Тсж или жкх что лучше: плюсы и минусы форм управления многоквартирным домом, что выбрать, 24 сентября 2019 — Novostroy.ru

какие есть преимущества и недостатки

Управляющие компании (УК) имеют больше специалистов с профильным опытом, а председателю ТСЖ придется учиться на своих ошибках   

«В управлении многоквартирным домом самое главное – собрать профессиональную команду, – говорит генеральный директор группы компаний Premium Life Роман Гнеушев. – Это касается всех участников процесса, от сантехника до руководителя. Сложность ТСЖ в том, что жителям предстоит выбрать человека, который возьмет на себя полную ответственность за весь дом или жилой комплекс: от взаимодействия с подрядчиками и поставщиками услуг до выбора специалистов и т. п. При этом довольно сложно определить уровень профессионализма такого человека, потому как хороший сосед не означает хороший управленец». 

Как отмечает эксперт, в управляющей компании с хорошей репутацией работают люди с опытом в соответствующей области, а также с соответствующим образованием (например, обязательно есть специалист, который знает, как должно быть организовано обслуживание инженерных систем и имеющий квалифицированный опыт такого обслуживания). Сотрудникам ТСЖ, выбранным жильцами, придется учиться на своих ошибках. И порой ошибки могут стоить очень дорого всем собственникам комплекса.

«УК имеют свой штат слесарей-сантехников, электриков, дворников и другого обслуживающего персонала. Имеют техническую базу для оперативного устранения возможных проблем. ТСЖ в случае необходимости приходится привлекать сторонних специалистов. А дворника, уборщицу, консьержа они не могут оформить в штат, только заключить договор на оказание услуг», – подтверждают эту мысль разработчики приложения для УК и жильцов «Мой дом онлайн».

Сотрудники ТСЖ заинтересованы в том, чтобы все работало хорошо, так как сами живут в этом доме  

«Если это правильное ТСЖ, то председатель и правление, являясь собственниками жилья в этом доме, заинтересованы не в получении прибыли, а в том, чтобы все было исправно, и недостатки своевременно или даже превентивно устранялись», – рассказал NSP председатель ТСЖ, пожелавший сохранить анонимность. 

«Одной из основных проблем ТСЖ, при всех его плюсах, является то, что в управлении, как правило, находятся люди, далекие от сферы ЖКХ, и пока они познают все тонкости управления домом, может пройти не меньше года, – полагают в «Мой дом онлайн».  – Если же за управление домом берутся люди, сведущие в строительстве, инженерных коммуникациях и так далее, то можно смело сказать, что такое ТСЖ в кратчайшие сроки даже старый дом (например, 70-х годов постройки) приведет в порядок. Ключевое здесь – наличие хотя бы одного жителя, готового посвятить много времени своему дому и готового брать ответственность за свою работу». 

Если управляющая компания окажется недобросовестной, то ее сложно сменить 

Недобросовестные управляющие организации без каких-либо проблем подделывают протокол и бюллетени, а затем, пользуясь нерасторопностью собственников, регистрируются в уполномоченном государственном органе и формально «забирают» дом себе», – говорит адвокат АБ «ФРЕММ» Александра Дегтярёва. 

ТСЖ сложно организовать – люди не склонны объединяться    

«Главная сложность создания товарищества – аморфность жильцов, когда люди не верят в то, что можно что-то изменить», – делится опытом один из глав ТСЖ. Кроме того, жители не всегда верят, что председатель ТСЖ действует честно, по собственной воле и не преследует корыстных целей. И не всегда опасения жильцов безосновательны. 

«Заниматься ТСЖ надо много, серьезно и с полной отдачей, – поясняют специалисты компании «Мой дом онлайн». – Для этого нужны пять-семь активных и инициативных жильцов, желательно, разбирающихся в теме ЖКХ. Оставить дом в управлении под УК значительно проще – ведь делать самостоятельно не нужно ничего».  

А можно совместить УК и ТСЖ? Да

«Если говорить о наиболее эффективной форме управления многоквартирным домом, – поясняет Александра Дегтярёва, – то, на наш взгляд, это созданное собственниками ТСЖ, которое заключает договор с управляющей компанией. В этом случае собственники получают ряд преимуществ от обеих форм управления. Так, ТСЖ представляет интересы собственников и следит за тем, чтобы управляющая организация действовала добросовестно. В случае, если такая организация по каким-то причинам собственников не устраивает, договор с ней может быть легко расторгнут. В то же время управляющая организация предоставляет свои услуги, имея в штате специалистов по обслуживанию многоквартирного дома, опыт и возможности, которыми ТСЖ не всегда может похвастаться. Единственным минусом такой схемы является, как правило, немного более высокая плата за коммунальные услуги».

ТСЖ или управляющая компания – что лучше выбрать, плюсы и минусы каждой формы управления

Не всегда соседям удаётся договориться, какую из форм управления выбрать, и одной из причин может быть непонимание, в чем заключается отличие ТСЖ от управляющей компании.

После приватизации жилого фонда собственники начали отвечать не только за квартиры, но и за дома в целом. Начинается эта ответственность с выбора формы управления дома – и нередко данный выбор оказывается сложным.

Отсюда и консерватизм, то есть желание сохранить всё по-старому – предложение что-то поменять воспринимается будто какая-то афера, из-за которой всё станет хуже. Бороться с ним можно только просвещением, а чтобы это было делать удобнее, надо самим в деталях разбираться в вопросе.

Содержание

• Способы управления МКД
• Правовые основы
• Управляющая организация
  • Плюсы
  • Минусы
• Товарищество собственников жилья
  • Преимущества
  • Недостатки
• Основные различия
• Выбор способа управления

Способы управления МКД

Форм управления выделяют две, разница между ними существенная, но есть ещё и третья:

• управляющая компания;
• товарищество собственников жилья;
• непосредственное управление.

Непосредственное управление. Собственники при нём должны самостоятельно заключать соглашения для снабжения каждым из необходимых им ресурсов: электричество, вода и так далее. Если половина собственников подписывает договор – он будет действовать, в ином случае ресурсоснабжающая компания может его не исполнять. Плату вносит председатель дома, выбранный жильцами.

Такая форма управления подойдет небольшим многоквартирным домам, и считается самой экономной, поскольку число посредников сведено к минимуму. Обслуживание жилья может производиться либо самими собственниками, либо организациями по договору подряда. Если в доме более 12 квартир, то в любом случае придётся привлечь к обслуживанию управляющую компанию, но с ней будет заключён договор не управления, а подряда. Главный недостаток при непосредственном управлении – слабая защищённость жильцов законодательством, куда сложнее будет привлечь подрядчика к ответственности за некачественные услуги.

Всё-таки непосредственное управление следует рассматривать как неосновной способ, более распространёнными являются два других – при помощи ТСЖ или УК.

Какую из форм управления выбрать – решать жильцам, а эффективность будет зависеть от множества разных факторов. Например, ТСЖ будет эффективнее в том случае, если жители готовы тратить своё время на управление и вникать в связанные с ним вопросы, в ином же случае брать дело в свои руки может оказаться вариантом хуже, чем доверить всё УК. Это наиболее очевидное обстоятельство, но других, менее заметных факторов, ещё немало. Эти-то факторы мы далее и разберём, подробнее рассмотрев, как функционируют УК и ТСЖ, в чём могут оказаться их достоинства и недостатки.

Правовые основы

Основным законодательным актом, регламентирующим вопросы, связанные с формой управления многоквартирным домом, является Жилищный кодекс, в котором этому посвящён раздел VIII. Кроме того, раздел VI также полностью посвящён ТСЖ, подробно раскрывая принципы его функционирования.

Деятельность УК регулируется в нём же, кроме того, в Гражданском кодексе имеются статьи, затрагивающие его, а правила проведения конкурсов по отбору УК излагаются в Постановлении Правительства № 75. На перечисленном законодательное регулирование управления многоквартирным домом далеко не исчерпывается, существует много других постановлений, указаний и так далее, при помощи которых оно осуществляется.

Управляющая организация

Это коммерческая компания, занимающаяся управлением жильём за плату и выступающая в роли посредника между квартирантами и ресурсоснабжающими организациями. Она собирает деньги с жильцов и вносит оплату за услуги ЖКХ. Также в число её обязанностей входит содержание жилья, его ремонт, благоустройство придомовой территории, организационные моменты.

Для собственников это наиболее простая форма, при которой они почти всё отдают на откуп УК со штатом сотрудников, выполняющих все обязанности по управлению и составлению отчётности. Однако, и недешёвая, ведь этому штату требуется платить.

Плюсы

У УК есть ряд плюсов, обуславливающих то, что эта форма управления домом остаётся популярной. В их числе:

• Потребуется лишь выбрать компанию, с которой предпочтительнее подписать соглашение, после чего все заботы о доме она возьмёт на себя, и дальнейшее участие собственников в управлении будет минимальным. Разумеется, в случае, если выбор окажется верным.
• При задержке некоторых жильцов с выплатами УК может сделать их из собственных ресурсов и предотвратить возникновение возможных проблем с поставщиками.
• Если у компании есть опыт работы на рынке, то у неё налажены контакты с подрядчиками, её сотрудники разбираются в рынке и знают, какие из них надёжны и оказывают качественные услуги, а какие нет. Сами жильцы такими знаниями могут и не располагать, и тем более не имеют налаженных контактов.
• Обслуживанием дома, как правило, занимаются опытные специалисты, работающие в штате УК, а приходящие новички быстро учатся у них.

Минусы

Есть и ряд недостатков, из-за которых во многих домах собственники предпочитают ТСЖ:

• Требуется платить за услуги УК, ведь она содержит постоянный штат сотрудников, а кроме того, является коммерческой организацией, и должна генерировать доход.
• Этот недостаток – продолжение главного достоинства: не всегда руководство УК прислушивается к мнению собственников по вопросам управления, в результате тем иногда приходится либо молча принимать решение УК, либо ставить вопрос о её замене. Кроме того, при жалобах со стороны жильцов решение принимается долго.
• Всегда есть риски недобросовестной работы: что УК будет экономить на материалах и объеме работ, не платить ресурсоснабжающим организациям и совершать другие нарушения, от которых в конечном счёте пострадают жильцы.
• Если компания не просто задолжает, но ещё и обанкротится, то вряд ли жильцам удастся вернуть деньги.
• Если компания управляет сразу несколькими домами, то деньги на ремонт одного из них могут уйти на другой, в то время как жильцам первого придётся дожидаться своей очереди ещё несколько лет. И они могут не дождаться вовсе – смотрите предыдущий пункт.

Подытоживая плюсы и минусы, стоит отметить, что минимальное личное участие в управлении делает этот вариант предпочтительным для людей, которые не против даже немного переплатить, но не имеют лишнего свободного времени, чтобы тратить его на заботы о доме. От услуг управляющей компании в любой момент можно отказаться, и организовать ТСЖ, однако, согласно статистике, примерно в 75% многоквартирных домов в России прибегают к помощи УК – следовательно, её преимущества многие находят достаточно весомыми.

Товарищество собственников жилья

Но свои сильные стороны (как и слабые) имеет также и ТСЖ. Это некоммерческая организация жильцов, призванная управлять делами дома. Несмотря на некоммерческую основу, ТСЖ является юридическим лицом, должно быть зарегистрировано в установленном порядке, обладать своей печатью и банковским счётом.

ТСЖ создаётся на неопределённый срок, если больше половины жильцов выбирают этот вариант, управленческую деятельность в нём должны будут вести правление и председатель.

Преимущества

Основные преимущества, из-за которых нередко собственники жилья делают выбор в пользу ТСЖ даже при том, что это требует от них определённых усилий:

• Непосредственное управление остаётся в их руках, и возможности по влиянию на дела дома у каждого из собственников куда как шире, чем под управлением УК.
• Больше уверенности, что собранные на содержание дома деньги действительно полностью пойдут на него, поскольку деятельность ТСЖ прозрачнее, жильцы сами формируют бюджет, устанавливают размеры платежей.
• ТСЖ выбирает эксплуатирующую организацию и контролирует её деятельность, а при необходимости меняет её. УК делает то же самое, но это нивелируется для жильцов тем, что они мало влияют на саму УК.
• Свободное распоряжение местами общего пользования, позволяющее устроить игровые или спортивные площадки, парковку, сдавать в аренду нежилые площади из общедомового имущества и получать доход от этого, затем пуская его на ремонт дома. ТСЖ вправе даже строить дополнительные помещения, входящие затем в общее имущество, чтобы сдавать их в аренду.

Недостатки

Но присущи ТСЖ и определённые минусы. Выделим важнейшие из них:

• Коммунальные платежи в некоторых случаях могут оказаться выше из-за дополнительных взносов, которые требуются, чтобы содержать общее имущество, оплачивать работу органов управления, юристов, бухгалтеров.
• При создании ТСЖ требуется, чтобы «за» проголосовало простое большинство жильцов. Следовательно, мнение остальных не принимается в расчёт, и им остаётся лишь смириться.
• Сложность управления – при отсутствии у участников соответствующего опыта наверняка будет сделано немало ошибок при подборе компаний для сотрудничества, и в других вопросах управления. Поэтому важно, чтобы было хотя бы несколько опытных в вопросах жилищного управления людей, которые могли бы взять на себя инициативу, и жильцы в целом могли договариваться по важным вопросам, иначе работа ТСЖ будет существенно осложнена.
• Если жильцы в доме социально неоднородны, то придётся столкнуться с требованиями к благоустройству и эксплуатации совершенно разного уровня, поскольку одни будут движимы в первую очередь желанием повысить комфорт, а другие – минимизировать траты. Потому при неоднородности населения дома рекомендуется обращаться к услугам УК.
• Сложности при борьбе с должниками – долги с неплательщиков взыскать можно лишь через суд, на что уходит очень много времени. При этом механизмов, позволявших бы ТСЖ платить недостающее не из средств тех, кто платит вовремя, законодательством не предусмотрено.
  В результате долги могут накапливаться и достигать больших размеров.

Из-за сложности этого варианта управления иногда практикуется смешанная форма, когда создаётся ТСЖ и заключает договор с УК – тогда эксплуатацию осуществляет УК, но ТСЖ контролирует её действия и расходы.

Основные различия

Первое, что стоит выделить, – некоммерческий характер ТСЖ и, соответственно, коммерческий – УК. Из-за того, что получение дохода не является целью ТСЖ, ей нет смысла завышать расходы, чтобы получить от жильцов больше средств. Проще и контролировать расходы, выше прозрачность, также имеется личная заинтересованность участников в достижении положительного результата, поскольку речь идёт о доме, в котором они сами живут.

С другой стороны, УК имеет профессиональный штат, компания создаётся именно для того, чтобы управлять многоквартирными домами, и её сотрудники имеют опыт в этом деле, у компании налажены контакты с поставщиками. Кроме того, поскольку их деятельность профессиональна, она строже регулируется законодательством, определённее ответственность перед жильцами.

Однако работу УК подчас сложнее контролировать, и проверить, на что ушли средства. При недовольстве деятельностью управляющей компании придётся либо разбираться при помощи надзорных органов, либо дожидаться окончания контракта, чтобы затем поменять его условия или обратиться к другой УК.

