«Пособие» по сервитутным спорам
В целях обеспечения единообразного подхода к разрешению судами общей юрисдикции и арбитражными судами дел, связанных с установлением сервитута на земельный участок, ВС РФ провел обобщение судебной практики и дал разъяснения.
В части, касающейся обращения в суд с иском об установлении сервитута, Верховный Суд указал, что действующее законодательство не содержит требования о соблюдении обязательного досудебного порядка урегулирования спора об установлении сервитута. Лицо, требующее установления сервитута, вправе обратиться в суд, если сторонами не достигнуто соглашение о сервитуте или его условиях. При решении вопроса, какому суду – общей юрисдикции или арбитражному – надлежит рассматривать дело об установлении, изменении условий, прекращении сервитута, необходимо учитывать в совокупности субъектный состав участников спора и характер правоотношений. Не может быть установлен сервитут для обеспечения прохода или проезда к самовольной постройке, в том числе к новому объекту, возникшему в результате самовольной реконструкции недвижимого имущества.
ВС РФ также пояснил, что в отсутствие нормативного правового акта об установлении публичного сервитута собственник линейного объекта вправе обратиться к собственнику земельного участка, на котором расположен указанный объект, за установлением сервитута в целях эксплуатации и ремонта линейного объекта. С требованием об установлении сервитута вправе обратиться и собственник земельного участка, на котором расположен принадлежащий иному лицу линейный объект, возведенный после возникновения частной собственности на указанный земельный участок.
Согласно Обзору, если основания, по которым установлен сервитут, отпали, с требованием о прекращении сервитута вправе обратиться в суд как собственник земельного участка, обремененного сервитутом, так и собственник земельного участка, для обеспечения использования которого установлен сервитут.
В части, касающейся условий установления сервитута, ВС РФ разъяснил, что он может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом).
Как пояснил Верховный Суд, удовлетворяя исковые требования об установлении сервитута, суд должен определить все условия, на которых он устанавливается, а именно: сведения о земельных участках, для обеспечения использования которого установлен сервитут и который обременен сервитутом, содержание сервитута, вид сервитута, сферу действия, срок, условия о плате, виды работ, если сервитут устанавливается для проведения ремонтных и иных работ, и пр.
ВС РФ обратил внимание судов на то, что отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости сведений о части земельного участка, обременяемого сервитутом, не препятствует государственной регистрации сервитута, кроме случаев, установленных законом.
В части, касающейся установления платы за сервитут, ВС РФ указал, что она определяется судом исходя из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь как форму единовременного платежа, так и периодических платежей. Условиями сервитута может быть предусмотрен порядок изменения платы. Каждая из сторон вправе обратиться в суд с требованием об изменении размера платы (увеличении или уменьшении) в случае изменения объема ограничений прав собственника земельного участка, обремененного сервитутом.
Адвокат Московской коллегии адвокатов «Центрюрсервис» Илья Прокофьев положительно оценил принятый Обзор, отметив, что в нем разъяснены спорные аспекты, такие как подсудность споров об установлении сервитута, круг лиц, которые вправе обратиться в суд по данной категории споров, установление платы за сервитут и другие.
К ключевым положительным аспектам Обзора, по мнению Ильи Прокофьева, можно отнести относительное уравнивание прав собственников земельных участков, обремененных сервитутом, и собственников земельных участков, для обеспечения использования которых устанавливается сервитут, а также необходимость указания в решениях судов всех условий, на которых устанавливается сервитут.
В целом, добавил Илья Прокофьев, Обзор ВС РФ разъясняет наиболее актуальные проблемы сервитутного права и сложившиеся в практике судов противоречия. «В дальнейшем это должно положительно сказаться на судебной практике и, следовательно, сократить количество споров об установлении сервитутов, рассматриваемых в судах апелляционной и кассационной инстанций», – заключил эксперт.
Аналогичную точку зрения высказал партнер АБ «Ковалёв, Рязанцев и партнеры» Виктор Глушаков. По его словам, Обзор с уверенностью можно назвать пособием по спорам об установлении сервитута на земельный участок. «Коллеги-юристы, в том числе судьи, которые ранее не имели опыта работы по данной категории дел, после изучения Обзора, вероятнее всего, получат необходимые знания как для подготовки правовой позиции по спору, так и для ее оценки в рамках рассматриваемого дела», – уверен эксперт.
Судебное установление сервитута, или понуждение заключить договор
Чегоряева Полина Алексеевна, координатор студенческой научной школы «Центр методологии судебной и договорной работы кафедры гражданского права и процесса Иркутского института (филиал) Всероссийского государственного университета юстиции (РПА Минюста России)»
СУДЕБНОЕ УСТАНОВЛЕНИЕ СЕРВИТУТА, ИЛИ ПОНУЖДЕНИЕ ЗАКЛЮЧИТЬ ДОГОВОР
(Решение Арбитражного суда Кировской области от 26 марта 2018 г. по делу № А28-2552/2016)
Выдвигается тезис о том, что иски об установлении сервитутов являются исками о понуждении заключить договор.
Практика. Арбитражный суд Кировской области рассмотрел иск об установлении частного сервитута в отношении части административного здания с примыкающими воротами. Истец, является собственником двух объектов недвижимости, которые расположены на огороженном земельном участке, но не может пользоваться своей недвижимостью.
Невозможность пользования недвижимостью обусловлена тем, что пройти к ней нельзя иначе, чем через административное здание ответчика. Проехать к своей недвижимости истец не может иначе, чем через ворота, примыкающие к зданию ответчика. Ответчик отказался заключить соглашение об установлении сервитута, не пропускает работников истца через административное здание, препятствует проезду машин через ворота.
Истец просил суд установить частный сервитут на предложенных им условиях.
Возражая против иска, ответчик указывал, что доступ к своим объектам недвижимости истец может осуществлять иными способами; доступ на территорию возможен через проходные, которые принадлежат иным лицам.
Истец утверждал, что к данным проходным нет проезда и другие собственники объектов недвижимости на огороженном земельном участке пользуются проходной административного корпуса ответчика и примыкающими к нему воротами.
Арбитражный суд при новом рассмотрении дела указал, что судебными актами, вынесенными ранее и вступившими в законную силу, установлено, что нарушение прав истца выражается в создании ответчиком препятствий в виде запрета проходить (проезжать, провозить грузы) через свой объект.
Свои доводы истец подтверждал актом, в котором констатировалась невозможность прохода к своему объекту недвижимости и невозможность установления альтернативных путей прохода, а также копиями судебных актов, которыми устанавливалась обязанность предыдущих владельцев административного здания обеспечить для истца возможность прохода через первый этаж здания.
Ответчик в подтверждение своих возражений против удовлетворения иска доказательств не предоставил, не высказал возражений (предложений) по существенным условиям соглашения об установлении сервитута.
На основании изложенного, арбитражный суд пришел к выводу о том, что пользование истцом своей недвижимостью невозможно без ограниченного пользования объектом ответчика, и установил сервитут на условиях, которые предложил истец.
В резолютивной части решения арбитражный суд изложил условия установленного сервитута, предусматривающие проход граждан и передвижение имущества по административному зданию ответчика по кратчайшему пути, сохранение сервитута при переходе к другим лицам прав на объекты недвижимости истца, плату за пользование сервитутом, штрафы на нарушение ответчиком условий сервитута.
Второй арбитражный апелляционный суд постановлением от 25 мая 2018 года по делу
№ А28-2552/2016 оставил решение суда первой инстанции в силе. Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 05 октября 2018 года по делу № А28-2552/2016, которое обжаловалось в Верховный Суд Российской Федерации, указанные судебные акты оставлены без изменения. Определением Верховного Суда Российской Федерации № 301-ЭС18-22464 от
11 января 2019 года ответчику отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Правоположения. Верховный Суд относит иски об установлении сервитута к числу исков о правах на недвижимое имущество (п. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
№ 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (ред.
от 23 июня 2015 г.). По смыслу п. 128 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» установление сервитута приводит к установлению ограниченного вещного права на чужое недвижимое имущество. В п. 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2017 г. № 23 «О рассмотрении арбитражными судами дел по экономическим спорам, возникающим из отношений, осложненных иностранным элементом» сказано, что предметом (т. е. материальным объектом) спора об установлении сервитута является недвижимое имущество, находящееся на территории Российской Федерации или права на него.
В Обзоре судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 26 апреля 2017 г.) подчеркивается, что согласно статье 216 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сервитут, наряду с правом собственности, относится к числу вещных прав.
В том же Обзоре разъясняется, что при недостижении соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (п. 3 ст. 274 ГК РФ). Сказано, что лицо, требующее установления сервитута, вправе обратиться в суд, если сторонами не достигнуто соглашения о сервитуте или его условиях.
Выводы. Юридическим фактом, являющимся поводом к иску об установлении сервитута является недостижение соглашения о сервитуте. Это означает, что к исковому заявлению об установлении сервитута необходимо приложить проект соглашения об установлении сервитута, который был направлен ответчику. Помимо проекта соглашения, к исковому заявлению следует приложить доказательства направления проекта ответчику. Доказательством может быть квитанция об отправке почтового отправления либо отметка о получении проекта соглашения, поставленная канцелярией (секретариатом) ответчика.
Судебное решение об установлении сервитута в резолютивной части содержит условия сервитута.
Ответчик может не только возражать против условий, предложенных истцом, но и предлагать суду собственные варианты условий, которые, по мнению ответчика, следует включить в резолютивную часть решения.
В соответствии с п. 42 постановления Пленума Верховного Суда РФ от
25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» при принятии решения об обязании заключить договор суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (п. 4 ст. 445 ГК РФ). При этом, Верховный Суд Российской Федерации разъясняет, что дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.
Приведенный пример и руководящая практика Верховного Суда Российской Федерации позволяет утверждать, что иск об установлении сервитута является не вещным иском, а иском преддоговорным, который направлен на вынесение судебного решения, заменяющего собой соглашение между сторонами.
Суд своим решением восполняет отсутствующую волю сторон на заключение договора об установлении сервитута. В то же время, право которое возникает в результате вступления в законную силу решения по иску об установлении сервитута является ограниченным вещным правом, обременяющим право собственности. Субъектом права на сервитут выступает не только лицо, добившееся установления сервитута, но и его правопреемники. Будучи иском о защите вещного права, иск об установлении сервитута не является вещным иском. Он приводит к установлению обязанности не препятствовать определенным действиям субъекта сервитута по пользованию чужой недвижимостью и возникновению права получать плату за установленный сервитут.
Ключевые слова: вещный иск; преддоговорный иск; сервитут; договор; преддоговорный спор.
ЗАКОН О ПРАВЕ ОТВОДА — ЗАКОН CMS
Сервитут был определен как привилегия проходить по чужой земле, в соответствии с которой обладатель сервитута, именуемый Господствующим владением, получает только разумное и обычное пользование собственность, и владелец земли, именуемый Servient Estate, сохраняет преимущества и привилегии собственности в соответствии с сервитутом
Проще говоря, сервитут — это сервитут или привилегия, посредством которых одно лицо или определенный класс лицам разрешается проходить по чужой земле, обычно по одному конкретному пути или линии.
Сервитут проезда можно найти в ст. 649 Гражданского кодекса Филиппин, в которой говорится, что «владелец или любое лицо, которое в силу вещного права может возделывать или использовать какое-либо недвижимое имущество, которое окружено другим недвижимым имуществом, принадлежащим другим лицам, и не имеет надлежащего доступа к общественному шоссе, имеет право требовать права прохода через соседние поместья после выплаты имущественного возмещения».
Верховный суд по делу
Спс. Бернабе и др. др. против Sps Bardilas, et.al (G.R. № 163157, 27 июня 2016 г.), цитирует свое решение, вынесенное по делу
Valdez v. Tabisula , в котором сервитут определяется как «вещное право, установленное на чужую собственность, телесное и недвижимое, в силу которого собственник того же самого должен воздерживаться от совершения или позволять кому-либо другому совершать какие-либо действия в отношении этого имущества в интересах других вещей или лица».
Сервитут может быть как обязательным, так и необязательным, причем последний представляет собой ситуацию, при которой обособление недвижимого имущества обусловлено собственными действиями собственника.
Реквизиты принудительного сервитута.
Условия принудительного сервитута можно резюмировать следующим образом:
1. Господствующее поместье окружено другим недвижимым имуществом и не имеет надлежащего выхода на дорогу общего пользования;
2. После выплаты имущественного возмещения
3. Что изоляция не была вызвана действиями владельца господствующего поместья
4. Что заявленное право проезда наносит наименьший ущерб служебному поместью; и в той мере, в какой это согласуется с этим правилом, когда расстояние от доминирующего поместья до общественной дороги может быть кратчайшим.
Это должно быть разумно и необходимо.
Для обоснования наложения этого сервитута должна существовать реальная, а не фиктивная или искусственная необходимость в нем.
Сервитут должен быть таким, чтобы соответствовать требованиям господствующего многоквартирного дома. Протяженность полосы отвода должна следовать и быть адаптирована к полезному использованию, для которого предназначен доминирующий многоквартирный дом.Достаточный выход на дорогу общего пользования .
Служебное сословие может потребовать от господствующего сословия права сервитута на проезд, чтобы получить доступ к общественной дороге или шоссе. Когда обособленное имение, господствующее имение, не имеет выхода на дорогу общего пользования, собственник такого имения может потребовать от окружающего имения или имений, служебного имения, проезда к дороге общего пользования.
Это может быть запрошено, когда:
1. Абсолютно нет доступа к общественной дороге, и
2. Если даже она есть, ее трудно или опасно использовать, или ее явно недостаточно.
Сервитут также может быть потребован, когда доступ к общественным дорогам недостаточен.
Однако в деле Reyes v. Sps. Валентин и Рамос (G.R. № 194488, 11.02.2015), Верховный суд разъяснил, что удобство владельца доминирующего поместья не является основанием для предоставления сервитута, особенно если потребности собственника могут быть удовлетворены без наложение сервитута. Таким образом, простое удобство для господствующего сословия не является тем, что требуется по закону в качестве основания для установления обязательного сервитута.Пункт, наносящий наименьший ущерб служебному поместью.
Арт. 650 Гражданского кодекса Филиппин предусматривает, что при определении наличия права проезда требование о наименьшем ущербе для служебного имущества «преобладает» над расстоянием между доминирующим владением и дорогой общего пользования.
Устанавливается по двум критериям:
(1) в точке, наносящей минимальный ущерб служащему государству; и
(2), если расстояние до дороги общего пользования может быть кратчайшим.
Верховный суд уже подтвердил предпочтительный статус требования «наименьшего ущерба» по сравнению с расстоянием от доминирующего поместья до дороги общего пользования. Если эти два (2) обстоятельства не совпадают в одном многоквартирном доме, следует использовать путь, который причинит наименьший ущерб, даже если он не будет самым коротким.
В следующем выпуске мы обсудим, как оценивается возмещение за право проезда, ширина и протяженность проезда, может ли оно быть получено по прошествии времени (давность) и как его можно погасить.
Вышеизложенная статья предназначена только для общих информационных и образовательных целей. Его не следует рассматривать и не следует рассматривать как юридическую консультацию или мнение. Мнения, выраженные в этой статье, принадлежат только автору. Рея Мэй Сенининг-Джудилла является партнером юридической фирмы Cokaliong Menchavez & Senining-Judilla Law Offices (CMS LAW), Себу.
+63 32 342-8201
Юридические новости Эрик Менчавес мл.