Субарендодатель это: Понятия субарендодатель и субарендатор | Юридическая Энциклопедия

Содержание

Понятия субарендодатель и субарендатор | Юридическая Энциклопедия

Кто такой субарендатор и субарендодатель?

Отношения в области аренды имущества иногда довольно сложны. Например, вокруг одного и того же помещения, которое сдаётся в аренду, могут возникать двойные арендные отношения.

 

То есть лицо, которое снимает недвижимость у собственника, само сдаёт такую недвижимость в аренду. Такие действия вполне одобрены законом. Какие отношения между участниками таких соглашений возникают при субаренде, рассмотрим в статье.

 

 

Аренда

 

Своей собственностью можно распоряжаться как угодно – это аксиома. Можно, например, сдать в аренду. Арендатор пусть по своему усмотрению использует имущество собственника, а за это платит хозяину деньги.

 

Обе стороны, обычно, получают желаемое и довольны. Собственнику, например, помещения, совершенно без разницы, как его будет использовать арендатор.

Главное, чтобы имущество находилось в должном порядке.

 

Раз разницы нет, то почему бы не разрешить арендатору самостоятельно сдавать кому-либо ещё это помещение. Для собственника при этом не будет никаких особых изменений. Арендную плату он всё также будет получать.

 

За сохранность помещения отвечает тот, с кем у хозяина заключён арендный договор. Такая возможность, если стороны предусмотрели её в договоре, называется субарендой.

 

 

Стороны субаренды (субарендодатель и субарендатор) и заключение соглашений

 

При субаренде, лицо, которое арендует имущество не у его собственника, а у лица, которое само взяло такое имущество в аренду, называется субарендатором. Соответственно, и тот, кто сдаёт внаём имущество, которое он сам взял в аренду, зовётся субарендодателем. Но такие понятия не относятся к обязательным в закреплении документально, и вот почему.

 

Собственник имущества, передавая такое имущество арендатору, просто выражает своё согласие на то, чтобы арендатор самостоятельно мог сдавать это же имущество в субаренду.

 

После подписания соглашения субарендодателем и субарендатором, собственник получает свою плату за аренду, а арендатор по-своему распоряжается предметом и отвечает за него перед собственником.

 

Заключая договор с субарендатором, арендатор имущества по договору с собственником сам становится арендодателем в этих новых отношениях. Теперь он получает плату от субарендатора и требует от него надлежащей сохранности имущества.

 

Но ответственность перед хозяином вещи будет нести именно субарендодатель, так как он, по первичному договору, взял в пользование имущество у собственника. Договор аренды и субаренды – это два совершенно отдельных документа, кроме сторон, и указанной в основном договоре возможности субаренды, отношения к друг другу не имеющие.

 

Вред, причинённый имуществу, собственнику возместит арендатор. А тот в свою очередь может потребовать возмещения уже своих расходов от субарендатора, если в возникновении ответственности субарендодателя перед хозяином вещи виновен именно он.

Договор субаренды — условия, приобретение юридического адреса

Субаренда – это передача арендованного имущества в аренду третьему лицу. Сдавать кому-то имущество, арендованное у собственника, арендодатель может, только если в договоре аренды, заключенном с собственником имущества, такая возможность предусмотрена. При субаренде арендатор будет называться арендодателем.

В целом этот вид сделки больше ничем не отличается от договора аренды: здесь могут быть в качестве объектов также указываться здания, сооружения, помещения, обособленные природные объекты, земельные участки; также можно сказать, что договор субаренды — это срочный возмездный договор, заключаемый в обязательной письменной форме. Связанные с субарендой отношения можно не регистрировать в Управлении Федеральной регистрационной службы при сроке договора менее 12 месяцев. Срок субаренды не может также превышать срока арендного договора. При досрочном окончании договора аренды договор субаренды также прекращается.

Субарендодатель – кто он?

Всем понятны отношения, укладывающиеся в схему «собственник помещения – арендатор помещения», но когда появляется фигура субарендодателя, многим она кажется лишней. Однако существует немало схем, при которых без своего законного представителя арендодатель не может обойтись. Например, крупный собственник не ведет дела сам, а передает права на распоряжение имеющимся имуществом некоему лицу в форме сдачи в наем данного имущества с возможностью сдачи его третьим лицам в поднаем. Интерес арендатора заключается в том, чтобы разделить указанное имущество на несколько частей и сдать эти части отдельно по цене, которая в общей сложности превышала бы цену договора аренды.

Смотрите также:
ООО или ИП?

Существуют, к примеру, девелоперские фирмы, арендующие у собственника здание или сооружение полностью и сдающие их впоследствии в поднаем частями, оказывая при этом сопутствующие услуги – клиринговые, инженерные, эксплуатационные и пр.

Специфика ведения дел в России такова, что собственник вынужден в некоторых случаях намеренно привлекать арендатора – субарендодателя к сделке, дабы она была выгодной.

Поскольку согласие собственника имущества на субаренду было подтверждено договором аренды, субарендатор не обязан ставить его в известность по каждой последующей сделке.

Бояться заключения договора субаренды не стоит, но необходимо убедиться в наличии у субарендодателя всех необходимых документов, подтверждающих его право на сдачу помещения или здания в аренду.

Общие условия договора субаренды

Существенное условие субаренды – объект субаренды, то есть сдаваемое в поднаем имущество. Оно должно быть определено достаточно точно, поэтому нелишним будет приложить к договору субаренды документы, которые могли бы его идентифицировать. Например, для земельного участка — кадастровый план, для помещения в здании — поэтажный план БТИ. Также необходимо снабдить договор субаренды такими приложениями, как копия свидетельства о праве собственности, договор аренды.

Смотрите также:
Что делать, если вызвали на допрос в налоговую

Срок субаренды не должен превышать срок аренды, но если первичный договор был заключен на неопределенный срок, то и договор субаренды может быть заключен на неопределенный срок.

Условия внесения арендной платы и ее размер необходимо отразить в договоре субаренды. Поскольку первичный арендодатель, то есть собственник, вправе не чаще одного раза в течение календарного года увеличить в одностороннем порядке размер арендной платы, то и для отношений, связанных с субарендой, необходимо предусмотреть возможность увеличения ставки вносимой оплаты.

Права и обязанности сторон данной сделки практически не отличаются от прав сторон арендных отношений. В соответствии с ними арендодатель предоставляет имущество в состоянии, пригодном для использования в указанных целях, он также предоставляет все принадлежности и документацию к имуществу, обязанность производить капремонт лежит на арендодателе. Главная обязанность субарендатора – внесение платы за пользование имуществом в полном объеме и в срок, эксплуатация имущества должна производиться в соответствии с его назначением, указанным в договоре.

Приобретение юридического адреса через договор субаренды

Арендатор помещения может сдавать помещение в субаренду, если собственник наделил его таким правом. При этом он может сдавать данные площади и в целях предоставления юр адреса. При арендных отношениях непосредственно собственник помещения передает их арендодателю – юридическому лицу. Однако при субаренде все выглядит на первый взгляд запутаннее: субарендодатель, передающий юрлицу юридический адрес в соответствии с договором субаренды, сам является арендатором, арендуя указанное помещение на основании договора аренды, заключенного с собственником.

Если при этом договор субаренды сопровождается полным пакетом необходимой документации:

  • свидетельством о праве собственности на данный объект;
  • актом приема — передачи сдаваемого в субаренду имущества;
  • поэтажным планом либо другим документом бюро технической инвентаризации,

то такой договор ничем не уступает заключенному напрямую с собственником помещения.


В правовой системе Консультант Плюс опубликована статья Поляк М.И.

Стороны договора субаренды.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, если иное не установлено ГК, другими законами и иными правовыми актами (ч. 2 ст. 615 ГК РФ). Иными слова субаренда заключается в сдаче арендатором арендуемого им помещения в аренду третьему лицу (субарендатору).

 К договору субаренды применяется общие нормы, регулирующие договор аренды (абз. 3 ч. 2 ст. 615 ГК РФ).

Арендодатель по договору аренды не имеет никаких прав в отношении субарендатора, а последний не несет перед арендодателем никакой ответственности.

 Перед арендодателем остается ответственным арендатор по договору аренды (ч. 2 ст. 615 ГК РФ).

При этом арендатор не может предоставить субарендатору больше прав, чем имеет сам. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (абз. 2 ч. 2 ст. 615 ГК РФ). Прекращение основного договора аренды влечет прекращение договора субаренды. Прекращение договора субаренды происходит в силу указания закона об ограничении срока договора субаренды.

При заключении договора субаренды изначальный арендатор становится субарендодателем, но по-прежнему остается полноправным участником основного договора аренды.

Поскольку в законодательстве не содержится норм, содержащих определение договора субаренды, но на основании ст. 615 ГК РФ можно сделать вывод о том, что договором субаренды является договор, согласно которому арендатор (субарендодатель) обязуется предоставить субарендатору с согласия арендодателя имущество за плату во временное пользование на срок, не превышающий срок действия основного договора аренды.

Сторонами в договоре субаренды следует считать субарендодателя (арендатора по первоначальному договору аренды) и субарендатора. Особенностью договора субаренды является то, что договор субаренды является производным, то его условия предопределены договором аренды. По договору субаренды субарендатор приобретает обычные права арендатора (Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2010 по делу N А23-3127/08Г-20-75). Таким образом, права субарендодателя являются производными от прав арендодателя по основному договору аренды, поскольку основной договор аренды по отношению к договору субаренды носит императивный характер

Согласно условиям договора субаренды субарендодатель передает арендуемое им недвижимое имущество субарендатору за определенную плату. Последний в свою очередь принимает имущество, обязуясь платить арендную плату и использовать имущество по назначению, содержать его должным образом и передать его обратно по истечению срока договора субаренды.

Чтобы субарендатор смог воспользоваться правами, предусмотренными ч. 2 ст. 615, ст. 606 ГК РФ при заключении договора субаренды субарендатору рекомендуется получить от арендатора (субарендодателя) подтверждение выдачи арендодателем согласия на совершение этой сделки. Это связано с тем, что договор субаренды, заключенный без такого согласия, может быть признан недействительным на основании ст. 173.1 ГК РФ. Для этого необходимо доказать, что субарендатор на момент совершения сделки знал или должен был знать об отсутствии согласия (п. 18 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 11.01.2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Формулировки ч. 2 ст. 615 и ч. 1 ст. 606 ГК РФ позволяет выделить следующие основные права и обязанности сторон договора аренды.

Права и обязанности субарендодателя:

— обязанность передать имущество субарендатору во временное владение и пользование или временное пользование;

— обязанность получить согласие арендатора на передачу имущества в субаренду в порядке ст.157.1 ГК РФ;

— право получать от субарендатора плату за пользование арендованным имуществом;

— право требовать от субарендатора получения имущества обратно после окончания срока пользования.

Права и обязанности субарендатора:

— обязанность оплачивать временное пользование имуществом;

— обязанность возвратить имущество субарендодателю после окончания срока аренды;

— право требовать от субарендодателя предоставления имущества во временное владение и пользование или во временное пользование;

— право на сдачу субарендованного имущества в субсубаренду с согласия собственника, если договором такая сдача не предусмотрена (Постановление ФАС Центрального округа от 30.06.2014 по делу N А36-2906/2013, Постановление ФАС Поволжского округа от 09.03.2010 по делу N А55-16886/2009)

— право временно владеть и пользоваться или временно пользоваться имуществом.

Указанные обязанности и права сторон необходимо отражать в договоре субаренды, для того чтобы можно было отличить его от иных договоров.

 

Отремонтировали/улучшили чужое и вернули: что с компенсацией?. Бухгалтер 911, № 39, Сентябрь, 2015

субаренда, ремонт помещения, компенсация, налогообложение

Давайте сразу определимся с терминами, чтобы в дальнейшем не путаться, кто кому и что сдал в аренду. Итак:

№ 1 — это будет наш главный арендодатель, которому и принадлежит помещение на праве собственности;

№ 2 — это ЧПЕН-арендатор, он же — субарендодатель;

№ 3  это субарендатор (ЮЛ), который в итоге арендует помещение и делает в нем ремонт/улучшение на сумму 60000 грн.

Ремонт/улучшение арендованного имущества проводил № 3. Вправе ли он рассчитывать на компенсацию? Здесь многое зависит от содержания работ и договора. В части ремонта — текущего и капитального — ориентируемся, главным образом, на договоры (между арендодателем и арендатором, а также между субарендодателем и субарендатором). То есть в них нужно искать как лицо, обязанное проводить такие ремонты, так и право на компенсацию подобных расходов.

Если договор об этих условиях умалчивает, то нужно руководствоваться базовыми правилами ст. 776 ГКУ.

Что касается улучшений, то, прежде всего, определите: есть ли разрешение на их проведение. Причем для субарендатора такое разрешение нужно получить от субарендодателя, а последний, судя по всему, вправе выдать его лишь при условии, что сам получил соответствующее разрешение от первичного арендодателя. При наличии разрешения лицо, которое осуществляло улучшение, вправе затребовать компенсацию.

Предположим, что субарендатор № 3 имеет право на компенсацию ремонтных/улучшающих расходов от № 2. Как ее определить?

Заметьте: ГКУ не указывает, как рассчитывается такая сумма. Стороны устанавливают ее самостоятельно (в частности, в договоре аренды и/или акте приемки-передачи ОС) — письмо Минфина от 27.02.2006 г. № 31-34000-20-16/4000.

К примеру, есть такие варианты:

1) компенсация расходов на ремонт в счет арендной платы — данный вариант отпадает, т. к. это неденежный расчет, а это ЧПЕНам запрещено — п. 291.6 НКУ;

2) компенсация деньгами:

— сразу после завершения ремонта — очевидно, это не наш вариант, т. к. вопрос возник при прекращении отношений;

— при прекращении договора аренды — это подходит.

Если компенсация была…

№ 3 (ЮЛ-субарендатор). Если это ремонт, то расходы на него субарендатор должен направить в состав текущих — по направлению. В частности, это дебет счета 92, 93 и т. п. При этом на дату, по которой у субарендодателя возникнет обязанность компенсировать ремонтные расходы (это может быть и дата возврата объекта аренды), субарендатор должен отразить доход. Запись может быть такой: Дт 377 — Кт 719.

Если это улучшение, то согласно п. 8 П(С)БУ 14 на стоимость таких расходов придется создать объект прочих необоротных материальных активов: они собираются на субсчете 153 и затем списываются на субсчет 117. При возврате объекта с компенсацией передачу таких улучшений нужно отражать как продажу объекта (в том числе с переводом его в состав удерживаемых для продажи — на субсчет 286).

При возврате ОС или получении компенсации (в зависимости от того, что произошло ранее) нужно начислить НДС-обязы. Но напоминаем, что база НДС должна быть не меньше себестоимости ремонта.

При этом, вполне возможно, вас интересуют учетные последствия для лиц № 2 и № 1. Давайте посмотрим на них.

Начнем с № 2 (ЧПЕН-субарендодатель). Само движение объекта у ЧПЕНа не отражается. Другое дело — компенсация… Субарендатор, в идеале, взаимодействует лишь с субарендодателем. О существовании первичного арендодателя он может вообще не знать. Это значит, что компенсацию за ремонты/улучшения субарендатору, в общем случае, должен выплачивать субарендодатель (даже если затем он будет требовать ее от первичного арендодателя). При этом заметьте, что в части:

— перечисленной компенсации последствий у ЧПЕНа не будет;

— в части полученной компенсации от первичного арендодателя ему придется отразить ЕН-доходы. Последствия не изменятся даже в том случае, если субарендатору будут перечислены именно эти деньги (то есть пройдут через ЧПЕНа как бы транзитом).

Это связано с тем, что первичный арендодатель перечисляет компенсацию именно субарендодателю, а не субарендатору. Причем субарендодатель действует лишь на основании договора аренды, без оформления «посреднического» договора комиссии.

Что касается НДС, то если № 2 является плательщиком НДС, то в части перечисленной субарендатору компенсации № 2 он вправе отразить НК. Вместе с тем, в части такой компенсации, полученной от первичного арендодателя, ему придется показать и НДС-обязательства.

Теперь посмотрим на № 1 (первичный арендодатель). Выплату компенсации учитываем как расходы на ремонт собственных ОС (если № 1 — ФЛП, п. 177.4.4 НКУ) или — если № 1 является ЮЛ — направляем на увеличение первоначальной стоимости возвращенного объекта (см. письмо Минфина от 27.02.2006 г. № 31-34000-20-16/4000).

В свою очередь, в рамках НДС он вправе отразить НК в части компенсации при соблюдении общих условий.

Совет на будущее

Во избежание проблем с налогообложением компенсации ремонта советуем вам в дальнейшем подобные операции оформлять не как компенсацию улучшений в рамках аренды, а отдельным договором подряда на ремонт.

Причем такой договор можно оформить даже напрямую между № 1 и № 3. Кроме того, с этой целью можно использовать и договор комиссии (№ 2 в нем будет комиссионером, № 1 — комитентом, а № 3 — исполнителем услуг ремонта). Тот факт, что между этими сторонами уже существуют отношения аренды, роли не играет.

При использовании «комиссионного» варианта ЧПЕНу лучше заранее внести в Реестр единоналожников (и Госреестр) соответствующий вид деятельности. В частности, это может быть код 46.18.

[email protected]

Заключение договора субаренды | Публикации

Договором субаренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель (субарендодатель), если иное не предусмотрено законом или договором аренды, обязуется предоставить определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование субарендатору, а последний должен уплачивать за это субарендодателю арендную плату.

Договор субаренды должен быть заключен в письменной форме, если договор заключен на срок более 1 года и если одной из сторон является юридическое лицо (независимо от срока).

Договор субаренды является производным от договора аренды, следовательно, к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

При заключении договора субаренды необходимо обратить внимание на следующие моменты:

  1. 1. Арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) только с согласия арендодателя. Данное правило носит императивный характер, поэтому не может быть изменено договором. Если в договор включить условие о том, что арендодатель вправе сдавать имущество в субаренду без согласия арендодателя, такое условие будет недействительным.

Согласие на субаренду может быть предусмотрено непосредственно в договоре аренды, в дополнительном соглашении к договору аренды, а также арендодатель может составить односторонний документ, в котором выражает согласие на субаренду.

В согласии на субаренду должно содержаться:

  • указание на конкретного субарендатора;
  • существенные условия, на которых будет заключен договор субаренды.
  1. 2. Существенные условия.

1) предмет – это позволит установить объект аренды или его часть, которую разрешено сдавать в субаренду. Указание на предмет в большей степени позволит контролировать действия арендатора и юридическую судьбу арендованного имущества.

2) срок, на который выдается разрешение (согласие) арендодателя. В случае если срок действия согласия не указан, то арендатор сможет сдавать имущество в субаренду в течение всего срока действия договора аренды. Если в согласии на субаренду указан срок, то сделки, совершенные за его пределами, будут недействительными.

  1. 3. Досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

содержание сделки, требования к договору, практика

Субаренда – это особая форма договора, предметом которого являются права пользования имуществом. В характеристиках сделки юристы также используют термин «поднаем». Назвать определение тождественными нельзя, однако в контексте настоящей публикации мы будем считать их синонимами.

Юридическое обоснование сделки

Официальное определение субаренды приводится в ст. 615 ГК РФ. Норма признает законными операции по вторичной уступке имущества. Суть договора сводится к передаче объекта арендатором во временное пользование третьих лиц. У новых участников появляется право эксплуатации актива в соответствии с его назначением и оговоренными в контракте целями. Одновременно у такой стороны возникают обязательства. Субарендатор должен своевременно вносить плату, обеспечивать сохранность объекта, выполнять иные условия соглашения. На него может возлагаться текущий ремонт.

Наименование стороны Краткая характеристика
Арендодатель Первичный контракт заключают преимущественно собственники. Они наделены правом распоряжения имуществом, могут управлять им по личному усмотрению, ограничивать способы эксплуатации. Однако ст. 608 ГК РФ допускает заключение договоров от имени иных уполномоченных лиц. К таковым, например, относятся доверительные управляющие
Субарендодатель Термином обозначают участника, получившего имущество по основному контракту и передавшего его третьему лицу за плату. Условием сделки является одобрение со стороны первоначального арендодателя. Разрешение оформляют письменно. Производная сделка не может выходить за рамки установленного собственником целевого использования. А вот размер платы участники утверждают самостоятельно
СубарендаторЭтот участник получает имущество во временное и платное пользование по вторичному соглашению. Прямых отношений с собственником объекта у него не возникает. Платежи вносятся в пользу субарендодателя

Особенности правового статуса сторон неоднократно рассматривались судами. Наибольшее юридическое значение имеют выводы ВС РФ в обзорах № 2 и 4 от 2018, № 3 от 2015. Кроме того, применению подлежат позиции ВАС России, изложенные в информационном письме № 66, а также разъяснения федеральных ведомств.

Форма и содержание договора

К субаренде в полной мере применяют положения главы 34 ГК РФ. Существенным условием сделки признается предмет. При передаче нежилых помещений, квартир, земельных участков или капитальных сооружений стороны обязаны максимально точно обозначить их характеристики. Наименования и технические параметры прописываются в соответствующем разделе договора. Информацию берут из правоустанавливающих документов или выписок ЕГРН.

Если речь идет о субаренде недвижимости, существенным становится пункт о цене (ст. 654 ГК РФ). Стоимость разрешено прописывать в любой валюте. Однако расчеты между резидентами на территории России ведутся только в рублях (ст. 9 закона 173-ФЗ). Одновременно участникам необходимо установить график внесения платежей. В противном случае опираться придется на правила, сложившиеся в деловом обороте (ст. 614 ГК РФ).

Обязательными пунктами также станут:

  1. Согласие арендодателя. В тексте нужно сослаться на письменное разрешение и указать его реквизиты. Приложением к договору станет оригинал или удостоверенная копия такого документа.
  2. Срок. Период сотрудничества не должен выходить за рамки основного контракта. Арендодатель вправе дополнительно сократить время поднайма, указав точные временные границы в согласии на сделку (п.15 информационного письма ВАС РФ № 66). При этом досрочное прекращение основного обязательства влечет расторжение договора о поднайме (ст.618 ГК РФ).
  3. Цель. В соглашении надлежит указывать разрешенное собственником использование имущества. Так, офис не может передаваться в субаренду в качестве жилого помещения и наоборот. Самовольное изменение цели признается нарушением.

Соглашения получили распространение в отечественной практике. Многочисленные образцы договоров можно найти в бесплатных справочных базах. Унифицированной формы нет. Каждая сделка прорабатывается юристами индивидуально.

Другим важным вопросом является форма сделки. В большинстве случаев достаточно простого письменного документа, подписанного сторонами. Если участник сдает в субаренду недвижимость на срок более 1 года, обязательной становится государственная регистрация. Простыми словами обременение должно отражаться в ЕГРН. В противном случае договор признают незаключенным (п. 19 информационного письма ВАС РФ № 66).

Обзор практики

Споры по договору субаренды возникают довольно часто. Суды сформировали позиции по основным вопросам:

Спорный момент Вывод суда Обоснование
ПеренаемУступка прав по основному договору третьему лицу не влечет расторжения соглашений о субаренде. Обязательства сохраняют силу. При этом суды особо выделяют различия субаренды и перенайма. Это разные сделки, а потому на каждую следует получать отдельное согласие первоначального арендодателяп. 17 Обзора ВАС РФ № 66, постановление АС ДО по спору А51-31904/2014
Публичная собственностьЕсли право аренды муниципального (регионального/федерального) участка приобреталось в ходе торгов, поднаем должен быть оговорен конкурсной документацией Определение ВС РФ № 301-ЭС15-13990
ПролонгацияПродление соглашения субаренды не отличается от общей процедуры. Стороны могут согласовать взаимное уведомление или возобновить договор по умолчанию. При этом участникам приходится помнить о сроке основного арендного контрактап. 20 Обзора ВАС РФ № 66
Передача объектаОтсутствие акта возврата имущества не является безусловным основанием взыскания дополнительной арендной платы. Значение имеют моменты фактического освобождения помещения и передачи имущества субарендатором. Перечень доказательств суды оставили открытымОпределение ВС РФ № 307-ЭС17-23678
Расторжение сделки Договор субаренды прекращается вместе с основным обязательством. Правило действует, если соглашение разорвано досрочно в одностороннем порядке. У субарендатора при этом возникает право на заключение сделки с прямым собственником имущества.

В большинстве случаев сроки уведомления о расторжении основного договора и соглашения субаренды равны. Если участники производной сделки согласовывают больший срок, препятствием для прекращения основного контракта это не становится. Ответственность за нарушение правил извещения несет субарендодатель. С него может быть взыскана неустойка (ст. 310 ГК РФ)

Ст. 618 ГК РФ, постановления ВАС РФ № 66 и № 35 от 06.06.14, постановление 13 ААС по спору № А56-48617/2007

В завершение отметим производный характер юридического механизма. Содержание соглашения напрямую зависит от основной сделки. На ее заключение всегда требуется письменное разрешение первоначального арендодателя. Он же определяет предельный срок поднайма, а также разрешенное использование объекта. Отсутствие документально подтвержденного согласия влечет недействительность договора. При этом участники свободны в ценообразовании. Это позволяет рассматривать субаренду в качестве прибыльного бизнеса.

Заключение договора субаренды: теория, практика и тактика

Первый Столичный Юридический Центр

г. Москва, Георгиевский пер., д.1, стр.1, 2 этаж

(985) 763-90-66; (495) 776-13-39

 

Заключение договора субаренды: теория, практика и тактика

 

Договором субаренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендатор (субарендодатель), если иное не предусмотрено законом или договором аренды, обязуется предоставить субарендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а субарендатор должен уплачивать за это субарендодателю арендную плату.

Субаренда является одним из распространенных в предпринимательской практике договором, поскольку позволяет арендаторам сдавать излишние площади или движимое имущество, которые они в силу тех или иных причин в течение срока основного договора аренды не используют, что не снимает с них обязанности уплачивать арендную плату, а расторжение договора влечет для них применение неблагоприятных имущественных санкций. Поэтому косвенное возложение на субарендатора обязанностей по содержанию и ремонту имущества, оплате временного владения и пользования имуществом, становится для арендатора единственно экономически выгодным выходом из сложившегося положения. Также причиной распространения субарендных обязательств становится недостаток свободных офисных площадей на открытом рынке, что заставляет многие компании прибегать к конструкции договора субаренды. Во многом это касается сдачи в субаренду муниципальных помещений, предоставленных их основным арендаторам на льготных условиях.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ)). Субаренда как таковая является предметом регулирования в ст. 615, 618, 631, 638, 647, 660 ГК РФ, поэтому в остальной части к ней применяются общие правила гл. 34 ГК РФ.

Существенным отличием выступает то, что арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) только с согласия арендодателя. Следует особо подчеркнуть, что данное правило носит императивный характер, поэтому не может быть изменено договором. Если же в договор включить условие о том, что арендодатель вправе сдавать имущество в субаренду без согласия арендодателя, такое условие будет недействительным (Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15 мая 1997 г. N Ф04/597-106/А70-97).

Согласие на субаренду может быть предусмотрено непосредственно в договоре аренды либо в дополнительном соглашении к договору аренды, в котором предусмотрено согласие. Также арендодатель может составить односторонний документ (письмо), в котором выражает согласие на субаренду аналогично тому, что дает учредитель унитарных предприятий на совершение сделок с недвижимым имуществом, предоставленным на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Ранее в договорной практике распространенным было мнение, что согласие арендодателя требуется в отношении каждой сделки субаренды, и указанное правило не может быть изменено по соглашению сторон путем выражения арендодателем в договоре аренды генерального согласия на совершение арендатором таких сделок. Однако Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 18 информационного письма от 11 января 2002 г. N 66 разъяснил, что по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.

Следует отметить, что подобное генеральное согласие арендодателя может иметь для него неблагоприятные последствия, поскольку в момент его дачи он еще не знает, с кем может заключить арендатор подобный договор, каковы будут условия пользования его имуществом и т.д. Бесспорно, что к установленным законом ограничениям для арендатора и субарендатора арендодатель может добавить свои, предложив арендатору согласовать их в договоре, однако все обстоятельства априори предусмотреть невозможно. Поэтому наиболее приемлемым способом для арендодателя видится невключение в договор генерального согласия и как следствие — необходимость получения арендатором согласия арендодателя в каждом возможном случае субаренды. С другой стороны, подобный порядок экономически невыгоден арендатору, поскольку он изначально может предполагать необходимость сдачи излишнего имущества в субаренду и для него принципиально согласие на субаренду. В этом случае компромиссом было бы включение в договор генерального согласия на субаренду, но необходимость специального согласия на каждую конкретную сделку.

В согласии на субаренду целесообразно указывать конкретного субарендатора и существенные условия, на которых будет заключен договор субаренды (они такие же, как и для договора аренды): предмет (что это именно субаренда), данные, позволяющие установить объект аренды или его часть, которую разрешено сдавать в субаренду. Это позволит в большей степени контролировать действия арендатора и юридическую судьбу арендованного имущества. Немаловажно и указание срока, на который выдается разрешение (согласие). Если не указать период его действия, арендатор сможет сдавать имущество в субаренду в течение всего срока аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Если в согласии на субаренду указан срок, то сделки, совершенные за его пределами, будут недействительными (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24 июня 2004 г. N А56-23596/03). Еще один вопрос, о котором может зайти речь при совершении субарендной сделки, — неотделимые улучшения арендованного имущества. Если в первичном договоре аренды не оговорено, за чей счет такие улучшения производятся, соглашаться с их возможностью в согласии на субаренду невыгодно. Ведь если улучшения санкционирует арендатор (субарендодатель), то именно он и должен будет за них расплачиваться (Постановления Федеральных арбитражных судов Уральского округа от 22 октября 2003 г. N Ф09-2906/03-ГК и Московского округа от 20 апреля 2000 г. N КГ-А40/1458-00).

В договорной практике получил распространение такой способ, как проставление арендодателем датированной отметки о согласовании на договоре субаренды. В этом случае арендодатель знакомится с содержанием договора аренды перед подписанием его последним контрагентом (как правило, субарендатором), поэтому в зависимости от оценки его содержания соглашается или возражает против него, отказываясь поставить свою подпись.

В судебной практике встречаются случаи, когда суд за согласие на субаренду признавал не прямо выраженную письменно волю, а действия арендодателя, свидетельствующие о его согласии на субаренду. Так, суд пришел к выводу о согласии арендодателя на субаренду, исходя из его действий, свидетельствующих об этом. Арендодатель был проинформирован о сделке и после этого заключил непосредственно с субарендатором договоры об обеспечении электроэнергией, теплом, водой, сырьем, необходимыми для использования помещений для целей аренды (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 30 января 2002 г. N А56-19356/01). Возможность подобного способа может быть поставлена под сомнение, поскольку, если арендатор самовольно распорядился имуществом, такая сделка является ничтожной (Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 20 декабря 2005 г. N А10-2120/05-Ф02-6268/05-С2), а арендатор имеет право требовать расторжения основного договора аренды (п. 3 ст. 615 ГК РФ), правда, исключительно в судебном порядке.

Следует отметить, что в специальных нормах, регулирующих обязательства аренды (субаренды), не установлена форма дачи арендодателем согласия на совершение сделок по передаче имущества в субаренду. Условия, определяющие форму сделки, указаны в гл. 29 ГК РФ. Если в договоре не было предусмотрено право арендатора на передачу имущества в субаренду, получение такого согласия после заключения договора является изменением условий договора в части режима использования имущества, поэтому должно быть совершено в той же форме, что и сам договор аренды (п. 1 ст. 451 ГК РФ).

Следующим ключевым вопросом является срок. Здесь также действует принципиальное правило, что договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Если же договор аренды продлевается, то согласно п. 20 информационного письма ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 положения п. 2 ст. 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются и к договору субаренды с учетом правил ч. 2 п. 2 ст. 615 ГК РФ, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды.

Именно срок договора вызывает вопрос об обязательности прохождения государственной регистрации обременений, которые порождает заключаемый договор (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651, п. 3 ст. 433 ГК РФ). Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не указывает договор субаренды недвижимого имущества в качестве объекта регистрации. С другой стороны, требования гражданского законодательства к регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды. Так как в соответствии с ч. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами, и при этом ни в ГК РФ, ни в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации, то договор субаренды недвижимого имущества подлежит регистрации по общим правилам о регистрации договоров аренды недвижимого имущества и арендных прав.

Как известно, договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года, при этом он считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ; п. 9 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества). Обязанность по государственной регистрации договора не предусматривает срока, в течение которого стороны должны сдать документы для государственной регистрации сделки, так как данный срок законодательно не определен. Чтобы избежать конфликтной ситуации, при заключении договора сторонам необходимо определить, кто будет подавать пакет документов на регистрацию. Заметим, что непредставление стороной сделки документов, необходимых для государственной регистрации договора, можно квалифицировать как уклонение от государственной регистрации. Если одна из сторон договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе предъявить иск об обязании зарегистрировать договор, так как при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным.

В случае отсутствия обязательной государственной регистрации договора субаренды (аренды) субарендатор несет определенные риски. В частности, если арендатор (арендодатель) попросит субарендатора освободить занимаемые помещения до истечения обусловленного срока, то не зарегистрированный в установленном порядке договор считается незаключенным. Соответственно субарендатор не сможет применить способы защиты своих прав. При нарушении условий о государственной регистрации действующего договора субарендатор также не сможет претендовать на преимущественное право его дальнейшего продления.

Досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании по договору субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (ст. 618 ГК РФ).

Источник: «Гражданское право», 2008, N 4

Специалисты нашего Центра окажут Вам юридическую помощь по следующим категориям судебных дел, вытекающим из договора аренды недвижимости:

  • О признании договора аренды недвижимости недействительным.
  • Об обязании заключить договор аренды недвижимости.
  • О переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору.
  • О взыскании задолженности по арендной плате (ст. ст. 309, 614 ГК) и санкций за неуплату или просрочку уплаты арендных платежей.
  • О возмещении убытков.

Первый Столичный Юридический Центр.

Наш e-mail: [email protected]

Наши телефоны:

1. 8 (985) 763-90-66

2. 8 (495) 776-13-39

3. 8 (985) 776 13 39

Наш адрес: Москва, Георгиевский переулок, дом 1, строение1, 2-3 этаж

Арендодатель, Арендованное имущество, Договор аренды, Договор аренды помещения, Договор субаренды, Досрочное расторжение, Досрочное расторжение договора, Досрочное расторжение договора аренды, Заключение договора, Заключение договора аренды, Объект аренды, Объект договора аренды, Порядок аренды помещения, Преимущественное право, Прекращение договора, Прекращение договора аренды, Расторжение договора аренды, Расторжение договора суд, Согласие арендодателя, Составить договор аренды, Срок договора, Срок договора аренды, Субаренда, Субаренда помещений, Улучшения арендованного имущества, Условия аренды, Условия договора аренды, существенные условия договора

04.08.2010, 2255 просмотров.

Определение

в кембриджском словаре английского языка

Арендная плата, которую платит первоначальный арендодатель, — одна, а субарендатор — другой. Субарендатор остается ответственным перед первоначальным арендодателем в соответствии с первоначальным договором аренды, включая все оставшиеся арендные платежи, включая операционные расходы и все другие первоначальные условия аренды.Из

Википедия