Незаконное разрешение на строительство
Обществом (арендатор) и уполномоченным муниципальным органом (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования (целевым назначением) «для организации отдыха населения».
Затем распоряжением администрации муниципального образования (далее — администрация) разрешенный вид использования земельного участка изменен на вид «для строительства объектов для организации отдыха населения».
После этого дополнительным соглашением к договору аренды сторонами внесены изменения в части разрешенного вида использования земельного участка «для строительства объектов для организации отдыха населения».
Обществу выдано разрешение на строительство на данном земельном участке.
Впоследствии, видимо, после смены главы администрации разрешение на строительство отменено в связи с нарушениями, выявленными при предоставлении земельного участка, а также при выдаче разрешения на строительство.
По итогам судебных разбирательств Верховный суд РФ указал на то, что фактически действия общества и муниципального органа были направлены на обход установленной Градостроительным кодексом РФ процедуры предоставления земельных участков для строительства.
…суды не учли, что ЗК РФ установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.
Процедура предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства урегулирована положениями ст. 30, 31, 32 ЗК РФ, и ее соблюдение необходимо в целях обеспечения эффективности, справедливости, публичности предоставления таких земельных участков.
На основании вышеизложенного Верховный суд РФ пришел к следующему выводу:
Обзор ВС РФ № 4 (2018)
Пункт 19. Дополнительное соглашение к договору аренды, изменяющее вид разрешенного использования земельного участка, не связанного со строительством, на используемый в целях строительства, не может считаться правоустанавливающим документом при получении разрешения на строительство, если это соглашение заключено в обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости.
Суд постановил: разрешение на строительство продлить!
ООО «ГРАДСТРОЙ» было выдано администрацией городского округа «город Дербент» (далее – администрация г.
Дербента) разрешение на строительство № RU-05303000-090/17 от 28.09.2017 г. 9-тиэтажного многоквартирного жилого дома с подвальным этажом, состоящего из 2-х блоков, на земельном участке с кадастровым номером 05:42:000035:554, расположенном по адресу: г. Дербент, ул. Сальмана, 57 (далее – разрешение на строительство). Срок действия выданного разрешения на строительство: 2 года (до 28.09.2019 г.).
В связи с тем, что срок действия разрешения на строительство истекал 28.09.2019 г., ООО «ГРАДСТРОЙ» заблаговременно направило в администрацию г. Дербента обращение от 23.07.2019 г. № 54-2194-ОГ/19, содержащее просьбу о продлении срока действия разрешения на строительство. На момент подачи данного обращения застройщиком уже было возведено семь этажей многоквартирного жилого дома.
В удовлетворении обращения ООО «ГРАДСТРОЙ» о продлении срока действия разрешения на строительство Администрацией г. Дербента было отказано, о чем начальником Управления архитектуры и градостроительства администрации г.
Дербента (далее — начальник Управления архитектуры и градостроительства) был дан ответ (письмо)от 07.08.2019 г. № 285-ю (далее – письмо от 07.08.2019 г. № 285-ю). Как следует из письма от 07.08.2019 г. № 285-ю, в удовлетворении обращения ООО «ГРАДСТРОЙ» о продлении срока действия разрешения на строительство отказано «в связи с тем, что земельный участок (кадастровый номер: 05:42:000035:554)
Общество за юридической помощью обратилось к Вашему покорному слуге, который, проанализировав судебную практику по делам об оспаривании решений органов местного самоуправления об отказе в продлении действия разрешения на строительство, обнаружил подход, свидетельствующий о положительной перспективе обращения в суд. Так, «поскольку строительство объекта капитального строительства начато в период действия разрешения на строительство, которое не отменено и не признано недействительным (незаконным) в установленном порядке, не имелось и предусмотренного частью 21.
15 статьи 51 Градостроительного кодекса основания к отказу в продлении срока действия разрешения на строительство, застройщик обратился за продлением выданного разрешения в установленный законом срок, то оспариваемое решение подлежит признанию недействительным, как противоречащее требованию закона» (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 27 июня 2019 г. N Ф06-47965/2019; Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 21 августа 2019 г. по делу N А68-13351/2018; Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2019 N 20АП-1823/2019 по делу N А68-13351/2018;решение Арбитражного суда Омской области от 18.03.2018 г. по делу № А46-1171/2018).
10.09.2019 г. ООО «ГРАДСТРОЙ» обратилось с заявлением в Арбитражный суд Республики Дагестан с требованием о признании решения администрации, выраженного в письме начальника Управления архитектуры и градостроительства от 07.08.2019 №285-ю об отказе в продлении срока действия разрешения на строительство RU №05-303000-090/17-2017 от 28.
09.2017 незаконным, об обязании продлить срок действия разрешения на строительство RU №05-303000-090/17-2017 от 28.09.2017.
К участию в деле в качестве заинтересованного лица был привлечен орган местного самоуправления администрация г. Дербента. Тут необходимо пояснить, что оспариваемый ответ был выдан органом местной администрации, не наделенным правами самостоятельного юридического лица (Управление архитектуры и градостроительства).
Однако 21.11.2019 г. налоговым органом было зарегистрировано новое юридическое лицо – Управление архитектуры и градостроительства администрации городского округа «город Дербент». Т.е. во время рассмотрения дела судом, орган местного самоуправления принял решение о наделении органа местной администрации правами юридического лица. Причем, согласно выписке из ЕГРЮЛ от 23.11.2019 г., основанием регистрации Управления послужило решение Собрания депутатов городского округа «город Дербент» от 25.09.2019 г. № 9-5 об утверждении Положения об Управлении (далее – Положение), опубликованное в городской общественно-политической газете «Дербентские новости», № 68-73 от 26.
В соответствии с Положением, Управление является структурным подразделением администрации г. Дербента, наделенным правами юридического лица. Предметом деятельности Управления является проведение единой градостроительной политики и регулирование деятельности в области архитектуры и градостроительства на территории городского округа «город Дербент», а также оказание муниципальных услуг в указанной области.
В числе функций управления — выдача разрешения на строительство объектов капитального строительства в установленном законодательством порядке (пп. 58 п. 11 гл. 3 Положения).
Таким образом, Управлению в настоящее время (после возбуждения дела арбитражным судом) делегированы полномочия администрации г. Дербента в области градостроительной деятельности.
С учетом изложенного, возникала необходимость в привлечении Управления к участию в деле в качестве второго заинтересованного лица (соответчика), а также уточнения ранее заявленных требований (что впоследствии и было сделано).
Заинтересованными лицами (местной администрацией и Управлением) были представлены отзывы на заявление, в которых они просили отказать в его удовлетворении, поскольку «земельный участок с кадастровым номером 05:42:000025:554 по ул. Сальмана, д.57, согласно Правилам землепользования и застройки ГО «город Дербент» расположен в зоне «Ж-1А», которая является зоной застройки индивидуальными жилыми домами, не предусматривающей размещение объекта многоэтажной жилой застройки.».
Решением арбитражного суда Республики Дагестан от 12.02.2020 г. (дело № А15-4896/2019) заявление общества с ограниченной ответственностью «ГРАДСТРОЙ» было удовлетворено: суд признал незаконным отказ администрации городского округа «город Дербент», изложенный в письме начальника Управления архитектуры и градостроительства от 07.08.2019 №285-ю, в продлении срока действия разрешения на строительство RU №05- 303000-090/17-2017 от 28.09.2017 9-этажного многоквартирного жилого дома с подвальным этажом, состоящего из 2х блоков на земельном участке с кадастровым номером 05:42:000025:554 по адресу: г.
Дербент, ул. Сальмана, 57, а также обязать Управление архитектуры и градостроительства городского округа «город Дербент» в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу продлить срока действия разрешения на строительство RU №05-303000-090/17-2017 от 28.09.2017 9-этажного многоквартирного жилого дома с подвальным этажом, состоящего из 2х блоков на земельном участке с кадастровым номером 05:42:000025:554 по адресу: г.Дербент, ул.Сальмана, 57.
В своем решении суд, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установил, что на момент обращения в орган местного самоуправления с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство от 28.09.2017 RU №05-303000-090/17-2017 обществом возведено семь этажей из девяти (степень готовности объекта составила 80%).
Довод заинтересованных лиц о том, что расположение земельного участка с кадастровым номером 05:42:000025:554 по ул.
Сальмана, д.57 в зоне «Ж-1А», которая согласно Правила землепользования и застройки ГО «город Дербент» является зоной застройки индивидуальными жилыми домами и не предусматривает размещение объекта многоэтажной жилой застройки, судом отклоняется как несостоятельный и противоречащий материалам дела.
Согласно выписке из Правил землепользования и застройки городского округа «город Дербент», утвержденных решением Собрания депутатов городского округа «город Дербент» от 11.09.2012 №20-7, к основным видам разрешенного использования недвижимости зоны «Ж-1А» отнесены, в том числе, многоквартирные жилые дома этажностью не выше 12. Данные сведения содержатся и в отзывах заинтересованных лиц.
Доказательств того, что на момент выдачи ГПЗУ земельный участок с кадастровым номером 05:42:000025:554 располагался в зоне, не предусматривающей размещение объекта многоэтажной жилой застройки, в связи с чем невозможно продлить срок действия разрешения на строительство, заинтересованными лицами не представлено.
Таким образом, в рассматриваемом случае единственным основанием к отказу в продлении срока действия разрешения на строительство мог быть установленный факт того, что строительство объекта не начато до истечения срока подачи такого заявления. С учетом вышеназванных обстоятельств, суд приходит к выводу о незаконности изложенного в письме Управлению архитектуры и градостроительства администрации городского округа «город Дербент» отказа в продлении ООО «ГРАДСТРОЙ» срока действия разрешения на строительство по указанным в нем основаниям.
Решение суда первой инстанции вступило в законную силу.
16.03.2020 г. разрешение на строительство было продлено до 28.09.2021г.
Верховный суд защитил права тех, кто решил строить дом на своей земле — Российская газета
Судебная коллегия по административным делам Верховного суда РФ сделала важные разъяснения, которые касаются тех, кто начал строиться на своей земле и столкнулся с проблемами.
В преддверии весны и начала сезона загородного строительства подобные разъяснения могут оказаться полезны многим собственникам.
Эта конфликтная ситуация сложилась в Краснодарском крае. Там хозяйка земельного участка начала строить на нем двухэтажный дом для себя и своей семьи. Но местные чиновники отказали гражданке в выдаче разрешительных бумаг на возведение дома. Суды встали на сторону чиновников, вынудив хозяйку дойти до Верховного суда, где с ее доводами согласились.
Отказ чиновников в выдаче разрешения на строительство Верховный суд признал незаконным и отменил его
Все началось с того, что гражданка была собственницей участка. Управление муниципального контроля администрации города провело плановую проверку «соблюдения земельного законодательства». Нашлись недостатки. Итогом проверки стал акт, в котором было написано, что собственницей не выполнены предписания Правил землепользования и застройки на территории Краснодара. А именно — на ее участке возведен капитальный объект без разрешения на строительство.
Собственница участка обратилась в администрацию и попросила выдать ей разрешение на строительство. В выдаче разрешения чиновники отказали, попутно заметив, что «не предусмотрена выдача разрешений на строительство на уже возведенные объекты капитального строительства». А еще гражданке сообщили, что материалы «по факту самовольного строительства» они отправили в управление муниципального контроля администрации, для принятия к ней административных мер.
Хозяйка участка посчитала отказ чиновников незаконным и отправилась в суд. Там она попросила обязать чиновников выдать ей разрешение на строительство дома для своей семьи. Но суд встал на сторону чиновников. Апелляция с таким решением согласилась. Пришлось жаловаться в Верховный суд. Там в Судебной коллегии по административным делам сказали, что местные суды допустили «существенное нарушение норм материального права». Краснодарские суды исходили из того, что приступать к строительству капитального объекта можно только после получения разрешения.
Поскольку истица не выполнила эти требования, то ее «объект имеет признаки самовольной постройки». Суды подчеркнули — получение разрешения на строительство после начала строительства законом не предусмотрено.
По мнению Верховного суда, такая позиция ошибочна, и суд разъяснил, почему. В Градостроительном кодексе сказано, что к ведению местной власти относится выдача разрешений на строительство, ввод в эксплуатацию и реконструкцию объектов капитального строительства в городе. В том же кодексе разъясняется, что из себя представляет разрешение на строительство. Это документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана участка или проекту планировки территории.
На участке жительницы Краснодара был построен лишь фундамент дома. Верховный суд из приведенных норм Градостроительного кодекса делает вывод — чиновники вправе отказать в выдаче разрешения на строительство исключительно на основании правовых норм и обстоятельств, указанных в законе, но начало строительных работ к таковым основаниям не отнесено.
Отказ в разрешении из-за строительства фундамента не соответствует 51 статье Градостроительного кодекса — подчеркнул суд.
Из анализа этой статьи Градостроительного кодекса следует, что проверки уполномоченного органа проводятся исключительно с целью установить возможность строительства объекта по проекту на этом участке. При этом начало строительных работ не влияет на принятие решения о соответствии проектной документации требованиям градостроительного регламента, и возможности постройки на этом участке дома по предоставленному проекту. В случае положительного заключения — законные основания для отказа в выдаче разрешения на строительство отсутствуют — заявил Верховный суд.
Местные суды признали отказ в выдаче разрешения на строительство дома правильным и заявили, что объект «имеет признаки самовольной постройки». Но Верховный суд возразил — в материалах дела нет доказательств, что гражданка начала строительство своего индивидуального дома с «существенными нарушениями градостроительных и строительных норм».
Нет такого заключения и в письменном отказе выдать разрешение на строительство.
Такие заключения исключают в будущем для хозяйки участка возможность в обычном порядке зарегистрировать дом и являются незаконными.
По мнению Верховного суда, решения местного суда надо отменить и принять по делу новое решение. Отказ чиновников в выдаче разрешения на строительство Верховный суд признал незаконным и отменил его. Высокий суд принял решение, в котором он обязал чиновников рассмотреть заявление гражданки о выдаче ей разрешения на строительство дома.
Получение разрешения на строительство после начала строительства
Подборка наиболее важных документов по запросу Получение разрешения на строительство после начала строительства (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика: Получение разрешения на строительство после начала строительства Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 396 «Порядок исчисления налога и авансовых платежей по налогу» главы 31 «Земельный налог» НК РФ
(Юридическая компания «TAXOLOGY»)Налогоплательщик заключил с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории на 10 лет.
В целях реализации обязательств по договору налогоплательщику были предоставлены земельные участки, образованные в границах застроенной территории, подлежащей развитию, в том числе имеющие вид разрешенного использования «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)», право собственности на участки было зарегистрировано за налогоплательщиком. Налоговый орган пришел к выводу, что налогоплательщик обязан при исчислении земельного налога применять повышающий коэффициент 2, предусмотренный абз. 1 п. 15 ст. 396 НК РФ. Суд признал доначисление земельного налога обоснованным. ВС РФ с выводами налогового органа и нижестоящих судов не согласился и направил дело на новое рассмотрение. ВС РФ указал, что в соответствии с градостроительным законодательством в случае заключения договора о развитии застроенной территории сроки осуществления строительства устанавливаются в соответствии с утвержденным проектом планировки, охватывают собой снос имеющихся объектов и распространяются на новое строительство всех объектов в границах застроенной территории.
В данном случае налогоплательщик ссылался на то, что договором предусмотрен срок жилищного строительства 10 лет и он охватывает выполнение застройщиком обязательств по сносу аварийных домов и расселению их жильцов, подготовке проектной документации и строительству многоквартирных жилых домов с возведением всей коммунальной инфраструктуры и благоустройством территории. Учитывая объем работ по договору, выполнение строительства на всех земельных участках в течение трех лет начиная с даты государственной регистрации прав на данные земельные участки вплоть до государственной регистрации прав на построенные объекты является заведомо невозможным. ВС РФ указал, что в данном случае при разрешении вопроса о правомерности применения коэффициента 2 суд должен дать оценку тому, в какие сроки после предоставления соответствующих земельных участков в собственность налогоплательщика должен был быть произведен снос имеющихся объектов и начато новое строительство жилья, например исходя из сроков, указанных в разрешениях на строительство конкретных объектов, и, соответственно, с какого момента после получения земельных участков в собственность должен исчисляться срок применения повышающего коэффициента, предусмотренный абз.
1 п. 15 ст. 396 НК РФ. ВС РФ отметил, что применение повышающего коэффициента не должно носить характер штрафной санкции, а должно быть направлено на стимулирование жилищного строительства, поэтому подлежат оценке доводы налогоплательщика о наличии объективных препятствий в начале осуществления жилищного строительства, обусловленных законодательным регулированием развития территорий. Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 9.5 «Нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, ввода его в эксплуатацию» КоАП РФ
(В.Н. Трофимов)По мнению суда, разъяснившего порядок применения ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ и сославшегося на ч. 4 и 7 ст. 51 ГрК РФ, а также абз. 2 п. 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 11, Определение ВС РФ от 09.06.2015 N 309-КГ15-209 по делу N А07-7616/2014, застройщик вправе приступить к строительству объекта капитального строительства (в случаях, когда необходимо получение разрешения) только после получения разрешения на строительство такого объекта, осуществления всех предусмотренных законом мероприятий и оформления документов, подготавливаемых в целях его получения и осуществления строительства.
Разрешение на строительство должно быть получено до начала строительства.Нормативные акты: Получение разрешения на строительство после начала строительства «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021)»(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021)В такой ситуации судам следовало дать оценку тому, в какие сроки после предоставления соответствующих земельных участков в собственность общества должен был произведен снос имеющихся объектов и начато новое строительство жилья, например, исходя из сроков, указанных в разрешениях на строительство конкретных объектов и, соответственно, с какого момента после получения земельных участков в собственность должен исчисляться срок применения повышающего коэффициента, предусмотренный абзацем первым п. 15 ст. 396 НК РФ.
Запрещено, что не разрешено
Без разрешения начинать стройку нельзя
Согласно основным требованиям градостроительного законодательства выполнение работ, требующих наличия разрешения на строительство, допускается только после получения подобного разрешения.
Между тем нередко участники строительства действуют по принципу «главное ввязаться в драку, а потом посмотрим» и обращаются за разрешением уже в ходе строительства. Однако теперь такой подход может иметь для застройщика серьезные последствия.
Ранее судебная практика допускала возможность получения и разрешения на строительство post factum, хотя единого мнения и не существовало. Такая позиция основывалась на том, что в ч. 13 ст. 51 ГрК РФ предусматривается исчерпывающий перечень оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство, среди которых:
– отсутствие необходимых документов, предусмотренных для выдачи разрешения;
– несоответствие представленных для выдачи разрешения на строительство документов требованиям градостроительного плана земельного участка или – в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта – требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.
Такого основания для отказа в выдаче разрешения на строительство, как выполнение работ до получения разрешения, действующим законодательством не предусмотрено.
В связи с внесением в 2015 году изменений в ст. 222 ГК РФ, ужесточивших требования к самовольному строительству, направление судебной практики изменилось. Однозначно по данному вопросу высказался ВС РФ в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам от 16.06.2015 по делу № А07-7616/2014. По данному делу высшая судебная инстанция посчитала правомерным отказ в выдаче разрешения на строительство по тому основанию, что строительство фактически уже было начато в отсутствие разрешения. Приведенная позиция высшей судебной инстанции, по сути, положила конец спорам относительно того, может ли разрешение на строительство быть получено уже на этапе строительства объекта или после его завершения. И хотя законодательного закрепления данная позиция пока не нашла, последующая практика уже формируется с ее учетом.
Чем грозит несвоевременное обращение?
С учетом сформировавшейся позиции правоприменительной практики начало работ до получения разрешения грозит признанием объекта строительства самовольной постройкой. Право собственности на самовольную постройку может быть признано в судебном порядке за правообладателем земельного участка, на котором постройка возведена, в соответствии со ст. 222 ГК РФ, в частности, при условии, что постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах. При этом по сложившейся практике заявителю необходимо доказать, что до обращения в суд он предпринимал меры для получения разрешения1.
Ранее существовавшая судебная практика проверяла, как правило, наличие факта обращения заявителем за получением разрешения на строительство. При этом зачастую не имело принципиального значения, обращался ли заявитель за получением разрешительной документации до начала строительства, в ходе строительства или даже после окончания стройки.
Однако с учетом общей тенденции к ужесточению требований к самовольным постройкам формирующаяся в последнее время судебная практика изменила подход к оценке данного вопроса. Так, теперь в удовлетворении требования о признании права собственности на самовольную постройку может быть отказано и в том случае, если заявитель предпринял меры к получению разрешения на строительство уже после начала работ, имея при этом возможность обратиться за получением разрешения на строительство заблаговременно2.
Неполучение разрешения на строительство до начала работ может повлечь невозможность легализовать возведенный объект и, как следствие, риски привлечения застройщика (заказчика по договору строительного подряда) и подрядчиков3, их должностных лиц к административной ответственности за нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, ввода его в эксплуатацию, а также риски предъявления требований о сносе самовольной постройки и возмещении убытков.
Таким образом, цена вопроса велика. Участникам строительства рекомендуется проверять на стадии заключения договоров наличие необходимого разрешения на строительства либо предусматривать в соглашении порядок распределения рисков в случаях, если разрешение не сможет быть получено и т. п. (вопросы прекращения действия разрешения на строительство в настоящей статье не рассматриваются).
Изменить или оформить заново?
Вопрос, в каких случаях необходимо внесение изменений в разрешение на строительство, а в каких случаях требуется получение нового разрешения, по-прежнему остается дискуссионным.
Проблема связана с тем, что предусмотренные в ст. 51 ГрК РФ основания для внесения изменений в разрешение на строительство не являются исчерпывающими. Так, согласно положениям, содержащимся в ч. 21.5–21.7, 21.9 ст. 51 ГрК РФ, основаниями для внесения изменений в разрешение на строительство являются переход прав на земельный участок, раздел либо объединение земельных участков, а также переоформление лицензии на пользование недрами).
Вместе с тем зачастую необходимость внесения изменений в разрешение возникает в связи с корректировкой проектной документации, на основании которой было выдано разрешение на строительство. При этом в действующем законодательстве вопрос о возможности внесения изменений в разрешение на строительство в подобных случаях однозначно не урегулирован. Некоторую определенность в данный вопрос внес Постановление Президиума ВС РФ от 11.11.2015 № 301-ПЭК15 по делу № А65-4542/2014, в котором высшая судебная инстанция указала, что предусмотренные ст. 51 ГрК РФ основания внесения изменения в разрешение на строительство не являются исчерпывающими.
Такой подход был сформирован с учетом положений ч. 7 ст. 52 ГрК РФ, согласно которым допускается отклонение параметров объекта капитального строительства (высоты, количества этажей, площади, объема) от проектной документации, если необходимость отклонения выявилась в процессе строительства такого объекта.
Высшей судебной инстанцией было разъяснено: из положений ч.
7 ст. 52 ГрК РФ следует, что причины, повлекшие изменение проектной документации, должны быть объективными, обусловлены необходимостью, выявленной в процессе строительства объекта. Если же изменения проектной документации влияют на конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта капитального строительства и при этом не связаны с объективными обстоятельствами, а вызваны предпринимательскими решениями, по мнению суда, в данном случае с учетом характера вносимых изменений необходимо получение нового разрешения на строительство, а не внесение изменений в выданные разрешения. Так, в рассматриваемом деле суд посчитал правомерным отказ в переоформлении разрешений на строительство, поскольку изменения, которые заявитель просил внести в выданные ему разрешения на строительство, были вызваны намерением названного лица увеличить этажность и количество секций жилых домов.
Безусловно, указанная выше позиция приведена с учетом обстоятельств конкретного дела и в отсутствие четкой правовой регламентации на данный момент не снимает все спорные моменты, которые возникают на практике при необходимости переоформления разрешений на строительство.
Не исключено, что сформированный подход, который в настоящее время создал определенные ориентиры для участников строительства, по итогам анализа правоприменительной практики найдет и законодательное закрепление.
Достаточно остро стоит вопрос необходимости продления срока действия разрешения на строительство в свете текущей экономической ситуации, когда девелоперы в некоторых случаях вынуждены замораживать реализацию проекта. В частности, согласно ч. 20 ст. 51 ГрК РФ срок действия разрешения на строительство может быть продлен по заявлению застройщика, поданному не менее чем за 60 дней до истечения срока действия такого разрешения, при этом в продлении разрешения на строительство должно быть отказано, если строительство не начато до истечения срока подачи такого заявления.
В настоящее время обсуждается законопроект, предусматривающий отмену требования о необходимости обращения за продлением разрешения на строительство не менее чем за 60 дней до истечения срока его действия (проект закона: http://regulation.
gov.ru/projects/List/AdvancedSearch#npa=41616).
С учетом установленных законом требований и сформировавшейся правоприменительной практики возможность внести изменения в разрешительную документацию существенно ограниченна. Очевидно, что указанная позиция направлена на обеспечение стабильности и стимулирование участников строительства к тщательному продумываю бизнес-концепции строительства на стадии проектирования и получения необходимых разрешений.
Однако если корректировки, которые застройщик планирует внести, не влекут нарушений обязательных требований в области строительства и нарушений прав и законных интересов третьих лиц, то наличие гибкой процедуры, позволяющей оперативно применить принятые решения, могло бы оказаться полезным для бизнеса.
Последние изменения и тенденции
В июле 2016 года Президент России подписал Федеральный закон от 03.07.2016 № 370-ФЗ, которым, в частности, внесены изменения в ст.
51 ГрК РФ, направленные на повышение эффективности процедуры выдачи разрешений на строительство. Согласно указанным изменениям ряд документов, которые требуются для выдачи разрешения на строительство, которые застройщик не представил самостоятельно, могут быть запрошены уполномоченными органами в порядке межведомственного взаимодействия, при этом установлен трехдневный срок для представления документов по межведомственному запросу.
Неполучение или несвоевременное получение таких документов, запрошенных в порядке межведомственного взаимодействия, не может являться основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство.
Данные изменения, безусловно, носят позитивный характер для участников строительства, поскольку направлены на оптимизацию процедуры выдачи разрешения на строительство и способствуют недопущению отказов в выдаче разрешений по формальным основаниям.
Тенденция законодателя и правоприменительной практики, направленная на ужесточение требований к самовольному строительству, конечно, оправданна.
Существовавшая до недавнего времени практика, по сути, позволяла строить в обход предусмотренных законом процедур, направленных на обеспечение безопасности строительства. Между тем, помимо превентивных мер, не менее важно, чтобы правовое регулирование предоставляло участникам строительства достаточно гибкие механизмы для внесения изменений в ранее выданные разрешения, в случае если такие изменения не влекут нарушений установленных законом требований, а также прав и законных интересов третьих лиц.
1. Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом ВС РФ 19.03.2014.
2. Определения ВС РФ от 11.08.2015 № 309-ЭС15-10049, от 14.10.2015 № 412-ПЭК15.
3. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 11.
Отмена разрешения на строительство, градостроительного плана или проекта планировки – что делать и как обжаловать?
Тенденцией последних нескольких лет является частая немотивированная отмена органами местного самоуправления ранее выданных ими же разрешений на строительство, постановлений об утверждении градостроительных планов земельных участков или проектов планировки территории.
Не исключено, что такая отмена может произойти и тогда, когда значительная часть инвестпроекта уже реализована, возведены объекты, вложены значительные денежные средства.
Что делать в таком случае, как защититься от произвола органов местного самоуправления и прочих чиновников бизнесу, какие превентивные меры принять?
Тезисно общие ответы на эти вопросы мы постараемся изложить в настоящем материале, подробно же каждый конкретный случай имеет смысл обсуждать индивидуально.
Вопрос № 1: как обжаловать Застройщику постановление об отмене ППТ (проект планировки территории) – как нормативный или ненормативный акт?
Постановление Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 58
«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых актов»
Акты органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, осуществляющих публичные полномочия, об утверждении проектов планировки и проектов межевания территории, об установлении границ зон с особыми условиями использования территории (охранных, защитных зон), о резервировании земель для государственных и муниципальных нужд не содержат норм права и не устанавливают правил поведения, а представляют собой акты применения к земельным участкам (землям) в границах определяемой соответствующим актом территории специального правового режима, предусмотренного законом или иным нормативным правовым актом.
По своей юридической природе такие акты не являются нормативными правовыми актами и могут быть оспорены по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Указанная позиция полностью воспринята арбитражными судами и подтверждена судебными актами ВАС РФ и нижестоящих судов по конкретным делам.
Постановление ФАС Уральского округа от 17.12.2013 N Ф09-13652/13 по делу N А47-14901/2012, Определением ВАС РФ от 03.02.2014 N ВАС-860/14 отказано в передаче дела N А47-14901/2012 в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора данного постановления.
Суд установил, что в соответствии с оспариваемым постановлением утвержден проект планировки территории. Суд кассационной инстанции указал, что спор суду надлежит рассмотреть с учетом разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.
07.2013 N 58 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых актов», по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при этом в соответствии с частью 1 статьи 200 Кодекса дело рассматривается судьей единолично.
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.04.2010 по делу N А43-10172/2009
В рамках настоящего дела было установлено, что исполняющий обязанности главы Администрации издал распоряжение об утверждении документации по планировке территории, которое впоследствии было отменено последующим постановлением главы Администрации. Общество не согласилось с последним постановлением и обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании его недействительным.
Руководствуясь частью 1 статьи 4, статьей 65, частью 3 статьи 69, частью 1 статьи 198 (Статья 198. Право на обращение в арбитражный суд с заявлением о признании ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными), пунктами 3, 4 части 1 статьи 199 (требования к заявлению о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными), частью 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 1, статьями 18, 26 — 28, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс), суд первой инстанции удовлетворил заявленное Обществом требование, указав, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы ЗАО «НПСХ «Металлостройконструкция» в сфере предпринимательской деятельности.
Первый арбитражный апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции и оставил его решение без изменения. Рассмотрев кассационную жалобу, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел правовых оснований для отмены принятых судебных актов, указав, что суд апелляционной инстанции правомерно указал на то, что материалы, содержащиеся в проектной документации, входят в перечень документов, необходимых для получения разрешения на строительство, и пришел к правильному выводу, что отмена первоначального распоряжения нарушает права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской деятельности.
Постановление ФАС Московского округа от 27.08.2008 N КА-А41/7741-08 по делу N А41-К2-17298/07 (Определением ВАС РФ от 19.12.2008 N 15934/08 отказано в передаче в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора данного постановления, постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 20.
05.2008 и решения Арбитражного суда Московской области от 28.01.2008 по данному делу.)
Как следует из оспариваемых судебных постановлений руководителя администрации, постановлением N 1175 был утвержден проект планировки микрорайона «Дружба-2» (1-ая очередь строительства).
Указанным постановлением ЗАО «Группа компаний «Дружба» было разрешено построить микрорайон с определенными технико-экономическими показателями. Данный акт касается только этого объекта, поэтому он не может рассматриваться, как нормативно-правовой акт.
Дело рассмотрено с соблюдением норм Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации РФ.
Рассматривают в качестве ненормативного акта постановления об утверждении планировки территории и суды общей юрисдикции: Определение Санкт-Петербургского городского суда от 06.12.2010 N 33-16385, Апелляционное определение Иркутского областного суда от 04.12.2013 по делу N 33-9853/13.
Указанная позиция отражена, в том числе, в: Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 15.
10.2013 по делу N А79-12357/2012, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.06.2013 по делу N А11-3468/2012 (Определением ВАС РФ от 25.10.2013 N ВАС-14935/13 отказано в передаче дела N А11-3468/2012 в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора данного постановления) и др. судебных актах.
Вопрос № 2: возможно ли отменить разрешение на строительство в порядке самоконтроля органу местного самоуправления и какие условия правомерности такой отмены выделяются судами?
В соответствии с положением ст. 48 Федерального закона от 06.10.2003 г. N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации») следует, что орган местного самоуправления не вправе безосновательно и произвольно отменять ранее принятые им акты, затрагивающие права и законные интересы третьих лиц.