Ещё один значимый параметр, по которому они могут отличаться, – степень участия в вопросах, касающихся дома. Если создано ТСЖ, то жильцы могут и даже должны принимать активное участие в обсуждениях, при УК же они сводятся к минимуму, и повлиять на её решения довольно сложно. Но вместе с влиянием приходит и ответственность, и необходимость решать организационно-технические вопросы. Так, если в доме создана ТСЖ, то именно жильцам придётся заниматься ведением документации, расчётами, договариваться с поставщиками – обычно всё это берёт на себя УК. Следовательно, требуется, чтобы в доме проживали люди, способные заниматься такими вопросами, и располагающие временем на них.

Выбор способа управления

Исходя из всего указанного выше, и стоит делать выбор, заранее определив, есть ли в доме люди, которые будут заниматься делами ТСЖ, доверяет ли им большинство собственников, видят ли жильцы вообще необходимость прибегать к услугам ТСЖ и так далее.

Нет какого-то одного мнения относительно того, какая из двух этих форм выгоднее, а согласно статистике, дома под управлением УК и ТСЖ соотносятся примерно как 3 к 1, что можно отнести на счёт большей сложности второго варианта – но вместе с тем, это сравнение всё же не 10 к 1. Потому выбор будет зависеть от специфики каждого конкретного дома – преобладают ли в нём люди, которые хотят просто платить и не задумываться о вопросах управления, или же способные активисты, готовые тратить время на самостоятельное решение проблем. И не стоит забывать также про вариант организации ТСЖ и заключения договора с УК, он также имеет свои преимущества.

5 типов ассоциаций домовладельцев

Каждая из общественных ассоциаций уникальна, но у них есть и общие черты, наиболее примечательным из которых является то, что они контролируют дома, находящиеся в пределах их юрисдикции, и обязаны собирать взносы (иногда называемые «взносами»), чтобы поддерживать и эффективно управлять ассоциацией.

Здесь мы обсудим эти пять типов сообществ, управляемых ассоциацией, чем они отличаются и что их объединяет:

Сообщество ТСЖ

ТСЖ, также известное как ассоциация домовладельцев, является наиболее распространенным и известным типом ассоциации. Он определяется как организация домовладельцев, которые наблюдают за содержанием и обеспечением общественных объектов и обеспечивают соблюдение различных ограничений и соглашений.

Руководящие документы, используемые ТСЖ, известны как CC&R, или Соглашения, условия и ограничения. Эти документы фиксируются в местных реестрах. Когда покупатель приобретает недвижимость в ТСЖ, он автоматически становится членом ТСЖ. Хотя они не имеют никакого интереса к общей территории сообщества, они несут ответственность за ее обслуживание и уход.

Есть взносы, связанные с проживанием в ТСЖ. Эти средства должны быть выделены членами правления ТСЖ для оплаты содержания мест общего пользования, использования благоустройства и общего содержания сообщества. Некоторые из этих вещей могут включать, помимо прочего, ворота, клубы, бассейны, ландшафтный дизайн, парки, улицы и тротуары. ТСЖ также поддерживает общую эстетику сообщества, принимая приемлемые цвета краски, улучшая ландшафт и / или другие видимые изменения во внешнем виде домов.

Ассоциация кондоминиумов

Ассоциация кондоминиумов похожа на ассоциацию домовладельцев, поскольку она осуществляет надзор за сообществом, и, приобретая кондоминиум, вы автоматически становитесь членом ассоциации. Однако ассоциация кондоминиумов отличается тем, что отдельные единицы внутри ассоциации кондоминиумов делятся на жилые единицы квартирного типа или таунхаусы. Собственники владеют всем в стенах своей личной единицы; однако они не несут ответственности за магистральные трубы, проводку и стены общего помещения. Могут быть некоторые исключения от одного сообщества к другому, но некоторые ассоциации кондоминиумов могут также включать стоимость коммунальных услуг.

В товариществе кондоминиумов есть общие элементы и ограниченные элементы. Общие элементы включают в себя такие вещи, как места для отдыха, коридоры, тротуары и лифты. Они доступны для использования всеми жителями сообщества. Ограниченные элементы — это такие вещи, как зарезервированные парковочные места, подъездные пути и балконы.

Плата за квартиру или оценки собираются для поддержания общих элементов и распределяются между годовым обслуживанием и любыми резервами, которые могут быть для будущих проектов. Ассоциация действует в соответствии со строгим уставом и может использовать свои полномочия для обеспечения соблюдения правил ассоциации.

Мастер-ассоциация

Мастер-ассоциация — это зонтичная организация, которая существует над другими ассоциациями, если в запланированном сообществе их несколько. Например, если вы живете по соседству с ТСЖ, но ваше сообщество включает в себя несколько районов, ассоциаций кондоминиумов или каких-либо экологических объектов, основная ассоциация имеет власть над всеми ассоциациями внутри сообщества.

