Банкротство ТСЖ. На чьей стороне закон?
Соответственно, можно назвать три стороны любого процесса, связанного с коммунальными услугами, их оплатой, задолженностями т.д.:
- жильцы дома, то есть конечные потребители услуг;
- ТСЖ, как представительный орган;
- организации, предоставляющие услуги и ресурсы.
В рассмотрении такого дела, как долг ТСЖ перед определенной организацией из числа поставщиков коммунальных услуг, или несколькими такими организациями, кажется очевидной следующая логическая цепочка: если жильцы вовремя вносят все платежи, а ТСЖ не осуществляет расчет с ресурсоснабжающими организациями, то и спрос, соответственно, с ТСЖ.
На самом же деле все не так просто, а система регулирования таких взаимоотношений на законодательном уровне , к сожалению жильцов дома с проблемным ТСЖ, далека от идеала.
Причины
Неплатежеспособные жильцы
Начнем рассмотрение данной темы все же с более-менее «уважительной» причины, по которой могут накапливаться долги ТСЖ перед ресурсоснабжающими компаниями, и в итоге быть инициировано дело о признании банкротства ТСЖ.
Причиной тому – безответственные жильцы дома, не вносящие вовремя платежи по коммунальным счетам.
В любом дома всегда найдутся такие квартиры и «неблагополучные» жильцы, накапливающие долги по коммунальным счетам.
Вследствие накопления долгов выносятся определенные штрафные санкции, начисляется пеня. А оплатить долги и штрафы ТСЖ просто нечем, поскольку организация некоммерческая, соответственно, собственного дохода, позволяющего покрывать задолженности, не имеет. На этот случай законом защита интересов добросовестных жильцов не предусмотрена.
Компании, поставляющие коммунальные услуги, также не интересуются подробностями возникновения и роста задолженности. Процедура общения и выяснении отношений между поставщиками услуг и потребителями не предусмотрена, да и первым не особо нужна.
Поставщик коммунальных услуг имеет договор, согласно которому поставляет услуги и получает за них оплату.
В случае невыполнения условий, поставщик имеет право отключать подачу тех или иных ресурсов, либо применять другие методы в рамках законодательства.
В любом случае могут пострадать и добросовестные плательщики, но нет никаких способов законного выяснения отношений с жильцами, по чьей вине накопилась задолженность, и уж точно эти нюансы не интересуют компании, поставляющие коммунальные услуги в дома.
Нецелевая растрата средств
Следующий вариант еще боле неприятный, чем предыдущий.
Известны случаи, когда банкротство ТСЖ наступало вследствие нецелевой растраты средств, вносимых жильцами.
Регулярно передавая деньги ТСЖ, жильцы до поры до времени были спокойны, но в один прекрасный момент наступал час расплаты, когда оказывалось, что ТСЖ не платило никому из поставщиков коммунальных услуг и задолженности имели просто колоссальные масштабы.
К сожалению жильцов такого дома, судом с большой вероятностью может принято решение о взыскании долга с жильцов.
В данном сегменте правоотношений наблюдается солидный перекос в сторону защиты интересов ресурсоснабжающих организаций.
Схема сводится к тому, что за услуги необходимо платить вовремя и в полном объеме, и если оплата не осуществляется со стороны ТСЖ, то ее должны произвести жильцы, поскольку именно они потребляют услуги. Далее разбирательства с ТСЖ и возврат своих средств – это исключительно заботы жильцов, но не компании поставщика коммунальных благ.
На такой случай есть даже отдельная статья в ГК РФ (№312), гласящая, что неосведомленность о том, куда были потрачены деньги ТСЖ не является фактом, освобождающим жильцов от повторной уплаты в случае возникновения подобных споров.
Очевидно, помимо своевременной оплаты коммунальных счетов, жильцы дома должны также регулярно интересоваться тем, куда направлены средства и требовать жесткой отчетности от ТСЖ. Только таким образом можно обезопасить себя от повторной оплаты счетов.
Как проводится процедура признания банкротства?
Инициировать банкротство ТСЖ могут либо компании, вовремя не получающие своих средств за предоставленные услуги, либо само ТСЖ в случае, когда очевидно такое положение.
Если у ТСЖ накопилась задолженность в размере от 100 тыс. р. и выше, и не происходит выплат по долгу в течение 3х месяцев, такое положение является основанием для инициации признания банкротом данного ТСЖ.
ТСЖ может самостоятельно обратиться в арбитражный суд для признания себя банкротом. Более того, этот шаг является обязательным, когда на лицо обстоятельства, ведущие к банкротству, невозможность выполнять свои платежные обязательства перед кредиторами или поставщиками различных услуг.
