Эксперт рассказала, как узнать степень износа дома
Свежий номер
РГ-Неделя
Родина
Тематические приложения
Союз
Свежий номер
Текст:
Марина Трубилина
23.07.2021 03:00
Степень износа дома поможет покупателю квартиры определиться, стоит ли покупать эту недвижимость и с какой целью. О том, как получить эту информацию и что она дает, рассказала руководитель архитектурной мастерской № 4 Градостроительного института пространственного моделирования городов «Гипрогорпроект» Александра Левенкова.
Роман Мерзляков/»РГ»
Есть несколько вариантов узнать о степени износа здания. Во-первых, можно запросить такую информацию в Бюро технической инвентаризации. Процент износа на начало каждого года считается автоматически с учетом года постройки дома, его этажности и степени капитальности. Процент прироста составляет от 0,2% до 1% в год.
Можно заказать оценку износа в компаниях, предлагающих услуги по оценке и экспертизе недвижимости.
С помощью специального оборудования будет проверено состояние несущих конструкций здания (фундаментов, стен, колонн, перекрытий и т. д.), инженерных коммуникаций, а также отделки, обшивки и облицовки. Бывают случаи, когда продавцы недвижимости перед тем, как выставить недвижимость на продажу, проводят мелкие поверхностные отделочные работы, чтобы скрыть значительные повреждения стен, пола или потолка. Распознать такую маскировку смогут только профессионалы, поэтому лучше полагаться на их опыт в оценке.
Наконец, попытаться узнать об износе дома можно в ГИС ЖКХ. Зайдя на сайт dom.gosuslugi.ru, найдите свой дом и посмотрите сведения о нем. Информация имеется, к сожалению, не по всем домам, но база постепенно пополняется.
Физический износ дома — это утрата первоначальных качеств здания из-за воздействия человека и внешней среды. Под этим подразумевается утрата прочности, устойчивости и надежности конструктивных элементов, инженерных систем и оборудования, соответственно, и уменьшение стоимости квартир в этом доме.
По так называемой укрупненной шкале оценки состояние дома считается хорошим при степени износа от 0% до 20%, при этом повреждений и деформаций нет. Износ от 21% до 40% подразумевает, что конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации и состояние дома удовлетворительное, но требуется капремонт. При неудовлетворительном состоянии (степень износа от 41% до 60%) эксплуатация возможна уже только после значительного капитального ремонта. Дома со степенью износа от 60% до 100% относятся к категориям ветхого и негодного для эксплуатации жилья. Здание с износом 80% — это здание в аварийном состоянии, которое требует полной замены конструктивных элементов и инженерных коммуникаций. Приобретать квартиру для проживания в таком доме, конечно, не стоит, отмечает Левенкова. Но возможен вариант покупки с расчетом на скорое расселение. Так, программа реновации в Москве прописана на десятки лет вперед, все дома внесены в перечень. Изучив эту информацию, можно предположить сроки сноса здания.
В 2022 году сведения о том, что дом получил статус «аварийного», будут указывать в выписке из ЕГРН, которую выдает Росреестр.
При осмотре дома и квартиры стоит сначала узнать год постройки задания и дату проведения последнего капитального ремонта. Особенно внимательно нужно отнестись к домам старше 50 лет. «Немолодые» здания можно проверить на наличие трещин в несущих элементах, нет ли следов плесени, гнили, коррозий, деформаций, исследовать инженерные системы, трубы, проводку, распределительные щиты. Большое значение имеет состояние фасада. Плохой отвод дождевой воды, протечки, а также щели, искривления углов могут свидетельствовать об аварийности здания.
Экономика21.04.2023
Депутаты ГД назвали эффект от создания ссудно-сберегательных касс
Экономика21.04.2023
Эксперт объяснил, как могут работать ссудо-сберегательные кассы и рассрочка жилья
Экономика21.04.2023
ЦБ отметил рост ипотеки на 30 процентов
Как узнать о степени износа дома — КупиКвартиру — Лучшие предложения на рынке недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга
Перед покупкой недвижимости важно выяснить о ней как можно больше.
Физический износ – один из ключевых параметров. Рассказываем о том, как выяснить степень износа здания и что означают эти цифры.
Степень износа здания очень важна для потенциального покупателя – она помогает понять, стоит ли приобретать недвижимость в нём. Узнать о ней можно разными способами. Первый – обратиться в Бюро технической инвентаризации. В нём ежегодно рассчитывают процент износа. Выполняется это автоматически, на основе таких параметров как этажность, год постройки, степень капитальности. Ежегодно добавляется от 0,2% до 1% износа.
Другой вариант – заказать оценку в компании, предоставляющей подобные услуги. Её сотрудники проведут проверку с использованием оборудования, что делает оценку более обоснованной, чем автоматическая от БТИ. Проверяется состояние инженерных коммуникаций, несущих конструкций, внешних элементов. Иногда продавец старается скрыть серьёзные повреждения при помощи поверхностных отделочных работ. Специалисты помогут распознать такие случаи и достоверно выяснить, какие проблемы есть у здания – если они существенны, это поможет добиться снижения цены или вовсе отказаться от покупки.
Третий способ узнать об износе здания – обратиться в ГИС ЖКХ. На сайте dom.gosuslugi.ru можно отыскать нужный дом и посмотреть информацию о нём. Данные есть не обо всех домах, но база становится всё шире.
В процессе физического износа здание утрачивает свои качества под воздействием окружающей среды и людей. Постепенно оно теряет устойчивость, прочность, надёжность конструктивных элементов, равно как и оборудования, и инженерных систем. Вместе с этим стоимость недвижимости в здании обычно снижается.
В соответствии с укрупнённой шкалой оценки износ до 20% квалифицируется как хорошее состояние дома. При этом допустимы неисправности, но только такие, которые можно устранить при помощи ремонта. Дом в таком состоянии не имеет существенных деформаций или повреждений.
Состояние здания считается удовлетворительным при износе от 21% до 40%. Это означает, что конструктивные элементы пригодны к эксплуатации, но дом нуждается в капитальном ремонте.
Если износ выше 40%, но не более 60%, состояние здания считается неудовлетворительным. Эксплуатировать его в таком состоянии не следует, сначала требуется провести капитальный ремонт.
При износе от 61% до 80% состояние здания называется критическим. В таком доме несущие конструкции аварийные, для эксплуатации необходима их замена. Для приведения здания в критическом состоянии хотя бы в удовлетворительное необходим очень серьёзный ремонт. Он обходится в большие суммы и часто вовсе нецелесообразен.
Износ от 81% и выше классифицируется как «полное разрушение». Здание не подлежит ремонту – чтобы эксплуатировать его, требуется полностью заменить конструктивные элементы и инженерные коммуникации. Жильё в таком здании покупать не следует – кроме случаев, когда планируется расселение. В Москве известны дома, включенные в программу реновации, она рассчитана на годы и десятилетия. По спискам можно узнать о том, когда дом будет сноситься. В 2022 году информацию о присвоении строению статуса «аварийного» будут указывать в выдаваемой Росреестром выписке из ЕГРН.
Можно выделить и только две степени износа: устранимая и неустранимая. В первом случае устаревание элементов здания приводит к тому, что его содержание становится дороже, во втором оно имеет дефекты, из-за которых не может больше эксплуатироваться, поскольку не обеспечивает должной степени безопасности.
Во время осмотра недвижимости следует узнать, когда дом был возведён, и когда в последний раз проводился капитальный ремонт. Если зданию больше 50 лет, к нему следует отнестись особенно внимательно и поискать свидетельства возраста и износа. Среди них: перекосы и искривления – например, проемов и цоколя; недостающие и растрескавшиеся камни; торчащая арматура; щели и протечки; плесень, гниль, коррозия. Все подобные признаки должны заставить насторожиться, возможно, обратиться к специалистам для более точной оценки состояния здания.
Износ элементов дома зависит не только от возраста, но и от качества содержания. Если здание вовремя и хорошо ремонтируется, регулярно обслуживается, то может долго сохраняться в хорошем состоянии.
Нормальный износ и повреждение имущества: руководство для арендодателя
Резюме
Когда вы передаете имущество между арендаторами, может быть трудно понять, что представляет собой фактический ущерб имуществу, а что — обычный износ. Различие важно, поскольку оно может иметь значение в том, какая часть их залога будет возвращена и какую рекомендацию вы дадите следующему арендодателю. Узнайте, как правильно оценить недвижимость, чтобы вы могли дать справедливую и объективную оценку.
Когда арендатор выезжает из вашей арендуемой квартиры, он, скорее всего, не оставит ее в том же виде, в котором она была при въезде. Арендодатели нередко делают мелкий ремонт или отправляют бригаду уборщиков после истечения срока аренды арендатора. , и регулярное техническое обслуживание почти всегда необходимо для поддержания устройства в хорошем состоянии. Тем не менее, иногда может быть трудно определить разницу между нормальным износом и повреждением имущества при проверке квартиры между арендаторами.
К счастью, большинство законов штатов определяют износ и определяют приемлемые сборы с арендаторов одинаково. Ниже приведена дополнительная информация о разнице между нормальным износом и повреждением имущества, а также советы по обслуживанию сдаваемых в аренду помещений между арендаторами.
Что такое нормальный износ?
Нормальный износ обычно относится к ожидаемому износу помещения, вызванному повседневным использованием арендатором. Это могут быть такие вещи, как шаткие дверные ручки, изношенный ковер или небольшие царапины на стенах и полу. Поскольку незначительный износ неизбежен, арендаторы, как правило, не могут нести ответственность за ущерб, подпадающий под эту категорию.
Примеры нормального износа
Конкретные повреждения, связанные с естественным износом, могут незначительно различаться в зависимости от штата и юрисдикции. Чтобы дать вам представление о том, на что обращать внимание во время проверок, мы составили список наиболее распространенных примеров нормального износа сдаваемых в аренду объектов.
- Изношенный или выцветший ковер
- Потертости на паркетных полах и линолеуме
- Деформированные дверные рамы и окна
- Выгоревшие на солнце жалюзи и шторы
- Грязная или рыхлая затирка вокруг напольной плитки
- Небольшие потертости от дверей 9021 Небольшие потертости на стенах
Что такое материальный ущерб?
В отличие от обычного износа, повреждение имущества вызвано небрежным обращением или небрежным обращением, и иногда его ремонт может стоить больших денег. Ущерб арендатора может включать в себя такие вещи, как затопленные ванные комнаты, сломанные двери и сколы или сломанные столешницы. В зависимости от времени и серьезности повреждения имущества арендаторы могут потерять залог, залог, получить уведомление о выселении или столкнуться с выселением.
Примеры повреждения имущества
Как арендодатель, вы, вероятно, обнаружите, что со временем определение ущерба становится проще по мере того, как вы лучше знакомитесь со своей арендуемой недвижимостью.
Ниже приведены некоторые из наиболее распространенных видов материального ущерба, которые следует учитывать при осмотре устройства в первый раз.
- Ожоги или пятна от домашних животных на коврах
- Дыры в дверях или стенах
- Несанкционированная краска или обои
- Разорванные или отсутствующие шторы или жалюзи
- Разбитые окна или отсутствующие экраны
- Сломанная эмаль на раковинах, унитазах или ваннах
Как содержать арендуемое жилье
Как арендодатель, вы несете ответственность за поддержание арендуемого помещения в хорошем состоянии для нынешних и будущих арендаторов. Рассмотрите возможность использования домашнего скрининга для арендаторов с домашними животными. Точное знание того, что представляет собой нормальный износ, является важной частью обслуживания ваших устройств, но это только первый шаг. Прочтите приведенные ниже шаги, чтобы узнать, как свести к минимуму ущерб и должным образом задокументировать его, когда он все же произойдет.
Выполнение планового технического обслуживания
Составление плана регулярного технического обслуживания может сэкономить вам и вашим арендаторам время и деньги. Это может включать в себя такие шаги, как регулярное обновление устройств, когда срок их службы подходит к концу, обеспечение соответствия вашего здания нормам и поддержание всех коммунальных служб в рабочем состоянии. Последовательное реагирование на запросы арендаторов о техническом обслуживании также убережет вас от любых сюрпризов после их выезда. Просто не забудьте предоставить простой процесс отправки запросов и убедитесь, что ваши арендаторы знают, как он работает.
Проведение сквозного осмотра
Проведение сквозного осмотра вашего помещения до и после того, как арендатор заселит его, — это хороший способ отслеживать новые и существующие повреждения. Во время осмотра найдите время, чтобы сфотографировать все повреждения и тщательно задокументировать их. Вы также захотите сфотографировать и задокументировать неповрежденные части квартиры, а затем использовать их для создания контрольного списка проверки арендной платы, который ваш новый арендатор должен подписать перед вселением.
Это гарантирует, что у вас есть надлежащие доказательства, если ваш арендатор решит оспорить ущерб в суд мелких тяжб после их выезда.
Создайте список возмещения ущерба арендатором
После того, как вы провели осмотр и задокументировали все повреждения после выезда арендатора, вам необходимо создать подробный список, в котором четко изложен характер ущерба и связанные с ним расходы на ремонт. Отправка этого списка жильцам обязательна по закону, если вы планируете удерживать деньги из их залогового депозита, поэтому постарайтесь сделать список максимально точным.
Нормальный износ при аренде Часто задаваемые вопросы
Выявление и устранение убытков арендатора могут показаться сложными, но со временем это становится проще по мере того, как вы оттачиваете свой процесс. Чтобы узнать больше о возмещении ущерба арендатором, ознакомьтесь со следующим списком часто задаваемых вопросов, связанных с нормальным износом сдаваемых в аренду помещений.
Может ли арендодатель взимать плату за нормальный износ?
Независимо от того, к какому штату или юрисдикции относится ваше имущество, вы не можете по закону взимать с арендатора плату за износ, вызванный естественным износом.
Чтобы избежать неправильного взимания платы с арендатора, попробуйте составить план регулярного обслуживания и ознакомиться с местными законами и правилами. Это также может помочь изложить примеры материального ущерба в ваших договорах аренды, чтобы избежать путаницы в будущем.
Сколько вы можете взыскать с арендатора за ущерб?
Хотя вы не можете взимать с арендатора плату за нормальный износ, вы можете возложить на него ответственность за любой материальный ущерб, причиненный им во время проживания в вашей квартире. Сколько вы можете взимать с арендатора, зависит от стоимости ремонта, поэтому рекомендуется нанять профессионального уборщика или подрядчика, чтобы он дал вам оценку, прежде чем устанавливать цену. Если вам нужно сделать оценку самостоятельно, обязательно учитывайте такие вещи, как первоначальная стоимость, возраст и стоимость замены предмета при составлении списка расходов.
Что арендодатель может вычесть из залога?
Законы о страховом залоге немного различаются в зависимости от штата, но обычно они позволяют арендодателям вычитать из залога ущерб, причиненный имуществу, и плату за уборку.
Если вам необходимо удержать часть или весь гарантийный депозит арендатора для покрытия ущерба, не забудьте отправить арендатору подробный список расходов, который включает все ремонтные работы и сопутствующие расходы. Если вы пропустите этот шаг и арендатор решит оспорить обвинения, ваш аргумент может не состояться в суде мелких тяжб.
Являются ли отверстия для гвоздей нормальным износом?
И арендодатели, и арендаторы иногда пытаются определить, относятся ли отверстия от гвоздей к повреждению имущества или к естественному износу. К сожалению, не всегда есть четкий ответ. Несколько небольших отверстий от гвоздей или кнопок обычно считаются нормальным износом, если иное прямо не указано в договоре аренды. Тем не менее, большие отверстия для винтов или несколько отверстий, которые наносят значительный ущерб краске или гипсокартону, могут подпадать под категорию материального ущерба.
Как арендодатель, вы быстро поймете, что справляться как с естественным износом, так и с ущербом арендатора невозможно.
К счастью, знание разницы между ними и принятие правильных мер по обслуживанию вашего устройства поможет минимизировать финансовые затраты и упростить процесс ремонта. Вы также хотите убедиться, что обновляете свою ведомость арендной платы после завершения ремонта или реконструкции.
Если вы ищете лучший способ избежать плохих арендаторов и уменьшить ущерб, наносимый вашему имуществу, попробуйте использовать службу проверки арендаторов для ваших заявок на аренду. Как только вы найдете подходящих арендаторов, предложение им качественных вариантов страхования арендаторов может дополнительно защитить вашу собственность и сэкономить деньги вам и арендатору.
Страхование арендаторов
Уведомление арендаторов о страховании арендаторов
RentSpree позволяет арендаторам легко представить подтверждение страховки, а арендодателям и управляющим имуществом проверить их покрытие.
Руководство арендодателя по нормальному износу при сдаче в аренду
<стиль> #element1 { фон: #fff; максимальная ширина: 1180 пикселей; margin: 0 auto;} body.layout-0 .key-points > h3 {color:#fff !important;}
mysmartmove.com /SmartMove/Create-Account.page»>Зарегистрироваться
mysmartmove.com»,»SubscriberCode»:»12345″,»IsRetailSubDomain»:true,»DomainPricingList»:{ «Просмотр уголовного отчета»: 10.00, «Кредитная рекомендация»: 15.00, «Просмотр кредитного отчета и отчета о выселении»: 13.00}, «DecryptCode»: null, «GatewayNotificationUrl»: null, «GatewayNotificationMethod»: null, «GoogleAnalyticsTracking»: « UA-2854562-5″,»Код»:null,»Статус»:1}www.mysmartmove.comfalseSmartMove by TransUnion Rental Screening Solutionshttps://www.mysmartmove.com1161.97.140.129true186498394wusL7txOZSA5gRSn+PTnEV/o+6OlD3mzP7zfKZV/EtVBGlSzrSx6sj+5/7At80KyVxy5qzts+2honiAP99gMI9WJQoFWS4vw0NzMvfwx6rk= Andslat 8 ноября, , Арендодатели, Проверка арендаторов«Нормальный износ» или «приемлемый износ» — это общепринятые термины. связанные с арендой, и обычно относятся к ожидаемой амортизации в результате проживания арендатора в собственности, а не к ущербу в результате пренебрежения или жестокого обращения арендатора.
Что это значит для вашего бизнеса? Как арендодатель, вы, скорее всего, несете ответственность за устранение «нормального износа».
Это может быть связано с устранением ущерба, причиненного арендатором, но определить разницу между ними может быть непросто.
Вы несете ответственность перед своими арендаторами за честность и справедливость, но вы также несете ответственность перед своим бизнесом за привлечение арендаторов к ответственности за их действия.
Читайте дальше, чтобы узнать о разнице между износом и повреждением, чтобы вы могли определить, когда снимать залог, а когда уместно покрыть расходы на ремонт самостоятельно.
Износ и другие виды повреждений
Начнем с определения: «износ» — это термин, который может варьироваться в зависимости от законодательства штата, но обычно он относится к ожидаемому износу жилья и его приспособления в результате обычного и ожидаемого использования с течением времени.
В любой сдаваемой в аренду собственности есть определенные участки, состояние которых может ухудшиться в результате нормального повседневного использования.
Этот неизбежный физический упадок происходит во время проживания арендатора; чем дольше арендатор занимает квартиру, тем большего износа можно ожидать.
Неожиданный материальный ущерб, с другой стороны, наносит ущерб ценности, полезности или нормальному функционированию сдаваемого в аренду имущества и является результатом злоупотребления и небрежного обращения, а не обычного использования. Вы не ожидаете треснутых или отсутствующих плиток при обычном повседневном использовании. Этот тип повреждения не возникает естественным или органическим путем; это могло произойти намеренно, случайно или из-за небрежности.
Что считается износом?
Существует множество аспектов сдаваемой в аренду недвижимости, которые неизбежно приходят в негодность. По мере того, как ваш арендатор ходит по территории, открывает и закрывает двери и ежедневно использует приспособления или бытовые приборы, происходит нормальное ухудшение состояния.
Непредвиденный ущерб – это предотвратимая травма или потеря имущества сверх ожидаемого износа; этот вид ущерба может быть случайным, преднамеренно совершенным вашим арендатором или результатом халатности.
Эти виды ущерба не всегда возникают по вине арендатора. Халатность арендодателя может привести к чрезвычайному ущербу. Примеры ущерба, вызванного небрежностью арендодателя, могут включать (но не ограничиваться):
- Конструкционный ремонт, например, треснутые крыши или потолки
- Ремонт из-за неправильного или неадекватного проектирования
- Повреждение из-за необслуживаемых труб и водопровода
Как арендодатель, вы несете ответственность за то, чтобы ваша собственность была «пригодной для жилья» для вашего арендатора.
Когда арендодатели могут снимать залоговые суммы?
Если износ вашего имущества переходит черту от «нормального износа» до фактического повреждения, вы можете иметь право на получение залога вашего арендатора.
Именно здесь в игру вступают многие споры между арендаторами и арендодателями. Имели место многочисленные случаи судебных разбирательств между арендодателями и арендаторами в отношении определения убытков, которые «превышают разумный износ». Сможете ли вы взыскать с арендатора ущерб, причиненный вашему имуществу, будет зависеть от местного законодательства.
Отслеживание повреждений с помощью фотографий «до» и «после»
Вы всегда должны проводить проверку при въезде и выезде вместе с арендатором, используя контрольный список арендодателя. Во время проверки при въезде может быть полезно уделить время обсуждению с вашим арендатором ожиданий на случай возникновения непредвиденных убытков.
Если это разрешено законом, вы можете рассмотреть возможность фотографирования текущего состояния сдаваемой в аренду квартиры при въезде, включая любые существующие повреждения или износ; эти изображения могут помочь прояснить ответственность в случае возникновения спора об износе во время проживания вашего арендатора.
Когда ваш арендатор съезжает, проделайте тот же процесс, сделав фотографии и перечислив ущерб. Это хорошая возможность отметить любые новые повреждения, которые вы можете обнаружить, и обсудить возможности ремонта и связанные с этим расходы с вашим арендатором.
Если вы обнаружите ущерб, причиненный вашему имуществу:
- Задокументируйте каждую проблему/случай повреждения с фотографиями
- Составьте подробный список затрат на устранение повреждения
- Подсчитайте, сколько стоит каждый ремонт
Если вы можете удержать часть залогового депозита, приложите подробный отчет с указанием сумм любых вычетов и причин этих вычетов.
Предотвращение порчи имущества путем тщательного отбора арендаторов
Один из лучших способов избежать повреждений, чрезмерного ремонта и возможных судебных разбирательств — это в первую очередь сдавать жилье нужным арендаторам.
Тщательная проверка биографических данных арендатора может стать эффективной гарантией от ущерба арендатору.
Одним из способов оценки ответственности жильцов является тщательная проверка каждого претендента на аренду жилья, особенно просмотр отчета о выселении. Отчеты о выселении SmartMove включают информацию из общедоступных судебных протоколов. Отчеты включают такую информацию, как: решение арендатора о владении и деньгах, неуплата арендной платы, незаконные задержания, а также судебные приказы и ордера на выселение.
А с помощью системы ResidentScore, разработанной специально для отбора арендаторов с целью более точной оценки рисков, арендодатели могут быть более уверены в своем решении. ResidentScore 2.0 был создан с использованием мощных данных, которые были собраны по более чем 1,5 миллионам результатов аренды, и определил важные аспекты кредитных данных, которые являются наиболее предсказуемыми.