Судьба земельного участка при покупке зданий и сооружений: ГК РФ Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости / КонсультантПлюс

Права на земельный участок, на котором стоит недвижимость

Авторы: Ирина Кондратьева, Алина Михалева

Современное российское законодательство предусматривает раздельный правовой режим для земельных участков и для находящихся на них объектов. В таком случае земля и здания на ней рассматриваются как отдельные вещи, а не одна.

«Право.Ru» разбирается в истории этого «разделения», в чем его уникальность в России и нужно ли уходить от него к модели развитых юрисдикций, где все построенное на земельном участке – его составная часть, а не самостоятельная вещь.

Осенью до Экономколлегии ВС дошел спор домовладелицы из Тульской области. Еще в 2013 году она приобрела дом в дачном поселке, но с участком, на котором он располагался, дело застопорилось.

Пока она заключала договор купли-продажи с собственником земли и оформляла документы, тот обанкротился, и его имущество, включая спорный участок, арестовали (см.

 «Возможен ли арест имущества уже после его продажи и начала регистрации»). Как такое стало возможным?

Корнями в советское законодательство

Отдельное право собственности на землю и расположенные на ней строения берет свои истоки в советское время: после Октябрьской революции в 1917 году был принят Декрет «О земле», который отменил частную собственность на землю, и все последующее советское законодательство подчеркивало принципиальное ее недопущение. Таким образом утверждался новый согласующийся с идеологией большевиков правопорядок, при котором земля становилась «всенародным достоянием» и «переходила в пользование всех трудящихся на ней».

Принятие Декрета «О земле» для крестьян обернулось новыми поборами в виде грабительской продразверстки, и они, движимые голодом и террором, восстали против большевистской власти.

«В то же время ликвидировать частную собственность на находящиеся на земле постройки было значительно сложнее, хотя советское законодательство сделало шаг и в этом направлении», – отмечает Александр Латыев, к.

 ю. н.

, руководитель практики Группы правовых компаний «Интеллект-С». В ГК РСФСР 1922 года не было предусмотрено личной собственности на строения на земле, зато было заменявшее его право застройки. «Однако в 1948–1949 гг.

в законодательство были внесены изменения, вследствие которых право застройки было ликвидировано, а взамен его было допущено существование личной собственности на индивидуальные жилые дома, – рассказывает Латыев.

 – При этом, естественно, земля под этими домами оставалась в общенародной собственности, чем создавалось разделение права собственности на землю и на строение».

Ситуацию можно было изменить в 1990-х гг., когда принимался Гражданский кодекс РФ. Однако этого не произошло: земля в оборот так и не поступила. Помешало этому «активное противодействие со стороны сильной тогда коммунистической оппозиции в Госдуме», поясняет Латыев.

«То есть получается, что в России формально земля осталась публичной, в собственности государства, – комментирует

Роман Бевзенко, к. ю. н., профессор Российской школы частного права при Правительстве РФ, партнер «Пепеляев групп».

Тогда разработчику ГК РФ нужно было придумать, как сделать так, чтобы в России все-таки начался оборот недвижимости. Поэтому в кодексе написано, что здание является вещью».

Так, в нашей стране и создалась ситуация, когда в большом числе случаев здание принадлежит одному лицу, а земельный участок под ним – другому, как правило – государству, добавляет Латыев.

«Уникальная» судьба

В 2000-х годах появляется еще один шанс упорядочить этот вопрос – в связи с разработкой Земельного кодекса РФ. «Тогда нужно было сделать одну простую вещь, – делится Бевзенко.

 – Написать в Земельном кодексе норму о том, что если собственник построил здание, то это здание не является самостоятельной недвижимостью, а рассматривается как составная часть земельного участка».

Но этого сделано не было, и получилась ситуация, когда и земля, и здание на ней рассматриваются как две самостоятельные недвижимые вещи, хотя по сути они являются одним объектом, указывает он.

В 90-х годах, когда Госдума принимала все новые и новые законы, часто возникали стихийные митинги, на которых люди требовали реформ.

Именно поэтому – для того чтобы устранить проблему раздельного оборота – и был закреплен в ст. 1 Земельного кодекса РФ «уникальный» принцип «единства судьбы» земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Согласно этому постулату «все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков».

Предусмотрены были и другие меры, направленные на «соединение» собственности на землю и расположенные на ней объекты: например, преимущественное право собственника здания на покупку или аренду занятого им земельного участка (п. 3 ст. 35 ЗК РФ).

Окно в Европу: единый объект для развитых юрисикций

Вопрос о том, рассматривать ли здание как составную часть участка, в разных юрисдикциях решается по-разному. Классическая юриспруденция исходила из того, что объектом недвижимости является земельный участок – причем в классическом понимании трех-, а не двухмерный.

При этом все построенное на земельном участке рассматривается как его составная часть, а не самостоятельная вещь. Такова ситуация в большинстве развитых юрисдикций стран Западной Европы (Франции, Испании и других).

Подобный подход способствует простому обороту недвижимости: юридически требуется договор купли-продажи земельного участка, за покупку которого платишь с учетом всех составляющих.

Однако это лишь одна из возможных моделей, принятая в юрисдикциях, где есть частная собственность на землю. Во многих странах Азии и арабского мира ситуация иная – вся земля публичная, принадлежит она суверену или государству, и оборот земли не происходит. Типичные примеры – Таиланд или ОАЭ. В таких случаях, если частное лицо строит на земле дом, то собственностью признается только здание.

Опыт показывает, что относительно безболезненный переход от одной модели к другой возможен. Пожалуй, самым ярким примером стал переход ГДР от «советской» модели к более современным законодательным нормам ФРГ. Так, в ГДР был введен принцип раздельной собственности на землю и на здания.

При объединении Германии в переходных положениях к ГК ФРГ были предусмотрены правила по соединению в один объект права на землю и на здание – например, если земля находилась в народной собственности, то собственники зданий получали право преимущественного приобретения земли; если земля находилась в собственности третьих лиц, то собственники зданий получали долгосрочное право пользования землей с обязательством выплачивать компенсацию за пользование в соответствующем рыночным требованиям размере. Если же речь шла о компаниях со 100%-ным госучастием, то народная земля, на которой стояли эти предприятия, становилась их собственностью.

При объединении Западной и Восточной Германии были предусмотрены правила по соединению в один объект прав на землю и на здание.

В некоторых европейских странах переход к «единому объекту» затянулся. Так произошло в Чехии, где реформы в области земельного права были начаты с момента образования Чешской Республики в 1993 году.

На подготовку нового Гражданского Кодекса потребовалось более 20 лет – он вступил в силу 1 января 2014 года.

Только с появлением нового ГК постройка стала неотъемлемой частью земельного участка, на котором была возведена – до этого земля и строение рассматривались как отдельные объекты.

Естественный отрыв от развитых правопорядков

Несмотря на то, что сейчас в России «полного отрыва» земли от расположенных на ней объектов не происходит, «разделение» до сих пор имеет место в большом количестве случаев, говорит Латыев.

Такая ситуация – когда собственниками земельного участка и расположенного на нем объекта являются разные лица – с учетом объективных условий развития российского права «естественна» и в особенности характерна для Москвы, где очень большой процент земли находится в собственности государства и муниципалитетов, добавляет Виталий Можаровский, партнер практики «Недвижимость и строительство» Goltsblat BLP.

Это положение дел опрошенные «Право.Ru» юристы оценивают по-разному. «Безвыходных ситуаций» быть не должно – есть правила, которые их регулируют (глава 17 ГК РФ), говорит Можаровский, и существуют не «массовые», а лишь «точечные» проблемы.

В частности, он вспоминает дело № А32-29673/2011, в рамках которого решался вопрос о том, можно ли считать недвижимой вещью футбольное поле. Согласен с ним и

Игорь Чумаченко, партнер, руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» VEGAS LEX.

Особых проблем в «раздельном» праве собственности за землю и объекты он не видит, а, наоборот, находит в этом даже некоторые преимущества.

«Например, когда в собственности находятся несколько зданий на одном большом участке: следуя логике единства титула, собственник должен передавать права на весь участок. Но в нашей ситуации он может выделить один участок со зданием».

По мнению же партнера «Инфралекс» Артема Кукина, все это приводит к необходимости использовать сложные конструкции ограниченных вещных прав (пользование, сервитут) и может понижать цену недвижимости.

«На практике, в частности, проблемы вызывает залог здания, расположенного на неприватизированном земельном участке, – рассказывает он.

 – Единый же объект недвижимости, укоренившийся в развитых правопорядках, позволяет четко регулировать отношения собственности, повышает правовую определенность, упрощает налогообложение».

В целом существование отдельных правовых режимов для земельных участков и объектов недвижимости – это как минимум неудобно, считает и Артем Сафонов, юрист юридической фирмы «Nektorov, Saveliev & Partners».

«При совершении любых сделок с объектами недвижимости нужно регистрировать права как на сам приобретаемый объект, так и на земельный участок под объектом, – поясняет он. – Однако такая система сложилась в России исторически и в настоящий момент достаточно успешно работает».

Поэтому резко отказываться от нее и переходить на систему с единым правовым режимом для земли и объектов недвижимости на ней, на его взгляд, нецелесообразно.

«Сближение» объектов

Основная тенденция развития законодательства и судебной практики сегодня – не делить собственность на земельный участок и расположенную на нем недвижимость, отмечает Латыев.

Однако быстро это сделать не получится. Должны пройти десятилетия, считает Можаровский: «Собственники объектов будут постепенно выкупать землю у государства.

И мы придем к той же ситуации, которая сформировалась в развитых юрисдикциях».

Проект ГК содержит концептуальные изменения Гражданского кодекса РФ, касающиеся в том числе понятия недвижимого объекта и вещных прав – так, в п. 2 ст.

 130 ГК РФ в редакции Проекта ГК предлагается введение понятия «единый объект»: «Земельный участок и находящееся на нем здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие на праве собственности одному лицу, признаются единым объектом и участвуют в гражданском обороте как одна недвижимая вещь».

Если планируемые изменения ГК РФ будут приняты, то это будет означать частичный уход от характерной для отечественного правопорядка ситуации, при которой в обороте находятся как земельные участки, так и находящиеся на них объекты, и сближение с принципами римского и современного европейского права.

Чужая земля

Модель, в рамках которой здание рассматривается не как отдельная недвижимая вещь, а как составная часть земельного участка, а права на здание не подлежат самостоятельной регистрации, и при этом оно обращается вместе с земельным участком, хорошо подходит только для случаев, когда собственники земли строят здания на своей земле, отмечает Бевзенко. На практике же часто встречается ситуация, когда здание строится на чужой земле.

В итоге полностью исключить разделение собственности на земельный участок и расположенную на нем недвижимость невозможно, соглашается и Латыев, и даже самые последовательно проводящие политику единства правовой судьбы здания и земли под ним законодательства, вроде немецкого, предлагают инструменты для предоставления возможности строить на чужом участке.

«Таково, например, право застройки, согласно которому застройщик может не только построить здание на чужом земельном участке, но и приобрести на него – в разных странах – либо формальное право собственности, либо такие права владения, пользования и распоряжения зданием, которые фактически исчерпывают все полномочия собственника, но только лишь по идеологическим соображениям правом собственностью не называются», – поясняет он.

Проект реформы ГК РФ предусматривает введение в Кодекс права застройки. Оно представляет собой «право владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения на нем здания или сооружения и его последующей эксплуатации».

«По смыслу законопроекта право застройки должно заменить распространенную в настоящее время аренду земельного участка в целях осуществления строительства, – комментирует новеллу Чумаченко. – Особенно это касается строительства на земельных участках из государственной и муниципальной собственности».

Предполагается, что оно будет устанавливаться на срок, который не может быть менее пятидесяти и более ста лет, а ключевым моментом является то, при прекращении права застройки здания и сооружения, принадлежавшие лицу, поступают в собственность собственника земельного участка, указывает Чумаченко, отмечая, что спешить с этими изменениями, на его взгляд, все же не стоит.

***

Наличие отдельного права собственности на земельный участок и расположенные на нем объекты сложилось в России исторически и было обсуловлено объективными реалиями развития правовой системы в стране. Все началось с изъятия земли из частной собственности после Октябрьской революции и акцента на ее недопущение в советский период.

С началом рыночных реформ в 1990-е годы земля в частную собственность так и не поступила, и раздельный правовой режим стал единственной возможностью вовлечения недвижимости в оборот. А чтобы смягчить последствия такого «разделения» в Земельном кодексе РФ был закреплен принцип «единства судьбы» земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Как отмечают опрошенные «Право.Ru» эксперты, такая модель, конечно, «утяжеляет» российский гражданский оборот, однако резко переходить к подходу развитых юрисдикций – когда все построенное на земельном участке рассматривается как его составная часть, а не самостоятельная вещь – все же не стоит.

Тенденция к объединению сегодня есть, но процесс этот будет длиться долго, предполагают они.

• Земельные споры, Суды и судьи
• Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ

Вс соединил земельный участок и объект недвижимости на нем

Фундаментальный принцип Земельного кодекса (подп.5 п.1 ст.1) de jure провозглашает «единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов», но de facto это не всегда соблюдается, что и произошло в деле обанкротившегося ООО «Агросервис». Представитель учредителей и единственный участник Роман Паскаленко счел соглашение с кредитором ООО «АлексиИнвест» по передаче недвижимости и проведенные им торги недействительными, так как земельный участок и объекты на нем в нарушение принципа единства были проданы разными лотами.

По словам старшего юриста компании RE Legal (группа компаний RE Group) Евгения Дружинина, принцип «имеет достаточно сложную судьбу» и носит компромиссный характер в российском законодательстве.

«С одной стороны, для становления и развития рыночной экономики требовалось закрепить в законодательстве максимально возможную самостоятельность различных объектов, вступающих в гражданский оборот, — поясняет он.

— Однако с другой — невозможно и нецелесообразно было «открещиваться» от концепции единой недвижимой вещи, в соответствии с которой расположенный на земельном участке объект недвижимости всегда играет второстепенную, зависимую от прав на земельный участок, роль».

С 2011 года «Агросервис» банкрот, продажа его имущества — единственный способ погасить долги перед кредиторами. Залоговый кредитор «АлексиИнвест» разделил его на четыре самостоятельных лота: земельный участок (3214 кв. м), производственный корпус (903 кв. м), здание холодильника (99,9 кв. м) и нежилое здание (75,1 кв. м).

В октябре 2012 года на торгах удалось продать лишь земельный участок Мирославу Корякову, для продажи оставшихся лотов провели повторные торги в декабре того же года, где реализовать удалось только нежилое помещение и снова в пользу Корякова. Оставшиеся два лота были переданы «АлексиИнвест» по соглашению с «Агросервисом».

Но кредитора итог торгов не устроил.

В феврале 2015 года арбитражный суд Московского округа по требованию «АлексиИнвест» признал недействительными торги в части продажи Корякову земли и нежилого здания на ней. Суд указал на несоблюдение принципа ст.35 Земельного кодекса (переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение).

Именно на этой статье формировал свою позицию и Паскаленко в арбитражном суде Московской области, указывая, что «реализация отдельными лотами земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) не только нарушила требования закона, но и существенно снизила привлекательность предложения для потенциальных покупателей, что не могло не отразиться на цене отчуждения», кроме того, нарушает его собственные законные права и интересы. Однако ни АС Мособласти (Татьяна Потапова), ни Девятый арбитражный апелляционный суд (Валерий Быков, Валентина Мизяк, Эмиль Миришов), ни АС Московского округа (Елена Зверева, Людмила Власенко, Ирина Григорьева) Паскаленко не услышали, нарушения его прав не усмотрели.

Паскаленко позиция судов не устроила, и он пошел в Верховный суд. Экономическая коллегия в составе председательствующего Ивана Разумова, Ирины Букиной и Елены Зарубиной признала недействительным только соглашение сторон, в остальной части спор ушел на пересмотр. 21 июня стало известно, почему.

Экономколлегия ВС разъяснила нижестоящим судам, что процедурный характер торгов нарушен не был, однако это не исключает «возможность самостоятельного оспаривания заключенных на торгах сделок по иным основаниям, не связанным с нарушениями процедурного характера» по ст.

449 ГК (основания и последствия признания торгов недействительными; редакция, действовавшая в спорный период). Более того, указала на нарушение принципа единства земли и объектов недвижимости соглашением между конкурсным управляющим «Агросервиса» и «АлексиИнвест».

«Независимо от того, имеются ли основания для признания недействительными самих торгов, является ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в спорный период) [соглашение], нарушающее требования подпункта 5 пункта 1 статьи 1, пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации», — говорится в определении.

Что же касается самого Паскаленко, тот, как считает «тройка» судей, имел право на защиту и как представитель учредителей, и как участник общества.

«В отсутствие действующих органов управления должника, сформированных по корпоративным правилам, представитель учредителей (участников) не может быть лишен права защищать интересы должника как стороны договора в случае их нарушения другим субъектом, представляющим должника — конкурсным управляющим, заключившим от имени должника ничтожную сделку, — поясняет первый случай ВС. — Представителю учредителей (участников) должника должна быть предоставлена возможность оспорить соответствующую сделку и потребовать применения последствий ее недействительности». Что же касается второго, покупка недвижимости является более «привлекательной» для потенциальных покупателей, если продается вместе с землей, от чего ее стоимость повышается, поэтому Паскаленко «вправе претендовать на оставшееся после удовлетворения требований кредиторов имущество» (ст.63 ГК).

Чаще всего конкурсные кредиторы и организаторы торгов более тщательно подходят к формированию лотов для продажи с торгов, чего в настоящем споре сделано не было, считает юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Елена Тихонова.

Такая неосмотрительность «может грозить конкурсному управляющему отстранением, а залоговым кредиторам — долгими судебными разбирательствами (как в настоящем деле), затягивающими процесс окончания дела о банкротстве», полагает она.

По словам Дружинина из RE Legal, Пленум ВАС еще в 2005 году дал разъяснения, что сделка по отчуждению земельного участка без строений, расположенных на нем, собственник которых один, ничтожна. Ничтожна и сделка по отчуждению только сооружений без связи с земельным участком[1]. Именно такой принцип был нарушен, по мнению эксперта, нижестоящими судами в настоящем деле.
 

[1] п.11 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»

Переход права на участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений

Юридическая энциклопедия МИП онлайн — задать вопрос юристу » Гражданское право — разделы » Собственность » Переход права на участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений

• Из единого правового объекта недвижимости невозможно отчуждение здания.
• Содержание
• Поскольку все сделки между лицами (как физическими, так и юридическими) находятся в ведомстве гражданского права, именно его нормы и распространяются на сделки и их последствия, в том числе, на переход права на собственность, как единого объекта недвижимости, так и его составных частей – земли и строений.

Единый недвижимый объект: понятие и его правовой режим

Единым недвижимым объектом в законодательстве принято называть неразрывную связь между постройкой, зданием или сооружением и земельным участком, на котором все это расположено.

Собственник земельного участка может претендовать на недвижимость, которая на нем находится, равно как и собственник недвижимости может претендовать на права собственности на участок. В этом заключается единый правовой режим объекта недвижимости.

Отчуждение здания из единого правового объекта недвижимости происходить не может.

В этом случае речь будет идти исключительно о праве собственности на объект недвижимости и о праве собственности на землю, как отдельных прав, связанных между собой только «адресным» путем, то есть наличием единого физического адреса.

Переход собственности при продаже объектов недвижимости

Согласно статье 551 Гражданского кодекса РФ при продаже осуществляется переход права на собственность от одного участника договора к другому на возмездной основе, размер которой устанавливается индивидуально. И этот договор купли-продажи должен быть не просто устным, но и подлежит проведению официальной сделке в уполномоченных органах, с перерегистрацией прав на собственность в установленном законом порядке.

Касается эта статья, в частности, и объекта недвижимости как единого объекта (земля + недвижимость на ней), так и отдельных его частей (продажу отдельно земельного участка или же отдельно объекта строительства). В последнем случае складывается несколько иная картина, чем при продаже единого объекта.

Во-первых, если собственник недвижимости (постройки или здания), оформивший свои права в законном порядке, продает ее другому лицу, то вместе с правом собственности он продает и право пользования землей, на которой стоит здание или постройка. Понимать под землей в данном случае нужно не весь участок, а лишь ту часть, на которой фактически находится здание.

Во-вторых, возможна и обратная ситуация: собственник земли, продавая ее другому лицу, передает права на собственность всем участком, но это ни в коей мере не касается владельца недвижимого имущества, которое находится на земле.

Более того, если между старым собственником земли заключено соглашение аренды на ту часть, на которой возведено строение, с собственником этого строения, то новому собственнику земли после продажи достается и это соглашение.

При этом его нужно перезаключать, поскольку владелец земли изменился. Отменять или расторгать его в одностороннем порядке можно только в том случае, если это прописано в самом договоре.

В-третьих, при продаже единого объекта (земля + недвижимый объект) право собственности переходит на все, что относится к этому единому объекту. Новый собственник обязан оформить в собственность покупку, зарегистрировав документы в уполномоченных органах.

Определение судьбы земельного участка в договоре купли-продажи здания

Договором купли-продажи принято называть заключенный в установленном законом порядке договор, где одна сторона передает на возмездной основе другой стороне права на собственность, владение и распоряжение каким-либо имуществом, в том числе и недвижимым.

Эта процедура определяется в статье 454 Гражданского кодекса РФ.

Однако в случаях, когда собственником участка является одно лицо, а собственником здания на участке — другое, возникают недопонимания при продаже того или иного объекта. Так, не совсем понятно, нужно ли прописывать в договоре купли-продажи недвижимости участь земельного участка, который не принадлежит собственнику строения/сооружения.

Законодательно установлено, что собственник при составлении договора купли-продажи, в результате которого его права на собственность передаются другому лицу, уже учитывает тот аспект, что владение и распоряжение (однако не право собственности) на конкретную, занятую строением, часть земли передается в полном объеме.

Иная ситуация, если эта часть земли используется по срочному договору. По его окончании собственник всего земельного участка может или реализовать свое право на отчуждение здания в свою пользу (применяется при определенных условиях), или же свое право на требование сноса сооружения.

Именно поэтому правозащитники рекомендуют при неоднозначных ситуациях с земельным участком в договоре купли-продажи прописывать правовое положение и земли, и объектов недвижимости на ней.

Допустим, если собственник строения продает его, то в соглашении можно и нужно прописать, что вместе с правами собственности на строение он передает свое право на пользование землей, согласно нормам действующего законодательства, новому владельцу.

Встречаются ситуации, когда собственник единого объекта недвижимости продает только объект недвижимости, а права собственности на землю оставляет за собой.

В этом случае включение в договор купли-продажи дальнейших действий по использованию участка крайне рекомендуемо.

Тогда новый собственник строения будет уверен, что собственника земли не потребует сноса здания или не поставит в рамки невыносимых/невыгодных условий аренды земли.

Договор купли-продажи заключается исключительно в письменном виде, в установленной законом форме, по образцу. Для большей гарантии честности сделки проводить ее необходимо через нотариальную палату, где нотариус будет выступать в роли третьей стороны, которая может осуществить безопасную передачу денежных средств от одного лица к другому.

Исключения из правила о переходе права собственности на земельный участок вместе с переходом права собственности на здание

Статья 273 Гражданского кодекса РФ подразумевает и частично дублирует статью 35 Земельного кодекса РФ, которая регулирует процесс перехода права собственности на землю как единого недвижимого объекта и гласит, что вместе с правом собственность на здание собственнику переходит еще и право на владение участком/частью земли, на котором оно находится.

Однако из этого правила есть исключения.

• Если в ходе судебного разбирательства происходит отчуждение здания собственником земли, на котором оно расположено, то право собственности на здание может быть утеряно по нескольким основаниям:
• В счет уплаты долга собственника, то есть если у владельца здания или сооружения имеются долги, которые подлежат возмещению (долги не только перед собственником земли), то здание может быть изъято из собственности и продано любому желающему за сумму, которую устанавливают уполномоченные органы;
• Отчуждение здания возможно, если стоимость этого здания и затраты на его возведение (или иные траты, которые понес собственник здания на его приобретение) меньше, чем стоимость всего участка. В этом случае собственник земли может претендовать на принудительную продажу со стороны собственника здания;
• Здание не соответствует или перестало соответствовать категории земель. Если же постройка перестала соответствовать целевой категории земель, в ходе перехода земли из категории в категорию, то собственнику при отчуждении положена компенсация, которая устанавливается индивидуально.

Согласно действующему законодательству собственник здания может оспорить отчуждение в установленном законом порядке, однако это не гарантирует ему сохранения его прав. В частности, при переходе земель из категории в категорию по целевому назначению нередко право на владение и распоряжение, право на собственность этой землей теряется и для собственника земли.

В этом случае компенсация в натуре или денежном эквиваленте положена и собственнику земельного участка, который у него отчуждается в пользу государства или муниципалитета, и собственнику здания, который теряет права на собственность.

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Права на земельный участок при продаже находящейся на нем недвижимости

В статье552 ГК заложен принцип неразрывной связи земельного участка и недвижимости, которая на нем расположена (п.1).

Из этой правовой нормы следует, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права  на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Приведенную норму можно прокомментировать и так: недвижимость следует судьбе земельного участка, и при ее продажеобязательно должен быть решен вопрос о праве покупателя на земельный участок.

Пункты 2 и 3 статьи 552 ГК устанавливают правила продажи для случаев, когда:

1. Продавец (собственник) недвижимости (например, жилого дома, дачи) одновременно является  собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость.
2. Продавец (собственник) недвижимости не является  собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость.

В первом случае, согласно пункту 2 статьи 552 ГК, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый продаваемой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. Обратите внимание на последнее условие, к нему мы еще вернемся.

Во втором случае, согласно пункту 3 статьи 552 ГК, покупатель недвижимости приобретает право пользования (например, аренды) соответствующим земельным участком, что и продавец недвижимости.

  Это значит, что если покупатель приобрел в собственность здание на участке, который продавец здания арендовал, то к покупателю переходит и право аренды земельного участка в объеме и на условиях, которые были у продавца здания.

У внимательного читателя приведенные нормы ГК вызовут немало вопросов: что означают фразы «занятый такой недвижимостью», «необходимый для ее использования» и т.п.

?  Как понимать передачу права собственности на участок, занятый недвижимостью? Образуется ли в этом случае новый (второй) земельный участок, минуя прохождение утомительной процедуры государственного кадастрового учета? И это далеко не полный список возможных вопросов.

Попробуем ответить хотя бы на часть из них.

Для начала обратимся к пункту 3 статьи 129 ГК, согласно которого земля может отчуждаться (продаваться, передаваться в дар и пр.) или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой ее оборот допускается законами о земле.

Известно, что главным законом о земле является Земельный кодекс РФ. Из пункта 3 статьи 3 ЗК следует, что «имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством…., специальными федеральными законами».

Из сказанного следует, что в случае коллизии (противоречия) норм гражданского и земельного права по схожим правоотношениям, нормы земельного права имеют приоритет перед нормами права гражданского, а значит,  применяться должны нормы земельного права.

Теперь давайте посмотрим, как предлагается действовать в случаях, описанных нами в начале страницы, по правилам Земельного кодекса. И содержит ли кодекс эти правила? Есть ведь в пункте 2 статьи 552 ГК оговорка: «…если иное не предусмотрено законом».

Такие правила в кодексе содержатся. Так, согласно пункту 4 статьи 35 ЗК (абз.1), отчуждение (передача в собственность) здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком.

В отличие от пункта 2 статьи 552 ГК, никакого упоминания о земельном участке, занятом недвижимостью и необходимом для ее использования   пункт 4 статьи 35 ЗК не содержит. Этой правовой нормой   продавцу предписывается передать покупателю в собственность весь земельный участок, а не его часть.

В ЗК содержится легальное определение земельного участка, под которым понимается  часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами (ст.11.1 ЗК), а объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (п.1, ст.37 ЗК).

Правило п.4 ст.35 ЗК (абз.1) на разговорном языке можно сформулировать и так: «Хочешь продать дом — обязан вместе с домом продать (передать в собственность) и весь земельный участок, на котором находится дом».

 А в абзаце 5  пункта 4 статьи 35 ЗК содержится еще одно правило. Если и его перефразировать, звучать оно будет так: «Хочешь продать земельный участок — обязан вместе с земельным участком продать находящиеся на нем здания, строения сооружения».

Сделки, нарушающие эти правила, могут быть признаны недействительными как противоречащие закону (ст.168 ГК).

Таким образом, если при покупке или продаже вы столкнулись с ситуацией, когда здание и земельный участок имеют одного и того же собственника, совершая сделку с этими объектами, следует руководствоваться изложенными правилами земельного законодательства.

Статья 35 ГК предусматривает ситуацию, когда продаваемое здание и земельный участок имеют нескольких собственников (долевая собственность). В этом случае продажа доли в праве собственности на здание влечет за собой и продажу доли в праве собственности на земельный участок. Размер этой доли должен быть пропорционален доле в праве собственности на здание.

Теперь рассмотрим ситуацию, когда продавец недвижимости не является собственником земельного участка, на котором она расположена. По нормам гражданского права (п.3 ст.552 ГК) в этом случае покупатель недвижимости приобретает право пользования (например, аренды) соответствующим земельным участком, что и продавец недвижимости.

 Земельный кодекс (п.1 ст.35), следуя содержащемуся  в нем определению земельного участка, воспроизводит эту, норму, на наш взгляд, корректнее.  В  п.1 ст.

35 ЗК  говорится о том, что продавец приобретает право пользования не соответствующим земельным участком, а право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Отчуждения доли в праве собственности на здание, строение сооружение на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

18.11.2018

Можно ли продать дом, если земля не оформлена в собственность

1. Проживём.com≫
2. Дом≫
3. Продажа≫
4. Можно ли, если земля не оформлена в собственность

Статья обновлена: 12 мая 2021 г.

Здравствуйте. Иногда ко мне обращаются граждане, которые хотят продать свою загородную недвижимость, только у них есть проблема — дом у них оформлен в собственность, а земля нет. Здесь я разберу именно такую ситуацию.

Сразу отвечу на вопрос — по закону разрешается продать жилой дом без оформленного в собственность земельного участка, но будет очень сложно найти покупателя. Теперь разберу свой ответ поподробнее.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная консультация, напишите онлайн юристу справа или позвоните (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.

В законе нет запрета на сделку

При продаже дома покупателю переходит право пользование участком. Это указано в п. 3 ст.

552 ГК РФ — «Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.»

Здесь действует принцип единства судьбы участков и находящихся на них домов, зданий и т.п. ПП. 5 п. 1 ст.

1 ЗК РФ — «Настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах: единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.»

Если у собственника дома участок в аренде, к договору купли-продажи нужно приложить соглашение об уступке прав аренды на покупателя. Согласие собственника (арендодателя) не требуется — п. 3 ст. 552 ГК РФ. Подробности по ссылке.

Главное условие — участок должен стоять на кадастровом учете, иначе сделку купли-продажи не зарегистрируют. В договоре купли-продажи нужно обязательно указать кадастровый номер участка. Это написано в п. 1 ст.

37 ЗК РФ — «Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.»

Как проверить стоит ли земельный участок на кадастровом учете

Если участок не стоит на кад.учете, придется это исправить — подробная инструкция. При постановке участка на кадастровый учет можно сразу оформить его в собственность, потому что это разрешено сделать одновременно — п. 3 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

Другие статьи

Документы для продажи дома с участком — весь список + инструкции.В каких случаях при продаже дома требуется нотариус.

На практике дома с неоформленными земельными участками практически не покупают

Обычно такую недвижимость покупают родственники, друзья или знакомые. К тому же покупатели с ипотекой или мат.капиталом сразу отпадают. Для всех ипотечных банков неоформленная недвижимость считается неликвидной для предоставления кредита под ее залог и цена недвижимости здесь роли не играет. А Пенсионный Фонд в этом случае отказывает в выдаче мат.капитала на покупку.

Для продавца выгодней сначала оформить участок, тем самым увеличиться скорость продажи. Инструкция — как оформить участок под домом. Отдельно про оформление арендованного участка.

Кратко напишу с какими трудностями можно столкнуться при оформлении участка, чтобы у собственника было понимание, покупатели не заинтересованы в покупке.

Во-первых, если собственник дома зарегистрировал свое право собственности после 30 октября 2001 года, ему придется выкупить участок у местной администрации. А арендованные участки всегда нужно выкупать. Стоимость выкупа — это определенный % от кадастровой стоимости участка. Например, в Московской области — 3%. В Самарской — 20%.

Во-вторых, если дом зарегистрирован в собственность после 30 октября 2001 года, участок можно оформить бесплатно, только придется найти в архивах правоустанавливающий документ о выдаче участка при его образовании.

Например, это может быть свидетельство/договор/государственный акт о предоставлении участка на право бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения, договор на право застройки и т.п. Если правоустанавливающий документ не будет найдет, придется обращаться в местную администрацию для просьбы выдачи участка в собственность бесплатно.

Иногда администрация просто отказывает предоставлять участок, а иногда только за плату. В этом случае придется подавать на них в суд.

В-третьих, в каждой ситуации сначала придется получать предварительное разрешение на получение/выкуп участка. Потом следует установить границы участка через межевание, согласовывать границы с соседями. Затем получать разрешения и тому подобное. На каждом этапе могут быть трудности, например, соседи могут не согласиться подписывать акт согласования границ при проведении межевания.

Как видите, проблем с оформлением участка может возникнуть много, поэтому покупатели редко покупают дома с неоформленной землей. Понятное дело, рисковать никто не хочет.

Другие статьи

Все о согласии супруга на продажу дома — разобрали ситуации.Можно ли продать дом с неузаконенной пристройкой.

Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание

Юридическая энциклопедия МИП онлайн — задать вопрос юристу » Земельное право » Статьи о землеустройстве » Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание

Согласно принципу земельного законодательства каждый участок земли следует судьбе расположенных на него объектов недвижимости.

Понятие перехода права собственности на здание при переходе права на земельный участок. Права нового собственника участка, занятого зданием

Одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы участка земли и всех располагающихся на нем объектов недвижимого имущества.

Согласно данному принципу все расположенные на участке земли объекты всегда следует его судьбе, кроме отдельных случаев, установленных на уровне федерального законодательства.

Даже несмотря на то, что в статье Земельного кодекса РФ прямо не установлено, что при переходе права собственности на объект недвижимого имущества новый собственник также получает и право на использование участка земли, на котором располагается данный объект, это правило применяется из-за принципа единства судьбы этих видов недвижимости.

Соответственно, собственник отчуждаемого участка должен обеспечить покупателю возможность стать владельцем всех расположенных на данной земле объектов недвижимого имущества. Эта норма устанавливается законом и действует даже в случае, когда переход зданий, строений и сооружений был не оговорен сторонами отдельно.

Данное правило обязательно должно соблюдаться даже при условии отказа от государственной регистрации подобного соглашения в органах Росреестра.

Порядок пользования земельным участком в случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам

Согласно земельному законодательству в случае перехода права собственности на здание или сооружение от одного собственника к нескольким новым владельцам, порядок пользования участком земли, на котором располагается данный объект недвижимого имущества, должен определяться согласно долям.

Доли, согласно которым осуществляется право пользования участком земли, на котором располагаются постройки, должны определяться с учетом долей в праве собственности на приобретенное сооружение, здание.

Кроме того, порядок пользования участком может быть определен собственниками самостоятельно, для этого они имеют право заключить соглашение.

Права собственника здания на чужом земельном участке

Согласно требованиям, установленным на уровне федерального законодательства, при осуществлении перехода права собственности на недвижимость, которая находится на чужом участке земли к другому лицу, он имеет право пользоваться данной землей в рамках существующих условий, установленных для прежнего собственника данной недвижимости.

Данное правило также распространяется и на случаи приватизации зданий, строений, сооружений, и на случаи перехода права, осуществленного по каким-либо сделкам, заключенным между физическими или юридическими лицами.

Соответственно, каждый покупатель сооружения, здания или строения, располагающегося на участке земли, который принадлежит продавцу на праве аренды или любого другого вида использования, непосредственно с момента государственной регистрации перехода права собственности на данный объект недвижимого имущества приобретает также право собственности на участок, занятый своей покупкой.

Данное правило действует во всех случаях, вне зависимости от того, был ли между сторонами заключен договор аренды земельного участка. Также эта норма распространяется и на случаи, когда такой документ все же был составлен, но арендодатель и арендатор не оформили его согласно требованиям законодательства.

Однако стоит отметить, что в случае, когда недвижимость, расположенная на участке земли, принадлежит собственнику на праве постоянного бессрочного пользования, земельный участок не может быть предоставлен. Такой собственник имеет право, установленное законом, заключить на данный участок земли только договор аренды.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке

Согласно требованиям, установленным в Земельном кодексе РФ, отчуждение здания, помещения или сооружения, находящегося на участке земли и принадлежащего одному собственнику, должно производиться только вместе с участком.

Выделяют несколько исключений из этого правила:

• если происходит отчуждение части здания или сооружения, под которыми подразумевается отдельное помещение, находящегося на участке земли и принадлежащего одному и тому же лицу, если данную часть невозможно выделить в натуре совместно с частью участка;
• если происходит отчуждение здания, сооружения или отдельного помещения, которое располагается на участке, изъятом из оборота;
• если происходит отчуждение сооружения или отдельного помещения, которое располагается на участке по сервитуту.

Отчуждение здания, сооружения или помещения, которое находится на участке, ограниченном в обороте, при условии, что они принадлежат одному и тому же лицу, должно проводиться вместе с участком земли в случаях, когда на уровне федерального законодательство есть разрешение на предоставление подобного объекта недвижимости в собственность физического или юридического лица.

Земельным кодексом России установлен запрет на проведение отчуждения участка земли без находящихся на нем зданий, сооружений, при условии, что они принадлежат одному и тому же физическому или юридическому лицу.

Отчуждение доли в своем праве собственности на здание, сооружение или отчуждение только части такого объекта должно проводиться только при условии отчуждения соответствующей доли данного собственника в его праве на участок земли, непосредственно на котором располагаются здания и сооружения.

Запрет отчуждения земельного участка без находящихся на нем зданий, сооружений

Запрет на отчуждение участка без расположенных на нем зданий и сооружений – это дальнейшее развитие закрепленного в законодательстве принципа о единой судьбе участка и всех расположенных на нем объектов недвижимого имущества.

Данный запрет в значительной степени ограничивает право собственности лица на принадлежащий ему участок земли, а также все расположенное на нем имущество. В соответствии с положениями Земельного кодекса РФ, осуществляя продажу принадлежащего ему участка, собственник также должен продать и все находящиеся на нем постройки, что не всегда может быть в его интересах.

Однако из этого правила есть и исключение, к примеру, если собственник из одного участка создает несколько отдельных участков и производит их оформление и постановку на кадастровый учет, он имеет право на отчуждение только одной части участка, непосредственно на которой и располагается объект недвижимого имущества.

Практика применения запрета регулируется Постановлением Пленума ВАС РФ, который определяет, что сделка, в которой воля сторон направлена на отчуждение сооружений без участка земли, на котором они расположены, при условии, что все данные объекты недвижимости принадлежат одному и тому же лицу, признается ничтожной.

Права иностранных граждан — собственников зданий, находящихся на чужом участке

На уровне законодательства отдельно регулируются вопросы перехода права собственности для следующих категорий граждан:

• иностранные граждане;
• лица, не имеющие гражданства;
• иностранные юридические лица.

Данные лица обязательно должны иметь преимущественное право покупки на заключение договора аренды или последующее оформление данного документа на чужой участок земли, на котором находятся принадлежащие им по праву собственности сооружения, здания или строения.

Данная норма следует принципу земельного законодательства, согласно которому каждый участок земли следует судьбе расположенных на него объектов недвижимого имущества.

Соответственно каждый гражданин России или юридическое лицо, которые обладают преимущественным правом собственности на участок земли, который располагается на приграничной или любой другой специальной территории государства, не имеет права продать такой участок, а равно и все располагающиеся на нем объекты недвижимого имущества иностранному гражданину или лицу без гражданства.

При этом отдельно стоит отметить, что подобные ограничения не распространяются на преимущественное право покупки для граждан Республики Беларусь или граждан Туркменистана, Киргизии, Армении и Казахстана, в силу заключенного с этими республиками международного договора.

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Росреестр о единой судьбе земельного участка и здания, расположенного на нем

За 2017 год в Пермском крае участились случаи приостановления процедуры оформления прав на недвижимость по причине непредоставления заявлений в отношении зданий при отчуждении земельных участков, на которых они расположены. Краевое Управление Росреестра обращает внимание на нюансы при заключении сделок по отчуждению земельных участков и зданий, расположенных на них.
 
Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрено, что в случае, если земельный участок и расположенное на нем здание принадлежат одному лицу, не допускается отчуждение такого земельного участка без расположенного на нем здания (ст.35 Земельного кодекса РФ).
 
Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
отчуждения части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
отчуждения здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст.27 Земельного кодекса РФ;
отчуждения сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.
Данная норма основана на установленном ст.1 Земельного кодекса РФ принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
 
Таким образом, при заключении договора купли-продажи земельного участка существенное значение имеет факт нахождения на земельном участке объектов недвижимости. 
 
Согласно позиции Пленума Высшего арбитражного Суда РФ, изложенной в п.11 постановления от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. 
 
Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.
 
Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (статьи 242, 243, 237 Гражданского кодекса РФ).
 
В этой связи при обращении в орган регистрации прав от заявителя должны быть представлены заявления о переходе права собственности не только на земельный участок, но и на расположенное на нем здание или сооружение.
 
За 2017 год участились случаи непредоставления заявлений в отношении зданий при отчуждении земельных участков, на которых они расположены. Согласно положениям Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» указанное обстоятельство является основанием для приостановления государственной регистрации прав (не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной).
 
Поэтому в случае перехода права собственности на земельный участок, на котором расположено здание или сооружение, в орган регистрации прав необходимо представить заявление и в отношении земельного участка, и в отношении здания. 
 
Об Управлении Росреестра по Пермскому краю
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) по Пермскому краю является территориальным органом федерального органа исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, землеустройства, государственного мониторинга земель, а также функции по федеральному государственному надзору в области геодезии и картографии, государственному земельному надзору, надзору за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, контролю деятельности саморегулируемых организаций арбитражных управляющих, организации работы Комиссии по оспариванию кадастровой стоимости объектов недвижимости. Осуществляет контроль за деятельностью подведомственного учреждения Росреестра — филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Пермскому краю по предоставлению государственных услуг Росреестра. Руководитель Управления Росреестра по Пермскому краю – Лариса Аржевитина.

«Приезжаем, а там курятники»: главные правовые риски при покупке земельного участка

Оборотоспособность земельного участка

Оборотоспособность земельного участка кажется довольно прозрачной: достаточно заказать выписку из ЕГРН, чтобы узнать обо всех обременениях. Однако, предупреждает эксперт, не все так просто. «Риск может возникнуть в ситуации, когда на земельном участке находится строение, права на которое не зарегистрированы. Здесь судебная практика повела себя довольно странно», – говорит кандидат юридических наук, доцент кафедры правовой охраны окружающей среды СПбГУ Ольга Жаркова.

Статья 35 Земельного кодекса РФ гласит, что при отчуждении здания/сооружения права на земельный участок переходят новому собственнику в том же объеме, в котором были у продавца. Однако, отмечает Ольга Жаркова, стоит обратить внимание на еще одну норму – статью 57 закона «О государственной регистрации недвижимости», согласно которой при государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество, одновременно права переходят и на земельный участок, занятый таким недвижимым имуществом.

«Строение – это не объект недвижимости, на него невозможно зарегистрировать права. Соответственно, невозможно зарегистрировать переход прав на строение. Было бы логично, если бы при переходе права собственности на здание/сооружение на основании заявления переходили бы права на земельный участок, а при переходе прав на земельный участок переходили права на строение, то есть на объект, права на который не зарегистрированы. Вот вам в полной красе принцип единства судьбы земли и недвижимости», – объясняет Ольга Жаркова.   

Однако в российском законодательстве такой нормы нет, говорит эксперт, и при отчуждении объекта недвижимости права переходят и на земельный участок. Если же отчуждать земельный участок, то права на недвижимость не переходят. В то же время, когда речь идет о здании/сооружении, права на которые зарегистрированы, и они есть в выписке ЕГРН, то их можно включить в договор купли-продажи. В случае если это строение, права на него перейти не могут, рассказывает Ольга Жаркова.

В подобных ситуациях судебная практика ориентируется на Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». Верховный Суд РФ утвердил, что по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости. «Правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится. При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы», – заключил ВС РФ.

ВС РФ заметил, что доказательством принадлежности конкретному лицу недвижимого имущества, включая объекты незавершенного строительства, является не только государственная регистрация права на эти объекты. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

«Более того, в отношении несчастного покупателя этого земельного участка суд вообще поступил очень сурово. Указал, что [ответчик] не может быть признан добросовестным покупателем, поскольку, приобретая в собственность земельный участок без указания в договоре купли-продажи находящихся объектов незавершенного строительства, он не проявил должной степени осмотрительности и не предпринял разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение земельного участка», – объясняет Ольга Жаркова.   

Эксперт подчеркивает, что на сегодняшний день судебная практика по данной категории дел неоднозначна. Например, Московский городской суд в одном аналогичном деле (заключение договора купли-продажи, в который не включаются расположенные на земельном участке строения, права на которые не зарегистрированы) признал сделку ничтожной, а в другом аналогичном случае заключил, что объектов недвижимого имущества, принадлежащих ответчику на правах собственности, на проданном истцу земельном участке не имеется.

«Чтобы не оказаться в такой ситуации, пока у нас законодатель не разберется с этой неразберихой, я бы посоветовала заказать справку БТИ с описанием всех находящихся на земельном участке строений, права на которые не зарегистрированы, и приложить ее к договору купли-продажи или договору дарения. В таком случае чистота сделки будет обеспечена», – резюмирует эксперт.

Неопределенность границ земельного участка

В настоящее время в ЕГРН содержатся сведения о 24 миллионах земельных участков, которые не имеют точного описания границ, и все они находятся в зоне риска. Ольга Жаркова делит их на три категории:

• Земельные участки, права на которые зарегистрированы без кадастрового учета. Они полностью оборотоспособны, их можно приобретать и продавать.
• Участки, которые поставлены на учет в упрощенном порядке и без межевания, то есть их границы не определены.
• Земельные участки, при регистрации которых была допущена реестровая ошибка.

У правообладателей и первого, и второго типа земельных участков могут возникнуть сложности, но они, по крайней мере, знают, что принадлежащие им территории неполноценны, поэтому решить проблему несложно. «В первом случае они должны будут осуществить кадастровый учет земельного участка. Во втором случае им придется пригласить кадастрового инженера и провести уточнение кадастровых границ. Но сразу хочу сказать, это только если юридически для данных земельных участков в реестре осталось место. Вполне возможно, что по данным реестра на данных территориях уже расположены другие земельные участки», – предупреждает Ольга Жаркова.   

Самая опасная категория – третья. Ольга Жаркова поясняет, что в свое время в результате халатности землеустроительных служб владельцы межеванных земельных участков нередко сталкиваются с кадастровыми (реестровыми) ошибками. Например, в процессе постановки на учет могли использоваться устаревшие картографические данные или не осуществляться обмеры. Сегодня, подчеркивает специалист, сложно найти территории, поставленные на учет в 1990-е годы и зарегистрированные без кадастровой ошибки.

«Первым об этом узнало Федеральное дорожное агентство: чтобы сформировать отвод автомобильной дороги, они смотрят по кадастровым данным, где расположены земельные участки, утверждают свою документацию и после этого выезжают на местность формировать полосу отвода. Они тогда говорили: мы приезжаем, а там курятники», – рассказывает эксперт.  

На сегодняшний день ситуация с реестровыми ошибками регулируется статьей 61 закона «О государственной регистрации недвижимости». При этом есть два вида ошибок, поясняет доцент, – техническая, то есть опечатка или описка, которая исправляется по решению регистратора, и реестровая. Она подлежит исправлению со дня получения документов, свидетельствующих о наличии реестровой ошибки, либо на основании вступившего в законную силу судебного решения. «Как правило, здесь возникают споры о смежных границах. Исправить просто – вызвать кадастрового инженера, заказать процедуру уточнения границ. По ее результатам готовятся межевые планы. Но обычно один хочет уточнить границы, а другой нет, потому что процедура недешевая. В таком случае обращаются в суд», – говорит Ольга Жаркова.

Хуже складывается ситуация с переходом на иную систему координат. В России она менялась два раза, поэтому многие земельные участки сильно «уехали» – кто-то оказался в водном объекте, кто-то в соседнем районе. В этом случае Ольга Жаркова рекомендует обратиться в Росреестр с заявлением об исправлении технической ошибки. Если ее возможно исправить, то границы вернут на прежнее место – это самый простой механизм.

Однако статья 61 закона «О госрегистрации недвижимости» устанавливает, что если исправление технической ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей и третьих лиц, то оно производится только по решению суда. «Здесь надо вызывать кадастрового инженера, проводить землеустроительную экспертизу и выявлять, была ли допущена ошибка. Дальше пытаться вернуть по реестровым данным земельный участок на то место, где он числится по правоустанавливающим документам. Единственное, если участок «уехал» куда-то после того, как смена координат была произведена второй раз, то Росреестр не будет исправлять техническую ошибку – придется обращаться в суд», – объясняет Ольга Жаркова.

Подробнее о проблемах градостроительных ограничений и ситуациях, когда участок, право собственности на который зарегистрировано, невозможно использовать по назначению, Ольга Жаркова рассказала в лекции «Как выбрать земельный участок? Что страшнее – ограничения в обороте, ограничения в использовании или неопределенные границы».

Источник изображения: jcomp — www.freepik.com

Верховный суд разобрался с землей, на которой стоят частные дома — Российская газета

Кому по закону принадлежит земля, на которой стоит жилой дом, — собственнику земельного участка или новому хозяину дома? Такой «земельно-домовой» вопрос оказался до такой степени острым и болезненным, что рассудить спор смог только Верховный суд. Вынесенное им решение по одному частному спору может оказаться важным не только для тех граждан, которые непосредственно участвовали в этих судебных процессах, но и остальным собственникам земли и частных домостроений.

Суть возникшего конфликта проста. В Краснодарском крае некий гражданин оказался владельцем земельного участка и стоящего на нем жилого дома. Недвижимость перешла к нему по наследству. Новый хозяин по дарственной уступил дом женщине, а она оформила на дом право собственности и зарегистрировала свою недвижимость в госреестре. Причем дама узаконила одновременно свои права и на дом, и на землю, на которой этот дом стоит. Оформив все документы, гражданка дом благополучно продала.

Собственник земли пошел в районный суд с жалобой на действия женщины и нового хозяина дома. Он потребовал аннулировать запись в Едином государственном реестре прав о регистрации земельного участка и признать сделку женщины и ее покупателя по купле-продаже земли и дома недействительными. Он считал, что только у него есть право собственности на землю под домом, и женщина могла распоряжаться лишь строением, не трогая его участок.

Районный суд полностью удовлетворил требования истца, вернув ему землю. Краснодарский краевой суд с таким решением не согласился и отменил решение районного. Но решение второй инстанции отменил уже президиум краевого суда. Он вернулся к началу и сказал, что районный суд, пойдя навстречу собственнику земли, был полностью прав.

В итоге дело дошло до Верховного суда, который сказал — нет, не прав был президиум краевого суда, и подобные земельные споры надо решать иначе.

Вот логика главного суда страны. Итак, хозяин через дарственную передал женщине дом. Участок, на котором дом стоит, хозяин ей не передавал.

Женщина регистрирует на себя право собственности на дом и землю. Потом недвижимость продает. Районный суд, приняв от собственника земли иск, согласился вернуть мужчине землю. Вторая инстанция назвала это решение ошибочным. Потому, что вопрос о признании прав мужчины на участок земли на повестке заседания районного суда не стоял. Там речь шла об аннулировании регистрации дома и земли, а также признании незаконным договора купли-продажи дома с землей. А требования о признании права собственности мужчины на землю в иске не было прописано. Но почему-то районный суд этот вопрос решил. Судебная коллегия краевого суда на такую ошибку указала и районное решение отменила. Президиум краевого суда все вернул на «районный уровень» и подтвердил, что право на спорный земельный участок принадлежит мужчине.

Верховный суд с таким вердиктом не согласился и указал судьям на Земельный кодекс. В нем установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов. Это статья 1 пункт 1 подпункт 5. Согласно этой статье все «прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельных участков», за исключением случаев, установленных федеральным законом.

В другой статье — 35-й того же Земельного кодекса дословно записано следующее: при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, и необходимым для его использования. Причем землю под домом и около пользует новый собственник на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Кстати, подчеркнул Верховный суд, точно такое же положение содержится и в Гражданском кодексе. Это статья 552. В ней говорится, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования части земельного участка на тех же условиях, что и до него имел продавец недвижимости.

Кроме этого, напомнил коллегам Верховный суд, есть еще один Федеральный закон. Он так и называется «О введении в действие Земельного кодекса». И в нем также предусмотрено, что граждане, к которым перешли права собственности на здания, объекты и сооружения, которые стоят на государственной или муниципальной земле, вправе зарегистрировать права собственности на такие участки, кроме случаев, когда земля не может предоставляться в частную собственность.

Верховный суд из всех этих правовых норм делает однозначный вывод — право пожизненного и наследуемого владения частью земельного участка, занятого зданием, переходит в порядке правопреемства от прежнего собственника к новому одновременно с приобретением права собственности на здание.

Так что, получив дом, женщина получила пожизненное право владения участком, на котором он стоит. По ходу разбора этого гражданского дела неожиданно выяснилось, что мужчина, подаривший даме дом, свой земельный участок в собственность не оформлял. Он считал себя хозяином участка, но соответствующего документа у него не было. Так что право на однократное, бесплатное приобретение в собственность земли также перешло к даме. Верховный суд встал на сторону новой хозяйки, которая по закону оказалась права.

Проблемные вопросы земельных отношений — PRAVO.UA

Вступление в законную силу нового Гражданского кодекса Украины (ГК) вызвало некоторые коллизии в правовом регулировании гражданских правоотношений, объектом которых является земля. Проблема государственной регистрации сделок купли-продажи и аренды объектов недвижимости (а земельные участки тоже являются недвижимым имуществом в понимании статьи 181 ГК) уже рассматривалась на страницах «ЮП». Я же хочу обратить ваше внимание на другой спорный момент.

Суть его сводится к следующему. Статьей 377 ГК определено, что, в случае приобретения лицом жилого дома, иного здания или сооружения, к нему переходит право собственности на земельный участок, на котором эти сооружения расположены, в размерах, определенных договором. Если же договором отчуждения дома (здания, сооружения) размер земельного участка не определен, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята этими объектами недвижимости, а также на часть земельного участка, необходимую для их обслуживания.

Иными словами, при покупке здания или сооружения к новому собственнику, если иное не обусловлено договором, автоматически переходит в собственность часть земельного участка, на котором расположены эти сооружения и необходимая для их обслуживания, независимо от воли собственника земельного участка (естественно, при условии, что данный участок принадлежал на праве собственности предыдущему владельцу проданного здания). При продаже жилого дома (здания, сооружения) продавец в любом случае теряет право собственности на часть земельного участка, на котором расположены объекты купли-продажи, даже если это условие не оговорено договором.

Но дальше — больше! Государственная налоговая администрация Украины в своем письме от 23 февраля 2004 года под № 1299-16/15-1116 как бы между прочим замечает, что «приобретение земли без приобретения здания, которое на нем расположено, невозможно»! Данное утверждение содержится в абзаце третьем пункта 3 указанного письма. Но при этом ГНАУ почему-то умалчивает, на основании каких норм действующего законодательства было сделано такое заключение. Возможно, центральный налоговый орган страны руководствовался именно статьей 377 ГК. Но в указанной статье нет ограничения относительно отчуждения земельного участка без построенного на нем здания, в ней говорится лишь о переходе права собственности на ту часть земельного участка, на которой расположено отчуждаемое здание. Кроме того, нормами ГК вообще не предусмотрена обязанность покупателя вместе с земельным участком, выступающим объектом купли-продажи, приобретать еще и здания, и сооружения, построенные на нем.

Если придерживаться мнения ГНАУ, то можно сделать следующий вывод. В случае продажи земельного участка собственник обязан продавать и здание (жилой дом, иное сооружение), на нем построенное, что опять же является ограничением в реализации права собственности. Приведенное утверждение налоговой администрации вступает в противоречие с частью 2 статьи 321 ГК, согласно которой лицо может быть ограничено в реализации своего права собственности только в случаях и в порядке, определенных законом.

Но на данный момент на Украине нет такого закона, который бы обязывал собственника здания продавать его в обязательном порядке при продаже земельного участка, на котором расположено это здание. Статьи 350, 351 ГК к урегулированию указанных правоотношений применяться не могут, поспольку посвящены вопросам принудительного выкупа земельного участка в связи с общественной необходимостью и, как следствие, принудительного прекращения права собственности на жилой дом, иные здания, построенные на таком земельном участке. Мы же рассматриваем случай продажи жилого дома (здания, сооружения) на основе свободного волеизъявления обеих сторон.

А как быть, если продаваемое здание расположено на арендованном земельном участке? Ответ на этот вопрос можно попытаться найти в части 2 все той же статьи 377 ГК. В ней установлено, что в случае отчуждения зданий, расположенных на земельном участке, предоставленном в пользование, к новому собственнику переходит право пользования частью земельного участка, на которой расположено это здание и которая необходима для его обслуживания. Опять же, если руководствоваться только нормами ГК, такой переход права пользования на часть земельного участка происходит автоматически. Но тут сразу возникает другой вопрос: а что потом делать собственнику земельного участка с оставшейся его частью? Попытаться снова сдать в аренду? Сомневаюсь, что урезанный таким образом земельный участок будет иметь какую-то хозяйственную ценность, особенно если его общая площадь небольшая.

По-моему, применительно к рассмотренному случаю отчуждения здания, размещенного на земельном участке, предоставленном в пользование, логично было бы в ГК закрепить переход всех прав землепользователя к новому собственнику здания на тех же условиях, на которых земельный участок был предоставлен предыдущему собственнику здания, если иное не будет обусловлено договором отчуждения здания. Также возможен вариант заключения договора субаренды между новым собственником здания и землепользователем (если такое право арендатора предусмотрено договором аренды).

Совсем иной подход к урегулированию данного вопроса определен в Земельном кодексе Украины (ЗК). Так, в части 1 статьи 120 ЗК («Переход права на земельный участок при переходе права на здание и сооружение») говорится о том, что в случае перехода права собственности на дом и сооружение право собственности на земельный участок или его часть может переходить на основании гражданско-правовых сделок, а право пользования — на основании договора аренды. Как видно из указанной нормы, переход права собственности на земельный участок при переходе права собственности на здания, построенные на нем, осуществляется лишь в случае заключения соответствующей сделки (или в случае оговорки о переходе права собственности на этот земельный участок в договоре отчуждения недвижимости). Кроме того, статьей 140 ЗК, определяющей перечень оснований для прекращения права собственности на земельный участок, не предусмотрен переход права собственности на земельный участок в связи с отчуждением недвижимого имущества, расположенного на нем.

Считаю, что порядок перехода права собственности на земельный участок при переходе права собственности на здание (сооружение), определенный ЗК, является более правильным. Конституцией Украины (статья 14) земля провозглашена основным национальным богатством, находящимся под охраной государства, и каждому гарантируется право собственности на землю. Приобретение и реализация права собственности на землю регулируется законом. На данный момент таким законом наряду с Конституцией является Земельный кодекс, регулирующий земельные правоотношения (статья 3 ЗК). Кроме того, в силу части 3 статьи 2 ЗК земля (земельные участки, права на землю) является объектом земельных правоотношений, а будучи не исключенной из гражданского оборота, может выступать самостоятельным, полноценным объектом гражданско-правовых соглашений.

Но как урегулировать эту правовую коллизию между статьей 377 ГК и статьей 120 ЗК в случае спора в суде? Автор статьи предлагает такой вариант. Из содержания части 1 статьи 9 ГК следует, что нормы ГК регулируют правоотношения в сфере использования природных ресурсов в случае, если данные правоотношения не урегулированы другими актами законодательства. В части 1 статьи 5 Закона Украины «Об охране окружающей среды» от 25 июня 1991 года одним из природных ресурсов наряду с недрами, атмосферой и другими природными объектами названа и земля. А в части 1 статьи 3 ЗК указано, что земельные правоотношения регулируются Конституцией Украины, самим ЗК, а также другими нормативно-правовыми актами, принятыми в соответствии с Конституцией и ЗК. Из этого следует, что ЗК как раз и является «другим актом законодательства» в понимании статьи 9 ГК относительно регулирования земельных правоотношений на Украине.

Таким образом, для определения порядка перехода права собственности на земельный участок при переходе права собственности на здание или сооружение следует руководствоваться именно статьей 120 ЗК.

Еще одним спорным вопросом, на который бы мне хотелось обратить ваше внимание, является ограничение прав собственников земли на отчуждение принадлежащих им земельных участков. Это, прежде всего, ограничения, установленные пунктами 13—15 Переходных положений ЗК. Остановимся на одном из них.

Пунктом 15 Переходных положений ЗК установлено, что физические и юридические лица — собственники земельных участков сельскохозяйственного назначения не имеют права продавать или иным способом отчуждать их до 1 января 2010 года, кроме мены, передачи в наследство. Но как быть, если собственник нуждается в отчуждении принадлежащего ему земельного участка путем продажи для привлечения денежных средств?

Думаю, что в данном случае хорошим вариантом решения проблемы будет использование неравноценного обмена — сделки по обмену земельного участка на какой-нибудь малоценный предмет. При этом в договоре мены следует сделать оговорку относительно доплаты за разницу между стоимостью земельного участка и малоценного предмета, являющегося объектом мены. Такой порядок совершения договора мены предусмотрен частью 3 статьи 715 ГК. В результате собственник земельного участка (или земельного пая) сможет получить определенную сумму денег за него, не нарушая при этом порядок отчуждения земли, предусмотренный пунктом 15 Переходных положений ЗК, поскольку земельный участок будет отчуждаться на основании договора мены, а не путем купли-продажи.

Охранные зоны:что нужно знать при приобретении земельного участка

Задумываясь о приобретении земельного участка, особенно для строительства жилого дома необходимо тщательно собрать максимально полную информацию о нем. Как показывает практика, недостаток или несвоевременное получение такой информации зачастую отрицательным образом сказывается не только на бюджете и сроках строительства объекта недвижимости, но и в целом на судьбе построенного объекта.

Наталья Дергачева – начальник юридического отдела филиала кадастровой палаты по Удмуртской Республике, рассказывает о зонах с особыми условиями использования территорий.

Какие бывают виды охранных зон?

– Подобные зоны устанавливаются вокруг различных объектов – газо- и нефтепроводов, объектов культурного наследия, тепловых сетей, водоемов, железных дорог в целях обеспечения нормальных условий  эксплуатации таких объектов и исключения возможности их повреждения, – поясняет Наталья Дергачева. – Перечень видов зон установлен Земельным кодексом. Согласно этому документу определено 28 видов зон с особыми условиями использования территории, например, охранные зоны трубопроводов, объектов электросетевого хозяйства, придорожные полосы, зоны вокруг военных объектов, санаториев, природных и культурных памятников и т.д.

Чем опасны охранные зоны на земельном участке?

В зависимости от вида зоны в пределах ее территории устанавливаются те или иные ограничения использования земельных участков. Связаны эти ограничения, в основном, с возможностью размещения объектов капитального строительства в принципе или соблюдением определенных параметров возводимого объекта, проведением тех или иных строительных работ.

Любая охранная зона предполагает наличие ограничений по целевому использованию земельного участка. Данные ограничения прописаны в  соответствующих документах, определяющих статус территории: среди них – Правила установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» и т.д. Со слов Натальи Дергачевой,  ограничения отличаются в зависимости от видов охранной зоны: так, к примеру, охранная зона газопровода или ЛЭП может повлечь запрет на строительство каких-либо зданий, строений и сооружений. Наличие санитарно-защитной зоны указывает на запрет строительства объектов жилого назначения. Наличие кабеля означает, что любые земляные работы проводятся только при наличии согласования организации – собственника такой кабельной линии.

Как узнать, какие охранные зоны есть на участке?

Необходимо заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об объекте недвижимости и изучить раздел «Ограничения». Кроме того, сведения о зонах с особыми условиями использования территории отображаются на Публичной кадастровой карте на сайте Росреестра (www.rosreestr.ru). Также можно сделать запрос в органы архитектуры о том, какие охранные зоны содержатся в документации по планировке территории.

Охранная зона в выписке из ЕГРН не указана, почему?

Бывают случаи, когда в ЕГРН отсутствует запись об охранной зоне, но исходя из местоположения промышленного объекта на местности понятно, что она есть. Это связано в первую очередь с тем, что собственник промышленного объекта в нарушение законодательства не определил границы охранной зоны и не внес их в Единый государственный реестр недвижимости. Это является существенным нарушением режима использования такого объекта и является основанием для обращения в надзорные органы. При не урегулировании данного вопроса в дальнейшем при попытке строительства зданий, строений сооружений на участке, попавшем в охранную зону (даже при отсутствии такой записи в ЕГРН) может возникнуть множество проблем.

Следует отметить, что если вблизи земельного участка расположена линия электропередачи, трубопровод и т.д., то это может указывать на то, что земельный участок входит в охранную зону, а отсутствие в ЕГРН сведений об охранной зоне не является основанием для освобождения собственника земельного участка, расположенного в границах такой зоны, от выполнения требований к режиму использования таких земель.

Можно ли изменить охранную зону земельного участка?

– Если у землепользователя возникли сомнения в правильности установленных размеров охранной зоны, – отмечает Наталья Дергачева, – возможно обратиться к кадастровому инженеру, чтобы он проверил расстояние от объекта, в связи с размещением которого установлена данная зона, до границ земельного участка и сравнить его с тем, что внесен в Единый государственный реестр недвижимости. Если они не совпадают, и очевидно, что участок в охранную зону не попадает, далее нужно написать письмо в эксплуатирующую объект организацию с требованием пересмотреть границы охранной зоны. 

Стратегии и риски, которые следует учитывать при покупке земли

Есть множество способов заработать на инвестициях в недвижимость. Один инвестиционный подход на самом деле вообще не касается собственности, по крайней мере, на момент покупки. При этом типе инвестиций вы приобретаете землю, на которой будет располагаться будущая недвижимость. Узнайте о пяти рисках, с которыми вы можете столкнуться, инвестируя в недвижимость.

Что можно развивать на земле?

Возможности использования земли безграничны.В то время как требования зонирования будут ограничивать то, что может быть построено на определенном участке земли, в целом на необработанном участке земли можно застроить все, что угодно, в том числе следующее:

• Частный дом
• Многоквартирный дом
• Офисное помещение
• Торговая площадь
• Смешанная торговая и жилая площадь
• Гостиница
• Курорт
• ТРЦ
• Больница
• Торговый центр
• Ферма
• Парковка

Какова ваша цель при покупке земли?

Прежде чем вы действительно купите участок земли, вы должны решить, какова ваша цель вложения.Следует рассмотреть несколько различных стратегий, и это не универсальный подход. Два разных инвестора могут иметь два совершенно разных подхода к одному и тому же участку земли. Кроме того, один и тот же инвестор может использовать два разных подхода к двум разным земельным участкам.

Рассмотрим эти семь стратегий, которые следует учитывать при покупке земли:

1. Покупка и продажа : При таком подходе вы, по сути, переворачиваете землю. Вы считаете, что приобрели землю по цене ниже рыночной, и надеетесь найти другого покупателя, который готов заплатить по рыночной стоимости или выше.Вы надеетесь на быструю продажу без каких-либо дополнительных работ на земле с вашей стороны.
2. Купи и держи : При таком подходе вы покупаете землю и удерживаете ее в течение определенного периода времени. Вы верите, что земля подорожает. Вам все равно придется платить налоги на землю, а также любые дополнительные расходы на содержание земли в течение этого времени. Это распространенный подход в районах, которые повторно облагораживаются. Инвестор покупает землю в надежде, что они смогут продать ее застройщику в будущем, когда район станет более популярным.
3. Покупка, разработка и владение : При таком подходе вы покупаете необработанный участок земли с намерением зарабатывать землю самостоятельно. Например, вы можете построить комплекс таунхаусов, которые будете сдавать в аренду арендаторам жилья. Вы также можете решить построить торговый центр, который вы могли бы сдавать в аренду розничным арендаторам. Другой вариант — создать отель типа «постель и завтрак», которым вы будете управлять.
4. Купи, возделывай и держи : При таком подходе вы больше заинтересованы в использовании реальной земли, чем в строительстве собственности на ней.Например, вы можете выращивать сельскохозяйственные культуры на земле, использовать ее для домашнего скота, построить ферму с рождественскими елками или разбить виноградник. Вы будете активно управлять землей и надеяться получить прибыль от того, что она может производить.
5. Купить, пройти процесс предоставления прав и продать : В этом сценарии вы купите землю, а затем пройдете процесс зонирования собственности для конкретного использования. Например, может быть участок земли, который был зонирован под коммерческое использование, но теперь, когда территория благоустроена, это будет отличное место для нового многоэтажного жилого дома.Если вам удастся изменить зонирование земли под жилую застройку, это сделает землю более ценной для потенциальных застройщиков и более желанной, поскольку это еще один дополнительный шаг, который они не должны делать сами.
6. Покупка, разработка и продажа : В этом случае вы покупаете землю с намерением освоить землю самостоятельно, а затем продаете ее конечному пользователю. Например, вы покупаете землю, строите новый строительный дом, а затем продаете ее покупателю, который хочет на ней жить. Другой пример: вы создаете виноградник и продаете его покупателю, который будет управлять виноградником и управлять им.
7. Покупка, разработка и аренда : Наконец, вы можете застроить землю, а затем сдать ее в аренду кому-то другому. Например, вы можете купить землю и решить поставить на ней место для парковки, потому что в этом районе недостаточно места для парковки. Владелец многоквартирного дома поблизости спрашивает, могут ли они арендовать у вас участок, потому что у них недостаточно парковки для своих арендаторов.

Риски, которые следует учитывать при покупке земли

Неосвоенный участок земли, безусловно, имеет безграничные возможности.Однако вскоре вы обнаружите, что существует множество ограничений и проблем, с которыми вы столкнетесь, пытаясь освоить или продать эту землю. Правительство может ограничить тип собственности, которая может быть построена, или способы использования земли. Вы можете столкнуться с экологическими проблемами, такими как наводнение или загрязнение.

Пять рисков покупки земли, о которых нужно знать

Классификация зонирования

Одна из основных проблем, с которыми вы можете столкнуться при покупке земли, — это проблемы с зонированием, связанные с использованием земли.В каждом городе есть план землепользования. Это в основном делит город на разные районы, включая коммерческие, жилые, сельскохозяйственные, промышленные, исторические и даже смешанные.

Использование земли : Первая проблема, с которой вам придется столкнуться, — это то, как можно использовать землю. Если земля зонирована под жилую застройку и вы планируете построить на ней жилую недвижимость, то у вас нет проблем.

Однако, если вы хотите изменить способ зонирования земли, у вас может быть битва.Например, земля зонирована под жилую застройку, и вы хотите построить на ней коммерческую недвижимость. Некоторым из этих классификаций зонирования уже несколько десятилетий, поэтому город может быть открыт для реклассификации земли, если новая функция имеет смысл с нынешней планировкой города. В других случаях это не так просто.

Вам нужно будет подать петицию в город, чтобы изменить классификацию земли. Многие города захотят, чтобы вы показали, что в районе произошли существенные изменения, которые потребуют изменения зонирования.Вам нужно будет представить предложение о том, что вы будете строить на сайте. Вам нужно будет показать, что ваша застройка совместима с существующим планом застройки города, и что он не будет иметь каких-либо негативных последствий, таких как наводнение близлежащих территорий или увеличение трафика.

Скорее всего, будут публичные слушания. Даже если вам удастся привлечь к себе городской совет, у вас может быть отдельная борьба с соседями, которые подадут петицию, чтобы помешать вам строить.

Ограничения по зонированию

Второй фактор, который следует учитывать при покупке земли, — это размер участка, который вам будет разрешено построить. При строительстве или улучшении коммерческой недвижимости, вероятно, будут предъявляться требования к зонированию в зависимости от соотношения земли и площади застройки или размера строения или другого здания, которое вы можете иметь. Другие соображения включают:

• Требования к отступлению : Обычно существует кодекс, который требует, чтобы ваша собственность была построена на определенном расстоянии от соседних линий собственности.Это включает в себя переднюю часть, которая, скорее всего, является улицей, две стороны и заднюю часть. Постоянные конструкции, такие как дом, гараж или терраса, должны быть построены на определенном расстоянии от границ собственности. В зависимости от размера участка, на который вы смотрите, это может сильно повлиять на размер строения, которое может быть построено, потенциально делая его не стоящим вложений.
• Покрытие лота : Этот код используется для предотвращения проблем с наводнением. Должен быть определенный процент незакрытого участка, где дождь может просачиваться в почву, чтобы не затопить соседние участки.
• Соотношение площадей : Площадь каждого этажа объекта в квадратных футах (в некоторых городах есть подвалы, в других нет) складывается, а затем делится на размер участка. Общая площадь может составлять только определенный процент от размера участка, который определит каждый город.
• Высота : Вам необходимо знать высоту конструкции, которую вы можете построить. Если вы планировали построить дом на три семьи, но в городе не допускается более двух этажей в этом месте, вложение не будет иметь для вас денежного смысла.
• Вспомогательные постройки : Кодекс накладывает ограничения на размер и размещение таких строений, как гаражи и навесы. Может существовать требование относительно количества парковочных мест, необходимых для размера собственности. Некоторые города могут даже потребовать, чтобы эти места были закрыты.

Проблемы окружающей среды

Третий риск, связанный с покупкой необработанной земли, заключается в том, что вы не знаете, что скрывается под землей. Вы можете столкнуться с высоким уровнем радона или асбеста. Почва может быть нестабильной и непригодной для строительства.Если вы будете строить на нестабильной почве, это может привести к растрескиванию фундамента вашего дома.

Земля могла находиться в зоне затопления. Это не будет концом света, если вы сможете поднять земельный участок или изменить градацию почвы, чтобы предотвратить наводнение. Страхование от наводнения очень дорогое и может помешать потенциальным покупателям.

Однако есть исключения. Большая часть Хобокена, штат Нью-Джерси, расположена в зоне затопления, но из-за близости к Нью-Йорку земля в этом районе считается очень ценной.

Доступ к инженерным сетям

Насколько легко получить коммунальные услуги на месте? Это включает в себя канализацию, водопровод, электричество, газ, телефон, кабель и Интернет. Есть ли у соседних домов эти услуги, или ваш земельный участок находится в глуши.

Если ваша собственность находится в глуши и не имеет доступа к канализационной сети, вы можете провести тест на просачивание почвы, чтобы определить, можно ли установить на участке септическую систему.Этот тест определяет, насколько быстро вода просачивается через почву. Предполагая, что земля прошла испытание на просачивание, вам также придется выкопать колодец для питьевой воды, что легко будет стоить пятизначную сумму.

Установка этих коммунальных услуг на вашу собственность может быть значительными расходами. Если вы не можете получить доступ к необходимым утилитам, это катастрофа для любого потенциального развития, которое вы рассматривали.

Нет доходов, но расходы

Когда вы покупаете необработанную землю, на ней ничего нет, поэтому она не приносит дохода.Получить ссуду на незанятую землю очень сложно, поэтому вам, вероятно, придется платить за землю наличными, в результате чего большие деньги будут вложены в инвестиции.

Доход не генерируется, но вы все равно будете нести ответственность за расходы на землю. Основным расходом будут налоги. Возможно, вам также придется платить за содержание земли, например, за регулярную стрижку травы.

Строит на своей земле? Что нужно знать домовладельцам штата Орегон

Орегон неизменно входит в число лучших штатов для звонков домой.

Орегон неизменно входит в число лучших штатов для звонков домой. Этот потрясающий штат часто хвалят за высокое качество жизни, красивые природные пейзажи, низкий уровень преступности, счастливых и здоровых жителей, а также за то, что здесь есть что посмотреть и чем заняться. Неудивительно, что многие из наших клиентов предпочитают строить дома на заказ в штате Бивер.

Хотите ли вы быть рядом с океаном, горами или в одном из оживленных городов, строительство индивидуального дома на собственной земле в Орегоне — это немного сложнее, чем выбор производственного дома.Во-первых, процесс настройки требует гораздо большего участия, чем выбор стандартного дизайна дома.

Вам также необходимо принять во внимание логистическую сторону. Вот несколько вещей, о которых следует помнить, прежде чем строить:

• Получить предварительное финансовое одобрение.
• Выполните комплексную проверку.
• Оцените размер вашего участка.
• Убедитесь, что у вас есть коммунальные услуги.
• Провести межевание.
• Соблюдайте строительные ограничения.

Процесс подготовки места жительства состоит из множества этапов, и многие из них могут вызывать стресс. Чтобы помочь вам пройти процесс перед покупкой, мы собрали необходимую информацию, чтобы сделать процесс более плавным.

Предварительное одобрение финансирования

Как только вы найдете идеальную недвижимость, вы захотите сразу же сделать предложение, особенно в районах, где земля продается быстро. Вот почему перед поиском земли рекомендуется получить предварительное одобрение банка.Это ускорит и упростит процесс покупки, а также поможет вам не потерять место, о котором вы мечтаете.

Получение земельной ссуды аналогично получению ипотечной ссуды. Для этого вам понадобится:

• Отличная кредитоспособность
• Отношение долга к доходу 30-40 процентов
• Подтверждение постоянного дохода

Практически в каждом случае предложения земли вам будет предложено одобрение финансирования, поэтому важно получить предварительное одобрение, прежде чем начинать поиск.Чтобы помочь с финансовой стороной этого процесса, Adair Financial предоставляет финансовые консультации и услуги нашим клиентам, покупающим жилье.

---

Комплексная проверка

После предварительной квалификации вы можете сделать предложение, как только найдете лот, который идеально подходит для вас. После того, как вы сделаете предложение, у вас будет 30 дней для проведения комплексной проверки, что является периодом времени, в течение которого необходимо изучить возможность приобретения недвижимости и определить, насколько покупатель удовлетворен покупкой.

Существует бесконечное количество вопросов, которые вы можете задать во время комплексной проверки, но следующие области являются основными областями проверки в ходе проверки:

---

Размер вашего лота

Во многих округах штата Орегон действуют особые ограничения на минимальный размер земельных участков для проживания в сельской местности.Вокруг некоторых городов сельская собственность должна быть не менее двух акров. В других районах это ограничение составляет 10-20 акров. Эти правила призваны помочь упростить будущее расширение городов.

Рассматривая размер участка, легко определить только размер дома. Однако не менее важно продумать, чем вы будете заниматься на территории, например, готовить на открытом воздухе, выращивать сад или строить дополнительную конструкцию позже.

При оценке размера вашего участка также учитывайте канализационные и септические системы, которые вам понадобятся, если ваша собственность не подключена к муниципальной системе.Департамент качества окружающей среды штата Орегон подчеркивает необходимость этих систем и этапов оценки, чтобы убедиться, что ваша собственность пригодна для установки.

Для домовладельцев, желающих построить дом своей мечты, эти требования к зонированию могут повлиять на размер приобретаемой собственности, а также на то, как вы разместите на ней свой дом. Изучите эти и другие ограничения зонирования, прежде чем вкладывать средства в землю.

---

Наличие источников электроэнергии, воды и транспорта

Если на вашей земле еще нет электричества и воды и к ней невозможно добраться по дороге, важно быть готовым платить больше денег на этапе застройки участка.Затраты на обустройство участка сильно различаются в зависимости от местных сборов и разрешительных затрат, почвенных условий и других факторов; однако большинство домовладельцев могут рассчитывать на дополнительные $ 10 000 или больше, если для их собственности требуется дорога, инженерные коммуникации или колодец.

Если ваша собственность нуждается в серьезном развитии, рекомендуется сотрудничать с строителем, который будет тесно сотрудничать с вами на протяжении всего процесса. Например, в Adair Homes наш суперинтендант по строительству и администратор филиала помогут вам собрать ставки, связанные с участком, чтобы гарантировать, что вы получите лучшую цену.

---

Земельные изыскания

Независимо от того, где вы решите построить новый дом в Орегоне, важно провести съемку земли. Опрос — это небольшое вложение, которое предоставляет массу ценной информации, которая поможет защитить вас от серьезной проблемы в будущем, будь то юридическая или денежная.

Обследование — ценный инструмент при получении разрешения на строительство. Также будет:

• Определите границы и разрешенную наземную и наземную инфраструктуру.
• Установите точное местоположение предлагаемых конструкций, подходов, трубопроводов, зданий и других аспектов строительства.
• Расскажите, как можно разделить более крупный участок земли, если вы планируете разделить этот участок в будущем.

Хотя это не обязательно является обязательным требованием, обследование земли всегда в ваших интересах.

---

Строительные ограничения

Наконец, важно понимать правила и нормы, которые могут повлиять на конкретный участок земли.В каждом округе и муниципалитете действуют разные требования и уникальные правила, поэтому, когда вы начинаете изучать варианты строительства, рекомендуется посетить строительный департамент муниципалитета, который управляет вашей собственностью.

CC & Rs

Покупка недвижимости за пределами большого города не обязательно означает, что вы не защищены от действующих соглашений, условий и ограничений (CC&R). В некоторых областях разрешены только индивидуальные дома, в то время как в других разрешены мобильные дома, производственные дома и т. Д.В некоторых местах домовладельцы могут содержать домашний скот или кур, в то время как другие гораздо строже относятся к животным, хозяйственным постройкам и землепользованию. Эти и другие соображения могут помочь вам решить, как именно вы хотите развивать свою землю.

Зонирование

Один из самых распространенных типов регулирования, с которым вы столкнетесь, — это зонирование. Зонирование — это разделение зданий муниципального образования на жилые, коммерческие и промышленные зоны.

Хотя маловероятно, что вам покажут недвижимость в нежилых помещениях, зонирование включает некоторые очень специфические требования к зданию, в том числе:

• Расположение инженерных сетей
• Ограничения на отступление застройки от улицы, вспомогательных построек и других границ
• Размер и высота зданий
• Количество комнат в здании

Посетив свой строительный отдел лично, вы можете обсудить конкретную собственность, чтобы получить ценную информацию об объеме работ, необходимых для земельного участка.Понимание ограничений сайта до того, как вы зайдете слишком далеко по определенному пути, может сэкономить ваше время и деньги в долгосрочной перспективе.

Усилия по сохранению

Орегон гордится своими усилиями по защите воздуха, воды и земельных ресурсов, а также красивыми природными пейзажами, которые делают его таким привлекательным для домовладельцев. По данным Департамента по охране и развитию земель штата, во многих городских и сельских районах штата действуют особые правила, регулирующие, каким образом застройка, включая строительство домов, может повлиять на богатые природные ресурсы штата.

Например, если на вашей земле есть проточная вода или озера, места обитания диких животных, водно-болотные угодья или определенные полезные ископаемые, вам может потребоваться скорректировать план строительства с учетом этих ресурсов. Обратитесь в местное управление по сохранению и развитию земель для получения дополнительной информации о ваших местных правилах.

Чтобы убедиться, что вы полностью понимаете любые правила, влияющие на вашу землю, вам следует посетить строительный департамент муниципалитета, который управляет их собственностью, прежде чем встретиться с инспектором по строительству Adair для бесплатного посещения объекта.Посетив этот отдел, вы можете узнать ценную информацию о том, какой объем проектов будет разрешен и на каких условиях.

О Adair Homes

Готовы сделать первый шаг на пути строительства домов на заказ? Просмотрите наши настраиваемые планы этажей, чтобы увидеть, какой дом идеально подходит для вашего участка земли.

Adair Homes строит дома мечты по всей стране на протяжении последних 50 лет. За это время мы помогли более чем 20 000 семей осуществить свою мечту о домовладении, и мы гордимся тем, что наши клиенты могут найти идеальный дом, который не только соответствует их образу жизни, но и соответствует их бюджету.

Для получения дополнительной информации свяжитесь с консультантом по домовладению в Орегоне сегодня.

Готовы сделать первый шаг на пути строительства домов на заказ?

Просмотрите наши настраиваемые планы этажей, чтобы увидеть, какой дом идеально подходит для вашего участка земли.

Как избежать ловушек при покупке необработанной земли

«Неважно, находитесь ли вы на вершине горы или в долине», — сказал он. » Все, что имеет значение, — это то, куда мать-природа положила воду.»

Когда будет установлено, что в собственности имеется достаточный запас воды, потенциальный покупатель должен определить, будет ли земля поддерживать систему, которая позволит отводить воду после того, как она была использована.

«При покупке неосвоенной земли один из основных вопросов, который следует задать, — это то, была ли проведена оценка участка на предмет наличия системы очистки сточных вод», — сказал Гил Лонгвелл, администратор Ассоциации сотрудников по обеспечению соблюдения канализации Пенсильвании. организация, базирующаяся в Механиксбурге.» И если ответ положительный, то следует задать следующие вопросы: какой тип системы будет поддерживать земля? Сколько это будет стоить? И где она должна быть расположена? »

Г-н Лонгвелл объяснил, что система очистки сточных вод на участке, обычно называемая септической системой, «чувствительна к почве», что означает, что система может быть устанавливаются только в зоне, допускающей просачивание жидких стоков в землю. И хотя некоторые объекты могут позволить установку септической системы практически в любом месте, другие могут иметь только небольшие участки — или вообще не иметь — которые будут поддерживать поле выщелачивания, которое является частью системы, которая распределяет жидкие отходы. после улавливания твердых частиц септиком.В результате, сказал г-н Лонгвелл, покупателю необработанной земли необходимо определить не только то, будет ли земля поддерживать септическую систему, но и то, где она должна быть расположена.

«Вы можете проверить землю и узнать, что самое красивое место на участке, идеальное место для строительства вашего дома — это то же место, где инспектор по канализации установил свои оранжевые флажки», — сказал он. Покупатели также должны понимать, что существуют разные типы систем отвода сточных вод, которые могут быть установлены.

Например, г-н Лонгвелл сказал, что если верхний слой почвы на участке недостаточно глубок, чтобы поддерживать септическую систему, может потребоваться построить то, что в основном является наземным полем для выщелачивания. С такой системой, обычно называемой песчаной насыпью, необходимое количество пористой почвы получается путем добавления ее на поверхность, а затем поле выщелачивания устанавливается над землей в песчаной насыпи.

Так как система в основном представляет собой большой холмик без украшений, который заметно выделяется на фоне окружающей местности, его обычно считают бельмом на глазу.Например, насыпь из песка для дома с тремя спальнями может иметь ширину 30 футов, длину 70 футов или даже больше и высоту до 5 футов. «Но если эта собственность — собственность вашей мечты, — сказал мистер Лонгвелл, — вы можете быть счастливы, что можете установить насыпь из песка, потому что без нее вы вообще не сможете использовать землю для чего-либо». ‘

Заинтересованы в строительстве или покупке?

Эндрю Соренсен, CCIM

Это утверждение обычно приходит в голову многим выдающимся и успешным бизнесменам и профессионалам, таким как адвокаты, врачи, архитекторы и инженеры.

На ум приходят и другие комментарии. «Почему я трачу деньги на аренду, а не покупаю собственное здание?

Но из всех комментариев самый поразительный — это… «Мы можем купить нашу землю и построить ее дешевле!»

После долгой карьеры в сфере брокерства и девелопмента коммерческой недвижимости, а также разработки нескольких успешных проектов я ответил на этот и другие подобные вопросы простым вопросом: «Вы действительно можете?»

Только для того, чтобы позже выяснить, что они ошибались в своих предположениях и советах доброжелательных подрядчиков, брокеров по недвижимости и агентов.

Эта презентация была сделана, чтобы дать потенциальным владельцам офисных зданий пищу для размышлений, прежде чем принимать решение о покупке земли и строительстве собственного профессионального офисного здания, а не о покупке здания в рамках запланированной коммерческой застройки.

Данная презентация посвящена формату профессионального офисного здания.

Подобные форматы могут быть разработаны для пользователей розничной торговли и офисов / складов, а также для потенциальных владельцев.

Экономия за счет масштаба

Само по себе строительство небольшого здания или проекта стоит больше, чем строительство более крупного проекта. Большая часть дополнительных затрат связана с затратами на строительство на месте и за его пределами, затратами на архитектуру и надзором за строительством.

Вообще говоря, на проектирование и создание небольшого проекта уходит примерно столько же времени, но вы в конечном итоге распределяете те же затраты на меньшее количество квадратных футов, что значительно увеличивает ваши затраты на квадратный фут.

Архитектура и строительство

Плата за профессиональные услуги в области архитектуры, гражданского строительства, строительства, тестирования грунтов и MPE (механика, сантехника и электрика) почти всегда выше для небольших проектов, чем из расчета на квадратный фут для более крупных.

Более крупные проекты часто содержат повторяющиеся детали или системы.

Чаще, хотя небольшие проекты могут быть концептуально проще разработать, у профессионалов есть фиксированные затраты и выделенные ресурсы, за которые они должны выставлять счета, и, опять же, эти затраты распределяются на меньшую полезную площадь, что увеличивает стоимость меньшая разработка.

Новые владельцы также часто работают через подрядчиков, занимающихся проектированием и строительством, которые нанимают для работы наименее дорогого архитектора, которого они могут найти.

Часто это архитекторы жилых домов, которые практически не имеют коммерческого опыта и понимают, что такое хороший коммерческий дизайн.

Методы проектирования и строительства жилых домов могут фактически сократить общий срок службы здания, поскольку они никогда не предназначались для использования в качестве коммерческих зданий.

Точно так же подрядчики обычно не имеют опыта разработки, который помог бы им избежать ошибок, выходящих за рамки того, что они умеют лучше всего — строительства.

Однако строительство часто составляет лишь часть общих затрат и энергии, затраченных на проект.

Планировка земли и парковка

Одна из самых больших ошибок неопытного подрядчика или архитектора — это землеустройство участка и здания.

Обычно клиент обращается к подрядчику или архитектору и говорит им, чего они хотят, что в большинстве случаев никогда не принимает во внимание долгосрочную устойчивость инвестиций.

Например, во многих случаях проекты такого типа разрабатываются с ограничением парковки, и и архитектор, и подрядчик говорят, что «парковка соответствует нормам». В самом деле, это может быть так, но это может быть не то, что вам нужно.

Разработка Правило № 1

Никогда не создавайте проект, основанный только на ваших текущих потребностях или минимальных городских требованиях к парковке!

Все коммерческие комплексы должны иметь минимум 4 парковочных места на каждые 1000 кв.футов построено. При использовании в медицинских учреждениях коэффициент парковки должен быть близок к 5: 1.

Клиники могут даже нуждаться в большем пространстве парковки. Это подводит нас к следующему правилу:

Правило № 2

Для достижения этих соотношений вы, как правило, можете построить здание только на любом заданном участке земли с максимальной площадью 10 000 кв. Футов на акр, или с коэффициентом покрытия 25%.

Таким образом, на участке в один акр площадью примерно 43 560 кв. Футов., коэффициент покрытия 25% соответствует максимальному размеру здания чуть более 10 000 кв. футов

.

Это правило остается в силе независимо от того, одно или двухэтажное здание. Это не учитывает то, как участки странной формы, необычные неудачи, трудные места входа или схемы движения сокращают доступную на территории парковку.

Используется Vs. Сдается в аренду М²

Различие в дизайне одноэтажного и двухэтажного зданий, как правило, связано с необходимостью построить в любом многоэтажном здании общий лифт и внутреннюю «сердцевину» лестницы.

Во-вторых, второстепенная лестница, по коду, тоже обязательна. Иногда такую ​​лестницу можно оформить снаружи здания.

В самых качественных зданиях вторая лестница находится внутри здания. Дизайн и потребность во внутреннем «ядре» конструкции здания также могут создать больше внутреннего пространства прихожей.

Чем больше плита пола на каждом этаже, тем длиннее коридоры и возможная необходимость в третьей системе выходных лестниц.

Правило № 3

Здание с «ядром», которое составляет более 15–18% от общего размера здания, включая лифт, коридоры, механические помещения и лестницы, как правило, не имеет большого экономического смысла.

Пример: арендуя 1000 кв. Футов «полезной площади», вам придется платить арендную плату за примерно от 1 150 до 1180 кв. Футов арендуемой площади.

Помните, что для финансирования «ядра» вы должны взимать на пропорциональной основе те же арендные и операционные расходы, что и за любую «полезную» арендуемую площадь.

Операционные расходы здания

Правило № 4

Многоэтажные здания стоят дороже в эксплуатации и строительстве, чем одноэтажные.Стоимость эксплуатации зданий может варьироваться в зависимости от дизайна.

Покупка земли

Правило № 5

Вообще говоря, , любой проект здания, построенный на любом конкретном земельном участке, вероятно, должен стоить примерно столько же.

За 35 лет я узнал, что «секрет сделки» в том, какова стоимость вашей земли?

Большинство профессионалов в сфере недвижимости не разбираются в девелопменте. Они вам покажут и процитируют всевозможные цены за кв.футов и совершенно не соответствуют общей стоимости земли.

Правило № 6

Все земельные участки сопряжены с непредсказуемыми коммунальными расходами. Это может относиться как к стоимости строительства на строительной площадке, так и за ее пределами.

Два участка, расположенные рядом, могут существенно различаться по обеспечению надлежащих коммунальных услуг и пропускной способности объекта.

Сравнение покупки земли на основе цены покупки — одна из самых больших ошибок, которые делают будущие владельцы зданий.

Местоположение и мощность электричества, воды, канализации, газа, а также стоимость проезжей части за пределами участка могут серьезно повлиять на «большую сделку с землей», заключенную при покупке собственности.

Оценка покупки земли

Большинство покупок земли основаны на том, что покупатель считает хорошей стоимостью собственности. Часто в этом решении им помогает специалист по недвижимости.

Один из самых важных вопросов, а значит:

Правило № 7

При покупке земельного участка нужно спросить: «Какова стоимость земли, которую я покупаю, по отношению к размеру здания, которое я планирую построить?»

Например, владелец покупает участок земли за 500 000 долларов и планирует построить свой участок площадью 5 000 кв.футов офис на посылке.

Что только что произошло с экономикой этой сделки?

Владелец земли только что заплатил 100 долларов за квадратный фут земли за каждый квадратный фут из 5000 квадратных футов здания, которое он планирует построить.

И наоборот, если Владелец должен был построить здание площадью 8000 кв. Футов на том же участке, его стоимость земли за каждый квадратный фут из 8000 кв. Футов здания теперь составила бы 62,50 доллара за кв. Фут.

Имейте в виду, что размер здания, построенного на участке, может быть связан с требованиями предварительной аренды, всеми конструктивными и парковочными ограничениями, изложенными в Правилах № 1 и 2 .

С этой ценой за квадратный фут земли информация о затратах на строительство может лучше заключить и оценить общие жесткие конструкции, проезжую часть на участке и за его пределами, а также затраты на коммунальные услуги и мягкие затраты.

Эталон строительных норм

Правило № 8

Типичное одноэтажное здание с рациональным архитектурным дизайном, стеклянными, лепными и каменными элементами должно стоить от 60 до 80 долларов за кв.фут

Двухэтажное или многоэтажное здание обойдется дороже. Уровни структурной нагрузки в многоуровневом здании могут различаться, и стоимость строительства также может варьироваться.

Следует соблюдать осторожность при сравнении стоимости оболочки здания с выставленной на продажу готовой оболочкой здания.

Часто строительные корпуса для продажи не включают внутреннего заливаемого пола, блоков отопления и кондиционирования воздуха на крыше, внутренних электрических панелей, конструкции водопровода или изоляции.

Мягкие расходы

Затраты на строительство Soft Cost — одни из наиболее неправильно понимаемых, неправильно управляемых и недооцененных затрат в процессе разработки и строительства.

Расходы Most Soft Cost не являются частью контракта с генеральным подрядчиком на строительство здания.

Ниже приводится список основных статей расходов по мягким затратам:

1. Архитектура / Структурные / MP & E
2. Гражданское строительство
3. Испытания / уплотнение грунта
4. Обеспечение качества строительства зданий
5. Обследование и размещение ставок
6. Исследование дорожного движения
7. Проценты во время строительства
8. Финансовые сборы
9. Оценка
09 Подготовка кредитной документации
10. Юридические вопросы
11. Комиссия по аренде
12. Маркетинг и реклама
13. Планирование помещений
14. Оценка окружающей среды и восстановление
15. Проверка плана строительства
16. Разрешения на строительство и сборы
17. Непредвиденные расходы

Многие из этих затрат являются фиксированными затратами, но не в какой-то степени зависит от размера здания или проекта.

Помните, что в разделе «Масштаб экономии» большой проект может покрыть мягкие затраты лучше, чем небольшой проект.

Аналогичным образом, одна из наиболее значительных затрат, изложенная выше, которая может перевернуть проект с ног на голову, — это «непредвиденные расходы».

Эти непредвиденные обстоятельства могут происходить по-разному и в разное время. Ошибки проектировщиков, подрядчиков или даже города могут задержать проект или потребовать внепланового времени и денег на исправление.

Чаще всего эти непредвиденные расходы возникают в виде непредвиденных проблем при работе на объекте — таких предметов, как захороненный щебень или скала, или голубая глина, или другой неподходящий материал, который необходимо удалить и заменить на хороший материал из другого места.

Хотя они редко затрагивают весь сайт, их устранение почти всегда требует больших затрат. Опять же, эффект масштаба помогает распределить эти дополнительные расходы или сосредоточить их на небольшой арендуемой площади.

Небольшие проекты также не могут выдержать значительного перерасхода средств!

Устойчивое развитие

По моему опыту, если следовать этим методам развития, результат проекта и здания предоставит Владельцу не только здание, которое обеспечит ему и его компании гордость за право собственности, но и создаст непреходящую ценность.

Небольшое «одноразовое здание», однако, имеет экономическую проблему, заключающуюся в невозможности контролировать какие-либо прилегающие территории, в которых оно было построено.

Район может быть хорошо установлен, но отсутствие каких-либо общих спланированных условий и ограничений может иметь серьезные экономические последствия для долгосрочной стоимости актива.

Принимая во внимание, что здание в более крупном запланированном коммерческом многофункциональном бизнес-парке в конечном итоге будет иметь более долгосрочную инвестиционную ценность.

Улучшения арендатора

Ничего из вышеперечисленного не отражает затрат, связанных с завершением улучшения для арендатора. Эти затраты широко варьируются в зависимости от использования макета, дизайна и качества отделки.

Риск

Одним из важных факторов, которые трудно измерить, является «Риск».

Все девелоперские и строительные проекты сопряжены с риском. Процентные ставки могут меняться. Кредитор может прекратить деятельность до завершения проекта.

Стоимость строительства может меняться. Профессионалы, разрабатывающие и планирующие проект, могут ошибаться.

Городской строительный департамент может добавить дополнительные требования к строительству и дизайну проекта. Подрядчики не могут оплачивать свои счета, что приводит к удержанию имущества, и этот список идет один.

Статья «Непредвиденные расходы» иногда помогает собрать необходимые средства, чтобы выдержать эти ураганы, но «риск» состоит в том, что фонды на случай непредвиденных обстоятельств не могут.

На определенном этапе процесса анализа «рисков» покупка здания менее рискованна, чем ее строительство.

Диапазон затрат на одноэтажное профессиональное завершенное офисное здание корпус должен составлять:

Низкая Высокая

• Жесткие затраты 60 долларов США 80
• Места вне офиса 25 долларов США
• Мягкие затраты 25 долларов 40 долларов США
• Земля 50 долларов США 100 долларов США

Итого: 160 долларов США 255 долларов США

Сводка

Решение о строительстве или покупке помещения чревато неопределенностью и риском.Как и все инвестиции, образование и опыт являются ключом к успеху.

Большая часть моей карьеры в сфере недвижимости была потрачена на решение вопросов успешного развития офисов и брокерских услуг.

Я работал со многими профессиональными клиентами в области медицины, права, розничной торговли и общего бизнеса, и я изучил эти Правила — и живу по ним.

В общем, я стараюсь учиться на их опыте, чтобы не повторять тех же ошибок.

Точно так же я предлагаю вам взглянуть на мой собственный опыт, чтобы помочь вам принять решение.

Эти правила универсальны, и для того, чтобы ориентироваться в неопределенных водах разработки, нужен опытный разработчик, который их понимает.

Если у вас есть какие-либо вопросы или вы хотите обсудить ваши индивидуальные потребности в строительстве, пожалуйста, не стесняйтесь обращаться ко мне.

Эндрю Соренсен
CCIM
[адрес электронной почты защищен]
435-359-4903

Покупка земли с лёгкостью по сохранению?

Если вы думаете о покупке земли с охранным сервитутом, вам нужно действительно понимать, на что вы подписываетесь.Здесь мы рассмотрим, как работают природоохранные сервитуты, а также связанные с ними преимущества и недостатки.

Что такое сервитут консервации?

Природоохранный сервитут — это добровольное юридическое соглашение, которое применяется к определенному количеству земли. Это соглашение, как правило, гласит, что данная земля не может быть застроена, и дает местному земельному фонду или государственному учреждению право контролировать эту землю. Однако в то же время заповедные земли могут находиться в частной собственности и использоваться.Консервативные сервитуты обычно являются постоянными, и землевладельцы, устанавливающие сервитуты, обычно получают взамен некоторую налоговую выгоду.

Вот каким может быть сервитут по сохранению. Землевладелец решает выделить часть своей земли в сервитут. Он проходит юридические процедуры, и после того, как сервитут установлен, рассматриваемая земля больше не может быть застроена в соответствии с условиями сервитута. Однако эта земля может быть продана другому покупателю. Между тем первоначальный владелец получает налоговый вычет при условии, что сервитут создает защитную среду обитания для диких животных, сохраняет эту землю для общественных образовательных или рекреационных целей или сохраняет открытое пространство.

Преимущества покупки дома или земли с охранным сервитутом

Как уже упоминалось, природоохранные земли можно продать, и когда вы их покупаете, это ваша частная собственность. Однако вам необходимо соблюдать условия вашего сервитута.

Одним из больших преимуществ покупки дома или земли с сервитутом является то, что это может привести к значительной экономии. Заповедные земли по своей природе ограничены, и это часто является большим камнем преткновения для покупателей. Но если вы готовы справиться с этими ограничениями, это может быть хорошим способом купить землю или недвижимость по дешевке.

Имейте в виду, что можно купить недвижимость, если только ее часть считается заповедной землей. Таким образом, возможно, вы не сочтете связанные с ограничениями такими утомительными. Например, представьте, что вы покупаете дом на двух акрах земли, и 25% вашей земли попадает под сервитут. Реальность такова, что у вас по-прежнему остается много места для прогулок на заднем дворе, и в этом случае тот факт, что вы находитесь на сервитуте, может вас совсем не беспокоить.

Кроме того, в некоторых случаях сервитуты создаются для сохранения уникальной растительности или особенностей земли, а именно, путем предотвращения развития или запрета будущим владельцам изменять первоначальную среду обитания этой земли.Результат? Вы получаете землю с особыми характеристиками, которые невозможно найти в другом месте.

Недостатки покупки дома или земли с сервитутом

Несмотря на преимущества покупки дома или земли с сервитутом, есть ряд недостатков, о которых вам нужно помнить.

Покупка земли с охранным сервитутом

Ограничительный характер сервитута может сыграть роль в ряде сценариев, когда вы покупаете участок земли.

Представьте, что вы покупаете землю с сервитутом, и ваша цель — построить на ней дом.В зависимости от условий этого сервитута у вас может не получиться построить дом, который вы хотите. Некоторые части этой земли могут быть полностью закрыты для застройки, что ограничивает вас владением меньшего размера. И обычно у вас будет больше правил, которым нужно следовать, чем когда вы покупаете обычную землю для строительства.

Кроме того, если вы покупаете более крупный участок земли с охранным сервитутом, который впоследствии хотите разделить, вы можете не получить эту возможность. Некоторые сервитуты ограничивают или запрещают подразделение; вам нужно будет увидеть, какие ограничения на вас распространяются.

Если вы покупаете землю с сервитутом, на которой хотите заниматься сельским хозяйством, вы столкнетесь с аналогичными ограничениями. Вам может быть запрещено строить сарай или любое другое постоянное строение на этой охраняемой территории.

Покупка дома с природоохранным сервитутом

Покупка дома с природоохранным сервитутом может существенно ограничить вас как владельца собственности. Большинство сервитутов запрещают вам строить на них постоянные конструкции. Теперь представьте, что вы покупаете дом, где часть вашего заднего двора является заповедной зоной, и вы хотите поставить забор — либо для уединения, либо для безопасности ваших детей, либо для сохранения дикой природы на безопасном расстоянии.Ваш сервитут, к сожалению, может помешать вам поставить этот забор.

Точно так же вам может быть запрещено возводить подпорные стены, навесы или другие подобные конструкции, которые считаются постоянными по своей природе, когда у вас есть сервитут. Это, в свою очередь, может ограничить степень, в которой вы можете полностью использовать открытое пространство.

Кроме того, с сервитутом вам вообще запрещено изменять его естественную среду обитания. Кусты и кустарники, которые вам не нравятся в этом сервитуте? Возможно, вы не сможете их удалить.То же самое верно и для деревьев на сервитуте — вы не можете удалить их, если они не представляют серьезную опасность для вашей собственности или окружающей собственности. И даже если они или представляют собой потенциальную опасность, вам может быть запрещено устранять их и .

Наконец, вы можете столкнуться с трудностями при продаже дома с охраняемой землей, потому что будущие покупатели могут не захотеть иметь дело с действующими ограничениями. И если вы все же найдете покупателя, вы можете не получить желаемую цену.

Как узнать, покупаете ли вы дом или землю с заповедным сервитутом

Верите вы или нет, но некоторые люди, не будучи мудрее, покупают недвижимость с заповедной землей. Чтобы узнать, есть ли у объекта недвижимости природоохранный сервитут, ознакомьтесь с его актом и землеустройством. А если вы хотите знать, что влечет за собой ограничения этого сервитута, запросите у продавца копию юридического соглашения с изложением его условий. Копия также должна быть в досье вашего штата, или вы можете проверить Национальную базу данных по охране природы.

Итоги консервации

Плюсы и минусы консервации

Часто задаваемые вопросы

В. Какая территория находится в зоне моей собственности?

Если ваша собственность находится в некорпоративном округе Волусия, специалист по зонированию требует номер налогового участка, почтовый адрес или имя владельца, чтобы сообщить вам информацию по телефону.Номер налоговой посылки указан в налоговой накладной или налоговой квитанции. Это двенадцатизначный номер, который помогает специалисту по зонированию найти вашу собственность.

В. Какую информацию, связанную с зонированием, мне нужно указать в заявлении на получение разрешения на строительство?

Заявление на получение разрешения на строительство должно включать текущее обследование земельного участка (подписанное и скрепленное печатью профессионального геодезиста) и планы строительства, нарисованные в масштабе, показывающие форму и размеры участка, любые существующие конструкции, размер и расположение предлагаемого строения, использование любых существующие конструкции, предполагаемое использование каждой предлагаемой конструкции, количество жилых единиц и расположение любых существующих дорог, любых полос отвода, любых покрытых плит сервитутов, водоемов, водотоков и водно-болотных угодий.

В. Каковы мои неудачи в строительстве?

Отступ здания — это необходимое расстояние, на котором здание должно быть расположено от границ собственности. Неудачи застройки определяются вашей классификацией зонирования. Специалист по зонированию должен определить зонирование вашей собственности, чтобы дать вам рекомендации по постройке или предложению зданий на вашей территории.

В. Можно ли построить мой участок?

Не вся недвижимость имеет право на получение разрешения на строительство. Имущество должно соответствовать правилам подразделения и иметь юридический и физический доступ. Специалист по зонированию может проверить это, если вы предоставите номер налогового участка.

В. Можно ли разделить мой участок?

Каждая классификация зонирования требует минимального размера участка. Каждый объект недвижимости имеет классификацию зонирования и комплексный план будущего землепользования. Эти два документа и Кодекс землеустройства округа Волусия регулируют порядок раздела собственности.Специалисту по зонированию понадобится номер налоговой посылки, чтобы ответить на ваш запрос.

В. В чем разница между промышленным и мобильным домом?

Изготовленное домашнее жилище будет иметь печать, подтверждающую, что оно построено в соответствии со стандартами и правилами, принятыми Департаментом экономических возможностей Флориды (DEO).Жилой дом на колесах не имеет этого сертификата.

В. Могу ли я поставить передвижной дом на свою собственность?

Мобильные дома допускаются только в определенных классификациях зонирования. Специалист по зонированию должен определить зонирование вашей собственности, чтобы ответить на этот вопрос.

В. Могу ли я вести бизнес вне дома?

В большинстве областей некорпоративного округа Волусия специалисты по зонированию могут утвердить лицензию на занятие домом класса А. Это разрешение позволит вам использовать часть вашего дома в качестве офиса.Он не допускает посещения клиентов или крупные поставки запасов или товаров. Конкретные правила, касающиеся сотрудников, оборудования и хранения товаров, содержатся в разделах 72-283 Постановления о зонировании округа Волусия с поправками. Копию этого Постановления можно получить в нашем офисе.

Есть некоторые запланированные жилищные застройки, которые не позволяют их жильцам вести домашний бизнес.Если вы проживаете в планируемом строительстве объекта, позвоните в наш офис, чтобы узнать, имеете ли вы право на получение лицензии класса А. Помните, что вам необходимо указать номер налоговой посылки.

В. Где я могу поставить забор и какой высоты он может быть?

Для забора не требуется отступать.Забор должен быть размещен на внутренней стороне границы вашей собственности. Как правило, заборы в жилых зонах не могут превышать шести футов вдоль задней и боковой линий участка внутреннего участка и четырех футов вдоль передней линии участка. Правила различаются для участков на набережной, угловых участков и участков, примыкающих к полю для гольфа. Заборы следует возводить готовой стороной к прилегающему участку или к любому примыканию в правую сторону. При планировании строительства забора позвоните в офис зонирования.

В.Могу ли я иметь общественный жилой дом по соседству?

Законы штата и округа разрешают до шести посторонних лиц проживать в доме без специального разрешения Управления зонирования. Более чем 6 посторонним лицам в жилом доме потребуется специальное разрешение на исключение от Совета округа Волусия.

В.Разрешена ли квартира в гараже?

Это может быть разрешено в виде особых исключений в зависимости от типа квартиры, которую вы хотите построить. В квартире в гараже должно быть место для хранения одного или нескольких автомобилей, а площадь соответствующей жилой единицы не должна превышать 800 квадратных футов. Позвоните в офис зонирования, чтобы узнать о конкретных правилах вашей классификации зонирования.

В.Что такое классификация зонирования ресурсных коридоров?

Эта классификация была создана для защиты территорий округа, обозначенных как Коридор экологической системы на карте будущего землепользования. Позвоните в офис зонирования для получения конкретной информации о вашей собственности.

В.Где я могу припарковать лодку или автофургон?

Согласно классификации жилого зонирования, лодки, жилые автофургоны и хозяйственные трейлеры должны быть припаркованы позади или рядом с жилым помещением. Они должны находиться на расстоянии не менее пяти футов от границ собственности. За конкретными правилами обращайтесь в офис зонирования.

В.Как я могу повторно зонировать свою собственность?

Свяжитесь с отделом зонирования и сообщите номер налоговой посылки. Специалист по зонированию проверит ваше текущее зонирование и будущее землепользование, чтобы проинформировать вас о вариантах изменения зонирования. Вы можете получить форму заявки на изменение зоны в наших офисах DeLand или Daytona. Вы также можете загрузить приложение Rezoning с нашего веб-сайта. Встреча с планировщиком перед подачей заявки — следующий шаг в этом процессе.Эта встреча бесплатна для вас и может быть очень полезной в процессе изменения зоны.

В. Я хочу построить складское помещение на заднем дворе. Насколько близко к линии собственности он может быть размещен?

Как правило, навес для хранения должен располагаться на расстоянии не менее пяти футов от границы участка.Если ваш сарай или складское здание превышает определенный квадратный метр, то это сооружение должно иметь те же недостатки, что и основное сооружение. Однако, если вы живете на водоеме, угловом участке, на участке, расположенном в сельскохозяйственном районе, или если на вашем участке действуют сервитуты, это может измениться. Опять же, пожалуйста, позвоните, чтобы подтвердить свое зонирование и конкретную ситуацию.

В. Могу ли я поставить навес перед гаражом?

В большинстве жилых районов навес для машины может быть размещен перед жилым домом только в том случае, если он примыкает к жилому дому и соответствует требованиям, предъявляемым к зданию во дворе перед домом для района, в котором он построен.

В. Могу ли я построить гостевой дом на том же участке, где живу?

В некоторых случаях да. Гостевые дома предназначены для временных гостей, поэтому в этих отдельно стоящих дополнительных зданиях не разрешается иметь кухню или отдельный счетчик коммунальных услуг.В некоторых случаях возможно повторно разделить собственность и построить отдельный дом на новом участке, но, как правило, на земельном участке можно построить только один дом для одной семьи. При определенных обстоятельствах на вашем участке может быть построена квартира в гараже. За дополнительной информацией обращайтесь в офис зонирования.

В. У меня есть много вещей для хранения. Какой самый большой навес для хранения я могу разместить в своей собственности?

Постановление не указывает максимальный размер складских навесов или других типов вспомогательных конструкций.Максимальное требование к покрытию участка — 35% для большинства жилых районов, включая все здания на участке. Однако в классификациях жилых домов общая площадь вспомогательных построек не может превышать 50% площади основной площади строения. Кроме того, в классификации городского жилья допускается только одна вспомогательная конструкция площадью более 500 квадратных футов.

В.Мне принадлежит участок рядом с тем, на котором я живу. Могу ли я на пустыре поставить навес для хранения вещей?

В большинстве жилых районов вы можете построить сарай или другие вспомогательные сооружения на соседнем пустыре, только если вы объедините 2 участка в 1 участок. Это осуществляется через наш отдел земельного развития и может также включать освобождение любых сервитутов, которые могут быть между земельными участками.

В. Могу ли я построить гараж или сарай перед тем, как построить свой дом, при зонировании жилых домов?

Только в том случае, если вы сначала получили разрешение на строительство дома для одной семьи (основного строения). В сельскохозяйственных зонах основное строение может состоять из сарая или другого сельскохозяйственного здания.

В. Должен ли мой бассейн или другое вспомогательное оборудование встретить те же проблемы, что и мой дом?

В общем, нет. Отклонения бассейна или другой вспомогательной конструкции обычно меньше, чем требуемые отступы основной конструкции, но эти вспомогательные конструкции могут быть расположены только в задних или боковых дворах, а не в требуемой зоне переднего двора.Позвоните в офис зонирования для получения конкретной информации о вашей собственности. В сельскохозяйственных зонах неудачи одинаковы для всех сооружений, кроме тех, которые возведены для защиты папоротника или других сельскохозяйственных культур.

В. Сколько лошадей разрешено на акр земли?

При правильном зонировании ограничений нет.Лошади разрешены в следующих классификациях зонирования: A-1 (основное сельское хозяйство), A-2 (сельское сельское хозяйство), A-3 (переходное сельское хозяйство), A-4 (переходное сельское хозяйство), RR (сельское жилое хозяйство), RA (сельское хозяйство). Сельское хозяйство), RC (Ресурсный коридор), FR (Лесные ресурсы), MH-3 (Сельский передвижной дом), MH-4 (Сельский передвижной дом) и MH-8 (Сельский передвижной дом).

В. Должен ли мой забор смотреть на «хорошую сторону» по отношению к соседу?

Да, в классификации жилых помещений заборы должны иметь «хорошую сторону», обращенную наружу.

В. Где я могу получить копию Постановления о зонировании округа Волусия?

Постановление с внесенными в него поправками является частью главы 72, Земельное планирование Свода постановлений округа Волусия, и его необходимо заказать в Муниципальной корпорации кодекса, P.О. Box 2235, Таллахасси, Флорида 32316. Телефонный номер: 1-800-262-2633. Если вам требуется только Постановление, относящееся к определенной классификации зонирования, вы можете получить выдержку из Постановления, относящуюся к этой классификации зонирования, в любом Управлении зонирования графства. Кроме того, Постановление доступно в Интернете по адресу http://www.municode.com.

В. Я живу на берегу моря.Могу ли я построить причал и эллинг?

На прибрежной территории разрешены доки и эллинги, при условии, что на участке есть главное здание. Доки должны быть построены не ближе 15 футов к линиям боковых участков или их продолжению в воде. Согласно Постановлению, док включает в себя пирс, платформу, проход или лодочную станцию, выходящую над водой. Строение не может иметь площадь более 750 квадратных футов, исключая удлинения пешеходных дорожек, и не должно быть выше средней отметки максимального уровня воды более чем на 15 футов.Они не могут быть использованы в жилых целях, содержать спальные или жилые помещения. Требуются разрешения на строительство, а в некоторых случаях разрешения потребуются от Департамента охраны окружающей среды Флориды и / или Инженерного корпуса армии США.

Дорожная карта для девелоперских и горных предприятий | по Upland | Upland

Полностью построенное жилое здание может быть предназначено для коммерческого использования, если на него распространяется бизнес-лицензия (бизнес-лицензия может быть в собственности или в аренде).Тип бизнес-лицензии вместе с доступными модификациями фасада определит окончательный вид здания.

Мэрия и лицензии на ведение бизнеса

Мэрия будет первым построенным зданием в Нагорье (принадлежащим общине) и будет использоваться в качестве торговой площадки для городских лицензий на ведение бизнеса.

Каждый тип бизнес-лицензии будет реализован как SFT (Semi Fungible Token) с ограниченным количеством экземпляров для каждого региона (города или округа), при этом участники Pro-Level Uplanders (т.е. Uplanders, которые достигли чистой стоимости 100 000 UPX или выше) могут владеть для личного использования или сдавать в аренду другим Uplanders.

Типы бизнеса

В то время как потенциал для бизнеса в Upland неограничен, особенно когда предусматривается внедрение сторонних разработок, Upland начнет с ограниченного числа типов бизнеса, которыми можно управлять, с первоначальным акцентом на еще более узком набор (включающий магазины Block Explorer, кафе, агентства недвижимости и аркады).

Каждый новый вид бизнеса, который будет запущен, будет начинаться с минимальной функциональности, которая оправдает его операции, и будет продолжать развиваться по мере роста популярности и использования Uplanders.

В случае всех видов бизнеса — размер здания, к которому была применена бизнес-лицензия, будет определять различные ограничения бизнес-операций.

Магазин Block Explorer
Настройте галерею Block Explorer (каждый Block Explorer, выпущенный как SFT в цепочке блоков), который игроки могут приобрести за UPX или перепродать за плату UPX.Исследователи могут быть приобретены непосредственно в Upland владельцем бизнеса или загружены после утверждения командой Upland.

Кафе
Кафе предложат игрокам возможность общаться внутри Upland в небольших и управляемых группах с живым чатом в центре событий. Владельцы кафе смогут модерировать и назначать других модераторов, управлять правилами, разрешающими участие, и предлагать виртуальные подарки для покупки и обмена между посетителями.

Агентство недвижимости
Агентство недвижимости будет предлагать рекламные услуги Uplanders, такие как расширенные списки для продажи и аренды жилой недвижимости. Агентства по недвижимости также будут предлагать расширенные варианты торговли, такие как создание пакетов недвижимости для продажи за одну транзакцию и продажу полных коллекций.

Аркады
Аркады предложат игрокам возможность играть в казуальные игры на счет и соревноваться в турнирах за UPX.На первом этапе практическая игра пиньята (включая некоторые дальнейшие улучшения игровой механики) будет доступна только в аркадных автоматах, так как будет представлено большее разнообразие типов аркадных игр.

Питомник

Владельцы питомников смогут выращивать и продавать растения, деревья и сады другим игрокам в Нагорье. У растений и деревьев в Нагорье будет цикл эволюции, охватывающий время. После посадки вне питомника эти предметы нельзя будет перенести в другое место.

Магазин товаров Upland
Владельцы магазинов товаров Upland смогут вести инвентарь и продавать товары Upland другим игрокам. Законные товары Upland не будут доступны для покупки где-либо еще, кроме как внутри Upland, а физические товары будут доставлены в реальный мир. Некоторые товары будут доступны ограниченным тиражом и токенизироваться, предлагая покупателю возможность хранить физические товары на депонировании Upland, сохраняя при этом возможность торговать токеном владения.

Банк
Владельцы банков в Upland смогут выдавать процентные ипотечные кредиты другим игрокам на основе услуг условного депонирования имущества, предоставляемых Upland. Другие виды финансовых услуг последуют этому примеру.

Магазин сокровищ пиньята
Используя магазины сокровищ пиньяты, Uplanders сможет купить пиньяту, загрузить ее с помощью UPX и спрятать в любой собственности Upland, ожидая открытия (стиль живого события). Это позволит Uplanders провести свое спонсируемое мероприятие по поиску сокровищ.(Могут применяться ограничения в соответствии с Условиями обслуживания Upland)

Автосалон
В то время как в Upland доступно путешествие на самолете или поезде между городами, некоторые участники Upland могут сделать это стильно на собственном транспорте. Автомобили будут реализованы как NFT в Upland и доступны для покупки в автосалонах. Автомобили также потребуют операционных сборов за проезд и имеют ограниченное расстояние, которое они могут проехать.

Когда реальные автомобильные бренды будут интегрированы в Upland, автосалон также сможет предлагать брендированные автомобили ограниченным тиражом и, возможно, даже токенизированные старые автомобили с их репликами в игре.