Особенность возникновения права собственности на гараж в ГСК
Финализирую третий по счету выпуск курса по праву недвижимости, я хочу его опубликовать в марте этого года, он будет посвящен государственной регистрации недвижимости. Я наткнулся на очередное неправильное определение гражданской коллегии по вопросам права недвижимости.
Реквизиты дела — определение от 16 июля 2019 г. N 18-КГ19-54.
Фабула такая.
Предъявляется иск о признании права собственности на гаражи за членами ГСК. Основание, насколько я понимаю, такое: в 1996 году создали ГСК, в 1997 году он получил землю в бессрочное пользование. В этом же году закончили строительство гаражных боксов.
Члены ГСК выплатили паевые взносы полностью примерно в это же время.
В 2014 году ГСК пыталось ввести в эксплуатацию гаражные боксы, местная администрация (г. Сочи) отказала.
Пайщики ГСК обратились с иском к администрации города Сочи (?!) о признании права собственности на гаражные боксы. Суды отказывают со ссылкой на то, что раз нет ввода в эксплуатацию, то и гаражей как недвижимых вещей и поэтому признавать право на на что.
В целом этот аргумент правильный.
Недвижимая вещь — это понятие нормативное. Она возникает не в силу простого факта создания, а в силу того, что правопорядок признает ее таковой. Это касается и земельного участка, и помещения/машиноместа, и здания/сооружений. И тем более это касается единого недвижимого комплекса.
По нашему праву, в котором действует система пообъектной регистрации прав, признание объекта недвижимой вещью осуществляется через процедуру первичной регистрации права собственности на нее.
Это прямо следует из ст. 219 ГК РФ, которая устанавливает, что право собственности на вновь созданное здание или сооружение возникает с момента государственной регистрации этого права. Это означает, что до первичной регистрации права недвижимой вещи просто нет, она «создается» открытием соответствующего раздела реестра. Иное бы означало вещь есть, но она … бесхозяйная (ведь до регистрации права лица, которое построило объект, попросту нет). Такое предположение абсурдно, а значит — неправильно.
Несмотря на то. что аналогичных норм в отношении земельных участков и квартир/машиномест в Кодексе нет, описанный принцип в полной мере должен применяться и к этим видам недвижимых вещей. Например, простого кадастрового описания будущего земельного участка недостаточно для того, чтобы он возник как недвижимая вещь. Для того, чтобы описанный участок приобрел режим вещи, на него должен быть открыт раздел реестра и зарегистрировано первое право. Так же и с квартирами и машиноместами.
Еще более ярко тот факт, что именно регистрация первичного права создает недвижимую вещь, проявляется в отношении единого недвижимого комплекса: нет регистрации — нет ЕНК, это прямо написано в ст. 133.1 ГК РФ.
Таким образом, если бы перед нами был объект, который был создан обычным собственником участка или его арендатором, то вывод нижестоящих судов о том, что недвижимой вещи нет (пусть с учетом некоторой корректировки) был бы верным, надо было бы сказать жестче: нет недвижимой вещи — нет иска о признании права.
Однако в этом деле все более запутанно.
Во-первых, объект (гаражный комплекс) судя по всему возведен до введения в нашей стране регистрационной системы (то есть, до 30.01.1998 года). А в отношении объектов, созданных до этой даты принципы регистрации не действуют. Здания, построенные в ХХ, а уж тем более в XIX, XVIII веках и ранее, разумеется, являются недвижимыми вещами в силу факта своего существования и соответствия их критериям недвижимой вещи, указанным в ст. 130 ГК.
Во-вторых, гаражный компекс строился гаражно-строительным кооперативом. А в п. 4 ст. 218 ГК РФ содержится довольно диковинная норма о том, что право собственности на имущество, подлежащее передаче члену кооператива, последний приобретает в момент полной выплаты пая.
Это — исключение из принципа обязательности внесения записи в реестр для целей возникновения права (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ). Причем политико-правовые основания для этого исключения для меня окончательно не ясны.
Скорее всего, это что-то типа попытки защитить небогатых пайщиков накопительных кооперативов чуть лучше чем обычных покупателей (которые «богатые», ведь у них есть деньги для того, чтобы удовлетворить свою нужду в недвижимости).
Возможно, поэтому правовое положение пайщика лучше правового положения покупателя недвижимости (тому для того, чтобы стать собственником нужно записать свое право в реестр, а пайщику — нет, достаточно просто полностью выплатить паевой взнос).
Двигаемся далее в рассуждениях.
Мы выяснили, что пайщику для приобретения права собственности на вещь не нужно записывать право в реестр. Но для того, чтобы пайщик мог приобрести право собственности на вещь, надо … чтобы была сама вещь!
И здесь мы выходим на главный вопрос этого дела: если для ординарных случаев недвижимая вещь возникает в момент открытия соответствующего раздела реестра и внесения в него записи о праве собственности, то в какой момент возникнет недвижимая вещь, являющаяся объектом права собственности пайщика?
Я думаю, что ответ в целом очевиден — в момент, когда будет завершено строительство соответствующего объекта (в нашем случае гаражного комплекса). Только после этого можно считать, что юридические существует здание, разделенное на помещения.
Видимо, именно это и хотели сказать сочинский суд и Краснодарский краевой суд.
Кроме того, они добавили такой аргумент: раз гаражный комплекс не введен в эксплуатацию, то это самовольная постройка.
Однако гражданская коллегия ВС не согласилась с этим выводом. Свое несогласие они выразили двумя предложениями. Процитирую их:
«Ссылки судов на отсутствие акта ввода гаражных боксов в эксплуатацию, а также непредоставление гражданам земельного участка для их строительства, положенные в обоснование отказа в удовлетворении заявленных требований, равно как и признание построенных гаражных боксов самовольной постройкой, являются ошибочными.
При рассмотрении дела никем не оспаривалось, что Апалько И.А., Бреславец В.П. и Воскерчян Г.А. выплатили паевые взносы в полном объеме, что подтверждается справками ГСК; гаражи возведены истцами на выделенном для этих целей ГСК земельном участке без нарушения строительных норм и правил, прав и обязанностей третьих лиц, не создают угрозу их жизни и здоровью, что подтверждается имеющимся в деле заключением ООО «Стройэкспертиза», которое было принято судом в качестве доказательства».
Разумеется, это не похоже на какую-то хоть сколько-нибудь основательную юридическую формулировку, с которой можно было бы содержательно спорить.
Я, честно говоря, так и не понял юридические мотивы этого определения гражд. коллегии. По всей видимости, коллегия считает, что раз гаражи физически существуют, а люди заплатили деньги, то надо признавать на них право собственности.
Но! Напомню, что ответчиком по делу является … администрация города Сочи. При этом из содержания определения коллегии не понятно, заявлялось ли истцами требование о признании права собственности на гаражи как на самовольные постройки. По всей видимости, нет, ведь тогда истцом по делу должен быть ГСК, да и рассматривать его должен был бы арбитражный суд.
Кажется, все-таки истцы заявили иск о признании права собственности именно на основании п. 4 ст. 218 ГК РФ. И, кстати, коллегия обширно цитирует норму п. 4 ст. 218 ГК РФ и релевантные абстрактные позиции пленума № 10/22 и 25, и это подтверждает эту догадку.
Перед нами именно установительный иск о признании права (то есть, иск о констатации права).
Но если это так, то как все-таки быть с тем, что гаражный комплекс не введен в эксплуатацию (следовательно, строительство юридически не завершено и стало быть, вещей как объектов права попросту нет)? Видимо, с точки зрения коллегии, никак. Она это просто замолчала.
Кроме того, не очень понятно, почему ответчиком выступает городская администрация. Она же не претендует на право собственности на этот гаражные комплекс…. Это тоже для меня большая странность этого определения.
Конечно, с точки разрешения именно этого спора, такая лихая «гусарская» позиция («люди ж заплатили, пользуются гаражами уже много лет, жалко что ли, чего бы не признать право») коллегия все сделала правильно. Но ведь ровно то же самое можно было бы сделать и юридически корректными методами: направляя дело на новое рассмотрение, обратить внимание судов на то, что этот спор по существу — спор о легализации построек, которые не были введены в эксплуатацию.
И указать на том, что на новом круге это дело надо рассматривать как спор о признании права собственности по ст. 222 ГК РФ, а не как установительный иск. Но ничего этого в определении нет.
Поэтому, увы, никакой ясности в сложный вопрос применения п. 4 ст. 218 ГК РФ это определение не внесло (хотя могло бы). Кроме того, сами выводы, которые изложены в определении для меня как юриста носят весьма туманный и небесспорный характер.
Признание судом права собственности на самовольную постройку
Упущенная выгода статья 15 ГК РФ
Упущенная выгода — это один убытков в гражданском праве. Рассматриваются особенности взыскания, доказывания и методики расчета в арбитражной практике
Читать статью
Одностороннее расторжение договора
Комментарий к проекту постановления пленума ВАС РФ о последствиях расторжения договора
Читать статью
Взыскание убытков с директора
Комментарий к постановлению пленума ВАС РФ о возмещении убытков лицами, входящими в состав органов юридического лица.
Читать статью
Юридическая защита бизнеса и активов. Организация защиты
О способах защиты бизнеса и активов, прав и интересов собственников (бенефициаров) и менеджмента. Возможные варианты структуры бизнеса и компаний, участвующих в бизнесе
Читать статью
Дробление бизнеса: работа с чужими ошибками
Дробление бизнеса – одна из частных проблем и постоянная тема в судебной практике. Уход от налогов привлекал и привлекает внимание налоговых органов. Какие ошибки совершаются налогоплательщиками и могут ли они быть устранены? Читайте материал на сайте
Читать статью
Ответственность бывшего директора и учредителя
Привлечение к ответственности бывших директоров, учредителей, участников обществ с ограниченной ответственностью (ООО). Условия, арбитражная практика по привлечению к ответственности, взыскания убытков
Читать статью
Как работает программа АСК НДС-2 и способы ее обхода
АСК НДС-2 – объект пристального внимания.
Есть желание узнать, как она работает, есть ли способы ее обхода, либо варианты минимизации последствий ее применения. Поэтому мы разобрали некоторые моменты с ней связанные
Читать статью
Взыскание долгов с контролирующих лиц без банкротства
Срывание корпоративной вуали – вариант привлечения контролирующих лиц к ответственности. Без процедуры банкротства. Подходит для думающих и хорошо считающих кредиторов в ситуации взыскания задолженности
Читать статью
Два участника в обществе с ограниченной ответственностью
Общество с ограниченной ответственностью с двумя участниками: сложности принятия решений и ведения хозяйственной деятельности общества при корпоративном конфликте, исключение участника, ликвидация общества. Равное и неравное распределение долей.
Читать статью
Структурирование бизнеса как рабочий инструмент бизнеса
Структурирование бизнеса является одним из необходимых инструментов для бизнеса и его бенефициаров с целью создания условий налоговой безопасности при ведении предпринимательской деятельности.
Подробнее на сайте юрфирмы «Ветров и партнеры».
Читать статью
Юридический колледж Калифорнийского университета, Сан-Франциско
Бесплатная юридическая работа для крупных стартапов
Юридический гараж для стартапов бесплатно предоставляет стартапам юридические ресурсы в рамках нашей программы в Центре инноваций Юридического колледжа Калифорнийского университета, Сан-Франциско. Франциско (бывший Калифорнийский университет в Гастингсе). Мы назначаем каждый участвующий стартап в юридическую группу, состоящую из юриста-надзирателя из ведущей юридической фирмы в области интеллектуальной собственности или корпоративного права и двух студентов-юристов из UC Law SF. Мы также работаем со штатными юрисконсультами в многообещающих стартапах с новыми юридическими отделами, посылая им студентов, чтобы они попрактиковались в том, как штатные юрисконсульты обслуживают своих клиентов. Наши клиенты представляют бесчисленное множество инновационных отраслей со всей страны и из самого сердца Силиконовой долины, но у каждого из них есть технологический компонент, который делает их уникальными.
Наши надзирающие юристы представляют ведущие крупные и специализированные юридические фирмы Кремниевой долины, в том числе Wilson Sonsini, Goodwin Procter, Pillsbury, Morrison & Foerster, DLA Piper, Fenwick & West, Silicon Legal Strategy, Hanson Bridgett, Shartsis Friese, Farella, Braun. + Мартелл, Дэвис Райт Тремейн, Донахью Фицджеральд, Килпатрик Таунсенд и Стоктон, Холланд Ло, Смит Шапурян Миньяно, Кроуэлл и Моринг, Левин Багаде Хан, M&H, LLP, Комар Ло, Хейс и Бун, Интелинк Ло, Уомбл Бонд Дикинсон, Хоге Фентон Джонс и Аппель, Дорси и Уитни и другие. Студенты, допущенные к нашей тщательно отобранной программе, продемонстрировали опыт и навыки в мире стартапов. Вместе они обеспечивают юридические результаты и советы, которые бесценны для развития стартапа на ранней стадии. Наша управленческая команда хорошо разбирается в самых последних технических новостях и исследованиях в области интеллектуальной собственности, а также имеет хорошие связи в сообществе стартапов. Startup Legal Garage — это бесценный ресурс для стартапов, которые хотят добавить формальную юридическую составляющую в свой бизнес — необходимый шаг до получения финансирования.
Свяжитесь с нами, чтобы назначить консультацию, или используйте контактную форму внизу этой страницы, чтобы узнать больше о нашей программе.
Узнать больше
➤ Местоположение200 McAllister St., 6 -й этаж
Сан -Франциско, Калифорния 94102
☎ Связаться с
Startuplegalgarage@uchastings. Edu
Patent Analysis
ПОЛИТИКА КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТИ
Вы уделяете приоритетное внимание конфиденциальности своих пользователей и хотите соблюдать правила, защищающие ее. Команда студентов и юристов Startup Legal Garage хорошо подготовлена и оснащена для предоставления наиболее подробных рекомендаций по вашей политике конфиденциальности и составления проекта, наиболее подходящего для нужд вашей компании.
СОЗДАНИЕ СУБЪЕКТА
Создание вашей компании может быть незнакомой территорией. Существует ряд различных факторов, которые следует учитывать при принятии решения о том, в каком направлении будет двигаться ваша новая компания. Юридические команды Startup Legal Garage хорошо оснащены, чтобы провести вас от этапа «мокрой салфетки» к следующему, захватывающему этапу вашего развития.
УСЛОВИЯ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ УСЛУГ
Рынок стартапов и малого бизнеса по-прежнему является новой и жесткой границей, требующей юридических консультаций от адвокатов, которые хорошо разбираются в особенностях венчурного финансирования. Команды Startup Legal Garage могут обеспечить целостный подход, чтобы ваша компания могла получить наилучшее конкурентное преимущество.
контракты с поставщиками/контракты с сотрудниками
Ваши сотрудники и поставщики делают ваши услуги возможными. Юридические команды Startup Legal Garage хорошо разбираются в трудовом законодательстве и готовы помочь укрепить эти новые отношения для достижения ваших долгосрочных целей.
— Рон КонвейВ любое время можно создать компанию
Используйте форму ниже, чтобы связаться с нами по поводу ваших юридических услуг. Пожалуйста, будьте настолько конкретными, насколько возможно. Включите свою отрасль вместе с любыми конкретными запросами документов. Вы также можете написать или позвонить нам, чтобы договориться о встрече.
Startup Legal Garage получает две престижные награды
Одно из преимуществ посещения UC Law SF — с его близостью к Силиконовой долине — это возможность получить практический опыт работы с начинающими предпринимателями через школьный Startup Legal Garage (SLG). И одно из преимуществ предпринимательства в районе залива Сан-Франциско — это возможность получить бесплатную юридическую помощь от студентов-юристов под руководством опытных практиков.
В марте этого года компания SLG за десятилетие успеха получила две престижные награды.
Награды отмечают работу студентов и преподавателей SLG на безвозмездной основе, которые предоставляют юридические услуги, необходимые для процветания новых предприятий. В частности, они признают усилия SLG, направленные на то, чтобы помочь женщинам, представителям меньшинств, обездоленным и опытным предпринимателям превратить новаторские идеи в стабильные компании, способные оказать долгосрочное влияние в соответствующих областях.
Национальная премия отдела государственной службы в области коммерческого права Американской ассоциации юристов признает стремление получателя предоставлять юридические услуги тем, кто иначе не мог бы их себе позволить. А сертификат Wiley W. Manuel Калифорнийской ассоциации юристов, названный в честь выпускника UC Law SF и первого афроамериканского судьи Верховного суда Калифорнии, присуждается студентам и профессионалам, которые добровольно делятся своим временем и опытом от имени клиентов с низким доходом.
«Для нас большая честь получить эти награды, которые иллюстрируют двойное обязательство Startup Legal Garage: юридическое образование и улучшение здоровья, жизни и качественного доступа к системе правосудия для членов нашего местного сообщества.
и мир за его пределами», — сказал директор SLG Пол Белоник.
В отрасли, характеризующейся большими деньгами — и большими сборами — SLG ничего не взимает. Его цель — просто помочь хорошим идеям выйти на рынок, уделяя особое внимание помощи основателям, которые в противном случае могли бы бороться за то, чтобы их заметили». И, конечно же, дать студентам реальный опыт на этом пути.
С момента своего основания в 2009 году профессором Робином Фельдманом компания SLG помогла более чем 460 компаниям с инновационными и революционными задачами, в том числе:
- Caribou Biosciences, возглавляемая доктором Дженнифер А. Дудна, которая впоследствии получила Нобелевскую премию за ее работу по разработке Crispr-Cas9, метода редактирования ДНК животных, растений и микроорганизмов с высокой точностью
- Кодекс чернокожих девочек, который направлен на увеличение числа цветных женщин в цифровом пространстве путем вовлечения девочек в возрасте от 7 до 17 лет в компьютерные науки и технологии
- Righton Education, приложение, которое помогает учителям лучше понимать ошибки и недоразумения учащихся
«Только в этом семестре, — сказал Белоник, — наши групповые компании лечат рак и другие болезни; работает над отслеживанием модных компонентов, чтобы помочь покончить с потогонным производством; создание технологий, которые помогают адвокатам защищать своих клиентов и обеспечивать четкие цепочки доказательств; получение энергии из водорослей; разрушение пластика микроорганизмами; создание технических инструментов, помогающих лицам, ищущим убежища, ориентироваться в судебном процессе; улучшение доступа к кредитам, возможностей трудоустройства и здравоохранения для недостаточно обслуживаемых сообществ; и многое другое».