Понятия субарендодатель и субарендатор | Юридическая Энциклопедия
Кто такой субарендатор и субарендодатель?
Отношения в области аренды имущества иногда довольно сложны. Например, вокруг одного и того же помещения, которое сдаётся в аренду, могут возникать двойные арендные отношения.
То есть лицо, которое снимает недвижимость у собственника, само сдаёт такую недвижимость в аренду. Такие действия вполне одобрены законом. Какие отношения между участниками таких соглашений возникают при субаренде, рассмотрим в статье.
Аренда
Своей собственностью можно распоряжаться как угодно – это аксиома. Можно, например, сдать в аренду. Арендатор пусть по своему усмотрению использует имущество собственника, а за это платит хозяину деньги.
Обе стороны, обычно, получают желаемое и довольны. Собственнику, например, помещения, совершенно без разницы, как его будет использовать арендатор.
Раз разницы нет, то почему бы не разрешить арендатору самостоятельно сдавать кому-либо ещё это помещение. Для собственника при этом не будет никаких особых изменений. Арендную плату он всё также будет получать.
За сохранность помещения отвечает тот, с кем у хозяина заключён арендный договор. Такая возможность, если стороны предусмотрели её в договоре, называется субарендой.
Стороны субаренды (субарендодатель и субарендатор) и заключение соглашений
При субаренде, лицо, которое арендует имущество не у его собственника, а у лица, которое само взяло такое имущество в аренду, называется субарендатором. Соответственно, и тот, кто сдаёт внаём имущество, которое он сам взял в аренду, зовётся субарендодателем. Но такие понятия не относятся к обязательным в закреплении документально, и вот почему.
Собственник имущества, передавая такое имущество арендатору, просто выражает своё согласие на то, чтобы арендатор самостоятельно мог сдавать это же имущество в субаренду.
После подписания соглашения субарендодателем и субарендатором, собственник получает свою плату за аренду, а арендатор по-своему распоряжается предметом и отвечает за него перед собственником.
Заключая договор с субарендатором, арендатор имущества по договору с собственником сам становится арендодателем в этих новых отношениях. Теперь он получает плату от субарендатора и требует от него надлежащей сохранности имущества.
Но ответственность перед хозяином вещи будет нести именно субарендодатель, так как он, по первичному договору, взял в пользование имущество у собственника. Договор аренды и субаренды – это два совершенно отдельных документа, кроме сторон, и указанной в основном договоре возможности субаренды, отношения к друг другу не имеющие.
Вред, причинённый имуществу, собственнику возместит арендатор. А тот в свою очередь может потребовать возмещения уже своих расходов от субарендатора, если в возникновении ответственности субарендодателя перед хозяином вещи виновен именно он.
Договор субаренды — условия, приобретение юридического адреса
Субаренда – это передача арендованного имущества в аренду третьему лицу. Сдавать кому-то имущество, арендованное у собственника, арендодатель может, только если в договоре аренды, заключенном с собственником имущества, такая возможность предусмотрена. При субаренде арендатор будет называться арендодателем.
В целом этот вид сделки больше ничем не отличается от договора аренды: здесь могут быть в качестве объектов также указываться здания, сооружения, помещения, обособленные природные объекты, земельные участки; также можно сказать, что договор субаренды — это срочный возмездный договор, заключаемый в обязательной письменной форме. Связанные с субарендой отношения можно не регистрировать в Управлении Федеральной регистрационной службы при сроке договора менее 12 месяцев. Срок субаренды не может также превышать срока арендного договора. При досрочном окончании договора аренды договор субаренды также прекращается.
Субарендодатель – кто он?Всем понятны отношения, укладывающиеся в схему «собственник помещения – арендатор помещения», но когда появляется фигура субарендодателя, многим она кажется лишней. Однако существует немало схем, при которых без своего законного представителя арендодатель не может обойтись. Например, крупный собственник не ведет дела сам, а передает права на распоряжение имеющимся имуществом некоему лицу в форме сдачи в наем данного имущества с возможностью сдачи его третьим лицам в поднаем. Интерес арендатора заключается в том, чтобы разделить указанное имущество на несколько частей и сдать эти части отдельно по цене, которая в общей сложности превышала бы цену договора аренды.
Смотрите также:
ООО или ИП?
Существуют, к примеру, девелоперские фирмы, арендующие у собственника здание или сооружение полностью и сдающие их впоследствии в поднаем частями, оказывая при этом сопутствующие услуги – клиринговые, инженерные, эксплуатационные и пр.
Специфика ведения дел в России такова, что собственник вынужден в некоторых случаях намеренно привлекать арендатора – субарендодателя к сделке, дабы она была выгодной.
Поскольку согласие собственника имущества на субаренду было подтверждено договором аренды, субарендатор не обязан ставить его в известность по каждой последующей сделке.
Бояться заключения договора субаренды не стоит, но необходимо убедиться в наличии у субарендодателя всех необходимых документов, подтверждающих его право на сдачу помещения или здания в аренду.
Общие условия договора субарендыСущественное условие субаренды – объект субаренды, то есть сдаваемое в поднаем имущество. Оно должно быть определено достаточно точно, поэтому нелишним будет приложить к договору субаренды документы, которые могли бы его идентифицировать. Например, для земельного участка — кадастровый план, для помещения в здании — поэтажный план БТИ. Также необходимо снабдить договор субаренды такими приложениями, как копия свидетельства о праве собственности, договор аренды.
Смотрите также:
Что делать, если вызвали на допрос в налоговую
Срок субаренды не должен превышать срок аренды, но если первичный договор был заключен на неопределенный срок, то и договор субаренды может быть заключен на неопределенный срок.
Условия внесения арендной платы и ее размер необходимо отразить в договоре субаренды. Поскольку первичный арендодатель, то есть собственник, вправе не чаще одного раза в течение календарного года увеличить в одностороннем порядке размер арендной платы, то и для отношений, связанных с субарендой, необходимо предусмотреть возможность увеличения ставки вносимой оплаты.
Права и обязанности сторон данной сделки практически не отличаются от прав сторон арендных отношений. В соответствии с ними арендодатель предоставляет имущество в состоянии, пригодном для использования в указанных целях, он также предоставляет все принадлежности и документацию к имуществу, обязанность производить капремонт лежит на арендодателе. Главная обязанность субарендатора – внесение платы за пользование имуществом в полном объеме и в срок, эксплуатация имущества должна производиться в соответствии с его назначением, указанным в договоре.
Приобретение юридического адреса через договор субарендыАрендатор помещения может сдавать помещение в субаренду, если собственник наделил его таким правом. При этом он может сдавать данные площади и в целях предоставления юр адреса. При арендных отношениях непосредственно собственник помещения передает их арендодателю – юридическому лицу. Однако при субаренде все выглядит на первый взгляд запутаннее: субарендодатель, передающий юрлицу юридический адрес в соответствии с договором субаренды, сам является арендатором, арендуя указанное помещение на основании договора аренды, заключенного с собственником.
Если при этом договор субаренды сопровождается полным пакетом необходимой документации:
- свидетельством о праве собственности на данный объект;
- актом приема — передачи сдаваемого в субаренду имущества;
- поэтажным планом либо другим документом бюро технической инвентаризации,
то такой договор ничем не уступает заключенному напрямую с собственником помещения.
В правовой системе Консультант Плюс опубликована статья Поляк М.И.
Стороны договора субаренды.
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, если иное не установлено ГК, другими законами и иными правовыми актами (ч. 2 ст. 615 ГК РФ). Иными слова субаренда заключается в сдаче арендатором арендуемого им помещения в аренду третьему лицу (субарендатору).
К договору субаренды применяется общие нормы, регулирующие договор аренды (абз. 3 ч. 2 ст. 615 ГК РФ).
Арендодатель по договору аренды не имеет никаких прав в отношении субарендатора, а последний не несет перед арендодателем никакой ответственности.
Перед арендодателем остается ответственным арендатор по договору аренды (ч. 2 ст. 615 ГК РФ).
При этом арендатор не может предоставить субарендатору больше прав, чем имеет сам. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (абз. 2 ч. 2 ст. 615 ГК РФ). Прекращение основного договора аренды влечет прекращение договора субаренды. Прекращение договора субаренды происходит в силу указания закона об ограничении срока договора субаренды.
При заключении договора субаренды изначальный арендатор становится субарендодателем, но по-прежнему остается полноправным участником основного договора аренды.
Поскольку в законодательстве не содержится норм, содержащих определение договора субаренды, но на основании ст. 615 ГК РФ можно сделать вывод о том, что договором субаренды является договор, согласно которому арендатор (субарендодатель) обязуется предоставить субарендатору с согласия арендодателя имущество за плату во временное пользование на срок, не превышающий срок действия основного договора аренды.
Сторонами в договоре субаренды следует считать субарендодателя (арендатора по первоначальному договору аренды) и субарендатора. Особенностью договора субаренды является то, что договор субаренды является производным, то его условия предопределены договором аренды. По договору субаренды субарендатор приобретает обычные права арендатора (Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2010 по делу N А23-3127/08Г-20-75). Таким образом, права субарендодателя являются производными от прав арендодателя по основному договору аренды, поскольку основной договор аренды по отношению к договору субаренды носит императивный характер
Согласно условиям договора субаренды субарендодатель передает арендуемое им недвижимое имущество субарендатору за определенную плату. Последний в свою очередь принимает имущество, обязуясь платить арендную плату и использовать имущество по назначению, содержать его должным образом и передать его обратно по истечению срока договора субаренды.
Чтобы субарендатор смог воспользоваться правами, предусмотренными ч. 2 ст. 615, ст. 606 ГК РФ при заключении договора субаренды субарендатору рекомендуется получить от арендатора (субарендодателя) подтверждение выдачи арендодателем согласия на совершение этой сделки. Это связано с тем, что договор субаренды, заключенный без такого согласия, может быть признан недействительным на основании ст. 173.1 ГК РФ. Для этого необходимо доказать, что субарендатор на момент совершения сделки знал или должен был знать об отсутствии согласия (п. 18 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 11.01.2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).
Формулировки ч. 2 ст. 615 и ч. 1 ст. 606 ГК РФ позволяет выделить следующие основные права и обязанности сторон договора аренды.
Права и обязанности субарендодателя:
— обязанность передать имущество субарендатору во временное владение и пользование или временное пользование;
— обязанность получить согласие арендатора на передачу имущества в субаренду в порядке ст.157.1 ГК РФ;
— право получать от субарендатора плату за пользование арендованным имуществом;
— право требовать от субарендатора получения имущества обратно после окончания срока пользования.
Права и обязанности субарендатора:
— обязанность оплачивать временное пользование имуществом;
— обязанность возвратить имущество субарендодателю после окончания срока аренды;
— право требовать от субарендодателя предоставления имущества во временное владение и пользование или во временное пользование;
— право на сдачу субарендованного имущества в субсубаренду с согласия собственника, если договором такая сдача не предусмотрена (Постановление ФАС Центрального округа от 30.06.2014 по делу N А36-2906/2013, Постановление ФАС Поволжского округа от 09.03.2010 по делу N А55-16886/2009)
— право временно владеть и пользоваться или временно пользоваться имуществом.
Указанные обязанности и права сторон необходимо отражать в договоре субаренды, для того чтобы можно было отличить его от иных договоров.
Отремонтировали/улучшили чужое и вернули: что с компенсацией?. Бухгалтер 911, № 39, Сентябрь, 2015
субаренда, ремонт помещения, компенсация, налогообложениеДавайте сразу определимся с терминами, чтобы в дальнейшем не путаться, кто кому и что сдал в аренду. Итак:
— № 1 — это будет наш главный арендодатель, которому и принадлежит помещение на праве собственности;
— № 2 — это ЧПЕН-арендатор, он же — субарендодатель;
— № 3 — это субарендатор (ЮЛ), который в итоге арендует помещение и делает в нем ремонт/улучшение на сумму 60000 грн.
Ремонт/улучшение арендованного имущества проводил № 3. Вправе ли он рассчитывать на компенсацию? Здесь многое зависит от содержания работ и договора. В части ремонта — текущего и капитального — ориентируемся, главным образом, на договоры (между арендодателем и арендатором, а также между субарендодателем и субарендатором). То есть в них нужно искать как лицо, обязанное проводить такие ремонты, так и право на компенсацию подобных расходов.
Если договор об этих условиях умалчивает, то нужно руководствоваться базовыми правилами ст. 776 ГКУ.
Что касается улучшений, то, прежде всего, определите: есть ли разрешение на их проведение. Причем для субарендатора такое разрешение нужно получить от субарендодателя, а последний, судя по всему, вправе выдать его лишь при условии, что сам получил соответствующее разрешение от первичного арендодателя. При наличии разрешения лицо, которое осуществляло улучшение, вправе затребовать компенсацию.
Предположим, что субарендатор № 3 имеет право на компенсацию ремонтных/улучшающих расходов от № 2. Как ее определить?
Заметьте: ГКУ не указывает, как рассчитывается такая сумма. Стороны устанавливают ее самостоятельно (в частности, в договоре аренды и/или акте приемки-передачи ОС) — письмо Минфина от 27.02.2006 г. № 31-34000-20-16/4000.
К примеру, есть такие варианты:
1) компенсация расходов на ремонт в счет арендной платы — данный вариант отпадает, т. к. это неденежный расчет, а это ЧПЕНам запрещено — п. 291.6 НКУ;
2) компенсация деньгами:
— сразу после завершения ремонта — очевидно, это не наш вариант, т. к. вопрос возник при прекращении отношений;
— при прекращении договора аренды — это подходит.
Если компенсация была…
№ 3 (ЮЛ-субарендатор). Если это ремонт, то расходы на него субарендатор должен направить в состав текущих — по направлению. В частности, это дебет счета 92, 93 и т. п. При этом на дату, по которой у субарендодателя возникнет обязанность компенсировать ремонтные расходы (это может быть и дата возврата объекта аренды), субарендатор должен отразить доход. Запись может быть такой: Дт 377 — Кт 719.
Если это улучшение, то согласно п. 8 П(С)БУ 14 на стоимость таких расходов придется создать объект прочих необоротных материальных активов: они собираются на субсчете 153 и затем списываются на субсчет 117. При возврате объекта с компенсацией передачу таких улучшений нужно отражать как продажу объекта (в том числе с переводом его в состав удерживаемых для продажи — на субсчет 286).
При возврате ОС или получении компенсации (в зависимости от того, что произошло ранее) нужно начислить НДС-обязы. Но напоминаем, что база НДС должна быть не меньше себестоимости ремонта.
При этом, вполне возможно, вас интересуют учетные последствия для лиц № 2 и № 1. Давайте посмотрим на них.
Начнем с № 2 (ЧПЕН-субарендодатель). Само движение объекта у ЧПЕНа не отражается. Другое дело — компенсация… Субарендатор, в идеале, взаимодействует лишь с субарендодателем. О существовании первичного арендодателя он может вообще не знать. Это значит, что компенсацию за ремонты/улучшения субарендатору, в общем случае, должен выплачивать субарендодатель (даже если затем он будет требовать ее от первичного арендодателя). При этом заметьте, что в части:
— перечисленной компенсации последствий у ЧПЕНа не будет;
— в части полученной компенсации от первичного арендодателя ему придется отразить ЕН-доходы. Последствия не изменятся даже в том случае, если субарендатору будут перечислены именно эти деньги (то есть пройдут через ЧПЕНа как бы транзитом).
Это связано с тем, что первичный арендодатель перечисляет компенсацию именно субарендодателю, а не субарендатору. Причем субарендодатель действует лишь на основании договора аренды, без оформления «посреднического» договора комиссии.
Что касается НДС, то если № 2 является плательщиком НДС, то в части перечисленной субарендатору компенсации № 2 он вправе отразить НК. Вместе с тем, в части такой компенсации, полученной от первичного арендодателя, ему придется показать и НДС-обязательства.
Теперь посмотрим на № 1 (первичный арендодатель). Выплату компенсации учитываем как расходы на ремонт собственных ОС (если № 1 — ФЛП, п. 177.4.4 НКУ) или — если № 1 является ЮЛ — направляем на увеличение первоначальной стоимости возвращенного объекта (см. письмо Минфина от 27.02.2006 г. № 31-34000-20-16/4000).
В свою очередь, в рамках НДС он вправе отразить НК в части компенсации при соблюдении общих условий.
Совет на будущее
Во избежание проблем с налогообложением компенсации ремонта советуем вам в дальнейшем подобные операции оформлять не как компенсацию улучшений в рамках аренды, а отдельным договором подряда на ремонт.
Причем такой договор можно оформить даже напрямую между № 1 и № 3. Кроме того, с этой целью можно использовать и договор комиссии (№ 2 в нем будет комиссионером, № 1 — комитентом, а № 3 — исполнителем услуг ремонта). Тот факт, что между этими сторонами уже существуют отношения аренды, роли не играет.
При использовании «комиссионного» варианта ЧПЕНу лучше заранее внести в Реестр единоналожников (и Госреестр) соответствующий вид деятельности. В частности, это может быть код 46.18.
Договором субаренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель (субарендодатель), если иное не предусмотрено законом или договором аренды, обязуется предоставить определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование субарендатору, а последний должен уплачивать за это субарендодателю арендную плату. Договор субаренды должен быть заключен в письменной форме, если договор заключен на срок более 1 года и если одной из сторон является юридическое лицо (независимо от срока). Договор субаренды является производным от договора аренды, следовательно, к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. При заключении договора субаренды необходимо обратить внимание на следующие моменты:
Согласие на субаренду может быть предусмотрено непосредственно в договоре аренды, в дополнительном соглашении к договору аренды, а также арендодатель может составить односторонний документ, в котором выражает согласие на субаренду. В согласии на субаренду должно содержаться:
1) предмет – это позволит установить объект аренды или его часть, которую разрешено сдавать в субаренду. Указание на предмет в большей степени позволит контролировать действия арендатора и юридическую судьбу арендованного имущества. 2) срок, на который выдается разрешение (согласие) арендодателя. В случае если срок действия согласия не указан, то арендатор сможет сдавать имущество в субаренду в течение всего срока действия договора аренды. Если в согласии на субаренду указан срок, то сделки, совершенные за его пределами, будут недействительными.
|
содержание сделки, требования к договору, практика
Субаренда – это особая форма договора, предметом которого являются права пользования имуществом. В характеристиках сделки юристы также используют термин «поднаем». Назвать определение тождественными нельзя, однако в контексте настоящей публикации мы будем считать их синонимами.
Юридическое обоснование сделки
Официальное определение субаренды приводится в ст. 615 ГК РФ. Норма признает законными операции по вторичной уступке имущества. Суть договора сводится к передаче объекта арендатором во временное пользование третьих лиц. У новых участников появляется право эксплуатации актива в соответствии с его назначением и оговоренными в контракте целями. Одновременно у такой стороны возникают обязательства. Субарендатор должен своевременно вносить плату, обеспечивать сохранность объекта, выполнять иные условия соглашения. На него может возлагаться текущий ремонт.
Наименование стороны | Краткая характеристика |
---|---|
Арендодатель | Первичный контракт заключают преимущественно собственники. Они наделены правом распоряжения имуществом, могут управлять им по личному усмотрению, ограничивать способы эксплуатации. Однако ст. 608 ГК РФ допускает заключение договоров от имени иных уполномоченных лиц. К таковым, например, относятся доверительные управляющие |
Субарендодатель | Термином обозначают участника, получившего имущество по основному контракту и передавшего его третьему лицу за плату. Условием сделки является одобрение со стороны первоначального арендодателя. Разрешение оформляют письменно. Производная сделка не может выходить за рамки установленного собственником целевого использования. А вот размер платы участники утверждают самостоятельно |
Субарендатор | Этот участник получает имущество во временное и платное пользование по вторичному соглашению. Прямых отношений с собственником объекта у него не возникает. Платежи вносятся в пользу субарендодателя |
Особенности правового статуса сторон неоднократно рассматривались судами. Наибольшее юридическое значение имеют выводы ВС РФ в обзорах № 2 и 4 от 2018, № 3 от 2015. Кроме того, применению подлежат позиции ВАС России, изложенные в информационном письме № 66, а также разъяснения федеральных ведомств.
Форма и содержание договора
К субаренде в полной мере применяют положения главы 34 ГК РФ. Существенным условием сделки признается предмет. При передаче нежилых помещений, квартир, земельных участков или капитальных сооружений стороны обязаны максимально точно обозначить их характеристики. Наименования и технические параметры прописываются в соответствующем разделе договора. Информацию берут из правоустанавливающих документов или выписок ЕГРН.
Если речь идет о субаренде недвижимости, существенным становится пункт о цене (ст. 654 ГК РФ). Стоимость разрешено прописывать в любой валюте. Однако расчеты между резидентами на территории России ведутся только в рублях (ст. 9 закона 173-ФЗ). Одновременно участникам необходимо установить график внесения платежей. В противном случае опираться придется на правила, сложившиеся в деловом обороте (ст. 614 ГК РФ).
Обязательными пунктами также станут:
- Согласие арендодателя. В тексте нужно сослаться на письменное разрешение и указать его реквизиты. Приложением к договору станет оригинал или удостоверенная копия такого документа.
- Срок. Период сотрудничества не должен выходить за рамки основного контракта. Арендодатель вправе дополнительно сократить время поднайма, указав точные временные границы в согласии на сделку (п.15 информационного письма ВАС РФ № 66). При этом досрочное прекращение основного обязательства влечет расторжение договора о поднайме (ст.618 ГК РФ).
- Цель. В соглашении надлежит указывать разрешенное собственником использование имущества. Так, офис не может передаваться в субаренду в качестве жилого помещения и наоборот. Самовольное изменение цели признается нарушением.
Соглашения получили распространение в отечественной практике. Многочисленные образцы договоров можно найти в бесплатных справочных базах. Унифицированной формы нет. Каждая сделка прорабатывается юристами индивидуально.
Другим важным вопросом является форма сделки. В большинстве случаев достаточно простого письменного документа, подписанного сторонами. Если участник сдает в субаренду недвижимость на срок более 1 года, обязательной становится государственная регистрация. Простыми словами обременение должно отражаться в ЕГРН. В противном случае договор признают незаключенным (п. 19 информационного письма ВАС РФ № 66).
Обзор практики
Споры по договору субаренды возникают довольно часто. Суды сформировали позиции по основным вопросам:
Спорный момент | Вывод суда | Обоснование |
---|---|---|
Перенаем | Уступка прав по основному договору третьему лицу не влечет расторжения соглашений о субаренде. Обязательства сохраняют силу. При этом суды особо выделяют различия субаренды и перенайма. Это разные сделки, а потому на каждую следует получать отдельное согласие первоначального арендодателя | п. 17 Обзора ВАС РФ № 66, постановление АС ДО по спору А51-31904/2014 |
Публичная собственность | Если право аренды муниципального (регионального/федерального) участка приобреталось в ходе торгов, поднаем должен быть оговорен конкурсной документацией | Определение ВС РФ № 301-ЭС15-13990 |
Пролонгация | Продление соглашения субаренды не отличается от общей процедуры. Стороны могут согласовать взаимное уведомление или возобновить договор по умолчанию. При этом участникам приходится помнить о сроке основного арендного контракта | п. 20 Обзора ВАС РФ № 66 |
Передача объекта | Отсутствие акта возврата имущества не является безусловным основанием взыскания дополнительной арендной платы. Значение имеют моменты фактического освобождения помещения и передачи имущества субарендатором. Перечень доказательств суды оставили открытым | Определение ВС РФ № 307-ЭС17-23678 |
Расторжение сделки | Договор субаренды прекращается вместе с основным обязательством. Правило действует, если соглашение разорвано досрочно в одностороннем порядке. У субарендатора при этом возникает право на заключение сделки с прямым собственником имущества. В большинстве случаев сроки уведомления о расторжении основного договора и соглашения субаренды равны. Если участники производной сделки согласовывают больший срок, препятствием для прекращения основного контракта это не становится. Ответственность за нарушение правил извещения несет субарендодатель. С него может быть взыскана неустойка (ст. 310 ГК РФ) | Ст. 618 ГК РФ, постановления ВАС РФ № 66 и № 35 от 06.06.14, постановление 13 ААС по спору № А56-48617/2007 |
В завершение отметим производный характер юридического механизма. Содержание соглашения напрямую зависит от основной сделки. На ее заключение всегда требуется письменное разрешение первоначального арендодателя. Он же определяет предельный срок поднайма, а также разрешенное использование объекта. Отсутствие документально подтвержденного согласия влечет недействительность договора. При этом участники свободны в ценообразовании. Это позволяет рассматривать субаренду в качестве прибыльного бизнеса.
Заключение договора субаренды: теория, практика и тактика
Первый Столичный Юридический Центр
г. Москва, Георгиевский пер., д.1, стр.1, 2 этаж
(985) 763-90-66; (495) 776-13-39
Заключение договора субаренды: теория, практика и тактика
Договором субаренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендатор (субарендодатель), если иное не предусмотрено законом или договором аренды, обязуется предоставить субарендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а субарендатор должен уплачивать за это субарендодателю арендную плату.
Субаренда является одним из распространенных в предпринимательской практике договором, поскольку позволяет арендаторам сдавать излишние площади или движимое имущество, которые они в силу тех или иных причин в течение срока основного договора аренды не используют, что не снимает с них обязанности уплачивать арендную плату, а расторжение договора влечет для них применение неблагоприятных имущественных санкций. Поэтому косвенное возложение на субарендатора обязанностей по содержанию и ремонту имущества, оплате временного владения и пользования имуществом, становится для арендатора единственно экономически выгодным выходом из сложившегося положения. Также причиной распространения субарендных обязательств становится недостаток свободных офисных площадей на открытом рынке, что заставляет многие компании прибегать к конструкции договора субаренды. Во многом это касается сдачи в субаренду муниципальных помещений, предоставленных их основным арендаторам на льготных условиях.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ)). Субаренда как таковая является предметом регулирования в ст. 615, 618, 631, 638, 647, 660 ГК РФ, поэтому в остальной части к ней применяются общие правила гл. 34 ГК РФ.
Существенным отличием выступает то, что арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) только с согласия арендодателя. Следует особо подчеркнуть, что данное правило носит императивный характер, поэтому не может быть изменено договором. Если же в договор включить условие о том, что арендодатель вправе сдавать имущество в субаренду без согласия арендодателя, такое условие будет недействительным (Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15 мая 1997 г. N Ф04/597-106/А70-97).
Согласие на субаренду может быть предусмотрено непосредственно в договоре аренды либо в дополнительном соглашении к договору аренды, в котором предусмотрено согласие. Также арендодатель может составить односторонний документ (письмо), в котором выражает согласие на субаренду аналогично тому, что дает учредитель унитарных предприятий на совершение сделок с недвижимым имуществом, предоставленным на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.
Ранее в договорной практике распространенным было мнение, что согласие арендодателя требуется в отношении каждой сделки субаренды, и указанное правило не может быть изменено по соглашению сторон путем выражения арендодателем в договоре аренды генерального согласия на совершение арендатором таких сделок. Однако Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 18 информационного письма от 11 января 2002 г. N 66 разъяснил, что по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.
Следует отметить, что подобное генеральное согласие арендодателя может иметь для него неблагоприятные последствия, поскольку в момент его дачи он еще не знает, с кем может заключить арендатор подобный договор, каковы будут условия пользования его имуществом и т.д. Бесспорно, что к установленным законом ограничениям для арендатора и субарендатора арендодатель может добавить свои, предложив арендатору согласовать их в договоре, однако все обстоятельства априори предусмотреть невозможно. Поэтому наиболее приемлемым способом для арендодателя видится невключение в договор генерального согласия и как следствие — необходимость получения арендатором согласия арендодателя в каждом возможном случае субаренды. С другой стороны, подобный порядок экономически невыгоден арендатору, поскольку он изначально может предполагать необходимость сдачи излишнего имущества в субаренду и для него принципиально согласие на субаренду. В этом случае компромиссом было бы включение в договор генерального согласия на субаренду, но необходимость специального согласия на каждую конкретную сделку.
В согласии на субаренду целесообразно указывать конкретного субарендатора и существенные условия, на которых будет заключен договор субаренды (они такие же, как и для договора аренды): предмет (что это именно субаренда), данные, позволяющие установить объект аренды или его часть, которую разрешено сдавать в субаренду. Это позволит в большей степени контролировать действия арендатора и юридическую судьбу арендованного имущества. Немаловажно и указание срока, на который выдается разрешение (согласие). Если не указать период его действия, арендатор сможет сдавать имущество в субаренду в течение всего срока аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Если в согласии на субаренду указан срок, то сделки, совершенные за его пределами, будут недействительными (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24 июня 2004 г. N А56-23596/03). Еще один вопрос, о котором может зайти речь при совершении субарендной сделки, — неотделимые улучшения арендованного имущества. Если в первичном договоре аренды не оговорено, за чей счет такие улучшения производятся, соглашаться с их возможностью в согласии на субаренду невыгодно. Ведь если улучшения санкционирует арендатор (субарендодатель), то именно он и должен будет за них расплачиваться (Постановления Федеральных арбитражных судов Уральского округа от 22 октября 2003 г. N Ф09-2906/03-ГК и Московского округа от 20 апреля 2000 г. N КГ-А40/1458-00).
В договорной практике получил распространение такой способ, как проставление арендодателем датированной отметки о согласовании на договоре субаренды. В этом случае арендодатель знакомится с содержанием договора аренды перед подписанием его последним контрагентом (как правило, субарендатором), поэтому в зависимости от оценки его содержания соглашается или возражает против него, отказываясь поставить свою подпись.
В судебной практике встречаются случаи, когда суд за согласие на субаренду признавал не прямо выраженную письменно волю, а действия арендодателя, свидетельствующие о его согласии на субаренду. Так, суд пришел к выводу о согласии арендодателя на субаренду, исходя из его действий, свидетельствующих об этом. Арендодатель был проинформирован о сделке и после этого заключил непосредственно с субарендатором договоры об обеспечении электроэнергией, теплом, водой, сырьем, необходимыми для использования помещений для целей аренды (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 30 января 2002 г. N А56-19356/01). Возможность подобного способа может быть поставлена под сомнение, поскольку, если арендатор самовольно распорядился имуществом, такая сделка является ничтожной (Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 20 декабря 2005 г. N А10-2120/05-Ф02-6268/05-С2), а арендатор имеет право требовать расторжения основного договора аренды (п. 3 ст. 615 ГК РФ), правда, исключительно в судебном порядке.
Следует отметить, что в специальных нормах, регулирующих обязательства аренды (субаренды), не установлена форма дачи арендодателем согласия на совершение сделок по передаче имущества в субаренду. Условия, определяющие форму сделки, указаны в гл. 29 ГК РФ. Если в договоре не было предусмотрено право арендатора на передачу имущества в субаренду, получение такого согласия после заключения договора является изменением условий договора в части режима использования имущества, поэтому должно быть совершено в той же форме, что и сам договор аренды (п. 1 ст. 451 ГК РФ).
Следующим ключевым вопросом является срок. Здесь также действует принципиальное правило, что договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Если же договор аренды продлевается, то согласно п. 20 информационного письма ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 положения п. 2 ст. 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются и к договору субаренды с учетом правил ч. 2 п. 2 ст. 615 ГК РФ, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды.
Именно срок договора вызывает вопрос об обязательности прохождения государственной регистрации обременений, которые порождает заключаемый договор (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651, п. 3 ст. 433 ГК РФ). Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не указывает договор субаренды недвижимого имущества в качестве объекта регистрации. С другой стороны, требования гражданского законодательства к регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды. Так как в соответствии с ч. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами, и при этом ни в ГК РФ, ни в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации, то договор субаренды недвижимого имущества подлежит регистрации по общим правилам о регистрации договоров аренды недвижимого имущества и арендных прав.
Как известно, договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года, при этом он считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ; п. 9 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества). Обязанность по государственной регистрации договора не предусматривает срока, в течение которого стороны должны сдать документы для государственной регистрации сделки, так как данный срок законодательно не определен. Чтобы избежать конфликтной ситуации, при заключении договора сторонам необходимо определить, кто будет подавать пакет документов на регистрацию. Заметим, что непредставление стороной сделки документов, необходимых для государственной регистрации договора, можно квалифицировать как уклонение от государственной регистрации. Если одна из сторон договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе предъявить иск об обязании зарегистрировать договор, так как при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным.
В случае отсутствия обязательной государственной регистрации договора субаренды (аренды) субарендатор несет определенные риски. В частности, если арендатор (арендодатель) попросит субарендатора освободить занимаемые помещения до истечения обусловленного срока, то не зарегистрированный в установленном порядке договор считается незаключенным. Соответственно субарендатор не сможет применить способы защиты своих прав. При нарушении условий о государственной регистрации действующего договора субарендатор также не сможет претендовать на преимущественное право его дальнейшего продления.
Досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании по договору субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (ст. 618 ГК РФ).
Источник: «Гражданское право», 2008, N 4
Специалисты нашего Центра окажут Вам юридическую помощь по следующим категориям судебных дел, вытекающим из договора аренды недвижимости:
- О признании договора аренды недвижимости недействительным.
- Об обязании заключить договор аренды недвижимости.
- О переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору.
- О взыскании задолженности по арендной плате (ст. ст. 309, 614 ГК) и санкций за неуплату или просрочку уплаты арендных платежей.
- О возмещении убытков.
Первый Столичный Юридический Центр.
Наш e-mail: [email protected]
Наши телефоны:
1. 8 (985) 763-90-66
2. 8 (495) 776-13-39
3. 8 (985) 776 13 39
Наш адрес: Москва, Георгиевский переулок, дом 1, строение1, 2-3 этаж
Арендодатель, Арендованное имущество, Договор аренды, Договор аренды помещения, Договор субаренды, Досрочное расторжение, Досрочное расторжение договора, Досрочное расторжение договора аренды, Заключение договора, Заключение договора аренды, Объект аренды, Объект договора аренды, Порядок аренды помещения, Преимущественное право, Прекращение договора, Прекращение договора аренды, Расторжение договора аренды, Расторжение договора суд, Согласие арендодателя, Составить договор аренды, Срок договора, Срок договора аренды, Субаренда, Субаренда помещений, Улучшения арендованного имущества, Условия аренды, Условия договора аренды, существенные условия договора
04.08.2010, 2255 просмотров.
Определениев кембриджском словаре английского языка
Арендная плата, которую платит первоначальный арендодатель, — одна, а субарендатор — другой. Субарендатор остается ответственным перед первоначальным арендодателем в соответствии с первоначальным договором аренды, включая все оставшиеся арендные платежи, включая операционные расходы и все другие первоначальные условия аренды.ИзВикипедия
Этот пример взят из Википедии и может быть повторно использован по лицензии CC BY-SA. Однако, если рыночные цены увеличились с момента подписания первоначального договора аренды, субарендатор мог бы обеспечить более высокую арендную плату, чем та, которая должна быть первоначальному арендодателю.ИзВикипедия
Этот пример взят из Википедии и может быть повторно использован по лицензии CC BY-SA.Эти примеры взяты из корпусов и из источников в Интернете.Любые мнения в примерах не отражают мнение редакторов Cambridge Dictionary, Cambridge University Press или его лицензиаров.
Субарендодатель Определение | Law Insider
Относится к
субарендодателюСубаренда означает субаренду, заключенную после утверждения Утвержденной субаренды;
Земельный арендодатель означает каждого арендодателя, заключившего договор аренды земли (совместно именуемые «Земельные арендодатели»).
Главный арендатор означает любое юридическое лицо, одобренное HUD в настоящее время или в будущем, сдающее в аренду Медицинское учреждение в соответствии с Основным договором аренды.
Субарендатор означает держателя права аренды на Помещения в соответствии с Основным договором аренды. В случае переуступки или передачи Помещения Субарендатором, Субарендатор, после принятия получателем в письменной форме обязательств Субарендатора по настоящему Договору субаренды и Основному договору аренды, полностью освобождается от всех договоренностей и обязательств Субарендатора. в отношении Помещений, сдаваемых в субаренду, возникших после даты такой передачи, и будет считаться и толковаться, что любой получатель принял на себя и будет выполнять все договоренности и обязательства, которые после этого будут исполняться Субарендатором по настоящему Соглашению.
Арендодатель в контексте настоящего документа означает владельца или владельцев на данный момент права собственности на Помещение или, если это субаренда, доли Арендатора в предыдущем договоре аренды. В случае передачи права собственности или доли Арендодателя в Помещении или настоящей Аренде Арендодатель должен передать получателю или правопреемнику (наличными или в кредит) любой неиспользованный Гарантийный депозит, удерживаемый Арендодателем. После такой передачи или переуступки и доставки Гарантийного депозита, как указано выше, предыдущий Арендодатель освобождается от всей ответственности в отношении обязательств и / или условий по настоящему Договору аренды, которые впоследствии будут выполняться Арендодателем.С учетом вышеизложенного, обязательства и / или ковенанты по настоящему Договору аренды, которые должны выполняться Арендодателем, являются обязательными только для Арендодателя, как определено выше.
Субаренда означает любую сторону, которой Арендатор предоставляет право владеть всем или любой частью Помещения в соответствии с Субарендой.
Субарендатор означает держателя доли субарендатора по настоящему Договору субаренды. В случае какой-либо уступки или передачи доли Арендодателя по настоящему Субарендату, такая уступка или передача может произойти в любое время в течение Срока по исключительному усмотрению Субарендодателя, настоящим полностью освобождается от всех договорных обязательств и обязательств Субарендатора, возникающих по настоящему Соглашению. после даты передачи, и это будет считаться и толковаться, без дальнейшего соглашения между сторонами по настоящему Соглашению, что любой получатель принял на себя и будет выполнять все договоренности и обязательства, которые впоследствии будут выполняться Субарендодателем по настоящему Соглашению.Суб арендодатель может передать и доставить любой существующий на тот момент Гарантийный залог лицу, принимающему долю Субарендатора по настоящему Договору субаренды, и после этого Субарендод будет освобожден от любой дальнейшей ответственности в отношении этого.
Арендатор — лицо, которое приобретает право владения и пользования товарами по договору аренды. Если контекст явно не указывает иное, термин включает субаренду.
Субарендатор Арендатор по любому договору субаренды.
Улучшенный Арендодатель означает лицо, которое на данный момент владеет долей в Помещении, дающей ему право владения Помещением по окончании срока аренды Помещения Арендодателем.
Правопреемник Арендодателя имеет значение, данное этому термину в Разделе 20.2.
Земельный арендатор означает Собственника-арендодателя в качестве арендатора Земельного права по Договору аренды Площадки Производственного объекта.
Действующий арендатор означает в отношении Отельной собственности Дочернее предприятие Материнского Гаранта, которое сдает в аренду такое Отельное имущество у Дочерней компании Материнского Гаранта, которая является владельцем или земельным арендатором такой Отельной собственности.
Операционная аренда означает применительно к любому Лицу любую аренду (включая, помимо прочего, аренду, которая может быть прекращена арендатором в любое время) любого Имущества (недвижимого, личного или смешанного), не являющегося капиталом. Аренда, отличная от любой такой аренды, в которой это Лицо является арендодателем.
Аренда помещения Договор аренды помещения или помещения, в соответствии с которым любой Заемщик владеет долей аренды в соответствующем Ипотечном имуществе, вместе с любыми эстоппелями или другими соглашениями, заключенными и предоставленными арендодателем в пользу кредитора в рамках соответствующего Ипотечного кредита ( с).
Фрахтователь означает физическое лицо, фирму, корпорацию, ассоциацию, товарищество или другое юридическое лицо, которое заключает договор на перевозку пассажиров и багажа или товаров и / или имущества из указанного пункта отправления в указанный пункт назначения по определенному маршруту. , оговаривается заранее.
Арендованное имущество имеет значение, данное этому термину в Разделе 2.1.
Аренда земли Аренда земли, согласно которой любой Залогодатель владеет долей аренды в соответствующей Ипотечной собственности, а также любые эстоппели или другие соглашения, заключенные и предоставленные земельным арендодателем в пользу кредитора по Ипотечной ссуде.
Арендодатель имеет значение, данное этому термину в преамбуле настоящего Соглашения, а также включает их соответствующих разрешенных правопреемников и правопреемников.
Разрешенный арендатор означает любое Лицо, которому Компании разрешено сдавать в аренду Планер или любой Двигатель в соответствии с Разделом 7.02 (a) Соглашения.
Новый договор аренды Любой договор аренды Недвижимости REO, заключенный по указанию Специального обслуживающего лица от имени Траста, включая любую аренду, продленную, измененную или продленную от имени Траста, если Траст имеет право пересмотреть условия такой аренды.
Заемщик по ипотеке имеет значение, указанное в описании настоящего Соглашения вместе с его правопреемниками и разрешенными правопреемниками.
Корпорация кондоминиумов означает корпорацию кондоминиумов или слоев, учрежденную в соответствии с законодательством провинции.
Якорный арендатор означает, в отношении Проекта по производству возобновляемой энергии в сообществе, абонента, не являющегося конечным пользователем, указанного Продавцом в качестве такового в его заявке SFA ». В разделе 1.3.3 добавлено следующее:
Залогодержатель означает залогодержателя, получателя гранта или бенефициара по любой ипотеке, любого держателя законного титула на любую часть любого ипотечного кредита или, если применимо, любого агента или обслуживающего лица от имени такая вечеринка.Исключения из заявлений и гарантий, изложенных ниже, перечислены по номеру соответствующих заверений и гарантий, изложенных в Приложении C, а также по названию и номеру ипотечного кредита, указанным в Приложении A. Термины, написанные с заглавной буквы, но не определенные иначе в этом Приложении C, должны имеют значения, указанные в Приложении C или, если в нем не определено, в настоящем Соглашении.
Аренда арендатора означает любую аренду, заключенную Заемщиком, любой стороной, предоставившей ссуду, или любой Дочерней компанией в отношении любой части Имущества.
Субаренда по сравнению с субарендой и арендодателем по сравнению с арендой
На рынке недвижимости иногда можно услышать термины субаренды и субаренды применительно к определенному типу договора аренды. Рассматривая использование субаренды по сравнению с субарендой, вам может быть интересно, означают ли эти термины одно и то же или есть какие-либо существенные различия в этих типах аренды.
Субаренда и субаренда: значение, определение и разница
По сути, субаренда и субаренда — это два разных слова для одного и того же понятия.Суффиксы каждого слова «let» и «lease» означают сдавать недвижимость в аренду (хотя такое использование let — глагола с несколькими значениями — более распространено в британском английском).
Итак, если вы столкнетесь с этими условиями при аренде собственности, будьте уверены, что нет заметной разницы между субарендой и субарендой — они означают одно и то же.
Что означает субаренда или субаренда собственности
Теперь, когда мы установили, что битва между субарендой и субарендой не является необходимой, поскольку это идентичные концепции — что они означают?
Если компания сдает недвижимость в субаренду, по сути, они сдают ее в аренду другому арендатору.Другими словами, компания, которая имеет первоначальный договор аренды с домовладельцем для собственности, теперь сдает ее в аренду, также известную как «субаренда» новому арендатору.
Обычно арендатор решает сдать в субаренду или субаренду имущество, которое он арендует, если по какой-то причине он в настоящее время не может там оставаться, но у него есть текущий договор аренды, который он не желает или не может разорвать. Сдавая недвижимость в субаренду новому арендатору, они могут собирать арендную плату и передавать ее домовладельцу. Ответственность за уплату арендной платы по-прежнему лежит на арендаторе, имеющем договор аренды с домовладельцем.
Что такое арендодатель по сравнению с арендатором? ОпределенияЭто три основные стороны, участвующие в договоре субаренды или субаренды:
Арендодатель / арендодатель — это собственник недвижимости, который предложил арендатору первоначальный договор аренды и который этот арендатор платит арендную плату каждый месяц. .
Субарендатор / Арендатор / Арендатор — Это первоначальный арендатор, арендующий недвижимость, у которого есть действующий договор аренды с арендодателем. По отношению к домовладельцу эта сторона является арендатором.По отношению к субарендатору эта сторона является субарендатором.
Субарендатор — Эта сторона — новый арендатор, арендующий имущество у первоначального арендатора или арендатора собственности.
Преимущества субаренды
Хотя на первый взгляд может показаться, что субаренда добавляет ненужного уровня сложности к процессу аренды, есть много причин, по которым все три стороны могут поддержать субаренду.
Для субарендатора:
Если ваша компания ищет краткосрочную ситуацию, и вы не хотите брать на себя долгую аренду, субаренда может быть идеальным вариантом.В коммерческой недвижимости, где аренда часто составляет пять или десять лет, это особенно важно для сезонных предприятий (например, магазин на Хэллоуин) или быстрорастущих стартапов, которые могут не знать, сколько офисных площадей им понадобится в год. или два.
Готовность рассмотреть договор субаренды может также открыть более широкий спектр вариантов аренды с точки зрения размера, площади и местоположения, когда вы ищете только подходящую недвижимость для своего бизнеса. Субаренда также может предложить субарендатору гораздо более выгодные ставки, чем если бы они брали прямую аренду.
Для субарендатора:
Представьте, что ваш бизнес вырос в геометрической прогрессии и вам нужно больше офисных площадей, или вам пришлось сократить расходы, когда у вас осталось всего три года до пятилетнего договора аренды. Чтобы не пытаться разорвать договор с арендодателем, вы можете найти субарендатора, который будет занимать недвижимость в течение следующих двух лет и платить вам арендную плату, которую вы затем будете платить арендодателю. Это позволит вам продолжать выполнять договор аренды без необходимости продолжать платить за недвижимость, которую вам больше не нужно занимать.
Другая ситуация может заключаться в том, что ваш бизнес не растет такими темпами, как вы изначально ожидали, в результате чего некоторые офисные помещения остаются пустыми. Вместо того, чтобы пустить это ценное пространство зря, вы могли бы сдать его в субаренду меньшему предприятию и собирать с него арендную плату.
Решения, такие как PivotDesk, соединяют предприятия, у которых есть избыточные офисные площади, с компаниями, которым требуется несколько рабочих столов.
Для арендодателя:
В идеале арендодатель хочет, чтобы его недвижимость всегда была занята надежными арендаторами, которые добросовестно платят каждый месяц.Но если арендатор не может завершить срок аренды и необходимо найти другого арендатора, это может стоить арендодателю всего: от расходов брокера по недвижимости до упущенной выгоды из-за того, что недвижимость пуста. Следовательно, если существующий арендатор может привлечь субарендатора для продолжения выплаты арендной платы в течение оставшегося срока аренды, это, вероятно, также является лучшей ситуацией для арендодателя.
Обязанности каждой стороны
В сфере коммерческой недвижимости домовладелец почти всегда знает, что арендатор сдает помещение в субаренду.(В противном случае ситуацию обычно описывают как незаконную субаренду — но чаще всего это происходит с жилой недвижимостью.) В зависимости от предпочтений арендодателя субарендатор может либо платить арендатору (который, в свою очередь, платит арендодателю) каждый месяц, либо Субарендатор может вносить арендную плату напрямую арендодателю.
Субарендатор должен будет соблюдать те же правила в первоначальном договоре аренды, что и арендатор, поскольку условия этого договора аренды по существу остаются в силе. Поскольку первоначальный арендатор теперь выступает в роли субарендатора, он должен взять на себя ответственность за то, чтобы субарендатор не предпринимал никаких действий, нарушающих условия аренды.
Вам нужен новый договор аренды при субаренде?
Хотя первоначальный договор аренды, подписанный между арендодателем и арендатором, все еще действителен для сдаваемой в аренду собственности, необходимо также подписать новый договор субаренды между арендатором и субарендатором. В этом соглашении, вероятно, также будет место для подписи домовладельца, поскольку у них должна быть возможность «подписать» и субаренду.
Если вам нужны какие-либо рекомендации или ресурсы (например, лучший тип договора субаренды для подписания) при рассмотрении ситуации субаренды / субаренды, подумайте о консультации с опытным брокером по коммерческой недвижимости.Они смогут дать вам совет и убедиться, что вы заключаете соглашение с полным пониманием всех потенциальных плюсов и минусов.
Юридическое определение субарендатора
Гарсия говорит, что, хотя субарендаторы часто занижают рыночные ставки в зданиях классов A и B на целых 25 процентов, потенциальные арендаторы субаренды должны быть готовы пойти на некоторые компромиссы. Некоторые суды постановили, что, принимая положение о передаче, Конгресс намеревался имущество должно быть немедленно возвращено арендодателю после отказа обанкротившегося субарендатора, даже в ситуации субаренды.(19) Другие суды, опираясь на применимое положение закона о банкротстве, постановили, что имущественные права субарендатора являются предметом закона о небанкротстве. (20) Эти суды установили, что если действия банкрота субарендатора приводят к отказу от сдачи в аренду помещения субарендаторы могут отстаивать применимый закон о банкротстве в государственных судах. (21) Применяя применимое положение закона о небанкротстве вместо положения о передаче, эти юрисдикции считают, что отказ в аренде не обязательно аннулирует права сторонних субарендаторов на аренду. .(22) Запросы информации в последнюю минуту замедляют процесс и вызывают недовольство арендаторов из-за их незнакомой роли в качестве субподрядчика. * Брэд Ауэрбах и Роберт Хилл представляли субподрядчика ComScore в 14 855 контрактах с Cast & Crew Payroll LLC в рамках шестого этапа. этаж. * Лоуренс Бриоди, Тим Фрейдберг и Мэнни Фицджеральд представляли субаренду America Diabetes Association в договоре аренды площадью 6000 квадратных футов на Седьмой авеню, 333 с компанией Beldin Brick Sales and Services, Inc., Эван Либерман из EVO Real Estate Group, вместе с Майклом Диланом из Inceptum , Inc., представляла субарендатора и субарендатора. Представителем субарендатора был Харлан Сайгилман. Джеффри Килимник и Роберт Клюге из CBRE представляли субарендатора AH Schreiber. Winick Realty Group объявила, что компания эксклюзивно продает более 10 000 кв. на 101 West End Avenue от имени субарендатора, бывшего арендатора Итана Аллена. Субарендатора, Huron Consulting, представляли Лиза Киелл, управляющий директор, и Дуглас Ней, старший вице-президент, оба с Jones Lang LaSalle.Субарендатора Conde Nast представлял Грегори Тоско, вице-председатель; Дэвид Холландер, исполнительный вице-президент; и Джейсон Фрейзер, вице-президент CB Richard Ellis Inc. Линда Монтес-Лолой, клерк суда Багио, разослала шерифов, чтобы они разослали уведомления об освобождении всем субподрядчикам Camp John Hay Development Corp.Риски для арендодателя и субарендатора и законы
Субаренда — это договор аренды, по которому первоначальный арендатор (арендатор) сдает помещение другому лицу, называемому субарендатором или субарендатором.Новый арендатор получает мало прав в качестве субарендатора. Первоначальный арендатор (арендатор) может передать новому арендатору (субарендатору) только те права, которые он получил от первоначального арендодателя (арендодателя). Он не может передавать больше прав пользования имуществом. Арендная плата поступает от субарендатора к арендатору и арендодателю / собственнику. Риск аренды всегда в основном несет арендатор. В случае, если субарендатор не может произвести полную или своевременную оплату первоначальному арендатору, арендодатель по-прежнему имеет право на своевременную арендную плату, и риск несет арендатор.
Риски для арендодателя
Арендодатель должен быть осведомлен о различных вопросах, разрешая субаренду своего имущества. Первоначальный арендатор, который теперь будет субарендатором. следует тщательно проверять и проверять людей, прежде чем позволить им стать субарендатором. Проверка кредитоспособности может быть односторонней. Арендатор может возместить ущерб, и он не может отказаться от ответственности по оплате расходов или ущерба. Эти случаи должны быть подробно описаны в договоре субаренды, если это разрешено.По договору субаренды не может взиматься плата, превышающая первоначальный договор аренды, и договор субаренды больше похож на частный договор между арендатором и субарендатором.
Что следует помнить арендатору
Как арендатору, выступающему в качестве субарендатора, важно получить разрешение арендодателя даже с оговоркой в договоре. По местным и национальным законам может требоваться письменное согласие, даже если это обычное явление. Ответственность субарендатора также ложится на субподрядчика со всеми вытекающими последствиями, и надлежащая проверка является обязательной в отношении уровня дохода, судимости и прочего поведения.
Субаренда — это удобный и законный способ использования неиспользованного актива, но никоим образом не может использоваться для получения прибыли от собственности арендодателя за счет субаренды по более высокой арендной плате.
Риски для субарендатора
Арендодатель / арендодатель должен разрешить договор, чтобы оно стало законным. На субаренду должно быть письменное разрешение, если это специально не запрещено. Это также может стать основанием для выселения, если вы являетесь субарендатором и сняли помещение у арендатора, который уехал без какой-либо информации.Таким образом, важно полностью знать договоренности и условия аренды, прежде чем заключать договор субаренды в качестве арендатора.
Пример субаренды
Субаренда полезна и является отличным способом минимизировать ваши расходы на проживание, если вы не собираетесь пользоваться своим жильем или помещениями в течение определенного периода времени. Сдача квартир студентам или коммерческое помещение, такое как подносы, когда они не используются, — вот несколько примеров.
Законы
В разных странах действуют разные законы о субаренде.В целом, в США, если в договоре аренды не упоминается субаренда, это обычно разрешено. Арендодатель должен утвердить договор субаренды, а также субарендатора. Многие штаты и местные муниципалитеты разрешают субаренду, несмотря на то, что в контракте не содержится оговорки о субаренде. Сан-Франциско позволяет сдавать в субаренду жильцов при соблюдении определенных стандартов проверки, установленных домовладельцем. 1–3
Поделитесь знаниями, если вам понравилось Показать ссылки- Как работает субаренда в коммерческой недвижимости [Источник]
- Субаренда [Источник]
- Что нужно и что нельзя делать с субарендой [Источник]
Учет субаренды в соответствии с ASC 840 и ASC 842
Субаренда определяется как ASC 840, так и ASC 842 как операция, в которой базовый актив передается в аренду первоначальным арендатором третьей стороне, а также договор аренды между двумя первоначальными сторонами. остается в силе.Первоначальная аренда называется основной арендой, а новая аренда с третьей стороной — субарендой. Первоначальный арендатор становится субарендатором и записывает арендный доход от субарендатора в дополнение к расходам по аренде, отраженным по основной аренде. Если первоначальное обязательство по аренде принимает на себя новый арендатор, то есть первоначальный арендатор освобождается от любых обязательств, связанных с арендой, сделка не соответствует критериям субаренды.
Учет основного договора аренды и субаренды аналогичен порядку учета обычной аренды, но существуют сложности, связанные с классификацией субаренды; сделка субаренды может повлечь за собой переоценку аренды головного помещения.Эта статья объяснит правильный учет субаренды в соответствии с US GAAP — как для ASC 840, так и для ASC 842 — и предоставит исчерпывающие примеры в соответствии с обоими стандартами.
Учет субаренды по ASC 840
Когда арендатор прекращает использование основных средств по договору операционной аренды, передает их в субаренду третьей стороне и продолжает производить платежи арендодателю, правильный порядок учета определяется классификацией аренды.Если основная аренда является операционной арендой, субаренда также будет рассматриваться как операционная аренда. Если ожидаемая выручка от субаренды не превышает затрат по первоначальной аренде, субарендатор должен признавать в отчете о прибылях и убытках полную оценку убытков в течение периода заключения субаренды.
Если основная аренда является капитальной арендой в соответствии с ASC 840, обязательство, связанное с первоначальной капитальной арендой, продолжает учитываться, как и раньше, и критерии классификации ее как капитальной аренды определяют порядок учета последующей субаренды:
- Если первоначальная аренда представляет собой капитальную аренду в связи с передачей правового титула или существующим опционом на выгодную покупку, субаренда классифицируется как любая новая аренда с использованием критериев, изложенных в ASC 840-10-25-1.
- Если основная аренда представляет собой капитальную аренду, в связи со сроком аренды или критериями минимальных арендных платежей, классификация субаренды производится исключительно на основе критериев срока полезного использования. * Примечание: если обстоятельства первоначального договора аренды подразумевают, что первоначальный арендатор действовал только в качестве посредника в сделке субаренды, субаренду также можно проанализировать по критерию минимальных арендных платежей с использованием первоначальной справедливой стоимости базового актива.
- Если первоначальная аренда является капитальной, но субаренда не соответствует ни одному из критериев капитальной аренды, учитывайте ее как операционную аренду.
- Если субаренда удовлетворяет критериям финансовой аренды, неамортизированный актив по капитальной аренде в соответствии с первоначальным соглашением становится стоимостью актива, передаваемого в субаренду.
Во всех случаях учета убытков по сделке субаренды убыток признается субарендатором в отчете о прибылях и убытках в течение периода заключения субаренды. Однако расчет убытка отличается для разных типов аренды:
- Убыток от субаренды, которая представляет собой операционную аренду, рассчитывается как сумма затрат на головную аренду, превышающую предполагаемую выручку от субаренды, и учитывается в полном объеме в течение периода, в течение которого субаренда была заключена.
- Убыток по договору субаренды с прямым финансированием рассчитывается как превышение чистой инвестиции или балансовой стоимости инвестиции в субаренду над ожидаемыми арендными платежами и расчетной остаточной стоимостью, которые должны быть получены арендодателем.
- Убыток от субаренды на продажу признается в начале аренды, когда субарендатор учитывает свои чистые инвестиции в сделку. Убыток возник по договору субаренды на продажу, если балансовая стоимость первоначального арендованного актива субарендатором за вычетом приведенной стоимости негарантированной остаточной стоимости превышает приведенную стоимость арендных платежей, которые должны быть получены субарендатором.
Исчерпывающий пример учета субаренды в соответствии с ASC 840
Ниже приведены подробные сведения об аренде здания и соглашении о субаренде между Компанией А, первоначальным арендатором и субарендатором и третьей стороной, субарендатором, чтобы дополнительно проиллюстрировать учет субаренды в соответствии с ASC 840.
Условия основной аренды
Срок аренды: 10 лет
Арендные платежи: 7 500 долларов США в год, выплачиваются авансом
Справедливая стоимость здания: 200 000 долларов США
Повышение стоимости: 500 долларов США ежегодно
Ставка дополнительного заимствования арендатора при начале аренды: 7%
Нет переход права собственности
Отсутствие возможности покупки
Классификация аренды: Операционная
В конце 5-го года Компания А решает, что ей больше не нужны помещения, и решает передать их в субаренду третьей стороне на оставшиеся 5 лет аренды, а не расторгнуть договор аренды.Компания А не освобождается от своих обязательств по основной аренде через договор субаренды. Компания А, в настоящее время являющаяся субарендой, согласовывает следующие условия субаренды.
Условия субаренды
Срок аренды: 5 лет
Арендные платежи: 10 000 долларов в год, выплачиваются авансом
Справедливая стоимость здания: 200 000 долларов
Без передачи права собственности
Без возможности покупки
Классификация аренды: Операционная
Прямая схема амортизации по аренде головного помещения
В конце 5-го года общая сумма оставшихся платежей, которые компания А должна по договору аренды, составляет 50 000 долларов.Вышеупомянутое соглашение субаренды предусматривает, что Компания A будет собирать 10 000 долларов США ежегодно в течение 5 лет, или 50 000 долларов США (5 лет x 10 000 долларов США). Если вычесть оставшуюся стоимость аренды головного здания против дохода, который будет получен от субаренды, получится 0 долларов, ни прибыль, ни убыток.
Учет операционной субаренды в соответствии с ASC 840
В конце 5-го года (или в начале 6-го года) от компании А не потребуется делать какие-либо записи ни для головного договора аренды, ни для записи субаренды, поскольку и то, и другое классифицируется как операционная аренда в соответствии с условиями соглашений.
Последующие записи с договором субаренды
Предполагая, что договор субаренды был согласован с Компанией B на условиях, указанных выше, Компания A делает следующую запись в начале 6-го года, чтобы отразить выплату денежных средств своему арендодателю и получение денежных средств от компании B для субаренды:
Учет субаренды по ASC 842
Учет субаренды в соответствии с новым стандартом бухгалтерского учета аналогичен учету в предыдущей версии, за исключением того, что теперь головной арендный договор включает актив и обязательство по аренде в размере руб.Первым шагом в учете субаренды в соответствии с ASC 842 является определение того, квалифицируется ли транзакция как субаренда. Аналогично ASC 840, если первоначальный арендатор освобождается от своих основных обязательств, новый договор аренды с новым арендатором заменяет первоначальный договор аренды, и происходит прекращение первоначального договора аренды; не субаренда.
Напротив, когда арендатор передает или продает первоначальный договор аренды третьей стороне, но сохраняет свои обязательства, это является субарендой. В случае субаренды арендодатель головной аренды будет продолжать учитывать свою аренду так же, как и раньше.Кроме того, порядок учета субаренды субарендатором не будет отличаться от других договоров аренды. Субарендатор может знать, а может и не знать, что он является арендатором субаренды, и, следовательно, статус субаренды не повлияет на их порядок учета аренды.
Порядок учета аренды головного помещения первоначальным арендатором, в настоящее время субарендатором, может измениться в случае субаренды. Оставшаяся часть статьи посвящена учету субаренды субарендатором.Чтобы учесть субаренду, субарендатор должен выполнить следующие три простых шага:
- Установить ставку дисконтирования для субаренды.
- Определите, является ли субаренда операционной или финансовой.
- Учет субаренды по установленной ставке дисконтирования в соответствии с видом аренды.
Согласно ASC 842-20-35-15 субарендатор будет использовать ставку, заложенную в договоре аренды, для определения классификации субаренды. Однако в случаях, когда неявная ставка не может быть легко определена, возможно, из-за трудностей с установлением справедливой стоимости актива ФПП, субарендатор должен вернуться к ставке дисконтирования, использованной при учете основной аренды.
Чтобы определить классификацию аренды для субаренды, субарендатор будет проводить стандартную оценку финансовой и операционной аренды, ссылаясь в своем анализе на базовый актив аренды, а не на актив ФПП головной аренды. Если срок аренды по субаренде больше, чем срок основной аренды, классификация основной аренды должна быть переоценена субарендатором или первоначальным арендатором. (Термин, который следует учитывать для каждого, — это срок, не подлежащий отмене, с любыми продлениями, которые арендатор [или субарендатор], с разумной уверенностью, выберет).Это может произойти, когда субарендатор предлагается и выбирает варианты продления, такие же, как и в случае основного договора аренды, но которые субарендатор изначально решил не использовать. Более длительный срок субаренды будет означать, что теперь субарендатор с достаточной степенью уверенности воспользуется теми же опционами на продление основного договора аренды, а изменение срока приведет к переоценке классификации аренды и переоценке основного договора аренды.
Наконец, после определения ставки дисконтирования и классификации субаренды субарендатор учитывает субаренду в соответствии с применимой классификацией аренды.В некоторых случаях это будет та же классификация аренды, что и основная аренда, но это также может быть другая классификация. ASC 842 содержит конкретные инструкции по учету аренды и субаренды головного офиса в различных сценариях:
- Если основная аренда представляет собой операционную или финансовую аренду, а субаренда является операционной арендой, субарендатор продолжает учитывать первоначальную аренду, как это было до начала субаренды, и признает доход от субаренды. Существует одно предостережение: если общий ожидаемый доход от субаренды меньше, чем стоимость основной аренды на срок субаренды, субарендатор имеет указание на то, что актив ФПП, учтенный по первоначальной аренде, может быть не возмещаем.Следовательно, субарендатор должен выполнить тест на возмещаемость, указанный в ASC 360-10-35-17, чтобы определить, требуется ли дальнейший анализ обесценения активов для головной аренды.
- Если основная аренда является финансовой арендой, а субаренда является договором аренды на продажу или прямым финансированием, субарендатор прекращает признание актива ФПП из основного договора аренды и отражает чистую инвестицию в субаренду. Субарендатор продолжает учитывать обязательства по первоначальной аренде, как это было до начала субаренды.
- Если основной договор аренды является операционной арендой, а субаренда является договором аренды на продажу или прямым финансированием, субарендатор прекращает признание актива ФПП из основного договора аренды и отражает чистую инвестицию в субаренду. Затем субарендатор учитывает обязательство по аренде по первоначальной аренде в соответствии с руководством по бухгалтерскому учету для финансовой аренды.
Как правило, в любом из этих сценариев в соответствии с ASC 842 требуется отдельное представление расходов по основной аренде и доходов от субаренды в отчете о прибылях и убытках.Чистое представление расходов и доходов может быть разрешено, если выполняются критерии объединения договоров или если субаренда не является основной частью бизнеса организации.
Исчерпывающий пример учета субаренды в соответствии с ASC 842
Какими бы простыми ни казались эти три шага, учет субаренды субарендатором требует анализа множества деталей. Используя основные условия аренды и субаренды, указанные выше в нашем всеобъемлющем примере ASC 840, мы рассмотрим пример учета субаренды в соответствии с ASC 842.
Как и в нашем примере с ASC 840, предположим, что первоначальная аренда является операционной. Нашим первым шагом является расчет обязательства по аренде и актива ФПП и создание графика амортизации для первоначального договора аренды. С помощью калькулятора приведенной стоимости LeaseQuery мы рассчитываем обязательство по аренде и актив ROU головной аренды, которые составляют 63 677 долларов.
График амортизации по операционной аренде для первоначальной аренды:
График погашения первоначальной аренды в соответствии с ASC 842 ниже:
В конце 5-го года компания A определяет, что она больше не нуждается в помещении, и решает передать его в субаренду третьей стороне на оставшиеся 5 лет аренды.В конце 5-го года приведенная стоимость оставшихся платежей, которые должна компания А по основной аренде, составляет 40 725 долларов, а балансовая стоимость актива ФПП составляет 34 475 долларов. Как и в предыдущем примере, компания определяет, что будет получать 10 000 долларов в год в субаренду в течение оставшихся 5 лет.
Следуя инструкциям по учету субаренды согласно ASC 842, первая компания A должна определить ставку дисконтирования субаренды. Неявная ставка субаренды не может быть легко определена на основе имеющихся фактов, поэтому субарендатор вернется к ставке дисконтирования, которая использовалась для измерения основной аренды, которая составляет 7%.Используя калькулятор приведенной стоимости LeaseQuery, мы рассчитываем обязательство по аренде и актив ROU субаренды в размере 43 872 долларов США.
Затем компания А определяет, является ли субаренда финансовой или операционной. На основании анализа, приведенного ниже, субарендатор классифицирует договор субаренды как операционную аренду:
- Субаренда не передает права собственности и не предоставляет возможность покупки базового актива.
- Оставшийся срок экономической службы здания, являющегося основным активом основного договора аренды, составляет 15 лет на дату начала субаренды.Срок субаренды 5 лет распространяется на менее значительную часть оставшегося срока службы здания. * Примечание: этот анализ выполняется на оставшемся экономическом сроке службы базового актива по аренде, а не для актива ФПП головной аренды.
- Приведенная стоимость платежей по субаренде в размере 43 872 долларов не соответствует практически всей справедливой стоимости здания на дату начала субаренды.
- Здание не приспособлено для первоначального арендатора или субарендатора, поэтому в конце срока аренды оно не имеет ценности для арендодателя.
После того, как были определены ставка дисконтирования и классификация субаренды по аренде, субарендатор может перейти к учету субаренды. В этом примере, поскольку компания A, субарендатор заключил, что субаренда классифицируется как операционная аренда, она учитывает субаренду точно так же, как она учитывала бы любой договор операционной аренды в качестве арендодателя, то есть компания A не ведет никаких журналов записи при начале субаренды в качестве субарендатора.
Последующие записи с договором субаренды
После начала субаренды компания A делает следующую запись в начале 6-го года, чтобы отразить выплату денежных средств своему арендодателю и получение денежных средств от компании B для субаренды.Основная аренда амортизируется в соответствии с исходной таблицей амортизации, приведенной выше, но поскольку субаренда также является операционной арендой, субарендатор учитывает только доход от субаренды:
В течение оставшегося срока основной аренды Компания А продолжит отражать в отчете о прибылях и убытках годовые расходы по аренде в размере 8 750 долларов. Компания А также зафиксирует годовой доход от аренды в размере 10 000 долларов за 5 лет субаренды. Прибыль субарендатора признается в течение срока субаренды как превышение выручки от субаренды над стоимостью аренды.
Сводка
Учет субаренды в первую очередь применяется к субарендатору — стороне, которая является арендатором первоначального или головного договора аренды, и арендодателем того же актива при вторичной аренде третьей стороне. Субаренда редко влияет на учет арендодателем в первоначальном договоре аренды и субарендатором в договоре субаренды.
Согласно ASC 840 договор субаренды может привести к обновлению порядка учета для первоначального договора аренды для арендатора. Это также верно для ASC 842, но с некоторыми дополнительными сложностями.Поскольку актив и обязательство по аренде отражаются для операционной аренды в соответствии с ASC 842, на учет субаренды субарендатора влияет как классификация первоначальной аренды, так и классификация аренды субаренды. В этой статье мы обобщили руководство по бухгалтерскому учету согласно ASC 840 и ASC 842 для субарендатора и рассмотрели примеры каждого из них, чтобы дополнительно проиллюстрировать их сходства и различия.
Статьи по теме
Коммерческая субаренда: что вам нужно знать, прежде чем подписывать
Субаренда возникает, когда первоначальный владелец не сдает вам помещение в аренду, но между вами и арендодателем находится другое физическое или юридическое лицо.То есть собственник сдает в аренду кому-то другому, а затем этот человек сдает ее вам. Субаренда распространена как в коммерческой, так и в жилой недвижимости. Однако есть некоторые особенности, о которых следует помнить при заключении договора коммерческой субаренды.
Оглавление
Посмотреть большеРазница между коммерческой арендой и арендой жилого помещения
Хотя между коммерческой и жилой арендой есть много общего, есть и некоторые чрезвычайно важные различия.Эти различия применимы к субарендам в равной степени в большинстве случаев.
- Продолжительность — Аренда коммерческой недвижимости обычно дольше, чем аренда жилья. Большинство договоров аренды жилья длится всего около года, а зачастую и короче. Коммерческая аренда может иметь очень длительные сроки, иногда до 10 лет и более. Также гораздо сложнее выйти из коммерческой аренды по сравнению с жилой.
- Нет законов о защите прав потребителей — Арендаторы жилья часто пользуются особой защитой закона, потому что они не являются искушенными покупателями или переговорщиками.Частным лицам необходима дополнительная защита со стороны опытных арендодателей или компаний, чтобы арендатор не воспользовался ими. Такие же меры защиты редко применяются к коммерческой аренде. Например, максимальные суммы гарантийных депозитов применимы редко, а права на конфиденциальность практически отсутствуют для большинства договоров коммерческой аренды.
- Важность переговоров — Коммерческая аренда в гораздо большей степени зависит от переговоров и договоренностей между сторонами, чем при аренде жилья.Часто эти соглашения заключаются в соответствии с конкретными потребностями бизнеса, а это означает, что недвижимость может быть значительно изменена в соответствии с бизнес-потребностями арендатора. Как правило, результаты этих переговоров распространяются и на субарендаторов (арендаторов). Хотя некоторые субарендаторы иногда могут согласовывать дополнительные условия, обычно они должны находиться в рамках первоначального соглашения.
При аренде жилья потребности арендатора, как правило, одинаковы — иметь место, где можно поесть, поспать и чувствовать себя комфортно.Эти запросы требуют самых элементарных вещей, таких как тепло, вода и борьба с вредителями. Потребности бизнеса могут значительно различаться в зависимости от вида деятельности и размера компании. Для арендаторов крайне важно согласовать условия аренды таким образом, чтобы это соответствовало их бизнесу. Те же рекомендации применимы к тем, кто сдает в субаренду, но возможности ведения переговоров часто не так легко доступны в субарендных соглашениях.
Когда имеет смысл субаренда?
Поскольку коммерческая аренда часто бывает длительной и влечет за собой значительные денежные обязательства, если договор прекращается досрочно, передача в субаренду другому бизнесу часто имеет смысл.Например, если компания попадает в тяжелые времена и ей необходимо сократить штат, она может больше не нуждаться в арендованных площадях. Возможно, компания решила изменить географическое положение или может потребоваться увеличить пространство, необходимое для компании, и оно просто больше не требуется.
Плата за расторжение, связанная с невыполненной арендой, может сделать ее прекращение нецелесообразным. Фактически, может быть дешевле продолжить аренду пустого здания вместо уплаты сборов за прекращение работы. В некоторых случаях «плата за прекращение действия» на самом деле является просто оставшейся арендной платой за оставшийся период аренды.В таких ситуациях субаренда другому бизнесу сокращает ежемесячные обязательства, связанные с контрактом.
Поскольку арендатор заинтересован в быстром поиске арендатора для сокращения расходов, некоторые субарендаторы могут найти коммерческую недвижимость по очень выгодной цене для своего бизнеса. Тем не менее, им, возможно, придется пойти на некоторые уступки в отношении помещения, например, они не смогут внести столько изменений, сколько в противном случае они сделали бы в собственности.
В большинстве случаев субаренды связаны с недвижимостью небольшого и среднего размера.Недвижимость часто является частью более крупной конфигурации, например, в контексте торгового центра или торгового района. Однако это, конечно, не всегда так.
Борьба с рисками для субарендаторов
Субарендаторы сталкиваются с некоторыми рисками из-за использования субаренды вместо прямой аренды с землевладельцем. Сохранение договора аренды часто имеет жизненно важное значение для успеха вашего бизнеса, поэтому вам следует потратить некоторое время, чтобы провести некоторое исследование и проявить должную осмотрительность в отношении субарендатора и его договоренностей с землевладельцем.
Что произойдет в случае невыполнения обязательств?
Было бы неплохо иметь собственную копию первоначального договора аренды, чтобы вы могли полностью понять и оценить условия, применимые к субарендору. В большинстве случаев эти условия применимы и к вам. Обратите особое внимание на условия, которые могут вызвать неисполнение договора аренды или возможность землевладельца расторгнуть договор. Также обратите внимание на любые ограничения в отношении субаренды. В некоторых договорах коммерческой аренды арендодатель может иметь право аннулировать договор, если он или она не одобряют субарендатора или его особый вид бизнеса.
Если возможно, вам следует проверить основную аренду, прежде чем начинать переговоры с субарендатором. Вы можете не осознавать определенные условия или ограничения, которые могут повлиять на вашу способность вести бизнес в этом месте без тщательной проверки условий аренды.
Проверка финансовых показателей субарендатора
Бывают ситуации, когда субарендатор продолжает платить арендную плату в соответствии с требованиями, но субарендатор не выполняет свои обязательства по арендной плате или другим вопросам. В таких ситуациях домовладелец часто имеет право удалить вас из помещения, несмотря на то, что вы выполняете все свои обязательства.Это также может привести к появлению права на исправление ситуации на изменение условий аренды. В некоторых случаях вы можете договориться с землевладельцем о заключении прямого контракта, но это не всегда так.
Этих ситуаций часто можно избежать, запросив проверку финансовой отчетности субарендатора. Вы также можете конкретно узнать, почему субарендатор вообще хочет сдавать недвижимость в субаренду. Определенные ответы могут вызвать красные флажки. Если субарендатор отказывается предоставить какую-либо финансовую информацию, это также может быть предупреждающим знаком.
Включите условия, отвечающие вашим потребностям
В качестве субаренды вы должны убедиться, что вы договорились об определенных условиях коммерческого договора субаренды, чтобы защитить себя. Например, у вас должно быть право платить арендодателю напрямую в случае невыполнения обязательств субарендатором. Это положение часто называют оговоркой о «праве на лечение».
Письменное согласие арендодателя
Убедитесь, что в договор также включена форма письменного согласия арендодателя на субаренду.Этот тип документального подтверждения может помочь вам избежать потенциальных споров в будущем.
Устранение рисков для субарендаторов
Чтобы остановить утечку денег, когда вы не можете выйти из договора аренды, субаренда может иметь смысл. Однако желание избавиться от финансовых обязательств, связанных с контрактом, может привести к быстрому принятию решения без тщательного обдумывания или тщательного расследования. Если вы уделите время пониманию своих прав и обязанностей при сдаче в субаренду, это поможет вам избежать некоторых из наиболее распространенных ошибок, связанных с передачей помещения в субаренду другому арендатору.
Важно помнить, что как субарендатор вы все еще находитесь на крючке по контракту между арендодателем и вами. Это верно независимо от того, выполняет ли ваш субарендатор свои обязательства перед вами. Для некоторых — особенно для тех, кто сдает в субаренду, чтобы избежать финансовых трудностей — этого риска достаточно, чтобы уклониться от всего процесса субаренды. Однако, если вы предпримете определенные шаги для защиты себя, вы сможете снизить эти риски.
Прочтите ваше соглашение еще раз
Некоторые соглашения о коммерческой аренде прямо запрещают субаренду другим физическим или юридическим лицам.Он также может накладывать ограничения на то, кто может сдавать в субаренду или какой вид бизнеса может находиться в этом конкретном месте. Не начинайте процесс переговоров, пока не убедитесь, что потенциальный арендатор может занять помещение, не нарушая основной договор аренды. Невыполнение этих дополнительных шагов может привести к расторжению договора аренды и повлечь за собой уплату сборов за расторжение, которых вы пытаетесь избежать, или даже судебного разбирательства.
Работа с плохим имуществом, переданным в субаренду
Поиск кого-то, кто мог бы передать в субаренду от вас, часто является самой сложной частью договора субаренды.Человеку, который сдает у вас в субаренду, часто не разрешается адаптировать помещение к своим потребностям, как если бы он снимал жилье у землевладельца. Это может оттолкнуть потенциальных арендаторов и может резко снизить количество предприятий или частных лиц, которые были бы заинтересованы в собственности.
Установка арендной платы ниже той цены, которую вы платите, часто является единственным способом привлечь бизнес в недвижимость. Тем не менее, даже аренда по цене ниже рыночной может снизить ежемесячные расходы.Ценообразование для привлечения бизнеса, при этом не оставляя денег на столе, иногда является проблемой. Знание рынка для конкретной отрасли или региона чрезвычайно важно для ценообразования субаренды.
В некоторых случаях арендодатель может освободить вас от аренды без дополнительных расходов, если у него или нее есть другая сторона, заинтересованная в собственности. Поэтому не забудьте заранее сообщить арендодателю, что вы планируете сдавать недвижимость в субаренду. Возможно, вам повезет, и вы сможете избежать всего процесса.
Квалификация арендатора
Поиск качественного арендатора для вашего договора субаренды имеет первостепенное значение. Сложные арендаторы или те, кто не оплачивает свои счета, могут полностью подорвать цели, которых вы пытаетесь достичь в процессе субаренды.
Обзор финансовой отчетности может быть хорошим способом проверки потенциальных арендаторов. Проведите дополнительное исследование компании и ее отрасли. Ваша предварительная проверка может предотвратить серьезные денежные проблемы в будущем.
Плюсы и минусы субаренды коммерческих помещений
Хотя субаренда сопряжена со значительными рисками, следует также учитывать некоторые важные преимущества. Рассмотрим следующие преимущества сдачи в субаренду коммерческих площадей в качестве арендатора:
- Помещения, сдаваемые в субаренду, часто более рентабельны, чем стандартная коммерческая аренда.
- Может быть проще получить право на субаренду, чем на коммерческую аренду.
- Субаренда подходит для малых предприятий, которые только начинают свою деятельность.
- Вам не нужно тратить время и деньги на улучшение помещения или его строительство.
- Если это часть более крупного имущества, возможно, вам не придется оплачивать некоторые расходы, такие как системы безопасности или доступ в Интернет.
- В качестве субарендатора от вас могут не потребоваться ремонт или обслуживание общих частей (плата CAM).
- Ваша арендная плата может быть выплачена как фиксированная ежемесячная плата.
Как и у любого бизнес-решения, у сдачи в субаренду коммерческих площадей есть свои недостатки.Обратите внимание на следующие потенциальные проблемы:
- Как правило, основной договор аренды не может быть изменен, что означает, что вам переходят невыгодные условия.