Судебная практика по выселению из жилого помещения: Судебная практика о выселении из служебного жилья

Содержание

Судебная практика о выселении из служебного жилья

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Судебная практика о выселении из служебного жилья (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Судебная практика о выселении из служебного жилья Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 103 «Выселение граждан из специализированных жилых помещений» ЖК РФ»Как разъяснено в пункте 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», предоставляемое гражданам, выселяемым из служебного жилого помещения или жилого помещения в общежитии, другое жилое помещение должно находиться в черте соответствующего населенного пункта (часть 3 статьи 103 Жилищного кодекса Российской Федерации), отвечать санитарным и техническим требованиям (часть 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации) и, как следует из содержания части 2 статьи 103 Жилищного кодекса Российской Федерации, относиться к жилищному фонду социального использования.

Благоустроенность и размер другого жилого помещения правового значения не имеют.» Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 99 «Основания предоставления специализированных жилых помещений» ЖК РФ»Как разъяснено в пункте 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», предоставляемое гражданам, выселяемым из служебного жилого помещения или жилого помещения в общежитии, другое жилое помещение должно находиться в черте соответствующего населенного пункта (часть 3 статьи 103 Жилищного кодекса Российской Федерации), отвечать санитарным и техническим требованиям (часть 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации) и, как следует из содержания части 2 статьи 103 Жилищного кодекса Российской Федерации, относиться к жилищному фонду социального использования.

Благоустроенность и размер другого жилого помещения правового значения не имеют.»

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Судебная практика о выселении из служебного жилья

Суды приняли 8,6 тыс. решений о выселении граждан из жилья за нарушения

По данным Судебного департамента при Верховном суде России, за полгода суды вынесли 8,6 тысячи решений о выселении граждан. В том числе было принято 6,7 тысячи решений о выселении собственников. За что гражданина могут выселить из квартиры, пояснила «РГ» адвокат бюро «Сикайло, Ромахова и Партнеры» Галина Пономаренко.

За что человека можно выселить?

Галина Пономаренко: Основаниями для выселения могут стать использование жилого помещения не для проживания, а для иных целей. Другие причины: неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по нарушению прав соседей, например, несоблюдение требований пожарной безопасности и санитарно-гигиенических норм, громкое прослушивание музыки, ведение строительных работ, иные действия, которые в той или иной степени можно расценить как нарушение интересов соседей. Кроме того, целенаправленные постоянные действия, влекущие повреждение либо уничтожение окон, дверей, пола, стен, санитарно-технического оборудования тоже станут основаниями для выселения.

В случае с человеком, пользующимся жилым помещением на основании договора социального найма, появляется еще одно основание для выселения, а именно наличие задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг в течение более 6 месяцев. В этом случае наниматель социального жилья может быть выселен по решению суда, но с предоставлением другого жилья.

В чем отличие между выселением собственника и не собственника?

Галина Пономаренко: И в том, и в другом случае лицо должно быть соответствующим образом предупреждено о необходимости прекращения нарушения, а также назначен срок для ремонта жилья в случае его разрушения. И только если поведение данного лица не меняется даже после предупреждения, суд может принять решение о выселении. Кстати, именно по основаниям несоблюдения процедуры суды чаще всего и отказывают в требованиях о выселении.

В случае с собственником жилья вопрос о выселении возникнет только, если собственник непосредственно проживает в указанном жилом помещении, что в сегодняшних реалиях случается не всегда. Главное в случае с собственником, судом будет решен вопрос о прекращении права собственности на жилье и его продажи с публичных торгов, после которых вырученные денежные средства должны быть переданы собственнику.

Если же лицо, является нанимателем жилого помещения по договору социального найма, то в зависимости от оснований выселения суд принимает решение либо о выселении с предоставлением другого жилья, либо без такового.

По вашему ощущению, много ли таких дел?

Галина Пономаренко: Несмотря на участившиеся обращения в суд с требованиями о выселении, суды, по нашему мнению, по-прежнему достаточно осторожно удовлетворяют такие иски. Право на жилище, гарантированное нам всем Конституцией, еще никто не отменял. Следовательно, выселение человека является самой крайней мерой, применяемой судами, принятию решения о которой предшествует всесторонняя оценка тяжести виновного поведения выселяемого лица.

Подробности судебной практики читайте на полосе «Право» в ближайшем номере «Российской газеты».

Страница не найдена

НАСТОЯЩИМ Я ДАЮ СОГЛАСИЕ ООО «СОФТИНФО»:

На обработку смешанным (автоматизированным и неавтоматизированным) способом всех своих персональных данных, указанных мной при заполнении на Сайте полей онлайн-заявки (запись на семинары, запись на консультации, на рассылку уведомлений и др.), посредством сбора, записи, систематизации, накопления, хранения, уточнения (обновление, изменение), извлечения, использования, передачи (распространение, предоставление, доступ), обезличивания, блокирования, удаления, уничтожения, осуществляемую с использованием средств автоматизации, в том числе в информационно-телекоммуникационных сетях, или без использования таких средств, в целях организации направления мне уведомлений о проведении семинаров, вебинаров, тренингов, о новостях законодательства, о новостях Общества, о новых продуктах и услугах, специальных предложений, различных событий, об обработке моих запросов и обращений и др. ;
На передачу своих персональных данных организациям, непосредственно осуществляющим направление мне уведомлений о проведении семинаров, вебинаров, тренингов, о новостях Общества, о новых продуктах и услугах, специальных предложений, различных событий, об обработке моих запросов и обращений и др. То есть организациям, которые осуществляют сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение моих персональных данных для вышеуказанных целей.
Также подтверждаю и соглашаюсь нести ответственность за достоверность указанных мной личных данных.
Со всеми условиями Политики в отношении обработки персональных данных;

Я уведомлен, что данное Согласие может быть отозвано мной следующим образом:

Путем направления письма по адресу: 680030, г.Хабаровск, ул. Ленина, 18В, оф. 505 с просьбой удалить персональные данные.
Путем направления по почте [email protected] отсканированного письма с просьбой удалить персональные данные.

Данное Согласие предоставляется мной бессрочно.

ВС указал, когда должник не может быть выселен из жилья, являющееся предметом ипотеки

Бывшие владельцы и лица, которые проживают в жилье, которое приобретено за их средства и передано в ипотеку, даже после обращения ипотекодержателем взыскания на такое имущество, в силу положений ст. 109 ЖК Украинской ССР имеют право на пользование таким жильем до момента выселения с предоставлением им другого постоянного жилья.

Соответствующее положение содержится в постановлении КГС ВС от 31 марта 2021 года по делу № 753/72/17.

Цифровое решение LIGA360: Адвокат НААУ становится более доступным. Члены НААУ, которые оплатили ежегодные взносы, получают продукт по акционной цене. Узнайте больше о преимуществах по ссылке

Верховный Суд в составе коллегии судей Первой судебной палаты Кассационного гражданского суда отменил решение апелляционного суда и оставил в силе решение суда первой инстанции, которым отказано правопреемнику банка по договору факторинга в удовлетворении иска к физическим лицам об устранении препятствий в пользовании имуществом, признания лиц такими, которые утратили право пользования жилым помещением.

Верховный Суд учел, что требование о признании ответчиков такими, которые утратили право пользования жилым помещением, в случае его удовлетворения имеет фактическим следствием лишение ответчиков права на жилье и, соответственно, выселение их.

В соответствии с ч. 2 ст. 109 ЖК Украинской ССР гражданам, которых выселяют из жилых помещений, одновременно предоставляется другое постоянное жилое помещение, за исключением выселения граждан при обращении взыскания на жилые помещения, которые были приобретены ими за счет кредита (займа) банка или иного лица, возвраткоторого обеспечено ипотекой соответствующего жилого помещения.

Таким образом, указанной нормой установлено общее правило о невозможности выселения граждан без предоставления другого жилого помещения. Как исключение, допускается выселение граждан без предоставления другого жилого помещения при обращении взыскания на жилое помещение, которое было приобретено гражданином за счет кредита, возврат которого обеспечен ипотекой соответствующего жилого помещения.

Следовательно, определяющим при решении вопроса о том, есть ли основания для выселения лиц, которые проживают в жилом помещении, которое было передано в ипотеку с целью обеспечения исполнения обязательств по кредиту, является установление того, за какие средства приобретено ипотечное имущество. Если ипотечное имущество приобретено за личные средства заемщика, а не за счет кредита, то выселение таких граждан возможно только с одновременным предоставлением иного постоянного жилья.

Верховный Суд пришел к заключению, что бывшие владельцы и лица, которые проживают в жилье, которое приобретено за их средства и передано в ипотеку, даже после обращения ипотекодержателем взыскания на такое имущество, в силу положений ст. 109 ЖК Украинской ССР имеют право на пользование таким жильем до моменту выселения с предоставлением им другого постоянного жилья.

При этом Верховный Суд применил принцип пропорциональности и соответствующую прецедентную практику Европейского суда по правам человека.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному заключению

об отказе в удовлетворении иска, поскольку спорная квартира приобретена за личные средства заемщика, а не за кредитные средства, соответственно, нет оснований для признания ответчиков такими, которые утратили право пользования спорной квартирой до момента их выселения и предоставления им другого постоянного жилья.

По материалам ВС

Не успеваете за изменениями законодательства? Автоматические оповещения есть в LIGA360:Предприниматель. Не пропустите важные нововведения.

обзор судебной практики / / Совет муниципальных образований Хабаровского края

Основания для выселения без предоставления другого жилого помещения

В соответствии с ч. 1 ст. 91 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ), если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

В постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса •Российской Федерации» закреплены основные ориентиры, которые судам следует учитывать при применении ст.

91 ЖК РФ. Верховный Суд РФ, в частности, указал, что выселение без предоставления другого жилого помещения является крайней мерой (ответственности и возможно лишь при установлении факта систематичности противоправных виновных действий со стороны нанимателя и (или) членов его семьи, которые, несмотря на предупреждение наймодателя в любой форме (устной или письменной) о необходимости устранить допущенные нарушения, эти нарушения не устранили.

Под использованием жилого помещения не по назначению, исходя из положений ч. 1 -3 ст. 17 ЖК РФ, следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), т. е. фактическое превращение жилого помещения в нежилое. В то же время необходимо учитывать, что ч. 2 ст. 17 ЖК РФ допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (например, научной, творческой, адвокатской и др. ) или индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое гражданами, проживающими в нем на законных основаниях, в т. ч. по договору социального найма, но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др.).

К систематическому нарушению прав и законных интересов соседей нанимателем и (или) членами его семьи с учетом положений ч. 2 ст. 1 и ч. 4 ст. 17 ЖК РФ следует отнести их неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан, без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользования жилыми помещениями (например, прослушивание музыки, использование телевизора, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости, производство ремонтных, строительных работ или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время, нарушение правил содержания домашних животных, совершение в отношении соседей хулиганских действий и др. ).

Под систематическим бесхозяйственным обращением с жилым помещением, ведущим к его разрушению, следует понимать целенаправленные, постоянного характера действия нанимателя и (или) членов его семьи, влекущие повреждение либо уничтожение структурных элементов квартиры (окон, дверей, пола, стен, санитарно-технического оборудования и т. п.).

При этом судом, как правило, устанавливается разумный срок для устранения причин, послуживших основанием для обращения с исковым заявлением о выселении.

Судебная практика в 90% случаев идет по пути отказа в удовлетворении требований органов местного самоуправления о выселении граждан без предоставления другого жилого помещения. И лишь при комплексном подходе к разрешению вопросов удовлетворение требований становится возможным.

ПРИМЕР: Администрация г. Иркутска обратилась в суд с иском к Б.И.В., УФМС по Иркутской области о расторжении договора найма жилого помещения, выселении без предоставления другого жилого помещения, обязании снять с регистрационного учета по месту жительства.

В рассматриваемом споре ответчица, ведущая асоциальный образ жизни, была зарегистрирована в жилом помещении совместно с другим гражданином, претензий к которому у истца не имелось. Напротив, бездействие ответчицы, выразившееся в невыполнении возложенной обязанности по остеклению окон, а также выполнению работ по утеплению стояка холодного водоснабжения, восстановлению теплоизоляции труб, замене канализационной трубы, нарушало права соседей. Второй из зарегистрированных граждан в квартире фактически не жил из-за невозможности совместного проживания с ответчицей. Администрация г. Иркутска предприняла несколько попыток досудебного урегулирования спора.

Изначально ответчице было выдано предписание о приведении квартиры в надлежащее состояние в установленный срок. Затем на основании жалоб соседей ей было направлено предупреждение о прекращении нарушения прав и законных интересов жильцов дома. И предписание, и предупреждение были вручены ответчице под роспись. Затем ответчице было предъявлено третье предупреждение о необходимости прекращения нарушения прав соседей со ссылкой на ст. 91 ЖК РФ в обоснование возможности выселения.

Очередным обследованием было установлено, что остекление оконных рам выполнено. Вместе стем окраска и техническое обслуживаниетруб ХВС и ГВС не произведены, теплоизоляция труб нанимателем не восстановлена, текущий ремонт квартиры не выполнен, в санузле система ХВС и ГВС не работает из-за технической неисправности, часть канализационной трубы отсутствует, в помещении кухни на трубопроводе горячего водоснабжения наблюдается течь. На момент составления акта техническое состояние труб не позволяет провести запуск отопления.

В судебном процессе соседи, приглашенные в качестве свидетелей, подтвердили факт ненадлежащего содержания квартиры ответчицей. Кроме того, в материалы дела был представлен ответ из ОП-5 Управления МВД по городу Иркутску ГУ МВД России по ИО, которым подтверждаются сведения о сообщениях от оператора «02» по фактам обращения граждан о ненадлежащем содержании квартиры. По совокупности представленных доказательств суд принял решение об удовлетворении требований администрации г. Иркутска (см. апелляционное определение Иркутского областного суда от 27.06.2013 по делу № 33-5048/2013).