Основанием для отмены ненормативного акта ОМСУ может служить лишь несоответствие отменяемого муниципального правового акта Конституции, законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (Постановление 12ААС от 27 февраля 2012 г.
N 12АП-982/12).
Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
Указанная позиция находит свое подтверждение правоприменительной практикой (Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 29.01.2014 по делу N А56-20724/2013, Постановление ФАС Поволжского округа от 12.04.2012 по делу N А12-12616/2011, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.10.2013 по делу N А79-12357/2012 и др.), а также позицией Конституционного суда РФ и Верховного суда РФ) [1].
Кроме этого, определением Конституционного Суда Российской Федерации от 26.05.2011 N 739-О-О прямо указано, что положение части 1 статьи 48 Закона о местном самоуправлении, регулирующее порядок отмены муниципальных правовых актов, основывающееся на необходимости контроля за соблюдением действующего законодательства, направлено на регламентацию деятельности и реализацию гарантий самостоятельности органов местного самоуправления, закрепленной в статье 12 Конституции Российской Федерации.
Реализация органами местного самоуправления полномочий, предоставленных статьей 48 Закона о местном самоуправлении, не может ставиться в зависимость исключительно от усмотрения данных субъектов. Орган местного самоуправления должен обосновать необходимость отмены предыдущего решения в самом принятом акте, а в случае его оспаривания в суде. Отменяющий акт должен соответствовать закону и не нарушать интересов заинтересованных лиц, произвольно ограничивая их субъективные права.
Таким образом, орган местного самоуправления должен представить доказательства того, что отмененный ненормативный правовой акт не соответствовал нормам действовавшего на момент его принятия законодательства, а отменяющий акт соответствует закону и не нарушает законные права и интересы заинтересованных лиц.
Разрешение на строительство, выданное в рамках своих полномочий соответствующим субъектом градостроительной деятельности, может быть прекращено исключительно в случаях и по основаниям прямо предусмотренным ГрК РФ.
В соответствии с частью 21.1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации действие разрешения на строительство может быть прекращено на основании решения уполномоченного на выдачу разрешений на строительство органа местного самоуправления исключительно в следующих случаях:
1) принудительного прекращения права собственности и иных прав на земельные участки, в том числе изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд;
2) отказа от права собственности и иных прав на земельные участки;
3) расторжения договора аренды и иных договоров, на основании которых у граждан и юридических лиц возникли права на земельные участки;
4) прекращение права пользования недрами, если разрешение на строительство выдано на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на земельном участке, предоставленном пользователю недр и необходимом для ведения работ, связанных с пользованием недрами.
Таким образом, по смыслу приведенной нормы закона, имеющей императивный характер, орган местного самоуправления, выдавший застройщику разрешение на строительство объекта капитального строительства, вправе принять решение о прекращении действия (аннулировании, отмене) этого разрешения только при наличии хотя бы одного из перечисленных выше оснований.
Перечень таких оснований является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит. Указанная позиция в полной мере поддерживается судебными органами в судебных актах по аналогичным делам. (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 25.07.2013 по делу N А31-7368/2012, Постановление ФАС Уральского округа от 19.02.2013 N Ф09-14040/12 по делу N А76-686/2012).
Как следует из анализа правоприменительной практики и буквального содержания закона, указанное ограничение возможностей отмены в административном порядке ранее выданного разрешения на строительство установлено в ГрК РФ для обеспечения стабильности правоотношений, возникающих в сфере строительства и оборота недвижимого имущества, исключения произвольного и немотивированного лишения участников оборота имущества, либо причинения им имущественного ущерба.
В Определении от 24.08.2012 года № ВАС-10561/11 Высший арбитражный суд указал, что отсутствие в акте органа местного самоуправления об отмене ранее принятого акта надлежащего обоснования такой отмены нарушает право заинтересованных лиц на защиту.
Это является безусловным, вне зависимости от мотивов, которыми руководствовался орган местного самоуправления, основанием для признания такого акта недействительным судом.
Правовая позиция о недопустимости отмены разрешения на строительство, вне зависимости от мотивов принятого решения, находит свое отражение в целом иных судебных постановлений ВАС РФ: (Определение ВАС РФ от 07.02.2014 года № 17573/13, Определение ВАС РФ от 25.11.2013 года № ВАС-16109/13, Определении ВАС РФ от 24.08.2009 года № ВАС-10141/09).
Отдельно стоит отметить, что в Определении ВАС РФ от 07.02.2014 года № 17573/13 еще раз обращено особое внимание также на то, что основания для отмены разрешений на строительство, предусмотренных частью 21.1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации носят исчерпывающий характер и не подлежат расширительному толкованию.
Указанная практика длительное время является единообразной, как на уровне высших судов РФ, так и на уровне арбитражных судов кассационных инстанций различных округов (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 25.07.2013 по делу N А31-7368/2012, Постановление ФАС Уральского округа от 19.02.2013 N Ф09-14040/12 по делу N А76-686/2012).
Вопрос № 3: можно ли отменить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)?
В судебной практике выработан подход, согласно которому Градостроительным Кодексом Российской Федерации в принципе не предусмотрена возможность отмены Постановления об утверждении градостроительного плана земельного участка, поскольку ГПЗУ представляет собой документ, содержащий информацию об уже установленных разрешениях и ограничениях в пределах земельного участка, поставленного на кадастровый учет, и по своему содержанию не является правоустанавливающим или правоподтверждающим документом [2].
Градостроительный план земельного участка является документом адресованному законному владельцу земельного участка и в котором содержатся сведения (сообщения, данные) о конкретном земельном участке, которые позволяют идентифицировать этот земельный участок и определить его месторасположение по отношению к другим земельным участкам, объектам капитального строительства, недвижимости и т.д., а также сведения, необходимые для подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах земельного участка. Каких-либо прав и ограничений данный документ не устанавливает.
Таким образом, орган местного самоуправления, утвердивший своим актом ГПЗУ, не может в административном порядке отменить свой ранее вынесенный акт, поскольку данная процедура в принципе не предусматривается ГрК РФ.
Как следует из анализа правоприменительной практики указанное ограничение, связанное с невозможностью отмены в административном порядке ранее утвержденного ГПЗУ, установлено в ГрК РФ для обеспечения стабильности правоотношений, возникающих в сфере строительства и оборота недвижимого имущества, исключения произвольного и немотивированного лишения участников оборота имущества, либо причинения им имущественного ущерба.
Вопрос № 4: как обезопасить себя от рисков отмены ранее вынесенных актов органов местного самоуправления и на что следует обратить внимание Застройщикам?
В Постановлении от 25.02.2010 года № 15951/09 Президиум ВАС РФ сделал вывод о недопустимости административной отмены ранее выданного разрешения на строительство при наличии возведенного объекта недвижимости.
При этом ВАС РФ в данном, обязательном для нижестоящих судов акте толкования права руководствовался недопустимостью внесудебного разрешения спора о праве.
Суды исходят из недопустимости отмены в административном порядке ранее выданных разрешений на строительство и постановлений об утверждении ГПЗУ и ППТ в случае, если Застройщик зарегистрировал за собой право собственности на незавершенный строительством объект недвижимости.
Постановление ФАС Уральского округа от 19.02.2013 N Ф09-14040/12 по делу N А76-686/2012
Из материалов дела усматривается, судами установлено и администрацией не оспаривается, что распоряжением от 24.10.2011 N 6531-г отменено выданное обществу «Предприятие «Жилтехстрой» разрешение на строительство по причине не соответствия разрешения ст. 51 Градостроительного кодекса, ввиду отсутствия на дату выдачи разрешения на строительство заключения Управления Главгосэкспертизы России по Челябинской области по вышеназванной проектной документации.
Кроме того, суды верно отметили, отсутствие в данном конкретном случае оснований прекращения разрешения на строительство, содержащихся в перечень п. 21.1 ст. 51 Градостроительного кодекса, имеющего исчерпывающий характер[1].
Поскольку, оспариваемое распоряжение администрации об отмене разрешения на строительство вынесено спустя шесть лет после выдачи разрешения на строительство и в отношении возведенных на основании этого разрешения объектов незавершенного строительства произведена последовательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество и общества «Предприятие «Жилтехстрой», суды признали доказанным нарушение данным распоряжением их прав и законных интересов в сфере экономической деятельности.
При таких обстоятельствах, суды правомерно удовлетворили заявленные предпринимателем требования о признании недействительным распоряжения от 24.10.2011 N 6531-г «Об отмене разрешения на строительство от 23.03.2005 б/н».
На момент издания оспариваемых ненормативных правовых актов органа местного самоуправления вся разрешительная документация на осуществление строительства была выдана на «объект по оказанию свадебных обрядовых услуг, розничной торговли, офисных помещений», за обществом зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства — «объект по оказанию свадебных обрядовых услуг, розничной торговли, офисных помещений».
Постановление ФАС Московского округа от 19.07.2013 по делу N А41-18640/12
Вопреки доводам подателя кассационной жалобы, принятые акты непосредственно затрагивают права и интересы заявителя как собственника возводимого на основанииотмененных и измененных постановлений объекта.
Согласно статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
Таким образом, возникшие в данном случае гражданские права могут быть оспорены только в судебном порядке, возможность решения этого вопроса в административном порядке законодательством не допускается.
Доводы Администрации по настоящему делу, не могут служить подтверждением обоснованности оспариваемых постановлений, следовательно, суд апелляционной инстанции правомерно признал их недействительными.
Суд кассационной инстанции считает необходимым отметить, что в обоснование принятых постановлений от 03.08.2011 N 1385, от 09.08.2011 N 1403, от 09.08.2011 N 1404 Администрация ссылается лишь на протест Воскресенской городской прокуратуры, без раскрытия существа выявленных нарушений земельного и (или) градостроительного законодательства, что нельзя признать достаточным основанием для отмены, ранее принятых и не оспоренных в судебном порядке, правовых актов Главы Воскресенского муниципального района Московской области.
Постановление ФАС Поволжского округа от 04.02.2010 по делу N А49-6154/2009
Более того, как усматривается из материалов дела (л. д. 14 — 17) заявители задолго до принятия оспариваемого по делу ненормативного акта — постановления от 04.05.2009 N 618/1, а именно — в январе 2009 года зарегистрировали право собственности на объект незавершенного строительства по адресу: г. Пенза, ул. Гражданская, д. 20, а сведений и документов, что данное право собственности в судебном порядке признано недействительным, в материалах дела не имеется.
В связи с этим суду первой инстанции при новом рассмотрении дела следует истребовать у сторон документы и сведения об оспаривании права собственности заявителей на упомянутый объект незавершенного строительства, приобщить их (при наличии) к материалам дела и сделать соответствующий вывод, имея в виду, что до признания недействительным права собственности заявителей на спорный объект незавершенного строительства у органа местного самоуправления не имелось правовых оснований для отмены разрешения на строительство.
Таким образом, регистрация права собственности Застройщика на незавершенный строительством объект в Росреестре должна стать очередным орудием в борьбе с незаконными действиями ОМСУ.
С уважением управляющий партнер,
LLM
Емельянов В.С.
8-967-290-76-36
e-mail: Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.
1. Определение Верховного Суда РФ от 08.10.2013 N 73-КГ13-4
2. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2013 N 09АП-16499/2013 по делу N А40-146537/2012 (Постановлением ФАС Московского округа от 10.10.2013 по делу N А40-146537/12-120-1526 данное постановление оставлено без изменения, Определением ВАС РФ от 07.02.2014 N ВАС-165/14 отказано в передаче дела N А40-146537/2012 в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора данного постановления.)
Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством — Верховный Суд Российской Федерации
ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО ДЕЛАМ, СВЯЗАННЫМ
С САМОВОЛЬНЫМ СТРОИТЕЛЬСТВОМ
Верховным Судом РФ совместно с верховными судами республик,
краевыми, областными и равными им судами проведено изучение
судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством.
Статья 222 ГК РФ, закрепляя правовой режим самовольной
постройки и предоставляя возможность при определенных
обстоятельствах ввести такую постройку в гражданский оборот,
одновременно регулирует различные по своей правовой природе
правоотношения, как административные (связанные с совершением
публичного деликта - строительства с нарушением норм земельного
законодательства, регулирующих предоставление земельного участка
под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих
проектирование и строительство), так и частноправовые.
При рассмотрении дел указанной категории суды руководствуются
положениями Конституции Российской Федерации, Гражданского,
Земельного, Градостроительного, Жилищного кодексов Российской
Федерации, а также учитывают разъяснения, содержащиеся в
постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего
Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых
вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров,
связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Вопросы применения процессуального права
При определении подведомственности дел, связанных с
применением положений ст. 222 ГК РФ, судам необходимо учитывать
субъектный состав участников спора и характер правоотношений в их
совокупности.
Анализ судебной практики свидетельствует о том, что
определение подведомственности дел по искам о признании права
собственности на самовольно возведенные нежилые строения, а также
по искам муниципальных образований и прокуроров о сносе таких
самовольных построек вызывает у судов определенные сложности.
Частью 3 ст. 22 ГПК РФ установлено, что суды рассматривают и
разрешают дела, предусмотренные чч. 1 и 2 указанной статьи, за
исключением экономических споров и других дел, отнесенных
федеральным конституционным законом и федеральным законом к ведению
арбитражных судов.
В соответствии с положениями чч. 1 и 2 ст. 27 АПК РФ
арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и
другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной
экономической деятельности. Арбитражные суды разрешают
экономические споры и рассматривают иные дела с участием
организаций, являющихся юридическими лицами, граждан,
осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования
юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя,
приобретенный в установленном законом порядке, а в случаях,
предусмотренных Кодексом и иными федеральными законами, с участием
Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных
образований, государственных органов, органов местного
самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не
имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса
индивидуального предпринимателя.
Из приведенных норм права следует, что основными критериями
отнесения того или иного спора к подведомственности арбитражного
суда являются субъектный состав и экономический характер спора,
применяемые в совокупности.
При отсутствии в материалах дела доказательств, подтверждающих
наличие у истца по иску о признании права собственности на
самовольно возведенное нежилое помещение, а равно у ответчика по
иску муниципального образования или прокурора о сносе такой
постройки статуса индивидуального предпринимателя и осуществление
им предпринимательской деятельности, вышеуказанный спор
подведомствен суду общей юрисдикции. То обстоятельство, что
предметом иска является нежилое помещение, в том числе такое,
которое может быть использовано для предпринимательской
деятельности, на подведомственность спора не влияет, поскольку
закон не ограничивает права физических лиц иметь в собственности
любое имущество, в том числе и нежилые помещения.
Наличие же у лица, которое возвело самовольную постройку,
статуса индивидуального предпринимателя при отсутствии данных,
свидетельствующих о том, что спорный объект недвижимости
используется или будет использован для целей предпринимательской
деятельности, само по себе не является основанием для отказа в
принятии к производству судом общей юрисдикции искового заявления о
признании права собственности или о сносе такой самовольной
постройки по основаниям, установленным п. 1 ч. 1 ст. 134 ГПК РФ.
Определением районного суда прекращено в связи с
неподведомственностью суду общей юрисдикции производство по делу по
иску А. и Н. к администрации города о признании права собственности
на самовольно возведенное нежилое здание - магазин.
Отменяя определение суда первой инстанции, судебная коллегия
по гражданским делам областного суда пришла к правильному выводу о
том, что спор подлежит рассмотрению судом общей юрисдикции,
поскольку согласно материалам дела истцы не зарегистрированы в
качестве индивидуальных предпринимателей и не осуществляют
предпринимательскую деятельность, ими заявлены требования о
признании права собственности на самовольно возведенный объект
недвижимости, какие-либо сведения о том, что нежилое здание
эксплуатируется истцами в целях предпринимательской или иной
экономической деятельности, в материалах дела отсутствуют.
Дела по требованиям о сносе самовольной постройки, а равно о
запрете самовольного строительства объекта недвижимости подсудны
районному суду по месту нахождения объекта спора.
В. обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной
ответственностью о признании незаконным строительства жилого дома и
автомобильной дороги на земельных участках, расположенных в зоне
малоэтажной жилой застройки г. Владимира, указывая, что ответчик
осуществляет строительство без необходимых разрешений и
согласований с существенным нарушением строительных и
градостроительных норм и правил, строительство создает угрозу
причинения вреда жизни и здоровью.
Определением районного суда г. Владимира гражданское дело было
передано для рассмотрения по подсудности в районный суд г. Москвы
по месту нахождения ответчика.
Отменяя указанное определение, судебная коллегия по
гражданским делам областного суда обоснованно указала, что
требования В. сводятся к ограничению права пользования и
распоряжения ответчиком указанными земельными участками, что по
смыслу ч. 1 ст. 30 ГПК РФ, устанавливающей правило об
исключительной подсудности исков о правах на земельные участки,
участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения,
строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей,
суду по месту нахождения этих объектов, является основанием для
рассмотрения иска по месту нахождения спорных объектов
недвижимости.
Что же касается родовой подсудности, то при определении ее
следует учитывать, что споры о сносе самовольных построек,
признании реконструкции незаконной и приведении помещения в
первоначальное состояние, о запрете строительства относятся к
имущественным спорам, не подлежащим оценке. Гражданские дела по
таким спорам в соответствии с требованиями ст.ст. 23, 24 ГПК РФ
отнесены к подсудности районных судов.
На стадии принятия к производству суда иска о признании права
собственности на объект недвижимости в порядке ст. 222 ГК РФ судье
необходимо проверять наличие документов, свидетельствующих о
принятии лицом, создавшим самовольную постройку, мер к получению
разрешений на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию
(например, представление отказа уполномоченного органа в выдаче
таких разрешений). В случае непредставления таких документов судья
на основании ст. 136 ГПК РФ оставляет исковое заявление о признании
права собственности на самовольную постройку без движения.
Признание права собственности на самовольную постройку в
судебном порядке является исключительным способом защиты права,
который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд,
по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности
получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или
реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном
нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с
градостроительной деятельностью, и отношения по использованию
земель.
Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации
прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм
специального законодательства, предусматривающего разрешительный
порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых
вещей.
Как разъяснено в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда
РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г.
N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при
разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других
вещных прав", отсутствие разрешения на строительство само по себе
не может служить основанием для отказа в иске о признании права
собственности на самовольную постройку. В то же время суду
необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную
постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к
получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в
эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в
выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Отсутствие в приложенных к исковому заявлению материалах
документов, подтверждающих принятие надлежащих мер к легализации
самовольной постройки, в частности к получению разрешения на
строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, сведений о
причинах отказа уполномоченного органа в выдаче такого разрешения и
(или) акта ввода объекта в эксплуатацию не позволяет суду сделать
вывод о наличии нарушения либо угрозы нарушения прав, свобод или
законных интересов лица, обращающегося в суд, что является
обязательным условием для реализации права на судебную защиту (ч. 1
ст. 3 и ч. 1 ст. 4 ГПК РФ) и в соответствии со ст.ст. 131, 132, 136
ГПК РФ является основанием для вынесения определения об оставлении
заявления без движения и предоставлении лицу, подавшему заявление,
разумного срока для исправления недостатков.
Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного
Суда РФ были оставлены без изменения определения районного суда об
оставлении искового заявления К. и А. о признании права
собственности на самовольно возведенные строения без движения и о
возвращении искового заявления, а также определение судебной
коллегии по гражданским делам областного суда.
При этом Судебная коллегия указала, что ст.ст. 51 и 55 ГрК РФ
предусмотрено, что за разрешением на строительство на земельном
участке и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию застройщик с
приложением названных в этих статьях документов должен обращаться в
уполномоченный на то федеральный орган исполнительной власти, орган
исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган
местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.
В соответствии с пп. 4, 5 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ в исковом
заявлении должно быть указано, в чем заключается нарушение либо
угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца и его
требования, а также обстоятельства, на которых истец основывает
свои требования, и доказательства, подтверждающие эти
обстоятельства.
По делам о признании права собственности на самовольные
постройки в порядке ст. 222 ГК РФ такими обстоятельствами, исходя
из названных правовых норм, в частности, являются отсутствие
разрешений на строительство на земельном участке, ввод объектов в
эксплуатацию и невозможность их получения в органе местного
самоуправления по месту нахождения такого земельного участка.
К исковому заявлению К. и А. о признании права собственности
на самовольно возведенные строения не были приложены документы,
подтверждающие их требования, свидетельствующие об обращении истцов
в установленном порядке в орган местного самоуправления за
разрешением на строительство и (или) ввод объектов в эксплуатацию
или отказ в их выдаче мэрией города.
Оставляя без движения исковое заявление К. и А., а затем
возвращая его истцам в связи с неустранением недостатков в
установленный срок, судья районного суда исходил из того, что по
вопросу получения разрешения на строительство и ввод объектов
недвижимости в эксплуатацию в установленном законом порядке в орган
местного самоуправления по месту нахождения земельного участка они
не обращались, а представленный ответ отдела муниципального
строительного контроля мэрии свидетельствует лишь о том, что К. и
А. в мэрию города не был представлен необходимый пакет документов
для получения разрешения на ввод в эксплуатацию законченных
строительством объектов.
Поскольку заявителями не были соблюдены требования ст. 131 ГПК
РФ к содержанию искового заявления и в установленный срок не были
выполнены указания судьи, перечисленные в определении об оставлении
искового заявления без движения, Судебная коллегия Верховного Суда
РФ признала данные процессуальные решения судьи правильными.
(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда
РФ N 80-В09-23.)
Запрет на производство строительных работ в качестве меры по
обеспечению иска о сносе самовольной постройки может быть наложен
судом как в отношении ответчика, так и в отношении иных лиц,
фактически осуществляющих строительные работы на спорном объекте.
В ходе рассмотрения дела по иску о сносе самовольной постройки
судом может быть удовлетворено ходатайство о применении
обеспечительных мер в виде запрета на производство строительных
работ. Однако в судебной практике возникают случаи, когда, несмотря
на принятый судом в отношении ответчика (заказчика самовольного
строительства) запрет на производство строительных работ, такие
работы продолжают осуществляться иными лицами, что снижает
оперативность и эффективность принимаемых судом мер по обеспечению
иска.
Следует признать обоснованной практику судов, которые в
соответствии с пп. 2, 3 ч. 1 ст. 140 ГПК РФ такие обеспечительные
меры применяют как в отношении ответчика, так и в отношении иных
лиц, фактически осуществляющих строительные работы на спорном
объекте по заданию заказчика на основании гражданско-правовых либо
трудовых договоров.
Определением районного суда, оставленным без изменения
апелляционным определением областного суда, в ходе рассмотрения
дела по иску Б. о сносе самовольной пристройки к жилому дому
удовлетворено заявление истца об обеспечении иска. Ответчику Д., а
также любым уполномоченным ею лицам запрещено до окончания
производства по делу проведение строительных работ в жилом доме и
на соответствующем земельном участке.
В резолютивной части решения суда о признании права
собственности на самовольную постройку, реконструированный объект
должны быть указаны сведения, позволяющие идентифицировать такой
объект и его правообладателя.
Вступившие в законную силу судебные решения о признании права
собственности на самовольную постройку, реконструированный объект
являются основанием для государственной регистрации прав на
недвижимое имущество (ст. 17 Федерального закона от 21 июля
1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним"). В силу п. 1 ст. 18 названного Закона в
решении должны содержаться сведения, необходимые для
государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином
государственном реестре прав.
С учетом положений ст. 12 того же Закона, а также Правил
ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое
имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства
РФ от 18 февраля 1998 г. N 219, в резолютивной части такого решения
суда должны содержаться сведения о правообладателе, об адресе
(местонахождении) объекта, о его наименовании и назначении,
площади, а если объект находится в общей долевой собственности -
доле в праве в виде правильной простой дроби.
Отсутствие в резолютивной части решения суда подробного
описания объекта затруднит государственную регистрацию прав на
недвижимое имущество и может повлечь необходимость разъяснения
решения суда в соответствии с требованиями ст. 202 ГПК РФ.
Принимая решение о сносе самовольной постройки, суд при
наличии соответствующего ходатайства истца вправе установить
определенный срок для его исполнения. В случае неисполнения решения
ответчиком в течение установленного срока суд может предоставить
истцу право совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с
последнего необходимых расходов.
В соответствии с ч. 1 ст. 206 ГПК РФ при принятии решения,
обязывающего ответчика совершить определенные действия, не
связанные с передачей имущества или денежных сумм, суд в том же
решении может указать, что, если ответчик не исполнит решение в
течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия
за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов.
Такое указание может быть произведено судом с учетом
конкретных обстоятельств дела и только при наличии соответствующего
ходатайства истца.
Судом апелляционной инстанции было отменено решение районного
суда и принято новое решение по делу по иску администрации
муниципального образования к Ш. о сносе самовольно возведенного
объекта капитального строительства. Установив, что спорный объект
представляет собой пятиэтажный многоквартирный жилой дом,
возведенный в отсутствие утвержденной проектной документации и
разрешения на строительство с нарушением строительных норм и правил
на земельном участке, предоставленном для эксплуатации
индивидуального жилого дома, надлежащих мер к легализации которого
Ш. не принимал, судебная коллегия удовлетворила заявленные
требования о сносе самовольной постройки.
Для исполнения принятого решения суда был установлен
трехмесячный срок, по истечении которого администрации города
предоставлено право совершить действия по сносу самовольной
постройки за счет Ш. с взысканием с него необходимых расходов.
Принятие судом признания ответчиком иска о признании права
собственности на самовольно возведенный объект недвижимости без
установления обстоятельств, при которых в силу п. 3 ст. 222 ГК РФ
может быть удовлетворено такое требование, является нарушением норм
как материального, так и процессуального права.
К. обратился с иском к С., Д. о признании права собственности
на жилые помещения квартиры в многоквартирном доме, указывая, что
между ним и ответчиками был заключен договор об инвестировании в
строительство многоквартирного жилого дома, в соответствии с
условиями которого истец обязался передать ответчикам денежные
средства, а ответчики передать ему 1/9 доли в праве общей долевой
собственности на указанный многоквартирный жилой дом. Свои
обязательства по договору инвестирования истец исполнил в полном
объеме, однако, несмотря на то что объект инвестирования построен и
технический паспорт на него изготовлен, ответчики свои
обязательства по договору не исполнили, от обязанностей по сдаче
дома в эксплуатацию и передаче истцу указанных в договоре
помещений, а также документов, необходимых для государственной
регистрации права собственности, уклоняются.
Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования К., суд первой
инстанции принял во внимание признание ответчиками иска, указав,
что оно не противоречит закону и не нарушает чьих-либо прав и
охраняемых законом интересов.
Между тем в материалах дела имелось вынесенное ранее по
другому гражданскому делу и вступившее в законную силу определение
судебной коллегии по гражданским делам краевого суда, из которого
следовало, что спорный дом выстроен на арендуемом муниципальном
земельном участке с разрешенным использованием для эксплуатации
здания магазина. Решение об изменении целевого назначения
земельного участка и разрешенного вида его использования органом
местного самоуправления не принималось.
Удовлетворяя иск о признании права собственности на квартиры в
самовольно возведенном строении и ссылаясь на признание иска
ответчиками, суды первой и апелляционной инстанций не учли
положения ст. 222 ГК РФ и в качестве юридически значимого
обстоятельства не установили целевое назначение земельного участка
и вид его разрешенного использования.
Использование муниципального земельного участка не в
соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного
использования нарушает права и законные интересы органа местного
самоуправления, что в соответствии с положениями ст. 39 ГПК РФ
является препятствием для принятия судом признания иска
застройщиком. (Определение Судебной коллегии по гражданским делам
Верховного Суда РФ N 18-КГ13-100.)
Вопросы применения материального права
Приобретательная давность не может распространяться на
самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно
занимаемом земельном участке.
При рассмотрении споров о признании права собственности на
самовольную постройку необходимо учитывать, что действующее
законодательство разграничивает основания возникновения права
собственности в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ) и в
связи с осуществлением самовольного строительства (ст. 222 ГК РФ).
Как указано в п. 16 постановления Пленума Верховного Суда РФ и
Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22
"О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при
разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других
вещных прав", по смыслу ст.ст. 225 и 234 ГК РФ право собственности
в силу приобретательной давности может быть приобретено на
имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а
также на бесхозяйное имущество.
Приобретательная давность не может распространяться на случаи,
когда в качестве объекта владения и пользования выступает
самовольно возведенное строение, в том числе расположенное на
неправомерно занимаемом земельном участке, поскольку в подобной
ситуации отсутствует такое необходимое условие, как
добросовестность застройщика, так как, осуществляя самовольное
строительство, лицо должно было осознавать отсутствие у него
оснований для возникновения права собственности. Тогда как лишь
совокупность всех перечисленных в ст. 234 ГК РФ условий
(добросовестность, открытость и непрерывность владения как своим
собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет)
является основанием для приобретения права собственности на это
имущество в силу приобретательной давности.
Например, Л. обратилась в суд с иском к районной администрации
о признании права собственности на хозяйственную постройку, указав,
что на протяжении более девятнадцати лет она фактически владеет
хозяйственной постройкой как своей собственной для ведения личного
подсобного хозяйства. Постройка находится на расстоянии 53 м от
ближайшего жилого дома, что соответствует
санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам, возведена с
разрешения председателя сельского совета. По неизвестным причинам
документы о праве на возведенную ею хозяйственную постройку
уполномоченными органами власти ей своевременно не выданы.
Решением районного суда, оставленным без изменения
определением судебной коллегии по гражданским делам областного
суда, в удовлетворении исковых требований Л. отказано.
При разрешении спора судебными инстанциями установлено, что
земельный участок, на котором расположена спорная хозяйственная
постройка, находится в государственной собственности. Л. указанный
участок на каком-либо вещном праве не предоставлялся. Разрешение на
строительство спорной постройки не выдавалось, акт ввода объекта в
эксплуатацию отсутствует.
Оснований для применения положений ст. 234 ГК РФ суды не
усмотрели, обоснованно отметив, что возможность признания права
собственности на самовольно возведенную на неправомерно занимаемом
земельном участке постройку в порядке приобретательной давности не
предусмотрена.
Учитывая, что земельный участок, на котором расположена
постройка, не принадлежит истцу на каком-либо вещном праве, а также
принимая во внимание отсутствие разрешения на строительство и акта
ввода объекта в эксплуатацию, суды первой и апелляционной инстанций
отказали в удовлетворении иска.
Возложение обязанности по сносу самовольной постройки
представляет собой санкцию за совершенное правонарушение в виде
осуществления самовольного строительства, в связи с чем возложение
такого бремени на осуществившее ее лицо либо за его счет возможно
при наличии вины застройщика.
Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного
Суда РФ были отменены решение районного суда и определение судебной
коллегии по гражданским делам областного суда по делу по иску В. и
Ш. к городской администрации, комитету архитектуры и
градостроительства города, обществу с ограниченной ответственностью
о признании незаконным и об отмене постановления о выделении
земельного участка, признании незаконным разрешения на
строительство, демонтаже объекта, восстановлении зеленых
насаждений.
Разрешая возникший спор, признавая незаконным и отменяя
постановление администрации муниципального образования о
предоставлении обществу земельного участка под строительство
блочной автозаправочной станции и разрешение на строительство,
возлагая обязанность на общество с ограниченной ответственностью
освободить земельный участок от размещенного объекта АЗС путем
сноса за счет собственных средств, восстановить зеленые насаждения,
газон на месте расположения объекта и на месте устройства выезда и
въезда автотранспорта на территорию АЗС, суды первой и
апелляционной инстанций пришли к выводу, что при принятии решения о
предоставлении земельного участка под строительство и выдаче
разрешения на строительство были допущены существенные нарушения
градостроительных и строительных норм и правил, экологических и
иных обязательных нормативов, что влечет признание строения
самовольно возведенным с последствиями, указанными в ст. 222 ГК РФ.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ с
указанными выводами судов не согласилась, указав, что по смыслу
ст. 222 ГК РФ содержащаяся в ней санкция может быть применена, если
доказана вина лица в осуществлении самовольной постройки.
Осуществление самовольной постройки является виновным действием,
доказательством совершения которого служит установление хотя бы
одного из условий, перечисленных в п. 1 ст. 222 ГК РФ.
Необходимость установления вины застройщика подтверждается и
положением п. 3 ст. 76 ЗК РФ, согласно которому снос зданий,
строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или
самовольном строительстве осуществляется лицами, виновными в
указанных земельных правонарушениях, или за их счет.
Однако вывод о наличии в действиях общества с ограниченной
ответственностью вины при возведении АЗС в обжалуемых судебных
постановлениях отсутствовал.
Из судебных постановлений следовало, что судами первой и
кассационной инстанций в нарушение ст. 222 ГК РФ не установлены
обстоятельства, указывающие на допущенные при возведении блочной
АЗС существенные нарушения градостроительных и строительных норм и
правил, не указано, какие конкретно негативные последствия
наступили для истцов, создана ли при этом угроза жизни и здоровью
граждан; не был разрешен вопрос о необходимости назначения по делу
экологической экспертизы.
При этом Судебная коллегия по гражданским делам Верховного
Суда РФ отметила, что сами по себе отдельные нарушения, которые
могут быть допущены при предоставлении земельного участка для
строительства и при возведении постройки, в том числе
градостроительных, строительных, иных норм и правил, не являются
безусловным основанием для сноса строения, поскольку постройка
может быть снесена лишь при наличии со стороны лица, осуществившего
ее, нарушений, указанных в ст. 222 ГК РФ.
Допущенные судами первой и второй инстанций нарушения
послужили основанием для отмены состоявшихся судебных постановлений
и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда
РФ N 39-B11-8.)
При рассмотрении дел, связанных с самовольным строительством,
судам следует применять градостроительные и строительные нормы и
правила в редакции, действовавшей на время возведения самовольной
постройки.
Одним из признаков самовольной постройки является создание ее
с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и
правил.
Рассматривая дела по искам, связанным с самовольными
постройками, следует применять градостроительные и строительные
нормы и правила в редакции, действовавшей во время возведения
самовольной постройки.
Действие закона распространяется на отношения, возникшие до
введения его в действие, только в случаях, когда это прямо
предусмотрено законом (так, в соответствии со ст. 9 Федерального
закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие
Градостроительного кодекса Российской Федерации" положения ч. 17
ст. 51 ГрК РФ, определяющей случаи, когда для возведения строения
или его реконструкции не требуется выдача разрешения на
строительство, применяются также в отношении указанных в ней
объектов, которые были построены, реконструированы или изменены до
введения в действие ГрК РФ).
В связи с несоблюдением указанного принципа были правомерно
отменены состоявшиеся по делу судебные постановления по делу по
иску У. к В. о признании бани самовольной постройкой, обязании
ответчика осуществить снос самовольной постройки за свой счет.
Президиумом областного суда, в частности, было указано, что
несоответствие местоположения построек сторон требованиям СП
30-102-99 в части соблюдения расстояния до границы соседнего
приквартирного участка, а также СНиП 2.07.01-89 в части расстояний
между строениями не могло служить основанием для сноса спорных
построек как самовольных, поскольку на время их возведения
названные нормативные акты не были приняты и, соответственно,
застройщик не мог их нарушить.
Одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании
права собственности на самовольную постройку является установление
того обстоятельства, что сохранение спорной постройки не нарушает
права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права
смежных землепользователей, правила застройки, установленные в
муниципальном образовании, и т. д.
Решением районного суда, оставленным без изменения
определением судебной коллегии по гражданским делам краевого суда,
были удовлетворены исковые требования Г. к администрации
муниципального образования о признании права собственности на
нежилое здание.
Судом установлено, что на муниципальном земельном участке,
предоставленном истцу в аренду сроком на десять лет для
строительства объекта - магазина площадью не более 150 кв. м, Г.
было самовольно возведено нежилое трехэтажное здание с мансардой
общей площадью 1331,2 кв. м.
Отменяя состоявшиеся судебные постановления и направляя дело
на новое рассмотрение в суд первой инстанции, Судебная коллегия по
гражданским делам Верховного Суда РФ указала, что одним из
юридически значимых обстоятельств по делу о признании права
собственности на самовольную постройку в соответствии с п. 3
ст. 222 ГК РФ является установление того обстоятельства, что
сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые
законом интересы других лиц, в частности права смежных
землепользователей, правила застройки, установленные в
муниципальном образовании, и т. д.
Между тем суды первой и второй инстанций в вынесенных по делу
судебных постановлениях какого-либо суждения по вопросу,
касающемуся нарушений прав и законных интересов других лиц, в
частности правил застройки, установленных в муниципальном
образовании, при самовольном возведении истцом объекта капитального
строительства - нежилого здания с измененными параметрами (1331,2
кв. м вместо 150 кв. м), не высказали, и вывод суда по данному
вопросу в вынесенных по делу судебных постановлениях отсутствовал.
(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда
РФ N 18-В11-25.)
Наличие допущенных при возведении самовольной постройки
нарушений градостроительных и строительных норм и правил является
основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права
собственности на самовольную постройку либо основанием для
удовлетворения требования о ее сносе при установлении
существенности и неустранимости указанных нарушений.
Как показало изучение судебной практики, существенность
нарушений градостроительных и строительных норм и правил
устанавливается судами на основании совокупности доказательств
применительно к особенностям конкретного дела.
Кроме вопроса о соблюдении градостроительных и строительных
норм и правил, суды выясняют, учтены ли при возведении спорной
постройки требования санитарного, пожарного, экологического
законодательства, законодательства об объектах культурного наследия
и другого в зависимости от назначения и месторасположения объекта.
Для установления наличия (отсутствия) отступлений от
градостроительных и строительных правил при возведении самовольной
постройки судами, как правило, назначаются судебные
строительно-технические экспертизы. Учитывая содержащиеся в п. 13
постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 июня 2008 г. N 11
"О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству"
разъяснения о недопустимости постановки перед экспертом
(экспертами) вопросов правового характера, разрешение которых
относится к компетенции суда, вопросы существенности допущенных при
возведении самовольной постройки градостроительных норм и правил не
могут ставиться на разрешение эксперта.
К существенным нарушениям строительных норм и правил суды
относят, например, такие неустранимые нарушения, которые могут
повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью
человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.
При оценке значительности допущенных нарушений при возведении
самовольных построек принимаются во внимание и положения ст. 10 ГК
РФ о недопустимости действий граждан и юридических лиц,
осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому
лицу, или злоупотребление правом в других формах, а также
соразмерность избранному способу защиты гражданских прав.
Несоблюдение конституционно-правовых принципов справедливости,
разумности и соразмерности, несоответствие избранного истцом
способа защиты характеру и степени допущенного нарушения прав или
законных интересов, публичных интересов послужило, например,
основанием для отмены судебных постановлений, состоявшихся по делу
по иску администрации муниципального образования к К. о сносе
самовольной постройки и по встречному иску К. к администрации
муниципального образования о признании права собственности на
незавершенный строительством дом.
Решением районного суда в удовлетворении первоначального и
встречного исков было отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским
делам краевого суда решение суда первой инстанции было в части
отменено, вынесено новое решение о возложении на К. обязанности
снести за его счет самовольно возведенный, капитальный объект
недвижимости.
Отменяя апелляционное определение в части отмены решения
районного суда и вынесения нового решения об удовлетворении
требований администрации муниципального образования, Судебная
коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ указала следующее.
Установлено, что площадь спорного объекта незавершенного
строительства составляет 304,8 кв. м. Согласно результатам судебной
строительно-технической экспертизы этот объект расположен в
границах принадлежащего ответчику земельного участка и лишь
незначительная часть пристройки к нему, размером 0,2 м х 6 м,
размещена с выступом за красную линию. Общая площадь застройки
составила 50% площади земельного участка, что удовлетворяет
требованиям схемы планировочной организации земельного участка. При
этом спорный объект незавершенного строительства не препятствует
владельцам соседних строений в пользовании ими своими строениями и
земельными участками, а также не препятствует проходу по тротуару и
не создает опасность возникновения аварийных ситуаций при движении
автотранспорта по этой улице.
Удовлетворяя исковые требования о сносе спорного объекта
капитального строительства, суд апелляционной инстанции исходил из
того, что он имеет все установленные ст. 222 ГК РФ признаки
самовольной постройки, поскольку К. без получения разрешительных
документов возводит второй этаж и часть самовольного строения
выступает за границы правомерного земельного участка.
Не соглашаясь с данным выводом суда апелляционной инстанции,
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ признала,
что он сделан без учета разъяснений, содержащихся в п. 26
постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего
Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22, поскольку для
правильного разрешения этого дела необходимым является установление
обстоятельства, не нарушает ли сохранение самовольной постройки
права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права
смежных землепользователей, правила землепользования и застройки и
т. д.
Судебная коллегия указала, что возведение второго этажа
строения без разрешительных документов само по себе не является
основанием для сноса строящегося объекта недвижимости при
отсутствии данных, свидетельствующих о том, что именно этим
постройка нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.
Обращаясь в суд со встречным иском, а также в судебном
заседании К. утверждал, ссылаясь на имеющееся в материалах дела
заключение экспертов, проводивших судебную строительно-техническую
экспертизу, что выявленное нарушение, связанное с неправильным
размещением объекта, может быть устранено без сноса объекта
строительства.
Вместе с тем судом апелляционной инстанции при принятии
решения о сносе всей самовольной постройки не обсуждено и не
установлено, насколько избранный истцом способ защиты прав
соответствует допущенному ответчиком нарушению, заключающемуся в
осуществлении строительства без необходимого разрешения, а также в
размещении этого объекта с выступом за красную линию на 0,2 м на
протяжении 6 м, и возможно ли устранение данного нарушения без
сноса объекта незаконченного строительства. (Определение Судебной
коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ N 18-КГ13-14.)
По другому делу суд, придя к выводу о том, что возведение
гаража с нарушением требований отступа от межевой границы не
является существенным нарушением градостроительных и строительных
норм и правил, противопожарные и санитарные разрывы соблюдены,
опасности для жизни и здоровья людей указанный объект не
представляет, обоснованно отказал в удовлетворении исковых
требований о сносе гаража, одновременно возложив на ответчиков
обязанность по устранению выявленных недостатков постройки путем
переустройства ее конфигурации и установления по краю ската крыши
снегозадерживающих заграждений.
Возможность признания права собственности на часть объекта
самовольной постройки действующим законодательством не
предусмотрена.
Рассматривая вопрос о возможности признания права
собственности на часть объекта самовольного строительства, например
на гаражный бокс, расположенный в составе гаражного комплекса
кооператива, если земельный участок под строительство выделялся
гаражно-строительному кооперативу, однако во введении в
эксплуатацию гаражного комплекса отказано по причине его возведения
с нарушением установленных законом градостроительных, строительных
и иных норм и правил, следует отметить, что судебная практика по
такой категории споров не является единообразной.
Правильной следует признать позицию судов, которые исходят из
того, что не имеется законных оснований для признания права
собственности на часть объекта, возведенного с нарушением
установленных законом норм и правил и являющегося самовольной
постройкой.
Так, Б. обратилась в суд с иском к гаражно-строительному
кооперативу, администрации района о признании права собственности
на гаражные боксы и нежилые помещения, расположенные в составе
гаражного комплекса кооператива, указывая, что является членом
кооператива, выплатила паевые взносы, спорное имущество фактически
передано ей в пользование, однако кооперативу отказано во вводе в
эксплуатацию всего гаражного комплекса, в связи с чем она лишена
возможности зарегистрировать право собственности на указанное
имущество на основании п. 4 ст. 218 ГК РФ.
Решением районного суда, оставленным без изменения судом
апелляционной инстанции, в удовлетворении иска отказано. При этом
судебные инстанции исходили из того, что объект возведен с
нарушением градостроительных и строительных норм и правил, частично
расположен с нарушением СНиП 41-02-2003 "Тепловые сети" и с
нарушением СНиП 2.07.01-89 "Градостроительство. Планировка и
застройка городских и сельских поселений", что создает угрозу жизни
и здоровью граждан.
Кроме того, земельный участок, на котором возведен гаражный
комплекс, был предоставлен на праве аренды обществу с ограниченной
ответственностью и гаражно-строительному кооперативу сроком на 26
месяцев. Договор не был зарегистрирован в установленном порядке,
срок его действия истек, сведений о том, что земельный участок
предоставлялся истцу, не представлено, тогда как из содержания ч. 3
ст. 222 ГК РФ следует, что право собственности на самовольную
постройку может быть признано только за лицом, которому принадлежит
земельный участок на определенном законом вещном праве.
При таких обстоятельствах и с учетом того, что весь гаражный
комплекс возведен с нарушением установленных законом норм и правил
и является самовольной постройкой, судебные инстанции пришли к
правильному выводу, что оснований для признания права собственности
на часть такого объекта (гаражные боксы и нежилые помещения в
составе гаражного комплекса) не имеется.
Право собственности на самовольное строение, возведенное
гражданином без необходимых разрешений на земельном участке,
который предоставлен ему по договору аренды для строительства
соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если
строение создано без существенных нарушений градостроительных и
строительных норм и правил и если сохранение этого строения не
нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает
угрозу жизни и здоровью граждан.
В практике судов вызывают определенную сложность дела,
связанные с разрешением требований о признании права собственности
на самовольные постройки, возведенные на арендованных земельных
участках.
Ряд судов полагает, что отсутствие у истца какого-либо из
перечисленных в п. 3 ст. 222 ГК РФ вещных прав на земельный участок
является безусловным основанием для отказа в удовлетворении
требований о признании права собственности на самовольную
постройку.
Другие суды полагают, что при определенных обстоятельствах
предоставление лицу земельного участка в аренду для целей
капитального строительства может служить основанием для признания
за таким лицом права собственности на самовольно возведенную
постройку.
В целях правильного разрешения споров, связанных с правом
собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном
участке, предоставленном застройщику в аренду, судам необходимо
учитывать следующее.
Одним из критериев самовольности постройки в силу п. 1 ст. 222
ГК РФ является возведение недвижимого имущества на земельном
участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном
законом и иными правовыми актами. При этом в соответствии с п. 3
названной статьи право собственности на самовольную постройку может
быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином
установленном законом порядке за лицом, в собственности,
пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном)
пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена
постройка.
В соответствии с взаимосвязанными положениями подп. 2 п. 1
ст. 40 и п. 1 ст. 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право
возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания,
строения, сооружения в соответствии с целевым назначением
земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением
требований градостроительных регламентов, строительных,
экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных
правил, нормативов.
Возможность предоставления земельных участков, находящихся в
государственной или муниципальной собственности, в аренду для
жилищного строительства предусмотрена ст. 30-1 ЗК РФ.
В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного
имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться
арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если
такие условия в договоре не определены, в соответствии с
назначением имущества.
Из системного толкования вышеприведенных правовых норм
следует, что право собственности на самовольную постройку,
возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке,
который предоставлен ему по договору аренды для строительства
соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если
такое строение создано без существенных нарушений градостроительных
и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает
права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу
жизни и здоровью граждан.
При разрешении данной категории споров, помимо требований,
установленных п. 3 ч. 222 ГК РФ, необходимо учитывать условия
договора аренды. В случае, если участок предоставлен в аренду для
возведения временных строений либо легковозводимых конструкций,
основания для признания права собственности на фактически
возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении
договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою
волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения
строений конкретного типа.
В качестве примера правильного определения судом юридически
значимых для подобной категории споров обстоятельств можно привести
следующее дело.
Т. обратился с иском к администрации муниципального
образования о признании права собственности на самовольную
постройку - незавершенный строительством жилой дом готовностью 60%.
