Судебная практика истребование имущества у добросовестного приобретателя: ВС напомнил, при каких условиях приобретатель имущества банкрота является добросовестным

Содержание

Суд рассказал, когда машина останется у добросовестного покупателя

Иллюстрация: Право.ru/Петр Козлов

Мужчина решил продать джип. Для этого он воспользовался помощью знакомого, которому передал иномарку с ключами, брелками от иммобилайзера и ПТС. Посредник машину продал, а деньги собственнику не вернул, за что получил обвинительный приговор по статье о мошенничестве. Можно ли в таком случае истребовать джип от добросовестного покупателя, решал Верховный суд. По словам экспертов, определение ВС существенно меняет сложившуюся судебную практику.

В ноябре 2017 года Роман Сокуров* купил у Анны Кисеевой* подержанный Mitsubishi Pajero 3.0 LWB. Мужчина поставил внедорожник на учет в ГИБДД, а через некоторое время узнал, что сотрудники органов внутренних дел возбудили уголовное дело о хищении приобретенного им джипа.

Оказалось, что с соответствующим заявлением в правоохранительные органы обратился Сергей Ширяев*, который, согласно бумагам, в октябре 2017 года продал иномарку Кисеевой. Впрочем, сам мужчина факт заключения сделки отрицал. Экспертиза, которую провели в рамках уголовного дела, установила, что подпись Ширяева в договоре купли-продажи с Кисеевой вероятно подделана. В махинациях с машиной заподозрили знакомого потерпевшего — Дмитрия Анохина*. В конце 2018 года суд признал его виновным в особо крупном мошенничестве (Дело № 1-482/2018).

После вынесения обвинительного приговора Сокуров решил защитить свое право на купленную иномарку. Он обратился в Московский районный суд Нижнего Новгорода с заявление о признании себя добросовестным приобретателем джипа. Истец настаивал, что при покупке машины не знал и не мог знать о ее предполагаемом хищении у Ширяева. Напротив, по мнению Сокурова, обстоятельства сделки свидетельствовали о законности владения автомобилем Кисеевой: при покупке он получил от нее два оригинальных ключа, два брелка от иммобилайзера и ПТС с подписями предыдущих владельцев.

Ответчиком по этому делу выступил Ширяев, который заявил встречный иск к Сокурову и Кисеевой. Он попросил суд признать недействительными договоры купли-продажи, по которым джип сначала перешел к Кисеевой, а потом к Сокурову. Мужчина также потребовал признать за ним право собственности на Mitsubishi и истребовать автомобиль из чужого незаконного владения.

Три инстанции искали волю

Московский райсуд Нижнего Новгорода встал на сторону Сокурова (дело № 2-88/2019). Мужчина не знал и не мог знать о неправомерности отчуждения машины, указала первая инстанция, признав покупателя добросовестным приобретателем. Кроме того, суд установил, что Ширяев состоял в доверительных отношениях с Анохиным и добровольно передал ему автомобиль для продажи. Таким образом, воля Ширяева была направлена на отчуждение иномарки, решила первая инстанция и отказала мужчине во встречном иске.

Апелляция с Московским районным судом Нижнего Новгорода не согласилась (дело № 33-8651/2019). Нижегородский областной суд обратил внимание на преюдициальное значение приговора в отношении Анохина: судебным актом установлено, что внедорожник у Ширяева похитили путем обмана, то есть, помимо его воли. В таком случае добросовестность приобретателя не имеет значения для разрешения спора, установила апелляция, которая отказала в иске Сокурову и истребовала джип в пользу Ширяева. За ответчиком признали право собственности на иномарку. Выводы Нижегородского областного суда поддержал Первый кассационный СОЮ (дело № 8Г-1081/2019).

Хищение по воли: разбирался ВС

Сокуров решил оспорить решения апелляции и первой кассации, обратившись с жалобой в Верховный суд. Рассматривая это дело, тройка судей под председательством Сергея Асташова напомнила: согласно 1 ст. 302 ГК, собственник может истребовать свое имущество от добросовестного приобретателя только если докажет, что оно было у него похищено или выбыло из его владения иным путем помимо его воли.

Апелляция и первая кассация, удовлетворяя требования Ширяева, сослались на приговор в отношении Анохина, который устанавливает факт хищение Mitsubishi. «Между тем понятие «хищение», упомянутое в ст. 302 ГК, должно рассматриваться исходя из обстоятельств передачи имущества и поведения самого владельца имущества, что не было сделано судами апелляционной и кассационной инстанций», — подчеркнули судьи ВС.

Ширяев обратился с заявлением о хищении иномарки только через восемь месяцев после ее передачи Анохину. При этом сделал он это не из-за утраты машины, а потому что не получил за нее встречного предоставления, указала гражданская коллегия.

По мнению ВС, Ширяев намеревался продать свой Mitsubishi. Для этого мужчина передал джип Анохину вместе с комплектом из двух ключей и двух брелоков от иммобилайзера, а также ПТС со своей подписью в качестве прежнего собственника. То есть, воля Ширяева была направлена на отчуждение автомобиля, но Нижегородский областной суд и Первый кассационный СОЮ этого не учли, подчеркнула тройка судей, отменили акты двух нижестоящих инстанций и отправил дело на пересмотр в апелляцию (дело № 2-88/2019).

Мнение экспертов

ВС наконец-то указал, что ограничиваться преюдициальным судебным актом в делах об истребовании имущества просто так нельзя, приветствует обсуждаемое решение Станислав Петров из Инфралекс Инфралекс Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры — mid market) группа Банкротство (реструктуризация и консалтинг) группа Банкротство (споры high market) группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Антимонопольное право (включая споры) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Недвижимость, земля, строительство группа Семейное и наследственное право группа Цифровая экономика группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Санкционное право группа Уголовное право Профайл компании : «Необходимо исследовать все обстоятельства, которые свидетельствовали о наличии или отсутствии воли собственника на отчуждение имущества».

Согласно ранее сложившейся практике, приговор о хищении в уголовном деле – стопроцентное доказательство отсутствия воли на отчуждение имущества в гражданских спорах. В настоящем деле ВС кардинальным образом меняет устоявшийся подход.

Станислав Петров, руководитель практики банкротства «Инфралекс»

Суды зачастую пренебрегают определением фактических обстоятельств передачи имущества и поведения самого «потерпевшего», ограничиваясь ссылкой на судебный акт, которым установлено хищение, говорит Ильи Котлярова из КА Ковалев, Тугуши и партнеры Ковалев, Тугуши и партнеры Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры — high market) группа Банкротство (реструктуризация и консалтинг) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Страховое право группа АПК и сельское хозяйство группа Банкротство (споры high market) группа Морское право группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Фармацевтика и здравоохранение группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Уголовное право группа Частный капитал 9место По количеству юристов 18место По выручке 19место По выручке на юриста Профайл компании .

Вместе с тем, не всякое хищение в уголовно-правовом смысле предполагает, что изначально имущество выбыло из владения передавшего его лица помимо воли.

Илья Котляров, советник КА «Ковалев, Тугуши и партнеры»

По мнению преподавателя кафедры гражданского права и процесса НИУ ВШЭ (СПб) Радислава Репина, термин «хищение» в ст. 302 ГК вообще не употребляется в том значении, в каком его принято использовать в уголовном праве.

Так, например, если хранитель продает доверенную ему вещь, то с точки зрения уголовного права он ее похищает. Но при этом собственник этой вещи все равно не сможет истребовать ее у покупателя по ст. 302 ГК, поскольку с позиции гражданского права он отвечает за выбор своего контрагента, говорит преподаватель кафедры гражданского права и процесса НИУ ВШЭ (СПб) Радислав Репин.

По его словам, для целей ст. 302 ГК под «выбытием имущества по воле» нужно понимать ситуацию, когда:

собственник вещи целенаправленно создал видимость того, что у другого лица есть право на ее отчуждение. Например, если он сдал движимое имущество в аренду или передал его на хранение.
собственник не создавал такую видимость специально, но она все равно закрепилась за другим лицом. Причем произошло это по обстоятельствам, за которые собственник отвечает. Например, если хозяин небрежно обращался со своей вещью.

В свою очередь, Арам Григорян из Nektorov, Saveliev & Partners Nektorov, Saveliev & Partners Федеральный рейтинг. группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Международные судебные разбирательства группа Международный арбитраж группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Рынки капиталов группа Санкционное право группа Банкротство (споры mid market) группа Недвижимость, земля, строительство группа Природные ресурсы/Энергетика группа Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры — high market) 9место По выручке на юриста 23место По выручке 29место По количеству юристов отмечает, что судебная практика, как правило, признает наличие воли на отчуждение имущества, если:

есть договор, который предусматривает передачу права владения иному лицу,
есть агентский договор или договор комиссии на реализацию имущества,
собственник выдал доверенность с полномочиями по отчуждению имущества,

собственник передал комплект документов и иные принадлежности имущества, которые необходимы для подтверждения права владения им, пользования и распоряжения. Например, два комплекта ключей от автомобиля, как это было в деле Ширяева.

При этом в случаях, когда собственник передал имущество другому лицу без заключения договора и оформления каких-либо документов, имеет значение характер их отношений, замечает эксперт. «Как правило, когда речь идет о наличии родственной связи, суды исходят из того, что собственник выразил волю на отчуждение, если только собственник не приведет весомых аргументов обратного», — поясняет Григорян.

* Имена и фамилии участников процесса изменены редакцией.

КС разъяснил, когда нельзя истребовать имущество от добросовестного приобретателя

Конституционный суд РФ. Фото: Moscow Live

Конституционный суд РФ огласил постановление по делу о проверке на соответствие Основному закону страны нормы Гражданского кодекса РФ об истребовании имущества от добросовестного приобретателя. Заявитель проиграл виндикационный иск, связанный с покупкой находящейся в совместной собственности бывших супругов квартиры.

Согласно судебным материалам, Владимир Гуков почти двадцать лет являлся титульным собственником квартиры в Ангарске. В августе 2015 года, через два месяца после развода, он без согласования с экс-супругой продал жилище своему родственнику. Спустя год у квартиры опять сменился владелец. По договору купли-продажи им стал Евгений Мокеев. В 2018 году бывшая супруга Гукова в суде добилась раздела совместно нажитого имущества и признания сделки по продаже квартиры ее бывшим мужем недействительной. Женщина дождалась, пока решение вступит в законную силу, и подала уже к Мокееву виндикационный иск. В 2019 году суд пошел ей навстречу и истребовал у Мокеева ½ долю спорной квартиры, а также исключил из ЕГРН запись о нем как о собственнике жилья. Доводы ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, а трехлетний срок исковой давности истек, были отклонены. Апелляционная и кассационная инстанции оставили решение в силе.

В своей жалобе в КС Мокеев указал, что лишился ½ доли единственного жилья в результате применения судами п. 1 ст. 302 ГК РФ. При этом сделка купли-продажи между ним и родственником Гукова не признана недействительной. По мнению заявителя, данное правовое регулирование не гарантирует защиту прав собственности тем, кто действовал осмотрительно и разумно при заключении договора купли-продажи и не мог знать об отсутствии полномочия на распоряжение жилым помещением, поскольку это будет установлено на основании судебного решения значительно позднее, и, кроме того, лишает его даже компенсации. Мокеев указал, что оспариваемая норма на практике становится основанием для истребования от законного титульного владельца (добросовестного приобретателя) доли жилого помещения, находящегося у него на праве собственности, и потому противоречит Конституции РФ.

Позиция КС (в изложении пресс-службы суда) свелась к следующему. Имущество признается совместной собственностью супругов независимо от того, на чье имя из них оно приобретено, — сведения в ЕГРН могут не содержать информации об общей совместной собственности. Таким образом, факт внесения в этот реестр записи с указанием одного из супругов не отменяет законного режима имущества, и оба супруга являются его собственниками.

Разумное и осмотрительное поведение добросовестного приобретателя, полагающегося на сведения ЕГРН, не предполагает выяснения им судьбы этого имущества. Иное возлагало бы на покупателей недвижимости все риски, связанные с признанием недействительными сделок, совершенных третьими лицами, и тем самым подрывало бы доверие граждан к государственной регистрации недвижимости.

Вместе с тем, как указал КС, бывший супруг, сведений о котором не имеется в реестре, должен сам контролировать сохранение за собой права на имущество и позаботиться о его своевременном разделе или хотя бы о внесении указания о себе как о сособственнике в запись о регистрации права. В отсутствие же таких действий недопустимо возложение неблагоприятных последствий совершения сделки на добросовестных участников гражданского оборота.

Обстоятельства дела могут свидетельствовать о незаинтересованности бывшего супруга судьбой своего имущества или означать, что данное лицо полагалось на осуществление правомочий бывшим супругом.

Допускается, что отчужденное спорное имущество не может считаться выбывшим из владения сособственника, не участвовавшего в сделке, помимо его воли. При этом права такого бывшего супруга могут быть защищены путем предъявления требований к другому супругу. Но гражданин, приобретший жилое помещение у третьего лица, обладает меньшими возможностями по оценке рисков, чем бывший супруг — участник общей совместной собственности. Таким образом, не подлежит удовлетворению иск бывшего супруга, который не принял меры по оформлению своего права собственности, но добился признания сделки о ее продаже недействительной, предъявленный к добросовестному приобретателю, полагавшемуся на данные ЕГРН и ставшему собственником законно. Иное нарушало бы баланс прав и интересов всех участников гражданского оборота, отметил КС.

КС пришел к выводу, что в данном истолковании оспариваемая норма не противоречит Конституции РФ и не предполагает истребования жилого помещения в делах, аналогичных рассмотренному.

Кроме того, КС указал, что законодатель вправе внести изменения в правовое регулирование отношений, связанных с государственной регистрацией прав на имущество, находящееся в совместной собственности бывших супругов.

Дело Мокеева подлежит пересмотру.

Защита добросовестной покупки | Принципы закона о реституции

Иконка Цитировать Цитировать
Разрешения
Делиться
- Твиттер
- Подробнее

CITE

DIRGO, GRAHAM,

‘Оборона БОНАЛЬНАЯ БОНАЛЬНАЯ ОБЩЕСТВО

онлайн-издание,

Oxford Academic

, 1 января 2010 г.

), https://doi.org/10.1093/acprof:oso/9780199298501.003.0022,

, по состоянию на 3 января 2023 г.

Выберите формат Выберите format.ris (Mendeley, Papers, Zotero).enw (EndNote).bibtex (BibTex).txt (Medlars, RefWorks)

Закрыть

Фильтр поиска панели навигации Oxford AcademicThe Principles of the Law Restitution (2nd edn)Гражданское правоДоговорное правоТорговое правоКнигиЖурналы Термин поиска мобильного микросайта

Закрыть

Фильтр поиска панели навигации Oxford AcademicThe Principles of the Law Restitution (2nd edn)Гражданское правоДоговорное правоТорговое правоКнигиЖурналы Термин поиска на микросайте

Advanced Search

Abstract

В этой главе рассматривается защита добросовестной покупки.

Эта защита обычно доступна не для всех реституционных требований, а скорее доступна для отклонения тех требований, которые основаны на законных или справедливых имущественных правах истца, другими словами, имущественных реституционных требованиях. Защита недоступна, если иск основан на отмене неосновательного обогащения ответчика или когда иск основан на совершении правонарушения, за исключением случаев, когда правонарушение связано с доказыванием истцом факта вмешательства ответчика в имущество, в отношении которого истец имеет имущественный интерес. В главе обсуждается функция защиты, сфера защиты (общее право, справедливость и расторжение договора), условия для установления защиты (добросовестность и покупка по стоимости) и действие защиты.

Ключевые слова: добросовестная покупка, защита, общее право, справедливость, расторжение договора, добросовестность, имущественные реституционные требования

предмет

договорное правогражданское праводеликтное право

В настоящее время у вас нет доступа к этой главе.

Доступ к контенту в Oxford Academic часто предоставляется посредством институциональных подписок и покупок. Если вы являетесь членом учреждения с активной учетной записью, вы можете получить доступ к контенту одним из следующих способов:

Доступ на основе IP

Как правило, доступ предоставляется через институциональную сеть к диапазону IP-адресов. Эта аутентификация происходит автоматически, и невозможно выйти из учетной записи с IP-аутентификацией.

Войдите через свое учреждение

Выберите этот вариант, чтобы получить удаленный доступ за пределами вашего учреждения. Технология Shibboleth/Open Athens используется для обеспечения единого входа между веб-сайтом вашего учебного заведения и Oxford Academic.

Нажмите Войти через свое учреждение.
Выберите свое учреждение из предоставленного списка, после чего вы перейдете на веб-сайт вашего учреждения для входа.
Находясь на сайте учреждения, используйте учетные данные, предоставленные вашим учреждением. Не используйте личную учетную запись Oxford Academic.
После успешного входа вы вернетесь в Oxford Academic.

Если вашего учреждения нет в списке или вы не можете войти на веб-сайт своего учреждения, обратитесь к своему библиотекарю или администратору.

Войти с помощью читательского билета

Введите номер своего читательского билета, чтобы войти в систему. Если вы не можете войти в систему, обратитесь к своему библиотекарю.

Члены общества

Доступ члена общества к журналу достигается одним из следующих способов:

Войти через сайт сообщества

Многие общества предлагают единый вход между веб-сайтом общества и Oxford Academic. Если вы видите «Войти через сайт сообщества» на панели входа в журнале:

Щелкните Войти через сайт сообщества.
При посещении сайта общества используйте учетные данные, предоставленные этим обществом. Не используйте личную учетную запись Oxford Academic.
После успешного входа вы вернетесь в Oxford Academic.

Если у вас нет учетной записи сообщества или вы забыли свое имя пользователя или пароль, обратитесь в свое общество.

Вход через личный кабинет

Некоторые общества используют личные аккаунты Oxford Academic для предоставления доступа своим членам. Смотри ниже.

Личный кабинет

Личную учетную запись можно использовать для получения оповещений по электронной почте, сохранения результатов поиска, покупки контента и активации подписок.

Некоторые общества используют личные аккаунты Oxford Academic для предоставления доступа своим членам.

Просмотр учетных записей, вошедших в систему

Щелкните значок учетной записи в правом верхнем углу, чтобы:

Просмотр вашей личной учетной записи и доступ к функциям управления учетной записью.
Просмотр институциональных учетных записей, предоставляющих доступ.

Выполнен вход, но нет доступа к содержимому

Oxford Academic предлагает широкий ассортимент продукции. Подписка учреждения может не распространяться на контент, к которому вы пытаетесь получить доступ. Если вы считаете, что у вас должен быть доступ к этому контенту, обратитесь к своему библиотекарю.

Ведение счетов организаций

Для библиотекарей и администраторов ваша личная учетная запись также предоставляет доступ к управлению институциональной учетной записью. Здесь вы найдете параметры для просмотра и активации подписок, управления институциональными настройками и параметрами доступа, доступа к статистике использования и т. д.

Покупка

Наши книги можно приобрести по подписке или приобрести в библиотеках и учреждениях.

Информация о покупке

Лис Пенденс в Техасе — LoneStarLandLaw.com

Дэвид Дж. Уиллис JD, LL.M.

Введение

Уведомление о lis pendens указывает на то, что ожидается рассмотрение гражданского иска, касающегося права собственности на недвижимое имущество, установления интереса в недвижимом имуществе или принудительного исполнения обременения недвижимого имущества. Основной целью lis pendens является уведомление о судебном разбирательстве. «В ожидании результатов действия, связанного с правом собственности, установлением интереса или принудительным исполнением обременения в отношении недвижимого имущества, сторона, требующая судебной защиты, может подать уведомление о lis pendens в реестре недвижимости округа. Проп. код сек. 12.007(а). Уведомление о lis pendens сообщает миру о наличии продолжающегося судебного разбирательства в отношении права собственности на имущество. Проп. код сек. 13.004(а). Когда уведомление правильно подано, даже последующий покупатель по стоимости не получает собственность бесплатно. Проп. код сек. 13.004(б).

«A lis pendens — уведомление, предупреждающее всех лиц о том, что определенное имущество является предметом судебного разбирательства и что любые интересы во время рассмотрения иска зависят от его исхода. Уведомление о lis pendens может быть подано только во время рассмотрения дела, связанного с (1) правом собственности на недвижимое имущество, (2) установлением интереса в недвижимом имуществе или (3) исполнением обременения недвижимого имущества. Цель надлежащим образом оформленного lis pendens состоит в том, чтобы помешать покупателю по стоимости [BFP] приобрести собственность, свободную от обременений, указанных в lis pendens. . . . In re Briar Building Houston LLC (609 BR 589, Bkrtcy. SD Tex. 2019).

Сам lis pendens принимает форму декларативного заявления под присягой, поданного в записи о недвижимости окружного клерка, в котором сообщается, что судебный процесс, касающийся местной недвижимости, находится на рассмотрении в определенном суде. «Вообще говоря, цель уведомления lis pendens двояка: (1) защитить предполагаемые права стороны, подавшей заявление, на имущество, которое является предметом спора в судебном процессе, и (2) уведомить заинтересованных в этом имуществе о судебном процессе. ». Дэвид Пауэрс Хоумс, Инк. против М.Л. Рендлман Ко., Инк . 355 SW3d 327 336 (Приложение Техаса — Хьюстон [1-й округ] 2011 г., без домашних животных). Дело в апелляционном суде Хьюстона хорошо резюмирует основную концепцию: «Правильно оформленный lis pendens сам по себе не является залоговым правом, а скорее служит конструктивным уведомлением миру о его содержании. . . . [Раздел 13.004(b) Кодекса собственности] прямо предусматривает, что поданное в собственность уведомление о lis pendens не позволяет покупателю по стоимости приобретать собственность без обременений, указанных в lis pendens». Коэн против Sandcastle Homes, Inc. , 469 S.W.3d 173 (приложение Техаса — Хьюстон [1-й округ] 2015 г.).

Применимое законодательство

Право, применимое к lis pendens, указано в разделе 12. 007 Кодекса собственности и далее:

Sec. 12.007. ЛИС ПЕНДЕНС.

(a) После подачи заявления истца в судебном разбирательстве в отношении выдающихся владений или во время рассмотрения иска, касающегося правового титула на недвижимое имущество, установления интереса в недвижимом имуществе или принудительного исполнения обременения недвижимого имущества, Сторона иска, которая добивается положительного решения, может подать для регистрации окружному секретарю каждого округа, где находится часть собственности, уведомление о том, что действие находится на рассмотрении.

(b) Сторона, подающая lis pendens, или ее агент или поверенный должны подписать lis pendens, в котором должны быть указаны:

(1) стиль и номер судебного разбирательства, если таковые имеются;
(2) суд, в котором находится производство;
(3) наименования сторон;
(4) вид производства; и
(5) описание затронутого имущества.

(c) Секретарь округа должен зарегистрировать уведомление в журнале lis pendens. Секретарь индексирует запись в прямом и обратном указателях под именем каждой стороны судебного разбирательства.

(d) Не позднее, чем на третий день после даты, когда лицо подает уведомление для записи в соответствии с настоящим разделом, это лицо должно вручить копию уведомления каждой стороне иска, которая имеет интерес в недвижимом имуществе. затрагивается уведомлением.

сек. 12.0071. ПРЕДЛОЖЕНИЕ ОБ ИСКЛЮЧЕНИИ LIS PENDENS.

(a) Сторона в деле, в связи с которым было подано уведомление о
lis pendens, может: (1) обратиться в суд с заявлением об аннулировании уведомления; и (2) подать доказательства, включая декларации, с ходатайством об удалении уведомления.

(b) Суд может (1) разрешить получение доказательств по ходатайству в форме устных показаний; и (2) издавать любые распоряжения, которые суд сочтет справедливыми для обеспечения раскрытия информации стороной, затронутой ходатайством.

(c) Суд должен распорядиться об удалении уведомления о lis pendens, если суд
установит, что: (1) состязательная бумага, на которой основано уведомление, не содержит требования о недвижимом имуществе; (2) истец не может доказать с помощью большинства доказательств вероятную обоснованность претензии в отношении недвижимого имущества; или (3) лицо, подавшее уведомление для регистрации, не вручило копию уведомления каждой стороне, имеющей право на получение копии в соответствии с Разделом 12.007(d).

(d) Уведомление о ходатайстве об исключении в соответствии с Подпунктом (a) должно быть вручено каждой
затронутой стороне не позднее 20-го дня до даты слушания ходатайства.

(e) Суд выносит решение по ходатайству об исключении на основании письменных показаний
и встречных письменных показаний под присягой, а также любых других доказательств, допускаемых судом.

(f) После того, как заверенная копия приказа об удалении уведомления о lis pendens была0188
записано:

(1) уведомление о lis pendens и любая информация, полученная или которая может быть получена из уведомления: (A) не: (i) представляет собой конструктивное или фактическое уведомление о каком-либо вопросе, содержащемся в уведомление или любой вопрос, касающийся действия, в связи с которым было подано уведомление; (ii) создать для лица любую обязанность по расследованию имущества, описанного в уведомлении; или (iii) повлиять на действительность передачи покупателю на сумму или ипотеки кредитору на сумму; и (B) не подлежит принудительному взысканию в отношении покупателя или кредитора, указанного в пункте (A)(iii), независимо от того, знал ли покупатель или кредитор о действии lis pendens; и

(2) право собственности на недвижимое имущество может быть передано или обременено независимо от всех вопросов, заявленных или раскрытых в уведомлении, а также всех претензий или других вопросов, заявленных или раскрытых в действии, в связи с которым было подано уведомление.

(g) Суд по своему усмотрению может потребовать, чтобы сторона, победившая в слушании об исключении, представила в суд обязательство в размере, определенном судом.

сек. 12.008. ОТМЕНА LIS PENDENS.

(a) По ходатайству стороны или другого лица, заинтересованного в результате или в имуществе, затронутом судебным разбирательством, в котором была зарегистрирована lis pendens, и после уведомления каждой затронутой стороны суд, рассматривающий дело, может отменить lis pendens в любое время в ходе судебного разбирательства, будь то во время срока или отпуска, если суд определит, что сторона, требующая положительного судебного решения, может быть надлежащим образом защищена путем внесения денег в суд или путем принятия обязательства.

(b) Если аннулирование lis pendens обусловлено выплатой денег, суд может распорядиться об аннулировании, когда сторона, требующая аннулирования, уплачивает в суд сумму, равную общей сумме: (1) искомое решение; (2) проценты, которые, по мнению суда, могут начисляться в ходе разбирательства; и (3) затраты.

(c) Если аннулирование lis pendens обусловлено принятием обязательства, суд может распорядиться об аннулировании, когда сторона, требующая аннулирования, предоставит гарантию выплаты судебного решения, а также процентов и судебных издержек, в пользу стороны, записавшей lis pendens. Гарантия должна в два раза превышать сумму испрашиваемого судебного решения и иметь два достаточных поручительства, утвержденных судом. Не менее чем за два дня до дня представления гарантии в суд на утверждение сторона, ходатайствующая об аннулировании, вручает поверенному стороны, составившей опись, копию гарантии и уведомление о ее представлении в суд.

Определенные установленные законом категории, перечисленные в Разделе 12.007(a), обеспечивают единственную и исключительную правовую основу для подачи lis pendens. Внимательный взгляд на эти категории показывает, что закон не поддерживает подачу lis pendens, если только само имущество действительно не является предметом иска. Соответственно, иск о возмещении только денежного ущерба не оправдывает подачи lis pendens, равно как и иск о принудительном исполнении или отмене договора о задатке, поскольку ни один из них не относится к самому имуществу — только к нарушению договора к передать собственность, тонкое, но значимое юридическое различие.

Требование заинтересованности в недвижимости

Ключевым требованием является то, что иск, лежащий в основе действующего lis pendens, должен быть направлен на установление истинной заинтересованности в конкретном недвижимом имуществе. Именно здесь многие ошибочные lis pendens не проходят проверку. Что представляет собой реальный имущественный интерес? Как правило, это должен быть интерес или претензия на интерес, связанный с правовым титулом, собственностью или арендой. Претензия должна затрагивать интерес, присущий самой земле, а не просто иск о возмещении ущерба, вытекающий из договора или судебного решения, касающегося земли. «Требование истца о праве собственности только для удовлетворения денежного решения не является достаточным прямым интересом в недвижимом имуществе». Соммерс против Sandcastle Homes, Inc. , 521 S.W.3d 749 (Техас, 2017 г.). Уведомление, которое лишь косвенно влияет на имущество (или является просто «залогом» его, на языке прецедентного права), недействительно. Флорес против Хабермана , 915 S.W.2d 477, 478 (Техас, 1995 г.).

Требование о возмещении денежного ущерба, предположительно возникающего в результате или просто связанного с имуществом, является недостаточным. «При оценке исков, касающихся недвижимого имущества, для целей статута lis pendens суды Техаса обычно проводят различие между исками, в которых сторона утверждает прямой интерес в недвижимом имуществе, подпадающем под действие lis pendens, и исками, в которых сторона утверждает только залоговый [денежный] интерес в недвижимом имуществе, который не соответствует требованиям lis pendens». В отношении Moreno , № 14-14-00929-CV, Mandamus Proceeding (Tex.App.—Houston [14th Dist.] 2015).

Требование наличия интереса в предмете собственности, а не только денежного требования, означает, что популярная тактика подачи иска о нарушении договора о задатке продавцом, а затем подачи lis pendens в записи о недвижимости препятствовать последующей продаже имущества другому лицу, является неправомерным. Суд обязан удовлетворить ходатайство об аннулировании lis pendens, если истец не сможет доказать с помощью большинства доказательств возможную обоснованность претензии в отношении недвижимого имущества. Свод правил, раздел 12.0071.

Недавнее дело в апелляционном суде Хьюстона несколько затуманило эти различия. Суд заявил, что «для применения статута lis pendens должна существовать адекватная связь между заявленными требованиями и объектом собственности. Хотя для установления этой связи достаточно чего-то меньшего, чем [притязание на] право собственности, заявленный интерес в объекте собственности должен быть прямым, а не залоговым». Далее суд пришел к выводу, что расплывчатого иска о неосновательном обогащении на самом деле достаточно, чтобы установить иск о недвижимости, на котором может основываться lis pendens, — менее чем полезное решение для тех, кто ищет большей ясности в этой области. Уокер против Уокера ____ SW3d ____, 2020 WL 1951631 (Приложение Техаса — Хьюстон [14-й округ] 2020 г. , без домашних животных) (№ 14-18-00569-CV; 4-23-20). После этого случая любому, кто пытается обосновать подачу lis pendens, вероятно, лучше всего будет порекомендовать включить требование о неосновательном обогащении в свои состязательные бумаги.

Продолжительность Lis Pendens

Lis pendens не имеет собственной жизни, если не считать судебного процесса, лежащего в его основе. «A lis pendens действует только во время рассмотрения [основного] иска и только в отношении тех вопросов, которые связаны с иском. Он прекращается с вынесением решения в отсутствие апелляции». Росборо против Кука , 108 Tex. 364, 367, 194 S.W. 131, 132 (1917). «Поскольку запись lis pendens специально разрешена законом и не существует отдельно и помимо судебного разбирательства, о котором она уведомляет. . . подача уведомления о lis pendens . . . является частью «судебного разбирательства». Kropp v. Prather , 526 S.W.2d 283 (Tex.App.—Tyler 1975, ссылка n.r.e.). Другими словами, lis pendens не представляет собой самостоятельную претензию. Коллинз против Текс Молл, LP ., 297 S.W.3d 409, 419 (Tex.App.—Fort Worth 2009, без доп.). Своевременная апелляция или ходатайство о новом судебном разбирательстве продлевает действие lis pendens.

Аннулирование или аннулирование Lis Pendens

Если уведомление о lis pendens подано неправомерно, суд может распорядиться об его аннулировании посредством ходатайства об аннулировании. На слушании по ходатайству «суд выносит постановление об удалении уведомления о lis pendens, если суд установит, что . . . истец не может доказать с помощью большинства доказательств возможную обоснованность претензии в отношении недвижимого имущества. . . ». (Свод правил, раздел 12.0071(c)(2)). Другими словами, можно ожидать, что lis pendens, основанный на ложных или фиктивных утверждениях относительно предмета собственности, не выдержит оспаривания.

Раздел 12.0071 Кодекса собственности определяет, что «суд должен распорядиться об удалении [отмене] уведомления о lis pendens, если суд установит, что: (1) состязательная бумага, на которой основано уведомление, не содержит требования о недвижимом имуществе; (2) заявитель не может доказать с помощью большинства доказательств вероятную обоснованность претензии в отношении недвижимого имущества; или (3) лицо, подавшее уведомление для регистрации, не вручило копию уведомления каждой стороне, имеющей право на получение копии в соответствии с Разделом 12. 007(d). Как только сторона пытается исключить lis pendens, бремя доказывания переходит на другую сторону, которая должна доказать с помощью большинства доказательств, что ее требование, вероятно, обосновано. В Re I-10 Poorman Investments, Inc. , 549 SW3d 614 (приложение Техаса — Хьюстон [1-й округ] 2017 г., без домашних животных).

Суд не может по своей инициативе отменить или изъять из обращения lis pendens. Должно быть предложение, сделанное одной из сторон, а затем уведомление всех заинтересованных сторон. Если ходатайство об аннулировании lis pendens отклонено, средство правовой защиты для movant состоит в том, чтобы обратиться за судебным приказом, а не подавать апелляцию. В ре. Howard Chong , № 14-19-00368-CV (Tex.App.— Хьюстон [14-й округ] 2019 г.).

Как только заверенная копия приказа об удалении уведомления о lis pendens зарегистрирована, ранее поданное уведомление о lis pendens больше не является фактическим или подразумеваемым уведомлением, создает какую-либо обязанность по расследованию или влияет на действительность любой последующей передачи предметное имущество. Проп. код сек. 12.0071.

«Исключение lis pendens — это восстановление цепи правового титула без предварительного уведомления о потенциальном требовании процентов, связанном с lis pendens. Это не является признанием более позднего покупателя статуса добросовестного покупателя ни при каких обстоятельствах». Соммерс против Sandcastle Homes, Inc ., 521 S.W.3d 749 (Техас, 2017).

Уведомление о фактическом и конструктивном характере

Хотя lis pendens не является залоговым правом, оно представляет собой облако правового титула и, следовательно, может привести к замедлению или прекращению продажи. Почему? Потому что конструктивное уведомление о судебном разбирательстве теперь было дано потенциальным покупателям. Свод правил, раздел 13.004 (а). «Конструктивное уведомление» — это идея о том, что мы все обязаны знать элементы, зарегистрированные в общедоступных записях, независимо от того, читали мы их на самом деле или нет. Это возлагает на получателя уведомления бремя проведения надлежащей проверки и определения необходимости действий для очистки правового титула.

Правило добросовестной покупки гласит, что покупатель, приобретающий недвижимое имущество за ценное вознаграждение без уведомления об оспариваемых претензиях или предварительных процентах, делает это без этих претензий или процентов. Фактическое или конструктивное уведомление отменяет утверждение о том, что кто-то является BFP. Если lis pendens подан должным образом, то покупатель (по определению) не может быть BFP, поскольку при подаче заявки было дано конструктивное уведомление; в лучшем случае покупатель становится покупателем pendente lite, что означает, что право собственности может быть получено в зависимости от исхода судебного разбирательства.

Обратите внимание, что если потенциальный покупатель действительно знает о находящемся на рассмотрении иске, то доктрина lis pendens применяется независимо от того, было ли внесено установленное законом уведомление в записи о недвижимости. Покупатель не может знать о судебном процессе (из любого источника) и при этом претендовать на роль BFP. Соммерс против Sandcastle Homes, Inc . 521 SW3d 749 (Техас, 2017 г.).

The Title Company

Столкнувшись с lis pendens, титульная компания обычно отказывается выдавать владельцу полис титульного страхования до тех пор, пока судебный процесс не будет урегулирован или lis pendens не будет отменен. Практический результат заключается в том, что продавец, вовлеченный в судебный процесс в отношении имущественного интереса, не может легко избавиться от своих проблем, продав это имущество кому-то другому. С одобрения суда можно «связать» уведомление о lis pendens и добиться его отмены, заплатив соответствующую сумму в канцелярию суда. Проп. код сек. 12.008(б).

Штрафы за неправомерную или мошенническую регистрацию

Кодекс собственности не предусматривает наказания за подачу неправомерной или мошеннической lis pendens. В результате «суды дали широкое толкование Разделу 12.008, чтобы предоставить эффективное средство правовой защиты». Праппас против Мейерланда Cmty. Улучшение Ass’n , 795 S.W.2d 794, 798 (Приложение Техаса — Хьюстон [14-й округ] 1990, судебный приказ отклонен).

Содержание lis pendens считается привилегированным, так же как все, что говорится в основном судебном процессе, является привилегированным. Jetall Companies, Inc. против Дайка , № 14-19-00104-CV (Tex.App. — Хьюстон [14-й округ] 2019 г.). Lis pendens — это просто уведомление, даже если оно подано со злым умыслом.

Обратите внимание, однако, что Правило 13 Гражданско-процессуальных правил штата Техас предусматривает санкции, если судебные иски «необоснованны и возбуждены недобросовестно или необоснованны и возбуждены с целью причинения беспокойства. . . . «Безосновательный» для целей настоящего правила означает, что он не основан на законе или факте и не гарантируется добросовестным доводом для расширения, изменения или отмены существующего закона». Так что следует проявлять осторожность: подача необоснованного lis pendens может легко подпадать под определение домогательств и потенциально открывать двери для санкций по Правилу 13 в связи с ведением судебного процесса в целом.

Также стоит ознакомиться с разделом 12.002 Кодекса гражданской практики и средств правовой защиты, в котором рассматривается «ответственность, связанная с . . . мошенническое удержание или требование, поданное в отношении недвижимого или личного имущества». Поскольку lis pendens можно интерпретировать как своего рода требование или, по крайней мере, его меморандум, заявитель потенциально может понести ответственность в соответствии с этим законом, если будет установлено, что аспекты lis pendens или основного иска являются мошенническими. Лицо, которое сознательно и преднамеренно подает мошенническое удержание, может быть привлечено к ответственности в окружном суде за возмещение реального ущерба в размере 10 000 долларов США или за фактический ущерб, примерный ущерб, а также возмещение гонораров и расходов на адвоката. Это также уголовное преступление. Уголовный кодекс гл. 37.01. Если это применимо, основание для иска в соответствии с главой 12 CP&RC может быть включено в любой иск против заявителя lis pendens.

Кроме того, подача мошеннического залога или претензии может при определенных обстоятельствах стать основанием для иска в соответствии с Законом о мошеннической торговой практике. Автобус. и ком. Код гл. 17.44 и след.

Lis pendens — полезный инструмент, но им можно злоупотреблять, а также возможны последствия за неправомерную регистрацию. Lis pendens следует использовать в строгом соответствии с законом, а не только для того, чтобы получить преимущество в споре по поводу какого-либо денежного аспекта закрытия сделки с недвижимостью.

ОТКАЗ ОТ ОТВЕТСТВЕННОСТИ

Информация в этой статье предоставляется только в общих информационных и образовательных целях и не предлагается в качестве юридической консультации, на которую кто-либо может положиться. Закон меняется. Предложение этой статьи не создает никаких отношений между адвокатом и клиентом. Эта фирма не представляет вас до тех пор, пока это не будет прямо выражено в письменной форме. Прежде чем предпринимать какие-либо действия, имеющие юридические последствия, рекомендуется проконсультироваться с юристом в отношении ваших индивидуальных потребностей и обстоятельств.