Ассоциации мастеров имеют различные уровни полномочий в зависимости от потребностей области, в которой они работают. Они могут отвечать за дороги, места общего пользования и архитектурные элементы. Если в большом запланированном сообществе есть озеро или ручьи, которые требуют сохранения воды и жизни животных, главная ассоциация, скорее всего, будет нести ответственность за надзор за этими объектами.

Взносы взимаются с каждой ассоциации, находящейся под эгидой ассоциации мастеров, и фонды управляются правлением ассоциации мастеров. Индивидуальные домовладельцы не платят напрямую мастерской ассоциации. Кроме того, подчиненные ассоциации могут иметь представителя, который входит в правление основной ассоциации. Часто их собрания открыты для домовладельцев; однако у домовладельцев нет возможности высказаться.

Жилищный кооператив или «Кооператив»

Подобно кондоминиуму, жилищный кооператив состоит из общих зданий с общими помещениями. Однако самая большая разница между жилищным кооперативом и товариществом кондоминиумов заключается в идентификационном номере налогоплательщика. Покупая кооператив, вы не покупаете конкретное подразделение; вместо этого вы покупаете кооператив в целом. Ваше право собственности дает вам право арендовать определенную единицу в сообществе.

Жилищные кооперативы имеют право быть более избирательными, когда речь заходит о том, кто может покупать в них. Существуют ограничения в Законе о справедливом жилищном обеспечении, который запрещает дискриминационную практику и не может устанавливать ограничения в отношении чьего-либо собственного капитала. Существуют также схемы, связанные с кооперативами, такие как рынок справедливого жилья, который устанавливает ограничения на продажу и действует для поощрения доступного жилья.

Кооперативы — это ипотека, налоги, техническое обслуживание, страхование и все остальное, что связано с общественной собственностью. Налоги за недвижимость платит кооперативная жилищная корпорация.

Гражданская ассоциация

Гражданская ассоциация — это добровольная организация, основной целью которой является улучшение районов, которым она служит, работая с членами. Как правило, они существуют в сообществах, в которых еще нет функционирующего ТСЖ, но есть группа вовлеченных членов сообщества, которые объединились в единый голос для связи с местными органами власти. Кроме того, они сотрудничают с другими общественными организациями, чтобы отстаивать интересы района, в котором живут.

Гражданская ассоциация может быть более эффективной при выражении беспокойства по поводу предстоящих строительных проектов или петиции об изменении улиц района. Они могут достичь большего, чем отдельные домовладельцы могли бы достичь самостоятельно.

Гражданские ассоциации не имеют обязательной силы для обеспечения соблюдения своих собственных правил и не могут предписывать сбор взносов — они должны полагаться на пожертвования. Планирование и координация общественных мероприятий также распространены в гражданских ассоциациях.

Определение того, какой тип общественного объединения вам подходит, зависит от того, что вы надеетесь получить от своего жилого сообщества. ТСЖ и ассоциации кондоминиумов могут быть эффективным способом защитить ваши инвестиции, управляя местами общего пользования, поддерживая общественные удобства и помогая увеличить стоимость вашей собственности. Кроме того, для вас может быть важно иметь доступ к таким вещам, как парки, бассейн и клуб. Вы также можете решить, что жизнь в районе, который ограничивает владение собаками, полезна. Ухоженные газоны и общественные мероприятия также могут быть главными приоритетами, когда дело доходит до выбора правильного района для ваших следующих инвестиций.

Знание того, как ваша общественная ассоциация может работать на вас как владельца недвижимости, является важной частью понимания того, каким жильцом и домовладельцем вы хотите быть. Рассмотрите эти пять различных типов общественных ассоциаций, чтобы решить, какой район подходит именно вам. Для членов правления ТСЖ, желающих лучше понять свою роль и обязанности, запишитесь на бесплатную пробную версию наших уроков для членов правления.
Связанный: Чтобы получить больше советов по управлению ТСЖ, подпишитесь на блоги по управлению Ассоциацией спектра сегодня!

Товарищества собственников жилья (ТСЖ): все, что вам нужно знать

Рэмси Солюшнс

Рэмси Солюшнс

Представьте, что вы покупаете дом. Вы замечаете красивый район с ухоженными кустарниками, свежескошенной травой и разноцветными домами. Похоже на загородный рай.

Затем ваш агент по недвижимости говорит, что район выглядит так, потому что он является частью ТСЖ. Но что такое ТСЖ ? И как это повлияет на вас и вашу семью, если вы переедете по соседству?

ТСЖ — это товарищество собственников жилья . Мы подробно расскажем вам, что это значит, чем занимается ТСЖ, сколько оно стоит, а также плюсы и минусы жизни в сообществе, где оно есть.

Давайте копать!

Что такое ТСЖ?

ТСЖ означает h ome o wners a ssociation . Это организация, состоящая из людей, которые владеют домами в одном сообществе, например, квартирой, таунхаусом или планируемой застройкой, которая в основном представляет собой причудливое подразделение с дополнительными функциями, такими как общий бассейн и услуги по ландшафтному дизайну.

ТСЖ помогает управлять сообществом и взимает ежемесячную плату за общие удобства. (Подробнее об этом через минуту.)

Какова цель ассоциации домовладельцев?