Судом установлено, что постановлением главы администрации
муниципального образования от 21 июля 1999 г. Т. был предоставлен в
аренду земельный участок под проектирование и строительство
индивидуального жилого дома и хозяйственных строений. 13 августа
1999 г. между истцом и администрацией муниципального образования
заключен договор аренды земельного участка для целей строительства
жилого дома, который зарегистрирован в комитете по земельным
ресурсам и землеустройству города. 30 июля 1999 г. управлением
главного архитектора администрации города согласован проект жилого
дома. Постановлением главы администрации муниципального образования
от 20 декабря 2007 г. продлен срок действия постановления от 21
июля 1999 г., утвержден проект границ земельного участка для
строительства индивидуального жилого дома усадебного типа и
хозяйственных построек, установлены градостроительные требования к
его использованию. Земельный участок поставлен на кадастровый учет
с разрешенным использованием - для строительства индивидуального
жилого дома усадебного типа и хозяйственных построек. В
соответствии с произведенным зонированием указанный земельный
участок находится в территориальной зоне малоэтажной жилой
застройки с земельными участками.
По состоянию на 12 июля 2012 г. на арендованном земельном
участке истцом выстроен жилой дом готовностью 60%.
Суд пришел к выводу, что возведение на указанном земельном
участке индивидуального жилого дома соответствует его целевому
использованию, истец пользовался этим земельным участком на
законных основаниях, а по смыслу ст. 222 ГК РФ право собственности
на жилой дом, возведенный гражданином без необходимого разрешения
на земельном участке, который предоставлен в аренду для
строительства жилья, может быть признано, если жилое строение
создано без существенных нарушений градостроительных и строительных
норм и правил, а его сохранение не нарушает права и охраняемые
законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью
граждан.
Установив, что истцом при возведении самовольной постройки не
допущено существенных нарушений градостроительных и строительных
норм и правил, она не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд
при изложенных обстоятельствах признал за Т. право собственности на
незавершенный строительством объект - индивидуальный жилой дом с
мансардой готовностью 60%.
При самовольном изменении первоначального объекта недвижимости
посредством пристройки к нему дополнительных помещений право
собственника может быть защищено путем признания этого права в
целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на
пристройку к первоначальному объекту недвижимости.
Рассматривая споры, вытекающие из самовольной реконструкции
помещений и строений, следует иметь в виду, что понятие
реконструкции дано в п. 14 ст. 1 ГрК РФ. Согласно указанной норме
под реконструкцией понимается изменение параметров объекта
капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей,
площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение
объекта капитального строительства, а также замена и (или)
восстановление несущих строительных конструкций объекта
капитального строительства, за исключением замены отдельных
элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие
показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления
указанных элементов.
Реконструкция объектов капитального строительства
осуществляется в порядке, установленном ГрК РФ, тогда как
возможность перепланировки и переустройства жилого помещения
предусмотрена ЖК РФ.
Положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную
реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник
новый объект (п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ и
Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22
"О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при
разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других
вещных прав"), однако не применяются в случае перепланировки,
переустройства (переоборудования) жилого помещения.
Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение
его конфигурации, требующее внесения изменения в технический
паспорт жилого помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ). Перепланировка жилых
помещений может включать перенос и разборку перегородок, перенос и
устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение
многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и
санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных
помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры
или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих
тамбуров (абз. 3 п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации
жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от
27 сентября 2003 г. N 170).
Переустройство жилого помещения представляет собой установку,
замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического,
электрического или другого оборудования, требующие внесения
изменений в технический паспорт жилого помещения (ч. 1 ст. 25 ЖК
РФ). Переоборудование жилых помещений может включать в себя
установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных
очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов,
устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных
комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и
отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для
установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной
мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового
поколения (абз. 2 п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации
жилищного фонда).
Как показывает анализ судебной практики, некоторые суды не
проводят различие между понятиями реконструкции и перепланировки
(переустройства) жилого помещения и разрешают иски граждан,
например о сохранении жилого помещения - квартиры с самовольной
пристройкой в виде балкона или лоджии, в порядке ст. 29 ЖК РФ.
Кроме того, имеются случаи ошибочного разрешения споров об
узаконивании новых помещений, созданных в процессе реконструкции:
пристроек, надстроек к жилым домам. При этом судами признавалось
право собственности на самовольные пристройки к жилому дому как на
отдельный объект капитального строительства.
Так, решением районного суда было признано право собственности
за истцами по 1/2 доли на самовольные постройки: жилую пристройку
лит. a1, пристройку лит. а2 к жилому дому.
Другим решением районного суда за истцами признано право
собственности на квартиру в порядке приватизации по 1/3 доли за
каждым, сохранено помещение пристройки в перепланированном
состоянии и признано право собственности за этими же лицами на
самовольную постройку в виде пристройки.
Однако пристройка к жилому дому либо квартире не является
самостоятельным объектом недвижимого имущества. В случае возведения
пристройки к уже существующему жилому дому, зарегистрированному на
праве собственности за гражданином, следует учитывать, что
первоначальный объект права собственности при этом изменяется, а
самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права
собственности.
При возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь
всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права
собственности, который отличается от первоначального размерами,
планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой
дом либо квартира, включающие самовольно возведенные части.
Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с
самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право
собственника может быть защищено путем признания этого права в
целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием
изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому.
В том случае, если заявлены исковые требования о признании
права собственности на такие самовольные пристройки, являющиеся
частью строения, находящегося в общей долевой собственности, к
участию в деле необходимо привлекать всех сособственников
домовладения, а в число обстоятельств, подлежащих установлению и
разрешению в таком деле, должно входить перераспределение долей
сособственников после признания права собственности на возведенную
пристройку.
Рассмотрение вопросов о перераспределении долей в праве на
общее имущество по правилам, предусмотренным п. 3 ст. 245 ГК РФ,
обусловлено в том числе необходимостью обеспечения исполнимости
судебного решения, поскольку при государственной регистрации прав
на реконструированный объект недвижимого имущества открывается
новый подраздел ЕГРП, при этом подраздел ЕГРП, связанный с ранее
существовавшим объектом недвижимости, закрывается (п. 36 Правил
ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое
имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства
РФ от 18 февраля 1998 г. N 219).
В качестве примера правильного разрешения спора
рассматриваемой категории можно привести дело по иску Б. к
администрации муниципального образования, А., Н., Р. о сохранении
жилого дома в реконструированном состоянии, признании права
собственности на самовольную постройку, признании права
собственности на долю в праве общей долевой собственности на жилой
дом.
Обращаясь в суд с иском, Б. указывал, что является
собственником 7/18 доли в праве собственности на домовладение,
расположенное на земельном участке, находящемся у сособственников в
долгосрочной аренде. В целях повышения благоустройства им
самовольно возведена пристройка к дому, что привело к увеличению
общей площади дома на 10,6 кв. м.
Решением районного суда жилой дом общей площадью 109,4 кв. м
сохранен в реконструированном состоянии. За Б. признано право
собственности на самовольно возведенную пристройку площадью
10,6 кв. м и на 389/1000 доли в праве общей собственности на дом.
Рассматривая дело в апелляционном порядке, судебная коллегия
по гражданским делам областного суда указала, в частности,
следующее.
Судом на основании исследованных доказательств, в том числе
результатов строительно-технической экспертизы и заключения ФГУЗ
"Центр гигиены и эпидемиологии", установлено, что реконструкция
жилого дома произведена истцом в соответствии со строительными
нормами и правилами, не нарушает права и охраняемые законом
интересы других лиц и не создает угрозу их жизни и здоровью,
размещение самовольного строения не противоречит документации
градостроительного зонирования территории города, произведено на
участке, предоставленном в аренду для эксплуатации домовладения.
При указанных обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о
возможности сохранения дома в реконструированном состоянии и
удовлетворении требований истца о признании за ним права на долю
(389/1000) в праве собственности на домовладение с учетом
произведенных неотделимых улучшений.
Вместе с тем судебная коллегия отменила решение суда в части
признания за Б. права собственности на самовольно возведенную
пристройку площадью 10,6 кв. м, отказав в этой части в иске,
поскольку указанная пристройка является составной частью жилого
дома, право общей долевой собственности на который принадлежит не
только истцу, но всем участникам долевой собственности, в связи с
чем отсутствовали основания для признания права собственности на
нее как на самостоятельный объект недвижимости.
Учитывая произошедшее в результате возведения истцом
пристройки изменение долей всех участников долевой собственности,
судебная коллегия изменила решение суда, определив долю каждого из
сособственников.
При рассмотрении споров, связанных с признанием права
собственности на самовольную постройку, помимо доказательств
принадлежности истцу земельного участка суду также следует
проверять соблюдение его целевого назначения.
В соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка
может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их
перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке
другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения
градостроительных и строительных норм и правил, а также требований
о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ).
В силу п. 2 ст. 260 ГК РФ на основании закона и в
установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и
иного целевого назначения, использование которых для других целей
не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком,
отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах,
определяемых его целевым назначением
Согласно подп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного
участка имеет право возводить жилые, производственные,
культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в
соответствии с целевым назначением земельного участка и его
разрешенным использованием с соблюдением требований
градостроительных регламентов, строительных, экологических,
санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Одним из признаков самовольной постройки в соответствии с ч. 1
ст. 222 ГК РФ является ее возведение на земельном участке, не
отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными
правовыми актами.
Деление земель по целевому назначению на категории, согласно
которому правовой режим земель определяется исходя из их
принадлежности к определенной категории и разрешенного
использования в соответствии с зонированием территорий и
требованиями законодательства, является одним из основных принципов
земельного законодательства (подп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).
Пунктом 1 ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации
подразделены по целевому назначению на следующие категории:
1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных
пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи,
радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения
космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного
специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и
объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли
запаса.
Земли, указанные в п. 1 указанной статьи, используются в
соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой
режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или
иной категории и разрешенного использования в соответствии с
зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения
которого устанавливаются федеральными законами и требованиями
специальных федеральных законов (п. 2 ст. 7 названного Кодекса).
Зонирование территории для строительства регламентируется ГрК
РФ, в п. 7 ст. 1 которого содержится понятие территориальных зон,
то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки
определены границы и установлены градостроительные регламенты.
Под градостроительным регламентом понимаются устанавливаемые в
пределах границ соответствующей территориальной зоны виды
разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что
находится над и под поверхностью земельных участков и используется
в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов
капитального строительства, предельные (минимальные и (или)
максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры
разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального
строительства, а также ограничения использования земельных участков
и объектов капитального строительства (п. 9 ст. 1 ГрК РФ).
Конкретные виды и состав территориальных зон указаны в ст. 35
ГрК РФ, а виды разрешенного использования земельных участков и
объектов капитального строительства - в ст. 37 указанного Кодекса.
В соответствии с положениями чч. 2, 3 ст. 37 ГрК РФ
применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды
разрешенного использования земельных участков и объектов
капитального строительства.
Изменение одного вида разрешенного использования земельных
участков и объектов капитального строительства на другой вид такого
использования осуществляется в соответствии с градостроительным
регламентом при условии соблюдения требований технических
регламентов.
Таким образом, постройка будет считаться созданной на
земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена
с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 ЗК РФ) либо
вопреки правилам градостроительного зонирования (ст.ст. 35-40 ГрК
РФ, ст. 85 ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного
населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования
земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где
находится самовольная постройка).
Правилами землепользования и застройки устанавливается
градостроительный регламент для каждой территориальной зоны
индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а
также возможности территориального сочетания различных видов
использования земельных участков (жилого, общественно-делового,
производственного, рекреационного и иных видов использования
земельных участков).
Сведения о категории земель, к которой отнесен земельный
участок, и его разрешенном использовании, в числе других сведений
об объекте недвижимости вносятся в государственный кадастр
недвижимости (пп. 13, 14 ч. 2 ст. 7 Закона РФ от 24 июля 2007 г.
N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").
Поскольку самовольное изменение разрешенного использования
земельного участка не допускается, то в тех случаях, когда
использование земельного участка, занятого самовольной постройкой,
не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным
органом отказано в его изменении, требование о признании права
собственности на самовольную постройку, возведенную с нарушением
целевого назначения земельного участка, судом не может быть
удовлетворено. Иное решение противоречило бы положениям ст. 8 ЗК
РФ, определяющей порядок отнесения земель к категориям и перевода
их из одной категории в другую.
Следует также учитывать, что вопросы изменения одного вида
разрешенного использования земельных участков на другой вид такого
использования, выдачи разрешения на условно разрешенный вид
использования земельного участка, отклонение от предельных
параметров разрешенного строительства разрешаются в порядке,
установленном ст.ст. 37, 39, 40 ГрК РФ, и решения соответствующих
органов могут быть предметом проверки суда как в порядке,
установленном положениями главы 25 ГПК РФ, так и (в случае
заявления таких требований) в порядке искового производства.
Рассмотрение указанных вопросов судом в ходе производства по делу,
связанному с легализацией самовольного строения, без установления
фактов, свидетельствующих об обращении заинтересованного лица за
соответствующим разрешением в административном порядке,
недопустимо.
Б. и А. обратились в суд с исками к Г., Р., Л., К., обществу с
ограниченной ответственностью о признании многоквартирного
трехэтажного жилого дома самовольной постройкой и его сносе,
указывая, что являются собственниками земельных участков и
расположенных на них жилых помещений. Ответчикам Г., Р. на праве
долевой собственности принадлежит смежный земельный участок,
целевым назначением которого является эксплуатация жилого дома, а
вид разрешенного использования - под индивидуальную жилую
застройку. В 2010 году ответчики снесли ветхий дом, расположенный
на указанном спорном участке, и на его месте без соответствующего
разрешения, с нарушением технического регламента,
градостроительных, строительных и иных установленных законом норм и
правил, в непосредственной близости к жилым домам истцов (4-5 м)
возвели многоквартирный трехэтажный жилой дом общей площадью
1282,7 кв. м, в результате чего в домах истцов нарушена инсоляция,
а несоответствие объекта требованиям безопасности, в том числе
пожарной, создает реальную угрозу их жизни и здоровью.
Г., Р. обратились со встречным иском к администрации города,
Б., А., в котором просили признать жилой дом многоквартирным жилым
домом, а также признать за ними право собственности на данный
объект недвижимости. Указывали, что являются правообладателями
земельного участка, расположенного в зоне многоэтажной жилой
застройки, следовательно, при возведении спорного объекта не были
нарушены градостроительные нормы и правила. Кроме того, отсутствие
разрешения на строительство не является препятствием к узаконению
постройки, так как ее сохранение не создает угрозы жизни и здоровью
граждан.
Прокурор района обратился в суд с иском в интересах
неопределенного круга лиц к Г., Р., просил признать незаконными
действия ответчиков по строительству жилого дома без наличия
соответствующего разрешения, возложить на них обязанность по сносу
спорного многоквартирного жилого дома.
Определением районного суда гражданские дела по указанным
искам были объединены в одно производство.
Решением районного суда, оставленным без изменения судом
апелляционной инстанции, исковые требования Б., А., прокурора
удовлетворены частично. На Г., Р. возложена обязанность снести
самовольную постройку в виде трехэтажного строения с техническим
этажом общей площадью 1203,4 кв. м. Встречные исковые требования
Г., Р. оставлены без удовлетворения.
При этом суд верно указал, что целевым назначением земельного
участка, на котором расположено спорное строение, является
эксплуатация индивидуального жилого дома и несмотря на
принадлежность этого участка на момент вынесения решения к зоне
многоэтажной жилой застройки, согласно правилам землепользования и
застройки городского округа, утвержденным решением городской думы,
при строительстве были нарушены требования технических регламентов,
тогда как в соответствии с ч. 3 ст. 37 ГрК РФ изменение одного вида
разрешенного использования земельных участков и объектов
капитального строительства на другой вид такого использования
осуществляется не только в соответствии с градостроительным
регламентом, но и при условии соблюдения требований технических
регламентов. Кроме того, объект возведен без получения необходимых
разрешений, с существенным нарушением градостроительных и
строительных норм и правил, в отсутствие инженерно-геологических
изысканий на возведение многоквартирного жилого дома, проектной
документации, прошедшей государственную экспертизу, без разработки
технических условий на подключение многоквартирного жилого дома к
сетям водоснабжения, водоотведения и к электрическим сетям, а также
с несоответствием минимально допустимых расстояний между
строениями, что повлияло на уровень инсоляции в соседних домах,
принадлежащих гражданам, и создает реальную угрозу жизни и здоровью
в случае возникновения пожара и разрушения спорного здания.
В другом случае определением судебной коллегии областного суда
было отказано в удовлетворении иска о признании права собственности
на незавершенный строительством объект - нежилое здание, поскольку
земельный участок, на котором произведено строительство,
предназначен для строительства и эксплуатации индивидуального
жилого дома, в то время как истцом произведено строительство
нежилого трехэтажного здания - спортивно-досугового комплекса.
Разрешение на строительство указанного объекта недвижимости истцом
получено не было.
При этом коллегией обоснованно указано, что изменение
разрешенного вида использования земельного участка в данном случае
относится к ведению местной администрации, решение которой лицо
вправе обжаловать в судебном порядке.
По делу, где одним из оснований для удовлетворения требований
о сносе многоквартирного дома явилось несоответствие разрешенному
виду использования земельного участка, судебная коллегия областного
суда правомерно отметила, что строение, обладающее признаками
многоквартирного жилого здания, возведено в зоне жилой застройки
первого типа (Ж-1), допускающей в качестве условно разрешенного
вида использования такое строительство. Вместе с тем согласно
нормативным правовым актам органов местного самоуправления,
определяющим правила землепользования и застройки населенного
пункта, условно разрешенные виды использования земельных участков и
объектов капитального строительства правообладателями земельных
участков могут быть применены только после получения специального
согласования посредством публичных слушаний. Однако изменение вида
разрешенного использования участка для строительства многоэтажного
дома в установленном порядке ко времени рассмотрения дела судом не
производилось, за инициированием подобной процедуры ответчик не
обращался.
Возведение новых построек при наличии обременении права
собственности в виде запрещения нового строительства является
основанием для признания постройки самовольной и ее сноса.
При разрешении исковых требований прокурора к К. о сносе
самовольной постройки судом было установлено, что К. является
собственником здания кафе, расположенного на земельном участке, на
котором ею возведено подсобное помещение. Данное подсобное
помещение имеет признаки самовольной постройки, поскольку
расположено на земельном участке, не отведенном для этих целей, без
получения необходимых разрешений, с существенным нарушением
градостроительных норм и правил, так как земельный участок
располагается в границах исторического центра города и объединенной
охранной зоны, правопредшественником ответчика дано охранное
свидетельство по охране и использованию памятников истории и
культуры области, зарегистрированное в качестве публичного
ограничения, согласно которому земельный участок не может
использоваться под новое строительство.
В силу ст.ст. 35, 45 Федерального закона от 25 июня 2002 г.
N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и
культуры) народов Российской Федерации" проектирование и проведение
землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных,
хозяйственных и иных работ на территории памятника или ансамбля
запрещаются, за исключением работ по сохранению данного памятника
или ансамбля и (или) их территорий, а также хозяйственной
деятельности, не нарушающей целостности памятника или ансамбля и не
создающей угрозы их повреждения, разрушения или уничтожения.
Проектирование и проведение работ по сохранению памятника и его
территорий осуществляются по согласованию с компетентными органами
власти, выполняющими функции в области охраны объектов культурного
наследия, на основании письменного разрешения.
Доказательств того, что К. спорное строение возведено на
основании разрешений и согласований с компетентными органами,
представлено не было, что обоснованно послужило одним из оснований
для принятия судом решения об отказе в иске.
(Обзор утвержден Президиумом
Верховного Суда Российской Федерации
19 марта 2014 г.)
Судебный процессоспаривает штрафы и сборы в соответствии с требованиями Строительного кодекса Нью-Йорка
В 2016 году домовладелец Квинса Джо Корсини пришел домой и обнаружил на двери лист бумаги. Это было извещение из города. Его оштрафовали на 3000 долларов за то, что он перенес голубятню со своего заднего двора на крышу и не понимал, что ему нужно разрешение на строительство. Джо был разочарован, но не остановился. Он нанял архитектора и юриста и начал работать с городом, чтобы привести курятник в соответствие. Город выдвинул ряд необоснованных требований, и через несколько месяцев Джо наконец сдался.Однако, несмотря на то, что он работал с городом, он продолжал штрафовать его. Когда он, наконец, сдался, город наложил штраф в размере 11000 долларов — все за голубятню. Что еще хуже, чтобы обжаловать штрафы, он должен был сначала выплатить их полностью. Понятно, что Джо снесли курятник и заплатили штрафы.
Ресурсы
Джо не единственный, кто стал объектом жестокого обращения со стороны строительной инспекции. В этом году город привлек почти 1 миллиард долларов в виде штрафов и конфискаций, большая часть из которых была привлечена Департаментом строительства.В следующем году город планирует увеличить эту сумму еще на 150 миллионов долларов. Это можно сделать только за счет увеличения количества проверок и штрафов.
Хотя Джо мог снести курятник, он еще не закончил борьбу с городом. Сегодня он сотрудничал с Институтом правосудия, некоммерческой юридической фирмой, представляющей общественные интересы, чтобы подать в суд на город и положить конец его неконституционной программе по заманиванию владельцев собственности в ловушку византийской системы разрешений и штрафов, от которой немногие могут избежать.
«Строительный кодекс Нью-Йорка рассматривает обычных домовладельцев как источник дохода, регулярно налагая огромные штрафы за незначительные нарушения», — сказал Билл Маурер, старший юрист Института юстиции.«Невинная ошибка не должна стоить домовладельцу десятков или даже сотен тысяч долларов штрафов. Городская система настолько настроена против владельцев небольшой собственности, что немногие могут спастись невредимым ».
Ежегодно Департамент строительства города Нью-Йорка (DOB) выдает тысячи штрафов и штрафов за нарушения городских норм и правил, которые являются длинными, сложными и содержатся в трех разных источниках. Некоторые из этих нарушений выдаются крупным разработчикам за серьезные проблемы.Никто не отрицает, что город должен защищать общественную безопасность, применяя свой строительный кодекс в отношении небоскребов и других крупных застроек, но все большее количество билетов нацелено на обычных домовладельцев, которые внесли несущественные изменения в свою собственность. По многим из этих билетов владельцы собственности не могут выступить в защиту, и отсутствует процесс обжалования. У них есть один вариант: заплатить. В отношении других билетов, таких как билет Джо, владелец собственности может защищать себя, но он не может обжаловать решение в административном апелляционном процессе, а затем в суде, не уплатив предварительно все наложенные городскими штрафами.Эта система не только оскорбительна и несправедлива; это также неконституционно.
Штрафы и сборы, собранные в рамках этого процесса, идут в пользу Общего фонда города, создавая стимул для наложения максимальных штрафов независимо от того, представляет ли нарушение угрозу безопасности или может ли владелец собственности заплатить.
«Я не могу поверить, что Департамент строительства может просто наложить штрафы без какого-либо надзора», — сказал Джо. «А штрафы, которые я мог обжаловать, я даже не мог сделать, не заплатив тысячи долларов.Эта система создана для наказания домовладельцев и рассчитана на то, чтобы вымогать каждый доллар за безобидные вещи ».
Департамент строительства не выше Конституции. Когда он налагает штрафы и сборы на владельцев собственности, у владельцев должна быть реальная возможность быть выслушанными беспристрастным судьей без обременительного условия уплаты всего аванса. Эта защита является основой надлежащей правовой процедуры и особенно важна, когда штрафы создают финансовый стимул для Департамента строительства, чтобы накапливать штрафы, как это было с Джо.
«Конституционная гарантия надлежащей правовой процедуры для лишения собственности защищает именно то, что DOB делает с ничего не подозревающими домовладельцами по всему Нью-Йорку», — заявила прокурор IJ Дайана Симпсон. «Иск Джо направлен на то, чтобы положить конец роли DOB в качестве полицейского, судьи и присяжных в соответствии с городскими строительными нормами. Это обеспечит сосредоточение внимания города на реальных угрозах общественной безопасности, вместо того, чтобы нацеливаться на мелких домовладельцев, не имеющих ноу-хау или ресурсов для борьбы с драконовской системой города, которая наполняет его собственную казну.”
Институт правосудия — национальная юридическая фирма, выступающая за свободу, и главный защитник прав частной собственности в стране, включая судебные иски против неконституционных выселений Нью-Йорка «без вины», неконституционной практики применения кодекса в Пагедейле, штат Миссури, и известных злоупотреблений в области прав собственности в Нэшнл-Сити, Калифорния.
В отношении города, где владелец собственности полагался на неправильное разрешение на строительство, заявлено о возмещенииубытков: Foster Swift
Если муниципальные чиновники пытаются определить, как поступить с неправильно выданным разрешением на строительство, они должны принять во внимание недавнее дело Апелляционного суда штата Мичиган, Калкман против города деревни Дуглас и Ковал, .В деле Kalkman суд вынес решение в пользу владельца собственности, который полагался на разрешение на строительство, выданное муниципалитетом деревни Дуглас, даже несмотря на то, что разрешение на строительство было выдано ненадлежащим образом.
Перед началом строительства владелец недвижимости получил разрешение на зонирование от администратора зонирования. На основании этого разрешения владелец недвижимости начал строительство своего жилого дома и потратил 65 000 долларов до того, как городские власти выпустили приказ о прекращении работ. Городские власти издали приказ о прекращении работ, поскольку строительство якобы нарушало Постановление о зонировании города, а именно правила, регулирующие сбои во дворе дома.Несмотря на то, что владелец собственности никогда не запрашивал отклонение, городской совет по зонированию провел слушание и отклонил отклонение.
Владелец собственности подал в суд на городские власти, утверждая, что он имел законное право на строительство в соответствии с разрешением, выданным до прекращения работы, и городское постановление об остановке работ лишило его возможности пользоваться его собственностью.
Суд первой инстанции согласился с собственником имущества. Суд пришел к выводу, что владелец собственности имел законное право на разрешение на строительство, и постановление о прекращении работ было временным изъятием.Суд первой инстанции также присудил владельцу собственности компенсацию в размере 178 903 доллара США.
В апелляции городские власти заявили, что требование владельца собственности должно быть отклонено, поскольку он не исчерпал свои административные средства правовой защиты. Обычно владелец собственности должен исчерпать административные средства правовой защиты, прежде чем подавать иск против города в окружной суд. Есть исключение, когда очевидно, что дальнейшее административное производство будет бесполезным. В этом случае от владельца собственности не требовалось добиваться отклонения для завершения своего иска.Суд подробно рассмотрел рассматриваемые постановления о зонировании, а также обычную практику и исполнение городских властей. В конечном итоге Суд постановил, что попытка владельца собственности получить компенсацию была бы тщетной; Таким образом, гражданин мог подать иск напрямую в окружной суд, не исчерпывая свои административные средства правовой защиты.
Кроме того, Апелляционный суд подтвердил решение суда первой инстанции о том, что городским властям было справедливо воспрепятствовано вмешиваться в строительство собственником недвижимости.Справедливое препятствие возникает, когда:
- сторона путем представления, признания или молчания, намеренно или по небрежности побуждает другую сторону поверить предполагаемым фактам,
- другая сторона обоснованно полагается и действует на этом убеждении, а
- другая сторона будет ущемлена, если первой стороне будет разрешено отрицать существование этих предполагаемых фактов
Суд постановил, что городские власти выдали разрешение на строительство, и владелец собственности изменил свое положение, потратив приблизительно 65 000 долларов США, полагаясь на эту цель. .
Апелляционный суд также согласился с тем, что приказ о прекращении работы представляет собой временное изъятие и присудил компенсацию за ущерб. Однако Апелляционный суд не согласился с судом первой инстанции относительно условий изъятия. Таким образом, суд вернул дело в суд для определения компенсации ущерба.
Последствия неполучения разрешения на строительство
Флорида и все штаты США используют систему уведомления округов и городов о предстоящих строительных проектах. В каждом штате есть свои правила, определяющие, когда требуется разрешение, в зависимости от размера и масштабов проекта.Разрешение информирует местное правительство или правительство штата и действует как инструмент мониторинга. Процесс дает агентству возможность прокомментировать строительный проект. Местные и государственные органы используют эту возможность для дальнейшего расследования строительства с целью защиты людей от ремонта, пристройки или нового строительства, которые нарушают строительные нормы и правила и могут быть опасны для жизни и имущества. Разрешение можно получить для строительства жилых или коммерческих объектов.Во Флориде отказ от получения разрешения на строительство там, где оно требуется, является нарушением закона.
Требование разрешения Флориды
Закон Флориды требует, чтобы подрядчики и владельцы получали разрешение на строительство в любом случае, когда сооружение возводится или изменяется. Таким образом, разрешение требуется, если владелец собственности планирует построить, расширить, отремонтировать, переместить, снести, изменить размещение или структуру здания. Список случаев, когда необходимо разрешение, охватывает широкий спектр строительных изменений, однако требование разрешения не ограничивается зданиями.Они также включают в себя механические, электрические и другие системы, позволяющие заполнять помещения. Таким образом, разрешения на строительство требуются, если владелец планирует установить, изменить, отремонтировать, удалить, преобразовать, заменить любые электрические, механические или водопроводные системы, при условии, что план разрешен Строительным кодексом Флориды.
Штрафные последствия
Неполучение разрешения до начала проекта может повлечь за собой штраф. Сборы установлены в разделе 109 Строительного кодекса Флориды, как это разрешено в Законе Флориды 553.80. Обычно взимаемый сбор в два раза превышает обычный разрешительный сбор. С подрядчика, нарушившего второй или третий раз, будет взиматься плата, которая в три или четыре раза превышает плату за обычное разрешение. Очевидно, что если у подрядчика есть несколько нарушений, более вероятно, что государство или местное правительство будут заинтересованы в дальнейшем расследовании строительного проекта. Это приведет к неизбежным задержкам строительства и возможным судебным разбирательствам.
Последствия, связанные со страхованием
Страхование строительства и получение разрешений идут рука об руку.А страховая компания не готова предоставить страховое покрытие, если штат, в котором расположен проект, не дал «зеленый свет». Большинство страховщиков потребуют, чтобы подрядчик предоставил доказательство разрешения на строительство до того, как будет предоставлено доказательство страхования. Действующее разрешение, в свою очередь, сохраняет действие страховки. Без разрешения более чем вероятно, что несчастный случай, произошедший на территории проекта, не будет застрахован застройщиком.
Ваш поверенный по строительному праву Флориды
Вы думаете о начале строительства? Первый шаг — нанять опытного юриста по строительному праву, который проконсультирует вас по законам Флориды о разрешениях на строительство.Адвокат Брендан А. Суини — опытный адвокат по строительному праву с многолетним опытом консультирования по вопросам разрешения на строительство. Свяжитесь с нами для консультации.
Ресурс:
flsenate.gov/Laws/Statutes/2011/553.80
Legal Relief for Construction-Related Drainage IssuesОт Суини Лоу, Пенсильвания | Опубликовано 6 февраля 2019
Доверие строительного инспектора к работе не освобождает подрядчика от ответственности
Работа с одобрением строительного инспектора
Не освобождает
Подрядчика от ответственности
По
Уильям К.Ласт, младший
Эта статья является ответом на недавний запрос о том, кто несет ответственность за стоимость исправления работ, не соответствующих нормам, которые были одобрены строительным инспектором в ходе строительства. Вкратце, каковы обязанности подрядчика в отношении соблюдения строительных норм и правил и каковы обязанности строительной инспекции по утверждению работ, которые не соответствуют нормам?
В то время как ответы на вопросы, касающиеся инспекторов строительства, не особо сложны, обязанности подрядчиков более сложны.
Государственный служащий освобожден от ответственности
За одобрение работы, не соответствующей нормам Кодекса
В прецедентном праве Калифорнии четко установлено, что строительный инспектор может сознательно и намеренно одобрить работу, не соответствующую нормам, без каких-либо обязательств перед владельцем здания и / или подрядчиками. Законы Калифорнии предусматривают, что государственные организации и сотрудники обладают иммунитетом от ответственности за определенные типы действий или бездействий. Государственные организации, как правило, освобождены от ответственности, за исключением случаев, предусмотренных законом.Точно так же государственная организация имеет иммунитет, если государственный служащий освобождается от ответственности. Конкретный закон делает государственных служащих защищенными от травм в результате их дискреционных действий. Одобрение или неодобрение работы строительным инспектором является таким дискреционным действием. Независимо от этого, существует специальный закон, освобождающий государственные организации от ответственности за утвержденные планы или проект работ по благоустройству государственных земель.
Государственный служащий может нести ответственность, если требуемое действие или бездействие касается министерской задачи или если имеется нарушение обязательной обязанности.Например, отказ в выдаче разрешения на строительство при определенных обстоятельствах может повлечь за собой ответственность. Точно так же выдача разрешения на строительство нелицензированному подрядчику повлекла за собой ответственность, поскольку это нарушает обязательную обязанность не выдавать разрешения нелицензированным подрядчикам.
Однако государственные организации и их сотрудники имеют дополнительный иммунитет от других форм гражданской ответственности. Например, государственные учреждения освобождаются от ответственности за мошеннические действия или небрежное введение в заблуждение государственных служащих.Хотя государственный служащий может нести личную ответственность за мошенничество или коррупцию, он или она не несет ответственности за умышленное непроведение проверки собственности.
Ответственность подрядчика за работы, не соответствующие нормам Кодекса
Хотя государственное учреждение или должностное лицо не подвержено такой ответственности, у подрядчика мало юридических аргументов, если таковые имеются, чтобы избежать ответственности. Подрядчик может нести ответственность, даже если он полностью соблюдает планы и спецификации, не соответствующие нормам.
Чтобы получить лицензию, подрядчик должен продемонстрировать знания и опыт, необходимые для безопасности и защиты населения.Такие знания включают требования строительных норм. Как только подрядчик получает лицензию, закон Калифорнии требует, чтобы подрядчик завершил свою работу надлежащим образом. Например, подрядчик, который умышленно отступает от принятых торговых стандартов (т.е. от хорошего и качественного строительства) или игнорирует планы и спецификации, нарушает требования раздела 7109 Кодекса бизнеса и профессии Калифорнии. Аналогичным образом, подрядчик, который намеренно или намеренно игнорирует государство или местные строительные нормы и правила нарушают требования раздела 7110 Кодекса бизнеса и профессии Калифорнии.Как следствие, подрядчик может быть привлечен к дисциплинарной ответственности Государственным лицензионным советом подрядчиков.
Несмотря на требования закона о лицензии подрядчика, правовая основа для такой ответственности обычно носит договорный характер. Почти каждый строительный контракт включает пункт, обязывающий подрядчика выполнить контракт на объем работ в соответствии со всеми применимыми строительными нормами и требованиями строительного инспектора. Такой язык может иметь следующий вид:
«Подрядчик соглашается на рассмотрение и на условиях, изложенных ниже, предоставить и транспортировать за свой счет и за свой счет всю рабочую силу, материалы, инструменты, инвентарь, оборудование, строительные леса, разрешения, электроэнергию, налоги с продаж и другие налоги. , сборы, расходные материалы, оборудование, подъем, транспортировка, контроль, координация, связь, образцы, рабочие чертежи, хранение и все другие вещи, необходимые для выполнения и полной отделки в соответствии с основным контрактом первоклассным и качественным образом, и к полному удовлетворению и одобрению Подрядчика, без каких-либо залогов и требований со стороны рабочих, материальных людей, поставщиков и субподрядчиков, и в соответствии во всех отношениях со всеми применимыми федеральными, государственными, окружными и муниципальными законами, постановлениями, правила и положения , следующие работы и все связанные с ними работы.”
Пункты, аналогичные вышеприведенным, предназначены для того, чтобы переложить риск обеспечения соответствия работ строительным нормам и правилам с архитектора и владельца на подрядчика.
Однако другие контракты стандартной формы не требуют, чтобы подрядчик удостоверился в том, что планы и спецификации соответствуют применимым законам, законам и постановлениям. Но они требуют, чтобы подрядчик уведомил владельца, если обнаружены нарушения применимых законов и постановлений (например, см. Документ AIA A201-1997, раздел 3.2)
СудыКалифорнии постановили, что такие договорные положения в сочетании с законами о лицензировании обязывают подрядчика проверять планы и спецификации на предмет соответствия строительным нормам. Например, в деле Howard J. White v. Varian Associates (1960) 178 Cal. Приложение. 2 nd 348, суд постановил, что подрядчик не имеет права на дополнительные
Стоимость установки чугунной канализационной трубы взамен глиняной, предусмотренной техническими условиями.По постановлению города Пало-Альто требуется чугунная труба. Контракт содержит четкое положение: «Последний Сантехнический Кодекс города Пало-Альто настоящим становится частью данной спецификации для минимальных требований…. Подрядчик должен предоставить без какой-либо дополнительной оплаты любые дополнительные материалы и рабочую силу, когда это требуется в соответствии с требованиями эти правила и положения….
В предыдущих статьях, написанных этим автором, обсуждалась подразумеваемая владельцем гарантии полноты планов и технических характеристик.Случаи, касающиеся подразумеваемой гарантии, также обязывают подрядчика изучить планы и спецификации и сообщить владельцу, если он обнаружит какие-либо неточности в планах и спецификациях. Однако суды также постановили, что обязанность подрядчика проверять планы и спецификации на предмет соответствия нормам не является неограниченной. В одном случае апелляционный суд постановил, что если проблемы с кодексом не могут быть обнаружены после разумного анализа планов и спецификаций, подрядчик имеет право возместить дополнительные затраты на строительство конструкции, чтобы она соответствовала требованиям строительных норм.По сути, обязанности подрядчика по рассмотрению планов и спецификаций основаны на знаниях и опыте, которые разумный подрядчик демонстрирует при аналогичных обстоятельствах.
Тот факт, что планы и спецификации были подготовлены архитектором, не обязательно освобождает подрядчика от проверки планов и спецификаций на соответствие нормам. Однако, если они были подготовлены архитектором и / или инженером, суды будут менее склонны требовать от подрядчика высоких стандартов при обнаружении нарушений кодекса.Дополнительные факторы, которые должен учитывать суд, включают характер и сложность проекта.
Приведенный выше анализ основан на контрактных обязательствах подрядчика. Кроме того, подрядчик может понести деликтную ответственность за исправление небрежного исполнения. Обсуждение применения теории ответственности за халатность к работе, не соответствующей нормам кодекса, является сложной и развивающейся областью права. Из-за ограниченного объема этой статьи нижеследующее обсуждение теории ответственности за халатность предназначено только для того, чтобы обратить внимание читателя на проблему.
По сути, если качество работы подрядчика не соответствует стандарту обслуживания и это плохое качество приводит к повреждению владельца, владелец может взыскать этот ущерб с подрядчика на основе теории ответственности по небрежности. Как правило, строительные нормы и правила устанавливают минимальные стандарты качества работы подрядчика. Стандарт ухода также может быть установлен требованиями планов и спецификаций. Потенциальные истцы и ответчики в теории ответственности по небрежности, основанной на работе, не соответствующей кодексу, могут быть разными.
Однако, если подрядчик по незнанию строит конструкцию, полагаясь на планы и спецификации, подготовленные архитектором и / или инженером, которые содержат нарушения кодекса, подрядчик должен попытаться получить компенсацию от архитектора и / или инженера.
Заключение
Очевидно, что подрядчики могут рассчитывать на выдачу разрешения на занятие строительным инспектором в качестве защиты для работ, не соответствующих нормам. Столь же ясно, что публичная организация не несет ответственности за одобрение работы, не соответствующей кодексу.
Обязанность подрядчика соблюдать строительные нормы и правила основывается на законах подрядчика о лицензировании, контракте и стандартах качества изготовления. Подрядчик может попытаться переложить свои обязательства по планам, совместимым с кодексом, на владельца и архитектора. Тем не менее, подрядчик должен практиковать проверку планов и спецификаций на соответствие нормам до заключения контракта.
Если подрядчик обнаруживает неточности и ошибки в планах и спецификациях, которые являются нарушениями кодекса, он должен немедленно уведомить об этом владельца.Если ошибки и неточности обнаруживаются после начала работы, подрядчик все еще может утверждать, что дополнительные расходы, необходимые для приведения работы в соответствие, являются обязанностью владельца, если разумный подрядчик не обнаружил бы ошибок.
Эта статья, © 2001, была написана Уильямом К. Ластом младшим. Г-н Ласт — юрист, специализирующийся на строительном праве более 20 лет.Последний имеет калифорнийские лицензии «A» и «B». С ним можно связаться по телефонам 415-764-1990 или 650-696-8350. Ряд его прошлых статей можно найти на его веб-сайте (lhfconstructlaw.com). Этот бюллетень публикуется периодически, чтобы предоставить общую информацию по текущим правовым вопросам. Статьи не предназначены для замены совета юриста по конкретной проблеме. Если у вас есть конкретный юридический вопрос или вам нужна юридическая консультация, вам следует обратиться к адвокату.
нарушений Строительного кодекса | Адвокат по строительным спорам Далласа
Когда вы нанимаете строительную компанию для строительства вашего предприятия или дома своей мечты, вы ожидаете, что конечный результат пройдет проверку строительных норм.Любые нарушения могут задержать развитие вашего бизнеса или дату вашего въезда.
Еще хуже, если нарушение строительных норм не обнаруживается во время осмотра и приводит к поломке позже, что вы делаете? Как владелец собственности, вы можете нести ответственность, если в результате этого инцидента кто-то пострадал. Также из-за нарушения могут возникнуть проблемы со страховкой. Вам нужен опытный адвокат, который поможет привлечь к ответственности строительную компанию.
Строительные дефекты могут быть чреваты осложнениями.Компания Hubble & Pistorius обладает более чем 25-летним опытом ведения сложных судебных разбирательств. Мы хорошо знакомы с законами и строительными нормами Техаса. Наши юристы работают оперативно и эффективно, чтобы довести ваше дело до успешного разрешения.
По следам ответственности
Судебный процесс по строительству может быть очень сложным из-за большого количества сторон, которые могут нести ответственность за проблему. Генеральные подрядчики нанимают субподрядчиков для завершения части проекта.Субподрядчики закупают оборудование и материалы у поставщиков, которые покупают их у производителей. Поиск сторон, ответственных за сбой, требует времени, работы и знаний.
Наши адвокаты лично участвуют в вашем деле. Это подробное знание вашей ситуации и связанных с ней проблем помогает им построить убедительные доводы. Мы верим в эту преданную трудовую этику и знаем, что это часть того, что помогает нам продолжать нашу традицию победы.
Наша фирма занималась многими проблемами нарушения строительных норм, в том числе:
- Нарушение правил электротехники
- Нарушение правил сантехники
- Нарушение норм кровли
- Разрушение фермы
- Нарушения структурного кодекса
- Нарушение кода доступа
- Нарушения Газового кодекса
- Нарушение энергетического кодекса
- Нарушение кодов лифта
- Нарушение международного жилищного кодекса
- Нарушение международного пожарного кодекса
- Нарушения коммерческого кодекса
Свяжитесь с нами по поводу вашего правового вопроса
Вы можете связаться с нами в Далласе по телефону 214-361-1262 и в Остине по адресу Contact, или вы можете написать нам по электронной почте, чтобы назначить бесплатную консультацию.Мы обслуживаем клиентов в любой точке штата Техас.
Лучшие судебные процессы на Гавайях — Адвокаты в области землепользования и зонирования
Судебный процесс по землепользованию широко описывает как апелляцию на местном уровне в отношении решений о зонировании или отказов в разрешении в рамках муниципального или окружного правительства, так и пересмотр таких местных решений в судах штата и федеральных судах. Такие решения влияют на все, от расширения навеса до бокового двора до утверждения зонирования коммерческой застройки стоимостью 100 миллионов долларов.Во многих штатах решения об административных разрешениях и толкование постановлений о зонировании местными должностными лицами обжалуются в Совет по регулированию, который также определяет, должны ли допускаться отклонения от требований местных постановлений. В зависимости от штата и местного самоуправления, другие типы решений могут быть обжалованы на более низком административном уровне или уровне правления в Совет по регулированию или в выборный орган (Совет старейшин, городской совет, окружная комиссия и т. Д.), Например, отклонения планов подразделения. , разрешения на специальное использование, разрешения на строительство, местные экологические разрешения, отклонения и эстетические стандарты зонирования.Исторические районные комиссии (или одноименные советы, занимающиеся районами, имеющими один или несколько типов исторического статуса) обычно заслушивают апелляции от владельцев собственности, чьи просьбы о внесении определенных структурных изменений были отклонены.
Некоторые решения местных органов власти носят административный характер и предполагают объективное определение того, соответствует ли приложение нормативным актам. Выборный орган обычно принимает законодательные решения, используя широко предоставленные полномочия для рассмотрения вопросов по своему усмотрению.Квазисудебные решения, более распространенные среди советов по регулированию, но также применяемые на уровне выборных органов в некоторых штатах, предполагают применение процедур зала суда для контроля типов рассматриваемых доказательств, чтобы совет надлежащим образом делал выводы о фактах и заключения закона.
Как правило, все решения местных органов власти могут быть обжалованы в государственных судах после того, как местные апелляции исчерпаны. Федеральные суды редко заслушивают решения о землепользовании, если это не связано с конституционным вопросом.
Строительный закон — Graves Dougherty Hearon & Moody
Строительный процесс
Наша фирма предоставляет широкий спектр судебных услуг по многочисленным спорам, связанным со строительством. Фирма рассматривала претензии, связанные с горизонтальным и вертикальным строительством, включая коммерческие и жилые здания, дома на одну семью, дороги, шоссе, ветряные электростанции, системы электропередачи, трубопроводы большого диаметра, а также коммерческие и жилые подразделения.
Фирма представляла клиентов в сфере строительства в досудебном разрешении споров, арбитражных разбирательствах, а также в судебных процессах штата и федеральных судах. Суммы разногласий варьируются от десятков тысяч долларов до десятков миллионов долларов. Юристы Graves Dougherty занимались строительными и проектными спорами, в которых участвовали:
- Конструктивно-фундаментное проектирование и строительство
- Проектирование и строительство ограждающих конструкций (включая кровлю и облицовку наружных стен)
- Высотные, коммерческие, гостиничные и жилые постройки
- Подразделение проектирования и строительства (в т.ч. гражданское)
- Машиностроение и строительство механических систем
- Проникновение воды и плесень
- Дороги, мосты и транспортные системы
- Проектирование и строительство трубопроводов большого диаметра
- Ветровые электростанции и системы передачи энергии
- Дренаж и подтопление
- Различные государственные и регулирующие органы
- Платежные облигации
- Гарантийные обязательства
- Толкование / исполнение договоров
- Взыскание и требования закона и конституции о залоге (как совершенствование, так и удаление)
СТРОИТЕЛЬСТВО Транспорт и развитие
Юристы Graves Dougherty представляют клиентов по широкому спектру документации по строительным сделкам, вопросам развития и корпоративным вопросам.Опыт репрезентативной строительной сделки и девелопмента включает:
- Подготовка, переговоры и обзор строительных, девелоперских, коммунальных, архитектурных, инженерных и других контрактов и соглашений, касающихся всех аспектов процесса строительства и развития.
- Обзор и согласование договоров страхования для обеспечения надлежащей страховой защиты во время и после процесса строительства.
- Получение разрешений на застройку, разрешений на условное использование, разрешений на строительство, разрешений на подписи, лицензий на доступ, разрешений на проезды и других строительных работ, разрешений и согласований для многочисленных коммерческих и жилых проектов.
- Решение экологических проблем, таких как выдача разрешений и восстановление, профессиональная ответственность при экологической оценке, ответственность за реагирование, управление ливневыми водами, соблюдение законодательных норм (CERCLA, Закон о чистой воде, Закон о исчезающих видах, RCRA) и экологическая ответственность.