Судебная практика по возложению расходов на арендатора — Обзоры судебной практики — АКБ Мост
11 апреля 2013
В судебной практике отмечается дифференцированный подход к определению надлежащего ответчика по взысканию задолженности за жилищно-коммунальные услуги при наличии арендных отношений нежилого помещения.
Практика по содержанию жилья (жилищная услуга)
Постановление Президиума ВАС РФ № 16646/10 от 12.04.2011 по делу № А55-11329/2009.
Обязанность по оплате расходов на содержание и ремонт общего имущества лежит на собственнике и не может быть переложена на арендатора.
См. по ссылке
В постановлении содержится такой принципиально важный вывод: «Департамент, действующий от имени собственника (то есть, по сути, собственник) нежилого помещения, в силу закона и договора с обществом обязан нести расходы по содержанию общего имущества.
Непосредственно на арендатора данного имущества в силу положений статей 161, 162 Жилищного кодекса обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов возложены быть не могли.
Ссылка суда на то, что такая обязанность арендатора вытекает из пункта 3.2.8 договора аренды, является неосновательной, поскольку этот договор регулирует отношения собственника и арендатора».
При этом спустя всего пять месяцев появляется определение ВАС РФ от 30.09.2011 N ВАС-11916/11 по делу N А33-11469/2010.
В передаче дела по иску о взыскании задолженности по договору аренды в части участия в эксплуатационных расходах для пересмотра в порядке надзора судебных актов отказано, так как суд, удовлетворяя иск, пришел к обоснованному выводу о том, что обязанность ответчика самостоятельно участвовать в спорных расходах возникла на основании договора аренды нежилого помещения, заключенного сторонами.
См. по ссылке
Как указано в постановлении кассационной инстанции: «По усмотрению сторон, обязанность арендатора по несению расходов на содержание арендуемого имущества и общего имущества (пропорционально арендуемой площади), определена условиями спорного договора.
ООО «Зима» (арендатор) в полном объеме с апреля 1998 года по декабрь 2007 года производило оплату услуг (по расшифрованному расчету, пункты 5.4, 5.5, 6.2.6 спорного договора аренды) за эксплуатационные расходы, использование центрального отопления и коммунальные услуги, а также эксплуатационные расходы балансодержателя по содержанию жилого дома в целом пропорционально арендуемой площади, поскольку общество являлось фактическим потребителем комплекса услуг и работ, выполняемых в процессе технического обслуживания дома.
Какие-либо изменения сторонами в условия договора аренды № 3894 от 25.03.1998 об оплате не вносились, в связи с чем суды первой и апелляционной инстанций правильно взыскали задолженность за фактически оказанные услуги с января 2008 года по 30.06.2010».
То есть задолженность за содержание была взыскана не с собственника, а с арендатора и мотивировано это было тем, что так предусматривает договор аренды. Возможно, в двух вышеописанных ситуациях имелись существенные отличия в договорной модели (так, в последнем случае предшественник УК согласовывал условия договора аренды – существенное отличие), но налицо противоположный подход изложенному в ПП ВАС РФ № 16646/10.
И вот вновь Президиум ВАС РФ высказывается на тему, кто должен нести бремя оплаты расходов на содержание. Возможно, это постановление появилось исключительно для того чтобы устранить наметившуюся коллизию и успокоить появившиеся реляции на тему неединообразия подхода.
Итак, постановление Президиума ВАС РФ № 15222/11 от 17.04.2011 по делу № А40-99124/10-37-796.
Обязанность по оплате расходов на содержание и ремонт общего имущества лежит на собственнике в независимости от того, что собственник навязал арендатору в договоре аренды.
См. по ссылке
Президиум указал, что договор аренды регулирует отношения между собственником и арендатором. Положение договора аренды, согласно которому арендатор обязан участвовать в долевом финансировании текущего ремонта мест общего пользования, кровли и фасада здания, не позволяет сделать вывод, что в договоре содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению названных расходов, а также считать, что арендатор неосновательно обогатился за счет управляющей компании в результате отказа от оплаты понесенных ею расходов на содержание общего имущества.
…именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества.
… собственник помещения в многоквартирном доме не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома, и договор аренды не порождает обязательств общества перед товариществом.
Практика по коммунальным платежам (коммунальная услуга)
Определение ВАС РФ от 17.11.2011 N ВАС-14252/11 по делу N А60-1702/2010-СР
В передаче дела по иску о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг для пересмотра в порядке надзора судебных актов отказано, так как суд, частично отказывая в удовлетворении иска, исходил из того, что обязанность по оплате предоставляемых истцом коммунальных услуг возложена на арендатора в силу закона, указанные обязательства также соответствуют условиям договора аренды.
Цитата из определения: «Отказывая в удовлетворении остальной части иска, суды установили, что потребителем коммунальных услуг является арендатор Мальцев Александр Викторович, поскольку обязанность по оплате предоставляемых истцом коммунальных услуг возложена на арендатора в силу положений пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ, указанные обязательства также соответствуют условиям договора аренды».
Ссылка на дело
Тем не менее, п. 2 ст. 616 ГК РФ вовсе ничего не говорит об обязанностях арендатора по оплате коммунальных услуг, об этом нет буквально ни слова.
Цитата из ГК РФ (п 2. ст. 616): «Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды».
Представляется, что позиция в определении обоснована слишком лаконично и потому весьма и весьма спорно.
Гораздо более убедительной, хотя тоже не универсальной, кажется мне мотивировка, данная кассационной инстанцией через Правила № 307 и положения договора аренды: «С учетом требований п.
3 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 № 307, суды правильно определили Мальцева А.В., являющегося арендатором спорного жилого помещения, как потребителя коммунальных услуг.
Из материалов дела следует, что условиями договора аренды от 03.11.1995 № 6 предусмотрена обязанность Мальцева А.В. по внесению платы за коммунальные услуги».
Определение ВАС РФ от 17.01.2011 N ВАС-17978/10 по делу N А35-10186/2009
В передаче дела по иску о взыскании неосновательного обогащения для пересмотра в порядке надзора судебных актов отказано, так как суд, удовлетворяя иск, пришел к обоснованному выводу о том, что ответчик, не заключая с истцом договор на обслуживание арендуемых помещений, в спорный период фактически пользовался предоставляемыми последним эксплуатационно-коммунальными услугами и сберег вследствие такого пользования денежные средства, неосновательно обогатившись за счет истца.
Ссылка на дело
Наверно это дело не является показательным.
Тут ситуация когда истцом выступает не УК, а собственник-арендодатель и он напрямую с арендатора взыскивает свои расходы, связанные с коммунальными услугами и текущей деятельностью по содержанию арендуемых помещений.
И вот, наконец, дело № А72-6044/2011 (в настоящий момент 09.04.2013 данное дело передано в Президиум ВАС РФ, рассмотрение назначено на 21.05.2013) в результате рассмотрения которого возможно будет окончательно сформирован подход в вопросе возложения беремени оплаты коммунальных услуг при классической дилемме (собственник или арендатор).
Примечательно, что судебная коллегия в определении о передаче не выразила собственного отношения к проблеме и сформулировала основание передачи именно как необходимость выработки единообразной позиции в данном вопросе.
Ссылка на дело
Очень рекомендую всем неравнодушным поставить дело на контроль.
А между тем на официальном сайте ФАС УрО 25.03.2013 был размещен некий документ именуемый Итоговая справка по применению норм об обязательствах вследствие неосновательного обогащения.
Данная справка одобрена президиумом ФАС УрО 22.03.2013 и уже предвосхищает позицию ВАС РФ по краеугольному вопросу.
Ссылка на справку
Так в пункте 4 справки указано следующее.
Кто является надлежащим ответчиком по иску ресурсоснабжающей организации о взыскании платы за фактически поставленную тепло-, электроэнергию, фактически оказанные услуги по водоснабжению в случае, когда по договору аренды нежилого помещения на арендатора возложена обязанность нести расходы по оплате коммунальных услуг и заключению соответствующих договоров, — собственник или арендатор? Имеется в виду ситуация, когда между арендатором и ресурсоснабжающей организацией договор энергоснабжения не заключен.
В силу прямого указания закона (ст. 210 Гражданского кодекса) бремя содержания имущества несет собственник.
Если же собственник помещения (арендодатель) желает освободить себя от такой обязанности, стороны в договоре аренды предусматривают, что коммунальные платежи оплачивает арендатор на основании заключенных им самостоятельных договоров с ресурсоснабжающими организациями.
В случае незаключения арендатором договоров с энергоснабжающей организацией обязанность по оплате фактически поставленных в переданное в аренду помещение коммунальных ресурсов лежит на собственнике. Ресурсоснабжающая организация не обязана выяснять, кто является фактическим пользователем помещения.
Договор аренды является возмездным договором, за переданное в аренду имущество арендодатель получает плату или иное встречное предоставление (ст. 614 Гражданского кодекса). Деятельность по передаче имущества в аренду является предпринимательской, поэтому в силу ст. 2 Гражданского кодекса такая деятельность сопряжена с риском, который может состоять и в возложении обязанности по оплате фактически поставленных в переданное в аренду помещение коммунальных ресурсов.
Собственник в случае удовлетворения требований ресурсоснабжающей организации о взыскании задолженности по оплате фактически поставленных ресурсов не лишен возможности взыскать указанные суммы с арендатора в качестве неосновательного обогащения.
Примечание: Как видим, ФАС УрО однозначно разрешил вопрос о взыскании коммунальных услуг в пользу взыскания с собственника (можно сказать по аналогии с взысканием задолженности по содержанию). Тем не менее, посмотрим, что всё же решит ВАС РФ 21.05.2013.
Судебная практика разрешения споров, связанных с арендой. Журнал Строительная техника и оборудование
Председатель
Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
В.Ф.Яковлев
Пункты 8, 11, 14, 25
8. Если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами.
До принятия решения по делу ответчик предъявил встречный иск о расторжении договора аренды на основании подпункта 1 статьи 620 ГК РФ, согласно которому по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.
Статьей 611 Кодекса предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. При этом имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
Арбитражный суд при рассмотрении дела установил, что между сторонами был заключен договор аренды вертолета.
Передача вертолета арендатору состоялась.
Однако фактически арендатор не использовал и не мог использовать вертолет, поскольку он был передан арендодателем без свидетельства о регистрации и сертификатов летной годности (удостоверений о годности воздушных судов к полетам), наличие которых в обязательном порядке предусмотрено статьями 33, 36 Воздушного кодекса Российской Федерации. При отсутствии данных документов воздушные суда к эксплуатации не допускаются.
Арендатор неоднократно обращался к арендодателю с просьбой передать ему необходимые для эксплуатации вертолета документы.
Таким образом, арендодатель не исполнил надлежащим образом обязательство, так как передал арендатору имущество с нарушением требований, установленных статьей 611 ГК РФ.
В связи с этим суд признал требование о расторжении договора аренды на основании пункта 1 статьи 620 Кодекса правомерным.
Так как арендатором в силу допущенных арендодателем нарушений договорных обязательств не могло быть использовано арендованное имущество (вертолет) в соответствии с его назначением, в иске о взыскании с арендатора арендной платы отказано.
11. При применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о признании недействительным условия договора аренды, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, так как это условие противоречит императивной норме пункта 3 статьи 614 ГК РФ, устанавливающей возможность изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год.
Суд первой инстанции удовлетворил иск, указав, что пункт 3 статьи 614 ГК РФ содержит императивную норму в отношении периодичности изменения размера арендной платы, в связи с чем стороны не могут изменить или установить в договоре условие, отличное от предусмотренного данной нормой. Поэтому условие договора, предусматривающее возможность ежеквартального изменения размера арендной платы, является ничтожным в силу статьи 168 Кодекса как не соответствующее закону (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).
Суд кассационной инстанции отменил решение, в иске отказал по следующим основаниям.
Спорным условием договора арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа.
Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета.
Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.
При таких обстоятельствах иск удовлетворению не подлежит.
В другом случае арендатор обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды, в котором ставка арендной платы была определена сторонами в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте.
В обоснование заявленного требования истец ссылался на то, что такое определение размера арендной платы противоречит статье 140 ГК РФ, согласно которой законным платежным средством является рубль, и части 3 статьи 614 Кодекса, так как влечет, по мнению истца, более частое изменение размера арендной платы.
Арбитражный суд отказал в удовлетворении иска.
Принимая решение, суд руководствовался пунктом 2 статьи 317 ГК РФ, в соответствии с которым в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах.
Поскольку такое определение суммы денежного обязательства не означает, что непосредственное исполнение денежного обязательства производится в иностранной валюте, довод истца о нарушении статьи 140 Кодекса является неосновательным.
В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
В рассматриваемом случае установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, означает установление механизма ее исчисления.
Такое определение размера арендной платы имеет целью устранение неблагоприятных последствий инфляции. Изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ.
14. Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.
Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о возврате имущества из чужого незаконного владения.
Как следовало из материалов дела, между сторонами был заключен договор аренды, во исполнение которого ответчик (арендодатель) передал истцу в аренду нежилое помещение (цех вентиляции и пневмотранспорта) сроком на пять лет. В данном помещении арендатор разместил оборудование, принадлежащее ему на праве собственности.
По окончании срока аренды истец не освободил помещение от своего оборудования, чем нарушил требование статьи 622 ГК РФ, согласно которому при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.
Впоследствии истец попытался вывезти свое имущество, однако ответчик чинил препятствия и удерживал оборудование.
В письме, направленном истцу, ответчик указал, что удерживает принадлежащее истцу имущество на основании пункта 1 статьи 359 ГК РФ в связи с неисполнением последним обязательства по внесению арендной платы в полном объеме и после погашения долга истцом вернет его имущество.
Решением суда первой инстанции в удовлетворении искового требования отказано со ссылкой на пункт 1 статьи 359 Кодекса, согласно которому право на удержание вещи имеет любая сторона по договору, если она вправе требовать платежа или совершения иных действий, связанных с данной вещью.
В апелляционной жалобе истец просил решение отменить и иск удовлетворить, так как у него нет перед ответчиком никаких обязательств, связанных со спорным оборудованием. Кроме того, это оборудование не передавалось арендодателю, а использовалось самим арендатором в период аренды помещения.
Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения по следующим основаниям.
Доводы истца о неправомерности удержания его оборудования в связи с отсутствием у него каких-либо обязательств перед ответчиком по поводу этого оборудования несостоятельны, поскольку в силу абзаца второго пункта 1 статьи 359 ГК РФ в отношениях между предпринимателями удержанием вещи могут обеспечиваться также обязательства, не связанные с оплатой данной вещи или возмещением издержек на нее.
Однако право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли.
В рассматриваемом случае спорное оборудование оказалось во владении арендодателя по воле самого арендатора при отсутствии со стороны арендодателя каких-либо неправомерных деяний. Основанием поступления оборудования во владение собственника помещения является оставление арендатором этого оборудования в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение. Поскольку такое владение оборудованием не может быть признано незаконным, оно допускает его удержание по правилам пункта 1 статьи 359 ГК РФ.
С учетом изложенного требования истца (собственника оборудования) о возврате имущества из чужого незаконного владения не подлежат удовлетворению.
25. Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с частью второй статьи 619 ГК РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.
Отделение железной дороги (арендодатель) на основании части второй статьи 619 ГК РФ обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о досрочном расторжении договора аренды.
В обоснование искового требования арендодатель сослался на положение договора аренды, согласно которому он вправе требовать досрочного расторжения договора в случае, если возникнет производственная необходимость эксплуатации сданного внаем перрона.
Ответчик возражал против заявленного требования, считая соответствующее условие договора ничтожным, поскольку, по его мнению, в силу части второй статьи 619 ГК РФ другие основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, помимо предусмотренных в части первой данной статьи, должны быть связаны с какими-либо нарушениями договора арендатором. Иными словами, такое расторжение возможно лишь как следствие неправомерных действий (бездействия) со стороны арендатора. Поскольку основание, приведенное истцом, не отвечает указанному критерию, оно необоснованно включено в договор со ссылкой на часть вторую статьи 619 Кодекса и не может повлечь расторжение договора до истечения срока аренды.
Арендатор полагал, что данное условие могло быть предусмотрено в договоре лишь как основание отказа арендодателя от исполнения договора во внесудебном порядке (пункт 3 статьи 450 ГК РФ), но такого волеизъявления стороны при включении договора не выразили.
Суд не согласился с доводами ответчика и исковое требование удовлетворил, отметив следующее.
Часть первая статьи 619 ГК РФ предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Все эти основания касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора.
Согласно части второй статьи 619 Кодекса договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Однако то обстоятельство, что часть первая данной статьи в качестве оснований расторжения договора предусматривает исключительно нарушения условий договора со стороны арендатора, не означает, что другие основания расторжения, включаемые сторонами в договор, также должны быть связаны с нарушениями его условий.
Следует учитывать, что часть вторая статьи 619 ГК РФ отсылает ко всему пункту 2 статьи 450 Кодекса, а не только к подпункту 1 этого пункта. Поэтому стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.
Как следовало из представленных истцом доказательств, потребность в использовании отделением железной дороги переданного в аренду перрона обусловлена увеличением интенсивности движения электропоездов в связи с ростом пассажиропотока на пригородном направлении, о чем арендодатель уведомлял арендатора в установленный в договоре срок (за три месяца).
Таким образом, руководствуясь соответствующим условием договора, истец (арендодатель) вправе был потребовать досрочного расторжения договора аренды.
Пункты 26, 28, 32, 37, 38, 39
26. В договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок.
Комитет по управлению имуществом (арендодатель) на основании части второй статьи 619 ГК РФ обратился в арбитражный суд с иском к кооперативу о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения.
В обоснование исковых требований комитет сослался на условие договора, согласно которому арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора аренды в случае однократного нарушения арендатором установленного договором срока внесения арендной платы.
Ответчик просил суд в иске отказать, считая, что упомянутое условие договора противоречит положениям пункта 3 части первой статьи 619 ГК РФ.
Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано по следующим основаниям.
В силу пункта 3 части первой статьи 619 Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Поскольку такое основание расторжения договора, как просрочка внесения арендной платы, предусмотрено в части первой статьи 619 ГК РФ, условие договора, на которое ссылался истец в обоснование своего требования, не соответствовало части второй данной статьи, так как не устанавливало другого основания расторжения договора.
С учетом того, что статья 619 ГК РФ не допускает изменения положений ее части первой по соглашению сторон, требования истца не подлежали удовлетворению.
Истец в апелляционной жалобе настаивал на том, что спорное условие включено в договор в полном соответствии с требованиями части второй статьи 619 Кодекса.
В силу пункта 3 части первой данной статьи основанием расторжения договора является невнесение арендной платы более двух раз подряд. Однократное нарушение арендатором установленных договором сроков внесения арендной платы есть другое основание расторжения договора аренды.
Суд апелляционной инстанции поддержал позицию истца, дополнительно отметив, что предусмотренное в части первой статьи 619 Кодекса основание включает в себя не только такой элемент, как «просрочка уплаты», но и еще два элемента: «более двух раз» и «подряд». С этой точки зрения в рассматриваемой ситуации стороны определили в договоре иное основание его расторжения, чем это предусмотрено пунктом 3 части первой статьи 619 ГК РФ.
Решение суда первой инстанции отменено, исковые требования удовлетворены.
28. Договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки за просрочку платежа и расторжении договора аренды в связи с его существенным нарушением арендатором.
Решением суда первой инстанции с ответчика взыскана задолженность по арендной плате и неустойка, в иске о расторжении договора аренды отказано по следующим основаниям.
Суд установил, что между сторонами ранее имелись разногласия по размеру подлежащей перечислению арендной платы. Ответчик своевременно осуществлял арендные платежи, однако в меньшем размере, в связи с чем и образовалась предъявленная ко взысканию задолженность.
Частью первой статьи 619 ГК РФ предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Согласно части второй названной статьи другие основания для этого в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса могут быть установлены договором аренды.
Поскольку стороны в договоре не оговорили возможности его досрочного расторжения в случае невнесения арендной платы в полном размере, а в части первой статьи 619 ГК РФ такое основание досрочного расторжения договора не содержится, арбитражный суд, взыскав задолженность по арендной плате и неустойку за просрочку платежа, в иске о расторжении договора аренды отказал.
Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции в части отказа в расторжении договора аренды, указав, что наличие статьи 619 ГК РФ, устанавливающей специальные правила досрочного расторжения договора, не исключает возможности досрочного расторжения договора аренды на основании статьи 450 Кодекса.
Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Оценив обстоятельства дела и придя к выводу, что нарушение, допущенное ответчиком, является существенным, суд расторг договор аренды.
32. При заключении в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора.
Комитет по управлению имуществом (арендодатель) обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании долга по арендной плате.
Возражая против заявленного требования, ответчик сослался на то, что предъявленная ко взысканию с него сумма представляет собой разницу между размером арендной платы, установленным в ранее действовавшем договоре аренды, и арендной платой, определенной при заключении договора аренды на новый срок. По мнению ответчика, изменение размера арендной платы при заключении договора аренды на новый срок противоречит пункту 3 статьи 614 ГК РФ, согласно которому изменение арендной платы допускается не чаще одного раза в год.
Арбитражный суд признал доводы ответчика необоснованными по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 621 ГК РФ заключение договора аренды на новый срок по существу является заключением нового договора. Поэтому стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора аренды.
Норма пункта 3 статьи 614 Кодекса регулирует порядок пересмотра арендной платы в период действия договора аренды, в связи с чем не подлежит применению при заключении договора на новый срок.
Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 621 ГК РФ при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Предложенный арендодателем проект договора аренды на новый срок, предусматривающий повышенный размер арендной платы, был подписан арендатором без каких-либо замечаний.
Учитывая изложенное, суд признал требование истца о взыскании задолженности, рассчитанной исходя из размера арендной платы, определенного в новом договоре аренды, правомерным.
37. Арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с арендатора арендной платы на основании части второй статьи 622 ГК РФ за использование нежилого помещения с момента прекращения договора аренды до подписания акта приема — передачи.
Суд первой инстанции, установив факт просрочки возврата имущества арендодателю, удовлетворил иск.
Суд апелляционной инстанции отменил решение, в удовлетворении иска отказал по следующим основаниям.
Спорное нежилое помещение было предоставлено в пользование ответчику на основании договора аренды, срок действия которого истек.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
В договоре стороны оговорили, что по истечении срока его действия арендатор обязан возвратить нежилое помещение по передаточному акту, подписанному сторонами.
Согласно представленным доказательствам ответчик к окончанию срока действия договора освободил помещение и неоднократно извещал арендодателя о готовности передать его с оформлением акта, как это предусмотрено договором. Однако акт не был оформлен своевременно.
В силу статьи 309 Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Поскольку несвоевременный возврат арендатором имущества арендодателю был вызван уклонением последнего от приемки этого имущества, суд признал иск не подлежащим удовлетворению.
38. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с акционерного общества задолженности по арендной плате, исчисленной с момента расторжения договора до освобождения помещения.
Возражая против иска, ответчик сослался на то, что в соответствии с пунктом 3 статьи 453 ГК РФ обязательства сторон считаются прекращенными с момента расторжения договора, поэтому при определении размера подлежащей взысканию арендной платы арендодатель не может руководствоваться его условиями.
В указанном договоре была предусмотрена арендная плата, размер которой значительно превышал ставку арендной платы, обычно применяемую при аренде аналогичного имущества, что, в частности, и явилось причиной, побудившей акционерное общество досрочно прервать арендные отношения.
Арендная плата за спорный период, рассчитанная по методике, утвержденной городской администрацией, перечислена до возбуждения дела.
Суд удовлетворил иск, сославшись на часть вторую статьи 622 ГК РФ, согласно которой арендатор, несвоевременно возвративший имущество, обязан внести арендную плату за все время просрочки. Тем самым в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
Поскольку в данном случае акционерное общество несвоевременно исполнило обязательство по возврату помещения, с него за все время просрочки подлежит взысканию арендная плата, установленная договором.
39. Арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в случае просрочки внесения арендной платы и за период с момента прекращения договора аренды до возврата арендодателю имущества.
Торгово — производственная компания обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами.
В ходе судебного разбирательства установлено, что после прекращения договора аренды ответчик (арендатор) вернул арендодателю предоставленное по договору имущество со значительной просрочкой. Истребуемая истцом (арендодателем) арендная плата начислена за период с момента прекращения договора аренды до возврата сданного внаем имущества.
Решением суда первой инстанции иск удовлетворен частично. На основании части второй статьи 622 ГК РФ с ответчика взыскана арендная плата за весь период просрочки возврата имущества.
В удовлетворении требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами отказано со ссылкой на то, что статья 622 Кодекса не предусматривает иного вида ответственности за несвоевременный возврат арендованного имущества, кроме возмещения причиненных арендодателю убытков.
В силу указанной нормы в случае, когда арендная плата, взыскиваемая за период просрочки возврата арендованного имущества, не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В кассационной жалобе истец просил решение суда в части отказа в иске о взыскании процентов отменить и иск удовлетворить в полном объеме, считая, что проценты за пользование чужими денежными средствами могут быть взысканы в соответствующих случаях по любому денежному требованию, независимо от основания его возникновения.
Суд кассационной инстанции согласился с доводами истца (арендодателя), обратив внимание на следующее.
Статья 395 ГК РФ устанавливает общую норму, согласно которой за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.
Исходя из содержания приведенной нормы и иных положений статьи 395 Кодекса, данная статья подлежит применению к любому денежному обязательству независимо от того, в рамках правоотношений какого вида оно возникло.
Обязательство арендатора по внесению арендной платы за период просрочки возврата сданного внаем имущества является денежным.
Кроме того, суд отметил, что норма части второй статьи 622 ГК РФ не может быть истолкована таким образом, чтобы арендодатель в отношениях с арендатором, не возвращающим имущество после прекращения договора аренды, был поставлен в худшее положение, чем в отношениях с арендатором, пользующимся имуществом на основании действующего договора.
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции решение суда первой инстанции изменил и иск арендодателя удовлетворил в полном объеме.
Возврат коммерческой арендной платы – какими полномочиями обладают арендодатели?
Когда коммерческие арендаторы отодвигают арендную плату на второй план, это часто является результатом проблем с денежными потоками, из-за которых коммерческие арендодатели могут серьезно остаться без денег. Существуют строгие правила, которые наделяют арендодателей полномочиями в случае нарушения договора, например, неуплаты арендной платы.
Это может принимать форму конфискации аренды и взыскания задолженности по коммерческой аренде, объясняет Кейт Талли из Real Business Rescue, специалист по реструктуризации компаний, ликвидации и банкротству.
Взыскание задолженности по коммерческой аренде
Взыскание коммерческой задолженности может быть официально осуществлено в рамках процедуры взыскания задолженности по коммерческой аренде (CRAR), которая вступила в силу в 2014 году и заменила Distress for Rent. Эта мера предоставляет арендодателям возможность конфисковывать и продавать товары коммерческих арендаторов для возмещения арендной платы без специального разрешения судов.
Для осуществления арендодателями своих полномочий путем взыскания задолженности по коммерческой арендной плате должны быть выполнены следующие условия:
- Должен быть коммерческий договор аренды, подтвержденный в письменной форме. Если одна и та же аренда распространяется на смешанное или жилое использование, необходимо получить судебное решение .
- Необходимо предоставить письменное уведомление о принудительном исполнении за 7 дней, действительное в течение 12 месяцев
- CRAR покрывает только арендную плату, проценты и НДС — необходимо получить судебное решение для возмещения платы за обслуживание и страховки
- Должен иметь задолженность в течение 7 дней, а задолженность должна составлять арендную плату за 7 дней
- Необходимо использовать сертифицированного судебного агента для возврата товаров
- До ареста товара должна быть задолженность
При наложении ареста на товары арендатор сможет заключить соглашение о контролируемых товарах, которое представляет собой соглашение о погашении, заключенное с судебным исполнителем.
Конфискация коммерческой аренды
В качестве альтернативы CRAR арендодатели могут аннулировать договор аренды, что по существу означает расторжение договора аренды и вступление во владение имуществом, если условия не соблюдаются, например, при неуплате арендной платы.
Во время пандемии коронавируса действовал мораторий на конфискацию арендной платы, который не позволял арендодателям завладевать имуществом сверх невыплаченной арендной платы. Эта мера была введена для облегчения арендной платы арендаторам коммерческих помещений в период действия моратория с марта 2020 г. по март 2022 г. сдерживали, чтобы дать передышку предприятиям, которым было приказано закрыться после введения ограничений на блокировку. Защита от выселения была предоставлена коммерческим арендаторам в соответствии с Законом о коммерческой аренде (коронавирус) 2022 года, что не позволяет арендодателям выселять коммерческих арендаторов за неуплату арендной платы.
Были установлены новые правила для ограждения задолженности по коммерческой аренде в связи с Covid-19 и для того, чтобы арендаторы и арендодатели могли договориться о планах погашения в соответствии с кодексом практики коммерческой арендной платы, который соответствует Закону о коммерческой аренде (коронавирус) 2022 года.
Обязательный арбитражный процесс был также введено для урегулирования претензий задолженности по арендной плате.
Комментируя арбитражный процесс по коммерческой аренде, министр бизнеса Пол Скалли сказал:
«Этот новый закон даст коммерческим арендаторам и арендодателям возможность подвести черту под неопределенностью, вызванной пандемией, чтобы они могли заранее планировать и возвращаться. к нормальности.
«Арендодатели и арендаторы должны продолжать работать вместе для достижения собственных соглашений, где это возможно, используя наш Кодекс практики, чтобы помочь им, и мы сделали арбитраж доступным в качестве крайней меры.
«Жильцы, которые могут полностью погасить свою задолженность по аренде, должны это сделать, а когда они не могут, арендодатели должны попытаться разделить бремя, чтобы мы все могли двигаться дальше».
Когда льготы по аренде для коммерческих арендаторов подошли к концу, большинство полномочий арендодателей были восстановлены, включая право ликвидировать компанию, которая задолжала арендную плату.
При разрешении имущественных споров и вопросов управления или вопросов, связанных с коммерческими помещениями, очень важно, чтобы вы заранее обратились за консультацией к команде юристов, которые могут быстро реагировать и адаптироваться к вашим меняющимся потребностям. Наша специальная команда по судебным разбирательствам в сфере собственности предоставляет коммерческие, прагматические и стратегические советы, адаптированные для удовлетворения ваших потребностей и целей.
Подробнее Связанные новости
Справедливое взыскание долгов | Mass.gov
У вас есть права, когда кто-то пытается взыскать с вас долг. Узнайте больше в Генеральной прокуратуре.
Закон штата Массачусетс запрещает несправедливые, вводящие в заблуждение и необоснованные методы взыскания долгов. Генеральный прокурор издал правила о взыскании долгов, которые устанавливают стандарты, определяя недобросовестные и вводящие в заблуждение действия и методы взыскания долгов с потребителей штата Массачусетс.
Связь с кредиторами и коллекторскими агентствами
Положения Генерального прокурора о взыскании долгов запрещают:
- Звонить вам на дом более двух раз по каждому долгу в любой семидневный период или более двух раз по каждому долгу в любой 30-дневный период в любом месте, кроме вашего дома, например, ваше место работы.
- Звонок на работу, если вы попросили не звонить. Устные запросы действительны в течение 10 дней. Письменные запросы действительны до тех пор, пока вы не снимете ограничение.
- Звонят вам, не называя, кто они. Будьте осторожны, разговаривая с кем-либо, кто утверждает, что вы им должны, но не предоставит вам свое имя и контактную информацию — это может быть мошенник, пытающийся быстро получить зарплату!
- Для связи с вами напрямую, если вас представляет адвокат.
- Звонят вам в нерабочее время. Если часы вашего бодрствования неизвестны, они могут звонить только с 8:00 до 21:00. Если ваши часы бодрствования отличаются от обычных часов, и вы сообщаете сборщикам долгов ваши обычные часы бодрствования, они не могут связаться с вами вне этих часов. Вы обязаны сообщить коллектору, что у вас разное время бодрствования.
- Любые ложные, вводящие в заблуждение или вводящие в заблуждение заявления при попытке взыскания долга.
- Сбор или попытка взыскания любой суммы, которая прямо не разрешена соглашением, создающим долг, или не разрешена законом.
- Ложные угрозы, что невыплата долга приведет к вашему аресту или тюремному заключению, любые действия, которые не могут быть предприняты по закону, или любые действия, которые не должны быть предприняты.
- Попытка взыскания долга, который является неисполнимым с юридической точки зрения, поскольку период времени для подачи иска прошел, но не сообщается, что долг может быть неисполнимым и что любой платеж, который вы делаете, может повторно начать период времени для подачи иска.
- Использование ненормативной лексики или ненормативной лексики.
- Причинение вам расходов в виде междугородных звонков, экспресс-почты, телеграфных переводов или других подобных расходов.
- Рассказывать кому-либо (включая друзей, соседей, родственников или работодателей) о своем долге без вашего письменного согласия.
- Запрос или требование чека с датой публикации.
- Посещение вашего дома в нерабочее время, а также посещение вас более одного раза в течение любого 30-дневного периода по каждому долгу, если вы не дадите разрешения на дополнительные посещения.
Розыск должника
Кредиторам и агентствам по взысканию долгов разрешается пытаться установить местонахождение должника, связываясь с лицами, не являющимися должником, или лицами, проживающими вместе с должником, если кредитор или агентство по взысканию долгов обоснованно полагают, что у них больше нет текущей информации о местонахождении должника.
Если у вас назначена дата суда, связанная с взысканием долга
- Не пропустите дату суда! Если вы не явитесь, суд может решить дело против вас и вынести решение о том, что вы должны деньги. В некоторых случаях суд может выдать ордер на ваш арест (так называемый капиас).
- Если вы не можете оплатить долг, сообщите об этом суду. Суд не может обязать вас выплатить долг из определенных видов дохода, таких как пособия по безработице, компенсационные выплаты работникам и пособия по социальному обеспечению.
- Если вы согласны с планом платежей со сборщиком долгов, попросите копию соглашения. Убедитесь, что вы понимаете соглашение и что вы можете позволить себе платежи.
- Если вы хотите, чтобы адвокат представлял вас в суде, вы можете обратиться в справочную службу юристов Массачусетской коллегии адвокатов по телефону 1-800-552-7046 или в справочную службу адвокатов вашей местной ассоциации адвокатов.
- Информация о бесплатной или недорогой юридической помощи также доступна на сайте: www.masslegalhelp.org
Если вы не признаете долг
- Потребуйте подтверждение долга от коллектора или копию судебного решения против вас.
- Не сообщайте личную информацию, такую как номер социального страхования или номера финансовых счетов, звонящему, требующему взыскания долга.
- Сообщите о мошенничестве по адресу:
Почтовое мошенничество: | Мошенничество по телефону/факсу: | Интернет-мошенничество/мошенничество по электронной почте: |
Почтовая инспекция США, Почтовая горячая линия по борьбе с преступностью www.postalinspectors.uspis.gov (877) 876-2455
|
Федеральная торговая комиссия, Бюро защиты прав потребителей www. (877) 382-4357
| Федеральное бюро расследований, Центр жалоб на интернет-преступления www.ic3.gov -или- www.econsumer.gov (для иностранных компаний/сайтов) |
ftc.govЕсли ваши личные данные были украдены — обращайтесь за помощью! Жертвы кражи личных данных могут найти дополнительную информацию на сайте https://www.identitytheft.gov/ Федеральной торговой комиссии.
Помогите нам улучшить Mass.gov своими отзывами
Вы нашли то, что искали на этой веб-странице?Если у вас есть предложения по сайту, сообщите нам. Как мы можем улучшить страницу? *
Пожалуйста, не указывайте личную или контактную информацию.
Отзывы будут использованы только для улучшения сайта. Если вам нужна помощь, обратитесь в Генеральную прокуратуру по телефону (617) 727-2200.