Товарищества собственников недвижимости участники: ЖК РФ Статья 135. Товарищество собственников жилья / КонсультантПлюс

2.1. В уставе товарищества собственников жилья может быть предусмотрено использование системы или иной информационной системы при решении вопросов, связанных с управлением в товариществе собственников жилья, с учетом функций указанных систем.

3. Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

4. Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.

5. Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.

6. Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества.

7. В случае выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения о государственной регистрации товарищества собственников жилья органом, осуществляющим государственную регистрацию юридических лиц, товариществом собственников жилья представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о выборе способа управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья и уведомление о начале осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

(см. текст в предыдущей редакции)

7.1. В случае заключения товариществом собственников жилья договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией товариществом собственников жилья в течение пяти рабочих дней со дня заключения указанного договора представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о заключении указанного договора в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

7.2. В случае прекращения или расторжения договора управления многоквартирным домом, заключенного между товариществом собственников жилья и управляющей организацией, товариществом собственников жилья в течение пяти рабочих дней со дня прекращения или расторжения указанного договора представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о заключении договора управления многоквартирным домом с другой управляющей организацией или уведомление о начале осуществления товариществом собственников жилья деятельности по управлению многоквартирным домом в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

8. В случае принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения об изменении способа управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья в течение пяти рабочих дней со дня принятия этого решения товариществом собственников жилья представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о прекращении управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Открыть полный текст документа

Товарищество собственников недвижимости — характеристика юридического лица

О товариществе собственников недвижимости — ConsultMill — юридические консультации

Под товариществом собственников недвижимости понимается модернизированная организационно-правовая форма некоммерческого объединения, которая даёт возможность интегрировать владельцев любых видов недвижимого имущества в совместную структурную единицу. Термин ТСН впервые появился в гражданском законодательстве РФ в сентябре 2014 года. По своей природе он значительно шире более старой организационно-правовой формы товарищества собственников жилья (ТСЖ), которая группирует собственников лишь на уровне многоквартирного дома.

Эффективность создания и функционирования подобной корпорации во многом связывается с чёткостью и полнотой законодательного регулирования общественных отношений с её участием. По причине этого следует определить и решить проблемы, связанные с установлением сущности организации и выявлением его правового статуса.

Законодательное определение товарищества собственников недвижимости и его виды

Существует три организационно-правовых формы товарищества

В пункте 1 статьи 123.12 кодифицированного акта в области гражданских отношений устанавливается, что к организации относится добровольное формирование собственников недвижимого имущества (апартаментов в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких строениях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и тому подобное).

Исходя из смысла нормативно-правовых актов, оно создаётся субъектами гражданских правоотношений для коллективного владения, пользования и в некоторых случаях распоряжения собственностью (вещами), а также для достижения иных результатов, предусмотренных законами.

Что относится к общему имуществу многоквартирного дома, вы можете узнать на этой странице: https://consultmill.ru/kvartira/documenty/imushhestvo.html

На основе правового закрепления такие вариации ТСН как садоводческие, огороднические и дачные некоммерческие объединения могут вести свою деятельность в трёх организационно-правовых формах:

• Некоммерческое. Это корпорация, где вещи, образованные или полученные из средств участников организации, являются собственностью товарищества как юридического лица. В то же время вовлечённые субъекты не отвечают по обязательствам корпорации, а последняя в свою очередь не отвечает по обязательствам своих участников.
• Некоммерческое партнёрство. Вещи, созданные или приобретённые за счёт взносов участников организации, является собственностью партнёрства как юридического лица. При этом члены не отвечают по обязательствам корпорации, а последняя в свою очередь не отвечает по обязательствам своих участников.
• Потребительский кооператив. Это корпорация, в которой вещи, созданные или приобретённые за счёт взносов участников организации, являются собственностью товарищества как юридического лица. При этом участники садоводческого, огороднического или дачного потребительского кооператива должны каждый год погашать возникающие неустойки путём передачи сверх причитающихся взносов. Также на членов накладывается субсидарная ответственность по обязательствам такой корпорации в пределах невнесённой части дополнительного взноса.

Законодательная база

Деятельность товарищества регилируется Граджанским, Жилищным кодексом и другими постановлениями

Регламентация деятельности производится посредством нескольких нормативно-правовых документов, в частности:

• Первой частью Гражданского кодекса Российской Федерации.
• Жилищным кодексом Российской Федерации.
• Постановлением Правительства РФ № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов».
• Постановлением Правительства РФ № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества».

Учредительным документом может являться исключительно одна официальная бумага — Устав. В него включается:

• Информация о наименовании ТСН. В названии обязательно должно присутствовать словосочетание «товарищество собственников недвижимости».
• Юридическое и фактическое место нахождения некоммерческой организации. Определяется расположением исполнительного органа и местом постановки на налоговый учёт.
• Предмет и цели деятельности ТСН. О них было сказано выше. Цели могут быть любыми, если не связаны с извлечением коммерческих выгод.
• Состав и компетенция органов товарищества, порядок принятия им решений.
• Иные сведения, предусмотренные нормативно-правовыми актами

ТСН может создаваться исключительно в форме юридического лица. Индивидуальная предпринимательская деятельность и её иные коммерческие формы не применимы к товариществу собственников жилья по объективным причинам.

Устав — один из основных документов товарищества собственников недвижимости, в котором обосновываются все аспекты деятельности организации

Ещё одним нормативным документом, подготовкой которого стоит начать заняться перед созданием ТСН, является реестр. В него помещаются:

• Данные, позволяющие каким-либо образом идентифицировать участников товарищества и осуществлять взаимосвязь с ними.
• Сведения о размерах принадлежащих членам ТСН долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Максимальное количество учредителей не регламентировано. Однако их должно быть не менее 3 субъектов. Юридическое лицо тоже имеет право стать полноправным членом, и даже муниципалитет.

Как составить договор долевого участия при строительстве многоквартирного дома: https://consultmill.ru/kvartira/documenty/dogovor-dolevogo-uchastiya.html

Алгоритм создания

Пошаговая инструкция по регистрации ТСН включает в себя семь детально регламентированных шагов:

1. Согласование решения о выборе способа управления и о создании корпорации в этой организационно-правовой форме. Собственники помещений в одном многоквартирном доме имеют право организовать исключительно единственное ТСН и не более. Вердикт о создании принимается владельцами помещений на их всеобщем собрании. Обсуждаемое решение станет удовлетворённым в том случае, если за него проголосовало более 50 % общего числа собственников помещений.
2. Подготовка Протокола общего собрания. На котором принято решение о создании ТСН и об утверждении его учредительного документа. Он подписывается всеми проголосовавшими собственниками помещений в многоквартирном доме.
3. Утверждение Устава. На описываемом собрании жильцов следует обсудить и принять устав ТСН. В этой официальной бумаге обосновываются все аспекты деятельности ТСН: правомочия, обязанности жильцов и руководителей, ревизия ТСН, начало и прекращение работы и так далее.
4. Избрание управляющих структур ТСН. Правление ТСН баллотируется также на общем собрании жильцов до регистрации ТСН. Эта организационная структура избирает из своего состава председателя товарищества на своём отдельном собрании. Также общим собранием членов ТСН необходимо определиться с выбором ревизионной группы, которая будет проверять работу правления.
5. Регистрация ТСН. При государственной регистрации ТСН представляется протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава. Учредительный документ некоммерческой организации в двух экземплярах, а также сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме за создание организации, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Для успешного завершения всех формальных процедур необходимо предоставить:

• Заявление о государственной регистрации по форме № 11001.
• Решение о создании в виде протокола общего собрания (подлинник, или нотариально заверенную копию).
• Два экземпляра устава товарищества собственников жилья (прошитые, пронумерованные и утверждённые общим собранием домовладельцев).
• Квитанцию об уплате государственной пошлины за регистрацию товарищества.
• Открытие расчётного счёта в банковской организации. После регистрации ТСН открываются счета в кредитных учреждениях, на которые будут поступать деньги от членских взносов и иной деятельности в соответствии с целями этого некоммерческого юридического лица.
• Уведомление Администрации города либо района, а также Инспекции по жилищному надзору о начале деятельности ТСН.

Цели и функции организации

Товарищество собственников недвижимости осуществляет осмотр и технический контроль состояния объекта недвижимости

ТСН при регистрации своей организационно-правовой формы и в процессе деятельности может реализовывать множество разнообразных целей. К некоторым из них относятся:

• Обоюдное руководство комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме.
• Поддержание на надлежащем уровне эксплуатации жилой территории.
• Владение, пользование и в обозначенных законом случаях распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме.

СТН относится к некоммерческим организациям и его деятельность не может быть направлена на извлечение какой-либо материальной выгоды.

ТСН создаётся для решения ряда актуальных вопросов и выполнения следующих функций:

• Совместное создание планов по хозяйственным и финансовым вопросам на предстоящий год.
• Управление объектом недвижимости, а также установка и контроль сбора обязательных платежей, которые взимаются с жильцов за предоставление этой услуги.
• Обеспечение жильцов всеми необходимыми услугами, контроль их предоставления и решение всех связанных с ними вопросов.
• Осуществление контроля расходов финансовых средств, направленных на содержание объекта недвижимости, формирование соответствующей отчётности и проведение сбора и распределения средств в случае возникновения такой необходимости.
• Иные функции, прописанные в уставе.

Главная задача такого объединения — организация коллективного использования недвижимости. Благодаря такому товариществу владельцы могут осуществлять управление самостоятельно, не привлекая сторонние организации (например, управляющие компании).

Права и обязанности участников и учредителей

Учредителями могут быть два и более собственника. Это могут быть как физические, так и юридические лица. После совместного объединения его члены могут:

• Заключать договоры, удовлетворяющие потребности и интересы корпорации.
• Становится участниками договоров купли-продажи недвижимости (в долевую собственность), а также аренды (ограниченное или полное пользование частью общего имущества) или обмена имущества ТСН.
• Проводить работы и предоставлять услуги собственникам недвижимости.
• Получать и использовать займы от банков.
• Определять передачу и получение средств лицами, которые выполняют для ТСН работы и предоставляют услуги.

Члены, вступившие в ТСН после его учреждения, наделяются правами по:

• Ознакомлению с основными документами организации.
• Требованию от корпорации надлежащего качества услуг и работ, которые они обязаны проводить согласно уставу.
• Запрашиванию у ТСН сведения о его деятельности.
• Участию в деятельности объединения самостоятельно или после направления туда доверенного субъекта.

Членство в товариществе начинается с подачи соответствующего заявления.

Потенциальный участник товарищества должен написать заявления на вступление в ТСН, указав свои ФИО и собственность

Членские взносы для всех участников некоммерческой организации складывается из трёх наиболее значимых составляющих:

• поощрение членам правления и его председателю;
• налог за земли общего пользования;
• плата за пользование имуществом и услугами товарищества (на зарплату электрику, сторожу).

Члены товарищества вправе сами установить, в рамках Устава или решения общего собрания, порядок расчёта и уплаты взносов.

Касательно ответственности Закон устанавливает правило, что ТСН не отвечает по обязательствам своих членов, а участники не отвечают по его обязательствам.

Плюсы и минусы такого объединения

Организации существуют уже более четырёх лет в российской правовой системе. На сегодняшний день можно увидеть их главные плюсы и минусы.

