Субарендатор это кто: Кто такой арендатор? Виды арендаторов: якорный, субарендатор, земельных участков

Содержание

Кто такой арендатор? Виды арендаторов: якорный, субарендатор, земельных участков

Разбираться в вопросах аренды очень важно как самому арендатору, так и лицу, предоставляющему возможность аренды. Об основных понятиях, правах и особенностях, которые действуют в данных правоотношениях, мы и поговорим далее в статье.

Кто является арендатором?

По статье 606 Гражданского Кодекса между двумя сторонами составляется договор аренды, согласного которому имущество передается от одного лица к другому во временное пользование за определенную плату. Лицо, которое получает имущество во владение, называется арендатором, а которое сдает в аренду – арендодателем. Ими могут выступать граждане, которым исполнилось 18 лет, а также юридические лица.

В договоре аренды указывается в обязательном порядке сумма арендной платы, а также срок аренды.

Обязанности арендатора

При заключении арендного договора арендатору стоит знать о своих обязанностях:

  • Вовремя производить оплату оговоренной суммы аренды, поскольку иначе придется платить штрафы за просрочку, что также указывается в договоре аренды.
    К тому же если допустить просрочку в 2 и более арендных платежей, арендодатель имеет право расторгнуть договор. Конечно, все долги придется оплатить, иначе арендодатель может обратиться в суд.
  • Отвечать за сохранность объекта, полученного в аренду. Если в результате пользования объекту был нанесен ущерб по вине арендатора, он обязан возместить собственнику весь ущерб. Если речь идет о полном уничтожении объекта аренды, необходимо будет оплатить всю рыночную стоимость.
  • Вернуть объект владельцу после того как истечет срок аренды, иначе придется оплатить штраф. Арендодатель при этом имеет право подать в суд.

Права арендатора

Наряду со своими обязанностями, арендатор должен знать о своих правах:

  • Получить в аренду пригодный для эксплуатации объект, реальные характеристики которого будут соответствовать характеристикам, указанным в документации. Если не соблюдается данное право, арендатор может потребовать у владельца уменьшить суммы арендной оплаты или расторгнуть договор.
    Если арендатор получает по вине арендодателя убытки, должен получить компенсацию.
  • Получить полную компенсацию, если арендодатель по собственному желанию расторгает договор аренды, причем без согласия арендатора или при отсутствии нарушений с его стороны.

Риски арендатора

Арендатор является стороной денежного договора, и он должен принимать во внимание следующие риски:

  • Заключить сделку с лицом, не имеющим юридических полномочий сдавать имущество в аренду. Это является одним из наиболее распространённых способов мошенничества.
  • Получить в аренду непригодный или поврежденный объект.
  • Завершить срок аренды раньше оговоренного по требованию арендодателя.
  • Потерять средства, вложенные в ремонт или облагораживание арендуемого объекта, поскольку по окончанию срока аренды арендодатель может отказаться продлить срок аренды.

Чтобы минимизировать риски, при заключении договора аренды стоит воспользоваться помощью юристов.

Субарендаторы

Субарендатором называют лицо, которое заключает с арендатором договор о субаренде. Таким образом, он как бы арендует повторно уже арендованную землю. Заключение данного договора допустимо исключительно в том случае, если имеется соответствующий пункт с разрешением на заключение договора субаренды от владельца земли или иного имущества.

Распространены сегодня виды бизнеса, при которых в субаренду сдаются квартиры или иные жилые помещения. При грамотном распределении ресурсов на этом возможно заработать неплохие деньги.

Какие особенности у субарендаторов в плане прав, возможностей и обязанностей?

  1. Субарендатор имеет право на владение полученным в субаренду имуществом на основании договора, заключенного с арендатором. Также при этом ему необходимо руководствоваться современным законодательством и не переступать собственных возможностей.
  2. Условия договора субаренды не могут противоречить условиям договора аренды ни в коем случае.
  3. Субарендатор не имеет права менять целевое назначение имущества, полученного в субаренду. Данное целевое назначение устанавливает, как правило, основной владелец.
  4. Субарендатор может получить в свое владение имущество лишь после того, как удастся уведомить о заключении договора субаренды арендодателя. На согласие или отказ со дня отправки уведомления арендодателю законом предоставляется лишь один месяц. По истечении данного срока объект может быть сдан в субаренду.
  5. Договор субаренды для более точного и законного соблюдения рекомендуется заверить нотариально.

Также важно отметить, что размер оплаты за субаренду не может быть выше размера платы за аренду. Это значит, что арендатор вправе назначить за субаренду любую сумму, не превышающую стоимости оплаты аренды.

Арендаторы земельных участков

Арендатором земельного участка могут быть признаны граждане, их сообщества, иностранцы, акционерные общества, различные организации, лица без гражданства и т. д. Лицо, признанное арендатором земельного участка, согласно современному законодательству имеет следующий набор прав:

  • Использование для хозяйственных нужд полезных ископаемых и других угодий без права на их продажу.
  • Самостоятельное хозяйствование на земле, отведенной для аренды.
  • Возможность возведения различных построек для хозяйственных и других нужд, если данное право предусматривается в договоре с арендодателем.
  • Использование арендуемого участка земли для любых хозяйственных нужд без возможности продажи.
  • Возможность сдавать арендованную землю в субаренду, если данная возможность предусматривается договором.

В права арендатора входит возможность продлевать период аренды, расторгать договор досрочно или передавать права на аренду в залог.

Главной обязанностью арендатора становится необходимость действовать лишь в соответствии с заключенным договором и современным законодательством. В случае если это правило не будет соблюдаться, арендодатель вполне может расторгнуть договор.

Рекомендуем также ознакомиться со статьей – Как арендовать землю у государства.

Якорные арендаторы

Якорным арендатором может называться как физическое, так и юридическое лицо. Как правило, именно это лицо владеет значительной площадью от торгового комплекса (не менее 5-15% от всего пространства). Соответственно, именно на якорного арендатора ложится обязанность привлечения наибольшего числа покупателей. На сегодняшний день термин “якорный арендатор” активно используется в торговой недвижимости.

Для того чтобы лучше разобраться в данном понятии и его особенностях, следует обратиться к представленной ниже классификации, согласно которой принято распределять торговую недвижимость:

  1. Торговые центры микрорайона. Это небольшие ТЦ, площадью не больше 3000 кв. м. Якорного арендатора в таком месте может не быть вообще.
  2. Торговые центры района. В данной категории представлены уже более крупные торговые площади размером до 10 000 кв. м. Чаще всего, в роли якорного арендатора выступает либо аптечная сеть, либо продуктовый супермаркет.
  3. Торговые центры округа. Здесь задействуются еще более крупные площади – до 20 000 кв. м. В среднем аудитория данных ТЦ составляет порядка 150 000 человек. Обычно якорными арендаторами здесь могут быть продуктовые супермаркеты и различные промышленные универмаги (очень часто крупные отделы с товарами для детей).
  4. ТЦ суперокружного типа. Очень крупные магазины, рассчитанные на торговую площадь до 30 000 кв. м. Обычно якорные арендаторы аналогичны с якорными арендаторами окружных ТЦ.
  5. Торговые центры региона. Огромные торговые площади, в сумме составляющие до 45 000 кв. м. Здесь могут располагаться 1-2 якорных арендаторов, представленных в виде крупных универмагов с богатым ассортиментом разнообразных товаров. Площадь, занимаемая этими арендаторами, не может быть меньше 4500 кв. м.
  6. Специальные ТЦ. Отличительная особенность данных ТЦ заключается в том, что все товары в них, как правило, представлены в одной специальной категории. Эту категорию и задает якорный арендатор своим ассортиментом товаров. Отметим, что площадь данного вида ТЦ может составлять от 3 000 кв. м. до 100 000 кв. м.