Основной целью ТСЖ является повышение стоимости недвижимости в сообществе. Для этого ТСЖ устанавливает и обеспечивает соблюдение правил того, как должна выглядеть недвижимость по соседству и что домовладельцы могут или не могут делать.

Найдите агентов-экспертов, которые помогут вам купить дом.

Когда потенциальные покупатели жилья приедут в этот район, они увидят, что все выглядит красиво и аккуратно, и захотят платить больше, чтобы жить там. (Что очень полезно, когда вы готовы продать свой дом!)

Как работает ТСЖ?

ТСЖ обычно формируются при создании сообщества. Застройщик создает ассоциацию домовладельцев, а затем передает ее людям, которые покупают дома в этом сообществе. Эти люди автоматически становятся членами ТСЖ.

Домовладельцы голосуют за совет директоров для управления ТСЖ. Правление выбирает функции и услуги сообщества, собирает ежемесячные платежи для оплаты этих вещей, а также устанавливает и обеспечивает соблюдение правил сообщества.

ТСЖ перечисляет эти правила в документе под названием «Декларация соглашений, условий и ограничений» (CC&R). И каждый, кто покупает дом в общине, должен согласиться жить по этим правилам и платить ежемесячные членские взносы.

Сколько стоят сборы ТСЖ?

Плата за услуги ТСЖ варьируется в широких пределах, в среднем 170 долларов США в месяц. ¹ Вы можете платить меньше или намного больше, в зависимости от стоимости вашей недвижимости, местоположения и дополнительных услуг, предлагаемых вашим ТСЖ. Некоторые сборы ТСЖ для элитных сообществ могут достигать тысяч долларов в месяц!

Тип корпуса	Среднемесячная плата за ТСЖ
Частный дом	250 долларов 2
Квартира	290 $ 3 *
Высококачественный корпус	700 долларов 4

^{*Это число является средней платой ТСЖ за кондоминиумы, а не средней.}

Как правило, вам придется платить взносы в ТСЖ каждый месяц (или каждые три месяца), пока вы проживаете там, даже после того, как вы заплатите за дом.

Вам нужно будет учитывать эти сборы ТСЖ как часть вашего ежемесячного бюджета. Мы учим, что ваш бюджет на расходы на жилье должен составлять не более 25% от вашей ежемесячной заработной платы, включая ипотеку, страхование домовладельцев, налоги на имущество и сборы ТСЖ . Это потому, что мы хотим, чтобы в конце месяца у вас оставались деньги, которые вы могли бы потратить на достижение своих финансовых целей, чтобы вы не просто вкладывали все в дом, который не можете себе позволить.

Таким образом, если плата за ТСЖ выведет вас за пределы этого 25-процентного диапазона, вам нужно либо искать более дешевый ТСЖ, либо дом, в котором нет ТСЖ.

Что покрывают сборы ТСЖ?

Большая часть ваших взносов в ТСЖ помогает покрыть расходы на общие удобства. Но часть ваших гонораров идет в резервный фонд . По сути, это сберегательный счет, который помогает оплачивать большие расходы, такие как замена старой крыши в вашем многоквартирном доме или ремонт парковки.

Возможно, вам также придется заплатить специальная оценка . Именно тогда все домовладельцы берутся за большие единовременные расходы. Обычно эти расходы бывают неожиданными — например, ремонт после торнадо или наводнения, — но некоторые ТСЖ используют специальные начисления для покрытия расходов, если у них недостаточно денег в резервном фонде.

Какие удобства предлагают ТСЖ?

Эй, если ты выкладываешь все эти деньги, ты должен знать, за что платишь! Разные ТСЖ имеют разные функции, и у ТСЖ высокого класса, вероятно, будет больше возможностей. Некоторые популярные удобства:

• Безопасность
• Клубные дома
• Детские площадки
• Поля для гольфа
• Фитнес-центры
• Гаражи
• Бассейны
• Общественные мероприятия
• Центры престарелых или удобства для пенсионеров

ТСЖ также предоставляют такие услуги, как техническое обслуживание помещений общего пользования, вывоз мусора и благоустройство территории.

Помните: чем больше ТСЖ сделает, тем больше вы заплатите. Йиппи, да? Поэтому убедитесь, что вы выбрали ТСЖ, где вы действительно будете пользоваться удобствами и услугами, которые они предлагают.

Правила и положения Ассоциации домовладельцев

Правила различаются от одного ТСЖ к другому. Некоторые ТСЖ довольно расслаблены — у них просто есть правила, которые соответствуют здравому смыслу или обычной вежливости, например: «Убери за своей собакой» или «Не крась свой дом в розовый цвет».

Другие ТСЖ имеют лот правил. Их CC&R кажутся трехмильными в длину и охватывают все: от «Ваша трава должна быть три дюйма высотой» до «Ваш почтовый ящик должен быть коричневым и пластиковым».

Хотите верьте, хотите нет, но тип недвижимости, которую вы покупаете, влияет на правила, которым вы должны следовать. Давайте посмотрим на правила ТСЖ для разных сообществ:  

Кондо ТСЖ

Кондоминиум (или кондоминиум ) подобен квартире, где вы владеете интерьером своего дома. Но ТСЖ владеет и управляет экстерьером и местами общего пользования.

Как автоматический член ТСЖ, вы сможете голосовать за тех, кто входит в совет кондоминиумов, т. е. за то, кто распоряжается деньгами и обеспечивает соблюдение CC&R. К сожалению, больше ничего не скажешь.

ТСЖ кондо, как правило, имеют самые строгие правила. Они регулируют все, от того, где вы паркуетесь, до того, какого цвета могут быть ваши окна, до того, какие праздничные украшения вы можете выставлять (или разрешено ли вам выставлять их вообще).

Таунхаус ТСЖ

Таунхаус — это дом на одну семью, который состоит как минимум из двух этажей и имеет по крайней мере одну общую стену с другим таунхаусом. Таунхаусы обычно предлагают те же функции и услуги, что и кондоминиумы, но, поскольку вы владеете как внутренней частью , так и внешней частью своего таунхауса, вы столкнетесь с меньшим количеством правил ТСЖ.

Хотя могут существовать правила относительно того, какой ландшафт вы можете иметь или какого цвета ваш почтовый ящик, вы обычно можете поставить рождественские огни, не заполняя две или три формы.

ТСЖ для одной семьи

В то время как ТСЖ раньше предназначались только для многоквартирных домов и таунхаусов, они становятся все более и более распространенными для отдельных домов на одну семью в запланированных районах. Фактически, почти 65% новых домов на одну семью, построенных в 2020 году, находились в ТСЖ! ⁵

При этом ТСЖ для частных домов более популярны на юге и западе (около 70% новостроек), чем на северо-востоке и среднем западе (около 30% и 50% соответственно). ⁶  

В этих ТСЖ у вас, как правило, меньше правил, потому что вы владеете большей собственностью. Вы несете ответственность за поддержание внутреннего и внешнего вида своего дома, двора и других сооружений, таких как ваш гараж, а также за наличие надлежащей страховки домовладельцев.

Но эти ТСЖ могут быть требовательными, особенно в престижных районах. Они могут регулировать все, от того, какие деревья вы можете сажать, до того, можете ли вы оставлять дверь гаража открытой в течение дня.

Все это говорит о том, что прежде чем покупать дом (или квартиру, или таунхаус), вам необходимо провести исследование, чтобы выяснить, насколько строгим является ТСЖ и можете ли вы жить с его правилами.

Правила для ТСЖ

Эй, вы не единственный, кто должен следовать CC&R! ТСЖ тоже должен играть по правилам. Забавный факт: все члены правления живут в сообществе, так что лично они тоже должны подчиняться CC&R.

ТСЖ также должно соблюдать все федеральные законы, законы штата и местные законы, такие как Закон о справедливом жилищном обеспечении или Закон об американцах-инвалидах. Кроме того, члены правления ТСЖ несут юридическую ответственность действовать в интересах домовладельцев в сообществе.

Если они этого не сделают, домовладельцы могут избрать новых членов правления, которые будут работать лучше, или даже подать иск в суд, если произойдет действительно серьезное злоупотребление властью, например дискриминация в жилищном вопросе или домогательства.

Можете ли вы игнорировать ассоциации домовладельцев?

Черт возьми, нет! Вы не можете игнорировать свой ТСЖ — и даже не думайте об отказе от уплаты взносов ТСЖ. Если вы покупаете недвижимость по соседству с ТСЖ, вы обязуетесь следовать правилам ТСЖ и оплачивать их сборы. Период.

Вот что произойдет, если вы этого не сделаете.

Если вы не оплатите взносы

Если вы пропустите платеж, ТСЖ начнет взимать с вас проценты и штрафы за просрочку платежа. Они также могут сказать, что вы не можете пользоваться местами общего пользования, такими как бассейн или клуб, пока не заплатите. А если , что не сработают, то на твою задницу засудят.

Но самое худшее, что может случиться? ТСЖ может наложить арест на ваш дом. Большинство ТСЖ имеют право наложить залог на ваш дом. Залоговое удержание гласит, что если вы не заплатите то, что должны, то ТСЖ может забрать ваш дом, продать его и использовать прибыль от продажи, чтобы выплатить себе сумму, которую вы должны.

В некоторых штатах ТСЖ не могут лишиться права выкупа до тех пор, пока вы не заплатите определенную сумму денег или пока не проведете определенное количество месяцев — даже год или более — без оплаты. Но, в конце концов, ТСЖ придет за вами .

Если вы нарушите CC&R

Помните, CC&R — это список правил ТСЖ. Если вы нарушите эти правила, они накажут вас. Например, они могут взимать с вас единовременный штраф. . . или они могут штрафовать вас каждый день вы нарушаете CC&R.

Они могут даже проникнуть в вашу собственность, чтобы решить проблему самостоятельно. (Что хорошо, если вы согласны с тем, что соседи перекрашивают вашу входную дверь, пока вы не смотрите.) И опять же, ТСЖ может запретить вам пользоваться местами общего пользования, подать на вас в суд или даже лишить вашего дома права выкупа.

Последствия неуплаты сборов за ТСЖ или нарушения CC&R могут быть весьма серьезными. Итак, вы должны спросить себя: стоят ли все эти правила и положения того?

Давайте рассмотрим это.

Стоит ли покупать ТСЖ?

Поскольку вероятность того, что вы столкнетесь с ТСЖ во время покупки жилья, возрастает, давайте рассмотрим плюсы и минусы, чтобы вы могли решить, подходит ли вам проживание в сообществе с ТСЖ.

Плюсы

• Возможное увеличение стоимости дома. Многие сторонники ТСЖ считают, что они помогают увеличить стоимость вашей собственности на несколько процентных пунктов. Но данные о том, правда это или нет, неоднозначны. Вам нужно будет провести собственное исследование, чтобы увидеть, какие ТСЖ в вашем районе действительно повысили стоимость недвижимости.

• Приятный внешний вид. ТСЖ помогают поддерживать порядок в местах общего пользования, чтобы вы всегда могли наслаждаться благоустроенным районом. И есть что сказать о возвращении домой в прекрасное сообщество каждый день — это просто заставляет вас чувствовать себя хорошо .

• Удобства. ТСЖ предлагают отличные удобства — от спортивных залов и бассейнов до охраны и уборки снега. Плата за ТСЖ может стоить того, чтобы за вас сделали так много обслуживания или чтобы у вас были забавные функции так близко к дому.

Минусы

• Членские взносы. Плата за ТСЖ может стать дорогостоящим дополнением к вашему жилищному бюджету, особенно в дополнение к ипотеке. Кроме того, ваши сборы могут значительно возрасти, когда правление ТСЖ решит, что пришло время для повышения цен.

• Дополнительные сборы. Если в вашем ТСЖ недостаточно денег в резерве для выполнения крупных проектов по техническому обслуживанию и модернизации, вы можете столкнуться с особыми оценками, которые потребуют от вас еще деньги. Фу!

• Ограничения и отсутствие конфиденциальности. Давайте быстро поднимем руки: кому на самом деле нравится, когда говорят, что делать? Большинство из нас хотят, чтобы с нами обращались как со взрослыми, и это включает в себя сохранение нашей собственности так, как мы этого хотим. С ТСЖ кто-то говорит вам, что делать. . . и вы платите им за это!

• Стиклеры. Почти в каждом ТСЖ есть один человек, который делает своим делом все в ваш бизнес. Они будут жаловаться на ваши шторы, цвет почтового ящика и количество гостей, которых вы принимаете. Такое отношение может испортить ваши отношения с соседями. И каким бы прекрасным ни выглядело сообщество, оно не является большим сообществом, если вы в плохих отношениях с людьми, которые там живут.

• Ваш дом в опасности. Проще говоря, если вы живете в ТСЖ, имеющем право обращения взыскания, вы рискуете потерять свой дом, если не сможете вовремя оплатить взносы в ТСЖ или если вам надоест играть на чужом правила. Это тяжелая пилюля, которую нужно проглотить.

Итак. . .

Должны ли вы жить где-нибудь с ТСЖ?

ТСЖ имеют отличные бонусы, но не для всех! Вот несколько признаков того, что вам не следует покупать недвижимость в ТСЖ:

• Вы ненавидите, когда вам говорят, что делать.
• Вы делаете вещи, которые большинство ТСЖ не одобрят (например, ремонтируете машины на подъездной дорожке или позволяете газону стать лохматым, прежде чем косить его).
• Вы хотите, чтобы ваш дом снаружи выглядел уникальным.
• Вам нравится уединение.
• Вы не хотите платить сборы за ТСЖ (особенно после выплаты ипотеки).
• Вы хотите владеть своим домом без каких-либо условий.

С другой стороны, вам может понравиться жить в ТСЖ, если:

• Вы действительно будете пользоваться удобствами и услугами, предлагаемыми вашим сообществом, и готовы платить за них немного больше.
• У вас высокая терпимость к правилам и положениям.
• Вы очень любите порядок и единообразие.
• Ваш ТСЖ имеет подтвержденный опыт увеличения стоимости недвижимости, и вы планируете продать его через несколько лет.

Все это говорит о том, стоит ли вам жить в ТСЖ, зависит от ваших предпочтений. И это зависит от того, как работает ТСЖ. Хорошо организованное и хорошо управляемое ТСЖ может создать отличные условия для жизни в вашем районе. Вшивый может вызвать желание продать свой дом завтра .

Если вы считаете, что хотели бы жить в ТСЖ (или, по крайней мере, не возражали бы против этого), обязательно узнайте больше о конкретных ТСЖ, в которых вы можете купить дом.

Ознакомьтесь с правилами ТСЖ, поговорите с представителем ТСЖ и даже расспросите сообщество, чтобы узнать, что другие люди думают о ТСЖ. Узнайте как можно больше о том, как работает ТСЖ и сколько оно стоит, потому что — как только вы купите — вы застряли в ТСЖ, пока не решите переехать.

Готов купить дом?

Независимо от того, нравится ли вам вступление в ассоциацию домовладельцев или вы предпочитаете вообще избегать ТСЖ, вам понадобится помощь агента по недвижимости, чтобы найти подходящее для вас место.