Итак, к достоинствам следует отнести:

• Самостоятельное принятие решений по ремонту, содержанию и коммунальному обслуживанию имущества непосредственно всеми его владельцами. Это позволяет повысить прозрачность управления и рационализировать расходы.
• Установление размера взносов и сборов только на основании мнений участников объединения (они же утверждают сметы и планы работ.
• Право выбирать поставщиков всех услуг, а также возможность ведения контроля их предоставления.

Недостатки тоже присутствуют:

• Возможность банкротства и, соответственно, потери взносов.
• Затруднения при регистрации ТСН, связанные с тем, что в протоколе учредительного собрания количество голосов «за» должно превышать пятьдесят процентов.
• ТСН должно получить лицензию на ведение деятельности, обозначенной в уставе. Это займёт дополнительное время, силы и средства.

Таким образом, учитывая добровольность принимаемого решения, именно владельцам собственности необходимо будет взвешивать все минусы и плюсы формирования ТСН. Они зависят от многих факторов, в том числе характеристик самой общей собственности.

Также рекомендуем статью о том, что входит в капитальный ремонт многоквартирного дома: https://consultmill.ru/kvartira/pereplanirovka/kapitalnyj-remont.html

Ликвидация

Товарищество собственников недвижимости может быть ликвидировано по решению суда в случае обнаружения незаконной деятельности

Процедура по прекращению существования юридического лица осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.

Если при ликвидации товарищества стоимость его имущества окажется недостаточной для удовлетворения всех требований кредиторов, то оно ликвидируется в особом порядке. Его регламентация содержится в ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

К основаниям ликвидации относится:

• Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о ликвидации.
• Решение суда. Может найти своё отражение в случаях допущения при создании юридических лиц грубых нарушений закона, осуществления деятельности запрещённой законом, неоднократные грубые и систематические нарушения, а также иные основания.
• Иные случаи, предусмотренные ГК РФ.

Ликвидация ТСН влечёт утрату им гражданской правоспособности.

Из совокупности норм гражданского и жилищного законодательств можно сделать вывод, что регламентации созданию ТСН уделено достаточно повышенное внимание. Однако в функционировании этой структуры есть как свои достоинства, так и недостатки.

При решении создания этой организационной формы особое внимание следует уделить подписанию протокола о создании товарищества и собиранию необходимых документов. Именно тогда процесс регистрации пройдёт без затруднений и не займёт продолжительный срок.

Товарищество Собственников Недвижимости — что это такое, в чем отличие от ТСЖ, регистрация, устав.

ТСН или товарищество собственников недвижимости остаётся до сих пор новой, не всем понятной по своей сущности формой управления. Стоит узнать, что же такое ТСН, все о порядке создания и функционирования такой организации, чтобы иметь возможность полноценно участвовать в жизни подобного объединения.

Что такое ТСН

Аббревиатура ТСН расшифровывается как Товарищество Собственников Недвижимости. Это особая форма некоммерческой организации, в которой объединение собственников недвижимого имущества позволяет управлять и распоряжаться им по усмотрению участников. Виды имущества, которое может входить в сообщество: жилой или дачный дом, нежилые/жилые помещения в одном или в нескольких зданиях, садовые участки.

Нормативная база

Законодательство регулирующее деятельность товарищества:

• наличие правоспособности у юр.лица, которое определяется ст. № 49 Гражданского кодекса 
• основные принципы действия, положения, распределение прав на недвижимость, особенности управления ТСН (статьи №№ 123, пункты 12-14 того же кодекса) 
• организационно-правовую форму и правила проведения собраний участников объединения владельцев собственности (ст.ст. №№ 181.1 – 181.5) 
• определение товарищества для владельцев жилья и принципов его функционирования, которое является частным случаем ТСН (ст. № 135 Жилищного кодекса), а также на правила создания такого объединения (ст. № 136), членство в нём (ст. № 143), собрания участников (ст. № 145), деятельности председателя правления (ст. № 149), ревизионной комиссии (ст. № 150), хозяйственной деятельности объединённых собственников (ст. № 152)
• управление многоквартирными домами или МКД (восьмой раздел Жилищного кодекса).

В чем разница между ТСН и ТСЖ

Вплоть до начала осени 2014 г. в России регистрировались товарищества собственников жилья (ТСЖ). Они создавались согласно Жилищному кодексу. Сейчас в ГК новое понятие — юридическое лицо ТСН. Отличие между этими формами хозяйствования заключаются в следующем: товарищество собственников жилья (ТСЖ) создают в рамках одного многоквартирного дома, товарищество может включать в себя как один дом, так и несколько других домов. Ещё одно незначительное различие: ТСЖ  преимущественно занимается обслуживанием и пользованием жилой собственностью, а ТСН помимо обслуживания и пользования может выступать арендодателем, имея доход на благо всех собственников.

Основные цели и задачи деятельности ТСН

Задачей является организация рационального и правильного использования недвижимости по назначению. При этом все хозяйственные и ремонтные работы тоже осуществляются силами объединения и обсуждаются на собрании.

Создание ТСН и дальнейшее его функционирование нацелено на:

• управление подконтрольной собственностью путём обсуждения владельцами недвижимости насущных вопросов на собрании 
• исполнение принятых решений выборным правлением, членами товарищества или единолично председателем этого правления 
• контроль осуществляемых управленческим аппаратом действий (выполняется ревизионной комиссией) 

Управление ТСН

Так как деятельность рассматриваемой организации иногда требует небольших денежных вложений, высший орган этого объединения (правление или председатель от имени правления) устанавливает размер обязательных платежей. Эти денежные суммы должны вноситься регулярно каждым из участников товарищества. Также правление уполномочено прекращать предоставленные полномочия различных органов товарищества, если их обязанности должным образом не выполняются, произошло грубое нарушение правил ТСН, вследствие чего наступило или могло наступить ущемление имущественных и других интересов участников.

Устав ТСН

Регламентирующим деятельность товарищества документом является Устав. В нём обязательно указывается такая информация об организации:

• реквизиты 
• адрес 
• сущность работы 
• перечень членов 
• права/обязанности участников/правления 
• сроки полномочий, ограничения полномочий по тем или иным вопросам 
• правила управления и урегулирования конфликтов 

Членство в ТСН

Чтобы член-участник товарищества был наделён официальным статусом, он должен лично составить соответствующее заявление о вступлении (в случае МКД если более 50% участников проголосовало на ТСН).  Все члены товарищества указываются в реестре. В этом документе также отражаются данные, на основе которых можно судить о легитимности (законности) членства того или иного участника. Реестр учитывает, какое именно имущество и в какой доле является собственностью каждого из членов ТСН.

Права и обязанности

Воля собственников реализуется через правление товарищества, которое, в свою очередь, имеет как определенные права, так и обязанности. Председатель правления в рамках товарищества собственников недвижимости может:

• подписывать контракты о содержании помещений, предоставлении необходимых услуг
• устанавливать и корректировать смету по расходам на утвержденный период 
• ознакомиться с уставной, технической, бухгалтерской отчётностью/документацией любого члена товарищества 
• выполнять работы для организации или поручать их другим компаниям, самозанятым физическим лицам, оплачивая при этом данные услуги по заранее оговоренному и письменно подтверждённому тарифу, а также передавая предусмотренные по договору материальные ценности (если это необходимо для осуществления оговоренных работ), в том числе принадлежащие товариществу 

Организация в лице его участников обязана обеспечивать выполнение собственного устава и других действующих нормативно-правовых актов, а также подписанных договоров, следить за поддержанием чистоты, надлежащего санитарно-технического состояния недвижимости, следить за соблюдением прав и интересов участников. Также товарищество обязано принимать соответствующие меры, если третьи лица затрудняют выполнение устава и мешают реализации прав владения и распоряжения участников ТСН, представлять интересы перед третьими лицами.

Полномочия

Учредители ТСН (т.е. сами жильцы) и его правление уполномочены производить контроль выполнения подписанных с товариществом договоров, прекращать членство тех, кто грубо нарушал Устав, следить за соблюдением правил общества, прав участников, предоставлять в государственные органы информацию о товариществе. Также товарищество вправе прекращать или принимать меры по прекращению действий, ведущих к нанесению ущерба имуществу организации.

Плюсы и минусы ТСН в многоквартирном доме

Что лучше: управляющая компания или индивидуальное представление интересов каждого из собственников недвижимого имущества? На этот вопрос можно ответить, рассмотрев положительные и отрицательные стороны ТСН-товарищества.

К «минусам» относится возможность товарищества объявлять себя банкротом, вследствие чего вложенные в общий фонд членами организации денежные средства не будут возвращены. Кроме этого, интересы отдельного собственника могут быть не учтены, в отличие от целей ТСН в общем.

К «плюсам» стоит отнести достаточно большую самостоятельность участников в принятии решений и возможность каждого из них высказать своё мнение по поводу деятельности организации. Так как ТСН может заниматься также коммерческой деятельностью, это относится к положительным моментам создания ТСН из-за возможности получать доход. В случае товарищества, как правило, смета на управление домом ниже чем в Управляющей компании, а качество работ и контроль подрядчиков выше. Скорость реагирования на возникающие проблемы на доме также значительно выше чем при правлении через УК.

Регистрация ТСН

Создать ТСН несложно, следует лишь придерживаться простой пошаговой инструкции.

Порядок создания товарищества собственников недвижимости:

•  Принятие решения о создании товарищества, его названии, составе и местонахождении 
•  Составление Устава, реестра участников, сбор заявлений на членство 
•  Составление протокола собрания по установленной форме, в котором отображаются пошаговые действия (внесение предложений, замечаний) участников собрания 
•  Регистрация вновь образованного юридического лица в государственных органах 

Стоимость

Стоимость создания товарищества собственников недвижимого имущества определяется тем размером государственной пошлины, которая на момент образования юридического лица являются действующей (порядка 4000р). Сборы, которые участники решат ежемесячно, ежегодно или единоразово вносить в общественный фонд организации, индивидуальны для каждого товарищества собственников.

Документы

Документом, свидетельствующим о создании ТСН, является протокол собрания участников, в котором указывается дата создания, название, состав участников организации и данные о них и их недвижимости, включаемой в состав ТСН-организации. Также протокол отражает сущность переговорного процесса, описание результатов голосования по выбору правления и членов различных органов организации, имена выступающих и их предложения. Также для официальной регистрации нужно предъявить в налоговую службу заявление о создании ТСН-товарищества, Устав организации, чек об уплате госпошлины.

Сроки

Чтобы сделать создание ТСН законным, следует его зарегистрировать в соответствующих госорганах. Для этого предусмотрены определённые сроки. После оформления необходимых документов ответственное лицо от товарищества должно предоставить их в ИФНС (Инспекцию Федеральной налоговой службы) для формирования в организации системы налогообложения (если товарищество коммерческого типа). Регистрация производится уполномоченными на то государственными служащими в течение пяти рабочих дней.

Как выйти из ТСН

Выход члена из товарищества собственников недвижимости может осуществляться по желанию этого участника и должен оформляться документально. Для этого собственник недвижимости, желающий выйти из состава, пишет соответствующее заявление и подаёт в правление. Это осуществимо как лично, так и путём направления заказным письмом по почте (обязательно удостовериться в получении заявления, в чём поможет уведомление о вручении). Если подача произошла лично, «из рук в руки», второй экземпляр этого документа сохраняется у заявителя с отметкой члена ТСН о получении.

В случае наличия у выходящего из ТСН-организации участника доверенности от собственника недвижимости, её следует отозвать, то есть прекратить действие данного документа. Членство в ТСН прекращается с момента подачи заявления или с момента ликвидации права собственности на имущество, являющееся частью товарищества. Вместе с этим бывшему члену уже не нужно будет выплачивать членские взносы.

Ликвидация ТСН

Для ликвидации ТСН-товарищества, как организации, необходимо в первую очередь созвать общее собрание участников. После того как в рамках повестки дня будет озвучено предложение о ликвидации ТСН, а также причины этого события, назначается комиссия по ликвидации (если организация вела коммерческую деятельность) или ликвидатор (если эта организация была некоммерческого характера).

После разрешения всех вопросов, которые могут возникнуть у членов сообщества, а также после распределения денежных средств из фонда (если таковые имеются), составляется уведомление о ликвидации организации, которое подписывается председателем и подаётся в госорганы. В официальном печатном российском издании публикуется информация о начале процедуры ликвидации.

В случае наличия кредиторов они должны быть уведомлены о прекращении деятельности организации. При этом предъявить претензию о невыплаченном долге кредитор может в течение двух месяцев. На протяжении этого периода следует провести проверку на наличие задолженностей перед госбюджетом. По прошествии двухмесячного срока и подписания ликвидационного баланса следует передать этот документ в фискальный госорган. Получение уведомления о прекращении существования организации будет завершающим этапом ликвидации.

Образцы документов

Образец Устава ТСН

Образец протокола собрания участников ТСН 

Образец положения о правлении ТСН (ТСЖ)

Товарищество, объединяющее собственников недвижимости, является организацией коммерческого или некоммерческого типа, которая действует в интересах участников и может решать вопросы на общем собрании. ТСН-товарищество должно быть зарегистрировано при создании, а во время ликвидации необходимо уведомить госорганы об этом в установленном законом порядке.

Ст. 123.13 ГК РФ. Имущество товарищества собственников недвижимости

1. Товарищество собственников недвижимости является собственником своего имущества.

2. Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит членам товарищества собственников недвижимости на праве общей долевой собственности, если иное не предусмотрено законом. Состав такого имущества и порядок определения долей в праве общей собственности на него устанавливаются законом.

2.1. Имущество общего пользования в садоводческом или огородническом некоммерческом товариществе принадлежит на праве общей долевой собственности лицам, являющимся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, если иное не предусмотрено законом.

3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме, доля в праве общей собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, собственника садового или огородного земельного участка следуют судьбе права собственности на указанные помещение или земельный участок.

См. все связанные документы >>>

1. Пункт 1 закрепляет принадлежность имущества ТСН на праве собственности. Имущество ТСН может быть получено из различных источников, предусмотренных для формирования имущества некоммерческих организаций. При этом следует учитывать, что имущество, для управления которым создается ТСН, в его собственность не переходит.

2. В п. 2 комментируемой статьи устанавливается, что общее имущество в многоквартирном доме принадлежит членам ТСН на праве общей долевой собственности, если иное не предусмотрено законом. В соответствии с ЖК общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений многоквартирного дома на праве общей долевой собственности, независимо от их членства в ТСН, которое в жилищном законодательстве именуется товарищество собственников жилья (ТСЖ), поскольку членство в данном товариществе является добровольным (ст. 143 ЖК). В настоящее время правовой режим указанного имущества определен в главе 6 раздела II ЖК. Состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома определяется в соответствии со ст. 36 ЖК.

3. Пункт 2.1 комментируемой статьи был введен ФЗ от 29 июля 2017 г. N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Он устанавливает режим общей долевой собственности в отношении имущества общего пользования в садоводческом или огородническом некоммерческом товариществе.

3. В п. 3 статьи указывается, что доля в праве общей собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на соответствующий объект недвижимости (жилое помещение, земельный участок). Соответственно, невозможно самостоятельное участие в обороте доли в праве собственности на общее имущество: она не может отчуждаться и не может быть выделена в натуре. При переходе права собственности на объект недвижимости доля в праве общей собственности на общее имущество переходит к новому собственнику.

Что такое товарищество собственников недвижимости (ТСН)

Товарищество собственников недвижимости является относительно новой формой некоммерческих организаций.

Оно отличается организационно-правовым статусом и создается, чтобы объединить собственников недвижимости самых разных типов.

Что такое ТСН, какие законы его регулирует и чем отличается такая форма организации, вы узнаете после прочтения статьи.

Оглавление статьи

Определение понятий

В статье 123 Гражданского кодекса дано определение товарищества собственников недвижимости.

Согласно ему ТСН является объединением владельцев недвижимости, которые на добровольных началах создают товарищество для организации совместного владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом. Оно может решать и другие задачи, не нарушающие закон.

В такой форме не только легче вести учёт объектов недвижимости, но и управлять ими. Например, жильцы, владеющие квартирами в многоквартирном доме, создают ТСН для регулирования чистоты и порядка внутри дома (свет на этажах, работы лифта и т.п.) и на территории возле него. Их цель – обеспечить комфортные условия жизни.

Данное объединение является юридическим лицом, члены которого владеют однотипной недвижимостью.

Товарищество объединяет собственников любой недвижимости:

• Помещений (как жилых, так и не жилых) в одном здании (либо нескольких).
• Жилых или дачных домов.
• Дачных участков.
• Садов или огородов.

Законодательное регулирование вопроса

Изменения в ГК, произошедшие в 2014 году, затронули практически всех владельцев (а не только юридические лица), хотя закон не обязывает проходить процедуру перерегистрации.

ТСН регулируется на основе общей законодательной базы, касающейся недвижимости.

Среди законодательных актов, касающихся данного вида организаций, выделяют:

• ГК РФ – статьи 49, 65, 123, 174, 181,182 и 218.
• ЖК РФ – статьи 135, 136, 143, 145, 149, 150, 152 и 161.

К слову, с 2014 года в законодательстве произошли изменения, согласно которым СНТ (садоводческие некоммерческие товарищества) и ТСЖ (товарищества собственников жилья) теперь создаются в форме ТСН.

 Функции, задачи и цели организации

Функции в ТСН распределены следующим образом:

• Контроль и управление ведут на собрании собственников.
• Исполнением решений занимаются коллегиально (образуя правление) либо единолично (решением председателя).
• Контроль за управляющим аппаратом ведёт ревизионная комиссия.

Главная задача такого объединения – организация коллективного использования недвижимости. Благодаря товариществу собственников недвижимости владельцы могут осуществлять управление самостоятельно, не привлекая сторонние организации (например, управляющие компании).

Права и обязанности

Правоспособность товарищества собственников недвижимости закреплена в главном документе – уставе организации.

Такая форма юр. лица обладает конкретным обособленным имуществом, которое в случае необходимости будет использовано для ответа на взятые обязательства.

Так что участники не несут за действия организации ответственности:

• Ни субсидиарной.
• Ни солидарной.
• Ни долевой.

Товарищество берёт на себя обязанность за образование контролирующих и управляющих органов, создаваемых для согласования и принятия решений его членами и иными юридическими лицами (например, для проведения строительных работ или подключения к сети ЖКУ). Главный орган управления объединения должен принимать решения об установлении обязательных взносов для членов организации.

ТСН может осуществлять предпринимательскую деятельность и получать от этого доход (согласно ГК РФ), но при двух условиях:

• Эта деятельность должна отвечать целям объединения (закреплённым в уставе).
• Прибыль не может быть распределена между членами организации.

Все действия организации должны отвечать её целям и задачам. У объединения имеются права:

• Заключать договоры, удовлетворяющие потребности и интересы его членов: определяющий управление общим имуществом организации, оказание ЖКУ и т.п.
• Обозначить цифру доходов и расходов организации на год, составив смету. На её основе будет составлен план взносов и выплат, рассчитанных на каждого собственника (при этом учитывают его долю в праве общего владения имуществом).
• Определять передачу и получение средств лицами, которые выполняют для ТСН работы и предоставляют услуги.
• Заключать договор купли-продажи недвижимости (в долевую собственность), а также аренды (ограниченное или полное пользование частью общего имущества) или обмена имущества товарищества.
• Проводить работы и предоставлять услуги собственникам недвижимости.
• Получать и использовать займы от банков.

Если участники не исполняют свои обязанности, закреплённые в уставе или решении собрания, товарищество может попытаться в суде вынудить их выполнить взятые обязательства, внести выплаты или взносы. Также организация в судебном порядке может потребовать от нарушителей возмещения причинённых убытков, которые образовались из-за невыполнения членами свои обязательств.

ТНС обязано:

• Вести свою деятельность в рамках норм, установленных в законодательстве, а также согласно своему уставу.
• Заключать договоры с посторонними лицами для выполнения конкретных работ.
• Выполнять взятые на себя обязательства и следить за санитарно-техническим состоянием общего имущества.

Собственник становится членом ТСН после того, как он подаёт туда заявление о вступлении. Выйти из товарищества можно, подав заявление о выходе из него.

Его члены имеют право:

• Запросить у ТСН сведения о его деятельности.
• Участвовать в деятельности объединения самостоятельно или направив туда доверенное лицо (выбирать и стать кандидатом на управляющие должности, вносить предложения касательно улучшения качества работы).
• Если они не согласны с решением органов управления, они могут обжаловать его в суде.
• Ознакомиться с основными документами организации.
• Требовать от ТСН надлежащего качества услуг и работ, которые они обязаны проводить согласно уставу.

Порядок оформления

В уставе объединения необходимо указать его:

• Полное наименование.
• Местонахождение.
• Правовой статус.
• Состав управляющего органа (собственники, входящие в собрание).
• Предмет (имущество, которое находится под контролем) и цели деятельности ТСН.
• Разграничение компетенций между органами объединения.
• Порядок принятия решения (какие должны приниматься только единогласно, а какие – большинством голосов).

Членами ТСН (и одновременно его учредителями) могут быть:

1. Физ. лица, являющиеся собственниками недвижимости, обозначенной в качестве объекта общего пользования.
2. Юрлица, которые обладают правом владения, хозяйственного ведения и управления имуществом товарищества.

Вступая в организацию и оформляя заявление, желающий указывает информацию в нём о себе. Позже эти сведения внесут в реестр, чтобы можно было точно установить, какая именно недвижимость (доля) принадлежит данному члену. Если произошли какие-то изменения с недвижимым имуществом или поменялись личные данные, участник ТСН должен будет оповестить об этом правление организации.

Строгих и чётко обозначенных требований к уставу товарищества в законодательстве нет. Главное, чтобы его положения не нарушали нормы Жилищного и Гражданского кодексов.

Преимущества и недостатки такого объединения

Преимущества объединения собственников недвижимости в следующем:

• Владельцы недвижимости самостоятельно (на собрании) выбирают и принимают решения, а также управляют домом или земельными участками. При принятии решений выслушивают мнение каждого владельца-члена ТСН.
• Устав содержит очень точные и прозрачные положения, на которых и строится дальнейшая деятельность: оказание ЖКУ, ведение ремонтно-строительных работ и т.п. Товарищество занимается только теми вопросами, которые прописаны в его уставе. Срок его деятельности также указывается в уставе: обычно организация создаётся как бессрочная, но при желании собственники могут ограничить её время деятельности.
• ТСН отличается непосредственным управлением, благодаря чему каждый собственник, состоящий в товариществе, знает о том, какие решения необходимо принять, на что пойдут общие средства и т.д. Благодаря этому недопониманий или нерациональных действий будет намного меньше. А любые решения, принятые собственниками, утверждаются на собрании, где определяют план дальнейших действий, срок работ и статьи расходов, обязанности участников и т.д.
• Товарищество объединяет сразу множество владельцев, благодаря чему можно собрать намного больше средств и решать более серьёзные задачи.
• Такое объединение может получать доход. К примеру, извлечение прибыли возможно благодаря сдаче в аренду определённой территории или помещения. Арендные отношения товарищества являются предпринимательской деятельностью, которая разрешена законом. Его члены самостоятельно распределяют полученные доход.

Недостатки объединения таковы:

• Оно не является универсальной организацией с таким правовым статусом, который позволит решить любую проблему. Многое зависит от самого типа недвижимости. Не всем владельцам стоит объединяться. Например, если товарищество состоит из владельцев аварийного жилья или проживающих в здании, требующем капитального ремонта, они вряд ли смогут вовремя собрать необходимую сумму.
• Высок риск банкротства объединения. В таком случае собственники не смогут вернуть назад свои средства и взносы.
• ТСН должно получить лицензию на ведение деятельности, обозначенной в уставе. Это займёт дополнительное время, силы и средства.

Отличительные особенности

Такое объединение собственников отличается от ТСЖ следующими особенностями:

1. Участниками ТСЖ являются только собственники жилплощади в одном конкретном здании. Но членами ТСН могут стать владельцы любого вида недвижимости как в городе, так за его пределами – жильё, офисы или земля.
2. В рамках ТСН предусматривается получение прибыли (несмотря на её некоммерческую направленность), которая пойдёт на удовлетворение потребностей и интересов членов товарищества. Так что в ТСН можно управлять различными объектами недвижимости.
3. В ТСЖ решался лишь порядок управления имуществом дома и вопросами, касающимися ЖКУ. ТСН решает гораздо более разнообразные задачи – ведение коммерческой деятельности, касающейся недвижимых объектов, находящихся в долевой собственности, строительство новых сооружений и т.п.
4. Они различаются и по системе налогообложения. ТСЖ платило налоги по упрощённой системе, а ТСН не имеет право на это.
5. Участниками ТСЖ могут быть только физ.лица, а в ТСН – и юр.лица, и их совместные объединения.
6. ТСЖ не требовало получения лицензии для ведения деятельности, а ТСН необходимо лицензировать.

О преимуществах организации данного вида объединения собственников недвижимого имущества смотрите в следующем видеосюжете:

§ 11. Товарищества собственников недвижимости

Вместо использовавшегося ранее термина «товарищество собственников жилья» законодатель ввел термин «товарищества собственников недвижимости». ГК предусматривает относительно новую для российского права организационно-правовую форму некоммерческой организации — товарищество собственников недвижимости.

Введение указанного термина вполне правомерно, поскольку цели и задачи собственников жилых помещений в многоквартирном доме вполне сопоставимы с целями и задачами собственников других видов недвижимого имуществ (гаражей, земельных участков и др.). Таким образом, в российском законодательстве впервые появилось понятие товарищества собственников недвижимости как разновидности некоммерческих организаций. Следует отметить, что подобные организации есть и в других странах, чьи правовые системы базируются на континентальной системе права (см., например, ст. 712 l-712 t Гражданского кодекса Швейцарии).

В ст. 123.12 товарищество собственников недвижимости определяется как добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.

В отличие от ТСЖ помимо граждан может допускаться участие и юридических лиц в товариществах собственников недвижимости.

Следует отметить, что речь идет об обобщающем термине в отношении объединившихся собственников различных видов недвижимого имущества. Причем, по существу, речь идет о своего рода общей части, устанавливающей общие принципы правового регулирования их деятельности, а в отношении каждого из таких объединений действует специальное законодательство. Так, в отношении жилых помещений жилья (разд. VI Жилищного кодекса РФ) и садоводческие, огороднические или дачные некоммерческие товарищества, деятельность которых урегулирована Федеральным законом от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».

Таким образом, — это более широкое понятие, чем товарищество собственников жилья (ТСЖ), которое образуется в соответствии с Жилищным кодексом РФ как один из способов управления многоквартирным домом (п. 2 ст. 161 ЖК). Таким образом, товарищества собственников недвижимости не ограничиваются жилыми помещениями, а включает и другие виды недвижимого имущества. При коллективном управлении домом — посредством создания ТСЖ интересы рядовых жильцов защищает специально создаваемое юридическое лицо, которое контролирует организации, поставляющие коммунальные услуги.

Учитывая то обстоятельство, что ТСЖ являются наиболее распространенными видами товариществ собственников недвижимости законодатель специально выделяет их в п. 3 ст. 50 ГК.

Учредительным документом товарищества собственников недвижимости является устав, который должен содержать сведения о его наименовании, включающем слова «товарищество собственников недвижимости», месте нахождения, предмете и целях его деятельности, составе и компетенции органов товарищества и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, а также иные сведения, предусмотренные законом.

В п. 3 ст. 123.12 ГК вводится принцип строгого разделения ответственности по обязательствам товарищества и его членов. Согласно указанному пункту товарищество собственников недвижимости не отвечает по обязательствам своих членов. Члены товарищества собственников недвижимости не отвечают по его обязательствам.

Очевидно, необходимость специального упоминания о раздельной ответственности обусловлена самим названием данного вида юридического лица, в котором присутствует слово товарищество. Как известно, в полных товариществах и товариществах на вере по обязательствам юридического лица ответственность может быть возложена и на личное имущество его членов.

В товариществе собственников недвижимости создаются единоличный орган (председатель) и постоянно действующий коллегиальный орган (правление).

В товариществе собственников недвижимости есть свое имущество, собственником которого и является само товарищество как юридическое лицо. Есть также имущество, которое является общей долевой собственностью всех членов товарищества. Речь идет об общем имуществе в многоквартирном доме, а также объекты общего пользования в садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих товариществах. Состав общего имущества, а также состав имущества, относящегося к объектам общего пользования, и порядок определения долей в праве общей собственности на такое имущество устанавливаются законом. Наконец, есть имущество, собственниками которого являются члены товарищества по отдельности. Так, в товариществе собственников жилья его члены являются собственниками жилых помещений.

Следует иметь в виду, что распорядиться долей в общем имуществе товариществе собственников недвижимости невозможно. Согласно п. 3 ст. 123.13 ГК доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме, доля в праве общей собственности на объекты общего пользования в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом товариществе собственника земельного участка — члена такого некоммерческого товарищества следуют судьбе права собственности на указанные помещение или земельный участок. Другими словами, эта доля может быть отчуждена только вместе с самим объектом недвижимости.

Единственным видом юридического лица, в который может быть преобразовано товарищество собственников недвижимости, является потребительский кооператив (п. 4 ст. 123.12 ГК).

Как сформировать партнерство в сфере недвижимости и плюсы / минусы этого

Как однажды сказал Винс Ломбарди: «Индивидуальная приверженность коллективным усилиям — вот что заставляет работать команду, компанию, общество, цивилизацию. Работа.» Это верно в отношении большинства вещей в жизни, включая студенческий футбол и инвестирование в недвижимость.

Дело в том, что почти каждый успешный инвестор в недвижимость добился того, чего он сегодня занимается, объединяясь с другими людьми, чтобы заключать более крупные и выгодные сделки.

В этой статье мы подробно рассмотрим формирование партнерства в сфере недвижимости и покупку недвижимости с другими партнерами.

Партнерство в сфере недвижимости создается двумя или более инвесторами, которые объединяют свой капитал и опыт для покупки, развития или аренды недвижимости.

Также известное как товарищество с ограниченной ответственностью в сфере недвижимости (RELP), соглашение о партнерстве может требовать от каждого инвестора активного участия в партнерстве в качестве равноправных членов.

Тем не менее, для товарищества в сфере недвижимости чаще встречается генеральный партнер, который берет на себя большую ответственность и ответственность, обычно в обмен на большую долю прибыли, а другие участники являются ограниченными или пассивными партнерами.

Товарищества с недвижимостью

Хотя партнерства в сфере недвижимости могут быть созданы различными способами, три наиболее распространенных партнерства юридических лиц:

Известные как «сквозные организации», каждый из этих трех типов деловых партнерств предоставляет инвесторам двойную выгоду.

Во-первых, прибыль или убытки передаются каждому инвестору для отчетности по индивидуальной налоговой декларации, что исключает налогообложение как на корпоративном, так и на личном уровне. Во-вторых, субъекты партнерства в сфере недвижимости обеспечивают дополнительный уровень правовой защиты от претензий в отношении других деловых или личных активов каждого инвестора, которые не являются частью партнерства.

Активные и пассивные партнерства в сфере недвижимости

Партнерские соглашения можно настраивать практически неограниченным количеством способов для удовлетворения уникальных потребностей конкретных инвестиций в недвижимость.Однако для большинства практических целей партнерства по инвестированию в недвижимость обычно делятся на одну из двух категорий:

1. Активные партнерства в сфере недвижимости — это партнерства, в которых каждый участник партнерства ежедневно активно работает над проектом.

Например, активное партнерство в сфере недвижимости может состоять из двух инвесторов в портфеле односемейных арендных домов, где один партнер берет на себя такие задачи по управлению недвижимостью, как сбор арендной платы и оплата счетов, а другой партнер лично заботится о обслуживание и ремонт.

2. Пассивные партнерства в сфере недвижимости обычно создаются для привлечения капитала или использования уникального набора навыков одного партнера, которого нет у других партнеров.

Например, сегодня многие люди ищут способы диверсифицировать пенсионный портфель от традиционных инвестиций, таких как акции и облигации. Они хотят инвестировать в недвижимость, но у них нет времени, опыта или глубоких знаний рынка.

Формируя пассивное партнерство в сфере недвижимости, опытный инвестор в недвижимость может привлечь капитал от пассивных партнеров для расширения своего бизнеса, одновременно решая повседневные задачи с недвижимостью.Затем доход и капитал разделяются в соответствии с конкретными условиями соглашения о партнерстве в сфере недвижимости.

Партнерство в сфере недвижимости может быть создано по уникальной причине, например, для получения доступа к контакту партнера в местном отделе планирования и зонирования, или по более общим причинам, например, для заключения более крупных и потенциально более прибыльных сделок.

Хотя каждое партнерство в сфере недвижимости отличается, некоторые из основных причин, по которым инвестор работает с другими людьми, включают:

• Внесение капитала для совершения крупных транзакций, недоступных ни одному партнеру
• Получение дополнительного дохода за счет комиссий за управление активами, как правило, в партнерстве с недвижимостью, когда генеральный партнер принимает на себя больший риск в обмен на больше денег
• Ответственность партнеров с ограниченной ответственностью в партнерствах с недвижимостью обычно ограничивается суммой вложенных денег, что помогает снизить риски и защитить другие бизнес и личные активы вне партнерства, что особенно полезно при более сложных инвестициях

Партнерские отношения строятся на основе соглашения о партнерстве, причем соглашения различаются от одной инвестиции в недвижимость к другой.

В этом разделе мы обсудим процесс создания партнерства в сфере недвижимости, а затем опишем некоторые различия между генеральным партнером и ограниченными партнерами.

Однако перед формированием партнерства в сфере недвижимости рекомендуется привлечь надежного специалиста, знакомого с корпоративными образованиями и партнерскими отношениями, например, вашего юриста по недвижимости или финансового консультанта, чтобы избежать проблем после того, как ваше партнерство в сфере недвижимости будет разорвано и Бег.

