Главные риски покупки апартаментов
Вместе с экспертами рассказываем о сильных и слабых сторонах апартаментов и рисках при покупке такого вида недвижимости
Фото: .Maxim4e4ek/shutterstock
Почти каждая десятая сделка на московском рынке жилья приходится на апартаменты. Этот вид недвижимости востребован среди инвесторов и людей, для которых не важна прописка. Одна из причин популярности апартаментов — более низкая по сравнению с квартирами цена, в среднем они дешевле на 20%.
Однако нежилой статус апартаментов оставляет девелоперам возможность продавать их в обход договоров долевого участия (ДДУ), что таит в себе риски для покупателя. По подсчетам ЦИАН, с 2013 по 2020 год в Москве было заморожено строительство 80 корпусов, половина из них — апартаментные.
Вместе с экспертами рассказываем о плюсах и минусах апартаментов и рисках инвестиций в такую недвижимость.
adv.rbc.ru
Выгоднее квартир
Каждый год столичные застройщики выводят новые проекты апартаментов.
По оценкам агентства недвижимости «БОН ТОН», доля предложения апартаментов в старых границах Москвы сейчас составляет около 21%, или почти полмиллиона квадратов, каждая десятая сделка приходится на апартаменты (10% спроса).
Большая доля апартаментов относится к классам бизнес и премиум. Это проекты, которые возводятся в престижных локациях Москвы, где нельзя получить разрешение на строительство жилого комплекса — например, из-за небольшого размера выделенной под застройку площадки, на которой возможно разместить только жилой объект без социальной инфраструктуры. В связи с этим больше трети проектов находится на реализации в ЦАО, пояснила генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.
Проекты с апартаментами есть и в масс-маркете. Они пользуются спросом за счет более низкой по сравнению с квартирами цены (в среднем на 20%). Это одно из преимуществ апартаментов.
Апартаменты популярны среди покупателей, кому не принципиально наличие постоянной регистрации, поскольку покупка апартаментов такого права не дает.
Данный вид недвижимости востребован и среди инвесторов, которые хотят снизить порог входа в проект и быстрее окупить вложения при сдаче апартаментов в аренду, отметила главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.
Нередко апартаменты покупают родители детям, которые остаются «прописанными» в старой квартире. Апартаменты также приобретают в качестве «квартиры для пиджака» — как альтернатива гостиницам для тех, кто часто ездит в командировки.
Читайте также Апартаменты VS квартиры: во что лучше инвестировать
Прописка, коммуналка и налоги
Главное отличие апартаментов от квартир — это правовой статус помещения. Апартаменты юридически относятся к нежилой недвижимости (как, например, офисы и магазины), хотя по факту используются как жилье. Именно правовой статус порождает ряд недостатков апартаментов.
Один из первых — в них нельзя оформить постоянную регистрацию. Следовательно, могут возникнуть трудности при устройстве детей в школу или детсад.
Отсутствие статуса москвича также не дает право на получение других социальных льгот от столичных властей.
Еще один минус апартаментов — повышенные тарифы на коммунальные услуги и налоги. За счет нежилого статуса для апартаментов коммунальные платежи в среднем обойдутся на 15–20% дороже, чем на сопоставимую по площади квартиру.
Имущественный налог на апартаменты в большинстве случаев составляет 0,5%, а иногда может доходить до 2%. Для сравнения, квартиры облагаются налогом в 0,1% от кадастровой стоимости. «Однако иногда сама кадастровая стоимость апартаментов ниже, чем для квартир, что частично уравнивает налоговые платежи владельцев квартир и апартаментов», — сказала Виктория Кирюхина из ЦИАН.
На апартаменты в отличие от квартиры не распространяются налоговые вычеты. Также при их покупке нельзя использовать сертификаты на улучшение жилищных условий — материнский, военный. Застройщик апартаментов не обязан обеспечивать жителей комплекса детсадами, школами, магазинами и другими объектами инфраструктуры.
«На апартаменты не распространяются СНиПы для жилых помещений, это значит, что, например, не получится приструнить шумных соседей. Из-за нежилого статуса коммунальщики имеют возможность прекращать подачу любых коммунальных услуг за неуплату, застройщики апартаментов не обязаны развивать социальную инфраструктуру. Это основные минусы, о которых нужно знать, покупая апартаменты», — рассказала адвокат Наталья Тарасова
Проблемы с достройкой объектов
По закону покупатели апартаментов имеют такие же права, как остальные участники договоров долевого участия (ДДУ): обязательная регистрация ДДУ в Росреестре, защита от нарушения сроков передачи готового объекта неустойкой и соответствие качества апартаментов условиям договора и проектным документам.
