Тк статья 92: Ст. 92 ТК РФ. Сокращенная продолжительность рабочего времени

Содержание

Статья 92 ТК РФ 2016-2019. Сокращенная продолжительность рабочего времени. ЮрИнспекция

Трудовой кодекс РФ Статья 147. Оплата труда работников, занятых на тяжелых работах, работах с вредными и (или) опасными и иными особыми условиями труда Оплата труда работников, занятых на тяжелых работах, работах с вредными и (или) опасными и иными особыми условиями труда, устанавливается в повышенном размере по сравнению с тарифными ставками, окладами (должностными окладами) , установленными для различных видов работ с нормальными условиями труда, но не ниже размеров, установленных трудовым законодательством и иными нормативными правовыми актами, содержащими нормы трудового права. примечание: Постановлением Госкомтруда СССР N 460, Секретариата ВЦСПС N 26-60 от 03.11.1986 утвержден Перечень грузов, погрузка и разгрузка которых оплачивается по повышенным тарифным ставкам в связи с вредными условиями труда. Минимальные размеры повышения оплаты труда работникам, занятым на тяжелых работах, работах с вредными и (или) опасными и иными особыми условиями труда, и условия указанного повышения устанавливаются в порядке, определяемом Правительством Российской Федерации, с учетом мнения Российской трехсторонней комиссии по регулированию социально-трудовых отношений.
(часть вторая в ред. Федерального закона от 30.06.2006 N 90-ФЗ) Конкретные размеры повышения оплаты труда устанавливаются работодателем с учетом мнения представительного органа работников в порядке, установленном статьей 372 настоящего Кодекса для принятия локальных нормативных актов, либо коллективным договором, трудовым договором. ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 20 ноября 2008 г. N 870 ОБ УСТАНОВЛЕНИИ СОКРАЩЕННОЙ ПРОДОЛЖИТЕЛЬНОСТИ РАБОЧЕГО ВРЕМЕНИ, ЕЖЕГОДНОГО ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ОПЛАЧИВАЕМОГО ОТПУСКА, ПОВЫШЕННОЙ ОПЛАТЫ ТРУДА РАБОТНИКАМ, ЗАНЯТЫМ НА ТЯЖЕЛЫХ РАБОТАХ, РАБОТАХ С ВРЕДНЫМИ И (ИЛИ) ОПАСНЫМИ И ИНЫМИ ОСОБЫМИ УСЛОВИЯМИ ТРУДА В соответствии с Трудовым кодексом Российской Федерации Правительство Российской Федерации постановляет: 1. Установить работникам, занятым на тяжелых работах, работах с вредными и (или) опасными и иными особыми условиями труда, по результатам аттестации рабочих мест следующие компенсации: сокращенная продолжительность рабочего времени — не более 36 часов в неделю в соответствии со статьей 92 Трудового кодекса Российской Федерации; ежегодный дополнительный оплачиваемый отпуск — не менее 7 календарных дней; повышение оплаты труда — не менее 4 процентов тарифной ставки (оклада) , установленной для различных видов работ с нормальными условиями труда.
2. Министерству здравоохранения и социального развития Российской Федерации в 6-месячный срок после вступления в силу настоящего Постановления установить в зависимости от класса условий труда и с учетом мнения Российской трехсторонней комиссии по регулированию социально-трудовых отношений работникам, занятым на тяжелых работах, работах с вредными и (или) опасными и иными особыми условиями труда, сокращенную продолжительность рабочего времени, минимальную продолжительность ежегодного дополнительного оплачиваемого отпуска, минимальный размер повышения оплаты труда, а также условия предоставления указанных компенсаций. 3. Дополнить Положение о Министерстве здравоохранения и социального развития Российской Федерации, утвержденное Постановлением Правительства Российской Федерации от 30 июня 2004 г. N 321 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2004, N 28, ст. 2898; 2005, N 2, ст. 162; 2006, N 19, ст. 2080; 2008, N 11, ст. 1036; N 15, ст. 1555; N 23, ст. 2713), подпунктом 5.2.79.1 следующего содержания: «5.
2.79.1. размеры компенсаций в зависимости от класса условий труда (сокращенная продолжительность рабочего времени, минимальная продолжительность ежегодного дополнительного оплачиваемого отпуска, минимальный размер повышения оплаты труда) работникам, занятым на тяжелых работах, работах с вредными и (или) опасными и иными особыми условиями труда, а также условия их предоставления; «. Председатель Правительства Российской Федерации В. ПУТИН

Статья 92 ТК РФ с комментариями. Сокращенная продолжительность рабочего времени

Сокращенная продолжительность рабочего времени устанавливается:

для работников в возрасте до шестнадцати лет — не более 24 часов в неделю;

для работников в возрасте от шестнадцати до восемнадцати лет — не более 35 часов в неделю;

для работников, являющихся инвалидами I или II группы, — не более 35 часов в неделю;

для работников, условия труда на рабочих местах которых по результатам специальной оценки условий труда отнесены к вредным условиям труда 3 или 4 степени или опасным условиям труда, — не более 36 часов в неделю.

(в ред. Федерального закона от 28.12.2013 N 421-ФЗ)

(часть первая в ред. Федерального закона от 30.06.2006 N 90-ФЗ)

Продолжительность рабочего времени конкретного работника устанавливается трудовым договором на основании отраслевого (межотраслевого) соглашения и коллективного договора с учетом результатов специальной оценки условий труда.

(часть вторая введена Федеральным законом от 28.12.2013 N 421-ФЗ)

На основании отраслевого (межотраслевого) соглашения и коллективного договора, а также письменного согласия работника, оформленного путем заключения отдельного соглашения к трудовому договору, продолжительность рабочего времени, указанная в абзаце пятом части первой настоящей статьи, может быть увеличена, но не более чем до 40 часов в неделю с выплатой работнику отдельно устанавливаемой денежной компенсации в порядке, размерах и на условиях, которые установлены отраслевыми (межотраслевыми) соглашениями, коллективными договорами.

(часть третья введена Федеральным законом от 28.

12.2013 N 421-ФЗ)

Продолжительность рабочего времени лиц в возрасте до восемнадцати лет, получающих общее образование или среднее профессиональное образование и совмещающих в течение учебного года получение образования с работой, не может превышать половины норм, установленных частью первой настоящей статьи для лиц соответствующего возраста.

(часть четвертая в ред. Федерального закона от 01.07.2017 N 139-ФЗ)

Настоящим Кодексом и иными федеральными законами может устанавливаться сокращенная продолжительность рабочего времени для других категорий работников (педагогических, медицинских и других работников).

(в ред. Федерального закона от 30.06.2006 N 90-ФЗ)

Рабочее время

Рабочее время

Уважаемые коллеги!

Разделу «Рабочее время» посвящены 15 и 16 Главы (статьи 91-105) Трудового кодекса РФ.
Согласно статье 91 Трудового кодекса РФ, нормальная продолжительность рабочего времени не может превышать 40 часов в неделю.


Статья 92 Трудового кодекса РФ предусматривает сокращенную продолжительность рабочего времени для работников в возрасте до 18 лет, работников-инвалидов I и II групп, работников, занятых на работах с вредными и (или) опасными условиями труда. Также, данной статьей предусмотрено, что сокращенная продолжительность рабочего времени может устанавливаться законодательством и другим категориям работников.
В частности, статья 350 Трудового кодекса РФ предусматривает, что продолжительность рабочей недели для медицинских работников не может превышать 39 часов. В зависимости от должности и (или) специальности продолжительность рабочего времени медицинских работников определяется Правительством Российской Федерации.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 14.02.2003г. №101 «О продолжительности рабочего времени медицинских работников в зависимости от занимаемой ими должности и (или) специальности»предусматривается 4 вида сокращенной продолжительности рабочего времени: 36, 33, 30, 24 часов.
Определенная часть медицинских работников пользуется правом на сокращенный рабочий день на основании данного Постановления. Вместе с тем, медицинские работники, должности и специальности которых в нем не указаны, продолжают руководствоваться «Списком производств, цехов, профессий и должностей с вредными условиями труда, работа в которых дает право на дополнительный отпуск и сокращенный рабочий день», утвержденным Постановлением Госкомтруда СССР и ВЦСПС от 25.10.1974г. №298/П-22.
Таким образом, мы уяснили, какие нормативные акты (в основном) регулируют сокращенную продолжительность рабочего времени медицинских работников.
Теперь необходимо внести ясность по остальным категориям медицинских работников, которые не были поименованы в указанных документах.
Как уже указывалось, статья 350 Трудового кодекса РФ предусматривает, что продолжительность рабочей недели для медицинских работников не может превышать 39 часов. Означает ли это то, что медицинские работники, должности которых не перечислены в указанных документах, должны работать 39 часов в неделю?
Ответ на данный вопрос длительный период времени был неоднозначен. В некоторых же учреждениях здравоохранения он остается нерешенным до сих пор.
Дело в том, что законодательство бывшего СССР предусматривало для медицинских работников продолжительность рабочей недели не более 38,5 часов (Постановление Совета Народных комиссаров СССР от 11.12.1940г. №2499 «О продолжительности рабочего дня медицинских работников» и Приказ Наркомздрава СССР от 12.12.1940г. №584).
С введением в действие Трудового кодекса РФ (с 01.02.2002г.) многие работодатели и контрольно-ревизионные органы начали устанавливать (требовать установления) для медицинских работников (должности которых не перечислены в указанных выше нормативных актах) рабочую неделю продолжительностью 39 часов.
Однако, анализ законодательной базы по данному вопросу приводит к иным выводам.
Формулировка статьи 350 Трудового кодекса РФ запрещает продолжительность рабочей недели более 39 часов, но не содержит ограничительных норм в отношении более сокращенной рабочей недели.
Статья 423 Трудового кодекса РФ позволяет применять нормативно-правовые акты бывшего СССР, не противоречащие Трудовому кодексу РФ.
Несмотря на давность принятия указанных нормативно-правовых актов бывшего СССР, их действие законодательно не прекращено, а потому они являются действующими.
По данному вопросу Профсоюзом велась переписка с органами исполнительной власти, в результате которой удалось подтвердить правильность профсоюзной позиции (см. здесь ответ Министерства здравоохранения РФ на обращение Профсоюза).
Таким образом, продолжительность рабочей недели у медицинских работников (должности которых не перечислены в указанных выше нормативных актах) составляет 38,5 часов.
Много вопросов на практике возникает относительно того, какие должности можно отнести к категории «медицинские работники», а какие нет. По данному вопросу (а также подробнее по вопросу установления 38,5 часовой рабочей недели) Центральным Комитетом Профсоюза (г.Москва) были подготовлены необходимые рекомендации, в которых даны исчерпывающие ответы (см. здесь).

Также, при установлении продолжительности рабочего времени не стоит зыбывать, что в настоящее время продолжает действовать Постановление Верховного Совета РСФСР «О неотложных мерах по улучшению положения женщин, семьи, охраны материнства и детства на селе» от 1 ноября 1990 года №298/3-1, которым установлено, что для женщин, работающих в сельской местности, продолжительность рабочего времени не может превышать 36 часов в неделю, если постановлением Правительства РФ не установлена меньшая продолжительность рабочего времени.


ТК РФ. Статья 92. Сокращенная продолжительность рабочего времени.

ТК РФ. Статья 92. Сокращенная продолжительность рабочего времени.

А Вы знали?

Сокращенная продолжительность рабочего времени устанавливается:   

  • для работников в возрасте до шестнадцати лет – не более 24 часов в неделю;
  • для работников в возрасте от шестнадцати до восемнадцати лет – не более 35 часов в неделю;
  • для работников, являющихся инвалидами I или II группы, – не более 35 часов в неделю;
  • для работников, условия труда на рабочих местах которых по результатам специальной оценки условий труда отнесены к вредным условиям труда 3 или 4 степени или опасным условиям труда, – не более 36 часов в неделю.

         Продолжительность рабочего времени конкретного работника устанавливается трудовым договором на основании отраслевого (межотраслевого) соглашения и коллективного договора с учетом результатов специальной оценки условий труда.

         На основании отраслевого (межотраслевого) соглашения и коллективного договора, а также письменного согласия работника, оформленного путем заключения отдельного соглашения к трудовому договору, продолжительность рабочего времени, указанная в абзаце пятом части первой настоящей статьи, может быть увеличена, но не более чем до 40 часов в неделю с выплатой работнику отдельно устанавливаемой денежной компенсации в порядке, размерах и на условиях, которые установлены отраслевыми (межотраслевыми) соглашениями, коллективными договорами.

         Продолжительность рабочего времени лиц в возрасте до восемнадцати лет, получающих общее образование или среднее профессиональное образование и совмещающих в течение учебного года получение образования с работой, не может превышать половины норм, установленных частью первой настоящей статьи для лиц соответствующего возраста.

         Настоящим Кодексом и иными федеральными законами может устанавливаться сокращенная продолжительность рабочего времени для других категорий работников (педагогических, медицинских и других работников).

Регулирование труда работников в возрасте до 18 лет

                              РЕГУЛИРОВАНИЕ ТРУДА РАБОТНИКОВ

                                           В ВОЗРАСТЕ ДО 18 ЛЕТ

         Глава 42 Трудового кодекса РФ  регулирует труд работников в возрасте до 18 лет. В ней содержится комплекс специальных норм по труду несовершеннолетних работников, образующий особую охрану их труда с учетом психофизиологических особенностей неокрепшего подросткового организма и необходимости для многих несовершеннолетних продолжения образования.

        Трудовые льготы направлены на охрану здоровья несовершеннолетних от производственных факторов и предусмотрены ст.ст. 265-272 Трудового кодекса. Все другие права ( на труд, оплату по трудовому вкладу, социальное страхование по болезни и др.) они имеют наравне с совершеннолетними.

       Часть первая ст. 265 ТК запрещает применять труд несовершеннолетних работников на работах с вредными  и (или) опасными условиями труда.

       Перечень тяжелых работ и работ с вредными и опасными условиями труда, при выполнении которых запрещается применение труда лиц моложе 18 лет, утвержден Постановлением Правительства РФ от 26.02.2000г. № 163.

      В случае, если подросток просит использовать его труд на этих видах работ, администрация не имеет права это делать, иначе она несет ответственность за нарушение трудового законодательства (дисциплинарную, административную, а при тяжелых для подростка последствиях – и уголовную).

      Кроме работ, запрещенных ст. 265 ТК РФ для несовершеннолетних, они не могут привлекаться к работам: по совместительству (ч.6 ст. 282 ТК), по письменному договору о полной материальной ответственности ( ст. 244 ТК), по вахтовому методу, поскольку эти работы связаны с отъездом в другую местность и с длительным рабочими сменами, что запрещается несовершеннолетним ( ст. 298 ТК).

      Лица до 18 лет не могут использоваться при погрузочно-разгрузочных работах.

      Статьей 92 Трудового кодекса ля работников в возрасте до 18 лет, не обучающихся в образовательных учреждениях, установлена сокращенная продолжительность рабочего времени. Нормальная продолжительность рабочего времени для лиц в возрасте до 16 лет не должна превышать 24 часа в неделю, 36 часов в неделю – для работников в возрасте от 16 до 18 лет.

      Лица, обучающиеся в образовательных учреждениях начального и среднего профессионального образования и работающие в течение учебного года в свободное от учебы время, устанавливается сокращенное рабочее время продолжительностью: в возрасте от 16 до 18 лет – не более 18 часов, в возрасте от 14 до 16 лет – не более 12 часов в неделю.

       При повременной оплате труда заработная плата работника в возрасте до 18 лет при сокращенном рабочем дне выплачивается с учетом сокращенной продолжительности работы, а при сдельной оплате труда по установленным сдельным расценкам.

       При приеме на работу лиц моложе 18 лет ст. 266 устанавливает обязательные предварительные  медицинские осмотры. Эти осмотры осуществляются за счет средств работодателя.

      Установленные трудовым законодательством ежегодный отпуск продолжительностью в 31 календарный день предоставляется всем несовершеннолетним работникам, в том числе занятым неполное рабочее время.

       Статья 269 ТК предусматривает гарантию при увольнении работников моложе 18 лет. Увольнение помимо общего порядка увольнения производится лишь с согласия соответствующей государственной инспекции труда и комиссии по делам несовершеннолетних и защите их прав.

 

Помощник прокурора района                                                                     И.Е. Зайцева

Статья 92 ТК РФ. Сокращенная продолжительность рабочего времени

Сокращенная продолжительность рабочего времени устанавливается:

для работников в возрасте до шестнадцати лет — не более 24 часов в неделю;

для работников в возрасте от шестнадцати до восемнадцати лет — не более 35 часов в неделю;

для работников, являющихся инвалидами I или II группы, — не более 35 часов в неделю;

для работников, условия труда на рабочих местах которых по результатам специальной оценки условий труда отнесены к вредным условиям труда 3 или 4 степени или опасным условиям труда, — не более 36 часов в неделю.

(в ред. Федерального закона от 28.12.2013 N 421-ФЗ)

(часть первая в ред. Федерального закона от 30.06.2006 N 90-ФЗ)

Продолжительность рабочего времени конкретного работника устанавливается трудовым договором на основании отраслевого (межотраслевого) соглашения и коллективного договора с учетом результатов специальной оценки условий труда.

Видео удалено.

Видео (кликните для воспроизведения).

(часть вторая введена Федеральным законом от 28.12.2013 N 421-ФЗ)

На основании отраслевого (межотраслевого) соглашения и коллективного договора, а также письменного согласия работника, оформленного путем заключения отдельного соглашения к трудовому договору, продолжительность рабочего времени, указанная в абзаце пятом части первой настоящей статьи, может быть увеличена, но не более чем до 40 часов в неделю с выплатой работнику отдельно устанавливаемой денежной компенсации в порядке, размерах и на условиях, которые установлены отраслевыми (межотраслевыми) соглашениями, коллективными договорами.

(часть третья введена Федеральным законом от 28.12.2013 N 421-ФЗ)

Продолжительность рабочего времени лиц в возрасте до восемнадцати лет, получающих общее образование или среднее профессиональное образование и совмещающих в течение учебного года получение образования с работой, не может превышать половины норм, установленных частью первой настоящей статьи для лиц соответствующего возраста.

(часть четвертая в ред. Федерального закона от 01.07.2017 N 139-ФЗ)

Настоящим Кодексом и иными федеральными законами может устанавливаться сокращенная продолжительность рабочего времени для других категорий работников (педагогических, медицинских и других работников).

(в ред. Федерального закона от 30.06.2006 N 90-ФЗ)

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Статья 92 ТК РФ. Сокращенная продолжительность рабочего времени

Оценка 5 проголосовавших: 1

Позвольте представиться на нашем ресурсе. Меня зовут Иван Русанов. В настоящее время я уже более 6 лет работаю юристом. Я считаю, что являюсь специалистом в этом направлении, хочу помочь всем посетителям сайта решать разнообразные задачи.
Все данные для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести как можно доступнее всю нужную информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима консультация с профессионалами.

Страница не найдена — Психоневрологический интернат

Санкт-Петербург,

г. Красное Село,

ул. Красногородская, 1А

 

 

 

Определить языкАзербайджанскийАлбанскийАнглийскийАрабскийАрмянскийАфрикаансБаскскийБелорусскийБенгальскийБирманскийБолгарскийБоснийскийВаллийскийВенгерскийВьетнамскийГалисийскийГреческийГрузинскийГуджаратиДатскийЗулуИвритИгбоИдишИндонезийскийИрландскийИсландскийИспанскийИтальянскийЙорубаКазахскийКаннадаКаталанскийКитайский (Упр)Китайский (Трад)КорейскийКреольский (Гаити)КхмерскийЛаосскийЛатинскийЛатышскийЛитовскийМакедонскийМалагасийскийМалайскийМалайяламМальтийскийМаориМаратхиМонгольскийНемецкийНепалиНидерландскийНорвежскийПанджабиПерсидскийПольскийПортугальскийРумынскийРусскийСебуанскийСербскийСесотоСингальскийСловацкийСловенскийСомалиСуахилиСуданскийТагальскийТаджикскийТайскийТамильскийТелугуТурецкийУзбекскийУкраинскийУрдуФинскийФранцузскийХаусаХиндиХмонгХорватскийЧеваЧешскийШведскийЭсперантоЭстонскийЯванскийЯпонский

 

АзербайджанскийАлбанскийАнглийскийАрабскийАрмянскийАфрикаансБаскскийБелорусскийБенгальскийБирманскийБолгарскийБоснийскийВаллийскийВенгерскийВьетнамскийГалисийскийГреческийГрузинскийГуджаратиДатскийЗулуИвритИгбоИдишИндонезийскийИрландскийИсландскийИспанскийИтальянскийЙорубаКазахскийКаннадаКаталанскийКитайский (Упр)Китайский (Трад)КорейскийКреольский (Гаити)КхмерскийЛаосскийЛатинскийЛатышскийЛитовскийМакедонскийМалагасийскийМалайскийМалайяламМальтийскийМаориМаратхиМонгольскийНемецкийНепалиНидерландскийНорвежскийПанджабиПерсидскийПольскийПортугальскийРумынскийРусскийСебуанскийСербскийСесотоСингальскийСловацкийСловенскийСомалиСуахилиСуданскийТагальскийТаджикскийТайскийТамильскийТелугуТурецкийУзбекскийУкраинскийУрдуФинскийФранцузскийХаусаХиндиХмонгХорватскийЧеваЧешскийШведскийЭсперантоЭстонскийЯванскийЯпонский 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Звуковая функция ограничена 200 символами

Торговый центр Америки | Encyclopedia.

com

С момента открытия своих дверей в 1992 году гигантский торговый центр Mall of America в Блумингтоне, штат Миннесота, площадью 4,2 миллиона квадратных футов, крупнейший торговый центр в Соединенных Штатах, превратился в одно из самых популярных туристических направлений страны. Только в 1996 году его посетили около 43 миллионов человек, больше, чем посетили Диснейуорлд, Гранд-Каньон и Грейсленд вместе взятые. В торговом центре есть четыре основных магазина — Nordstrom, Macy’s, Sears и Bloomingdale’s, а также более 520 различных специализированных магазинов и киосков с товарами.Но своей популярностью он обязан развлечениям и культурным мероприятиям не меньше, чем покупкам. В центре гигантской четырехэтажной структуры находится лагерь Снупи Knotts Berry Farm, тематический парк с пятьюдесятью аттракционами и развлечениями, включая американские горки, водные аттракционы и колесо обозрения. Кроме того, в торговом центре есть поле для мини-гольфа с 18 лунками и аквариум Underwater World объемом 1,2 миллиона галлонов. Его верхний этаж полностью посвящен роскошным ночным клубам, ресторанам и 14-зальному кинотеатру.Здесь также находится филиал Национального колледжа, «учебная лаборатория» для старшеклассников, свадебная часовня, почтовое отделение и полицейский участок. «Молл оф Америка — это город внутри куска на окраине города», — заметил архитектор из Миннеаполиса Ричард Варда. «Это новое определение того, что такое центр города».

Торговый центр начинался как детище канадской Triple Five Corp., компании, построившей знаменитый торговый центр West Edmonton Mall (который в конце 1990-х все еще был самым большим подобным зданием в Северной Америке).Первоначальное предложение компании 1985 года о «мегамолле» стоимостью 1,3 миллиарда долларов на месте старого стадиона «Твинс» в быстро развивающемся пригороде Миннеаполиса Блумингтоне предусматривало создание развлекательного и торгового комплекса, еще более крупного и впечатляющего, чем тот, который был в конечном итоге построен. Однако, не сумев получить долгосрочный кредит, Triple Five Corp. была вынуждена в 1987 году передать контроль над разработкой компаниям Marvin Simon and Associates и Simon DeBartolo Group, которые быстро сократили масштабы проекта до его нынешние размеры.В мае 1988 года администрация порта Блумингтон, вопреки возражениям многих жителей города, согласилась внести 100 миллионов долларов на улучшение инфраструктуры для развития. Строительство началось в июне 1989 года, а торговый центр открылся в августе 1992 года. Окончательная стоимость всего проекта составила более 680 миллионов долларов.

Спроектированный архитектором Джоном Джерде и компанией Jerde Partnership, торговый центр Mall of America представляет собой многоэтажный «прямоугольный пончик» с 4 улицами вдоль линий.2 мили витрин, соединяющих универмаги по периметру и Кэмп Снупи в центре. Без сомнения, самой впечатляющей архитектурной особенностью торгового центра является огромное окно в крыше, которое охватывает все семь акров лагеря Снупи. Джерде также придал каждой из сторон прямоугольника особую архитектурную тему и соответствующий декор. Коридоры на северной стороне торгового центра, называемые «Северным садом», окрашены в зеленый цвет сада и усеяны беседками, деревянными решетками и павильонами, а также просторными террасами с видом на парк развлечений.Коридоры в районе «Западный рынок» со сводчатыми потолками и промышленно-зеленой цветовой гаммой напоминают европейские пассажи конца девятнадцатого века. Улицы в районе «Южной авеню» имеют элегантный вид на Родео-драйв, созданный их высококлассными бутиками, арками и персиково-кремовой цветовой гаммой. Зона «Восточный Бродвей» призвана олицетворять «современность» своими полированными стальными перилами, неоновым светом и гладкими черными и серыми полами. А коллекция баров и ночных клубов на четвертом этаже, известная как «Верхний Ист-Сайд», сознательно имитирует развлекательный район большого города.Общий эффект этого места более чем немного дезориентирует, как и планировали дизайнеры. «Мы хотим, чтобы люди заблудились в торговом центре», — признался Тим Мэджилл из Jerde Partnership. «Мы хотим настроить ваше восприятие, чтобы вы могли видеть области, мимо которых обычно проходите».

За первые пять лет своего существования торговый центр заставил замолчать критиков, которые сомневались, что он сможет постоянно привлекать толпы, необходимые для получения прибыли. В 1997 году продажи в магазинах торгового центра составили 725 миллионов долларов, в них работало более 12 000 человек, а 92 процента торговых площадей были заняты.По оценкам экономистов, торговый центр и легионы туристов из других штатов, которые он привлекает, вливают в местную экономику 1,5 миллиарда долларов в год.

Благодаря своей огромной популярности и ошеломляющим размерам торговый центр в конце 1990-х годов стал чем-то вроде культурной иконы. Лагерь Снупи дебютировал в кино в The Mighty Ducks (1992) и снова появился в Mighty Ducks II (1997). В 1996 году Арнольд Шварценеггер снял здесь свой рождественский фильм « Jingle All the Way ».И на протяжении 1990-х знаменитости от Брюса Уиллиса до Ньюта Гингрича регулярно появлялись в пределах торгового центра.

Несмотря на все свои успехи, Mall of America не обошлось без проблем и критики. Хотя он представляет свои закрытые окрестности как безопасную альтернативу городским улицам, он не смог предотвратить изнасилования и грабежи на своих территориях. Кроме того, поскольку это излюбленное место встреч и тусовок подростков со всего метрополитена городов-побратимов, молодежная преступность была особенно острой проблемой.В 1996 году менеджеры торгового центра отреагировали на это введением политики, согласно которой дети в возрасте 15 лет и младше должны находиться в сопровождении взрослых после 18:00. по пятницам и субботам, что привело к резкому снижению количества преступлений среди молодежи и, следовательно, к увеличению трафика взрослых по вечерам в выходные дни.

Что еще более важно, торговый центр Mall of America в 1996 году оказался в центре дебатов о праве общественности на политическое самовыражение в коммерческих помещениях. 19 мая того же года группа из десяти борцов за права животных вошла в торговый центр и распространила листовки перед Macy’s, призывая людей бойкотировать магазин, потому что в нем продаются меха. Охрана торгового центра приказала протестующим уйти, а четверым были выписаны штрафы за вторжение. 24 июля 1997 года судья округа Хеннепин Джек Нордби встал на сторону протестующих и постановил, что граждане Миннесоты имеют разумные права на свободу слова и собрания в поддерживаемых общественностью торговых центрах. Решение Нордби было отменено после апелляции, но протестующие и ACLU Миннесоты (Американский союз гражданских свобод) пообещали подать апелляцию в Верховный суд США.

Неудивительно, что торговый центр оказался в эпицентре споров о том, являются ли торговые центры функциональным эквивалентом городских улиц, общественных парков и городских площадей.В конце концов, его удивительный ассортимент мероприятий, собранных под одной крышей, делает его самым близким к полностью закрытому городу, который Америка когда-либо видела. Что бы в конечном итоге ни решили суды о его статусе «общественного» пространства, Mall of America был и будет местом сбора не только жителей Миннесоты, но и всего мира.

— Стив Мацек

Дополнительная литература:

Кроуфорд, Маргарет. «Мир в торговом центре». В «Вариациях на тему тематического парка », под редакцией Майкла Соркина.Нью-Йорк, Noonday Press, 1992, стр. 3–30.

Готдинер, Марк. Тематика Америки: мечты, видения и коммерческие площади. Боулдер, Колорадо, Westview Press, 1997.

Нельсон, Эрик. Торговый центр Америки: размышления о виртуальном сообществе. Лейквилл, Миннесота, Galde Press, 1997.

Уотерс, Дженнифер. «Это мир торгового центра». Архитектура Миннесоты. , январь/февраль 1993 г., стр. 20–4.

Энциклопедия популярной культуры Сент-Джеймс

Превращение мертвых торговых центров в общественные активы

Фото Даниила Кужелева на Unsplash

Даниил Кужелев

В то время как протесты за гражданские права и против войны во Вьетнаме заполнили большие города Америки в 60-х и 70-х годах, торговые центры заполонили пригороды. Крупные закрытые торговые комплексы были построены компаниями J.C. Penney, Montgomery Ward и Sears. Внутри большинства можно было найти изображения Sharper, Radio Shack, Victoria’s Secret, American Eagle, Burlington Coat и Foot Locker.

К 1975 году насчитывалось 30 000 торговых центров, на долю которых приходилось более половины розничных расходов.

1980-е годы принесли взрыв больших коробок с огромными стриптиз-центрами в каждом пригороде, где располагались Walmart, Costco, Target и (сейчас закрытые) Pace, Sports Authority, Office Max, Pier 1 и Blockbuster Video.

Количество торговых центров в США росло более чем в два раза быстрее, чем население в период с 1970 по 2015 год. Открытие торгового центра Mall of America площадью 5,6 миллиона квадратных футов в 1992 году, возможно, ознаменовало собой вершину торговых центров в Соединенных Штатах с 20 супермоллами. площадью более двух миллионов квадратных футов.

Сразу после открытия торгового центра «Америка» родилась компания «Амазон», а Интернет взорвался — это было началом конца американских торговых центров. С переходом на онлайн-розничную торговлю и интеллектуальные операции с цепочками поставок по всей стране клиенты теперь находятся всего в одном клике от своей покупки.

Последние две рецессии ускорили упадок традиционной розничной торговли и торговых центров. Великая рецессия началась в 2008 году с 441 банкротства в розничной торговле. Пандемия 2020 года ускорила онлайн-покупки на пару лет, вынудив сотни ритейлеров обанкротиться и опустошив торговые центры по всей стране.

Эти мертвые торговые центры и стриптиз-центры являются не только признаком упадка сектора розничной торговли, но и катастрофой для сообществ, которые полагались на налог на имущество и налог с продаж для финансирования основных услуг.

И это еще не все. По оценкам Coresight Research, 25% из примерно 1000 торговых центров Америки закроются в течение следующих трех-пяти лет. Вскоре в большинстве населенных пунктов будут пустые стриптиз-центры и мертвые торговые центры.

Каталитическая конверсия мертвых торговых центров

В феврале стало очевидно, что растущее неравенство, дислокация и потребности в переподготовке в инновационной экономике означают, что почти в каждом сообществе есть неудовлетворенные общественные потребности. В марте, когда половина трудоспособного населения погрузилась в безработицу, это стало полноценным национальным бедствием.Федеральная помощь помогла в апреле, но закончилась летом. Регионы и сегменты экономики, непропорционально сильно влияющие на цветных женщин, скорее всего, останутся в депрессии еще год или два.

Почти каждое американское сообщество выиграет (в краткосрочной и долгосрочной перспективе) от лучшего доступа к обучению, работе и возможностям для здоровья для всех. Безудержное количество вакансий в торговых центрах и стриптиз-центрах может стать доступной возможностью для государственно-частного партнерства создать центры социальных услуг.

Решения

требуют нового общего видения того, что возможно, немного каталитического капитала и доли творческого подхода к заключению сделок — гражданского, коммерческого, кредитного и общественного лидерства (по крайней мере, двух или трех из четырех).

Ключевым моментом является обращение вспять порочного круга, и для этого требуется катализатор — крупные инвестиции (грант, гарантия или снижение ожидаемого дохода) и крупный арендатор (или группа жизнеспособных арендаторов).

Каталитический капитал, согласно Фонду Макартуров, терпелив, терпим к риску, уступчив и гибок.Он каталитичен в том смысле, что без него сделка не состоится.

Реанимация мертвого торгового центра требует творческого подхода к решению проблем — это создает условия и стимулы, которые вызывают согласованные инвестиции и согласованное развитие. Это почти всегда требует тесного сотрудничества между государственным и частным секторами, которое позволяет достичь целей развития сообщества, сохраняя при этом коммерческую ценность.

Учитывая потребность в 500 таких каталитических сделках по развитию на национальном уровне, есть возможность создать новый тип фирмы по решениям для арендаторов, которая создает пакеты национальных и региональных социальных услуг, включая: 

  • фитнес-, оздоровительные и оздоровительные центры;
  • услуги по трудоустройству, обучение рабочей силы и расширение колледжа,
  • Небольшие начальные и средние школы, 
  • Детский сад, уход за пожилыми людьми и уход за домашними животными;
  • Жилищные единицы смешанного дохода;
  • Комиссионные магазины, банки продуктов питания и одежды;
  • Рестораны и кофейни; и
  • Площадка для презентаций, выставок, развлечений и мероприятий.

Некоторые из них могут быть государственными службами, некоторые некоммерческими организациями, но у некоторых будут жизнеспособные коммерческие бизнес-модели.

Перепрофилирование торговых центров в центры развития человеческого потенциала расширяет спектр услуг для населения, обеспечивает некоторые экономические выгоды для городов и экономит некоторую прибыль для владельцев недвижимости.

Примеры перепрофилирования для розничной торговли 

Расположенный в заброшенном офисе и распределительном центре Sears площадью 1,5 миллиона квадратных футов в Мемфисе, Crosstown Concourse представляет собой инновационную вертикальную городскую деревню, включающую театры, офисы, медицинские учреждения, YMCA, колледж, среднюю школу, рестораны и 265 квартир. .

Партнерство в целях развития, в основе которого лежало сообщество, обучение, здоровье и искусство, стало возможным благодаря 30 формам государственного, частного и благотворительного финансирования.

Развитие High Tech High началось с реконструкции Учебного центра военно-морского флота в Сан-Диего в Станцию ​​Свободы, которая теперь является оживленным торговым и жилым центром смешанного дохода и лучшим примером городской реконструкции, ориентированной на школы в стране.

Amazon сотрудничает с Simon Property Group, чтобы перепрофилировать старые торговые центры в центры выполнения заказов.Некоторые торговые центры реконструируются, чтобы включить в них жилье и новые смешанные магазины.

В переоборудованных стриптиз-центрах сотни школ. В 1990 году некоторые из первых чартерных школ, включая Highland Academy на Аляске и первую государственную школу Aspire в Калифорнии, располагались в переоборудованных продуктовых магазинах. iLEAD Academy — это небольшая средняя школа, основанная на проектах, в переоборудованном стриптиз-центре в часе езды к северу от Луисвилля. Офис школьного округа Кирни и центр раннего обучения в Канзас-Сити также представляют собой переоборудованный продуктовый магазин.

Заключение

Государственно-частное партнерство для преобразования мертвых торговых центров в центры обслуживания не является быстрым решением — эти сделки требуют времени для разработки и финансирования. Но во время этого исторического перехода к онлайн-покупкам появилась возможность превратить большую проблему в большой актив.

Продолжающийся спад пандемии требует дополнительных федеральных инвестиций в помощь. Федеральные стимулы для преобразования мертвых торговых центров в центры обслуживания людей представляют собой мощный рычаг и возможность с большим эффектом.

Центры социальных услуг могут быть частью более широких усилий по расширению сети поддержки и возможностей в сообществах, которые могут пострадать от экономических, климатических и медицинских потрясений.

Прогулки по торговым центрам: пригородные тренажёры, делающие Америку здоровой

В 7 утра в торговом центре Mall of America капитализм спит. Есть ряды киосков с закрытыми металлическими решетками. Машины, похожие на Zamboni, полируют полы. Толпы покупателей — по оценкам, достаточно людей в любой день, чтобы Mall of America мог считаться третьим по величине «городом» Миннесоты — не будут заходить еще пару часов.

Единственные люди здесь, за исключением нескольких охранников и других сотрудников, — прохожие в торговом центре.

Хотя происхождение прогулок по торговым центрам или прогулок по торговым центрам для физических упражнений неясно, в настоящее время эта практика настолько распространена по всей Америке, что в отчете, опубликованном ранее в этом году CDC, торговые центры названы вторыми по популярности местами для прогулок. в стране, сразу за кварталами. В отчете торговые центры рекламируются как «бесплатная, относительно доступная и благоприятная для пешеходов среда.Эти функции особенно нравятся пожилым людям, которые ценят ровные поверхности, скамейки, фонтаны и туалеты, которые есть в торговых центрах. Кроме того, «последняя модная одежда для тренировок не является обязательным условием для прогулки по торговому центру».

Действительно. Когда я пересекал океан полированного бетона с прохожей торгового центра по имени Делорес Армитаж, она заглянула в окно Hot Topic, когда мы проходили мимо. «Поскольку ничего не открыто, вам не нужно беспокоиться о том, что вы собираетесь купить», — сказала она. «Плюс во всех магазинах продается одежда для молодежи.

Джеки Берг, которая была признана «Проходчиком года в торговом центре Mall of America» (Джорджия Перри).

Армитидж не одинока в отсутствии потребительского энтузиазма. Таким образом, посетители торговых центров бросают вызов тому, что было внутренней целью всех торговых центров в течение последних нескольких десятилетий: выкачать как можно больше денег из кошельков каждого посетителя. В то время как туристы, как сообщается, тратят в среднем 162 доллара за посещение торгового центра Mall of America, посетители торгового центра редко покупают что-либо, кроме, может быть, «чашки кофе и липкой булочки в фуд-корте», по словам Эмиля Покока, почетного профессора Восточного Коннектикута. Государственный университет, который изучает культуру торговых центров.

Несмотря на это, торговый центр Mall of America ценит Армитидж и ей подобных. «Мы любим наших посетителей торговых центров», — сказала Тара Нибелинг, координатор по связям с общественностью в Mall of America. «Они очень особенные для нас». Она объяснила, что в дополнение к раннему открытию для них, торговый центр выдает своим посетителям электронные карты, которые позволяют им отслеживать время, затраченное на ходьбу, и периодические отчеты о времени ходьбы и сожженных калориях, а также проводит ежемесячные встречи за завтраком с выступлениями специалистов по здоровому образу жизни. экспертов — в обмен на 15 долларов в год.(Другие «неофициальные» посетители торговых центров действительно приходят без взносов, и им тоже рады, как сказал мне Нибелинг.)

Посетители торгового центра Mall of America, которые в совокупности называют себя звездами торговых центров, также получают скидки в различных розничных магазинах — практика, распространенная по всей стране. . «Различные торговые центры будут предлагать стимулы, будь то бутылки с водой или книги купонов. Хотя, когда мы говорим с ходячими, это не то, чего они хотят», — говорит Бася Белза, профессор Школы медсестер Вашингтонского университета и соавтор отчета CDC.«Они просто хотят дружбы друг с другом». Большинство посетителей торгового центра Mall of America прогуливаются с 1992 года, когда торговый центр открылся, и вокруг него сформировалось небольшое, тесное сообщество. Винни Берг, которая в свои 96 лет считается старейшей прохожей Mall of America, ежегодно раздает самодельные поздравительные открытки каждому из своих 250 с лишним коллег по Mall of America.

Когда я спрашиваю Берга и Армитиджа, насколько серьезно они относятся к прогулкам по торговым центрам, Берг достает из ее сумочки карточку, на которой нет ничего, кроме ее имени, номера телефона и аббревиатуры MOAMWOTY .«Уокер года в торговом центре Mall of America», — объясняет она. «Мой зять сделал для меня открытку в Kinko’s». Оказывается, это настоящая честь: каждый сентябрь все звезды торгового центра голосуют за того, кто будет их лидером. «Я гуляю около часа и 20 минут», — говорит Берг каждый день, кроме воскресенья, когда она ходит в церковь. «И я делаю все входы и выходы. не режу. Некоторые люди не делают углы. Я обхожу все снаружи. Таким образом я проезжаю около трех с половиной миль».

Если торговые центры не получают доходов, превышающих эти 15 долларов в год, почему тогда они используют пешеходов?

По словам Покока, у них не так много выбора.Еще 10 или 15 лет назад большинство торговых центров не поощряли пешие прогулки и не открывали свои двери рано, поэтому большинство пешеходов прогуливались вместе с покупателями в рабочее время. «Было ощущение, что люди в спортивных костюмах и кроссовках, слоняющиеся туда-сюда в рабочее время, могут расстроить реальных покупателей», — говорит он. Их нельзя было запретить — было бы трудно провести черту между покупателями и непокупателями, не различая их по внешнему виду, — поэтому торговые центры решили начать впускать их до открытия магазинов.

Приветствие такой явно некоммерческой деятельности может показаться необычным для современных торговых центров, но это не противоречит тому, что представлял Виктор Грюн, архитектор, которому приписывают изобретение торгового центра. Торговые центры должны предоставлять «возможности для общественной жизни и отдыха в защищенной пешеходной зоне», — писал Грюн в своей книге 1960 года « торговых городов США ». «Они могут предоставить необходимое место и возможность для участия в современной общественной жизни, которую в прошлом предоставляли древнегреческая Агора, средневековая рыночная площадь и наши собственные городские площади.В некоторых торговых центрах 50-х и 60-х годов были аудитории, конференц-залы и другие места для собраний. «Предусмотрены все возрастные группы, — мечтал Груен. «Школы танцев, музыкальные школы и катки привлекают подростков; развлекательные центры пользуются популярностью у детей».

Его видение не сбылось. Типичный американский торговый центр стал, как выразился в 2013 году писатель CityLab Марк Бирнс, «формальным набором полностью закрытых пространств, занятых в основном национальными розничными торговцами и окруженных морем наземных парковок. На самом деле Грюн в конце жизни посетил один из своих старых торговых центров и заявил, что находится в «сильном эмоциональном шоке» из-за разрастания вокруг него и явного мотива застройщиков получить прибыль. «Это напряжение, которое всегда было в торговом центре. Всегда хотелось, чтобы это было место, где каждый чувствует себя желанным гостем, но только до тех пор, пока он не препятствует коммерческому потоку», — говорит Матиас Кроуфорд, кандидат наук в Стэнфорде, изучающий общественную архитектуру в послевоенной Америке.

Но поскольку интернет-магазины во многих отношениях сделали торговые центры неактуальными — треть торговых центров Америки, по оценкам, мертва или умирает — разработчики работают над тем, чтобы дать им новое определение.Пока неясно, чем именно они станут, но похоже, что деятельность, не связанная с покупками, сыграет неотъемлемую роль в их попытке возрождения. «Вы видите жилые комплексы в торговых центрах, а также больше ресторанов, открытых площадок и кинотеатров», — говорит Белза. «Они используют термин «центры образа жизни».

Тренажерные залы и фитнес-центры все чаще включаются в торговые центры в качестве якорных арендаторов, потому что теперь они с большей вероятностью будут привлекать постоянных посетителей, чем крупные розничные магазины или универмаги. The Washington Post рассказала о торговом центре Westfield Mall в Бетесде, штат Мэриленд, в прошлом году и отметила, что ресторанный дворик подвергся редизайну, чтобы сделать его более похожим на место, где «вы можете разбить лагерь со своим ноутбуком или задержаться с друзьями».

По мере того, как разработчики выясняют, что такое новый торговый центр и чем он может быть, они могут обнаружить, что посетители торговых центров и их сопротивление коммерции полностью соответствуют их новым ценностям. В конце концов, Виктор Грюн принял бы их, если бы был жив сегодня: в 50-х, на пике своей карьеры, он описал свое утопическое видение послевоенного американского мегаполиса писателю New Yorker . Грюн сказал, что надеется, что торговые центры будут напоминать Европу Старого Света, где люди приходили просто прогуляться и пообщаться, даже когда магазины были закрыты. «Основным средством передвижения будет ходьба», — сказал он. «Нет ничего лучше прогулки для душевного спокойствия».

Как выглядел Mall of America, когда он открылся

  • Мегамолл American Dream площадью три миллиона квадратных футов откроется в пятницу и станет одним из крупнейших торговых центров в Северной Америке с тематическим парком, катком, аквапарком и крытым лыжным центром, а также более чем 450 магазинами.
  • The Mall of America принадлежит той же компании, что и American Dream, и является крупнейшим торговым центром в США площадью 5,6 миллиона квадратных футов, тематическим парком и более чем 500 магазинами.
  • Огромный комплекс открылся 27 лет назад, 11 августа 1992 года, в Блумингтоне, штат Миннесота.
  • В день открытия торговый центр посетило не менее 150 000 человек. Сегодня торговый центр ежегодно посещают более 42 миллионов человек со всего мира.
  • От закладки фундамента до дня открытия — вот фотографии первых дней существования Mall of America.
  • Посетите домашнюю страницу Business Insider, чтобы узнать больше.

Когда он откроется в пятницу, American Dream станет одним из крупнейших торговых центров в Северной Америке с тематическим парком, катком, аквапарком и крытым лыжным центром, а также более чем 450 магазинами.

Хотя торговый центр American Dream площадью три миллиона квадратных футов будет огромным, он не будет самым большим торговым центром в США. Это название принадлежит Mall of America, принадлежащему Triple Five Group, той же компании, которой принадлежит American Dream.

Торговый центр Mall of America, занимающий площадь более 5,6 миллионов квадратных футов, может похвастаться тематическим парком и аквариумом. Это практически город. Ежегодно этот комплекс в Миннесоте посещают 40 миллионов человек, а его строительство обошлось более чем в 650 миллионов долларов. В настоящее время в торговом центре насчитывается более 500 магазинов, и, согласно пресс-материалам торгового центра, он ежегодно приносит Миннесоте около 2 миллиардов долларов экономической деятельности.

Но когда в конце 1980-х администрация порта Блумингтон и Triple Five Group должны были застроить 78 акров земли, у людей возникли сомнения в успехе торгового центра такого масштаба.В 1989 году церемония закладки фундамента положила начало строительству.

Торговый центр Mall of America открылся 11 августа 1992 года и включает 330 магазинов и 10 000 сотрудников. В день открытия торговый центр посетило не менее 150 000 человек, и проект был признан огромным успехом.

Вот как ТЦ выглядел вначале, от строительства до дня открытия: 

Закрытие торговых центров во время Covid-19

Майк Ким / Гетти

Кэти Макки, Дэн Макнамара и их босс Марк Розенталь заработали миллионы долларов в торговом центре Crystal Mall в Уотерфорде, штат Коннектикут. Трио работало в MP Securitized Credit Partners, крошечном хедж-фонде с Уолл-Стрит, и они зашли в типичный торговый центр среднего класса в поисках признаков жизни: кто был в JCPenney? Клэр? Горячая тема? ThriftBois? Что было на VAPE CITY или BrowArt23? Они не могли не заметить, что в этом месте было что-то удручающее: изобилие скидок, пустота во всех направлениях, дурная аура, сигнализирующая о том, что конец близок. Это не выглядело хорошо для тех, кто надеялся на успех торгового центра.Но Розенталь, Макки и Макнамара не ставили на процветание Crystal Mall — они ставили на то, что он потерпит неудачу, и эффектно.

Это было в октябре 2019 года. Эта троица заключала пари против — или «шортинга», на финансовом жаргоне, — коммерческих ипотечных облигаций, особенно тех, которые имеют большой вес долга, выпущенного торговым центрам. Годом ранее, в 2018 году, команда сделала ставку на 2 миллиарда долларов на то, что ряд торговых центров, включая Crystal Mall, в конечном итоге потерпит крах. Если арендаторы розничной торговли выселятся, а арендодатели торговых центров не выплатят ипотечные кредиты, депутату придется разбогатеть.За последние два года они совершили множество поездок, подобных той, что в «Кристал Молл»: то один, то другой заброшенный торговый центр за другим, воочию увидев торговые центры, когда-то являвшиеся сердцем американской розничной торговли, которые, как они были уверены, скоро уйдут под воду.

Гетти

Это было предложение, которое в эпоху Amazon нельзя было считать рискованным на первый взгляд, но, по мнению трейдеров с Уолл-стрит, эта троица придерживалась противоположной точки зрения: долг, поддерживающий эти торговые центры, был стабильным, по крайней мере, на данный момент, в то время как команда MP была убеждена, что владельцы торговых центров не выплатят свои ипотечные кредиты к 2022 году — и, что наиболее важно, что если они не сделают свою ставку сейчас , они бы упустили шанс на огромную зарплату.

После долгого утреннего осмотра витрин команда направилась по улице в Олив Гарден на поздний обед. Последние десять месяцев оказались почти фатальными для их фирмы. За год своей торговли они еще не получили прибыль — фактически, они теряли миллионы долларов каждый месяц. К тому времени, когда Макки и Макнамара привели своего босса в «Кристал Молл», инвесторы вышли из их фонда, небольшая команда изо всех сил пыталась получить больше финансирования, и они даже оказались в состоянии войны за свою торговлю с двумя крупными инвестиционными фирмами с Уолл-Стрит.Несмотря на то, что Розенталь был вовлечен в битву, похожую на битву Давида с Голиафом, волнение Розенталя было ощутимым. Это был его первый тур по торговому центру, и то, что он увидел борющегося центрового воочию, придало жуткой уверенности, которая сопровождает любую короткую ставку. «Он был похож на маленького ребенка в кондитерской, — вспоминал Макнамара. Розенталь сказал своим сотрудникам, что хочет проехать дальше в Коннектикут, чтобы проверить еще один торговый центр, испытывающий трудности. Он вытащил свой телефон. «Это всего в часе пути», — сказал Розенталь, указывая на свой экран.»Пойдем!» Был поздний вечер пятницы, поэтому Макки и Макнамара убедили своего босса отложить это на другой день. Команда покончила с едой и поехала обратно на Манхэттен, их убежденность в том, что они были на правильной стороне торговли.


Гетти

Торговый центр начался с пригорода. В 1956 году Southdale Center, первый в Америке крытый торговый центр, открылся в Эдине, штат Миннесота, недалеко от Миннеаполиса. Лайф назвал его «Самым ярким центром в США».S.», и похвалил его «пруд с золотыми рыбками, птиц, искусство и 10 акров магазинов… под одной крышей в Миннесоте». Знаменитый архитектор Виктор Грюн спроектировал Саутдейл, и его вдохновение пришло из места отвращения. Он ненавидел то, во что превратились американские пригороды, сравнивая их дороги с Малкольмом Гладуэллом из The New Yorker в статье 2004 года, с «авеню ужаса… окруженной величайшей коллекцией пошлости — рекламные щиты, мотели, газ станции, лачуги, автомобильные стоянки, различное промышленное оборудование, киоски с хот-догами, придорожные магазины — все, что когда-либо собиралось человечеством. Он надеялся, что центральный торговый центр исправит это. (Некоторое время так оно и было, пока видимость «торговых крыс» и давки в Черную пятницу не уменьшили очарование торговых центров.) Помешательство на покупках в закрытых помещениях вскоре распространилось по всем уголкам Соединенных Штатов. К 1970 году открылось триста торговых центров, в основном ориентированных на домохозяек. Женщины могли заглянуть, купить все, что им нужно для дома, и, возможно, купить новый наряд по пути. Тенденция продолжилась, и к 2017 году, на пике своего развития, в Америке было более 1200 торговых центров.

Ничто из этого — Southdale Center, Victor Gruen или то, как торговый центр изменил пригородное потребительство — не было главным для Макки, когда в 2013 году, в возрасте 25 лет, она была нанята в MP Securitized Credit Partners в качестве коммерческого ипотечного кредита. кредитный аналитик по ценным бумагам. Каждый день она часами изучала пулы бизнес-ипотечных кредитов, которые были объединены в облигации и покупались и продавались на Уолл-стрит. Она искала выгодные сделки, на которые можно было бы купить, но также и тонкие трещины, которые со временем и при правильных условиях могли прорваться, как линия разлома, давая любому, у кого была короткая позиция, шанс на огромную выплату.

Макки вырос в Стиллуотере, штат Нью-Джерси, с населением 3893 человека, в семье матери, которая преподавала в дошкольных учреждениях, и отца, который владел транспортной компанией. Не по годам развитая ученица, она получила высший балл по математике SAT, стала капитаном команды по хоккею на траве и поступила в Джорджтаунский университет. «К тому времени, когда ей исполнилось пять лет, она уже была умной и упрямой, — сказал Эд Абрамс, отец Макки. «Я говорил ей то, чего она не могла сделать, но к тому времени, когда мы закончили спорить, я сдался и почувствовал себя виноватым.Я сказал ей, что она должна стать юристом». Вместо этого Макки сделал карьеру в области финансов. Она прошла стажировку в UBS Bank, а затем получила должность в исследовательском отделе Bank of America. Она хотела принять участие в акции, но ей отказали в должности в торговом зале. Затем она встретила Дэна Макнамару; когда он предложил ей место в команде депутатов, она не колебалась.

Дэн Макнамара — прилежный и общительный уроженец Бостона, широкогрудый и широко улыбающийся — перешел в МП в 2013 году из французского банка Société Générale, чтобы курировать коммерческие ипотечные ценные бумаги.«Он был молод и голоден, — сказал Розенталь. «Мы знали, что он подойдет». Следующие несколько лет группа потратила на наращивание своего портфеля, в основном инвестируя в проблемные активы, пока однажды в 2017 году на их столе не появился любопытный совет от Эрика Йипа, тогдашнего главного инвестиционного директора недавно созданного хедж-фонда. Управление Алдер Хилл.

Гетти

Йип, родившийся в Гонконге и переехавший в Нью-Джерси в возрасте пяти лет, практически вырос в местном торговом центре, где его родители владели магазином.Он даже работал в Banana Republic во время учебы в колледже. Он путешествовал по стране, иногда с семьей на буксире, и лично исследовал торговые центры. Он убедился, что им суждено потерпеть неудачу. (Ип отказался комментировать Esquire .) К 2017 году для любого, у кого есть подключение к Интернету, было очевидно, что электронная коммерция убивает обычные магазины, особенно когда дело касается торговых центров. Доля электронной коммерции в общем объеме розничных продаж утроилась в период с 2007 по 2018 год, крупные арендаторы, такие как Toys ‘R’ Us, обанкротились, физический размер торговых центров увеличился по сравнению с количеством посетителей, которые они получили, а торговые центры заняли второе место. многоуровневые рынки (которые с меньшей вероятностью имели якорь из стабильных арендаторов) сокращались быстрее, чем их городские аналоги.Credit Suisse прогнозировал, что к 2022 году закроется четверть всех торговых центров США. Многим переход казался слишком очевидным, чтобы даже указывать на него, но не все думали о сокращении долга. В исследовательской работе, опубликованной в январе 2017 года, Ип назвал долги торговых центров «ядовитым коктейлем», добавив, что многие кредиты с высоким риском «обеспечены торговыми центрами, которые, по нашему мнению, с большой вероятностью станут «мертвыми торговыми центрами» в течение следующих нескольких лет».

Владельцы торговых центров ничем не отличаются от обычных домовладельцев; им нужна ипотека.Большая часть их ипотечных долгов была объединена крупными банками с другими ипотечными кредитами на коммерческую недвижимость (гостиницы, офисные здания и т. д.) в «ценные бумаги», которые активно покупаются и продаются на Уолл-стрит через коммерческие ипотечные ценные бумаги на сумму 1,4 триллиона долларов — или CMBS — рынок. Эти ценные бумаги объединяют десятки кредитов в одну удобную инвестицию (при этом снимая риск с кредитора), место, где вы можете оставить свои деньги и теоретически получать стабильный доход по мере погашения основного долга.Это похоже на покупку государственных облигаций, но вместо казначейства США, выплачивающего долг, коммерческую недвижимость владеют арендодатели.

К концу 2017 года Йип определил две конкретные ценные бумаги с большим весом из-за рискованного долга в торговом центре и стал первым, кто открыл по ним короткую позицию. Новости о торговле Йипа распространились со скоростью лесного пожара, и Макки и Макнамара увидели в его догадке обоснованность. «Мы пришли к выводу: «Мы согласны с вашим тезисом, но мы думаем, что вы немного поторопились», — вспоминал Макнамара, думая об этой сделке, добавляя, что, поскольку срок погашения большей части долга истек, то есть он должен был быть погашен, — в 2022 году он думал, что пройдет еще немного времени, прежде чем облигации начнут рушиться.Тем не менее Макнамара и Макки считали, что это был лишь вопрос времени, когда арендаторы оставят витрины пустыми, а торговые центры объявят дефолт по своим ипотечным долгам.

Прежде чем MP решил вмешаться, Макки совершил несколько экскурсий. Она знала тонкости финансовой отчетности торговых центров на бумаге, но ее инстинкты подсказывали ей, что если бы она посмотрела на торговые центры с другой точки зрения, то увидела бы более четкую картину. Она поехала в «Кристал Молл» в Коннектикуте; Poughkeepsie Galleria, Crossgates Mall и Eastview Mall в штате Нью-Йорк; Торговый центр Emerald Square в Массачусетсе; и Chesterfield Towne Center в Вирджинии.Она вылетела в Калифорнию и заглянула в торговый центр Солано. Она заглянула в магазин Shoppes в Бакленд-Хиллз, возвращаясь из лыжной поездки в Вермонте, и осмотрела торговый центр Concord Mills, навещая своего дедушку в Северной Каролине. «В одном торговом центре была общая комната, просто набор случайных столов. Это был такой странный бесплатный WeWork», — сказал Макки. «Они скорее предоставят свободное место, чем зачислят его вакантным». (Макнамара назвала это «мошенничеством с размещением».) В другой поездке она наткнулась на оставленный без присмотра батут с привязанным к нему тросом для тарзанки, что она сочла вопиющей угрозой безопасности.Макки сделала несколько снимков, но к ней быстро подошел охранник и потребовал, чтобы она удалила фотографии.

Розенталь и Макнамара, тем временем, убедили Джоша Нестера, специалиста по жилищной ипотеке члена парламента, посетить модные аутлеты в Примме, штат Невада, в 30 минутах к югу от Города грехов. Когда Нестер прибыл, он инстинктивно достал свой телефон, чтобы сфотографировать арендованную машину, чтобы вспомнить, где он припарковался, прежде чем оглядеться и обнаружить, что он был единственным автомобилем на стоянке. «Я вхожу и не вижу никого в течение пяти минут — ни сотрудника, ни покупателя, никого», — сказал Нестер.«Я пошутил, что должен был получить плату за работу в опасных условиях, чтобы пойти в это место. Это было похоже на что-то из фильма о зомби».

Затем, в октябре 2018 года, Sears объявила о банкротстве и решила, что пора. Вот схема: MP построила позицию против двух частей — называемых «траншами» на Уолл-Стрит — долга торгового центра с, по их мнению, относительно низкой вероятностью погашения: CMBX.6 BB и BBB-, которые были исполнены. с долгами на сумму около 2 миллиардов долларов, большая часть которых была выдана 39 торговым центрам, испытывающим трудности.Они купили кредитные дефолтные свопы на долговой пакет, что составляет страховые полисы по облигациям. Если облигации полностью лопнут — как, скажем, ваш дом сгорит дотла, — им причитается вся их стоимость наличными. Но даже если транши упадут в цене, страховка депутата будет стоить больше, и они смогут продать свопы с прибылью. В любом случае это была асимметричная ставка: риск снижения был ограничен суммой, которую им придется заплатить за страховку, но потенциальная выплата многократно превышала эту сумму — теоретически исчислялась миллиардами.

Заключить сделку выпало Дэну Макнамаре. Он позвонил брокерам Goldman Sachs, Citigroup и Credit Suisse, чтобы те купили дефолтные свопы. Брокеры были заинтригованы перспективой открытия короткой позиции, но прямо заявили Макнамаре, что считают эту сделку рискованной. «Я помню, как несколько человек говорили: «Ты уверен, Дэн? Еще слишком рано. Вы тратите деньги на ветер», — сказал он. Однако депутат остался при своем убеждении. Они купили свопы. В исследовательском документе 2019 года, который сопровождал обнародование их позиции, они написали, что «дефолты и убытки кажутся неизбежными. Теперь оставалось только ждать.


Гетти

Все сразу пошло не по плану. Когда у вас короткая позиция по акциям или облигациям, вы молитесь о боли на рынках, и если Мрачный Жнец не появится, вы заплатите за это, особенно если вы приобрели кредитно-дефолтные свопы. . Это дорогая ставка, потому что, как и в случае с любым другим страховым полисом, MP должен был платить ежемесячную премию от стоимости CMBX.6 траншей, которые составляли десятки миллионов долларов в год — значительное накопление для небольшой фирмы, у которой было всего 250 миллионов долларов, чтобы поиграть. Что еще хуже, если стоимость облигаций увеличивалась, росли и их страховые взносы. Эрик Йип, проработавший в торговле как минимум на год дольше, чем MP, оказался во власти этой реальности. Олдер Хилл истекал деньгами, и это кровоизлияние настигло его фонд. В сентябре 2019 года Йип отказался от сделки, проглотил накопленные убытки и закрыл Alder Hill.Другая фирма, Sorin Capital, также закрыла свой фонд, торгующий CMBX.

Дела MP выглядели ненамного лучше, поскольку к концу 2019 года из-за сокрушительных премий они оказались в 37-процентной нише — примерно 92 миллиона долларов убытка. «Каждый божий день нам пинали по зубам, — сказал Макнамара. Вещи стали спорными с их пулом инвесторов, которые начали выводить свои деньги из фонда. «Это было похоже на набег на банк», — сказал Розенталь. «Я сказал: «Мне нужно, чтобы вы были уверены во мне, что мы правы.[Инвесторы] сказали: «Мне все равно». Фирме пришлось уволить трех сотрудников. Это было темное время.

Но в этом не было смысла: на бумаге базовые облигации слабели — торговые центры продолжали бороться — но их стоимость в CMBX, индексе, отслеживающем их цену, росла на до . «Мы чувствовали себя Майклом Бэрри», — сказал Макки, имея в виду трейдера, о котором рассказывается в бестселлере Майкла Льюиса The Big Short .«Мы шутили, что сидим в подвале и стучим в барабаны», — добавил Макнамара.

Это произошло потому, что два крупных взаимных фонда, AllianceBernstein и Putnam Investments, буквально находились на другой стороне сделки. Кто-то должен продать вам дефолтные свопы (страхование не создается из воздуха), и хотя брокеры MP прямо не заявили, что страховку продают два взаимных фонда, все в MP знали об этом. Общеизвестно, что AllianceBernstein и Патнэм думали, что торговые центры выживут, и вложили значительные средства в CMBX.6 траншей. По сути, они удерживали цену CMBX.6 на высоком уровне за счет простого восприятия и размера своей ставки, которая, как сообщалось, превышала 6 миллиардов долларов вместе взятых. «Они составляли огромную долю рынка, поэтому они могли толкать цену», — сказала Макки, добавив, что она и Макнамара обратились к крупным институциональным инвесторам и представили свою часть сделки, надеясь, что они изменят свою позицию. мышцы на рынке. «Нам нужно было больше солдат, чтобы сражаться в этой битве», — сказала она. Но получили отпор.По их мнению, это была слишком рискованная позиция.

Через четыре месяца после того, как MP выпустила свою исследовательскую работу CMBX.6 на улицу, AllianceBernstein во главе с Брайаном Филлипсом, директором по кредитным исследованиям в сфере коммерческой недвижимости, выпустили собственную исследовательскую работу (51 страница, полноцветная, с красивой графикой), под названием «Настоящая история CMBX.6: разоблачение следующего «большого шорта». Они написали: «CMBX.6. Аббревиатура попала в заголовки и стала источником споров на Уолл-стрит, [но] наше исследование показывает, что американский торговый центр развивается, а не умирает.Макки был в ярости. «Я провела все выходные в поисках ошибок и неверных предположений», — сказала она. «Я составил список пунктов и разослал их другим хедж-фондам».

Началась война между длинными и короткими, и большая часть «око за око» разыгрывалась в прессе пассивно-агрессивно. В 2018 году Reuters написали, что Putnam Investments «выигрывают — к огорчению хедж-фондов, таких как Alder Hill Management LP, которые находятся на другой стороне пари», а управляющий портфелем Патнэма Бретт Козловски сообщил, что фонд приносил шесть процентов годовой прибыли на их CMBX. 6 инвестиции. Помните: когда вы продаете страховку, вы ежемесячно получаете денежные премии, так что эта прибыль исходила непосредственно от свопов кредитного дефолта скептиков. Хвастаясь их прибылью, Козловски фактически втирал это в лица продавцов коротких позиций.

Алами

В 2019 году, после того как Йип закрыл свой фонд, Business Insider подхватил битву между MP и взаимными фондами , процитировав Макнамару, который сказал, что торговые центры «полностью ушли под воду», и что Макнамара полагал, что влияние Патнэма на рушащиеся магазины долг торгового центра может быть выше, чем указано в раскрытой ими финансовой информации.Он стал более острым в и последующих Debtwire части . «Основной вопрос заключается в том, почему CMBX выстоял?» Об этом отраслевому изданию сообщил анонимный источник. «Это связано с двумя менеджерами, которые придерживаются другой точки зрения и имеют бесконечную сумму денег, чтобы поддержать ее» (Когда я спросил Макнамару, стоит ли он за этой цитатой, он рассмеялся и сказал: «Без комментариев». ) Вскоре после этого Брайан Филлипс из AllianceBernstein сообщил The Wall Street Journal , что короткие продавцы торгуют «ложным нарративом», добавив, что «они сосредоточены на импульсе, а не на фундаментальных показателях кредита.Это была потасовка голыми руками.

Макки, Макнамара и остальная команда полицейских начали воспринимать это на свой счет. В 2019 году они провели много вечеров, размышляя о пиве и коктейлях в итальянском ресторане Valbella на первом этаже их офисного здания. Розенталь отстранил любого, кто хотя бы отдаленно был связан с рынком CMBS, и прожевал им ухо, говоря, что они были правы, а AllianceBernstein и Патнэм ошибались. Для Макнамары торговля проникла в его личную жизнь. Он потерял 20 фунтов.Его жена, Джессика Макнамара, сказала мне, что его стресс был ощутимым: «Мне было тяжело смотреть, как он каждый день приходит домой и такой расстроенный», — сказала она. Во время семейной поездки в Вермонт Макнамара в основном отсутствовал, улизнув, чтобы позвонить инвесторам и убедить их остаться в фонде. В октябре Джессика узнала, что беременна вторым ребенком.

Тем временем Макки стала известна на Уолл-Стрит как «Королева торговых центров», и другие медвежьи хедж-фонды начали спрашивать у нее совета по поводу коротких позиций на CMBX.6. «Все, что я делала, это говорила о торговых центрах весь день», — сказала она. Среди них были портфельные менеджеры, работавшие на печально известного миллиардера-активиста-инвестора Карла Икана, который к концу 2019 года открыл короткую позицию на 5 миллиардов долларов, возможно, самую крупную среди всех на Уолл-стрит. В то время это противоречило общепринятому мнению, учитывая, что стоимость долга торгового центра росла, но как только стало известно, что Икан вышел на ринг, на Уолл-стрит к сделке отнеслись более серьезно. «Это заставило многих людей встать и сказать: «Подождите, мы должны посмотреть на это», — сказал Макнамара.

Алами

Сообщается, что команда Икана открыла возможность от не кого иного, как Эрика Йипа, который, как говорят некоторые, убедил Икана совершить сделку. «Он превратил коровье ухо в шелк», — сказал Манус Клэнси, старший управляющий директор Trepp, аналитической фирмы CMBS. (После того, как COVID-19 доказал, что сделка Икана по счастливой случайности оказалась плодотворной, Клэнси пошутил в подкасте компании: «Это похоже на то, как Леброн [Джеймс] выиграл скретч-офф на 30 миллионов долларов».) К началу 2020 года несколько хедж-фондов приобрели в общей сложности 11 миллиардов долларов. свопов кредитного дефолта на CMBX.6 траншей — сумма, почти в шесть раз превышающая стоимость самого долга.

Однако рост популярности не обязательно решит проблемы МП. Их инвесторы чувствовали себя комфортно с другими своими инвестициями, но многие просто не хотели, чтобы их торговый центр подвергался риску. У Макки и Макнамары была идея. Они убедили своих боссов позволить им создать дочерний фонд MP Securitized Credit Partners, который они назовут MP Opportunity Fund. Особое внимание будет уделено сокращению CMBX.6, и будет только для инвесторов, у которых есть уверенность в том, что сделка пройдет успешно. «Марку потребовалось около двух минут, чтобы сказать «да», — сказал Макнамара. Они собрали горстку инвесторов, которые согласились заблокировать свои деньги у дуэта на три года. «Дэн сказал: «Послушайте, мы пошли посмотреть эти торговые центры. Мы знаем их вдоль и поперек», — сказал Джордан Коничек, друг Макнамары по колледжу. «Я доверял ему, поэтому вложил в него больше половины своего 401(k)». Другой близкий друг Макнамары вложил в фонд десять процентов своего состояния.Макнамара также нашел одного крупного институционального инвестора, который вложил более 15 миллионов долларов. Макки, Макнамара, Розенталь и Нестер даже вложили в фонд часть своих денег. Вытянуть не смогли. Это было «сделай или умри». Они поставили все на смерть американского торгового центра.


Джастин Салливан

31 декабря 2019 года Всемирная организация здравоохранения получила сообщение о начале распространения «вирусной пневмонии» в Ухане, Китай.К 21 января 2020 года в США был обнаружен первый случай SARS-CoV-2, как стал известен коронавирус. Это было началом пандемии, которая на момент написания этой статьи унесла более 250 000 жизней американцев и разрушила экономику Соединенных Штатов. Но тогда, когда над Нью-Йорком опустились зимние холода, Макки и Макнамара понятия не имели, что это явление общественного здравоохранения, которое случается раз в столетие, так эффектно повлияет на их торговлю. На самом деле, они все еще беспокоились о том, что вообще смогут продолжать торговать: деньги от их нового пула инвесторов еще не были переведены на счет Opportunity Fund.Им нужны были деньги, чтобы купить новую партию свопов кредитного дефолта.

В феврале, когда акции резко упали, рынок CMBS начал прогибаться под тяжестью надвигающейся пандемии. Макнамара сразу же назвал крупнейшего инвестора своего нового короткого фонда CMBX.6. «Мне нужны деньги!» — взмолился он. «Мне срочно нужны деньги!»

Макки тоже был в бешенстве. Это было 28 февраля, пятница — целый месяц до того, как COVID-19 охватит город, — и она взяла выходной, чтобы переехать в новую квартиру в Верхнем Вест-Сайде. Ее новое место было на 8-м этаже, и после первого подъема сломался лифт. Ее отец и дядя поехали на Манхэттен, чтобы помочь Макки и ее мужу, и все начали таскать коробки вверх по лестнице. Ее Wi-Fi еще не был подключен, поэтому она не могла отследить цену CMBX.6 или увидеть, поступили ли деньги на их счет. «Она очень волновалась, — сказал Эд Абрамс, отец Макки. «Это был сумасшедший день».

Она нырнула наружу и отчаянно позвонила Розенталю. «Мы пропустим это! Где провод?! — закричала она.«Мы пропустим это!» Она была в ужасе, что, если они будут ждать слишком долго, цена траншей упадет, и они потеряют возможность участвовать в сделке.

«Мы этого не пропустим, Кэти», — сказал ей Розенталь. «Скоро будет ноль, не беспокойтесь».

Деньги поступили как раз перед закрытием рынка. Макнамара немедленно позвонил в Goldman Sachs и использовал каждую копейку, которая у них была, для покупки дефолтных свопов по траншам CMBX.6. «На этот раз они не думали, что я сошел с ума», — сказал Макнамара. Все в MP были уверены, что страх рынка перед COVID-19 приведет к тому, что эти облигации разорятся — и быстро. Они были правы.


Спенсер Платт

В период с марта по июль, когда предприятия изо всех сил пытались платить арендную плату, просроченные платежи по CMBS, по словам Треппа, выросли на ошеломляющие 492 процента, стоимость траншей CMBX.6, вызывающих горячие споры, сократилась вдвое, а стоимость обычных сектор розничной торговли оказался на грани банкротства.Крупные ритейлеры, такие как Gap, перестали платить арендную плату; Neiman Marcus, J.Crew, Brooks Brothers, Ann Taylor, Loft, Pier 1 Imports, GNC и JCPenney (среди многих других) объявили о банкротстве; Victoria’s Secret закрывала сотни магазинов, а Lord & Taylor объявила, что закрывает свои двери на всякий случай и ликвидирует запасы; TJX и Macy’s зафиксировали убытки в размере 5 миллиардов долларов и 2,5 миллиарда долларов соответственно; посещаемость торговых центров упала практически до нуля; а в апреле продажи одежды упали на 79 процентов, что стало самым большим падением за всю историю наблюдений. «Экономика объявила войну гардеробу вашей тети», — размышлял Скотт Гэллоуэй, профессор маркетинга Нью-Йоркского университета, в своем подкасте Pivot . Что касается Crystal Mall, то владелец Simon Property Group не выплатил ипотечный кредит и планирует передать ключи своему специальному обслуживающему персоналу.

Компания CBL & Associates Properties Inc., владеющая более чем 100 торговыми центрами в США, готовится объявить себя банкротом. Simon Property Group и Brookfield Property Partners, крупнейшие арендодатели торговых центров в Соединенных Штатах, заняли более активную позицию и купили долю в обанкротившейся JCPenney, фактически сделав корпорации одновременно и арендодателями, и арендаторами.Green Street Advisors, аналитическая фирма по коммерческой недвижимости, подсчитала, что 50 процентов универмагов в торговых центрах закроются к следующему году, и, по словам Кушмана Уэйкфилда, к концу 2022 года может освободиться до 2,4 миллиарда квадратных футов витрин. Скотт Кроу из CenterSquare настроен более пессимистично. Он считает, что до 80 процентов торговых центров в конечном итоге отключатся.

Участник AFP

В июне, когда сектор розничной торговли и жилья рухнул, заставив рынок CMBS удержаться на плаву, более 100 членов Конгресса во главе с представителем Техаса Ван Тейлором подписали открытое письмо в администрацию Трампа и Федеральную резервную систему. , фактически прося о помощи CMBS, умоляя разработать план помощи «для этих заемщиков, которые не по своей вине испытали значительное падение доходов из-за пандемии COVID-19 и связанных с ней правительственных распоряжений.Ветераны CMBS не согласились протянуть руку помощи. «Это плохое законодательство и неправильное, простое и понятное», — написал Итан Пеннер, один из основателей рынка CMBS, в своем блоге на Medium. «Заимствование в системе CMBS стало форумом в основном для жадных и любящих риск или невежественных, ни один из которых не заслуживает спасения».

COVID-19 также раскрыл грязный секрет, спрятанный в подполье, на котором были построены многие коммерческие ценные бумаги с ипотечным покрытием. В исследовании Техасского университета в Остине, опубликованном в августе, утверждается, что банки сознательно завышали доход от андеррайтинга по ипотечным кредитам на коммерческую недвижимость на сумму 650 миллиардов долларов, выданным в период с 2013 по 2019 год, в том числе на 5 процентов или более для почти трети из примерно 40 000 кредитов.«Хорошо задокументированная историческая закономерность заключается в том, что мошенничество процветает в периоды бума и раскрывается во время спадов», — написали университетские исследователи, добавив, что конечные инвесторы не знали об этом скрытом риске, обмане, похожем на покупку «Феррари», тайно оснащенного ржавым двигателем. двигатель Киа. Можно утверждать, что CMBS все это время была фокусом, когда крупные банки были на шаг впереди, соблазняя инвесторов выбрать карту из подтасованной колоды. Потребовалась глобальная пандемия — стихийное бедствие — чтобы раскрыть эту финансовую ловкость рук.


Участник AFP

Весной, когда COVID-19 пронесся по Соединенным Штатам, ставя под угрозу малый бизнес и целые секторы американской экономики, Кэти Макки и Дэн Макнамара пытались выяснить, как долго они должны оставаться в своей торговле. В марте они получили некоторую прибыль для основного фонда MP, у которого все еще была небольшая короткая позиция CMBX.6 — все эксперты продолжали болтать о «V-образном восстановлении», что их нервировало, — но по прошествии недель, CMBX.6 траншей сохранили тенденцию к снижению. У них было больше времени, и они хотели посмотреть, насколько низко опустятся облигации.

На поле боя COVID-19 обернулся катастрофой для AllianceBernstein и Putnam Investments, которые за считанные недели лишились более 1 миллиарда долларов с баланса. Несмотря на это, Гершон Дистенфельд, соруководитель AllianceBernstein по фиксированному доходу, , сказал Эстер Фунг из The Wall Street Journal в конце марта , что они все еще находятся в торговле в долгосрочной перспективе, а Брайан Филлипс добавил: «Мы запускаем стресс-сценарии, стресс-сценарии типа ’08, ’09, и нам все еще комфортно.Патнэм также вмешался, заявив, что фонд «поддерживает свой инвестиционный тезис и полностью и точно описал этот тезис и его риски для наших клиентов». Однако

CMBX.6 еще предстоит восстановиться, а транши BB и BBB- по-прежнему упали почти на 40 процентов с начала года. «Их неспособность по-настоящему отскочить от майских минимумов свидетельствует о продолжающемся ожидании убытков», — сказал Пол Шапиро, менеджер по индексным продуктам в IHS Markit, компании, занимающейся рыночными данными, которая создала индекс CMBX. «Длинные позиции достигли распутья, и теперь они должны решить сократить свои убытки и закрыться по текущим ценам или дождаться завершения сделки и надеяться, что условия улучшатся.Брайан Филлипс, который столкнулся с продавцами на понижение, покинул AllianceBernstein в июне после четырнадцати лет работы в фирме. (Филлипс сказал, что его уход не имеет ничего общего с индексом CMBX.)

Когда CMBX.6 достиг дна в мае, Кэти Макки и Дэн Макнамара решили продать свои дефолтные свопы и получить прибыль. Основной фонд MP, который включает в себя другие инвестиции, вырос примерно на 75 процентов с начала года, что стало ошеломляющим поворотом судьбы после бурного бегства, которое чуть не обанкротило фирму. У дочернего фонда Макки и Макнамары, который поставил все на продажу CMBX.6, дела обстояли еще лучше. После того, как все было сказано и сделано, они получили 120-процентную прибыль, нечестивую сумму прибыли, учитывая, что многие хедж-фонды сократили свой капитал наполовину после краха фондового рынка. Всего за три месяца неряшливая команда и их идея о паршивой овце принесли фонду и его инвесторам более 100 миллионов долларов прибыли (конечно, прежде чем заполнить дыру, образовавшуюся из-за убытков в прошлом году). Карл Икан, со своей стороны, забрал домой 1 доллар.3 миллиарда.

ЭНДРЮ КАБАЛЬЕРО-РЕЙНОЛДС

Праведный человек сказал бы, что делать деньги на глобальной пандемии в лучшем случае авантюрно, а в худшем — совершенно аморально — что отвратительный deus ex machina, который обогатил продавцов на понижение, включал в себя сотни тысяч смертей и повсеместную экономическую разруху — но Макнамара так не считает, особенно если учесть, что член парламента сделал ставку более чем за год до начала COVID-19. «Однажды мы знали, что воздушный шар лопнет», — сказал Макнамара. «Все, что сделал COVID-19, — это ускорил нашу диссертацию — булавка, которая проткнула воздушный шар». Что касается Макки, то она почувствовала оттенок сожаления по поводу того, что пандемия стала причиной того, что их торговля сработала. «Катализатором, на который мы надеялись, была противоположность пандемии или рецессии», — сказала она. «Люди скажут: «Вам повезло с пандемией», но мне такое объяснение не нравится. Я хочу быть прав, потому что мы работали изо всех сил, чтобы найти эту возможность». Более того, по словам Макки, короткие продавцы, которые исследуют эти сложные ценные бумаги, могут обнаружить неэффективность рынка и потенциально предотвратить сжигание инвестиционных фирм, которые занимаются, скажем, пенсионными счетами.«[Эти облигации торговых центров] изначально были оценены как идеальные, как будто они не понесли бы никаких убытков, но когда вы смотрите на десять лет вперед, это совсем другой вопрос», — сказала она. «Они намного рискованнее, чем думало большинство людей».

8 июня, через две недели после того, как MP вышел из бизнеса, жена Макнамары Джессика родила второго ребенка, здорового мальчика по имени Кристиан. «У него большая голова, как и у меня», — сказал Макнамара. Он взял неделю отпуска, чтобы побыть с женой и сыновьями. «Это была одна из лучших недель, — сказал он.«Это был сюрреалистический момент, зная, что сумасшествие на работе закончилось, и я могу сосредоточиться на своих двух маленьких парнях».

В августе Макки и ее муж Уилл отправились в отпуск в Нантакет. Они столкнулись с другом семьи, Джеком, который познакомил Макки с коллегой, когда команда MP искала инвесторов, чтобы поддержать их шорт CMBX.6. Коллега, по словам Макки, «вел себя так, будто я стажер колледжа, которому нужен совет по карьере», и отказался инвестировать. Джек спросил ее, как сложилась сделка.Макки сказал ему, что это закончилось хоумраном. Крестный отец Уилла, Барри Маккарти, бывший финансовый директор Netflix и Spotify, в доме которого они остановились, подслушал разговор.

«Какая следующая большая идея?» — спросил Маккарти у Макки.

— У меня пока нет, — сказала она.

«Ну, когда найдешь, — сказал он ей, — убедись, что я первый, кому ты позвонишь».

Получите неограниченный доступ к лучшим лонгридам Esquire.

оруженосец.ком

Ян Фриш Ян Фриш — журналист из Бруклина и автор книги MAGIC IS DEAD: My Journey In the World’s Most Secret Society of Magicians.

Этот контент создается и поддерживается третьей стороной и импортируется на эту страницу, чтобы помочь пользователям указать свои адреса электронной почты. Вы можете найти дополнительную информацию об этом и подобном контенте на сайте piano.io.

Точка невозврата пройдена торговым центром?

6 апреля 2021 г.

В.Профессор П. Кэри говорит, что будущее розничной торговли — это «зоны впечатлений», где ценятся конфиденциальность и тонкость

Торговый центр Paradise Valley, икона розничной торговли на северо-востоке Феникса, навсегда закрыл свои двери, чтобы освободить место для будущей многофункциональной застройки.

Корпорация, владеющая участком площадью 92 акра, объявила о закрытии 29 марта после первого открытия в 1978 году. Крытый торговый центр, включающий универмаги, бутики, кинотеатры и ресторанный дворик, помог представить Chick-fil-A Рынок Phoenix радикально изменится в ближайшие месяцы.Согласно пресс-релизу, выпущенному Macerich, новые объекты будут включать в себя «элитные продуктовые магазины, рестораны, многоквартирные жилые дома, офисы, розничные магазины и другие элементы», говорится в пресс-релизе, выпущенном Macerich, который продал недвижимость компании по недвижимости из Феникса RED Development и сохранит за собой. 5 % доля совместного предприятия в проекте.

Закрытие торгового центра не является аномалией, по словам Хитендры Чатурведи, профессора практики в Школе бизнеса имени В. П. Кэри при Университете штата Аризона. Чатурведи, эксперт в области стратегии цепочек поставок, глобальной логистики, предпринимательства, устойчивых цепочек поставок и оцифровки цепочек поставок, сказал, что на горизонте закроется еще много торговых центров.

ASU News поговорили с Чатурведи об этом явлении, почему оно происходит и как выглядит будущее американской розничной торговли.

Хитендра Чатурведи

Вопрос: За последние несколько лет Америка стала свидетелем медленной смерти торговых центров. Что тут происходит?

Ответ: Срок годности традиционных торговых центров подходит к концу, а некоторые операторы и владельцы не осознают этого, и я надеюсь, что скоро это произойдет. Согласно отчету Coresight Research, из примерно 1000 американских торговых центров четверть закроется в ближайшие три-пять лет.

Традиционные торговые центры — явление 1970-х и 80-х годов, ориентированное на другое поколение. Тогда эта модель работала, но сейчас многое изменилось, включая профиль клиентов, демографические данные, предпочтения клиентов, каналы продаж и технологии. Давно прошли те времена, когда подростковое общение означало собираться в машинах и ехать в торговый центр… когда шопинг означал, что нужно наряжаться, ехать в торговый центр и возвращаться домой с пакетами «вещей». Раньше шопинг был событием и поводом.Упадок начался с жилищного краха и только ускорился за последние три-четыре года, а пандемия забивает последний гвоздь в крышку гроба.

Покупки для нового поколения покупателей — это удобство, товар, необходимое зло… чтобы получать удовольствие от других вещей в жизни. Общение для новых поколений имеет совершенно другое значение, когда социальные сети заменяют то, что раньше делали торговые центры для бэби-бумеров. Еще один гвоздь в гроб — рост электронной коммерции, особенно после пандемии.Amazon изменил и преобразовал то, как мы делаем покупки. Люди уже так привыкли делать покупки в пижамах. Чтобы превзойти или конкурировать с Amazon, все традиционные ритейлеры переходят в онлайн, в том числе и такие, как Walmart.

Итак… кнуты для багги были отличным продуктом, но устарели, когда двигатели внутреннего сгорания были помещены в хитроумное изобретение, которое мы теперь знаем как автомобили, и предпочтения клиентов изменились. То же самое происходит и с традиционными торговыми центрами.

В: Розничные магазины полностью исчезнут? Какую роль во всем этом будут играть технологии?

A: Торговым центрам придется внедрить новые технологии, поскольку традиционная розничная торговля изменится навсегда.Уже существуют технологии, позволяющие примерить одежду в уединении дома или даже виртуально в магазине. Привязка этой технологии к цепочке поставок, которая будет адаптирована не к демографическому, а к целевому сегменту одного из них, позволит делать покупки и доставлять товары, которые не только точно отражают мгновенное удовлетворение прикосновений и ощущений в традиционном розничном магазине, но также улучшают обслуживание клиентов и персонализация до следующего уровня, невозможная в традиционной структуре розничной торговли.

Розничные магазины станут «зонами впечатлений», а не местами хранения товаров, где покупатель сможет попробовать товары в реальной среде, смоделированной с помощью голографической технологии. Интеграция с цепочкой поставок нового поколения обеспечит доставку еще до того, как вы вернетесь домой из своего опыта. (Искусственный интеллект) будет предсказывать потребности и рекомендовать покупки и даже контролировать то, что мы будем считать сиюминутной покупкой.

В: Когда торговые центры будут снесены, что, по вашему прогнозу, придет на их место?

A: Умные ритейлеры, операторы и владельцы торговых центров уже экспериментируют с возможностями будущего. Сообщается, что Amazon провела переговоры с Simon Property Group, крупнейшим владельцем торговых центров в Соединенных Штатах, чтобы обсудить преобразование пустых торговых площадей в центры выполнения, которые упаковывают и отправляют заказы Amazon.Чтобы изучить варианты, нам нужно разделить торговые центры, которые относятся к первоклассной недвижимости, и те, которые не относятся к ним. Для первоклассных торговых центров варианты могут включать в себя больше сервисных предприятий, вспомогательные офисные помещения для компаний после пандемии в качестве альтернативы работе на дому, интеграцию элитных жилых комплексов и кондоминиумов с розничной торговлей, открытие отелей. Парковки имеют возможность превратиться в зеленые зоны.

Будущее торговых центров второго эшелона несколько мрачнее.Существует очень высокая вероятность того, что они в конечном итоге будут преобразованы в складские помещения для электронной коммерции, которая стремится быть как можно ближе к покупателю.

В: Если бы вы могли заглянуть в хрустальный шар, что бы вы увидели в розничной торговле в будущем?

A: Когда я думаю о торговых центрах, я вынужден проводить параллель с аэропортами. Розничная торговля — дело дискреционное, но авиаперелеты — необходимость, поэтому мы терпим самые бесчеловечные переживания, которые нам преподносят наши аэропорты, но и здесь происходят перемены.Сингапурский международный аэропорт Чанги уже много лет подряд признается лучшим в мире. Основная причина в том, что Чанги не похож на аэропорт. В таком большом аэропорту, где путешествуют миллионы людей, кажется, что не так многолюдно, и каждый путешественник может найти свое уединение — и даже 12-часовое ожидание приятно. Многие международные аэропорты с огромным успехом перенимают тот же опыт, и одним из них является новый международный аэропорт в Мумбаи, Индия.

Торговые центры нуждаются в более срочном изменении, потому что, в отличие от аэропортов, клиентов нельзя заставить идти туда, если им не нравится впечатление.Так что же им делать? Позаимствуйте страницы аэропортов, таких как Чанги, или железнодорожных вокзалов в Токио, где шоппинг не бросается в глаза, а едва уловим. Сделайте шоппинг не главной целью. Сделайте его местом для впечатлений, о которых заботится новое поколение клиентов. Если им понравится этот опыт и они обретут покой, шоппинг произойдет автоматически. Многие вещи можно исследовать. Например, если у вас есть ресторан, не создавайте впечатление, что вы сидите в месте, где все смотрят на вас. Даже в торговом центре создайте оазис для каждого клиента… и пока они ждут столика, они могут решить прогуляться по виртуальному тропическому лесу, созданному North Face, и в конечном итоге купить дождевик. В моем хрустальном шаре именно так и будут происходить покупки будущего.

И пока мы это делаем, давайте также изменим имя. Давайте не будем называть его «торговым центром»… это название несет в себе большой багаж. Давайте найдем какое-нибудь другое имя… или, может быть, вообще никакого имени.

Верхнее фото предоставлено Pixabay

Торговый центр «Восстание зомби» | История

Торговый центр Randall Park в Огайо, сфотографированный здесь в 2014 году, был открыт в 1971 году и заброшен в 2009 году.Amazon построила на этом месте новый распределительный центр. Джонни Джу

«Кто хочет сидеть в этом пустынном месте?» Фрэнк Ллойд Райт запечатлел атриум внутри первого закрытого торгового центра Southdale Center в Эдине, штат Миннесота.

Но 75 000 человек устремились туда в день его открытия в октябре 1956 года и восхищались 72 магазинами на двух этажах, 800 000 квадратных футов розничной торговли, парковкой на 5 200 мест, 70-градусным регулируемым климатом. Архитектор австрийского происхождения Виктор Грюн, уже прославившийся строительством крупнейшего в стране торгового центра под открытым небом, положил начало новому этапу американской культуры.

Причудливый декор и магазин за пять центов: Саутдейл-центр ослеплял и сбивал с толку посетителей в 1956 году. Гетти Изображений

В течение следующих 40 лет еще 1500 закрытых торговых центров будут усеивать ландшафт, от пригорода к сияющему пригороду, проникая в повседневную жизнь настолько глубоко, что просто «ходить в торговый центр» стало времяпрепровождением. Сотни торговых центров, тем временем, закрылись, были снесены или переоборудованы, уступив место новому акценту на пешеходные районы и бросив вызов этой непреодолимой силе жизни 21-го века: онлайн-покупкам.

Но слухи о смерти торгового центра могут быть преждевременными, если на это указывает открытие мегамолла в октябре этого года. Комплекс American Dream стоимостью 5 миллиардов долларов и площадью три миллиона квадратных футов в северной части Нью-Джерси включает в себя тематический парк, аквапарк, лыжный и сноуборд-парк, каток, аквариум, кинотеатр и колесо обозрения. Ох и магазины. Сотни роскошных и дизайнерских магазинов.

Первоначальный разработчик, Mills Corporation, задумал американскую мечту, когда Amazon Prime даже не существовало.Проект столкнулся с проблемами в течение 16 лет, включая расследование Комиссии по ценным бумагам и биржам в отношении Mills Corp. Сообщается, что компания заплатила 165 миллионов долларов плюс проценты для урегулирования дела и продала проект. Второй девелопер остановил строительство, когда крупный кредитор сорвал сделку по финансированию. Группа Triple Five, которая построила торговый центр Mall of America в Миннесоте в 1992 году, спасла проект в 2011 году, но продолжала бороться с защитниками окружающей среды, соседями и сторонниками энергичных даунтаунов. Экономисты выразили скептицизм.«Я не знаю, что хуже — провал или успех, — сказал в 2011 году Джефф Титтел, директор клуба New Jersey Sierra Club, New York Magazine . — Если это не удастся, Нью-Джерси станет из $350 млн субсидий налогоплательщиков. И если это удастся, это будет худший трафик, и он уничтожит торговые площади в городах и торговые центры по всему штату».

Будущее закрытых торговых центров достаточно неопределенно, и они существуют достаточно долго, чтобы симптомы ностальгии все больше и больше возникали в мейнстриме.В последнем сезоне популярного шоу «Очень странные дела» рассказывается о залитом неоновым светом торговом центре 1980-х годов, позволяющем новому поколению увидеть, как тусуются подростки в разгар повального увлечения — под окнами в крыше, в лифтах, вокруг фонтанов, полных монет.

Торговый центр Rolling Acres в Акроне, штат Огайо, прославился своим дизайном, когда он открылся в 1975 году. Он закрылся в 2008 году. Джонни Джу

«Не романтизируйте это», — предупреждает Лизабет Коэн, профессор американских исследований из Гарварда, написавшая о подъеме торговых центров.Девелоперы строили их в белых пригородах, вдали от городов и маршрутов общественного транспорта, сооружая торговые замки для белого среднего класса. Мелификация Америки продолжалась в 70-х, 80-х и 90-х годах (только в 1990 году открылось 19 торговых центров). Но на рубеже тысячелетий Конгресс за новый урбанизм вслух беспокоился о «серых полях» — закрытых торговых центрах, вышедших из-под контроля перенасыщенного рынка. В 2000 году DeadMalls.com начал увековечивать память павших.

Великая рецессия 2008 года не затронула роскошные центры класса А, но уничтожила другие уровни торговых центров.Green Street Advisors, калифорнийская исследовательская фирма в сфере недвижимости, сообщает, что на 37 самых эффективных торговых центров страны приходится почти 30 процентов стоимости торговых центров по всей стране.

Тем не менее, американцы по-прежнему ходят в торговые центры, потратив в 2014 году около 2,5 трлн долларов, по данным Международного совета торговых центров. Исследование, проведенное в 2018 году группой, которой, по общему признанию, платят за продвижение обычной розничной торговли, показало, что три четверти подростков по-прежнему предпочитают физические магазины покупкам в Интернете. Конечно, торговые центры меняются, как и нация.Пако Андерхилл, исследователь рынка и основатель консалтинговой компании Envirosell, указывает на La Gran Plaza в Форт-Уэрте, штат Техас, который упал до 10 процентов заполняемости, прежде чем преобразовать себя в торговый центр в латиноамериканском стиле в регионе, где проживает 23 процента населения. говорит по-испански.

Андерхилл однажды назвал первые годы этого века «миром постторговых центров», но теперь он имеет в виду не торговые центры, а «все», экстравагантные заведения, предлагающие почти все. Жизнь в 2019 году движется со скоростью прикосновения, неизмеримо быстрее, чем наши загруженные пробками дороги.Зачем путешествовать между домом, работой и развлечениями, если можно переехать в торговый центр и никуда не уезжать?

Изображение: Рэндалл Л. Шибер; Источник: данные о повторном использовании торговых центров от Эллен Данхэм-Джонс.

Идея не так уж сильно отличается от оригинального видения Виктора Грюн шоппинга «все в одном», которое отчасти было вдохновлено уютными площадями европейских городов. Ему может понравиться разнообразие впечатлений, доступных посетителям массивной американской мечты, но можно с уверенностью сказать, что он ненавидит парковки и их влияние на центры города.Грюн хотел, чтобы торговые центры гармонировали с окружающими их сообществами; вместо этого их изолировали океаны асфальта. «Я хотел бы воспользоваться этой возможностью, чтобы раз и навсегда отказаться от отцовства», — сказал так называемый отец торгового центра в 1978 году, за два года до своей смерти. «Я отказываюсь платить алименты на эти ублюдочные разработки».

Архитектура Бизнес Сообщества Ритуалы и традиции

Рекомендуемые видео

.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.