Статья тк по соглашению сторон: Увольнение по соглашению сторон с выплатой компенсации — СКБ Контур

Увольнение по соглашению сторон с выплатой компенсации — СКБ Контур

Астрик Рашоян, партнер юридического агентства «ЭКВИ»

Увольнение по соглашению сторон подходит компании практически во всех случаях, даже когда инициатива увольнения исходит от сотрудника. В соглашении вы можете прописать все условия увольнения: срок увольнения, размер сумм, подлежащих оплате работнику в связи с увольнением, порядок передачи трудовой книжки, размер и порядок возмещения материального вреда, причиненного работником.

Риск судебных исков есть всегда, но в данном случае он менее вероятен, чем при увольнении по инициативе работника и тем более по инициативе работодателя. Есть вероятность обращения работника в суд с целью оспаривания соглашения о прекращении трудового договора, если условия такого соглашения явным образом незаконны, нарушают или ущемляют права работников.

С сотрудником заключается соглашение о расторжении трудового договора, в котором рекомендуется предусмотреть: срок расторжения договора, сроки выплаты и суммы компенсаций, выплачиваемых при увольнении, условия возмещения материального вреда, порядок выдачи трудовой книжки работнику, условие об отсутствии у работника претензий к работодателю, в том числе по суммам компенсаций, подлежащих выплате.

Чтобы получить сохраненный за ним средний заработок за второй месяц, работник представляет работодателю соответствующее заявление и трудовую книжку, в которой отсутствует запись о трудоустройстве по окончании второго месяца с момента увольнения.

В исключительных случаях средний месячный заработок сохраняется за уволенным работником в течение третьего месяца со дня увольнения по решению органа службы занятости населения при условии, что в двухнедельный срок после увольнения работник обратился в этот орган и не был им трудоустроен. Сотрудник может инициировать увольнение по соглашению сторон при любых обстоятельствах. На практике инициатива в большинстве случаев исходит от работодателя.

Чтобы минимизировать демотивационный эффект на оставшихся сотрудников, нужно проявлять лояльность по отношению к ним, поощрять их, проводить мероприятия, поддерживающие корпоративный дух в компании, и вообще вести себя по-человечески. 

Антон Толмачев, генеральный директор юридической компании «ЮрПартнерЪ»

Согласно ст. 78 ТК РФ, трудовой договор может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Таким образом, инициировать увольнение по этому основанию может как работник, так и работодатель. Оформляется такое увольнение либо заявлением работника с резолюцией работодателя, либо отдельным документом — соглашением о расторжении трудового договора. У каждой из сторон должен быть на руках оригинал или заверенная копия этого соглашения. Помимо этого, работодатель обязан издать приказ об увольнении и ознакомить с ним работника под роспись.

При расторжении трудового договора по соглашению сторон самое главное, чтобы факт увольнения и его условия устраивали и работника, и работодателя. Соглашение сторон, как правило, содержит обязательства работодателя о выплате выходного пособия, предоставлении отпуска, помощи в дальнейшем трудоустройстве. Кроме того, в этом документе может быть прописана обязанность работника провести инвентаризацию, сдать финансовую отчетность, передать определенные документы или освободить рабочее место.

Я считаю, что чем более подробно будет составлено соглашение, тем легче пройдет само увольнение.

С точки зрения процедуры, увольнение по соглашению сторон — самый простой и быстрый способ «попрощаться» с сотрудником: в этом случае не требуется направлять заблаговременное уведомление об увольнении, предлагать перевестись на другую работу, реализовывать преимущественное право на оставление на работе. Кроме того, расторгнуть трудовой договор по соглашению сторон можно и с несовершеннолетним, и с беременной женщиной, и с работником, находящимся в отпуске или на больничном. Поэтому работодатели нередко «маскируют» иные способы увольнения под соглашение сторон.

Например, вам не нравится тот или иной работник, но увольнять его «по статье» оснований нет. Сообщите ему о вашем желании расторгнуть трудовой договор по соглашению сторон, предложите хорошие рекомендации, свободный график на время поиска новой работы или небольшую денежную компенсацию — и проблема может быть решена. Если в вашей компании планируется сокращение штата, о котором не должны узнать партнеры и конкуренты, — договоритесь с кандидатами на увольнение расторгнуть договор по соглашению сторон. Главное — добиться включения в соглашение условий, выгодных и вам, и работнику. Сделать это можно только путем переговоров.

Иногда сам работник с радостью выступает инициатором расторжения трудового договора по соглашению сторон. Особенно «выгодно» для работника таким образом прекращать трудовые отношения, если он совершил проступок, за который грозит увольнение: отсутствовал без уважительных причин в течение всего рабочего дня, появился в состоянии алкогольного опьянения, совершил хищение по месту работы. Так что не стоит думать, что, если человека уволили по соглашению сторон, его бывший работодатель что-то обязательно скрывает или преследует нехорошие цели.

В конце концов, стороны могут принять решение расторгнуть трудовой договор по соглашению и без всяких на то оснований. Так что данная формулировка ничуть не хуже, чем запись «уволен по собственному желанию». А некоторые работодатели даже считают, что увольнение работника с предыдущего места работы по соглашению сторон говорит о его лояльности, неконфликтном поведении и готовности идти на компромисс, что очень ценится в тяжелое кризисное время.

Рассчитывайте зарплату, взносы и НДФЛ в несколько кликов

Узнать больше

Александр Южалин, ведущий юрист Департамента трудового права Института профессионального кадровика

Инициатором расторжения трудового договора по данному основанию может являться как работник, так и работодатель. При этом ключевой особенностью данного основания для расторжения трудового договора является волеизъявление двух сторон. Соответственно, в случае если одна из сторон возражает против заключения подобного соглашения, расторжение трудового договора по данному основанию не может быть применено.

Отличительная особенность данной процедуры в том, что трудовой договор в рассматриваемом случае может быть расторгнут в любое время. Законодательством РФ не определен порядок оформления и заключения дополнительного соглашения. На практике предложение о расторжении трудового договора по данному основанию может быть оформлено стороной в письменном виде, с указанием условий, при которых трудовой договор будет расторгнут.

В случае согласия второй стороны, впоследствии оформляется и подписывается
дополнительное соглашение в письменной форме, с указанием обговариваемых условий.

Необходимо обратить внимание на два условия расторжения трудового договора: дату прекращения трудового договора и выплаты, которые работодатель обязуется произвести при увольнении. Данные условия не урегулированы законодательством, поэтому стороны должны договориться об этом сами. Как показывает практика, условия о выплате работнику определенной суммы денежных средств при увольнении является ключевой при принятии решения: соглашаться на расторжение трудового договора либо все же отказаться. В данном случае работник и работодатель должны решить вопрос о целесообразности таких выплат и принять для себя решение — согласиться или отказаться от предложенных другой стороной условий.

В случае если работодателю необходимо расторгнуть трудовой договор с работником по данному основанию, а работник против такого расторжения, единственным способом добиться желаемого результата является предложение работнику более выгодных условий, при которых он будет согласен расторгнуть трудовой договор. Назвать среднюю сумму, которая обычно выплачивается в таких случаях, достаточно проблематично. Это связано с тем, что каждый случай прекращения трудового договора по данному основанию носит индивидуальный характер. Размер выплаты может зависеть от финансового состояния работодателя; от размера заработной платы, которую получает работник; от должности, которую занимает работник; от причины, послужившей выдвинуть инициативу о расторжении трудового договора.

Светлана Ленкова, директор по персоналу в компании «ТНГ ГРУПП»

Компании больше всего подходит увольнение сотрудников по соглашению сторон, когда работодатель хочет избавиться от работника, но никаких «недружественных» статей Трудового кодекса для увольнения работника использовать не может или не хочет.

Увольнение по соглашению сторон не предусматривает никакого контроля со стороны профсоюзных организаций. Работодатель не обязан с кем-то согласовывать свое решение, даже если речь идет о несовершеннолетних работниках. Поэтому такое решение со стороны работника должно быть максимально взвешенным и ответственным: он должен сам позаботиться о своих интересах.

Увольнение по соглашению сторон само по себе не предусматривает каких-либо компенсаций и гарантий работнику (если только это не указано прямо в трудовом или коллективном договоре). То есть все компенсации работнику регулируются только его соглашением с работодателем — не нужно надеяться на «автоматические» выплаты. Все зависит от результатов переговоров между работником и работодателем.

Работник не сможет в одностороннем порядке отозвать свое согласие и «отменить» свое увольнение — соглашение между работником и работодателем о расторжении трудового договора вступает в силу сразу после его подписания обеими сторонами.

Порядок расторжения трудового договора при увольнении по соглашению сторон:

• Сотруднику предлагается подписать документ «Предложение о расторжении трудового договора», на котором сотрудник от руки пишет «с предложением ознакомлен(а).
• Сотрудник от руки пишет согласие об увольнении по соглашению сторон и дату расторжения договора.
• Соглашение об увольнении подписывается.
• Издается приказ об увольнении.
• Сотрудник подписывает приказ об увольнении и получает трудовую книжку и расчет.

Если увольнение по соглашению сторон происходит со стороны работника, то порядок такой же, только Предложение приносит работник, а согласие пишет работодатель.

Cотрудник может сам инициировать увольнение по соглашению сторон, когда нужно срочно уволиться без отработки двух недель. Увольнение по соглашению сторон как раз дает ему такую возможность: эта формулировка не предусматривает необходимости отработки, можно договориться о конкретной дате увольнения.

Возможна и такая ситуация: работник решил уволиться и хочет заранее предупредить об этом работодателя, чтобы иметь возможность более свободно посещать собеседования, но не хотел бы уходить до тех пор, пока не найдет себе новое место. Например, работник уверен, что в течение месяца обязательно найдет себе новую работу. И увольнение по соглашению сторон дает ему возможность договориться о любой дате увольнения — хотя бы и через несколько месяцев.

Сотруднику предлагается подписать документ «Предложение о расторжении трудового договора», на котором сотрудник от руки пишет «с предложением ознакомлен(а)». Если увольнение происходит, чтобы не увольнять работника по статье, то компенсация не предусмотрена. Если же увольнение связано с другими причинами, компенсация, как правило, составляет два-три оклада.

Читайте также:

Расчет заработной платы: какие ошибки допускают работодатели

Расчет и оплата больничных в 2015 году

Прием на работу: топ-10 распространенных ошибок работодателей

Подводные камни увольнения по соглашению сторон

А теперь на примерах конкретных судебных дел рассмотрим несколько вопросов, связанных с расторжением трудового договора по соглашению сторон.

 

Может ли сотрудник восстановиться на работе, если считает, что увольнение по соглашению сторон было подписано им под давлением работодателя?

 

Если сотрудник докажет, что работодатель вынудил его подписать соглашение об увольнении по п. 1 ч. 1 ст. 77 ТК РФ, то восстановление на работе возможно. Если не докажет, то суд встанет на сторону работодателя. Пример — Апелляционное определение Московского городского суда от 18.03.2016 по делу N 33-9523/2016. Служащий, уволенный по соглашению сторон, попытался восстановиться на работе. На суде он заявил, что подписал документы об увольнении под давлением работодателя.

В силу требований ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Сотрудник не смог привести убедительных доказательств своего заявления. Работодатель же представил суду приказ об увольнении по соглашению сторон, изданный на основании заявления служащего.

Поскольку работник и работодатель согласовали основания и срок расторжения трудового договора, суд пришел к выводу о правомерности расторжения трудовых отношений по обозначенному в приказе основанию.

Аналогичная ситуация была рассмотрена Московским городским судом в Апелляционном определении от 26.09.2016 по делу N 33-8787/2016.

Заместитель директора по медицинской части была уволена по соглашению сторон по окончании испытательного срока. Сотрудница попыталась восстановиться в должности через суд, указав, что она подписала соглашение под давлением работодателя. Суд счел действия работодателя соответствующими трудовому законодательству по следующим причинам.

В течение испытательного срока сотруднице был объявлен выговор за ненадлежащее исполнение должностных обязанностей, что и послужило причиной увольнения. Суд установил, что основания для объявления выговора у работодателя имелись, порядок наложения дисциплинарного взыскания и сроки, предусмотренные ст. 193 ТК РФ, не нарушены, тяжесть проступка учтена. Сотрудница получила уведомление о расторжении трудового договора, в котором содержалась информация о неудовлетворительном результате испытания. В этот же день между ней и работодателем было заключено соглашение о расторжении трудового договора по п. 1 ч. 1 ст. 77 ТК РФ, которое было подписано сотрудницей собственноручно.

Проверяя довод истца о том, что на нее оказывалось давление путем уведомления о предстоящем увольнении в связи с непрохождением испытательного срока, суд пришел к выводу, что предъявление такого уведомления — право работодателя на основании ст. 71 ТК РФ при наличии установленного испытательного срока и оно не может рассматриваться как оказание давления на сотрудницу, то есть работодатель на законных основаниях поставил ее перед выбором увольнения по названному основанию либо по соглашению сторон. Иных доказательств оказания работодателем давления истица суду не представила, поэтому суд обоснованно отказал ей в удовлетворении требований о признании увольнения незаконным и восстановлении на работе.

 

Может ли работодатель изменить основание увольнения, если сотрудник отказался уволиться по соглашению сторон?

 

Если работник против заключения соглашения о расторжении трудового договора, соглашение в соответствии со ст. 78 ТК РФ с ним не подписывается, поэтому увольнение по п. 1 ч. 1 ст. 77 ТК РФ невозможно. В таком случае работодатель вправе произвести увольнение по другому основанию, названному в трудовом законодательстве.

Рассмотрим в качестве примера Апелляционное определение Московского городского суда от 16.08.2016 N 33-31927/2016. Директору было объявлено об увольнении по п. 1 ч. 1 ст. 77 ТК РФ по соглашению сторон, а через два дня — об изменении основания увольнения на увольнение по п. 2 ч. 1 ст. 278 ТК РФ. Посчитав, что действия работодателя незаконны, директор обратился в суд, указав, что волеизъявления на увольнение по соглашению сторон не выражал, а изменять основание увольнения после прекращения трудовых отношений работодатель был не вправе.

Суд встал на сторону работодателя по следующим основаниям. На собрании было принято решение о прекращении полномочий директора, ему предложили уволиться по соглашению сторон. Однако в связи с несогласием директора на заключение соглашения о расторжении трудового договора соглашение в соответствии со ст. 78 ТК РФ с ним подписано не было и увольнение по п. 1 ч. 1 ст. 77 ТК РФ не состоялось.

На внеочередном общем собрании участников организации единогласно было принято решение о прекращении полномочий директора. Сотрудник был уволен на основании п. 2 ч. 1 ст. 278 ТК РФ (принятие уполномоченным органом юридического лица решения о прекращении трудового договора). Суд указал: в п. 2 ч. 1 ст. 278 закреплено право на расторжение трудового договора с руководителем организации в любое время и независимо от того, совершены ли руководителем виновные действия, а также вне зависимости от вида трудового договора — срочный или бессрочный. Причем данная норма допускает возможность прекращения трудового договора с руководителем организации по решению собственника имущества организации, уполномоченного лица (органа) без обозначения мотивов принятия решения.

 

Законно ли увольнение работника по соглашению сторон, если он подписал такое соглашение, но потом потребовал его аннулировать?

 

Если работник требует аннулировать соглашение об увольнении по соглашению сторон, то работодатель не может уволить его по п. 1 ч. 1 ст. 77 ТК РФ, поскольку соглашение сторонами не достигнуто. При этом следует иметь в виду, что некоторые суды считают требования работника законными, только если причины отказа от подписания соглашения довольно существенные, например женщина узнала о своей беременности. В данном случае увольнение должно быть по инициативе работодателя с соблюдением всех требований трудового законодательства.

Рассмотрим в качестве примера Определение ВС РФ от 20.06.2016 N 18-КГ16-45. Специалист отдела закупок обратилась в суд с требованием о восстановлении ее на работе. Она подписала соглашение о прекращении трудовых отношений, но, узнав о своей беременности, обратилась к работодателю с просьбой это соглашение аннулировать и получила отказ.

Отказывая женщине в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что увольнение произведено по соглашению сторон, а не по инициативе работодателя. Сам по себе факт нахождения работницы в состоянии беременности, о котором ей не было известно на момент подписания соглашения о прекращении трудовых отношений и увольнения, не является основанием для признания увольнения незаконным. Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции и их правовым обоснованием.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ посчитала выводы предыдущих судебных инстанций неверными. Соглашение сторон о расторжении трудового договора не могло сохранить своего действия ввиду отсутствия на это волеизъявления одной из сторон: работница подала заявление об отказе от исполнения достигнутой с работодателем договоренности о расторжении трудового договора в связи с беременностью, о которой на тот момент она не знала. Поскольку соглашение сторонами достигнуто не было, увольнение было фактически проведено по инициативе работодателя. А расторжение трудового договора по инициативе работодателя с беременной женщиной не допускается (ч. 1 ст. 261 ТК РФ). Ситуация, когда работодатель не знал о беременности увольняемой сотрудницы, оговорена в п. 25 Постановления ВС РФ N 1, где указано: поскольку увольнение беременной женщины по инициативе работодателя запрещается, отсутствие у работодателя сведений о ее беременности не является основанием для отказа в удовлетворении иска о восстановлении на работе. Следовательно, гарантия в виде запрета увольнения беременной женщины по инициативе работодателя подлежит применению и к отношениям, возникающим при расторжении трудового договора по соглашению сторон.

 

Аналогичное решение вынес Санкт-Петербургский городской суд в Определении от 28.09.2009 N 12785. На момент заключения данного соглашения работница также не знала о своей беременности. Узнав, она направила работодателю заявление с отказом от исполнения соглашения в связи с беременностью и справку из женской консультации и, несмотря на это, была уволена по соглашению сторон.

Суд указал, что, первоначально подписывая соглашение, женщина исходила из того, что ее увольнение влечет правовые последствия исключительно для нее лично. Однако в изменившихся обстоятельствах она поняла, что расторжение трудового договора может повлечь ухудшение материального благополучия ее будущего ребенка. Поэтому мотивы отказа от первоначального решения суд признал существенными. Но работодатель не принял во внимание существенность данных мотивов, не счел необходимым сообщить работнице свое мнение по поводу ее заявления об отказе от исполнения соглашения, хотя располагал нужными документами. Обозначенные действия были квалифицированы судом как злоупотребление правом.

 

Законно ли увольнение по соглашению сторон, если соглашение об увольнении не оформлено отдельным документом?

 

Соглашение об увольнении можно не оформлять отдельным документом. Рассмотрим в качестве примера Апелляционное определение Московского городского суда от 18.03.2016 по делу N 33-9523/2016. Разрешая спор о восстановлении на работе после увольнения по соглашению сторон, суд верно счел несостоятельным довод уволенного работника, что сторонами не было подписано соглашение о расторжении трудового договора в письменном виде. В трудовом законодательстве не указано в качестве обязательного условие увольнения по п. 1 ч. 1 ст. 77 ТК РФ подписание отдельного соглашения (ст. 78).

 

Допустимо ли увольнение работника по соглашению сторон при ликвидации организации?

 

Если работник сам выразил желание подписать соглашение об увольнении, то увольнение по соглашению сторон законно даже в день ликвидации организации. Когда же работодатель предложил подписать такое соглашение работнику непосредственно перед принятием решения о ликвидации организации, то данное увольнение неправомерно, поскольку фактически имеет место увольнение в связи с ликвидацией организации.

При расторжении договора в связи с ликвидацией организации работнику должны быть предоставлены все гарантии и компенсации, предусмотренные законом. Так, в Бюллетене судебной практики Омского областного суда (N 3 (44) за 2010 год) указано: иногда работодатели, чтобы избежать выплаты компенсаций при прекращении трудового договора вследствие ликвидации организации, установленных ст. 178 ТК РФ, прекращают трудовые договоры по иным основаниям, в том числе по соглашению сторон, что влечет признание увольнения неправомерным. Пример — Определение судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 27.01.2010 по делу N 33-516/2010. В связи с вступлением в силу Закона N 244-ФЗ работодатель принял решение о ликвидации организации. Трудовые договоры с менеджерами казино были расторгнуты по соглашению сторон за день до ликвидации. Суд признал действия работодателя незаконными.

 

Обязан ли работодатель выплачивать работнику компенсацию при расторжении трудового договора по соглашению сторон?

 

Трудовое законодательство не обязывает выплачивать работнику компенсацию при расторжении трудового договора по соглашению сторон. Однако если условие об этой компенсации содержится в соглашении о расторжении трудового договора и оно включено туда правомерно (не противоречит требованиям трудового законодательства и ранее установленным договоренностям), то работодатель обязан выплатить компенсацию.

Когда соглашение о расторжении трудового договора, предусматривающее при увольнении работника по соглашению сторон выплату компенсации, противоречит, например, ранее заключенному трудовому договору или ТК РФ, выплата компенсации незаконна, на что и указал ВС РФ в Определении от 10.08.2015 N 36-КГ15-5. Сотруднице было предложено расторгнуть трудовой договор по соглашению сторон с выплатой компенсации. Условие о выплате компенсации при увольнении содержалось в допсоглашении к трудовому договору. Однако после увольнения компенсацию в оговоренной сумме работодатель не выплатил.

Суд первой инстанции, куда обратилась женщина, признал действия работодателя неправильными, но потом апелляционный суд отменил данное решение. Далее постановлением президиума областного суда решение суда первой инстанции было оставлено в силе — компенсация при увольнении сотруднице положена. Верховный суд опроверг это, руководствуясь следующим. Суд установил, что действительно допсоглашением к трудовому договору сотруднице предусматривались социальные гарантии, в том числе обязанность работодателя выплатить указанную компенсацию при прекращении трудового договора с работником в связи с решением лица, осуществляющего права и обязанности работодателя.

Удовлетворяя исковые требования сотрудницы, суд первой инстанции пришел к выводу, что предусмотренное в соглашении о расторжении трудового договора условие о выплате работнику компенсации на основании допсоглашения к трудовому договору применимо в случае прекращения трудовых отношений по соглашению сторон.

 

Более подробно с данным материалом Вы можете ознакомиться в СПС КонсультантПлюс  

Статья: Увольнение по соглашению сторон. Но все ли согласны? (Панина Д.Ю.) («Руководитель бюджетной организации», 2017, N 1) {КонсультантПлюс}

Увольнение по соглашению сторон работника в 2022 году: плюсы и минусы

Увольнение работника по соглашению сторон

Порядок действий

Заявление заполняется непосредственно работником. Работодатель должен проставить на заявлении резолюцию об увольнении (надпись в верхнем левом углу заявления: Решение работодателя. Подпись. Расшифровка подписи. Число).

Соглашение необходимо составить в двух экземплярах, заверить подписями сторон, а также печатью организации. Один экземпляр соглашения передается работнику, другой хранится у работодателя. Экземпляр, хранящийся у работодателя, должен содержать подпись работника о получении своего экземпляра соглашения.

3.

Зарегистрировать факт прекращения трудового договора в органе местного самоуправления по месту жительства работодателя

Законодательно порядок регистрации не регламентирован, поэтому рекомендуем данную информацию уточнить непосредственно в органе местного самоуправления, в котором был зарегистрирован трудовой договор.

4.

Выплатить заработную плату, денежную компенсацию за неиспользованный отпуск и остальные причитающиеся выплаты

Срок: день прекращения трудового договора

Внесение информации в сведения о трудовой деятельности об основании и о причине прекращения трудового договора должны производиться в точном соответствии с формулировками Трудового кодекса или иного федерального закона и со ссылкой на соответствующие статью, часть статьи, пункт статьи Трудового кодекса или иного федерального закона.

Срок: день увольнения.

Срок: день увольнения.

Работодатель обязан направить сведения о трудовой деятельности на бумажном носителе по почте заказным письмом с уведомлением о вручении.

Со дня направления письма работодатель освобождается от ответственности за задержку предоставления сведений о трудовой деятельности у данного работодателя.

Срок: три рабочих дня с момента получения (регистрации) заявления работника.

Уведомить необходимо в письменной форме по почте заказным письмом либо нарочным с приложением исполнительного документа, на основании которого производились удержания. При этом экземпляр уведомления с отметками судебного пристава — исполнителя и взыскателя либо с почтовыми квитанциями необходимо сохранить как доказательство уведомления.

	Конец процедуры

У вас остались вопросы по этой процедуре?

Посмотрите ответы на Часто задаваемые вопросы.

Задайте свой вопрос в обсуждении процедуры.

Либо обращайтесь в службу поддержки по телефону 8 800 333 14 84

Нормативная документация

— п.1 ч.1 ст. 77 ТК РФ

Расторжение трудового договора по соглашению сторон

Кто может быть инициатором расторжения договора по соглашению сторон

Особенности расторжения трудового договора по соглашению сторон

Итак, ТК РФ выделяет расторжение трудового договора по соглашению сторон в отдельный пункт. А это значит, что оно имеет значительные отличия от остальных способов. Какие это отличия?

Первое — возможно прекратить действие любого трудового договора и неважно, на какое время он был заключен — без определенного времени действия или срочный.

Второе — соглашение можно составить в любое время, нет срока, за который стороны должны предупреждать о своих планах. ТД можно расторгнуть за день, если договаривающиеся придут к этому. В общем — нет никаких ограничений, чтобы разорвать договор, используя соответствующее основание.

Комментарий юриста

Светлана Жердина, юрист группы международных проектов юридической фирмы VEGAS LEX

По соглашению сторон может быть расторгнут трудовой договор (срочный / заключенный на неопределенный срок) с любым работником, в том числе в период временной нетрудоспособности работника. Трудовой кодекс не предусматривает каких-либо ограничений в этой части.

Теоретически, прекратить трудовые отношения по соглашению сторон можно в том числе и с беременной женщиной. Однако, следует иметь в виду, что согласно сложившейся судебной практике (см., например, Определение Верховного Суда РФ от 20.06.2016 № 18-КГ16-45, Определение Верховного Суда РФ от 05.09.2014 № 37-КГ14-4) беременная женщина сможет оспорить увольнение по данному основанию вне зависимости от того, знала ли она о своей беременности на момент подписания соглашения о расторжении трудового договора. Верховный Суд РФ считает, что гарантия запрета на увольнение беременной женщины по инициативе работодателя, предусмотренная частью 1 статьи 261 Трудового кодекса, подлежит применению и к отношениям, возникающим при расторжении трудового договора по соглашению сторон.

Принуждение к заключению соглашения

Увольнение по соглашению сторон должно быть добровольным. Однако реальность такова, что невозможно исключить вероятность злоупотреблений работодателя, который может оказывать давление на неугодного работника и заставлять его уволиться.

Светлана Жердина, юрист группы международных проектов юридической фирмы VEGAS LEX

Если работнику навязывают увольнение по соглашению сторон, можно посоветовать ему на подписываемом бланке соглашения поставить отметку «не согласен (не согласна)». Данная отметка при судебном рассмотрении дела будет свидетельствовать, что у сотрудника в момент подписания документа отсутствовало добровольное волеизъявление.

К сожалению, работники-истцы не всегда могут предоставить правосудию достаточные доказательства, свидетельствующие что наниматель злоупотреблял властью, принуждал что-то подписывать. Собрать такие доказательства законно и правильно достаточно сложно, ведь давление обычно происходит на словах и явно не на камеру или под запись диктофона. А у работодателя есть бухгалтерия, делопроизводители и возможность оформлять бумаги, имеющие значение в суде. Поэтому суды чаще прислушиваются к этим бумагам, чем к персоналу, который защищает свои позиции в основном только устными заявлениями.

Значительно усложняет положение работника решение Пленума Верховного суда РФ. В нем суд ограничил право трудящегося не исполнять договор о разрыве договора по соглашению сторон. Так в постановлении от 17 марта 2004 года № 2 «О применении судами Российской Федерации Трудового кодекса РФ» содержится следующее разъяснение: «работник не вправе, в отличие от увольнения по собственному желанию, отказаться от данной договоренности».

Как отмечают юристы, такая правовая норма дает возможность для манипулирования и дальнейшего принуждения работника.

Отмена соглашения

Отменить увольнение по соглашению сторон практически невозможно. Однако такие случаи бывали.

Светлана Жердина, юрист Группы международных проектов юридической фирмы VEGAS LEX

Отмена увольнения по соглашению сторон возможна исключительно по соглашению сторон. Хотя, к примеру, при увольнении по собственному желанию, работник имеет право забрать свое заявление до того, как истечет срок предупреждения об увольнении.

Увольнение по соглашению сторон — статья ТК РФ 2020

По какой статье увольняют по соглашению сторон в 2020

Регулирует увольнение по соглашению сторон статья 78 ТК РФ. Статья «Соглашение сторон при увольнении» гласит, что заключенный трудовой договор между руководителем и работником может быть расторгнут в любое время по согласию заключивших его лиц.

Описание процедуры увольнения по данному основанию не содержится ни в одном нормативном документе. А сам текст статьи 78 ТК РФ очень лаконичен. Его смысл следующий: рабочие отношения между работодателем и сотрудником прекращаются на условиях, которые удовлетворяют обоих.

Его применение при расторжении договора имеет преимущества для руководителя и сотрудника:

• у работника сохраняется непрерывный стаж в течение одного месяца при расторжении договора;
• работнику не нужно предупреждать руководителя за две недели о том, что он принял решение уйти из организации;
• если гражданин встанет на учет в центр занятости, он будет получать пособие в большем размере и более длительный промежуток времени;
• работодателю не нужно согласовывать расторжение договора с профсоюзом;
• для работодателя это удобный способ прекращения рабочих отношений в конфликтной ситуации с сотрудником.

Какие нормы об увольнении по соглашению сторон содержит Трудовой кодекс

При приеме гражданина на работу заключается договор с дополнением (в двух экземплярах), в котором прописаны условия, при которых он может быть расторгнут (ст. 67 ТК РФ).

Работодатель или сотрудник не могут единолично отменить или изменить подписанный между ними документ. Его аннулирование или изменение производится только при взаимном согласии подписавших его лиц.

Статья увольнения по соглашению сторон ТК РФ предполагает, что рабочие отношения могут быть прекращены в любое время по инициативе работодателя или работника (ст. 78 ТК РФ). Эта причина чаще всего используется:

Документ о прекращении рабочих отношений должен содержать в себе следующие условия:

• указание на обоюдное желание работника и работодателя расторгнуть договор на удобных для них условиях;
• дату и номер расторгаемого договора;
• последний день работы гражданина.

Также указываются следующие сведения:

• дата заключения;
• Ф.И.О сотрудника и наименование организации;
• паспортные данные сотрудника;
• ИНН работодателя;
• подписи заключивших его лиц.

Трудовой кодекс обязывает оформлять увольнение по соглашению сторон должным образом. Приказ в этом случае оформляется по форме № Т-8. В нем указывается, что рабочие отношения прекращаются по основаниям п. 1 ч. 1 ст. 77 ТК РФ. Работника нужно ознакомить с приказом под подпись. Дополнительно может быть составлен образец соглашения об увольнении.

В соответствии с ТК РФ, увольнение по соглашению сторон должно быть отмечено в трудовой книжке работника соответствующей записью. Указывается,что рабочие отношения прекращены по п. 1 ч. 1 ст. 77 ТК РФ.

Бланк выдается в последний день работы. О его получении работник расписывается в личной карточке и в книге учета движения книжек.

Запись о прекращении рабочих отношений заверяется подписью руководителя.

Работодатель также обязан выплатить работнику заработную плату за отработанный период и денежную компенсацию за неиспользованный отпуск. Выплата денежных средств производится в последний день работы (ст. 84.1, 140 ТК РФ). Срок расчета при этом не может быть изменен (ст. 140 ТК РФ).

Образец соглашения

Скачать

Можно ли отозвать увольнение по соглашению сторон?

Радмила Хосаева, юрист ООО «Прогресс»

Соглашусь, что расторжение трудового договора по соглашению сторон – одно из самых демократичных оснований увольнения. Оно в какой-то мере является логичным завершением трудовых отношений, которые начались с заключения трудового договора. Но здесь, безусловно, следует учитывать, что сторона работника или работодателя может злоупотребить правом, а в этом случае законность увольнения будет под вопросом. Вместе с тем данный вид прекращения трудового договора может быть выгоден обеим сторонам.

Начнем с работодателя. Преимущества неоспоримы. Во-первых, заключить соглашение о расторжении трудового договора можно в любой момент, в том числе во время испытательного срока, нахождения работника в отпуске (например, по уходу за ребенком в возрасте до трех лет) или в период временной нетрудоспособности (п. 1 ч. 1 ст. 77, ст. 78 ТК РФ). Инициатором расторжения трудового договора по соглашению сторон может быть как работник, так и работодатель. При этом мотивировать предложение о расторжении трудового договора по данному основанию не нужно.

Во-вторых, «передумать» после подписания соглашения работник не может, а значит, и отказаться от увольнения в одностороннем порядке не получится, в отличие от увольнения по собственному желанию, когда он может отозвать заявление об увольнении. Поэтому, если работник захочет остаться на работе, он должен получить письменное согласие работодателя на это.

Обратите внимание: чтобы аннулировать договоренности относительно срока и основания увольнения, необходимо взаимное согласие работника и работодателя (п. 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.03.2004 № 2 «О применении судами Российской Федерации Трудового кодекса Российской Федерации»).

Вместе с тем следует учитывать, что после заключения соглашения о расторжении трудового договора работник может написать заявление и уволиться по собственному желанию ранее даты, указанной в соглашении. Как показывает судебная практика, работодатель не сможет ему помешать.

Кстати, работник может расторгнуть трудовой договор в одностороннем порядке, предупредив об этом работодателя в письменной форме не позднее чем за две недели. По соглашению между работником и работодателем трудовой договор может быть расторгнут и до истечения срока предупреждения об увольнении. До истечения срока предупреждения об увольнении работник имеет право в любое время отозвать свое заявление. Увольнение в этом случае не производится, если на его место не приглашен в письменной форме другой работник, которому в соответствии с ТК РФ и иными федеральными законами не может быть отказано в заключении трудового договора (ст. 80 ТК РФ).

Мне приходилось сталкиваться с подобным случаем, и суд признал увольнение по собственному желанию работника, несмотря на наличие подписанного соглашения, законным. Он отметил, что в случае конкуренции двух оснований расторжения трудового договора приоритет остается за увольнением по собственному желанию. Дело в том, что ст. 80 ТК РФ устанавливает право работника расторгнуть трудовой договор в одностороннем порядке по своей инициативе. Единственная обязанность работника – уведомить работодателя он должен не менее чем за две недели до предполагаемой даты увольнения. А работодатель, в свою очередь, получив заявление работника, обязан его уволить (если заявление той же даты или более ранней, чем указано в соглашении). Таким образом, даже несмотря на подписанное соглашение о расторжении, работодателю придется расстаться с работником. Аналогичная ситуация будет и с увольнением работника по инициативе работодателя, если, конечно, имеются к тому основания, даже несмотря на подписанное соглашение.

Аргументы суда были следующими: «Расторжение трудового договора по соглашению сторон при наличии поданного сотрудником заявления об увольнении по собственному желанию с той же даты нарушает свободу волеизъявления работника. При конфликте действия двух фактически одинаковых по силе и обязательности исполнения документов приоритет должен отдаваться выраженному работником волеизъявлению об увольнении по собственному желанию. При этом выдвигаемые ответной стороной доводы о невозможности расторжения трудового договора по собственному желанию без соответствующего аннулирования заключенного ранее соглашения не могут быть признаны оправданными с точки зрения защищаемых Конституцией РФ целей и ценностей и согласующимися с требованиями, вытекающими из ее статей (ст. 2, 18, 55 Конституции РФ)».

В-третьих, согласовывать текст соглашения о расторжении трудового договора нет нужды ни с профсоюзом, ни с каким-либо другим органом. Кстати, по поводу текста соглашения хочу сказать отдельно. Трудовое законодательство, как уже было отмечено, практически не содержит никаких обязательных требований к условиям соглашения, направленного на увольнение работника по основанию, предусмотренному п. 1 ч. 1 ст. 77 ТК РФ. Единственное требование, которое необходимо выполнить, – это включить в документ условие о дате расторжения трудового договора. Все остальные условия включаются по желанию сторон. Например, порядок передачи дел, наличие или отсутствие взаимных претензий, суммы, причитающиеся к выплате работнику, и др. Скажем, в текст соглашения, помимо даты прекращения договора, можно включить условие о выплате работнику двухмесячного среднего заработка. Отсюда вытекает следующее преимущество соглашения.

В-четвертых, при увольнении по данному основанию работодатель не обязан выплачивать какие-либо компенсации (кроме компенсации за неиспользованный отпуск) и предоставлять гарантии, в отличие, например, от увольнения по сокращению. Условие о выплате компенсаций факультативное, а значит, оно может выступить как способ «убедить» работника подписать соглашение.

В-пятых, наиболее существенный плюс – восстановиться на работе после прекращения трудового договора по соглашению сторон практически невозможно. Дело в том, что соглашение как таковое предполагает согласие работника и работодателя, подписавших данный документ. Таким образом, подпись работника означает, что он принял озвученные условия и согласился с ними. Если же уволенный работник настаивает в суде, что сделал это под давлением или его ввели в заблуждение, то ему придется предъявлять доказательства в суде.

Анализ судебной практики показывает, что доказать факт «давления» довольно сложно. Чаще всего работники предъявляют электронные письма, диктофонные записи или записи телефонных разговоров, в которых сотрудника (угрозами, уговорами или хитростью) заставляют подписать соглашение об увольнении, привлекают свидетелей. Они могут ссылаться, скажем, на то, что в компании проводилась «оптимизация» и вместо сокращения и выплаты пособий в большем размере работников заставляли уволиться по соглашению сторон с выплатой значительно меньшей суммы.

Приведу пример из собственной практики. Сотрудник пришел на работу в состоянии алкогольного опьянения. Кадровая служба оформила всю документацию. Были и докладные записки, и акт, и медицинское освидетельствование, и требование представить объяснительные. Юридический отдел предложил руководству не увольнять работника по «виновному» основанию, а заключить соглашение о расторжении трудового договора. Руководство озвучило работнику предложение: «Увольняем тебя по соглашению сторон, иначе уволим за появление на работе в состоянии алкогольного опьянения».

Работник подписал соглашение, а позже обратился в суд, где указал, что из-за страха быть уволенным по «нехорошей» статье согласился уволиться по соглашению. Суд, оценив представленные доказательства, пришел к выводу, что предложение работодателя работнику выбрать один из возможных вариантов расторжения трудовых отношений (по подп. «б» п. 6 ч. 1 ст. 81 ТК РФ – за появление на рабочем месте в состоянии алкогольного опьянения или по п. 1 ч. 1 ст. 77 ТК РФ – соглашение сторон) не может рассматриваться как принуждение к увольнению работника. Подписание соглашения о расторжении трудового договора в целях избежания увольнения по отрицательным мотивам не может свидетельствовать о совершении увольнения под давлением руководства работодателя. При условии наличия угрозы увольнения по отрицательным мотивам работник воспользовался правом выбора наиболее приемлемого для себя вида увольнения.

Поэтому по большей части аргументы работников остаются без внимания, поскольку суд исходит из того, что подпись работника на документе стоит и означает его согласие. Например, в одном из судебных решений по аналогичному делу суд использовал следующую аргументацию: «Внутренние мотивы, которыми руководствовался работник при подписании соглашения о расторжении трудового договора, значения не имеют, так как переоценка тех обстоятельств, из которых исходил истец, заключая соглашение, не влечет его недействительность. Аннулирование договоренности относительно срока и основания увольнения возможно лишь при взаимном согласии работодателя и работника».

Для работника увольнение по соглашению сторон также может быть выгодным. Если вы предусмотрите в документе выплату дополнительной денежной компенсации, то он будет более защищен и уверен в том, что его «не обделят» при увольнении.

Основания отмены приказа об увольнении

Если работник хотел уволиться по собственному желанию, а потом передумал, то он вправе до истечения срока предупреждения об увольнении отозвать свое заявление (ч. 4 ст. 80 ТК РФ). В общем случае срок предупреждения – это 2 недели, которые начинают течь со дня, следующего за днем получения работодателем заявления работника об увольнении (ч. 1 ст. 80 ТК РФ). Однако отозвать заявление не получится, если на освобождающееся место уже приглашен в письменной форме другой работник, которому нельзя отказать в заключении трудового договора (ч. 4 ст. 80 ТК РФ). К работникам, которым нельзя отказать в приеме на работу, если «старый» работник передумал увольняться, относится, например, работник, который был приглашен в порядке перевода от другого работодателя (в течение одного месяца со дня увольнения с прежнего места работы) (ч. 4 ст. 64 ТК РФ).

Таким образом, в приведенном выше случае (когда не приглашен новый работник, которому нельзя отказать) работодатель обязан отменить приказ об увольнении. Конечно, работодателю придется восстановить работника на работе и в том случае, когда такой работник был уволен незаконно и об этом есть соответствующее судебное решение. В иных же случаях отмена увольнения – это добрая воля работодателя. К примеру, работодатель при смене собственника может уволить руководителя, его замов, а также главного бухгалтера (п. 4 ч. 1 ст. 81 ТК РФ). И может уже даже подготовить приказ об увольнении, а потом передумать.

Можно сделать вывод, что отмена приказа об увольнении по инициативе работодателя или работника может быть в силу разных причин. Однако каким бы ни было основание для работодателя изменить свое решение о судьбе работника, отмену приказа нужно будет зафиксировать документально.

Для этого обычно составляется приказ об отмене «увольнительного» приказа. Единой формы такого приказа нет, поэтому каждый работодатель вправе разработать его самостоятельно. С новым приказом работник также должен быть ознакомлен под роспись.

Приведем ниже пример приказа об отмене приказа об увольнении работника в связи с тем, что работник отозвал свое заявление об увольнении.

Пред. / След. Скачать бланк приказа об отмене приказа об увольнении в связи с отзывом работником своего заявления можно здесь. Скачивать формы документов могут только подписчики журнала «Главная книга».

• Я подписчик: электронного журнала печатного журнала
• Я не подписчик, но хочу им стать
• Хочу скачивать формы документов бесплатно и попробовать все возможности подписчика

Правила оформления соглашения

Заявление об увольнении подается работником, если он самостоятельно принял такое решение. В зависимости от причин увольнения, гражданину предстоит отработать на предприятии не менее двух недель, если у него отсутствуют уважительные основания для сокращения указанного периода.

Пока увольнение фактически не состоялось, специалист вправе отозвать первоначальное заявление, а трудовая деятельность продолжится на прежних условиях. Отказать в таком отзыве заявления руководитель может только в случае, если на освобождающееся рабочее место уже приглашен другой специалист, причем такое предложение должно быть выражено в письменной форме.

Для увольнения по соглашению действуют иные правила, существенно ограничивающие возможность вернуться к обычным условиям работы:

• когда стороны согласуют все условия соглашения, они оформляют и подписывают документ;
• с момента подписания соглашения, оно немедленно вступает в силу, даже если приказ об увольнении будет издан значительно позже;
• в одностороннем порядке отказаться от исполнения соглашения нельзя, даже если у сторон изменились определенные обстоятельства (например, если сотрудник планировал перейти на другую работу, однако отказался от такого решения).

Обратите внимание! Подписать соглашение стороны могут только при отсутствии разногласий по всем условиям увольнения. Любые возражения или взаимные претензии должны быть урегулированы в добровольном порядке.

образец соглашения о расторжении трудового договора с выплатой пособия

В соглашении может быть указана любая дата прекращения трудовых отношений, в том числе спустя несколько дней или недель после подписания документа. Это дает возможность руководству предприятия своевременно рассчитать положенные выплаты, найти нового специалиста, оформить все документы для увольнения. При наличии возможности в любой момент отказаться от выполнения соглашения, работодатель был бы поставлен в заведомо невыгодное положение, поэтому закон не дает такого права сотруднику.

В ряде случаев, даже подписанное соглашение оставляет шанс на отзыв заявления или на признание документа недействительным. Рассмотрим, что может предпринять гражданин, чтобы сохранить прежнее рабочее место.

Можно ли отозвать заявление

Закон не предусматривает обязательного условия о подаче сотрудником заявления, если увольнение происходит по соглашению сторон. Однако для соблюдения правил кадрового документооборота, заявление составляется в произвольной форме и регистрирует по общим правилам. На основании заявления и соглашения будет издан распорядительный акт, а структурные подразделения компании смогут приступить к расчету выплат и оформлению документов.

Образец заявления на увольнение по соглашению сторон

Указанное заявление не влечет таких последствий, как при увольнении по собственному желанию. Поэтому отзыв ранее поданного документа не обязывает администрацию предприятия выполнять новое решение сотрудника или отменять соглашение в одностороннем порядке. Чтобы сохранить рабочее место и продолжить трудовую деятельность в организации, гражданин может предпринять следующие действия:

• соглашение может быть расторгнуто по обоюдному и добровольному решению сторон – в этом случае руководство пойдет навстречу сотруднику и удовлетворит его заявление об отзыве;
• работодатель может сам предложить расторгнуть соглашение и продолжить трудовые отношения;
• специалист может оспорить соглашения и приказ об увольнении, если условия этих документов существенно нарушают его права;
• если дата увольнения, указанная в соглашении и приказе истекла. А сотрудник продолжает работу при отсутствии возражений руководства, трудовые отношения не прекращаются – в этом случае соглашение фактически аннулируется.

Обратите внимание! Для добровольного отказа сторон от увольнения достаточно отменить приказ и составить дополнительное соглашение. Указывать причины для такого решения не нужно.

Намного сложнее добиться отмены соглашения в одностороннем порядке. Это можно сделать только через суд, причем на подачу иска после увольнения дается всего один месяц. Основаниями для признания соглашения недействительным и восстановления работника на прежней должности могут являться следующие нарушения:

• односторонний отказ работодателя от исполнения свои обязательств, указанных в тексте соглашения – например, отказ предоставить гарантированные льготы и компенсации;
• нарушение прав сотрудника, выразившееся в принуждении или давлении к подписанию соглашения;
• отказ выплатить выходное пособие и компенсацию среднего заработка, если соглашение было оформлено после выдачи предупреждения о сокращении или ликвидации компании;
• нарушение норм ТК РФ, правил охраны и безопасности труда, сроков выплаты текущего заработка – эти причины позволяют гражданину подать заявление по собственному желанию и уволиться одним днем.

Хотя обязанность доказывания по данным спорам возложена на руководство предприятия, именно от состава доказательств, представленных истцом, будет зависеть исход дела. Доказательствами могут выступать письменные документы и показания коллег по работе.

Если представленные факты подтверждают позицию истца, соглашение будет расторгнуто судебным актом. Работник подлежит восстановлению на прежней должности и сохранением прежних условий труда. К дополнительным мерам ответственности работодателя можно отнести возмещение заработка за время вынужденного прогула, а также компенсацию морального вреда, размер которой определит суд.

SEC.gov | Порог частоты запросов превысил

Чтобы обеспечить равный доступ для всех пользователей, SEC оставляет за собой право ограничивать запросы, исходящие от необъявленных автоматических инструментов. Ваш запрос был идентифицирован как часть сети автоматизированных инструментов, выходящих за рамки приемлемой политики, и будет управляться до тех пор, пока не будут предприняты действия по объявлению вашего трафика.

Пожалуйста, заявите о своем трафике, обновив свой пользовательский агент, включив в него информацию о компании.

Для получения рекомендаций по эффективной загрузке информации из SEC.gov, включая последние документы EDGAR, посетите страницу sec.gov/developer. Вы также можете подписаться на получение по электронной почте обновлений программы открытых данных SEC, включая передовые методы, которые делают загрузку данных более эффективной, и улучшения SEC.gov, которые могут повлиять на процессы загрузки по сценарию. Для получения дополнительной информации обращайтесь по адресу [email protected].

Для получения дополнительной информации см. Политику конфиденциальности и безопасности веб-сайта SEC. Благодарим вас за интерес, проявленный к Комиссии по ценным бумагам и биржам США.

Идентификатор ссылки: 0.5dfd733e.1642308051.ae6603de

Дополнительная информация

Политика интернет-безопасности

Используя этот сайт, вы соглашаетесь на мониторинг и аудит безопасности. В целях безопасности и для обеспечения того, чтобы общедоступные услуги оставались доступными для пользователей, эта правительственная компьютерная система использует программы для мониторинга сетевого трафика для выявления несанкционированных попыток загрузить или изменить информацию или иным образом нанести ущерб, включая попытки отказать в обслуживании пользователям.

Несанкционированные попытки загрузки информации и/или изменения информации в любой части этого сайта строго запрещены и подлежат судебному преследованию в соответствии с Законом о компьютерном мошенничестве и злоупотреблениях от 1986 года и Законом о защите национальной информационной инфраструктуры от 1996 года (см.S.C. §§ 1001 и 1030).

Чтобы гарантировать, что наш веб-сайт хорошо работает для всех пользователей, SEC отслеживает частоту запросов контента SEC.gov, чтобы гарантировать, что автоматический поиск не повлияет на способность других получать доступ к контенту SEC.gov. Мы оставляем за собой право блокировать IP-адреса, отправляющие чрезмерные запросы. Текущие правила ограничивают количество пользователей до 10 запросов в секунду, независимо от количества компьютеров, используемых для отправки запросов.

Если пользователь или приложение отправляет более 10 запросов в секунду, дальнейшие запросы с IP-адреса(ов) могут быть ограничены на короткий период.Как только количество запросов упадет ниже порогового значения на 10 минут, пользователь может возобновить доступ к контенту на SEC.gov. Эта практика SEC предназначена для ограничения чрезмерных автоматических поисков на SEC.gov и не предназначена и не ожидается, что она повлияет на отдельных лиц, просматривающих веб-сайт SEC.gov.

Обратите внимание, что эта политика может измениться, поскольку SEC управляет SEC.gov, чтобы обеспечить эффективную работу веб-сайта и его доступность для всех пользователей.

Примечание: Мы не предлагаем техническую поддержку для разработки или отладки процессов загрузки по сценарию.

контрактов, внешних эффектов и поощрений в торговых центрах на JSTOR

Абстрактный

В этом документе показано, что контракты с торговыми центрами составляются таким образом, чтобы интернализировать внешние факторы за счет эффективного распределения и ценообразования площадей, а также эффективного распределения стимулов между магазинами. Некоторые магазины генерируют внешние эффекты, привлекая покупателей в другие магазины, в то время как многие магазины в первую очередь извлекают выгоду из внешнего трафика торговых центров. Таким образом, в разной степени успех каждого магазина зависит от присутствия и усилий других магазинов, а также усилий застройщика по привлечению покупателей в торговый центр.Используя уникальный набор данных о договорах с арендаторами торговых центров, мы показываем, что договоры об аренде заключаются для (i) эффективной оценки чистых внешних эффектов каждого магазина и (ii) согласования стимулов для побуждения застройщика и каждого магазина в торговом центре к оптимальным усилиям в соответствии с внешний вид усилий каждого магазина.

Информация о журнале

The Review of Economics and Statistics — это общий журнал прикладной (особенно количественной) экономики, которому уже 84 года. Издаваемый Школой государственного управления им. Кеннеди при Гарвардском университете, The Review опубликовал несколько наиболее важных статей по эмпирической экономике. Время от времени The Review также публикует сборники статей или симпозиумы, посвященные одной теме, представляющей методологический или эмпирический интерес.

Информация об издателе

Среди крупнейших университетских издательств мира The MIT Press ежегодно публикует более 200 новых книг, а также 30 журналов по искусству и гуманитарным наукам, экономике, международным отношениям, истории, политологии, науке и технологиям, а также по другим дисциплинам. Мы были одними из первых университетских издательств, предложивших книги в электронном виде, и мы продолжаем внедрять технологии, которые позволяют нам лучше поддерживать научную миссию и широко распространять наш контент.Энтузиазм прессы по отношению к инновациям отражается в том, что мы продолжаем исследовать эту передовую. С конца 1960-х годов мы экспериментировали с электронными издательскими инструментами поколение за поколением. Благодаря нашей приверженности новым продуктам — будь то цифровые журналы или совершенно новые формы коммуникации — мы продолжаем искать наиболее эффективные и действенные средства для обслуживания наших читателей. Наши читатели привыкли ожидать превосходства от наших продуктов, и они могут рассчитывать на то, что мы сохраним приверженность производству строгих и инновационных информационных продуктов в любых формах, которые может принести будущее издательского дела.

главных соображений для розничной торговли О чем должны думать владельцы торговых центров

Поскольку ситуация с COVID-19 продолжает развиваться, индустрия розничной торговли столкнется с рядом сложных деловых и юридических сценариев, связанных с законодательством, принятым в ответ на вирус, а также с мерами предосторожности, принятыми для сдерживания его распространения.

В частности, владельцы торговых центров могут быть затронуты, поскольку торговым центрам приказано закрыться (или они делают это добровольно), чтобы избежать массовых собраний.

Владельцам торговых центров

придется подумать о своих сотрудниках, публике и арендаторах. Наконец, владельцы торговых центров должны проанализировать свое финансовое состояние и решить, что делать в текущей экономической ситуации.

A.    Основные юридические соображения:

1.      Проблемы сотрудников

Независимо от того, останутся ли торговые центры открытыми, владельцам торговых центров придется рассмотреть вопрос об усилении режимов уборки и других обновлениях своих протоколов, чтобы защитить своих сотрудников.Даже если торговый центр закрыт, базовое техническое обслуживание в нем все равно необходимо. Кроме того, владельцы захотят поддерживать службу безопасности, пока помещения закрыты. Примечательно, что правительства некоторых штатов начали издавать распоряжения и другие рекомендации по гигиене на рабочем месте. Владельцы торговых центров должны обязательно проконсультироваться с местным юрисконсультом по конкретным вопросам законодательства штата, которые могут возникнуть в отношении соображений сотрудников.

В соответствии с пунктом об общих обязанностях Закона о безопасности и гигиене труда («OSHA») работодатели должны «предоставить каждому из своих сотрудников работу и место работы, которые свободны от признанных опасностей, которые вызывают или могут привести к смерти или серьезным физический вред своим работникам. 29 США § 654. Работодатели должны постоянно сверяться с новыми рекомендациями OSHA в отношении COVID-19. Работодатели, предоставляющие работникам защитное оборудование, должны убедиться, что они также проводят обучение в соответствии с требованиями OSHA.

Что касается претензий потенциальных работников, программы компенсации работникам предоставляют льготы правомочным работникам, которые страдают от связанных с работой травм и болезней. Как правило, если вред причинен в связи с работой или в ходе работы, работники ограничены установленными компенсационными пособиями и не могут возмещать ущерб за боль и страдания или душевные страдания.В некоторых штатах допускается дополнительное вознаграждение, когда травма является результатом «умышленного» или «преднамеренного» действия работодателя.

Помимо этих соображений безопасности, владельцы торговых центров должны учитывать, как другие правительственные постановления могут повлиять на их бизнес и их сотрудников. Например, правительства штатов и федеральное правительство издали постановления для решения вопроса об оплачиваемых отпусках по болезни для сотрудников, пострадавших от COVID-19. Владельцам торговых центров следует проконсультироваться с консультантом и подумать, как эти правила штата и федеральные правила повлияют на них (если вообще затронуты).

2.      Ответственность перед обществом

В настоящее время многие штаты и города приказывают закрыть бары и рестораны, за некоторыми исключениями. Торговые центры привлекают такое же большое количество людей, и, даже если они еще не подпадают под действие распоряжения правительства, некоторые торговые центры, тем не менее, также рассматривают возможность закрытия своих дверей. Примечательно, что многие торговые центры уже закрылись и останутся закрытыми до конца месяца. Другие торговые центры ограничили часы работы, но еще не закрылись полностью.

Розничные клиенты, решая, оставаться ли открытыми или закрыться, будут учитывать, среди прочего, существует ли какая-либо потенциальная ответственность перед общественностью, их сотрудниками или другими лицами в связи с потенциальным воздействием COVID-19. Есть также вопросы репутации и связей с общественностью, которые необходимо учитывать в связи с любыми заявлениями или даже новостными материалами, в которых торговый центр упоминается как предполагаемый источник передачи.

По существу, при рассмотрении риска таких претензий потенциальным истцам может быть трудно доказать окончательную ответственность.В частности, бизнес может выполнить свою обязанность проявлять разумную осмотрительность, предупредив об опасных условиях. Кроме того, истцы, пытающиеся подать иски о деликте в контексте эпидемии COVID-19, могут столкнуться с рядом препятствий, в том числе: (i) трудности с установлением халатности в условиях быстрого развития пандемии и рекомендаций относительно надлежащих профилактических мер; (ii) трудности с доказательством причинно-следственной связи; и (iii) в случае кластера, привязанного к определенному местоположению, трудности с получением сертификата класса.

3.      Расходы на собрания владельцев собственности

Без арендного дохода от розничных арендаторов владельцы не смогут выполнить свои обязательства по оплате операционных расходов, налогов и обслуживания долга. Многие штаты, в том числе Нью-Йорк, в связи с только что принятым приказом NY PAUSE вводят мораторий на выселение и обращение взыскания в жилой и коммерческой сферах. Огромный объем незавершенных дефолтов заставляет практиков полагать, что кредиторы будут вынуждены, на практике, приспосабливаться к проблемным заемщикам и что кредиторы вряд ли объявят дефолты и ускорят выдачу кредитов в ближайшем будущем.Однако клиенты сообщают о невозможности связаться с кредиторами, особенно с обслуживающими и специальными сервисными службами, которые перегружены количеством сделанных упреждающих запросов.

Заемщики также должны рассмотреть вопрос о том, чтобы попросить кредиторов использовать резервы для покрытия расходов, даже если резервы были сохранены для других целей (например, TI и лизинговые резервы), чтобы поддерживать текущие кредиты и избежать того, чтобы кредиторы помечали кредиты как недействующие. Некоторые заемщики вместо этого будут стремиться совершить короткие продажи или сделки. В таких случаях обязательно ознакомьтесь с положениями о гарантии, чтобы гарантировать, что ответственность гаранта аннулируется в течение любых периодов после предоставления документа вместо документа.

Прежде чем говорить с кредитором, очень важно, чтобы стороны заключили предварительное соглашение, в связи с которым кредитор и заемщик соглашаются, что обсуждения предназначены только для целей урегулирования и не могут использоваться в качестве доказательства в любом последующем разбирательстве, чтобы избежать каких-либо обсуждений в качестве допущение любого вида. Обратите внимание, что в некоторых кредитных соглашениях предусмотрены случаи дефолта и исключения без права регресса, которые вызваны «признанием заемщиком своей неспособности погасить свои долги по мере наступления срока их погашения».”  Это положение является триггером, который может привести к значительному сдвигу в леверидже в пользу кредитора, если его сработают.

B.     Основные рекомендации для бизнеса:

1.       Закрытие торговых центров и возможные проблемы владельцев магазинов

Владельцы торговых центров могут оказаться в ситуации, когда они хотят закрыться, но конкретный арендатор хочет оставить свои двери открытыми. В качестве альтернативы владелец торгового центра может захотеть остаться открытым, но многие владельцы его магазинов решили закрыться.

Владельцы торговых центров должны будут просмотреть соответствующие договоры аренды, чтобы определить свои обязательства перед отдельными владельцами магазинов и наоборот.При рассмотрении этих документов следует учитывать: (i) какое исполнение требуется, в том числе оправдывают ли какие-либо положения исполнение стороной на основании события, не зависящего от этой стороны (т. е. положение о форс-мажоре), (ii) не отклонился ли ход исполнения из условий соглашения, (iii) положений о неразглашении и операционных соглашений, (iv) применимого права, (v) ожиданий сторон на момент заключения соглашения и (vi) любых механизмов распределения рисков в контракте. Любое сообщение владельцам магазинов должно быть составлено после консультации с юристом и после тщательного изучения соответствующих положений об аренде.

2.      Жилье в аренду        

Снижение арендной платы и другие приспособления могут быть сделаны, когда арендаторы испытывают трудности. Владельцам торговых центров придется определиться со своим желанием предлагать такое жилье там, где экономические проблемы более распространены и систематичны. В настоящее время жилье принимает различные формы: от отказа от платы за просрочку платежа до прощения или отсрочки краткосрочной арендной платы. Стратегически долгосрочная жизнеспособность арендатора и его поручителя должна быть принята во внимание при разработке надлежащей помощи арендатору.Если такие приспособления будут сделаны, владельцы торговых центров должны подумать о том, что они потребуют взамен, возможно, включая предоставление дополнительных гарантий, таких как залог, гарантия или поправки к аренде для ужесточения условий, включая будущую эскалацию. Однако любая такая поправка может быть оспорена при последующем банкротстве арендатора.

Также стоит упомянуть, что отраслевые консультанты изучают возможность того, что страховка от перерыва в хозяйственной деятельности или перерыва в аренде покроет потерянную арендную плату.При отсутствии договорного покрытия вирусного заражения большинство полисов, похоже, не покрывают убытки, связанные с COVID. Некоторые изучают, есть ли творческие претензии, которые могут быть сделаны в отношении принудительного государственного закрытия или заражения в целом. Без законодательной фиксации, требующей оплаты страховыми компаниями (возможно, при поддержке правительства страховых компаний) по таким претензиям, вероятно, будет ожесточенная битва по этим претензиям. Примечательно, что на этой неделе в Луизиане было подано первое дело о возмещении убытков, связанных с закрытием COVID-19.

3.      Уменьшение долга/выкуп

Собственники недвижимости с хорошим капиталом могут воспользоваться ситуацией на рынке, чтобы выкупить часть своего долга со скидкой. Обратите внимание, что многие кредитные соглашения запрещают заемщику и аффилированным лицам заемщика владеть какой-либо задолженностью. Кроме того, межкредиторские соглашения (в которых заемщики в контексте финансирования недвижимости обычно не участвуют) обычно запрещают кредиторам передавать долг заемщику или аффилированным лицам заемщика, и если заемщик или его аффилированные лица приобретают такой долг, они, вероятно, будут лишены права голоса. и исправительные права.Эти ограничения могут привести к стратегии покупки и погашения такого долга. Заемщики, рассматривающие эту возможность, должны знать, что существует возможность возникновения налоговых обязательств, возникающих в результате списания задолженности, купленной со скидкой. Кроме того, основные кредитные документы, включая любые соглашения между кредиторами, обычно требуют, чтобы погашение кредита производилось в определенном порядке (последовательном или пропорциональном), и это должно быть подтверждено в связи с осуществлением этой стратегии.

C.    Основные вопросы, связанные с банкротством :

1.      Проблемы ликвидности

Со стороны заемщика проблемы с ликвидностью могут означать, что владельцы торговых центров рассмотрят возможность использования своих револьверов до оставшейся емкости. При использовании револьверов заемщики обычно должны подтвердить, что дефолт или событие дефолта не произошло и не произойдет в результате заимствования. Заемщики также, как правило, должны согласиться с тем, чтобы снять все представления и гарантии в кредитном соглашении.Владельцы торговых центров также должны тщательно пересматривать ковенанты по финансовому обслуживанию своих кредитных соглашений и следить за уровнем своих финансовых ковенантов, чтобы обеспечить постоянный доступ к кредитам по своим объектам и избежать дефолта, а также подумать, позволит ли ближайшая ничья избежать сложных вопросов в будущем. Примечательно, что определение «EBITDA» в кредитном соглашении может включать определенные дополнения, которые можно использовать для ограничения любого воздействия ковенантов (например, необычные, единовременные или исключительные расходы, поступления от страхования от прерывания деятельности и т. д.).

Со стороны кредитора кредиторы должны провести аналогичную проверку финансовых условий и положений, рассмотренных выше. Кроме того, кредиторы должны понимать свой залоговый пакет и подтверждать, что все залоговые права действительны и должным образом оформлены. Кредиторы должны ознакомиться со всеми требованиями к уведомлению, исправлению и льготному периоду и понимать любые ограничения на действия отдельных кредиторов. Прежде чем предпринимать какие-либо действия, включая отказ в запросе на финансирование или объявление случая дефолта, кредиторы должны рассмотреть влияние таких действий на потенциальные страховые взносы и/или подверженность нарушениям контракта/искам об ответственности кредитора.

2.      Финансирование должника во владении

Финансирование должника во владении («DIP») после подачи петиции часто предоставляется обеспеченными кредиторами или акционерами должника до подачи петиции и может обеспечить уникальную защиту и возможности для таких сторон. Для существующих кредиторов существует возможность «свернуть» задолженность перед петицией в механизм DIP во многих случаях, и кредиторы DIP могут получить реальный контроль над делами должника по главе 11, в том числе за счет усиленной кредитной защиты, согласованных бюджетных требований DIP. и установление основных вех дела о банкротстве.Поскольку кредитование DIP также обычно находится на самом верху каскада приоритетов, оно может обеспечить солидную финансовую отдачу в относительно безопасном положении.

3.      Ставки в кредит

Обеспеченный кредитор может рассмотреть возможность приобретения активов должника при банкротстве посредством «кредитных торгов», что позволяет обеспеченному кредитору частично или полностью приобрести свое обеспечение путем списания обеспеченного долга. Стороны также могут рассмотреть возможность покупки обеспеченных требований к должникам, чтобы иметь возможность кредитовать заявки или иным образом участвовать в судебном разбирательстве. В частности, в тех случаях, когда кредиторы/фонды предъявляют институциональные требования к продаже при понижении рейтинга или подобных событиях, эти требования часто могут быть приобретены со значительной скидкой.

4.      Аренда при банкротстве

Должник может принять, принять и уступить третью сторону или отказаться от своей аренды в случае банкротства. Принятие, принятие и уступка подлежат устранению должником или цессионарием всех неплатежей и предоставлению надлежащих гарантий исполнения обязательств в будущем. В контексте торговых центров (как это определено в Кодексе о банкротстве) адекватный стандарт гарантии значительно выше, и арендаторы в торговых центрах, в частности, должны продемонстрировать, что предположение и уступка не нарушат «сочетание арендаторов», что любой процент арендная плата существенно не снизится, и новый правопреемник имеет такое же кредитное качество, как и арендатор на момент первоначальной аренды.Если должник является арендатором, принятие договора аренды должно быть завершено в течение 120 дней. Первоначальный 120-дневный период может быть продлен на 90 дней по решению суда, но после этого период не может быть продлен без согласия арендодателя. Аренда, не принятая к этому сроку, считается отклоненной. (Примечательно, что этот график не применяется к должникам-арендодателям, например, когда должником является арендодатель).

В результате у владельцев торговых центров есть довольно много рычагов, которые они могут использовать, чтобы выйти из невыгодного договора аренды (т.д., арендная плата значительно ниже рыночной). Владельцы торговых центров могут захотеть договориться о выкупе аренды, когда арендатор соглашается освободиться от аренды и получить небольшую сумму, или об изменении условий аренды, чтобы сделать условия более выгодными. С другой стороны, арендаторы с арендной платой выше рыночной могут использовать возможность отказа от аренды в качестве собственного рычага воздействия.

Владельцам торговых центров рекомендуется заблаговременно взаимодействовать с арендаторами, которые могут оказаться под угрозой банкротства, чтобы иметь наибольшее влияние на потенциальный результат аренды с владельцем торгового центра. Как упоминалось выше, арендатор также может принять и переуступить свою аренду третьей стороне, если суд по делам о банкротстве определит, что продемонстрирован достаточный порог гарантии, в результате чего владелец торгового центра останется с новым арендатором, который может быть проблематичным для владельца торгового центра или соседнего торгового центра. арендаторы.

Верховный суд укрепляет свободу воли заключать договоры аренды торговых центров — Корпоративное/коммерческое право

Бразилия: Верховный суд укрепляет свободу воли заключать договоры аренды торговых центров

17 мая 2016 г.

Тауил и Чекер

Чтобы напечатать эту статью, все, что вам нужно, это зарегистрироваться или войти в Mondaq. ком.

5 мая прошлого года Третья палата Высшего суда Правосудие (STJ) признало законность пункта, который требует уплата двойной арендной платы в декабре – известная «13-я аренда» по договорам аренды ТРЦ.

Хотя это решение было признано судом первой степени юрисдикции, действительность указанного пункта была оспорена Суд Параны, заявив, что, хотя нынешней практике такое обвинение было бы несправедливым, поскольку решение о преобладании социальной роли контракта над договорной свободой.

Однако на уровне Верховного суда докладчик судья (министр Пауло де Тарсо Сансеверино) проголосовал за отмена предыдущего судебного решения на основании принципов автономия бизнеса и правовая определенность, а также статья 421 Гражданский кодекс Бразилии и статья 54 Федерального закона № 8,245/91, также подчеркивая, что помимо того, что это такой типичный расположение в торговых центрах соглашений, он также имеет экономический цели, так как «В декабре двойная арендная плата ожидается, чтобы позволить предпринимателю или менеджеру справиться с увеличением расходов в это время года».

Это решение, вынесенное Высшим судом, имеет первостепенное значение, поскольку поддерживает свободу бизнеса Стороны, участвующие в договорах аренды торговых центров, согласно ст. 54 Федерального закона N 8245/91, отдающей приоритет частная автономия договаривающихся сторон по этому типу соглашение.

Посетите нас по адресу Тауил и Чекер

Компания Tauil & Checker Advogados, основанная в 2001 г., является сервисная юридическая фирма с примерно 90 юристами и офисами в Рио де-Жанейро, Сан-Паулу и Витория.T&C представляет местные и международные предприятия на их внутреннем и трансграничной деятельности и предлагает клиентам полный спектр юридических услуги, в том числе: корпоративное право и M&A; заемный и собственный капитал рынки; банковское дело и финансы; занятость и льготы; относящийся к окружающей среде; интеллектуальная собственность; тяжба и спор разрешающая способность; реструктуризация, банкротство и неплатежеспособность; налог; и настоящий имущество. Фирма имеет особенно сильную и давнюю присутствие в энергетической, нефтегазовой и инфраструктурной отраслях а также с пенсионными и инвестиционными фондами.В декабре 2009 г. T&C заключила соглашение о сотрудничестве с Mayer Brown LLP и стать «Tauil & Checker Advogados in Ассоциация с ТОО «Майер Браун»

© Copyright 2016. Tauil & Checker Advogados, a Бразильское юридическое партнерство, с которым связана Майер Браун. Все права защищены.

В этой статье содержится информация и комментарии по юридическим интересующие вопросы и разработки. Вышеизложенное не является всестороннее рассмотрение предмета охвата и не предназначен для предоставления юридических консультаций.Читатели должны искать конкретные юридическая консультация, прежде чем предпринимать какие-либо действия в отношении вопросов обсуждается здесь.

ПОПУЛЯРНЫЕ СТАТЬИ ПО: Корпоративному/коммерческому праву из Бразилии

Создание коммерческого предприятия в Бразилии

Коури Лопес Адвогадос

Двумя наиболее распространенными формами юридических лиц, зарегистрированных в Бразилии, являются компания с ограниченной ответственностью («Limitada») и корпорация («S. А.»).

Резолюция CVM № 59/21

Тауил и Чекер

A Comissão de Valores Mobiliários («CVM») publicou na última quarta-feira, dia 22 dezembro de 2021, a Resolução CVM nº 59 («Resolução CVM nº 59/21»)…

Что нужно знать о заказах на покупку

КорралРосалес

Процесс закупки, особенно в крупных компаниях, превратился в сложный процесс, в котором необходимо в кратчайшие сроки дать конкретные, юридически подкрепленные ответы.

5 шагов для регистрации бизнеса в Мексике

ТМФ Групп БВ

В то время как Мексика является конкурентоспособной страной для инвестиций на международном уровне благодаря своим многочисленным возможностям, локализации, нескольким международным договорам, макроэкономической стабильности, размеру и силе своего внутреннего рынка.

Корпоративное управление в семейном бизнесе

ООО «Виванко энд Виванко Корпорейт Сервисиз»

Корпоративное управление в компании — понятие, которое относительно легко определить. Это система, образованная отношениями между акционерами, органами управления и исполнительного управления…

К определению торговых центров и их систем управления

Проблемы часто возникают из-за неудовлетворительных потребностей и ожиданий арендаторов, слабости системы управления, изменений в политике и правилах и т.д. Вопросы, возникающие при эксплуатации и управлении торговыми центрами, можно обсуждать в двух основных областях: управление имуществом и помещениями и управление составом арендаторов.

(1) Вопросы управления имуществом и объектами

Управление имуществом и объектами включает все физические аспекты торговых центров. Менеджер центра и команды управления имеют свою собственную систему управления этими физическими аспектами. Эффективна система управления или нет, однако, зависит от нескольких вопросов, касающихся имущества и помещений торговых центров:

Указательные знаки

Указательные знаки очень важны, особенно в крупных торговых центрах. Дизайн и направление должны быть четкими и недвусмысленными, чтобы помочь людям найти свое предназначение. Чрезмерное проектирование, нечеткие указатели, запутанная и противоречивая информация между справочниками и указателями, а также устаревшие указатели относятся к числу проблем, которые могут препятствовать эффективному использованию указателей (Cowper, 1992). Хотя это не критическая проблема, которая требует немедленных действий со стороны руководства, она может повлиять на производительность торгового центра, если о ней не позаботятся. Поэтому обязанность управленческих групп состоит в том, чтобы обеспечить эффективность системы указателей для центра, как оперативной, так и направленной (Cowper, 1992).

Охрана и безопасность

Вопросы охраны и безопасности стали главной заботой как арендаторов торгового центра, так и потребителей. Поскольку во многих городах торговые центры превратились в городские центры, они стали общественными местами сбора людей всех типов и возрастов. Руководители торговых центров и управленческие команды должны уравновешивать потребность в том, чтобы их объекты были легко доступными общественными местами, с необходимостью не допускать проникновения опасных элементов, которые иногда привлекают такие места.Почти каждый торговый центр привлекает бездомных, подростков и банды, которые могут мешать обычным операциям. Во многих населенных пунктах торговые центры стали центром молодежной социальной активности, что повышает вероятность возникновения проблем с безопасностью. Насильственные преступления стали еще более частым явлением в некоторых торговых центрах. Худшим случаем стал взрыв в торговом центре Arndale в Манчестере, Великобритания, в 1996 году. Несмотря на то, что перестрелки не являются обычным явлением, потенциал существует, о чем свидетельствует перестрелка между соперничающими бандами в торговом центре за пределами Лос-Анджелеса (Overstreet and Clodfelter, 1995).Руководителям торговых центров необходимо будет определить влияние такой деятельности на чувство безопасности клиентов и на их покупательское поведение.

Насильственным преступлениям в торговых центрах уделяется много внимания, но предыдущее исследование показывает, что виды преступлений, которым уделяется наибольшее внимание, — угон автомобилей, похищение людей, поджоги, изнасилования и другие серьезные преступления — происходят с наименьшей вероятностью. Результаты этого исследования показали, что наибольшей проблемой безопасности торговых центров являются кражи в магазинах.Случаи хулиганства были второй наиболее часто сообщаемой проблемой, за которой следовали незаконное проникновение, бродяжничество и попрошайничество, которые вместе составляли третью наиболее часто сообщаемую проблему. Вандализм был четвертым наиболее зарегистрированным преступлением, за которым следовали взломы автомобилей (Overstreet and Clodfelter, 1995).

Каждый торговый центр выработал собственный подход к решению проблем безопасности, от пассивного до превентивного. В большинстве торговых центров есть собственные сотрудники службы безопасности, штатные или привлеченные, для обеспечения безопасности в центре. Кроме того, технология видеонаблюдения (CCTV) является популярным инструментом, используемым во многих торговых центрах. Целью использования видеонаблюдения является выявление и запись инцидентов. Однако Overstreet and Clodfelter (1995) предлагают, чтобы менеджеры и управленческие команды торговых центров также учитывали внешние окрестности торговых центров при рассмотрении вопросов безопасности посетителей торговых центров, на соответствующих уровнях видимой безопасности и при расследовании нарушений. вероятность того, что реальные инциденты происходят чаще, чем считалось ранее.

Механическое и электрическое оборудование

Использование энергии и установка механического и электрического оборудования также становятся главной заботой руководства торгового центра. В Соединенном Королевстве экологические критерии эффективной системы кондиционирования воздуха в торговом центре должны быть в основном направлены на создание эффективных систем вентиляции и охлаждения. Поэтому важно убедиться, что механические и электрические характеристики не больше и не меньше, чем требуется для создания комфортных условий для посетителей торгового центра. Это связано с тем, что затраты на механическую и электрическую эксплуатацию и техническое обслуживание могут стать проблемой для платы за обслуживание.

Согласно отчету Департамента окружающей среды, транспорта и регионов (1997), торговые центры платят в среднем 13 фунтов стерлингов/м ² в год за энергию, которую они используют в местах общего пользования. Во многих центрах эта сумма превышает 10 процентов от платы за обслуживание. Какой бы ни была цифра, эта проблема становится постоянной проблемой для менеджера центра и управленческих команд при оптимизации затрат на электроэнергию.Какие бы подходы ни использовались, им стоит учитывать рекомендации по энергоэффективности в торговых центрах, опубликованные Департаментом окружающей среды, транспорта и регионов. Эти рекомендации очень полезны для руководителей торговых центров при разработке или улучшении собственных систем энергоэффективности и были разработаны в качестве отправной точки, чтобы помочь менеджерам торговых центров снизить затраты на электроэнергию. Кроме того, они предлагают способы немедленной экономии энергии в торговых центрах без значительных затрат.Большинство мер фактически ничего не будет стоить, а некоторые из них также сократят расходы на техническое обслуживание.

Автостоянка

Парковочные места важны для покупателей, пользующихся автомобилем, но не необходимы для успеха схемы. Большинство торговых центров в Соединенном Королевстве имеют автостоянки, но количество предоставляемых мест ограничено. Это связано с тем, что большинство торговых центров были построены в центре города и имеют ограниченную площадь, чтобы обеспечить больше площадей, или потому, что застройщик/владелец хочет выполнить хотя бы минимальное требование из согласия на планировку.Тем не менее, сеть общественного транспорта в центре города воспринимается многими покупателями как хорошая и надежная. Кроме того, в некоторых городских центрах населению предоставлены многоэтажные парковочные места, находящиеся в ведении местных властей.

Как правило, основными вопросами, связанными с автостоянками, являются безопасность и защищенность. Таким образом, управление автостоянкой должно иметь своей первостепенной целью комфорт и безопасность покупателя, находящегося в автомобиле, особенно безопасность. Чтобы решить эти проблемы, автостоянка должна обслуживаться руководством центра либо в рамках его собственной деятельности, либо на основе соглашения об управлении с оператором автостоянки, чтобы оно могло контролировать часы работы, безопасность, уборку, техническое обслуживание и обслуживание. тарифы (Морган и Уокер, 1988 г.).Тарифы на парковку должны быть тщательно продуманы и должны быть разумными. Морган и Уокер (1988) предполагают, что политика ценообразования, принятая руководством центра, должна быть совместима с нуждами и потребностями центра, количеством свободных мест и тарифами, действующими на других автостоянках в городе. Поэтому первым приоритетом должно быть оказание услуги центру, а вторым – получение прибыли.

Отходы

Отходы торговых центров разнообразны и в основном производятся предприятиями розничной торговли. Компания Envirowise (2002 г.) определила отходы, образующиеся в секторе розничной торговли, следующим образом:

• поврежденный или устаревший инвентарь;

• выброшенная упаковка;

• время и усилия, затраченные на обращение с отходами, например, измельчение и перемещение одноразовой упаковки;

• время и усилия, потраченные на управление отходами, например, на хранение и переработку поврежденных товаров;

• чрезмерное или неэффективное использование воды и энергии.

Хотя сектор розничной торговли вносит основной вклад в экономику Великобритании, объем продаж которого в 2001 году составил 225 миллиардов фунтов стерлингов, он также производит большое количество отходов – примерно 12 миллионов тонн в год при затратах более 360 миллионов фунтов стерлингов в год ( Envirowise, 2002). Более того, управление торговыми центрами в Соединенном Королевстве в настоящее время тратит около 15 миллионов фунтов стерлингов в год на утилизацию отходов, и ожидается, что к 2004 году эти расходы вырастут до 18 миллионов фунтов стерлингов в год (Envirowise, 2002).Что касается цифр, то существует серьезное экономическое обоснование принятия мер по предотвращению и сокращению отходов. Это, по-видимому, свидетельствует о слабости руководства торгового центра в управлении отходами и создании систем минимизации отходов.

Сегодня многие торговые центры Великобритании пытаются добиться значительных затрат и других преимуществ за счет минимизации отходов при сохранении высокого уровня обслуживания. Хотя менеджеры выражают озабоченность по поводу увеличения затрат на утилизацию отходов, может отсутствовать новаторская и активная реакция на управление отходами и контрактами на отходы.Поэтому в этой отрасли крайне необходимо применение новых методов управления несколькими контрактами, которые стимулируют инновационные решения, творческий подход к доставке и обслуживанию контрактов, а также общее хорошее обслуживание (Pitt, 2005).

(2) Вопросы управления составом арендаторов

Арендаторы торговых центров представляют собой смесь различных типов розничных торговцев. Термин, который обычно используется для описания сочетания розничных продавцов в торговых центрах, называется составом арендаторов. Abratt et al (1985) представили, возможно, наиболее полный список целей и принципов распределения арендаторов.Они опираются на определение, данное Кайлином (1973):

Состав арендаторов означает сочетание коммерческих предприятий, занимающих площади в торговом центре, для формирования комплекса, обеспечивающего оптимальные продажи, арендную плату, обслуживание населения и финансовую рентабельность предприятия торгового центра.

С точки зрения менеджера по аренде, хороший состав арендаторов описывается как множество магазинов, которые работают вместе для повышения эффективности центра и успешно работают как отдельные предприятия. Эти описания состава арендаторов подчеркивают основную цель максимизации прибыльности торгового центра и, следовательно, ориентированы на инвесторов. Они определяют ключ к максимизации прибыльности, которая заключается в максимизации продаж за счет предоставления оптимальных услуг сообществу (Greenspan, 1987).

Гринспен также предполагает, что успешное сочетание арендаторов должно реагировать на такие изменения, что требует «постоянного мониторинга, оценки и действий со стороны менеджера». Kirkup и Rafiq (1994) выделяют три причины увеличения сложности поддержания успешного состава арендаторов:

1. 1

   Усиление конкуренции между центрами, вызванное их увеличением и большей мобильностью потребителей, создало давление для дифференциации между центрами посредством состава арендаторов.

2. 2

   Трудности на рынке розничной торговли, такие, как в Соединенном Королевстве в начале 1990-х годов, а затем снова на рынке моды среднего класса в 1999/2000 годах, приведут к сокращению потребностей розничных торговцев в площадях и уменьшению гибкости арендодателей в управлении составом арендаторов.

3. 3

   Постоянно меняющиеся демография, мода и потребительский спрос, которые приводят к упадку некоторых старых ритейлеров и быстрому расширению новых, часто с другими требованиями к площади.

Киркап и Рафик (1999) обнаружили более сложные структуры управления, действующие в торговых центрах Великобритании. Британская модель имеет до трех уровней управления, участвующих в политике объединения арендаторов: инвестор/застройщик может нанять управляющего активами, который, в свою очередь, может назначить местного менеджера центра, который является повседневным контактным лицом. для арендаторов розничной торговли. Также могут быть задействованы один или несколько агентов по сдаче в аренду. Все три уровня управления и, возможно, другие уровни в большей или меньшей степени участвуют в управлении набором арендаторов.

Необходимым условием успешного управления составом арендаторов розничной торговли в любом торговом центре является мониторинг его эффективности, т. е. уровня прибыли, получаемой его розничными торговцами, и последствий для дохода от аренды центра и стоимости капитала. Гринспен (1987) выступал за постоянный мониторинг эффективности продаж, конкуренции и демографии для этой цели. Она также предложила постоянное общение между менеджером и арендатором, чтобы менеджеры могли понять бизнес-потребности арендаторов.

Кроме того, Гринспен (1987) выступал за упреждающее управление составом арендаторов, а не полагаться на изменения, инициированные розничными торговцами.Это может включать переговоры об отказе от аренды, возможно, с выплатой розничному продавцу. В более радикальном плане центр может быть полностью или частично отремонтирован, а состав арендаторов перемещен в сторону изменившейся демографической или конкурентной среды.

Изменение поведения потребителей способствует развитию торгового центра

Ключевые выводы

• Сегодня торговые центры эволюционировали, чтобы соответствовать изменениям в поведении потребителей, и, похоже, нас ждет еще один этап эволюции торговых центров.
• Ритейлеры ускоряют свои цифровые стратегии, чтобы не отставать от бума электронной коммерции и меняющегося характера потребительского спроса.
• Gordon Brothers согласны с общепринятым в отрасли мнением о том, что некоторые из этих ускоренных пандемией сдвигов останутся навсегда.
• В то время как пандемия ускорила борьбу в отрасли универмагов, ритейлеры, которые когда-то не могли войти в торговые центры или торговые центры класса А, теперь приветствуются арендодателями.
• Как и традиционная электронная коммерция, которая быстро стала предпочтительным каналом покупок для миллионов потребителей во время пандемии, покупка в Интернете, получение в магазине и варианты на обочине никуда не денутся.
• Кроме того, скорее всего, выполнение онлайн-заказов будет больше выполняться на уровне магазина, и обычные магазины продолжат превращаться в мини-распределительные центры, чтобы не отставать от ускоренного перехода в электронной коммерции.
• Единственная константа — это изменения, и пять областей имеют решающее значение для формирования будущего торгового центра.

Прошли те времена, когда торговые центры были центром американской жизни, где тусовались подростки, а занятые покупатели могли покупать одежду, косметику, музыку, электронику и подарки в магазинах торгового центра, залитой неоновым светом городской площади.

Торговые центры в период их расцвета в 1980-х и 1990-х годах рассматриваются сквозь призму сегодняшнего дня как точки ностальгии. Несмотря на падение торговых центров с высоты поп-культуры и сокращение числа обычных магазинов за последние два десятилетия, современные торговые центры эволюционировали, чтобы соответствовать изменениям в поведении потребителей. Они по-прежнему считаются туристическим направлением, потому что предлагают удобства, впечатления и развлечения для повышения покупательского опыта. Большинство из них привязаны к универмагам и включают в себя рестораны, бары, кинотеатры и фитнес-центры.

И похоже, нас ждет очередной этап эволюции торгового центра. Обязательные закрытия, ограничения пропускной способности, меры социального дистанцирования, проблемы с цепочками поставок и задержки доставки, вызванные продолжающейся пандемией COVID-19, ускорили многие изменения в отрасли, которые уже происходят. По мере активизации усилий по оказанию помощи пустующие якоря даже были перепрофилированы под временные государственные пункты вакцинации.

Многие владельцы торговых центров ищут способы сохранить актуальность в «новой нормальности». Ритейлеры ускоряют свои цифровые стратегии, чтобы не отставать от бума электронной коммерции и меняющегося характера потребительского спроса.

Gordon Brothers согласны с общепринятым в отрасли мнением о том, что некоторые из этих ускоренных пандемией сдвигов никуда не денутся. Мы прогнозируем отложенный спрос на возвращение в универмаги, рестораны, театры, спортивные залы и обратно в школьные магазины. Кроме того, спрос на официальную одежду может увеличиться в связи с предполагаемым возвращением свадеб, торжеств и выпускных вечеров, которые сильно пострадали в прошлом году.

Для тех, кто работает в сфере розничной торговли, банковского дела, кредитования и реструктуризации, понимание розничных продавцов, наиболее подверженных изменению потребительских тенденций, закрытию магазинов и текущим тенденциям в аренде, может помочь определить риски и возможности на рынке.

Сдвиги, ускоренные пандемией: борьба универмагов

Продолжающаяся пандемия изменила ландшафт обычных магазинов, а торговые центры столкнулись с закрытием и сократили поток покупателей в 2020 году. Несмотря на уже и без того снижающиеся тенденции продаж, пандемия ускорила борьбу в отрасли универмагов, и годовой доход снизился на 14,4% в годовом исчислении. в 2020 г. ^[1]

До начала пандемии некоторые элитные торговые центры или торговые центры с рейтингом А работали хорошо.Однако универмаги были классифицированы как второстепенные предприятия и вынуждены были закрыться во время пандемии, в то время как операторы боролись с отложенными или отмененными заказами и увольнениями сотрудников. В результате количество вакансий в торговых центрах достигло самого высокого уровня за 20 лет, увеличившись с 0,3% до 10,1% в третьем квартале 2020 года. ^[2]

В 2020 году в США было закрыто более 11 000 магазинов, и этот рекорд может быть снова побит в 2021 году. срочная аренда.Типичный розничный срок составляет около шести лет, а офисы ближе к 10 годам.

Том Педулла, президент отдела недвижимости компании Gordon Brothers, видит луч надежды. В связи с резким увеличением количества закрывающихся магазинов ритейлеры, которые когда-то не могли войти в торговые центры или торговые центры класса А, теперь приветствуются арендодателями. Кроме того, арендодатели теперь готовы работать с этими розничными торговцами, чтобы расширить свое присутствие, создавая возможности, которых, возможно, не существовало до пандемии.

Сдвиги, ускоренные пандемией: бум электронной коммерции

Индустрия розничной торговли была перевернута по мере распространения вируса, что привело к закрытию магазинов и переходу на электронную коммерцию, которая быстро стала предпочтительным каналом покупок для миллионов потребителей.Продажи электронной коммерции в США резко выросли, увеличившись на 44,5%, 36,6% и 32,1% во втором, третьем и четвертом кварталах 2020 года соответственно по сравнению с 2019 годом. ^[4]

Продажи электронной коммерции даже превзошли праздничные ожидания, в то время как обычные продажи отстали. По данным Adobe Analytics, количество праздничных покупок в Интернете в 2020 году увеличилось на 32,2% по сравнению с 2019 годом. ^[5]   Раннее начало праздничного сезона обеспечило дополнительный импульс после года беспрецедентного роста и может представлять собой долгосрочный сдвиг.

В дополнение к традиционной электронной коммерции, новые альтернативы доставки, такие как покупка в Интернете, получение в магазине и варианты доставки, никуда не денутся. Gordon Brothers даже заметили большую готовность экспериментировать с другими технологическими тенденциями, такими как виртуальные покупки. Некоторые из наших клиентов, специализирующихся на ювелирных изделиях высокого класса, вложили средства в системы видеокамер и освещение, чтобы они могли виртуально демонстрировать клиентам ювелирные изделия. Во многих случаях это позволяло им не терять ни секунды с точки зрения доходов.

В постпандемическом мире продолжится рост электронной коммерции, а также розничных продавцов по сниженным ценам и по сниженным ценам. Поскольку розничные продавцы продолжают работать в условиях беспрецедентной перегруженности цепочки поставок, раннее начало праздничного сезона с онлайн-рекламными акциями, вероятно, продолжится, чтобы смягчить текущие колебания поставок и запасов.

Кроме того, канал электронной коммерции сейчас важнее, чем когда-либо, когда мы проводим переоценку этих розничных продавцов. Кредиторам, основанным на активах, возможно, придется провести переоценку вскоре после того, как магазины смогут полностью открыться, поскольку все больше людей будут вакцинированы и достигнут коллективный иммунитет, как это было в некоторых регионах.

Перепрофилирование ветхих кирпичных торговых помещений

Чтобы не отставать от ускоренного перехода к электронной коммерции, вероятно, больше выполнения онлайн-заказов будет происходить на уровне магазина. Чтобы должным образом удовлетворить потребности своих клиентов, ритейлеры продолжат превращать обычные магазины в мини-распределительные центры. Проблемные торговые центры и пустующие якорные места могли бы привлечь такие компании, как Amazon и FedEx, которые могли бы перепрофилировать пустующие места для микро-исполнений.

Однако изменение модели с коммерческой на промышленную потребует изменения зон собственности, что может встретить сопротивление жителей. Ситуация усложняется тем, что пункты об отказе от аренды могут быть активированы, если два или более торговых центра свободны, и центры выполнения могут не соответствовать требованиям для решения этой вакансии.

Оговорки о выкупе могут быть разрушительными для владельцев торговых центров, создавая эффект домино, в результате которого якорный арендатор закрывается или общая заполняемость падает ниже определенного порога, и розничные продавцы могут добиваться уступок в арендной плате или полностью разрывать договоры аренды.Эти пункты могут быть частью аргументации владельцев торговых центров, инвестирующих в розничных торговцев.

Другие идеи по перепрофилированию помещений торговых центров включают офисы, жилье, медицинские учреждения или общественные колледжи. В то время как арендаторы обычной розничной торговли и одежды испытывают трудности, розничная торговля, основанная на необходимости, такая как продуктовые магазины, и розничная торговля, основанная на опыте, такая как рестораны и фитнес-центры, чувствуют себя намного лучше. Преобразование испытывающих трудности торговых площадей в офисы, школы, фитнес-центры или медицинские центры может создать привлекательный опыт для привлечения необходимого пешеходного трафика, который позволит физическим местам процветать.

Каким будет будущее торгового центра?

По мере того, как все больше людей получают вакцины от COVID-19, торговые центры высшего уровня могут прийти в норму. Торговые центры, которые изо всех сил пытались оставаться открытыми до пандемии, могут закрываться быстрее, поскольку покупатели обходят их в поисках мест, предлагающих более высококлассный опыт, или просто предпочитают делать покупки в Интернете.

Торговый центр изначально был создан как общественный центр для тех, кто поселился в пригородах США во второй половине двадцатого века, чтобы собираться вместе, делать покупки и общаться в обществе. ^[6] Поскольку пандемия нарушила как человеческое общение, так и общие пространства, торговые центры могут пройти полный круг и снова предложить потребителям и то, и другое.

Gordon Brothers считает, что определенные области имеют решающее значение для формирования будущего торгового центра.

Безопасность и удобство: Забота о здоровье и безопасности во время пандемии уводит бизнес от обычных магазинов. Потребители менее уверены в посещении закрытых торговых центров. Однако в некоторых из наших последних работ в торговых центрах мы наблюдали изменение этой тенденции, что может быть результатом отложенного спроса или просто усталости от пандемии.

Назначение: Крупные магазины должны перепрофилироваться, чтобы оставаться актуальными. Ритейлеры с низкими показателями должны сосредоточить свой капитал на более прибыльных или флагманских местах, что позволит им укрепить свой бренд как через физический магазин, так и через онлайн-каналы.

Продукты питания: Фокус сместился с фаст-фэшн на продукты питания, поскольку потребители стали все больше осознавать их воздействие на окружающую среду. Выбор продуктов питания может стимулировать спрос и создавать новые причины для покупателей посещать торговые центры.Варианты сытных блюд и напитков увеличивают количество времени, которое потребитель проводит в торговом центре, что увеличивает ценность для других арендаторов.

Технология: Розничные продавцы, которые не используют доступные цифровые инструменты для взаимодействия с покупателями, скорее всего, не выживут. Переход к электронной коммерции и возрождение бренда все чаще становятся жизнеспособными вариантами для испытывающих трудности ритейлеров даже после закрытия обычных магазинов.

Адрес: Для товаров первой необходимости, таких как продуктовые магазины и аптеки, потребители все чаще предпочитают универсальные магазины.Местные районные центры или торговые центры наиболее удобны для удовлетворения повседневных функциональных потребностей.

Единственная константа — это изменение

Пандемия пролила яркий свет на деятельность торговых центров и розничных продавцов, выявив слабые места, которые продолжают изменять статус-кво розничной торговли и ускорять отраслевые тенденции во всем мире.

В то время как прошлый год принес беспрецедентную неопределенность, сложность и изменения в индустрию розничной торговли, пандемия продолжит формировать грядущий год.Ритейлеры и те, кто работает в сфере розничной торговли, продолжат оценивать и развивать свои бизнес-модели, сокращать затраты и приспосабливаться к возросшей власти потребителей.

Хотя никто не может предсказать будущее, есть ключевые соображения относительно будущего розничной торговли в мире после COVID-19. Торговые центры не собираются полностью исчезать в ближайшее время, но они могут быть разными как для владельцев, так и для жителей.

Сноски

Новая модель для торговых центров

НЬЮ-ЙОРК, США — Не по сезону теплым апрельским днем ​​толпа туристов собралась у входа во Всемирный торговый центр Вестфилд, новейший торговый центр Манхэттена, восхищаясь солнечным светом, льющимся сквозь него. парящий белый собор Окулуса.Многие позировали для селфи, а другие просили прохожих сфотографировать их и их семьи.

Другие шли на работу; торговый центр находится на вершине крупнейшего транзитного узла города. Группа из двадцати с лишним лет направлялась в Hudson Eats, фуд-корт с торговцами едой только из Нью-Йорка в близлежащем торговом центре Brookfield Place, до которого можно добраться по подземному коридору. Толпа в прекрасный день в городе, известном своими магазинами, демонстрирует определенный парадокс; в то время, когда многие объявляют торговый центр «мертвым», торговые центры, такие как Westfield World Trade Center, в котором проживают роскошные арендаторы, такие как Smythson и Dior Beauty, и который должен привлекать более 100 миллионов посетителей в год, процветают.

Это трудные победы в непростой розничной среде.

Удобство занимало центральное место в концепции торговых центров. Сначала они были разработаны как универсальные магазины, где потребители могли покупать все в одном месте. Это не было новой концепцией; покупатели в городских районах стекались в крупные универмаги уже более века. Но рост пригородов в середине 20 века создал новые потребности. Во многих случаях жители пригородов также нуждались в местах, где можно пообщаться, и новые торговые центры с самого начала функционировали как торговые центры и центры городов.

Потребители по-прежнему предпочитают удобство, но торговые центры не могут конкурировать с Интернетом. Это может быть одним из наиболее коварных эффектов онлайн-покупок на ландшафт торговых центров. «Суть проблемы сейчас — это время, — объясняет Нина Фурман, руководитель отдела розничной стратегии IDEO. «Время — это валюта. Таким образом, задача состоит в том, чтобы решить, как потребители хотят проводить свое время. Если я могу позаботиться о своих транзакционных покупках в Интернете дома, когда мне это удобно, это освобождает время в течение дня, которое я мог бы провести со своей семьей… Если я пойду за покупками, характер этих покупок будет совсем другим».

Как писал венчурный капиталист Крис Диксон в 2012 году: «Большинство людей согласны с тем, что электронная коммерция в целом будет продолжать быстро расти и поглощать офлайн-торговлю. В стабильном состоянии офлайн-торговля будет служить только двум целям: немедленность (вещи, которые вам нужны прямо сейчас) и впечатления (демонстрационный зал, развлекательные заведения). Вся остальная торговля будет происходить в Интернете».

В то время как потребность в покупках уменьшилась, потребность потребителей в «третьем месте» все еще очень реальна.

Торговые центры вынуждены удвоить свои усилия, чтобы предложить больше, чем возможность делать покупки. Если в прошлом кинотеатр или специализированный продовольственный магазин могли сократить его, то сегодня потребители ожидают гораздо большего. «Я не думаю, что они должны думать о себе как о торговых центрах, а как об эволюции общественного центра», — объясняет Фурман. «Хотя потребность в покупках уменьшилась, потребность потребителей в «третьем месте» все еще очень реальна».

«Третье место» — это понятие, которое исследовал социолог Рэй Ольденберг в своей книге «Великое хорошее место»; если дом — это «первое место», а работа — «второе место», то «третье место» — это неформальное пространство для встреч, где люди могут общаться вне сфер первых двух сред.Помимо пользы для общества, третьи места могут быть дойными коровами; Именно поэтому Starbucks включила эту концепцию в свою миссию. И новаторские владельцы торговых центров следуют их примеру, создавая пространства смешанного использования, которые дают покупателям повод регулярно посещать их и, по возможности, задерживаться.

«Время, проведенное в определенном месте, напрямую влияет на коэффициент конверсии, — говорит Джонатан Шлей, консультант по недвижимости, работающий с Byredo, Oliver Peoples и J.W. Андерсон. «Если вы можете удерживать людей в торговом центре в течение четырех часов с ужином, а затем напитками, а не 30 минут или час просто за покупками, это правильный путь для торговых центров.

Билл Хект, главный операционный директор Westfield, говорит, что одной из самых больших проблем, с которыми сталкиваются владельцы торговой недвижимости, является «одинаковость предложения». В сегодняшнюю эпоху гипермобильности и гиперсвязи потребителям легко становится скучно. Торговый центр с такими же торговыми марками, как и везде, никуда не годится. Это факт, о котором хорошо знает компания Iguatemi, которой принадлежат одни из ведущих элитных торговых центров Бразилии.

«Мы — единственный торговый центр, команда которого занимается исключительно подбором арендаторов», — заявляет генеральный директор Iguatemi Карлос Джереиссати.«Мы постоянно ищем новые тенденции, новых ритейлеров, новых дизайнеров и новые услуги». Компания стремится к демократичному и разнообразному сочетанию, включающему бренды, характерные для данного региона: «Часть ДНК Iguatemi заключается в том, чтобы смешивать местных бразильских дизайнеров с международными брендами», — говорит Джерейссати. В Сан-Паулу недорогие бразильские бренды, такие как Ellus и Iodice, смешиваются с такими брендами, как Chanel, Gucci и Prada.

Обычно неумолимые договоры аренды в торговых центрах делают pop-up магазины — ключевую тенденцию в уличной торговле — трудно реализовать, поэтому управляющие недвижимостью должны проявлять особую осторожность при выборе правильных арендаторов.Дебра Ганн Даунинг, исполнительный директор по маркетингу South Coast Plaza, приписывает успех 50-летнему торговому центру округа Ориндж, штат Калифорния, частично дальновидному мышлению семьи Сегерстром, которой он принадлежит.

«Одним из огромных преимуществ семейного владения является то, что мы можем играть в долгую игру, — говорит Ганн Даунинг. «Семья никогда не стремилась следовать определенной тенденции, они всегда возвращаются к тому, что нужно местному рынку, и сосредотачиваются на этом очень стратегически и осторожно.Это может означать, что какое-то время помещение будет пустовать, потому что семья ищет абсолютно подходящий вариант».

В результате в собственности есть несколько флагманов и уникальных розничных продавцов; Совсем недавно к ним добавился бутик The Webster в Майами. Стратегия окупилась: по словам Ганна Даунинга, годовой объем продаж торгового центра составляет 2 миллиарда долларов.

Но в то время как розничная сеть является жизненно важным компонентом, Мортимер Сингер, генеральный директор Traub, чьими клиентами являются Bloomingdales, Al Tayer на Ближнем Востоке и Borghese, говорит, что это только один ингредиент в формуле успеха.«Да, здесь должны быть магазины отличного качества… но также и сочетание бизнеса, от гостеприимства до еды и напитков, приятная обстановка и развлечения».

Еда и напитки

Самый быстрый способ заставить людей околачиваться — это накормить их. Поэтому неудивительно, что фуд-корт стал важным полем битвы для торговых центров. А поскольку так называемая культура гурманов становится мейнстримом, некогда типичные предложения фаст-фуда больше не подходят.

«Совершенно очевидно, что покупатели сегодня ожидают, что в магазине будет большой выбор не просто еды, а изысканной еды», — говорит Ганн Даунинг из South Coast Plaza, которая за последние два года открыла ресторан Water Grill. элитный ресторан морепродуктов и Vaca, принадлежащий конкуренту Top Chef Амару Сантане.

Еда находится в центре планов корпорации Howard Hughes по реконструкции нью-йоркского морского порта на Саут-Стрит, здания площадью 170 000 квадратных футов, где миланский бутик 10 Corso Como откроет аванпост. Компания подтвердила, что у Жана-Жоржа Вонгерихтена и Дэвида Чанга будут офисы там, а также рынок в стиле Eataly площадью 40 000 квадратных футов в историческом Tin Building. «Наша цель — создать то, что, по нашему мнению, станет лучшим кулинарным опытом в любой точке мира», — говорит Дэвид Вайнреб, генеральный директор корпорации Howard Hughes.

Окружающая среда

Торговые центры также экспериментируют с другими способами развлечь покупателей. На базовом уровне этой инициативы создается пространство, в котором покупатели действительно хотят находиться. «Что делает торговые центры сложными, так это то, что они являются контролируемой средой, что по своей сути не соответствует действительности», — говорит Шлей.

В South Coast Plaza это так же просто, как свежие цветы. «Весь наш торговый центр прямо сейчас заполнен самыми фантастическими гортензиями», — говорит Ганн Даунинг.«Это звучит банально, но очень важно создать для покупателей эти уникальные впечатления, вплоть до мельчайших деталей».

LEOQW7N4G5AJFIKHGWQGX745XI

Торговый центр JK Iguatemi в Сан-Паулу, Бразилия | Источник: Shutterstock

«Мы уделяем большое внимание деталям при строительстве и планировании интерьеров наших торговых центров», — говорит Джереиссати, который описывает торговые центры Игуатеми как «прекрасную среду, наполненную цветами, искусством, великолепным дизайном и архитектурой. ” В качестве особенно яркого примера он приводит JK Iguatemi: «Здесь много света, открытых пространств, красивых деталей и высококачественных материалов.»

«Какой момент для Instagram?» — спрашивает Шлей. «Это огромная вещь. Люди будут искать это. Если она у вас есть, значит, у вас уже есть ничья».

Для Луизы Николь, главного редактора Harper’s Bazaar Arabia, торгово-развлекательный центр Dubai Mall (TDM) является хорошим примером того, насколько важно иметь дружественную к социальным сетям среду. «В частности, TDM умело сочетает цифровые технологии с реальной жизнью — здесь очень широко распространены социальные сети, а торговый центр и его окрестности предлагают множество возможностей для создания контента», — говорит она.

Развлечения

Специальные мероприятия и культурные инициативы также генерируют пешеходный поток. В августе 2016 года Вестфилд приобрел продюсерскую компанию обладателя Тони бродвейского продюсера Скотта Сандерса, назначив Сандерса креативным руководителем отдела глобальных развлечений компании.

«Во всех [наших новых проектах] мы создаем помещения, готовые к проведению мероприятий, так что все, что нужно сделать каждому, — это прийти и подключиться к постановке и театральному освещению, а также иметь возможность транслировать», — говорит Хехт.«Это совершенно новый бизнес».

Культурные и художественные мероприятия также станут большой инициативой для South Street Seaport, который, как ожидается, вскоре обнародует имя художника, который будет создавать «скульптурный элемент» на крыше, который, как надеется Вайнриб, «станет иконой для город и достопримечательность сама по себе».

Тем временем South Coast Plaza пользуется преимуществами того, что находится по соседству с Центром искусств Сегерстром мирового класса. Эти два отеля принадлежат одной семье и регулярно участвуют в различных мероприятиях.Например, фестиваль Нового года по лунному календарю в торговом центре помог увеличить продажи в январе, обычно медленном времени. «Мы определенно видели результаты в магазинах, — говорит Ганн Даунинг.

В 2016 году, когда Iguatemi праздновала свое 50-летие, она отметила это событие повторным открытием своей любимой Mini Plaza, сердце первого флагмана компании, Iguatemi Sao Paolo. Наряду с открытием бутиков Saint Laurent и Cartier в центре прошла инсталляция современного аргентинского художника Леандро Эрлиха.

Подходит для детей

Сегодняшние потребители хотят, чтобы их дети тоже хорошо проводили время, и разработчики TDM и Mall of the Emirates (MoE) на Ближнем Востоке не забыли об этом. «Это очень важно для потребителей в регионе, которые очень ориентированы на семью», — говорит Николь из Harper’s Bazaar Arabia. «В обоих торговых центрах есть первоклассные аттракционы — аквариум и фонтаны в TDM и Ski Dubai в MoE — в дополнение к мини-паркам развлечений с американскими горками в уменьшенном масштабе».

IDZMUAECLFH6FGGEOSZ6Z4W2XU

Аквариум в Дубай Молл | Источник: Shutterstock

Двумя компаниями, извлекающими выгоду из этого спроса, являются Cinepolis, которая добавила тренажерные залы в стиле джунглей и антракты для игр в свои кинотеатры, ориентированные на детей, и Kidzania, которая представляет собой копию города в детском размере, в котором дети могут разыгрывать ролевые игры. при розливе кока-колы и выдергивании зубов в стоматологическом кабинете, оформленном в стиле Crest.Если оставить в стороне критику, что последнее является ранней формой идеологической обработки потребителей, оба они доказали свою эффективность в качестве дополнения к роскошным торговым центрам, особенно на Ближнем Востоке.

«Потребители все чаще — особенно в Азии и на Ближнем Востоке, а также все больше и больше во всем мире — гораздо больше заинтересованы в семейных развлечениях», — говорит Зингер из Traub. «Теперь люди хотят возить своих детей повсюду».

Смешанное использование

После того, как покупатели были привлечены, хитрость заключается в том, чтобы заставить их возвращаться, в идеале с арендаторами, которые приглашают постоянных посетителей.Хехт говорит, что, хотя Westfield всегда стремился объединить продуктовые магазины и спортивные залы, которые приглашают к повторным посещениям, они столкнулись бы с сопротивлением со стороны универмагов и якорных арендаторов, которые жаловались, что такие предприятия будут только потреблять парковку, а не стимулировать продажи. Теперь мышление изменилось.

«Мы как компания претерпели очень значительное переоснащение, — сказал Хехт. «Мы действительно сосредоточены на изменении и переписывании правил розничной торговли, чтобы сделать покупки более широкими и разнообразными.Мода всегда была и останется основным продуктом, но мы выходим за рамки этого в другие области».

Ключевой областью роста для Westfield был сектор здоровья и хорошего самочувствия, особенно то, что Хехт называет «микрофитнесом», имея в виду бутиковые концепции, такие как Barry’s Bootcamp и SoulCycle. В сентябре 2015 года Westfield открыл The Village Topanga в Калифорнии, дополняющую Westfield Topanga через дорогу, с акцентом на здоровье и благополучие арендаторов.

The Village может похвастаться двумя тренажерными залами, спортивными брендами, в том числе Kate Hudson’s Fabletics, Yoga Works, спа-центром Burke-Williams Day Spa и клиникой UCLA Health Clinic, которая предлагает высококачественное медицинское обслуживание в атмосфере, которую Хехт описывает как скорее равноденственную, чем кабинет врача.The Village добавил дополнительные 7,5 миллионов посещений клиентов в год в Westfield Topanga; по состоянию на февраль 2017 года общий трафик Топанги вырос на 3,6 процента в годовом исчислении, и каждый год центр посещает более 21 миллиона покупателей.

Хехт также видит возможности в сфере «дневной работы». «Мы очень заинтригованы тем, что делают такие группы, как WeWork, — говорит он. Компания уже вышла на арену со своей концепцией Bespoke, объединяющей пространство для совместной работы, мероприятий и технических демонстраций, предназначенное для развития розничного и технического сообщества в своем центре Westfield в Сан-Франциско.

Преследуя одну и ту же цель, TDM и MoE на Ближнем Востоке опираются на отели и супермаркеты. «Выйти ли за свежими фруктами, посмотреть коллаборацию Louis Vuitton и Джеффа Кунса или отвести детей на урок танцев, [оба торговых центра] являются очень естественным местом для жителей, а также достопримечательностями для туристов», — говорит Николс.

Между тем, к JK Iguatemi пристроена офисная башня. «Мы даем нашим клиентам причины быть здесь днем, вечером, в будние дни и в выходные», — говорит Джерейссати.

Жилая недвижимость

Westfield строит жилую недвижимость, примыкающую к торговому центру, что не составляет труда, потому что это не только создаст поток доходов от аренды, но также увеличит посещаемость магазинов. Уже сейчас, говорит Хехт, «жилые дома в непосредственной близости от наших торговых центров могут арендовать плату немного выше рыночной, потому что у них есть доступ ко всем нашим удобствам поблизости».

«По мере того, как мы видим, что границы между тем, где вы работаете, где вы играете и где вы живете, стираются, мы увидим больше жилых и офисных помещений, примыкающих к торговым центрам», — говорит Фурман.«Мы уже видим, как это происходит во многих мегаполисах, таких как Сан-Паулу и Токио, где у вас большая плотность населения, и так должно быть. Но очень удобно, когда все рядом, и не нужно никуда ехать, чтобы сделать покупки или пойти в спортзал».

Похоже, торговый центр будет меняться. Например, Хехт уже думает о будущем беспилотных автомобилей. И неудивительно, что операторы торговых центров обычно отводят от 30 до 40 процентов площади под парковку.«Мы уже видим влияние огромного количества совместных поездок», — говорит он. «Двадцать лет назад, когда вы строили торговый центр, у вас всегда было пять парковочных мест на каждую тысячу футов. За последние 10 лет мы снизили это соотношение… Мы сокращаем парковочные места и в четыре раза увеличиваем количество мест для парковки автомобилей». он объясняет. «Я верю, что автомобили будут автоматизированы на улицах. Когда это произойдет, я думаю, вы увидите еще большую потребность в парковщике и меньшую потребность в парковке. Не покупая больше земли, мы получим новую застраиваемую территорию.

Действительно, торговый центр в том виде, в каком мы его знаем, видоизменяется под влиянием широкого спектра технологических сил, от бума электронной коммерции в прошлом десятилетии до движения совместного использования автомобилей сегодня и беспилотных автомобилей ближайшее будущее.