«Однако есть и существенное отличие — в случае банкротства застройщика покупатели квартир могут либо получить компенсацию от Фонда защиты прав дольщиков, либо квартиру от другого застройщика (который достроит объект), а покупатели апартаментов могут лишь заявить денежное требование к застройщику-банкроту, но вернуть деньги получается не всегда», — отметила Наталья Тарасова.
Аналогичную проблему обозначила Наталия Кузнецова из «БОН ТОН». По ее словам, несмотря на продажу апартаментов в рамках закона о долевом строительстве, при банкротстве застройщика получить объект недвижимости или денежную компенсацию сложнее. В законе о банкротстве речь идет о защите дольщиков нежилых помещений, которые не включают апартаменты. Это только машино-места и нежилые помещения площадью не более 7 кв. м (пп. 3.1 ст. 201.1 Закона о банкротстве). То есть покупатели машино-мест по договору участия в долевом строительстве могут рассчитывать на передачу им готовых помещений в случае банкротства застройщика.
«А вот дольщики, заключившие ДДУ на покупку нежилых помещений площадью более 7 кв. м (то есть апартаментов), не могут требовать передачи им готового объекта. Они могут только включить свои денежные требования в общую (четвертую) очередь реестра требований кредиторов и требовать возврата денег по договору (пп. 4 п. 1 ст. 201.9 Закона о банкротстве)», — отметила эксперт.
Несмотря на то что в последний год громких банкротств застройщиков не было, именно в сегменте апартаментов есть наибольший риск нарваться на долгострой, считает Виктория Кирюхина из ЦИАН. «По нашим подсчетам, с 2013 по 2020 год включительно в Москве было заморожено строительство 80 корпусов, половина из них — апартаментные. При этом апартаменты всегда занимали меньшую долю на рынке. К примеру, сейчас доля апартаментов (по числу лотов) составляет порядка 22%, при этом по числу банкротств занимает половину рынка», — отметила она.
Читайте также В России изменился порядок выплаты компенсаций обманутым дольщикам
Мошеннические схемы
Главная проблема апартаментов — это отсутствие гарантий для покупателей, если продажи ведутся не по ДДУ, без открытия эскроу-счетов, говорят эксперты. Нежилой статус апартаментов оставляет девелоперам лазейку — продавать «нежилье» с использованием других форм договоров: предварительного договора купли-продажи, договора соинвестирования и прочих.
«Такие соглашения не регистрируются Росреестром, а значит, покупатель не защищен от двойных продаж, а также не может рассчитывать на возврат средств через эскроу-счет. Поэтому очень важно приобретать апартаменты именно по ДДУ», — отметила Виктория Кирюхина.
При покупке апартаментов, так же как и любой другой недвижимости, необходимо проверять юридическую чистоту сделки: кто и как строил, как апартаменты переходили из рук в руки, нет ли наследников и скрытых претендентов и т. д. Сделку целесообразно проводить безопасно — через ячейку либо с использованием аккредитива, так как лишняя осмотрительность никогда не помешает, добавила Наталья Тарасова.
«Особенно тщательно необходимо проверять техническую достоверность покупаемого помещения: запросить кадастровый паспорт помещения, поэтажный план, паспорт БТИ, проектную документацию, чтобы удостовериться, что приобретаются именно те апартаменты, которые вам показывают. При сложности в определении можно привлечь кадастрового инженера», — посоветовала юрист.
Читайте также 7 популярных афер с недвижимостью: как не потерять деньги при сделке
Уточнение правового статуса апартаментов
Уже не первый год на разных уровнях ведутся дискуссии о необходимости урегулирования вопроса апартаментов. В сентябре вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что правовой статус апартаментов планируют уточнить до конца 2020 года. По его мнению, люди, живущие в апартаментах, должны иметь право на прописку и снижение стоимости жилищно-коммунальных услуг.
Законопроект, в частности, предлагает узаконить статус апартаментов и приравнять часть из них к жилью. Это позволит регистрироваться в апартаментах, даст дополнительные гарантии покупателям. Кроме того, сейчас апартаменты не учитываются в общем объеме ввода жилья, в котором можно проживать. Принятие закона о статусе апартаментов снимет эти вопросы, считают эксперты.
«До тех пор, пока апартаменты формально будут оставаться нежилой недвижимостью, застройщики могут не строить сопутствующую социальную инфраструктуру, что снижает качество проживания и повышает нагрузку на школы и детские сады района.
Для апартаментов нужна отдельная нормативная база, определяющая правила строительства таких комплексов», — отметила Виктория Кирюхина.
Также необходимо внести изменения в закон о банкротстве, чтобы защитить приобретателей апартаментов и наделить их аналогичными правами в случае банкротства застройщика, заключила Наталия Кузнецова.
Читайте также Правовой статус апартаментов планируют уточнить до конца 2020 года
Стоит ли покупать апартаменты?
С точки зрения застройщика практически любому мегаполису в России свойственен ряд проблем: нехватка площадей для жилищного строительства, трудности с подключением к имеющейся инженерии, сложности получения разрешений на строительство при редивелопменте промышленных территорий. Выход из подобных затруднений – возведение зданий под апартаменты. Такие объекты классифицируются как коммерческая недвижимость, что и определяет их отличие от традиционных многоквартирных домов.
Взгляд строителей
Причастные к девелопменту специалисты подтвердят, что хотя возведение апарта обойдется ощутимо дешевле жилого дома, распродать площади в нем зачастую бывает гораздо сложнее.
- весь комплекс социально значимых объектов;
- подъездные пути и парковка;
- зеленые насаждения и прочие элементы благоустройства.
Привлекательность возведения апарт-комплексов обусловлена также гораздо более мягкими требованиями к строительству и отделке внутренних пространств. Девелоперы не обязаны соблюдать нормативы по звукоизоляции, инсоляции, плотности застройки, близости здания к транспортным магистралям и промышленным зонам. Кроме того, продажа этого вида имущества далеко не всегда проводится в соответствии с положениями закона 214-ФЗ, заключать сделки по ДДУ или выбирать иные формы отношений – выбор каждого отдельного застройщика.
Если девелопер воспользовался своим правом на пренебрежение теми или иными санитарно-гигиеническими стандартами, то логично ожидать снижения себестоимости проекта и, следовательно, уменьшения потребительской цены квадратного метра.
Однако более перспективным, хотя и более затратным подходом считается стремление все-таки «вписаться» в значения норм. В дальнейшем это упростит перевод нежилья в жилье, что можно позиционировать как конкурентное преимущество апарта.
Потребительские особенности апартаментов
Коммерческий статус апарта накладывает на жильцов ряд негативных ограничений:
- Постоянную прописку ни в одной из разновидностей апарт-комплексов оформить нельзя, лишь гостиничный тип предусматривает возможность временной регистрации с максимальным сроком в пять лет. Для семейного гражданина это оборачивается трудностями в устройстве малышей в сад или ясли, детей постарше – в школу. Да и взрослым будет проблематично прикрепиться к местной поликлинике или зарегистрироваться по данному адресу как налогоплательщик.
- Налогообложение рассчитывается как для коммерческих помещений. Величина налоговой ставки на такой тип имущества варьирует в пределах 0,5–2 % от кадастровой стоимости: ниже для гостиничной модификации, выше для площадей в объектах для бизнеса (офисных или торговых центрах, складских или производственных помещениях).
Однако в пересчете на реальные деньги получается, что переплата на налогах в действительности с лихвой перекрывается экономией на разнице в цене обычных жилых квартир и помещений в статусе апартаментов. - Тарификация за коммунальные ресурсы выше чем в жилых помещениях на 18% (соответствует ставке НДС). По факту холодная вода и водоотведение обойдутся дороже в среднем на 9%, горячее водоснабжение и отопление – примерно на 21 или 22%. Важно учитывать, что при любом типе таких комплексов всегда действует своя управляющая компания, «благодаря» усилиям которой реальный перерасход на ЖКХ может быть выше указанных значений. Еще один неприятный момент связан с невозможностью оформления частичной компенсации оплаты коммуналки, поскольку категория апартаментов просто не существует в профильном законодательстве.
Однако в пересчете на реальные деньги получается, что переплата на налогах в действительности с лихвой перекрывается экономией на разнице в цене обычных жилых квартир и помещений в статусе апартаментов.Вместе с тем, есть в коммерческих площадях и свой большой плюс – неограниченные возможности перепланировки. Владельцу не понадобятся хождения по инстанциям, чтобы совместить кухню со столовой, оборудовать несколько сантехнических комнат в каких угодно местах, сделать из застекленной лоджии отапливаемый зимний сад.
Фактически в дизайне апартаментов можно воплотить любые идеи, единственное ограничение вполне логично: полет фантазии хозяина не должен распространяться на ликвидацию или перенос несущих конструкций.
Финансовый аспект
Для российского потребителя прерогативна цена квадратного метра. И в этом смысле апарты очень радуют, ведь разница в цене мест для проживания в них и квартир в привычных домах может достигать 30%! Такая выгода стимулировала спрос, что привело к разрастанию данного сегмента.
Поскольку при работе в таком формате застройщики редко тратятся на возведение социальной инфраструктуры, то власти городов стали гораздо хуже относиться к выдаче разрешений на данный тип застройки. Скорее всего, такая тенденция спровоцирует повышение цен.
Апартаменты – неплохая возможность для более экономичного решения квартирного вопроса. Однако при их покупке граждане должны учитывать, что приобретают на самом деле коммерческие площади.
Плюсы и минусы аренды по сравнению с покупкой квартиры
3 МИН ЧТЕНИЕ
Аренда квартиры или дома имеет явные преимущества и недостатки по сравнению с покупкой.
Например, небольшие семьи могут сомневаться в покупке и предпочесть подождать, пока размер их семьи не увеличится и ей не понадобится место.
Покупка дома или квартиры требует не только первоначального взноса и выплаты по ипотеке, но и налога на недвижимость, сборов за ТСЖ и сохранности за счет владельца, что может выгодно представить аренду. Ваш фактор № 1 сводится к финансам, поэтому вы можете определить, что вы действительно можете себе позволить. Следует также учитывать и другие факторы, которые влияют на ваше решение.
Ниже приведены несколько советов, которые помогут вам определить плюсы и минусы аренды по сравнению с покупкой дома:
Аренда квартиры означает, что вы свободны от каких-либо обязанностей собственника, таких как техническое обслуживание здания, модернизация и устранение структурных проблем. . Вам также не нужно платить за небольшие сменные элементы, такие как батарейки для детекторов дыма, воздушные фильтры и лампочки, если только вы этого не хотите.
Аренда — это хорошо, но есть и свои недостатки. Арендаторы обязаны соблюдать правила сообщества, установленные владельцем, арендодателем или управляющим недвижимостью. Эти правила могут относиться к домашним животным или количеству времени, которое гостю разрешено оставаться в номере. Меньше места обычно означает меньше места для хранения, поэтому вам, возможно, придется платить больше за хранилище или отдельный гараж. Арендные ставки могут и будут колебаться с течением времени. Арендаторы не имеют над этим контроля, и им, возможно, придется переехать, если арендная плата превысит лимит расходов.
Дом или квартира могут впоследствии вырасти в цене, а это означает, что вы можете получить больше, если решите выставить их на продажу. Поскольку домовладельцы должны иметь хороший кредит, чтобы взять кредит, их кредитный рейтинг, как правило, лучше. Если вы берете ипотеку с фиксированной процентной ставкой, в вашем платеже нет взлетов и падений; он останется постоянным в течение всего срока кредита. Беспокоитесь о процентах, выплаченных за дом или квартиру? Не будет, проценты могут иметь право на налоговые вычеты. Вы можете обнаружить, что в купленном доме больше места, чем в арендованном, если это не аренда, сдаваемая в аренду домовладельцем, а не управляющей компанией. Когда вы покупаете дом, вы вольны делать с интерьером то, что вам нравится. Не нравятся шкафы? Замените их. Устали от коврового покрытия? Добавьте ценность своему дому, установив паркетные полы.
Обладая домом, домовладельцы должны будут сами все ремонтировать, а также вносить платежи по ипотеке, сборы ТСЖ, налоги на недвижимость, страховку и ремонт.
Многое нужно взять на себя, но не невозможно. Большее пространство может означать больше уборки. Домовладелец должен убедиться, что все в доме соответствует нормам и работает должным образом. Готовы собраться и переехать? Вам придется найти риэлтора, чтобы продать дом, или продать его самостоятельно.
В конце концов решение будет зависеть от того, что лучше всего подходит для вас и вашей семьи. Аренда предлагает большую гибкость и мобильность в случае неожиданного события, которое изменит жизнь, в то время как домовладение дает возможность пустить корни и инвестировать! Плюсы и минусы есть по обе стороны уравнения, но выбирать вам! Apartments.com желает вам удачи в принятии решения!
Узнайте больше советов и советов по аренде недвижимости:- Квартиры и квартиры: в чем разница?
- 10 главных причин арендовать
- Почему миллениалы любят жить в квартире
- Появление долгосрочных арендаторов
Опубликовано 22 декабря 2015 г.
Что вы думаете?
152 Отзывов
Об авторе
Плюсы и минусы покупки квартиры – стоит ли?
Если вы думаете о покупке квартиры, есть много причин, по которым это может быть разумным шагом прямо сейчас. Квартиры никогда не были так популярны, особенно среди стареющего населения бэби-бумеров, которое начинает сокращаться и переезжает в дома, за которыми легче ухаживать. В результате квартиры пользуются большим спросом и дорожают быстрее, чем дома на одну семью.
Покупка квартиры может быть отличным вариантом, если вы только создаете семью или спасаетесь от синдрома пустого гнезда. Тем не менее, жизнь в кондоминиуме подходит не всем. Есть несколько важных вопросов, которые нужно задать перед покупкой квартиры и столько же недостатков, сколько и преимуществ. Рассмотрим плюсы и минусы многоквартирного дома.
Что такое квартира?
Квартира похожа на квартиру, которой вы владеете, верно? Вроде. Но между квартирой и квартирой есть большие различия.
Кондоминиум, сокращение от «кондоминиум», представляет собой частную резиденцию в более крупном здании или районе, а квартира — это сдаваемое внаем жилье в более крупном здании или районе. Кондоминиумы имеют общие зоны со всеми другими единицами в своем сообществе; эти общие зоны могут включать фитнес-центр, бассейн и ухоженную территорию. Однако, в отличие от квартир, владельцы квартир платят ежемесячные взносы, чтобы поддерживать эти удобства в рабочем состоянии и в хорошем состоянии.
Кондоминиумы могут быть таунхаусами, пристроенными с одной или обеих сторон к другой квартире. Или, если квартира находится в большом здании или многоэтажке, она может быть окружена другими квартирами.
Преимущества покупки квартиры
Вы созданы для того, чтобы стать владельцем квартиры, или вам лучше купить дом на одну семью? Это сложный вопрос. Некоторым людям нравится жить в многоквартирных домах, в то время как другие со временем обнаруживают, что они были бы счастливее, если бы у них было немного больше уединения и свободы.
Кондоминиумы предлагают длинный список плюсов и минусов. Начнем с положительных моментов.
1. Меньше обслуживания
Одним из самых больших преимуществ жизни в многоквартирном доме является то, что другие люди делают обслуживание за вас. Они косят траву и ухаживают за территорией, ремонтируют крышу и убирают снег, и вам не нужно беспокоиться о том, чтобы найти кого-то, кто заменит сайдинг. Если вы новичок в доме, у вас плохое здоровье, вы заняты работой, любите путешествовать или просто не хотите заниматься всеми этими домашними делами, это большое преимущество.
Кондоминиумы также могут быть хорошим вариантом, если вы хотите состариться в своем доме, потому что у вас есть близкие соседи, опытный обслуживающий персонал, который позаботится о крупном ремонте, и множество мероприятий, которые помогут вам поддерживать связь с вашим сообществом.
2. Охрана
Во многих кондоминиумах есть ворота или запирающиеся входы, привратники или даже специалисты по безопасности для жильцов.
Если вы живете один или вас беспокоит безопасность, это может быть обнадеживающим, потому что это может снизить риск проникновения в дом. Кроме того, вы живете в непосредственной близости от многих других людей, а это значит, что в экстренной ситуации у вас будет много людей, к которым можно обратиться за помощью.
3. Удобства
Хотите бассейн? Фитнес-центр? Ночные игры по средам в общественном клубе? Многие кондоминиумы предлагают жильцам удобства, недоступные обычному домовладельцу.
Эти удобства также облегчат знакомство с соседями. Если вы живете один или любите общаться, это может быть отличным преимуществом.
4. Доступность по цене
Цены на кондоминиумы часто ниже, чем на дома на одну семью. По данным Национальной ассоциации риэлторов (NAR), в августе 2018 года средняя цена продажи дома на одну семью колебалась в районе 260 000 долларов. По данным NAR, кондоминиумы обычно имеют более низкую среднюю цену продажи — около 248 200 долларов США.
В зависимости от региона и сообщества запрашиваемая цена может быть значительно ниже, чем у дома на одну семью. Итак, если вы хотите погрузиться в домовладение при ограниченном бюджете, квартира может стать отличным первым шагом.
5. Оценка
В прошлые годы кондоминиумы обычно дорожали медленнее, чем дома на одну семью, потому что дома на одну семью более привлекательны для большего числа людей. Что еще более важно, вы получаете землю, когда покупаете дом, а земля является огромным фактором оценки.
Однако ситуация меняется. Ссылаясь на исследование, проведенное Trulia, The Washington Post сообщает, что рыночная стоимость квартир выросла на 38,4% в период с 2012 по 2017 год, в то время как стоимость домов на одну семью выросла только на 27,9%.%.
6. Близость к городской жизни
Многие кондоминиумы расположены недалеко от оживленных районов центра города, что является привлекательным по многим причинам.
Во-первых, некоторые люди хотят иметь возможность ходить пешком, ездить на работу на велосипеде или пользоваться общественным транспортом, потому что им надоело проводить час или больше в день, сидя в пробке в час пик.
Проживая рядом с работой, вы ежегодно экономите тысячи долларов на топливе и обслуживании автомобиля.
Жизнь рядом с оживленным центром города также позволяет легко посещать новые рестораны, ходить по магазинам и смотреть живые выступления. Если вы можете ходить пешком или ездить на общественном транспорте, вы, скорее всего, обнаружите, что стали больше заниматься спортом, потому что так легче выходить на улицу. Кроме того, квартиры, расположенные в престижных районах, могут расти в цене быстрее, чем квартиры в пригородах, что может сделать их достойными инвестициями.
Минусы покупки квартиры
Несмотря на множество преимуществ жизни в квартире, есть и недостатки.
1. Сборы ассоциации домовладельцев
Как вы можете себе представить, бассейн, фитнес-центр, система безопасности и обслуживающий персонал стоят денег. Когда вы покупаете квартиру, вы, по сути, становитесь деловым партнером в этом сообществе. Вы ежемесячно платите взнос ассоциации домовладельцев (ТСЖ) в дополнение к своей ипотеке, которая идет на содержание собственности, а также на будущие инвестиции, такие как обновление покрытия парковки или добавление собачьего парка.
Плата за ТСЖ сильно различается в зависимости от местоположения, размера и качества вашего сообщества, и Trulia сообщает, что плата за ТСЖ растет по всей стране. В 2005 г. средняя плата за ТСЖ составляла 250 долларов в месяц; к 2015 году он вырос до 331 доллара. Конечно, большую роль играет то, где вы живете. Например, средняя плата за ТСЖ в Нью-Йорке составляет 571 доллар в месяц, а в Шарлотте, Северная Каролина, — всего 218 долларов.
Неуклонный рост сборов неудивителен, если принять во внимание инфляцию; затраты продолжают расти почти во всех секторах. Что равно Удивительно то, что, когда Trulia сравнила плату за ТСЖ с ростом и падением стоимости жилья, совпадения не было; Плата за ТСЖ продолжала расти даже в те годы, когда средняя стоимость жилья падала. В период с 2005 по 2015 год плата за ТСЖ выросла на 32,4% по сравнению с ростом стоимости жилья на 15,1%.
Таким образом, вы не только должны платить изрядную ежемесячную плату, чтобы жить в квартире, но вы можете рассчитывать на то, что эти расходы будут неуклонно расти в ближайшие годы.
Если вы не заложите в бюджет повышенные сборы, вы рискуете потерять свою квартиру, потому что не можете позволить себе жить в ней.
2. Потенциально неправильное управление фондами
Можно подумать, что если вы платите 300 долларов в месяц в качестве платы за ТСЖ, обо всем позаботятся быстро, но это не всегда так.
Каждое ТСЖ имеет два типа счетов: текущий счет и резервный счет. Средства на операционном счете используются для регулярных расходов на техническое обслуживание, таких как стрижка газонов, обслуживание бассейнов и уборка снега. Резервный счет предназначен для крупных или долгосрочных проектов, таких как обновление покрытия парковки, замена забора вокруг поселка или строительство новой игровой площадки. Думайте об этом как о чрезвычайном сберегательном счете.
Хорошо управляемый ТСЖ позаботится о том, чтобы оба счета были хорошо профинансированы, чтобы было достаточно денег для покрытия регулярных расходов, а также достаточно денег для долгосрочных или экстренных проектов.
Однако есть много ТСЖ, которые плохо управляются. Если в резервном фонде недостаточно денег и возникают непредвиденные расходы, такие как падение дерева на крышу, то правление проголосует за взимание специального налога со всех домовладельцев. Это означает, что по закону вы должны будете заплатить дополнительную плату, которая может составлять сотни или даже тысячи долларов, чтобы компенсировать разницу.
Это случилось с жителями Внезапной долины в Беллингеме, штат Вашингтон. Как сообщает The Bellingham Herald, ТСЖ Sudden Valley попыталось поднять ежемесячные взносы на 48%, с 832 до 1237 долларов, для покрытия как планового, так и непредвиденного ремонта. Денег на покрытие расходов не хватило, потому что в предыдущие годы платы откладывали даже текущий ремонт и вкладывали средства в сомнительные улучшения, такие как остановка школьного автобуса с солнечными батареями.
Такое отсутствие финансирования является обычным явлением. Согласно исследованию, проведенному Association Reserves, компанией, которая помогает общественным ассоциациям управлять своими средствами, до 70% всех ТСЖ недофинансируются.
Даже здоровые фонды ТСЖ могут быть разрушены, когда в правление голосуют финансово неграмотные члены или когда группа коллективно принимает неверные решения.
3. Отсутствие уединения
Еще один недостаток проживания в кондоминиуме заключается в том, что по своей структуре он очень похож на квартиру. И, как вы, вероятно, помните из юности, иногда жизнь в квартире — это не все, чем она может быть.
В квартире у вас есть соседи по другую сторону ваших стен, а также, возможно, сверху и снизу от вас. У вас есть соседи, которые ходят вверх и вниз по коридору или пересекают территорию в любое время дня и ночи. Каждую ночь в 2 часа ночи вы слышите их празднование, их споры и плач их новорожденного.
Если вы ищете тишины и покоя, квартира может быть не лучшим выбором.
4. Просрочка платежа
В многоквартирном доме вы делите финансовую ответственность за содержание со всеми остальными. Когда люди изо всех сил пытаются свести концы с концами, они могут перестать платить членские взносы.
Это приводит к увеличению взносов для всех остальных, чтобы покрыть просрочку, а это означает, что вы застряли, держась за короткий конец палки.
5. Трудности с продажей
Квартиры могут быть трудно продать по ряду причин.
Во-первых, не все хотят жить в многоквартирном доме. Семьям с маленькими детьми часто нужен двор, семьям с несколькими собаками часто нужен двор, а некоторые люди просто не хотят жить на ком-то еще. Эти факторы сужают круг потенциальных покупателей.
Во-вторых, вы должны рассмотреть свой ТСЖ. Если ваш ТСЖ требует высоких взносов, это оттолкнет некоторых людей от покупки. Если ваш ТСЖ недофинансирован, а сообщество выглядит изношенным, другие люди не захотят там жить. При продаже квартиры ваш ТСЖ играет большую роль в том, как быстро она движется.
Финансовое состояние вашего ТСЖ также является важным фактором для покупателей, оформляющих ипотеку. Многие кредиторы не одобрят кредит, если есть ожидающие судебного разбирательства против ТСЖ или если ТСЖ не имеет достаточных резервов.
Если в сообществе много арендаторов, некоторые кредиторы откажут в выдаче кредита. Все эти проблемы могут еще больше ограничить круг потенциальных покупателей.
Наконец, поскольку большинство квартир в сообществе выглядят одинаково, если в вашем здании есть пустующие квартиры, они, скорее всего, будут проданы в первую очередь. А если пустых юнитов много, удачи.
6. Дополнительные правила
Проживание в квартире означает, что вы должны жить по правилам руководства. Например, вы хотите установить экологически чистую энергетику, например, солнечную панель на крыше, чтобы экономить энергию дома. Вместо того, чтобы просто начать, вы должны спросить разрешения у ассоциации кондоминиумов. Если они отклонят ваш запрос, вам не повезло.
ТСЖ могут иметь огромный список правил, которые должны соблюдать владельцы. Например, ваш ТСЖ может ограничивать количество домашних животных, которых вам разрешено иметь, и даже ограничивать некоторые породы. Они могут установить ограничения на количество посетителей, которых вы можете принять, или установить специальное «тихое время», чтобы ограничить шум.
Они также могут ограничивать тип ремонта, который вам разрешено делать, или украшения, которые вам разрешено размещать.
Жить по чужим правилам может быть хорошо для некоторых людей, но для других это может быть удушающе.
Советы по покупке квартиры
Итак, считаете ли вы квартиру подходящей для вашего образа жизни? Тогда рассмотрите эти советы, прежде чем инвестировать.
1. Старые квартиры могут быть дороже
Как сообщает Trulia, сборы ТСЖ часто выше в старых сообществах просто потому, что эти сообщества требуют большего содержания. Согласно их данным, полученным из переписи населения США, за здания, построенные в 2005 году или позже, плата за ТСЖ составляла 9 долларов.0 в месяц дешевле, чем здания, построенные в период с 1960 по 1969 год.
2. Внимательно прочитайте руководящие документы
Многим людям нравится не заниматься домашним хозяйством. Но важно, чтобы вы понимали, какие элементы охватывает ТСЖ, а какие, в конечном счете, являются вашей ответственностью.
Здесь следует рассмотреть три категории технического обслуживания.
Единица
Во-первых, вам нужно понять, как ваше ТСЖ определяет границы или «единицы» в вашем сообществе. Важной частью устава ТСЖ является определение того, что входит в стандартную единицу. Обязательно узнайте, что принадлежит вам и что принадлежит ТСЖ.
Как правило, ТСЖ определяет стандартный блок как все, что находится внутри внутренних стен блока, включая бытовую технику. Когда вы открываете дверь в свою квартиру, это ваше личное пространство, поэтому вы будете нести ответственность за покраску стен, устранение капельницы под кухонной раковиной и замену ковра.
Общие элементы
Общие элементы — это те области или функции, которые являются общими для всех владельцев. ТСЖ несут ответственность за ремонт и содержание в этих помещениях. Они могут включать:
- Pools
- Tennis courts
- Fountains
- Recreation centers or clubhouses
- Grounds
- Parking lots
- Sidewalks
- Exterior siding
- Roofs
- Hallways
- Fencing around the grounds
- Entrance gates
Ограниченные общие элементы
Ограниченные общие элементы – это функции, которые не входят в область вашего стандартного устройства, но и не являются в полной мере обычными элементами.
Как правило, ограниченный общий элемент — это элемент, которым вы делитесь с другими владельцами, но не со всеми владельцами в сообществе. Это могут быть элементы, выходящие за пределы внутренних стен вашего устройства, например, патио. Или это может быть особенность, которая есть только у некоторых квартир в сообществе, например, дымоход или световые люки.
Например, гараж, который вы делите с другим владельцем, будет ограниченным общим элементом, как и несущая стена, которую вы делите с соседом. Другие примеры могут включать в себя:
- Входные пути или общие двери
- Mail Boxes
- AWNINGS
- STOOPS
- СВОЙСТВА
- Балконы или Patios
- Exphere Dors или Windows
2
Как правило, ТСЖ берут на себя ответственность за общие элементы, но требуют, чтобы владельцы поддерживали ограниченное количество общих элементов, связанных с их подразделением. Если некоторые общие элементы нуждаются в ремонте, ТСЖ может оплатить часть расходов и потребовать, чтобы владельцы, которые делят элемент, покрыли остальную часть.3. Поговорите с соседями
Прежде чем делать предложение о покупке квартиры, следует поговорить с соседями. Это не только дает вам возможность увидеть, с кем вы будете жить рядом, но и спросить, насколько хорошо управляется сообщество. Нынешние жители могут предоставить вам полезную внутреннюю информацию о членах правления, атмосфере сообщества и количестве арендованных помещений.
Выяснение коэффициента арендной платы важно по нескольким причинам. Во-первых, квартиры, которые принадлежат инвесторам и сдаются в аренду, означают, что всегда будут приходить и уходить незнакомцы. Эти единицы можно сдавать в аренду ежегодно, как квартиру, или их можно сдавать в аренду еженедельно для отпуска.
Люди в отпускных домах чаще ложатся спать допоздна, шумят и, возможно, даже создают проблемы для общества.
Еще одна причина, по которой коэффициент арендной платы важен, заключается в том, что некоторые кредиторы не одобряют кредит для сообществ с высоким коэффициентом арендной платы. Как правило, это больше проблема в больших городах, таких как Нью-Йорк или Майами, где инвесторы покупают квартиры, а затем сдают их в аренду туристам.
4. Запросите бюджет ТСЖ
ТСЖ вряд ли предоставит потенциальному покупателю копию своего текущего бюджета. Однако, если вы серьезно относитесь к покупке квартиры, вы можете попросить продавца предоставить вам копию.
Просмотр бюджета ТСЖ дает вам возможность увидеть, куда идут деньги и сколько у них есть в резерве для будущих проектов. Вы также должны посмотреть на их долг. Сколько долгов несет ТСЖ, если они есть? Что еще более важно, сколько владельцев не платят свои взносы? Сообщества с высоким уровнем дефолтов могут столкнуться с финансовыми трудностями, которые могут дорого обойтись вам в будущем.
Также может быть полезно прочитать протоколы нескольких последних заседаний совета директоров. Да, это скучная рутинная работа, но эти минуты могут дать вам ценную инсайдерскую информацию о том, насколько хорошо правление и сообщество работают вместе. Например, вы сможете узнать, часто ли парень по соседству с квартирой, которую вы хотите купить, подает жалобы на своих соседей или совет директоров рассматривает возможность специальной оценки на следующий год. Это информация, которую вы хотите получить, прежде чем инвестировать в сообщество.
Заключительное слово
Нет сомнений в том, что покупка квартиры может быть отличным решением – для некоторых людей. Стареющие дети, молодые семьи и занятые профессионалы часто находят освобождением жить в доме с низкими эксплуатационными расходами, где основные решения принимаются другими людьми. Однако, если вы любите уединение и независимость и не хотите жить по чужим правилам, то проживание в кондоминиуме, вероятно, вам не подходит.