Разрешение споров, возникающих из наследственных прав / КонсультантПлюс
10. Включение жилого помещения в наследственную массу по требованию наследника допускается в том случае, когда гражданин (наследодатель), желавший приватизировать жилое помещение, подал заявление о приватизации и все необходимые для этого документы, не отозвал его, но умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность (до государственной регистрации права собственности).
Другие способы выражения наследодателем воли на приватизацию жилого помещения без его обращения при жизни с соответствующим заявлением и необходимыми документами в уполномоченный орган правового значения не имеют.
Т. обратился в суд с иском к К., администрации города о восстановлении срока для принятия наследства, признании в порядке наследования по закону права собственности на 1/2 доли в праве собственности на квартиру и признании недействительным заключенного между администрацией города и К. договора безвозмездной передачи жилья в собственность граждан.
В обоснование иска Т. указал, что он и К. являются наследниками первой очереди по закону имущества их матери Т.М., которая была нанимателем указанной квартиры по договору социального найма. Помимо нанимателя в квартире по месту жительства был зарегистрирован К. При жизни Т.М. выразила намерение приватизировать квартиру, обратившись в бюро технической инвентаризации за изготовлением технического паспорта квартиры, необходимого для оформления договора безвозмездной передачи жилья в собственность, однако в связи со смертью не успела завершить процесс приватизации. Поскольку на момент смерти Т.М. квартира осталась в муниципальной собственности, ответчик как лицо, обладающее правом пользования жилым помещением на условиях социального найма, приватизировал квартиру на свое имя. Между тем истец полагал, что квартира вошла в состав наследства после смерти матери, в связи с чем должна принадлежать обоим наследникам.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что при жизни Т.
М. не выразила в своих действиях волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, а именно не подала заявление о передаче ей в собственность жилого помещения в порядке приватизации с приложением необходимых документов, в связи с чем не признал приватизацию спорной квартиры состоявшейся. Кроме того, суд установил, что в материалах дела отсутствуют сведения о согласии К. при жизни матери приватизировать занимаемую квартиру, что явилось бы препятствием для заключения с Т.М. договора приватизации.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя исковые требования Т., пришел к выводу о включении спорной квартиры в состав наследства после смерти Т.М., поскольку, заключив договор на выполнение работ по технической инвентаризации квартиры, получение технического и кадастрового паспортов и выдав доверенность на имя Т. на право совершения действий, связанных с приватизацией квартиры, Т.М. выразила свою волю на приватизацию квартиры, но не смогла оформить договор приватизации по независящим от нее причинам.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила апелляционное определение, оставив в силе решение суда первой инстанции по следующим основаниям.
Как предусмотрено ст. 1112 ГК РФ, в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.В силу ст. 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных данным законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.В соответствии со ст. 7 названного закона передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается.Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов (ст. 8 Закона).Как следует из разъяснений, приведенных в п. 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 г. N 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений на предусмотренных этим законом условиях, если они обратились с таким требованием.При этом необходимо учитывать, что соблюдение установленного ст. 7, 8 названного закона порядка оформления передачи жилья обязательно как для граждан, так и для должностных лиц, на которых возложена обязанность по передаче жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде в собственность граждан (в частности, вопрос о приватизации должен быть решен в двухмесячный срок, заключен договор на передачу жилья в собственность, право собственности подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции, со времени совершения которой и возникает право собственности гражданина на жилое помещение).Однако если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до государственной регистрации права собственности, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по независящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано.
Таким образом, возможность включения жилого помещения в наследственную массу по требованию наследника допускается лишь в том случае, когда гражданин (наследодатель), желавший приватизировать жилое помещение, подал заявление о приватизации и все необходимые для этого документы, не отозвал его, но умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до государственной регистрации права собственности.
Другие способы выражения наследодателем воли на приватизацию жилого помещения (выдача доверенностей на приватизацию, получение части документов для приватизации, устные заявления в разговорах с родственниками и знакомыми о необходимости и желании приватизировать жилое помещение и т.п.) без его обращения при жизни с соответствующим заявлением и необходимыми документами в уполномоченный орган правового значения не имеют и основанием для включения в наследственную массу после смерти наследодателя занимаемого им по договору социального найма жилого помещения являться не могут.
Обстоятельством, имеющим значение для правильного разрешения данного дела, является установление факта подачи наследодателем Т.М. в установленном порядке в уполномоченный орган заявления о приватизации занимаемого ею по договору социального найма жилого помещения вместе с необходимыми документами, а также того, что данное заявление не было ею отозвано.
Суд первой инстанции установил, что при жизни Т.М. в уполномоченный орган с заявлением о передаче ей в собственность жилого помещения в порядке приватизации не обращалась, документов для оформления договора приватизации квартиры не предоставляла.
Само по себе желание гражданина приватизировать жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, в отсутствие с его стороны обязательных действий (обращение при жизни лично или через представителя с соответствующим заявлением и необходимыми документами в уполномоченный орган) в силу положений ст. 2, 7, 8 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и разъяснений по их применению, содержащихся в п. 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 г. N 8, не может служить правовым основанием для включения жилого помещения после смерти гражданина в наследственную массу и признания за наследником права собственности на это жилое помещение.Судебная коллегия признала, что суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, и дал толкование норм материального права, подлежащих применению к отношениям сторон, на основании чего пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда первой инстанции у суда апелляционной инстанции не имелось.
Определение
N 13-КГ16-9
судебная практика :: Судебные и нормативные акты РФ
Решения судов, основанные на применении нормы статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации.Ст. 217 ГК РФ. Приватизация государственного и муниципального имущества перейти
Ставропольский районный суд (Самарская область) — Гражданские и административные
…выдачу документов на право собственности на указанные земельные участки. Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав может осуществляться путем признания права. В силу ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законом о приватизации государственного …Бологовский городской суд (Тверская область) — Гражданские и административные
…ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, — по месту бронирования жилых помещений. Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного …Шатурский городской суд (Московская область) — Гражданские и административные
…15). Согласно выписке из ЕГРН от 20.08.2020 иные сведения о правах на данное жилое помещение отсутствуют (л.д. 16-17). В силу ст. 217 ГК Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации …Псковский городской суд (Псковская область) — Гражданские и административные
…договора социального найма. Спорное жилое помещение входит в состав муниципальной собственности, что подтверждается выпиской из реестра муниципального имущества (л.д.14). В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного …Оренбургский районный суд (Оренбургская область) — Гражданские и административные
…РФ вынесено определение о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц. Суд, исследовав материалы дела, оценив совокупность представленных доказательств, приходит к следующему. В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о …Читинский районный суд (Забайкальский край) — Гражданские и административные
…ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке. Выслушав стороны, свидетеля, исследовав материалы дела, суд считает необходимым требования удовлетворить. В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного …Волоколамский городской суд (Московская область) — Гражданские и административные
…п. 2 ст. 672 ГК РФ в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Статьей 217 ГК РФ предусмотрено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законом о …Богородицкий районный суд (Тульская область) — Гражданские и административные
…а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного …Рославльский городской суд (Смоленская область) — Гражданские и административные
…167 ГПК РФ дело подлежит рассмотрению в отсутствие не явившихся лиц. Исследовав письменные материалы дела, заслушав, суд приходит к следующим выводам. В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного …Ставропольский районный суд (Самарская область) — Гражданские и административные
…площади участка территориального отдела № Управления Роснедвижимости по Самарской области. Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав может осуществляться путем признания права. В силу ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законом о приватизации государственного …Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 05.04.2016 N 41-КГ16-6
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 5 апреля 2016 г. N 41-КГ16-6
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе
председательствующего Кликушина А.А.,
судей Вавилычевой Т.Ю. и Горохова Б.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Голуб Н.В. и Голуб Я.Н. к ФГКУ «Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации и Министерству обороны Российской Федерации о признании права собственности на квартиру в порядке приватизации,
по кассационной жалобе Министерства обороны Российской Федерации на решение Морозовского районного суда Ростовской области от 10 марта 2015 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 25 июня 2015 г.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Вавилычевой Т.Ю., выслушав объяснения представителей Министерства обороны Российской Федерации Крылова В.В., Лядновой А.К., поддержавших доводы кассационной жалобы, Голуба Н.В., Голуба Я.Н., их представителей — адвоката Баранова В.М., законного представителя Голуба А.Н. — Голуб Е.В., возражавших против удовлетворения кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
установила:
Голуб Н.В. и Голуб Я.Н. обратились в суд с иском ФГКУ «Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации и Министерству обороны Российской Федерации о признании права собственности на квартиру в порядке приватизации, расположенную по адресу: <…>.
В обоснование исковых требований указано, что согласно ордеру на служебное жилое помещение от 14 октября 2003 г. Голуб Н.В. как военнослужащему на семью из трех человек предоставлена спорная квартира. Приказом от 23 апреля 2004 г. Голуб Н.В. уволен в запас в соответствии с подпунктом «б» пункта 1 статьи 51 Федерального закона «О воинской обязанности и военной службе» (по истечении срока контракта о прохождении военной службы). Выслуга лет истца на дату исключения из списков личного состава составила 17 лет 10 месяцев в календарном исчислении и 20 лет 4 месяца в льготном исчислении.
Военный городок N 8 в г. Морозовске, в котором расположена спорная квартира, был исключен из перечня закрытых военных городков на основании распоряжения Правительства Российской Федерации от 19 августа 2011 г. N 1470-р, в связи с чем истец полагал, что он и члены его семьи имеют право приватизировать спорную квартиру, поскольку в собственности жилья не имеют, право на приватизацию ими не использовано.
Ссылаясь на нарушение порядка отнесения спорной квартиры к категории служебного жилья, с учетом отказа от права на приватизацию доли квартиры членами семьи нанимателя Голуб Е.В. и Лымаревой (Голуб) А.Н., Голуб Н.В. и Голуб Я.Н. просили признать за ними право общей долевой собственности в равных долях на спорное жилое помещение в порядке приватизации.
Решением Морозовского районного суда Ростовской области от 10 марта 2015 г. исковые требования удовлетворены, признано право общей долевой собственности на отдельную трехкомнатную квартиру N <…>, расположенную по адресу: <…>, в равных долях за Голуб Н.В. и Голуб Я.Н.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 25 июня 2015 г. указанное решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе заявителем ставится вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений ввиду существенного нарушения норм материального права.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Вавилычевой Т.Ю. от 25 февраля 2016 г. кассационная жалоба заявителя с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются основания для отмены решения и апелляционного определения.
В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Такие нарушения норм материального права были допущены судами первой и апелляционной инстанций.
Как установлено судом и следует из материалов дела, Голубу Н.В. на семью из трех человек на основании ордера на служебное жилое помещение N <…> от 14 октября 2003 г. предоставлена квартира по адресу: <…> (л.д. 21).
Постановлением Главы администрации г. Морозовска Ростовской области от 26 января 2004 г. N 17 спорная квартира включена в перечень служебных жилых помещений в закрытом военном городке г. Морозовска Ростовской области (л.д. 110).
Согласно поквартирной карточке в спорной квартире зарегистрированы Голуб Н.В. (наниматель), его жена Голуб Е.В., дочь Лымарева (Голуб) А.Н. сын Голуб Я.Н. (л.д. 26).
Лицевой счет квартиросъемщика по спорной квартире содержит отметку, указывающую на статус занимаемой площади — «служебное» (л.д. 27).
Приказом от 23 апреля 2004 г. Голуб Н.В. уволен в запас в соответствии с подпунктом «б» пункта 1 статьи 51 Федерального закона «О воинской обязанности и военной службе» (по истечении срока контракта о прохождении военной службы). Выслуга лет истца на дату исключения из списков личного состава составила 17 лет 10 месяцев в календарном исчислении и 20 лет 4 месяца в льготном исчислении (л.д. 111).
Письмом ФГКУ «Южное региональное управление жилищного обеспечения» Министерства обороны Российской Федерации от 27 ноября 2014 г. Голубу Н.В. в ответ на его обращение от 31 октября 2014 г. разъяснено, что спорное жилое помещение является служебным, приватизации не подлежит (л.д. 45, 46).
Голуб Е.В. и Лымаревой (Голуб) А.Н. в 2014 году даны нотариально удостоверенные согласия о том, что они не возражают против приватизации истцами спорной квартиры (л.д. 15, 18).
Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд исходил из того, что на момент предоставления Голубу Н.В. спорной квартиры она в установленном законом порядке не была отнесена к специализированному жилищному фонду, фактически истец занимает спорную квартиру по договору социального найма, требований о выселении из спорного жилого помещения до настоящего времени к нему не предъявлялось.
При таких обстоятельствах, учитывая, что члены семьи нанимателя Голуб Н.В. — Голуб Е.В. и Лымарева (Голуб) А.Н. отказались от права на приватизацию доли спорной квартиры, суд пришел к выводу о том, что истцы имеют право на приватизацию спорной квартиры в равных долях на основании Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
Судебная коллегия согласилась с выводами суда первой инстанции, указав на то, что имеет место совокупность условий, при которых Голуб Н.В. и члены его семьи имеют право на приватизацию занимаемого ими жилого помещения с учетом периода службы истца и порядка его увольнения.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что решение суда первой инстанции и апелляционное определение приняты с существенным нарушением норм материального права, и согласиться с ними нельзя по следующим основаниям.
Статьей 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» определено, что граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
Статьей 4 названного Закона установлено, что не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.
Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения.
Таким образом, по общему правилу служебные жилые помещения приватизации не подлежат.
Как следует из материалов дела и установлено судом, спорное жилое помещение является федеральной собственностью, находится в оперативном управлении Министерства обороны Российской Федерации, передано на баланс в ФГКУ «Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений», возражавших против передачи квартиры в собственность истцу. Решения о передаче жилого помещения в муниципальную собственность Министерством обороны Российской Федерации не принималось.
Определяя статус спорного жилого помещения, суд пришел к выводу о том, что истец занимает данное жилое помещение на условиях социального найма.
Между тем, данный вывод суда не основан на нормах закона.
В соответствии со статьями 28 — 31, 33, 42, 42 Жилищного кодекса РСФСР, действовавших на момент предоставления спорного жилого помещения, основанием предоставления гражданину, нуждающемуся в улучшении жилищных условий, жилого помещения по договору найма (социального найма) являлось принятое с соблюдением требований Жилищного кодекса РСФСР решение органа местного самоуправления, а в домах ведомственного жилищного фонда — совместное решение администрации и профсоюзного комитета предприятия, утвержденного решением органа местного самоуправления.
Решение о предоставлении жилого помещения, о котором возник спор, Голубу Н.В. как лицу, состоящему на учете нуждающегося в жилых помещениях, на условиях социального найма уполномоченным органом не принималось. Ордер в установленном законе порядке истцом не оспорен и в силу статьи 105 Жилищного кодекса Российской Федерации (действовавшей на момент выдачи ордера) подтверждает факт заключения договора найма служебного жилого помещения.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 29 декабря 2008 г. N 1053 «О некоторых мерах по управлению федеральным имуществом» Министерство обороны Российской Федерации наделено полномочиями по управлению федеральным имуществом, находящегося у Вооруженных Сил Российской Федерации на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.
Согласно подпункту «м» пункта 2 названного Постановления Министерство обороны Российской Федерации в целях управления имуществом Вооруженных Сил Российской Федерации и подведомственных Министерству обороны Российской Федерации организаций принимает решения о включении жилых помещений в специализированный жилищный фонд с отнесением таких помещений к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда, а также об исключении жилых помещений из указанного фонда.
Как установлено судом и следует из материалов дела, решения об исключении спорного жилого помещения из числа служебного уполномоченным органом не принималось.
Ссылка суда на отсутствие в деле доказательств, подтверждающих принятие уполномоченным органом решения о присвоении спорной квартире статуса служебного на момент предоставления ее Голубу Н.В., в связи с чем последний имеет право на приватизацию спорного жилого помещения необоснованна, поскольку каких-либо положений, позволяющих в случае нарушения порядка отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду отнести такое жилое помещение к жилищному фонду социального использования и признать за гражданами, проживающими в таком жилом помещении на основании договора найма служебного жилого помещения право пользования им на условиях договора социального найма, законодательство не содержит.
Не соответствует закону и вывод суда апелляционной инстанции о наличии у истцов прав на приватизацию спорной квартиры ввиду значительного стажа военной службы Голуба Н.В.
Согласно статье 15 Федерального закона от 27 мая 1998 года N 76-ФЗ «О статусе военнослужащих» (в редакции, действовавшей на момент увольнения истца со службы) военнослужащим, обеспечиваемым на весь срок военной службы служебными жилыми помещениями, по достижении общей продолжительности военной службы 20 лет и более, а при увольнении с военной службы по достижении ими предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями при общей продолжительности военной службы 10 лет и более предоставляются в собственность жилые помещения по избранному постоянному месту жительства в порядке, определяемом федеральными законами и иными нормативными правовыми актами.
Между тем, выслуга истца на момент увольнения со службы составила 17 лет 10 месяцев в календарном исчислении, основание увольнения — по истечении срока контракта.
Согласно пункту 6 статьи 15 Федерального закона от 27 мая 1998 года N 76-ФЗ «О статусе военнослужащих» военнослужащие — граждане, а также граждане, уволенные с военной службы, и члены их семей имеют право безвозмездно получать в собственность занимаемые ими жилые помещения в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами, за исключением служебных жилых помещений и жилых помещений в закрытых военных городках.
При таких обстоятельствах у суда отсутствовали основания для признания за истцами права собственности на спорное жилое помещение на основании статьи 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-*** «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
Поскольку по делу установлены обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, а именно наличие у спорной квартиры статуса служебного жилого помещения, отсутствие согласия Министерства обороны Российской Федерации на передачу в собственность данной квартиры в порядке статей 2, 4 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», Судебная коллегия полагает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Голуб Н.В. и Голуб Я.Н. отказать.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 387, 388 и 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
определила:
решение Морозовского районного суда Ростовской области от 10 марта 2015 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 25 июня 2015 г. отменить.
Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Голуб Н.В. и Голуб Я.Н. к Федеральному государственному казенному учреждению «Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации и Министерству обороны Российской Федерации о признании права собственности на квартиру в порядке приватизации отказать.
——————————————————————
Верховный суд защитил право педагога на приватизацию служебного жилья — Российская газета
Обязательства перед учителем, которого пригласили в сельскую школу, придется выполнять, заявила Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ, пересмотрев итоги судебного спора сельского учителя с местными чиновниками.
В Хакасии в сельскую школу пригласили учителя истории. Женщине пообещали жилье на всю семью и гарантировали, что если она отработает пять лет, то служебный домик можно будет приватизировать. Через семь лет учительницу на работе сократили, а чиновники попросили ее семью на выход, с вещами.
Женщина не согласилась выселяться, и администрация Бейского района отнесла в местный суд иск о выселении ее семьи без предоставления другого жилья. А учитель подала встречный иск. Но местный суд решил спор в пользу администрации района. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Хакасия посчитала это решение правильным.
Учитель дошла до Верховного суда РФ, и там ее доводы посчитали серьезными. А после изучения материалов дела в Верховном суде заявили, что нормы права «нарушили суды первой и апелляционной инстанций».
Вот как разбирала этот спор Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ.
Из материалов дела видно, что спорный дом принадлежал муниципалитету. В 2011 году постановлением администрации дому был присвоен статус служебного жилья. И его предоставили семье учителя истории «на период трудовых отношений с Бондаревской средней школой».
Судя по договору найма, учитель получила жилье на всю свою семью. В тот же день, как ей по договору дали служебное жилье, она получила от администрации еще и гарантийное письмо. В нем было сказано, что через пять лет непрерывного трудового стажа в школе она может приватизировать служебное жилье. Вся семья учительницы живет в этом доме.
Обязательства перед учителем надо исполнить
Судя по документу из местной кадастровой палаты, у этой семьи никакого другого жилья, кроме служебного, нет.
Через семь лет учителя уволили по сокращению штатов. Местный районный суд, когда рассматривал иск администрации о выселении и встречный иск учительницы истории, сказал, что жилье женщина получила служебное, а раз ее уволили, то служебные отношения прекратились. Значит, по условиям договора найма прекратилось и право пользования служебным жильем. И для нее, и для членов ее семьи.
Отказывая учительнице во встречном иске, районный суд сказал, что у нее нет правовых оснований для признания за ней прав собственности на этот дом. У него же статус служебного и приватизировать его можно лишь с согласия собственника. А собственник не согласен, он хочет ее выселить.
Высказался местный суд и по поводу гарантийного письма, что через пять лет работы женщина может приватизировать жилье. По мнению суда, это гарантийное письмо администрации «правового значения для разрешения спора не имеет».
С такими выводами Верховный суд РФ не согласился. Он начал с Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». В этом законе сказано, что нельзя приватизировать: это аварийные дома, общежития, дома в закрытых военных городках и служебное жилье, за исключением жилого фонда колхозов, совхозов и «приравненных к ним учреждений соцзащиты, находящихся в сельской местности».
Собственники служебного жилья, а также предприятия, за которыми закреплен жилой фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебного жилья и находящегося в сельской местности жилого фонда стационарных учреждений соцзащиты.
Из всего сказанного Верховный суд делает вывод, что запрет на приватизацию служебного жилья не является абсолютным. И приватизация в этом случае возможна, если собственник квадратных метров такое решение примет.
А дальше высокий суд напомнил про Гражданский кодекс (статьи 309 и 310). В этих статьях говорится о соблюдении сторонами обязательств. И подчеркнуто, что односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются.
А еще Верховный суд напомнил о своем Пленуме № 49 от 25 декабря 2018 года. Пленум был о заключении и толковании договора.
В нашем случае получилась следующая картина. Учитель жила в одном из городов Хакасии, и в сельскую школу ее пригласил директор этой школы. Решение о переезде семья принимала под условия получения в собственность жилья. Полученное вместе с договором найма гарантийное письмо о праве на приватизацию домика через пять лет работы в школе стало определяющим фактором. Подписал гарантийное письмо глава администрации района, и в документе сказано, что возможность приватизации носит заявительный характер.
Из материалов суда следует, что перебралась семья учителя в сельскую местность именно из-за возможности получить жилье не временно, а в собственность. Тогда как в городе условия были комфортнее, но своего дома у семьи там не было.
По мнению Верховного суда РФ, одновременно подписанный договор о предоставлении жилья на неопределенный срок и гарантийное письмо свидетельствуют, что «администрация взяла на себя обязанность передать дом в собственность учительницы при наступлении указанных в гарантийном письме обстоятельств». Поэтому заявление местного суда, что это гарантийное письмо «носит исключительно информативный характер и не порождает для сторон каких-либо прав и обязанностей», несостоятельно.
Верховный суд велел местным судам пересмотреть дело, основываясь на его разъяснениях.
ЕСПЧ, права покупателя квартиры v «прописанные навечно»
ЕСПЧ, права покупателя квартиры v «прописанные навечно».
Приватизация жилых помещений гражданами, их занимаемыми. Наверное, одно из самых значимых достижений постсоветской России, давшее миллионам граждан реальную собственность. И в то же время, в силу своей законодательной непроработанности, породившее массу конфликтов и судебных споров, которые и сейчас, почти 30 лет спустя приятия Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» не прекращаются.
Один из таких споров, длящихся более 10 лет, недавно был рассмотрен Европейским Судом по Правам Человека. Дело Копыток v Россия (48812/09). Ссылка на постановление ЕСПЧ https://hudoc.echr.coe.int/eng#{%22itemid%22:[%22001-189154%22]}
Факты.
18 сентября 2007 г. А.Н. Копыток заключила договор на покупку квартиры в Липецке. Продавцом была Т.М. Еременко, выступавшая от имени себя и своей несовершеннолетней дочери Васневой Марии. Согласно ДКП имущество не было «заложено, обременено какими-либо претензиями третьих сторон, оспариванием или арестом».
В 1979 году данная квартира была выделена в качестве социального жилья для Еременко и её мужа. Где они проживали с четырьмя детьми. Старшая дочь Елена в 1997 уехала на учёбу в Дагестан. Ко времени спора, прошло 10 лет, сменила фамилию. Предположу, в связи с замужеством. В доме родителей не проживала. Сыновья Васнев Михаил и Васнев Дмитрий в 1998 и 2004 годах были приговорены к длительным срокам лишения свободы и ко времени продажи квартиры отбывали наказание. В 2006 году Еременко Т.М. и Мария Васнева стали единоличными собственниками квартиры путем приватизации. Муж и остальные дети от участия в приватизации письменно отказались.
Поскольку, после сделки, продавец Еременко Т.М. препятствовала подаче документов на государственную регистрацию, заявительница обратилась в суд с требованием признать ее право собственности на квартиру. Еременко Т.М. предъявила встречный иск. Она утверждала, что не смогла выехать, поскольку ещё не завершила сделку по покупке новой квартиры для нее и дочери Марии. 2 апреля 2008 года суд отклонил встречный иск и удовлетворил требования Копыток о государственной регистрации ее права собственности на квартиру. 12 ноября 2008 года название было зарегистрировано.
Затем Копыток подал иск на бывшую собственницу Еременко и членов её семьи, о признании их утратившим право пользования квартирой, выселении и аннулировании регистрации. 7 апреля 2009 года суд удовлетворил ее иск частично. Удовлетворил в отношении Еременко и дочери Марии, как бывших собственников и отклонил иск в отношении Елены, Михаила и Дмитрия по следующим основаниям: «По мнению сторон, в спорной квартире находятся личные вещи и имущество ответчиков (Михаил, Дмитрий и Елена). Из их письменных заявлений следует, что отказываясь от участия в приватизации, они не намеревались прекращать пользоваться квартирой. Поскольку между собственником спорной квартиры и ответчиками не было договоренности о прекращении права пользования имуществом, суд считает, что (Михаил, Дмитрий и Елена) имели право пользования квартирой. Соответственно, нет никаких правовых оснований для того, чтобы считать, что их право пользования квартирой было прекращено. Изменение права собственности на оспариваемое имущество не может служить основанием для прекращения их права пользования квартирой … Аргумент истца о том, что они (Михаил, Дмитрий и Елена) на самом деле не проживают в оспариваемой собственности, не может служить основанием для прекращения их права на пользования в отношении квартиры … Поскольку право ответчиков на пользование квартирой не прекращено, оснований для вынесения решения о их выселении нет». 27 мая 2009 года апелляционная инстанция засилила это решение.
Копыток обратилась в ЕСПЧ с жалобой, в которой ссылалась на нарушение ее права беспрепятственного пользования собственным имуществом, так как национальные суды признали права посторонних лиц на бессрочное пользование ее жильем. Она указала, что вынуждена мириться с возможным присутствием посторонних лиц в ее квартире. Свою правовую позицию заявительница обосновала ст. 8 ЕКПЧ, Право на уважение частной и семейной жизни а также ст. 1 Протокола № 1 к Конвенции Защита собственности. Она просила присудить ей 100 тыс. евро в качестве компенсации материального и морального вреда, а также 7,4 тыс. евро судебных и почтовых расходов.
Возражения Правительства России:
— ст. 8 Конвенции не нарушена, поскольку на тот момент в собственности заявительницы была и другая квартира в Липецке.
— Копыток не исчерпала эффективные внутренние средства правовой защиты, поскольку ей следовало в судебном порядке признать недействительной сделку купли-продажи жилья на основании ст. 178 ГК РФ и вернуть уплаченные ею денежные средства. Напомню, продавец Еременко купила новую квартиру, которая, как единственное жилье была защищена взыскательским иммунитетом.
— Государство-ответчик отметило справедливый характер национального судопроизводства, сославшись на Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 14 от 2 июля 2009 г., согласно которому переход права собственности к другому лицу не прекращает право постоянного пользования ею иными лицами по причине их отказа принять участие в приватизации. Со ссылкой на конституционное право на жилище, в том числе бывших осужденных, Правительство РФ отметило, что ЕСПЧ не должен выступать в качестве «суда четвертой инстанции», рассматривая обстоятельства дела и толкуя национальное законодательство.
— Гражданка не представила договор о юридических услугах с ее представителем, в связи с чем отсутствует правовой повод для присуждения требуемой компенсации.
Что указал суд.
Суд сосредоточился на исследовании вопроса: были ли у государства правовые основания для вмешательства. И пришел к следующим выводам: право пользования жилой недвижимостью прямо не упоминается и не регулируется российским законодательством. Ст. 292 ГК РФ устанавливает, как общее правило, что право пользования, предоставляемое членам семьи владельца квартиры, не сохраняется после смены собственника, “если законом не предусмотрено иное”. Однако из существующего свода правовых норм такого положения не вытекает. п.4 ст. 31 ЖК РФ и ст. 19 Закона О введении в действие Жилищного кодекса касаются иного рода ситуаций, а именно разрыва семейных отношений между нынешним владельцем имущества и лицами, проживающими с ним под одной крышей, а не смены собственника.
Однако, по крайней мере, с 2005 года Верховный суд истолковывает ст. 19 Закона О введении в действие Жилищного кодекса как создающую исключение из общего правила ч.2 ст. 292 ГК РФ и гарантирующую право пользования членам семьи предыдущего владельца, которые отказались от участия в приватизации. В той мере, в какой общее правило в п. 2 ст. 292 было существенно изменено постановлениями Верховного суда, которые не имеют качества “статута”, требуемого согласно этому положению, суд считает, что такое развитие правовой базы, как представляется, не было ясным или предсказуемым.
По вопросу, проявила ли заявительница разумную осмотрительность, суд отмечает, что до подписания договора она убедилась в том, что трое взрослых детей больше не жили в квартире. Она также получила заверенные копии их заявления, в которых они дали согласие на приватизацию в пользу своей матери и младшей дочери и отказался воспользоваться этим правом от своего имени. В договоре было указано, что недвижимость свободна от любых претензий третьих лиц.
С учетом вышеизложенного, принимая во внимание, в частности, недостаточнсть правовой базы, которая препятствовала заявителю, который проявил разумную осмотрительность для установления сохранившихся имущественных интересов до вступления в право собственности на недвижимость, суд приходит к выводу, что справедливый баланс не был достигнут между требованиями общего интереса общества и требованиями защиты основных прав и что бремя, возложенное на заявителя была чрезмерной. Таким образом, Суд пришел к выводу, что имело место нарушение статьи 1 Протокола № 1 ЕКПЧ. В части нарушения ст. 8 Конвенции, Суд жалобу отклонил.
Постановил: Государство-ответчик должно выплатить заявителю
— 5000 евро плюс любой налог, который может взиматься в связи с моральным ущербом; — 1500 евро плюс любой налог, который может взиматься с заявителя, в отношении расходов и издержек.
Для юристов, в сферу интересов которых входят жилищные отношения общим местом стало право лиц, проживавших в приватизированном объекте недвижимости и отказавшихся от участия в приватизации на проживание в нём, независимо от смены собственника.
Кто-то в обоснование позиции ограничивается ст. 19 Вводного закона О введении в действие ЖК РФ «Действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором».
Ч. 4 Ст. 31. ЖК РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ
«В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи».
Ссылаются на Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2005 года
«Вопрос 45: Сохранится ли право бессрочного пользования жилым помещением у бывшего члена семьи собственника жилого помещения, отказавшегося от участия в приватизации жилья, при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу с учетом положений статьи 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и статьи 292 ГК РФ?
Ответ (сокращён): Статья 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» предусматривает, что действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором…
Следовательно, если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением. При этом необходимо исходить из того, что право пользования носит бессрочный характер».
Или п.18 (сокращён) Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 г. «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» «При рассмотрении иска собственника жилого помещения о признании бывшего члена его семьи утратившим право пользования этим жилым помещением необходимо иметь в виду, что в соответствии со статьей 19 Вводного закона действие положений части 4 статьи 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором… К названным в статье 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен пункт 2 статьи 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы … они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер …».
ЕСПЧ в настоящем деле сказал, что в законах, на которые ссылается Верховный суд и в своих разъяснениях находит, а вслед за ним остальной правоприменитель находят в законе то, чего в нём не было и нет. Положение: «Собственник жилого помещения не может выселить лицо, отказавшееся от участия в приватизации и ставшее бывшим членом семьи». Трансформировалось в «лицо, отказавшееся от участия в приватизации имеет право бессрочного проживания в жилом помещении независимо от смены собственника». Не основано на законе. А произвольное толкование Верховным судом закона, влекущее существенное изменение правоприменения не является ясным или предсказуемым. С учётом значения прецедентов ЕСПЧ, а так же позиции Конституционного суда, напомню постановление от 24 марта 2015 г. № 5-п по жалобе А.М. Богатырева. Или рассмотренное СКГД ВС РФ дело № 49-КГ15-7. Будем надеяться, что практика защиты добросовестного покупателя будет формироваться.
#практикаЕСПЧ #правапокупателянедвижимости #приватизация
Оспаривание приватизации: порядок, суд, помощь адвоката
Вас не включили в договор приватизации жилого помещения? Кто-то, воспользовавшись пробелами законодательства, просто оставил Вас без законного права быть собственником квартиры или дома. Оспаривание приватизации решит Вашу проблему.
ВНИМАНИЕ: наш юрист по вопросам приватизации примет Вас прямо сейчас, запишитесь на консультацию. С нами отмена приватизации станет возможной.
Основания для признания приватизации недействительной
Недействительность приватизации зависит от недействительности договора. Договор может быть признан недействительным по основаниям, установленным законом, если суд признал договор недействительным в связи с его оспариванием (оспоримая сделка), если договор является ничтожным.
Таким образом, с учетом признания договора недействительным недействительной является и приватизация. Основания могут быть следующие:
- ● если были нарушены права нанимателей при заключении договора, например, в приватизации участвовало лицо, которое ранее уже использовало данное право;
- ● если отсутствовали необходимые согласия, например, органов опеки и попечительства в установленных законом случаях;
- ● если лицо, подписавшее договор, не имело на это полномочий, например, договор о приватизации был подписан недееспособным лицом;
- ● если лицо заключило договор или отказалось от приватизации в связи с заблуждением, обманом, насилием, угрозами;
- ● если передана квартира, которая не могла быть приватизирована, например, квартира являлась служебным жильем.
Сроки оспаривания приватизации
Необходимо знать, что восстановить Ваши права на собственность возможно и этим стоит заниматься.
Если Вы никак не фигурировали в договоре приватизации, то сделку можно оспорить даже через 20 лет. Не всегда было обязательным включение несовершеннолетних в договор приватизации жилья. Родители или опекуны могли не внести Вас в список будущих собственников квартиры.
Когда так получилось, то сделки по приватизации можно считать недействительными, и есть все возможности для того, чтобы сделать Вас законным собственником жилья.
Считается, что срок, когда Вы можете подать иск, исчисляется с момента исполнения сделки и длится на протяжении трех лет. Но в настоящее время существует множество прецедентов, когда суд приходит к выводу, что этот срок может начинаться с момента достижения совершеннолетия тех, кого не включили в договор, а также с момента, когда этот человек узнал о нарушении своего законного права.
ВНИМАНИЕ: если Вам необходима приватизация жилья через суд, то наш юрист по жилищным вопросам поможет в решении данной проблемы (подробнее по ссылке).
Как признать приватизацию квартиры недействительной?
Данная процедура осуществима только путем подачи искового заявления в суд, которое должно быть направлено в установленные законом сроки. Если не учесть эту норму, то ответчик сможет подать встречное ходатайство в суд о пропуске с Вашей стороны срока исковой давности. Чтобы этого не произошло и ситуация разрешалась в вашу пользу, необходимо тщательно готовиться к процессу и формировать позицию защиты на ранней стадии.
Ситуация связанная с незаконной приватизацией подразумевает обращение в суд по месту нахождения спорной недвижимости. Для признания приватизации недействительной необходимо признать недействительным договор приватизации квартиры. Что для этого необходимо сделать?
- Изначально необходимо определиться с наличием оснований, по которым договор должен быть признан недействительным.
- После этого необходимо проверить, не истек ли срок исковой давности для оспаривания договора. Если спор связан с ничтожной сделкой, то срок исковой давности составляет 3 года, а если с оспоримой – 1 год.
- Определившись с вышеуказанными моментами, следующим шагом будет подготовка иска о признании недействительным договора приватизации. Экземпляры подготовленного иска должны быть вручены или направлены ответчикам, третьим лицам, при этом у истца должно остаться подтверждение такого вручения или направления.
- При подготовке иска необходимо подготовить копии документов, обосновывающих требования истца, а также необходимо оплатить госпошлину за подачу иска в суд.
- Когда иск будет готов, направлен другим участникам по делу и все документы собраны, его следует подать в районный суд по месту нахождения приватизированной квартиры.
- В судебном заседании необходимо будет озвучить основания и предмет заявляемых исковых требований и дождаться решения суда.
В случае удовлетворения иска судом, остается дождаться, когда оно вступит в силу. Если судом будет признан договор приватизации недействительным, соответственно, будет недействительна и сама приватизация. Однако, оспаривая договор, необходимо одновременно заявить также требования, которые восстановят права истца и обяжут иных лиц выполнить какие-то действия.
Документы для доказывания незаконности приватизации
Обязательным условием для рассмотрения иска является приложенный пакет документов: копия паспорта с подтверждением регистрации по адресу, договор социального найма, договор приватизации, свидетельство о праве собственности на недвижимость и квитанцию об уплате госпошлины.
Если каких-то документов нет (по уважительным причинам), по ходатайству суда можно запросить их с ответчика, которым в данном случае выступает муниципалитет. Адвокатское бюро «Кацайлиди и партнеры» г. Екатеринбург поможет оформить ходатайство перед судом или запросит самостоятельно в рамках защиты Вас по делу.
ВНИМАНИЕ: не пропустите возможность консультации юриста бесплатно без телефона через комментирование — подписавшись на наш канал YouTube.
Последствия оспаривания приватизации
Если приватизация оспорена и судом удовлетворен иск истца, то все должно вернуться на свои места, т.е. квартира должна вновь стать муниципальной, истец вправе принять участие в приватизации в установленном законом порядке и т.п.
Если были заявлены иные требования, которые были удовлетворены, например, о применении последствий недействительности приватизации и аннулировании записи о переходе права собственности к ответчикам, то соответственно такая запись будет аннулирована Росреестром.
Таким образом, последствия оспаривания приватизации имеют общие последствия, связанные с недействительностью сделки, а также могут повлечь иные последствия, с учетом существа заявленных истцом требований.
Судебная практика по вопросу оспаривания приватизации квартиры
Вот пример из такого дела: в 2012 г. у 31-летней девушки С. умер отец. Узнать о том, что она не вписана в договор приватизации ей удалось только после получения свидетельства о праве на наследство, которое было выдано после смерти отца. Как ей стало известно из документов, квартира родителей была приватизирована в 1994 году. Иск был подан с ее стороны по истечении 18 лет после приватизации. Суд первой инстанции определил, что срок исковой давности должен исчисляться с того дня, когда девушка узнала о нарушении своего права. В суд истица обратилась спустя год, то есть еще в рамках срока исковой давности. В данном деле судебный орган отдал приоритет защите прав и интересов несовершеннолетних как в жилищном праве, так и в защите гражданских прав.
Еще наша адвокатская практика по вопросу оспаривания приватизации в суде:
Дело по данной проблеме, которое выиграно не без активного участия адвокатов нашего адвокатского образования: с 30.07.1991 г. Гражданка Н. была зарегистрирована в квартире как член семьи нанимателя. Квартира была передана в собственность ее деду М. В результате передачи квартиры в собственность М., не были соблюдены требования норм, предусматривающих, что проживающие совместно с нанимателями несовершеннолетние лица вправе стать участниками общей собственности на это жилье.
А разрешение на отказ от передачи квартиры в собственность может дать только орган опеки и попечительства, что не было соблюдено при передаче квартиры деду (ст. 7 Закона РФ от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»; п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»). После того, как суд рассмотрел дело, было вынесено постановление о том, что спорный договор считается недействительным и суд обязал Администрацию г. Екатеринбурга заключить договор социального найма на квартиру с истцом и его родителями, соответственно гражданка Н. была восстановлена в своих жилищных правах.
Полезно: смотрите ВИДЕО по вопросу оспаривания договора и оспаривание сделок с помощью адвоката, пишите свой вопрос в комментариях ролика прямо сейчас
Помощь адвоката по оспариванию приватизации в Екатеринбурге
Обратившись к специалистам, Вам будет грамотно составлено и подано исковое заявление в суд. Вы получите поддержку защитника на протяжении всего дела – от сбора необходимых документов для доказывания Вашей причастности к имуществу до получения решения суда.
Ваши отношения с семьей не перейдут в стадию раздора, так как действия по доказыванию вашей причастности к жилью будут осуществлять защитники. Будет восстановлена справедливость и права на Ваше законное имущество. У Вас появится возможность распоряжаться своей недвижимостью, Вы получите свои права на собственность, которыми сможете воспользоваться в будущем на свое усмотрение.
Следует понимать, что от того, как решатся судебные разбирательства с недвижимостью, может зависеть как материальное положение человека и членов его семьи, так вся его жизнь, которая может измениться и не всегда в лучшую сторону. Стоимость современного жилья достаточно большая, поэтому споры за него все чаще не редкость в суде. Советуем с самого начала (от составления искового заявления) и до конца поручать дело профессиональным юристам, чтобы избежать правовых рисков.
Отзыв клиента о работе нашего жилищного адвоката
Читайте также наши дополнительные материалу по жилищным вопросам:
Узнайте все о вселении в квартиру
Как выиграть суд по коммунальным услугам с нашей помощью
Все про вселение определение порядка пользования квартирой после оспаривания приватизации
Автор статьи: © адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры» А.В. Кацайлиди
Невозможность приватизации равнозначна отказу в ней
Эксперты поддержали решение ЕСПЧ, указав, что тот по-новому взглянул на обязательства государства по обеспечению справедливого судебного разбирательства и при этом посчитал соображения процессуальной экономии заслуживающими большего внимания, нежели формальное следование несбалансированной процессуальной процедуре.
ЕСПЧ вынес постановление по делу «Нестеренко и Гайдуков против России», заявители по которому жаловались на нарушение их права на справедливое судебное разбирательство, гарантированное ст. 6 Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод.
Оба заявителя являются военнослужащими, которым по договору социального найма Министерство обороны РФ предоставило квартиры. При попытке приватизировать предоставленную им жилплощадь заявители получили ответ, что это невозможно сделать. Им было разъяснено, что условия приватизации в их случае не определены законом и что их право собственности может быть признано только в судебном порядке.
Однако суд оставил заявления без рассмотрения на том основании, что истцы не воспользовались досудебным порядком урегулирования спора, так как Минобороны не ответило отказом на их заявления, а лишь указало на невозможность приватизации из-за отсутствия соответствующих законов. Апелляционная инстанция согласилась с выводами суда первой инстанции. В связи с этим заявители подали жалобы в ЕСПЧ.
В отзыве на жалобы Правительство РФ указало, что согласно действующему законодательству, включая Закон о приватизации, решение о приватизации должно быть принято в течение двух месяцев после подачи запроса, и только в случае его отклонения заявитель может подать апелляцию. Ответы же компетентных органов не представляют собой строгий отказ от претензий заявителей, в связи с чем отсутствует основание для подачи заявления в суд. Кроме того, Правительство РФ добавило, что, пока не подготовлен административный регламент, регулирующий условия приватизации, она возможна через суд. В то же время заявители могут жить в квартирах в соответствии с договором социального найма до момента подготовки административного регулирования приватизации.
Отклоняя возражения Правительства РФ, Европейский Суд отметил, что власти не только не оспаривали право заявителей на приватизацию, но и подтверждали, что препятствием к данному действию является отсутствие административного регламента. Кроме того, Суд пришел к выводу, что собственник жилья хоть и неявно, но все же отказал заявителям в приватизации.
Страсбургский Суд отметил, что, так как необходимое правовое регулирование еще не было создано, заявители действовали добросовестно, подавая апелляцию до судебного разбирательства. ЕСПЧ счел, что отказы в рассмотрении их дел по существу нарушили п. 1 ст. 6 Конвенции, в связи с чем присудил по 2500 евро в качестве компенсации морального вреда каждому, однако отказал в возмещении стоимости квартир. Суд обосновал свою позицию невозможностью спекулировать на решении, которое может быть вынесено в пользу заявителей при рассмотрении дела по существу.
Комментируя решение, адвокат МЦФ МОКА Светлана Добровольская отметила, что ЕСПЧ по-новому взглянул на обязательства государства по обеспечению справедливого судебного разбирательства. «Государство-ответчик обязано было решить проблему заявителей по приватизации жилья либо в административном порядке, либо в судебном, не обязывая их при этом до обращения в суд обжаловать в административном порядке фактический отказ в приватизации жилья», – пояснила она.
Эксперт поясняет, что Европейский Суд фактически признал незаконность отказа в приватизации квартир военнослужащим Нестеренко и Гайдукову. «Такая позиция, думаю, будет иметь положительный опыт в будущем: потенциальные заявители, ссылаясь на дело “Нестеренко и Гайдуков против России”, смогут говорить о нарушении своих прав не только в случае прямого отказа, но и в случае правовой неопределенности, вызванной отсутствием административного регламента, принимаемого государством», – заключила Светлана Добровольская.
Старший юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Вероника Перфильева отметила, что поскольку исковые заявления Нестеренко и Гайдукова были оставлены российским судом без рассмотрения (ст. 222 ГПК РФ), указанные граждане не лишены права заново обратиться в суд для рассмотрения спора по существу. Эксперт надеется, что российские правоприменители обратят внимание на данный прецедент, поскольку права граждан на приватизацию помещений на практике нередко нарушаются, в первую очередь – органами власти, уполномоченными на разрешение соответствующих заявлений.
По мнению управляющего партнера АК «Бородин и Партнеры» Сергея Бородина, особенностью этого прецедента является быстрый разбор недостаточно актуальной для ЕСПЧ частной процессуальной процедуры РФ, которая страдает формальным дисбалансом юридической техники. «Корень проблемы лежит в том, что и заявители, и государство, признавая наличие неосуществленного права на приватизацию квартиры, по-разному смотрят на судебный способ его защиты или реализации. Заявители считают, что они попали в бюрократический судебный замкнутый круг, а государство утверждает: “Стучите в дверь, а не в окно – и вам откроют”», – отметил он.
В этих обстоятельствах ЕСПЧ, отметил Сергей Бородин, занял верную правовую позицию, посчитав соображения процессуальной экономии заслуживающими большего внимания, нежели формальное следование несбалансированной процессуальной процедуре. «Вместе с тем поучительной для юридической общественности станет резолюция ЕСПЧ об отказе заявителям в возмещении материальной компенсации в виде стоимости квартир. Компенсация морального вреда – пожалуйста, а вот имущественные права и право собственности Европейский Суд восстанавливать не намерен», – заключил он.
Приватизация жилья — Vigolex
Бесплатно приватизировать можно:
- однокомнатные квартиры;
- жилья, полученного при сносе дома, компенсация за который не выплачена;
- жилье, в котором прописаны лица, имеющие льготный статус, например, инвалиды 1 -й и 2 -й групп;
- жилье, в котором проживают многодетные семьи или военнослужащие.
Норма бесплатной приватизации составляет 21 квадратный метр общей площади на человека и каждого члена его семьи и дополнительно 10 квадратных метров на семью. Например, если вы с братом / сестрой проживаете в помещении, то ваша приватизационная норма составляет 42 квадратных метра, а если вы с женой / мужем и ребенком — 73 квадратных метра.
Порядок приватизации жилья
Процедура приватизации жилья не самая простая, но при ее неукоснительном соблюдении это вопрос времени.
Этап №1 — документация из ЖЭК : в ЖЭК необходимо оформить справку о состоянии квартиры (форма № 4) и заявку на приватизацию. В справке о состоянии квартиры необходимо указать:
- всех, кто проживает в помещении;
- площадь помещения;
- лицевой счет и др.
Заявление о приватизации подписывают все лица, проживающие в квартире.Для заполнения этих документов вам необходимо иметь при себе паспорт и копию заказа на квартиру. По окончании этого этапа необходимо получить технический паспорт на квартиру и решение о передаче помещения в собственность.
Этап №2 — обращение в отдел приватизации : отделы приватизации расположены в местных государственных администрациях. Здесь нужно подать заявление на получение свидетельства о праве собственности на помещение. При себе необходимо иметь следующие документы:
- копии паспортов;
- экз. ИНН;
- заявление о приватизации квартиры;
- заполненная форма №4;
- технический паспорт на помещение;
- документы, подтверждающие льготный статус — если среди вас есть лица льготной категории;
- решение органа приватизации о передаче помещения в собственность.
В течение месяца отдел приватизации обязан рассмотреть ваше заявление и выдать свидетельство о праве собственности на помещение.
Этап № 3 — регистрация права собственности : после получения свидетельства о праве собственности на помещение необходимо обратиться к государственному регистратору или нотариусу для регистрации своих прав на помещение.
Команда VigoLex будет рада оказать вам юридическую помощь и помочь быстро и надежно приватизировать ваше жилье.
Приватизация имущества · Адвокатское объединение Легард
Приватизация в Украине началась в 1993 году и предусматривала стратегическую реформу, в результате которой государственная собственность перешла к частным лицам. Они, в свою очередь, должны были повысить эффективность этой собственности.
Приватизация не обошла стороной и жилищный фонд.Но несмотря на то, что большинство украинцев уже живут в приватизированных квартирах, есть люди, которые еще не приватизировали свои дома. В этой статье мы рассмотрим, как приватизировать жилье и какие для этого нужны документы.
Согласно Закону Украины «О приватизации государственного жилья» приватизация — отчуждение квартир (домов) и их хозяйственных построек в пользу граждан Украины.
Если вы живете в государственной квартире и имеете на нее доверенность, вы имеете полное право приватизировать эту квартиру
Квартиру нужно приватизировать, чтобы можно было спокойно ею распоряжаться.Его можно продать, обменять, перепланировать, унаследовать и так далее. Если квартира не приватизирована, то после смерти арендатора она возвращается государству.
Приватизация квартиры: действующие ограничения и правила
Это могут быть объекты приватизации:
- квартир в многоквартирных и одноквартирных домах;
- нежилых квартир, частей жилых домов, одноквартирных домов после их строительства, реконструкции, ремонта и текущей вакантности
Невозможно приватизировать квартиру, если они:
- квартир-музеев;
- квартир в домах закрытых военных городков;
- комнат в общежитиях, квартирах, отнесенных к нежилым;
- служебных квартир, комнат;
- квартир, в которых проживают два и более жильцов, если не все согласны на приватизацию (но есть исключения, о них ниже).
Если квартира находится в доме, подлежащем реконструкции, приватизация проводится после ее обустройства.
Приватизировать квартиру можно двумя способами:
- путем передачи гражданам жилья бесплатно из расчета 21 кв. на каждого члена семьи и дополнительно 10 кв. для семьи;
- путем продажи избыточной площади жилья.
Обращаем ваше внимание на то, что даже при превышении норм жилье можно приватизировать бесплатно, если:
- однокомнатная квартира;
- жилья передано собственникам снесенной недвижимости без денежной компенсации;
- жителей имеют льготы;
- Предмет приватизации — многодетная семья.
Неприватизированная квартира возвращается государству после смерти арендатора.
Этапы приватизации жилья и необходимые документы
Первое, что нужно сделать, это обратиться в ЖЭК. В присутствии главы ЖЭК и всех членов вашей семьи необходимо заполнить заявление о приватизации.
Далее необходимо обратиться в Центр оказания административных услуг и предоставить следующий комплект документов:
- паспортов и свидетельств о рождении детей до 16 лет;
- копий идентификационных кодов;
- заявление о приватизации квартиры, заполненное и согласованное с ЖЭКом;
- дополнительная информация «Форма №4 ”, выданное ЖЭКом;
- технический паспорт квартиры;
- решение органа приватизации о передаче квартир в собственность;
- копия приказа;
- свидетельство о неиспользовании права на приватизацию;
- документы, подтверждающие право на льготы и др.
Свидетельство о праве собственности на жилье выдается в течение тридцати дней. В случае отказа отправляется письмо.
Особенность приватизации в том, что в этом процессе участвуют все проживающие в квартире проживающие.Если вы хотите приватизировать квартиру или дом одному владельцу, то другие должны отказаться от своего права. Отказ необходимо нотариально засвидетельствовать.
Однако в юридической практике были случаи, когда приватизация квартиры проводилась без нотариального удостоверения отказа одного или нескольких жильцов. Согласно ст. 71 Жилищного кодекса Украины, если член семьи отсутствует более шести месяцев без уважительной причины, он теряет право пользования жильем. Но решать такой вопрос может только суд.
Арт. 71 Жилищного кодекса Украины
Приватизация жилья — это право, а не обязанность. Приватизируя жилье, вы получаете больше ответственности за свои квадратные метры. Расходы на содержание и благоустройство квартиры, дома и прилегающей территории увеличиваются. Также может увеличиться налоговая база. Но выгоды намного больше: приватизированным жильем можно распоряжаться по своему усмотрению, не опасаясь потерять свои квадратные метры. Поэтому, если вы решили приватизировать квартиру, дом или комнату в общежитии, но сомневаетесь в правильности документации, вам помогут юристы, специализирующиеся на приватизации жилья.
Эфиопская семья выиграла приговор жюри в отказе в предоставлении квартиры по национальному признаку — Вашингтонский комитет юристов
В феврале 2017 года житель округа Меликт Менгисте подал жалобу на Ассоциацию кооперативов 1901-07 15-й улицы, Северо-Запад, и президента ее совета («Ответчики») за отказ в предоставлении жилья г-же Менгисте из-за ее эфиопского национального происхождения, находящегося под защитой в соответствии с законом. Закон о справедливых жилищных условиях и Закон о правах человека округа Колумбия. В результате отказа ответчиков в предоставлении жилья г-жаМенгисте, которая в то время была беременна вторым ребенком, была вынуждена продолжать жить в тесной и неподходящей однокомнатной квартире со своим мужем, сестрой, маленьким сыном и позже родившимся вторым ребенком. Г-жа Менгисте пережила месяцы физического и эмоционального стресса из-за лечения, которое она пережила.
Г-жа Менгисте и ее муж подали полное заявление на проживание в кооперативе 1901-07 15-й Стрит в июне 2015 года. Несмотря на соблюдение всех требований к заявлению и исключительную квалификацию, ответчики так и не связались с г-жой.Менгисте, чтобы назначить собеседование, необходимый шаг в процессе подачи заявки. Несмотря на то, что она была более квалифицированной, чем другие заявители, ответчики отказали г-же Менгисте в возможности проживать в Кооперативе, приняв при этом гораздо менее квалифицированных заявителей.
Дело г-жи Менгисте было передано на рассмотрение присяжных в федеральном суде округа в январе 2019 года. Во время судебного разбирательства обвиняемые предложили новое оправдание за отказ в предоставлении жилья — что ее квитанции о заработной плате устарели, и они никогда не доводили ее до сведения. внимание администрации во время подачи заявки.В результате изменения объяснений ответчиков для отказа в аренде г-жа Менгисте смогла установить доказательства предлога, предполагая, что даже если ответчики предложили причину для отказа в ее жилье, которое они утверждали, было законным, их постоянно меняющиеся оправдания показал обратное.
В конечном итоге жюри вынесло вердикт в пользу г-жи Менгисте по ее искам в соответствии с федеральным законодательством и законодательством округа Колумбия об отказе в аренде на основании национального происхождения и применении дискриминационных условий.Он установил, что г-жа Менгисте подверглась дискриминации по признаку национального происхождения, и присудил ей денежную компенсацию в размере более 15 000 долларов США. Когда ее спросили о суде, г-жа Менгисте отметила, что больше всего имеет значение признание перенесенной ею несправедливости.
Джонатан Смит, исполнительный директор Вашингтонского комитета юристов по гражданским правам и городским делам, заметил: «Своим вердиктом присяжные дали понять, что отказы в предоставлении жилья на основании национального происхождения противоречат нашим законам о справедливом жилищном обеспечении.В более широком смысле этот случай подчеркивает неотъемлемое право жителей округа жить в разных сообществах ».
Адам Чуд, партнер Goodwin Procter LLP, который рассматривал дело вместе с WLC, прокомментировал: «Это была особенно приятная и трудная победа для клиента, который заслужил справедливость. Г-жа Менгисте приехала в эту страну, чтобы улучшить жизнь себя и своей семьи, много работала, но, к сожалению, стала жертвой дискриминации, потому что она из Эфиопии.То, что случилось с г-жой Менгисте, слишком распространено, но часто остается без внимания. Этот результат должен послужить сигналом о том, что дискриминация заявителей на жилье по признаку национального происхождения или по любому другому защищенному признаку является незаконной и имеет серьезные последствия для участия в этой форме дискриминации ».
Контактное лицо для СМИ:
Грегг А. Келли
Вашингтонский комитет юристов по гражданским правам и городским делам
(202) 319-1070
gregg_kelley @ Washlaw.org
Адам М. Чуд
Goodwin Procter LLP
(202) 346-4000
[email protected]
О КОМИТЕТЕ ЮРИСТОВ ВАШИНГТОНА: Комитет юристов Вашингтона по гражданским правам и городским делам, основанный в 1968 году, работает над созданием правовой, экономической и социальной справедливости посредством судебных разбирательств, просвещения клиентов и общественности и защиты государственной политики. Борясь с дискриминацией в отношении всех людей, мы признаем центральную роль, которую нынешняя и историческая расовая дискриминация играет в поддержании неравенства, и признаем критическую важность выявления, разоблачения, борьбы и демонтажа систем, поддерживающих расовое угнетение.Для получения дополнительной информации посетите сайт www.washlaw.org или позвоните по телефону 202.319.1000. Следуйте за нами в Twitter по адресу @ WashLaw4CR.
О GOODWIN: В Goodwin мы сотрудничаем с нашими клиентами, чтобы практиковать право добросовестно, изобретательно, ловко и амбициозно. Наши более 1000 юристов в Соединенных Штатах, Европе и Азии преуспевают в сложных сделках, тяжбах с высокими ставками и консультационных услугах мирового класса в сфере технологий, биологических наук, недвижимости, прямых инвестиций и финансовых отраслей. Наше уникальное сочетание глубокого опыта обслуживания как новаторов, так и инвесторов в быстро меняющейся, ориентированной на технологии экономике, отличает нас.Чтобы узнать больше, посетите нас на www.goodwinlaw.com и подпишитесь на нас в Twitter, LinkedIn и Instagram.
Приватизация NYCHA де Блазио — Washington Square News
Мэр де Блазио планирует передать треть государственного жилья Нью-Йорка в руки частных домовладельцев. Приватизация только еще больше навредит жильцам, которые последние десять лет борются с пренебрежением и бесхозяйственностью NYCHA.
31 января, в самый холодный день в году на сегодняшний день, 10 000 жителей Управления государственного жилищного строительства Нью-Йорка остались замерзшими без тепла и горячей воды, поскольку температура упала до -12 градусов по Фаренгейту.По состоянию на апрель 2019 года было обнаружено, что более 11000 квартир NYCHA загрязнены свинцом. Всего за два месяца прошлого года судебные документы показали, что 58000 квартир имеют проблемы с токсичной плесенью, о которых жители неоднократно сообщали. В течение последних 10 лет продолжались многочисленные нарушения федерального законодательства в области жилищного строительства, такие как опасность свинца, мошенничество с ремонтом, сломанные лифты, протекающие водопроводные трубы и неисправные обогреватели в квартирах NYCHA.
Тем не менее, даже несмотря на то, что все эти потенциально смертельные опасности для здоровья населения угрожают тысячам уязвимых жителей Нью-Йорка, только 3.7% бюджета Нью-Йорка в 95 миллиардов долларов выделяется на жилищное строительство. Вместо того чтобы выделять миллиарды долларов ресурсов и финансирования из бюджета, которые необходимы для решения этих неотложных проблем, город заключает сделки по приватизации государственного жилья, в результате чего 15 000 арендаторов с низкими доходами находятся под угрозой выселения.
Демонстрация помощи в аренде — это правительственная жилищная программа времен Обамы, которую мэр Билл де Блазио использует для установления частно-государственного партнерства между NYCHA и частными корпорациями по развитию недвижимости.В настоящее время более 30% квартирных единиц NYCHA передаются частным операторам через RAD в течение следующих восьми лет.
Программа RAD уже была опробована, протестирована и оказалась катастрофой для арендаторов в других штатах по всей стране, где были нарушены многочисленные федеральные законы и постановления. В Вирджинии, например, жители, столкнувшиеся с преобразованием RAD, подвергались незаконным угрозам выселения и дискриминации из-за их инвалидности. Преобразование RAD повышает риск этих угроз для арендаторов, выживание которых зависит от недорогого жилья.
В то время как город пытается передать государственное жилье в руки частных домовладельцев, фактические арендаторы — это не более чем запоздалая мысль, даже несмотря на то, что они вынуждены жить в небезопасных условиях. Небезопасность жилья в Нью-Йорке и без того непропорционально высока: ежегодно происходит 20 000 выселений и 3 000 случаев выкупа права выкупа. Если NYCHA будет приватизировано, арендаторы могут столкнуться с выселением, повышением арендной платы и ограниченным надзором. Поскольку государственное жилье подпадает под частное управление, единственным потенциальным органом надзора за преобразованием RAD является Департамент жилищного строительства и городского развития федерального правительства.Хотя при администрации Обамы возникли проблемы с RAD, Национальная жилищная коалиция с низким доходом обнаружила, что при Трампе федеральный надзор еще больше снижается, что делает «общение с жителями… ужасным».
Несмотря на то, что NYCHA передается частным застройщикам с обещанием де Блазио улучшить условия, жители NYCHA по-прежнему находятся в опасных условиях. В минувший вторник в середине февраля 12000 жителей остались без воды и тепла. Для тех же единиц, Fulton Houses, город планирует переоборудование RAD.
NYCHA отчаянно нуждается в финансировании из государственного бюджета в миллиарды долларов, специально предназначенном для ремонта государственного жилья и предоставления жильцам давно назревшей защиты. Такие организации, как «Борьба за NYCHA» и «Общество правовой помощи», организовывали и представляли арендаторов NYCHA в суде и зачисляли членов городского совета, а также проводили демонстрации и мэрии, пытаясь добиться этого. Они также заручились поддержкой членов городского совета и законодателей Нью-Йорка, чтобы получить финансирование от штата Нью-Йорк и Министерства жилищного строительства и городского развития.
Каждый день, когда жильцы продолжают жить с плесенью, обходиться без отопления и воды, при этом находясь под угрозой выселения, — это еще один день несправедливости. Жильцы NYCHA заслужили законные изменения много лет назад. Время пустых обещаний правительства, полурешения и уклонения от ответственности давно прошло.
Мнения, выраженные на страницах редакции, не обязательно являются мнениями WSN, и наша публикация мнений не является их поддержкой.
Версия этой статьи появится в понедельник, февраль.24 января 2020 г., печатное издание. Напишите Аше Рамачандрану по адресу [электронная почта защищена]
ДевелоперHousing напомнил университетам о задолженности по проекту, когда они обдумывали планы на осень
Corvias — частная компания, базирующаяся в Ист-Гринвиче, штат Род-Айленд, которая заключает контракты с высшими учебными заведениями и военными США в качестве застройщика и арендодателя.
Компания насчитывает более 100 000 коек и 48 миллионов квадратных футов под управлением в более чем 30 объектах по всей стране.Его портфель проектов колледжей и университетов охватывает более десятка кампусов, в основном в столице страны, на Юге и Среднем Западе.
Но большинство университетских городков, где предоставляются услуги по проживанию студентов, относятся к Университетской системе Джорджии. Система наняла компанию для проектирования, строительства, ремонта, управления и обслуживания студенческого жилья в соответствии с многолетним соглашением, которое в 2014 году стоило 517 миллионов долларов. Соглашение сократило задолженность университета по предоставлению студенческого жилья почти на 300 миллионов долларов, как сообщалось в то время. и поручил компании разработать 3 683 новых койки и управлять 6 195 существующими в девяти различных учреждениях системы.
Такие сделки между колледжами и коммерческими компаниями часто называют государственно-частным партнерством, P3 или приватизированным студенческим жильем. P3 не ограничиваются пространством высшего образования, но в последние годы они стали там более распространены. Часто сделки структурированы таким образом, что позволяет колледжам и университетам снимать долги со своих балансов, обновлять свой жилищный фонд и получать денежный поток от арендной платы студентов, при этом перекладывая на третью сторону сложность фактического управления студенческим жильем.
Часто коммерческий партнер берет деньги в долг для финансирования авансовых затрат по проектам — практику, которую иногда называют забалансовым заимствованием для колледжей и университетов, потому что это не отображается как заимствование в их финансовых отчетах. Сделки структурированы таким образом, что коммерческая компания получает выплаты с течением времени в виде доли арендной платы и комиссионных сборов, собираемых проектом. Партнеры по высшему образованию также часто получают часть прибыли, хотя конкретные условия контрактов и займов сильно различаются.Кто и когда получает деньги, отличается от контракта к контракту. То же самое и с теми, кто окажется на крючке, если проекты не принесут достаточно денег, чтобы выплатить долг держателям облигаций или выполнить кредитные соглашения.
Финансовое здоровье проектов приватизированного студенческого жилья во время пандемии COVID-19 вызвало большой интерес в кругах инвесторов. Некоторые проекты понесли финансовый удар, когда студенты потребовали возмещения стоимости проживания и пансиона после того, как колледжи и университеты отправили их домой весной. Рейтинговые агентства внимательно следят за тем, что произойдет осенью.
Также этой осенью насчет студенческого жилья обеспокоены колледжи и университеты. Точное количество, состав и поведение студентов в кампусе, в классах и в общежитиях имеют решающее значение, если учебные заведения должны безопасно возобновить свою деятельность в жилых помещениях в эпоху, когда социальное дистанцирование, маски и вентиляция стали инструментами борьбы с коронавирусной инфекцией.
Некоторые колледжи, которые планировали вернуть многих своих студентов в кампус этой осенью, меняют свои планы, поскольку уровень и общее количество инфекций в штатах по всей стране остаются высокими.Но учебные заведения университетской системы Джорджии стремятся вернуть студентов в кампус и провести очное обучение этой осенью, даже несмотря на то, что некоторые студенты и преподаватели просят большей гибкости в том, кто преподает и посещает занятия. Также планирует вернуть некоторых студентов в кампус и общежития Государственный университет Уэйна, государственное учреждение в Детройте.
Примечательно, что 29 мая представители Corvias отправили и Университетской системе Джорджии, и Уэйн Стэйт почти идентичные письма, напомнив им о долге, взятом на себя компанией по договорам приватизированного жилья, и утверждали, что университеты не имеют «одностороннего право »ввести в действие политику, ограничивающую количество студентов, которые могут проживать в студенческом общежитии, или снизить плату за жилье в соответствии с соглашениями P3.
Письмо к системе Джорджии идет дальше, добавляя параграф, в котором говорится, что Попечительский совет не имеет одностороннего права препятствовать студентам жить в кампусе, препятствовать студентам жить в кампусах или осуществлять договорные права, которые имеют существенное влияние на деятельность Corvias. и менеджмент.
«Как партнеры по 40-летнему соглашению, мы считаем, что … интересы должны быть согласованы, и что важные решения, которые могут повлиять на доход от платы за жилье, должны приниматься с учетом долгосрочной финансовой жизнеспособности проекта студенческого жилья на территории кампуса, »В каждом письме говорится, прежде чем подробно описать задолженность, которую компания взяла на себя перед различными университетами.
«И хотя концессионер и кредитор приняли риск колебания спроса на студенческое жилье, они не приняли на себя риск односторонних действий» со стороны учреждений, которые могли бы «отрицательно повлиять» на поступления от платы за студенческое жилье, говорится в письмах.
Пресс-секретарь Corvias не ответила на многочисленные запросы о комментариях.
Должностные лица Университетской системы Джорджии, нескольких действующих в ней университетов и государственного университета Уэйна заявили, что компания не повлияла на решения о падении жилья.
ПисьмоКорвиаса было прикреплено к нижней части повестки дня штата Джорджия на 10 июня, в которой подробно описаны «Жилищные проблемы и риски P3», а также «Варианты BOR». В повестке дня отмечается, что: «После этого письма Корвиас попросил о встрече для обсуждения планов возвращения в кампус P3». (Этот абзац был обновлен после того, как система Джорджии предоставила новую информацию о том, что повестка дня была для собрания старшего персонала системы.)
В повестке дня также подробно описаны финансовые последствия плана Университета штата Джорджия занять только 75 процентов жилья P3.Такой план обойдется в 3,1 миллиона долларов дохода и приведет к падению проекта ниже ключевых финансовых показателей, требуемых кредиторами, что потребует взносов от Corvias или системы Джорджии для предотвращения дефолта.
«Университет штата Джорджия обратился к руководству системы с планом по снижению плотности застройки на осенний семестр, и ему сказали, что это их решение», — сообщил представитель системы Аарон Диамант в электронном письме. «Системный офис провел анализ, чтобы оценить влияние, как мы обычно делаем с нашими жилищными портфелями.В июле GSU стало очевидно, что резкое сокращение студенческого спроса на жилье привело к более низкой плотности населения, чем планировалось, и поэтому вопрос был спорным, и предложенный план не был реализован ».
Штат Джорджия выступил с аналогичным заявлением.
«Ни разу не оказывалось давление на Государственный университет Джорджии с целью открыть общежития на полную мощность этой осенью», — говорится в сообщении. «В интересах здоровья и безопасности в начале этого лета штат Джорджия разработал план по сокращению количества жильцов, проживающих в общежитии, но количество студентов, отказывающихся от проживания в кампусе, сделало для нас ненужным реализовывать наш план.За последние два месяца многие студенты расторгли жилищные контракты. Мы продолжаем убирать студентов из нашего списка ожидания, и все же мы наверняка откроем для себя гораздо меньшую плотность из-за выбытия ».
Штат Джорджия не предоставил информации о том, сколько доходов он ожидает потерять из-за более низкой заполняемости при падении, а также о том, какие потери могут быть отнесены на счет кроватей Corvias или тех, которыми университет управляет самостоятельно. По словам представителей университета, пока рано говорить, потому что студенты все еще выбирают себе комнаты.
Wayne State в Детройте ожидает, что его общежития будут заполнены примерно наполовину в следующем семестре, сказал Мэтт Локвуд, заместитель вице-президента по коммуникациям в университете.
Локвуд указал на систему комитетов, которая определяла планы повторного открытия на осень.
«Все решения относительно осеннего семестра, включая размещение в кампусе, были приняты этими подкомитетами и одобрены подкомитетом общественного здравоохранения, состоящим из медицинских экспертов университетского городка, и не включает Корвиаса», — сказал он в электронном письме.
Пять сотрудников Corvias были включены в подкомитет из 25 человек по жилью, столовой и розничной торговле университетского городка в штате Уэйн, который участвовал в разработке планов осеннего открытия.
В письме от 9 июня, направленном Корвиасу, заместитель вице-президента и главный жилищный директор Уэйн Стэйт Тимоти Л. Майкл указал, что университет пригласил сотрудников компании принять участие в планировании смягчения последствий COVID-19. Он призвал к гибкости и акцентированию внимания на здоровье и безопасности.
«Здоровье и безопасность населения штата Уэйн — наша первоочередная задача, и успех нашего жилищного партнерства будет зависеть от уверенности студентов, преподавателей и сотрудников в том, что делается все возможное, в зависимости от научно-обоснованных научных данных. разумно сохранить их в безопасности », — написал Майкл.«Поскольку WSU не предъявляет требований к жилью для наших студентов, заполняемость на осень 2020 года будет напрямую зависеть от создания среды, в которой жители будут в безопасности и будут чувствовать себя в безопасности».
Письма с указанием уровней долга
29 мая вице-президент Corvias Крис Уилсон написал вице-канцлеру по финансовым вопросам и казначею Университета Джорджии, скопировав его вице-канцлера по юридическим вопросам. Речь шла о дополненном соглашении 2015 года, в соответствии с которым компания строила и сдавала в аренду студенческое жилье.
«Мы понимаем, что BOR и девять учреждений, участвующих в Фазе 1 MCA студенческого жилья, могут в настоящее время обдумывать альтернативные планы на семестр осени 2020 года, и поэтому мы сочли важным напрямую связаться с вами по поводу наших опасений, как концессионера, в отношении Некоторые действия BOR могут рассматривать в настоящее время », — говорится в письме.
Далее он утверждал, что регенты не имеют некоторых односторонних прав по соглашению P3, прежде чем указать сумму займа, необходимого для проекта.
«Важно отметить, что концессионер взял на себя 548 миллионов долларов долга, чтобы погасить более 311 миллионов долларов долга BOR и способствовать строительству примерно 6500 новых коек и значительному ремонту примерно 3500 коек в девяти участвующих кампусах институтов правительства США, — говорится в письме. Это было почти идентично формулировке в письме компании Wayne State, в котором перечислялась задолженность на 307 миллионов долларов, которую компания взяла на погашение 120 миллионов долларов университетского долга при выполнении строительных и ремонтных работ.
В письмах говорится, чтоCorvias планировал следовать рекомендациям Центров по контролю и профилактике заболеваний США по социальному дистанцированию, чистоте и дезинфекции «настолько тщательно, насколько это возможно». Они указали, что руководство CDC не призывает к социальному дистанцированию между соседями по дому, утверждая, что соседи по комнате считаются соседями по дому.
«Соответственно, хотя CDC может полагать, что уменьшение плотности студенческих общежитий может снизить вероятность заражения, мы не считаем, что это требует сокращения количества соседей по комнате, которое обычно допускается в студенческом общежитии фазы 1 или количество студентов, которые могут быть размещены в данном здании », — говорится в письме, адресованном системе Джорджии, опять же, как и в письме, отправленном в Уэйн Стэйт.«Скорее, мы считаем, что более подходящим курсом действий было бы такие вещи, как ограничение количества людей и использования общих частей, общих ванных комнат и лифтов — всего, что мы уже готовимся решить, если и по мере необходимости этой осенью».
Ограничение занятости студенческих общежитий на территории кампуса не пойдет на пользу ни студентам, ни университету в целом, говорится в письмах. Перемещенные студенты будут вынуждены жить за пределами кампуса, вероятно, заплатив больше и не получая «выгоды от того же уровня заботы о здоровье, который концессионер и университет могут поддерживать в жилье на территории кампуса.”
Письмо Корвиаса в систему Джорджии было впервые обнаружено в среду пользователем Твиттера, опубликовавшим результаты запроса общедоступных архивов, в котором требовались документы, связанные с планами возобновления работы осенью. Inside Higher Эд Позже он получил письмо, отправленное в Уэйн Стэйт.
Университеты Джорджии отрицают давление
Представитель системы Джорджии сказал, что каждый отдельный университет в системе принял собственное решение относительно вместимости жилья на осень.
«Каждое учреждение Университетской системы Джорджии (USG) принимало собственные решения относительно вместимости жилья на осенний семестр», — сказал Диамант. «Ни в одном кампусе ни разу не указывалось, что на решения, которые они приняли в отношении вместимости жилья, повлияли опасения, высказанные Корвиасом.”
Помимо штата Джорджия, несколько других учреждений в системе Джорджии заявили, что на них не оказывалось давление из-за их планов падения.
«Когда мы разрабатывали наш обширный план возвращения в кампус, мы рассматривали широкий спектр вариантов жилья и других операций на территории кампуса и не подвергались никакому внешнему давлению, чтобы принять конкретное решение», — сообщила пресс-секретарь Южного университета Джорджии в электронном письме. .
По словам пресс-секретаря,Georgia Southern насчитывает 5350 коек в двух кампусах в Стейтсборо и Саванне.Кампус Стейтсборо полностью занят, а кампус Саванны, который является бывшим Государственным университетом Армстронга и кампусом с приватизированным жильем, заполнен на 68 процентов.
Общая вместимость кампуса в Саванне составляет 1411 коек, 68 процентов из которых заполнены. Здесь приватизировано студенческое общежитие на 1219 коек, при этом уровень занятости несколько выше — 74,2 процента.
Представитель Колледжа прибрежной Джорджии также сообщил в электронном письме, что никакого внешнего влияния не было.
«Колледж прибрежной Джорджии принял собственное решение относительно вместимости общежитий этой осенью. Вместимость жилья не была ограничена, и прибрежная Джорджия ни разу не подвергалась давлению по поводу возможности падения », — сказал Джейми Бессетт, вице-президент по развитию. «Текущие показатели вместимости жилья изменчивы, поскольку некоторые студенты все еще принимают решения о своих планах размещения на осень».
Государственный колледж Далтона прислал по электронной почте заявление директора отдела жилищной жизни Тима Рейли.
«Мы очень серьезно отнеслись к опасениям, связанным с пандемией, и здоровье и безопасность наших студентов остаются нашим главным приоритетом», — говорится в сообщении. «В штате Далтон есть общежитие на 363 места, которое в этом году загружено на 74%. Еще в июне мы знали, что наша загрузка будет меньше, чем в предыдущие годы, поэтому наш спрос не требовал разговора о мощности. Некоторым студентам было комфортно иметь соседа по комнате, но любой студент, который хотел одноместную комнату на осенний семестр, был размещен.Не было никакого внешнего влияния, чтобы увеличить или уменьшить вместимость или ограничить студентов одной комнатой ».
Dalton State также представила заявление своего президента Маргарет Венейбл.
«Здоровье и безопасность нашей семьи Roadrunner остается главным приоритетом», — говорится в сообщении. «Планы нашего кампуса основаны на четырех основных принципах: проверка симптомов, мытье рук, ношение маски для лица и социальное дистанцирование. Мы изменили наш академический календарь, убрав перерывы в течение семестра, поэтому студенты заканчивают обучение до Дня Благодарения.В классе мы используем перевернутую модель класса, гибридные классы и физическое дистанцирование в других ».
Координатор по связям с общественностьюГосударственного колледжа Восточной Джорджии Харли Стрикленд Смит сказал, что этой осенью колледж ожидает 398 студентов в кампусе, что составляет 91,9 процента заполняемости.
«Хотя EGSC является частью P3, это не повлияло на наше решение с точки зрения ограничений мощности и операций», — сказала она в электронном письме. «Мы предпочитаем открываться на полную мощность, а не ограничивать ее, потому что все наши жилые единицы являются отдельными спальными комнатами.Ванные комнаты делят только 2 студента-интерната. Дополнительное социальное дистанцирование с точки зрения возможностей было сочтено ненужным ».
Представители других институтов Джорджии, входящих в портфель Corvias, сельскохозяйственного колледжа Абрахама Болдуина, Университета Огаста, Государственного университета Колумбуса и Университета Северной Джорджии не ответили на запрос о комментариях в четверг.
Никакого корпоративного влияния, скажем, другие университеты
Corvias перечисляет несколько других колледжей и университетов за пределами системы Джорджии в своем портфеле высшего образования, включая Колледж остеопатической медицины Алабамы, Университет Ховарда, Центральный университет Северной Каролины, Университет Нотр-Дам и Государственный университет Уэйна.
Общая вместимость кампусаWayne State составляет чуть более 3000 коек, и ожидается, что этой осенью он будет заполнен примерно наполовину. Корвиас управляет всеми койками в университете.
Представитель Wayne State, Локвуд, отрицал какое-либо влияние со стороны компании на планирование осени.
«Корвиас не оказывает никакого влияния на планы на осенний семестр штата Уэйн», — сказал Локвуд в электронном письме. Он сказал, что подкомитеты отвечают за возобновление планов.
На веб-сайте «Перезапуск кампуса» штата Уэйн перечислено 25 членов подкомитета по жилью, столовой и розничной торговле на территории кампуса.В этот комитет входят пять членов из Corvias, включая директора компании по недвижимости и капитальным проектам, финансового менеджера, вице-президента по управлению недвижимостью, местного операционного менеджера Уэйна и директора портфеля. Два члена комитета — преподаватели штата Уэйн.
Отвечая на вопрос о представителях компании в комитете, Локвуд сказал, что они были должным образом разделены на подгруппы.
«Большой комитет по жилищному строительству / питанию / розничной торговле был разделен на пять целевых групп, сотрудники Corvias были разделены между вспомогательными операциями и финансовыми подгруппами, что было уместно», — сказал он.«Преподаватели и преподаватели присутствовали в разном количестве во всех комитетах по перезапуску кампуса, количество преподавателей в нашей группе обслуживания студентов соответствовало рекомендации сената факультета. Представители нашего факультета входили в подгруппу по развитию студентов ».
В своем письме от 9 июня, отвечая Корвиасу, заместитель вице-президента и главный жилищный директор Уэйн Стэйт сказал, что университет обладает опытом управления мерами реагирования на пандемию, поскольку его президент М.Рой Уилсон — врач и эпидемиолог, и потому, что в нем работают эксперты в области общественного здравоохранения из его школы медицины, колледжа медсестер, Детройтского медицинского центра и системы здравоохранения Генри Форда. Он утверждал, что интересы компании и университета совпадают.
«Учитывая, что в вашем письме делается акцент на безопасности ссуд и платежей, полученных партнерством, сотрудники WSU по-прежнему готовы совместно с вами общаться с кредиторами CCL-WSU, LLC», — написал Майкл.«Мы уверены, что наше кредитное сообщество согласится с тем, что комплексные, научно обоснованные стратегии смягчения последствий, которые мы применяем в WSU и в жилом комплексе университетского городка, отвечают наилучшим интересам их инвестиций и являются лучшим способом обеспечить текущие и будущие интересы WSU. сообщество кампуса в жизни на территории кампуса ».
В заключение он попросил сообщить ему, «если и когда нам нужно встретиться с кредиторами».
Нотр-Дам управляет 33 собственными общежитиями для студентов на кампусе, сообщил представитель университета.Corvias управляет небольшим новым жилым комплексом за пределами кампуса для состоящих в браке студентов или студентов, являющихся родителями, большинство из которых являются аспирантами.
«Здесь около 50 единиц, и Corvias не оказал никакого давления, чтобы открыть их в осеннем семестре», — написал официальный представитель Деннис Браун в электронном письме. Он сказал, что университет не получал письма от компании.
Компании не повлияли на планы падения, согласно официальным данным Центрального университета Северной Каролины.
«Ни одна компания не повлияла на планы Центрального университета Северной Каролины вернуться в кампус на осенний семестр», — сказала Аяна Д.Эрнандес, заместитель вице-канцлера в офисе по коммуникациям и маркетингу, сообщил в электронном письме. «Обратите внимание: Корвиас не является владельцем корпуса NCCU P3. Corvias выступал в качестве разработчика и будет оператором на месте ».
Алабамский колледж остеопатической медицины не подвергался давлению, по словам Сары Сенн, его директора по коммуникациям и маркетингу.
«Колледж остеопатической медицины Алабамы (ACOM) не получал запроса или какого-либо давления со стороны Корвиаса с целью открытия студенческого общежития», — написала она в электронном письме.«В отличие от традиционных общежитий кампуса, студенческое общежитие, прилегающее к ACOM, представляет собой жилое сообщество, которое принадлежит и управляется отдельно от колледжа и остается открытым круглый год, даже во время закрытия кампуса».
В заявлении Университета Ховарда говорится, что в июне он объявил о повторном открытии плана для работы в гибридном формате с более чем 80% курсов, доступных в Интернете, чтобы он мог соответствовать руководящим принципам Вашингтона, округ Колумбия, по социальному дистанцированию.
«Приоритетным направлением Университета Ховарда, прежде всего, является здоровье, безопасность и благополучие наших студентов, преподавателей и сотрудников», — говорится в сообщении.«Наше решение повторно открыть кампус в гибридной модели не было и не будет зависеть от наших поставщиков. Корвиас является одним из двух поставщиков и менеджеров постоянного жилья для Университета Говарда. Университет Говарда обязуется соблюдать все применимые федеральные и Руководство DC по защите сообщества Говарда от распространения COVID-19. Мы продолжаем работать с Corvias, чтобы информировать их о наших потребностях и нашем взгляде на соблюдение требований, а также чтобы понять их позицию ».
Университет продолжает отслеживать распространение коронавируса и вносить коррективы, говорится в заявлении Ховарда.
«Как учреждение, которое исторически поддерживало и обучало студентов из малообеспеченных сообществ, мы считаем своим долгом устранить давнее социальное неравенство, усугубленное глобальной пандемией, поскольку открытие нашего кампуса обеспечивает студентов питанием и Wi-Fi», он сказал. «Наша позиция подкрепляется нашей способностью разместить на месте испытательную лабораторию, сертифицированную CLIA, которая гарантирует, что мы сможем предоставить результаты в течение 24 часов. Надежный план тестирования является ключевым элементом для обеспечения обнаружения, предотвращения и смягчения последствий.«
Пресс-секретарь Corvias не ответила на несколько запросов о комментариях. В четверг она связалась по телефону и сказала, что переезжает в офис и рассмотрит вопросы.
Что такое Корвиас?
Сделки по приватизации жилья на военных базах США в последнее время также стали предметом пристального внимания после массового расследования Рейтер некачественного жилья и предполагаемых сокрытий. Корвиас был среди тех, кто упоминался в статьях Reuters, в одной из которых описывались дома, которые компания сдает в аренду семьям военнослужащих, как «пострадавшие от наводнения, лопнувших труб, цветения плесени, обрушения потолков, обнаженной свинцовой краски и водопроводной воды коричневого цвета, как чай.”
Основатель и генеральный директор компании Джон Г. Пичерн был среди представителей жилищного подрядчика, которые присутствовали на слушаниях подкомитета Палаты представителей вооруженных сил США по этому вопросу в декабре.
ПредставительЭнтони Браун, демократ из Мэриленда, также обвинил Корвиаса в ответных мерах против военнослужащих США, которые жаловались на плохие условия в жилищных проектах Форт-Мид, The Washington Post сообщила.
Пицерн заявил, что его компания не допустит репрессалий, возмездия или преследований.Он также рассказал об улучшениях, которые Корвиас внес в жилье, в том числе 320 миллионов долларов «бесплатно для правительства».
Семьи военнослужащих подали иск против Корвиаса в окружной суд штата Мэриленд, ссылаясь на грубую халатность и мошенничество, согласно сообщению Post . В иске были фотографии и заявления супругов-военнослужащих, которые сказали, что жили с детьми в домах, зараженных плесенью, и что представители Corvias не торопились с ремонтом. Представительницы компании заявили газете в то время, что иск не «отражает значительные ресурсы, внимание и строгость, которые были приложены к обеспечению качественного жилья для резидентов».”
Согласно базе данных Центра отзывчивой политики с 1989 года,Пицерн, генеральный директор компании, делал пожертвования федеральным политическим кандидатам, партиям и комитетам политических действий.
Corvias также имеет послужной список пожертвований колледжам и университетам через свой фонд, который описывает себя как вдохновляющий «студентов колледжей, семьи военнослужащих, сообщества высшего образования и наших партнеров на достижение более высоких результатов». С 2006 года фонд заявляет, что выделил 15 миллионов долларов на стипендии и информационно-просветительскую деятельность, включая четырехлетние стипендии в размере 50 000 долларов для старшеклассников.
Федеральная налоговая форма фонда показывает, что фонд выплачивает стипендии университетам по всей стране.
учебных заведения Университетской системы Джорджии рекламировали награды компании, описывая ее в выпусках новостей как своего жилищного партнера. В одном из выпусков Университета Северной Джорджии за 2016 год отмечается, что 34 студента получали стипендии на сумму 30 000 долларов в рамках программы, финансируемой Corvias.
«С ростом стоимости жизни и обучения каждая небольшая финансовая поддержка помогает», — говорится в заявлении Тревы Смит, директора по месту жительства в UNG.«Благодаря огромной щедрости нашего жилищного партнера, Корвиаса, мы можем помочь тем студентам, которые являются хорошими примерами того, как успешно сочетать организационное лидерство и служение другим студентам».
Реализуемые проекты приватизированного студенческого жилья
Рынок колледжей P3 находится под пристальным вниманием на фоне неопределенности относительно того, как пандемия COVID-19 повлияет на заполняемость и арендную плату.
S&P Global Ratings на этой неделе поместило 16 приватизированных проектов жилья для студентов высших учебных заведений от различных компаний, которые оцениваются как отрицательные.Это означает, что рейтинговое агентство оценивает 50-процентную вероятность понижения кредитных рейтингов проектов в течение 90 дней.
«Значительные потери заполняемости осенью 2020 года могут повлиять даже на объекты, которые исторически сильно загружались и получали финансовую поддержку от своих спонсорских организаций», — написало рейтинговое агентство в пресс-релизе, объявляющем об этом решении. «Воздействие на эти проекты может быть непропорциональным, поскольку ситуация может варьироваться от университетского городка к университетскому городку.Для всех эмитентов продление срока действия COVID-19 и, соответственно, более серьезные экономические последствия могут привести к уменьшению заполняемости студенческих общежитий, что, по нашему мнению, в долгосрочной перспективе может не соответствовать текущим уровням рейтингов ».
В другом месте компании пытались звучать позитивно перед лицом финансовых потерь.
СтоимостьAmerican Campus Communities Inc., которая входит в число крупнейших владельцев, управляющих и застройщиков студенческого жилья в стране, упала до 13 долларов.3 миллиона убытков во втором квартале 2020 года по сравнению с чистой прибылью в 10,4 миллиона долларов за тот же квартал год назад. Компания сообщила, что предоставила арендаторам финансовую помощь на сумму 23,7 миллиона долларов либо напрямую жильцам, либо студентам через партнерские отношения с университетами. Он отказался от всех штрафов за просрочку платежа и сборов за онлайн-платежи.
В опубликованном 20 июля отчете о доходах American Campus Communities отметили, что 63 из 68 университетов, в которых они работают, планируют осенью проводить очные или гибридные занятия.
«Хотя мы не ожидаем полного возвращения к нормальной жизни осенью 2020 года, университеты сосредоточены на политике и процедурах, необходимых для создания безопасной среды при выполнении своих академических программ этой осенью», — сказал генеральный директор компании Билл Бейлесс. в заявлении в то время. «Наши тенденции в области аренды и настроения потребителей в настоящее время вселяют в нас осторожный оптимизм в отношении того, что мы находимся на пути, который многие сочли бы лучшим сценарием в начале этой пандемии».
По данным CDC, 20 июля средний семидневный показатель новых случаев COVID-19, зарегистрированных по всей стране, составил 66 240 человек.Был 56 651 четверг. Среднее количество за семь дней не превысило 19 000 в марте, когда многие колледжи начали отправлять студентов домой на весенний семестр. В марте индикатор рос, с конца июля снижается.
Три городских плана NYCHA по приватизации государственного жилья
Комментарий Кристен Хакетт, члена коалиции «Справедливость для всех»
Сегодня государственное жилье в нашем городе, да и в деревне, стоит на распутье.Здания ветхие, небезопасные и вредные для здоровья на сумму 40 миллиардов долларов, в то время как сокращение инвестиций также привело к дефициту операционного бюджета. Городские власти выдвинули три плана, которые, по их словам, разрешат эти совпадающие кризисы и направят NYCHA на путь к светлому будущему. Я думаю, что эти планы коренным образом изменят общественное жилье в том виде, в каком мы его знаем, и поставят под угрозу важное государственное учреждение и его арендаторов в будущем.
Эти три плана озаглавлены NextGeneration NYCHA, NYCHA 2.0 и План перемен.
Первый, NextGen, был предложен Де Блазио в 2015 году, всего через год после победы на своих первых выборах. Это должно было стать его главным планом по капитальному ремонту (части) больной инфраструктуры NYCHA и возмещению (части) бюджетного дефицита. Центральным механизмом было «заполнение», то есть сдача в аренду открытого пространства в кампусах NYCHA, включая парковки и детские площадки, частным застройщикам для строительства нового жилья, в основном по рыночной цене. Другими словами, эта стратегия заменяет ресурсы сообщества жильем, которое будет недоступно существующему сообществу.
Арендаторы сопротивлялись, и с тех пор эта стратегия была заморожена.
О втором плане — NYCHA 2.0 — было объявлено в декабре 2018 года. В этом взносе засыпка была переименована в «Построить, чтобы сохранить» и сопровождалась «ПАКТ для ее сохранения» и «Перенести для ее сохранения».
PACT to Preserve — центральная стратегия этого плана, в основе которой — федеральная программа, более известная как RAD. В Нью-Йорке RAD формально называется PACT — или Permanent Affordability Community Together — и включает некоторые другие механизмы, которые вместе преобразуют 62000 единиц жилья в Раздел 8 и передадут здания и объекты в частное управление к 2028 году.Городские власти очень быстро продвинулись в этом направлении, так что уже около 20 000 единиц жилья были или находятся в процессе преобразования.
Городские власти заявляют, что PACT и RAD отремонтируют здания и квартиры и улучшат условия жизни жителей, поскольку частные менеджеры могут задействовать должников и финансовые потоки, которые NYCHA, как городское агентство, не может. Иными словами, городские власти позиционируют частных застройщиков как спасителей государственного жилья.
Однако преобразование RAD по всей стране сопровождалось перемещением и другими трудностями для арендаторов.Пока это верно и для конверсий в Нью-Йорке.
Городские власти пилотировали RAD в Ocean Bay Houses в Far Rockaway в 2016 году. В период с января 2017 года по февраль 2019 года в Ocean Bay был самый высокий уровень выселения из всех муниципальных жилищных комплексов в городе — более чем в два раза выше, чем второй по величине.
Также были подняты вопросы о том, лучше ли живут арендаторы. В то время как некоторые благодарны за ремонт, другие обнаруживают, что они ждут ремонта дольше, чем раньше, а прозрачность и подотчетность меньше.
Кроме того, арендаторы теряют защиту, выигранную во время судебного процесса против NYCHA в 2013 году. Этот иск требует, чтобы жилищное управление активно реагировало и решало проблемы плесени и грибка в квартирах арендаторов, даже требуя, чтобы власти платили за переселение жителей, если восстановление связано со строительными работами. Когда единицы и здания подвергаются преобразованию RAD, этот судебный мандат прекращается.
Третий план, о котором только что было объявлено в конце июля, амбициозно называют «Планом перемен».Этот план сосредоточен вокруг создания новой общественной организации государственного уровня под названием The Public Preservation Trust. Все оставшиеся единицы и здания, не предназначенные для RAD, будут переданы этому общественному фонду через долгосрочную аренду земли. Затем общественный фонд наймет NYCHA для выполнения обязанностей по управлению всеми 110 000 квартир.
Что ?? Почему?? Да, в этом плане много гимнастики.
Общественный траст будет использован для обеспечения альтернативного ваучера от HUD, который называется ваучером защиты арендатора (TPV).Нам не нужно много знать об этих TPV, потому что они используются не для арендаторов, а для привлечения частного капитала для оплаты ремонта. Другими словами, Общественный фонд будет использовать государственную субсидию, чтобы взять на себя долг в миллиарды долларов для ремонта.
Как мы думаем, что это означает для арендаторов через 10 или 20 лет? Какие будущие проблемы создает это «решение»?
Обеспечение безопасности TPV еще более проблематично, потому что стратегия оправдания необходимости HUD — это «моральное устаревание».Это означает, что весь этот план зависит от того, находятся ли квартиры и здания NYCHA в крайне аварийном состоянии. Это означает, что данный план не отвечает текущим потребностям арендаторов в ремонте.
Основным аргументом в пользу этих планов был вопрос о том, являются ли эти планы приватизацией государственного жилья. Многие арендаторы и защитники говорят «да», но городские власти продолжают говорить «нет». Городские власти настолько привержены их отрицанию, что подчеркивают свой последний план как передачу от общества к обществу.Более того, в каждом плане они постоянно подчеркивали, что NYCHA сохранит право собственности на недвижимость; земли , только в аренде.
Отрицание городских властей напоминает мне фразу «де-факто сегрегация», которая использовалась для обозначения того, каким образом сегрегация по признаку расы сохраняется — в наших школах, наших кварталах, на работе и во многом другом — несмотря на то, что теперь она является незаконной. . Де-факто сегрегация — это сегрегация «фактически», а не по закону.Сегрегации не существует только потому, что закон запрещает это делать.
То же самое и с этими планами. Хотя юридически и технически они не приватизируют собственность, это «фактически» приватизация или приватизация де-факто. Договоры аренды, которые город подписывает или планирует подписать, являются долгосрочными, в некоторых случаях 99 лет. Если повезет, это целая жизнь людей. Для арендаторов в контексте их жизни и, в более широком смысле, в контексте города это фактически приватизация.
В другом авторском материале я также утверждаю, что эти планы касаются финансирования государственного жилья. Каждый из этих планов направлен на то, чтобы управлять государственным жилищным фондом под контролем финансовых специалистов и рыночной логики, практики и процессов.
Это опасно тем, что меняет функциональное значение корпуса. Эти здания представляют собой дома и сообщества, но, как мы слышали в презентации Русса, профессионалы в области финансов, логики и практики позиционируют государственное жилье как портфель активов.Активы — это средства накопления богатства; это их основная функция, которая обычно превосходит другие потребительские ценности, такие как реализация жилья как дома и места, где можно зарабатывать себе на жизнь. Эта напряженность очевидна при использовании стратегии устаревания, которая ставит во главу угла частное финансирование, а не потребности арендатора в ремонте, а на самом деле здоровье и безопасность.
Другой важный вопрос — единственный ли это путь вперед. Хотя городские власти заявляют, что это лучшее, что они могут сделать, мы знаем, что это не так.В прошлом году городские власти решили выделить 11 миллиардов долларов на строительство четырех новых тюрем по всему городу. В начале этого года другой печально известный PBC, NYCEDC, выдвинул план потратить 14,4 миллиарда долларов на развитие Sunnyside Yards в Квинсе. Это произошло вслед за последним проектом Yards, который, как мы теперь знаем, направил деньги от жителей государственного жилищного фонда в Гарлеме. Это не один случай, а символ кумулятивного эффекта решений по развитию, которые принимает город.
А эти — это решений .
Наши выборные должностные лица также сознательно не облагают налогом богатых. В нашем штате 119 миллиардеров. С марта по июнь их состояние увеличилось на 77 миллиардов долларов. Этого достаточно, чтобы отремонтировать все государственное жилье по всей стране; и эти люди все равно были бы очень-очень богаты. На национальном и корпоративном уровне накопление богатства еще хуже. Если бы Apple платила свою справедливую долю налогов, она была бы должна как минимум 60 миллиардов долларов; когда мы смотрим на 500 крупнейших компаний США, их число увеличивается до более чем 620 миллиардов долларов.
Арендаторы могут и уже меняют курс, которым пытается следовать город. Коалиция Холмса-Исаака сформирована на базе UES, Коалиция «Справедливость для всех», членом которой я являюсь, действует в Квинсе, The Movement School объединила арендаторов NYCHA со всего города через свою программу Reclaim, появилось несколько групп арендаторов. от планов города, обрисованных в общих чертах для Fulton Houses, и многое другое.
Цель этих арендаторов — не только защитить свои дома, но и создать общегородское движение, которое защищает государственное жилье на неограниченный срок и расширяет его.Как известно многим из нас, государственное жилье является критически важным ресурсом; без него многие оказались бы без дома и изгнаны из своей общины. В качестве альтернативы, расширение государственного жилья — как того требует «Новый зеленый курс на государственное жилищное строительство», который является законодательным актом, в строительстве которого участвовали многие из этих арендаторов, — может быть единственным способом по-настоящему решить жилищный кризис, с которым сталкивается наш город и наша страна.
Это перекресток. Как это будет развиваться, зависит от того, как мы отреагируем, и в любом случае последствия коснутся всех нас.
Кристен Хакетт — член коалиции «Справедливость для всех», борющаяся за справедливое развитие в Западном Квинсе, и кандидат в докторантуру в Центре выпускников Университета штата Калифорния. Узнайте больше на https://kristenhackett.info/
Подпишитесь на EastNewYork.com, чтобы быть в курсе приватизации NYCHA в разделе новостей NYCHA.
СОДЕРЖАНИЕ СВЯЗАННОЙ ПРИВАТИЗАЦИИ NYCHAЭксперт: Чарльз и Инес Бэррон и Общественный совет 5 вынуждены создать мэрию в чрезвычайных ситуациях после того, как их разоблачили за то, что они не информировали своих избирателей о том, что жилье NYCHA продается частным застройщикам
Комментарий: Восточный Нью-Йорк в кризисе, поскольку городские власти продают жилье NYCHA сомнительным частным застройщикам, что может привести к высокоскоростной джентрификации и перемещению жителей
Приватизация военного жилья и перспективы инноваций в дизайне
Аннотация
Цель данной статьи — ответить на вопрос: «Привел ли процесс приватизации военного жилья к инновациям в дизайне?» Второстепенные вопросы: «Какую конкретную роль в стимулировании инноваций сыграла Инициатива армии по жилым районам? Каковы ключевые движущие силы процесса? Какие (если таковые имеются) конкретные инновации в строительных изделиях возникли с точки зрения архитектуры, устойчивости, строительных технологий и планирования сообществ? последние 10-15 лет? » Особое внимание уделяется мерам по разработке, используемым партнерами по развитию для обеспечения удовлетворенности клиентов, поддержания конкурентоспособности их продукта на открытом рынке и сохранения долгосрочных партнерских отношений с U.С. Правительство. Рассмотрены способы, которыми армия оптимизировала процесс подачи заявок на приватизацию для стимулирования инноваций в частном секторе, и то, какое влияние эти усилия оказали как на движущие факторы дизайна, так и на уровень удовлетворенности клиентов. Конкретные примеры инноваций в области планирования, проектирования и строительства исследуются в тематических исследованиях. Автор приходит к выводу, что приватизация привела к значительным инновациям и высокому удовлетворению запросов потребителей на рынке военного жилья. Тем не менее, есть еще возможности для дальнейших инноваций в программах в свете параллельных тенденций в приватизации студенческого жилья в университетах, приватизации государственного жилья и на частном рынке.Методология исследования включала в себя обзор соответствующей литературы и прямые целенаправленные интервью с ключевыми представителями отрасли из правительства США, сфер проектирования и разработки. Эти подходы были дополнены избранным анализом соответствующих тематических исследований и вспомогательными посещениями объектов.
Описание
Диссертация (S.M.) — Массачусетский технологический институт, Программа развития недвижимости совместно с Центром недвижимости, 2009 г. Эта электронная версия была представлена автором-студентом.Заверенная диссертация имеется в Архиве и специальных собраниях института. Каталогизируется из представленной студентом версии диссертации в формате PDF. Включает библиографические ссылки (стр. 66-68).Отдел
Массачусетский Институт Технологий. Центр Недвижимости. Программа развития недвижимости .; Массачусетский Институт Технологий. Центр НедвижимостиИздатель
Массачусетский технологический институт
Ключевые слова
Центр Недвижимости.Программа развития недвижимости.
.