Также в арбитражный суд может обратиться кредитор (организация, поставляющая услуги), либо уполномоченный орган кредитора, например ФНС, с целью признания должника банкротом. В этом случае согласно процедуре сначала необходимо получить документ о том, чтобы направлено соответствующее исполнительное письму в службу судебных приставов и минуло 30 дней с того момента, а средства так и не были получены от должника.
Суд после рассмотрения поданных заявлений и сопутствующей доказательной базы в большинстве случаев дает возможность ТСЖ все же расплатиться с долгами, то есть признание банкротства откладывается на некоторый срок, во время которого принимаются меры по спасению финансового положения ТСЖ.
Проводится оценка реального состояния дел, выявление кредиторов и работа с ним, работа с должниками, процедура санации (жильцы «помогают» ТСЖ выйти из затруднения путем оплаты долгов). Данный комплекс мер носит название «процедура наблюдения».
Источником погашения долгов может также выступать имущество ТСЖ. Обычно находится офисное оборудование, инвентарь, средства на счетах, которые могут послужить возмещением задолженности. Не может быть «отобрано» за долги ТСЖ такое имущество жильцов, как находящиеся в общем пользовании помещения: чердаки, подвалы и т.д. Как и фасады здания, его крыша и придомовая территория, эти помещения в равной мере принадлежат всем жильцам дома, а не ТСЖ.
Если же по истечении периода наблюдения, очевидно такое финансовое положение ТСЖ, при котором возмещение долговых обязательств невозможно, ТСЖ признается банкротом и ликвидируется по стандартным средствам ликвидации юридического лица.
Далее жильцы дома должны выбрать новый способ управления. Это вполне может быть новое ТСЖ.
На чьей стороне закон?
Все же: защищает ли закон собственников жилья от неграмотного расходования средств работниками ТСЖ? Что делать и кто виноват в том случае, когда жильцы уплатили по всем счетам непосредственно в ТСЖ, а деньги были потрачены не по целевому назначению или украдены.
В практике судебных разбирательств есть прецеденты как взыскания долгов с жильцов, то есть фактически повторная оплата жильцами своих коммунальных счетов, так и назначение арбитражного управляющего на период наблюдения, в чьи обязанности входит и работа с должниками, конкретно виновными в образовании и накоплении задолженностей.
Как уже сказано выше, существует статья, согласно которой ответственность при незнании о положении дел ТСЖ с жильцов не снимается. Поэтому важно действовать на опережение и все же интересоваться целевым расходованием средств. В то же время есть и положения законодательства гласящие о том, что жильцы не несут ответственность за ТСЖ, а ТСЖ не несет ответственность за действия жильцов (п.6 ст. 135 ЖК РФ).
Таким образом, хоть и перекос правосудия в пользу интересов коммунальных предприятий на лицо, все же обратившись к опытным юристам, адвокатам, для защиты интересов добросовестных жильцов – членов ТСЖ может помочь избежать участи повторной оплаты счетов и расплаты за некомпетентность работников ТСЖ, их намеренные махинации, либо за недобросовестность некоторых жильцов многоквартирного дома.
Защищает закон и интересы компаний-поставщиков услуг от хитрых участников ТСЖ, желающих намеренно накапливать долги и путем признания банкротства уходить от ответственности и их оплаты.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (800) 551-84-24 (бесплатный звонок по всей России)
Банкротство жилищных кооперативов и ТСЖ могут запретить
Свежий номер
РГ-Неделя
Родина
Тематические приложения
Союз
Свежий номер
Экономика
18.03.2013 00:00
Поделиться
Жилищные кооперативы запретят банкротить
Елена Мишина
Запретить банкротство жилищных кооперативов и товариществ собственников жилья предлагают главы двух профильных комитетов Госдумы.
К этому их подтолкнула тревожная судебная практика. Суды уже приняли более ста решений о взыскании задолженности этих организаций путем продажи общего имущества дома.
Впервые о такой форме сравнительно честного отъема собственности у населения стало известно два года назад, рассказала «РГ» один из авторов законодательной инициативы, глава Комитета ГД по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская.
«Пошли случаи банкротства ТСЖ и ЖСК, и в конкурсную массу включали общее имущество дома, что незаконно», — объясняет она. То есть взыскание обращалось на имущество, принадлежащее собственникам дома. «Я сначала поверить не могла, что такие решения принимаются!» — восклицает Хованская. Однако депутатский запрос выявил: существует уже более 100 судебных решений о банкротстве жилищных объединений. А сколько еще находится в производстве? Внесение поправок еще одна попытка в ручном режиме скорректировать законодательство.
И таким образом, чтобы защитить россиян от мошенничества в жилищной сфере, отмечает президент Фонда «Институт экономики города Надежда Косарева. Предыдущая касалась запрета юридическим лицам учреждать жилищно-строительные кооперативы. Такая практика получила распространение год-два назад — вместо договора долевого участия застройщики предлагали клиентам стать членами ЖСК. Лучшее из худшего, что могло произойти в такой ситуации — земля под домом оставалась в собственности строительной компании, что в перспективе существенно осложняло жизнь владельцам жилья.
Так что и в этот раз надо срочно устранять двусмысленность в законодательстве, считает Косарева. «Это юридический нонсенс! Общее имущество не может быть отчуждено от жилых помещений, но поскольку такая проблема возникла, надо четко написать, что банкротство ТСЖ, ЖК и ЖСК запрещено», — заключает она.
ТСЖ и жилищные кооперативы банкротят, чтобы заплатить якобы долги перед ресурсоснабжающими организациями. Хотя задолженности в таких случаях возникали из-за конкретного неплательщика. Но суды почему-то предпочитали не разбираться с нерадивым жильцом и обращать взыскание на его имущество. И вот почему: в законодательстве содержится закрытый список организаций, которые нельзя банкротить. Все подобные решения суда выносились именно на основании этого факта, продолжает парламентарий. Фемиду не останавливало, что ТСЖ, ЖК и ЖСК являются некоммерческими организациями, то есть создаются не для извлечения прибыли, а для строительства или управления жильем.
Хованская совместно с главой Комитета по гражданскому законодательству Павлом Крашенинниковым предлагают внести поправки в Гражданский кодекс и Кодекс об административных правонарушениях, которые бы исключали возможность проведения процедуры банкротства для товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов.
Законопроект, возможно, будет принят уже в эту сессию, надеется глава коммунального комитета. Комитеты по собственности и финрынкам поддерживают эту инициативу, отметила она. Мошеннические схемы надо останавливать в самом начале, уверены авторы законопроекта. Ведь в группе особого риска находятся именно жилищно-строительные кооперативы, а точнее, их члены. До полной выплаты паевого взноса считается, что квартиры находятся в собственности ЖСК.
«Самый тяжелый вопрос — что делать по уже вынесенным решениям судов», — отмечает Хованская. Возможно, после принятия законопроекта в ситуацию мог бы вмешаться Конституционный суд. «Нужны консультации — надо этот процесс останавливать. Но это будет непростая работа», — заключает она.
Комментарии
Павел Крашенинников, председатель Комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству:
— Это безобразие и некомпетентность судов, когда общее имущество, принадлежащее жильцам, отбирают через банкротство.
Андрей Чибис, глава рабочей группы по развитию ЖКХ Экспертного совета при правительстве РФ:
— Подъезды, чердаки, трубы и земля под домом не может принадлежать ТСЖ. Оно не может быть собственником имущества, а значит, изъятие просто незаконно.
Российская газета — Федеральный выпуск: №57(6033)
Поделиться
ЖКХГосуправлениеЖилищное правоУправление многоквартирным домом
Что вам нужно знать
Пожалуйста, убедитесь, что Javascript включен для целей доступность веб-сайта перейти к содержанию- Посмотреть увеличенное изображение
ТСЖ — это организация, работающая на деньги, как и другие предприятия и агентства. И, как и в случае с другими организациями, когда деньги ТСЖ закончатся, они тоже могут обанкротиться. Объявление о банкротстве редко является ответом для ТСЖ, хотя иногда это может произойти. Если у вашей ассоциации больше долгов, чем средств, как можно скорее проконсультируйтесь со специализированным адвокатом по банкротству, так как он сможет помочь вам выполнить следующие шаги и найти наилучшее решение для вашего сообщества.
– Нецелевое использование средств
– Отсутствие перечислений на резервный счет
– Крупные незапланированные расходы, не покрываемые страховыми полисами, по причине либо отсутствия покрытия, либо недостаточного покрытия
– Внутреннее мошенничество или растрата
– Множественные изъятия права выкупа в районе, что привело к уменьшению потока оценочных фондов
Плохое управление денежными средствами со стороны членов правления является наиболее распространенной причиной банкротства ТСЖ. Перерасход, недостаточное количество денег в резервах и/или трата денег до того, как они будут собраны, могут привести к тому, что у ТСЖ не будет средств, необходимых для выполнения всех обязательств.
Потеряю ли я свой дом, если мой ТСЖ обанкротится? Наиболее распространенным типом юридического оформления ТСЖ является Глава 11, которая позволяет реорганизовать управление финансами.
Суды по делам о банкротстве больше всего выступают за реорганизацию, поскольку они позволяют ТСЖ, по сути, решать свои собственные проблемы, а органы местного самоуправления не берут на себя проблемы несостоятельного ТСЖ. По сути, в главе 11 говорится, что ТСЖ будет продолжать управлять повседневными делами сообщества, но для принятия любых важных решений потребуется одобрение суда. В соответствии с главой 11 ТСЖ разработает план погашения и будет следовать этому плану под наблюдением судебного управляющего до тех пор, пока все долги не будут погашены. Менее распространенным типом подачи является глава 7, которая требует ликвидации активов для выплаты долгов.
Важно отметить, что ассоциация домовладельцев создается таким образом, что все домовладельцы несут ответственность за часть долгов ассоциации. ТСЖ сделает все необходимое, чтобы получить эти средства, обычно путем взимания специальных взносов, прежде чем они рассмотрят возможность объявления о банкротстве. Отдельные домовладельцы несут ответственность за оплату своей доли финансовых обязательств ассоциации, и если они не в состоянии сделать это, ассоциация может принять меры для получения этих средств.
Личная собственность может быть продана для погашения больших долгов, однако есть шаги, которые можно предпринять, прежде чем дело дойдет до этого момента, поэтому обязательно проконсультируйтесь с адвокатом, который специализируется на делах типа кондоминиумов и ТСЖ.
Домовладельцы имеют право подать в суд на ТСЖ за халатное отношение к фидуциарным обязанностям. Пренебрежение своими фидуциарными обязанностями означает, что ТСЖ не принимало разумных и добросовестных решений при выполнении своих обязанностей, например, ненадлежащим образом управляя финансами сообщества. Домовладелец имеет право поручить ТСЖ в целом, либо отдельному члену правления. Отдельные члены совета директоров могут нарушать свои фидуциарные обязанности, регулярно не посещая собрания, принимая плохо информированные решения по важным вопросам или принимая решения в своих собственных интересах или приводящие к личной выгоде.
Кроме того, стоит отметить, что члены ТСЖ могут лоббировать санкции или законы, которые приведут к уголовной ответственности за преднамеренное плохое управление финансами.
Какие действия можно предпринять для предотвращения банкротства ТСЖ?Чтобы предотвратить возможное банкротство, правление ТСЖ должно быть прозрачным, честным и экономным во всех своих решениях. Хорошо управляемому ТСЖ не нужно беспокоиться о банкротстве. Благодаря стратегическому планированию, надлежащему составлению бюджета, сохранению достаточного количества средств в резерве и открытому общению с жителями по поводу всех финансовых решений ТСЖ должны иметь возможность нормально функционировать в рамках параметров своего потока доходов.
СпектрAM2021-09-09T13:02:17-05:00 Ссылка для загрузки страницыВозможно ли банкротство ТСЖ?
В связи с экономическим спадом или по другим причинам ассоциации домовладельцев не освобождаются от финансовых вопросов.
Ситуация может ухудшиться до такой степени, что ТСЖ будет вынуждено рассмотреть вопрос о банкротстве. Но является ли банкротство ТСЖ даже жизнеспособным вариантом?
Может ли ассоциация подать заявление о банкротстве ТСЖ?
Одним словом, да. Как и бизнес-организация, ассоциация домовладельцев нуждается в деньгах, чтобы продолжать свою деятельность. Эти деньги поступают от домовладельцев в виде взносов, которые ТСЖ затем использует для оплаты различных услуг, чтобы поддерживать сообщество и поддерживать высокую стоимость недвижимости. И, как и в случае с бизнесом, когда средства иссякают, ТСЖ также может подать заявление о банкротстве.
Банкротство ТСЖ случается редко, хотя случаи бывают. Однако то, что ТСЖ может подать заявление о банкротстве, не означает, что оно должно это делать. Если вашей ассоциации не хватает необходимых средств, чтобы погасить все долги, рекомендуется проконсультироваться с адвокатом по банкротству.
Два типа банкротства
Существует два основных типа банкротства, по которым ТСЖ может подать заявление: по главе 7 и по главе 11.
При банкротстве по главе 7 все активы ассоциации будут ликвидированы в попытке погасить ее долги. С другой стороны, глава 11 обеспечивает вашей ассоциации правовую защиту от деятельности по сбору платежей. Это означает, что кредиторы перестанут добиваться оплаты, поскольку ассоциация реорганизует свои дела, активы и долги, чтобы она могла определить план платежей.
Основным преимуществом процедуры банкротства согласно главе 11 является то, что она, по сути, позволяет вашей ассоциации пересматривать условия контракта. Большинство судов также предпочитают эту форму банкротства для ТСЖ, потому что это означает, что местные органы власти не должны вмешиваться. По сути, ассоциация будет заниматься своими проблемами и продолжать управлять сообществом, лишь уступая суду одобрение крупных решений.
С другой стороны, эта форма банкротства ТСЖ может обойтись вашему ТСЖ в большие суммы денег, поскольку вы должны взять на себя судебные издержки и гонорары адвокатов. Более того, банкротство по главе 11 лишь дает вашему ТСЖ немного передышки, когда вы обсуждаете условия новых соглашений.
Как правило, это не позволит вашей ассоциации сорваться с крючка, освободившись от долгов. В прошлом судьи по делам о банкротстве даже закрывали дела из-за отсутствия у организаций реальной стратегии реорганизации.
Причины банкротства товарищества собственников жилья
Помимо экономического спада, ТСЖ может обанкротиться по ряду причин, наиболее распространенной из которых является неэффективное управление денежными средствами. Советы ТСЖ могут потратить слишком много или потратить деньги, которых у ассоциации еще нет, что приведет к банкротству ТСЖ. Банкротство также может быть связано с недофинансированием резервов.
Основным источником дохода ТСЖ являются оценки домовладельцев. Когда несколько домовладельцев становятся правонарушителями, ТСЖ может столкнуться с нехваткой достаточных средств. Кроме того, ассоциация может понести крупные непредвиденные расходы, которые не покрываются ее страховыми полисами. Ассоциации домовладельцев также сталкиваются с мошенническими действиями, как и предприятия.
Хищение или внутреннее мошенничество могут оставаться незамеченными в течение многих лет без надлежащего финансового управления и мониторинга, что в конечном итоге приводит к банкротству.
Что насчет домовладельцев?
Домовладельцы в общине ТСЖ вносят взносы, чтобы поддерживать деятельность ассоциации. Таким образом, домовладельцы также несут ответственность за долги ассоциации. Домовладельцам важно урегулировать свою долю финансовых обязательств ТСЖ. В противном случае ТСЖ может предпринять необходимые шаги для получения денег. Это означает, что ассоциация может продавать личное имущество, чтобы покрыть значительные долги. Имейте в виду, однако, что этот план действий — это не то, что ТСЖ может просто взять в любое время. Для этого ТСЖ должен выполнить определенные шаги, поэтому лучше сначала проконсультироваться со своим адвокатом.
Опасайтесь юридических последствий
Если правление вашего ТСЖ неправильно управляет финансами ассоциации, вы рискуете быть привлеченным к юридической ответственности.
Советы ТСЖ несут фидуциарную обязанность проявлять добросовестность и действовать в интересах общества. Когда совет директоров ненадлежащим образом распоряжается средствами, домовладельцы могут заявить о несоблюдении фидуциарных обязанностей. Отдельный член правления или правление в целом может быть объектом судебного иска.
Исчерпание всех возможных альтернатив
Хотя банкротство ТСЖ является вариантом, он не должен быть первым вариантом для большинства ассоциаций домовладельцев. Существуют и другие возможные действия, которые ТСЖ может взять на себя при подаче заявления о банкротстве. Объявление о банкротстве имеет серьезные последствия и может негативно повлиять на отношения вашей ассоциации с существующими поставщиками и персоналом. Прежде чем сразу перейти к банкротству, рассмотрите следующие альтернативы:
1. Выработайте условия погашения с кредиторами
Ожидается, что ассоциации домовладельцев будут соблюдать окончание контракта.
Хотя банкротство главы 11 позволяет вам юридически обойти это, вы должны сначала рассмотреть возможность переговоров об условиях погашения с вашими кредиторами самостоятельно. Сообщите своим кредиторам, что у вашей ассоциации недостаточно средств для погашения ваших долгов. Составьте планы погашения, которые подходят для обеих сторон. Если у вашей доски нет опыта в этой области, обратитесь за помощью к профессионалу. Это вполне может избавить вашу ассоциацию от головной боли, связанной с подачей заявления о банкротстве.
2. Сбор специальных отчислений
Когда долги накапливаются, ТСЖ обращается к своему основному источнику дохода для получения дополнительных средств — домовладельцам. Хотя домовладельцы уже платят регулярные взносы, ТСЖ может взимать специальные взносы для покрытия стоимости своих долгов. Конечно, важно всегда действовать в рамках руководящих документов вашей ассоциации. Обратитесь к своим CC&R за положениями о специальных оценках. В некоторых штатах, таких как Калифорния, также действуют законы, касающиеся специальных оценок, в том числе ограничение суммы, которую вы можете взимать.