Главная
Судебная практика по земельному праву: Судебная практика по земельным делам и недвижимости

Судебная практика по земельному праву: Судебная практика по земельным делам и недвижимости

Обзор правовых позиций Экономколлегии ВС РФ по земельному праву за 1-й квартал 2022 года

В январе-марте 2022г. были приняты следующие определения Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ, касающиеся проблематики земельного права.

Определение СКЭС ВС РФ от 27.01.2022 № 310-ЭС21-18164

1. Обстоятельства дела:

Постановлением Администрации Заокского района Тульской области установлен публичный сервитут в отношении земельных участков, принадлежащих на праве собственности Ассоциации собственников недвижимости «Велегож», в целях прохода/проезда жителей села Велегож к своим земельным участкам. Обремененные сервитутом участки Ассоциации фактически являются улично-дорожной сетью, через которую должен осуществляться доступ к земельным участкам физических лиц.

Ассоциация обратилась к Администрации с иском об установлении соразмерной платы за сервитут.

Арбитражный суд Тульской области утвердил мировое соглашение между Администрацией и Ассоциацией, согласно которому Администрация обязалась прекратить публичный сервитут.

2. Позиция нижестоящих судов:

Арбитражный суд Центрального округа прекратил производство по кассационным жалобам граждан Холмогорова С.В., Белокопытовой Е.А.и др. в связи с недоказанностью нарушения их прав и законных интересов принятым судебным актом.

3. Позиция ВС РФ:

Публичный сервитут в целях прохода/проезда устанавливается в интересах неопределенного круга жителей определенной территории, в связи с чем они вправе обжаловать судебные акты, связанные с прекращением публичного сервитута.

4. Комментарий:

Указанный спор, очевидно, является следствием неурегулированности вопроса о статусе дорог общего пользования в коттеджных поселках, которые не подпадают под действие Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества» (в коттеджных поселках вид разрешенного использования земельных участков – для ИЖС, т.е. эти участки не являются садовыми или огородными).

В настоящее время Федеральным законом от 30. 12.2021 № 476-ФЗ введено правовое регулирование коттеджных поселков, предусматривающее, в том числе, возникновение права общей долевой собственности собственников жилых домов на объекты общей инфраструктуры поселка, включая дороги. Однако данное регулирование распространяется лишь на те поселки, которые будут построены: а) после 01.03.2022г., б) с привлечением денежных средств граждан на стадии строительства. Ранее созданных коттеджных поселков и будущих поселков, которые будут строиться без привлечения средств граждан (продажа участков с готовыми домами), данное регулирование формально не касается.

На мой взгляд, в отношении таких («оставшихся за бортом») коттеджных поселков требуется, как минимум, принятие нормы, аналогичной ч. 5 ст. 24 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ, согласно которой «правообладатели земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, вправе использовать земельные участки общего назначения для прохода и проезда к своим участкам свободно и без взимания платы; никто не вправе ограничивать доступ правообладателей земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, к таким земельным участкам».

Пока эта проблема не решена, собственникам участков приходится выкручиваться кто во что горазд – кто-то обращается с исками об установлении частных сервитутов, кто-то оспаривает отказы местных администраций в установлении публичного сервитута, кто-то обращается с негаторными исками. Независимо от избранного способа защиты, несложно угадать, сколько времени, материальных и моральных ресурсов занимает подобный спор (особенно если предположить, что проблема с проездом не надуманная, и у собственников участков действительно нет доступа к своим участкам на протяжении всего периода рассмотрения спора). Впоследствии возместить свои издержки, включая расходы на юристов, в суде общей юрисдикции, может быть весьма непросто.

Подобный ход вещей вполне устраивает владельцев инфраструктуры коттеджных поселков и даже мотивирует их ограничивать доступ на территорию поселка отдельных жильцов, которые не уплачивают взносы (установленные управляющей компанией этого же владельца). Нарушается право собственности гражданина на земельный участок? Ради бога – пусть обращается в суд за защитой своих прав; при одной мысли о судебном процессе длиной в 6-9 месяцев (с экспертизой дольше) и невосполнимых тратах на адвоката многие несогласные с политикой управляющей компании быстро примут навязываемые правила игры.

Поэтому, конечно, ВС РФ абсолютно прав, признав наличие у граждан, в интересах которых установлен публичный сервитут (тем более, установленного на основании судебного акта, ранее принятого по их требованию), права на оспаривание решения суда. Все остальные возможные доводы (сервитут установлен для неопределенного круга лиц, а не конкретно заявителей; в случае отмены сервитута заинтересованные граждане вправе оспаривать распоряжение об отмене и т.д.) – это кабинетный подход, который нарушает права граждан.

Определение СКЭС ВС РФ от 01.02.2022 № 309-ЭС21-17228

1. Обстоятельства дела:

ООО «Результат» (застройщик) возводило в г. Уфе торгово-сервисный комплекс на основании договора аренды земельного участка и разрешения на строительство. Однако на дату истечения срока действия договора аренды (2017г.) объект не был введен в эксплуатацию. Незадолго до истечения срока действия договора в ЕГРН было зарегистрировано право собственности Застройщика на 5 объектов незавершенного строительства степенью готовности 10%. Учитывая наличие на участке не завершенных строительством объектов, земельный участок был повторно предоставлен застройщику на 3 года для завершения строительства (пп. 10 п. 2, п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ).

Впоследствии Общество ввело построенный объект в эксплуатацию (однако право собственности, как можно понять из фабулы спора, на здание зарегистрировано не было).

Вместе с тем, после ввода объекта в эксплуатацию у Администрации г. Уфы возникли сомнения, что на дату продления договора аренды земельного участка имевшийся результат строительных работ не мог быть квалифицирован как объект незавершенного строительства, что якобы подтверждалось определенными актами осмотра.

На основании изложенного Управление земельных и имущественных отношений администрации г. Уфы обратилось в суд к застройщику с иском о признании отсутствующим его права собственности на объекты незавершенного строительства.

2. Позиция нижестоящих судов:

Суд первой инстанции по результатам судебной экспертизы пришел к выводу о том, что на дату регистрации Обществом права собственности на спорные объекты работы по возведению фундамента были завершены, поэтому объекты могли быть квалифицированы как недвижимое имущество (п. 38 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25). Кроме того, суд отметил, что на дату рассмотрения спора объект введен в эксплуатацию.

Суд апелляционной инстанции, поддержанный судом кассационной инстанции, по итогам оценки доказательств пришел к обратному выводу о том, что на дату заключения второго договора аренды объект представлял собой бетонную подготовку под фундаменты и не мог являться недвижимым имуществом, в связи с чем удовлетворил иск. Последующее завершение строительных работ, по мнению судов, правового значения для данного спора не имело.

3. Позиция ВС РФ:

Во-первых, ВС РФ указал на нарушения при оценке доказательств, допущенные судом апелляционной инстанции, которые привели его к ложному выводу о том, что спорный объект не являлся недвижимой вещью (в данной части абстрактная правовая позиция как таковая отсутствует).

