Стоимость налога на землю: ставки, расчёт, срок уплаты, льготы для пенсионеров. Кадастровая карта и стоимость участка

Размер налога на землю напрямую зависит от кадастровой стоимости участка

Размер налога на землю напрямую зависит от кадастровой стоимости участка. При ее расчете во внимание принимается, в частности: категория земель, к которой отнесен участок; наличие коммуникаций и подъездных путей; вид разрешенного использования; средняя рыночная цена земельных наделов (той же категории и вида использования), находящихся по соседству; площадь участка.

Для каждой категории земель существуют свои методики оценки. Местные органы власти могут проводить зонирование, которое подразумевает установление разрешенного вида использования и целевого назначения участков. Если выбирать самые важные критерии, то на кадастровую стоимость земельного участка главным образом влияют его площадь и вид функционального использования. А если на один участок имеется несколько разрешенных видов? Тогда в стоимости будут учитывать тот, что оценивается выше. Поэтому иногда даже соседние участки могут иметь различную кадастровую стоимость — однако разница не должна быть большой.

Выяснить кадастровую стоимость конкретного земельного участка или другого объекта недвижимости сегодня несложно. Необходимо обратиться в офисы приема-выдачи документов Кадастровой палаты и офисы МФЦ. Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости предоставляются бесплатно по запросам любых лиц в виде выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Получить информацию о кадастровой стоимости объекта недвижимости можно и не выходя из дома, достаточно воспользоваться электронной услугой Росреестра. На официальном Портале (https://rosreestr.ru) в разделе «Электронные услуги и сервисы» выбрать пункт «Получение сведений из ЕГРН» — «Получить выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости» и далее перейти к заполнению пошаговой и интуитивно понятной формы запроса.

Так же сообщаем, что если собственник не согласен с кадастровой стоимостью своих объектов недвижимости ее можно оспорить в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, которая создана при Управлении Росреестра по Республике Адыгея.

Кадастровая стоимость может быть оспорена по двум основаниям: если при ее определении использованы недостоверные сведения и в случае, если собственник желает установить кадастровую стоимость в размере рыночной.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены:
— физическими лицами;
— юридическими лицами;
— органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, зная сведения о кадастровой стоимости, вы имеете возможность проверить правильность расчета налога и избежать возможных ошибок в самом расчете.

Юристы рассказали о росте налога на землю в некоторых регионах

https://realty.ria.ru/20211002/nalog-1752717697.html

Юристы рассказали о росте налога на землю в некоторых регионах

Юристы рассказали о росте налога на землю в некоторых регионах — Недвижимость РИА Новости, 04.10.2021

Юристы рассказали о росте налога на землю в некоторых регионах

Повышение кадастровой стоимости земли в ряде регионов России привело к тому, что многие налогоплательщики получили уведомление о необходимости уплатить большие… Недвижимость РИА Новости, 04.10.2021

2021-10-02T03:00

2021-10-02T03:00

2021-10-04T10:04

новосибирская область

московская область (подмосковье)

федеральная налоговая служба (фнс россии)

ассоциация юристов россии

земельные участки

налоги

регионы

/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content

/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content

https://cdnn21.img.ria.ru/images/155686/92/1556869270_0:160:3072:1888_1920x0_80_0_0_6cea5aa9a7291bf57090a8ebed6ede74.jpg

МОСКВА, 2 окт — РИА Недвижимость. Повышение кадастровой стоимости земли в ряде регионов России привело к тому, что многие налогоплательщики получили уведомление о необходимости уплатить большие суммы земельного налога, рассказали РИА Недвижимость юристы.Он напомнил, что в 2021 году переоценку земель провели в Алтайском крае, Бурятии, Омской и Новосибирской областях, но на налогах землепользователей это отразится только в следующем году. «А вот в Свердловской области и Карелии налог на землю будет исчисляться уже на основании новых данных кадастровой оценки, проведенной в 2020 году», — уточнил Кулаков.В Московской области провести переоценку кадастровой стоимости земельных участков должны были в 2021 году, но результаты переоценки до сих пор не утверждены, добавил партнер адвокатского бюро «Юрлов и партнеры» Александр Кадетов.»По общему правилу, оценка кадастровой стоимости объектов недвижимости может производиться не ранее чем через три года (в городах федерального значения — не ранее чем через два года) и не позднее чем через пять лет с года последней оценки. В связи с этим, нельзя исключить, что некоторые объекты были переоценены в автоматическом режиме по истечении указанных сроков», — отметил он.Кроме того, с начала 2021 года ФНС начала самостоятельно заниматься расчетом земельного налога для физических лиц, то есть налоговые органы стали направлять налогоплательщикам сообщения об исчисленных суммах налогов, добавила член Ассоциации юристов России, управляющий партнер компании «Легес-Бюро» Мария Спиридонова.Впрочем, такие резкие изменения – повод обратиться за обжалованием результатов кадастровой оценки, а суды, как правило, встают за сторону налогоплательщиков – 80% решений выносится в их пользу, добавил Кулаков.

https://realty.ria.ru/20201127/pensionery-1586616409.html

новосибирская область

московская область (подмосковье)

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2021

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

https://cdnn21.img.ria.ru/images/155686/92/1556869270_171:0:2902:2048_1920x0_80_0_0_8b73bf80a2847e26cdc4486f370b3c50.jpg

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

новосибирская область, московская область (подмосковье), федеральная налоговая служба (фнс россии), ассоциация юристов россии, земельные участки, налоги, регионы

Налог для промышленных земель | Индустриальный парк Greenstate

Если вы арендуете участок, не являетесь его собственником, платить не нужно. Ставку налога на промышленную землю и другие земельные объекты определяют местные власти. Она зависит от категории земель и территории, на которой расположен участок. 

Сумма налога складывается из нескольких показателей:

• Налоговая ставка;
• Кадастровая стоимость участка;
• Возможные льготы.

Выплаты касаются физических и юридических лиц, а также индивидуальных предпринимателей.

Кто устанавливает необходимость уплаты налога?

Любой земельный налог является местным, поэтому он устанавливается и регулируется Налоговым Кодексом РФ и региональными властями. В городах федерального значения – Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе, – налог регулируется законами этих субъектов РФ. Это касается и налога на землю промышленного значения, распространяющегося на участки крупных предприятий, фабрик, заводов и корпораций.

Закон предусматривает льготы для отдельных лиц и организаций. Некоторые льготники имеют послабления, а другие полностью освобождаются от выплат. К числу льготников относятся благотворительные организации и государственные компании, инвалиды, ветераны и другие категории. Муниципалитеты могут устанавливать дополнительные льготы на своей территории. 

В Санкт-Петербурге действуют следующие правила по части налоговых льгот. От налогообложения в отношении одного участка в черте города освобождаются:

• инвалиды с детства и I группы , а также II и III групп с ограниченными способностями к трудовой деятельности;
• ветераны и инвалиды ВОВ, боевых действий;
• герои СССР и РФ, Соц. Труда, полные кавалеры орденов Славы и Трудовой Славы;
• родители или опекуны детей-инвалидов;
• участники испытаний ядерного оружия, ликвидации аварий на АЭС и военных объектах, а также пострадавшие в результате данных работ;
• пенсионеры – на участок до 2500 кв. м;
• отставные военнослужащие со сроком службы от 20 лет и дольше;
• члены семей госслужащих и военнослужащих, потерявшие кормильца при исполнении служебных обязанностей.

Государственные научные центры РФ в Санкт-Петербурге имеют право уплачивать 35 % от суммы земельного налога. Органы государственной власти, автономные, бюджетные и казенные учреждения, созданные городом, полностью освобождаются от уплаты налога.

Узнать подробнее обо всех федеральных и местных льготах вы можете на официальном сайте Федеральной Налоговой Службы.

Как рассчитать стоимость налога на промышленную землю?

Промышленные земли относятся к категории «Прочие земельные участки”, а значит, максимальная налоговая ставка для них составляет 1,5 %. Местные органы власти имеют право понижать ставку для земель на своей территории.

Период уплаты налога на промышленные земли для юридических лиц – каждые три месяца, то есть раз в квартал. Вносится авансовым методом в конце каждого отчетного периода в конце апреля, июля и октября. По закону последний квартал можно оплатить до 1 февраля следующего года.

Физические лица и индивидуальные предприниматель обязаны выплачивать налог каждый год. Крайний срок оплаты за отчетный период – до 1 декабря следующего года. То есть налог за 2021 год должен быть погашен не позднее 1 декабря 2022 года.

Земельный налог для физических лиц рассчитывает ФНС, а юридические лица производят расчеты самостоятельно. Для этого необязательно производить сложные вычисления: сумму выплат можно посчитать онлайн на официальном сайте ФНС или воспользовавшись онлайн-калькулятором.  Чтобы рассчитать налог самостоятельно, вам понадобятся следующие данные:

• Кадастровая стоимость участка;
• Ставка налога;
• Доля в праве собственности;
• Период владения;
• Льготы и налоговые вычеты.

Информацию о кадастровой стоимости участка легко найти на публичной кадастровой карты. Для большей точности вы можете заказать выписку из ЕГРН. Налоговую ставку по разным субъектам поможет выяснить справочный ресурс налоговой службы.

Земельный налог для юридических лиц

Если у организации образовалась переплата по земельному налогу, ее можно зачесть или вернуть (ст. 78 НК РФ).

Причем, по п. 6 ст. 78 НК РФ, если у налогоплательщика есть недоимка по другим налогам, а также долги по пеням и штрафам, возврат возможен только после зачета переплаты в счет погашения указанных обязательств.

Зачет переплаты по налогу производится:

• в счет предстоящих платежей по земельному или другим налогам (п. 4 ст. 78 НК РФ). Этот способ работает, если у плательщика нет задолженности по иным налогам. Для зачета в этом случае необходимо подать заявление по форме приложения 9, утвержденной Приказом ФНС РФ от 14.02.2017 № ММВ-7-8/[email protected];
• в счет погашения недоимки по другим налогам, а также задолженности по пеням и штрафам (п. 5 ст. 78 НК РФ). Данный способ зачета осуществляется налоговиками самостоятельно не более чем за 3 года со дня уплаты указанной суммы налога (п. 5 ст. 78 НК РФ). Со своей стороны налогоплательщик вправе подать в ИФНС письменное заявление с просьбой о зачете.

Благодаря Закону от 29.09.2019 № 325-ФЗ, с 01.10.2020 утратил силу абзац 2 п. 1 ст. 78 НК РФ, согласно которому зачет сумм переплаты должен был осуществляться исключительно по соответствующим видам налогов и сборов, то есть федеральные налоги в счет федеральных, региональные — в счет региональных, местные — в счет местных. Земельный налог относится к категории местных налогов.

Таким образом, с 01.10.2020 появилась возможность зачесть переплату по земельному налогу в счет оплаты налога любого вида.

Возврат переплаты производится по письменному заявлению согласно форме приложения 8, утвержденной Приказом ФНС РФ от 14.02.2017 № ММВ-7-8/[email protected], в течение одного месяца со дня его получения.

В связи с упразднением с 01.10.2020 абзаца 2 п. 6 ст. 78 НК РФ перед возвратом переплаты необходимо погасить имеющуюся задолженность по любым налогам, а не только по налогам «соответствующего вида», как этого требовало законодательство ранее. Таким образом, перед подачей заявления нужно убедиться в отсутствие задолженности по всем видам налогов.

Если переплата возникла из-за ошибки в декларации, сначала нужно сдать «уточненку» (п. 1 ст. 81 НК РФ) и только после этого подать заявление о возврате или зачете.

Согласно пункту 7 ст. 78 НК РФ на возврат у налогоплательщика есть три года с момента переплаты.

За несвоевременный возврат на сумму переплаты начисляются проценты за каждый календарный день просрочки. Процентная ставка принимается равной ставке рефинансирования ЦБ РФ, действовавшей в момент нарушения срока возврата (п. 10 ст. 78 НК РФ).

Если инспекция откажет в возврате, можно обратиться в суд.

Изменение кадастровой стоимости земли приведет к перерасчету налога за все периоды

ФНС разъяснила, в каких случаях сумма земельного налога может пересчитываться, рассказала о новых формах документов, подвела статистические итоги.

Пересчет земельного налога

В письме ФНС № СД-4-21/[email protected] от 27 июля 2021 года разъяснено, в каких случаях сумма земельного налога, подлежащего уплате, может быть пересчитана. В случае, если в отношении земельного участка установлена рыночная стоимость, и потому оспаривается или меняется кадастровая стоимость, то соответствующая информация вносится в ЕГРН. Указанные сведения начинают учитываться для земельного налогообложения с даты, когда их стали применять на практике. Пересмотр кадастровой стоимости надела возможен по решению суда, по результатам рассмотрения споров об определении кадастровой стоимости участка специализированной комиссией, а также по решению регионального ведомства, занимающегося кадастровой оценкой.

Подобные правила применяются с 1 января 2019 года. Они также закреплены в п. 1.1 ст. 391 НК РФ.

Измененная кадастровая стоимость применяется для всех налоговых периодов, даже для тех, когда действовала еще оспариваемая кадастровая стоимость. При этом Восьмой кассационный суд общей юрисдикции при рассмотрении дела № 88А-7563/2021 запретил ФНС отказывать в перерасчете земельного налога. Изначально ведомство полагало, что перерасчет нужно делать только за последние 3 года. Однако суд обязал делать перерасчет и на периоды, предшествующие истекшему трехгодичному сроку.

Новые формы документов для составления мотивированного мнения

В приказе ФНС № ЕД-7-23/[email protected] от 11 мая 2021 года, который недавно зарегистрировал Минюст РФ, утверждены новые формы документов для составления мотивированного мнения налоговиками по тем или иным вопросам.

Приказом утверждены следующие формы документов:

• запрос на получение мотивированного мнения ФНС;

• уведомление о наличии оснований для составления мотивированного мнения;

• шаблон мотивированного мнения фискального органа;

• решение о продлении срока направления документа;

• уведомление о согласии/разногласиях с мотивированным мнением ФНС;

• уведомление о наличии или отсутствии невыполненных мотивированных мнений;

• уведомление об изменении или оставления без изменений мотивированного мнения ФНС;

• уведомление о согласии/разногласиях с новым или оставленным без изменения мнением ФНС после взаимосогласительных процедур.

Обмен данными видами документов происходит исключительно в электронной форме.

Количество документов на государственную регистрацию

За I полугодие 2021 года ФНС получила 1,5 млн документов на государственную регистрацию ИП и юридических лиц, что на 40% больше, чем в 2020 году. Этому поспособствовало также обновление в июне сервиса «Госрегистрация юридических лиц и ИП», который упрощает как регистрацию, так и ликвидацию предприятий. После обновления сервиса в фискальный орган поступило 4 тыс. комплектов документов.

Выдача ЭП в удостоверяющих центрах ФНС

Александр Соловьев, и.о. начальника Управления информационной безопасности ФНС, отметил, что удостоверяющие центры фискального органа и точки партнеров выдали уже 120 квалифицированных электронных подписей (ЭП). Получить их можно в любом городе и регионе, в стране работает свыше 1 тыс. удостоверяющих центров. Оформление ЭП полностью бесплатно, пользователю нужно будет приобрести только носитель, на который перенесут ЭП. Если у заявителя уже есть носитель и закрытая часть электронной подписи, то вся процедура займет не более 15 минут.

Земельный налог в Нижнем Новгороде в 2021 году

Кто должен платить земельный налог

Плательщиками налога являются организации, владеющие участками на праве собственности. Граждане должны платить налог, если владеют участком:

• на праве собственности;
• на праве постоянного бессрочного пользования;
• на праве пожизненного наследуемого владения.

Если земля передана гражданам или организациям на условиях аренды или во временное безвозмездное пользование, платить налог не нужно.

За что начисляется земельный налог

Налог начисляется в отношении сформированного земельного участка, поставленного на кадастровый учет в Росреестре. Налог не начисляется на следующие виды участков:

1. земли, изъятые из оборота, либо ограниченные в обороте;
2. земли, занятые особо ценными объектами культурного наследия;
3. участки из земель лесного фонда;
4. земли, занятые водными объектами государственной собственности;
5. участки, входящие в общее имущество многоквартирного дома.

Ставки земельного налога в Нижнем Новгороде

Ставки земельного налога утверждаются представительными органами власти муниципальных образований. Они не могут превышать 0,3 % от кадастровой стоимости участков:

1. отнесенных к землям сельхозназначения, используемых для сельхозпроизводства;
2. занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры ЖКХ либо приобретенных для жилищного строительства;
3. приобретенных (предоставленных) для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного хозяйства;
4. ограниченных в обороте для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд.

Для иных категорий участков ставка не может превышать 1,5 % от кадастровой стоимости. Также местные власти могут дифференцировать ставки, в зависимости от категории и разрешенного использования, от места нахождения участка.

Как рассчитывает земельный налог

Организации-собственники обязаны сами рассчитать земельный налог в декларации, оплачивать авансовые платежи. Для граждан-собственников расчет земельного налога осуществляет ИФНС по месту нахождения участка.

Рассчитать налог можно с помощью калькулятора налога на землю.

Срок оплаты земельного налога

Порядок и сроки оплаты земельного налога для организаций-собственников определяется нормативным актом местных властей. Граждане должны уплачивать налог за свои участки не позднее 1 декабря года, следующего за отчетным периодом.

Рост земельного налога не должен превышать 10 % в год

С 2019 года применяется коэффициент, ограничивающий рост налога не более чем на 10 % по сравнению с предшествующим годом. Исключение составят участки для жилищного строительства, при расчете налога по которым применяется повышающий коэффициент из-за их несвоевременной застройки (пп. 15 — 17 ст. 396 НК РФ).

Новая кадастровая стоимость земельного участка в случае изменения вида разрешенного использования, категории земель и (или) площади будет учтена при расчете налога со дня внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

Если при перерасчете земельного налога за предыдущие налоговые периоды сумма окажется больше уже уплаченной, то перерасчет проводить не будут.

Плюсы и минусы приобретения земельного участка у леса

Земельный налог 2020

12.02.2020

В 2020 году сохраняются в силе принятые изменения в налоговый кодекс в 2019 году. Плательщиками земельного налога являются физические лица, юридические лица и индивидуальные предприниматели, которые владеют землей либо участок находится в постоянном пользовании, либо является пожизненным наследуемым владением.

Земельный налог будет высчитываться на основе полной кадастровой стоимости земли, и его размер не будет превышать сумму, уплаченную за предыдущий год, более чем на 10%. То есть, если размер земельного налога в 2020 году при перерасчете стал больше на 10%, доплатить нужно будет только 10% к сумме предыдущего налога. Все сведения об актуальной кадастровой стоимости участков на территории РФ можно найти на официальном интернет-портале Росреестра.

Еще одно изменение, которое вступило в силу с 2020 года, касается использования понижающего коэффициента, который влиял на ставки и налоговые льготы, утверждаемые органами самоуправления. Теперь, чтобы рассчитать налог на земельный участок в 2020 году, нужно использовать актуальную ставку фискального сбора.

Ставка в размере 0,3% от кадастровой стоимости действует для таких участков земли:

• Под сельскохозяйственные работы

• Под жилищное строительство

• Для личного использования

• Для садоводчества и огородничества

• Для земель ограниченного использования.

Для остальных участков налоговая ставка земельного налога в 2020 году составит 1,5%. Сюда также входят приусадебные участки, но не для личного использования, а для предпринимательской деятельности. При этом местные органы самоуправления могут на основе данных про категорию земли и ее расположения изменять размер фискального сбора. Чем дальше земельный участок от крупных городов, чем хуже вокруг него инфраструктура, тем меньшим может быть действующая ставка.

Таким образом, земельный налог не будет повышаться, а число граждан, которые имеют льготы по нему, будет увеличиваться.

Объектом налогообложения не являются:

• Участки земли с объектами культурного наследия РФ

• Земли с объектами, признанными всемирным наследием

• Историко-культурные заповедники

• Музеи-заповедники

• Земли с объектами археологического наследия

• Участки земли в составе имущества, принадлежащего многоквартирным домам.

Льготы на земельный налог

Изменился ли земельный налог для пенсионеров в 2020 году? Налогоплательщиками-льготниками остаются такие группы населения:

• Граждане предпенсионного возраста

• Пенсионеры

• Инвалиды боевых действий

• Многодетные родители

• Инвалиды I и II групп

• Семьи с детьми-инвалидами

• Владельцы хозяйственных построек

Для них предусмотрен упрощенный порядок предоставления налоговых льгот. Льготы по земельному налогу в 2020 году предоставляются автоматически на основании сведений в инспекции. От уплаты налога освобождены арендаторы земли.

От уплаты налога на землю освобождаются также представители коренных малочисленных народов Севера, Дальнего Востока и Сибири на основании федеральных льгот. Эти льготы действуют по отношению к участкам, на которых сохраняется традиционный образ жизни и народные промыслы.

Налогоплательщики-льготники смогут воспользоваться правом на налоговый вычет. Он будет соответствовать кадастровой цене участка земли размером в 6 соток. Подать заявление о владении земельным участком для расчета налогового вычета можно будет до 31 декабря (раннее было 1 ноября).

В случае если на участке физического лица находится разрушенный объект капитального строительства, налог на имущество не будет начисляться с момента его разрушения, а не с момента регистрации в ЕГРН отсутствия объекта.

Из нового по земельному налогу в 2020 году стоит отметить, что если участок был приобретен во время неполного периода налогообложения, то при расчете применяют коэффициент с отношением числа месяце владения к количеству месяцев в налоговом периоде.

Уплата налога

При получении налоговыми органами сведений, предоставленных органами, которые занимаются государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на недвижимое имущество, исчисляется сумма налога, которая соответствует процентной доле налоговой базы.

Формула расчета земельного налога в 2020 году

Земельный налог = кадастровая стоимость участка х ставка налога (0,3% или 1,5%)

Налоговые ставки не могут превышать базовые значения 0.3 % и 1.5% от кадастровой стоимости участка земли, согласно статье 394 Налогового Кодекса Российской Федерации.

Кадастровая стоимость участка указана в ЕГРН, но может изменяться в таких случаях:

• Были изменены качественные или количественные характеристики земельного участка (изменилась площадь, или назначение земли, присвоена другая категория и т.п.).

• При оспаривании кадастровой стоимости по решению специальной комиссии от Росреестра или на основании решения суда об изменении кадастровой стоимости.

• При выявлении ошибки, допущенной ранее при определении кадастровой стоимости.

• При владении участком в неполный налоговый период.

В случае если земельный участок был приобретен на условиях проведения жилищного строительства (не индивидуального), исчисление суммы налога учитывает коэффициент 2, который будет действовать на протяжении 3 лет, начиная с момента строительства и заканчивая регистрацией объекта недвижимости.

Земельный налог = 2 х (кадастровая стоимость участка х ставка налога)

Если строительство было завершено менее чем за три года, сумма налога, уплаченная сверх коэффициента 1, подлежит возврату.

Как рассчитать земельный налог на 2020 год, если процесс строительства жилищного объекта (не индивидуального) превышает 3 года? В этом случае применяется коэффициент 4 до момента регистрации объекта недвижимости.

Земельный налог = 4 х (кадастровая стоимость участка х ставка налога)

Для земельных участков, полученных в наследство или купленных для осуществления индивидуального жилищного строительства, при расчете налога используют коэффициент 2. Это касается участков, которые находятся во владении (зарегистрированном) более 10 лет и до момента регистрации возведенного объекта индивидуального строительства.

Срок уплаты земельного налога в 2020 году возможен не позднее первого декабря текущего года. При этом оплачивается не более трех налоговых периодов, которые предшествовали календарному году. Для юридических лиц сроки устанавливаются индивидуально муниципалитетом, к которому относится земельный участок, но не позднее 1 февраля года, который следует за отчетным.

Чтобы избежать штрафов и начисления пени, необходимо в точно установленный срок выплатить земельный налог в полном объеме в государственную казну.

Когда оплачивать земельный налог в 2020 году? После налогового уведомления, которое будет направлено ИФНС вместе с квитанцией по адресу, где проживает владелец земельного участка. Окончательную сумму налога не нужно рассчитывать, это сделает налоговая инспекция. Уведомление рассылаются с апреля по сентябрь текущего года.

Налог на стоимость земли (LVT)

Что такое налог на стоимость земли?

Налог на стоимость земли — это более предсказуемый способ налогообложения собственности, основанный исключительно на стоимости земельного участка, а не на любых связанных с ним зданиях. Концепция налога на стоимость земли восходит к началу аграрных обществ, когда решали, как облагать налогом землевладельцы справедливо в интересах более широкой общины были общей социальной целью.

Ключевые выводы

• Налог на стоимость земли (LVT) — это метод оценки налогов на недвижимость, который учитывает только стоимость самой земли и связанных с ней улучшений, а не построенных на ней построек.
• LVT считается более справедливым методом налогообложения земли для сельскохозяйственных регионов, где земля является продуктивной.
• Налоги на стоимость земли являются примерами адвалорного налогообложения и поддерживаются некоторыми экономистами, поскольку стоимость земли, как правило, более стабильна, чем стоимость домов или других построек.

Что такое налог на стоимость земли (LVT)?

Общие сведения о налоге на стоимость земли

Налог на стоимость земли (LVT) предназначен для справедливой оценки земли, которая является конечным активом с базовой стоимостью, которая не меняется так сильно, как постройки, построенные на земле.Колебания стоимости земли во многом определяются тем, что происходит с землей и вокруг нее. Например, акр земли в сельской местности может не так сильно влиять на окружающую экономику, как участок такого же размера в центре города, где это место может быть рядом с новым центром распределения продуктов питания, нуждающимся в дополнительной погрузочной платформе.

С давних времен земля рассматривалась обществами как актив, который не может принадлежать отдельному человеку в традиционном смысле собственности, а скорее как нечто, что можно рассматривать как ренту, передаваемую из поколения в поколение.Именно человеческая деятельность на земельном участке в значительной степени определяет его общую стоимость, и эта деятельность почти всегда связана с богатством землевладельца, поэтому налог на стоимость земли рассматривается как более справедливая основа для определения налоговых обязательств. Это привело нас к нашей современной системе оценки земли и зданий отдельно для целей налогообложения.

LVT также известен как налог на оценку объекта, пример адвалорного налога. Ad Valorem — это латинское словосочетание, означающее «по стоимости».Современные примеры этого чаще всего встречаются в ежегодной оценке муниципальных земель, которую домовладельцы получают, когда их земля оценивается отдельно от различных построек на их земле. Домовладелец может улучшить здания на земле, изменив налогооблагаемая стоимость. Но сама земля имеет тенденцию сохранять более стабильную стоимость с течением времени. Обратное верно и в случае землевладельца, который приводит свои постройки в аварийное состояние. В этом случае общие налоги на недвижимость, уплачиваемые сообществу, будут меньше, чем раньше, но сама земля будет более или менее сохранять свою первоначальную стоимость, что будет важно, когда потенциальный покупатель принимает во внимание свое налоговое бремя и реальную стоимость того, что они покупают.

Безвозвратная потеря и налог на стоимость земли

Изменения в стоимости собственности в значительной степени определяются рыночными колебаниями и могут быть чрезвычайно нестабильными. Эти изменения приводят к тому, что экономисты называют безвозвратными потерями, которые являются мерой потерь для общества в целом. Эти потери имеют далеко идущие неблагоприятные последствия для финансирования основных услуг, в которых нуждается любое процветающее общество, таких как полиция, пожарные и спасательные службы.

Налог на стоимость земли помогает смягчить эти рыночные колебания, отделяя более стабильную стоимость земли от зданий и создавая управляемую систему налогообложения недвижимости.

Может быть, настало время для налогов на стоимость земли

9 августа 2018 г.

Послушайте эту историю

Ваш браузер не поддерживает элемент

Больше аудио и подкастов на iOS или Android.

ON Поездка в Нью-Йорк в конце 1860-х годов озадачила журналиста Генри Джорджа. Он обнаружил, что быстрорастущий город — это место невообразимого богатства. Тем не менее, он также содержал более глубокую бедность, чем менее развитое Западное побережье. Как это могло произойти? У Джорджа было прозрение.Слишком большая часть богатства Нью-Йорка извлекалась землевладельцами, которые ничего не делали для развития города, но могли извлекать его богатства за счет ренты. Проблему можно было решить с помощью налога на стоимость земли.

Следующий шедевр Джорджа «Прогресс и бедность» был продан в Америке в 1890-х годах больше копий, чем любая другая книга, кроме Библии. Это породило кампании по налогообложению стоимости земли по всему миру. Он также вдохновил на создание настольной игры «The Landlord’s Game», предшественницы «Монополии».Игра была разработана, чтобы показать, как рынки недвижимости естественным образом склоняются к монополии, в которой один игрок может получать всю ренту. Но дополнительной функцией, отсутствующей в последующих версиях, был налог на стоимость земли, т. Е. Сбор, который, в отличие от налога на недвижимость, не зависит от количества построенных на нем домов или отелей. Налог сделал невозможным победу любого игрока, но вместо этого сделал их богатыми в тандеме, поскольку доходы от налога распределялись между ними.

Налог на стоимость земли может показаться заманчивой перспективой для тех, кто сегодня страдает от высокой стоимости земли.Неослабевающий спрос в богатых городах привел к резкому росту стоимости земли внутри и вокруг них после десятилетий падения процентных ставок. В этих местах сохраняется большая бедность. Но проблема высокой арендной платы — и богатых землевладельцев — возобновила политический прикус, потому что теперь она затрагивает и относительно обеспеченных людей. Аренда настолько дорога в таких местах, как район залива Сан-Франциско, что даже технологи, зарабатывающие сотни тысяч долларов в год, жалуются, что жизнь там недоступна.

‘был Богом, сотворившим землю

По всему богатому миру открылась резкая пропасть между поколениями, живущими в период бэби-бума, и «арендной платой поколений».Многие пожилые люди стали богатыми из-за роста цен на жилье (см. Статью). Но большинство молодых людей не могут надеяться купить дома в таких местах, как Лондон, если они не получат большое наследство. Поскольку они предполагают, что цены на недвижимость будут продолжать расти, они считают, что им не хватает золотого билета к финансовому благополучию, в то время как землевладельцы продолжают наслаждаться неожиданной удачей бума на рынке недвижимости. Кажется, пришло время возродить грузинское мышление.

Налоги на землю издавна притягивали либералов и экономистов.Их привлекательность имеет два корня. Первое — это справедливость. Утверждается, что каждый человек имеет равные моральные права на плоды самой земли. В истории политической мысли даже самые яростные защитники прав собственности изо всех сил пытались оправдать появление законной собственности на землю, учитывая, что это лишает других природных ресурсов. «Бог дал землю людям», — говорится в «Земле», гимне Грузии, принятом старой британской либеральной партией, который до сих пор поют на ежегодном собрании ее преемников, либеральных демократов.

Самая известная попытка оправдать право собственности на землю была предпринята Джоном Локком в 17 веке. Он утверждал, что, поскольку люди владеют своим собственным трудом, труд на земле дает право собственности на полученный продукт (скажем, на ферму). Тем не менее, даже Локк сказал, что это работает только до тех пор, пока «достаточно и не хуже того, что осталось общего для других». Это условие можно встретить в пустыне, но не в процветающих городах. В любом случае такое сочетание кажется шатким оправданием для приобретения. Роберт Нозик, философ-либертарианец 20-го века, сомневался, что, если вылить его банку томатного сока в море, объединив то и другое, он сможет претендовать на владение океаном.Без хорошей основы для владения землей, как может быть справедливым для домовладельцев разбогатеть за счет ренты?

Вторая привлекательная черта налогов на стоимость земли — и та, которая привлекает экономистов, — это их эффективность. Как правило, налогообложение товара снижает предложение и повышает цены. Подоходные налоги заставляют людей меньше работать или прилагать меньше усилий. Налоги на алкоголь удерживают от употребления алкоголя. Налогообложение стоимости собственности в целом препятствует развитию. Но земля другая. Его запас фиксирован и не может уйти. В результате, пока домовладельцы конкурируют друг с другом за арендаторов, численность которых и их готовность платить не затронуты, налог теоретически не может передаваться через более высокие арендные ставки.Арендодатели должны просто заплатить и продолжать, как прежде. В 1978 году эта эффективность побудила Милтона Фридмана, известного экономиста-сторонника свободного рынка, объявить налог на неулучшенную стоимость земли «наименее плохим налогом».

Доводы в пользу налогообложения земли Джорджу настолько понравились, что он считал, что государство должно конфисковать всю земельную ренту. Никому не будет позволено получать прибыль от владения землей. Он думал, что это принесет достаточно доходов, чтобы отменить все налоги. Его кампания за «единый налог» устраивала Джорджа, который, как и Фридман, выступал за свободную торговлю и свободные рынки во всей остальной экономике.

Эпоха без георгистов

Тем не менее, несмотря на известность и влияние Джорджа, план « Прогресс и бедность» не привел к повсеместному введению налогов на землю. В Великобритании земельный налог был исключен из радикального «народного бюджета», принятого в 1910 году канцлером казначейства от либералов Дэвидом Ллойд Джорджем после возражений землевладельцев в палате лордов. В последующие десятилетия идеи георгизма остались позади по обе стороны Атлантики. Профсоюзное движение было больше озабочено правами рабочих, чем арендной платой за землю.Политики сосредоточили свое внимание на борьбе с сверхприбылями, получаемыми акционерами, в частности, на тех, которые связаны с рыночной властью таких крупных фирм, как Standard Oil.

После Второй мировой войны реформаторы сосредоточились на создании программ социального обеспечения, таких как программы здравоохранения и государственные пенсии. Налоги на стоимость земли всплывали редко. Сегодня, хотя большинство экономистов признают их эффективность, такие налоги введены лишь в нескольких местах. Нормой является налог на имущество, взимаемый с общей стоимости земли плюс то, что на ней построено.Имя Генри Джорджа больше не на слуху.

Одна из причин заключается в том, что налог на стоимость земли трудно ввести. Землю сложно оценить. Его цена не признается напрямую при продаже недвижимости. Это должно быть оценено путем вычитания стоимости зданий из продажной цены. Такой расчет неизбежно вызывает споры, утверждает Пол Сандерсон из Международного института налога на собственность, консультативного органа. Люди будут жаловаться на налог, взимаемый с гипотетического числа. Там, где это было возможно, они подавали против него судебные иски.

Во многих городах Пенсильвании, где родился Джордж, взимаются так называемые налоги на недвижимость с разделенной ставкой. Они включают одну ставку на стоимость зданий и другую, обычно более высокую, на землю. Но оценка проводится на местном уровне «чьим-то дядей Чарли», а системы «примитивны», — говорит Джошуа Винсент из Центра экономических исследований, аналитического центра георгиевских ученых в Филадельфии. Г-на Винсента однажды попросили разработать земельный налог на основе оценок, проведенных с 1957 года. Политики не любят переоценки, потому что они приводят к увеличению налоговых счетов и сварливым избирателям.Но произвольные, рассчитанные на десятилетия оценки также делают политику раздельного налогообложения сложной для продажи.

Проблема оценки не является непреодолимой. «Я не думаю, что это вообще сложная задача, — говорит Артур Граймс из Университета Виктории в Веллингтоне. Новая Зеландия разрешает большинству местных властей взимать налоги на стоимость земли. Оценки проводятся каждые три года центральным правительством, которое собирает обширный массив данных о характеристиках каждой собственности, начиная с момента замены крыши и заканчивая тем, есть ли у нее вид на море.По словам г-на Граймса, это позволяет статистикам прогнозировать стоимость земли с высокой степенью точности.

Противники также поднимают вопросы о справедливости и жизнеспособности налогов на стоимость земли. Первая справедливость. Налог на стоимость земли не сильно повлияет на неравенство в благосостоянии. Мэтью Рогнли, ныне работающий в Северо-Западном университете, показал в 2015 году, что увеличение доли капитала в национальном доходе во второй половине 20-го века, на которое сожалел Томас Пикетти в своей книге «Капитал в 21 веке», было вызвано за счет более высокой доходности жилья.Тем не менее, хотя домовладение составляет значительную часть богатства для семей среднего класса, оно гораздо менее важно для более богатых, говорит Габриэль Зукман из Калифорнийского университета в Беркли, который является одним из соавторов г-на Пикетти (см. Диаграмму 1). В Америке на долю 0,1% самых богатых людей приходится четыре пятых ее богатства в виде акций и облигаций. По словам г-на Цукмана, более высокое неравенство в благосостоянии не имеет ничего общего с жильем. Эта закономерность отражена повсюду в богатом мире.

Владение землей менее сконцентрировано среди небольшого числа богатых землевладельцев, чем это было во времена Георгия.Это означает, что налог на стоимость земли почти наверняка будет менее прогрессивным, чем современный подоходный налог. Еще одно изменение состоит в том, что земля составляет меньшую часть общего запаса капитала, чем это было в конце XIX века. В 2015 году Уильям Ларсон, статистик из Министерства торговли, оценил, что вся земля в Америке в 2009 году стоила около 23 трлн долларов (160% ВВП). Это по сравнению с общим уставным капиталом около 45 трлн долларов. С тех пор земля, вероятно, значительно подорожала. Но даже если бы правительство смогло реализовать мечту Джорджа и получить всю эту экономическую ценность, оно не смогло бы финансировать правительство в течение очень долгого времени после выплаты государственного долга.

Get off my property

Что касается эффективности, то здесь есть несколько недостатков. Избиратели не любят никаких налогов на собственность. В Законе № 13 Калифорнии, принятом в 1978 году избирательным бюллетенем, налоги ограничиваются 1% от стоимости собственности, а увеличение переоценки стоимости собственности ограничивается 2% в год. Повторная оценка также обычно запрещена, если собственность не переходит из рук в руки, что создает пагубный стимул для владельцев оставаться на месте. В Англии и Шотландии налоги на жилую недвижимость основаны на оценке 1991 года.Налоги на стоимость земли распространены в Австралии, но жилая недвижимость в основном не облагается.

Скептики утверждают, что в местах с налогами на земельную стоимость они остаются низкими, чтобы не привлекать политической критики. Новая Зеландия собирает налоги на недвижимость, включая земельные налоги, которые составляют около 2% от ее ВВП, что аналогично среднему показателю в ОЭСР, клубе, состоящем в основном из богатых стран. Но Америка собирает больше налогов на собственность (2,7% ВВП), а Великобритания — гораздо больше (4,2%). Даже в Новой Зеландии в последнее время наблюдается тенденция к повышению местными властями ставок, взимаемых за здания, и снижению земельных налогов.В Дании, еще одной стране с местными налогами на стоимость земли, ставки варьируются от 1,6% до 3,4%. Это далеко от единого налога, который хотел Джордж.

Противники высоких налогов на стоимость земли опасаются, что домовладельцы, которые на бумаге богаты, могут не иметь крупных банковских счетов или доходов, с помощью которых можно было бы уплатить еще один сбор. Правительства могут обойти это, позволяя землевладельцам откладывать уплату налогов до тех пор, пока их собственность не будет продана, возможно, в случае смерти. Дания реформирует свой земельный налог, чтобы разрешить отсрочку. Тем не менее, это по-прежнему будет разочаровывать владельцев недвижимости, которые хотят передать жилищное богатство своим наследникам, что является глубоким желанием англосаксонского мира.В 2015 году правительство Великобритании даже создало освобождение от налога на наследство специально для домов.

Налог на стоимость земли мало что изменит, чтобы изменить основной дефицит, который привел к росту цен на недвижимость. Вопреки утверждениям некоторых грузин, это не сильно изменит стимула к развитию или продаже ценных земель, утверждает Стюарт Адам из Института финансовых исследований, аналитического центра. Владельцы свободных участков в дорогих районах действительно столкнутся с такими же дорогостоящими сборами, как и владельцы соседних многоэтажек.Им придется как-то уплатить налог, а домовладельцу, у которого не хватает наличных, возможно, придется продать участок. Но стимулы для владельцев с глубокими карманами, таких как девелоперские фирмы, не изменились. Более низкая стоимость земли в точности компенсирует новый стимул продавать пустующую землю. Между тем упущенная арендная плата за освобождение участка останется прежней. Однако доходы от налога можно использовать для снижения обычных налогов на недвижимость, которые сдерживают строительство. По словам Энрико Моретти из Калифорнийского университета в Беркли, это не сильно поможет в богатых городах, где основное ограничение на строительство новых зданий носит нормативный характер.Но это может помочь омолодить области, которые в противном случае находятся в упадке.

Например, в конце 1970-х годов Питтсбург поднял налог на стоимость земли более чем в пять раз по сравнению с ставкой на строения. В исследовании 1997 года, проведенном Уоллесом Оутсом и Робертом Швабом, говорится, что это вызвало волну развития коммерческой недвижимости, несмотря на то, что сталелитейная промышленность города пришла в упадок. По словам Винсента, горстка городов Пенсильвании, которые с тех пор ввели налог на чистую стоимость земли, в целом находилась в упадке и делала это, чтобы стимулировать строительство.Строительный бум на Гавайях в конце 1960-х годов, который заставил Джони Митчелл петь о том, что в штате был «вымощен рай для установки парковки», отчасти мог быть вызван введением в 1965 году системы раздельного налога на недвижимость.

Большие желтые налоги

Возможно, самым большим препятствием для налогов на стоимость земли является темная сторона его эффективности. В момент объявления налога стоимость земли должна упасть, потому что покупатели знают, что, получив землю в собственность, они должны ее заплатить. Земля обесценивается точно на текущую стоимость всех налогов, которые она будет понести в будущем.Это не только теория. Исследование, проведенное правительством Дании в 2016 году, показало, что изменения ставок земельного налога полностью и быстро капитализировались в ценах на жилье. В результате налоги наносят ущерб только нынешним землевладельцам. Они подобны непредвиденному налогу или конфискации собственности — и, как любой подобный сбор, вызывают ожесточенное политическое сопротивление.

Тем не менее, после десятилетий прибылей для тех, кто приобрел недвижимость в районах, где стоимость резко возросла, может ли такой налог на непредвиденные доходы быть желательным и справедливым? В 2017 году Дэвид Албуи и Минчул Шин из Университета Иллинойса и Габриэль Эрлих из Университета Мичигана подсчитали, что по состоянию на 2006 год всего на пять мегаполисов приходилась почти половина всей стоимости городских земель в Америке.Приобретения землевладельцев были убытками общества, потому что нехватка земли в таких местах сдерживает экономический рост. Согласно исследованию Чанг-Тай Се из Чикагского университета и г-на Моретти, ВВП Америки был бы полностью на 9% выше, если бы нормативные ограничения на строительство были бы ослаблены всего в трех городах — Сан-Франциско, Сан-Хосе и Нью-Йорке.

Один из аргументов Джорджа в пользу конфискации земельной ренты заключался в том, что домовладельцы не заслуживают той прибыли, которую они получают, когда другие инвестируют в участок.Этому вторил Уинстон Черчилль, тогда еще либерал, в поддержку «народного бюджета». «Проложены дороги, обустроены улицы, улучшено обслуживание, электрический свет превращает ночь в день, воду доставляют из водохранилищ в сотнях миль в горах — и все это время домовладелец сидит неподвижно», — прогремел он. Этот аргумент подчеркивает потенциальную возможность землевладельцев получить выгоду за счет налогоплательщика. Существует множество свидетельств того, что цены на жилье в стране растут, если, скажем, налогоплательщики обеспечивают лучшее транспортное сообщение.

Землевладельцы в сегодняшних успешных городах, несомненно, извлекли выгоду из государственных инвестиций, но большая часть их прибыли была получена в результате бурного роста частной экономической активности. Вокруг финансовых и технологических центров доход от владения землей огромен. В городе Сан-Хосе в районе залива Сан-Хосе, несмотря на то, что средний доход домохозяйства без поправки на инфляцию примерно удвоился в период с 1996 по 2016 год, средняя цена на жилье выросла в 3,7 раза.

Цены на землю составили основную часть роста.Анализ, проведенный BuildZoom, сайтом сравнения цен для подрядчиков, показывает, что затраты на строительство в разных городах различаются гораздо меньше, чем цены на жилье (см. Диаграмму 2). Согласно исследованиям экономистов Катарины Нолл, Морица Шуларика и Томаса Стегера, рост стоимости земли объясняет 80% роста цен на жилье в богатых странах в период с конца Второй мировой войны до 2012 года.

Для развивающихся технологических компаний интеллектуальная собственность и другие нематериальные формы капитала более важны, чем земля.Alphabet, материнская компания Google, владеет недвижимостью на сумму 23 миллиарда долларов без учета амортизации. Для сравнения, стоимость акций на фондовом рынке превышает 850 миллиардов долларов. Даже Amazon с ее сетью складов владеет землей и недвижимостью на сумму всего 24 миллиарда долларов. Несмотря на их роскошные офисы на Западном побережье, налог на стоимость земли не сильно ударит по этим техническим титанам.

Щелчки и раствор

Тем не менее, современные фирмы обладают огромной властью влиять на стоимость земли, тем самым принося землевладельцам огромную неожиданную прибыль.Позже в этом году Amazon объявит о местонахождении своей второй штаб-квартиры. Города конкурировали, чтобы привлечь фирму. Но местным жителям, у которых нет собственности, можно простить надежду, что Amazon уйдет в другое место. В его штаб-квартире будет работать около 50 000 богатых рабочих, которые будут повышать арендную плату и стоимость земли, все время переполняя местные общественные службы и инфраструктуру. Выбранный город должен будет вложить средства для размещения рабочих, но затраты на это будут несправедливо распределены между существующими жителями, потому что, пытаясь привлечь фирму, города предлагают Amazon скидки на местные налоги на бизнес.

Возможно, больше всего выиграют от решения Amazon владельцы местной недвижимости. Если бы их непредвиденная прибыль распространилась по всему миру, местным арендаторам нечего было бы бояться. Существенный налог на стоимость земли сделает свое дело. Какими бы ни были политические препятствия для налогов на стоимость земли, сила этого аргумента в их пользу остается столь же решающей, как и столетие назад.

Эта статья появилась в разделе «Брифинг» печатного издания под заголовком «На более твердой почве»

FHWA — Центр инновационной финансовой поддержки — Value Capture

Налог на стоимость земли — это сбор со стоимости неулучшенной земли.Он не учитывает стоимость каких-либо зданий или улучшений, так что налог на имущество основывается исключительно на оценочной стоимости земли. Налог на стоимость земли также упоминается как ежегодный сбор с арендной платы за землю. Это можно рассматривать как плату за выгоды, полученные от муниципальных улучшений, таких как уличная и канализационная системы, парки и школы. Американский писатель и политический экономист XIX века Генри Джордж был сторонником налога на стоимость земли и считал, что, когда местная стоимость земли повышается за счет общественных работ, «экономическая рента» земли является наиболее логичным источником государственных доходов. ¹

Налог на стоимость земли призван стимулировать развитие и препятствовать спекулятивным инвестициям в землю. Налог на стоимость земли хорошо подходит для устоявшихся городов и небольших растущих городов, где есть необходимость в строительстве новых проектов засыпки смешанного использования, но высокие налоги на улучшения препятствуют новому развитию. Налог на стоимость земли взимается более чем в десятке городов Пенсильвании вместе с другими налогами на здания. Такой порядок называется налогом на недвижимость с разделенной ставкой, при котором обычно стоимость земли облагается налогом по более высокой ставке, чем стоимость улучшений.В период с 2011 по 2016 год город Алтуна в центральной Пенсильвании был первым и единственным городом в Соединенных Штатах, который полагался только на налог на стоимость земли. За пределами США налог на стоимость земли используется в таких странах, как Дания, Эстония, Гонконг, Сингапур, Новый Южный Уэльс и Мехикали.

Налог на стоимость земли взимается только с земли, а не с каких-либо улучшений на ней, таких как здания, дренаж, сельскохозяйственные культуры или другие работы. Если бы в ряду домов находился незанятый земельный участок, вся недвижимость облагалась бы налогом по той же ставке, включая пустой земельный участок.Оценка земли основана на оптимальном использовании земли в рамках существующих правил планирования. Если недвижимость подвергается изменению зонирования, ее следует переоценить, чтобы отразить тип развития, который позволяет изменение. В отличие от налоговых ведомостей по налогу на имущество, которые увеличиваются по мере нового строительства и развития, налоговая база не увеличивается вместе с налогом на стоимость земли. Поэтому регулярные переоценки налога на стоимость земли необходимы, если муниципалитетам требуются дополнительные налоговые поступления.

Ресурсы

Информационный бюллетень по налогу на стоимость земли

Просмотреть ресурсы по налогу на стоимость земли

Сноски

1 http: // www.henrygeorge.org/pchp11.htm

Налогообложение стоимости земли — Local Housing Solutions

В городах, поселках и округах, где применяется налогообложение стоимости земли, владелец пустующего участка должен будет уплатить налог на недвижимость в том же размере, что и владелец прилегающего участка такого же размера, который включает четырехэтажный многоквартирный дом. При раздельном налогообложении, варианте налогообложения стоимости земли, земля облагается налогом по более высокой ставке, чем при улучшении. Хотя эти подходы не получили широкого распространения в США, они препятствуют спекуляциям и удержанию пустых участков и побуждают владельцев пустующих или недостаточно используемых участков вносить улучшения, которые увеличивают их доход, не беспокоясь о налоговых последствиях.Сообщество извлекает выгоду из увеличения инвестиций, которые позволяют продуктивно использовать ранее пустующие или недостаточно используемые объекты. В зависимости от контекста налогообложение стоимости земли может способствовать увеличению предложения жилья, а также оживлению кварталов с большим количеством незанятых участков. Однако маловероятно, что это приведет к дальнейшему развитию объектов недвижимости, которые уже достигли или близки к своему максимальному потенциалу, исходя из текущего зонирования.

Подход

Городам, поселкам и округам, которые решили внедрить политику налогообложения стоимости земли, сначала необходимо оценить стоимость каждого земельного участка в юрисдикции без привязки к каким-либо строениям на земле.Эта оценка будет основана на рыночной стоимости земли, если она будет пустой, что учитывает потенциал развития участка в соответствии с действующими правилами землепользования, а также доступ к текущим и планируемым удобствам и общественной инфраструктуре. Затем эти значения необходимо регулярно проверять и корректировать, как и стоимость домов в соответствии с действующей системой налогообложения собственности, с возможностью для землевладельцев подать апелляцию, если они не согласны с оценочной стоимостью. Стоимость в долларах, присвоенная собственности, к которой применяется местная налоговая ставка. для определения налоговых обязательств на имущество.Оценочная стоимость собственности обычно совпадает с оценкой рыночной стоимости собственности или равной части суммы.

Сторонники налогообложения стоимости земли утверждают, что этот подход принесет несколько преимуществ, в том числе:

• Предотвращение спекуляций по поводу пустующих участков, которые были зонированы под застройку, поскольку землевладельцы будут платить за пустующие участки такую ​​же сумму налогов, что и те, которые введены в продуктивное использование
• Поощрение развития и полезного землепользования в районах с более низкой стоимостью и застройкой, поскольку улучшения не будут облагаться налогом, а низкие налоги на землю с низкой стоимостью могут стимулировать новое строительство
• Повышение стоимости владения землей, что, в свою очередь, снизит цены на землю и потенциально снизит стоимость жилья

Хотя более 30 стран приняли системы налогообложения стоимости земли, трудно найти примеры населенных пунктов в США.S. которые взимают налог на имущество только со стоимости земли. Вместо этого налоги на базовое имущество обычно добавляются к оценке любых улучшений. Системы раздельного налогообложения были несколько более популярны: они были приняты в 20 юрисдикциях в Пенсильвании и разрешены в Роаноке и округе Фэрфакс, штат Вирджиния, а также на экспериментальной основе до трех муниципалитетов в Коннектикуте. Питтсбург, штат Пенсильвания, использовал раздельное налогообложение с 1913 по 2001 год. Этот вариант налогообложения стоимости земли, при котором улучшения на участке облагаются налогом по отдельной и более низкой ставке, чем основная земля, помог оживить стареющие города (см. Пример ниже).

Переход на систему налогообложения стоимости земли или даже на раздельное налогообложение потребует крупной общественной просветительской кампании, а также корректировок в практике начисления и сбора налогов. Это изменение, вероятно, столкнется с серьезным сопротивлением, поскольку его влияние будет неравномерно и наиболее остро ощущаться владельцами дорогостоящей собственности, где земля составляет относительно большую долю от общей стоимости. Для этих пользователей отмена налогов на стоимость зданий и других улучшений собственности только частично компенсирует возросшие обязательства по налогу на имущество и снижение стоимости их земли.Некоторые экономисты также подвергли сомнению способность системы налогообложения стоимости земли приносить достаточный доход для поддержки деятельности местных органов власти. Эта проблема может быть актуальной для системы, в которой налог на стоимость земли заменяет все налоги, но обычно не применяется в системе, где налогообложение стоимости земли или раздельных ставок просто заменяет традиционный налог на недвижимость и приносит аналогичную сумму дохода.

Прочие соображения

Земля, освобожденная от налогов

Населенные пункты, которые используют систему оценки стоимости земли или раздельного налогообложения для финансирования значительной части местного бюджета, могут столкнуться с проблемами, если относительно большая часть является государственной землей Земля, принадлежащая государству, включая школьные здания, государственные больницы и автостоянки, среди прочего.или принадлежат некоммерческим организациям и поэтому не облагаются налогом. Дополнительные источники финансирования могут потребоваться, чтобы заполнить пробел, вызванный невозможностью начисления налогов на эту недвижимость.

Пример

В 1975 году, Harrisburg, PA принял систему налогообложения с раздельными ставками, при которой земля облагалась налогом в два раза больше, чем здания на ней. Ставки со временем корректировались, и разница увеличилась до 6: 1 (ставка земельного налога к ставке налога на строительство). Некоторые считают, что этот подход помог оживить столицу, что привело к новым инвестициям с более высокой плотностью, росту рабочих мест и инвестициям со стороны работодателей, резкому сокращению количества свободных строений и увеличению налоговых поступлений для города.

Связанные ресурсы

• Assessing the Theory and Practice of Land Value Taxation, Lincoln Institute of Land Policy (2010) — Этот обзор преимуществ подхода к налогообложению, основанного на оценке стоимости земли, включает раздел, посвященный американскому и международному опыту в области налогообложения стоимости земли и раздельного налогообложения. Краткое изложение также включает разделы, описывающие исследования рыночного воздействия стоимости земли или раздельного налогообложения и подробное описание юридических, административных и политических проблем.
• Налог на стоимость земли Генри Джорджа: идея, время которой пришло? По делам Америки (февраль 2018 г.) — в этой статье прослеживается история налога на стоимость земли и описываются варианты подхода, впервые предложенного Генри Джорджем в 1800-х годах.
• Налог на стоимость земли: альтернатива налогу на недвижимость, блог NAHB Eye On Housing (ноябрь 2013 г.) — В этом сообщении в блоге представлен краткий обзор налога на стоимость земли и того, как он был введен в США.
• Налогообложение стоимости земли: может ли это сработать сегодня? Институт земельной политики Линкольна (март 1998 г.) — В этой статье обобщены материалы конференции по налогообложению стоимости земли, проведенной Институтом Линкольна, включая обсуждение документов, представленных вместе с конференцией.
• The Weeds: The Land Value Tax, Explained (Out Loud), Vox (2016) — Этот подкаст представляет собой введение в концепцию налогообложения стоимости земли, включая потенциальные преимущества и препятствия для широкого распространения в США.

Налогооблагаемая стоимость земли | Окружающая среда, земля и вода

Управление государственных доходов (OSR) рассчитывает земельный налог на общую налогооблагаемую стоимость вашей земли в собственность в полночь 30 июня.

«Налогооблагаемая стоимость» за финансовый год является наименьшей из следующих величин:

• Закон об оценке земли 2010 г. стоимость (установленная законом стоимость земли) земли на 30 июня
• средняя стоимость земли на 30 июня.

Узнайте больше о ежегодной оценке земли.

Мы определяем налогооблагаемую стоимость каждого земельного участка отдельно, а затем объединяем стоимость всей вашей земли для определения общей налогооблагаемой стоимости.

Ваша оценка земельного налога будет включать информацию о каждой из этих величин и о том, как рассчитывались ваши обязательства.

Как мы рассчитываем налогооблагаемую стоимость

Каждый год мы применяем соответствующую ставку земельного налога к общей налогооблагаемой стоимости всей вашей земли на 30 июня, чтобы определить, есть ли у вас обязательства по земельному налогу.При определении всей земли, которой вы владеете, мы включаем всю землю, находящуюся в исключительной собственности, и любую долю (или долю) в земле, принадлежащей другим лицам.

Вы можете владеть землей от имени различных организаций — например, как физическое лицо, доверительный управляющий траста (например, ваш самоуправляемый пенсионный фонд) или от имени компании, которой вы владеете. Когда стоимость земли, принадлежащей каждой компании, достигает соответствующего порогового значения, будет выпущено уведомление об оценке.

Вы можете иметь право подать заявление на освобождение от уплаты земельного налога, например, если земля используется в качестве вашего дома.Если применяется освобождение, налогооблагаемая стоимость этой земли исключается. Это может уменьшить размер земельного налога, который вы должны платить, или даже уменьшить налогооблагаемую стоимость вашей земли ниже порогового значения, что означает, что вы больше не будете нести ответственности.

Если у вас есть квартира (квартира, таунхаус и т. Д.), Вы можете уплатить земельный налог. Стоимость земли для всей собственности, включая единицы, указана в ежегодном уведомлении о ставках муниципального совета для каждой собственности.

Если ваше уведомление об оценке включает землю, которой вы не владеете, или отсутствует земля, которой вы владели на 30 июня, нам необходимо будет пересмотреть вашу ответственность.Вы можете связаться с нами или отправить запрос в OSR Online.

Пример — физическое лицо

Бен владеет долей в 4 объектах на 30 июня 2021 г. — дом в Брисбене и 3 инвестиционных единицы по всему Квинсленду. В этой таблице показаны проценты, которыми он владеет в каждой собственности, налогооблагаемая стоимость земли и пропорциональная стоимость его доли.

Брисбен Хаус

Имущество	Стоимость земли в целом	Доля земли в собственности (проценты)
650 000 долл. США	100%	650 000 долл. США
Инвестиционная единица № 1	долл. США 1, 0 9245	долл. Инвестиционная единица № 2	7 000 000 долларов США	2%	140000 долл. США
Инвестиционная единица № 3	900 000 долл. США		10 450 000 долл. США		1,269,000 долларов

Общая налогооблагаемая стоимость земли, на которой находится недвижимость Бена, составляет 10 450 000 долларов, но общая налогооблагаемая стоимость земли, которой Бен владеет на полночь 30 июня 2021 года, составляет 1 269 000 долларов, поэтому он может нести ответственность за оценку земельного налога.

Земля, на которой находится дом Бена в Брисбене, оценивается в 650 000 долларов, и, поскольку это его дом, он подает заявление (и получает разрешение) на освобождение от налога на землю на эту сумму.

Общая стоимость оставшейся земли, которой владеет Бен, составляет 619 000 долларов, поэтому он получит оценку земельного налога, которая будет рассчитана на 619 000 долларов.

Пример — попечители и компании

Стейси Ян владеет землей в Квинсленде от своего имени и в качестве попечителя семейного траста SY.Она также является директором и единственным акционером компании SY Systems Pty Ltd, владеющей землей в Квинсленде.

На 30 июня 2021 года это общая налогооблагаемая стоимость для каждого землевладельца:

• Стейси Ян — 450 000 долларов
• Стейси Янг как попечитель семейного траста SY — 635 000 долларов
• SY Systems Pty Ltd — 772 000 долларов.

На 2021–22 годы оценки земельного налога будут отправлены в SY Family Trust и SY Systems Pty Ltd, потому что общая налогооблагаемая стоимость их земли превышает порог в 350 000 долларов для компаний и трастов.Однако Стейси не получит оценку земли, принадлежащей на ее собственное имя, потому что общая налогооблагаемая стоимость ниже порога в 600 000 долларов для физических лиц.

Установленная законом стоимость земли

Это стоимость земли, определенная Генеральным оценщиком и включенная в ваше ежегодное уведомление об оценке земли.

OSR не может изменять значения, выданные Генеральным оценщиком.

Узнайте больше о государственной оценке земли, включая ваши права на объект.

Усредненная стоимость

Усредненная стоимость земли составляет:

• среднее значение установленной законом стоимости земли за текущий и предыдущие 2 финансовых года
  или
• установленная законом стоимость земли текущего года, умноженная на коэффициент усреднения за год ( где отсутствуют данные о двух предыдущих законных ценах на землю).

Пример — земельный участок

Земельный участок имел следующие значения за последние 3 года:

• 800000 долларов на 30 июня 2021 года
• 850 000 долларов на 30 июня 2020 года
• 775000 долларов на 30 июня 2019 года. Вот как была рассчитана усредненная стоимость:

  (800000 долларов + 850000 + 775000 долларов) ÷ 3 = 808333 долларов

  В этом случае, поскольку установленная законом стоимость земли на 30 июня 2021 года ниже средней стоимости, налогооблагаемая стоимость составляет 800000 долларов.

  Коэффициент усреднения

  В этой таблице показан коэффициент усреднения для каждого года с 2016 года.

  Год	Коэффициент усреднения
  30 июня 2021 г. 2020	0,96
  30 июня 2019 г.	0,95
  30 июня 2018 г.	0,96
  30 июня 2017 г.	0.94
  30 июня 2016 года	0,93

  Пример — единичный участок

  Джон приобрел земельный участок в мае 2021 года, который был отделен от более крупного участка в апреле. Стоимость земли на 30 июня 2021 года составляла 640 тысяч долларов.

  Поскольку в предыдущие годы не было установленной законом стоимости земли для этого участка, для определения средней стоимости был использован коэффициент усреднения. Коэффициент усреднения на 30 июня 2021 года составляет 0,98.

  Вот как рассчитывается усредненное значение:

  $ 640 000 × 0.98 = 627 200 долларов США

  В этом примере, поскольку средняя стоимость земли на 30 июня 2021 года ниже нормативной стоимости, налогооблагаемая стоимость составляет 627 200 долларов США.

  Пример — несколько лотов

  Мэриэнн владела двумя соседними земельными участками, которые оценивались как один земельный участок. На 30 июня 2020 года эта посылка оценивалась в 800000 долларов. В августе следующего года Марианна продала 1 лот. 30 июня 2021 года каждый лот был оценен в 600 000 долларов США.

  Поскольку в предыдущие годы не было отдельной установленной законом стоимости земли для этих участков, для определения средней стоимости использовался коэффициент усреднения.Коэффициент усреднения на 30 июня 2021 года составляет 0,98.

  Вот как рассчитывается усредненная стоимость для каждого лота:

  600000 долларов × 0,98 = 588000 долларов

  В этом примере, поскольку средняя стоимость земли на 30 июня 2021 года ниже нормативной стоимости, налогооблагаемая стоимость составляет 588000 долларов.

  Налог на стоимость земли: может ли он работать в округе?

  Время от времени всплывает идея введения «налога на стоимость земли» в округе. Рик Рыбек из Just Economics, насколько я помню, продвигал налоги на стоимость земли.И Комиссия по пересмотру налогов 2013 года (здесь), и Комиссия по пересмотру налогов 1997 года (здесь) рассмотрели налог на стоимость земли как средство реструктуризации налогов на недвижимость. Исследование 1997 года особенно заслуживает внимания, поскольку оно знакомит читателя с множеством убедительных аргументов в пользу того, почему округу следует рассмотреть вопрос о введении налога на стоимость земли (справедливость, эффективность и более плотная застройка) и как налоговые поступления могут быть перераспределены по всему городу, когда в целом налоговые поступления остаются неизменными.

  Эта идея недавно вернулась к обсуждению местной политики.В марте Дэниел Херригес призвал ввести налог на стоимость земли в округе Колумбия Большого Большого Вашингтона , правильно указав, что нынешний режим налогообложения недвижимого имущества в округе наносит ущерб коммерческому развитию, особенно в тех частях города, которые больше всего нуждаются в развитии. В сентябре исследователи Urban Institute определили налог на стоимость земли как «высокопотенциальный» инструмент для увеличения предложения жилья в округе Колумбия.

  Может ли округ увеличить плотность застройки и расширить предложение жилья за счет налога на стоимость земли? Сравнение границ зонирования с тем, что уже построено, подсказывает: не там, где развитие больше всего необходимо.Наш анализ показывает, что налог на стоимость земли может увеличить темпы уплотнения в некоторых частях города, но — из-за ограничений по зонированию — мало что сделает для увеличения предложения жилья в тех частях города, где предложение и так не хватает.

  Даже при более разрешительном зонировании административные трудности при введении налога на стоимость земли могут быть большими. Действующий в округе режим налогообложения недвижимого имущества не всегда проводит различие между стоимостью земли и стоимостью здания, и пересмотр методов оценки земли и улучшений может вызвать беспокойство и недовольство налогоплательщиков.

  Налоговый режим может помочь стимулировать развитие, но он не может решить основную проблему ограничительной практики землепользования. Тем не менее, налог на стоимость земли может оказаться стоящей реформой. Прогрессивный характер налога на стоимость земли, особенно для жилой недвижимости, может вызвать законодательную поддержку его введения и помочь сломить сопротивление застройке. Важно отметить, что мысленный учет того, что налоги на стоимость земли могут означать для города, также помогает выявить, как его налоговый режим помогает или препятствует будущему развитию.

  Налог на стоимость земли относится к режиму налога на недвижимость, при котором налог взимается только со стоимости земли, а не со стоимости улучшений — на жаргоне недвижимого имущества для всего, что построено на земле. Вариантом той же темы является раздельный налог (иногда называемый дифференцированным налогом), при котором и земля, и улучшения облагаются налогом, но земля облагается налогом по гораздо более высокой ставке.

  Первоначально предложенный в 1879 году Генри Джорджем в книге Progress and Poverty как гораздо более эффективная альтернатива всем другим формам налогообложения (главным образом потому, что вы не можете переместить свою землю в другое место или что-то с ней делать, кроме как положить что-то на нее), сегодня , возрождение налога на стоимость земли в первую очередь направлено не на реформирование налогового режима для повышения эффективности и справедливости, а для увеличения плотности (см. здесь, здесь и здесь).Обоснование простое: в крайнем случае, когда улучшения вообще не облагаются налогом, появится сильный стимул к увеличению плотности, потому что это снизит средний налог на всю собственность (землю и улучшения вместе взятые). Чем больше разница между ставкой земельного налога и налогами на улучшения, тем больше стимул для развития. ^{[1], [2]}

  Представьте себе два жилых дома ^[3] в двух разных частях города: один, небольшой дом, расположенный на большом участке в районе с высокими налоговыми ставками (например, дом на одну семью в Friendship Heights), а другой, намного больше здание, расположенное в более дешевом районе (например, небольшое многоквартирное здание в Динвуде).Для наглядности давайте не будем беспокоиться о размере участка и предположим, что недвижимость оценивается, как показано в таблице 1: в собственности 1 земля оценивается в 100 000 долларов, а улучшения — в 100 000 долларов, а в собственности 2 — земля стоимостью 50 000 долларов и улучшения стоимостью 150 000 долларов. Обе компании имеют общую сумму начисленного налога в размере 200 000 долларов.

  Согласно действующему налоговому режиму округа, оба объекта недвижимости платят одинаковую сумму налога на недвижимость. Игнорируя другие факторы, такие как вычет усадьбы и предельный размер налога (опять же, в иллюстративных целях), каждое имущество, облагаемое налогом в размере 85 центов на 100 долларов оценочной стоимости, будет платить 1700 долларов в год, что дает общий налоговый доход в размере 3400 долларов от обоих свойств.

  Теперь рассмотрим сценарий, при котором налог на улучшения отменяется, а налог взимается только с земли. Чтобы получить аналогичную сумму налоговых поступлений, городу придется увеличить ставку налога на землю до (примерно) 2,267 доллара на 100 долларов оценочной стоимости. Хотя общие сборы налогов остаются прежними, бремя больше не распределяется поровну. Слаборазвитая земля в районе с более высокой стоимостью теперь оплачивает две трети от общей суммы сборов, в то время как собственность с более крупной застройкой, но менее ценный участок платит одну треть.

  Изменение налоговой политики приводит к важным последствиям.

  Во-первых, налоговое бремя переносится в более благоустроенные районы города. Капитализированная стоимость земли — это положительное влияние всех видов государственных и частных инвестиций, которые, как правило, имеют мало общего с индивидуальными собственниками. Земля возле станции метро (действие государственного сектора), в безопасном районе (действие государственного сектора) и в непосредственной близости от центров занятости или частных объектов, таких как магазины и рестораны (в основном, действия частного сектора) ^[4] оценивается по намного больше, чем земля вдали от этих удобств.При налоге на стоимость земли у собственника нет другого выбора, кроме как передать часть этой добавленной стоимости правительству. ^[5] В той степени, в которой эти доходы используются продуктивно — например, путем инвестирования в районы города с ограниченными ресурсами или в инфраструктуру — результат в целом хороший.

  Во-вторых, владельцы слаборазвитых земель найдут стимул для развития. Например, снесив небольшой дом и заменив его дуплексом или триплексом, владелец нашего иллюстративного объекта недвижимости 1 может увеличить стоимость без увеличения налогов и тем самым снизить среднюю ставку налога на недвижимость.

  В-третьих, спрос на землю в менее ценных частях города будет расти, что приведет к смещению экономической активности туда, где она больше всего необходима. Это уже происходит, но налог на стоимость земли, вероятно, увеличит темпы перехода застройки в районы города с более низкой стоимостью собственности. Более дешевая земля без налоговых штрафов за ее развитие повысит интерес застройщиков — они могут изменить целые городские кварталы, добавив сотни единиц жилья, без значительного повышения налогов.Это особенно важно для округа, поскольку экономическое развитие (и доступ к удобствам) в городе неравномерно.

  Но чтобы получить эти выгоды от налога на стоимость земли, должно выполняться следующее: Во-первых, практика землепользования должна быть достаточно разрешительной, чтобы допускать дальнейшее развитие. Как я покажу, это также не относится к большей части города, особенно в местах с низкой плотностью. Во-вторых, город должен иметь возможность правильно оценивать стоимость земли отдельно от зданий, стоящих на ней.В настоящее время это не так, и для этого потребуются значительные административные изменения и образование налогоплательщиков. И, наконец, землевладелец не должен иметь возможности передавать налог другим. ^[6]

  Налог на стоимость земли может послужить отличным стимулом для дальнейшего развития и уплотнения. Однако это работает, только если есть место для роста. Если правила землепользования слишком строгие, то налог будет лишь кнутом (более высокие налоги за пребывание в округе Колумбия), а вовсе не пряником (более низкие эффективные налоги, которые поощряют уплотнение).

  Итак, сколько есть возможностей для дальнейшего развития при нынешнем режиме зонирования округа, особенно в жилых зонах? Это очень уместный вопрос — не только в отношении налогов на стоимость земли, но и в контексте обновлений Комплексного плана и приказа мэра Баузера о добавлении 36 000 домов с недавно объявленными целевыми показателями для каждого района.

  Оказывается, определение наличия «избыточных» мощностей для каждой налоговой партии довольно сложно и требует множества предположений.По определению, почти каждая существующая собственность находится под пределом зонирования. Уместным является вопрос, достаточно ли места при нынешнем зонировании, чтобы даже подумать о решении расширить застройку. ^[7]

  Из почти 118 000 налоговых лотов, по которым мы могли определить, ^[8] только около 36 процентов потенциально могут иметь место для роста в соответствии с действующими законами о зонировании. Из почти 7600 коммерческих зданий в округе Колумбия (коммерческие офисные здания, отели, торговые точки, инвестиционная недвижимость и т. Д.) Почти 60 процентов потенциально имеют достаточно места при текущем зонировании для перепланировки.Точно так же около 60 процентов из 16 376 многоквартирных жилых домов округа Колумбия (квартиры, квартиры, переоборудованные здания и кооперативы) могут быть немного расширены при нынешнем зонировании.

  Даже это краткое изложение наших результатов показывает, что реальным препятствием для дальнейшего уплотнения жилой площади во всем городе является большое количество участков, занятых жилым домом на одну семью. Мы нашли 93 835 таких участков и подсчитали, что 71 процент из них сталкивается с высоким барьером зонирования для увеличения плотности любым значимым образом.

  Обязательным ограничением для односемейных жилых участков является не размер участка (в отличие от участков с коммерческими и многоквартирными домами), а количество жилых помещений, разрешенных на этих участках. Хотя многие дома на одну семью в округе построены на больших участках, они часто находятся в зонах, где разрешено только отдельно стоящее жилье (R-1-A и R-1-B). Мы нашли 21 тысячу домов только в этих зонах, у которых нет надежды на уплотнение, даже если там будет много земли. Для них единственный путь к увеличению плотности — это дополнительное жилище, такое как аренда подвала или небольшая отдельная квартира (иногда известная как квартира для бабушек).

  Напротив, только около 29 процентов односемейных жилых единиц округа, похоже, имеют место для потенциального уплотнения за счет добавления новых единиц.

  Возьмем, к примеру, части города, зонированные под жилую застройку (начинающиеся с буквы R в Кодексе зонирования) в районах к западу от парка Рок-Крик. Для этих районов мэр Баузер призывает к созданию 1 910 новых единиц доступного жилья, в основном за счет нового строительства. Наш анализ показывает, что, если Район не ослабит зонирование отдельных семей в этих районах (серый цвет на карте ниже), новые единицы должны быть получены из участков, которые в настоящее время используются в коммерческих целях (синие участки), а не на существующих участках для одной семьи (желтые лоты).

  В районах к западу от парка Рок-Крик плотная застройка смешанного типа вдоль транспортных коридоров, безусловно, может помочь в создании новых жилых домов. Но нынешнее зонирование не позволяет этого: в настоящее время мало возможностей для роста частей, зонированных как смешанное использование (бирюзовый цвет на карте ниже) вдоль Коннектикут-авеню. Есть место для роста вдоль Висконсин-авеню, но зонирование обычно ограничивает территорию низкой плотностью (жилой или коммерческой). Предлагаемые Управлением планирования поправки к будущей карте землепользования, безусловно, могут расчистить путь к обновлению зон и, как следствие, увеличению предложения: предлагаемые изменения включают разрешение жилищной застройки в местах, в настоящее время зонированных для коммерческой деятельности вдоль Коннектикут-авеню и Висконсин-авеню, и разрешение для большей плотности, особенно в местах возле станций метро.

  Районы к западу от парка Рок-Крик лучше всего демонстрируют, как налог на стоимость земли может сдерживать инклюзивное развитие, когда зонирование становится слишком ограничительным. Таким образом, текущий целевой показатель доступности (1 910 домов) мэра Баузера больше, чем целевой показатель чистого нового жилья (1 260). Если развитие затруднено, доступное жилье, необходимое для достижения этих целей, должно быть сохранено. А поскольку нет места для роста, налог на стоимость земли сделает сохранение земли более дорогим.

  С другой стороны, налог на стоимость земли может привести к значительным положительным изменениям в зонах смешанного использования вдоль проспекта Джорджия и в некоторой степени вдоль авеню Род-Айленд между 13 ^th St. NE и South Dakota Avenue NE, поскольку эти районы представляют собой Наибольшие возможности перепланировки под текущее зонирование. Пилотный налог на стоимость земли в этих частях города может стать интересным экспериментом с вероятными положительными результатами.

  Есть ли в городе районы, где налог на стоимость земли может помочь добиться реального прогресса в достижении целей администрации в области жилищного строительства? Вторая по величине цель мэра Баузера в области доступного жилья на 2025 год находится в районе Капитолийского холма с целью производства доступного жилья в размере 1120 единиц.На приведенных ниже картах показаны налоговые участки в зонах жилых и жилых домов, где, вероятно, есть место для дальнейшего развития и уплотнения. Карты ниже показывают, что есть значительные возможности для жилой и коммерческой застройки на большей части территории Капитолийского холма, и для этих участков налог на стоимость земли может стать реальным стимулом для развития. Однако перепланировка участков к западу от 13 ^th St NE, вероятно, будет ограничена требованиями по сохранению исторических памятников (выделено красным), что представляет собой значительные препятствия для развития.В остальном же налог на стоимость земли может стать реальным стимулом для развития.

  Введение налога на стоимость земли потребует отдельной оценки стоимости земли и стоимости улучшений на ней. ^[9] Обзор справочных материалов городских оценщиков показывает, что в настоящее время в оценочных процессах округа это различие не проводится.

  Хотя немного в тупик, стоит понять, как округ Колумбия в настоящее время оценивает недвижимость и как эта практика должна измениться в соответствии с налогом на стоимость земли.Оценка налога на недвижимость уже вызывает много недовольства и замешательства у налогоплательщиков, дальнейшие административные изменения в том, как сообщается стоимость, могут вызвать еще большее беспокойство и недовольство и сделать введение налога на стоимость земли политически затруднительным.

  Вообще говоря, существует три основных подхода к оценке имущества. ^[10] Первый подход — наиболее подходящий для налога на стоимость земли — основан на затратах, при котором стоимость земли оценивается отдельно от стоимости улучшения.Для этого метода необходимы две вещи. Во-первых, должно быть достаточное количество сопоставимых пустующих участков, чтобы правильно оценить стоимость земли независимо от типа улучшения на ней. Во-вторых, должна существовать сильная модель для расчета восстановительной стоимости любого улучшения, независимо от типа земли, на которой оно находится. Этот тип оценки лучше всего работает на обширных пригородных территориях, поскольку обычно существует хорошее сочетание улучшенных и неулучшенных земель для получения надежных оценок. Кроме того, типы улучшений относительно схожи по своей природе, поэтому стоимость каждого компонента (крыши, стен, дверей и т. Д.)) и их сложение для расчета восстановительной стоимости обычно дает согласованные оценки.

  Даже в городских районах, таких как округ Колумбия, где мало пустующих участков, можно получить надежные оценки стоимости земли. Это подводит нас ко второму подходу к оценке, при котором оценщики оценивают общую стоимость (земля плюс улучшение), используя сопоставимые продажи, и вычитают восстановительную стоимость здания, чтобы получить стоимость земли. Этот метод будет надежным, если существует сильная модель для расчета восстановительной стоимости и достаточное количество сопоставимых продаж.Нынешняя практика округа по начислению налогов на недвижимость, не приносящую доход (в основном дома на одну семью), наиболее близка к этому подходу. Оценщики используют систему массовой оценки для оценки стоимости большинства домов на одну семью, полагаясь на недавно проданные дома на одну семью для калибровки модели массовой оценки, которая определяет оценочную стоимость каждой собственности. (Город ежегодно публикует отчет о соотношении оценок, в котором фиксируются значения сопоставимых продаж). Однако городской налоговый режим на недвижимость не требует заключительного этапа вычитания стоимости земли из общей стоимости.

  Третий метод, всегда используемый для доходоприносящей собственности, сложнее всего оценить в контексте налога на стоимость земли. При таком подходе к оценке недвижимость оценивается так, как если бы она была акциями или облигациями: оценочная стоимость — это приведенная стоимость всего будущего дохода, который недвижимость может генерировать (иногда называемый анализом дисконтированных денежных потоков). Оценщики определяют чистый операционный доход от объекта недвижимости ^[11] и дисконтируют эту стоимость с помощью специальной процентной ставки, называемой ставкой «капитализации». ^[12] Определенные таким образом оценки сосредоточены только на экономическом использовании собственности; они не делают различия между вкладом земли и улучшением в эту экономическую ценность.

  Относительно меньшее количество лотов оценивается с использованием доходного подхода, но эти лоты дают львиную долю оценок в городе. Таким образом оцениваются почти все коммерческие здания, инвестиционная недвижимость и жилые многоквартирные дома. Доходный подход может обеспечить простой переход к налогу на стоимость земли, если земля оценивается по самой высокой и лучшей стоимости, независимо от здания на ней или от того, какой доход она приносит.Но это могло бы сбить с толку налогоплательщиков, поскольку это означало бы, что фактический доход, полученный от собственности, не будет иметь никакого значения; единственное релевантное значение — это то, что свойство могло бы сгенерировать, если бы оно было развернуто с максимальной эффективностью и наилучшим образом. В настоящее время, когда оценщики увеличивают стоимость коммерческой собственности, когда что-то поблизости продается по высокой цене, владельцы недвижимости быстро возражают, указывая на свои унаследованные затраты, правительственные ограничения на доход, такие как контроль за арендной платой, или историческое значение собственности.

  Важно отметить, что при нынешней практике оценки, независимо от подхода, нет реальных стимулов для правильного разделения стоимости между землей и улучшениями. Оценщики несут ответственность только за правильную оценку общей стоимости имущества. А закон округа Колумбия позволяет владельцам апеллировать только к общей стоимости собственности. Таким образом, хотя во всех законопроектах о налоге на имущество в округе отдельно указывается оценочная стоимость земли и улучшений, это разделение может не отражать основные принципы, а, скорее, вывод оценщика, основанный на ограниченных рыночных данных.

  Если округ Колумбия перейдет на налог на стоимость земли, эту практику необходимо будет изменить. Отход от подхода, основанного на доходе, скорее всего, создаст много путаницы для налогоплательщиков. И даже несмотря на то, что в налоговых счетах разделяется стоимость земли и стоимость улучшений, эти заявленные значения могут измениться, даже если общая оценочная стоимость останется прежней. Любое перераспределение оценки между землей и улучшениями, вероятно, вызовет сильное беспокойство и недовольство налогоплательщиков и потребует дополнительных ресурсов для обширного обучения налогоплательщиков.

  Анализ, представленный выше, показывает, что, если бы город принял налог на стоимость земли в контексте своей текущей ограничительной практики землепользования, этот новый налоговый режим вряд ли увеличил бы предложение жилья в городе. Скорее всего, это приведет к более высоким налоговым поступлениям от существующей собственности, но не станет стимулом для более интенсивного развития больших участков в округе Колумбия, которые в настоящее время отведены под жилое строительство.

  Даже в этих пределах налог на стоимость земли также может оказаться полезным: режим налога на имущество, который облагает высокую стоимость по более высокой ставке, особенно для застройки с низкой плотностью застройки, мог бы найти большую политическую поддержку для его принятия, оказывая нужное давление на город для более разрешительной политики землепользования.

  Хотя переход на налог на стоимость земли может быть трудным из-за практики оценки, это мысленное упражнение по изучению его потенциальных последствий также информирует нас о ряде других политических действий, которые город может предпринять для стимулирования развития во всех частях города:

  1. Дальнейшая поддержка разработки дополнительных жилых домов (ADU).

  В настоящее время зонирование позволяет АДУ по праву, даже на участках с наиболее ограниченным землепользованием. Но внедрение, похоже, идет медленно, в основном из-за ограниченных возможностей финансирования.Финансирование ADU ничем не отличается от финансирования ремонта ванной комнаты: требуется либо сбережения, либо возможность брать взаймы под сбережения. Но что, если бы арендодатели могли построить ADU без дополнительных налоговых штрафов? Это откроет возможности для кредитования на более выгодных условиях и подогреет аппетит домовладельцев к ADU, а также может оказать наибольшее влияние на увеличение предложения жилья на участках, где зонирование является наиболее ограничительным.

  2. Расширить зонирование смешанного использования и сделать его более допустимым.

  При последнем обновлении зонирования (длительный процесс, который начался в 2007 году и закончился в 2016 году) в округе увеличилась плотность размещения вдоль транспортных коридоров, но наш анализ показывает, что нынешнее зонирование недостаточно дозволительно.Предлагаемые изменения будущей карты землепользования — это только начало, но их можно было бы сделать более строгими. Принятие более разрешительного зонирования для зон смешанного использования — особенно на больших коммерческих участках, которые могут сочетать коммерческое и жилое использование в одном здании (за пределами розничной торговли на первом этаже) — могло бы существенно повлиять на увеличение предложения жилых единиц в округе Колумбия

  .
  3. Переосмыслить структуру коммерческого налогообложения округа Колумбия.

  В настоящее время Округ облагает коммерческую недвижимость налогом по ставке выше, чем налог на жилую недвижимость.Важно отметить, что ставки увеличиваются в результате общей оценки. Коммерческая недвижимость стоимостью менее 5 миллионов долларов облагается более низкой налоговой ставкой, чем недвижимость стоимостью от 5 до 10 миллионов долларов, которая, в свою очередь, облагается более низкой налоговой ставкой, чем недвижимость стоимостью более 10 миллионов долларов. Анализ, представленный в этом исследовании, показывает, что наибольшее количество возможностей для перепланировки при текущем зонировании приходится на коммерческую недвижимость. Однако нынешняя налоговая структура создает штраф за дополнительную застройку в тех частях города, которые больше всего нуждаются в коммерческом улучшении.

  Примечание редактора: В этой публикации данные об использовании налогов из Управления налогов и доходов округа Колумбия накладываются на карты зонирования для анализа. Категории налоговых данных не полностью совпадают с категориями зонирования: институциональное использование, указанное в зонировании, может подпадать под различные налоговые категории, включая коммерческие или жилые. Институциональное землепользование при зонировании часто, но не всегда, освобождается от налогов. При первоначальной публикации карты в этом фрагменте не исключали не облагаемое налогом использование из их коммерческого и / или жилого назначения.Однако, благодаря отзывам читателей, мы обновили все карты в этой части, чтобы исключить не облагаемое налогом коммерческое использование и не облагаемое налогом использование в жилых помещениях, чтобы лучше согласоваться с разговорным пониманием терминов «коммерческий» и «жилой».

  ---

  Есим Сайин Тейлор — исполнительный директор Политического центра округа Колумбия.

  Чтобы узнать больше о данных и методах, использованных в анализе в этом отчете, см. Приложение .

  О компании D.C. Центр политики

  Основанный в 2016 году, Центр политики округа Колумбия представляет собой беспристрастный независимый аналитический центр, ориентированный на продвижение политики для динамичной и растущей экономики в округе Колумбия. Центр политики округа Колумбия предназначен для обеспечения объективного, целевого и высококачественного анализа данных для поддержки продуктивных политических дебатов в округе Колумбия. Узнайте больше на dcpolicycenter.org/about.

  О публикации

  Эта публикация доступна на сайте dcpolicycenter.орг / публикации / налог на стоимость земли /.

  Благодарности

  Кори Холман оказал помощь в получении данных, сопоставив налоговые лоты с классификациями зонирования. Сунаина Катпалия оказала помощь в исследованиях. Дэвид Альперт, Йоми Омотосо, Фицрой Ли, Маура Брофи, Алекс Бака, Кэтрин Зикур и Хайме Фирер предоставили бесценные комментарии. Ответственность за любые ошибки в анализе несет исключительно автор.

  Банкноты

  [1] Примеров налога на стоимость земли в США относительно немного.Самым известным из них является раздельный налог Питтсбурга, который был введен в 1913 году. Первоначально ставка земельного налога устанавливалась в два раза выше ставки на улучшения. В 1979 году город увеличил налог на землю более чем в пять раз по сравнению с налогом на улучшения. Сравнительные исследования различных городов Пенсильвании (тех, которые приняли различные формы налогов на стоимость земли с разными результатами) показывают, что после введения гораздо более высокого земельного налога в Питтсбурге активность застройки значительно возросла. Кроме того, строительная деятельность сместилась из пригородов в центр города, где стоимость земли намного выше.

  [2] Роберт Андельсон «Налогообложение стоимости земли во всем мире» представляет собой наиболее полный обзор примеров налогообложения стоимости земли, включая Сингапур, который, вероятно, является наиболее ярким примером того, как налог на стоимость земли может использоваться для ускорения развития и генерирования ресурсов для инфраструктурные инвестиции.

  [3] Здесь я использую в качестве примера жилую недвижимость, но это сделано для простоты. Аргументы в равной степени применимы и к коммерческой недвижимости, но, учитывая сложную структуру коммерческих ставок округа, привести простой пример намного сложнее.

  [4] Частные инвестиции также имеют тенденцию размещаться в местах с государственными инвестициями. В городе сложно найти примеры сугубо частных акций.

  [5] Это правда, что большую часть этой стоимости получают те, кто владел землей до того, как государственные и частные инвестиции увеличили ее стоимость. Те, кто владел домами рядом с коридорами метро до строительства системы метро, ​​вероятно, получали большую часть стоимости — все последующие владельцы уже платят за эти льготы по более высоким ценам.Однако налог на стоимость земли гарантирует, что государство получит долю.

  [6] Меньшее беспокойство вызывает практика аренды с тройной сеткой, которая позволяет коммерческим арендодателям немедленно передавать арендаторам любое увеличение налогов. По крайней мере, в краткосрочной перспективе такая практика может значительно ослабить или отсрочить стимулы к развитию или другому использованию земли.

  [7] В разделе Приложения объясняются допущения, используемые для определения того, достаточно ли места для перепланировки собственности в соответствии с текущим режимом.Многие другие факторы также играют роль: размер участка, допустимое использование, состояние существующих зданий, условия финансирования, среди прочего.

  [8] По этим расчетам не хватает примерно 60 000 единиц кондоминиума в 3 400 зданиях и около 12 000 парковочных мест в этих зданиях; смотри Приложение.

  [9] Налоговое и налоговое управление делает общедоступными все инструкции и справочные материалы, которые городские оценщики используют при определении стоимости различных типов собственности.Эти материалы обновляются каждый год и включают справочные материалы оценщика, в которых рассматриваются различные подходы к оценке. Кроме того, имеется книга данных (с информацией об аренде, вакансиях и т. Д. По разным районам) и дополнительный обзор рынка коммерческой недвижимости (информация о ставках капитализации, эксплуатационных расходах и т. Д.). Наконец, в конце октября каждого года город публикует «Отчет о коэффициенте оценки», чтобы оценить надежность процесса массовой оценки путем сравнения оценочной стоимости с рыночной стоимостью проданной собственности.

  [10] Я благодарен Йоми Омотосо, главному оценщику налогового и налогового управления, за объяснение мне этих трех подходов к оценке налогов. Все ошибки в объяснениях исключительно мои.

  [11] Если у вас есть облигация, по которой выплачивается X каждый год бессрочно, и если процентная ставка равна R, то приведенная стоимость этой облигации равна X / R. Такой вид связи называется консольной. В процессе оценки свойства рассматриваются как консоли.

  [12] Ставка капитализации меняется по городу и по разным типам зданий, поскольку она отражает не только реальные затраты по займам, но и типы рисков (как положительных, так и отрицательных), связанных с каждой недвижимостью.Ставка капитализации выше для объектов недвижимости в частях города с более слабой экономической активностью и выше для типов недвижимости, которые хорошо себя чувствуют во время спадов.

  Стипендиаты Центра политики округа Колумбия — независимые писатели, и мы с радостью поощряем выражение самых разных точек зрения. Взгляды наших стипендиатов, опубликованные здесь или где-либо еще, не отражают точку зрения Политического центра округа Колумбия.

  Оценки

  Оценка вашего имущества является одним из факторов, используемых местными органами власти и школьным округом для определения суммы ваших налогов на имущество.

  Оценивается вся недвижимость, обычно известная как недвижимость. Под недвижимым имуществом понимается земля и любые прилегающие к ней постоянные постройки.

  Примеры недвижимости:

  • Дома
  • Офисные здания
  • Фермы
  • Заводы

  Личное имущество (автомобили, драгоценности и т. Д.) Не облагается налогом на имущество в штате Нью-Йорк.

  Оценки и рыночная стоимость

  Оценка объекта недвижимости основана на его рыночной стоимости .Рыночная стоимость — это цена, по которой недвижимость будет продаваться при нормальных условиях.

  Оценка проводится оценщиком, местным чиновником, который оценивает стоимость всей недвижимости в сообществе. Большинство оценщиков работают в городе или поселке, хотя некоторые работают в округе или деревне.

  Все объекты недвижимости в вашем муниципалитете (кроме Нью-Йорка и округа Нассау) должны ежегодно оцениваться в размере единообразного процента от рыночной стоимости . Другими словами, вся облагаемая налогом недвижимость в вашем городе или поселке должна оцениваться по рыночной стоимости или по тому же проценту от рыночной стоимости.

  • Например, если рыночная стоимость вашего дома составляет 200 000 долларов, а оценки в вашем районе составляют 30 процентов от рыночной стоимости, ваша оценка должна составлять 60 000 долларов.

  В сообществах, оценивающих собственность на 100 процентов рыночной стоимости, ваша оценка должна примерно равняться цене, по которой вы могли бы продать свою собственность. В сообществах, оцениваемых в процентах от рыночной стоимости, оценочная рыночная стоимость каждой собственности указывается в оценочной ведомости.

  Проверяйте свою аттестацию ежегодно

  Вам следует ежегодно проверять свою оценку в списке предварительных оценок.