Стоит ли приватизировать гараж в гаражном кооперативе: когда разрешена и как осуществляется

Содержание

Приватизация гаража в 2023 году

Время чтения 5 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

С чего начать приватизацию гаража в гаражном кооперативе, какие документы необходимо подготовить, и до какого года продлена такая возможность – вы узнаете далее из содержания статьи.

Огромное число гаражей в нашей стране строились еще в советские времена, когда граждане объединялись в кооперативы. До сих пор некоторые из них убеждены, что полностью выплаченный пай за собственный гараж – это все, что требуется для подтверждения прав собственника.

В действительности взаиморасчет с кооперативом – это только основание для возникновения права собственности, которое обязательно требует регистрации в установленном порядке. Незарегистрированный в ЕГРП гараж не является по действующему законодательству собственностью

, так как каждый объект недвижимости должен иметь свой уникальный кадастровый номер.

Распорядиться гаражом (продать, завещать, обменять, сдать в аренду) можно только после его приватизации.

Приватизация гаража в гаражном кооперативе

Гаражно-строительный кооператив (ГСК) и каждый из его участников обладают преимущественными правами на приватизацию земли под гаражами. Владельцем гаража, согласно ст. 218 ГК РФ является гражданин, оплативший свой пай полностью. Процедура приватизации гаража состоит из двух этапов, так как необходимо оформить в собственность (зарегистрировать) не только сам гараж, но и участок земли под ним. В случае с ГСК земля под всеми гаражами данного кооператива оформляется в долевую собственность всех его участников, поскольку иначе пришлось бы делить участок под кооперативом на самостоятельные объекты, присваивать им самостоятельные кадастровые номера, что намного сложнее и дороже.

Зачем нужно приватизировать гараж?

После того, как приватизация будет завершена, каждый из участников сможет по своему усмотрению распорядиться гаражом. Если же муниципалитет захочет изъять этот участок земли и что-то на нем построить, тогда каждый из участников за свой гараж получит компенсацию, равную стоимости постройки и участка земли. Каждому от своего имени подавать документы на приватизацию достаточно сложно. Дешевле и проще объединиться, чтобы поручить оформление представителю – председателю ГСК.

Сами гаражи бывают двух типов: отдельно стоящие или объединенные в одно строение, когда все боксы имеют общие стены. Отдельно стоящий гараж можно приватизировать самостоятельно, а вот владелец бокса не сможет приступить к этой процедуре без согласия всех остальных собственников. Если кто-то из собственников против – остальным для продолжения процедуры придется оформить и нотариально заверить его отказ.

Заручиться поддержкой сразу всех собственников можно только путем организации и проведения общего собрания участников ГСК. На собрании следует разъяснить необходимость оформления документов и избрать представителя, на чье имя оформить доверенность для совершения действий по приватизации гаражей и земли.

Какие документы нужны для приватизации гаража

Перечень документов, который потребуется поэтапно собрать, достаточно внушителен. Поэтому нередко сбор документации и ее подачу в соответствующие инстанции поручают профессиональному юристу, действующему на основании договора с клиентом (группой клиентов) и доверенности. Но можно и самостоятельно, руководствуясь следующей инструкцией, пройти все этапы:

Обратиться к председателю ГСК и получить справку с указанием данных о госрегистрации ГСК.
Подать справку в БТИ, чтобы получить справку с адресом гаража, а также заказать техплан.
Обратиться в Росреестр, чтобы заказать кадастровый паспорт.
С кадастровым паспортом и техпланом можно подать в Росреестр заявление на приватизацию.

Если все поданные документы подготовлены правильно, тогда в течение месяца можно получить выписку из ЕГРП о регистрации права собственности на гараж. Ускорить процесс можно в регистрационной палате, где предусмотрена услуга проверки подаваемых документов. При подаче пакета документов в Росреестр, помимо кадастрового паспорта и техплана необходимо предоставить следующие бумаги:

Заявление.
Копия паспорта заявителя.
Справка, выданная председателем ГСК, где указано, что вы полностью погасили свой пай.
Учредительный договор ГСК.
Справка из ФНС о постановке данного ГСК на налоговый учет.
Свидетельство о госрегистрации ГСК.
Устав ГСК.
Документ, в котором указано: кто является председателем ГСК и на каком основании (протокол общего собрания).

Договор аренды земельного участка под ГСК, заключенный с муниципалитетом.
Разрешение на ввод гаражного комплекса в эксплуатацию.
Списочный состав членов ГСК.
Выписка из ЕГРЮЛ с указанием номера ГСК.
Квитанция об оплате госпошлины.

Такова процедура в общих чертах, но на практике имеется достаточно много нюансов, существенно влияющих на порядок, сложность и стоимость приватизации. В частности, имеет значение, когда именно строился кооператив, на каком основании была получена земля под строительство, было ли получено разрешение на строительство, выкупал ли кооператив участок у муниципалитета, как юридическое лицо и целый ряд других нюансов.

До какого года продлена приватизация гаражей?

На текущий момент граждане могут подать документы на приватизацию и провести ее бесплатно только до 01.03.2018 г. Именно до этого времени последним решением Президента РФ продлена бесплатная приватизация всех объектов недвижимости: квартир, земельных участков, гаражей, дач и т.д. Если нового решения о продлении срока «амнистии» не будет принято до этого времени, то после 1 марта 2018 г. приватизация будет проводиться повсеместно уже на возмездной основе, то есть гражданам придется выкупать у муниципалитетов объекты недвижимости.

В ситуации с гаражами, которые строились за счет средств участников ГСК, в собственность можно оформить будет бесплатно только сам гараж, поскольку потребуется только зарегистрировать факт владения. Иное дело земля под гаражами. Она принадлежит муниципалитету и после 01.03.2018 г. будет при согласии муниципалитета выкупаться кооперативами по рыночной стоимости, так как в настоящее время все ГСК, не прошедшие процедуру приватизации, пользуются землей на основании договоров аренды.

Как приватизировать гараж — если он в кооперативе или является самостроем

Оглавление:

Приватизация гаража — пошаговая инструкция
А если нету документов?

Никто из нас не любит оббивать казённые пороги. Оно и ясно – или не в ту очередь сидел, или на тебе приём закончился. А если уж всеми правдами и неправдами попал в кабинет — не те документы принёс… И если у нас вдруг появляются какие-то проблемы с оформлением документов, мы до последнего оттягиваем момент решительных действий. И, как правило, если документы на жильё человек всё-таки старается довести до ума в максимально короткие сроки, то на гараж уже не остаётся ни желания, ни сил, ни времени.

А если гараж кооперативный? Как приватизировать гараж в кооперативе? А если документов на гараж нет? Загоняют по ведомствам… Процедура приватизации гаража и земли под ним кажется обывателю сложной и долгой. Но всё не так плохо, как вам кажется. И сейчас мы вместе попытаемся найти наиболее быстрый и прямой путь в бюрократических хитросплетениях приватизации такой постройки, как гараж.

Приватизация гаража — пошаговая инструкция

Наиболее правильным решением будет построить чёткий алгоритм действий. Итак, перво-наперво, нам нужно определить, что за сооружение стоит перед нами:

Изучаем гаражную конструкцию. Гаражи бывают в виде отдельной постройки, с собственным фундаментом, въездом, стенами и крышей. А бывают в боксе — так называемые кооперативные гаражи, где на всех одна большая постройка. Сразу проясним, что приватизировать отдельный гараж ощутимо легче. А как приватизировать кооперативный гараж? В кооперативном придётся вычислять, какой именно участок (пай) по величине вам принадлежит. Также необходимо будет собрать всех владельцев кооперативного гаража и поставить перед ними вопрос о приватизации. И только после получения всеобщего одобрения можно приступать к действиям. Как думаете, кто у нас будет заниматься этими самыми активными действиями? Кто у нас самый инициативный и активный? Разумеется, вы. Потому что первым затронули эту тему.

ГСК. Дальше, в любом случае, каким бы ни был ваш гараж, вам нужно обратиться в ГСК (гаражно-строительный кооператив), к председателю, чтобы он обратился в орган местного самоуправления и убедился в наличии документов регистрации вашего гаража или гаражного кооператива. Там вам дадут подтверждающую справку.
БТИ. Справку из ГСК вы предоставляете в Бюро Технической Инвентаризации. Здесь вам необходимо получить справку для получения документов об измерении, которая станет основой технического описания. Ребята из этой службы произведут полный обмер вашего гаража, и сделают техническое описание.

Регистрационная палата. Теперь, когда у нас на руках уже есть кое-что, мы можем с гордо поднятой головой и светлыми устремлениями шагать за приобретением подтверждения права на обладание нашим гаражом в регистрационную палату.

Вот список документов, необходимых для приватизации:

Ваше заявление с изъявлением желания о приватизации.
Чек об уплате государственной пошлины.
Разумеется, удостоверение вашей личности.
Декларация на недвижимое имущество (в двух экземплярах).
Кадастровый план земельного участка, на котором находится постройка (два экземпляра).
Документ, который подтверждает ваше право на землю, на которой расположен гараж (два экземпляра).

А если нету документов?

Сразу напрашивается резонный вопрос: как приватизировать гараж без документов? То есть, если он, по сути, является самостроем? Здесь существует два выхода из ситуации:

Обратиться в суд с просьбой о признании права собственности на постройку. Для подтверждения её существования вам придётся конкретно поскрести по сусекам и собрать всё, что может отражать строительство – квитанции, чеки, счета, договоры подряда по строительству. В общем, всё, что есть. Суд не будет возражать против передачи постройки в вашу собственность только в том случае, если вы построили полностью безопасный для общества гараж, по всем экологическим и строительным нормам.
Обратиться в организацию, занимающуюся пресечением самовольного строительства с просьбой сохранить построенный вами объект. Если вам не будет отказано, вы сможете смело оформлять постройку в собственность.

Теперь, что касается приватизации земли, на которой стоит наш родненький (ибо приватизации гаража недостаточно, необходима приватизация земли под ним). Здесь, в принципе, тоже особых проблем нет.

Если земля под нашим гаражом не принадлежит нам, значит, она принадлежит нашему государству в лице органов местного самоуправления. Следовательно, нужно обратиться в орган юстиции. Вся процедура оформления земельного участка займёт не больше месяца.

Если ваш гараж кооперативный, то история будет похожа на историю оформления самого гаража. Сначала вы собираете всех владельцев гаража, и только после единодушного принятия решения о приватизации земли, вы можете подать коллективное обращение в орган юстиции. Впоследствии вы получите право на владение вашей долей земли (паем), расположенной под общей постройкой.

особенности оформления, документы и рекомендации специалистов

В нашей стране чаще всего в виде квартир, домов, коттеджей или коттеджей. Приватизация гаража в России не частое явление, так как многие граждане думают, что их гараж никуда не денется.

Приватизация: Общая информация

Многие автовладельцы считают, что после приобретения гаража достаточно своевременных платежей в кооператив для признания права собственности на него. Однако фактически покупка гаражного строения и уплата членских взносов дает гражданину только право пользования. Что это значит? Не секрет, что гараж чаще всего располагается на земельном участке, который принадлежит государству, поэтому при строительстве очередной многоэтажки местные власти могут потребовать изъять здание из государственной земли.

Кроме того, владелец гаража, не имеющий документов на недвижимость, не сможет владеть имуществом в полной мере. Это обстоятельство не позволяет владельцу гаража ни продавать, ни дарить, ни наследовать это имущество.

Скажем «Нет!» К незаконным постройкам гаражей.

Как только автовладелец решит, что ему нужна приватизация гаража, ему необходимо выяснить важный момент — законно ли его строительство или самовольно. Самовольное строительство гаража должно быть узаконено, то есть владелец недвижимости должен обратиться к представителям органов местного самоуправления и получить разрешение на строительство. Однако владелец сможет обойтись без санкций, если в его гараже:

Построен на земельном участке, не предназначенном для осуществления предпринимательской деятельности;
Расположен на землях, отнесенных к дачным участкам;
Конструкция легко разбирается и собирается, ведь гараж в любой момент можно перенести на другое место;
Построен на частной земле.

Во всех остальных случаях собственник самовольной постройки должен получить разрешение на строительство. Для этого он может действовать следующим образом:

Собственник незаконной постройки может обратиться в суд для установления права собственности на гаражную постройку. При этом помимо иска истец должен принести с собой справку о том, что здание не угрожает жизни людей.
Владелец гаража может обратиться в комиссию по ликвидации самовольной постройки и потребовать сохранности существующей конструкции.

Как только гараж будет признан властями и перестанет быть самовольной постройкой, его владелец может приступить к сбору документов.

Кошмар наяву: нет приватизации — нет имущества

Многие владельцы гаражных боксов считают приватизацию гаража пустой тратой нервов и денег, но на самом деле это далеко не так. Как уже писалось, местным властям может внезапно понадобиться земля, и владельцу гаража придется снести здание. К тому же, если у собственника закончится договор аренды, а местные власти не продлят договор, он останется ни с чем.

Конечно, не исключено, что земля может быть востребована властями даже после приватизации здания гаража. Однако при таком варианте владелец гаражного бокса получит денежную компенсацию за утрату своего имущества.

Что говорит закон?

О порядке приватизации гаража очень подробно написано в российском законодательстве и Земельном кодексе РФ. Чтобы собрать необходимые документы и не затягивать процесс приватизации, будущему владельцу гаражного бокса стоит заглянуть в приказ Минэкономразвития РФ от 13.09.2011 N 475. Именно в нем Заказать полный перечень документов, которые автовладелец может использовать для оформления гаража в собственность.

Стоит отметить, что собственник гаражного сооружения имеет приоритет перед другими гражданами, претендующими на земельный участок под гаражом, поэтому при отрицательном ответе администрации собственник может смело обращаться в суд.

Приватизируем гараж, состоящий из гаражного кооператива

Не секрет, что земельными участками, которые выделяются гаражным кооперативам под строительство, ГСК может пользоваться бессрочно. Однако для спокойствия и большего доверия к владельцу гаража лучше всего его приватизировать.

Приватизация гаража в гаражном кооперативе возможна только при наличии согласия всех собственников на регистрацию права собственности. Для получения документального согласия всех членов гаражного кооператива будущий собственник должен написать заявление о предоставлении ему права собственности и подписать его от других собственников. Приватизация гаражей ГСК не занимает много времени, ведь для признания права собственности необходимо лишь получить свидетельство о праве собственности на здание.

Рассмотрим подробнее, без чего невозможно приватизировать гараж. Документы, которые будут нужны, можно получить следующим образом:

Для начала стоит обратиться к председателю ВСК и взять у него документ о регистрации кооператива, план и выписку из регистрационной книги , что будет указывать на то, что именно этот гражданин является владельцем гаража.
Посещение БТИ и получение технического паспорта здания.
Необходимо оплатить членские взносы и госпошлины.
Приватизация гаража в гаражном кооперативе невозможна без обращения в Государственную регистрационную палату и получения там свидетельства. Стоит отметить, что в Регалате необходимо предоставить технический паспорт на гараж, полученный в БТИ.

Отдельное здание гаража

Приватизация гаража, построенного как отдельное строение, немного проще.

Чтобы гараж был признан отдельно стоящим зданием, он должен иметь свой фундамент и вход. Если гражданин имеет отдельно стоящую гаражную постройку, то перед процессом приватизации ему необходимо получить официальные документы на земельный участок. Стоит отметить, что приватизация земли под гараж – не единственный способ получить документы на землю, при желании автовладелец сможет оформить договор аренды земли с местными властями. При наличии документа на землю владелец отдельно стоящего гаража должен отнести его в БТИ и получить технический план гаража. С техническим планом владелец гаражного бокса должен обратиться в кадастровую палату и получить кадастровый паспорт на строительство. После получения всех документов автовладелец может зарегистрировать свое право собственности в Регистрационной палате и стать полноправным владельцем гаража.

Гараж, земля, приватизация

Следует отметить, что если здание гаража приватизировано, а самой земли нет, то владелец гаража все равно может ее потерять. Ведь многие предприимчивые бизнесмены приобретают земельные участки с гаражами для будущего строительства жилых домов, поэтому все строения подлежат сносу, а ранее приватизированный гараж будет снесен. Приватизация земельного участка в приоритете по сравнению с приватизацией гаражного строения, поэтому гражданину лучше сразу приватизировать не только гаражный бокс, но и землю под ним.

Какие документы нужны для приватизации земли под гараж?

Приватизация земельного участка под гараж начинается со сбора необходимой документации. С собой необходимо иметь:

Копию паспорта гражданина РФ (с личной ссылкой) или нотариально заверенную доверенность (по требованию представителя).
Заявление по строго установленной форме.
Свидетельство о праве собственности на гараж.
Кадастровый план на земельный участок.
Чек об оплате госпошлины.

Платная и бесплатная приватизация

Бесплатная приватизация земли под гаражом возможна только в том случае, если земля была приобретена гражданином до 2001 года. Как правило, долгий сбор бумаг гражданину не потребуется, т.к. пакет документов для бесплатной приватизации минимальна. От владельца гаража требуется принести следующие документы:

Кадастровый паспорт;
Удостоверение личности гражданина;
Чек об уплате пошлины в пользу государства;
Свидетельство, подтверждающее право гражданина на приватизацию данного участка.

Платная приватизация будет осуществляться при получении земли гражданином после 2001 года. Она подразумевает получение согласия органов власти на приобретение земельного участка, а ответ должен быть дан представителем государства в течение 2 недель после заявление подается гражданином. По словам экспертов, процедуру возмездной приватизации земельного участка под гараж можно рассматривать как оформление договора купли-продажи земли, где сторонами сделки являются физическое лицо и государство. Стоимость приватизации напрямую зависит от фактической стоимости земельного участка, а также от размера земельного налога.

Стоит отметить, что приобретение в собственность земельного участка возможно только при наличии у гражданина отдельно стоящего строения. Если гараж является частью общего здания и имеет общие стены, фундамент и крышу с соседними гаражами, то его владелец сможет приватизировать только долю в общем земельном участке.

Подведение итогов

В нашей стране много разных лазеек в законах, поэтому процесс приватизации гаража лучше поручить специалисту.

Процесс приватизации гаража и земли под ним достаточно сложен и затратен, поэтому многие граждане не спешат приступать к этой процедуре. Следует отметить, что если гараж входит в состав ОТС и является частью общего строения, то без согласия других собственников оформить право собственности невозможно.

Из всего вышеперечисленного владельцу гаража дешевле и проще оформить свидетельство о собственности, чем проводить процедуру приватизации.

ГОВОРЯЩИЕ ГАРАЖИ; РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ В КООПЕРАТАХ

Недвижимость|ГОВОРЯЩИЕ ГАРАЖИ; РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ В КООПИСАХ

Продолжить чтение основной история

ГОВОРЯЩИЕ ГАРАЖИ

Автор: Андре Брукс

15 сентября 1985 г.0137 15 сентября 1985 г., раздел 8, стр. 1. Купить репринты.
Об архиве
Это оцифрованная версия статьи из печатного архива The Times до начала публикации в Интернете в 1996 году. Чтобы сохранить эти статьи в первоначальном виде, The Times не изменяет, не редактирует и не обновляет их.

Иногда в процессе оцифровки возникают ошибки транскрипции или другие проблемы; мы продолжаем работать над улучшением этих архивных версий.
Стремительно растущая стоимость гаражных площадей в Нью-Йорке создает множество новых проблем для советов директоров кооперативов, для жильцов зданий, подвергающихся реконструкции, и для всех, кто планирует остаться в качестве регулируемого арендатора в невыселенном кооперативе.
Если правление кооператива не проявит осторожности, оно может обнаружить, что выгоды, которые они ищут от повышения цен на парковочные места, могут вызвать ожесточенные разногласия между арендаторами-акционерами. Бушуют споры о том, как советы распределяют эти ценные места, как они управляют или сдают в аренду гараж или стоянку во дворе и цены, которые они взимают с жителей.
«Мы видим драки, в которые вы не поверите», — сказал Дэвид Голдстик, манхэттенский юрист, специализирующийся на кооперативных делах.
В зданиях, подвергающихся переоборудованию, повышенная стоимость такого пространства в сочетании с изменениями в федеральном законодательстве побуждает спонсоров предлагать место для гаража для покупки вместе с помещением во время переоборудования. Это делается путем выделения дополнительных акций — шаг, который теперь требует от многих жителей решения вопроса о том, покупать ли место и какой тип сделки лучше всего.
Между тем, высокая стоимость отдельного помещения — до 350 долларов в месяц в некоторых гаражах на Манхэттене — побуждает арендаторов с регулируемой арендной платой, которые остаются арендаторами в невыселенных кооперативах, особенно усердно изучать возможность удержания их места в гараже по ставкам ниже рыночных, которыми они наслаждались в течение многих лет.
Одна из причин, по которой место в гараже сейчас является такой острой проблемой, заключается в том, что в течение многих лет многие кооперативы не контролировали свои гаражи. Стюарт Сафт, вице-президент Совета кооперативов Нью-Йорка, объяснил, что во время переоборудования гараж обычно сдавался спонсором в долгосрочную аренду. Многие из тех договоров аренды, которые TalkingGarages разрешают споры в кооперативах 1, теперь начинают наступать, что создает множество вариантов.
Кооператив может, например, принять решение о содержании гаража, что лучше всего подходит для небольшого здания, где все места заняты жильцами.
Основным преимуществом, по словам Чарльза Раппапорта, президента Федерации кооперативов Нью-Йорка, является то, что кооператив будет получать доходы непосредственно от арендаторов-пайщиков. Поскольку кооператив может получать не более 20 процентов своего дохода от коммерческой аренды, это позволит ему взимать более высокую плату за торговые площади на первом этаже.
Если это нецелесообразно, то кооператив должен попытаться договориться о кратчайшем сроке аренды с действующей компанией, сказал г-н Сафт, чтобы сохранить максимальную гибкость на будущее — в идеале не более пяти лет.
Вне зависимости от того, управляет ли гаражом сам кооператив или использует обслуживающую компанию, было бы разумно заранее установить правила распределения помещений, чтобы потом не возникало споров.
Юристы обнаружили, что разрешение нынешнему арендатору продолжать арендовать существующее помещение вызывает меньше всего возмущения. С этого момента система старшинства, кажется, работает хорошо: домохозяйство, которое находится в здании дольше всех, получает следующее доступное место, а новички перечислены в соответствии с датой подачи заявки.
НИ ПРИ КАКИХ ОБСТОЯТЕЛЬСТВАХ, сказал
г-н Раппапорт, если покупателю будет разрешено совершить частную сделку по продаже помещения.
Мистер Голдстик обнаружил, что выигрыш в лотерее работает лучше всего, если в прошлом не было четкой рутины. Например, при переоборудовании 54-квартирного дома в Грейт-Неке Л.И. — где почти у каждого было по две машины и шла острая конкуренция за 54 места в гараже — в конце концов было решено выделить по одному месту на каждую квартиру, где есть хотя бы один автомобиль, а оставшиеся места распределить в лотерею.
В качестве альтернативы, если большинство акционеров хотят, чтобы кооператив приносил максимально возможный доход от гаража, чтобы поддерживать низкую плату за обслуживание, он рекомендует аукцион. Хотя может показаться несправедливым предоставлять эти площади только тем, кто может позволить себе самую высокую цену, сказал г-н Голдстик, в конечном итоге это выгодно всем, поскольку плата за обслуживание, вероятно, может быть снижена на максимально возможную сумму.
Вопрос о том, следует ли разрешить арендаторам-акционерам скидку «резиденту», также может вызвать конфликт. До сих пор для жителей было обычной практикой получать скидку от 10 до 20 процентов на свою площадь независимо от того, эксплуатируется ли гараж сторонней компанией.
Однако г-н Голдстик предупредил, что такая практика все чаще будет подвергаться судебному оспариванию Томом Блумом и поэтому должна быть пересмотрена. Проблема в том, что владельцы автомобилей субсидируются за счет тех, у кого нет машины, за счет потери потенциального вспомогательного дохода. «А невладельцы автомобилей только сейчас осознали, что это грабеж», — пояснил он.
Таким образом, компромисс может быть единственным способом сохранить мир. Примером может служить план, принятый советом Garard Towers, здания на 556 квартир в Форест-Хиллз, Квинс, которое в прошлом году стало кооперативом. Обнаружив, что гараж слишком велик для них, жители решили искать сторонние предложения для объекта.
Они договорились об аренде на 10 лет, начиная со 125 000 долларов в год и увеличивая по формуле, основанной на любом будущем повышении рыночных цен на парковочные места. В обмен на длительный срок оператор согласился сделать все текущие и будущие ремонты в гараже. Ставки для резидентов будут начинаться с номинальной 10-процентной скидки и не могут повышаться более чем на 5 долларов каждые 18 месяцев. Если бы это стало проблемой, жильцы получили бы приоритет на места.
Если жителям предлагается место в гараже для покупки во время преобразования, они должны попытаться структурировать выделение дополнительных акций в виде отдельного пакета, сказал Мартин Дж. Мэйблюм, юрист из Квинса, который представляет многие кооперативы в его область.
Таким образом, пояснил он, жильцов не заставляют выставлять помещение на продажу в виде пакета вместе с квартирой, если они решат продать. Их можно продать по отдельности и по лучшей цене в любое время.
Другие согласны. Уильям Рубин, сопредседатель комитета арендаторов в комплексе из пяти 24-квартирных зданий на Бернс-стрит в Форест-Хиллз, Квинс, который сейчас перестраивается, пытается изменить план предложения, чтобы учесть такой вариант. АРЕНДАТОРАМ, у которых уже был гараж, просто предложили дополнительные доли, привязанные к предложению их квартиры. Хотя г-н Рубин считает покупку хорошей идеей («парковочные места здесь стоят так дорого, что они должны быть оправданы», — сказал он), он также обеспокоен сохранением гибкости.
Однако Джейн Розенберг, помощник генерального прокурора в Бюро финансирования недвижимости Генеральной прокуратуры штата, предупредила, что любая отдельная продажа акций должна производиться кому-то другому в кооперативе, чтобы кооператив мог сохранить свою особый налоговый статус, позволяющий резидентам вычитать свою долю процентных платежей по основной ипотеке и налогов из своего подоходного налога.
Арендаторам, которые арендуют гаражи в зданиях, подвергающихся реконструкции, все чаще предлагают купить место в связи с Федеральным законом, принятым в 1980. Цель состояла в том, чтобы помешать застройщикам и спонсорам заключать долгосрочную «любимую» аренду в местах общего пользования, таких как клубы здоровья, места отдыха и гаражи, до передачи здания покупателям, сказал г-н Мэйблюм.
В соответствии с положениями закона собственники помещений или арендаторы-акционеры могут обратиться в суд с заявлением о досрочном расторжении договора долгосрочной аренды, если он был заключен, когда застройщик или спонсор все еще находился под контролем, и явно не было установлено, что он отражает реальную рыночную стоимость этих объектов. 9По словам Мартина А. Шлуфман, заместитель советника по вопросам управления арендной платой Государственного отдела жилищно-коммунального хозяйства.
Если это так, то кооператив или спонсор не могут отменить эту привилегию, а повышение ставок не может превышать обычные нормы повышения арендной платы.