Во-вторых, в определении отмечено, что поскольку в настоящее время выдано разрешение на ввод в эксплуатацию, то из изложенного с необходимостью следует и тот факт, что спорный фундамент на дату рассмотрения спора также возведен в полном объеме.

Наконец, — и это самое главное, — ВС РФ указал на непоследовательность действий Администрации, которая в лице своих различных отделов в течение длительного времени оформляла всю необходимую разрешительную документацию (продление договора аренды на 3 года, разрешение на ввод в эксплуатацию и т.д.), а после завершения строительства обратилась с иском об оспаривании права на фундаменты построенных объектов. Со ссылкой на постановление КС РФ от 22.06.2017 № 16-П («дело Дубовца А.Н.») ВС РФ счел подобное поведение Администрации не соответствующим принципам правовой определенности и поддержания доверия граждан к закону и действиям государства.

 

4. Комментарий:

Ключевым аспектом для понимания фабулы дела является то обстоятельство, что земельное законодательство допускает «продление срока аренды для строительства» (если точнее – предоставление земельного участка для завершения строительства на срок 3 года) лишь при условии наличия на земельном участке объекта незавершенного строительства (пп. 10 п. 2, п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ). Предполагается, что если за первоначальный срок аренды застройщик не успел осуществить даже возведение фундамента (что в силу п. 38 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 является необходимым условием объекта незавершенного строительства), то такой застройщик не достоин еще одного шанса получить землю для осуществления строительства.

Можно предположить, что намерения Администрации заключались в том, чтобы на основании судебных актов о признании отсутствующим права собственности на объекты незавершенного строительства потребовать признания ничтожным договора аренды, заключенного на срок 3 года для завершения строительства, а затем – признания построенного объекта самовольной постройкой на этом основании. Такой исход событий вполне вписывался бы в типичный сценарий войны местной администрации с «коммерсами», которые в какой-то момент перестали в чем-то удовлетворять публичный орган власти. По крайней мере, другого объяснения действиям Администрации найти сложно.

Вместе с тем, в таком случае любопытно отметить, что этот план мог бы встретить определенные препятствия и в том случае, если бы ВС РФ не взял на пересмотр данное дело.

Так, несмотря на прямое указание закона, судебная практика заняла более «демократический» подход к продлению арендных отношений, признавая необходимость заключения нового договора аренды с учетом конкретных обстоятельств дела и при отсутствии объекта незавершенного строительства, если арендатор успел совершить действия, направленные на строительство объекта (постановление Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 № 8985/08, определение СКЭС ВС РФ от 08.02.2017 № 304-ЭС16-6168[1]) – например, если снесены ветхие объекты на участке, заключены договоры на инженерные изыскания, предпроектные работы, получены техусловия, разрешение на строительство и т.д. Тем более, не имеет значения для реализации права застройщика на завершение строительства факт отсутствия объекта незавершенного строительства на кадастровом учете (при его фактическом наличии) – определения СКЭС ВС РФ от 14. 06.2017 № 304-ЭС16-20773, от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608, от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338).

Кроме того, в судебной практике имеется позиция, согласно которой признание договора аренды земельного участка недействительным не влечет вывод о самовольности постройки, возведенной до момента признания такого договора недействительным (определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 13.05.2015 N 32-КГ15-3).

Поэтому даже в случае если Администрации удалось бы выиграть данный спор, признание построенного объекта самовольной постройкой не было бы гарантировано Администрации.

Что касается позиции  ВС РФ, то ее следует всецело поддержать. Также хотелось бы добавить, что с учетом текущей и грядущей экономической ситуации неплохо было бы на законодательном уровне смягчить подходы к сносу самовольных построек. Требовать сноса нормальных объектов (их частей), которые построены без разрешения на строительство, — это то же самое, что давить тракторами подсанкционные продукты питания, т. е. другими словами, уничтожение материальных благ общества в интересах соблюдения определенных юридических процедур. В «жирные» времена эта политика может быть иногда оправданной, но в настоящее время ее стоит пересмотреть (а именно, ввести мораторий на снос определенных категорий построек на несколько лет и/или предусмотреть механизм легализации, который не будет завязан на требование о предварительной попытке легализации объектов, как сейчас это предусмотрено п. 26 постановления Пленумов ВС РФ, ВАС РФ № 10/22).

 

 

Определение СКЭС ВС РФ от 14.02.2022 № 306-ЭС16-9556(6)

 

1. Обстоятельства дела:

Между ОАО «Концерн «Артромед» (продавец) и Яскевичем В.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка; переход права собственности к покупателю зарегистрирован в установленном порядке.

Вступившим в законную силу решением суда были признаны незаконными действия Росреестра по регистрации перехода права собственности к покупателю в связи с тем, что на дату продажи земельного участка на нем находился объект незавершенного строительства, принадлежащий продавцу; на Росреестр возложена обязанность восстановить запись о праве собственности продавца в отношении земельного участка.

Впоследствии, в рамках дела о банкротстве Общества земельный участок и находящийся на нем объект недвижимости стали предметом мирового соглашения, заключенного должником с его кредиторами: предполагалось, что передачей данного имущества в пользу кредиторов будут погашены требования кредиторов Общества, о чем было заключено мировое соглашение в рамках дела о банкротстве.

 

2. Позиция нижестоящих судов:

Определением суда первой инстанции утверждено мировое соглашение, предусматривавшее распоряжение Обществом спорным имуществом в счет погашения требований кредиторов; производство по делу о банкротстве прекращено.

Постановлением суда кассационной инстанции, принятым по жалобе Яскевича В.В., определение отменено, дело направлено на новое рассмотрение с указанием на необходимость учета интересов Яскевича В.В., оплатившего земельный участок по договору купли-продажи, который не расторгнут и не признан недействительным (ранее в рамках дела о банкротстве Общества в оспаривании этого договора по банкротным основаниям было отказано, поскольку он был заключен за пределами срока подозрительности).

 

3. Позиция ВС РФ:

Сделки по распоряжению земельным участком без одновременной передачи объектов капитального строительства, расположенных на нем, являются ничтожными (п. 4 ст. 35 ЗК РФ, п. 11 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2005 № 11), в связи с чем принятия отдельного судебного акта о признании недействительной такой сделки не требуется. Поскольку ранее принятым судебным актом было установлено наличие порока в договоре купли-продажи, то основания для вывода о нарушении мировым соглашением прав Яскевича В.В. отсутствуют.

 

4. Комментарий:

Позиция ВС РФ, с точки зрения действующей нормативной базы, представляется бесспорной; в таких случаях интерес представляет вопрос о том, почему первая кассация приняла иное решение.

Даже если забыть о том, что в рассматриваемом договоре купли-продажи вообще был какой-то порок, то с даты введения конкурсного производства любые требования о передаче в собственность земельного участка подлежали конвертации в денежные требования (п. 34 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 № 35). Поскольку, как можно понять из фабулы дела, в отношении земельного участка была восстановлена запись о праве собственности должника, то суд кассационной инстанции фактически признал за Яскевичем В.В. право требовать передачи земельного участка вновь (несмотря на ранее состоявшееся признание незаконными действий Росреестра по регистрации перехода права и вопреки разъяснениям Пленума № 35?).

Вместе с тем, необходимо отметить, что суд кассационной инстанции достаточно близко подошел к исключению из правила о трансформации неденежных требований, которое было ранее допущено определением СКЭС ВС РФ от 18.09.2015 № 305-ЭС15-1943, – в нем сказано, что если на земельном участке, принадлежащем должнику, находится здание иного лица, и между сторонами имеется заключенный договор купли-продажи такого земельного участка, то в силу принципа единства судьбы такой участок фактически подлежит исключению из конкурсной массы для передачи его покупателю. Однако различие заключается в том, что в упомянутом прецеденте «разделение» прав на землю произошло правомерно – на основании решения суда, а в комментируемом деле в основе разделения прав на землю лежала ничтожная сделка.

В целом, хотелось бы отметить, что подход, при котором любые сделки, направленные на отчуждение земельного участка без находящихся на них объектов недвижимости продавца, признаются ничтожными, является слишком строгим и не учитывает, что объекты капитального строительства (ОКС) могут занимать лишь ничтожную часть земельного участка (например, на земельном участке для с/х производства площадью 10 га может быть расположен сарай площадью 100 кв. м – при действующей законодательной базе договор купли-продажи земельного участка без сарая будет являться полностью ничтожным). Равным образом, данный подход не учитывает, что критерий возникновения объекта недвижимости (завершение работ по возведению фундамента) является крайне неопределенным, в связи с чем покупателю не всегда может быть очевидно само существование объекта недвижимости (что подтверждается, в частности, ранее рассмотренным делом ВС РФ). Наконец, сведения о регистрации за продавцом права собственности на объект недвижимости могут быть «невидимы» для покупателя, если ОКС не привязан в ЕГРН к земельному участку и не отображается в выписке на земельный участок.

В таких условиях было бы разумнее, сохранив общие положения о недействительности подобных сделок, выносить на рассмотрение сторон вопрос о сохранении сделки в измененном виде за исключением ее недействительной части (ст. 180 ГК РФ) и устанавливать волю покупателя на приобретение в собственность земельного участка за вычетом части, необходимой для эксплуатации имеющегося ОКС. Аналогичная позиция ВС РФ ранее была сформулирована применительно к недействительности договоров купли-продажи земельных участков, находящихся в публичной собственности, в части цены продажи (определение СКЭС ВС РФ от 22.06.2017 № 305-ЭС17-1863). Возражения продавца о недействительности договора в полном объеме должны быть заблокированы эстоппелем (п. 5 ст. 166 ГК РФ). В рамках судебного спора возможно проведение кадастровых работ с целью установления границ и площади земельного участка, который подлежит передаче в собственность покупателя (постановления Президиума ВАС РФ от 06. 09.2011 № 3771/11, от 06.09.2011 № 4275/11).

 

Определение СКЭС ВС РФ от 22.03.2022 № 305-ЭС21-25765

 

1. Обстоятельства дела:

Между ООО «Макдоналдс» и ПАО «МРСК Центра» был заключен договор технологического присоединения, в рамках которого сетевая компания разместила на земельном участке, принадлежащем на праве собственности ООО «Макдоналдс», трансформаторную подстанцию.

Учитывая изложенное, сетевая компания обратилась к ООО «Макдоналдс» с иском об обязании заключить договор аренды земельного участка, занятого трансформаторной подстанцией.

 

2. Позиция нижестоящих судов:

Суды трех инстанций удовлетворили иск, сославшись на принцип платности пользования землей, а также наличие у собственника объекта недвижимости исключительного права пользования земельным участком, занятым объектом и необходимым для его использования (ст. 39.20 ЗК РФ).

 

3. Позиция ВС РФ:

В силу принципа свободы договора понуждение собственника земельного участка к заключению договора аренды участка в целях размещения электросетевого оборудования, в том числе, трансформаторной подстанции, не допускается.

 

4. Комментарий:

К сожалению, в данном случае правовая аргументация решений судов всех инстанций является неполной вследствие того, что нижестоящие суды не затруднили себя установлением характера спорного объекта (некапитальный или капитальный). ВС РФ отмечает, что «компания не указывала на то, что размещенная на участке ответчика трансформаторная подстанция – это объект недвижимости». Отменяя судебные акты нижестоящих судов и принимая новое решение об отказе в иске, ВС РФ тем самым решил не продолжать обсуждение этой темы, в связи с чем осталось непонятным главное – то ли в иске было отказано, потому что истец не доказал отнесение объекта к недвижимости (ст. 9, 65 АПК РФ), а если бы доказал, то решение было бы иным; то ли из-за того, что даже для эксплуатации объектов капитального строительства понуждение к заключению договора аренды частого земельного участка недопустимо.

Последний вывод напрашивается, в частности, из-за того, что ВС РФ обсуждает ссылку судов нижестоящих инстанций на ст. 39.20 ЗК РФ и обоснованно утверждает, что данная статья в спорном деле неприменима, так как предусматривает обязанность заключить договор аренды для эксплуатации объектов недвижимости лишь применительно к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности. Изложенное можно понять так, что для собственников земельных участков, находящихся в частной собственности, такая обязанность отсутствует.

На мой взгляд, принцип свободы договора не может пониматься таким образом, при котором он вступает в противоречие с другими правовыми принципами, хоть и имеющими отраслевой характер, но принципиальными для конкретной сферы, к которой имеет отношение заключаемый договор, – например, принципом единства судьбы земельного участка и объектов капитального строительства, а также принципом платности землепользования.

Действительно, напрямую обязанность заключить договор аренды земельного участка для использования объекта недвижимости предусмотрена лишь для земельных участков из состава публичной собственности (ст. 39.20 ЗК РФ). Вместе с тем, правообладатель правомерно возведенного объекта недвижимости на чужом земельном участке, относящемся к частной собственности, тоже вправе требовать внесения определенности в вопрос пользования земельным участком. Более того, этот вывод можно вывести и из прочтения анахронической, но действующей нормы ст. 272 ГК РФ, согласно которой в случае спора между собственником земельного участка и собственником расположенного на нем объекта недвижимости суд вправе установить условия пользования земельным участком на новый срок (абз. 5 п. 2 ст. 272 ГК РФ). Именно этого указания, на мой взгляд, для полноты картины не хватает в мотивировочной части определения ВС РФ.

Более того, в возможности понуждения другой стороны правоотношений к заключению договора аренды собственник участка на практике заинтересован еще больше, поскольку благодаря договору аренды он получает возможность иметь договорное основание своего требования об оплате землепользования, с установлением санкций за нарушение условий использования участка, просрочку платежа, и т. д. (вместо требования о неосновательном обогащении за фактическое землепользование).

 

Определение СКЭС ВС РФ от 24.03.2022 № 303-ЭС21-22060

 

1. Обстоятельства дела:

ООО «Амурские коммунальные системы» (сетевая компания) возвело воздушную линию электропередачи (ВЛЭП) в целях подключения к сети индивидуального жилого дома.

При этом, построенная сеть прошла как по земельным участкам, находящимся в государственной собственности (в данной части у сетевой компании имелось разрешение на использование земель от местной администрации), так и по земельному участку, находящемуся в частной собственности, основания для занятия которого отсутствовали.

Поскольку местное управление Росреестра отказало в постановке ВЛЭП на кадастровый учет и регистрации на нее права собственности, сетевая компания обратилась с требованием об оспаривании соответствующего решения.

 

2. Позиция нижестоящих судов:

Суд первой инстанции удовлетворил требование компании, посчитав, что отсутствие согласия собственника частного участка не является препятствием для возведения ВЛЭП, поскольку разрешение на строительство объекта в силу ГрК РФ не требуется, а разрешение на размещение объекта на публичных землях от администрации было получено.

Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции, сославшись на отсутствие доказательств оформления земельных отношений с собственником частного земельного участка, а также отсутствие установленного публичного сервитута.

Суд кассационной инстанции отменил апелляционное постановление и согласился с судом первой инстанции, дополнительно указав, что отсутствие публичного сервитута не может служить препятствием для эксплуатации возведенного линейного объекта; правоотношения по использованию участка могут быть оформлены путем установления сервитута по требованию любой из сторон.

 

3. Позиция ВС РФ:

Верховный Суд РФ отменил судебные акты по делу и направил дело на новое рассмотрение, указав на необходимость привлечения к участию в деле собственников участка, через который проходит ВЛЭП.

 

4. Комментарий:

Вопрос, который разрешался нижестоящими судами (без привлечения к участию в деле собственников частного участка), заключался в том, возможно ли прохождение линии ВЛЭП по земельному участку, находящемуся в частной собственности, без согласия собственников участка и без установления публичного сервитута, если опоры линии электропередачи на таком земельном участке отсутствуют (проходит только воздушная часть), при этом в отношении участка устанавливаются зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ).

Экономколлегия ВС РФ не дала прямой ответ на данный вопрос, отправив дело на новое рассмотрение для повторного обсуждения этого вопроса с участием самих собственников.

Вместе с тем, из мотивировки можно сделать вывод, что для целей строительства сетевая организация должна обеспечить оформление земельных правоотношений под всей линией электропередачи — как под опорами, так и под воздушной частью (п. 8 Правил № 486), в то время как для эксплуатации достаточно оформление пользования участками под отдельными опорами ЛЭП (п. 2 Правил № 486).

В таких условиях с большой долей вероятности в удовлетворении требований при новом рассмотрении дела будет отказано, если собственники не согласятся с прохождением ЛЭП по их территории либо если не будет установлен публичного сервитута (гл. V.7 ЗК РФ).

Что касается установления охранных зон, то до 01.01.2025г. установление охранных зон перед получением разрешительной документации не требуется (ч. 16.1 ст. 26 Федеральный закон от 03. 08.2018 N 342-ФЗ), внесение в ЕГРН сведений об охранных зонах объектов, построенных до 01.01.2025г., должно быть осуществлено до 01.01.2028г. (ч. 12 ст. 26 Федерального закон от 03.08.2018 N 342-ФЗ). Сам по себе факт включения земельного участка в охранную зону объекта, разумеется, не требует получения согласия правообладателя земельного участка – в таких случаях применяется механизм возмещения убытков в связи с ограничением прав на земельный участок или выкуп такого участка (ст. 57.1, п. 8 ст. 108 ЗК РФ).

 

 

[1] Важно отметить, что определение СКЭС ВС РФ от 08.02.2017 № 304-ЭС16-6168 было принято по отказу, принятому после вступления с 01.03.2015г. новой редакции Земельного кодекса РФ (в том числе, в части порядка предоставления участков для завершения строительства ОНС), что подтверждает актуальность более ранней позиции Президиума ВАС РФ.

Практика применения земельного законодательства \ КонсультантПлюс

Практика применения земельного законодательства

15. Если при отчуждении помещений в здании невозможен выдел земельного участка, расположенного под данными помещениями, земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя. Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании.

Общество является собственником земельного участка. Компания в 2002 году приобрела по договорам купли-продажи у общества нежилые помещения в здании, расположенном на данном земельном участке. В договоре передаваемое покупателю недвижимости право на землю не определено, стороны согласовали, что условия землепользования определяются в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации; права на земельный участок регулируются ст. 552 ГК РФ и 35 ЗК РФ.

Общество обратилось в арбитражный суд с иском к компании о взыскании неосновательного обогащения в виде сбережения арендной платы за пользование земельным участком под принадлежащими компании помещениями в здании.

Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены.

Постановлением суда апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

Арбитражный суд округа постановлением отменил постановление суда апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила решение суда первой инстанции и постановление арбитражного суда округа и оставила в силе постановление суда апелляционной инстанции по следующим основаниям.

До принятия Федерального закона от 26 июня 2007 г. N 118-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации» положениями ст. 273 и 552 ГК РФ допускалась возможность указания в договоре на то, что покупателю будет принадлежать иное право на соответствующую часть земельного участка — не право собственности. Однако данная возможность должна была быть прямо выражена в договоре.

В силу ст. 273, 552 ГК РФ, подп. 5 п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 35 ЗК РФ и условий договоров купли-продажи, несмотря на то, что земельный участок и проданные истцом помещения являлись самостоятельными объектами гражданских прав, на момент продажи они принадлежали одному лицу и в данном случае в обороте участвовали совместно. Следовательно, применению подлежит общее правило о том, что к покупателю земельный участок переходит на том же праве, что и у продавца.

При этом в силу п. 2 ст. 552 ГК РФ и учитывая, что иное не предусмотрено законом и договорами продажи недвижимости, установленная в них цена помещений в здании включала цену передаваемого с этим недвижимым имуществом права собственности на соответствующую долю в праве собственности на земельный участок.

Суд округа, отменяя постановление суда апелляционной инстанции и оставляя в силе решение суда первой инстанции, исходил из того, что по спорным договорам купли-продажи покупателю передавались нежилые помещения, то есть часть здания, а не отдельно стоящее здание, и посчитал, что, по смыслу подп. 1 п. 4 ст. 35 ЗК РФ, в таком случае при отчуждении части здания не требуется одновременного отчуждения земельного участка, занятого зданием. Возможность перехода к приобретателю части здания доли в праве собственности на земельный участок указанным пунктом в редакции, действовавшей на момент заключения договоров купли-продажи, не предусматривалась.

Судебная коллегия считает, что суд округа неправильно применил к спорным правоотношениям названную норму, которая не может быть истолкована в качестве исключения из принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества, поскольку этим пунктом урегулированы иные случаи — возникновения права собственности на отдельный самостоятельный земельный участок у покупателя и прекращения соответствующего права у продавца. При этом в случаях, когда часть здания может быть выделена вместе с частью земельного участка и выделенная часть участка становится самостоятельным объектом гражданских прав, такие объекты подлежат продаже совместно. Если же при отчуждении помещений в здании выдел земельного участка, влекущий создание нового объекта гражданских прав, осуществить нельзя, совместно с помещениями в здании индивидуально определенный земельный участок продан быть не может в связи с невозможностью его образования, и в таких случаях в силу п. 4 ст. 244 ГК РФ земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя. Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании (ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 4 ст. 244 ГК РФ).

В связи с приобретением компанией доли в праве на земельный участок она обязана уплачивать земельный налог. В случае если после возникновения долевой собственности земельный налог был полностью уплачен обществом, оно вправе требовать возмещения расходов на уплату земельного налога по правилам о неосновательном обогащении. Поскольку в рамках данного дела такой иск заявлен не был, иск о взыскании неосновательно сбереженных средств в размере арендной платы удовлетворению не подлежал.

Определение N 307-ЭС17-5707

16. Граждане или юридические лица, являющиеся арендаторами земельного участка, находящегося в публичной собственности, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ случаях только при наличии в совокупности условий, содержащихся в п. 4 данной статьи.

В 2007 году распоряжением уполномоченного органа муниципального образования (далее — департамент) некоммерческому партнерству сроком на три года предоставлен в аренду земельный участок для строительства многопрофильного спортивно-оздоровительного комплекса. Департаментом и некоммерческим партнерством заключен соответствующий договор аренды сроком до 2010 года.

В 2013 году стороны продлили срок действия договора до 26 июня 2016 г.

По условиям договора арендатор имеет право заключить по истечении срока договора новый договор на согласованных сторонами условиях или продлить срок аренды участка на прежних условиях по письменному заявлению, переданному арендодателю не позднее чем за три месяца до истечения срока настоящего договора, за исключением случаев, предусмотренных земельным законодательством Российской Федерации.

Со ссылкой на то, что департамент отказал некоммерческому партнерству в заключении договора на новый срок, последнее обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании данного отказа незаконным.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, заявление некоммерческого партнерства удовлетворено, на департамент возложена обязанность направить некоммерческому партнерству проект договора аренды в течение 10 дней со дня принятия решения суда. Суды исходили из того, что некоммерческим партнерством проведены значительные подготовительные работы, а также действия, направленные на освоение спорного земельного участка, оно не могло уложиться в срок, установленный договором, в том числе по независящим от него причинам.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила названные судебные акты и отказала в удовлетворении заявления по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 39. 6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи.

В соответствии с п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права — п. 4 данной статьи.

Некоммерческому партнерству земельный участок был предоставлен без проведения торгов, поэтому в силу подп. 1 п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ заявитель имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов при наличии в совокупности условий, перечисленных в п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ.

Для заключения с некоммерческой организацией договора аренды без проведения торгов отсутствовало условие, установленное подп. 4 п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ, поскольку на момент принятия оспариваемого отказа, а также на момент вынесения оспариваемых судебных актов, не имелось оснований, предусмотренных подп. 1 — 30 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, что не оспаривалось некоммерческим партнерством в ходе рассмотрения спора, и в отзыве на кассационную жалобу. Объектов незавершенного строительства на спорном земельном участке, дающих право на заключение договора аренды без торгов однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства, также не имелось (подп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Ссылка судов на необходимость оценивать действия сторон как добросовестные или недобросовестные с целью применения п. 1 ст. 10 ГК РФ к спорным правоотношениям при рассмотрении данного дела не основана на нормах земельного законодательства и фактически вводит дополнительный критерий для предоставления земельного участка без проведения торгов взамен условий, предусмотренных подп. 4 п. 4, подп. 1 — 30 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Правовая позиция, сформулированная в определении Верховного Суда Российской Федерации от 8 февраля 2017 г. N 304-ЭС16-6168, не подлежала применению к спорным правоотношениям, поскольку основана на иных фактических обстоятельствах. Общий срок аренды некоммерческим партнерством спорного земельного участка на момент рассмотрения дела судами составил более девяти лет; судебные споры по вопросу о выдаче разрешения на строительство возникли по истечении более восьми лет со дня предоставления земельного участка в аренду, а первоначальное разрешение на строительство некоммерческое партнерство получило по истечении пяти лет с даты заключения договора.

Определение N 304-КГ17-9125

17. Если лицо приобрело в собственность здание, расположенное на земельном участке, предоставленном продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, и не переоформило до 1 июля 2012 г. данное право на право собственности или право аренды, оно обязано платить за фактическое пользование земельным участком в размере арендной платы на основании нормативных правовых актов субъекта Российской Федерации.

В 2009 году предприниматель приобрел у общества административное здание, расположенное на земельному участке, право государственной собственности на которое не разграничено, предоставленном продавцу на основании постановления администрации муниципального образования в 1998 году в постоянное (бессрочное) пользование. Право собственности предпринимателя на здание зарегистрировано в 2013 году.

Ни общество, ни предприниматель с заявлением о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности или аренды в отношении указанного земельного участка в срок, установленный п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 137-ФЗ), не обращались.

С заявлением о предоставлении участка, занятого зданием и необходимым для его использования, предприниматель обратился в уполномоченный орган только в 2015 году.

По заключенному с уполномоченным органом муниципального образования договору купли-продажи в 2016 году предприниматель приобрел участок в собственность за плату.

Ссылаясь на то, что предприниматель в период с 2013 по 2016 год не платил за пользование спорным земельным участком, на котором расположено принадлежащее ему на праве собственности здание, Комитет земельных отношений обратился в арбитражный суд с иском о взыскании платы за фактическое пользование земельным участком, рассчитанной в размере арендной платы на основании нормативных правовых актов субъекта Российской Федерации.

Суд первой инстанции удовлетворил требования Комитета в полном объеме.

Суд апелляционной инстанции изменил решение суда первой инстанции и взыскал с ответчика неосновательное обогащение — годовую плату за пользование спорным земельным участком в размере двух процентов кадастровой стоимости участка. Арбитражный суд округа согласился с судом апелляционной инстанции. Суды исходили из того, что при приобретении предпринимателем здания, расположенного на спорном земельном участке, к нему на основании п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 1 ст. 552 ГК РФ перешло имевшееся у продавца здания право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, занятым зданием; поскольку предприниматель в силу п. 2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ был вправе переоформить указанное право путем заключения договора аренды или купли-продажи, на него распространяются положения данного пункта об установлении годовой арендной платы в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования в пределах двух процентов кадастровой стоимости земельного участка.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила постановления суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа и оставила в силе решение суда первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно п. 2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции, действовавшей в спорный период) юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 1 июля 2012 г. В действующей с 1 марта 2015 г. редакции указанного пункта ст. 3 Закона N 137-ФЗ закреплено аналогичное правило.

В п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» также разъяснено, что, если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент приобретения предпринимателем здания) земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ.

Согласно ст. 20 ЗК РФ, действовавшей до 1 марта 2015 г., и ст. 39.9 ЗК РФ, действующей в настоящее время, в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются исключительно органам государственной власти и органам местного самоуправления, государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий.

Предприниматель не относится к лицам, которым земельные участки могут предоставляться на праве постоянного (бессрочного) пользования, указанное право не было зарегистрировано, не является ранее возникшим, не приобретено в порядке универсального правопреемства, поэтому правовым основанием для взыскания с предпринимателя как фактического пользователя земельного участка являются ст. 1102 ГК РФ, ст. 1 и 65 ЗК РФ.

В случае переоформления в порядке п. 2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков. Установленная данным законом льготная ставка арендной платы распространяется исключительно на лиц, которые совершили необходимые юридические действия по переоформлению принадлежащего им права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды. При отсутствии переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, право государственной собственности на который не разграничено, плата за пользование таким участком до 1 марта 2015 г. подлежала определению по правилам абзаца пятого п. 10 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, с 1 марта 2015 г. — по правилам, установленным п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ.

Поскольку ни общество до продажи объекта недвижимости по договору в 2009 году, ни предприниматель после приобретения этого объекта не исполнили обязанность, предусмотренную п. 2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, и не обратились до 1 июля 2012 г. с заявлениями о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды, размер платы за пользование участком, право государственной собственности на который не разграничено, подлежит определению на основании действовавших в спорный период нормативных правовых актов субъекта Российской Федерации об установлении арендной платы.

Определение N 306-ЭС17-13791

18. Размер регулируемой арендной платы за пользование земельным участком, находящимся в собственности субъекта Российской Федерации и использующимся для эксплуатации объектов систем электро-, газоснабжения, объектов систем теплоснабжения, объектов централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения, с 1 марта 2015 г. не может превышать размер арендной платы, установленный для соответствующих земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации (далее — министерство) в 2005 году на срок до 2030 года по договору аренды предоставил обществу комплекс зданий, строений и других технических сооружений, составляющих единую систему очистных сооружений.

В 2007 году министерство (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка, на котором расположен комплекс очистных сооружений, сроком до 2030 года.

В связи с расторжением договора аренды очистных сооружений судебным актом по другому делу министерство и общество 20 ноября 2015 г. заключили соглашение о расторжении договора аренды земельного участка, в котором указали, что участок считается переданным арендодателю с 9 октября 2015 г.

Министерство обратилось в арбитражный суд с иском к обществу о взыскании задолженности по арендной плате за период с 1 октября 2015 г. по 8 октября 2015 г., рассчитав долг в соответствии с нормативным актом субъекта Российской Федерации.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, исковые требования удовлетворены.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила названные судебные акты и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Договор аренды заключен сторонами после введения в действие ЗК РФ без проведения торгов в отношении земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации, следовательно, арендная плата по этому договору является регулируемой.

Пунктом 3 ст. 39.7 ЗК РФ, вступившим в законную силу с 1 марта 2015 г., предусмотрено, что, если иное не установлено ЗК РФ или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Пунктом 4 ст. 39.7 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные для размещения объектов, предусмотренных подп. 2 ст. 49 ЗК РФ, а также для проведения работ, связанных с пользованием недрами, не может превышать размер арендной платы, рассчитанный для соответствующих целей в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности. К объектам, предусмотренным подп. 2 ст. 49 ЗК РФ, относятся объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения. Нормативным правовым актом, устанавливающим размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, являются Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582 (далее — Правила N 582).

Согласно п. 5 Правил N 582 арендная плата рассчитывается в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации (далее — Минэкономразвития), в отношении земельных участков, которые предоставлены без проведения торгов для размещения, в частности, линий электропередачи, линий связи, в том числе линейно-кабельных сооружений, трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, гидроэлектростанций, тепловых станций и других электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов, объектов электросетевого хозяйства и иных определенных законодательством Российской Федерации об электроэнергетике объектов электроэнергетики.

Минэкономразвития во исполнение данного пункта Правил N 582 издало Приказ от 23 апреля 2013 г. N 217 «Об утверждении ставки арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод» (далее — Приказ N 217), которым утвердило ставку арендной платы в размере 0,7% кадастровой стоимости соответствующего земельного участка в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод.

Поскольку спорный земельный участок, находящийся в собственности субъекта, использовался обществом в период действия договора аренды для эксплуатации расположенного на участке комплекса очистных сооружений, с помощью которого осуществляется очистка сточных вод, поступающих от абонентов нескольких районов субъектов Российской Федерации, следовательно, арендная плата за земельный участок, предоставленный для размещения объекта, указанного в подп. 2 ст. 49 ЗК РФ, с 1 марта 2015 г. не может превышать размер арендной платы, рассчитанный по правилам Приказа N 217 для соответствующих целей в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденном 26 июня 2015 г. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации (вопрос N 7), сформулирована следующая правовая позиция: Правила N 582, которыми определены ставки за федеральные земли, не применяются при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, земли, право государственной собственности на которые не разграничено; вместе с тем, если ставки утверждены непосредственно федеральным законом, они являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников.

Поскольку п. 4 ст. 39.7 ЗК РФ, вступившей в действие с 1 марта 2015 г., установлены случаи, при наличии которых размер арендной платы за некоторые виды публичных земель не может превышать размер арендной платы, установленный в отношении федеральных земель, данная норма Кодекса подлежит применению с указанной даты при определении арендной платы за все публичные земли независимо от того, какие правила установлены нормативными правовыми актами субъектов или муниципальных образований.

Так как арендная плата за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, не может превышать федеральные ставки в случае, если на участках размещены объекты, предусмотренные подп. 2 ст. 49 ЗК РФ, неверен вывод судов о невозможности применения указанных ставок по причине того, что общество не включено в реестр естественных монополий. Исходя из положений ст. 3, 4, 5, 6 Федерального закона от 17 августа 1995 г. N 147-ФЗ «О естественных монополиях» основополагающим признаком субъекта естественной монополии следует считать осуществление данным субъектом деятельности в условиях естественной монополии в сферах, установленных данным Законом, а не факт его включения в реестр естественных монополий, который формируется на основании информации, полученной от различных органов и организаций, а также на основании заявлений самих организаций, осуществляющих указанную деятельность.

Определение N 305-ЭС17-12788

Законы о собственности в соответствии с юриспруденцией

Источник изображения — https://bit.ly/35oY3WK

Эта статья написана Анам Хан из Национального юридического университета Хидаятуллы. Часто говорят, что «Вы не можете знать закон, только зная закон. Ибо это часть экономики, социологии, окружающей среды, собственности и т. д.». Именно юриспруденция говорит нам о значении закона. Точно так же достаточная правовая теория и юриспруденция окружают право собственности. Это всеобъемлющая статья о праве собственности с точки зрения юриспруденции.

Содержание

Как можно определить то, чем он владеет? Именно термин «собственность» часто используется для описания объектов, принадлежащих человеку. Собственность также может быть описана как нечто, право собственности на которое может быть расширено. Таким образом, имущество может включать как живое, так и неживое. Хотя собственность может иметь разные значения, общей нитью, проходящей через различные значения, является право собственности. Собственность стала мерилом успешности человека. Поэтому становится важным понимание права собственности в соответствии с юриспруденцией.

Термин «собственность» не относится к ст. Он использовался в различных смыслах.

В самом широком смысле собственность включает в себя все законные права лица, независимо от его описания. Собственность человека – это все, что принадлежит ему по закону. Хотя сейчас это становится модным, такое использование термина распространено в старых книгах.

Согласно Блэкстоуну: «Низший не имеет никакой собственности в компании, заботе или помощи вышестоящего, поскольку считается, что вышестоящий имеет то же, что и нижестоящий».

Согласно Локку: «Каждый человек имеет в себе собственность. Каждый человек имеет право на сохранение своего имущества, то есть жены, свободы и имущества».

В более узком смысле к имуществу относятся имущественные права лица, а не его права. Имущественные права составляют его имущество или собственность, тогда как личные права включают его статус или личное положение. Если смотреть сквозь призму более узкого смысла, то только земля, движимое имущество, акции и долги являются личной собственностью, а не его жизнь, свобода или репутация. Это наиболее часто используемая интерпретация собственности в наше время.

Однако другое толкование и значение собственности включают только те права, которые являются одновременно вещными и вещными. Право собственности есть право вещных прав собственности. Следуя этой интерпретации, собственность в собственность или аренду или авторское право также включает в себя значение собственности.

В самом узком смысле имущество включает в себя не что иное, как вещное имущество или право собственности на материальные вещи.

Остин считал, что собственность может иметь разное значение в разное время. Он может использоваться для обозначения величайших прав пользования, известных закону, исключая сервитуты, или это могут быть также пожизненные интересы, а иногда даже сервитуты. Это может быть весь набор активов, принадлежащих лицу, включая как вещные, так и личные права.

Сегодня интеллектуальная или нематериальная собственность приобрела большое значение. Экземпляры являются авторскими правами, товарными знаками, собственностью на промышленные образцы и патентами.

Телесная собственность

Другое название материальной собственности — материальное имущество, поскольку оно имеет материальное существование. Это относится к материальным вещам. Право собственности на материальную вещь является общим, постоянным и наследуемым правом пользователя этого имущества или вещи. Далее телесное имущество можно разделить на две категории:

Движимое имущество 

Недвижимое имущество, например, сдаваемое в аренду, коровам, одежде и т. д. является движимым имуществом. Он просто включает в себя все материальное имущество, которое не является недвижимым.

Недвижимое имущество

Земля, например, является недвижимым имуществом. По словам Салмонда, к недвижимому участку земли прикреплено множество элементов. Он включает в себя землю под поверхностью вплоть до центра мира. Интересно, что он также включает столбец пространства над поверхностью до бесконечности. Согласно Гражданскому кодексу Германии, владелец определенного участка земли также владеет пространством над ним. Право свободного и безвредного владения космическим пространством на разумной высоте над землей обеспечивается и регулируется Законом об аэронавигации, 1920. 

В соответствии с Законом об общих положениях 1897 года «недвижимое имущество включает землю, выгоды, вытекающие из земли, и вещи, связанные с землей».

Недвижимое и личное имущество

Разница между недвижимым и личным имуществом аналогична разнице между движимым и недвижимым имуществом. То есть небольшая связь является исторической и не основана на логике. Недвижимое имущество означает все права на землю, признанные законом. Однако личная собственность означает все другие вещные права, будь то вещные или личные права.

Нематериальное имущество

Нематериальное имущество — это нематериальное имущество. Другими часто используемыми терминами являются интеллектуальная или традиционная собственность. Он включает в себя все те ценные интересы, которые охраняются и могут охраняться законом. В последнее время признается необходимость признания и защиты недвижимой собственности. Сфера применения термина «собственность» расширилась и теперь включает в себя виртуальную собственность. В наше время большую долю имущества страны можно найти в виде акций компании. Дальнейшее невещественное имущество бывает двух видов: права собственности и права собственности.

Права собственности

При этой форме права право собственности на имущество не осуществляется в отношении материальных объектов. Как правило, право собственности имеет дело с материальными объектами. Однако из этого есть исключения в виде нематериальных вещей, произведенных человеческими навыками и трудом. Наиболее важными из них являются патенты, товарные знаки, художественные авторские права, коммерческая репутация и т.  д. 

Голландия добавила в список новый вид нематериального имущества. Процитируем его: «К такой нематериальной собственности, вероятно, следует отнести и те королевские привилегии, находящиеся в руках субъекта, которые известны в английском праве как франшизы, такие как права на ярмарку или рынок, лес или бесплатный рыбный промысел».

Право на отчуждение 

Эти права известны под названием обременений. Проще говоря, это вещные права на участки собственности, принадлежащие другому лицу. Такие права действуют параллельно с обременением. Они связывают res в тех руках, в чьих бы руках он ни проходил. Они мешают собственнику осуществлять некоторые определенные права в отношении своей собственности. Основными видами обременений являются аренда, сервитут, залог и трасты.

  1. Аренда- обременение, дающее право владения и пользования имуществом другого лица. Это передача права пользования определенным имуществом.
  2. Сервитут – это такое обременение, которое состоит в праве ограниченного пользования землей без владения ею. Примерами сервитутов являются право прохода по чьей-либо земле, право света и воздуха и т. д.
  3. Ценная бумага . Лорд Ренбери определил ценную бумагу как «имущество, в отношении которого лицо, предоставляющее право, или владелец обеспечения имеет против лица, предоставившего право, право прибегнуть к некоторому имуществу или некоторому фонду для удовлетворения какого-либо требования, после удовлетворения которого баланс имущество или средства принадлежат лицу, предоставившем право». Ценные бумаги бывают двух видов – ипотечные и залоговые.

Где ипотека – это передача доли в определенном недвижимом имуществе с целью обеспечения выплаты денег, авансированных в виде ссуды. Право залога – это право удержания имущества другого лица в качестве обеспечения исполнения обязательства.

  • Доверие — обязательство, связанное с владением имуществом. Лицами, в пользу которых выдаются трасты, являются младенцы, сумасшедшие, нерожденные люди и т. д.

Салмонд ссылается на четыре способа приобретения собственности: владение, предписание, соглашение и наследование.

Владение

Это объективная реализация права собственности. Владение материальным объектом является правом собственности на него. Отношение де-факто между лицом и вещью влечет за собой отношение де-юре. Тот, кто претендует на часть земли как на свою собственность и также владеет ею, делает ее действительной по закону также в порядке собственности. Если человек владеет вещью, он не может сделать это насильно. Он также должен обратиться за помощью к закону, чтобы защитить свои права. Но если известное имущество никому не принадлежит, то человек, который его захватывает и владеет им, имеет хороший титул перед всем миром. Это подобно тому, как птицы в воздухе и рыбы в воде принадлежат тому, кто их ловит.

Срок давности

По словам Салмонда, «давность может быть определена как эффект истечения времени, создающий и уничтожающий права; это действие времени как универсального эффекта». Предписания бывают двух типов: положительная приобретательная давность и отрицательная или погашающая давность.

Срок давности не ограничивается вещными правами. Он находится в сфере обязательств и собственности. Позитивная давность возможна только в случаях прав, допускающих владение. Большинство прав такого рода являются вещными. Права на личность обычно аннулируются в результате их осуществления и не могут быть приобретены или приобретены по давности. Отрицательная давность характерна для вещно-обязательственного права. Большинство обязательств разрушаются с течением времени. Их владение не может сопровождаться их владением.

Соглашение

По Патону, соглашение есть выражение двумя или более лицами сообщенного друг другу общего намерения повлиять на правоотношения между ними. Это результат двустороннего акта. Это может иметь характер задания или гранта. Уступка передает существующие права от одного владельца к другому. Грант означает гарантию или передачу права собственности на имущество в отличие от передачи имущества.

Некоторые договоры требуют заверения и регистрации акта. Существует общее правило, согласно которому титул приобретателя по соглашению не может быть лучше титула передающего. Это в первую очередь из-за того, что ни один человек не может передать лучшего титула, чем тот, которым он владеет.

Однако есть два общих исключения из этого правила:

  1. Правопреемник получает право собственности от доверительного управляющего, который обманным путем продает трастовое имущество, при условии, что правопреемник покупает его по стоимости и без уведомления о справедливом требовании бенефициара.
  2. Если владение вещью находится у одного человека, а право собственности на нее — у другого, лицо, осуществляющее обработку, может передать в определенных случаях более выгодный титул при условии, что владелец является собственником, при условии, что получатель получает его добросовестно, веря ему. быть собственником.

Наследование

Другим способом приобретения имущества является наследование. Когда человек умирает, определенные права сохраняются за ним и переходят к его наследникам и преемникам. Права, оставшиеся после лица, называются наследственными правами. Имущественные права являются наследственными правами. Принимая во внимание, что, как правило, личные права не передаются по наследству, но есть и исключения из этого общего правила.

Наследование имущества лица может быть либо по завещанию, либо без завещания. Это может быть с помощью воли или без воли. При наличии завещания наследование происходит по закону. Если наследников нет вообще, имущество переходит к государству.

Для объяснения происхождения собственности и ее обоснования было выдвинуто множество теорий.

Естественная теория

Согласно этой теории, свойство основано на принципе естественного разума, вытекающего из природы вещей. Имущество было приобретено путем занятия бесхозяйного предмета и в результате индивидуального труда. Согласно Гроцию, все вещи первоначально были бесхозяйны, и тот, кто приобретал или захватывал их, становился их собственниками. По Пуфендорфу, изначально вещи принадлежали людям как целому. Не существовало понятия индивидуальной собственности. Именно со временем и эволюцией человечества возникла потребность в собственности и владении. Таким образом, теория оккупации стала основой и основой всей собственности.

Метафизическая теория

Эта теория была предложена Кантом и Гегелем. Определенная вещь по праву принадлежит собственнику, когда он так связан с ней, что всякий, кто пользуется ею без его согласия, причиняет ему вред. Но чтобы получить лучшее обоснование закона собственности, мы должны выйти за пределы случаев владения, когда существует реальное физическое отношение к объекту, а вмешательство есть агрессия против личности. Проще говоря, свойства объекта, на который человек имеет право направлять свою волю.

Историческая теория

Согласно этой теории, частная собственность медленно и неуклонно росла. Оно выросло из коллективной группы или совместной собственности. В развитии частной собственности было много этапов. Первая стадия естественного владения существовала независимо от закона. Второй стадией юридического обладания была концепция как факта, так и права. Последней стадией в цикле развития была стадия владения. Собственность стала чисто юридическим понятием. По словам Дина Роско Паунда, самой ранней формой собственности была групповая собственность. Разделение семей и возникновение частной собственности было вопросом времени.

Позитивная теория

Основателем этой теории был Спенсер. Он основывал свою теорию на фундаментальном законе равной свободы. По его мнению, собственность есть результат индивидуального труда. Ни один человек не имеет морального права на собственность, которую он не приобрел своим личным трудом и усилиями.

Психологическая теория

В соответствии с этой теорией свойство возникло в результате инстинкта стяжательства человека. Каждый человек желает владеть вещами, и это порождает собственность. Бентам правильно сказал: «Собственность есть не что иное, как основание определенного ожидания извлечения впоследствии определенных преимуществ с помощью разума».

Социологическая теория

Согласно этой теории, собственность следует рассматривать не с точки зрения частных прав, а с точки зрения социальных функций. Это учреждение, которое обеспечивает максимальный интерес.

Недвижимость – это источник энергии, источник труда и, самое главное, считается лучшей и самой безопасной формой инвестиций в наше время. Стоимость недвижимости всегда оценивается. Зная важность собственности, становится все более важным знать историческую правовую основу, т.е. юриспруденцию, связанную с ней. Считается, что закон и собственность родились вместе, и это пророчество, что одно и то же умрет вместе. Эти два аспекта переплетаются самым интригующим образом. До законов собственности не существовало; уберите законы и собственности не будет больше. Таким образом, имущество имеет особое значение в юриспруденции. По причинам, перечисленным выше, эта статья пытается помочь читателю лучше понять собственность и ее аспекты.

LawSikho создал группу в Telegram для обмена юридическими знаниями, рекомендациями и различными возможностями. Вы можете нажать на эту ссылку и присоединиться:

https://t.me/joinchat/J_0YrBa4IBSHdpuTfQO_sA

Следуйте за нами в Instagram и подпишитесь на наш канал YouTube, чтобы получать больше интересного юридического контента.

Судебная практика либеральной собственности Ханоха Дагана :: SSRN

Скачать эту статью

Открыть PDF в браузере

Добавить бумагу в мою библиотеку

Делиться: