Обзор судебной практики по аренде
На практике нередко происходят ситуации следующего рода: у арендатора из арендуемого нежилого помещения крадут имущество (например, из помещения торгового центра крадут золото). Вопрос: с кого взыскать убытки и можно ли вообще их взыскать? На первый взгляд, несчастный арендатор сразу может обвинить арендодателя (чаще всего именно так и происходит), мол как же так, не защитил, не обеспечил. А потом он обязательно обвинит охранную организацию. Чего они, просто так что ли тут ходят, наблюдают? Но может ли арендатор взыскать с кого-то из них стоимость утраченного имущества? Итак, в зависимости от содержания договорных отношений возможны три варианта развития событий.
1 вариант. В договоре не предусмотрено обязанности арендодателя обеспечить сохранность имущества арендатора.
Здесь всё просто: в ГК не содержится нормы, обязывающей арендодателя обеспечивать сохранность имущества арендатора, из чего следует вывод о том, что в этом случае не получится взыскать сумму ущерба с арендодателя.
Судебная практика
Апелляционное определение по делу № 33-6510/2018 Ярославского областного суда
Суть дела: Истец заключил с ответчиком договор аренды места стоянки судна. Судно на территории стоянки затонуло. Ответчик не принял никаких мер к предотвращению. Истец просит взыскать с ответчика денежную сумму в размере утраченного имущества.
Решение по делу: АС оставил решение суда первой инстанции без изменения (во взыскании денежной суммы отказано), основываясь на нижеследующем.
«Согласно условиям договора аренды от 15 декабря 2015 года у арендодателя не возникает обязанность обеспечить сохранность имущества арендатора, расположенного на арендованном месте стоянки. Положениями Гражданского кодекса РФ об аренде такая обязанность также не предусмотрена. Доказательств заключения между сторонами договора хранения, а также уничтожения или вывоза судна с места стоянки арендодателем суду не представлено.
Доводы жалобы о том, что территория стоянки охраняется, на ней установлен пропускной режим, из пояснений сторожей ответчика, данных в рамках уголовного дела, следует, что в их обязанности входит охрана стоящих на стоянке судов, обязанность обеспечить сохранность судна возложена на ответчика пунктом 3.
7 Правил пользования водными объектами для плавания на маломерных судах в Ярославской области, являются необоснованными.
Ни договором аренды, ни положениями закона об аренде обязанность арендодателя обеспечить сохранность имущества арендатора, хранящегося на арендованном месте стоянки, не предусмотрена.
Принятие арендодателем мер по ограничению доступа посторонних лиц на территорию стоянки, возложение на своих работников обязанности охраны территории стоянки и находящихся на ней судов не является основанием для возникновения у арендодателя обязанности перед арендатором обеспечить сохранность его имущества».
Постановление от 10 июня 2016 г. по делу № А45-16857/2015 Седьмой арбитражный апелляционный суд (7 ААС)
Суть дела: Истец и ответчик заключили договор аренды нежилого помещения. Истец реализовывала в данном помещении ювелирные изделия. Договором была предусмотрена обязанность ответчика «обеспечить в помещении магазина охрану общественного порядка в рабочее время и охрану объекта в нерабочее время».
Во исполнение данной обязанности ответчик заключил договор охраны с третьим лицом. В результате кражи было утрачено имущество, принадлежащее истцу.
Решение по делу: АС отказал во взыскании с ответчика убытков в связи с ненадлежащим исполнением обязательства, основываясь на нижеследующем.
«Суд, исходя из пункта 2.1.4. договора аренды («арендодатель обязуется обеспечить в помещении магазина охрану общественного порядка в рабочее время и охрану объекта в нерабочее время»), заключенного между арендодателем (заказчиком) и третьим лицом (исполнителем) договора охраны, в соответствии с условиями которого заказчик поручает, а исполнитель обязуется организовывать и осуществлять охрану объектов и имущества <…>
Из пунктов 2.2.9., 4.1.1 договора аренды не следует обязанности арендодателя по обеспечению организации надлежащего хранения ювелирных изделий, а равно условиями договора аренды от 10.11.2011 не предусмотрено положений об обязанности арендодателя обеспечивать сохранность принадлежащего арендатору имущества находящегося внутри арендованного помещения.
Кроме того, если договором не предусмотрено иное, такие обязательства не входят в предмет договора аренды.
В связи с чем включение в договор пункта 4.1.1, исключающего ответственность арендодателя за сохранность материальных ценностей, находящихся на арендуемой площади, что, по мнению истца, является следствием недобросовестного поведения арендодателя как сильной стороны в договоре, не свидетельствует о недобросовестном поведении ответчика.
Ссылка истца на пункт 2.1.4 договора, признается несостоятельной, поскольку обязанность по обеспечению в помещении магазина охраны общественного порядка в рабочее время и охраны объекта в нерабочее время, арендодателем исполнена».
2 вариант. В договоре аренды была предусмотрена обязанность арендодателя обеспечить сохранность имущества.
Этот случай уже куда интереснее и благоприятнее для арендатора на первый взгляд. Однако суды по-разному рассматривают данное условие договора.
Например, Девятый арбитражный апелляционный суд посмотрел на данное условие договора как на меру гражданско-правовой ответственности: он отказал истцу по той причине, что тот не доказал вины ответчика, причинно-следственной связи между действиями ответчика и неблагоприятными последствиями истца.
Другой пример. Арбитражный суд Северо-Кавказского округа договор аренды с таким условием посчитал смешанным договором, а условие об обязанности арендодателя обеспечить сохранность имущества арендатора – элементом договора хранения.
Судебная практика
Постановление от 16 января 2020 г. по делу № А40-85732/2019
Девятый арбитражный апелляционный суд (9 ААС)
Суть дела: Между истцом и ответчиком был заключён договор аренды нежилых помещений и земельных участков для размещения и складирования материальных ценностей. Договором была предусмотрена обязанность ответчика обеспечить сохранность имущества. Ответчик установил систему видеонаблюдения, а также организовал охрану территории. Однако истец ссылался на неисполнение ответчиком обязанности по обеспечению сохранности имущества.
Решение по делу: АС оставил решение суда первой инстанции без изменения (во взыскании стоимости утраченного имущества отказано), основываясь на следующем:
«Доказательства вины ответчика, а также доказательства причинно-следственной связи между действиями ответчика и неблагоприятными последствиями для истца, истцом не представлено.
Кроме того, суд принял во внимание то, что из Протокола заседания рабочей инвентаризационной комиссии Володарского РНПУ следует, что начальник склада Гулин Г.А является материально ответственным лицом и с ним заключен договор о полной материальной ответственности от 02.04.2018г. № 404, соответственно, в данной ситуации лицом ответственным за возмещение ущерба является Гулин Г.А. и АО «Транснефть — Верхняя Волга» имело возможность взыскать стоимость недостающего кабеля с него.
Таким образом, оценив представленные в дело доказательства, суд установив, что представленные истцом доказательства не подтверждают совокупности всех обстоятельств для взыскания суммы убытков, истец не доказал наличия противоправности действий причинителя вреда, и что хищение кабеля совершено по вине ответчика в удовлетворении иска на основании ст.ст. 15, 393, 1064 ГК РФ отказал».
Постановление от 23 августа 2019 г. по делу № А53-30166/2018 Арбитражный суд Северо-Кавказского округа (ФАС СКО)
Суть дела: Истец и ответчик заключили договор аренды нежилого помещения.
Ответчик по договору обязался обеспечивать «сохранность всего объекта, часть которого передана истцу». Произошло возгорание, в результате которого было утрачено имущество истца. В кассационной жалобе истец ссылался на условие договора об обеспечении сохранности имущества арендатора арендодателем.
Решение по делу: КС оставил решения нижестоящих судов без изменения (отказ), основываясь на следующем.
«Доводы жалобы о том, что с учетом условия пункта 4.2 договора аренды от 01.08.2017 само по себе обстоятельство гибели имущества арендатора в то время, когда оно находилось в помещении арендодателя, является единственным и достаточным основанием для возложения на арендодателя обязанности выплатить арендатору его стоимость, данное положение договора, по существу, является элементом договора хранения, к которому должны применяться, но не применены судами нормы статей ГК о договоре хранения, судом округа не принимаются.
Ссылаясь на наличие у пункта 4.2 договора аренды нежилых помещений от 01.
08.2017 элементов договора хранения, и необходимость применения к спорным правоотношениям статей Гражданского кодекса об обязанности хранителя обеспечить сохранность вещи, истец не представил при рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций доказательств заключения сторонами договора хранения, предусматривающего обязанность хранителя принять вещь на хранение (статьи 886, 887 Гражданского кодекса), фактической передачи ООО «РостовТоргСтрой» транспортного средства марки Хино Ренжер, госномер А 315 ТМ 161, на хранение АО «Капитал Центр», и принятия его последним на хранение (статьи 887, обязанности принять вещь на хранение» Гражданского кодекса), согласования сторонами и выплаты поклажедателем хранителю вознаграждения (статья 896 Гражданского кодекса), предъявления истцом ответчику каких-либо требований, обусловленных нарушением обязательств по договору хранения».
Помимо указанного механизма обеспечения интересов арендатора, также можно предложить следующее.
3 вариант. Между арендодателем и охранной организацией мог быть заключён договор охраны с исполнением в пользу третьего лица (услуги по охране, оказываемые третьему лицу). В таком случае выгодоприобретатель (в нашем случае арендатор) может напрямую обратиться к охранной организации.
Иных случаев, когда арендатор может напрямую взыскать деньги с охранной организацией не усматривается. Арендатор не может обратиться с соответствующим иском к охранной организации, даже если имело место быть условие в договоре аренды об обеспечении сохранности имущества, так как арендатор не является стороной возможного договора об оказании услуг по охране, что совершенно очевидно.
Конечно, таких случаев мне не встречалось, однако ради иллюстрации подобных взаимоотношений, где был и арендатор, и арендодатель, и охранная организация в случае утраты имущества первого можно привести следующее дело.
Постановление от 30 декабря 2019 г. по делу № А51-25286/2018 Арбитражный суд Приморского края (АС Приморского края)
Суть дела: Между истцом и ответчиком был заключён договор об оказании услуг по охране.
Ответчик обязался по данному договору обеспечить охрану имущества истца, а также имущества третьих лиц, находящегося на территории. В результате кражи третьим лицом (арендатором) было утрачено имущество. Третье лицо (арендатор) обратилось к арендодателю с требованием возместить стоимость утраченного имущества, которое было удовлетворено арендодателем (истцом по настоящему делу). В свою очередь арендодатель (истец) обратился к охранной организации с требованием возместить убытки, возникшие у истца в связи с ненадлежащим исполнением обязанностей по договору охраны.
Решение по делу: Суд первой инстанции удовлетворил требование истца, а апелляционный суд оставил решение без изменения, основываясь на следующем.
«При таких обстоятельствах, учитывая, что в соответствии с условиями договора от 09.07.2018 №53 в обязанности ответчика, помимо прочего, входило осуществление охраны имущества третьего лица , расположенного на охраняемой территории на основании договора от 01.
06.2018 №59/2018, суд первой инстанции справедливо посчитал, что на основании пункта 3.2 договора от 09.07.2018 №53 ответчик является лицом , ответственным за причиненный Курдуну В.Н. (третье лицо, арендатор) ущерб вследствие ненадлежащего исполнения обязанностей по договору <…>
Таким образом, поскольку затраты истца на возмещение Курдуну В.Н. стоимости украденного имущества по своей правовой природе являются для истца убытками, которые находятся в причинно-следственной связи между ненадлежащим исполнением ответчиком обязанностей по договору об оказании охранных услуг от 09.07.2018 №53 и кражей с охраняемой территории лодочного мотора «YAMAHA», суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования».
Актуальная судебная практика по договорам аренды помещений
Фото Алены Туляковой, ИА «Клерк.Ру»В настоящей статье рассмотрены наиболее интересные судебные решения по спорам, вытекающим из договоров аренды помещений.
Перепланировка одобрена в последующем: обязан ли арендатор платить штраф?
Сдача помещения в аренду – это не только получение прибыли в виде арендной платы, но и определенный риск, связанный с сохранностью арендованного помещения, ведь собственник лишается прав владения и использования своего недвижимого имущества и может реализовать только право на контроль за деятельностью арендатора.
Законодательство (п. 1 ст. 615 ГК РФ) наделяет арендатора обязанностью пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если таковые не определены – в соответствии с назначением имущества.
Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора или назначением имущества, арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды и требовать возмещения убытков (п. 3 ст. 615).
Однако вышеуказанные нормы права никак не регулируют вопрос о перепланировке арендованного помещения.
Как правило, в договоре аренды помещения закрепляется условие о том, что перепланировка арендованного помещения производится арендатором после получения согласия арендодателя. При нарушении данного условия на арендатора налагается определенный штраф. Требование о взыскании штрафа может быть заявлено в пределах предусмотренного ст. 196 ГК РФ трехлетнего срока исковой давности (Постановление АС ЗСО от 24.12.2014 № Ф04-12411/2014 по делу № А81-1479/2014).
Кроме того, сам штраф может быть снижен по заявлению арендатора на основании ст. 333 ГК РФ.
Так, в Постановлении АС СЗО от 15.10.2015 № Ф07-7605/2015 по делу № А56-2435/2015 арбитры, усматривая наличие оснований для применения ст. 333 ГК РФ, исходили из установленных по делу обстоятельств с учетом того, что спорная перепланировка продолжает ранее выявленную перепланировку, за выполнение которой в отсутствие проектной документации и без разрешения арендодателя арендатор уплатил штраф, а распоряжением уполномоченного государственного органа принято решение о приватизации арендованного объекта путем его продажи арендатору.
Отметим, что взыскание штрафа за перепланировку не мешает арендодателю расторгнуть договор аренды в связи с использованием помещения не в соответствии с условиями этого договора (Постановление АС ДО от 16.09.2014 № Ф03-3984/2014 по делу № А73-15690/2013).
Однако на практике возникал вопрос: подлежит ли взысканию штраф, если впоследствии арендодатель одобрил перепланировку? Недавно такой спор был рассмотрен в Арбитражном суде СЗО (Постановление от 25.
11.2015 по делу № А56-79652/2014). Суть дела заключалась в следующем.
Договором аренды установлена обязанность арендатора не производить в арендуемых помещениях без письменного разрешения арендодателя прокладок, скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировок и переоборудования капитального характера. Буквально из данного пункта договора следует, что письменное разрешение арендодателя должно быть получено арендатором до проведения им перепланировок и переоборудования арендуемых помещений.
В случае нарушения условий договора аренды сторона уплачивает штраф в размере 30% суммы квартальной платы вне зависимости от вины.
Арендатор без согласия арендодателя произвел перепланировку помещений без изменения наружных границ путем их объединения в одно помещение.
По результатам проведения кадастрового учета вновь сформированному нежилому помещению присвоен кадастровый номер, о чем составлен кадастровый паспорт, в котором отражено, что документация, подтверждающая правомерность проведения перепланировки, не представлена.
Письмом арендодатель уведомил арендатора о том, что он не возражает против согласования проекта перепланировки помещения и предлагает арендатору внести изменения в техническую документацию и предоставить арендодателю кадастровый паспорт. Однако при этом в адрес арендатора была направлена претензия, в которой арендодатель потребовал уплаты предусмотренного договором штрафа за произведенную самовольную перепланировку арендованных помещений.
Суд первой инстанции вынес решение о взыскании штрафа, но с ним не согласился суд апелляционной инстанции, указав, что произведенная перепланировка не носит капитального характера и согласование арендодателя на перепланировку впоследствии получено.
Суд кассационной инстанции поддержал первоначальное решение, сделав такие выводы:
- арендатор, заключая договор аренды и дополнительное соглашение к нему, был осведомлен о технических характеристиках арендуемых помещений и условиях договора, касающихся возможности их перепланировки, однако в отсутствие согласия на это произвел изменение их конфигурации, что повлекло уменьшение площади вновь образованного помещения и внесение изменений в технический паспорт помещения;
- вывод суда апелляционной инстанции о том, что указанная перепланировка не носит капитального характера, то есть не относится к реконструкции арендуемых помещений, не имеет правового значения, так как договором предусмотрена ответственность арендатора не только за самовольную реконструкцию арендуемых помещений, но и за их перепланировку, не связанную с изменением конструктивных элементов помещения в частности и здания в целом;
-
последующее согласование арендодателем произведенной перепланировки помещений не может служить основанием для освобождения арендатора от ответственности за невыполнение принятых по договору обязательств.
Таким образом, арендодатель вправе взыскать штраф за перепланировку арендованного помещения, выполненную без его согласия, даже если впоследствии он ее одобрит.
Последствия несвоевременного возврата арендованного помещения
В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. По общему правилу окончание срока действия любого договора влечет прекращение обязательств сторон по нему (ст. 425 ГК РФ).
Следовательно, по окончании срока действия договора аренды помещение должно быть передано арендодателю. Срок возврата имущества может быть установлен в договоре аренды, если же нет, оно должно быть возращено арендодателю в разумный срок. На это, в частности, указано в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора».
Причем арендованное имущество в силу ст. 622 ГК РФ должно быть возвращено в том состоянии, в котором его получил арендатор, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Однако наличие недостатков у арендованного имущества не позволяет арендодателю отказываться от его приема, о чем свидетельствует, например, Постановление АС ВВО от 14.01.2015 № Ф01-5603/2014 по делу № А29-9323/2013. Арбитры отметили, что после прекращения арендных отношений арендатор неоднократно просил принять, а арендодатель отказывался принять помещение по акту приема-передачи, ссылаясь на наличие недостатков. В то же время арендодатель не вправе не принять возвращаемое арендатором помещение после прекращения договора аренды, наличие недостатков в помещении, возвращаемом по окончании срока действия договора аренды, не дает арендодателю права отказаться принять такое помещение из аренды, так как в противном случае арендодатель получает возможность принудить арендатора к пользованию помещением после прекращения договора аренды вопреки его воле, что нарушает принцип свободы договора, следовательно, данные действия арендодателя являются уклонением от приема арендованного имущества.
Арендодателю не стоит забывать о том, что в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Таким образом, арендодатель должен заявить о том, что срок действия договора аренды истек и помещение должно быть возвращено.
Тут следует отметить: некоторые суды считают, что если в договоре стороны прямо не предусмотрели условие о том, что после истечения срока аренды действие договора продлевается на неопределенный срок, то по истечении срока действия договора арендованное имущество должно быть возвращено. Так, в Постановлении АС ЗСО от 08.04.2015 № Ф04-17831/2015 по делу № А27-11359/2014 арбитры указали, что само по себе пользование арендатором-истцом нежилыми помещениями по истечении срока действия договора и внесение арендной платы не свидетельствуют о возобновлении договора аренды на неопределенный срок.
Если договор аренды расторгнут и арендатор не возвратил арендодателю арендуемое имущество, он обязан вносить плату за пользование имуществом, а отсутствие денежных средств не освобождает от ответственности за неисполнение обязанности по внесению платежей за фактическое пользование объектом имущественного найма (Постановление АС ВВО от 26.01.2015 № Ф01-5821/2014 по делу № А11-2046/2014). При этом не важно, имело ли место или отсутствовало в период просрочки фактическое использование арендатором своевременно не возвращенного арендованного имущества. Платежи взыскиваются за все время просрочки до дня фактического возврата объекта аренды (Постановление АС МО от 24.02.2015 № Ф05-17079/2014 по делу № А41-34844/14).
Кроме того, согласно ст. 622 ГК РФ в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат убытки и неустойка за просрочку, допущенную арендатором, по день фактического исполнения им всех своих обязательств.
| Права арендодателя в случае невозврата арендованного имущества | ||
| Взыскание платы за пользованием арендованным имуществом исходя из размера арендной платы | Взыскание убытков | Взыскание неустойки за несвоевременный возврат |
Причем наиболее проблематично здесь взыскание убытков, понятие которых определено в ст.
15 ГК РФ.
| Убытки | |
| Реальный ущерб – расходы, которые лицо произвело или должно будет произвести для восстановления его нарушенного права; утрата или повреждение его имущества | Упущенная выгода – неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено |
Применительно к упущенной выгоде показателен спор, разрешенный в Постановлении АС СЗО от 03.11.2015 по делу № А56-73426/2014.
Суть дела заключалась в том, что после расторжения договора аренды арендодатель заключил новый договор аренды с другим лицом. Однако неисполнение предыдущим арендатором в установленный срок обязательства по возврату объектов аренды привело к невозможности передать имущество новому арендатору и получить от него доход. В связи с этим арендодатель обратился в суд с исковым заявлением к прежнему арендатору о взыскании упущенной выгоды в размере разницы сумм арендной платы по первому договору и новому договору аренды.
Арбитры удовлетворили требования арендодателя, исходя из следующего.
В соответствии с п. 11 Постановления № 6/8[1] размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено.
Материалами дела подтверждается и арендатором не оспаривается факт несвоевременного возврата арендуемого имущества. Расчет убытков произведен на основании заключенных договоров аренды и признан судом обоснованным. Доказательства отсутствия у арендодателя реальной возможности получить доход по новому договору аренды не представлены. Довод о продолжении между сторонами арендных отношений опровергается дополнительными соглашениями сторон о расторжении договоров и требованиями арендодателя возвратить арендуемое имущество. Подлежит отклонению также довод арендатора о том, что новый договор аренды реально не исполнялся и оплата по нему не производилась. Отсутствие оплаты не свидетельствует о фиктивности сделки, тем более что арендодатель не выполнил встречное обязательство по передаче арендатору имущества.
Арбитры отметили, что арендатор вправе оспорить сумму упущенной выгоды. Для опровержения расчета убытков арендатору следовало доказать, что новые арендные ставки явно завышены.
Необходимо ли согласие всех арендодателей в случае расторжения договора?
Как уже было сказано выше, в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ в случае заключения договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Возникает вопрос: необходимо ли согласие всех арендодателей на отказ от договора аренды, который продлился на неопределенный срок?
В качестве примера приведем Постановление АС УО от 03.
Суть дела заключалась в том, что в связи с истечением срока действия договора арендатор продолжил пользоваться участком в отсутствие возражений арендодателей, поэтому договор считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Впоследствии один из арендодателей направил арендатору уведомление о прекращении договорных отношений. Другой арендодатель не согласился с указанным уведомлением и обратился в суд с исковым заявлением о признании его незаконным, так как не получал информацию о расторжении договора аренды и не согласовывал с другим арендодателем расторжение договора аренды.
Арбитры данное исковое заявление удовлетворили, указав следующее: поскольку на стороне арендодателя по договору аренды выступают два лица, отказ от прекращения арендных отношений должен быть согласован, то есть исходить от двух арендодателей. В настоящем деле отказ от прекращения арендных отношений с другим арендодателем не был согласован, а сам факт его обращения с исковым заявлением от признания отказа незаконным свидетельствует о его намерении продолжать арендные отношения в рамках спорного договора и о наличии у него заинтересованности, так как арендная плата за использование земель, государственная собственность на которые не разграничена, поступает в бюджет муниципального образования
.
Также арбитры указали, что при множественности лиц на стороне арендатора стороной в договоре являются все соарендаторы, в связи с чем для прекращения договора в порядке ст. 610 ГК РФ требуется направление согласованного арендодателями уведомления о прекращении договора всем арендаторам.
* * *
Подведем итоги:
- арендодатель вправе взыскать штраф за перепланировку арендованного помещения, выполненную без его согласия, даже если впоследствии он ее одобрит;
- в случае несвоевременного возврата арендованного имущества арендодатель вправе требовать платы за пользование арендованным имуществом исходя из размера арендной платы, возмещения убытков и оплаты неустойки;
- в случае невозможности передачи имущества в аренду новому арендатору из-за несвоевременного возврата арендованного имущества арендодатель вправе требовать компенсации упущенной выгоды, рассчитанной исходя из разницы арендной платы по договорам аренды;
-
если на стороне арендодателя по договору аренды выступают два и более лица, отказ от прекращения арендных отношений должен быть согласован со всеми арендодателями, при этом отказ от договора аренды должен быть направлен всем арендаторам.
[1] Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».
Арендодатель-арендатор и аренда недвижимости | Часто задаваемые вопросы
Что такое принудительное проникновение и задержание или FED?
«Насильственное проникновение и задержание» (FED) — это судебная процедура, которую арендодатель использует для выселения арендатора. Арендодатель должен выполнить очень конкретные шаги, например, должным образом вручить уведомление о выходе. Арендодатель должен доказать право забрать арендованное имущество и надлежащим образом уведомить об этом арендатора. Если арендодатель не дает надлежащего уведомления, суд может закрыть дело. См. главу 648 Кодекса Айовы.
Если вы арендатор или арендатор и вам вручили уведомление о расторжении договора или другие юридические документы с угрозой выселения, вам следует немедленно обратиться к адвокату.
Iowa Legal Aid имеет доступную информацию по жилищным вопросам и вопросам арендодателя-арендатора, которую можно найти на ее веб-сайте по адресу: http://www.iowalegalaid.org/.
Что такое уведомление о выходе?
«Уведомление о расторжении договора» информирует арендатора (или арендатора) о том, что арендная плата не была выплачена арендодателю в день, когда она должна была быть выплачена, или что арендатор создает явную и непосредственную опасность, и в любом случае арендодатель намеревается устранить арендатор. Уведомление дает арендатору установленное количество дней, чтобы оплатить причитающуюся арендную плату или выехать из арендованного помещения.
При трехдневном уведомлении о неуплате арендной платы арендодатель не может выселить арендатора, если арендатор уплатит арендную плату в течение трех дней после получения уведомления. Если арендатор не платит арендную плату в течение трех дней, арендодатель может возбудить дело о выселении, чтобы арендатор был выселен из собственности.
Уведомление об увольнении может быть подано, если лицо создает явную и реальную опасность для здоровья и безопасности других лиц. Общие примеры явной и реальной опасности включают:
- Физическое нападение или угроза другому лицу.
- Незаконное использование или хранение огнестрельного оружия.
- Хранение наркотиков.
Если арендатор не создал опасности и предпримет необходимые шаги для устранения опасности, то арендатор не может быть выселен. См. раздел 562A.27(1) Кодекса Айовы.
Если вы арендатор или арендатор и вам вручили уведомление о расторжении договора или другие юридические документы с угрозой выселения, вам следует немедленно обратиться к адвокату.
Учитываются ли выходные и праздничные дни в Уведомлении об увольнении?
Да, уведомление об увольнении включает выходные и праздничные дни.
Меня выселили, как мне вывезти свои вещи из дома или квартиры?
Если у вас осталось имущество в арендованном имуществе после вашего выселения, чтобы вернуть свое имущество, вы должны подать заявление в суд в письменной форме, подав заявление по вашему делу, с предоставлением копии заявления противной стороне.
Судья назначит слушание, чтобы определить, какое имущество или вещи вы можете вывезти, когда это произойдет и при каких условиях.
« Назад
Поиск часто задаваемых вопросовключевые слова
Мировой суд арендодателя/арендатора | Адвокатура Южной Каролины
Мировой судья может заседать в качестве судьи в суде между домовладельцами и арендаторами. Это обсуждение будет сосредоточено на договорах об аренде личного места жительства, такого как квартира или дом на одну семью, в отличие от аренды бизнеса.
Закон об аренде жилья в Южной Каролине применяется к договору аренды личного жилья.
Подавляющее большинство споров между арендодателями и арендаторами связано с неуплатой арендной платы или неспособностью арендатора или арендодателя содержать арендуемое помещение.
Несоблюдение арендодателем или арендатором условий соглашения об аренде или каких-либо положений Закона об аренде жилья в Южной Каролине дает арендодателю или арендатору право подать иск в мировой суд.
Сотрудники магистратского суда объяснят процедуру, которой вы должны следовать.
В Законе об арендодателе жилого помещения конкретно излагаются обязанности арендодателя и арендатора в отношении гарантийных залогов, содержания арендуемого помещения, права входа в арендуемое помещение, обязанности предоставлять основные услуги арендатору, а также как другие точки.
Арендодатель или арендатор могут иметь возможность взыскать денежный ущерб и, в некоторых случаях, судебные издержки в случае нарушения договора аренды или Закона о арендодателе-арендаторе.
После расторжения договора аренды, если арендатор отказывается выселяться, арендодатель может обратиться в мировой суд с иском о выселении. Арендатор имеет право на уведомление о разбирательстве и слушании. Мировой судья выдает письменное распоряжение, требующее от жильца немедленного выселения, или разъясняет мировому судье в течение 10 дней после вручения приказа жильцу, почему его не следует выселять. Если в течение 15 дней и более никто не владеет арендованным помещением, копия Приказа может быть вручена путем размещения ее в наиболее заметной части помещения.
Если жилец уведомит магистрата о том, что он оспаривает выселение, будет проведено слушание, и жилец имеет право на суд присяжных, если он потребует этого. Если вердикт вынесен в пользу арендодателя, магистрат издает приказ о выселении в течение 5 дней, и арендатор должен быть выселен заместителем шерифа округа. Заместитель шерифа, исполняющий приказ о выселении, вручает жильцу копию приказа и дает жильцу возможность выселиться добровольно. Если арендатор отказывается освободить помещение или помещение оказывается незанятым, заместитель шерифа, при необходимости, может силой проникнуть в арендуемое помещение, используя наименее разрушительные средства, чтобы выселить арендатора. Заместитель шерифа может по своему усмотрению отсрочить выселение больных или пожилых жильцов.
Если арендодатель умышленно совершает незаконное проникновение в жилое помещение арендатора, или повторяет незаконное проникновение необоснованным образом, или предъявляет неоднократные требования о проникновении и тем самым причиняет беспокойство арендатору, арендатор может обратиться с иском в отношении арендодателя в магистрат или окружной суд.
Если арендодатель незаконно выселяет или запрещает арендатору занимать жилое помещение или умышленно вызывает прерывание основных услуг, таких как водоснабжение, электричество и отопление, то арендатор может обратиться в мировой суд, чтобы потребовать от арендодателя передать ему владение, или арендатор может расторгнуть договор аренды и, в любом случае, взыскать сумму, равную арендной плате за три месяца или удвоенной сумме фактически понесенного им ущерба, в зависимости от того, что больше, плюс разумные гонорары адвоката. В случае расторжения договора аренды арендатор также имеет право на возврат залога.
Сотрудники магистратского суда помогут вам подать иск в письменной форме и объяснят, как ваше дело проходит через судебное разбирательство.
Для получения дополнительной информации см. Выселение, Права и обязанности арендаторов и Права и обязанности арендодателей.