Процесс создания товарищества по недвижимости

1. Решите, действительно ли вам подходит партнерство, или вам удобнее работать в одиночку, не отчитываясь перед другими людьми
2. Холодно и внимательно посмотрите на свои сильные и слабые стороны, как если бы вы готовились к собеседованию при приеме на работу
3. Найдите потенциальных партнеров, которые смогут заполнить ваши слабые места и при этом усилить ваши сильные стороны
4. После того, как вы определили потенциальных партнеров и получили устное обязательство, оцените ожидаемый успех партнерства, когда ваши ключевые игроки появятся на своих местах.
5. Создайте четко определенные роли и ожидания, поговорив с другими инвесторами, которые установили партнерские отношения с недвижимостью, или работая с вашим наставником по недвижимости.
6. Составьте письменное соглашение о партнерстве с помощью вашего поверенного по недвижимости или финансового консультанта, имеющего опыт работы в области корпоративного права и финансов
7. Используйте структуру юридического лица, такую ​​как LLC, для защиты и других ваших партнеров от потенциальной ответственности
8. Достигните единства мнений со всеми партнерами, чтобы гарантировать, что все имеют одинаковые ожидания и цели в отношении инвестиций

Общие vs.ограниченные партнеры

Хотя каждый член партнерства может быть активным, чаще один член выступает в качестве общего партнера, в то время как другие участники действуют как ограниченные или молчаливые партнеры.

Генеральный партнер:

• Находит сделку и проводит комплексную проверку
• Создает товарищество по недвижимости
• Обеспечение финансирования и закрытие продажи
• Управляет инвестициями
• Обычно получает около 30% денежных потоков и капитала в обмен на дополнительную работу и связанный с этим риск
• Другие общие вознаграждения, получаемые генеральным партнером, включают сборы за приобретение, ежегодное управление активами и продажу, обычно в диапазоне от 1% до 3% или более, в зависимости от сделок и условий соглашения

Партнер с ограниченной ответственностью:

• Пассивные инвесторы, идеально подходят для людей, которые хотят инвестировать в недвижимость, но у них нет времени или опыта, чтобы изучить торговлю
• Внести капитал в обмен на возврат вложенных денег, аналогично покупке акций REIT или инвестированию в краудфандинг, но с гораздо большим контролем
• Партнеры с ограниченной ответственностью несут ограниченную ответственность и практически не участвуют в повседневных операциях с недвижимостью
• Может потребоваться голосование по основным вопросам, влияющим на партнерство, таким как капитальные затраты, рефинансирование или необходимость в дополнительном капитале
• Партнеры с ограниченной ответственностью могут получить привилегированный доход от своих инвестиций до того, как генеральному партнеру будет выплачена его доля прибыли

Лучшие партнерства в сфере недвижимости подобны четырем углам дома, где каждый краеугольный камень помогает создать прочный фундамент.Партнерские отношения в сфере недвижимости поддерживаются четырьмя основными принципами: необходимостью, практичностью, удобством и отношениями.

Уберите один из них, и, как и в случае с треугольником, партнерство в сфере недвижимости все еще может функционировать, хотя оно и не будет прочным. Уберите два угла, и партнерство всегда будет шатким.

Вот некоторые из самых больших плюсов и минусов партнерства, чтобы гарантировать, что тот, который вы создаете, будет максимально эффективным:

Плюсы партнерства в сфере недвижимости

• Партнеры всегда приносят что-то дополнительное, например, капитал, связи, проектный опыт или профессиональные знания, такие как юридические или финансовые вопросы
• Распределение доходов в партнерстве по недвижимости может быть гибким, например, один партнер получает большую часть налоговых льгот, а другие партнеры получают большую долю свободного денежного потока
• Партнерство в сфере недвижимости, структурированное как сквозное юридическое лицо, такое как LLC или S-корпорация, позволяет передавать доходы и убытки от партнерства каждому инвестору и заявлять их в декларации по подоходному налогу с физических лиц.
• Партнерство в сфере недвижимости может быть идеальным инвестиционным инструментом для людей, ищущих пассивные инвестиции
• Предпочтительный доход может быть структурирован таким образом, чтобы сначала выплачивать определенным партнерам, прежде чем будет произведена выплата остальным инвесторам в партнерстве
• Обладая «кожей в игре», каждый партнер также имеет дополнительную мотивацию поделиться своим уникальным видением при анализе приобретений, разработки и управления проектом, а также размещения.
• Личности каждого партнера могут объединяться для повышения уровня доверия на встречах с кредиторами, потенциальными арендаторами и дополнительными инвесторами
• Каждый партнер по недвижимости несет свою справедливую долю рабочей нагрузки, при этом один партнер часто выполняет повседневные обязанности по проекту, в то время как другие партнеры обеспечивают надлежащее выполнение долгосрочных стратегий

Минусы партнерства в сфере недвижимости

• Выгоды от инвестиций, такие как ежемесячный доход, прибыль от продаж и налоговые льготы, должны распределяться между партнерами, ограничивая потенциальную прибыль для любого одного инвестора
• Конфликты между личностями могут возникать из-за разных стилей инвестирования и управления, а также из-за соглашений о партнерстве, в которых четко не указывается, кто за что, где и когда отвечает.
• Плохо составленные партнерские соглашения также могут привести к тому, что хорошие инвестиции станут плохими, если обязанности не будут четко делегированы.
• Обращение к капиталу — или необходимость для партнеров внести дополнительные средства — может произойти, если проект не оправдывает ожиданий, или если один участник хочет выйти раньше срока и требует, чтобы его выкупили другие партнеры.
• Напряженность в партнерстве в сфере недвижимости также может возникнуть, если один из партнеров считает, что выполняет непропорциональную долю работы, не получая равной доли прибыли.

Вы, наверное, слышали поговорку: «Недвижимость — это дело людей.”

Это особенно верно, когда речь идет о партнерстве в сфере недвижимости. В конце концов, у вас может быть надежный бизнес-план, только чтобы увидеть, как партнерство пойдет на убыль, если вы выберете не тех людей в качестве партнеров.

Вот некоторые из ключевых критериев, на которые следует обратить внимание при выборе потенциальных членов вашего партнерства в сфере недвижимости:

• Проанализируйте сильные и слабые стороны каждого партнера так же, как вы оценивали свои собственные
• Поговорите с каждым партнером по душам о философии вашего бизнеса, инвестиционных целях и методах, используемых для измерения успеха партнерства.
• Выберите партнеров, у которых сроки инвестиций такие же, как у вас, чтобы они не планировали уходить на пенсию до того, как стратегия выхода вашего партнерства с недвижимостью будет полностью выполнена.
• Просмотрите свои прошлые сделки с потенциальными партнерами и попросите их поделиться с вами своими предыдущими успехами и неудачами, чтобы понять, насколько хорошим партнером они будут на самом деле

Сегодня растет число людей, которые получают значительную прибыль от инвестирования в фондовый рынок, но обеспокоены тем, что может произойти дальше.Многие из этих инвесторов хотели бы диверсифицировать свои портфели, добавив в него недвижимость, но не знают, как это сделать.

Для активного инвестора в недвижимость создание партнерства в сфере недвижимости и совместная покупка недвижимости может стать отличным способом расширить свой собственный портфель и вывести свой бизнес в сфере недвижимости на новый уровень. Вы сможете привлечь больше инвестиционного капитала и заключать более крупные и выгодные сделки, помогая другим извлекать выгоду из вашего опыта.

Инвестиции в недвижимость | Капитал участника

Этот документ предоставляется на конфиденциальной основе только в целях иллюстрации и обсуждения.Он не предназначен и не должен толковаться или использоваться как инвестиционный, налоговый или юридический совет, любая рекомендация или мнение относительно уместности или пригодности любых инвестиций или стратегии. Этот документ, включая все материалы и информацию, предоставленные вместе с ним и в связи с этим документом, является конфиденциальным и является собственностью. Воспроизведение этого документа полностью или частично строго запрещено. Вам не разрешается делать этот документ или информацию, содержащуюся в нем, или информацию, предоставленную вам, доступной для каких-либо третьих лиц, кроме как с явного письменного согласия Participant Capital Advisors, LLC («Управляющий») или в соответствии с требованиями закона.Этот документ не предназначен для распространения или использования каким-либо физическим или юридическим лицом в любой юрисдикции или стране, где такое распространение или использование противоречит местным законам или постановлениям.

Этот документ не является предложением о продаже или ходатайством о покупке ценных бумаг. Любое такое предложение будет сделано только посредством Меморандума о частном размещении («PPM») и других соответствующих документов о предложении конкретного фонда-участника («Партнерство» или «Фонд») и будет регулироваться условиями. содержащиеся в нем.Пожалуйста, обратитесь к PPM для подробного обсуждения комиссий, условий и рисков, связанных с инвестициями в Партнерство. Распространение PPM и других соответствующих документов о предложении может быть ограничено в определенных юрисдикциях и будет происходить в таких юрисдикциях только в том случае, если и когда будут соблюдены правовые требования таких юрисдикций.

Инвестирование в Партнерство сопряжено со значительными рисками, не связанными с другими инвестиционными инструментами, и подходит только для лиц с достаточными финансовыми средствами, которые не нуждаются в ликвидности.Не может быть никаких заверений или гарантий того, что: (i) инвестиционная стратегия Партнерства окажется успешной или (ii) инвесторы не потеряют все или часть своих инвестиций в Партнерство.

Инвестор должен рассматривать Партнерство как дополнение к общей инвестиционной программе и должен инвестировать только в том случае, если он готов взять на себя сопутствующие риски. Инвесторы, которые облагаются подоходным налогом, должны знать, что инвестиции в Партнерство могут (в случае успеха Партнерства) создать налогооблагаемый доход или налоговые обязательства сверх денежных выплат для выплаты таких обязательств.

Прошлые результаты не являются гарантией будущих результатов. История деятельности Партнерства ограничена. Не может быть никаких гарантий, что целевая прибыль на уровне инвестиций или партнерства будет реализована или что будут производиться периодические выплаты.

Инвестиции Товарищества будут подвержены рискам, присущим инвестициям и / или владению недвижимыми активами. Эти риски включают, помимо прочего, бремя владения недвижимостью, неблагоприятные изменения общих и местных экономических условий, спрос и предложение на недвижимость, колебания заполняемости и ставок, финансовые ресурсы арендаторов, изменения в окружающей среде и другие законы и другие переменные, как указано в PPM.Инвестиции Партнерства также могут пострадать, если управляющие имуществом, нанятые Партнерством, работают неадекватно или не находятся под надлежащим контролем Партнерства.

Поскольку Партнерство может участвовать в ограниченном количестве инвестиций, на совокупную прибыль Партнерства может негативно повлиять неблагоприятная результативность даже одной инвестиции. Кроме того, диверсификация инвестиций Партнерства может быть еще более ограничена, если Партнерство инвестирует значительную часть своего капитала в сделку и не сможет продать эту Инвестицию.Иногда рынок недвижимости может быть относительно неликвидным, что может ограничивать способность Партнерства продавать актив.

ОПРЕДЕЛЕННАЯ ИНФОРМАЦИЯ, СОДЕРЖАЩАЯСЯ В ДАННОМ ДОКУМЕНТЕ, СОСТАВЛЯЕТ ЗАЯВЛЕНИЯ О ПРОГНОЗЕ, КОТОРЫЕ МОГУТ БЫТЬ ОПРЕДЕЛЕННЫ ПРИ ИСПОЛЬЗОВАНИИ ТЕРМИНОЛОГИИ ПРОГНОЗНОГО НАЗНАЧЕНИЯ, ТАК КАК «МОЖЕТ», «БУДЕТ», «ДОЛЖЕН,« ОЖИДАТЬ »,« ОЖИДАТЬ »,« ОЖИДАТЬ » ЦЕЛЬ »,« ПРОЕКТ »,« ОЦЕНКА »,« НАЗНАЧЕНИЕ »,« ПРОДОЛЖИТЬ »ИЛИ« ВЕРЯТЬ »ИЛИ ОТРИЦАТЕЛЬНЫМ ЭТИМ ИЛИ ДРУГИМ ВАРИАНТАМ ИХ ИЛИ СРАВНИТЕЛЬНОЙ ТЕРМИНОЛОГИЕЙ. ТАКИЕ ЗАЯВЛЕНИЯ НЕ ЯВЛЯЮТСЯ ГАРАНТИЕЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ИЛИ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В БУДУЩЕМ.ИЗ-ЗА РАЗЛИЧНЫХ РИСКОВ И НЕОПРЕДЕЛЕННОСТЕЙ ФАКТИЧЕСКИЕ СОБЫТИЯ ИЛИ РЕЗУЛЬТАТЫ ИЛИ ФАКТИЧЕСКИЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ПАРТНЕРСТВА МОГУТ МАТЕРИАЛЬНО ОТЛИЧАТЬСЯ ОТ ЭТИХ ОТРАЖЕННЫХ ИЛИ ПРЕДСТАВЛЕННЫХ В ТАКИХ ПРОГНОЗНЫХ ЗАЯВЛЕНИЯХ.

Заявления в этом документе основаны на информации (в том числе из сторонних источников), которая считается надежной на дату доставки этого документа и включает определенные добросовестные предположения Менеджера. Однако, учитывая изменчивый характер сектора недвижимости, такая информация может оставаться точной, а может и не оставаться точной, и Управляющий не берет на себя никаких обязательств обновлять или иным образом пересматривать такую ​​информацию.Нет никакой гарантии, что основные проекты в сфере недвижимости, описанные здесь, будут успешно завершены, как описано. Кроме того, этот документ не претендует на то, чтобы быть исчерпывающим или свободным от ошибок, упущений или искажений, и Партнерство и его консультанты не делают никаких заявлений или гарантий относительно точности, надежности или полноты любой информации, содержащейся в нем. Партнерство оставляет за собой право изменять или дополнять любую информацию или мнение, выраженное в настоящем документе, без предварительного уведомления.Этот документ не принимает во внимание инвестиционную цель, финансовое положение или особые потребности какого-либо отдельного лица. Ответственность за все заявления и информацию, содержащиеся в этом документе, исключается в максимально допустимой законом степени.

Любое вложение в Партнерство представляет собой спекулятивное вложение, сопряжено с высокой степенью риска и может привести к полной потере инвестиций.

Participant Capital Advisors, LLC — инвестиционный консультант, зарегистрированный в штате Флорида.Дополнительную информацию и информацию о рисках см. В разделе «ADV Part 2» компании Participant Capital Advisors, LLC по адресу https://adviserinfo.sec.gov/firm/summary/304859. Регистрация в штате Флорида не означает, что консультант и его представители имеют существенную подготовку или квалификацию для предоставления консультаций по инвестициям. Кроме того, регистрация в штате Флорида не означает, что штат или SEC одобрили инвестиционного консультанта.

Участник Капитал Команда

Этот документ предоставляется на конфиденциальной основе только в целях иллюстрации и обсуждения.Он не предназначен и не должен толковаться или использоваться как инвестиционный, налоговый или юридический совет, любая рекомендация или мнение относительно уместности или пригодности любых инвестиций или стратегии. Этот документ, включая все материалы и информацию, предоставленные вместе с ним и в связи с этим документом, является конфиденциальным и является собственностью. Воспроизведение этого документа полностью или частично строго запрещено. Вам не разрешается делать этот документ или информацию, содержащуюся в нем, или информацию, предоставленную вам, доступной для каких-либо третьих лиц, кроме как с явного письменного согласия Participant Capital Advisors, LLC («Управляющий») или в соответствии с требованиями закона.Этот документ не предназначен для распространения или использования каким-либо физическим или юридическим лицом в любой юрисдикции или стране, где такое распространение или использование противоречит местным законам или постановлениям.

Этот документ не является предложением о продаже или ходатайством о покупке ценных бумаг. Любое такое предложение будет сделано только посредством Меморандума о частном размещении («PPM») и других соответствующих документов о предложении конкретного фонда-участника («Партнерство» или «Фонд») и будет регулироваться условиями. содержащиеся в нем.Пожалуйста, обратитесь к PPM для подробного обсуждения комиссий, условий и рисков, связанных с инвестициями в Партнерство. Распространение PPM и других соответствующих документов о предложении может быть ограничено в определенных юрисдикциях и будет происходить в таких юрисдикциях только в том случае, если и когда будут соблюдены правовые требования таких юрисдикций.

Инвестирование в Партнерство сопряжено со значительными рисками, не связанными с другими инвестиционными инструментами, и подходит только для лиц с достаточными финансовыми средствами, которые не нуждаются в ликвидности.Не может быть никаких заверений или гарантий того, что: (i) инвестиционная стратегия Партнерства окажется успешной или (ii) инвесторы не потеряют все или часть своих инвестиций в Партнерство.

Инвестор должен рассматривать Партнерство как дополнение к общей инвестиционной программе и должен инвестировать только в том случае, если он готов взять на себя сопутствующие риски. Инвесторы, которые облагаются подоходным налогом, должны знать, что инвестиции в Партнерство могут (в случае успеха Партнерства) создать налогооблагаемый доход или налоговые обязательства сверх денежных выплат для выплаты таких обязательств.

Прошлые результаты не являются гарантией будущих результатов. История деятельности Партнерства ограничена. Не может быть никаких гарантий, что целевая прибыль на уровне инвестиций или партнерства будет реализована или что будут производиться периодические выплаты.

Инвестиции Товарищества будут подвержены рискам, присущим инвестициям и / или владению недвижимыми активами. Эти риски включают, помимо прочего, бремя владения недвижимостью, неблагоприятные изменения общих и местных экономических условий, спрос и предложение на недвижимость, колебания заполняемости и ставок, финансовые ресурсы арендаторов, изменения в окружающей среде и другие законы и другие переменные, как указано в PPM.Инвестиции Партнерства также могут пострадать, если управляющие имуществом, нанятые Партнерством, работают неадекватно или не находятся под надлежащим контролем Партнерства.

Поскольку Партнерство может участвовать в ограниченном количестве инвестиций, на совокупную прибыль Партнерства может негативно повлиять неблагоприятная результативность даже одной инвестиции. Кроме того, диверсификация инвестиций Партнерства может быть еще более ограничена, если Партнерство инвестирует значительную часть своего капитала в сделку и не сможет продать эту Инвестицию.Иногда рынок недвижимости может быть относительно неликвидным, что может ограничивать способность Партнерства продавать актив.

ОПРЕДЕЛЕННАЯ ИНФОРМАЦИЯ, СОДЕРЖАЩАЯСЯ В ДАННОМ ДОКУМЕНТЕ, СОСТАВЛЯЕТ ЗАЯВЛЕНИЯ О ПРОГНОЗЕ, КОТОРЫЕ МОГУТ БЫТЬ ОПРЕДЕЛЕННЫ ПРИ ИСПОЛЬЗОВАНИИ ТЕРМИНОЛОГИИ ПРОГНОЗНОГО НАЗНАЧЕНИЯ, ТАК КАК «МОЖЕТ», «БУДЕТ», «ДОЛЖЕН,« ОЖИДАТЬ »,« ОЖИДАТЬ »,« ОЖИДАТЬ » ЦЕЛЬ »,« ПРОЕКТ »,« ОЦЕНКА »,« НАЗНАЧЕНИЕ »,« ПРОДОЛЖИТЬ »ИЛИ« ВЕРЯТЬ »ИЛИ ОТРИЦАТЕЛЬНЫМ ЭТИМ ИЛИ ДРУГИМ ВАРИАНТАМ ИХ ИЛИ СРАВНИТЕЛЬНОЙ ТЕРМИНОЛОГИЕЙ. ТАКИЕ ЗАЯВЛЕНИЯ НЕ ЯВЛЯЮТСЯ ГАРАНТИЕЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ИЛИ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В БУДУЩЕМ.ИЗ-ЗА РАЗЛИЧНЫХ РИСКОВ И НЕОПРЕДЕЛЕННОСТЕЙ ФАКТИЧЕСКИЕ СОБЫТИЯ ИЛИ РЕЗУЛЬТАТЫ ИЛИ ФАКТИЧЕСКИЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ПАРТНЕРСТВА МОГУТ МАТЕРИАЛЬНО ОТЛИЧАТЬСЯ ОТ ЭТИХ ОТРАЖЕННЫХ ИЛИ ПРЕДСТАВЛЕННЫХ В ТАКИХ ПРОГНОЗНЫХ ЗАЯВЛЕНИЯХ.

Заявления в этом документе основаны на информации (в том числе из сторонних источников), которая считается надежной на дату доставки этого документа и включает определенные добросовестные предположения Менеджера. Однако, учитывая изменчивый характер сектора недвижимости, такая информация может оставаться точной, а может и не оставаться точной, и Управляющий не берет на себя никаких обязательств обновлять или иным образом пересматривать такую ​​информацию.Нет никакой гарантии, что основные проекты в сфере недвижимости, описанные здесь, будут успешно завершены, как описано. Кроме того, этот документ не претендует на то, чтобы быть исчерпывающим или свободным от ошибок, упущений или искажений, и Партнерство и его консультанты не делают никаких заявлений или гарантий относительно точности, надежности или полноты любой информации, содержащейся в нем. Партнерство оставляет за собой право изменять или дополнять любую информацию или мнение, выраженное в настоящем документе, без предварительного уведомления.Этот документ не принимает во внимание инвестиционную цель, финансовое положение или особые потребности какого-либо отдельного лица. Ответственность за все заявления и информацию, содержащиеся в этом документе, исключается в максимально допустимой законом степени.

Любое вложение в Партнерство представляет собой спекулятивное вложение, сопряжено с высокой степенью риска и может привести к полной потере инвестиций.

Participant Capital Advisors, LLC — инвестиционный консультант, зарегистрированный в штате Флорида.Дополнительную информацию и информацию о рисках см. В разделе «ADV Part 2» компании Participant Capital Advisors, LLC по адресу https://adviserinfo.sec.gov/firm/summary/304859. Регистрация в штате Флорида не означает, что консультант и его представители имеют существенную подготовку или квалификацию для предоставления консультаций по инвестициям. Кроме того, регистрация в штате Флорида не означает, что штат или SEC одобрили инвестиционного консультанта.

Отчет о капитале участников

Этот документ предоставляется на конфиденциальной основе только в целях иллюстрации и обсуждения.Он не предназначен и не должен толковаться или использоваться как инвестиционный, налоговый или юридический совет, любая рекомендация или мнение относительно уместности или пригодности любых инвестиций или стратегии. Этот документ, включая все материалы и информацию, предоставленные вместе с ним и в связи с этим документом, является конфиденциальным и является собственностью. Воспроизведение этого документа полностью или частично строго запрещено. Вам не разрешается делать этот документ или информацию, содержащуюся в нем, или информацию, предоставленную вам, доступной для каких-либо третьих лиц, кроме как с явного письменного согласия Participant Capital Advisors, LLC («Управляющий») или в соответствии с требованиями закона.Этот документ не предназначен для распространения или использования каким-либо физическим или юридическим лицом в любой юрисдикции или стране, где такое распространение или использование противоречит местным законам или постановлениям.

Этот документ не является предложением о продаже или ходатайством о покупке ценных бумаг. Любое такое предложение будет сделано только посредством Меморандума о частном размещении («PPM») и других соответствующих документов о предложении конкретного фонда-участника («Партнерство» или «Фонд») и будет регулироваться условиями. содержащиеся в нем.Пожалуйста, обратитесь к PPM для подробного обсуждения комиссий, условий и рисков, связанных с инвестициями в Партнерство. Распространение PPM и других соответствующих документов о предложении может быть ограничено в определенных юрисдикциях и будет происходить в таких юрисдикциях только в том случае, если и когда будут соблюдены правовые требования таких юрисдикций.

Инвестирование в Партнерство сопряжено со значительными рисками, не связанными с другими инвестиционными инструментами, и подходит только для лиц с достаточными финансовыми средствами, которые не нуждаются в ликвидности.Не может быть никаких заверений или гарантий того, что: (i) инвестиционная стратегия Партнерства окажется успешной или (ii) инвесторы не потеряют все или часть своих инвестиций в Партнерство.

Инвестор должен рассматривать Партнерство как дополнение к общей инвестиционной программе и должен инвестировать только в том случае, если он готов взять на себя сопутствующие риски. Инвесторы, которые облагаются подоходным налогом, должны знать, что инвестиции в Партнерство могут (в случае успеха Партнерства) создать налогооблагаемый доход или налоговые обязательства сверх денежных выплат для выплаты таких обязательств.

Прошлые результаты не являются гарантией будущих результатов. История деятельности Партнерства ограничена. Не может быть никаких гарантий, что целевая прибыль на уровне инвестиций или партнерства будет реализована или что будут производиться периодические выплаты.

Инвестиции Товарищества будут подвержены рискам, присущим инвестициям и / или владению недвижимыми активами. Эти риски включают, помимо прочего, бремя владения недвижимостью, неблагоприятные изменения общих и местных экономических условий, спрос и предложение на недвижимость, колебания заполняемости и ставок, финансовые ресурсы арендаторов, изменения в окружающей среде и другие законы и другие переменные, как указано в PPM.Инвестиции Партнерства также могут пострадать, если управляющие имуществом, нанятые Партнерством, работают неадекватно или не находятся под надлежащим контролем Партнерства.

Поскольку Партнерство может участвовать в ограниченном количестве инвестиций, на совокупную прибыль Партнерства может негативно повлиять неблагоприятная результативность даже одной инвестиции. Кроме того, диверсификация инвестиций Партнерства может быть еще более ограничена, если Партнерство инвестирует значительную часть своего капитала в сделку и не сможет продать эту Инвестицию.Иногда рынок недвижимости может быть относительно неликвидным, что может ограничивать способность Партнерства продавать актив.

ОПРЕДЕЛЕННАЯ ИНФОРМАЦИЯ, СОДЕРЖАЩАЯСЯ В ДАННОМ ДОКУМЕНТЕ, СОСТАВЛЯЕТ ЗАЯВЛЕНИЯ О ПРОГНОЗЕ, КОТОРЫЕ МОГУТ БЫТЬ ОПРЕДЕЛЕННЫ ПРИ ИСПОЛЬЗОВАНИИ ТЕРМИНОЛОГИИ ПРОГНОЗНОГО НАЗНАЧЕНИЯ, ТАК КАК «МОЖЕТ», «БУДЕТ», «ДОЛЖЕН,« ОЖИДАТЬ »,« ОЖИДАТЬ »,« ОЖИДАТЬ » ЦЕЛЬ »,« ПРОЕКТ »,« ОЦЕНКА »,« НАЗНАЧЕНИЕ »,« ПРОДОЛЖИТЬ »ИЛИ« ВЕРЯТЬ »ИЛИ ОТРИЦАТЕЛЬНЫМ ЭТИМ ИЛИ ДРУГИМ ВАРИАНТАМ ИХ ИЛИ СРАВНИТЕЛЬНОЙ ТЕРМИНОЛОГИЕЙ. ТАКИЕ ЗАЯВЛЕНИЯ НЕ ЯВЛЯЮТСЯ ГАРАНТИЕЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ИЛИ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В БУДУЩЕМ.ИЗ-ЗА РАЗЛИЧНЫХ РИСКОВ И НЕОПРЕДЕЛЕННОСТЕЙ ФАКТИЧЕСКИЕ СОБЫТИЯ ИЛИ РЕЗУЛЬТАТЫ ИЛИ ФАКТИЧЕСКИЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ПАРТНЕРСТВА МОГУТ МАТЕРИАЛЬНО ОТЛИЧАТЬСЯ ОТ ЭТИХ ОТРАЖЕННЫХ ИЛИ ПРЕДСТАВЛЕННЫХ В ТАКИХ ПРОГНОЗНЫХ ЗАЯВЛЕНИЯХ.

Заявления в этом документе основаны на информации (в том числе из сторонних источников), которая считается надежной на дату доставки этого документа и включает определенные добросовестные предположения Менеджера. Однако, учитывая изменчивый характер сектора недвижимости, такая информация может оставаться точной, а может и не оставаться точной, и Управляющий не берет на себя никаких обязательств обновлять или иным образом пересматривать такую ​​информацию.Нет никакой гарантии, что основные проекты в сфере недвижимости, описанные здесь, будут успешно завершены, как описано. Кроме того, этот документ не претендует на то, чтобы быть исчерпывающим или свободным от ошибок, упущений или искажений, и Партнерство и его консультанты не делают никаких заявлений или гарантий относительно точности, надежности или полноты любой информации, содержащейся в нем. Партнерство оставляет за собой право изменять или дополнять любую информацию или мнение, выраженное в настоящем документе, без предварительного уведомления.Этот документ не принимает во внимание инвестиционную цель, финансовое положение или особые потребности какого-либо отдельного лица. Ответственность за все заявления и информацию, содержащиеся в этом документе, исключается в максимально допустимой законом степени.

Любое вложение в Партнерство представляет собой спекулятивное вложение, сопряжено с высокой степенью риска и может привести к полной потере инвестиций.

Participant Capital Advisors, LLC — инвестиционный консультант, зарегистрированный в штате Флорида.Дополнительную информацию и информацию о рисках см. В разделе «ADV Part 2» компании Participant Capital Advisors, LLC по адресу https://adviserinfo.sec.gov/firm/summary/304859. Регистрация в штате Флорида не означает, что консультант и его представители имеют существенную подготовку или квалификацию для предоставления консультаций по инвестициям. Кроме того, регистрация в штате Флорида не означает, что штат или SEC одобрили инвестиционного консультанта.

Участник Capital Media

Этот документ предоставляется на конфиденциальной основе только в целях иллюстрации и обсуждения.Он не предназначен и не должен толковаться или использоваться как инвестиционный, налоговый или юридический совет, любая рекомендация или мнение относительно уместности или пригодности любых инвестиций или стратегии. Этот документ, включая все материалы и информацию, предоставленные вместе с ним и в связи с этим документом, является конфиденциальным и является собственностью. Воспроизведение этого документа полностью или частично строго запрещено. Вам не разрешается делать этот документ или информацию, содержащуюся в нем, или информацию, предоставленную вам, доступной для каких-либо третьих лиц, кроме как с явного письменного согласия Participant Capital Advisors, LLC («Управляющий») или в соответствии с требованиями закона.Этот документ не предназначен для распространения или использования каким-либо физическим или юридическим лицом в любой юрисдикции или стране, где такое распространение или использование противоречит местным законам или постановлениям.

Этот документ не является предложением о продаже или ходатайством о покупке ценных бумаг. Любое такое предложение будет сделано только посредством Меморандума о частном размещении («PPM») и других соответствующих документов о предложении конкретного фонда-участника («Партнерство» или «Фонд») и будет регулироваться условиями. содержащиеся в нем.Пожалуйста, обратитесь к PPM для подробного обсуждения комиссий, условий и рисков, связанных с инвестициями в Партнерство. Распространение PPM и других соответствующих документов о предложении может быть ограничено в определенных юрисдикциях и будет происходить в таких юрисдикциях только в том случае, если и когда будут соблюдены правовые требования таких юрисдикций.

Инвестирование в Партнерство сопряжено со значительными рисками, не связанными с другими инвестиционными инструментами, и подходит только для лиц с достаточными финансовыми средствами, которые не нуждаются в ликвидности.Не может быть никаких заверений или гарантий того, что: (i) инвестиционная стратегия Партнерства окажется успешной или (ii) инвесторы не потеряют все или часть своих инвестиций в Партнерство.

Инвестор должен рассматривать Партнерство как дополнение к общей инвестиционной программе и должен инвестировать только в том случае, если он готов взять на себя сопутствующие риски. Инвесторы, которые облагаются подоходным налогом, должны знать, что инвестиции в Партнерство могут (в случае успеха Партнерства) создать налогооблагаемый доход или налоговые обязательства сверх денежных выплат для выплаты таких обязательств.

Прошлые результаты не являются гарантией будущих результатов. История деятельности Партнерства ограничена. Не может быть никаких гарантий, что целевая прибыль на уровне инвестиций или партнерства будет реализована или что будут производиться периодические выплаты.

Инвестиции Товарищества будут подвержены рискам, присущим инвестициям и / или владению недвижимыми активами. Эти риски включают, помимо прочего, бремя владения недвижимостью, неблагоприятные изменения общих и местных экономических условий, спрос и предложение на недвижимость, колебания заполняемости и ставок, финансовые ресурсы арендаторов, изменения в окружающей среде и другие законы и другие переменные, как указано в PPM.Инвестиции Партнерства также могут пострадать, если управляющие имуществом, нанятые Партнерством, работают неадекватно или не находятся под надлежащим контролем Партнерства.

Поскольку Партнерство может участвовать в ограниченном количестве инвестиций, на совокупную прибыль Партнерства может негативно повлиять неблагоприятная результативность даже одной инвестиции. Кроме того, диверсификация инвестиций Партнерства может быть еще более ограничена, если Партнерство инвестирует значительную часть своего капитала в сделку и не сможет продать эту Инвестицию.Иногда рынок недвижимости может быть относительно неликвидным, что может ограничивать способность Партнерства продавать актив.

ОПРЕДЕЛЕННАЯ ИНФОРМАЦИЯ, СОДЕРЖАЩАЯСЯ В ДАННОМ ДОКУМЕНТЕ, СОСТАВЛЯЕТ ЗАЯВЛЕНИЯ О ПРОГНОЗЕ, КОТОРЫЕ МОГУТ БЫТЬ ОПРЕДЕЛЕННЫ ПРИ ИСПОЛЬЗОВАНИИ ТЕРМИНОЛОГИИ ПРОГНОЗНОГО НАЗНАЧЕНИЯ, ТАК КАК «МОЖЕТ», «БУДЕТ», «ДОЛЖЕН,« ОЖИДАТЬ »,« ОЖИДАТЬ »,« ОЖИДАТЬ » ЦЕЛЬ »,« ПРОЕКТ »,« ОЦЕНКА »,« НАЗНАЧЕНИЕ »,« ПРОДОЛЖИТЬ »ИЛИ« ВЕРЯТЬ »ИЛИ ОТРИЦАТЕЛЬНЫМ ЭТИМ ИЛИ ДРУГИМ ВАРИАНТАМ ИХ ИЛИ СРАВНИТЕЛЬНОЙ ТЕРМИНОЛОГИЕЙ. ТАКИЕ ЗАЯВЛЕНИЯ НЕ ЯВЛЯЮТСЯ ГАРАНТИЕЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ИЛИ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В БУДУЩЕМ.ИЗ-ЗА РАЗЛИЧНЫХ РИСКОВ И НЕОПРЕДЕЛЕННОСТЕЙ ФАКТИЧЕСКИЕ СОБЫТИЯ ИЛИ РЕЗУЛЬТАТЫ ИЛИ ФАКТИЧЕСКИЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ПАРТНЕРСТВА МОГУТ МАТЕРИАЛЬНО ОТЛИЧАТЬСЯ ОТ ЭТИХ ОТРАЖЕННЫХ ИЛИ ПРЕДСТАВЛЕННЫХ В ТАКИХ ПРОГНОЗНЫХ ЗАЯВЛЕНИЯХ.

Заявления в этом документе основаны на информации (в том числе из сторонних источников), которая считается надежной на дату доставки этого документа и включает определенные добросовестные предположения Менеджера. Однако, учитывая изменчивый характер сектора недвижимости, такая информация может оставаться точной, а может и не оставаться точной, и Управляющий не берет на себя никаких обязательств обновлять или иным образом пересматривать такую ​​информацию.Нет никакой гарантии, что основные проекты в сфере недвижимости, описанные здесь, будут успешно завершены, как описано. Кроме того, этот документ не претендует на то, чтобы быть исчерпывающим или свободным от ошибок, упущений или искажений, и Партнерство и его консультанты не делают никаких заявлений или гарантий относительно точности, надежности или полноты любой информации, содержащейся в нем. Партнерство оставляет за собой право изменять или дополнять любую информацию или мнение, выраженное в настоящем документе, без предварительного уведомления.Этот документ не принимает во внимание инвестиционную цель, финансовое положение или особые потребности какого-либо отдельного лица. Ответственность за все заявления и информацию, содержащиеся в этом документе, исключается в максимально допустимой законом степени.

Любое вложение в Партнерство представляет собой спекулятивное вложение, сопряжено с высокой степенью риска и может привести к полной потере инвестиций.

Participant Capital Advisors, LLC — инвестиционный консультант, зарегистрированный в штате Флорида.Дополнительную информацию и информацию о рисках см. В разделе «ADV Part 2» компании Participant Capital Advisors, LLC по адресу https://adviserinfo.sec.gov/firm/summary/304859. Регистрация в штате Флорида не означает, что консультант и его представители имеют существенную подготовку или квалификацию для предоставления консультаций по инвестициям. Кроме того, регистрация в штате Флорида не означает, что штат или SEC одобрили инвестиционного консультанта.

Инвестиции в недвижимость | Капитал участника

Этот документ не является предложением о продаже или ходатайством о покупке ценных бумаг.Любое такое предложение будет сделано только посредством Меморандума о частном размещении («PPM») Участника Capital Fund I, L.P. («Партнерство») и будет регулироваться содержащимися в нем положениями и условиями. Пожалуйста, обратитесь к PPM для подробного обсуждения комиссий, условий и рисков, связанных с инвестициями в Партнерство. Участие в Партнерстве предлагается только в соответствии с условиями PPM.

Инвестирование в Партнерство сопряжено со значительными рисками, не связанными с другими инвестиционными инструментами, и подходит только для лиц с достаточными финансовыми средствами, которые не нуждаются в ликвидности.Не может быть никаких заверений или гарантий того, что: (i) инвестиционная стратегия Партнерства окажется успешной или (ii) инвесторы не потеряют все или часть своих инвестиций в Партнерство.

Вторичного рынка долей участия нет, и его развитие не ожидается. Доли участия не могут быть переданы или перепроданы, и инвестор не имеет права выкупать Доли, за исключением случаев, когда это разрешено только с письменного согласия Генерального партнера и в соответствии с применимыми федеральными законами и законами штата о ценных бумагах.Инвесторы должны знать, что они будут обязаны нести финансовые риски этой инвестиции в течение всего срока Партнерства, который составляет минимум пять лет с возможностью продления дважды с интервалом в 1 год.

Инвестор должен рассматривать Партнерство как дополнение к общей инвестиционной программе и должен инвестировать только в том случае, если он готов взять на себя сопутствующие риски. Инвесторы, которые облагаются подоходным налогом, должны знать, что инвестиции в Партнерство могут (в случае успеха Партнерства) создать налогооблагаемый доход или налоговые обязательства сверх денежных выплат для выплаты таких обязательств.

Нет никаких гарантий будущих результатов. Партнерство не имеет предыдущей истории деятельности и будет полностью зависеть от способностей Генерального партнера и Менеджера. Не может быть никаких гарантий, что целевая прибыль на уровне инвестиций или партнерства будет реализована или что будут производиться периодические выплаты.

Инвестиции Фонда подвержены рискам, присущим инвестициям и / или владению недвижимыми активами. Эти риски включают, помимо прочего, бремя владения недвижимостью, неблагоприятные изменения общих и местных экономических условий, спрос и предложение на недвижимость, колебания заполняемости и ставок, финансовые ресурсы арендаторов, изменения в окружающей среде и другие законы и другие переменные, как указано в PPM.Инвестиции Партнерства также могут пострадать, если управляющие имуществом, нанятые Партнерством, работают неадекватно или не находятся под надлежащим контролем Партнерства.

Поскольку Партнерство может участвовать в ограниченном количестве Инвестиций, на совокупную прибыль Партнерства может отрицательно повлиять неблагоприятная результативность даже одной Инвестиции. Кроме того, диверсификация инвестиций Партнерства может быть еще более ограничена, если Партнерство инвестирует значительную часть своего капитала в сделку и не сможет продать эту Инвестицию.Время от времени рынок недвижимости может быть относительно неликвидным, что может ограничивать возможности Партнерства по продаже актива.

Партнерства по инвестированию в недвижимость: неизбежная крушение поезда?

«Можем ли мы сыграть в Cash Flow, папа?» Спрашивают мои дочери (9 и 11 лет). Идея игры состоит в том, чтобы управлять своими инвестициями, чтобы выбраться из «крысиных бегов». Крысиные бега — это ежемесячная рутинная работа по оплате счетов. Вы добиваетесь этого, имея инвестиционный доход, превышающий ваши ежемесячные расходы.

В начале игры вам нужно сосредоточить свои вложения на «мелких» сделках. Это могут быть покупки акций или небольшие сделки с недвижимостью. По мере того, как вы приобретаете больше денег, вы можете начать искать «крупные» сделки, которые имеют гораздо больший денежный поток. Это могут быть коммерческие здания, предприятия или квартиры. Это «большие» сделки в игре, которые катапультируют вас к вашей цели — выбраться из крысиных бегов. По мере того, как вы становитесь более образованными и больше играете в игру, вы можете начать мыслить нестандартно: вы можете начать сотрудничать с другими игроками, чтобы заключать крупные сделки, которые принесут пользу вам обоим.Это верно не только для версии игры; Именно благодаря партнерским отношениям я начал участвовать в реальных крупных сделках.

Моя первая сделка по исправлению ошибок была заключена только потому, что я пригласил партнера, чтобы тот помог мне. Я встретил мотивированного продавца, но лично не знал, как заключить сделку. Крис согласился встретиться с нами и успешно заключил сделку. Покинув собрание, он сказал: «Поздравляю. Мы только сегодня заработали немного денег ». Он объяснил, что в сфере недвижимости вы зарабатываете деньги, когда покупаете, и мы только что сделали отличную покупку.Мы отремонтировали этот дом и продали его, и каждый из нас заработал более 17000 долларов. Именно в этот момент я понял, насколько сильными и важными могут быть партнерские отношения.

С учетом всего вышесказанного партнерство может быть опасным. Партнерство может испортиться. Фактически, позже партнерство с Крисом развалилось, что чуть не погубило меня. Тот же парень, который помог мне добиться успеха, почти заставил меня полностью сдаться. Партнерские отношения могут помочь вам в достижении крупных сделок, но вы должны входить в него с открытыми глазами.

Придерживайтесь одной транзакции. Я считаю, что вы должны структурировать партнеров только для каждой сделки. Гораздо легче расторгнуть партнерство, если оно связано с одной сделкой, чем если это целый бизнес. Кроме того, намного проще уживаться с партнером на одной сделке. Нужно принимать меньше решений и меньше движущихся частей.

Должен быть начальник. Большинство партнерств, которые я вижу, составляют 50/50: каждый партнер в равной степени разделяет ответственность и прибыль. Это редко срабатывает. Самая распространенная проблема заключается в том, что один партнер больше не чувствует, что его доля составляет 50%.Они считают, что заслуживают большего. И партнерство было бы удачным, если бы хотя бы один из двоих чувствовал себя так. Часто и партнеров чувствуют, что их закоротили. Еще одна проблема, которую я вижу в этой договоренности, — это отсутствие лица, принимающего решения. Что, если два партнера не согласны?

Четко определите обе роли. Еще одна область конфликта связана с неопределенными ролями. В наиболее успешных партнерских отношениях есть партнеры, каждый из которых приносит группе определенную ценность. Возьмем мой пример с Крисом.У него было знание; Я заключил сделку. У каждого из нас была своя роль, и каждый приносил пользу. Если два человека обладают одинаковым набором навыков, это, как правило, не создает ценных партнерских отношений. Лучшие партнеры обладают разными наборами навыков и определенными ролями.

Иметь систему разрешения конфликтов. Всегда есть шанс на конфликт. Я бы порекомендовал вам включить в соглашение некоторые планы разрешения конфликтов. Вот две вещи, которые вы можете встроить, чтобы помочь вам разрешить любые конфликты:

• Привлечь стороннего лица, принимающего решения.Я заключил несколько партнерских отношений, в которых я поделился управлением с еще одним человеком. В этих случаях мы назначили третью сторону, которой мы доверяли и считали нейтральной, для разрешения конфликта. Это важно всегда, когда вы участвуете в партнерстве с четным числом лиц, принимающих решения.

• Включите положения о выкупе. Положения о выкупе обычно используются для решения проблем, связанных с жизненными событиями, не связанными с партнерскими отношениями или общими конфликтами. Положение о выкупе обычно дает одному или всем партнерам право выкупить других партнеров.Вот несколько примеров причин, по которым вы бы это применили: если один партнер больше не может выполнять свои определенные роли, один партнер становится банкротом, на партнера предъявляют иск по другому делу или развод партнера создает потребность в ликвидности.

Также можно инвестировать в чужое товарищество, как в синдикацию квартиры. У меня смешанные чувства по этому поводу, но я скажу, что это связано с большим риском, чем может увидеть средний инвестор. В этом случае вы будете молчаливым партнером, с вашим риском, ограниченным вашими инвестициями, и будет один или несколько общих партнеров, которые будут управлять сделкой.Я знаю, что есть несколько фантастических операторов, дающих привлекательные результаты, поэтому я не говорю, что не стоит рассматривать это как вариант. Но я бы посоветовал вам осознать, что прибыль выше, потому что выше риск. Ипотечные фонды похожи тем, что управляющий управляет деньгами и принимает решения. Разница в том, что ипотечный фонд может быть ликвидным, а деньги диверсифицированы по нескольким проектам и инвестируются в более безопасное положение. Получение ссуды на недвижимость, как правило, безопаснее, чем владение недвижимостью, поскольку кредиторы всегда получают деньги в первую очередь.

Я надеюсь пролить свет на некоторые подводные камни, которые я видел в партнерствах и синдикациях, но я также надеюсь, что не отпугнул вас от выбора партнеров или инвестирования в чью-то сделку. В целом, мой опыт общения с партнерами был исключительно положительным, и без них меня бы не было там, где я сейчас.