Субсидия на покупку квартиры от государства: Какие субсидии и льготы на покупку жилья можно получить от государства — Недвижимость

Содержание

Как получить субсидию на жилье в 2021 году жителю России? — pr-flat.ru — Екатеринбург

Улучшение жилищных условий — важный вопрос для большого количества россиян. В настоящее время государство поддерживает определенные категории граждан, помогая им приобрести недвижимость с помощью специальных субсидий и сертификатов.

Как получить субсидию на жилье в 2021 году жителю России?

Кому положены льготы? Куда обратиться за их получением? Какие документы потребуется предоставить?

Рассказываем подробно в нашей статье.


Что такое жилищная субсидия?

Жилищная субсидия — это финансовая поддержка из бюджета федерального или местного уровня, адресованная конкретным категориям граждан, с целью помочь решить им вопрос с собственной жилплощадью. Фактически представляет собой именной целевой сертификат с определенным номиналом и, зачастую, ограниченным сроком использования.

В 2021 году действуют программы помощи разного вида. Жилищные субсидии предоставляются безвозмездно и в безналичной форме.

В какой форме их можно использовать для покупки жилья?

Всё зависит от вида сертификата, но можно выделить три основных способа использования господдержки:

  • в качестве первоначального взноса по ипотеке на покупку квартиры;
  • для погашение текущей жилищной ссуды;
  • для приобретения/строительства жилья с целью расширения (при условии, что текущее количество квадратных метров ниже социальных нормативов).

Кто может претендовать на жилищные сертификаты?

Помощь предоставляется следующим категориям населения:

  • многодетные семьи с детьми до 18-летнего возраста,
  • молодые семьи до 30 лет,
  • малоимущие,
  • военнослужащие,
  • работники госслужбы и бюджетники,
  • специалисты, получившие соответствующее образование и переехавшие в сельскую местность,
  • участники и инвалиды ВОВ, а также их семьи,
  • дети, оставшиеся без попечения родителей или сиротами.

Получить господдержку в форме жилищной субсидии граждане, относящиеся к одной из перечисленных категорий, могут в случае, если на дату обращения они признаны нуждающимися в улучшении условий проживания.

Кого государство признает нуждающимся в улучшении жилищных условий?

1. Граждан, чья имеющаяся жилплощадь меньше установленного норматива жилой площади на семью и/или не отвечает необходимым требованиям;
2. Граждан, чье жилье является помещением в общежитии или коммунальной квартире, и в ней проживают несколько семей в родственных отношениях.

Отметим, что во многих случаях до получения сертификата необходимо обладать собственным жильем, которое потребуется продать, чтобы, добавив госсредства, купить новое. Дополнительно может потребоваться подтверждение определенной суммы накоплений.


Куда обратиться и как оформить жилищную субсидию?

Заявление на получение жилищного сертификата с пакетом документов направляется в специализированный центр, работающий по данному вопросу. Конкретную информацию об органе можно узнать на сайте или по телефону городской или региональной администрации.

Список необходимых документов

Для получения субсидии требуется приложить к обращению оригиналы и копии:

  • паспорта и свидетельства о рождении заявителя (а также всех членов семьи),
  • свидетельства о браке,
  • справки из жилищной компании о составе семьи,
  • документа, подтверждающего принадлежность к льготной категории,
  • правоустанавливающих документов или договора соцнайма на жилплощадь,
  • документов о праве на дополнительные квадратные метры (при наличии),
  • копию выписки с лицевого счета.

Срок рассмотрения заявок составляет около одного месяца. В случае положительного решения, заявителя включают в очередь на получение жилищной субсидии. В случае отказа — оформляется возврат документов с указанием причины.

Жилищные субсидии на новостройки в 2021

Субсидии с привлечением ипотечного кредита

Если вы имеете субсидию или жилищный сертификат, вы можете реализовать их на покупку квартиры в «Петербургской Недвижимости». Мы сотрудничаем с банками и застройщиками, которые принимают субсидии при оформлении ипотечного кредита в качестве первоначального взноса.

Как использовать материнский капитал?

Как воспользоваться субсидией при ипотеке?

Субсидии – средства государственной поддержки из федерального или регионального бюджета, которые можно использовать при покупке квартиры или строительстве жилья. Существует несколько способов реализации социальной выплаты при оформлении ипотеки.

  • Субсидия + ипотека = квартира
  • Субсидия + ипотека + собственные средства = квартира
  • Субсидия = досрочное погашение ипотечного кредита*

*На досрочное погашение субсидий могут быть направлены только некоторые их виды. Информацию уточняйте у специалистов «Петербургской Недвижимости»

«Петербургская Недвижимость» сотрудничает с крупнейшими банками Санкт-Петербурга, в которых предусмотрено оформление жилищного кредита с привлечением субсидий. Подобрать наиболее удобное решение и узнать, на какие объекты вы можете потратить субсидию, вы можете у специалистов компании.

Субсидии без привлечения заемных средств

Субсидии – средства государственной поддержки из федерального или регионального бюджета, которые можно использовать при покупке квартиры или строительстве жилья. Компания «Петербургская Недвижимость» предлагает большой выбор квартир в новостройках Санкт-Петербурга, Ленинградской области и Калининграда, которые подойдут по условиям предоставления субсидии на покупку недвижимости или досрочного погашения при рассрочке. Мы сотрудничаем только с надежными застройщиками.

Узнайте, на какие жилые комплексы, действуют субсидии и выберите подходящую квартиру в «Петербургской Недвижимости».

Жилищные субсидии 2020

Ежегодно правительством реализуется множество программ направленных на улучшение качества жизни своих граждан путем предоставления материальной помощи молодым родителям, многодетным семьям и малоимущим гражданам отдельных категорий. Материальную поддержку предоставляют в виде субсидий, выделяемых на приобретение жилой недвижимости и оплаты услуг ЖКХ.

Чтобы понять, что представляют собой жилищные субсидии, кому они полагаются и как их оформить, будущим претендентам достаточно изучить Правительственные Постановления, ФЗ и законодательную базу своего региона, которые помогут при получении данного вида господдержки.

Что представляют собой жилищные субсидии

Суть субсидии на приобретение жилья заключается в выдаче безвозмездной денежной помощи гражданам РФ из федерального, муниципального и государственного бюджета в совокупности. Таким образом, правительство помогает тем людям, которые действительно нуждаются в жилье или его расширении.

Сумма материальной помощи определяется уполномоченными организациями с учетом предоставленных данных о себе и своих близких человеком, претендующим на льготы.

Следует учесть, что субсидия выдается только один раз, воспользоваться ею необходимо в четко установленный срок, после чего обязательно представить отчет по расходованным средствам.

Если же гражданин нарушит эти правила, ему будет необходимо вернуть все выданные ему государством средства в полном объеме. Кроме того, если его действия будут расценены как мошенничество, гражданина могут привлечь к уголовной ответственности.

Правила использования сертификата на улучшение жилищных условий

Использовать безналичный сертификат, полученный от государства, можно на приобретение жилья в новостройке либо на вторичном рынке.

Оговоренная по документам сумма, выделенная государством на приобретение недвижимости, зачисляется на расчетный счет получателя из муниципального и федерального бюджета. После того как сертификат будет предъявлен в банк, его следует израсходовать в течение полугода безналичным путем.

Использовать сертификат по программе улучшения качества жилищных условий можно на:

  • приобретение жилья путем оформления договора купли-продажи;
  • постройку частного домостроения либо оплату взноса в новостройке;
  • оплату задолженности по ипотечному займу или в качестве первого взноса за него;
  • проведение капремонта уже имеющегося жилья.

Гражданин, получивший сертификат по госпрограмме должен отчитаться об использовании целевых средств в ЖКХ или департамент предъявив:

  • сканы чеков;
  • ксерокопию договора по сделке купли-продажи;
  • документы на недвижимое имущество или бумаги, подтверждающие перевод средств, если они были вложены в строительство или капремонт жилища;
  • другие сопутствующие официальные документы.

Прочие возможности по использованию сертификата нужно уточнять на стадии выбора программы субсидирования.

Ограничения, налагаемые на использование жилищного сертификата

Государство контролирует не только целевой расход выделенных получателю средств, но и безопасность сделки:

Недвижимость, которая будет приобретена или оплачена при помощи субсидийных средств, должна соответствовать следующим требованиям:

  • не иметь наложенных обременений;
  • быть зарегистрированной исключительно на получателя субсидии.

Кроме этого, жилье будет проверяться юристами государственной организации. Также местное управление может наложить мораторий на приобретение квартиры в новостройке либо на ее покупку на вторичном рынке при несоответствии некоторых требований.

Кто имеет право на получение льгот на приобретение жилой недвижимости в 2020 году?

Перечень претендентов на льготы на приобретение жилой недвижимости составляют федеральные власти, поэтому он будет зависеть от ситуации в том или ином регионе.  Местные органы власти могут расширить список, однако на его сокращение прав у них нет.

Право на получение господдержки на приобретение жилья предоставляется:

  • семьям, воспитывающим трех или более детей, учащихся в вузе на дневном отделении в возрасте до 23 лет или находящихся на армейской службе по призыву;
  • молодым семьям в возрасте до 35 лет;
  • гражданам, работающим в государственных организациях;
  • гражданам, участвующим в боевых действиях, ветеранам войны либо членам их семей, которые лишились кормильца;
  • военным в запасе или отставке;
  • молодым специалистам, которые на добровольной основе работают в сельской местности;
  • детям-сиротам, лишившимся родителей или опекунов;
  • жителям Севера, проживающим в сложных условиях более 15 лет и желающие изменить место жительства на более благоприятный регион;
  • семьям с низкими доходами;
  • гражданам, работающим в бюджетной сфере.

Чтобы поддержать молодежь, которая собирается вступить в брак, государство разработало субсидийную программу «Молодая семья».

Кто не подойдет для получения льгот?

Получить субсидию на улучшение жилищных условий не смогут граждане, владеющие собственным жильем, размер которого соответствует установленным нормам на одного человека либо превосходит его. Они не входят в процент льготников и не смогут получить сертификат на покупку жилья, так как не нуждаются в нем согласно законодательству.

Также не смогут получить субсидию те лица, которые не имеют гражданства РФ, не являются владельцами жилья или проживают в нем безвозмездно, а также граждане, оформившие ренту с пожизненным содержанием.

Отказ в субсидировании могут получить даже те лица, которые подходят под все требования, однако вовремя не оплачивают счета за комуслуги. 

Какой доход должен иметь претендент на субсидию на кварплату?

Для того, чтобы понять, стоит ли подавать документы на оформление субсидии, следует рассчитать средний бюджет семьи за шесть месяцев и сопоставить полученную сумму с ежемесячной тратой на оплату квартиры за этот срок. Получить дотацию на оплату услуг ЖКХ смогут те граждане, которые имеют расходы 22% от общего дохода.

Рассчитывая льготы на оплату комуслуг, госорганы учитывают размеры всех доходов семьи, включая:

  • официальную заработную плату каждого ее члена;
  • наличие пособий и соцподдержки;
  • алиментные выплаты;
  • унаследованное от родственников имущество, если его получили в денежном эквиваленте;
  • прибыль от различных сделок;
  • проценты по депозитным вкладам;
  • прибыль от продажи недвижимого имущества, садоводства, фермерства и прочее.

Кроме того, комиссия учитывает средний уровень заработной платы, а также различные пособия, стипендии и пенсионные выплаты. Если полученный результат будет меньше прожиточного минимума, семья может получить статус малообеспеченной.

Однако для каждого региона страны устанавливается свой прожиточный минимум, который меняется раз в три месяца. Если за этот временной промежуток доходы семьи возрастут, присвоенный статус малообеспеченных будет снят.

Сумма выплаты и сроки ее действия

Средства, выделенные по субсидии, выплачивают получателю на протяжении полугода после назначения. При просрочке установленного времени претендент может вновь попробовать оформить льготы, если его материальное положение будет соответствовать указанным требованиям.

Сумма субсидии на оплату комуслуг будет зависеть от тарификации, требований, выдвигаемых в регионе, допустимых затратах на оплату комуслуг и площади жилой недвижимости.

Рассчитывая сумму размера субсидии, учитывают:

  • площадь квартиры или дома;
  • расходы на оплату комуслуг;
  • количество лиц, прописанных в жилой недвижимости;
  • прожиточный минимум семьи.

Расчет выполняет государственная организация при помощи специальной программы, которая учитывает данные получателя льгот.

Куда можно обратиться для оформления субсидии?

Оформить льготы на квартплату можно в:

  • организации социальной защиты;
  • МФЦ;
  • Городском Центре.

Юристы советуют оформлять субсидию до момента оплаты счетов по ЖКХ. Чтобы выгода от предприятия была наибольшей, за дотацией лучше всего обращаться до запуска отопительного сезона, так как именно с середины осени по конец зимы на оплату коммуналки уходит больше всего средств.

Куда зачисляют субсидийные средства?

Деньги, предусмотренные по дотации, могут начислить на карту либо выдать наличными на почте. Заявление на получение льгот комиссия рассматривает на протяжении 10 дней.

Документы лучше всего подавать в начале месяца. Это позволит получить необходимую субсидию уже в конце месяца. Средства, выделенные по программе господдержки, обычно переводят на счет заявителя до 10 числа.

Какой пакет документов нужно предоставить для получения дотации?

Чтобы получить субсидию на оплату ЖКХ заявитель должен представить комиссии следующие документы:

  • заявление;
  • справку о том, кто прописан в квартире или доме;
  • документы, которые подтверждают личность всех прописанных в жилье лиц;
  • сканы СНИЛС;
  • договор о найме или свидетельство собственника жилой недвижимости;
  • 2 НДФЛ за последние полгода;
  • чеки по оплате комуслуг за последний месяц.

Оформить субсидию на приобретение жилья или на оплату комуслуг не так уж сложно. Главное, заранее ознакомиться с постановлениями и законодательной базой, регламентирующей выдачу господдержки.

Имея необходимую подготовку и бумаги и соответствуя всем требованиям, выдвигаемым госорганами, получатель сможет оформить льготы в кратчайшие сроки.

Назад

Субсидии на строительство или приобретение жилья

Субсидии предоставляются за счет средств федерального бюджета категориям граждан, указанных в федеральном законодательстве.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 21 марта 2006 г. № 153 «Об утверждении Правил выпуска и реализации государственных жилищных сертификатов в рамках реализации ведомственной целевой программы «Оказание государственной поддержки гражданам в обеспечении жильем и оплате жилищно-коммунальных услуг» государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» формой государственной жилищной поддержки по обеспечению жильем офицеров запаса, жителей Крайнего Севера, участников ликвидации аварии на ЧАЭС, вынужденных переселенцев являются государственные жилищные сертификаты.

В соответствии с установленным Правительством Российской Федерации порядком граждане, которые желают получить сертификат, должны с заявлением установленного образца обратиться к специалистам управления жилищных отношений Лядовой Татьяне Викторовне, Кремневой Галине Викторовне по адресу: ул. Монастырская, 119, каб. 9, 11, телефон 237-25-08.

Право на получение субсидий в виде жилищных сертификатов имеют:

  • ветераны и инвалиды Великой Отечественной войны, ветераны боевых действий согласно Федеральному закону от 12 января 1995 г. № 5-ФЗ «О ветеранах», Указу Президента РФ от 07.05.2008 № 714; Постановлению Правительства Пермского края от 02.03.2007 № 21-п «Об утверждении Порядка предоставления мер социальной поддержки по обеспечению жильем ветеранов, инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов, нуждающихся в улучшении жилищных условий»;
  • инвалиды и семьи, имеющие детей-инвалидов, вставшие на жилищный учет до 01 марта 2005 г., также имеют право на льготное улучшение жилищных условий в соответствии с Федеральным законом от 24.11.1995 № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации»; Постановлением Правительства Пермского края от 02.03.2007 № 21-п «Об утверждении Порядка предоставления мер социальной поддержки по обеспечению жильем ветеранов, инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов, нуждающихся в улучшении жилищных условий»
  • реабилитированные лица, пострадавшие от политических репрессий, согласно Постановлению Правительства Пермского края от 21.11.2012 № 1324-п «Об утверждении Порядка предоставления субсидий (единовременных денежных выплат) на приобретение (строительство) жилого помещения реабилитированным лицам, имеющим инвалидность или являющимся пенсионерами и проживающим совместно членам их семей и Порядка предоставления и расходования субвенций из бюджета Пермского края на осуществление отдельных государственных полномочий по обеспечению жилыми помещениями реабилитированных лиц, имеющих инвалидность или являющихся пенсионерами, и проживающих совместно членов их семей».

Дополнительную информацию можно получить у специалистов управления жилищных отношений Юшковой Екатерины Алексеевны, Седовой Татьяны Игоревны по адресу: ул. Максима Горького, 18, каб. 210, телефон 212-86-04.

Все виды жилищных субсидий

Осуществление государственной поддержки является на сегодняшний день одним из важнейших условий улучшения благосостояния общества. Адресная социальная помощь, предоставляемая гражданам РФ в виде субсидий на покупку недвижимости, во многом облегчает приобретение жилья — воспользовавшись льготными условиями, россияне могут купить квартиру в одной из трех многоэтажек ЖК «Новое Жегалово», расположенного в Щелково (Подмосковье). 

Федеральные субсидийные программы представляют собой целевую помощь нуждающимся и распространяются на определенные категории граждан. Получить грамотную консультацию и более подробно узнать о возможности оформления субсидии на покупку жилья в новострое, находящемся в пригороде Московской области, можно в главном офисе нашей компании — по средам (с 11:00 до 20:00) и воскресеньям (с 10:00 до 18:00) клиентам дает разъяснения ипотечный специалист Сбербанка России.

Квартиры по жилищной субсидии от застройщика

На государственную помощь в совершенствовании жилищных условий могут рассчитывать молодые, многодетные и малообеспеченные семьи, работники бюджетных областей, дети-сироты, ветераны, инвалиды и представители других категорий. Оформление субсидии на приобретение недвижимости — отличная возможность стать владельцем жилой площади, россияне могут купить квартиру за городом в одном из новых комфортных и качественно обустроенных домов ЖК «Новое Жегалово». Новострои находятся в южной части Щелково, непосредственная близость МКАД и наличие удобной транспортной развязки позволяет добираться до столицы максимально быстро.

Предоставление субсидий на жилье в Щелково

Граждане России, имеющие право на жилищную субсидию, отдают предпочтение квартирам в наших новостроях благодаря их удачному размещению и высокому уровню благоустройства. Поблизости от ЖК находятся  два детских сада, супермаркеты, аптеки, подземный паркинг и другие инфраструктурные объекты, обеспечивающие владельцам квартир максимальный комфорт. Наши консультанты помогут разобраться в нюансах льготных программ и улучшить качество жизни за счет адресной помощи государства.


Предоставление субсидий на приобретение или строительство жилья многодетным семьям, в которых одновременно родилось трое и более детей, нуждающимся в улучшении жилищных условий

Получатели услуги: физические лица

Ведомство: РГУ «Центр социальной поддержки населения Республики Бурятия».

Срок предоставления услуги: подразделения РГУ представляют в Министерство утвержденные руководителем подразделения РГУ списки заявителей и документы, представленные заявителями, до 1 октября года, предшествующего планируемому.
Оформление свидетельств осуществляет Министерство, а их выдачу производят подразделения РГУ в двухнедельный срок с даты подписания приказа Министерства.
В случае отказа многодетной семьи от предоставления субсидии в очередном финансовом году право за семьей на получение субсидии сохраняется.
Срок действия свидетельства не может превышать девяти месяцев с даты выдачи, указанной в свидетельстве.
Решение о замене или продлении срока действия свидетельства принимается Министерством в двухнедельный срок со дня представления заявления о замене (о продлении срока).
Министерство перечисляет суммы субсидии на счета граждан в кредитные организации, выбранные гражданами, в срок до 5 рабочих дней со дня поступления сведений банка о фактах заключения договоров банковского счета с владельцами свидетельств или заявлений получателей субсидий о перечислении средств на его банковский счет с приложением копии договора банковского счета, при наличии средств в республиканском бюджете на указанные цели.

Государственная услуга предоставляется бесплатно.

Необходимые документы:

  1. заявление о предоставлении субсидии с гарантией ее использования по назначению по установленной форме;
  2. паспорта всех членов семьи, свидетельства о рождении детей, свидетельства о заключении брака;
  3. Лицевой банковский счет заявителя, открытый в кредитном учреждении с платежной системой карты «МИР».

Перечень документов, предоставляемых заявителями для получения разрешения на перечисление субсидий с банковских счетов получателей:

  • договор купли-продажи, на основании которого осуществлена государственная регистрация права собственности на приобретаемое жилое помещение или договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, в котором получатель субсидии является участником долевого строительства.

Исчерпывающий перечень документов, необходимых в соответствии с нормативными правовыми актами для предоставления государственной услуги, которые находятся в распоряжении государственных органов, органов местного самоуправления и иных органов, участвующих в предоставлении государственной услуги, и которые заявитель вправе представить:
  1. для принятия решения о праве заявителей на меры социальной поддержки: справка о составе семьи с указанием общей площади занимаемого жилого помещения; документы, подтверждающие постановку на учет о качестве нуждающихся в жилом помещении в администрации муниципального образования; документы, подтверждающие наличие либо отсутствие в собственности членов семьи жилого помещения;
  2. для принятия решения о выдаче разрешения для оплаты приобретенного жилого помещения, строительства жилья за счет субсидии — сведения о государственной регистрации права собственности на жилое помещение.
    Документы или сведения уполномоченные органы получают в рамках межведомственного информационного взаимодействия в соответствии с федеральным законодательством и законодательством Республики Бурятия, если указанные сведения не были представлены заявителем самостоятельно.

Документы или сведения уполномоченные органы получают в рамках межведомственного информационного взаимодействия в соответствии с федеральным законодательством и законодательством Республики Бурятия, если указанные сведения не были представлены заявителем самостоятельно.

Нормативно-правовые акты:

  • Приказ Министерства социальной защиты населения Республики Бурятия от 9 августа 2011 г. N 297 «Об утверждении Административного регламента по предоставлению государственной услуги по предоставлению многодетным семьям, в которых одновременно родилось трое и более детей, нуждающимся в улучшении жилищных условий, субсидии на приобретение или строительство жилья».

Капитальные субсидии на строительство доступного жилья

Капитальные субсидии могут принимать несколько форм, но, как правило, это любые средства, предоставляемые из источника (обычно единицы местного, государственного или федерального правительства), который уменьшает объем финансирования, который заемщик должен получить от обычного кредитора. Поскольку капитальную субсидию не нужно возвращать, она уменьшает сумму, которая должна быть заимствована или получена за счет инвестиций в акционерный капитал частной стороной для развития арендуемой собственности.Более низкий уровень обслуживания долга позволяет проекту взимать более низкую арендную плату и при этом оставаться экономически устойчивым. Капитальные субсидии могут принимать форму грантов, безвозвратных ссуд или налоговых льгот.

Капитальные субсидии могут поступать из различных источников, включая акционерный капитал LIHTC, федеральную программу HOMEFederal, учрежденную Конгрессом в 1990 году, которая предназначена для увеличения достойного доступного жилья для семей и отдельных лиц с низкими и очень низкими доходами. Штат и населенные пункты получают фонд HOME от HUD каждый год и тратят его на такие вещи, как помощь в аренде, помощь покупателям жилья, новое строительство, восстановление, улучшения, снос, переезд и административные расходы.или Грант на блок развития сообществ Федеральная программа, учрежденная как часть Закона о жилищном строительстве и развитии сообществ 1974 года. Она финансирует различные мероприятия по развитию сообществ, направленные на оживление районов, экономическое развитие, доступное жилье и улучшение общественных объектов и услуг (CDBG), общие обязательства облигации, целевые жилищные фонды или средства, привлеченные за счет финансирования увеличения налогов.

В этом разделе представлена ​​более подробная информация о том, как местные юрисдикции могут предоставлять капитальные субсидии застройщикам доступного жилья.

Подход

Капитальные субсидии для строительства доступного жилья могут поступать из различных источников на федеральном уровне, уровне штата и на местном уровне, в том числе:

  • Поступления от продажи (также известной как синдицирование) федеральных налоговых льгот на жилье для малообеспеченных слоев населения или штата.
  • Гранты HOME или CDBG
  • Поступления от выпуска облигаций с общими обязательствами Долгосрочная ссуда или долговые ценные бумаги, выпущенные корпорациями или государством. Типичный срок погашения составляет 10 лет или более после выпуска.s
  • Целевые фонды жилищного строительства
  • Специальные государственные налоговые льготы (например, исторические налоговые льготы)
  • Средства, полученные за счет увеличения налоговых поступлений Мощный инструмент финансирования, который позволяет слаборазвитым общинам обеспечить финансирование государственного проекта путем заимствования под дополнительные налоговые поступления, которые, как ожидается, будут будет получен после завершения проекта.
  • Программа доступного жилья федеральных банков жилищного кредитования

Налоговая скидка на жилищное строительство с низким доходом Снижение налоговых обязательств в размере доллар к доллару, предоставляемое застройщикам на основе критериев, изложенных в квалифицированном плане распределения штата.Это основной источник финансирования для увеличения и сохранения предложения доступных для аренды домов. (LIHTC) — это один из видов капитальных субсидий (по сути, он предоставляет доллары, которые не нужно возвращать в рамках проекта), но дополнительные капитальные субсидии часто требуются даже для объектов недвижимости, получивших награды LIHTC. Хотя собственный капитал, привлеченный синдицированными LIHTC, покрывает значительную долю затрат на разработку, во многих случаях собственный капитал LIHTC плюс долг, поддерживаемый арендной платой на целевом уровне, недостаточны для полного покрытия всех затрат на разработку.В этих случаях необходимы дополнительные капитальные субсидии, которые служат «финансированием дефицита», чтобы дополнить капитал, предоставляемый через LIHTC, и сделать проект экономически жизнеспособным.

При развитии доступного домовладения капитальная субсидия аналогично сокращает заемные средства, необходимые для покрытия затрат на строительство или покупку и восстановление собственности. Субсидия позволяет продавать дома покупателям жилья по более низкой и доступной цене.

В зависимости от предполагаемой доступности единиц, вероятно, потребуется более одного источника дефицита финансирования.Например, в типичной 9-процентной сделке LIHTC акционерный капитал от продажи налоговых льгот может покрывать примерно до 70 процентов общих затрат на развитие (не считая затрат на приобретение земли). В некоторых случаях арендная плата за проект может поддержать долг, который покроет оставшиеся 30 процентов затрат плюс затраты на приобретение земли, но в большинстве случаев все равно останется пробел, который необходимо заполнить. Чем ниже арендная плата, тем меньший денежный поток у проекта будет для покрытия платежей по обслуживанию долга. Действительно, проекты, которые стремятся предложить арендную плату, доступную для домохозяйств с низкими доходами, могут вообще не иметь возможности обслуживать какие-либо долги за счет текущего арендного дохода.

Дополнительные капитальные субсидии, необходимые для обеспечения экономической жизнеспособности проекта, могут поступать из различных источников, включая ЖИЛИЩНЫЕ фонды или взносы государственного или местного жилищного трастового фонда. Для тех капитальных субсидий, которые контролируются местным правительством, персонал должен принимать решения о форме, в которой предоставляется субсидия. При принятии этих решений следует учитывать ограничения, связанные с существующими программами финансирования.

В программе LIHTC, например, «приемлемая основа», используемая для расчета налогового кредита для проекта, обычно должна быть уменьшена на любые дополнительные федеральные субсидии, получаемые проектом.По этой причине рекомендуется структурировать дефицитное финансирование для проектов налоговых кредитов, которое поступает из ДОМАШНИХ фондов или других федеральных источников в виде займа, а не гранта. Несмотря на то, что она структурирована как кредит ниже рыночной, платеж обычно откладывается, так что эта помощь больше напоминает грантовую помощь. (После изменений в программе LIHTC, внесенных в Закон о жилищном строительстве и восстановлении экономики от 2008 года, прямые или косвенные федеральные займы, выданные по процентным ставкам ниже рыночных, больше не классифицируются как федеральные субсидии.Для получения более подробной информации см. Руководство Управления финансового контролера.) Разработчики будут беспокоиться о приемлемых мероприятиях, связанных с каждым уровнем финансирования, а также о сроках различных платежей собственнику недвижимости или «розыгрышей» во время строительства. период.

Местные юрисдикции могут помочь упростить процесс получения капитальных субсидий путем создания единого приложения, которое позволяет спонсорам проекта одновременно подавать заявки на несколько источников финансирования.Такой подход может первоначально потребовать большей административной координации, но может помочь обеспечить выделение необходимого финансирования и позволить проектам реализовываться в соответствии с графиком. Более мелкие юрисдикции могут извлечь выгоду из регионального сотрудничества, чтобы разделить административное бремя единого процесса подачи заявок на субсидию на капитал.

Право на участие

Во многих случаях условия использования капитальных субсидий будут зависеть от источника субсидии. Например, собственный налоговый кредит на жилье для малоимущих может использоваться только для поддержки арендного жилья, которое соответствует федеральным требованиям к доходу, а также другим критериям, установленным агентствами-эмитентами в их Квалифицированных планах распределения.Федеральные средства HOME могут использоваться для строительства или восстановления жилья для сдачи в аренду или домовладения при условии соблюдения пределов арендной платы и максимальной покупной цены, а также ограничений на размер субсидии на единицу, которая может быть предоставлена, и минимальных периодов времени, в течение которых должна быть доступна доступность. уверен. Многие общины также устанавливают аналогичные требования и параметры для выплат из местного целевого жилищного фонда.

В тех случаях, когда существующие правила программы не определяют критерии приемлемости, местные юрисдикции должны будут определить виды деятельности, которые будут поддерживаться (например,g., арендуемое жилье и / или домовладение, новое строительство и / или приобретение и реконструкция и т. д.), целевой уровень (и) дохода и / или население (а), которое должно быть обслужено, а также продолжительность любых требований доступности. Некоторые города также ограничивают географические районы, в которых они будут предоставлять капитальные субсидии, чтобы избежать создания или способствовать существующей концентрации бедности и / или способствовать большему доступу к удобствам для жителей с низкими доходами. Четкие критерии, касающиеся права на получение капитальных субсидий, дают разработчикам, заинтересованным в подаче заявки на финансирование, прозрачность и предсказуемость, которые им необходимы для структурирования сделок.

Прочие соображения

Защита местных инвестиций

Капитальные субсидии поддерживают развитие, которое не было построено или восстановлено. По сравнению с проектами, которые были завершены и стабилизированы с арендаторами или владельцами, инвестиции в эти разработки могут нести несколько более высокий риск неудачи. Этот риск можно снизить за счет поддержания высоких стандартов и тщательной проверки кандидатов. Однако в тех случаях, когда существующие руководящие принципы еще не приняты (например, политика возврата средств для программы налоговых льгот на жилье для малоимущих), города должны также установить четкие процедуры в отношении возврата субсидий или других штрафов в случае, если проект не соблюдает установленные сроки. или соблюдайте требования программы.

Пример

Город Чикаго направляет выручку от своего Целевого фонда жилья для малоимущих на многолетнюю программу обеспечения доступности через авансовые инвестиции (MAUI). Фонды MAUI могут использоваться для финансирования авансовых затрат на разработку (капитальные вложения) для проектов многоквартирной аренды, а также для операционных резервных фондов. Застройщики, подающие заявку на капитальные вложения, получают беспроцентную простительную ссуду. Займы, которые частично или полностью прощаются на определенный период времени, если выполняются требования.в размере до 50 процентов от суммы первой ипотечной ссуды. Взамен единицы, финансируемые MAUI, должны быть зарезервированы для домохозяйств, которые соответствуют ограничениям по доходу — как правило, половина единиц должна быть зарезервирована для домохозяйств с доходом ниже 15 процентов от медианного дохода домохозяйства в регионе, рассчитанного Департаментом жилищного строительства и Городское развитие. Часто обозначается сокращенно AMI., И половину необходимо отложить для домохозяйств с доходом до 30 процентов от медианного значения по площади. В большинстве случаев ограничения по доступности остаются в силе в течение 30 лет.Более подробную информацию о программе и заявлении MAUI можно найти на веб-сайте Чикагского трастового фонда для малоимущих.

Город Санта-Крус использует Целевой фонд доступного жилья (AHTF) для оказания помощи в создании и сохранении доступного жилья для семей с низкими и средними доходами. Для получения дополнительной информации посетите веб-сайт города Санта-Крус.

Сопутствующие ресурсы

Программа доступного жилья нацелена на средний класс Калифорнии

В надежде восполнить дефицит доступного жилья в штате некоторые правительственные агентства Калифорнии покупают здания, обычно роскошные, и поступают прямо противоположно большинству покупателей недвижимости.Они снижают арендную плату.

Программы ориентированы на работников со средним доходом, включая полицейских, учителей и медсестер, которые зарабатывают слишком много, чтобы претендовать на получение наиболее традиционного субсидируемого жилья, но все еще не могут позволить себе место рядом с местом работы, согласно правительственным властям и частным партнерам. вовлеченный.

Они опираются на уникальную финансовую модель, которая предусматривает субсидирование местного налога на имущество. Сторонники этого подхода говорят, что такой подход делает тысячи квартир по всему штату более доступными для тех, кто не имеет высоких доходов, — обслуживая так называемую «недостающую середину», исключенную из других программ доступного жилья и оставленную безудержным рынком недвижимости.

По крайней мере три правительственных агентства запустили эти программы, в результате чего арендная плата снизилась на двузначные проценты в таких местах, как Лонг-Бич и Пасадена. В целом государственные органы, известные как органы совместной власти, купили более 20 зданий, в общей сложности более 6000 единиц.

Остаются вопросы о долгосрочных последствиях и лежащей в основе экономике — в том числе о том, будут ли фактически выплачены города, которые должны одобрять сделки и помогать гарантировать снижение арендной платы.Некоторые также спорят, достаточно ли урезаны квартплаты, чтобы окупить программу.

Мы хотим убедиться, что отказ от налога на недвижимость принесет пользу обществу.

Джеки Моралес-Ферран, жилищный департамент города Сан-Хосе

Городской совет Лос-Анджелеса ожидает отчета сотрудников о возможности присоединения. В Северной Калифорнии городской совет Сан-Хосе отказался от участия после того, как городские власти пришли к выводу, что «присоединение к проекту сопряжено с риском и расходами»… перевешивают потенциальные выгоды ».

Несмотря на такие опасения, программы быстро расширились во время пандемии, поскольку низкие процентные ставки облегчили финансирование приобретений, а экономическая неопределенность означала, что меньше традиционных инвесторов в недвижимость выступали конкурентами.

И для некоторых арендаторов, которые могли позволить себе жилье, которое ранее было недоступно, они изменили правила игры.

«Я могу лучше выполнять свою работу», — сказала Рене Махер, учительница пятого класса из округа Марин, время в пути которой сократилось с двух часов до восьми минут, когда она переехала в субсидируемый жилой комплекс в прибрежном городке Ларкспур.

Жилой комплекс Serenity at Larkspur в округе Марин, один из нескольких, предлагающих субсидированное жилье для учителей, сотрудников службы экстренной помощи и других работников, имеющих средний доход.

(Джей Л. Кленденин / Los Angeles Times)

Самыми активными властями, покупающими здания, являются Управление развития сообществ штата Калифорния (CSCDA) и Калифорнийское общественное жилищное агентство (CalCHA), запустившее первую программу в 2019 году.

Уровни арендной платы различаются в зависимости от дохода, но по словам Джона Пенкауэра, управляющего директора компании Джона Пенкауэра, для объектов недвижимости, которые они приобрели, снижение арендной платы по всему зданию составило в среднем около 10% от суммы, которую взимал предыдущий владелец. CSCDA и Джордан Мосс, основатель Catalyst Housing Group, основной частной компании, работающей с CalCHA.

Мосс сказал, что скидки позволяют арендаторам откладывать больше денег на сбережения, здравоохранение и образование, а также экономить время на длительные поездки.

Не тратя много времени на прием пищи в дороге, 25-летняя Махер сказала, что она может проводить больше времени со студентами, а также работать над своей целью стать администратором.

Школьная учительница Рене Махер стоит возле костровой ямы и пруда в Серенити в Ларкспуре, где она может снять квартиру с одной спальней отчасти благодаря специальной субсидии, предоставляемой учителям.

(Джей Л. Кленденин / Los Angeles Times)

Она сказала, что изначально она жила так далеко от школы, потому что более близкие квартиры были в запущенном состоянии, в районах, которые считались небезопасными или не имели такой техники, как стиральные машины и сушилки.Теперь она платит 1779 долларов за квартиру с одной спальней, как и ее предыдущая квартира с одной спальней, в комплексе, построенном в 70-х годах, который включает два бассейна с морской водой, студию йоги и клуб.

Ее новый район чувствует себя в безопасности, и она может дойти до торгового центра Marin Country Mart за напитками или до фермерского рынка.

Местные субсидии

Программы для людей со средним уровнем дохода, как описано спонсорами, не являются простыми сделками с недвижимостью.

Органы с совместными полномочиями, которые выпускают облигации и управляют ими от имени местных органов власти, которые присоединяются в качестве членов, помогают финансировать программы для среднего дохода.Они выпускают облигации и используют вырученные средства для покупки недвижимости, а также платят частным компаниям, которые организуют финансирование и управляют зданиями.

Поскольку органы власти являются государственными учреждениями, им не нужно платить налог на имущество. Эти сбережения передаются арендаторам в виде более низкой арендной платы, а облигации привлекают инвесторов выплатой процентов.

Срок обращения облигаций составляет около 30 лет. Как только они будут выплачены, сторонники говорят, что город может направить продажу собственности без долгов или управлять имуществом и взять ссуду на здания.Доходы от любой из этих транзакций поступают в город, что должно означать, что город получает больше денег, чем налог на имущество, который они потеряли, говорят участники программ.

Города могут принудительно продать или рефинансировать облигации уже через 15 лет после выпуска облигаций, хотя в этом случае будет сложнее вернуть свои деньги.

Каждый проект отличается, но органы с совместными полномочиями, как правило, обслуживают домохозяйства, устанавливающие верхний предел того, что считается низким доходом, по отношению к тем, кто имеет умеренный доход, при этом примерно равное количество квартир зарезервировано для каждой категории дохода.

Чтобы въехать, арендаторы должны подать заявление и подтвердить, что их доходы находятся в требуемом диапазоне.

Офис по аренде квартир в Oceanaire, элитном жилом комплексе в Лонг-Бич, который был куплен государственным агентством в рамках программы субсидирования квартир для арендаторов со средним уровнем дохода.

(Мел Мелкон / Лос-Анджелес Таймс)

Арендаторы, которые зарабатывали больше и жили в собственности до ее приобретения агентством, не выселяются и могут продлевать договор аренды, чтобы оставаться там столько, сколько захотят, заявили власти.Как только они уезжают, доход этих единиц становится ограниченным.

В некоторых случаях после приобретения здания арендная плата за некоторые единицы по верхнему пределу дохода не упала, и взимается рыночная ставка, но сторонники говорят, что со временем ограничения на повышение арендной платы, встроенные в программы, означают, что эти единицы должны стать дешевле, чем они были бы в противном случае.

Иногда программы также предоставляют субсидируемое жилье для людей, которые могут претендовать на участие в традиционных жилищных проектах с низким доходом, исходя из их дохода, связанного со стоимостью жизни в их районе.В дорогостоящем округе Марин есть учитель Махер, который извлек выгоду как из обычного снижения арендной платы за счет субсидии программы, так и из специальной субсидии для учителей, предлагаемой Catalyst.

Для съемщиков с низкими и средними доходами, которые въезжают в дом, преимущества жизни в роскошных апартаментах сразу очевидны в таких зданиях, как Oceanaire, 216-квартирный комплекс в центре Лонг-Бич, один из шести проектов, которые Waterford Property Co., частная инвестиционная компания в сфере недвижимости, работает от имени CSCDA.

На почти двух акрах первоклассной земли в центре города находится клубный дом с автоматами для охлажденного вина и круглосуточный фитнес-центр с видом на бассейн.

Житель Oceanaire, роскошного жилого комплекса в Лонг-Бич, тренируется в круглосуточном тренажерном зале отеля. Местные субсидии помогают некоторым калифорнийцам арендовать более красивые и сложные здания, чем они обычно могли себе позволить.

(Мел Мелкон / Лос-Анджелес Таймс)

Во внутреннем дворе первого этажа жители могут отдыхать на диванах, расположенных на пешеходных дорожках, которые, как полуостров, выступают в большой неглубокий пруд, напоминающий индонезийский остров Бали.

Внутри квартиры имеют 10-футовые потолки, кварцевые столешницы и просторные балконы.

До того, как CSCDA купила здание в марте, оно стоило 2592 доллара в месяц за квартиру с одной спальней и 3569 долларов за квартиру с двумя спальнями, согласно документам о залоге. Теперь семья из двух человек с доходом 75 680 долларов или меньше — категория с самым низким доходом, обслуживаемая в Oceanaire — будет платить 2102 доллара за квартиру с одной спальней и 2366 долларов за двухкомнатную, что на 19% и 34% соответственно меньше.

«Это то, что крайне необходимо», — сказал соучредитель Waterford Джон Драхман.

Тем не менее, во многих городах, где действуют программы, можно найти более дешевую арендную плату, что заставляет задуматься о доступности, которую продвигают администраторы программы.

В Лонг-Бич средняя арендная плата за однокомнатную квартиру в июле составила 1481 доллар, согласно списку квартир на сайте — на 621 доллар меньше, чем самая дешевая квартира с одной спальней в Океанайре, и на 1111 долларов меньше, чем за квартиру с одной спальней, зарезервированную для тех, кто в максимально допустимый доход.

«Почему мы должны тратить вместе… создать еще одну квартиру, которая не будет даже дешевле, чем то, что они могут получить на существующем рынке? » сказал Мэтт Шварц, исполнительный директор California Housing Partnership, некоммерческой организации, которая выступает за субсидируемое жилье, и консультирует поставщиков доступного жилья.

Партнерство проанализировало арендную плату, которую CalCHA и CSCDA сообщили инвесторам в облигации, которые они будут взимать, и сравнили их со средней местной арендной платой. В большинстве случаев анализ показал, что новая арендная плата, даже при ее снижении, была выше, чем в среднем по городу для квартиры с таким же количеством спален.

Шварц сказал, что анализ показывает, что многие люди, арендующие через программы, могут найти более дешевое жилье, не финансируемое за счет государственных субсидий, которое в противном случае могло бы пойти на школы, полицию и другие службы. Он добавил, что предлагаемые дома более высокого качества «хороши, но, на наш взгляд, это не должно быть стандартом для использования государственных средств».

Насколько доступно?

Обеспокоенность по поводу уровня доступности также всплыла в некоторых городских дискуссиях. Прежде чем Лонг-Бич одобрил сделку с Oceanaire, город нанял HR&A Advisors, консалтинговую фирму по недвижимости, чтобы проанализировать предложенную сделку.

В отчете для городского персонала консалтинговая фирма сообщила, что после того, как результаты своего первоначального анализа были переданы CSCDA и Уотерфорду, менеджеру проекта, пара согласилась предложить больше единиц для тех, кто относится к категории с самым низким доходом, обслуживаемых программами, что повысило доля наименьшего дохода до 40% единиц по сравнению с 33%, обычно предлагаемыми в программах.

HR&A по-прежнему рисовал критический портрет программы после этих изменений, включая чрезмерную компенсацию, выплаченную CSCDA и Waterford, которую она сочла чрезмерной и позволила снизить арендную плату.

В своей служебной записке для совета городские власти заявили, что, учитывая колебания рынка, «возможны ситуации, когда городские и другие налоговые органы не взыскивают уплаченный налог на имущество или не получают прибыль».

Персонал рекомендовал членам совета одобрить сделку с Oceanaire, но рассматривать ее как пилотную и соглашаться не одобрять аналогичные проекты до тех пор, пока у совета не будет времени рассмотреть всеобъемлющую политику, регулирующую такие программы.

При голосовании 9: 0 в феврале совет одобрил эту рекомендацию, и сделка была заключена.

Является ли это идеальным инструментом для решения проблемы жилья с умеренным доходом? Нет, но это инструмент? Абсолютно.

Шон Роусон, соучредитель Waterford

Городской совет Сан-Хосе решил обратное. В мае он проголосовал 11 голосами против 0 за отказ от участия ни в одной из установленных программ после того, как сотрудники выразили обеспокоенность по поводу потери доходов от налога на имущество, отсутствия контроля со стороны города и того, как компенсация, выплачиваемая участникам проекта, ограничивала доступность до уровней, которые он считал «скромными».«Хотя арендную плату иногда дополнительно снижают, сотрудники отметили тот факт, что власти ограничили арендную плату на уровне 35% от среднего дохода по району, а не ограничили его традиционным показателем доступности, 30%.

Для людей с высокими доходами, как писали сотрудники, некоторая арендная плата «по сути рыночная».

«Это определенно творческий подход», — сказал о программах Жаки Моралес-Ферран, директор городского жилищного департамента. «Но мы хотим убедиться, что отказ от налога на недвижимость принесет пользу обществу.”

Oceanaire, роскошный жилой комплекс на бульваре Оушен в Лонг-Бич, находится менее чем в 800 метрах от линии поезда A, ведущей в центр Лос-Анджелеса, торгового центра Pike Outlets и Тихоокеанского аквариума.

(Мел Мелкон / Лос-Анджелес Таймс)

Государственные органы и частные компании, занимающиеся недвижимостью, заявили, что единицы с высоким уровнем дохода помогают компенсировать более значительное снижение в нижних категориях, и они защищали свои сборы как разумные, в соответствии с другими проектами доступного жилья и оправданные с точки зрения постоянного управления, которое они обеспечивают, и рисков. они занимаются выстраиванием потенциальных сделок, которые могут сорваться.

«До закрытия сделки [частные фирмы, такие как Waterford], как правило, рискуют от 3 [миллионов] до 5 миллионов долларов за сделку из-за затрат на преследование, которые могут быть потеряны, если сделка не будет закрыта», — написал Пенковер в опровержении Сану. Хосе.

Мосс, который аналогичным образом защищал гонорары своей компании, сказал, что, хотя некоторая критика была несправедливой, компания приняла некоторые из них близко к сердцу и теперь ограничивает арендную плату на уровне 30% от среднего дохода по местности, включая два завершенных проекта в Хантингтон-Бич. с Муниципальным финансовым управлением Калифорнии.

Учитывая исторический рост стоимости недвижимости, сторонники программы заявили, что маловероятно, что город не получит обратно больше налоговых поступлений, чем он отложил после продажи здания или сохранения его и взятия ссуды на собственность.

Они также раскритиковали идею о том, что арендную плату за их собственность следует сравнивать со средним показателем по городу. Скорее, они сказали, что правильное сравнение заключалось в том, чтобы посмотреть, чем арендная плата в их зданиях отличается от арендной платы в зданиях аналогичного качества в том же районе.

Кэрол Галанте, основатель Центра жилищных инноваций Тернера в Калифорнийском университете в Беркли, сказала, что повышение доступности высококачественных квартирных сообществ — даже если они все еще дороже, чем многие старые дома поблизости — может иметь дополнительные преимущества. Это могло бы побудить домохозяйства со средним доходом переехать из старых домов, освобождая их для людей с более низкими доходами.

Программы устанавливают ограничения на повышение арендной платы в будущем, которые являются более строгими, чем закон штата. Галанте и другие заявили, что важно подумать о том, что могло бы произойти в отсутствие приобретения властями: частные инвесторы могли налететь во время восстановления экономики и поднять арендную плату.

Уже сейчас домовладельцы по всей стране обнаруживают, что у них снова есть возможность агрессивно повышать арендную плату.

Драхман из Уотерфорда сказал, что его компания — даже в группе с более высоким доходом — всегда предоставляет скидку по сравнению с рыночной ценой на недвижимость. А снижение арендной платы за навесные здания гарантирует, что меньше учителей, парамедиков и других лиц покинут свои сообщества в поисках жилья, которое не только доступно, но и комфортно.

Waterford Property Co.соучредители Шон Роусон (слева) и Джон Драхман показаны в Oceanaire, роскошном жилом комплексе в Лонг-Бахе, где они работают как сообщество со средним доходом.

(Мел Мелкон / Лос-Анджелес Таймс)

«Да, в городе Лонг-Бич есть более дешевые квартиры, но они далеко не по качеству, чем в Oceanaire», — сказал Драхман. «Если вы тот, кто зарабатывает меньше … этот человек не должен жертвовать качеством».

Oceanaire — это не просто роскошный комплекс.Он находится менее чем в 800 метрах от поезда A Line, идущего до центра Лос-Анджелеса, а также от торгового центра Pike Outlets и Тихоокеанского аквариума, популярной туристической достопримечательности, которую ежегодно посещают около 1,5 миллиона человек.

Арендаторы, которые жили там при предыдущем владельце и зарабатывают слишком много, чтобы соответствовать новым ограничениям дохода, могут продлить свои договоры аренды, как и в других зданиях программы. Но, в отличие от этой собственности, Драхман сказал, что Уотерфорд должен взимать с более состоятельных арендаторов 7% -ную надбавку при обновлении — требование, которое город хотел, чтобы квартиры сдавались быстрее.

Заполняемость выросла с момента приобретения CSCDA зданий до 96% с 70%, сказал Драхман. Среди недавних арендаторов — сотрудники правоохранительных органов, городские служащие и медицинский техник.

Шон Роусон, другой соучредитель Waterford, сказал: «Здесь вы можете количественно оценить то, что мы передаем нашим арендаторам значительную экономию на аренде. Является ли это идеальным инструментом для решения проблемы жилья с умеренным доходом? Нет, но это инструмент? Абсолютно.»

Виктория Дрис и ее жена Ники ехали из Калифорнии в Пенсильванию, когда всплыла субсидированная квартира в Океанайре и заставила их пересмотреть свое решение.

Дрис, учитель рисования, и Ники, который работает в школьной администрации, столкнулись с резким повышением арендной платы за однокомнатную квартиру в центре Лонг-Бич до примерно 2650 долларов в месяц, что ограничило бы их бюджет. Вместо того, чтобы сокращать штат или переезжать в более захудалое место, они планировали переехать в Питтсбург, «где все дешевле», а у Дриса есть семья.

«Мы уже заплатили грузчикам, чтобы они забрали наши вещи», — сказал Дрис. Затем они нашли квартиру с двумя спальнями за 2366 долларов в Oceanaire и ухватились за шанс остаться.«И когда мы приехали сюда, мы просто все отменили».

Как (умные) домовладельцы могут получить выгоду от государственных программ

Покупка недвижимости в районах с низким доходом может открыть для вас больше дверей, чем вы думаете. Хотя жилье с низким доходом часто ассоциируется с просрочкой платежей и выселением, существуют государственные программы, которые могут помочь вам и вашим арендаторам.

Программы, финансируемые государством, такие как Раздел 8 и Раздел 42, финансируют арендную плату вашего арендатора и предоставляют вам налоговые льготы, соответственно.Участники не хотят терять финансирование; поэтому они прилагают все усилия, чтобы соответствовать руководящим принципам вашего контракта.

Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD) разработало несколько программ для поощрения создания безопасного и доступного жилья для пожилых людей, инвалидов или людей с низким доходом. HUD делает это, финансируя строительство жилья с ограниченным доступом, предоставляя налоговые льготы тем, кто ограничивает цены, и выплачивая арендную плату участникам. Местные жилищные агентства реализуют эти программы при финансовой поддержке HUD.Эти субсидии на аренду регулируются Кодексом федеральных нормативных актов, подраздел F.

.

Раздел 8 — Ваучерная программа на выбор жилья

Ваучер на выбор жилья помогает участникам сдавать в аренду дома на частном рынке по своему выбору, которые соответствуют требованиям программы. Местное жилищное агентство напрямую выплачивает арендодателю часть арендной платы от имени участника. Участники платят остаток, который обычно составляет около 30 процентов скорректированного валового дохода участника.

Программа может финансировать любого, кто зарабатывает менее 50 процентов среднего дохода в районе; однако 75 процентов участников программы должны получать менее 30 процентов среднего дохода в районе. Местное жилищное агентство определяет доход и соответствует ли участник требованиям программы.

Большинство жилищных властей требует, чтобы первоначальный договор аренды по Разделу 8 составлял не менее одного года. Фактически, это федеральное требование, чтобы срок аренды составлял не менее года в соответствии с Сводом федеральных правил.По истечении первого года у домовладельца есть выбор продлевать аренду на годовой или ежемесячной основе.

Однако жилищные органы могут делать исключения из правила одного года, если для арендатора есть четкая и документально подтвержденная выгода от более короткого срока аренды. Например, если ученик будет посещать школу в этом районе менее года.

Ожидается, что арендатор будет платить арендную плату, поддерживать недвижимость в том же состоянии, в котором она была получена, и соблюдать договор аренды.

+ Преимущества

Хотя сдача в аренду арендаторам с низким доходом выгодна для общества, это также удобно для вас.Сдача в аренду жильцам с использованием ваучеров на выбор жилья дает вам жильцам, которые следуют руководящим принципам контракта, остаются надолго и вовремя платят; у вас есть доступ к большему количеству арендаторов, которые могут сдавать вашу собственность в аренду; можно приобрести более дешевую недвижимость; и вам не нужно беспокоиться о том, что ваши арендаторы украдут к вам больше людей, которые будут платить за коммунальные услуги и налаживать много шума.

Гарантированный ежемесячный доход

Сдавая в аренду жильцам Раздела 8, вы получаете гарантированный ежемесячный платеж. Жилищное управление будет платить вам ежемесячно.Кроме того, арендаторы платят 30 процентов своего ежемесячного дохода, что считается доступной арендной платой. Когда арендаторы могут позволить себе арендную плату, им становится легче вносить арендную плату. Так что у вас больше шансов получить от них деньги!

Своевременные платежи

Государство платит вам своевременно в начале каждого месяца. Жильцы из всех слоев общества платят поздно, а жилищное агентство — нет. Это означает, что по крайней мере часть вашего платежа будет вовремя каждый месяц. Надежные платежи — большой стимул для программы «Ваучер на выбор жилья».

Арендатор несет ответственность за небольшую плату. Как и любой другой арендатор, арендатор по Разделу 8 может заплатить поздно или попросить продления. Тем не менее, решать вам, как с этим бороться. Жилищное агентство не поможет вам собрать арендную плату, но ваш арендатор будет платить вам вовремя, чтобы не подвергать сомнению свой ваучер. Иногда мягкое напоминание имеет значение, в других случаях — уведомления о выселении. Однако большинство арендаторов будут платить вам задолго до этого. Они не хотят рисковать своим ваучером ни по какой причине.Выселение ставит под сомнение их ваучер.

Следуя руководству по контракту

Программа очень популярна. Обычно есть лист ожидания людей, которые хотят получить ваучеры. В некоторых регионах получение купона может занять годы. По этой причине арендаторы действительно ценят свои ваучеры. Они не хотят терять ваучер, потому что они могут не получить другой или им потребуется много времени, чтобы получить еще один.

Скорее всего, арендатор не сможет получить еще один ваучер на программу, если проиграет первый.Ваучеры пользуются большим спросом; следовательно, жилищным органам необходимо тщательно выбирать, кому их достать. Люди, у которых не было ваучеров, скорее всего, получат предпочтение; однако каждое жилищное управление принимает собственное решение о порядке предоставления преференций. Некоторые органы власти, например, отдают предпочтение бездомным.

Это не означает, что арендатор, потерявший свой ваучер, не может получить еще один ваучер. Некоторые жилищные органы налагают 5-летнюю санкцию на то, когда жильцы могут вернуться в список, если они нарушат правила программы; однако это обычно для экстремальных ситуаций.Многие арендаторы могут вернуться в список, если есть место.

Дополнительно, даже если на них не наложена санкция за нарушение правил. Они возвращаются в конец списка, когда теряют свой ваучер, и им нужно дождаться своей очереди, прежде чем получить еще один, что может занять много времени.

Купить более дешевую недвижимость

Когда вы сдаете в аренду квартиросъемщикам с низким доходом, вы можете приобретать менее дорогую недвижимость. Например, объекты меньшего размера, расположенные в маргинальных районах или имеющие меньше удобств — например, общественные бассейны или клубы.

Нельзя сказать, что недвижимость должна быть некачественной, так как она должна будет пройти проверки. Некачественная недвижимость не пройдет проверку, и, более того, некачественная недвижимость приведет к недовольству арендаторов, которые не захотят оставаться там надолго. Тот факт, что устройство маленькое или находится на ограниченном пространстве, не означает, что он не может быть красивым.

Большой пул арендаторов

Ваучерная программа на выбор жилья позволяет многим семьям арендовать дом. Фактически, в большинстве крупных городов есть лист ожидания людей, которые хотят получить ваучер на выбор жилья.Принимая ваучеры на выбор жилья, эти семьи будут рассматривать вашу собственность как вариант. Есть ограниченное количество домовладельцев, которые принимают ваучеры. Таким образом, принимая ваучеры на выбор жилья, вам будет намного проще найти арендатора!

Недорогая недвижимость

Раздел 8 недвижимости часто дешевле, чем другая недвижимость. Семьи, получающие государственную помощь, имеют право на получение жилья определенного размера и стоимости. Если ваша недвижимость дороже или больше, чем указано в спецификации, арендатор не сможет ее арендовать.Таким образом, вы можете приобрести больше недвижимости по более низкой цене.

Долгосрочные арендаторы

Не так много домовладельцев, которые принимают арендаторов по Разделу 8. Найти подходящую недвижимость, которая проходит проверку, сложно. Если вы хороший домовладелец и у вас хорошая недвижимость, арендаторы не захотят переезжать.

Члены семьи No Surprise

Ваучер арендатора выдается на определенный размер квартиры, который зависит от размера семьи. Таким образом, вы заранее будете знать, сколько человек остановится в вашей собственности.Ваши арендаторы не захотят увеличивать количество людей, указанных в ваучере, потому что они могут в конечном итоге потерять ваучер.

— Недостатки

У Раздела 8 есть несколько недостатков, например, прохождение обычных проверок. К другим недостаткам можно отнести:

Контроль арендной платы

Если вы хотите сдать свою собственность в аренду кому-либо, у кого есть ваучер на выбор жилья, оцените вашу собственность по ставке, которую жилищное управление сочтет разумной. Если жилищное управление сочтет, что цена превышает справедливую рыночную стоимость, вам нужно будет снизить ставку, если вы хотите принять участие в программе.У вас есть возможность запросить повышение арендной платы один раз в год. Для этого вы должны уведомить жилищную администрацию и арендатора за 60 дней.

Инспекция имущества

Ежегодные проверки собственности защищают арендатора и привлекают ваше внимание к ремонту, который требует вашего внимания. Ежегодный ремонт не дает им усугубиться и стать более дорогостоящим. Однако может быть неприятно беспокоиться о том, что единицы проходят проверку, тем более, когда они этого не делают.То, что один инспектор собственности считает серьезным дефектом, может быть незаметно до проверки, что затрудняет подготовку к прохождению проверок. Если вы не прошли осмотр, вам необходимо произвести необходимый ремонт и запланировать повторный осмотр. Если вы снова проиграете, вы рискуете потерять часть арендной платы за этот месяц или даже полную субсидию по Разделу 8.

Fair Market Rent

Вы можете взимать с арендатора арендную плату выше справедливой рыночной стоимости, если ему действительно нравится ваша собственность; однако это не относится к арендаторам по Разделу 8.

Местные жилищные органы регулируют размер платы, которую вы можете взимать с арендатора по Разделу 8. Хотя вы можете запросить повышение арендной платы один раз в год, ваш запрос — это всего лишь просьба. Вы не можете контролировать, одобрит ли жилищное управление это, как это сделали бы вы с любым другим квартиросъемщиком. Однако по истечении первого года вы можете несколько раз запросить повышение по истечении первоначального срока или первого года.

Управление государственного жилищного строительства сравнит вашу собственность с аналогичными квартирами на территории вашей собственности, чтобы определить, какой будет справедливая рыночная арендная плата.

! Обязательства

Ваша собственность должна соответствовать критериям приличного, безопасного и гигиеничного качества по результатам ежегодного осмотра. Если в какой-то момент ваша собственность не пройдет осмотр, жилищное агентство не будет платить вам до тех пор, пока вы не запланируете и не пройдете осмотр.

Арендная плата должна быть разумной . Ваучерная программа на выбор жилья может потребовать от вас снизить ставки для получения права на участие. Подавать заявление о повышении ставок можно один раз в год.

Убедитесь, что сумма, которую вы взимаете за аренду, находится в пределах предполагаемого максимума арендной платы .В ваучере на жилье указано, сколько спален должно быть в квартире и максимальный размер арендной платы. В ваучере указано, сколько спален в идеале должно быть частью дома арендатора; тем не менее, арендаторы могут выбрать квартиру с большим количеством спален, чем рекомендуется, или с меньшим количеством спален, чем рекомендуется.

Перевести коммунальные услуги на имя арендатора , если арендатор должен самостоятельно оплачивать коммунальные услуги.

Просмотрите участников . Лучший способ найти хороших арендаторов — заранее их проверить.Процесс отбора по Разделу 8 носит строго финансовый характер; Вам решать, сдаете ли вы аренду хорошему арендатору. Даже если вы являетесь участником программы, у вас есть право отказать арендатору с ваучером, который не соответствует вашим стандартам. Убедитесь, что вы применяете один и тот же набор стандартов ко всем арендаторам, поскольку вы не можете отказать в аренде в соответствии с Разделом 8 по причинам, по которым вы не отказали бы ни одному другому арендатору. Относитесь к арендаторам Раздела 8, как ко всем другим арендаторам.

Вы должны предоставить жилищному управлению предварительное уведомление о выселении в начале процесса выселения, если вы решите выселить арендатора, который участвует в программе ваучеров.Большинство жилищных властей требуют, чтобы вы предоставляли им копии любых уведомлений, которые вы даете арендатору, например уведомлений о соблюдении требований, требований о трехдневной оплате или освобождении или повышении арендной платы.

✓ Как подать заявку

Воспользоваться программой может любой домовладелец. Вам просто нужно получить разрешение на вашу собственность в местном жилищном органе. У каждого жилищного управления свои требования.

Департамент жилищного строительства и городского развития предлагает вам этот контракт по разделу 8 онлайн.Контракт по разделу 8 предоставляется Министерством жилищного строительства и городского развития.

В ходе инспекции будет установлено, что ваша недвижимость соответствует стандартам качества жилья, которые включают в себя следующее и многое другое:

  • Альтернативный пожарный выход.
  • Кухонная техника.
  • Открывающееся окно в спальне и гостиной.
  • Один работающий дымовой извещатель на каждом уровне вашего блока.
  • Свет в ванной и на кухне.
  • Две или более розетки на кухне, в гостиной и в каждой спальне.
  • Кухня, ванная, гостиная и как минимум одна спальня / гостиная-спальня.
  • Достаточная циркуляция воздуха.
  • Не содержит загрязняющих газов.
  • Все необходимое для ванных комнат.
  • Нет серьезных дефектов, таких как большие дыры или сыпучие материалы на полу, потолке и стенах.
  • Прочная и непроницаемая для погодных условий крыша.

У вашего жилищного управления может быть контрольный список, которому вы можете следовать, чтобы убедиться, что вы прошли проверку.

Если вы не соответствуете одному или нескольким из этих требований, вам будет объявлено нарушение.Жилищное управление не будет платить вам до тех пор, пока вы не устраните нарушение и ваше имущество не пройдет повторную проверку.

Важно отметить, что, хотя жилищное управление может использовать вашу собственность в качестве ресурса для арендаторов, они не одобряют недвижимость заранее. Ваша собственность не будет одобрена по Разделу 8 до тех пор, пока ваш Запрос на одобрение аренды (RTA) не будет отправлен и одобрен.

Раздел 42 — Налоговый кредит на жилье для малоимущих

Раздел 42 — это уменьшение налоговых обязательств, предоставляемое инвесторам за ограничение арендных ставок для арендаторов по Разделу 42.Раздел 42 направлен на создание доступного арендного жилья. Налоговая льгота предназначена для инвесторов, строящих доступное жилье, а не только для тех, кто владеет зданиями с доступным жильем. Кодекс также применяется к предприятиям образования и здравоохранения, которые обслуживают клиентов с доходами ниже 60 процентов от среднего дохода в регионе.

+ Преимущества

Инвестор получает снижение федерального подоходного налога в течение 10 лет, он получает налоговые убытки и вычеты по начисленному субординированному финансированию.Накопленное субординированное финансирование означает, что ваш долг уступает другим долгам от обеспеченных кредиторов. Например, если банк ссудил часть денег, а вы вложили остальное, банк получает возврат в первую очередь.

— Недостатки

Налоговый кредит — отличный способ окупить ваши инвестиции. Кроме того, это одна из немногих программ государственной помощи, которая позволяет получать прибыль при получении финансирования. Однако, как и во всех программах, для получения финансирования вам необходимо выполнить определенные требования и инструкции, включая контроль арендной платы.

Как указано в обязательствах, вы также берете на себя обязательство сдавать в аренду арендаторам с низким доходом на длительный период. Хотя это не обязательно плохо, это недостаток, который нельзя изменить.

Контроль арендной платы

Кредит предоставляется владельцу недвижимости, а не арендаторам. Арендаторы оплачивают арендную плату собственными деньгами. Арендная плата назначается за квартиру, а не за лицо, снимающее ее. Единица назначается как 30 процентов, 40 процентов, 50 процентов или 60 процентов от среднего дохода области.Министерство жилищного строительства и городского развития США ежегодно публикует эти значения.

Например, если средний доход по области составляет 1000 долларов, арендная плата за:

  • 30 процентов собственности — 300 долларов США
  • 40 процентов собственности составляет 400 долларов США
  • 50 процентов собственности составляет 500 долларов США
  • 60 процентов собственности составляет 600 долларов США

Если ваша собственность настроена на 60 процентов, это означает, что вы можете взимать до 600 долларов за аренду своей собственности. Если вы захотите, вы можете взимать с арендатора меньше.Например, вы можете взимать с арендатора 450 долларов.

Однако, если ваша собственность установлена ​​на 40 процентов, это означает, что максимальная сумма, которую вы можете взимать за аренду, составляет 400 долларов, даже если вы найдете арендатора, готового платить больше.

! Обязательства

Владельцы недвижимости, которые пользуются налоговой льготой, должны ограничить процентную долю занимаемых зданий домохозяйствами, имеющими право на участие в Разделе 42. В зданиях смешанного использования есть некоторые, но не все дома, предназначенные для арендаторов Раздела 42. В этих зданиях 20 процентов квартир должны быть заняты людьми с доходом ниже 50 процентов среднего дохода района или 40 процентов квартир должны быть заняты людьми с доходом ниже 60 процентов среднего дохода района.

Между 1986 и 1989 годами недвижимость, которая подписывалась на налоговую льготу, должна была сдаваться в аренду малообеспеченным арендаторам на срок не менее 15 лет. Через 15 лет домовладельцы могли либо продать недвижимость, либо продлить кредит до 30 лет. Каждый, кто подписался на программу после 1989 года, должен был соблюдать ее в течение 30 лет. В вашем штате может быть еще больше правил, потому что программа популярна среди домовладельцев. Создатели этого раздела Налогового кодекса хотели, чтобы налоговая льгота принесла максимальную пользу.

Жилищно-коммунальное хозяйство не проводит проверку жильцов, собственник жилья принимает заявки напрямую. У вас должен быть письменный документ, в котором перечислены ваши критерии того, как вы будете рассматривать заявки. Вы сами решаете, как отбирать кандидатов. Обязательно проверьте их предыдущую историю с арендодателями, их кредитоспособность и наличие криминального прошлого. Однако вам необходимо проверить доход арендатора, чтобы узнать, подходят ли они для вашей квартиры. Вы также должны убедиться, что хотя бы один человек в отделении не является студентом.Вам необходимо попросить арендатора подписать форму подтверждения дохода арендатора, в которой будет указано, что вся предоставленная информация о доходе и размере семьи верна.

Утилиты

Кроме того, если вы хотите взимать с арендатора плату за коммунальные услуги, ее необходимо вычесть из арендной платы в качестве надбавки за коммунальные услуги. Таким образом, если ваша недвижимость может быть арендована за 400 долларов, но Департамент жилищного строительства и городского развития определил размер пособия на коммунальные услуги в вашем районе как 75 долларов, вы можете взимать арендную плату только за 325 долларов. Плюс в том, что если ваш арендатор тратит больше, чем ему полагается, он все равно несет ответственность за оплату коммунальных услуг.Минус в том, что если арендатор тратит меньше, чем на коммунальные услуги, вы все равно можете взимать с него 325 долларов, если он платит за коммунальные услуги.

Если средний доход в вашем районе уменьшается, вы защищены от снижения арендной платы. Если ваша собственность была открыта для заселения, когда действовал средний доход, вы можете продолжать ее использовать. Однако, если средний доход увеличится, ваша рента тоже может!

Жилищное равенство

Вы не можете проводить дискриминацию по признаку расы, цвета кожи, национального происхождения, инвалидности, семейного положения, религии или пола.Вы не можете отказаться от ваучера на выбор жилья по той причине, что вы не откажете кому-либо без ваучера на выбор жилья. Например, если вы разрешаете арендаторам иметь домашних животных, вы не можете отказать арендатору по Разделу 8, потому что у него есть домашнее животное.

Вы не можете выселить или не продлевать аренду без уважительной причины. К уважительным причинам относятся: нарушение договора аренды, невыплата арендной платы, повреждение имущества, несоблюдение правил, мошенничество или утаивание информации.

✓ Как подать заявку

Чтобы подать заявку на кредит, владельцу проекта необходимо обратиться в местное управление жилищного строительства для рассмотрения на конкурсной основе.В приложении указано, сколько будет стоить проект и сколько единиц будет произведено.

Раздел 515 — Ссуды на аренду жилья в сельской местности


Ссуды на аренду жилья в сельской местности выдаются Службой сельского жилищного строительства (RHS), входящей в состав Министерства сельского хозяйства США. Служба действует в соответствии с Законом о жилье 1949 года, который представляет собой национальную жилищную политику, цель которой — предоставить каждой американской семье достойный дом и подходящие условия для жизни.

Срок действия этих ссуд составляет до 30 лет, а процентная ставка составляет всего один процент.Они амортизируются более 50 лет. В вашем векселе указаны текущие процентные ставки для определения максимальной арендной платы.

Ссуды предназначены для застройщиков арендного жилья для семей с очень низким, низким и средним доходом, пожилых людей и лиц с ограниченными возможностями. Ваши арендаторы платят 30 процентов своего дохода в виде арендной платы или базовой арендной платы, в зависимости от того, какая сумма больше.

Определения классов доходов

Семьи с очень низким доходом составляют менее 50 процентов среднего дохода по району.

Семьи с низкими доходами составляют от 50 до 80 процентов среднего дохода по району.

Семьи со средним доходом составляют не более $ 5 500 более чем малообеспеченных семей.

+ Преимущества

Процентная ставка по ссудам Раздела 515 очень низкая. Следовательно, финансирование одного из этих проектов — недорогой способ увеличения капитала. По программным кредитам процентная ставка составляет 1 процент, которая амортизируется через 50 лет.

Кроме того, Сельское управление Министерства сельского хозяйства США предложило помощь владельцам собственности по Разделу 515, такую ​​как отсрочка погашения долга, гранты, ссуды и второстепенные ссуды с льготной оплатой для улучшения собственности.Это называется демонстрационной программой сохранения и восстановления многоквартирных домов.

Программа направлена ​​на сохранение доступности безопасного и доступного жилья для жителей с низкими доходами. Если вы принимаете помощь, вы должны продолжать предоставлять безопасное и доступное жилье в течение еще 20 лет или независимо от срока ссуды, в зависимости от того, что больше.

RHS выдает четыре типа кредитов:

  1. Кооперативное жилье — жильцы владеют частью корпорации, которой принадлежит здание.Жители владеют акциями компании, что дает им право жить в квартире.
  2. Районы обновления центра города — усилия по восстановлению центра города до прежнего значения как центра общественной активности.
  3. Congregate Housing — совместное жилое сообщество, предназначенное для удовлетворения потребностей пожилых людей и людей с ограниченными возможностями. У людей есть свои комнаты, но общие помещения, такие как столовая и зона отдыха.
  4. Демонстрационная программа сельского жилищного строительства — инновационное, доступное и долговечное жилье, которое снижает затраты, повышает уровень жизни и улучшает условия жизни в сельской местности.
— Недостатки

Хотя коммерческие компании могут подавать заявки, вы должны согласиться работать на основе ограниченной прибыли, пока вы получаете помощь от программ. Это означает, что вы можете заработать только 8 процентов от ваших первоначальных инвестиций.

Кроме того, чтобы получить финансирование по разделу 515, вы не должны иметь возможность получать финансирование из других источников, которое позволит вам взимать доступную арендную плату для арендаторов с низким и умеренным доходом.

! Обязательства

Вы должны сдавать в аренду людям с очень низким, низким или средним доходом, пожилым людям или инвалидам, пока вы не выплатите ипотечный кредит.Хотя вы можете досрочно погасить ссуду, чтобы перестать быть ограниченным, существуют федеральные законы, которые могут повлиять на то, когда вы можете это сделать, в зависимости от вашего ссуды. Министерство сельского хозяйства США всегда может предложить вам стимул не вносить предоплату, если вы продолжите ограничивать доступ к своей собственности лицам с очень низким, низким или умеренным доходом, пожилым людям и людям с ограниченными возможностями в течение следующих 20 лет. Эти выгоды могут включать в себя ссуды на акции, повышенную рентабельность инвестиций, более низкие процентные ставки и дополнительную помощь в аренде.

✓ Как подать заявку

Служба сельского жилищного строительства (RHS) определяет, какие общины больше всего нуждаются в помощи.Они составляют список этих сообществ, и кандидаты от них могут подавать заявки на финансирование. RHS оценивает заявки и выделяет финансирование в порядке ранжирования. Ваш районный офис может одобрить ссуды до 500 000 долларов США. Государственные служащие могут утверждать ссуды на сумму более 500 000 долларов США, но менее 1,5 миллиона долларов США.

Свяжитесь с Национальным офисом сельской жилищной службы по телефону 202-720-4323 для получения ссуд на сумму более 1,5 миллиона долларов.

Свяжитесь с офисом вашего штата, если вы хотите подать заявку на участие в демонстрационной программе сохранения и восстановления многоквартирных домов.

Раздел 521 — Программа помощи в аренде жилья в сельских районах

Программа помощи в аренде жилья по Разделу 521 совмещает ссуды на жилье в сельской местности по Разделу 515. Программа покрывает разницу между арендной платой и 30% дохода арендатора для людей, проживающих в сельском жилье по Разделу 515.

+ Преимущества

Государственная помощь гарантирует своевременность выплаты хотя бы части ваших платежей каждый месяц. Кроме того, арендаторам будет легче платить за аренду, если арендная плата будет доступной.Доступная арендная плата составляет 30 или менее процентов дохода семьи. Эта программа помощи при аренде гарантирует, что арендная плата будет доступной для арендаторов.

— Недостатки

Финансирование программы очень низкое. Обычно все средства расходуются на продление. Спрос на Раздел 521 намного превышает предложение.

Кроме того, финансирование ограничено некоммерческими организациями или компаниями, работающими на основе ограниченной прибыли. Следовательно, на этой помощи не получится заработать много денег.

! Обязательства

Вы должны быть тем, кто запросит помощь в аренде. В противном случае ваши арендаторы могут ходатайствовать перед вами о подаче заявления. Если вы не согласны, они могут подать апелляцию.

После утверждения вам необходимо подписать однолетний контракт с офисом Программы развития сельских районов и коммунальных услуг Министерства сельского хозяйства США. Этот контракт гарантирует, что они будут своевременно платить вашим арендаторам.

✓ Как подать заявку

Эта программа доступна только для собственности, использующей ссуды на сельское жилье по Разделу 515.Арендодатель просит арендатора помочь с арендой. Чтобы получить информацию о том, как обратиться за помощью в вашем районе, позвоните по телефону 202-720-4323.

Вы можете продлевать контракт сколько угодно раз при наличии средств.

Раздел 202 — Жилье для пожилых людей

Программа поддержки пожилых людей или раздел 202 предоставляет ссуды на капитальные вложения для проектов, которые создают или приобретают недвижимость для пожилых людей с низкими доходами. Программа также предоставляет субсидии на аренду проектов, чтобы сделать их доступными.Проект должен помочь пожилым людям, проживающим в собственности, такими услугами, как уборка, приготовление еды или транспортировка. Это происходит из статьи 202 Закона о жилищном строительстве 1959 года.

+ Преимущества

Деньги используются для покрытия операционного дефицита в течение первых 3 лет деятельности. Он не касается ничего, что связано со строительством. HUD также предоставляет контракты на оказание помощи при аренде проекта, чтобы помочь семьям, имеющим на это право, вносить арендные платежи. Это хорошая возможность узнать, есть ли люди, пользующиеся вашими услугами, у которых возникли проблемы с своевременной оплатой или вообще.

Для инвестора, желающего открыть объект для пожилых людей, государственная помощь покрывает расходы. Поэтому не нужно вкладывать много личных денег. Однако только некоммерческие организации имеют право на это финансирование; следовательно, бизнес не может приносить прибыль.

— Недостатки

Только некоммерческие организации имеют право на получение финансирования. Следовательно, хотя использование средств на строительство жилья для пожилых людей не будет стоить вам денег, это также не принесет вам никаких денег.

Использование Раздела 202 не является выгодным вложением, это благотворительное вложение.

! Обязательства

Для участия в программе вы должны предоставлять определенные услуги пожилым людям в вашем учреждении. Эти услуги включают приготовление еды, уборку, личную помощь, транспорт и любые медицинские услуги.

✓ Как подать заявку

Частные некоммерческие организации и некоммерческие потребительские кооперативы, которые соответствуют требованиям, могут подать заявку на участие в программе Раздела 202. По состоянию на 2017 год HUD предоставил этот список требований для утверждения финансирования по разделу 202.Требования меняются каждый год.

Инвесторы могут подать заявку в ответ на Уведомление о доступности финансирования (NOFA) на Grants.gov

Раздел 811 — Жилье для инвалидов

Программа «Поддерживающее жилье для людей с ограниченными возможностями» или Программа «Раздел 811» предоставляет финансирование HUD для субсидирования арендуемой собственности для лиц с низкими доходами с ограниченными возможностями. Программа предоставляет ссуды и субсидии тем, кто строит недвижимость, и распределяет средства между государственными жилищными агентствами на аренду жилья.

Программа началась в 1990 году и помогла построить более 30 000 единиц.

+ Преимущества

Раздел 811 — прекрасная возможность для некоммерческих организаций расширить охват и сделать больше.

Капитальные авансы, предоставляемые HUD, предоставляются некоммерческим инвесторам для оплаты проектов самостоятельного проживания, кондоминиумов и домов для небольших групп. Деньги могут помочь построить, отремонтировать или приобрести недвижимость. Инвестору не нужно возвращать деньги, если недвижимость продолжает служить целям Раздела 811 в течение 40 лет.

HUD также предоставляет контракты на оказание помощи в аренде объектов недвижимости с использованием авансовых средств по разделу 811, как и по разделу 202.

Кроме того, HUD может финансировать вас по разделу 811, предоставляя помощь в аренде проекта в соответствии с Законом Фрэнка Мелвилла о вспомогательных жилищных инвестициях от 2010 года. Этот вид помощи не направлен на развитие жилья, как это делается при ссуде капитала. Вместо этого эти средства помогают с эксплуатационными расходами. Вы должны получать средства минимум на 15 лет.

Кроме того, Закон о справедливом жилищном обеспечении обычно ограничивает вас от дискриминации по признаку семейного положения. Однако, если вы управляете недвижимостью специально для пожилых людей, вам не нужно соблюдать этот закон. По данным Департамента жилищного строительства и градостроительства, отказать в жилье семьям с детьми можно, если:

  • Жилье предназначено только для жителей 62 лет и старше.
  • Восемьдесят процентов квартир заняты по крайней мере одним человеком 55 лет и старше.
  • Или программа штата или федеральная программа, классифицировавшая программу, специально назначенную HUD, определила, что ваше жилье предназначено для пожилых людей.
— Недостатки

Как и в разделе 202, только некоммерческие организации имеют право на получение финансирования. Следовательно, использование средств Раздела 811 для строительства, восстановления или приобретения недвижимости не будет прибыльным вложением средств.

! Обязательства

Вам необходимо следить за тем, чтобы ваша собственность и полученные от нее деньги оставались доступными для помощи людям с низким доходом и инвалидностью в течение как минимум 40 лет.В противном случае вам нужно будет вернуть все без исключения средства, полученные вами по разделу 811.

Строительство по проекту должно начаться в течение полутора лет после того, как для вас будут зарезервированы средства. Очень маловероятно, что срок будет продлен. Раздел 811 будет предоставлять вам средства на ежемесячной основе для использования на строительстве.

Вы можете использовать средства для создания одного из трех типов жилых сообществ.

  1. Group Homes — лицензированы государством для проживания пожилых людей и / или лиц с ограниченными возможностями.В доме есть спальни для жителей с двухместным размещением. Он также включает в себя гостиную, кухню, столовую, ванную комнату и другие общественные места. В групповых домах проживает максимум 12 человек, включая проживающих в них сотрудников.
  2. Независимые жилые дома — это сообщества арендного жилья, предназначенные только для пожилых людей и молодых людей с ограниченными возможностями.
  3. Проекты кооперативов / кондоминиумов — резиденты владеют частью корпорации, которой принадлежит здание.Жители владеют акциями компании, что дает им право жить в квартире.
✓ Как подать заявку

Чтобы подать заявку, у вас должен быть план дополнительных услуг. Соответствующее государственное или местное агентство просматривает ваше заявление, чтобы убедиться, что план хорошо разработан с учетом целей программы и потребностей вашего сообщества. Они сертифицируют ваше приложение, чтобы убедиться, что это действительно так.

Чтобы иметь право на заключение контракта о помощи в аренде проекта, вы должны иметь партнерство с государственными службами здравоохранения и социального обеспечения и агентствами Medicaid, а также получать помощь от другой государственной жилищной помощи, такой как Раздел 42.

Инвесторы могут подать заявку в ответ на Уведомление о доступности финансирования (NOFA) на Grants.gov.

Использование программ

Использование государственных программ — отличный способ получить прибыль с меньшими инвестициями. Владение несколькими объектами недвижимости с низким доходом может принести такой же, если не больший доход, чем более дорогая недвижимость равной стоимости. Кроме того, эти программы предоставляют прекрасные возможности для членов сообщества с низким доходом найти приемлемое жилье.

Помощь арендаторам и покупателям жилья

  • Подать жалобу на дискриминацию в жилищной сфере

    Жители, считающие, что они подверглись дискриминации при поиске и подаче заявления на получение жилья, могут подать жалобу в Комиссию по правам и возможностям человека.Доступ к формам подачи жалоб и описаниям различных видов дискриминации.

    Агентство: Комиссия по правам человека и возможностям
  • Информация о первом покупателе жилья

    Домовладельцы, впервые приезжающие в город, могут получить совет, контрольный список для покупки жилья, которому нужно следовать, и подать заявку на ипотеку через Управление жилищного финансирования Коннектикута (CHFA).

    Агентство: Департамент жилищного строительства
  • Жилищные программы

    Штат составил список программ жилищного строительства, инициатив по доступности жилья, программ развития сообществ и услуг по поддержке отдельных лиц и семей для тех, кто ищет жилищную помощь.

    Агентство: Департамент жилищного строительства
  • Программа помощи в аренде (RAP)

    Жители с низкими доходами могут получать ежемесячную арендную субсидию в рамках Программы помощи в аренде (RAP). После того, как люди находят жилье, государство ежемесячно выплачивает субсидию непосредственно арендодателям, а арендаторы оплачивают разницу между стоимостью аренды и субсидией.

    Агентство: Департамент жилищного строительства
  • Раздел 8 Ваучер на выбор жилья

    Соответствующие критериям арендаторы в недавно построенных, отремонтированных и существующих проектах сдачи в аренду и кооперативных квартир могут получать субсидии на аренду через федеральную программу жилищного строительства и городского развития Раздел 8.Претенденты на программу должны соответствовать пределу дохода. Любой, кто заинтересован в регистрации для получения автоматического уведомления об открытии списков ожидания ваучера на выбор жилья по Разделу 8, может перейти на сайт http://www.cthcvp.org.

    Агентство: Департамент жилищного строительства
  • Программа гарантирования залогового депозита

    Программа гарантирования залогового депозита предоставляет домовладельцам гарантию арендной платы до двух месяцев, а не фактическую выплату наличными для соответствующих критериям лиц и семей, желающих получить арендное жилье.

    Агентство: Департамент жилищного строительства
  • Крупнейшие получатели жилищных субсидий? Богатые. — Большой Вашингтон

    Это почти первое число месяца, а это значит, что нужно платить за аренду. Эта аренда или ипотечный чек — самая большая статья расходов в бюджетах большинства американцев, поэтому неудивительно, что Конгресс направляет тонну федеральных долларов на жилье. Но что должно удивлять — и приводить в ярость — так это то, что большая часть этой поддержки идет на обеспечение жильем богатых, в то время как очень мало — на тех, кому нужна помощь в получении стабильного дома.

    Фото Питера на Flickr.

    Эти правила не случайны — это плохой выбор, который нам просто следует прекратить.

    Мы находимся в разгаре кризиса доступного жилья

    Соединенные Штаты переживают кризис доступного жилья. Почти каждая третья семья, имеющая ипотеку, тратит более 30 процентов своего дохода на дом. Ситуация для арендаторов еще хуже: более половины из 38 миллионов арендных домов в США несут бремя расходов.

    Отчасти этот кризис является следствием Великой рецессии, которая привела к тому, что доля домовладельцев упала до исторического минимума. Особенно сильно пострадали афроамериканские и латиноамериканские домохозяйства из-за хищнической практики кредитования, нацеленной на расово сегрегированные общины.

    Конгресс тратит много средств на жилье, в основном за счет налоговых программ

    Принимая во внимание кризис доступности жилья и домовладения, стратегии Конгресса по поддержке жилья заслуживают особого внимания.

    Конгресс поддерживает жилищное строительство по двум основным направлениям: программы помощи в аренде жилья и программы налогообложения домовладений. В 2015 году стоимость федеральных программ помощи в аренде жилья, включающих жилищные ваучеры по 8-й программе, государственное жилье, гранты на помощь бездомным и другие программы, составила 51 миллиард долларов. Напротив, две крупнейшие программы налогообложения домовладений — Удержание процентов по ипотеке и Удержание налога на имущество — обошлись в 2015 году в 90 миллиардов долларов. Это почти вдвое больше суммы, потраченной на жилищные программы, предоставляемые государством.

    Самый крупный получатель миллиардов, потраченных на программы налогообложения домовладения? Богатые.

    Нет ничего плохого в предоставлении поддержки через налоговый кодекс: льготы — это льготы, независимо от того, получаете ли вы их в местном отделении HUD или в налоговой декларации. Важный вопрос: кому это выгодно? Программы помощи в аренде жилья предназначены для тех, кто выиграет больше всего, — в первую очередь, для лиц и семей с меньшим доходом и менее стабильным жильем. Но Конгресс разработал программы налогообложения домовладений не так.В общей сложности домохозяйства, зарабатывающие более 100 000 долларов в год, получили почти 90 процентов из 90 миллиардов долларов, потраченных на две налоговые программы, описанные выше. Домохозяйства с доходом менее 50 000 долларов получали немногим более 1 процента этих пособий.

    Становится еще уродливее. Около восьми миллионов домовладельцев с низким доходом из месяца в месяц изо всех сил пытаются платить за жилье. В среднем домохозяйства с низкими доходами получают около восьми центов в месяц по этим двум налоговым программам на домовладение. Восемь центов. Около четырех миллионов семей со средним доходом платят более 30 процентов своего дохода за жилье.Средняя ежемесячная выгода от этих налоговых программ для лиц со средним доходом? Двенадцать баксов. Не тратьте все в одном месте.

    Напротив, 0,1% самых богатых людей — люди со средним годовым доходом более 9 миллионов долларов — получают в среднем 1 236 долларов в месяц (почти 15 000 долларов в год) только за счет этих двух налоговых программ на домовладение. Это федеральное пособие намного больше, чем типичная стоимость аренды в большинстве американских городов, и оно достается богатым семьям, которым действительно не нужна помощь, чтобы сохранить крышу над головой.

    Почему эти налоговые программы так перевернуты

    Так почему же эти налоговые программы так не работают? Это не случайно — так устроены программы. Большинство малообеспеченных семей даже не попадают в квалификацию, потому что не учитывают вычеты. Даже среди тех, кто имеет на это право, каждый вычитаемый ими доллар стоит меньше доллара, который вычитает получатель с высоким доходом. Как бы абсурдно это ни звучало, стоимость налоговой поддержки домовладения возрастает по мере роста вашего дохода. Кроме того, домохозяйства с более высоким доходом получают более крупные вычеты при покупке домов большего размера (или больших яхт, которые имеют право на такие же налоговые льготы).

    Если бы мы запускали программу фудстемпов (SNAP) так же, как и наши программы жилищного налогообложения, родители с низким доходом, покупающие простую и питательную еду для своих детей, получили бы где-то около нуля долларов федеральной поддержки. Миллионеры, заряжающие MasterCard картой FleurBurger за 5000 долларов с обжаренной фуа-гра, трюфельным соусом и бутылкой Château Petrus 1995 года, получат несколько тысяч долларов федеральных льгот.

    Ясно, что это был бы безумный способ запустить социальную программу, но на самом деле именно так мы структурируем миллиарды в поддержку богатых домовладельцев через налоговый кодекс.Хуже того, исследование за исследованием показывают, что удержание процентов по ипотеке даже не способствует увеличению количества домовладельцев.

    Как нам уйти от этой перевернутой системы

    Нетрудно придумать лучший способ потратить 90 миллиардов долларов. Мы могли бы перенаправить эти расходы, чтобы помочь американцам с низкими доходами сэкономить для первоначального взноса, или использовать часть этих средств для создания кредита для покупателя жилья впервые, или создать простой возвратный кредит для всех домовладельцев. Или все, что выше.На это и направлена ​​кампания Turn it Right-Side Up , которая сосредоточена на реформировании несправедливых налоговых программ, таких как эти жилищные кредиты.

    Версия этого поста впервые была опубликована на Talk Poverty.

    Дэвид Мени работает аналитиком в Комитете Совета округа Колумбия по социальным услугам. Он также является автором-добровольцем и редактором ежедневного местного информационного бюллетеня 730DC.Будучи аспирантом GW, он изучал жилищную политику и управление социальным обеспечением и использует этот опыт, чтобы выступать за более инклюзивный и справедливый DC. Дэвид живет в Парк-Вью.

    Эзра Левин — заместитель директора по связям с государством в Корпорации развития предпринимательства (CFED), где он исследует и разрабатывает федеральную политику и помогает формировать стратегию защиты интересов CFED с целью расширения финансовой безопасности и экономических возможностей для американцев с низким и средним доходом.

    Государственные и федеральные ограничения дохода

    Пределы дохода штата Калифорния применяются к программам доступного жилья штата и местных властей, которые по закону связаны с ограничениями дохода HUD, и отличаются от пределов дохода, применимых к другим конкретным федеральным, государственным или местным программам. Раздел 50093 Кодекса здоровья и безопасности (H&SC) требует, чтобы Департамент жилищного строительства и общественного развития Калифорнии (HCD) опубликовал обновленные пределы доходов штата для категорий с очень низким, очень низким, низким и средним уровнем дохода, когда U.S. Департамент жилищного строительства и городского развития (HUD) обновляет пределы доходов по программе Раздела 8. 1 апреля 2021 года HUD опубликовал обновленные ограничения дохода на 2021 финансовый год. HCD обновил свои пределы дохода штата на 2021 год (вступает в силу 26 апреля 2021 года), когда обратился в Управление административного права (OAL) с просьбой опубликовать лимиты дохода на 2021 год в Кодексе правил Калифорнии (название 25, Раздел 6932).

    Примечание : В 2013 году Департамент жилищного строительства и общественного развития Калифорнии (HCD) ввел в действие политику безопасности штата в связи с прекращением действия закона U.S. Долгосрочная политика Министерства жилищного строительства и городского развития (HUD) «Сохранять безвредность» в 2009 году. Целью прежней политики HUD было «Не допускать снижения среднего дохода по округу (AMI) и предельных значений дохода на размер домохозяйства при ежегодном обновлении». Раздел 8 ограничения дохода.

    Политика HCD «Сохранение вреда», идентичная предыдущей политике HUD, применяется к государственным и местным программам доступного жилья, которые по закону связаны с ограничениями доходов HUD. HCD реализует свою Политику безопасного удержания доходов после получения ежегодного обновления пределов доходов программы по разделу 8 от HUD и корректирует любое снижение в текущем году, чтобы сохранить более высокие показатели за предыдущий год.

    Политика штата «Держи без вреда» направлена ​​на сохранение и увеличение предложения доступного арендного жилья. Доступность доступного арендного жилья приносит пользу широким слоям населения и домашним хозяйствам с различным уровнем дохода, обслуживаемым поставщиками доступного жилья, которые обязаны соблюдать ограничения доходов и критерии доступной арендной платы согласно Кодексу здоровья и безопасности (H&SC) [H&SC 50093 (c)].

    Что такое субсидируемое жилье?

    Субсидируемое жилье, ранее известное как государственное жилье в США, в недалеком прошлом имело негативный оттенок.Хотя цель правительства заключалась в предоставлении доступного жилья семьям с низким и средним доходом, сосредоточение государственных субсидий на многоэтажном и плотном жилье в определенных районах способствовало высокой бедности и минимальной мобильности. В этих районах отмечается высокий уровень преступности, часто плохо освещенные, грязные постройки, очень мало людей, в которых выбирают варианты проживания. Поскольку первоначальная цель субсидируемого жилья заключалась в обеспечении безопасного и качественного жилья для малообеспеченных слоев населения, большая часть государственного жилья не соответствовала этой цели. .

    Определение субсидированного жилья

    Подход к субсидированному жилью значительно изменился с начала 1960-х годов, когда доминировали жилищные проекты. Субсидируемое жилье имеет более широкое определение и относится к любому жилью, стоимость которого покрывается государственной или частной субсидией. Субсидии могут представлять собой ссуды по ставке ниже рыночной, налоговые льготы, прямые субсидии или ваучеры на жилищную помощь. Субсидируемое жилье часто называют доступным жильем, потому что субсидии делают жилье доступным для людей с низким и средним доходом, которые можно арендовать или купить за свой текущий доход.

    Департамент жилищного строительства и городского развития

    Федеральное агентство HUD (Департамент жилищного строительства и городского развития) является основным поставщиком жилищных субсидий в Соединенных Штатах. HUD предоставляет гранты, налоговые льготы и гарантии по ссудам штатам, округам и муниципалитетам, а также некоммерческим организациям, которые предоставляют доступное жилье или предлагают ипотечные ссуды и финансовую помощь застройщикам и строителям доступного жилья. HUD также предлагает жилищные ваучеры арендаторам в рамках программы Section 8.Ваучер на жилье является субсидией и используется для выплаты части арендной платы арендатора по рыночной ставке непосредственно домовладельцу.

    Субсидированные ссуды и налоговые льготы

    Субсидированные ссуды предлагают процентные ставки ниже рыночных, более длительные сроки и более высокие льготы по ссудам.

    Оставить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *