Увольнение по соглашению сторон с выплатой компенсации — СКБ Контур
Астрик Рашоян, партнер юридического агентства «ЭКВИ»
Увольнение по соглашению сторон подходит компании практически во всех случаях, даже когда инициатива увольнения исходит от сотрудника. В соглашении вы можете прописать все условия увольнения: срок увольнения, размер сумм, подлежащих оплате работнику в связи с увольнением, порядок передачи трудовой книжки, размер и порядок возмещения материального вреда, причиненного работником.
Риск судебных исков есть всегда, но в данном случае он менее вероятен, чем при увольнении по инициативе работника и тем более по инициативе работодателя. Есть вероятность обращения работника в суд с целью оспаривания соглашения о прекращении трудового договора, если условия такого соглашения явным образом незаконны, нарушают или ущемляют права работников.
С сотрудником заключается соглашение о расторжении трудового договора, в котором рекомендуется предусмотреть: срок расторжения договора, сроки выплаты и суммы компенсаций, выплачиваемых при увольнении, условия возмещения материального вреда, порядок выдачи трудовой книжки работнику, условие об отсутствии у работника претензий к работодателю, в том числе по суммам компенсаций, подлежащих выплате.
Чтобы получить сохраненный за ним средний заработок за второй месяц, работник представляет работодателю соответствующее заявление и трудовую книжку, в которой отсутствует запись о трудоустройстве по окончании второго месяца с момента увольнения.
В исключительных случаях средний месячный заработок сохраняется за уволенным работником в течение третьего месяца со дня увольнения по решению органа службы занятости населения при условии, что в двухнедельный срок после увольнения работник обратился в этот орган и не был им трудоустроен. Сотрудник может инициировать увольнение по соглашению сторон при любых обстоятельствах. На практике инициатива в большинстве случаев исходит от работодателя.
Чтобы минимизировать демотивационный эффект на оставшихся сотрудников, нужно проявлять лояльность по отношению к ним, поощрять их, проводить мероприятия, поддерживающие корпоративный дух в компании, и вообще вести себя по-человечески.
Антон Толмачев, генеральный директор юридической компании «ЮрПартнерЪ»
Согласно ст.
78 ТК РФ, трудовой договор может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Таким образом, инициировать увольнение по этому основанию может как работник, так и работодатель. Оформляется такое увольнение либо заявлением работника с резолюцией работодателя, либо отдельным документом — соглашением о расторжении трудового договора. У каждой из сторон должен быть на руках оригинал или заверенная копия этого соглашения. Помимо этого, работодатель обязан издать приказ об увольнении и ознакомить с ним работника под роспись.
При расторжении трудового договора по соглашению сторон самое главное, чтобы факт увольнения и его условия устраивали и работника, и работодателя. Соглашение сторон, как правило, содержит обязательства работодателя о выплате выходного пособия, предоставлении отпуска, помощи в дальнейшем трудоустройстве. Кроме того, в этом документе может быть прописана обязанность работника провести инвентаризацию, сдать финансовую отчетность, передать определенные документы или освободить рабочее место.
С точки зрения процедуры, увольнение по соглашению сторон — самый простой и быстрый способ «попрощаться» с сотрудником: в этом случае не требуется направлять заблаговременное уведомление об увольнении, предлагать перевестись на другую работу, реализовывать преимущественное право на оставление на работе. Кроме того, расторгнуть трудовой договор по соглашению сторон можно и с несовершеннолетним, и с беременной женщиной, и с работником, находящимся в отпуске или на больничном. Поэтому работодатели нередко «маскируют» иные способы увольнения под соглашение сторон.
Например, вам не нравится тот или иной работник, но увольнять его «по статье» оснований нет. Сообщите ему о вашем желании расторгнуть трудовой договор по соглашению сторон, предложите хорошие рекомендации, свободный график на время поиска новой работы или небольшую денежную компенсацию — и проблема может быть решена. Если в вашей компании планируется сокращение штата, о котором не должны узнать партнеры и конкуренты, — договоритесь с кандидатами на увольнение расторгнуть договор по соглашению сторон.
Иногда сам работник с радостью выступает инициатором расторжения трудового договора по соглашению сторон. Особенно «выгодно» для работника таким образом прекращать трудовые отношения, если он совершил проступок, за который грозит увольнение: отсутствовал без уважительных причин в течение всего рабочего дня, появился в состоянии алкогольного опьянения, совершил хищение по месту работы. Так что не стоит думать, что, если человека уволили по соглашению сторон, его бывший работодатель что-то обязательно скрывает или преследует нехорошие цели.
В конце концов, стороны могут принять решение расторгнуть трудовой договор по соглашению и без всяких на то оснований. Так что данная формулировка ничуть не хуже, чем запись «уволен по собственному желанию». А некоторые работодатели даже считают, что увольнение работника с предыдущего места работы по соглашению сторон говорит о его лояльности, неконфликтном поведении и готовности идти на компромисс, что очень ценится в тяжелое кризисное время.
Рассчитывайте зарплату, взносы и НДФЛ в несколько кликов
Узнать больше
Александр Южалин, ведущий юрист Департамента трудового права Института профессионального кадровика
Инициатором расторжения трудового договора по данному основанию может являться как работник, так и работодатель. При этом ключевой особенностью данного основания для расторжения трудового договора является волеизъявление двух сторон. Соответственно, в случае если одна из сторон возражает против заключения подобного соглашения, расторжение трудового договора по данному основанию не может быть применено.Отличительная особенность данной процедуры в том, что трудовой договор в рассматриваемом случае может быть расторгнут в любое время. Законодательством РФ не определен порядок оформления и заключения дополнительного соглашения. На практике предложение о расторжении трудового договора по данному основанию может быть оформлено стороной в письменном виде, с указанием условий, при которых трудовой договор будет расторгнут.
В случае согласия второй стороны, впоследствии оформляется и подписывается
Необходимо обратить внимание на два условия расторжения трудового договора: дату прекращения трудового договора и выплаты, которые работодатель обязуется произвести при увольнении. Данные условия не урегулированы законодательством, поэтому стороны должны договориться об этом сами. Как показывает практика, условия о выплате работнику определенной суммы денежных средств при увольнении является ключевой при принятии решения: соглашаться на расторжение трудового договора либо все же отказаться. В данном случае работник и работодатель должны решить вопрос о целесообразности таких выплат и принять для себя решение — согласиться или отказаться от предложенных другой стороной условий.
В случае если работодателю необходимо расторгнуть трудовой договор с работником по данному основанию, а работник против такого расторжения, единственным способом добиться желаемого результата является предложение работнику более выгодных условий, при которых он будет согласен расторгнуть трудовой договор.
Светлана Ленкова, директор по персоналу в компании «ТНГ ГРУПП»
Компании больше всего подходит увольнение сотрудников по соглашению сторон, когда работодатель хочет избавиться от работника, но никаких «недружественных» статей Трудового кодекса для увольнения работника использовать не может или не хочет.
Увольнение по соглашению сторон не предусматривает никакого контроля со стороны профсоюзных организаций. Работодатель не обязан с кем-то согласовывать свое решение, даже если речь идет о несовершеннолетних работниках.
Поэтому такое решение со стороны работника должно быть максимально взвешенным и ответственным: он должен сам позаботиться о своих интересах.
Увольнение по соглашению сторон само по себе не предусматривает каких-либо компенсаций и гарантий работнику (если только это не указано прямо в трудовом или коллективном договоре). То есть все компенсации работнику регулируются только его соглашением с работодателем — не нужно надеяться на «автоматические» выплаты. Все зависит от результатов переговоров между работником и работодателем.
Работник не сможет в одностороннем порядке отозвать свое согласие и «отменить» свое увольнение — соглашение между работником и работодателем о расторжении трудового договора вступает в силу сразу после его подписания обеими сторонами.
Порядок расторжения трудового договора при увольнении по соглашению сторон:
- Сотруднику предлагается подписать документ «Предложение о расторжении трудового договора», на котором сотрудник от руки пишет «с предложением ознакомлен(а).
- Сотрудник от руки пишет согласие об увольнении по соглашению сторон и дату расторжения договора.
- Соглашение об увольнении подписывается.
- Издается приказ об увольнении.
- Сотрудник подписывает приказ об увольнении и получает трудовую книжку и расчет.
Если увольнение по соглашению сторон происходит со стороны работника, то порядок такой же, только Предложение приносит работник, а согласие пишет работодатель.
Возможна и такая ситуация: работник решил уволиться и хочет заранее предупредить об этом работодателя, чтобы иметь возможность более свободно посещать собеседования, но не хотел бы уходить до тех пор, пока не найдет себе новое место.
Например, работник уверен, что в течение месяца обязательно найдет себе новую работу. И увольнение по соглашению сторон дает ему возможность договориться о любой дате увольнения — хотя бы и через несколько месяцев.
Сотруднику предлагается подписать документ «Предложение о расторжении трудового договора», на котором сотрудник от руки пишет «с предложением ознакомлен(а)». Если увольнение происходит, чтобы не увольнять работника по статье, то компенсация не предусмотрена. Если же увольнение связано с другими причинами, компенсация, как правило, составляет два-три оклада.
Читайте также:
Расчет заработной платы: какие ошибки допускают работодатели
Расчет и оплата больничных в 2015 году
Прием на работу: топ-10 распространенных ошибок работодателей
образец заявления, запись в трудовой книжке, выходное пособие, статья в трудовом кодексе РФ
Юрист рассказал, что представляет собой увольнение по соглашению сторон в 2022 году и объяснил, как его правильно оформить
МИХАИЛ ГОРЮНОВ
Журналист КП
Татьяна Шадрина
Юрист
Смена работы всегда волнительна.
Особенно когда уходишь не по собственному желанию, а вынужденно или близко к тому. Как правильно оформить увольнение по соглашению сторон в 2022 году, в чем особенности этой процедуры, «Комсомольской правде» рассказала юрист Татьяна Шадрина.
Что нужно знать об увольнении по соглашению сторон
- Подписание и регистрация договора
- Приказ и запись в трудовой книжке
- Расчет
- Вопросы и ответы
Процедура увольнения по соглашению сторон прописана в российском законодательстве. Этот вариант оптимален, если отношения у руководителя и сотрудника не сложились.
— Данный способ прекращения взаимоотношений работника и работодателя отличается от увольнения по собственному желанию работника, — говорит Татьяна. — Условия и порядок такого прекращения трудовых отношений прописаны в статье 78 Трудового кодекса РФ.
Законодатель на настоящий момент указывает только на факт договоренности сторон, но при этом форма соглашения об увольнении не установлена. Самое главное здесь — четко выраженное и документально, в письменном виде зафиксированное желание сотрудника и работодателя прекратить совместную деятельность.
— В соглашении об увольнении работодатель и сотрудник вправе прописать различные условия, такие как срок отработки или же факт ее отсутствия, порядок передачи рабочей документации, дополнительные компенсации, — объясняет юрист.
“
Самое главное отличие увольнения по соглашению – это невозможность отозвать решение об увольнении. Нельзя расторгнуть такой документ, если работник передумал.
Татьяна Шадрина, юрист
Подписание и регистрация договора
Получается, первый этап увольнения по соглашению сторон — написание заявление.
В вольной форме, но важно указать причину «по соглашению» сторон и решить вопрос об отработке и выплатах.
— Вторым этапом будет регистрация соглашения о расторжении договора по соглашению сторон в порядке внутреннего делопроизводства конкретно взятой организации и выдача соглашения работнику под роспись, — продолжает Шадрина.
На этой стадии желательно указать конкретно, что экземпляр получен на руки.
Идем дальше. Логично, что увольнение по соглашению сторон заканчивается приказом и записью в трудовой книжке. Их тоже необходимо оформить корректно.
— Для составления приказа существует унифицированная форма Т-8. В качестве основания для расторжения контракта указывается п. 1 ст. 77 ТК РФ, так как в ней дан общий перечень оснований для расторжения контракта, — рассказывает юрист.
В строке «основание» нужно ссылаться на документ, выражающий волю работодателя и работника.
Работник знакомится с приказом под роспись.
— Далее в трудовой книжке работника делается запись «по соглашению сторон». Происходит оформление передачи трудовой книжки с подтверждением факта получения документа в виде подписи сотрудника в специальном журнале, — делится наша собеседница.
Основание увольнения приводится полностью, формулировка в точности соответствует тексту закона и указывается ст. 77 ТК РФ. Запись заверяется ответственным работником и печатью, сам работник расписывается и получает документ на руки.
Точная формулировка в трудовой книжке при увольнении по этому основанию: «Трудовой договор прекращен по соглашению сторон, пункт 1 части первой статьи 77 Трудового кодекса Российской Федерации».
— Окончательный расчет и все полагающиеся по трудовому законодательству выплаты работодатель обязан произвести в последний день работы сотрудника, который увольняется по соглашению сторон, — указывает эксперт.
В расчет берутся следующие суммы:
- оплата выполненной работы по день прекращения контракта, увольнения;
- компенсация за неиспользованный отпуск;
- выходное пособие (если такая компенсация полагается в соответствии с договоренностью работодателя и работника при расставании и если установлена трудовым или коллективным договором).
Сумма выходного пособия при увольнении по соглашению сторон законодательно не определяется. На практике она обычно устанавливается одним их следующих способов:
- фиксированный размер;
- на основании должностного оклада;
- на основании среднего заработка за определенный период.
В какой статье Трудового кодекса описана процедура увольнения по соглашению сторон?
— В статье 78 Трудового кодекса РФ.
— Сумма выходного пособия при увольнении по соглашению сторон законодательно не определяется. Она может рассчитываться на основании оклада либо на основании среднего заработка. Также это может быть какой-то фиксированный размер, установленный в компании для той или иной должности.
— Работник в любое время может принять решение о прекращении своей трудовой деятельности. Для этого необходимо в письменном виде обратится к работодателю с заявлением об увольнении по собственному желанию, написав заявление в двух экземплярах и сдав его под роспись в отдел кадров.
— Уволить сотрудника, который находится на больничном, по своей инициативе компания не может.
Об этом четко говорится в последнем абзаце статьи 81 Трудового кодекса: «не допускается увольнение работника по инициативе работодателя в период его временной нетрудоспособности и в период пребывания в отпуске». Однако сам работник, приняв решение, может подать заявление об увольнении по собственному желанию в любое время, написав заявление в двух экземплярах и сдав его под роспись в отдел кадров.
Читайте также
Пособие по безработице
Кто может рассчитывать на оформление пособия по безработице, каков его размер, какие документы требуются? Ответы на эти и многие другие вопросы — в нашей статье
| Подробнее |
Фото на обложке: shutterstock.com
Made on
Tilda
Понимание взаимных сервитутов
Как правило, взаимные соглашения о сервитуте («REA») используются, когда недвижимость принадлежит более чем одному физическому или юридическому лицу, и эти лица или юридические лица желают развивать недвижимость как интегрированный торговый центр.
В случае, когда в развитии торгового центра заинтересовано более одного собственника, наиболее распространенным сценарием является то, что один из собственников выступает в роли девелоперов, а другой собственник является крупным ритейлером (например, Target или Wal-Mart) в этом торговом центре. торговый центр. Часто застройщик сдает в аренду часть имущества крупному ритейлеру, и в этом случае РЭА не требуется, поскольку договор аренды предусматривает строительство и эксплуатацию торгового центра. Однако, если крупный розничный торговец желает приобрести часть собственности, застройщику и крупному розничному торговцу необходимо будет заключить соглашение о REA. В противном случае между девелопером и крупным ритейлером не будет договорного соглашения, регулирующего такие вопросы, как строительство торгового центра, архитектурная совместимость зданий и использование общей территории. Без REA застройщик или крупный розничный торговец могли бы строить все, что угодно и когда угодно, и могли бы предположительно помешать другой стороне использовать свой участок для парковки, подъезда или инженерных коммуникаций.
В случае, если застройщик и крупный ритейлер заключат соглашение о передаче прав на недвижимость, это будет зарегистрировано сторонами в округе, в котором находится недвижимость, и создаст определенные договорные обязательства между застройщиком и крупным розничным продавцом, которые позволят торговому центру быть построенным. После постройки торговый центр работает как единый интегрированный торговый объект. Эти договорные обязательства будут «действовать вместе с земельным участком», на котором расположен торговый центр. Другими словами, владелец и любой последующий владелец всего или любой части торгового центра будет нести обязательства, содержащиеся в ЗД, и будет пользоваться этими правами.
Часто REA можно рассматривать как замену прав и обязанностей, обычно изложенных в договоре аренды между застройщиком и крупным розничным продавцом. Однако в большинстве случаев крупный ритейлер не будет рассматривать их одинаково. Крупный ритейлер будет рассматривать свое право собственности на часть торгового центра как дающее ему больше прав и меньше обязательств, чем если бы он арендовал недвижимость у застройщика.
Например, крупный ритейлер может захотеть получить в одностороннем порядке право сдавать в аренду свою собственность любому другому пользователю после приобретения им части торгового центра, тогда как, если ритейлер сдал недвижимость в аренду, он, скорее всего, предоставил бы застройщику (арендодателю) право согласие на переуступку или субаренду.
В этой статье будут изложены те элементы, которые обычно включаются в REA, и почему они важны для разработчика и розничного продавца. Следует помнить о том, что REA может быть двухсторонним соглашением (т. е. между разработчиком и крупным розничным продавцом) или трехсторонним или более сторонним соглашением (т. е. между разработчиком и несколькими розничными продавцами). Кроме того, возможно, что REA заключается между двумя или более владельцами недвижимости (ни один, ни один из которых не является розничным продавцом), которые хотят совместно развивать свои соответствующие объекты. Этот тип REA менее распространен и может решать некоторые, но не все, те же вопросы, что и REA между разработчиком и крупным розничным продавцом.
Типичный двухсторонний REA между разработчиком и розничным продавцом решает следующие проблемы.
1. Сервитуты для парковки, доступа, посягательств и коммунальных услуг. REA должен предоставить обеим сторонам самые основные права на их соответствующие объекты недвижимости, которые будут управляться в гармонии друг с другом. Каждая сторона должна иметь право доступа к собственности другой стороны для парковки транспортных средств и доступа, а также для доступа пешеходов. Например, покупатели и сотрудники крупного ритейлера должны будут парковаться в торговом центре в любом месте (при условии, что стороны договорятся о предоставлении специальных площадок для парковки сотрудников) и ходить в любом месте торгового центра. Для клиентов владельцев торгового центра собственность будет казаться собственностью одной стороны и будет работать как полностью интегрированный торговый центр. Каждой стороне также может потребоваться «привязаться» к инженерным системам другой стороны, что чаще всего происходит, когда крупный розничный продавец «привязывается» к инженерным системам застройщика для торгового центра.
Также стороны могут нуждаться в определенных правах посягательства, если их навесы или фундаменты минимально посягают на имущество другой стороны. Все вышеупомянутые права будут иметь форму «сервитутов» и должны быть подробно изложены в REA. Эти «сервитуты» фактически позволили бы одной стороне неисключительное использование собственности другой стороны.
2. Строительная и архитектурная совместимость. REA, как правило, предусматривает, чтобы застройщик построил все внутренние и внешние улучшения, входящие в состав торгового центра, а также те, которые относятся к зданиям, которые будут расположены на территории застройщика. Крупный ритейлер будет нести ответственность за строительство здания крупного ритейлера. REA обычно предусматривает, чтобы каждая сторона рассматривала и утверждала планы и спецификации работ каждой стороны, тем самым создавая архитектурную совместимость для всех строительных работ в торговом центре. Кроме того, REA обычно предусматривает, чтобы каждая сторона строила свои улучшения в соответствии с взаимно утвержденным графиком строительства.
REA или отдельное соглашение о девелопменте потребует от крупного ритейлера возместить застройщику справедливую долю затрат, понесенных застройщиком на строительство внутренних и внешних улучшений торгового центра.
3. Эксплуатация мест общего пользования. В РЭО должно быть предусмотрено, что одна сторона будет эксплуатировать, страховать и содержать общие части торгового центра. Стороной, несущей эту ответственность, обычно является разработчик или сторонний менеджер, назначенный разработчиком. Управляющий будет поддерживать помещения общего пользования в опрятном, чистом и привлекательном состоянии и выставлять счета сторонам REA за их пропорциональные доли затрат на общие помещения, а также конкурентоспособную плату за управление. Как правило, если застройщик плохо справляется с эксплуатацией и обслуживанием мест общего пользования, крупный ритейлер имеет право «взять на себя» эксплуатацию и обслуживание мест общего пользования, расположенных на его территории, и иногда это право может быть продлено.
на всю общую площадь в торговом центре.
4. Налоги, содержание зданий и страхование зданий. REA обычно требует, чтобы каждый владелец недвижимости платил налоги на недвижимость, относящиеся к его собственности. Кроме того, каждая сторона также обязана поддерживать привлекательный внешний вид зданий на своей территории. От каждой стороны также может потребоваться страхование первой стороны в отношении зданий, расположенных на ее территории. Однако в случае аварии сторонам обычно предоставляется право снести улучшения здания, расположенные на их территории, или восстановить их до прежнего состояния, хотя большинство REA требуют, чтобы улучшения мест общего пользования были восстановлены после аварии. Хотя это обязательство, как правило, является обязанностью застройщика, в некоторых случаях это может быть ответственность каждого владельца недвижимости в отношении улучшений мест общего пользования, расположенных на его территории.
5. Использование, возврат прав и прав первого предложения.
Некоторые REA могут потребовать от крупного розничного продавца использовать его собственность для определенного использования или, в свою очередь, могут ограничить определенные виды использования собственности застройщика в интересах крупного розничного продавца. В случае, если крупный розничный торговец обязан использовать свое имущество для определенного использования, а затем прекращает это делать в течение определенного периода времени (обычно шесть месяцев, но с возможностью продления в связи с реконструкцией, несчастными случаями или другими событиями, не зависящими от крупного ритейлера), застройщику может быть предоставлено право на покупку имущества крупного ритейлера по его справедливой рыночной стоимости. Теоретически это дает застройщику право «контролировать» свою недвижимость или сдавать в аренду или продавать имущество крупного розничного продавца пользователю, который будет использовать его имущество для розничной торговли, совместимой с остальной частью торгового центра.
REA также может предусмотреть, что в случае, если какая-либо из сторон желает продать свою собственность неаффилированной третьей стороне, другая сторона будет иметь краткосрочное «право первой оферты» на покупку собственности продающей стороны. Право на покупку будет по цене, взаимоприемлемой для обеих сторон. В случае, если стороны не смогут достичь такого соглашения о цене в течение короткого периода времени, сторона, желающая продать свое имущество, будет иметь право продать его неаффилированному третьему лицу. Тем не менее, REA может потребовать, чтобы продающая сторона снова предложила недвижимость для продажи другой стороне, если она не может продать недвижимость в течение определенного периода времени по цене, равной или превышающей 95% от покупной цены, предложенной другой стороной
6. Заветы с землей, срок действия и поправки. В СЭД следует конкретно предусмотреть, что права и обязанности, изложенные в СЭД, «выполняются» вместе с землей, находящейся в собственности, на которую распространяется действие СЭД.
Другими словами, на любого, кто владеет имуществом, на которое распространяется действие REA, распространяются условия и положения, изложенные в REA. Кроме того, REA должен конкретно предусматривать срок действия REA и способ внесения поправок в REA. REA должен предусмотреть, что сервитуты, необходимые стороне для доступа к улицам общего пользования, окружающим торговый центр, и для использования инженерных систем торгового центра, действуют бессрочно. Скорее всего, это потребуется управляющему органу, обладающему юрисдикцией в отношении собственности, в качестве условия записи карты, создающей участки, подпадающие под действие REA. В некоторых СРП стороны договариваются о том, что сервитуты для парковки будут действовать бессрочно. Как правило, в REA нельзя вносить поправки без согласования с застройщиком и крупным розничным продавцом. Тем не менее, REA должно четко указать, кто имеет это право утверждения, если собственность одной стороны впоследствии подразделяется на несколько объектов или принадлежит нескольким сторонам.
7. Положения о защите залогодержателя. REA должен содержать положения в интересах кредитора любой из сторон REA. В случае неисполнения обязательств одной из сторон по РЭА сторона, не нарушившая обязательства, должна быть обязана уведомить кредитора неисполнившей стороны, если известно, и позволить такому кредитору устранить неисполнение обязательств. Кроме того, ЗД должно предусматривать, что нарушение любого из условий или ограничений, содержащихся в ЗД, не отменяет и не делает недействительным залоговое право любого кредитора, сделанное добросовестно и в отношении стоимости торгового центра или любой его части.
Как указывалось выше, REA торговых центров довольно просты, если рассматривать их как замену аренде между застройщиком и крупным ритейлером. Хотя REA не будет содержать всех положений, содержащихся в договоре аренды, многие концепции останутся теми же. Как и в случае с арендой, REA гарантирует, что имущество застройщика и имущество крупного ритейлера управляются как один интегрированный торговый центр, чтобы максимизировать успех торгового центра для обеих сторон.
Могут ли арендаторы торговых центров отказаться от договоров аренды?
После вступления в силу Постановления Совета Министров от 2 мая 2020 года об установлении некоторых ограничений, распоряжений и запретов в связи с наступлением эпидемического положения арендаторы помещений в коммерческих объектах торговой площадью более 2000 кв. м 2 (« Торговый центр »), которые до сих пор были запрещены, обязаны возобновить работу в соответствии с заключенными и обязывающими договорами аренды.
В настоящее время на рынке наблюдается заметная практика отказа арендаторов от договоров аренды, расположенных в торговом центре. Действия, предпринятые для «выхода» из обязывающих договоров аренды, могут привести к изменению текущего уровня коммерциализации Торгового центра и, таким образом, вовлечь как менеджеров, так и владельцев Торговых центров в переговоры или судебные разбирательства с арендаторами с целью демонстрации необоснованных заявлений. вывода.
Заявления об отказе обычно основываются на доводах, связанных с так называемой частичной последующей невозможностью предоставления (статья 495 § 2 ГК РФ) или с чрезвычайным изменением договорных отношений сторон (статья 357 1 ГК РФ). Арендаторы утверждают, например, что они не могли работать в помещении с 14 марта по 2 мая 2020 года. Из-за ограничений в работе Торговых центров арендодатели не могут обеспечить арендаторов определенным количеством клиентов после отмены запрет и, следовательно, не может гарантировать доходы на текущем уровне.
По мнению ССР, заявления, сделанные как во время запрета на занятие конкретным видом деятельности, так и после его отмены, являются недействительными, а значит, не влекут за собой расторжения договора аренды.
Во время запрета взаимные обязательства арендодателей и арендаторов были погашены в соответствии с Законом о COVID-19. Таким образом, стороны не были обязаны друг другу какими-либо выгодами, вытекающими из договора аренды, на который распространяется запрет.
По умолчанию договоры аренды помещений, расположенных в Торговых центрах, не содержат положений, обязывающих арендодателей обеспечивать определенный уровень видимости в Торговом центре или гарантий в отношении доходов, получаемых арендаторами от ведения бизнеса в помещениях. Поэтому нельзя утверждать о невозможности обеспечения арендодателей, даже если оборот арендаторов уменьшился. Заявления о выходе из договоров аренды, сделанные в настоящее время арендаторами на этом основании, следует признать необоснованными и представлять собой попытку «выхода» из уже убыточных договоров аренды.
Если бы предполагалось, что одна из сторон договора аренды имеет право в одностороннем порядке «выйти» из договора в связи с ухудшением видимости в Торговых центрах, имело бы место нарушение определенности и долговечности договорных обязательств сторон . В таком случае любая из сторон может в одностороннем порядке привести к расторжению договора, если взятые на себя обязательства станут для нее экономически невыгодными.
По мнению SSW, доводы арендаторов игнорируют тот факт, что чрезвычайное изменение отношений, приводящее к чрезмерным затруднениям или грозящее одной из сторон крупными убытками, может служить основанием для изменения содержания договора или его расторжения. Однако, согласно Гражданскому кодексу, единственным уполномоченным лицом является суд после рассмотрения интересов сторон. Для расторжения или изменения договора аренды помещения, расположенного в торговом центре, необходимо проведение судебного разбирательства, в том числе с приведением доказательств из заключений экспертов. Таким образом, арендаторы не имеют права в одностороннем порядке «выйти» из договора аренды. Односторонние попытки выхода арендаторов фактически направлены на возложение на арендодателей экономических последствий их хозяйственной деятельности в обход содержания заключаемых и обязывающих договоров аренды.
Каждый раз, конечно, следует анализировать положения договора и правовые и фактические основания, на которые ссылаются арендаторы, так как это может повлиять на выбор аргументов в пользу арендодателя.
Представляется, что если стороны не придут к удовлетворительному соглашению, неизбежно возникнут споры из-за неэффективности сделанного отзыва и выплаты просроченной арендной платы. Эти споры, вероятно, найдут свое завершение в судах. SSW поможет вам подготовить Комплексная стратегия , состоящая, во-первых, в укреплении позиций ТК уже на этапе досудебных переговоров и, во-вторых, в заблаговременном проектировании тактики процесса.
Наша цель состоит в том, чтобы дать торговым центрам возможность заранее подготовиться к процессу, чтобы можно было увеличить диапазон залогов, находящихся в торговых центрах. Наше консультирование позволит не только эффективно реализовать существующие гарантии, такие как банковская гарантия или установленный законом залог, но и реализовать инновационные тактики для получения название залога . Применение решения, предложенного SSW, позволит повысить уровень безопасности Торгового центра, используя различные процессуальные инструменты, вытекающие из Закона о предотвращении чрезмерных задержек в коммерческих сделках.