Как следует из рассмотренного примера, орган местного самоуправления опирался прежде всего на значительную базу свидетельских показаний соседей, подверждающих факты нарушения ответчицей их прав и законных интересов. При этом администрация г. Иркутска в рамках процесса «балансировала на грани», поскольку ответчицей частично были удовлетворены установленные в предписании требования проведении ремонта, что вполне могло стать основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований либо для предоставления судом дополнительного рока для проведения иных работ, указанных в предписании.

В другом примере муниципалитет пошел несколько другим путем.

ПРИМЕР: Администрация г. Владивостока обратилась в суд с иском о выселении гражданина из жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. Основанием для искового заявления стало коллективное обращение жильцов дома по вопросу систематического нарушения их прав и законных интересов жильцами квартиры, которые используют данное жилое помещение не по назначению, бесхозяйственно с ним обращаются, в результате чего на лестничной площадке и в соседних квартирах полная антисанитария, неприятные запахи, множество грызунов и паразитов. 10мая 2012 г. по информации Управления Роспотребнадзора по Приморскому краю и экспертного заключения ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Приморском крае» отОЗ.05.2012 №442/7.3 было установлено, что условия проживания в квартире, занимаемой ответчиками, не соответствуют п. 9.1 СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» в части захламления квартиры мусором. К данному ответу были приложены экспертное заключение от 03.05.2012 № 442/7.3, акт обследования от 26.04.2012, из которого следует, что доступ в квартиру невозможен в связи с ее захламлением мусором от пола до потолка. Также был предоставлен протокол лабораторных испытаний от 26.04.2012 № 33, из которого следует, что в прилегающих к квартире жилых квартирах в результате энтомологической экспертизы обнаружены постельные клопы.

12 апреля и 24 мая 2012 г. администрацией г. Владивостока в адрес ответчиков вынесены предупреждения в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по содержанию жилого помещения, установлены сроки для устранения нарушений -до 14 мая и 4 июля 2012 г. соответственно. Ответчица Л.С.И. была ознакомлена с данными предупреждениями, о чем свидетельствуют почтовые уведомления, однако в установленные сроки не устранила нарушения законных прав и интересов соседей, не приняла никаких мер по приведению занимаемой комнаты в состояние, пригодное для проживания, не устранила существующую угрозу для здоровья проживающих в многоквартирном доме граждан. На основании представленных доказательств суд принял решение о выселении ответчицы из жилого помещения {см. определение Приморского краевого суда от 29. 04.2013 по делу №33-3534).

В рассмотренном деле органы местного самоуправления использовали заключение санитарно-гигиенической экспертизы, что представляется достаточно весомым аргументом. Для укрепления позиции в суде такая экспертиза может быть проведена несколько раз — как до вынесения предупреждения о необходимости устранения нарушений при пользовании жилым помещением, так и после истечения сроков для добровольного устранения соответствующих нарушений.

Достаточно интересен вопрос о том, является ли асоциальный образ жизни одного из жильцов, сопряженный с угрозами или даже действиями по причинению вреда в отношении соседей, основанием для выселения без предоставления другого жилого помещения? Несмотря на то что в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 отражена возможность выселения в связи с совершением в отношении соседей хулиганских действий, судебная практика в данном случае неоднозначна.

ПРИМЕР: Б.Т. обратилась в суд к Б. В. с иском о выселении его из жилого помещения. Свои требования мотивировала тем, что является нанимателем указанной муниципальной квартиры и проживает там совместно с ответчиком Б.В., а также К. и Б.Е.В. Б.В. в течение длительного времени ведет аморальный образжизни.злоупотребляетспиртными напитками, устраивает скандалы, неоднократно совершал в отношении истца противоправные деяния в спорном жилом помещении, за которые был осужден. Своим поведением ответчик систематически нарушает законные права и интересы как истца, так и соседей, делает невозможным совместное с ним проживание, не реагирует на замечания и предупреждения о недопустимости такого поведения в дальнейшем. Оценив указанные обстоятельства в совокупности, суд принял решение об удовлетворении требования заявителя (см. определение Липецкого областного суда от 27.03.2013 по делу № 33-711/2013).

В примерах, аналогичных рассмотренному, суды констатируюттем не менее отсутствие обязанности у муниципалитетов применять к такому гражданину санкции, предусмотренные ст. 91 ЖКРФ.

ПРИМЕР: Б. обратилась в суд с иском к мэрии городского округа Тольятти, бывшему супругу Б. об устранении нарушения жилищных прав.

В обоснование заявленных требований указала, что она и ее бывший супруг Б. проживают в двухкомнатной квартире. Между ними сложились неприязненные отношения. Приговором и.о. мирового судьи судебного участка № 86 Самарской области от 29.12.2012, вступившим в законную силу, Б. признан виновным в совершении преступления, предусмотренного ч. 1 ст. 119 УК РФ (угроза убийством).

Администрация направила Б. предписание о необходимости прекращения нарушения жилищных прав. Суд занял сторону муниципалитета, указав, что у последнего отсутствует обязанность по предъявлению иска о выселении без предоставления другого жилого помещения (см. апелляционное определение Самарского областного суда от 28.01.2014 по делу №33-759/2014).

Конечно, в данном случае недопустимо проживание граждан на одной жилплощади в случае, если один из них совершил в отношении другого преступление, установленное приговором суда, и потерпевший считает невозможным дальнейшее совместное проживание. Соответствующие обстоятельства должны являться достаточным основанием для выселения, в т. ч. и по инициативе наймодателя.

Рассмотренная правоприменительная практика позволяет сделать вывод о том, что для выселения пост. 91 ЖК РФ необходимы соблюдение четкой досудебной процедуры и наличие крепкой позиции в суде, которая включает:

фиксацию факта нарушения правил пользования жилым помещением;
наличие жалоб жильцов на нарушение их прав;
уведомление нанимателя о необходимости устранения нарушений;
повторную фиксацию факта нарушений после истечения срока для устранения;
уведомление о выселении в случае неудовлетворения требований, изложенных в предписании;
обращение в суд.

Такая процедура в настоящее время не регламентируется законодательно, но является надежной гарантией того, что дело о выселении по ст. 91 ЖК РФ не попадет в те 90% дел, которые завершаются отказом в удовлетворении требований муниципалитетов.

В соответствии с положениями ч. 1 ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Положение о том, что никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ЖК РФ, другими федеральными законами, содержится также в ч. 4 ст. 3 ЖК РФ. Но иногда выселение — это единственная возможность прекратить нарушение прав других граждан, проживающих в доме, а также предотвратить угрозу причинения вреда жизни и здоровью людей.

По материалам журнала «Практика муниципального управления»

Выселение из нежилого помещения в 2020

Нередко в арбитражных судах рассматриваются дела о выселении лиц, являющихся ИП или юридической организацией из нежилого помещения. Подать иск может владелец недвижимости или государственный представитель при наличии законных оснований для выселения.

Основания

Существует множество причин для выселения из нежилого помещения лиц, которые занимают его как на законных, так и на не законных основаниях:

Истек срок действия соглашения, заключенного между нанимателем помещения и арендодателем. Выселение из помещения возможно только после предъявления нанимателю извещения о том, что в дальнейшем, после истечения срока действия договора, помещение не будет предоставляться в наем.
Если был заключен бессрочный договор аренды и заемщик не желает освобождать помещение после изъявления просьбы собственника. Подавая иск в суд, следует запросить подтверждение отказа от действующего соглашения между арендодателем и заемщиком.
По требованию арендодателя прекращается действие соглашения об аренде. После того, как суд признает соглашение недействительным, осуществляется выселение нанимателя из нежилого помещения.
Изъятие государством собственности, принадлежащей арендодателю.

Нежилым помещением признают не изолированное и не пригодное для проживания помещение.

В Жилищном кодексе перечислены условия, при наличии которых жилое помещение может быть переведено в статус нежилого:

в нежилое помещение должен быть отдельный вход, который можно устроить таким образом, чтобы не затрагивать жилые помещения;
проживание и регистрация физического лица в нежилом помещении не допускается, даже собственник не может жить в нем;
полное отсутствие претензий со стороны третьих лиц относительно перевода из жилого в нежилое – обязательное условие.

Основные причины выселения собственника из нежилого помещения:

Имущество конфискуется по решению суда, в результате уголовного процесса, относящегося к человеку, владеющему нежилым помещением.
Взыскание имущества в пользу государства при наличии оснований.
Взыскание недвижимости за долги.

Также выселение из нежилого помещения осуществляется в том случае, если дом подлежит реконструкции, либо необходимо соблюсти интересы третьих лиц при условии, что они нарушаются.

Как подать иск в суд

В суд подается исковое заявление. Составлять его рекомендуется по шаблону, чтобы избежать серьезных ошибок, в результате которых заявление не будет принято.

Исковое заявление должно содержать:

Контакты арендодателя и нанимателя: адрес, телефон ИП, который работает в нежилом помещении.
Сведения о помещении – техническая информация – количество комнат, общая площадь, дата постройки и введения в эксплуатацию, наличие перепланировок.
Основание для выселения арендатора из помещения.
Доказательства указанных оснований.
Сведения, подтверждающие попытки решить спор в досудебном порядке.

Подавая исковое заявление в суд, заявитель может привлечь свидетелей, готовых подтвердить, что наниматель использует помещение не по назначению, нарушает правила внутреннего распорядка, пересдает помещение или наносит ущерб имуществу и самому зданию.

Процедура выселения из нежилого помещения

В некоторых случаях суд принимает решение о том, что выселение будет осуществлено только после предоставления ответчику жилья.

Нюансы, которые следует учитывать при выселении из нежилого помещения:

другое жилье предоставляется в том случае, если признание помещения нежилым произошло в процессе эксплуатации и проживания в квартире арендатора;
за полгода до выселения обязательно должно быть отправлено предупредительное письмо – это является обязательным условием;
судебное заседание проводится лишь в том случае, если арендатор не желает покидать помещение добровольно. В иной ситуации подписывается соглашение, после чего помещение освобождается в течение отведенного времени;
при отказе от выселения съемщик должен предоставить суду объяснение по поводу причин нежелания покинуть нежилое помещение;
если одна из сторон спора отсутствует в зале суда, решение все равно может быть вынесено.

Помимо искового заявления, владелец нежилого помещения должен предоставить в суд технические документы, а также свидетельство, подтверждающее, что лицо имеет право распоряжаться данным объектом недвижимости.

Арендатора

Выселение арендатора из нежилого помещения осуществляется в следующем порядке:

Если съем помещения осуществлялся на частной или коммерческой основе, то до выселения необходимо заключить соглашение и расторгнуть договор раньше срока.
При согласии арендатора покинуть помещение уведомление не отправляется. Если осуществляется расторжение договора раньше срока, а деньги за съем были уплачены, арендодатель возвращает их.
В случае несогласия арендатора, подается иск в суд, после чего остаешься лишь дождаться вынесения решения и исполнения приговора.

Выселить арендатора раньше срока собственник может в нескольких случаях:

если были нарушены условия договора, подписанного обеими сторонами;
наниматель не оплачивает коммунальные услуги и аренду;
полицейскими было зафиксировано нарушение арендатором общественного порядка;
в процессе съема помещения было испорчено имущество арендатора, предоставленное во временное пользование;
наниматель нежилого помещения предоставил его внаем вторично, не предупредив об этом арендодателя;
арендатор использует помещение не по назначению, нарушая прописанные в договоре условия.

Исполнением постановления суда занимается судебный пристав. Если арендатор не желает исполнять решение суда, прибегают к принудительному выселению.

Без суда

Можно избежать обращения в суд, если стороны решили спор в претензионном, досудебном порядке и пришли к взаимному соглашению. В статье 450 Гражданского кодекса РФ также предусмотрены условия, которые должны быть соблюдены, если одна из сторон отказывается исполнять условия договора.

При этом, в попытках прийти к соглашению или выселить лицо, занимающее нежилую площадь без суда, не допускается:

Применение угроз или насилия.
Выставление вещей арендатора на улицу.
Смена замков.
Отключение электричества, отопления, воды.

Если арендатор сделал хотя бы что – то одно из вышеперечисленного, наниматель имеет право подать иск в суд.

Нюансы

Если истец не соблюдает условия досудебного разрешения спора, иск может быть оставлен без рассмотрения. Доказательством того, что данные требования были соблюдены, является уведомление о выселении, отправленное нанимателю.

Дела по выселению людей из нежилого помещения, ровно, как и из жилого, являются очень сложными.

Истец должен предоставить вместе с заявлением следующие документы:

Документ, содержащий технические сведения о помещении.
Договор с коммунальными службами, справки с лицевыми счетами.
Свидетельство о наследовании, о браке.
Подлинник договора аренды, заключенного с нанимателем.
Доказательства того, что арендатор нарушал условия договора. Могут быть использованы показания свидетелей или протоколы полиции, фотографии и видео с камер наблюдения.

Чтобы суд принял исковое заявление, истец обязательно должен доказать наличие оснований для выселения или факт нарушения его собственных прав нанимателем.

Судебная практика

Рассмотрение таких сложных дел, как дела о выселении из жилого или нежилого помещения граждан рассматриваются в арбитражном суде. В данном случае, основанием для иска выступает требование о выселении гражданина из помещения и доказательства нарушения им прав арендодателя.

Рассмотрение подобных дел отличается некоторыми особенностями:

Если срок действия договоры аренды истек, оплата за новый месяц не поступала, а арендатор продолжает пользоваться помещением, то владелец недвижимости должен направить уведомление, в котором будет указано требование об освобождении помещения в определенный срок.
При неисполнении условий договора и требований, заявленных в уведомлении, собственник недвижимости может подавать иск в Арбитраж.
Перед тем, как подавать иск при нарушении договора, арендодатель должен направить нанимателю претензию с изложением требований и условий.
Помещение может быть изъято для государственных нужд. В таком случае, выселиться должен не только арендатор, но и собственник.

Подать иск о выселении граждан из нежилого помещения может не только его собственник, но и муниципальное учреждение, наймодатель или прокурор.

Выселение из нежилого помещения чаще всего происходит в двух случаях – если арендодатель решил продать имущество или переход помещения в разряд нежилого произошел в процессе проживания в нем съемщика, например, в результате ухудшения условий и состояния дома.

Любые противоречия, касающиеся выселения из нежилого помещения, которые возникают между арендодателем и нанимателем решаются только в судебном порядке.

Видео: Принудительное выселение

Выселение | Векс | Закон США

Выселение: обзор

Содержание:

Введение

Обычно выселение — это процесс, используемый арендодателями для восстановления права собственности на арендованную недвижимость у арендаторов, которые не хотят уезжать. Выселение – это сложно, болезненно и дорого для всех вовлеченных сторон.

См. Закон о арендодателях и арендаторах.

top

Источники права

Выселение регулируется шестью основными типами правил: закон штата, местный закон, договор аренды, федеральный закон, общий закон и судебные правила.Большинство штатов регулируют аренду жилья, включая процесс выселения. Многие основывают свои законы на Едином законе о арендодателях и арендаторах жилых помещений (URLTA) или Типовом кодексе арендодателей и арендаторов жилых помещений. Города, округа и другие местные органы власти часто дополняют эти правила. Арендодатели и арендаторы могут дополнительно регулировать выселение посредством условий аренды. Например, в договорах аренды могут быть указаны форма и сроки уведомления о выселении. Положения об аренде могут иметь приоритет над некоторыми нормами общего права, но не могут противоречить официальным правилам.

За пределами округа Колумбия и других территорий, находящихся под непосредственным управлением федерального правительства, существует несколько федеральных законов, касающихся выселения. Те из них, которые существуют, в основном касаются дискриминационной практики в отношении жилья в более широком смысле. См. Закон о гражданских правах от 1866 г. и 42 Кодекса США, глава 45 Федерального закона о справедливом жилищном обеспечении.

Общее право регулирует вопросы выселения, не предусмотренные правилами или договорами аренды. Поскольку большинство соответствующих правил касаются аренды жилья, общее право, скорее всего, будет применяться к коммерческой аренде. Наконец, местные судебные правила могут существенно повлиять на процесс выселения. Например, процедуры управления делами жилищного суда будут влиять на то, сколько времени требуется арендодателям для выселения нежелательных жильцов.

Поскольку существует множество различных источников правил, которые могут повлиять на выселение, и поскольку эти правила различаются в зависимости от юрисдикции, ничто в этой статье не должно рассматриваться как универсально применимое. См. Законы о государственном имуществе.

top

Основания для выселения

Арендодатели могут на законных основаниях выселить жильцов по одной из трех основных причин.Во-первых, и чаще всего, за неуплату арендной платы. Во-вторых, за другие, нетривиальные нарушения договоров аренды. Наконец, арендодатели могут выселить арендаторов, срок аренды которых истек. Арендодатели не имеют общей обязанности разрешать арендаторам продлевать договор аренды и могут отказаться от продления по любой причине или даже без причины вообще. Однако они не могут выселять арендаторов или отказывать арендаторам в продлении договоров аренды по неправомерным причинам, как это определено законом.

Например, арендодатель может выселить арендатора за то, что он держит собаку в нарушение пункта договора аренды о запрете домашних животных.Однако домовладелец не мог выселить жильца, потому что кошка ворвалась в квартиру «без домашних животных», когда дверь была открыта, и жилец немедленно убрал кошку. Точно так же арендодатель может решить не продлевать договор аренды просто потому, что ему не нравится арендатор, но он не может отказать арендатору в продлении договора аренды только потому, что она афроамериканка.

top

Репрессивное выселение

Арендодатели не могут выселить арендатора по неправомерным причинам, как это определено законом. Как минимум, арендодатели не могут выселять арендаторов в отместку за сообщения о нарушениях жилищного кодекса или в связи с тем, что арендатор подал в суд на арендодателя за дискриминационную практику аренды. Некоторые штаты запрещают выселение в ответ на сообщения арендаторов о неправомерных действиях арендодателя. При оценке неправомерных требований жильцов о выселении суды обычно используют смешанные мотивы.

top

Другое запрещенное поведение

Арендодатели не могут беспокоить их, пытаясь заставить их уйти. Конкретно могут не отключать коммунальные услуги и не менять замки.

top

Уведомление

Перед выселением домовладельцы должны направить арендаторам Уведомление о выходе.Как минимум, это уведомление должно сообщать арендатору, почему арендодатель хочет его выселить и что он может сделать, чтобы избежать выселения. Точные сроки и форма уведомления зависят от юрисдикции. Например, в некоторых юрисдикциях арендодателям разрешено доставлять уведомления о выселении, размещая их на дверях жильцов. Другие нет. В большинстве штатов арендаторы, которых выселяют за неуплату арендной платы, могут избежать выселения, выплатив всю задолженность по арендной плате.

top

Судебные разбирательства

В большинстве юрисдикций после уведомления арендаторов о выселении арендодатели должны подождать несколько дней, прежде чем предпринимать дополнительные действия.Если по истечении этого времени жильцы не договорились с арендодателем или согласились уйти добровольно, арендодатель не может просто физически выселить их. Вместо этого арендодатель должен получить постановление суда.

Поскольку общеизвестно, что обычная система гражданского судопроизводства запаздывает, в большинстве юрисдикций в жилищных судах применяется специальный упрощенный процесс. Этот процесс используется только в случаях выселения и предназначен для разрешения конфликтов в течение дней или недель, а не месяцев. В сложных случаях большинство жилищных судов пытаются просто решить вопросы о выселении с помощью [[wex:summary process] и использовать обычные процедуры для решения других вопросов.

top

Переезд

Иногда, несмотря на то, что у арендодателя есть постановление суда, предписывающее арендатору выехать, арендатор все равно отказывается выселяться. В этих случаях арендодатель должен нанять сотрудника правоохранительных органов, который поможет выселить арендатора.

top

Изменение прав собственности

Если арендодатель передает право собственности на арендованное имущество, новый владелец может иметь возможность выселить арендаторов этого имущества. Эта проблема чаще всего возникает, когда кредиторы арендодателя обращают взыскание на заложенное арендуемое имущество.В этой ситуации по общему праву новый владелец может выселить арендаторов, если арендодатель заложил имущество до начала их аренды. Многие штаты до сих пор следуют этому правилу. В прошлом у многих залогодателей была общая политика выселения арендаторов из заложенной собственности. Из-за недавних экономических потрясений некоторые крупные кредиторы, в том числе Fannie Mae и Freddie Mac, пересматривают эту политику.

Точно так же, если правительство конфискует собственность арендодателя в виде выдающихся владений, договоры аренды арендаторов арендодателя расторгаются, и они могут быть выселены. См. Закон о арендодателях и арендаторах.

top

Затраты на выселение

Выселение связано со значительными человеческими и финансовыми затратами. Этот процесс очень напряженный для арендаторов, которые должны найти новое место для жизни, одновременно совмещая работу, детей и другие обязательства. Жилищное законодательство сложное, и многие арендаторы не до конца понимают свои права и обязанности, не могут позволить себе тратить время на самообразование и не могут позволить себе адвоката. В результате люди, которые больше всего нуждаются в нормативной защите, часто не могут ее получить, что подвергает их повышенному риску злоупотреблений со стороны злонамеренных арендодателей.Во многих городах есть группы юридической помощи, специализирующиеся на делах о выселении.

Для арендодателей выселение неприятно, дорого и иногда опасно. Арендодателям, возможно, придется оплатить судебные издержки, нанять процессинговый сервер, нанять адвоката и нанять судебного исполнителя или сотрудника правоохранительных органов, чтобы фактически выселить арендатора. Этот процесс может занять недели или месяцы, в течение которых арендодатели редко могут получить арендную плату с арендатора, которого он или она выселяют. Многие арендодатели не совсем знакомы с жилищным законодательством, и невинные процедурные ошибки могут задержать выселение на недели или дольше.Даже если арендодатели выигрывают иски против арендаторов, которые не платили арендную плату, арендаторы, как правило, защищены от судебных решений. Наконец, выселения иногда приводят к ожесточенным столкновениям между арендодателями и арендаторами.

top

Дополнительные источники

top

Жилищные выселения

Эта информация относится к аренде жилых помещений. Единственный способ, с помощью которого арендодатель может выселить арендатора, — это использовать судебное разбирательство для выселения.Арендодатель не может на законных основаниях выселить арендатора путем замены замков, остановки коммунальных услуг, конфискации вещей арендатора, угроз или применения силы.

Чтобы возбудить дело о выселении, арендодатель должен направить арендатору письменное уведомление. Одним из возможных типов уведомлений является «уведомление без причины», что означает, что арендодатель не указывает арендатору причин для освобождения. Этот тип уведомления недоступен, если арендатор находится в середине срочной аренды. Срочная аренда заключается на определенный период времени, согласованный между арендатором и арендодателем.Следовательно, ни одна из сторон не может просто расторгнуть договор аренды без объяснения причин; в противном случае могут быть финансовые последствия. Единственное действительное уведомление без причины применяется, когда арендатор находится в месячной аренде, и арендатор не занимал помещение более одного года. (Это более подробно объясняется в теме Уведомления о выселении из жилого помещения .)
Другие уведомления включают в себя определенные типы 90-дневных уведомлений, которые применяются в ограниченных обстоятельствах, 30-дневные уведомления по причине (предполагаемое правонарушение, совершенное арендатором), 72-часовые или 144-часовые уведомления о неуплате арендной платы и 24-часовые уведомления о неуплате арендной платы. возмутительное или опасное поведение.Если арендатор по-прежнему занимает арендованное помещение после окончания периода, указанного в уведомлении, арендодатель может подать иск о выселении в суд.
Судебное разбирательство проходит довольно быстро; его основная цель — определить, имеет ли арендатор законное право продолжать жить в арендуемом помещении, когда арендодатель хочет, чтобы арендатор переехал.

Чтобы подать иск о выселении, арендодатель должен заполнить форму жалобы, которую можно получить у секретаря суда. Арендодатель должен передать секретарю копию уведомления о выселении и оплатить регистрационный сбор.Если арендодатель не может оплатить пошлину за подачу заявления, он или она может обратиться в суд с просьбой отменить или отложить уплату пошлины. У большинства судебных секретарей есть форма для этой цели.

После того, как секретарь суда получит жалобу и плату за подачу или отсрочку, он или она назначает предварительное слушание по делу, называемое первой явкой. Затем арендатору будет вручена жалоба и повестка на досудебное слушание, которое иногда называют «первой явкой» или «предъявлением обвинения».
Первая явка проводится через семь дней после направления жильцу копии повестки и жалобы.В повестке сообщается арендатору, когда будет первое появление. Секретарь отправляет повестку и копию жалобы по почте в течение одного рабочего дня, и эти документы также лично вручаются арендатору или вывешиваются при въезде в арендуемое помещение.

Цель первой явки – определить, имеете ли вы законное право оставаться в аренде. Если вы, арендатор, не явитесь, арендодатель должен получить распоряжение о передаче ему или ей собственности. В случае неявки арендодателя дело должно быть прекращено.Если явятся обе стороны, судья захочет узнать, намерен ли арендатор переехать, урегулировали ли дело арендодатель и арендатор и нужно ли проводить судебное разбирательство. В некоторых округах суд попросит обе стороны работать с судебным посредником, чтобы урегулировать свои разногласия. Если необходимо судебное разбирательство, оно будет назначено не позднее, чем через 15 дней с даты первого явки.

Чтобы оспорить дело, арендатор должен пойти в суд первой инстанции и подать форму от клерка, называемую ответом.В этой форме перечислены возможные причины, по которым арендатор может выиграть дело о выселении. Арендатор должен проверить все применимые меры и при необходимости перечислить другие средства защиты. При подаче ответа также взимается плата за подачу. Арендатор, который не может оплатить регистрационный сбор, может обратиться в суд с просьбой отменить или отложить уплату сбора.

Каждая сторона может быть представлена адвокатом. Суд может предоставить каждой стороне дополнительное время для поиска адвоката, если арендатор оспаривает дело. Если арендатор не оспаривает выселение, а у арендодателя есть адвокат при первой явке, суд не должен требовать от арендатора оплаты услуг адвоката арендодателя.
На суде обе стороны представят свои претензии. Наряду с указанием суду причин, по которым он или она не должен переезжать, арендатор также может предъявить арендодателю претензии, называемые «встречными исками». Эти требования могут дать арендатору право на получение денег от арендодателя. Арендатор, который желает подать встречный иск или удержать арендную плату, может быть обязан оплатить предстоящую арендную плату непосредственно в суд. Кроме того, судья может потребовать уплату арендной платы суду при предоставлении ходатайства об отсрочке судебного разбирательства более чем на два дня.Арендатору рекомендуется проконсультироваться с адвокатом, прежде чем пытаться подать встречный иск о выселении.

За исключением скорости, судебные процессы по выселению ведутся точно так же, как и другие гражданские процессы. Любая сторона может потребовать присяжных. Если арендатор выигрывает, арендатору разрешается остаться в квартире, и он может взыскать с арендодателя по решению суда любые деньги, которые, по решению суда, должны арендатору. Если арендодатель выиграет, судья прикажет арендатору переехать к определенной дате. Судья может обязать проигравшую сторону оплатить судебные издержки и судебные издержки выигравшей стороны.

Если арендатор проиграет дело и не переедет к дате, назначенной судьей, арендодатель может получить приказ, предписывающий шерифу привести в исполнение решение суда. Шериф повесит объявление в арендуемом помещении, в котором арендатору будет предложено переехать в течение четырех дней. Если арендатор этого не сделает, шериф вернется и выгонит арендатора из помещения.

Процесс выселения предназначен для использования людьми, у которых нет адвокатов. Однако закон о арендодателях и арендаторах на удивление сложен, и юрист может предложить варианты, аргументы, претензии и средства защиты, которые могут помочь вам выиграть дело.Информацию и советы по консультированию с юристом см. в разделе «Нужна юридическая помощь?» раздел нашей общедоступной домашней страницы .

Редактор юридического отдела: Пол Хизерман, август 2019 г.

Landlord & Tenant Court – Suffolk District Court

Часто задаваемые вопросы
Как запросить отсрочку выселения или отменить заочное решение L&T (DC-420)

См. также:

Что такое судебное дело между арендодателем и арендатором (L&T)?

Нужен ли мне адвокат по делу L&T?

Какие формы мне нужны, чтобы начать дело L&T?

Как заполнить эти формы?

Нужно ли мне что-то делать, прежде чем я подам документы в суд?

Как Арендатор узнает о дате суда?

Что я должен принести в суд в день суда?

Что происходит в суде в день суда?

Что происходит по завершении моего дела L&T?

Как запросить судебное решение и ордер?

Могу ли я выселить сына/подругу/соседку по комнате?

Может ли арендатор подать в суд на арендодателя?

Мне вручили документы о выселении.Что я делаю?

Что произойдет, если я арендатор и не явлюсь в суд после получения УВЕДОМЛЕНИЯ О ПРЕТЕНЗИИ?

Как я могу попросить судью отменить заочное решение и приостановить мое выселение?

Судебные дела между арендодателем и арендатором (L&T), как правило, направлены на освобождение от постановления суда, возвращающего законное владение недвижимым имуществом — жилым или коммерческим — арендодателю. Другими словами, арендодатель/заявитель просит судью издать приказ о выселении арендатора, который отказывается покинуть собственность к определенной дате.Выселения подаются в соответствии со статьей 7 Закона об исках и процессуальных действиях в отношении недвижимого имущества (RPAPL) в порядке упрощенного производства для восстановления владения недвижимым имуществом.

Два наиболее распространенных вида процедуры выселения:

Производство по делу о неуплате — возбуждается только после неуплаты арендной платы, и арендодатель требует, чтобы арендатор заплатил арендную плату или выселился из собственности (нет обязательного долларового лимита или потолка на сумму доказанная невыплаченная арендная плата, которая может быть присуждена денежным решением в порядке упрощенного производства.(см. RPAPL §711)
Процедура удержания – обычно возбуждается, когда физическое или юридическое лицо продолжает владеть недвижимым имуществом после прекращения или истечения срока аренды. Например, когда договор аренды заканчивается в определенную дату или после вручения уведомления о расторжении. (см. RPAPL §711)

Существуют и другие виды судебного разбирательства (некоторые из них перечислены в RPAPL §713 и RPAPL §715). Вам следует обратиться к юристу за юридической консультацией о том, как правильно составить документы для суда.

В некоторых случаях Арендаторы могут также подавать иски по программе L&T либо после незаконного выселения (самопомощь Арендодателя), либо требовать от Арендодателя устранения опасного или опасного для жизни состояния в собственности. Эти дела являются особым производством, поданным в соответствии со статьей 7A RPAPL: особое производство для устранения условий, опасных для жизни, здоровья или безопасности.

Процедуры L&T являются специализированными, и необходимо строго соблюдать процессуальные правила.

Этот суд настоятельно рекомендует вам нанять адвоката.Судебные разбирательства по возврату недвижимого имущества требуют знания закона и знакомства с местными правилами и практикой.

Если вы являетесь физическим лицом, решившим действовать без адвоката, вы будете нести ответственность за подготовку своих документов в соответствии с законом без какой-либо помощи со стороны секретаря суда или сотрудников суда.

Корпорации должны иметь адвоката, представляющего их интересы в суде. (CPLR § 321(a)).

Обычно УВЕДОМЛЕНИЕ О ХОДАТИКЕ и ХОДАТИКА.К сожалению, в настоящее время многие готовые судебные формы недоступны в связи с недавними изменениями в законодательстве. Периодически формы будут обновляться, поэтому периодически проверяйте их.

Для процедур неплатежа

Для процедур удержания

Для других видов выселений или если имеющиеся формы не для вас, адвокат должен составить УВЕДОМЛЕНИЕ О ХОДАТИКЕ и ХОДАТИКА.

Если вы хотите действовать без адвоката, вы будете нести ответственность за подготовку ваших документов в соответствии с законом, без помощи сотрудников суда.

Формы должны быть заполнены только ЧЕРНЫМИ чернилами и представлены в двух экземплярах секретарю суда для подписи. Вы должны оплатить регистрационный сбор и получить порядковый номер. Секретарь суда поможет вам назначить дату суда, чтобы гарантировать, что суд будет заседать.

УВЕДОМЛЕНИЕ О ХОДАТИКЕ должно быть оформлено адвокатом или секретарем суда, чтобы заставить арендатора явиться в суд. Секретарь суда рассмотрит ваши формы, если у вас нет адвоката, и подпишет УВЕДОМЛЕНИЕ О ХОДАТИКЕ только в том случае, если документы верны.

Возможно. Для большинства дел L&T существуют определенные юридические предпосылки (предикатное уведомление) для возбуждения вашего производства по возврату недвижимого имущества (например, напоминание об арендной плате за пять (5) дней и требование арендной платы за четырнадцать (14) дней для не- процедуры выплаты, а также уведомление за десять (10) дней, уведомление за тридцать (30) дней, уведомление за шестьдесят (60) дней, уведомление за девяносто (90) дней или уведомление на более длительный срок в процедурах удержания большинства). Предоставление надлежащего предикатного уведомления — содержания, своевременности и надлежащего типа услуги — является элементом дела Арендодателя. Несоблюдение применимых законов, касающихся предварительного уведомления, может быть основанием для прекращения дела L&T. Вам следует проконсультироваться с адвокатом или обратиться к Закону о недвижимом имуществе или Закону об исках и разбирательствах в отношении недвижимого имущества, чтобы убедиться, что вы выполнили все требования.

Арендатору будет вручена копия Уведомления о петиции, в котором указаны время, дата и место явки в суд.

Арендодатель или поверенный арендодателя направит судебному исполнителю или любому лицу старше восемнадцати (18) лет, не являющемуся стороной, копию документов, поданных в суд на каждого арендатора.

Профессиональные серверы процессов можно найти в телефонной книге или в Интернете. Копия документов должна быть вручена лицом старше 18 лет, не являющимся участником акции. Услуга должна быть в полном соответствии с законом.

После того, как каждому арендатору будет вручена копия документов, сервер процесса должен дать присягу на форме, называемой АФФИДЕВИТ О ВРУЧЕНИИ, относительно того, как документы были вручены. В большинстве случаев подтверждение вручения должно быть подано клерку в течение трех (3) с момента вручения.

По состоянию на июнь 2019 года Уведомление о петиции и Ходатайство должны быть вручены ответчику/арендатору не более чем за семнадцать (17) дней, но не менее чем за десять (10) дней до даты суда, указанной в уведомлении. Пожалуйста, проконсультируйтесь с адвокатом, если у вас есть вопросы относительно сроков уведомления, предоставленных в вашем случае.

Все будущие даты суда, если таковые имеются, будут установлены во время судебного разбирательства или после уведомления суда. Если следующая дата указывается в уведомлении суда, суд уведомляет стороны о следующей дате суда по почте и предоставляет инструкции о способах виртуального присутствия, если это применимо.Вы также можете найти дату следующего суда на WebCivil Local, выполнив поиск по порядковому номеру, названию стороны, имени адвоката или судье или календарной информации по суду, судье и части.

Принесите с собой все доказательства, необходимые для подтверждения вашего заявления или вашей защиты. Все, что поможет доказать спорные факты, должно быть передано в суд. Это включает в себя письменные соглашения, договоры аренды, квитанции и фотографии. При наличии могут потребоваться оригиналы (не ксерокопии). Все публичные документы должны быть заверены агентством, производящим такие документы (сертификация — это заявление о том, что документы являются точными копиями записей агентства — агентство должно сообщить вам, как заверить записи).

Арендодатели должны принести :

оригинал или заверенная копия акта на здание
договор аренды или письменное соглашение стороны, против которой вы предъявляете иск, если таковой имеется
заверенных копий регистрационных ведомостей (например, городской регистрации арендной платы или регистрации многоквартирных домов)
ваша книга учета
любые другие документы, имеющие отношение к претензиям, которые вы подаете
сервер обработки, если услуга оспаривается

Арендаторы должны иметь при себе:

квитанции об аренде, чеки или другие доказательства арендной платы
договор аренды или письменный договор на квартиру, если он у вас есть
фотографий любых состояний, на которые вы претендуете
тепловые карты, если тепло является проблемой и вы вели записи
квитанции или счета на любые деньги, которые, как вы утверждаете, вы потратили
любые другие документы, имеющие отношение к вашей защите или требованиям, которые вы предъявляете

Ваше дело будет перезвано
Убедитесь, что ваше дело есть в календаре, размещенном в здании суда. Вам понадобится порядковый номер, чтобы найти дело в календаре.

Возможность урегулировать дело без судебного разбирательства или слушания
По звонку календаря в зале суда представьтесь, объявив «Здесь», когда Секретарь вызовет ваше дело. Если присутствуют все стороны, судья, вероятно, потребует, чтобы вы попытались урегулировать дело — добровольное, обязывающее соглашение, разрешающее разногласия между сторонами в судебном процессе. В рамках этого процесса судья также предложит сторонам принять участие в программе альтернативного разрешения споров (ADR).Для получения дополнительной информации о ADR арендодателя-арендатора нажмите здесь. В мировом соглашении вы можете помочь определить исход вашего дела. Однако никто не может заставить вас решить дело.

Если вы уладите дело, соглашение будет изложено в письменной форме в документе, который называется условием. Вы также должны быть уверены, что понимаете условия положения, которое станет юридически обязывающим соглашением после рассмотрения и принятия судьей. Никакое урегулирование не является окончательным до тех пор, пока положение не будет рассмотрено судьей.

Если вы не можете урегулировать дело, судья проведет слушание.

Слушание
Как правило, арендодатель представляет свое дело первым. После приведения к присяге в качестве свидетеля арендодатель или управляющий агент арендодателя изложит свою версию претензий по делу. Арендодатель может предложить определенные документы в качестве доказательства. Это называется непосредственным обследованием. Когда арендодатель или лицо, представляющее арендодателя, закончит давать показания, арендатор имеет право задавать вопросы.Это называется перекрестным допросом. Иногда судья может задавать вопросы, чтобы прояснить ситуацию и/или провести слушание в ускоренном порядке. Дополнительные свидетели могут быть вызваны для дачи показаний в поддержку требований арендодателя, и они также могут быть подвергнуты перекрестному допросу арендатором или могут быть заданы судьей.

Затем арендатор будет приведен к присяге в качестве свидетеля, чтобы изложить свою точку зрения и предоставить доказательства. Когда арендатор закончил давать показания, арендодатель имеет право провести перекрестный допрос арендатора.Судья может снова задавать вопросы. Иногда судья может задать несколько вопросов, чтобы прояснить ситуацию. Дополнительные показания и формы доказательств могут быть получены от других свидетелей, вызванных арендатором. Перекрестный допрос и, возможно, дополнительный допрос судьей может последовать за каждым вызванным свидетелем.

Стороны судебного процесса имеют право возражать против представления доказательств или способа постановки вопроса или ответа на него. Правильный способ возразить — сказать «возражение». Затем судья может запросить основание для возражения.Если судья соглашается с возражением, судья говорит «поддерживается» и доказательства не принимаются. Если судья не согласен с возражением, судья скажет «отклонено», и доказательства будут приняты и рассмотрены судом или присяжными, если слушание проводится судом присяжных.

Если арендодатель выигрывает, арендодатель получает во владение имущество. После этого арендодатель сможет запросить и выдать суду РЕШЕНИЕ О ВЛАДЕНИИ И ОРДЕНЦИЮ О ВЫСЕЛЕНИИ.ОРДЕН сравним с исполнением в гражданском иске. После того, как суд издаст ОРДЕНЦИЮ О ВЫСЕЛЕНИИ (вы должны запросить его — см. ниже — и вы получите его по почте), вы должны подать его шерифу округа Саффолк. Шериф округа Саффолк должен уведомить об этом не менее чем за 14 дней (УВЕДОМЛЕНИЕ ЗА 14 ДНЕЙ) после истечения срока любого и всех сроков пребывания, предписанных судьей, прежде чем выселить арендатора/ответчика из помещения.

Адвокаты должны подать предлагаемое решение о владении (например, Blumberg T-1412, T-1413 или T-1414) и ОРДЕНЦИЮ О ВЫСЕЛЕНИИ (например, Blumberg T-1408 или T-1409) секретарю суда.Суд подготовит соответствующие документы. Адвокаты могут представить предлагаемое ДЕНЕЖНОЕ СУДЕБНОЕ РЕШЕНИЕ и оплатить сбор за СТОЛИН СУДЕБНОГО РЕШЕНИЯ одновременно с представлением ГАРАНТИИ и СУДЕБНОГО РЕШЕНИЯ, а Секретарь выдаст ТЕХНОЛОГИЧЕСКОЕ СУДЕБНОЕ РЕШЕНИЕ, которое будет использоваться при исполнении любого денежного судебного решения.

Арендодатели, представляющие себя , должны в письменной форме потребовать, чтобы суд выдал РЕШЕНИЕ О ВЛАДЕНИИ, ОРДЕНЦИЮ О ВЫСЕЛЕНИИ и ТРЕБОВАНИЕ РЕШЕНИЯ. Если арендатор/ответчик находится в состоянии дефолта, потребуется невоенное заявление под присягой.Если запрашивается ТРЕНОГРАФИЯ СУДЕБНОГО РЕШЕНИЯ, пошлина за выписку должна быть оплачена при подаче запроса секретарю суда.

Вложите конверт с обратным адресом и маркой с предлагаемыми документами или письменным запросом. Клерк отправит документы официальному поверенному или, если поверенного нет, арендодателю, представляющему себя самостоятельно.

Возможно, в зависимости от конкретных обстоятельств вашей ситуации. Вам следует связаться и обратиться за помощью к адвокату.

Упомянутые выше формы предназначены для арендодателя при выселении арендатора.Если человек, которого вы хотите выселить, не является арендатором или вы не являетесь арендодателем, вы можете выселить его, но не с помощью этих форм суда. Примеры отношений, связанных с недвижимым имуществом, которые могут позволить выселение, включены в RPAPL §713 и RPAPL §715).

Да, при определенных обстоятельствах арендатор может подать в суд на арендодателя в суд L&T. Дополнительную информацию можно найти в «Руководстве по правам арендаторов» Генерального прокурора штата Нью-Йорк. Например, следующие ситуации могут позволить такой случай.

Арендатор может возбудить особое разбирательство в суде L&T, чтобы восстановить право собственности на помещение, из которого он или она были насильственно выселены или не допущены (RPAPL §721(4)). Арендатор должен возбудить такое дело в течение трех лет после выселения (RPAPL §713(10)). Предсказуемое уведомление не требуется до начала судебного разбирательства.
Иски и разбирательства в отношении недвижимости штата Нью-Йорк Статья 7-A (§§769–783) касается особых исков, возбужденных арендаторами жилья в округе Саффолк.В соответствии со статьей 7A RPAPL, одна треть или более арендаторов, проживающих в многоквартирном доме, расположенном в графстве Саффолк, могут ходатайствовать перед судом о назначении администратора для управления помещениями. Этот тип разбирательства сложен, и рекомендуется нанять адвоката.

Ваши права лучше всего защищать с помощью адвоката. Вы можете обратиться в Коллегию адвокатов округа Саффолк за бесплатной или недорогой консультацией. Вы также можете обратиться за помощью в юридические службы Nassau/Suffolk Law Services и Long Island Housing Services, Inc.

Арендатор может подать в суд на арендодателя в Суд мелких тяжб, если деньги должны после того, как арендатор выехал из арендованного жилья.

Вы должны явиться в суд в день и время, указанные в уведомлении о петиции, врученном вам сервером процесса арендодателя.

Если выселение основано на неуплате арендной платы, вы можете выплатить арендодателю в любое время до слушания полную сумму, требуемую в ходатайстве. Это завершит процедуру выселения (RPAPL § 731(4)).Кроме того, если вы выплатите полную сумму арендной платы, присужденной судом арендодателю в любое время до выселения, то ордер и судебное решение будут аннулированы (и арендатор может остаться в собственности) при условии, что арендная плата не была ранее отказано «недобросовестно» (RPAPL § 749(3)). Эти же правила не применяются к процедурам удержания.

Если петиция касается неуплаты арендной платы, см. раздел Вопросы и ответы арендатора: Дела о выселении из-за неуплаты в штате Нью-Йорк.

Если вам вручили петицию об удержании жилья, см. раздел «Вопросы и ответы жильцов: Дела о выселении на удержание в штате Нью-Йорк».

Если арендодатель или его адвокат сообщит в суд, что вам вручили уведомление о петиции и другие необходимые документы, а вы не явитесь в соответствии с указаниями, дело будет решаться без вас.Судья может вынести против вас ПРИГОВОР ПО УМОЛЧАНИЮ.

Может быть выдан ордер на выселение.

Против вас также может быть вынесено судебное решение о невыплате арендной платы и сборов.

После того, как ОРДЕНЦИЯ О ВЫСЕЛЕНИИ будет подана шерифу, заместитель шерифа отправит вам 14-ДНЕВНОЕ УВЕДОМЛЕНИЕ о том, что вы должны покинуть помещение.

Когда ОРДЕНЦИЯ О ВЫСЕЛЕНИИ вступит в силу, шериф вернет и заберет вас и ваше личное имущество.

Обратитесь в суд и подайте ходатайство судье о подписании приказа о предоставлении оснований для отмены решения по делу арендодателя.

Вы можете получить эти формы от

Вы должны объяснить судье в своих документах, что у вас есть

уважительная причина неявки в суд, И
хорошая защита от иска

Принесите ксерокопии документов, которые помогут вам доказать ваши аргументы.

Кроме того, даже если вы явились в суд, но требуете дополнительного времени до выселения или обстоятельства изменили ордер на отмену судебного решения и/или ордера, вы можете подать приказ о представлении оснований на рассмотрение суда.

Часто задаваемые вопросы о действиях арендодателя и арендатора — Окружной суд Саффолка

Часто задаваемые вопросы
Как запросить отсрочку выселения или отменить заочное решение L&T (DC-420)

См. также:

Что такое судебное дело между арендодателем и арендатором (L&T)?

Нужен ли мне адвокат по делу L&T?

Какие формы мне нужны, чтобы начать дело L&T?

Как заполнить эти формы?

Нужно ли мне что-то делать, прежде чем я подам документы в суд?

Как Арендатор узнает о дате суда?

Что я должен принести в суд в день суда?

Что происходит в суде в день суда?

Что происходит по завершении моего дела L&T?

Как запросить судебное решение и ордер?

Могу ли я выселить сына/подругу/соседку по комнате?

Может ли арендатор подать в суд на арендодателя?

Мне вручили документы о выселении.Что я делаю?

Что произойдет, если я арендатор и не явлюсь в суд после получения УВЕДОМЛЕНИЯ О ПРЕТЕНЗИИ?

Как я могу попросить судью отменить заочное решение и приостановить мое выселение?

Два наиболее распространенных вида процедуры выселения:

Производство по делу о неуплате — возбуждается только после неуплаты арендной платы, и арендодатель требует, чтобы арендатор заплатил арендную плату или выселился из собственности (нет обязательного долларового лимита или потолка на сумму доказанная невыплаченная арендная плата, которая может быть присуждена денежным решением в порядке упрощенного производства.(см. RPAPL §711)
Процедура удержания – обычно возбуждается, когда физическое или юридическое лицо продолжает владеть недвижимым имуществом после прекращения или истечения срока аренды. Например, когда договор аренды заканчивается в определенную дату или после вручения уведомления о расторжении. (см. RPAPL §711)

Процедуры L&T являются специализированными, и необходимо строго соблюдать процессуальные правила.

Корпорации должны иметь адвоката, представляющего их интересы в суде. (CPLR § 321(a)).

Для процедур неплатежа

Для процедур удержания

Арендатору будет вручена копия Уведомления о петиции, в котором указаны время, дата и место явки в суд.

Арендодатели должны принести :

оригинал или заверенная копия акта на здание
договор аренды или письменное соглашение стороны, против которой вы предъявляете иск, если таковой имеется
заверенных копий регистрационных ведомостей (например, городской регистрации арендной платы или регистрации многоквартирных домов)
ваша книга учета
любые другие документы, имеющие отношение к претензиям, которые вы подаете
сервер обработки, если услуга оспаривается

Арендаторы должны иметь при себе:

квитанции об аренде, чеки или другие доказательства арендной платы
договор аренды или письменный договор на квартиру, если он у вас есть
фотографий любых состояний, на которые вы претендуете
тепловые карты, если тепло является проблемой и вы вели записи
квитанции или счета на любые деньги, которые, как вы утверждаете, вы потратили
любые другие документы, имеющие отношение к вашей защите или требованиям, которые вы предъявляете

Если вы не можете урегулировать дело, судья проведет слушание.

Арендатор может возбудить особое разбирательство в суде L&T, чтобы восстановить право собственности на помещение, из которого он или она были насильственно выселены или не допущены (RPAPL §721(4)). Арендатор должен возбудить такое дело в течение трех лет после выселения (RPAPL §713(10)). Предсказуемое уведомление не требуется до начала судебного разбирательства.
Иски и разбирательства в отношении недвижимости штата Нью-Йорк Статья 7-A (§§769–783) касается особых исков, возбужденных арендаторами жилья в округе Саффолк.В соответствии со статьей 7A RPAPL, одна треть или более арендаторов, проживающих в многоквартирном доме, расположенном в графстве Саффолк, могут ходатайствовать перед судом о назначении администратора для управления помещениями. Этот тип разбирательства сложен, и рекомендуется нанять адвоката.

Может быть выдан ордер на выселение.

Против вас также может быть вынесено судебное решение о невыплате арендной платы и сборов.

Когда ОРДЕНЦИЯ О ВЫСЕЛЕНИИ вступит в силу, шериф вернет и заберет вас и ваше личное имущество.

Вы можете получить эти формы от

Вы должны объяснить судье в своих документах, что у вас есть

уважительная причина неявки в суд, И
хорошая защита от иска

Принесите ксерокопии документов, которые помогут вам доказать ваши аргументы.

Добро пожаловать в округ Монтгомери, штат Техас

Дело о выселении — это судебный процесс, который подается с целью восстановления владения недвижимым имуществом, обычно арендодателем против арендатора. Требование об арендной плате может быть объединено с Делом о выселении, если сумма причитающейся и невыплаченной арендной платы не превышает 20 000 долларов США, включая гонорары адвокатов, если таковые имеются, но исключая установленные законом проценты и расходы. Кодекс собственности Техаса, главы 24, 91, 92, 93 и 94, регулируют отношения между арендодателем и арендатором, аренду и процедуры выселения.
Дела о выселении регулируются Правилами 500–507 и Правилами 510.1 0 510.13 Правил судебной практики штата Техас. Дела о выселении должны быть поданы в Суд первой инстанции в Участке мирового судьи в графстве, в котором находится недвижимое имущество. См. раздел 24.004 Кодекса собственности штата Техас.

Уведомление о выселении до подачи иска о выселении

Дефолт или резерв . Если жилец является арендатором по письменному договору аренды или устному договору аренды, арендодатель должен направить арендатору, который не выполняет свои обязательства или задерживается по истечении срока аренды или периода продления, не менее чем за три (3) дня письменное уведомление об освобождении помещения. до того, как арендодатель подаст заявление о выселении, если стороны не договорились о более коротком или более длительном периоде уведомления в письменном договоре аренды или соглашении.

Арендодатель, который подает заявление о выселении на том основании, что арендатор удерживает жилье по истечении срока аренды или периода продления, также должен соблюдать требования о прекращении аренды, изложенные в Разделе 91.001 Кодекса собственности штата Техас.

Арендатор Sufferance . Если жилец является арендатором по своему желанию или по допущению, арендодатель должен письменно уведомить арендатора не менее чем за три (3) дня до того, как арендодатель подаст иск о принудительном задержании, если стороны не договорились о более коротком или более длительном периоде уведомления. в письменном договоре аренды или договоре.

Налоговый выкуп . Если здание приобретено при продаже с обращением взыскания по налогу или по распоряжению доверительного управляющего по обращению взыскания в соответствии с залоговым правом, превышающим договор аренды арендатора, и арендатор своевременно платит арендную плату и не находится в состоянии неисполнения обязательств по договору аренды арендатора после обращения взыскания, покупатель должен предоставить арендатору жилого помещения письменное уведомление об освобождении здания не менее чем за 30 дней, если покупатель решит не продолжать аренду. Считается, что арендатор своевременно выплачивает арендную плату в соответствии с настоящим подразделом, если в течение месяца, в течение которого была осуществлена продажа имущества, арендатор платит арендодателю арендную плату за этот месяц до получения какого-либо уведомления о том, что в течение месяца запланирована продажа имущества, связанного с обращением взыскания, или выплачивает арендную плату. за этот месяц держателю права выкупа или покупателю при обращении взыскания не позднее, чем на пятый (5-й) день после даты получения письменного уведомления об имени и адресе покупателя, запрашивающего платеж.До продажи права выкупа залогодержатель может направить арендатору письменное уведомление о том, что арендодателю или владельцу имущества было направлено уведомление о лишении права выкупа, и указать дату обращения взыскания.

Доставка уведомления об освобождении

Уведомление об освобождении должно быть вручено лично или по почте в соответствующем помещении. Уведомление может быть вручено лично арендатору или любому лицу, проживающему в помещении, в возрасте 16 лет и старше, либо лично доставлено в помещение и прикреплено к внутренней стороне главной входной двери.Уведомление по почте может быть отправлено обычной почтой, заказным письмом или заказным письмом с уведомлением о вручении в соответствующие помещения. Если в жилом помещении нет почтового ящика и есть запирающее устройство без ключа, сигнализация или опасные животные, которые не позволяют арендодателю войти в помещение, чтобы оставить уведомление об освобождении с внутренней стороны главной входной двери, арендодатель может надежно прикрепить уведомление на снаружи главной входной двери.

Срок уведомления исчисляется со дня вручения уведомления.

Если до подачи уведомления об освобождении в соответствии с требованиями настоящего раздела арендодатель направил арендатору письменное уведомление или напоминание о том, что арендная плата подлежит оплате и не уплачена, арендодатель может включить в уведомление об освобождении, требуемое в соответствии с настоящим разделом, требование о том, что арендатор уплачивает просроченную арендную плату или освобождает помещение к дате и времени, указанным в извещении. Раздел 24.005 Кодекса собственности Техаса.

Право владения

Единственным вопросом в деле о выселении является право фактического владения жилым помещением.В деле о выселении не допускаются встречные иски или объединение исков против третьих лиц, но они могут быть поданы в виде отдельного иска в суд надлежащей юрисдикции. Правило 510.3

Представительство
Физическое лицо может представлять себя в суде первой инстанции или может быть представлено адвокатом. В деле о выселении физическое лицо может быть представлено уполномоченным агентом. Правило 500.4 .

В деле о выселении корпорация или другое юридическое лицо может быть представлено адвокатом или сотрудником, владельцем, должностным лицом или партнером, не являющимся адвокатом, и может быть представлено управляющим недвижимостью или другим уполномоченным агентом в деле о выселении. Случай. Правило 500.4 .

В деле о выселении, рассматриваемом судом в связи с неуплатой арендной платы или превышением срока аренды, стороны могут представлять себя сами или быть представленными своими уполномоченными агентами, которые не обязательно должны быть адвокатами.

В любом деле о выселении в суде первой инстанции уполномоченный агент, запрашивающий или получающий заочное решение, не обязательно должен быть адвокатом. См. раздел 24.011 Кодекса собственности штата Техас.

Подача дел о выселении

Расчет срока для дел о выселении
Хотя своевременная подача документа путем отправки документа по почте Соединенных Штатов не позднее установленной даты допускается в деле о выселении, стороны дела о выселении предупреждаются о том, что если если документ, направленный по почте, не получен судом в установленный срок, суд может предпринять любые действия, предусмотренные Правилами, в том числе выдать исполнительный лист, требующий от арендатора покинуть помещение. Правило 510.2 .

Петиция

Ходатайство о выселении должно быть подано в Участке мирового судьи, в котором находится помещение. Чтобы начать иск о выселении, истец, обычно арендодатель, должен подать письменное ходатайство, указав следующее:
(1) имя истца;

(2) имя, адрес, номер телефона и номер факса, если таковые имеются, адвоката истца, если применимо, или адрес, номер телефона и номер факса, если таковые имеются, истца;

(3)           имя, адрес и номер телефона ответчика, если они известны; и

(4)          если истец соглашается на получение ответа по электронной почте и любые другие ходатайства или состязательные бумаги, заявление о согласии на использование электронной почты и контактную информацию по электронной почте.

Кроме того, ходатайство должно содержать следующую информацию:
(1)           описание, включая адрес, если таковой имеется, помещений, которыми истец добивается владения;
(2)           описание фактов и оснований для выселения;
(3)           описание того, когда и как было доставлено уведомление об освобождении;
(4)           общая сумма арендной платы, причитающаяся и невыплаченная на момент подачи заявки, если таковая имеется; и
(5)           заявление о том, что запрашиваются гонорары адвокатов, если это применимо.

В жалобе должны быть перечислены все домашние и рабочие адреса каждого арендатора и указано, что арендодатель не знает других домашних или рабочих адресов арендатора в округе, где расположено помещение.

Каждый арендатор, подписавший договор аренды, должен участвовать в процедуре выселения.

Сборы за подачу иска

Мировой судья должен взимать плату за подачу петиции в Суд. Раздел 118.121 Кодекса местного самоуправления Техаса регулирует регистрационный сбор и дополнительные сборы за основные гражданско-правовые услуги неимущим (раздел 51.941, Кодекс правительства Техаса).

Служба цитирования

Информирование по делу о выселении должно быть вручено шерифом или констеблем, если иное не разрешено письменным постановлением суда.

Претензия может быть вручена ответчику лично, либо путем оставления копии жалобы с приложением ходатайства у лица старше 16 лет по обычному месту жительства ответчика.

Услуга должна быть произведена не менее чем за 6 дней до дня, установленного для пробной версии. Декларация должна быть подана как минимум за один день до суда.

Если попытки вручить ответчику не увенчались успехом, и в петиции перечислены все домашние и рабочие адреса ответчика, которые известны истцу, а шериф или констебль подает заявление под присягой о том, что были предприняты все усилия для вручения заявления по адресу по крайней мере в двух случаях, включая места и время, по всем адресам ответчика в графстве, Суд может разрешить доставку с доставкой в помещение. Доставка цитаты в помещение должна быть завершена не менее чем за 6 дней до даты судебного разбирательства, путем размещения цитаты с копией петиции через дверной почтовый ящик, просунув ее под входную дверь или, если это невозможно, надежно прикрепление цитаты к входной двери или главному входу в помещение. Правило 510.4 .

Судебное разбирательство

После вручения ответчик может подать письменный ответ, но независимо от того, будет ли ответ подан, ответчик обязан явиться в суд в день, указанный в цитировании.

Если ответчик не явится или не представит ответ до того, как дело будет передано в суд, и доказательство вручения было надлежащим образом подано, решение может быть вынесено заочно. Секретарь немедленно отправит письменное уведомление о заочном решении ответчику по адресу помещения. Правило 501.6 .

Либо истец, либо ответчик имеют право на суд присяжных, сделав письменное требование о проведении суда присяжных не позднее, чем за 3 дня до даты судебного разбирательства и уплатив гонорар присяжным в размере 22 долларов США. Правило 510.7 .

Судебное решение

Если истец выиграет дело, суд вынесет решение в пользу истца в отношении владения помещением и, по требованию истца и уплате необходимых пошлин, выдаст судебный приказ о владении.Приказ о владении не может быть выдан до 6-го дня после даты подписания судебного решения о владении. Если арендатор выиграет дело, суд вынесет решение в пользу арендатора против арендодателя в отношении расходов. Правило 510.8 .

Приказ о праве владения

Арендодатель, выигравший дело о выселении, имеет право на получение судебного решения о владении помещением и судебного приказа о владении. «Помещение» включает в себя помещение, которое занято или арендовано, а также любую внешнюю территорию или объект, которые арендатор имеет право использовать в соответствии с письменным договором аренды или устным договором об аренде, или которые предназначены для использования арендаторами в целом.

Если решение вынесено в пользу арендодателя по делу о выселении из жилого помещения на основании неуплаты арендной платы, суд определит сумму арендной платы, подлежащую уплате за каждый период выплаты арендной платы во время рассмотрения любой апелляции, и эта сумма будет указана в приговоре. Если часть арендной платы оплачивается государственным учреждением, суд определяет и отмечает в решении, какая часть арендной платы должна быть оплачена государственным учреждением, а какая часть должна быть оплачена арендатором. См. Раздел 24.0053, Кодекс собственности Техаса.

Приказ о владении не может быть выдан более чем через 60 дней после подписания решения о владении, а исполнительный лист не может быть исполнен после 90-го дня после подписания решения о владении. Правило 510.8 .

Апелляция

В деле о выселении нет ходатайства о новом судебном разбирательстве. Правило 510.8 .

Если Суд первой инстанции выносит решение в пользу арендодателя по делу о выселении из жилого помещения на основании невыплаты арендной платы, Суд первой инстанции определяет сумму арендной платы, подлежащую уплате за каждый период выплаты арендной платы в течение рассмотрения апелляции, и отмечает эту сумму в решении. .

Во время апелляции по делу о выселении из-за неуплаты арендной платы, если арендатор не вносит арендную плату в реестр суда справедливости или окружных гражданских судов, когда арендная плата подлежит уплате в соответствии с договором аренды, арендодатель может подать присяжный иск в окружной суд по гражданским делам о том, что арендатор не уплатил арендную плату в соответствии с требованиями. После слушания, если окружные гражданские суды обнаружат, что арендатор не уплатил просроченную арендную плату, окружные гражданские суды выдадут судебный приказ о владении, который будет исполнен по истечении 5 дней.См. раздел 24.0054 Кодекса собственности штата Техас.

Любая из сторон может подать апелляцию на окончательное решение по делу о выселении в течение 5 дней после подписания решения путем внесения залога, внесения денежного залога или подачи в суд под присягой заявления о неплатежеспособности. Суд установит сумму залога или денежного депозита на основе возмещения ущерба, если таковой имеется, за удержание или защиту владения помещением во время апелляции, потери арендной платы во время апелляции и гонораров адвокатов, если таковые имеются. Правило 510.11 .

Судебный процесс de novo Гражданские суды графства

Дело о выселении, обжалованное в окружных гражданских судах, будет рассмотрено в любое время по истечении 8 дней после подачи стенограммы. Если ответчик не подал письменный ответ в суд первой инстанции, ответчик должен подать письменный ответ в окружные гражданские суды в течение 8 дней после подачи стенограммы в окружные гражданские суды.Непредоставление письменного ответа в окружные гражданские суды приведет к вынесению судебного решения по умолчанию. Правило 510.12 .

Апелляция на право собственности

По завершении рассмотрения апелляции клерк округа выдает судебный приказ о владении или исполнении, или о том и другом, который исполняется шерифом или констеблем. Решение окружного гражданского суда не может быть приостановлено, если в течение 10 дней с даты вынесения решения сторона, далее обжалующая решение окружного гражданского суда, не подаст замещающий залог. Правило 510.13 . См. также раздел 24.007 Кодекса собственности Техаса

Выселений — Надя К. Дотри

Письмо

об отчуждении права выкупа и выселении

Арендодатель обычно заключает договор аренды с арендатором, в котором излагаются конкретные правила и условия для обеих сторон. Несоблюдение этих условий может дать арендодателю повод для подачи иска о выселении в суд, хотя для выселения не требуется договор аренды.Как и в случае любого судебного разбирательства, офис клерка рекомендует нанять адвоката. В случае, если арендодатель желает действовать pro se (от своего имени), в нашем офисе можно приобрести пакеты. Наиболее часто запрашиваемые пакеты: «Выселение за неуплату», «Расторжение договора аренды за 15 дней, кроме неуплаты», «Уведомление за семь дней с исправлением» и «Уведомление за семь дней без исправления». Стоимость всех пакетов составляет 3,00 доллара США, а регистрационный сбор составляет 195 долларов США, если истец предоставляет конверт с обратным адресом и маркой, и 196 долларов США, если наш офис обеспечивает почтовую рассылку.Поскольку мы не являемся поверенными, офис секретаря не может посоветовать арендодателю, какой пакет ему или ей следует подать.
Ниже приведены пакеты, которые можно получить в Офисе клерка для выселения.

Выселение арендатора за неуплату арендной платы только за жилое помещение

(Только для подачи владельцем имущества)

Если арендатор не платит арендную плату, арендодатель может подать заявление о выселении на основании неуплаты. Не существует установленного количества времени, которое должно пройти, прежде чем это разбирательство может быть подано.В случаях неуплаты арендатор может использовать учетную запись клерка в дополнение к подаче ответа судье. Реестр Клерка является резервным счетом и, среди прочего, используется для хранения пропущенных арендных платежей. Арендатор может заплатить средства в офис клерка, а мы, в свою очередь, уведомим судью о том, что рассматриваемые средства находятся у нас. Эта услуга платная; 3% за первые 500 долларов и 1,5% за каждые последующие 100 долларов.

Выселение арендатора за неуплату арендной платы только за жилое помещение

(Для подачи агентом собственника имущества)

За исключением приведенной ниже инструкции, агент по недвижимости от имени владельца подает заявление о выселении с использованием того же процесса, что и выселение владельца за неуплату арендной платы:

Владелец не может назначить агента для взыскания просроченной арендной платы. Чтобы вы, как агент собственника, могли начать процедуру выселения арендатора, вы должны подать копию «письменного соглашения» между вами и владельцем, дающего вам право выселить арендатора. Это необходимо делать при каждом выселении.

Выселение арендатора за неуплату арендной платы – Прекращение аренды на пятнадцать (15) дней – Жилое помещение

(Только для подачи владельцем имущества)

Арендодатель должен уведомить арендатора за 15 дней до уплаты арендной платы за следующий месяц о своем намерении расторгнуть договор аренды.Этот пакет может быть использован по любой причине, кроме неуплаты.

Выселение арендатора с уведомлением за семь дней с исправлением — несанкционированные домашние животные, гости, транспортные средства или парковка и / или несоблюдение чистоты и санитарии в помещении — Жилые помещения

(Только для подачи владельцем имущества)

Арендодатель должен уведомить арендатора за 7 дней до уплаты арендной платы за следующий месяц о своем намерении прекратить аренду. Этот пакет может быть использован для нарушений договора аренды, таких как несанкционированное размещение домашних животных, дополнительных гостей или транспортных средств, несанкционированная парковка и несоблюдение чистоты в доме.Ответчик может исправить или исправить нарушения или ущерб, и ему будет разрешено оставаться в доме. Разрешение нарушений не гарантирует, что судья разрешит арендатору остаться в доме, и, в конечном счете, решение о том, оставаться или нет, остается за арендодателем.

Выселение арендатора с уведомлением за семь дней без устранения причин — уничтожение, повреждение или указанное нецелевое использование имущества, необоснованное беспокойство и т. д. — Жилые помещения

(Только для подачи владельцем имущества)

Арендодатель должен уведомить арендатора за 7 дней до уплаты арендной платы за следующий месяц о своем намерении прекратить аренду.Отличие этого пакета в том, что он используется для конкретного неправомерного использования имущества, уничтожения или повреждения, и независимо от того, пытается ли арендатор решить проблему; арендодатель требует выселения.

Выселение арендатора только за неуплату арендной платы — коммерческий

(Только для подачи владельцем имущества)

Выселение за неуплату арендной платы за коммерческую недвижимость может быть подано только владельцем. Имущество НЕ МОЖЕТ быть расположено в парке передвижных домов из 10 или более участков/мест.Собственник должен за три дня уведомить арендатора о причитающейся сумме и местонахождении имущества.

Формы можно найти на странице Формы.

Часто задаваемые вопросы о выселении | Адвокатское бюро Пейна, зарегистрированный номер

Выселения во время пандемии COVID-19

МОГУ ЛИ Я ВЫСЕЛЯТЬ АРЕНДАТОРА ВО ВРЕМЯ COVID?

Как правило, нет. Однако при определенных обстоятельствах это возможно. Обычно они связаны с выселением на основании неуплаты арендной платы, когда арендодатель может доказать, что арендатор может платить, но просто не платит.Однако для этого существует много запутанных требований, и их нелегко удовлетворить. Вам понадобится помощь адвоката, чтобы разобраться в этом.

Вы также можете выселить своего жильца в это время, если он представляет угрозу для здоровья и безопасности других жильцов в здании или представляет риск для самого имущества. Опять же, для этого есть очень специфические требования, и вам понадобится помощь адвоката.

округа Кук теперь также является новой Программой раннего разрешения споров (ERP), которая требует, чтобы арендодатели прошли процедуру посредничества, назначенного судом, чтобы попытаться решить ваше дело до суда.Любые новые жалобы, поданные после 9 января 2021 года, запускают этот процесс.

Кроме того, коммерческие выселения проходят в обычном режиме даже во время пандемии Covid-19. Любые ограничения, упомянутые здесь или ниже, относятся только к случаям выселения из жилого помещения.

Если вы хотите записаться на видеоконсультацию, мы предлагаем как бесплатные, так и платные консультации. Позвоните нам, чтобы узнать подробности и запланировать сегодня!

Выселение в штате Иллинойс, как правило,

НОВОЕ Постановление о арендодателях и арендаторах жилых помещений округа Кук (CCRLTO) было принято 26 января 2021 года и включает в себя многие, если не большую часть Постановления о арендодателях и арендаторах жилых помещений в Чикаго (RLTO). Мы хорошо знакомы с обоими и можем помочь вам разобраться в ограничениях и требованиях обоих постановлений.

В Иллинойсе есть судебные выселения. Это означает, что даже если арендатор не платит арендную плату или иным образом нарушает договор аренды, арендодатель не может просто выгнать арендатора. Судья должен распорядиться о выселении арендаторов, и только шериф округа по закону может выселить арендатора или другого жильца. Это может быть загадочным процессом для домовладельцев, незнакомых с судами и заместителями шерифа и их соответствующими процессами и процедурами.Естественно, это приводит к множеству вопросов, некоторые из которых нам задают часто. Здесь мы постараемся ответить на некоторые из них для вас. Мы надеемся, что вы найдете эту информацию полезной.

КАК ВЫСЕЛЯЕТЕ АРЕНДАТОРА?

Большинство дел о выселении возникает из-за того, что арендатор не платит арендную плату. Некоторые случаи выселения возникают из-за того, что арендатор тем или иным образом нарушает договор аренды. Третьи необходимы, потому что арендатор остался в собственности после истечения срока аренды. Почти в каждом случае выселения первым шагом является вручение уведомления арендатору.Это не просто письмо, которое вы пишете своему арендатору. Уведомление о выселении является юридически значимым документом и требуется либо по закону, либо по договору аренды. Вам следует нанять адвоката или проконсультироваться с ним, прежде чем вручать какие-либо уведомления арендатору. Какое уведомление вы должны вручить арендатору, зависит от вашей ситуации. Если арендатор не платит арендную плату, уведомление, которое вы должны вручить (за исключением некоторых крайне ограниченных обстоятельств или если ваша недвижимость находится в Эванстоне), обычно представляет собой уведомление за 5 дней.Если ваш арендатор нарушает договор аренды, то уведомление, которое вы должны вручить арендатору, обычно представляет собой 10-дневное уведомление (если ваша аренда не требует уведомления другого типа). Если у вас есть ежемесячный арендатор, и вы хотите расторгнуть договор аренды, вы должны вручить 30-дневное уведомление (однако в Чикаго новое постановление, принятое в 2020 году под названием «Постановление о справедливом уведомлении», изменяет время для прекращение помесячной аренды и отказ от продления письменного договора аренды. Мы хорошо знакомы с этим новым постановлением).Каждое уведомление имеет свои особые требования к срокам и нюансы, поэтому вам следует нанять или проконсультироваться с юристом, прежде чем вручать какое-либо уведомление вашему арендатору. В некоторых ограниченных обстоятельствах уведомление не требуется, например, как правило, когда срок аренды истек, вам не нужно направлять арендатору какое-либо уведомление (если только ваша собственность не находится в Чикаго, вы должны следовать Постановлению о справедливом уведомлении, которое мы хорошо знакомы). Кроме того, юрисдикция (город или другой муниципалитет), в которой вы находитесь, может повлиять на (1) необходимость уведомления; или (2) требования по срокам.Например, хотя обычно уведомление не требуется в случае истечения срока аренды, в городе Чикаго такому случаю должно предшествовать уведомление о непродлении, врученное арендатору в соответствии с новым Постановлением о справедливом уведомлении. Кроме того, 10-дневное уведомление в городе Чикаго полностью отличается от 10-дневного уведомления за пределами города.

После того, как уведомление было надлежащим образом вручено и арендатор не выполнил условия уведомления, необходимо подать в суд иск о владении имуществом (и, если применимо, о просроченной арендной плате).Это, в принципе, как и любое другое дело в гражданском суде, т.е. должны быть поданы повестка и жалоба, арендатору должны быть вручены бумаги, и суд должен вынести решение по делу, либо после судебного разбирательства, либо в ином судебном порядке (ходатайство). , согласованный заказ и др.). После вынесения судом своего решения, если вы выиграли свое дело, ордер на выселение должен быть подан шерифу округа для окончательной обработки (фактического физического выселения жильцов), после чего шериф завершает выселение.

КАК МНЕ ВРУЧИТЬ УВЕДОМЛЕНИЕ О ВЫСЕЛЕНИИ?

Почти при каждом выселении первым и наиболее важным шагом является надлежащее вручение уведомления о выселении. Закон о выселении говорит нам о единственно правильных способах вручения уведомления о выселении. Если в собственности фактически никто не проживает, есть только 3 приемлемых способа вручения уведомления о выселении: (1) личное вручение, что означает, что уведомление вручается лично ответчику. Это НЕ включает в себя приклеивание уведомления к двери, оставление уведомления в почтовом ящике или просовывание уведомления под дверь жильца, что является неприемлемым; (2) услуга замены или проживания, что означает, что уведомление вручается лично тому, кто является членом семьи арендатора в возрасте 13 лет или старше; и (3) заказным письмом с уведомлением о вручении.Хотя заказное письмо может показаться привлекательным вариантом, оно требует фактического возврата того, что мы называем «зеленой картой» (квитанция о возврате заказного письма), и оно должно быть подписано самим арендатором, а не кем-то другим. получение почты. Поскольку арендатор или семья арендатора всегда могут избежать встречи с почтальоном или даже просто отказаться расписываться в заказном почтовом отправлении, обычно это не лучший способ вручения уведомления; (4) последний способ вручения уведомления о выселении разрешен только тогда, когда никто фактически не проживает в собственности, и это вручение по почте. Этот метод включает в себя либо ленту, либо иное прикрепление уведомления к собственности, обычно к входной двери. Это кажется легким выходом, простым способом подать уведомление без необходимости присутствия арендатора (или кого-либо еще). Но следует подчеркнуть, что этот метод разрешен только в том случае, если кто-то фактически не проживает в собственности. Это НЕ означает, что это разрешено, когда жильца нет дома, на работе или в отпуске. Хотя закон о вручении уведомлений о выселении все еще несколько нестабилен, поскольку Верховный суд нашего штата еще не принял решения по нему, преобладающий способ применения закона судами первой инстанции, основанный на недавних решениях апелляционных судов, является строгим.Это означает, что если вы не будете следовать правилам службы по вручению уведомлений о выселении в точности, вы рискуете, что ваше дело будет прекращено, и вам придется начинать все сначала, потому что вы не выполнили первый шаг в процессе. правильно.

СКОЛЬКО ВРЕМЕНИ ЗАНИМАЕТСЯ ВЫСЕЛЕНИЕ АРЕНДАТОРА?

Каждый случай индивидуален, поэтому нет «установленного» времени, которое требуется для рассмотрения дела о выселении. Консервативно говоря, выселение займет как минимум от 60 до 90 дней (эти сроки значительно удлинились из-за пандемии Covid-19, и мы ожидаем, что они останутся сильно затянутыми, по крайней мере, в течение следующих одного-двух лет в результате действующий мораторий.В настоящее время нет «среднего» времени на выселение), но оно может варьироваться в зависимости от различных факторов, в том числе:

Если арендатор нанимает адвоката.

Существует очень мало реальных способов защиты от выселения, особенно за неуплату арендной платы, поэтому основная цель адвоката арендаторов в этих случаях — выиграть время в вашей собственности для арендатора. Юристы арендаторов сделают все, что в их силах, чтобы затянуть дело или воздвигнуть юридические препятствия, и опытные юристы арендаторов отлично справляются с этим.

Если шериф или частный сервер процесса не может вручить арендатору жалобу и повестку.

МОГУ ЛИ Я ВЫСЕЛЯТЬ ЗИМОЙ?

Да, вы можете выселить арендатора или других жильцов зимой. Здание суда никогда не закрывается для выселений. Однако погода может повлиять на исполнение шерифом приказа о владении. Например, каждую зиму по распоряжению суда в округе Кук шерифу предписывается никого не выселять, если температура (включая фактор охлаждения ветром) составляет 15°F или ниже, или если погода иная ненастная, что угрожать жизни или здоровью.Другими словами, когда на улице 15°F или холоднее, выселения точно не будет, но выселение может быть и отменено, если температура, например, 25°F, но на улице метель или другие опасные или опасные условия.

ЕСЛИ ШЕРИФ НЕ ДЕЛАЕТ ВЫСЕЛЕНИЯ В ПЛОХУЮ ПОГОДУ ЗИМОЙ, НЕ РАЗУМНЕЕ ЛИ ДОЖДАТЬСЯ ДО ВЕСНЫ?

Нет, ждать не умнее. Погода никак не влияет на ход судебного процесса, и вы можете получить ордер на хранение от судьи вне зависимости от того, какая погода на улице.Независимо от того, отменил ли шериф выселение из-за погодных условий, вы все равно можете подать свой ордер шерифу. Что касается вопросов арендодателя/арендатора, шериф обычно обрабатывает выселение в том порядке, в котором они были зарегистрированы, поэтому, даже если зимой могут быть некоторые задержки, вы окажетесь в гораздо лучшем положении и потеряете гораздо меньше времени и денег, чем если бы вы ждали, пока весеннее время. Помните, что ваш арендатор не платит арендную плату или каким-то образом нарушает условия аренды, поэтому чем дольше вы будете ждать, чтобы принять меры, тем больше времени и денег вы потеряете.

СУЩЕСТВУЕТ ЛИ ТАКАЯ ВЕЩЬ КАК УСКОРЕННОЕ ВЫСЕЛЕНИЕ?

Нет. Хотя суды Иллинойса (в нековидные времена) рассматривают выселения как ускоренные процедуры, это все еще процесс, и ни одно выселение не имеет приоритета над любым другим выселением (если только это не выселение, осуществляемое городом или другим муниципалитетом из-за опасные условия жизни в собственности). Таким образом, нет никакого способа ускорить процесс, чтобы ваше выселение могло быть сделано быстрее, чем чье-либо еще. По консервативной оценке, продолжительность процесса выселения составляет 60-90 дней (хотя и с учетом задержек из-за Covid), но она может быть и дольше в зависимости от ряда факторов, например сложности с вручением арендатору судебных документов, если «адвокаты» арендатора, погода (и пандемия Covid-19) и так далее. И каждый случай индивидуален, поэтому то, что произошло в одном случае, или в случае вашего друга, или в случае вашего соседа, не имеет значения или значения в вашем случае.

МОГУ ЛИ Я ОТКЛЮЧИТЬ КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ МОЕГО АРЕНДАТОРА, ЕСЛИ АРЕНДАТОР НЕ ПЛАТИТ АРЕНДУ ИЛИ НАРУШАЕТ ДОГОВОР АРЕНДЫ КАКИМ-ЛИБО ДРУГИМ ОБРАЗОМ?

Абсолютно нет. Арендодатель может никогда ни при каких обстоятельствах не предпринимать шаги по отключению арендатора от коммунальных услуг. Если вы это сделаете, могут быть суровые наказания, особенно в пригородном округе Кук из-за нового CCRLTO и в городе Чикаго из-за RLTO.Ваш арендатор может подать на вас в суд, и вас могут заставить заплатить не только денежные штрафы, но и гонорары адвоката вашего арендатора.

ЕСЛИ ДОГОВОР АРЕНДА МОЕГО АРЕНДАТОРА ИСКЛЮЧИЛСЯ, МОГУ ЛИ Я ПОМЕНЯТЬ ЗАМКИ И ВЫВЕСТИ ВСЁ ЕГО ИМУЩЕСТВО С МОЕЙ СОБСТВЕННОСТИ?

Нет. Только решение суда, приведенное в исполнение шерифом округа, может на законных основаниях вернуть вам право владения вашей собственностью, даже если это может показаться вам нелогичным. В Иллинойсе есть судебные выселения, а это значит, что даже если жилец не покинул вашу собственность, когда должен был, вы не можете просто выгнать жильца и поменять замки.В юридическом мире мы называем это «самопомощью», и это противоречит закону. Даже когда срок аренды истек, судья должен распорядиться о выселении жильцов, а только шерифу округа по закону разрешено производить выселение.

ЕСЛИ Я ПОДАЮ ЗАЯВЛЕНИЕ О ВЫСЕЛЕНИИ МОЕГО АРЕНДАТОРА, МОГУ ЛИ Я ЗАСТАВИТЬ АРЕНДАТОРА ОПЛАТИТЬ МОИ ЮРИДИЧЕСКИЕ ИЗДЕРЖКИ?

Возможно. Если ваша сдаваемая в аренду недвижимость находится в городе Чикаго, то в соответствии с постановлением вы не можете заставить своего арендатора оплачивать услуги вашего адвоката (за исключением случаев, когда собственность занята владельцем и имеет 6 или менее арендуемых квартир, и то только в ограниченных случаях).За пределами Чикаго возможность заставить арендатора оплатить услуги адвоката зависит от того, есть ли у вас письменный договор аренды и есть ли в этом письменном договоре положение о «переносе платы» (пункт, в котором говорится, что в случае судебного иска арендатор несет ответственность за оплату услуг вашего адвоката). Если у вас нет письменного договора аренды или если в договоре аренды нет положения о «переносе платы», вы не можете возлагать на арендатора ответственность за оплату услуг вашего адвоката. Судебные издержки (деньги, которые вы платите за подачу иска и т. д.) почти всегда подлежат возмещению, даже если нет письменного договора об аренде, и даже в Чикаго.Еще одна вещь, которую следует помнить, это то, что «перенос платы» не означает, что ваш адвокат ждет, пока ваш арендатор заплатит; сначала вы должны заплатить своему адвокату, а затем гонорары вашего адвоката становятся частью судебного решения против вашего арендатора, если они подлежат возмещению. Получение денег для оплаты судебного решения является совершенно отдельным вопросом (и рассматривается в этих часто задаваемых вопросах в разделе «Как я могу получить свои деньги от своего арендатора после того, как против него/нее вынесено судебное решение?»

ЕСЛИ Я НАНИМАЮ АДВОКАТА, ЧТОБЫ ПОМОЧЬ МНЕ В ВЫСЕЛЕНИИ, ОБЯЗАН ЛИ Я ОБРАЩАТЬСЯ В СУД ИЛИ МОЖЕТ АДВОКАТ СДЕЛАТЬ ВСЕ ЗА МЕНЯ?

Возможно. Ваш адвокат возьмет на себя весь процесс подачи вашего дела и проведет его от начала до конца, но всегда возможно, что вам может понадобиться явиться в суд. Помните, что ваше дело именно таково: ваше дело , и, хотя ваш адвокат имеет опыт ведения судебных процессов и судебной работы, он или она не может давать показания, потому что ваш адвокат не имеет никаких личных сведений о фактах дела. Почти в 100% случаев ваш адвокат знает факты по делу только потому, что вы — и другие — рассказали ему/ей о том, что произошло.Это не знание, которое позволяет давать показания в суде (мы называем это «слухами» в юридическом мире). Кроме того, адвокатам по закону запрещено давать показания в качестве свидетелей по делам, которыми они занимаются. Ваш адвокат постарается решить дело без вашего присутствия, и в большинстве случаев вам не нужно будет приходить в суд, но вы должны помнить, что это всегда остается возможностью.

КАК Я МОГУ ПОЛУЧИТЬ ИЛИ ВЗЫСКАТЬ СВОИ ДЕНЬГИ ОТ МОЕГО АРЕНДАТОРА ПОСЛЕ СУДЕБНОГО СУДА В ОТНОШЕНИИ ЕГО/НЕЕ?

Как только суд примет решение по вашему делу и вы выиграете дело, вы получите приговор. Если вы предъявили иск как за владение, так и за задолженность по арендной плате, то ваше судебное решение будет включать как владение вашей собственностью, так и возмещение убытков от арендной платы или денег, которые ваш арендатор должен вам за арендную плату. Но судебное решение — это просто лист бумаги — в данном случае постановление суда, — в котором говорится, что ваш арендатор должен вам определенную сумму денег. Судебное решение не вступает в силу само по себе, и вы не можете заставить арендатора заплатить даже на основании судебного решения, если не предпримете надлежащих шагов для принудительного исполнения решения в суде. Это включает в себя отдельное производство, возбужденное после судебного решения, называемое «исполнительным производством».Обычно исполнительное производство включает либо наложение ареста на заработную плату, если ваш арендатор работает, либо возвращение арендатора в суд для дачи показаний о его или ее активах, чтобы вы могли выяснить возможности и вероятности того, что арендатор может удовлетворить или оплатить решение суда. Исполнительное производство — это новая подача заявления в рамках того же дела, которое имеет отдельные сборы и расходы в дополнение к тем, которые связаны с делом о выселении. Всегда следует помнить одну вещь: если ваше дело касалось неуплаты арендной платы, обычно арендаторы не платят арендную плату, потому что у них просто нет денег.Способность любого человека удовлетворить или оплатить судебное решение напрямую связана с тем, есть ли у него деньги для этого. В настоящее время в Иллинойсе действует мораторий на вынесение судебных решений из-за пандемии Covid-19. Таким образом, даже если вы получите судебное решение против вашего арендатора за задолженность по арендной плате или другие суммы, вы все равно не сможете предпринять шаги по взысканию этих денег, пока мораторий не будет снят.

Я СЛЫШАЛ, ЧТО СУДЬЯ МОЖЕТ ПРИСУТСТВОВАТЬ МНЕ АРЕНДНУ ДО ТОГО ВРЕМЕНИ, КОГДА МОЙ АРЕНДАТОР ДОЛЖЕН СЪЕЗЖАТЬ. ЧТО ЕСЛИ ШЕРИФ ВЫСЕЛЯЕТ МОЕГО АРЕНДАТОРА, И НА ЭТО ПРОДОЛЖАЕТСЯ ДОЛГОЕ ВРЕМЯ ПОСЛЕ ДАТЫ СУДЬИ, ПРИКАЗАННОЙ АРЕНДАТОРУ ПЕРЕЕЗЖАТЬ? АРЕНДАТОР ДОЛЖЕН ПЛАТИТЬ МНЕ ЗА ЭТО ВРЕМЯ?

Это правда, что закон о выселении ограничивает суд присуждением просроченной арендной платы только до даты, до которой арендатору приказано переехать (эта дата обычно называется «датой пребывания»). В большинстве случаев, если арендатор не выедет добровольно до даты «пребывания», ваш арендатор будет оставаться в вашей собственности в течение значительного периода времени, прежде чем шериф выселит арендатора. К сожалению, в законе о выселении нет механизма выплаты денег за это время. Возможно, после выселения можно подать в суд на вашего арендатора за то, что называется «использованием и размещением» в соответствии с законом о выселении, но это будет новое и отдельно поданное дело.

ИМЕЮ ЛИ Я ПРАВО ВХОДИТЬ В СВОЮ НЕДВИЖИМОСТЬ И ОСМОТРЕВАТЬ СВОЮ НЕДВИЖИМОСТЬ, ПОКА АРЕНДАТОР В НЁМ ПРОЖИВАЕТ?

Да, вы всегда имеете право войти и осмотреть свое имущество, даже когда в нем проживает арендатор; однако (за исключением чрезвычайных ситуаций) вы должны строго соблюдать любые требования к уведомлению в соответствии с законом или договором аренды, и ваше право на вход не может быть нарушено; вы должны разумно подходить к частоте, времени и цели ваших записей.Как правило, вход и осмотр ограничиваются целями ремонта и определения того, соблюдает ли (или нет) арендатор условия аренды. В городе Чикаго (а теперь и в пригороде округа Кук в связи с новым Постановлением о арендодателях и арендаторах округа Кук) вы должны предоставить арендатору письменное уведомление о своем въезде за 48 часов, и вы не можете войти до 8 утра или после 8 вечера, и вы не можете входить в любое время по воскресеньям или в праздничные дни (за исключением чрезвычайных ситуаций, когда уведомление о факте въезда должно быть сделано после въезда).Но опять же, вы никогда не должны злоупотреблять правом входа. Объясняя простейшим образом, отношения между арендодателем и арендатором таковы: арендатор платит арендную плату, а арендодатель передает во владение. Владение означает исключительное владение, включая исключение вас, даже если вы являетесь владельцем. Таким образом, хотя у вас есть право входить и осматривать, вы всегда должны уважать право арендатора на исключительное владение и помнить об этом в первую очередь при определении того, разумно ли вы пользуетесь этим правом.

ЕСЛИ МОЙ АРЕНДАТОР ИЛИ КАКИЕ-ЛИБО ДРУГИЕ ПРОЖИВАЮЩИЕ НЕДВИЖИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ БОЛЬНЫ, СТАРЫ ИЛИ ИНВАЛИДОВЫ, МОГУ ЛИ Я ВСЕ ЕЩЕ ИХ ВЫСЕЛЯТЬ?

Да. Болезнь, возраст или инвалидность не являются доступными средствами защиты для надлежащего выселения.

МОЙ АРЕНДАТОР СКАЗАЛ МНЕ, ЧТО Я НЕ МОГУ ЕГО ВЫСЕЛИТЬ, ПОТОМУ ЧТО У НЕГО ЕСТЬ МАЛЕНЬКИЕ ИЛИ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИЕ ДЕТИ. ЭТО ПРАВДА?

Нет. Точно так же, как болезнь, возраст или инвалидность не являются основанием для надлежащего выселения, равно как и наличие детей.

ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ?

Позвоните нам, чтобы записаться на персональную видеоконсультацию.Если вы хотите записаться на личную видеоконсультацию, мы предлагаем как бесплатные, так и платные консультации. Позвоните нам, чтобы узнать подробности и запланировать сегодня!

Судебная практика о выселении из служебного жилья

Суды приняли 8,6 тыс. решений о выселении граждан из жилья за нарушения

Страница не найдена

ВС указал, когда должник не может быть выселен из жилья, являющееся предметом ипотеки

обзор судебной практики / / Совет муниципальных образований Хабаровского края

Выселение из нежилого помещения в 2020

Основания

Как подать иск в суд

Процедура выселения из нежилого помещения

Арендатора

Без суда

Нюансы

Судебная практика

Видео: Принудительное выселение

Выселение | Векс | Закон США

Выселение: обзор

Содержание:

Введение

Источники права

Основания для выселения

Репрессивное выселение

Другое запрещенное поведение

Уведомление

Судебные разбирательства

Переезд

Изменение прав собственности

Затраты на выселение

Похожие темы

Дополнительные источники

Жилищные выселения

Landlord & Tenant Court – Suffolk District Court

Часто задаваемые вопросы о действиях арендодателя и арендатора — Окружной суд Саффолка

Добро пожаловать в округ Монтгомери, штат Техас

Выселений — Надя К. Дотри

Выселение арендатора за неуплату арендной платы только за жилое помещение

Выселение арендатора за неуплату арендной платы только за жилое помещение

Выселение арендатора за неуплату арендной платы – Прекращение аренды на пятнадцать (15) дней – Жилое помещение

Выселение арендатора только за неуплату арендной платы — коммерческий

Часто задаваемые вопросы о выселении | Адвокатское бюро Пейна, зарегистрированный номер

Выселения во время пандемии COVID-19

МОГУ ЛИ Я ВЫСЕЛЯТЬ АРЕНДАТОРА ВО ВРЕМЯ COVID?

Выселение в штате Иллинойс, как правило,

КАК ВЫСЕЛЯЕТЕ АРЕНДАТОРА?

КАК МНЕ ВРУЧИТЬ УВЕДОМЛЕНИЕ О ВЫСЕЛЕНИИ?

СКОЛЬКО ВРЕМЕНИ ЗАНИМАЕТСЯ ВЫСЕЛЕНИЕ АРЕНДАТОРА?

МОГУ ЛИ Я ВЫСЕЛЯТЬ ЗИМОЙ?

ЕСЛИ ШЕРИФ НЕ ДЕЛАЕТ ВЫСЕЛЕНИЯ В ПЛОХУЮ ПОГОДУ ЗИМОЙ, НЕ РАЗУМНЕЕ ЛИ ДОЖДАТЬСЯ ДО ВЕСНЫ?

СУЩЕСТВУЕТ ЛИ ТАКАЯ ВЕЩЬ КАК УСКОРЕННОЕ ВЫСЕЛЕНИЕ?

МОГУ ЛИ Я ОТКЛЮЧИТЬ КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ МОЕГО АРЕНДАТОРА, ЕСЛИ АРЕНДАТОР НЕ ПЛАТИТ АРЕНДУ ИЛИ НАРУШАЕТ ДОГОВОР АРЕНДЫ КАКИМ-ЛИБО ДРУГИМ ОБРАЗОМ?

ЕСЛИ ДОГОВОР АРЕНДА МОЕГО АРЕНДАТОРА ИСКЛЮЧИЛСЯ, МОГУ ЛИ Я ПОМЕНЯТЬ ЗАМКИ И ВЫВЕСТИ ВСЁ ЕГО ИМУЩЕСТВО С МОЕЙ СОБСТВЕННОСТИ?

ЕСЛИ Я ПОДАЮ ЗАЯВЛЕНИЕ О ВЫСЕЛЕНИИ МОЕГО АРЕНДАТОРА, МОГУ ЛИ Я ЗАСТАВИТЬ АРЕНДАТОРА ОПЛАТИТЬ МОИ ЮРИДИЧЕСКИЕ ИЗДЕРЖКИ?

ЕСЛИ Я НАНИМАЮ АДВОКАТА, ЧТОБЫ ПОМОЧЬ МНЕ В ВЫСЕЛЕНИИ, ОБЯЗАН ЛИ Я ОБРАЩАТЬСЯ В СУД ИЛИ МОЖЕТ АДВОКАТ СДЕЛАТЬ ВСЕ ЗА МЕНЯ?

КАК Я МОГУ ПОЛУЧИТЬ ИЛИ ВЗЫСКАТЬ СВОИ ДЕНЬГИ ОТ МОЕГО АРЕНДАТОРА ПОСЛЕ СУДЕБНОГО СУДА В ОТНОШЕНИИ ЕГО/НЕЕ?

ИМЕЮ ЛИ Я ПРАВО ВХОДИТЬ В СВОЮ НЕДВИЖИМОСТЬ И ОСМОТРЕВАТЬ СВОЮ НЕДВИЖИМОСТЬ, ПОКА АРЕНДАТОР В НЁМ ПРОЖИВАЕТ?

ЕСЛИ МОЙ АРЕНДАТОР ИЛИ КАКИЕ-ЛИБО ДРУГИЕ ПРОЖИВАЮЩИЕ НЕДВИЖИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ БОЛЬНЫ, СТАРЫ ИЛИ ИНВАЛИДОВЫ, МОГУ ЛИ Я ВСЕ ЕЩЕ ИХ ВЫСЕЛЯТЬ?

МОЙ АРЕНДАТОР СКАЗАЛ МНЕ, ЧТО Я НЕ МОГУ ЕГО ВЫСЕЛИТЬ, ПОТОМУ ЧТО У НЕГО ЕСТЬ МАЛЕНЬКИЕ ИЛИ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИЕ ДЕТИ. ЭТО ПРАВДА?

ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ?

Оставить комментарий Отменить ответ