Якорных арендаторов называют “лицом” торгового центра, именно поэтому к их выбору относятся тщательно и внимательно. На настоящий момент схема построения ТЦ с использованием якорных арендаторов наиболее популярна во всем мире.

Ротация арендаторов

К основным значениям слова ротация относятся смена, чередование. Ротация арендаторов представляет собой неизбежный процесс в коммерческих структурах, двигателем которого является движение вперед, постоянное развитие, направленность на перемены. Согласно современной статистике, порядка 10% арендаторов сегодня подвержены ротации.

Для застройщика высокий уровень ротации плох, так как он воздействует на стабильность дохода. Для арендатора он также, безусловно, плох, поскольку влияет на рынок сбыта и возможности дальнейшей деятельности.

Снижением уровня ротации должен заниматься, в первую очередь, застройщик. Для этого ему потребуется грамотно подбирать арендаторов. Так, например, если 5 торговых площадей отдать разным арендаторам с одинаковым типом продукции, как минимум, один из них будет подвергнут ротации.

Также крайне важно регулировать стоимость аренды, поскольку если она окажется невыгодной, то рано или поздно арендатор расторгнет контракт. В результате, получается, что для обеих сторон важно анализировать и грамотно подбирать как уровень деятельности, так и то, насколько для него подойдет то или иное помещение.

Видео: Правила аренды и субаренды

Закон предусматривает особые правила как для арендаторов, так и для субарендаторов. Соблюдение этих правил благотворно сказывается на сотрудничестве и позволяет расширять пространство для ведения бизнеса и реализации личных хозяйственных нужд. Более подробно о законодательной базе данного вопроса в следующем ролике:

Итак, арендатором может выступать как физическое, так и юридическое лицо, которое заключает с арендодателем соглашение на использование его имущества за установленную арендную плату. Во избежание разногласий, арендатору стоит соблюдать все условия, предписанные в договоре с владельцем имущества.

Что такое договор субаренды? - Правовед.ru

Поскольку недвижимость стоит больших денег, нередко бизнесмены и организации арендуют ее, заключая договоры аренды или субаренды.

Что это такое, рассмотрим в нашем материале.

Что такое договор субаренды нежилого помещения и субаренды ТС с экипажем?

Чтобы осуществлять предпринимательскую деятельность, ее субъекты арендуют офисы, склады, другие помещения.

Если ранее арендованное имущество сдается в аренду, такие правоотношения называются субарендой и регулируются ГК РФ

При этом арендатор становится арендодателем, а третье лицо — арендатором.

Объектом отношений является помещение, которое уже было сдано и теперь пересдается, или арендованное транспортное средство. Например, агентство недвижимости снимает офисы, а затем отдельные комнаты сдает предпринимателям по более высоким ценам путем заключения договоров субаренды, или ООО оформляет первоначальную аренду ТС с экипажем, а затем пересдает его в субаренду третьему лицу.

Особенности договора субаренды:

  • его период действия не превышает срок действия соглашения аренды;
  • отношения регулируются нормами, которые относятся к договору найма, если иное не предусмотрено законодательством;
  • при расторжении договора аренды ранее установленного срока вторичный документ считается расторгнутым, если иное условие не прописано в первом документе. При этом законодатель предоставляет субарендатору возможность заключения с владельцем имущества соглашения на срок до окончания действия договора субаренды;
  • признание ничтожности первоначального документа влечет аналогичную судьбу для второго.

Обратите внимание!

Для заключения соглашения субаренды закон устанавливает обязательность взять согласие владельца имущества.

Согласие собственника нежилого помещения или транспортного средства на практике предусматривается непосредственно в тексте соглашения.

Читайте также

Дарение доли в квартире родственнику
Если условия документа не содержат согласия владельца, арендатор может взять от собственника письменное разрешение для конкретного случая

В какой форме заключается договор субаренды нежилого помещения?

Для заключения этой бумаги предусмотрена простая письменная форма. Он составляется в двух экземплярах — каждая сторона получает по одному.

Как оформить договор субаренды между юридическими лицами?

Правила оформления для юридических лиц начинаются с определения общих положений, из которых вытекают главные обязанности участников.

Вы можете ознакомиться с образцом договора субаренды. Он должен содержать четкое описание помещения, сдаваемого в найм. Требуется указать:

Читайте также

Как происходит раздел дома в натуре?
  • его местонахождение;
  • площадь;
  • предельную мощность электросети;
  • назначение;
  • кадастровый номер (при наличии).

Обратите внимание!

Если арендуется офис в здании, нужно указать его номер. Отсутствие этой информации является серьезным упущением, а документ автоматически теряет юридическую силу.

В условиях договора субаренды необходимо указать:

  • срок правоотношений, не превышающий срока основного соглашения аренды;
  • сумму арендной платы;
  • сроки выплаты, возможность изменения расценок;
  • обязанность арендодателя сделать предупреждение для арендатора обо всех обязанностях перед собственником помещения.

Ежемесячная выплата включает суммы налога с дохода, поэтому при расчете ежемесячных платежей следует учитывать уплату обязательного сбора.

Договор субаренды между физическими лицами, а также между ИП и ИП мало чем отличается от стандартного. Обязательным условием является отражение:

  • сведений о целевом назначении нежилого помещения;
  • размера платежей;
  • точного местоположения;
  • размера помещения;
  • ответственности сторон за нарушение условий сделки;
  • правил содержания помещений;
  • описания действий при выявлении неисправностей, поломок.

Образец договора субаренды жилого помещения

dogovor-subarendy.docx ≈ 18 КБ

Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно. Обратитесь к юристу!

Скачать образец

Как устанавливается срок договора субаренды?

Он определяется волеизъявлением сторон, но не должен превышать срока действия первичного договора аренды. Юристы называют субаренду производным контрактом, зависящим от первичной аренды.

Если период действия превышает 1 год, документ придется зарегистрировать

Поэтому во избежание соблюдения излишних формальностей участники сделки заключают соглашения на срок до 1 года, а по его истечении подписывают новое.

Целевое назначение нежилого помещения или возможности эксплуатации транспортного средства не должны противоречить первичному договору аренды.

Особенности расторжения договора субаренды

При прекращении действия первичной аренды третье лицо, снимающее объект, вправе обратиться к собственнику имущества с просьбой о заключении нового контракта. Это нужно сделать в пределах сроков, указанных в первичном соглашении. Зачастую этого срока достаточно для потребностей субарендатора.

Обратите внимание!

Закон предусмотрел порядок трансформации правоотношений субаренды нежилых помещений в полноценный найм.

Для этого прекращается действие первичного документа между собственником и арендатором. После этого субарендатор становится арендатором.

При заключении договора аренды недвижимого имущества на неопределенный срок для его расторжения нужно уведомить контрагента за 1 месяц, при аренде помещения — за 3 месяца

В соглашении может быть прописана автоматическое продление при условии, что контрагент за некоторое время до истечения срока не направил другой стороне письмо о намерении отказаться от аренды. Расторжение также возможно при одностороннем отказе от исполнения условий сделки.

Как оформить регистрацию договора субаренды?

Сделка регистрируется в Росреестре, если установлен срок ее действия, превышающий 1 год. Исполнение этого предписания закона позволяет госорганам вести учет недвижимости для контроля законности сделок с ней.

Заключая договор субаренды, не забывайте о том, что эта сделка полностью зависима от условий и обязательств арендатора перед арендодателем

Резюме

Данное соглашение может быть заключено в отношении недвижимости или движимого имущества, например, ТС. Нередко участники сделки подписывают, к примеру, договор субаренды с экипажем.

Обратите внимание!

При заключении соглашения на срок более 1 года требуется государственная регистрация.

При любом изменении правоотношений и взаимодействия арендатора с собственником имущества по причине неуплаты, несвоевременной уплаты ежемесячных платежей, непроведения ремонта и т.д. рискует пострадать субарендатор. Он будет вынужден оставить помещение в кратчайший срок и понесет убытки.

Что такое субаренда и аренда: различия, сравнение, образцы договора



Последнее обновление:

В гражданском обороте существуют «аренда» и «субаренда». Они похожи между собой, юридические последствия действий одинаковы. Но не каждый знает, аренда и субаренда в чем разница? Аренда – передача конкретного имущества от одного лица другому в пользование за отдельную плату. Субаренда – это вторичное понятие, «вытекающее» из аренды.

Стороны и предмет договора

Объектом договорённости выступает любой предмет. В таких отношениях речь идёт о недвижимости – жилом или нежилом помещении, земельном участке. В некоторых случаях, документ необходимо регистрировать в Росреестре.

Сторонами в этих гражданских отношениях выступают:

  • аренда. Собственник предмета соглашения арендодатель. Он передаёт в пользование на оговоренный срок своё имущество за конкретную плату. Тот, кто берёт это имущество в наём, –арендатор. У оппонентов гражданской операции есть права и обязанности по отношению другу к другу и объекту недвижимости;
  • субаренда. Арендатор может передать предмет сделки в пользование третьему лицу на определённый срок за определённую плату. В этих отношениях он выступает субарендодателем, а тот, кто берет имущество в субаренду, – субарендатор. Но для законности сделки необходимо письменное согласие собственника.

Важно! Если договор аренды заключается сроком более чем на 1 год и предметом сделки выступает объект недвижимости, то необходимо регистрировать его в Росреестре.

Субаренда – это переуступка права пользования. Не путать с цессией! Когда в пользование передаётся объект сделки, арендатор уступает субарендатору своё право пользоваться некой недвижимостью в течение конкретного периода времени.

Сроки действия договора

Стороны могут договориться между собой о сроке действия контракта. Он может быть любым, на усмотрение. Если он превышает 12 месяцев, его необходимо регистрировать. Если не превышает, но стороны решили, что их устраивает такое сотрудничество, они могут продлить. Сделать это можно с помощью подписания дополнительного соглашения или новой договорённости.

Сдача недвижимого имущества в субаренду возможна только с согласия собственника объекта сделки. Срок действия «вторичного» контракта не может превышать срок основного документа.

Образец договора аренды

Как заключить договор аренды? Контракт об имущественном найме имеет стандартную форму. В него входят существенные и дополнительные условия. Без существенных условий он не будет считаться действительным. Его можно будет оспорить в судебном порядке. Дополнительные условия включаются в «тело» договорённости по желанию сторон.

Имеет следующие особенности:

  • если предметом договора является движимое имущество, а срок действия более 1 года – обязательна письменная форма;
  • если одно из сторон юридическое лицо любой организационно-правовой формы, письменно составленная договоренность – обязательное условие;
  • сумма арендной платы может меняться неоднократно, если это предусмотрено соглашением сторон;
  • предмет договора должен быть досконально описан. То есть, после получения сторонним лицом сведений об объекте переданного в пользование имущества, не может остаться сомнений, какое именно имущество является предметом соглашения;
  • если срок договора не определён сторонами «в теле», то прекратить отношения может одна из сторон в любой срок. Но необходимо предупредить оппонента не менее чем за месяц.

Важно! Предмет договора не должен быть изъят из гражданского договора и имущественного права. В противном случае, соглашение может быть признано недействительным в судебном порядке.

Типовой бланк договора можно скачать здесь.

Что такое субаренда

Это «вторичные» отношения, которые основываются на аренде. Что такое субаренда, понимает не каждый. Это гражданско-правовые отношения, предметом которых является вещь, ранее уже сданная в аренду. Для заключения такого соглашения необходимо составить дополнительное соглашение к первичному документу и заручиться письменным согласием собственника.

Что такое субаренда квартиры? Это отношения, предметом которых является квартира, ранее сданная в аренду. Сторонами выступают арендатор и третьи лица. Без участия арендодателя (собственника квартиры) не обойтись. Поэтому сторонами данного соглашения выступают:

  • владелец квартиры, без его согласия невозможно заключить сделку;
  • арендатор – это вторичное лицо в сделке по аренде и первичное в сделке по субаренде;
  • субарендатор – третье сторона соглашения.

Важно! Срок действия вторичного договора не может превышать срок соглашения об аренде. Если помещение передаётся во вторичное пользование более чем на 1 год, то сделку необходимо регистрировать в Росреестре.

Гражданско-правовые отношения

Данные отношения регулируются ст. 615 ГК РФ. В ней сказано, что по договору имущественной найма, арендатор (он же субарендодатель) обязуется предоставить субарендатору некое имущество в пользование на определённый срок и за определённую плату.

Первичные отношения регулируются ст. 606 ГК РФ. В этом законодательном акте указано, что есть возможность передачи уже арендованного ранее имущества в пользование третьему лицу, но для этого необходимо получить согласие собственника. При составлении данного соглашения применяются те же правила, что и при составлении договора аренды.

Субарендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Она может быть выше или ниже той, что установлена в первичном соглашении.

Цель субаренды

Арендуя помещение, арендатор несёт определённые расходы. Сдав его в субаренду, он может компенсировать себе их полностью или в некоторой части.

Субаренда выгодна, если в аренду было сдано помещение большой площади. По факту его можно разделить на несколько и пересдать каждое за определённую стоимость. Тогда «вторичный» оппонент не только компенсирует свои расходы, но и получит прибыль.

Образец договора субаренды

При составлении соглашения определённые тонкости нужно учитывать дополнительно:

  • первичная договорённость в письменной форме обязательное условие составления вторичного контракта;
  • во вторичном документе должна быть ссылка на первичный договор;
  • срок не может выходить за рамки аренды;
  • письменное согласие собственника обязательно;
  • у собственника есть права предъявлять претензии субарендатору. Разногласия он должен решать со своим оппонентом.

Важно! Субарендатор имеет право обратиться в суд за защитой своих прав, предъявив претензии своему контрагенту. Арендатор улаживает конфликты с арендодателем.

Типовую форму договора субаренды можно скачать здесь.

Особенности субаренды

Отношения между арендатором и субарендатором самостоятельные, но они вытекают из отношений владельца предмета сделки и пользователя. У каждой стороны есть права и обязательства по отношению друг к другу. Пренебрегать обязанностями и нарушать права нельзя! Все конфликты решаются в судебном порядке.

Разница между арендой и субарендой

Необходимо понимать, чем отличаются арендные отношения от субарендных. Это можно увидеть в таблице:

Параметры сравнения Аренда Субаренда
Предмет сделки Любое имущество, любая вещь Преимущественно, площади в торговых центрах, многоквартирных домах, общежитиях и прочих помещениях, которые можно «раздробить» на несколько
Порядок разрешения конфликтов Досудебный и судебный Досудебный и судебный
Порядок сотрудничества Двухсторонний Трехсторонний
Согласие Подписанный контракт – согласие на операциюНеобходимо дополнительно получить согласие собственника на сделку

Важно! Согласие собственника предмета сделки – не всегда необходимое условие. Например, если участок принадлежит муниципалитету или был взят в аренду сроком более чем на 5 лет.

Заключение

Чтобы не стать жертвой мошенников, необходимо попросить у арендодателя документы на предмет сделки. Особенно это важно, если речь идёт о жилом или нежилом помещении. Собственнику нужно направить письменный запрос. Если в течение 30 календарных дней ответ не будет получен, то более спрашивать и получать согласие не нужно. Но в соглашении этот нюанс необходимо отразить.

Заказать бесплатную консультацию юриста

Похожие статьи

Субаренда, что это – простая формальность или сложная правовая процедура?

Юридическая консультация > Предпринимательная деятельность > Субаренда, что это – простая формальность или сложная правовая процедура?

Большинство отечественных предприятий обладают помещениями и участками земли, которые не задействуют в производственных целях. Чтобы сократить убытки за простой свободных квадратных метров, многие производственники практикуют сдачу их внаем на основании заключенных договоров. В свою очередь, арендаторы подобных помещений и земельных участков, стараясь покрыть свои расходы, сдают свободные площади, в так называемую субаренду.

По сути, составление такового вида соглашения довольно сложная процедура и непосвященный в нее тонкости человек может легко запутаться. Поэтому, чтобы иметь понимание о контракте субаренды, необходимо иметь определенные знания, состоящие из целого ряда понятий.

Общее определение соглашения субаренды

Субаренда — это определенный вид правовых отношений

Субаренда в контексте Гражданского кодекса нашего государства представляет собой определенный вид правовых отношений, когда контрагент собственника нежилых помещений или земельных участков заключает с третьей стороной соглашение на сдачу в наем свободных площадей.

На первый взгляд такое определение является немного запутанным. Но на самом деле ничего сложного в нем нет, и его следует понимать следующим образом. Одно лицо арендует, например, у какой-либо производственной или хозяйственной организации свободные здания под складские помещения.

Часть взятых в наем площадей по какой-либо причине остаются не задействованными. Чтобы сократить расход за простой и покрыть издержки за аренду, арендатор заключает второе соглашение с третей стороной о сдаче незадействованных квадратных метров в наем. Вот в этом и заключается весь смысл субаренды.

Каждому становится понятным, что участие в этом вопросе третьего лица значительно повышает степень риска. Но в законодательной базе нашего государства работает механизм, позволяющий значительно снизить вероятность появления непредвиденных ситуаций, когда появляются претензии и имущественные споры между собственником и его арендаторами.

Пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса России определяет порядок составления контракта аренды и соглашения субаренды. В данном нормативном акте существует норма, исходя из которой, арендатору предоставляется право на передачу в наем субарендатору арендованных квадратных метров.

Без письменного оформления такая сделка по закону будет считаться не действительной, так как алгоритм передачи арендованного имущества в наем четко должен быть прописан в самом договоре аренды. Если такового нет, то должен быть составлен отдельный документ, где присутствует согласие собственника совершать подобные действия.

Понятие дополнительного соглашения к основному договору аренды

Не каждый арендатор имеет право на субаренду

Чтобы полностью понимать суть вопроса, субаренда, что это такое, необходимо знать правовое его основание. Как уже было отмечено выше, что без согласия собственников невозможно заключать соглашения на субаренду недвижимого имущества. Подобная норма изложена в статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На эту норму в большинстве случаев опираются юристы при совершении подобной сделки. Но в данном законодательном документе полностью отсутствует механизм, как такое согласие должно выглядеть и каким образом оно оформляется.

Для того, чтобы обойти такую брешь в законодательной базе, юристы советуют обговаривать данный вопрос в ходе составления контракта аренды, и принятое решение включать в договорной документ. Вторым выходом из подобной патовой ситуации является составление дополнительного соглашения. В нем следует четко прописать, на каковых условиях арендатор обладает правом предавать третьему лицу в субаренду взятое в наем недвижимое имущество. Также в нем надлежит указать согласие хозяина, сданного в аренду нежилой недвижимости или земельного участка, на подобные действия.

Суть возможных рисков в контракте субаренды

Субаренда — это рисковая сделка

Субаренду также необходимо понимать, как сложную процедуру, наполненную многими рисками. Если взять и рассмотреть детально данный документ, то можно четко увидеть в его содержании множество плюсов и минусов. Стоит сразу отметить, что особенно в этом вопросе рискует владелец переданного в наем имущества.

Основной положительной стороной для контрагента является, что он не обязан согласовывать с собственником имущества, с кем собирается оформлять договор субаренды. То есть в своих действиях он имеет полную свободу. Но, для самого арендодателя таковая свобода действий является отрицательной стороной. Здесь плохо то, что он не будет ведать, кто будет хозяйничать с его собственностью.

Необходимо обратить внимание, что субаренда муниципального имущества возможна только после согласия местных властей. Для этого надобно пройти установленную процедуру, процесс которой состоит из согласований с руководителями местных структурных ведомств. Некоторые умельцы, не желая возится с бумагами и стоять в очередях под кабинетами местных чиновников, стараются обойти ее стороной.

Профессиональные юристы не рекомендуют заниматься махинациями в этом вопросе. Если откроются факты подобных действий, то больших неприятностей не избежать. Лучше потратить время на данную процедуру, чем получить в ответ испорченные договорные отношения с муниципальными органами власти, а также держать ответ перед законом.

Субаренда или покупка, что лучше? Ответ ищите в видеоматериале:

Процесс заключения контракта субаренды

Процедура оформления соглашения на субаренду имущества в основном заключается в получении согласия собственника на подобное действие. Об этом важном моменте никаким образом нельзя забывать. Только таким образом данный документ будет иметь полную легитимность.

Второй аспект этого процесса – это установление срока действительности соглашения субаренды. Здесь важно знать, что он не должен превышать времени легитимности арендного контракта. Если в документе найма заложена автоматическая пролонгация, то она может касаться и соглашения субаренды. Но в любом случае съемщик имущества не имеет права предоставить своему субарендатору больше времени на пользование, чем имеет сам.

В случае досрочного прекращения контракта по аренде, то и договорной документ субаренды теряет свою действительность. Также он будет считаться вне закона, когда будет установлен факт не легитимности основного договора по найму.

Оформление соглашения на субаренду земельного участка

Многие граждане интересуются вопросом, что такое субаренда земельного участка, и в чем заключается сущность ее образования. Эта проблема становится особенно актуальной, когда у второй стороны, или контрагента владельца, возникает нужда сдать землю внаем повторный раз, то есть в субаренду.

Статья 8, действующего Закона об аренде предусматривает таковую возможность. Здесь главным условием является – неизменность целевого предназначения земельного участка. Если назначение участка заключается в выращивании сельскохозяйственных культур, то при использовании в субаренде он не должен использоваться в ином направлении.

Для того, чтобы землей могла пользоваться третья особа по своему целевому применению, необходимо иметь согласие арендодателя, которое должно быть оформлено в письменном формате. В ином случае подобное действие будет недействительным. То есть, в подобной ситуации оформление контракта субаренды не возможно.

Налоговый кодекс России в пункте 288,6 статьи 288 устанавливает, что величина оплаты за субаренду земельного участка не должна превышать суммы, которую арендатор платит собственнику. Процедура внесения денежных средств за использование участка третьим лицом обязана, выполнятся в оговоренные в соглашении сроки. За не соблюдение части контракта по оплате за использование земли субарендатор отвечает перед контрагентом собственника.

На практике ни один владелец земельного надела не потерпит просрочки внесения платежей от субарендаторов, так как он сам обязан вовремя платить в местный бюджет.

Штрафные санкции из-за недобросовестности и разгильдяйства ни кому не нужны. Чтобы в действительности избежать подобных эксцессов, необходимо в первую очередь перед оформлением и утверждением контракта сделать проверку на вопрос репутации того лица, с которым предполагается сотрудничество. Стоит помнить, что безответственный субарендатор кроме боли ничего больше не принесет.

Передача в субаренду площади земли является довольно сложно процедурой. Исходя из этого, перед процедурой передачи ее в пользование третьему лицу необходимо подробно изучить все существующие на сегодняшний день нормы и правила. Такие знания помогут избежать множества подводных камней и неприятностей.

Рентабельность субаренды жилых помещений

Субаренда не может заключаться на срок, длиннее, чем аренда

В крупных городах и туристических центрах имеет развитие бизнес, когда производится сдача в наем жилых помещений по часовым тарифам, а также посуточно или на несколько дней. Подобные коммерческие действия будут иметь успех там, где присутствует большой командировочный контингент клиентов, так как большинство людей приезжая в чужой город отдают предпочтение съемным квартирам, чем гостиницам.

Что собой представляет субаренда жилых помещений, и в чем заключается рентабельность? Ответ на данный вопрос простой. Берутся в аренду сразу несколько пригодных для проживания жилых помещений и передаются в непродолжительный наем третьим лицам. Выгода здесь стопроцентная, если приравнивать ее к приоритетам долгосрочной сдачи квартир. В рассматриваемом поле коммерческой деятельности нужно соблюдать определенные правила:

  • Правило 1. Надобно выделить определенную сумму денег для покупки вещей, повышающих комфорт проживания. К ним обычно относятся микроволновая печь, холодильный агрегат, телевизор, устройство для подключения сети интернета и спальные принадлежности.
  • Правило 2. Обеспечивать постоянное наличие моющих средств и других средств бытовой химии. Здесь также важным является регулярная уборка в сдаваемых жильцам помещениях.

Подобные растраты, идущие на соблюдение указанных правил будут выглядеть незначительными издержками по сравнению с той прибылью, получаемой от субаренды жилых помещений на короткий срок. Здесь важно помнить, что рентабельность данного бизнеса будет во многом зависеть от активности поиска и привлечения субарендаторов. Довольный постоялец при следующей поездке обязательно вернется на то место, где комфортно было проживание.

Мнение юриста-эксперта:

В большинстве случаев субаренда используется как самостоятельный бизнес. Это значит, что арендатор заключает с собственником здания или помещения договор аренды с правом передачи их в субаренду. Помещение может быть большим, также, как и здание. Арендатор разделяет их на меньшие с целью передачи в субаренду.

Арендатор платит арендную плату существенно меньшую (оптовую цену), чем за каждое помещение в отдельности. А в субаренду передает помещения по рыночным розничным ценам. В этом и состоит экономическая сущность бизнеса. Сама процедура заключения договоров субаренды ничем не отличается от заключения договора аренды.

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Поделиться

ВКонтакте

Класс

WhatsApp

Telegram

    

Что такое субаренда?

Субаренда — одна из наиболее часто встречающихся форм имущественных отношений. Чаще всего, она касается нежилых помещений.

Субаренда — это переуступка на время прав на взятое в аренду имущество или его доли. Права и обязанности субарендатора совпадают с теми, что прописаны в главном арендном договоре с собственником.

С помощью такой переуступки прав, арендатор может уменьшить издержки в случае, если часть взятого в аренду имущества простаивает. Законодательство РФ регулирует правоотношения между сторонами при заключении субарендных договоров.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Субаренда: что это такое

В ГК Российской Федерации есть упоминание правовых отношений, возникающих в следующих случаях: арендатор недвижимого имущества (помещения разного назначения или участки земли) сдает в наем его часть, заключив с третьими лицами соответствующий договор. Подобная ситуация и термин может показаться не совсем понятными.

Для лучшего понимания определения, рассмотрим его подробнее, немного конкретизировав. Некая организация, занимающаяся хозяйственной или производственной деятельностью, сдает в аренду нежилые здания (склады).

Однако всю площадь этих помещений арендатор не использует, она простаивает. Для сокращения издержек по заключенным с владельцем договорам, он заключает еще одно соглашение с третьим лицом о сдаче пустующих площадей в наем. В описанной схеме содержится основной смысл субаренды.

Появление в двустороннем соглашении третьих лиц существенно увеличивает риски мероприятия. Однако в нашей стране существуют нормативно-правовые акты, которые позволяют минимизировать вероятность конфликтных ситуаций. Последние, как правило, связаны с финансовыми и имущественными претензиями между владельцем и арендаторами.

Порядок составления арендного и субарендного договоров содержится в ГК РФ (п.2 ст.615). В тексте закона содержится пункт, позволяющий арендатору передавать в наем субарендатору площади, полученные по договору от собственника.

Законодательство Российской Федерации не допускает субаренду без соответствующего договора. Устные соглашения не имеют юридической силы. Все условия должны содержаться в тексте документа. При его отсутствии, составляется отдельная бумага, где владелец недвижимости выражает согласие на сдачу площадей в субаренду.

Как заключить договор субаренды

При заключении договора субаренды, арендатор сдает на определенный срок недвижимое имущество, находящееся в пользовании, в соответствии с соглашением между ним и собственником помещения.

Без согласия и участия последнего, субаренда может быть признана незаконной. Поэтому заключать подобные соглашения без ведома владельца нельзя.

Согласие собственника можно получить разными способами:

  • Дополнительное соглашение к арендному договору;
  • Протокол совместного заседания;
  • Заверенное письмо.

Этот пункт можно сразу внести в текст договора между собственником и арендатором. В нем следует указать право последнего передавать во временное пользование недвижимое имущество, указанное в тексте документа.

Заключение договора субаренды не снимает с арендатора обязательств, взятых им по договору аренды. Данная правовая норма содержится в пункте 2 статьи 615 ГК РФ. Никакие договоры и соглашения между сторонами не должны ей противоречить или отменять ее.

Период, на который заключается субаренда, не должен превышать продолжительности первоначального арендного договора. Если срок последнего не определен, то тогда и субаренда заключается на таком же условии.

При составлении договора арендатора с субарендатором учитывают, что первый не может передать последнему больше прав на указанное недвижимое имущество, чем у него есть.

Если договор субаренды заключен на срок больше одного года, то его необходимо обязательно зарегистрировать в местном отделении Росреестра. Эта норма права распространяется на все соглашения, касающиеся недвижимости.

Что требуется для регистрации субарендного соглашения?

Перед проведением регистрационных действий, необходимо уплатить госпошлину. Квитанцию, подтверждающую это, следует приложить к остальным документам, передаваемым в государственный орган.

Пакет бумаг для регистрации сделки субаренды:

  • Паспорта участников сделки для удостоверения личностей арендатора и субарендатора;
  • Договора аренды и субаренды. Первый служит правоустанавливающим документом на указанное недвижимое имущество. Количество экземпляров договора субаренды не должно быть меньше двух;
  • Кадастровый, технический паспорт на имущество или иные бумаги, в которых содержится описание передаваемой в субаренду недвижимости.

В органах Росреестра можно получить уточненный список требуемых для регистрации сделки субаренды документов.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Что такое субаренда 🚩 Оформление документов


По договору, заключаемому между арендатором и субарендатором, первый берет на себя обязательства сдавать на оговоренный срок имущество, которое находится у него в аренде в соответствии с договором между ним и арендодателем. При этом арендодатель является обязательным участником этой гражданско-правовой сделки – без его согласия она может быть признана недействительной.

Оформлено это согласие может быть как дополнительное соглашение к договору аренды, в виде заверенного письма или протокола совместного заседания. Его можно также оговорить заранее в первичном договоре аренды как право арендатора на временную передачу имущества в субаренду.

Субаренда не освобождает арендатора от тех обязательств, которые он несет перед арендодателем в соответствии с договором аренды. Эта норма устанавливается законодательно в п.2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ и не может быть изменена или отменена договорами аренды или субаренды.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий действие первичного договора аренды. В том случае, когда срок действия договора аренды не определен, договор на субаренду также может быть заключен на том же условии. Есть еще один важный момент, по договору субаренды арендатор не может передать субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем имеет их сам. Следует учесть, что, как и все договоры, касающиеся недвижимого имущества, договор субаренды, срок действия которого превышает 1 год, должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в территориальном органе Росреестра.


Чтобы в установленном законом порядке зарегистрировать сделку, вы должны будете оплатить государственную пошлину и приложить платежный документ, подтверждающий уплату, к документам, представляемым на регистрацию. В этот пакет документов должны входить:

- документы, удостоверяющие личности участников сделки – арендатора и субарендатора;
- правоустанавливающие документы на передаваемое в субаренду имущество – договор аренды, а также и сам договор субаренды, который предоставляется в виде подлинников в количестве не менее чем 2 экземпляра;
- документы на имущество, передаваемое в субаренду: кадастровые и технические паспорта и иные документы, содержащие описание объекта арендных отношений.

Перед регистрацией сделки уточните полный перечень необходимых документов в территориальном органе Росреестра.

Что произойдет, если субаренда незаконна?

Субаренда создается, когда существующий арендатор передает часть или весь свой дом другому арендатору - субарендатору. В большинстве случаев арендатору требуется разрешение домовладельца, прежде чем он сможет сдать свой дом в субаренду.

Если вы являетесь субарендатором и не делите какое-либо жилье со своим арендодателем, вы можете узнать, действительна ли ваша аренда, на случай, если они не получили разрешения. Или вы можете захотеть узнать, что произойдет с вашей квартирой, если срок аренды вашего арендодателя истечет.Информация на этой странице объясняет больше по этим вопросам.

Как работает субаренда

Главный арендодатель - это собственник недвижимости

Местный арендатор - это арендатор, который арендует у собственника

Субарендатор - это арендатор, который арендует у арендатора mesne

Что такое субаренда?

Субаренда происходит, когда существующий арендатор сдает часть или весь свой дом другому арендатору, который становится субарендатором.

В этой ситуации владелец недвижимости известен как главный домовладелец. Арендатор, которому они сдают в аренду, называется арендатором «месне». Mesne означает «средний» и произносится как «средний». Арендатор mesne, который сдает свой дом субарендатору, создает субаренду, и субарендатор имеет исключительное право пользования жильем. Это означает, что домовладелец может войти в помещение только с разрешения субарендатора.

Быть субарендатором - это не то же самое, что быть квартирантом.

Что произойдет, если арендатор, которому не разрешено сдавать дом в субаренду, все равно сделает это?

Если вы являетесь субарендатором и не делите жилье со своим арендодателем, то, как арендодатель сдал свой дом в субаренду, может иметь для вас значение.

Если им не разрешили сдавать в субаренду, потому что в их договоре аренды сказано, что они не могут, или если они не получили разрешения арендодателя заранее, когда они должны были это сделать, это означает, что субаренда сама по себе является незаконной.

Однако даже если субаренда является незаконной, это не влияет на вашу аренду. Ваша аренда действительна, потому что ваш домовладелец, который является арендатором mesne, создал аренду - вашу субаренду. Это приводит к отношениям арендодателя и арендатора между вами и ними.

Вы на законных основаниях занимаете недвижимость в субаренду до:

  • ваш домовладелец решает прекратить аренду должным образом, или
  • Срок аренды вашего арендодателя подошел к концу.

Юридический процесс, которому должен следовать ваш домовладелец, чтобы уведомить вас и выселить вас, зависит от типа вашей аренды. Многим субарендаторам, не проживающим совместно со своим арендодателем, гарантировано будет краткосрочное проживание. Тем не менее, вы всегда должны сначала проверять, какой тип аренды у вас есть, поскольку это влияет на тип жилищных прав, которые у вас есть.

Что произойдет, если договор аренды вашего арендодателя закончится?

Если вашему арендодателю не разрешили сдать свой дом в субаренду, но он все равно сделал это, он, вероятно, нарушил договор аренды.

Если их домовладелец, главный домовладелец, возбудит дело против них, потому что они нарушили договор аренды и были выселены, это повлияет на ваше право на проживание в жилом помещении.

Как правило, когда заканчивается меснеаренда, заканчивается и субаренда, и главный домовладелец имеет право вернуть жилье, в котором никто не проживает.Однако из этого есть некоторые исключения. Основные исключения:

  • , если главный арендодатель каким-либо образом соглашается на субаренду, или
  • , где договор аренды заканчивается по соглашению с главным домовладельцем. Это называется сдачей .

Главный арендодатель дает согласие на субаренду

В некоторых случаях вы можете добиться от главного домовладельца согласия на то, чтобы вы остались их арендатором. В этом случае вы подпишете новый договор аренды.Тогда главный домовладелец станет вашим непосредственным домовладельцем, а вы - их арендатором.

Вы также можете доказать, что главный домовладелец согласился на вашу субаренду, потому что он принял арендную плату непосредственно от вас. Принимая арендную плату, главный домовладелец соглашается с тем, что вы имеете право занимать недвижимость. Если вы оказались в такой ситуации, вам, вероятно, понадобится помощь консультанта.

Другой способ, которым главный домовладелец может согласиться на субаренду, - это если он узнает о незаконной сдаче в субаренду, но ничего не предпринимает с этим, например, они продолжают принимать арендную плату.Однако не всегда легко доказать, что арендодатель знал о субаренде.

Аренда квартиры заканчивается соглашением с главным арендодателем

Сдача - это соглашение между домовладельцем и арендатором об отказе от аренды. При отказе от аренды домовладелец забирает собственность с соблюдением любых прав, договоров аренды или лицензий, созданных уходящим арендатором.

Это означает, что если ваш домовладелец откажется от права аренды, вы станете прямым арендатором главного домовладельца.Так было бы, даже если бы субаренда была незаконной. В этих обстоятельствах ваша аренда будет продолжаться на тех же условиях, что и существующее соглашение об аренде.

Выселение по окончании срока аренды арендодателя

Если срок аренды вашего арендодателя заканчивается и ни одно из описанных выше обстоятельств к вам не относится, главный арендодатель может довольно легко вас выселить. В этих обстоятельствах вас считают нарушителем, и главному домовладельцу не нужен ордер на владение для вашего выселения, но он может получить его, если захочет.

Если главный домовладелец - муниципальный совет или жилищная ассоциация, им не следует выселять вас, не дав вам время для принятия альтернативных мер, особенно если вы не знали, что арендатор mesne нарушил договор аренды, передав вам субаренду.

Что такое субаренда? Как сдать в субаренду и не сгореть

Что такое субаренда? Эта договоренность, также известная как субаренда, позволяет кому-то арендовать дом у кого-то, кому уже человек, который уже снимает недвижимость.Это может быть спасением как для арендаторов, ищущих краткосрочные раскопки, так и для тех, кто должен освободить свою квартиру (временно или навсегда) до истечения срока аренды. Решение: субаренда!

Допустим, у вас есть договор аренды на один год, но вы получаете предложение о работе в другом городе через шесть месяцев после начала аренды. Вы можете расторгнуть договор аренды - то есть, если ваш домовладелец позволяет это, - или вы можете найти кого-то, кто снимет у вас квартиру, и вы станете домовладельцем этого человека (технически суб арендодателем).

Хотя передача в субаренду может показаться простым способом расторгнуть договор аренды в короткие сроки, это может оставить вас в шатком правовом поле, если вы не будете правильно оформлять субаренду. Читайте дальше, чтобы узнать больше о плюсах и недостатках этой практики и о том, как защитить себя.

Субаренда или аренда: в чем разница?

Создание субаренды отличается от традиционной аренды, поскольку она добавляет еще один уровень в отношения арендатора и арендодателя. Если вы арендуете дом, вы арендуете его у собственника.Обычно вы вносите залог, подписываете договор аренды и вносите арендную плату непосредственно владельцу или представителям собственности.

Субаренда больше похожа на бутерброд. Если вы снимаете дом у собственника, а затем сдаете его в субаренду другому лицу, вы находитесь посередине между субарендатором и домовладельцем.

Каковы преимущества субаренды?

  • Отсутствие необходимости разрывать договор аренды. Расторжение договора аренды квартиры может оказаться дорогостоящим.Возможно, вам придется заплатить изрядную сумму или продолжать платить арендную плату, пока ваш домовладелец не найдет другого арендатора, что дорого и неприятно.
  • Не платят за пустую квартиру. Кажется глупым платить арендную плату за незанятую квартиру. Поиск субарендатора позволяет окупить хотя бы часть ваших затрат.
  • Имея встроенную няню. Если вы найдете надежного субарендатора, вы можете оставить свою мебель, зная, что кто-то будет следить за вещами и решать чрезвычайные ситуации, связанные с недвижимостью.

Какие недостатки у субаренды?

Все сводится к одному слову: ответственность.

«Как домовладелец, вы не без ума от идеи субарендатора, потому что между вами и человеком, который занимает ваше помещение, есть кто-то, - говорит Уильям К. Фогель. , президент Vogel Advisors, в Royal Oak. , Штат Мичиган. «Как арендатор, вы все равно несете ответственность за аренду. Если субарендатор не платит, вам все равно придется произвести платеж ».

Однако вопросы ответственности выходят за рамки ежемесячных платежей.В договорах аренды также обычно учитывается общее состояние квартиры или имущества, которое вы арендуете.

«Обязательство состоит в том, что вы собираетесь вернуть дом или квартиру в таком же или лучшем состоянии, чем вы их нашли, и риск действительно велик, если вы не тот субарендатор», - говорит Фогель.

Если ваш субарендатор разгромит кухню или забудет ухаживать за бассейном, это может нанести ущерб собственности на тысячи долларов. Кто на крючке? Часто это человек посередине.

Альтернативы субаренды

Перед тем, как сдавать квартиру в субаренду, Vogel рекомендует попробовать несколько альтернатив. Первый вариант - найти нового арендатора и представить его домовладельцу. Это может сработать лучше, если вы арендуете квартиру у собственника, а не у управляющей компании, но не помешает попробовать в любом случае.

По сути, вы находите нового арендатора, который готов подписать новый договор аренды. Арендатор должен соответствовать требованиям вашего арендодателя в отношении кредитной истории и истории аренды.В идеале домовладелец соглашается, и вы освобождаетесь от договора аренды (и от потенциальной ответственности).

Другой вариант - найти того, кто готов закончить аренду. У вас осталось шесть месяцев, и новый арендатор готов подписать договор аренды на шесть месяцев. Примечание. Такое соглашение автоматически не освобождает вас от ответственности. Vogel рекомендует указывать в задании формулировки, специально освобождающие вас от ответственности.

Если эти варианты не работают, лучшим вариантом может быть субаренда.

Как защитить себя при сдаче в субаренду

Брайан Дэвис , директор по образованию компании Spark Rental в Балтиморе, рекомендует начать с рассмотрения вашего договора аренды.

«В некоторых договорах аренды есть пункт, запрещающий субаренду, в других - пункт, требующий письменного разрешения арендодателя, прежде чем арендатор сможет сдать его в субаренду», - говорит Дэвис. Тем не менее, даже если ваш договор аренды запрещает такую ​​практику, Дэвис все же рекомендует спросить у арендодателя.

«Большинство арендодателей подлежат сдаче при условии, что субарендатор соответствует требованиям, как и любой другой арендатор», - говорит он.

Если арендодатель не сдвинется с места, ознакомьтесь с местными законами о субаренде. В некоторых штатах и ​​городах действуют законы, согласно которым домовладельцы не могут препятствовать передаче в субаренду квалифицированным арендаторам.

Если ваш арендодатель находится на борту самолета, вы должны предпринять некоторые дополнительные меры, чтобы защитить себя:

  • Проверьте субарендатора. Не верьте другу или родственнику на слово, что этот человек замечательный. Проверить ссылки. Выполните проверку данных. Проявите должную осмотрительность, чтобы убедиться, что у вас есть ответственный и финансово стабильный человек.
  • Заключить договор субаренды. В Интернете есть образцы договоров, или вы можете проконсультироваться с юристом. В договоре субаренды должно быть четко указано, на какой срок вы сдаете помещение в субаренду, сколько стоит арендная плата, когда подлежит оплате и как следует содержать недвижимость.
  • Получите залог. Залог может помочь покрыть любой ущерб, причиненный в то время, когда это место занимает кто-то другой.

Субаренда не идеальна, но если вы получите все в письменной форме и найдете ответственного арендатора, это может освободить вас для использования других возможностей.

Обязательства арендаторов и субарендаторов по договору субаренды

От поиска новой работы в другом штате до возвращения домой для ухода за больным членом семьи до большого шага к переезду к новому партнеру, многие люди оказываются в ситуации, когда им необходимо отменить существующий договор аренды, чтобы они могли переехать в другое место. К сожалению, многие арендодатели не хотят отменять существующие договоры аренды, поскольку это ставит их в положение потенциально потерянных денег, пока они ищут нового арендатора, чтобы заполнить пространство.Тем не менее, есть решение, которое подойдет арендаторам, а также может быть предложено многими арендодателями: договор субаренды, также известный как субаренда. Существует много неправильных представлений о том, как работает субаренда и каковы обязанности вовлеченных людей. В этом руководстве будут рассмотрены наиболее важные термины, которые необходимо знать, и основные проблемы, которые следует учитывать при создании соглашения о субаренде:

1. Отличия субаренды от переуступки

2. Как получить разрешение арендодателя на субаренду

3.Обязанности и обязательства арендатора и субарендатора

4. Меры защиты арендатора

5. Альтернативы субаренды


Ключевые термины и определения

При субаренде используется множество терминов, которые часто используются как взаимозаменяемые и сбивающие с толку. Однако ключевое различие заключается между субарендами и назначениями . Оба они могут быть легко созданы, но имеют разные юридические последствия и обязанности для вовлеченных сторон, которые будут изучены далее в этом руководстве.

Что такое «субаренда»?

Договор субаренды предполагает передачу на меньше, чем вся аренда . Например, если человек, живущий один в арендованной квартире с двумя спальнями, решает сдать запасную спальню новому соседу по комнате, это будет субаренда. Или, если человек сдает кому-то всю свою квартиру на пару месяцев, пока едет на лето, но затем возвращается в квартиру осенью, это также будет считаться субарендой. Основными сторонами субаренды являются:

1. первоначальный арендатор , также известный как субарендатор , который является лицом, которое первым арендовало недвижимость и планирует сдать помещение новому арендатору, и

2. Субарендатор , также известный как субарендатор , который является лицом, которое сдает свою собственность в аренду у субарендатора.

Что такое «задание»?

Соглашение о переуступке подразумевает передачу всей оставшейся части аренды новому арендатору. Например, если кто-то должен был переехать в новый штат для выполнения своей работы, и новый арендатор берет на себя оставшиеся шесть месяцев по его аренде, это будет называться назначением.Основными сторонами, участвующими в задании, являются:

1. цедент , который изначально арендовал недвижимость, и

2. правопреемник , который является лицом, арендующим имущество у цедента и принимающим на себя оставшуюся часть его аренды.

Получение разрешения арендодателя

Первый и самый важный шаг при заключении договора субаренды или переуступки - это получение разрешения от домовладельца. Арендодатель должен дать согласие на договоренность и выразить это согласие в письменной форме , используя форму «Согласие на субаренду».Если арендатор не получает согласия арендодателя, он подвергает опасности себя и своего субарендатора или правопреемника. У арендодателя будет возможность выселить арендатора в случае субаренды или выселить правопреемника в случае уступки за нарушение первоначального договора аренды. Кроме того, арендодатель будет чувствовать себя менее обязанным исправлять дефекты собственности, такие как ремонт протекающих кранов или сломанных приборов, при условии, что у него нет действующего соглашения с субарендатором или правопреемником на предоставление этих услуг.

Если не указано иное, когда договор аренды запрещает арендаторам передавать в субаренду или уступку без согласия арендодателя, обычно арендодатель может произвольно отказать в разрешении субаренды или уступки по своему усмотрению . Однако в некоторых штатах и ​​во многих договорах аренды теперь предусмотрено, что домовладелец не должен необоснованно отказывать в даче согласия на субаренду или переуступку. В этих случаях, если арендатор может найти нового человека, который будет не хуже арендатора - сможет платить арендную плату вовремя, не включать стереосистему слишком громко и соблюдать другие соглашения в договоре аренды - домовладелец должен принять этого человека в качестве субарендатора.

Если договор аренды запрещает человеку передавать квартиру без разрешения арендодателя, но ничего не упоминает о субаренде, сможет ли это лицо сдать квартиру в субаренду своему другу? Да, если в договоре аренды указано только, что переуступка запрещена, человек все равно сможет сдать свою квартиру в субаренду. И наоборот, если договор аренды запрещает только субаренду, арендатор сможет уступить договор аренды без согласия арендодателя. Оба действия запрещены только в том случае, если в договоре аренды указано, что арендатор не может сдать недвижимость в субаренду ИЛИ передать аренду без согласия арендодателя.Обратите внимание, однако, что в некоторых городах, таких как Нью-Йорк, есть постановления, регулирующие субаренду, которые имеют приоритет над частными соглашениями.


Обязанности и обязательства арендаторов и субарендаторов

Сдавая квартиру в субаренду, первоначальный арендатор должен сделать все возможное, чтобы найти человека, которому, по его мнению, можно доверять, и который будет продолжать платить арендную плату. Основная причина этого заключается в том, что первоначальный арендатор остается ответственным за обеспечение уплаты арендной платы .Субарендатор обычно не должен отвечать арендодателю, он должен отвечать только первоначальному арендатору; Арендодатель , как правило, может предъявить иск первоначальному арендатору только за аренду . Если субарендатор не платит арендную плату вовремя, домовладелец может начать процедуру выселения в отношении первоначального арендатора. Если субарендатор задолжал арендную плату за несколько месяцев, первоначальный арендатор несет ответственность за ее выплату. Таким же образом первоначальный арендатор несет ответственность за то, чтобы аренда была в хорошем состоянии, даже если он в настоящее время там не живет.

Что может сделать арендатор, если он в конечном итоге уплатит задолженность по арендной плате или нанес ущерб собственности, нанесенной субарендатором? Затем арендатор может обратиться к субарендатору с просьбой о возмещении им этих денег и подать в суд мелких тяжб, если он откажется платить.

В отличие от субаренды, при переуступке, если цессионарий не платит арендную плату, домовладелец может сразу же последовать за цессионарием за неуплаченную арендную плату . Арендодатель также может предъявить иск правопреемнику за любой ущерб квартире, за который он несет ответственность.Однако имейте в виду, что арендодатель может подать в суд на цедента или первоначального арендатора, даже если арендодатель дал согласие на уступку. У арендодателя есть выбор, к кому обратиться, если он хочет получить деньги.


Защита арендатора от подводных камней

Перед тем, как сдавать недвижимость в субаренду или передавать ее в аренду, первоначальный арендатор должен убедиться, что его субарендатор или правопреемник является ответственным лицом, которое будет своевременно вносить арендную плату и не нанесет ущерб квартире.В субаренду или переуступку первоначальный арендатор по сути выступает в роли арендодателя перед своим субарендатором или правопреемником. Поэтому для них важно защитить себя так же, как это сделал бы домовладелец. При заключении договоров субаренды или переуступки первоначальный арендатор часто применяет защитные меры , включая требование уплаты гарантийного депозита, часто равного арендной плате за один месяц, и письменное оформление условий и соглашений субаренды, включая такие детали, как продолжительность субаренды или уступки, размер арендной платы, когда и кому она должна быть выплачена, пени за просрочку платежа, компенсацию ущерба и т. д.

Поскольку первоначальный арендатор выступает в качестве арендодателя при сдаче в субаренду, они подчиняются некоторым из тех же законов, которые применяются к арендодателю . Например, в каждом штате действуют разные правила и рекомендации относительно максимальной суммы, которая может взиматься за залог. В большинстве случаев первоначальный арендатор не может повторно войти в собственность без соответствующего уведомления субарендатора. Однако, особенно в отношении уступок, эти соглашения часто включают положение о том, что первоначальный арендатор имеет право повторно войти в собственность и вновь вступить во владение ею, если цессионарий не уплатит арендную плату.Это дает цеденту некоторую дополнительную защиту, если правопреемник не выполняет условия аренды.


Письменное оформление договора

Как только все стороны, включая первоначального арендатора, субарендатора и арендодателя, соглашаются на субаренду или уступку, это должно быть оформлено в письменной форме. Письменное соглашение защищает все стороны и их права и обязанности по договору аренды . Устное соглашение имеет исковую силу в некоторых штатах, но во всех случаях может возникнуть недопонимание и оспаривание в суде.Письменное соглашение о переуступке аренды обычно относительно краткое, поскольку оно включает все положения, включенные в исходный договор аренды жилого помещения или договор коммерческой аренды. Договор субаренды является более обширным и включает особенности, связанные с тем, когда и кому будут производиться арендные платежи, будет ли субарендатор вносить гарантийный депозит первоначальному арендатору, и если да, то способ и сумма этого платежа, кто будет получать уведомления, связанные с аренда. После того, как договор субаренды или договор уступки аренды был оформлен в письменной форме, он должен быть подписан всеми заинтересованными сторонами.Соглашение всегда должно быть подписано арендатором и субарендатором или правопреемником. Однако документ также может быть подписан арендодателем в качестве письменной записи о том, что арендодатель дает свое разрешение и осведомлен о договоренности.


Альтернативы субаренде

Что делать, если арендатор по какой-то причине должен выехать из своей арендуемой собственности, скажем, за шесть месяцев до истечения срока аренды, но он не хочет беспокоиться о потенциальных хлопотах и ​​рисках найти субарендатора или правопреемника? Договор аренды может дать арендатору право аннулировать договор аренды, уведомив об этом заранее, обычно за два-три месяца.При помесячной аренде арендатор обычно должен уведомить об этом только за тридцать дней. Если договор аренды не позволяет этого, арендатор имеет возможность найти нового арендатора при условии одобрения арендодателем, а также собственных проблем и расходов арендатора. Когда арендатор находит подходящего человека, он может попросить арендодателя подписать документ, освобождающий его от первоначального договора аренды . Затем домовладелец попросит нового арендатора внести залог и подписать новый договор аренды. Если домовладелец соглашается сделать это, первоначальный арендатор больше не несет ответственности за арендную плату или действия нового арендатора.Это решение часто приемлемо для разумных домовладельцев.


Итоги

Субаренда может быть отличным вариантом для тех, кто хочет переехать в другое место, временно или постоянно, пока они находятся в середине текущего срока аренды. Вот самые важные вещи, которые следует помнить при заключении договора субаренды или переуступки:

  • Субаренда - это передача меньшей части аренды; уступка - это передача всей оставшейся части договора аренды.
  • Арендодатель должен предоставить свое разрешение на субаренду или переуступку в письменной форме, если арендатор хочет защитить себя от будущей ответственности.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *