Статья по соглашению сторон тк: Статья 78 ТК РФ. Расторжение трудового договора по соглашению сторон

Ст 78 ТК РФ 2019-2020 года

Вопрос

Ответ юриста:

Ст. 78 ТК РФ предусматривает возможность расторжения трудовых договоров по взаимному соглашению между работодателем и сотрудником. Аннулировать подобные договоренности можно тоже только по взаимному согласию. Очень маловероятно, что суд в данной ситуации поддержит позицию работника, если процедура увольнения не имела процессуальных нарушений.

Вопрос

Ответ юриста:

Если Вы будете увольняться по собственному желанию в соответствии со ст.80 ТК РФ частью первой, Вы должны предупредить о своем решении работодателя за две недели. Но в особых случаях, когда работник не может продолжать работу допускается расторжение трудовых отношений ранее оговоренного срока, но в этом случае Вы будете увольняться уже по соглашению сторон в соответствии с действием ст.78 ТК РФ.

Вопрос

Ответ юриста:

В силу ст.178 ТК РФ работодатель обязан выплатить сотруднику выходное пособие, равное 2-недельному среднему заработку. Подобное пособие подлежит выплате при расторжении трудового контракта по причине отказа сотрудника от продолжения трудовой деятельности (ввиду изменений определенных ранее сторонами условий трудового контракта (п.7 ч.1 ст.77 ТК РФ)).

Тонкости расторжения трудового договора по соглашению сторон

Соглашусь, что расторжение трудового договора по соглашению сторон – одно из самых демократичных оснований увольнения. Оно в какой-то мере является логичным завершением трудовых отношений, которые начались с заключения трудового договора. Но здесь, безусловно, следует учитывать, что сторона работника или работодателя может злоупотребить правом, а в этом случае законность увольнения будет под вопросом. Вместе с тем данный вид прекращения трудового договора может быть выгоден обеим сторонам.

Начнем с работодателя. Преимущества неоспоримы. Во-первых, заключить соглашение о расторжении трудового договора можно в любой момент, в том числе во время испытательного срока, нахождения работника в отпуске (например, по уходу за ребенком в возрасте до трех лет) или в период временной нетрудоспособности (п. 1 ч. 1 ст. 77, ст. 78 ТК РФ). Инициатором расторжения трудового договора по соглашению сторон может быть как работник, так и работодатель. При этом мотивировать предложение о расторжении трудового договора по данному основанию не нужно.

Во-вторых, «передумать» после подписания соглашения работник не может, а значит, и отказаться от увольнения в одностороннем порядке не получится, в отличие от увольнения по собственному желанию, когда он может отозвать заявление об увольнении. Поэтому, если работник захочет остаться на работе, он должен получить письменное согласие работодателя на это.

Обратите внимание: чтобы аннулировать договоренности относительно срока и основания увольнения, необходимо взаимное согласие работника и работодателя (п. 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.03.2004 № 2 «О применении судами Российской Федерации Трудового кодекса Российской Федерации»).

Вместе с тем следует учитывать, что после заключения соглашения о расторжении трудового договора работник может написать заявление и уволиться по собственному желанию ранее даты, указанной в соглашении. Как показывает судебная практика, работодатель не сможет ему помешать.

Кстати, работник может расторгнуть трудовой договор в одностороннем порядке, предупредив об этом работодателя в письменной форме не позднее чем за две недели. По соглашению между работником и работодателем трудовой договор может быть расторгнут и до истечения срока предупреждения об увольнении. До истечения срока предупреждения об увольнении работник имеет право в любое время отозвать свое заявление. Увольнение в этом случае не производится, если на его место не приглашен в письменной форме другой работник, которому в соответствии с ТК РФ и иными федеральными законами не может быть отказано в заключении трудового договора (ст. 80 ТК РФ).

Мне приходилось сталкиваться с подобным случаем, и суд признал увольнение по собственному желанию работника, несмотря на наличие подписанного соглашения, законным. Он отметил, что в случае конкуренции двух оснований расторжения трудового договора приоритет остается за увольнением по собственному желанию. Дело в том, что ст. 80 ТК РФ устанавливает право работника расторгнуть трудовой договор в одностороннем порядке по своей инициативе. Единственная обязанность работника – уведомить работодателя он должен не менее чем за две недели до предполагаемой даты увольнения. А работодатель, в свою очередь, получив заявление работника, обязан его уволить (если заявление той же даты или более ранней, чем указано в соглашении). Таким образом, даже несмотря на подписанное соглашение о расторжении, работодателю придется расстаться с работником. Аналогичная ситуация будет и с увольнением работника по инициативе работодателя, если, конечно, имеются к тому основания, даже несмотря на подписанное соглашение.

Аргументы суда были следующими: «Расторжение трудового договора по соглашению сторон при наличии поданного сотрудником заявления об увольнении по собственному желанию с той же даты нарушает свободу волеизъявления работника. При конфликте действия двух фактически одинаковых по силе и обязательности исполнения документов приоритет должен отдаваться выраженному работником волеизъявлению об увольнении по собственному желанию. При этом выдвигаемые ответной стороной доводы о невозможности расторжения трудового договора по собственному желанию без соответствующего аннулирования заключенного ранее соглашения не могут быть признаны оправданными с точки зрения защищаемых Конституцией РФ целей и ценностей и согласующимися с требованиями, вытекающими из ее статей (ст. 2, 18, 55 Конституции РФ)».

В-третьих, согласовывать текст соглашения о расторжении трудового договора нет нужды ни с профсоюзом, ни с каким-либо другим органом. Кстати, по поводу текста соглашения хочу сказать отдельно. Трудовое законодательство, как уже было отмечено, практически не содержит никаких обязательных требований к условиям соглашения, направленного на увольнение работника по основанию, предусмотренному п. 1 ч. 1 ст. 77 ТК РФ. Единственное требование, которое необходимо выполнить, – это включить в документ условие о дате расторжения трудового договора. Все остальные условия включаются по желанию сторон. Например, порядок передачи дел, наличие или отсутствие взаимных претензий, суммы, причитающиеся к выплате работнику, и др. Скажем, в текст соглашения, помимо даты прекращения договора, можно включить условие о выплате работнику двухмесячного среднего заработка. Отсюда вытекает следующее преимущество соглашения.

В-четвертых, при увольнении по данному основанию работодатель не обязан выплачивать какие-либо компенсации (кроме компенсации за неиспользованный отпуск) и предоставлять гарантии, в отличие, например, от увольнения по сокращению. Условие о выплате компенсаций факультативное, а значит, оно может выступить как способ «убедить» работника подписать соглашение.

В-пятых, наиболее существенный плюс – восстановиться на работе после прекращения трудового договора по соглашению сторон практически невозможно. Дело в том, что соглашение как таковое предполагает согласие работника и работодателя, подписавших данный документ. Таким образом, подпись работника означает, что он принял озвученные условия и согласился с ними. Если же уволенный работник настаивает в суде, что сделал это под давлением или его ввели в заблуждение, то ему придется предъявлять доказательства в суде.

Анализ судебной практики показывает, что доказать факт «давления» довольно сложно. Чаще всего работники предъявляют электронные письма, диктофонные записи или записи телефонных разговоров, в которых сотрудника (угрозами, уговорами или хитростью) заставляют подписать соглашение об увольнении, привлекают свидетелей. Они могут ссылаться, скажем, на то, что в компании проводилась «оптимизация» и вместо сокращения и выплаты пособий в большем размере работников заставляли уволиться по соглашению сторон с выплатой значительно меньшей суммы.

Приведу пример из собственной практики. Сотрудник пришел на работу в состоянии алкогольного опьянения. Кадровая служба оформила всю документацию. Были и докладные записки, и акт, и медицинское освидетельствование, и требование представить объяснительные. Юридический отдел предложил руководству не увольнять работника по «виновному» основанию, а заключить соглашение о расторжении трудового договора. Руководство озвучило работнику предложение: «Увольняем тебя по соглашению сторон, иначе уволим за появление на работе в состоянии алкогольного опьянения».

Работник подписал соглашение, а позже обратился в суд, где указал, что из-за страха быть уволенным по «нехорошей» статье согласился уволиться по соглашению. Суд, оценив представленные доказательства, пришел к выводу, что предложение работодателя работнику выбрать один из возможных вариантов расторжения трудовых отношений (по подп. «б» п. 6 ч. 1 ст. 81 ТК РФ – за появление на рабочем месте в состоянии алкогольного опьянения или по п. 1 ч. 1 ст. 77 ТК РФ – соглашение сторон) не может рассматриваться как принуждение к увольнению работника. Подписание соглашения о расторжении трудового договора в целях избежания увольнения по отрицательным мотивам не может свидетельствовать о совершении увольнения под давлением руководства работодателя. При условии наличия угрозы увольнения по отрицательным мотивам работник воспользовался правом выбора наиболее приемлемого для себя вида увольнения.

Поэтому по большей части аргументы работников остаются без внимания, поскольку суд исходит из того, что подпись работника на документе стоит и означает его согласие. Например, в одном из судебных решений по аналогичному делу суд использовал следующую аргументацию: «Внутренние мотивы, которыми руководствовался работник при подписании соглашения о расторжении трудового договора, значения не имеют, так как переоценка тех обстоятельств, из которых исходил истец, заключая соглашение, не влечет его недействительность. Аннулирование договоренности относительно срока и основания увольнения возможно лишь при взаимном согласии работодателя и работника».

Для работника увольнение по соглашению сторон также может быть выгодным. Если вы предусмотрите в документе выплату дополнительной денежной компенсации, то он будет более защищен и уверен в том, что его «не обделят» при увольнении.

Основные соображения для розничной торговли Что следует думать владельцам торговых центров

По мере того, как ситуация с COVID-19 продолжает развиваться, отрасль розничной торговли столкнется с рядом сложных деловых и юридических сценариев, связанных с законодательством, принятым в ответ на вирус, а также мерами предосторожности, принятыми для предотвращения его распространения.

В частности, на владельцев торговых центров может повлиять приказ закрыть торговые центры (или сделать это добровольно), чтобы избежать больших собраний.

Владельцы торговых центров должны будут учитывать своих сотрудников, общественность и своих арендаторов. Наконец, владельцы торговых центров должны проверить свое финансовое состояние и решить, что им делать в нынешних экономических условиях.

A. Основные юридические вопросы:

1. Обеспокоенность сотрудников

Независимо от того, останутся ли торговые центры открытыми, владельцам торговых центров придется учитывать усиленные режимы уборки и другие обновления своих протоколов, чтобы защитить своих сотрудников.Даже если торговый центр будет закрыт, все равно придется провести базовое техническое обслуживание. Кроме того, владельцы захотят поддерживать охрану, пока помещения закрыты. Примечательно, что правительства некоторых штатов начали издавать указы и другие рекомендации по гигиене труда. Владельцы торговых центров должны обязательно проконсультироваться с местным юристом по вопросам, связанным с законодательством штата, которые могут возникнуть в связи с соображениями сотрудников.

В соответствии с положением об общих обязанностях Закона о безопасности и гигиене труда (OSHA) работодатели должны «предоставить каждому из своих сотрудников рабочие места и места работы, свободные от признанных опасностей, которые вызывают или могут привести к смерти или серьезным последствиям». причинение физического вреда его сотрудникам.29 U.S.C. § 654. Работодатели должны постоянно сверяться с постоянно меняющимися рекомендациями OSHA в отношении COVID-19. Работодатели, обеспечивающие сотрудников защитным снаряжением, должны также обеспечить обучение в соответствии с требованиями OSHA.

Что касается требований потенциальных работников, то программы компенсации работникам предоставляют льготы имеющим на это право работникам, которые страдают от производственных травм и болезней. По общему правилу, если ущерб причинен в результате работы или в процессе работы, работники ограничены предписанными компенсационными выплатами и не могут взыскать убытки за боль, страдания или душевные страдания.В некоторых штатах разрешается выплата дополнительных компенсаций, если травма является результатом «умышленного» или «умышленного» действия работодателя.

Помимо этих соображений безопасности, владельцы торговых центров должны учитывать, как другие правительственные постановления могут повлиять на их бизнес и их сотрудников. Например, правительства штатов и федеральное правительство издали постановления, регулирующие вопрос об оплачиваемых отпусках по болезни для сотрудников, пострадавших от COVID-19. Владельцы торговых центров должны проконсультироваться с юристом и подумать, как (если вообще) на них влияют эти государственные и федеральные правила.

2. Ответственность перед общественностью

В настоящее время многие штаты и города приказывают закрыть бары и рестораны, за некоторыми исключениями. Торговые центры привлекают такое же большое количество людей, и, даже если они еще не подчинены исполнительным распоряжениям, некоторые торговые центры, тем не менее, также рассматривают возможность закрытия своих дверей. Примечательно, что многие торговые центры уже закрылись и будут закрыты до конца месяца. Другие торговые центры ограничили свои часы работы, но еще не закрылись полностью.

Розничные клиенты при рассмотрении вопроса о том, оставаться открытыми или закрыться, будут учитывать, среди прочего, есть ли какая-либо потенциальная ответственность перед общественностью, их сотрудниками или другими лицами в результате потенциального воздействия COVID-19. Есть также вопросы репутации и связей с общественностью, которые следует учитывать в результате любых заявлений или даже новостных материалов, в которых торговый центр упоминается как предполагаемый источник передачи.

Что касается существа дела, то при рассмотрении риска таких претензий потенциальным истцам может быть сложно доказать окончательную ответственность.В частности, предприятие может выполнять свои обязанности по проявлению разумной осторожности, обеспечивая надлежащее предупреждение об опасных условиях. Кроме того, истцы, стремящиеся подать иски о правонарушениях в контексте эпидемии COVID-19, могут столкнуться с рядом препятствий, в том числе: (i) сложность установления факта халатности при быстром развитии пандемии и рекомендаций в отношении надлежащих профилактических мер; (ii) сложность доказательства причинной связи; и (iii) в случае кластера, привязанного к определенному месту, трудности с получением сертификата класса.

3. Собственники имущества, покрывающие расходы на покрытие расходов

Без арендного дохода от розничных арендаторов собственники не смогут выполнять свои обязательства по оплате операционных расходов, налогов и обслуживания долга. Многие штаты, включая Нью-Йорк в связи с только что принятым приказом NY PAUSE, вводят мораторий на выселение и отчуждение права выкупа в жилой и коммерческой сферах. Огромный объем ожидающих дефолтов заставляет практиков полагать, что кредиторы будут вынуждены с практической точки зрения учесть проблемных заемщиков и что кредиторы вряд ли будут отозвать невыполнение обязательств и ускорить выдачу займов в ближайшем будущем.Однако клиенты сообщают о неспособности связаться с кредиторами, особенно с обслуживающими и специальными обслуживающими организациями, которые перегружены количеством сделанных упреждающих запросов.

Заемщикам также следует подумать о том, чтобы просить кредиторов использовать резервы для оплаты расходов, даже если резервы были созданы для других целей (например, для получения TI и лизинговых резервов), чтобы поддерживать текущие ссуды и избежать того, чтобы кредиторы отмечали ссуды как неработающие. Некоторые заемщики вместо этого будут стремиться совершить короткие продажи или заняться делами.В таких случаях обязательно ознакомьтесь с положениями о гарантии, чтобы гарантировать, что ответственность поручителя погашена в течение любых периодов после выдачи замещающего акта.

Прежде чем говорить с кредитором, очень важно, чтобы стороны заключили предварительное соглашение о переговорах, в связи с которым кредитор и заемщик соглашаются, что обсуждения проводятся только для целей урегулирования и не могут использоваться в качестве доказательства в любом последующем разбирательстве, чтобы избежать чего-либо, обсуждаемого как признание любого рода. Обратите внимание, что в некоторых кредитных соглашениях есть случаи неисполнения обязательств и отказа от права регресса, которые вызваны «признанием заемщиком своей неспособности выплатить свои долги при наступлении срока их погашения».«Это положение, вызывающее волну, которое в случае срабатывания может привести к значительному сдвигу в кредитном плече кредитора.

B. Важнейшие бизнес-соображения:

1. Закрытие торговых центров и потенциальные проблемы владельцев магазинов

могут оказаться в ситуации, когда они захотят закрыться, но конкретный арендатор хочет, чтобы его двери оставались открытыми. В качестве альтернативы владелец торгового центра может захотеть остаться открытым, но многие владельцы его магазинов решили закрыть.

должны будут ознакомиться с соответствующими договорами аренды, чтобы определить свои обязательства перед отдельными владельцами магазинов и наоборот.При рассмотрении этих документов учитывайте: (i) какие характеристики требуются, в том числе, оправдывают ли какие-либо положения действия стороны на основании события, не зависящего от этой стороны (например, оговорка о форс-мажорных обстоятельствах), (ii) отклонения в ходе исполнения из условий соглашения, (iii) закрывающиеся оговорки и действующие соглашения, (iv) применимое законодательство, (v) ожидания сторон на момент заключения соглашения и (vi) любые механизмы распределения рисков в контракте. Любое сообщение владельцам магазинов следует составлять после консультации с юристом и после тщательного изучения соответствующих положений об аренде.

2. Аренда жилья

Снижение арендной платы и другие приспособления могут быть сделаны, когда арендаторы находятся в затруднительном положении. Владельцы торговых центров должны будут определить свой аппетит для предложения такого жилья, где экономические проблемы более распространены и систематичны. Прямо сейчас жилье принимает самые разные формы: от отказа от платы за просрочку платежа до прощения или отсрочки краткосрочной аренды. Стратегически долгосрочную жизнеспособность арендатора и его поручителя необходимо принимать во внимание при разработке надлежащих льгот арендаторам.Если такие договоренности будут сделаны, владельцы торговых центров должны подумать о том, что они будут искать взамен, возможно, включая предоставление дополнительных мер защиты, таких как обеспечительный интерес, гарантия или поправки к договору аренды для ужесточения условий, включая будущие эскалации. Однако любая такая поправка может быть оспорена при последующем банкротстве арендатора.

Также стоит упомянуть, что отраслевые консультанты изучают возможность того, что страхование от перерыва в работе или перерыва в аренде покроет потерянную ренту.При отсутствии договорного покрытия вирусного заражения большинство полисов, похоже, не покрывают убытки, связанные с COVID. Некоторые изучают, можно ли сделать творческие заявления относительно принудительного закрытия государством или заражения в целом. Без законодательного решения, требующего выплаты страховыми компаниями (возможно, при поддержке правительства со стороны страховых компаний) по таким искам, по этим искам, вероятно, развернется ожесточенная битва. Примечательно, что на этой неделе в Луизиане было подано первое дело о покрытии убытков из-за закрытия предприятий, связанных с COVID.

3. Уменьшение долга / обратный выкуп

Владельцы недвижимости с хорошей капитализацией могут воспользоваться перебоями рынка, чтобы выкупить часть своих долгов со скидкой. Обратите внимание, что многие кредитные соглашения запрещают заемщику и его аффилированным лицам владеть какой-либо задолженностью. Кроме того, межкредиторские соглашения (о которых заемщики в контексте финансирования недвижимости обычно не участвуют) обычно запрещают кредиторам передавать долг заемщику или аффилированным лицам заемщиков, и если заемщик или его аффилированные лица приобретают такой долг, они, вероятно, будут лишены права голоса. и права на возмещение ущерба.Эти ограничения могут привести к стратегии покупки и погашения такого долга. Заемщики, рассматривающие такую ​​возможность, должны знать, что существует вероятность возникновения налоговых обязательств в связи с аннулированием задолженности, купленной со скидкой. Кроме того, лежащие в основе кредитные документы, включая любые межкредиторные соглашения, обычно требуют, чтобы выплаты по кредитам производились в определенном порядке (последовательном или пропорциональном), и это должно быть подтверждено в связи с реализацией данной стратегии.

C. Основные вопросы, связанные с банкротством :

1. Проблемы с ликвидностью

Со стороны заемщика опасения по поводу ликвидности могут означать, что владельцы торговых центров рассмотрят возможность использования своих револьверов до оставшейся мощности. При использовании револьверов заемщики обычно должны подтвердить, что в результате заимствования не произойдет и не произойдет дефолт или событие дефолта. Заемщики также обычно должны согласиться отказаться от всех заверений и гарантий в кредитном соглашении.Владельцы торговых центров также должны тщательно проверять ковенанты финансового обслуживания своих кредитных соглашений и контролировать уровни своих финансовых ковенантов, чтобы обеспечить постоянный доступ к кредитам в рамках своих объектов и избежать дефолта, а также подумать, поможет ли краткосрочный розыгрыш избежать сложных вопросов в будущем. Примечательно, что определение «EBITDA» в кредитном соглашении может включать определенные дополнения, которые могут быть использованы для ограничения любого воздействия ковенанта (например, необычных, единовременных или исключительных расходов, доходов от страхования от прерывания бизнеса и т. Д.).

Со стороны кредитора кредиторы должны провести аналогичный анализ финансовых условий и положений, описанных выше. Кроме того, кредиторы должны понимать свой пакет залога и подтверждать, что все залоговые права действительны и надлежащим образом совершенствованы. Кредиторы должны ознакомиться со всеми требованиями в отношении уведомлений, исправлений и льготного периода, а также понимать любые ограничения на действия отдельных кредиторов. Прежде чем предпринимать какие-либо действия, включая отказ в запросе на финансирование или объявление события неисполнения обязательств, кредиторы должны рассмотреть влияние таких действий на потенциальные премии за сборку и / или риск нарушения обязательств по контракту / ответственности кредитора.

2. Финансирование владения должником

Финансирование после подачи ходатайства должником во владении часто предоставляется обеспеченными кредиторами или держателями акций должника до подачи ходатайства и может обеспечить уникальную защиту и возможности для таких сторон. Для существующих кредиторов есть возможность «свернуть» задолженность до подачи ходатайства в механизм DIP во многих случаях, и кредиторы DIP могут получить значимый контроль над делами должника по главе 11, в том числе за счет усиленной защиты кредита, согласованных бюджетных требований DIP. , а также определение основных этапов дела о банкротстве.Поскольку DIP-кредитование также обычно находится на самом верху водопада приоритетов, оно может обеспечить солидную финансовую прибыль в относительно безопасном положении.

3. Кредитные торги

Обеспеченный кредитор может рассмотреть возможность покупки активов должника при банкротстве через «конкурсные торги», которые позволяют обеспеченному кредитору частично или полностью выкупить свое обеспечение путем прощения обеспеченного долга. Стороны также могут рассмотреть возможность покупки обеспеченных требований к дебиторам, чтобы иметь возможность кредитовать заявку или иным образом участвовать в судебном разбирательстве.В частности, если кредиторы / фонды предъявляют требования к институциональной распродаже при понижении рейтинга или аналогичных событиях, эти требования часто можно приобрести со значительной скидкой.

4. Аренда при банкротстве

Должник может принять, принять и уступить третьему лицу или отказаться от договора аренды в случае банкротства. Допущение, допущение и уступка подлежат разрешению должником или цессионарием всех дефолтов и предоставлению адекватных гарантий будущих результатов. В контексте торговых центров (как это определено в Кодексе о банкротстве) адекватный стандарт гарантии значительно выше, и арендаторы торговых центров или торговых центров, в частности, должны продемонстрировать, что допущение и назначение не нарушат «состав арендаторов», что любой процент арендная плата существенно не снизится, и что новый правопреемник имеет такое же кредитное качество, что и арендатор на момент заключения первоначального договора аренды.Если должником является арендатор, договор аренды должен быть завершен в течение 120 дней. Первоначальный 120-дневный период может быть продлен на 90 дней по решению суда, но после этого срок не может быть продлен без согласия арендодателя. Аренда, не принятая до этого срока, считается отклоненной. (Примечательно, что этот график не применяется к должникам-арендодателям — например, когда домовладелец-арендодатель является должником).

В результате владельцы торговых центров имеют довольно много рычагов, которые они могут использовать, чтобы выйти из невыгодного договора аренды (т.е., аренда, которая значительно ниже рыночной). Владельцы торговых центров могут пожелать договориться о выкупе аренды, когда арендатор соглашается на освобождение от аренды и получает небольшую сумму, или поправки к аренде, чтобы сделать условия более благоприятными. С другой стороны, арендаторы с арендной платой выше рыночной могут использовать возможность отказаться от аренды в качестве собственного рычага.

рекомендуется как можно раньше взаимодействовать с арендаторами, которые могут подвергнуться риску банкротства, чтобы иметь наибольшее влияние на потенциальные результаты аренды с владельцем торгового центра.Как упоминалось выше, арендатор также может принять и передать договор аренды третьей стороне, если суд по делам о банкротстве определит, что адекватный порог гарантии продемонстрирован, оставляя владельцу торгового центра нового арендатора, что может быть проблематичным для владельца торгового центра или соседнего торгового центра. арендаторы.

Образец договора аренды торговых центров

В данной статье представлен образец договора аренды торговых центров.

Образец договора аренды:

Хотя мы можем изучить здесь образец договора аренды, очень важно понимать, что фиксированного формата договора аренды не существует; таким образом, любые два соглашения могут сильно отличаться.

Таким образом, также изучите глоссарий, который может быть связан с документацией по аренде, с простыми для понимания примерами:

Образец договора:

Договор субаренды :

Настоящее Соглашение заключено в Нью-Дели в этот …………… день ……………… .. 2002, между M / S ABC ……. компания, зарегистрированная в соответствии с Законом о компаниях 1956 года и имеющая зарегистрированный офис по адресу …………………………… через уполномоченного подписавшего г-на ………………………, который решением Совета директоров ( Приложение A1 ‘к настоящему Соглашению) имеет надлежащие полномочия для подписания и исполнения настоящего Соглашения от имени …………………….., (далее именуемая «ПЕРВАЯ СТОРОНА, термин, который включает их правопреемников, правопреемников и законных представителей») ПЕРВОЙ ЧАСТИ,

И

М / С. …………………………… .. Компания, зарегистрированная в соответствии с Законом о компаниях 1956 года и имеющая зарегистрированный офис по адресу ……………………… .. через своего директора …………………… …………., Который решением Совета директоров (Приложение «А2» к настоящему документу) должным образом уполномочен подписывать и исполнять настоящее Соглашение от имени (далее именуемой «ВТОРАЯ СТОРОНА», термин, который включает ее правопреемников , правопреемники и законные представители) ВТОРОЙ ЧАСТИ.

Тогда как:

(i) Первая сторона разработала и построила торгово-офисный комплекс с центральным кондиционированием, известный как «AAAAA Plaza», …………………. (далее именуемый комплекс)

(ii) ВТОРАЯ СТОРОНА заинтересована в открытии ………………………… под торговой маркой …………………… .. в указанном комплексе,

(iii) ПЕРВАЯ СТОРОНА будет иметь право использовать торговую марку ВТОРОЙ СТОРОНЫ для своей рекламной кампании и рекламных мероприятий, связанных с указанным комплексом,

(iv) ПЕРВАЯ СТОРОНА представила ВТОРОЙ СТОРОНЕ, что она полностью уполномочена заключить настоящее соглашение со ВТОРОЙ СТОРОНОЙ о субаренде сданных в аренду помещений на условиях, содержащихся в настоящем документе,

(v) Принимая во внимание, что ПЕРВАЯ СТОРОНА согласилась предоставить, а ВТОРАЯ СТОРОНА согласилась взять у ПЕРВОЙ СТОРОНЫ субаренду коммерческих площадей размером 633 кв.футов. Суперплощадка № FB-302bn на третьем этаже блока 6, обозначенная на плане, прилагаемом к настоящему документу, как Приложение-«А3» (далее именуемое «сданные в аренду помещения») в упомянутом торговом центре с кондиционером офисный комплекс, известный как «Центр AAAA», на условиях, указанных в настоящем документе, после его появления.

Итак, настоящее Соглашение свидетельствует о следующем:

1. На основании заявлений, сделанных выше, ВТОРАЯ СТОРОНА согласилась взять на себя субаренду, а ПЕРВАЯ СТОРОНА согласилась предоставить ВТОРОЙ СТОРОНУ субаренду указанных сданных в аренду помещений на условиях, указанных ниже.

2. ВТОРАЯ СТОРОНА должна уплатить сумму в размере рупий. 69 630 (только шестьдесят девять тысяч шестьсот тридцать рупий) в месяц в качестве арендной платы, рассчитанной по ставке рупий. 110 за кв.м в месяц ПЕРВОЙ СТОРОНЕ. Указанная арендная плата уплачивается за вычетом налога у источника выплаты.

3. ВТОРАЯ СТОРОНА должна уплатить ПЕРВОЙ СТОРОНЕ беспроцентный возвращаемый Гарантийный депозит, эквивалентный арендной плате за 3 (три) месяца в размере рупий. 2,08 890 рупий (два лакха восемь тысяч восемьсот девяносто) за сданные помещения на момент подписания настоящего соглашения.

4. Гарантийный депозит, внесенный ВТОРОЙ СТОРОНОЙ в соответствии с настоящим соглашением, должен быть возвращен без каких-либо процентов после корректировки любой суммы, сборов на любом счете, а также в отношении технического обслуживания / электричества, поломок и повреждений, если таковые имеются, со стороны ВТОРАЯ СТОРОНА по истечении срока действия Договора субаренды или при ее более раннем определении, одновременно с передачей ВТОРОЙ СТОРОНЕВОЙ СТОРОНЫ свободного и мирного владения сданными в аренду помещениями ПЕРВОЙ СТОРОНЕ.

5.ВТОРАЯ СТОРОНА должна уплатить ПЕРВОЙ СТОРОНЕ беспроцентную авансовую арендную плату, эквивалентную арендной плате за 3 (три) месяца, в размере рупий. 2,08 890 (только рупии два лакха восемь тысяч восемьсот девяносто) за сданные помещения на момент подписания настоящего соглашения, которые будут корректироваться на 36 (тридцать шесть) равных ежемесячных платежей в размере рупий. 5 803 рупий (только пять тысяч восемьсот три рупии) в течение начального трехлетнего периода действия настоящего соглашения.

6. Настоящее соглашение субаренды заключено на первоначальный период в 6 (шесть) (3 + 3) лет, и аренда считается вступившей в силу с ………….. день ………. 2006. По истечении первых трех лет аренды ежемесячная арендная плата будет увеличена на 20%. ПЕРВАЯ СТОРОНА предоставляет ВТОРОЙ СТОРОНЕ период без арендной платы продолжительностью 15 (Пятнадцать) дней для облегчения отделки сданных в аренду помещений.

7. Первоначальный период действия настоящего договора субаренды в 3 (три) года с даты начала аренды сданного помещения является периодом блокировки. Ни одна из сторон не может расторгнуть договор субаренды в течение периода блокировки.

8. Что в случае, если ПЕРВАЯ СТОРОНА имеет соглашение / договоренность с любым банком / финансовым учреждением об оказании финансовой помощи путем залога сданных в аренду помещений и / или путем урегулирования дебиторской задолженности от сданных в аренду помещений, то ВТОРАЯ СТОРОНА по запросу ПЕРВАЯ СТОРОНА обязуется перечислять ежемесячную арендную плату и другие платежи напрямую Банку / Финансовым учреждениям.

9. ВТОРАЯ СТОРОНА настоящим соглашается выплачивать ежемесячную арендную плату авансом не позднее седьмого числа каждого календарного месяца по английскому календарю.В случае, если ВТОРАЯ СТОРОНА не уплачивает арендную плату, она обязана выплачивать проценты по ставке 2% в месяц или за часть месяца. Однако разъясняется, что в случае, если ВТОРАЯ СТОРОНА остается неплательщиком в течение 3 (Трех) месяцев подряд в течение трех лет, Соглашение подлежит расторжению, и ПЕРВАЯ СТОРОНА должна повторно войти в сданное в аренду помещение.

10. Что в случае, если ВТОРАЯ СТОРОНА не сможет передать сданные в аренду помещения ПЕРВОЙ СТОРОНЕ по истечении периода субаренды или продленного периода субаренды, или в случае невыполнения трехмесячной арендной платы в сроком на три года, ПЕРВАЯ СТОРОНА имеет право восстановить владение сданными в аренду помещениями, а ВТОРАЯ СТОРОНА также обязана выплатить компенсацию за ущерб, причиненный ее занятию, рассчитанную по ставке, равной трехкратной сумме последней уплаченной арендной платы в месяц за последующий период. в год, и этот размер ущерба будет увеличиваться вдвое по истечении каждого года до даты, когда ВТОРАЯ СТОРОНА освободит арендованное помещение, что, по соглашению сторон, является подлинной оценкой.

11. ВТОРАЯ СТОРОНА в дополнение к ежемесячной арендной плате, упомянутой здесь выше, также должна оплачивать эксплуатационные расходы непосредственно агентству по техническому обслуживанию, как это применимо в настоящее время и время от времени применяется к обслуживанию общих частей, а также плату за обслуживание, такую ​​как стоимость лифта эксплуатация, освещение общих переходов, затраты на кондиционирование воздуха и резервное питание, поддержание санитарных условий, общие меры безопасности, противопожарное оборудование, фонды замены капитала и т. д.

Указанные расходы на техническое обслуживание рассчитаны для нормального рабочего времени, то есть с 10:00 до 19:00. В случае, если ВТОРАЯ СТОРОНА открывает свой выставочный зал в нерабочее время, должна уплатить агентству по техническому обслуживанию пропорциональные сборы за обслуживание за открытие своего выставочного зала вне обычного рабочего времени.

12. ВТОРАЯ СТОРОНА согласилась выплатить сумму, эквивалентную 3-х месячной плате за обслуживание, в качестве гарантийного депозита, подлежащего уплате в Ansal Plaza Building Fund A / c. Указанная сумма депозита должна быть оплачена ВТОРОЙ СТОРОНОЙ при вступлении во владение сданным в аренду помещением.

13. ВТОРАЯ СТОРОНА настоящим безоговорочно обязуется и соглашается вступить в физическое владение сданными в аренду помещениями в течение 30 дней с момента получения письма о владении после уплаты своих взносов. В случае отказа арендатор далее безоговорочно обязуется произвести уплату штрафа, установленного ПЕРВОЙ СТОРОНОЙ.

14. ВТОРАЯ СТОРОНА настоящим безоговорочно обязуется и соглашается произвести оплату эксплуатационных расходов, установленных агентством по техническому обслуживанию, с даты, когда ВТОРОЙ СТОРОНЕ предлагается физическое владение сданными в аренду помещениями.В случае отказа ВТОРАЯ СТОРОНА настоящим безоговорочно обязуется выплатить проценты на причитающуюся сумму, установленную агентством по техническому обслуживанию.

15. ВТОРАЯ СТОРОНА также безоговорочно обязуется и соглашается с тем, что в случае неуплаты регулярных платежей за обслуживание, агентство по техническому обслуживанию имеет право отключить / прекратить услуги, предоставляемые им ВТОРОЙ СТОРОНЕ.

16. Что взаимно согласовано, что, за исключением сданных в аренду помещений, сданных в субаренду ВТОРОЙ СТОРОНЕ, ВТОРАЯ СТОРОНА не будет иметь никаких претензий, прав, титулов или интересов в любых других общих помещениях или любой другой части здания. сложный.Таким образом, ПЕРВАЯ СТОРОНА будет иметь право использовать общие части, которые она сочтет нужными, не создавая, конечно, каких-либо неудобств для ВТОРОЙ СТОРОНЫ при их въезде в сданные им в аренду помещения и выезде из них.

17. ПЕРВАЯ СТОРОНА должна уплатить все текущие и будущие ставки или налоги, налог на жилье, другие сборы, начисления и исходящие начисленные сборы, наложенные или подлежащие уплате Правительству или любому другому местному органу власти в отношении сданного в аренду помещения. Налоги, если таковые имеются; взимаемый любым органом / (ами), относящийся к характеру деятельности ВТОРОЙ СТОРОНЫ, будет оплачиваться ВТОРОЙ СТОРОНОЙ.

18. ВТОРАЯ СТОРОНА должна оплатить все расходы за воду, электроэнергию и свет, используемые в сдаваемых в аренду помещениях, в соответствии со счетчиками, установленными в них, в течение срока действия настоящего соглашения. Если какое-либо оборудование отключено из-за неуплаты счетов, ответственность будет нести ВТОРАЯ СТОРОНА.

19. ВТОРАЯ СТОРОНА во время вступления во владение сданными помещениями должна обеспечить, чтобы все сантехнические, электрические и другие приспособления, которые установлены в застроенных помещениях, были в безупречном рабочем состоянии и что ничего не сломалось или не пропало. .

20. ВТОРАЯ СТОРОНА будет использовать сданные в аренду помещения для целей и в связи с законной деятельностью ВТОРОЙ СТОРОНЫ.

21. ВТОРАЯ СТОРОНА обязуется не сдавать в субаренду, уступать или иным образом отдавать владение сданными в аренду помещениями частично или полностью.

22. Что ВТОРАЯ СТОРОНА имеет право возводить и монтировать перегородки, ячейки и другие приспособления и приспособления, включая осветительное оборудование и арматуру, в соответствии с характером деятельности ВТОРОЙ СТОРОНЫ, включая счетчики в сданных в аренду помещениях или любой их части или на них, с согласие компетентного органа правительства штата / строителей / агентства по техническому обслуживанию, и то же самое должно во всех случаях соответствовать действующим строительным постановлениям соответствующих органов.

Однако по истечении срока действия этого договора субаренды ВТОРАЯ СТОРОНА передаст свободное физическое владение сданными в аренду помещения в их первоначальном состоянии после удаления всей подвижной мебели и приспособлений, установленных ВТОРОЙ СТОРОНОЙ, за свой счет без причинения какого-либо ущерба. до сданного помещения.

23. Что ВТОРАЯ СТОРОНА будет использовать сданные в аренду помещения в своих официальных и коммерческих целях и не будет использовать их в целях, запрещенных законом, или в целях, вызывающих неудобства.

24. Что, если ВТОРАЯ СТОРОНА нарушит какое-либо из условий соглашений между ПЕРВОЙ СТОРОНОЙ и агентством по техническому обслуживанию, а ПЕРВАЯ СТОРОНА понесет любые убытки любого типа, ВТОРАЯ СТОРОНА возместит ПЕРВОЙ СТОРОНЕ любое нарушение или нарушение вышеупомянутого соглашения, Правил, Положений или закона.

25. Пространство, используемое ВТОРОЙ СТОРОНОЙ, должно поддерживаться в хорошем состоянии и содержаться им должным образом за свой счет.

26.ВТОРАЯ СТОРОНА возмещает ПЕРВОЙ СТОРОНЕ любые убытки, претензии или другие претензии, предпочитаемые жильцами квартир / этажей в комплексе, которые связаны с халатностью ВТОРОЙ СТОРОНЫ.

ВТОРАЯ СТОРОНА должна урегулировать любые такие убытки или претензии непосредственно с заинтересованными сторонами в кратчайшие сроки и в любом случае до момента выезда из комплекса. ВТОРАЯ СТОРОНА должна вернуть указанное пространство, разрешенное для использования, в его первоначальное состояние по истечении срока действия или более раннем определении договора субаренды.

27. ВТОРАЯ СТОРОНА несет ответственность за получение любых / всех разрешений и / или разрешений от любых / всех органов, государственных или иных, связанных с характером деятельности ВТОРОЙ СТОРОНЫ.

28. ВТОРАЯ СТОРОНА, уведомив о ней за 24 часа, должна разрешить ПЕРВОЙ СТОРОНЕ и / или их агентам, инспекторам и рабочим со всеми необходимыми инструментами и приспособлениями войти в сданное в аренду помещение в любое разумное время с целью осмотра состояние сданного в аренду помещения или для выполнения таких работ, которые могут потребоваться или необходимы для ремонта, изменения или улучшения здания, водопровода, канализации и т. д.для того, чтобы ПЕРВАЯ СТОРОНА могла выполнять свои обязательства и условия, содержащиеся в них.

29. За исключением случаев, предусмотренных в пункте 6 настоящего соглашения, если по какой-либо причине ВТОРАЯ СТОРОНА желает покинуть сданное в аренду помещение после истечения периода блокировки или его продленного периода, то, несмотря на все положения настоящего соглашения, ВТОРАЯ СТОРОНА имеет право расторгнуть Соглашение, направив предварительное уведомление за 6 месяцев в письменной форме или уплатив арендную плату за 6 месяцев вместо этого, а ПЕРВАЯ СТОРОНА должна вернуть гарантийный депозит, уплаченный ВТОРОЙ СТОРОНОЙ после корректировки взносов, если таковые имеются.

В таком случае расторжения ВТОРАЯ СТОРОНА должна информировать назначенный банк / финансовое учреждение о таком событии и не должна передавать сданное в аренду помещения ПЕРВОЙ СТОРОНЕ без NOC от этого банка / финансового учреждения.

30. Что в случае каких-либо форс-мажорных обстоятельств, если сданные в аренду помещения становятся непригодными для использования, действие соглашения приостанавливается с даты письменного уведомления, направленного ВТОРОЙ СТОРОНОЙ ПЕРВОЙ СТОРОНЕ, а ВТОРАЯ СТОРОНА не несет ответственности за оплату любые арендные платежи и эксплуатационные расходы в период приостановки

(a) В течение периода приостановки ПЕРВАЯ СТОРОНА предпримет необходимые шаги для восстановления снесенных помещений в их первоначальное состояние.

(b) Если по истечении шести месяцев с даты письменного уведомления ВТОРОЙ СТОРОНЫ сданные в аренду помещения не будут восстановлены до своего первоначального состояния, то в этом случае ВТОРАЯ СТОРОНА имеет право расторгнуть настоящее соглашение, но арендная плата не может быть удержан в случае, если ВТОРАЯ СТОРОНА решит не использовать эту возможность.

31. Несмотря на все, что указано в настоящем Соглашении, настоящее Соглашение субаренды подлежит немедленному расторжению ПЕРВОЙ СТОРОНОЙ в случае любого из следующих событий:

(a) Что, если ВТОРАЯ СТОРОНА не в состоянии, отказывается или пренебрегает своевременной выплатой арендной платы ПЕРВОЙ СТОРОНЕ за любые 3 (три) месяца в течение 3 (трех) лет;

(b) Если ВТОРАЯ СТОРОНА нарушает какое-либо из условий настоящего Соглашения в субаренду или не выполняет какие-либо существенные гарантии, договоренности, обязательства или условия, изложенные в этом соглашении:

(c) Если ВТОРАЯ СТОРОНА будет признана неплатежеспособной.

При расторжении договора субаренды ПЕРВАЯ СТОРОНА имеет право повторно войти в застроенные помещения и вступить в них. ВТОРАЯ СТОРОНА никоим образом не должна препятствовать или препятствовать возобновлению владения ПЕРВОЙ СТОРОНОЙ.

32. Любое уведомление, которое должно быть сделано или передано ВТОРОЙ СТОРОНЕ в соответствии с настоящими подарками, должно быть отправлено заказным письмом по адресу, указанному выше. Любое уведомление, которое должно быть сделано или передано ПЕРВОЙ СТОРОНЕ, также должно быть отправлено заказным письмом по адресу ПЕРВОЙ СТОРОНЫ, указанному выше.Оно считается полученным адресатом по истечении четырех дней с даты его отправки. Почтовое отделение является агентом адресата.

33. Что если ПЕРВАЯ СТОРОНА в любое время в течение срока действия настоящего договора субаренды продаст и / или передаст свои права аренды в сданных в аренду помещениях целиком или частично какому-либо лицу или более чем одному лицу, то в этом в случае, если ВТОРАЯ СТОРОНА будет подчиняться такому правопреемнику или правопреемникам на тех же условиях, которые содержатся в настоящем документе, а ПЕРВАЯ СТОРОНА должна гарантировать, что такой предполагаемый правопреемник или правопреемники будут соблюдать условия настоящего соглашения.

34. Что с учетом арендной платы, согласованной в настоящем документе, и что все платежи, подлежащие уплате ПЕРВОЙ СТОРОНЕ по настоящему соглашению, регулярно выплачиваются ВТОРОЙ СТОРОНОЙ, а также соблюдаются и выполняются другие положения и условия, касающиеся ВТОРОЙ СТОРОНЫ ВТОРАЯ СТОРОНА ВТОРАЯ СТОРОНА будет мирно пользоваться сданными в аренду помещениями в течение периода действия настоящего Договора субаренды без какого-либо вмешательства ПЕРВОЙ СТОРОНЫ.

ПЕРВАЯ СТОРОНА должна надлежащим образом соблюдать и выполнять обязательства со своей стороны по настоящему документу и будет оказывать всяческое содействие, чтобы ВТОРАЯ СТОРОНА могла выполнить обязательства со своей стороны и пользоваться сданными в аренду помещениями в соответствии с условиями, изложенными в настоящем документе.

35. Между сторонами настоящим согласовано, что сданные в аренду помещения будут использоваться ВТОРОЙ СТОРОНОЙ только для указанной выше цели. ВТОРАЯ СТОРОНА несет исключительную ответственность за получение необходимых и всех разрешений от различных соответствующих органов за свой счет (в настоящем или будущем) для ведения и поддержания своего бизнеса в сданном помещении.

36. Все расходы на печать, заполнение и регистрацию настоящего Договора субаренды несет ВТОРАЯ СТОРОНА.

37. Все споры, связанные с настоящим соглашением, должны разрешаться мирным путем, в противном случае спор будет передан для проведения и завершения арбитража в соответствии с Законом об арбитраже и примирении 1996 года, а местом арбитража будет только Нью-Дели.

38. Только суды Нью-Дели обладают юрисдикцией в отношении всех вопросов, споров или разногласий, возникающих в соответствии с настоящим Соглашением или в связи с ним.

В УДОСТОВЕРЕНИЕ ЧЕГО СТОРОНЫ НАСТАЛОСЬ НА ЭТИ ПОДАРКИ НА ДЕНЬ, МЕСЯЦ И ГОД, НАПИСАННЫЕ ВЫШЕ.

Свидетель:

1. Первая партия.

2. Вторая сторона.

На пути к определению торговых центров и их систем управления

Проблемы часто возникают из-за неудовлетворительных потребностей и ожиданий арендаторов, слабости системы управления, изменений в политике и правилах и так далее. Вопросы, возникающие при эксплуатации и управлении торговыми центрами, можно обсуждать в двух основных областях: управление имуществом и объектами и управление составом арендаторов.

(1) Вопросы управления имуществом и сооружениями

Управление имуществом и сооружениями включает в себя все физические аспекты торговых центров. Менеджеры и группы управления центра имеют свою собственную систему управления этими физическими аспектами. Эффективность системы управления зависит, однако, от нескольких вопросов, связанных с имуществом и помещениями торговых центров:

Указатели

Указатели очень важны, особенно в крупных торговых центрах.Дизайн и направление должны быть четкими и недвусмысленными, чтобы помочь людям найти пункт назначения. Излишний дизайн, нечеткие обозначения, запутанная и непоследовательная информация между каталогами и указателями, а также устаревшие указатели — вот проблемы, которые могут помешать эффективному использованию указателей (Cowper, 1992). Хотя это не критическая проблема, требующая немедленных действий со стороны управленческих групп, она может повлиять на производительность торгового центра, если ее не решить. Поэтому обязанности управленческих групп — обеспечить эффективность системы указателей для центра, как оперативных, так и направляющих (Cowper, 1992).

Безопасность и охрана

Вопросы безопасности стали главной заботой как арендаторов торговых центров, так и потребителей. По мере того как торговые центры во многих городах превратились в городские центры, они стали общественными местами собраний для людей всех типов и возрастов. Менеджеры торговых центров и команды менеджеров должны уравновесить потребность в том, чтобы их объекты были легкодоступными общественными местами, с необходимостью не допускать опасных элементов, которые иногда привлекают такие места.Почти каждый торговый центр привлекает бездомных, подростков и банд, которые могут помешать обычной работе. Во многих населенных пунктах торговые центры превратились в центр социальной активности подростков, что увеличивает вероятность возникновения проблем с безопасностью. В некоторых торговых центрах даже участились насильственные преступления. Худшим случаем был взрыв в 1996 году в торговом центре Arndale в Манчестере, Великобритания. Несмотря на то, что перестрелки не являются обычным явлением, потенциал существует, о чем свидетельствует перестрелка между соперничающими бандами в торговом центре за пределами Лос-Анджелеса (Overstreet and Clodfelter, 1995).Менеджеры торговых центров должны будут определить влияние таких действий на чувство безопасности клиентов и на их поведение при покупках.

Насильственные преступления в торговых центрах привлекают много внимания, но предыдущее исследование показывает, что виды преступлений, которым уделяется наибольшее внимание — угон автомобилей, похищение людей, поджоги, изнасилования и другие серьезные преступления — имеют наименьшую вероятность. Результаты этого исследования показали, что самой большой проблемой безопасности торговых центров является кража в магазинах.Случаи хулиганства были второй проблемой, о которой сообщалось ранее, за ними следуют незаконное проникновение, бродяжничество и попрошайничество, которые вместе составляют третье место по частоте сообщений. Вандализм был четвертым по величине преступлением, после которого следовали взломы автомобилей (Overstreet and Clodfelter, 1995).

Каждый торговый центр разработал собственный подход к решению проблем безопасности, от пассивного до профилактического. В большинстве торговых центров есть собственные сотрудники службы безопасности, независимо от того, являются ли они штатными сотрудниками или привлечены сторонними организациями, чтобы обеспечить безопасную среду в центре.Кроме того, замкнутая телевизионная система (CCTV) — популярный инструмент, используемый во многих торговых центрах. Целью использования видеонаблюдения является выявление и запись инцидентов. Однако Overstreet и Clodfelter (1995) предлагают, чтобы менеджеры торговых центров и управленческие группы также включали внешнюю близость к торговым центрам при решении проблем безопасности посетителей торговых центров, о соответствующих уровнях видимой безопасности и при расследовании возможность того, что фактические инциденты происходят чаще, чем предполагалось ранее.

Механическое и электрическое оборудование

Использование энергии и установка механического и электрического оборудования также становятся основной проблемой для управления торговыми центрами. В Соединенном Королевстве экологические критерии для эффективной системы кондиционирования воздуха в торговых центрах должны быть в основном направлены на создание эффективных систем вентиляции и охлаждения. Поэтому важно обеспечить, чтобы механические и электрические характеристики были не больше и не меньше, чем требуется для создания комфортных условий для клиентов торгового центра.Это связано с тем, что механические и электрические затраты на эксплуатацию и техническое обслуживание могут стать проблемой для платы за обслуживание.

Согласно отчету Департамента окружающей среды, транспорта и регионов (1997), торговые центры платят в среднем 13 фунтов стерлингов за кв.м. ² в год за энергию, которую они используют в местах общего пользования. Во многих центрах это более 10% платы за обслуживание. Какой бы ни была цифра, эта проблема становится постоянной проблемой для менеджеров центра и управленческих команд при оптимизации затрат на электроэнергию.Независимо от используемых подходов, им стоит принять во внимание рекомендации по энергоэффективности в торговых центрах, опубликованные Министерством окружающей среды, транспорта и регионов. Эти рекомендации очень полезны для команд управления центрами при разработке или улучшении их собственных систем энергоэффективности и были разработаны в качестве отправной точки, чтобы помочь менеджерам торговых центров снизить свои затраты на электроэнергию. Кроме того, они предлагают способы достижения немедленной экономии энергии в торговых центрах без больших затрат.Большинство мер фактически ничего не стоят, а некоторые из них также сократят расходы на техническое обслуживание.

Парковка для автомобилей

Парковочные места важны для покупателя, передвигающегося на автомобиле, но не обязательны для успеха схемы. В большинстве торговых центров Соединенного Королевства есть автостоянки, но количество предоставляемых мест ограничено. Это связано с тем, что большинство торговых центров были построены в центре города и имеют ограниченную площадь, чтобы предоставить больше площадей, или потому, что застройщик / владелец хочет выполнить хотя бы минимальные требования из согласия на планирование.Тем не менее, сеть общественного транспорта в центре города многими покупателями воспринимается как хорошая и надежная. Более того, в некоторых городских центрах для населения предусмотрены многоэтажные парковочные места, находящиеся в ведении местных властей.

Как правило, главными проблемами, связанными с автостоянками, являются безопасность. Поэтому первоочередной задачей управления автостоянкой должно быть комфорт и безопасность покупателя, передвигающегося на автомобиле, особенно безопасность. Для решения этих проблем, автостоянка должна поддерживаться руководством центра либо в рамках его внутренней работы, либо на основе соглашения об управлении с оператором автостоянки, чтобы он мог контролировать часы работы, безопасность, уборку, техническое обслуживание и тарифы (Morgan and Walker, 1988).Тарифы на парковку необходимо тщательно учитывать и должны быть разумными. Морган и Уокер (1988) предполагают, что ценовая политика, принятая руководством центра, должна быть совместима с потребностями и требованиями центра, количеством доступных мест и тарифами, применяемыми на других автостоянках в городе. Следовательно, первоочередной задачей должно быть оказание услуг центру, а вторым — получение прибыли.

Отходы

Отходы торговых центров разнообразны и в основном производятся предприятиями розничной торговли.Envirowise (2002) определила отходы, образующиеся в секторе розничной торговли, следующим образом:

• поврежденный или устаревший инвентарь;

• выброшенная упаковка;

• время и усилия, затраченные на обращение с отходами, например, на дробление и перемещение одноразовой упаковки;

• время и усилия, затраченные на обращение с отходами, например, на хранение и переработку поврежденных товаров;

• чрезмерное или неэффективное использование воды и энергии.

Хотя сектор розничной торговли вносит основной вклад в экономику Великобритании (объем продаж в 2001 г. составил 225 миллиардов фунтов стерлингов), он также производит большое количество отходов — примерно 12 миллионов тонн в год при затратах более 360 миллионов фунтов стерлингов в год ( Envirowise, 2002). Более того, руководство торговых центров в Соединенном Королевстве в настоящее время тратит около 15 миллионов фунтов стерлингов в год на удаление отходов, и ожидается, что к 2004 году эти затраты вырастут до 18 миллионов фунтов стерлингов в год (Envirowise, 2002).Что касается цифр, это серьезное экономическое обоснование для принятия мер по предотвращению и сокращению отходов. Это явно показывает слабость руководства торговых центров в управлении отходами и создании систем минимизации отходов.

Сегодня многие торговые центры Великобритании пытаются добиться значительных затрат и других преимуществ за счет минимизации отходов при сохранении высокого уровня обслуживания. Хотя менеджеры выражают озабоченность по поводу увеличения затрат на утилизацию отходов, чего, возможно, не хватает, так это инновационных и инициативных мер по управлению отходами и договорными отношениями с отходами.Таким образом, применение новых методов управления несколькими контрактами, которые стимулируют инновационные решения, творческий подход к предоставлению контрактов и оказанию услуг, а также хорошее обслуживание в целом, крайне необходимо в этой отрасли (Pitt, 2005).

(2) Проблемы управления составом арендаторов

Арендаторы торговых центров представляют собой смесь различных типов розничных торговцев. Термин, который обычно используется для описания смеси розничных продавцов в торговых центрах, — это смесь арендаторов. Абратт и др. (1985) предоставляют, вероятно, наиболее полный список целей и принципов набора арендаторов.Они полагаются на определение, данное Кейлином (1973):

Набор арендаторов относится к объединению предприятий, занимающих площадь в торговом центре, чтобы сформировать совокупность, которая обеспечивает оптимальные продажи, арендную плату, обслуживание общества и финансовое обеспечение предприятия торгового центра.

С точки зрения менеджера по аренде, хороший состав арендаторов описывается как множество магазинов, которые работают вместе для повышения производительности центра и успешно работают как отдельные предприятия.Эти описания состава арендаторов подчеркивают основную цель максимизации прибыльности торгового центра и, следовательно, ориентированы на инвесторов. Они определяют ключ к максимальной прибыльности, то есть максимизацию продаж через предоставление оптимальных услуг сообществу (Greenspan, 1987).

Гринспен также предполагает, что успешный состав арендаторов должен реагировать на такие изменения, требующие «постоянного мониторинга, оценки и действий со стороны менеджера». Киркуп и Рафик (1994) приводят три причины повышенной сложности в поддержании успешного набора арендаторов:

1. 1

   Усиленная конкуренция между центрами, возникающая из-за их разрастания и большей мобильности потребителей, создала давление в пользу дифференциации между центрами посредством набора арендаторов.

2. 2

   Сложный рынок розничной торговли, подобный тому, который возник в Великобритании в начале 1990-х годов и снова в моде среднего рынка в 1999/2000 году, приведет к сокращению потребностей розничных торговцев в площадях и снижению гибкости арендодателей в управлении составом арендаторов.

3. 3

   Постоянно меняющаяся демография, мода и потребительский спрос, которые приводят к упадку некоторых старых ритейлеров и быстрому расширению новых, часто с другими требованиями к пространству.

Киркуп и Рафик (1999) обнаружили более сложные структуры управления, действующие в торговых центрах Великобритании. В британской модели существует до трех уровней управления, вовлеченных в политику смешивания арендаторов: инвестор / разработчик может нанять управляющего активами, который, в свою очередь, может назначить местного менеджера центра, который является повседневным контактным лицом. для арендаторов розничной торговли. Также могут быть задействованы один или несколько агентов по сдаче в аренду. Все три уровня управления и, возможно, другие, в большей или меньшей степени участвуют в управлении составом арендаторов.

Необходимым условием для успешного управления составом арендаторов розничной торговли в любом центре является мониторинг его эффективности, то есть уровня прибыли, достигнутой его розничными продавцами, и последствий для арендного дохода и стоимости капитала центра. Гринспен (1987) выступал за постоянный мониторинг показателей продаж, конкуренции и демографии для этой цели. Она также предложила постоянное общение между менеджером и арендатором, чтобы менеджеры могли понять бизнес-потребности арендаторов.

Кроме того, Гринспен (1987) выступал за активное управление составом арендаторов, вместо того, чтобы полагаться на изменения, инициированные розничными торговцами.Это может включать переговоры об отказе от аренды, возможно, с оплатой розничному продавцу. Более радикально, центр может быть полностью или частично отремонтирован, а состав арендаторов перераспределен в соответствии с изменившейся демографической или конкурентной средой.

Соглашение об управлении торговым центром | // Конор Тумаркин | Производитель | Фотограф | Филмер

СТОРОНА оплачивает эти убытки или претензии непосредственно заинтересованным сторонам быстро и во всех случаях до даты отъезда комплекса.ДВЕ СТОРОНЫ восстанавливают в исходное состояние разрешенное им пространство по истечении срока действия или предыдущего положения договора субаренды. В случае расторжения договора субаренды ПЕРВАЯ СТОРОНА имеет право реинтегрироваться и вступить во владение построенным помещением. ДВЕ СТОРОНЫ никоим образом не должны препятствовать или препятствовать возобновлению владения FIRST FEST. 4. Депозит, уплаченный ВТОРОЙ СТОРОНОЙ по настоящему Соглашению, будет возвращен после корректировки суммы, налогов по любому счету и, если применимо, в связи с техническим обслуживанием / электричеством, поломками и повреждениями со стороны ВТОРОЙ СТОРОНЫ по истечении срока по договору субаренды или в соответствии с предыдущим пунктом назначения, одновременно с передачей второй стороной пустого и мирного помещения.37. Все споры, связанные с настоящим соглашением, разрешаются по взаимному согласию, если спор по поводу арбитражного разбирательства ведется и закрывается только в Нью-Дели в соответствии с Законом об арбитраже и примирении 1996 года, а не в арбитраже. Стороны должны определить, кто отвечает за контроль, обеспечение закупок, ремонта и технического обслуживания, страхования и операционных накладных расходов. В торговом центре якорные арендаторы не могут оплачивать те же операционные расходы, что и коммерческая розничная единица (CRU).Как уже было сказано в этом документе, устное соглашение не стоит той бумаги, на которой оно написано. Поэтому все договоренности, соглашения или заверения между сторонами должны быть сведены к букве. Как правило, в договоре аренды говорится, что нет никаких обязательств, страхования или гарантий, явных или подразумеваемых, кроме договоров, страхования или гарантий, предусмотренных в договоре аренды.

Хотя здесь мы можем рассмотреть стандартную аренду, очень важно понимать, что фиксированного формата аренды не существует; В результате два соглашения могут значительно отличаться.Однако по истечении срока действия этого договора субаренды ВТОРАЯ СТОРОНА восстанавливает физическое владение отказанным помещением в их первоначальное состояние после удаления за свой счет всей мебели и мобильных устройств, установленных ВТОРОЙ СТОРОНОЙ, без повреждения отказанного помещения. В этой статье представлены образцы договоров аренды торговых центров. (7) Первоначальный период действия настоящего договора субаренды в 3 (три) года с даты начала аренды отказанного помещения является периодом отключения электроэнергии. Обе стороны не могут расторгнуть договор субаренды в течение периода запрета.Этот договор на управление недвижимостью и аренду будет использоваться для местного торгового центра, который обычно является центром, расположенным в супермаркетах и ​​/ или супердрогенах. В соглашении указывается управляющая компания центра и определяются обязанности управляющего. 33. Если в течение срока действия договора субаренды ПЕРВАЯ СТОРОНА продает и / или уступает свои права аренды в помещениях, в которых полностью или частично отказано, одному или нескольким лицам или более чем одному лицу в течение срока договор субаренды в течение срока действия договора субаренды ВТОРАЯ СТОРОНА предусматривает в этом случае, что второй FEST обязывает этого покупателя или ПЕРВУЮ СТОРОНУ обеспечить, чтобы эти участники представили

уникальных проблем и подходов к конкретным помещениям торговых центров и торговых центров

СЕМИНАРОВ ПО ОБЩЕСТВЕННОЙ БЕЗОПАСНОСТИ
САН-ДИЕГО, КАЛИФОРНИЯ — 28-29 МАЯ 1998

Стивен К.Laird, TX *
с помощью Lorin Subar, TX

В недалеком прошлом были времена, когда цели ратуши, городской площади, магазина или рынка были очень четкими и ясными. Ратуша предназначалась для встреч, чтобы поделиться мнениями, городская площадь — для встреч, чтобы пообщаться, а магазин — для покупки и продажи товаров и услуг. За последние десять лет, с ростом крупных торговых центров, торговых центров и «мегамоллов», это различие слило три разных места для встреч в одну.Торговый центр теперь рассматривается как место не только для покупок, но и для общения и выражения мнения. Более того, теперь торговые центры открыто приветствуют тех, кто вообще не интересуется покупками, предоставляя доступ для прогулок, бега трусцой и физических упражнений через торговый центр, когда магазины даже не открыты, а также предоставляют продуманные фуд-корты, центры по уходу за детьми и даже парки развлечений. Наконец, торговый центр заменил магазин содовой и другие подростковые тусовки как место, где можно увидеть и показать себя. Даже когда торговые центры работают во всех других отношениях как город в городе, безопасность, как по качеству, так и по количеству, во много раз отстает даже от самых маленьких деревень и поселков.

I. ЗАКОН

Центральный вопрос заключается в том, несут ли и когда владелец торгового центра и / или арендаторы торгового центра несут ответственность за преступные действия третьих лиц.

A. Контроль за помещениями

Прежде чем мы сможем подать иск о возмещении травм из-за недостаточной безопасности, нам сначала необходимо определить, какое из множества объектов на выбор несет ответственность за поддержание безопасности. Среди потенциальных сторон: владельцы собственности торгового центра, владельцы торговых центров и управляющие компании, отдельные магазины, силы безопасности или бесчисленное множество других лиц.

Некоторые суды постановили, что, если арендатор не сохраняет контроль над определенной территорией, арендатор невиновен с точки зрения закона. В деле Federated Dept. Stores, Inc. против Доу суд постановил, что в случае нападения на истца в гараже торгового центра, обслуживаемом торговым центром, речь идет о торговом центре, а не о универмаге в торговом центре. несет ответственность за преступное нападение. Точно так же в деле St. Phillips v. O’Donnell суд постановил, что, если не достигнута договоренность об обратном, торговый центр несет ответственность за бизнес-приглашенных в местах общего пользования торгового центра.Некоторые суды дошли до того, что постановили, что даже если конкретный арендатор сохраняет право обеспечивать безопасность на общих территориях, но не пользуется этими правами, торговый центр сохраняет полную ответственность за безопасность приглашенного.

B. Обязанность

1. Предсказуемость

Как правило, обязанность проявлять разумную заботу о безопасности своих посетителей зависит от того, был ли риск причинения вреда посетителям на самом деле предсказуемым. Некоторые юрисдикции подняли порог предсказуемости настолько высоко, что бремя доказательства предсказуемости стало практически невозможным.Другие суды резко ограничили предсказуемость, ограничив обязанности, за исключением случаев, когда есть особая предсказуемость конкретного действия.

Если необходимость обеспечения безопасности не очевидна сразу, суды полагались на предыдущие аналогичные события, чтобы установить предсказуемость. Необходимость в предварительных действиях является либо общей, либо конкретной, и все больше судов движется к конкретным. Эти особенности касаются не только вида преступления, но и частоты преступной деятельности. Некоторые юрисдикции требуют, чтобы прошлые преступные действия должны были происходить на месте нынешнего нападения.Кроме того, истец должен показать, что существует причинная связь между предполагаемым орудием причинения вреда и фактическим нападением. В недавнем деле Leslie G. v. Perry & Associates суд установил, что, если домовладелец не смог отремонтировать защитное ограждение, основание для иска не может быть подтверждено, если не будут представлены достаточные доказательства того, что неизвестный нападавший на самом деле проник в дом. через сломанный забор.

Еще одна проблема предсказуемости, еще не решенная судами, — это предсказуемость в отношении определенной площади торгового центра.Некоторые части торгового центра во время строительства или технического обслуживания могут стать потенциальными рассадниками преступной деятельности. Некоторые из них очевидны, например, туалеты. Излишне говорить, что у них есть свои уникальные проблемы с конфиденциальностью, которые обеспечивают торговому центру защиту от недостатка безопасности; однако даже эти области должны быть оборудованы тревожными кнопками или аналогичными устройствами для обеспечения хотя бы минимальной защиты. Другими менее очевидными областями являются задние коридоры, особенно в закрытых многоэтажных торговых центрах, которые доступны для широкой публики либо по замыслу, либо по замыслу.

Вместо того, чтобы размещать туалеты, офисы торговых центров и подобные помещения непосредственно рядом с открытыми площадками торговых центров, во многих случаях необходимо пройти по задним коридорам, чтобы получить доступ к этим зонам. Без должной безопасности эти области требуют внимания потенциальных преступников. Вторая группа коридоров — это коридоры, не предназначенные для общего доступа, но не оборудованные, чтобы запретить общий доступ. В большинстве торговых центров есть задние коридоры, которые соединяют задний вход магазинов с доступом для доставки и сотрудников магазина.В конце коридора есть входные двери в торговый центр. Если в этих областях нет контроля доступа с помощью кода или ключей, они открыты для всеобщего доступа и, следовательно, им также может потребоваться защита, не говоря уже о защите сотрудников магазина от беспрепятственного доступа преступников.

2 Duty Owed

Как отмечалось во введении к этому предмету, торговый центр 1990-х годов — это далеко не место, где можно было просто продавать товары, и люди, пользующиеся помещениями, делают это по множеству причин.Общая обязанность лица, входящего в бизнес, — это обязанности приглашенного, и основана на представлении о том, что покупатель потенциально может принести выгоду владельцу магазина; однако человек, пользующийся торговым центром по какой-либо другой причине, например, физическим упражнениям, должен выполнять меньшие обязанности. Хотя вопрос о владельце торгового центра, по-видимому, никогда не рассматривался, недавние случаи предполагают, что сам факт нападения на территорию предприятия не делает жертву «приглашенным по бизнесу».

C. Ответственность преступника

Несколько штатов рассмотрели вопрос о том, как действия стороннего преступника могут повлиять на то, как оценивается ответственность владельца торгового центра или управляющей организации. Удивительно, но некоторые юрисдикции не желают уменьшить вину торгового центра какой бы то ни было степенью ответственности, которую несет преступник. В деле Kansas State Bank v. Specialized Transportation Services, Inc. суд постановил, что «неосторожным причинителям вреда не должно быть позволено уменьшить свою вину умышленной ошибкой другого человека, которого они обязаны защищать.«Совсем недавно в деле Кортез против торгового центра University Mall, федеральный суд, следуя закону штата Юта, обнаружил, что умышленные действия неизвестного нападавшего не рассматриваются как форма традиционного деликтного поведения, и поэтому нет никакой оценки вины между халатный и умышленный причинитель вреда. Другие суды утверждали обратное, установив, что действия умышленных преступников должны напрямую зависеть от вины тех, кто предположительно небрежно повредил заявленные телесные повреждения.

II. НЕАДЕКВАТНАЯ БЕЗОПАСНОСТЬ

За исключением редких случаев в ограниченных районах страны, не должно быть оправдания простому непредоставлению какой-либо безопасности. Сама природа современного торгового центра / молла подходит для районов с большим населением, а природа самой структуры склоняется к разным группам, собирающимся вместе, что создает не только взрывоопасную смесь, но и привлекательную цель для преступников, ищущих за возможность.Поэтому всегда необходима хоть какая-то безопасность.

A. Размещение безопасности

Наличие безопасности в торговых центрах часто не позволяет отследить, где потребность в безопасности наиболее важна. В частности, торговые центры должны лучше размещать сотрудников службы безопасности и устройства там, где совершаются преступления; особенно те, которые связаны с преступлениями против личности. Преступления против людей (нападения, изнасилования, похищения) трудно покушать, не говоря уже о том, чтобы успешно совершить их в оживленном торговом центре.Кроме того, преступления, связанные с собственностью, в том, что касается самого торгового центра, незначительны; торговый центр, как правило, отвечает за общие площади, но не за отдельных арендаторов. Следовательно, при развертывании сил безопасности, как правило, требуется меньшая сила для внутренней части, в отличие от внешней.

Очевидно, что внутри торгового центра больше всего людей, в отличие от внешнего вида и парковок / гаражей. Но именно из-за отсутствия больших групп людей, которые делают парковки наиболее привлекательными объектами для совершения преступлений.Даже индустрия торговых центров теперь осознает, что самая опасная часть торгового центра — это автостоянка. На стоянках преступник получает то, что ему больше всего нравится; изолированные жертвы, легкий доступ и выход, а зачастую и плохая видимость. В деле Willie v. American Casualty Co. суд поддержал вывод о том, что истец был похищен и ранен в результате ненадлежащего освещения стоянки. Однако другие суды придерживались противоположного мнения, установив, что истец должен доказать, что неадекватное освещение было фактически причиной для обоснования вердикта о халатности из-за недостаточного освещения.

B. Тип безопасности

По сути, существует два типа сдерживающей безопасности. То, что используется для пассивного сдерживания и что используется для сдерживания с помощью возможности применения силы.

1. Камеры

Камеры видеонаблюдения предназначены как для защиты имущества, так и для защиты людей. Вероятно, это один из самых очевидных намеренных сдерживающих факторов; особенно во многих магазинах и банках, где покупатели могут видеть себя на мониторах при совершении покупок. Идея состоит в том, что, если клиент действительно знает, что камера находится на нем, вероятность совершения преступления меньше, поскольку на многие вопросы потенциального преступника будут даны ответы (включен ли он; может ли он меня видеть; четкая ли картина; под прямым углом).Как показывает эскалация преступлений, заснятых камерой, хотя камеры и полезны, их нужно использовать как часть общего пакета мер безопасности. Одних только камер почти никогда не бывает достаточно для устрашения.

1. Освещение

Опять же, если преступника можно легко обнаружить, у него меньше шансов совершить преступление. Хотя нападавшие средь бела дня могут засвидетельствовать, что одно только освещение не является идеальным сдерживающим фактором при использовании в составе пакета функций безопасности, освещение может снизить уровень преступности. Освещение должно быть достаточным как для общей безопасности (чтобы вы могли видеть, куда вы идете), так и для предотвращения преступлений.К сожалению, многие системы освещения имеют прямо противоположный эффект. Если системы освещения невысокие и расположены надлежащим образом, они могут не только временно ослепить потенциальную жертву, но и помочь преступнику, увеличив количество слепых зон вокруг зданий и транспортных средств. Это приводит к тому, что люди входят в тень и выходят из нее, когда они входят и выходят из своих транспортных средств. Чем выше размещаются осветительные приборы, тем меньше уменьшается количество слепых зон.

Еще один аспект, связанный с освещением, — это мощность.Когда освещение поднимается, его мощность рассеивается. Следовательно, для компенсации необходимо увеличить мощность освещения или количество осветительных приборов. При необходимости эксперты могут предоставить свидетельские показания о том, было ли освещение достаточным для помещения, нуждающегося в освещении.

Также есть необходимость в техническом обслуживании. Все освещение в мире не имеет значения, если освещение не поддерживалось. В дополнение к очевидному — убедиться, что свет находится в рабочем состоянии — менее очевидны.

Торговому центру необходимо учитывать изменения времени года и летнего времени и соответствующим образом настраивать световые таймеры. Кроме того, следует обратить внимание на парковочные места для сотрудников, куда сотрудники арендаторов будут приходить и уходить в то время, когда торговый центр может быть недоступен иным образом.

В дополнение к замене огней, когда это необходимо, их также необходимо регулярно обслуживать на предмет вещей, которые могут препятствовать включению огней на полную мощность.Это может быть одним из самых больших недостатков системы освещения, поскольку проблема может быть не такой очевидной, как то, что свет не горит или перегорел. Среди вещей, потенциально вызывающих препятствия, — птичьи гнезда, мертвые насекомые, помет, растительность и просто скопление грязи. Неспособность поддерживать освещение в рабочем состоянии так же небрежно, как и полное отсутствие системы.

3 знака

К сожалению, профессионального преступника не отпугнут предупреждения, но если хотя бы один потенциальный преступник будет остановлен знаком из-за внезапного побуждения к совершению преступного действия, очень незначительные затраты того стоят.Такие знаки включают предупреждения о том, что помещения находятся под охраной, применимые местные правила и возможные наказания за нарушение правил и совершение преступлений.

4 Охрана

Охрана торговых центров стала настолько большим бизнесом, что теперь охранные компании рекламируют в Интернете свое мастерство. Хотя в торговых центрах не пропала необходимость в охранниках, количество и способы их использования могут свидетельствовать о халатности как со стороны торгового центра, так и самих охранных компаний.

Во-первых, как указано выше, хотя присутствие охранников внутри торгового центра может обеспечить определенный уровень безопасности для покупателей и иметь некоторую сдерживающую ценность для случайных преступников, отдельные магазины, как правило, несут ответственность за собственную безопасность в своих магазинах. и, следовательно, наличие непропорционально большой силы внутри торгового центра может оказать опасную медвежью услугу покупателям, когда они входят в торговый центр или выходят из него. В магазинах Winn-Dixie Stores, Inc.v. Johnstoneaux, суд пришел к такому же выводу, установив, что торговый центр проявил халатность, не предоставив охранника на стоянке, когда имелись убедительные доказательства подобных происшествий в этом районе, и поэтому нападение было предсказуемым.

Фактически, в нескольких случаях было обнаружено, что помимо необходимости в некоторой безопасности.547 So.2d 1075 (La. Ct. App. 1st Cir. 1989) (последующая история опущена). Безопасность также должна быть адекватной с точки зрения количества развернутых офицеров.Как и в случае с большинством вопросов, связанных с безопасностью, главное — это то, что разумный владелец торгового центра должен делать в данных обстоятельствах.

Помимо количества охранников, речь идет о типе обеспечиваемой безопасности. Во-первых, хорошо обученные силы безопасности должны избегать рутины. В то время как импульсивный преступник не заботится о рутине охранника, профессионал сделает своим делом проверить, работает ли охранник или подразделение по установленному графику. Это может включать в себя такие вещи, как вождение автомобиля или прогулка по определенному участку в заданное время или время прибытия в различные точки в определенной области.Этого можно было избежать как за счет изменения расписания, так и за счет смены охранников, которые работают в разном темпе и имеют разную внешность.

Второй вопрос, касающийся типа охранников, напрямую связан с их качеством. Как правило, даже несмотря на то, что охранники обычно носят какой-либо тип огнестрельного оружия, лишь небольшой процент фактически имеет право использовать свое оружие, если им лично не угрожают. Офицеры-миротворцы могут использовать свое оружие так же, как и при исполнении служебных обязанностей. Кроме того, мирный офицер, находящийся на дежурстве, обычно носит свою полицейскую форму во время дежурства даже в качестве частного охранника, что придает торговому центру более пристальный вид с точки зрения безопасности, чем наличие целого отряда частных охранников.

Последний вопрос — это качество офицеров. Примером недостаточной защиты является McClure v. Allied Stores of Texas, Inc., 608 S.W.2d 901 (Tex. 1980). В деле МакКлюр истица была ранена, когда ее сбил убегавший подозреваемый в краже из магазина. Когда произошла авария, подозреваемого преследовали охранники по торговому центру. Суд отметил, что преследование было направлено против политики и процедур магазина как потенциально опасных для других клиентов. В деле Morgan v. Southland Associates суд установил, что там, где охранники признали присутствие группы потенциальных нарушителей спокойствия, но не предприняли никаких шагов для выселения группы, истец, пострадавший в результате нападения группы, указал веские основания для иска, а не только против охранников за халатность, но также и против владельца торгового центра за неспособность установить и реализовать политику безопасности и неспособность должным образом обучить охрану.

III. ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ КОНТРОЛЬНЫЙ СПИСОК

Если вы считаете, что у вас есть жизнеспособное дело о небрежности в отношении безопасности, крайне важно, чтобы расследование и досудебная работа по претензии началась как можно скорее; тем более, что большая часть собранной информации уже была проверена как следователями полиции, так и следователями страховых компаний.

Ниже приведен предлагаемый контрольный список, который поможет вам сделать правильные повороты и повороты в доведении дела о небрежности к безопасности до скорости и готовности к судебному разбирательству:

(I) Интервью с клиентом

A) Подробности инцидента

B) Свидетели

C) Заявления и признания обвиняемых (уголовных и гражданских)

D) Информация до инцидента, включая предсказуемость и предыдущий контакт с злоумышленником

E) Контакты правоохранительных органов / прокуратуры

F) Лечение после инцидента (набор для изнасилования, другие медицинские осмотры, травмы и т. д..)

G) Посетите место с клиентом, если возможно

(II) Интервью с другими

A) Следователи

B) Персонал на месте преступления

C) Свидетели

D) Сотрудники

E) Владельцы и операторы

F) Предыдущие жертвы

G) Другие арендаторы

(III) Получение документов

A) Отчет из полиции

B) Предыдущие отчеты полиции — проверка документов из полиции

C) Медицинские и психиатрические записи

D) Заключение коронера

E) Предыдущие иски — проверка в здании суда

F) Газеты и телевизионные репортажи

G) Правила и правила собственности

H) Договоры аренды или другие соглашения

I) Соответствующие законодательные акты

J) Предшествующая криминальная история площадь

(IV) Исследование участка

A) Сфотографируйте все

B) Сделайте все схемы

1) Дороги

2) План этажа внутри или снаружи

C) Проведение испытаний

1) Экспонометр

2) Шумомер

3) Видимость — особенно из офисов или зон безопасности

(В) Нанять экспертов

A) Типы (не все включено)

1) Освещение

2) Слесарь

3) Безопасность

4) Безопасность

5) Политика

6) Архитектор

7) Инженер

8) Механические / электрические

B) Сроки — как можно скорее

(VI) Изучите соответствующий закон для включения в факты

IV.Заключение

Нет никаких сомнений в том, что по мере того, как законодатели и суды затягивают петлю на шее судебного адвоката, дела о небрежности в сфере безопасности быстро уходят в прошлое; тем не менее, при тщательном планировании, а также при наличии правильного набора фактов, небрежное дело о безопасности все же может привести к удовлетворительному исходу как для клиента, так и для адвоката.

— Стивен К. Лэрд, Laird & Cummings, PC,
1824 8-я авеню, Форт-Уэрт, Техас 76110, 817-531-3000, www.texlawyers.com

Почему девелоперам и арендаторам розничной торговли следует пересмотреть использование подробных REA

Недавно Четвертый округ утвердил награду жюри в размере 31 миллиона долларов в пользу продавца Lord & Taylor за упущенную выгоду в связи с нарушением его соглашения о взаимном сервитуте (REA) с владельцем торгового центра White Flint, LP в округе Колумбия. Суд постановил, что усилия White Flint по преобразованию регионального торгового центра в многофункциональный проект нарушили условия REA, согласно которым владелец торгового центра согласился сохранить это место как «первоклассный региональный торговый центр высокой моды».”

Консолидация крупных универмагов и усиление конкуренции со стороны розничной онлайн-торговли привели к увеличению количества обычных вакансий. Чтобы оставаться актуальными, арендодатели торговых центров предпринимают попытки переконфигурировать устаревшие торговые центры в более современные торговые центры под открытым небом или проекты смешанного использования. Недавний приговор Lord & Taylor демонстрирует материальное препятствие для таких планов реконструкции — REA.

REA распространены в крупных коммерческих проектах розничной торговли, где несколько сторон стремятся превратить одну собственность в единый торговый центр.Эти инструменты, как правило, устанавливают определенные договорные права и обязательства, которые обеспечивают соответствие разработки и обслуживания сайта предварительно разработанному схематическому плану сторон.

В случае с крупными региональными торговыми центрами девелопер и потенциальный якорный арендатор — обычно это сеть универмагов — вступят в REA на ранних стадиях проекта. Учитывая сроки, ритейлер обладает значительной рыночной силой, поскольку его участие в проекте считается критически важным для генерирования покупательского трафика.Это часто приводит к заключению долгосрочных соглашений с подробными ограничениями на использование, предназначенными для защиты инвестиций розничного магазина. Например, розничный торговец модной одежды высокого класса может заключить сделку с определенным составом арендаторов, чтобы гарантировать, что концепция розничной торговли удовлетворяет потребности его конкретного типа.

Хотя девелопер может рассматривать подробный и ориентированный на арендаторов REA как полезный для привлечения якорных арендаторов к новым проектам, ограничения, которые эти соглашения налагают на будущую перепланировку, должны быть тщательно проанализированы.Поскольку REA обычно представляет собой долгосрочные отношения, его стороны должны помнить о меняющемся рынке. В интересах сторон может быть разработка гибких РПЭ, которые будут развиваться вместе с розничной торговлей, допуская перепланировку, а также решая вопросы, которые обеспечивают успешный (и финансируемый) проект.

Готовы разработать и изменить REA? Указатели для новых разработок и перепланировок

Эти документы, которые иногда называются REA (или соглашениями о строительстве, эксплуатации и взаимном сервитуте, или декларациями о договоренностях, условиях и ограничениях), на протяжении десятилетий использовались торговыми центрами и другими разработчиками. .Однако по мере того, как старые и новые торговые центры превращаются в разного рода объекты, REA должны развиваться вместе с ними. REA, который ваш дедушка разработал для этой новомодной штуки под названием торговый центр, не подходит для современного многофункционального комплекса, включающего офисные, гостиничные, жилые и розничные объекты. В этой статье содержится некоторая предыстория REA, а также советы по составлению новых REA и внесению поправок в старые, чтобы включить достаточную защиту для всех владельцев и операторов в разработке, а также дать им возможность разрабатывать следующую важную вещь на всех участках разработки.

Общие сведения о REA

Необходимые стороны

REA — это одностороннее соглашение (декларация) или многостороннее соглашение. Хотя оба типа документов имеют одинаковое влияние на операции в собственности, различие становится важным при рассмотрении согласований и передачи всего или части застройки. Об этом будет сказано ниже.

Срок действия

REA — это зарегистрированный документ, поэтому все последующие владельцы, арендаторы и другие жильцы объекта подпадают под действие REA до истечения срока действия REA или его прекращения.Традиционный торговый центр REA 1970-х годов — многие из которых остаются в силе — часто имел минимальный срок службы 40 или 50 лет плюс автоматическое расширение на время, пока один или несколько якорных магазинов или части главного здания торгового центра работали для розничной торговли. целей.

Такой долгий срок объясняется двумя причинами. Во-первых, большинство первоначальных участников REA, вероятно, не предполагали преобразование разработки для других целей, кроме розничной, отчасти потому, что разработка розничной торговли обычно несла более высокую стоимость квадратного фута, чем другие типы коммерческих разработок, потому что более высокого уровня отделки, чем в обычных офисных или складских помещениях.(Этот разрыв сократился, поскольку розничные торговцы использовали более дешевую отделку, такую ​​как полированные бетонные полы и открытые потолки в новых торговых точках и ресторанах.) Из-за высоких первоначальных затрат разработчикам торговых центров прошлого казалось маловероятным, что их в будущем торговые центры будут переоборудованы для других целей. Соответственно, срок действия REA, ориентированного на розничную торговлю, обычно был продолжительным.

Вторая причина длительного срока заключалась в том, чтобы сохранить финансовую возможность владения частью центра.Как и финансирование аренды земли, кредиторы хотят, чтобы срок REA был больше, чем срок ссуды кредитора плюс срок следующей ссуды кредитора плюс подушка, чтобы гарантировать, что истечение REA не совпадает с истечение срока следующей ссуды кредитора. С точки зрения кредитора, это сохраняет стоимость залога для следующего финансирования. Как и финансирование аренды земли, это может означать срок REA, который продолжается не менее 20 лет после истечения срока первоначальной ссуды.Если первоначальный заем выдан на семилетний или десятилетний срок, то может потребоваться, чтобы у REA был минимальный срок 30 лет.

Последующие покупатели всей или части новой разработки также влияют на срок действия REA. Эти покупатели, как и первоначальные участники REA, хотят контролировать развитие и эксплуатацию своей части собственности. Покупатели также хотят сохранить преимущества, полученные с помощью REA, такие как сервитуты с перекрестным доступом, наличие парковок и сохранение хорошей видимости между общественными улицами и их собственностью.Поскольку последующие покупатели редко являются заменяющими якорными магазинами, а скорее являются инвесторами-операторами, такими как первоначальный застройщик, эти последующие покупатели могут искать гибкости в REA.

REA в новых разработках

Предположим, что разработчик создает совершенно новую застройку с несколькими зданиями (и, возможно, несколькими видами использования), которые будут подпадать под действие REA. Что, помимо долгосрочной перспективы, должен ожидать собственник-застройщик, что кредиторы, арендаторы и будущие покупатели будут ожидать от REA?

Основы

Независимо от того, идет ли речь о простой общей подъездной дорожке или о застройке площадью в миллион квадратных футов, REA должен содержать основные элементы.Эти элементы включают общий доступ с и на прилегающие улицы и помещения жильца; совместное использование мест общего пользования, таких как автостоянки, тротуары, загоны для мусора, тротуары и подъездные дороги; коммунальные сервитуты и право перенести инженерные коммуникации на соседний участок собственника; координация строительства как для начального строительства, так и для переделок, включая (а) ограничения на доступ грузовиков, (б) периоды отключения электроэнергии для работы и (в) подробные сведения о площадках для перевалки; а также распределение ответственности и расходов по обслуживанию как общих частей, так и зданий и связанных с ними улучшений на каждом участке застройки.

Планы площадки

REA обычно включает план участка, очерчивающий границы застройки и зданий, парковок, подъездных путей и других общих элементов. Графики, включенные в план участка, часто устанавливают минимальную и максимальную разрешенную площадь в квадратных футах для зданий, требуемые коэффициенты парковки и ограничения по высоте.

Традиционные планы площадок торговых центров в просторечии назывались «замороженными» планами площадок, что означало, что никто не мог изменить размер или конфигурацию зданий или мест общего пользования, отраженных в плане площадки, если стороны REA не внесли поправки в REA для обновления плана площадки.Это требование препятствовало повторной разработке, если сторона REA не была готова продолжить длительный и трудный процесс получения подписей всех сторон REA на регистрируемой поправке REA. В качестве альтернативы, сторона REA может продолжить реконструкцию без одобрения и позже столкнуться с последствиями со стороны других сторон REA, используя подход «действовать, а затем попросить прощения». Поскольку партии REA часто были соседями в нескольких центрах, последовала торговля лошадьми.

Чтобы избежать этих проблем, стороны новой разработки могут рассмотреть одну из следующих альтернатив:

Упростите план участка. Одно из решений для новой разработки — урезать план участка, чтобы показать только самые важные аспекты, такие как конфигурации доступа и парковки, и пропустить такие данные, как максимальные площади зданий и коэффициенты парковки на каждый участок. При рассмотрении того, как сохранить гибкость для новых REA, сокращение плана участка может помочь сохранить гибкость для изменений в будущем использовании. Это также может помочь снизить вероятность того, что будущие владельцы и покупатели собственности, подпадающей под действие REA, не смогут прочитать план загруженного объекта из-за записи и ксерокопирования.

Установление зон контроля. Современные планы площадки могут предоставлять контроль над планом площадки стороне REA только над той частью застройки, которая оказывает наибольшее влияние на операции этой стороны, например, обзорный коридор для сохранения видимости знаков с соседней улицы или запрет на строительство область », чтобы предотвратить скопление. Наличие прав утверждения на ограниченной площади не позволяет участнику REA контролировать детали плана реконструкции далеко на другой стороне центра от ее помещений, тем самым сохраняя гибкость для использования в будущем.Права стороны REA на предоставление утверждения или согласия также должны быть ограничены. Например, возможно, стороне REA следует предоставить права согласия на объем расширений в ее зоне контроля из-за воздействия на общие зоны, но не следует предоставлять права согласия на внешний вид зданий в такой зоне.

Ненужные положения

Если разработчик новой модификации хочет как упростить REA, так и сохранить гибкость для будущих изменений в своей разработке, разработчик должен подумать, какие вопросы могут быть исключены из REA.Вот несколько предложений:

Парковочные коэффициенты. Если муниципалитет имеет код зонирования с низкими требованиями к соотношению парковочных мест для различных целей (например, не более 3,0 на 1000 квадратных футов использования в розничной торговле), то застройщик может принять решение отложить выполнение правил зонирования, а не вводить другой стандарт. в РЭА. Разработчик делает рассчитанный риск того, что политический ветер относительно стабилен, но это может быть лучшим выбором, чем получение разрешений от сторон REA для изменения коэффициента парковки.

Защита проездов и подъездных путей. Разработчик может позаботиться о сохранении хорошо спроектированных проездов или подъездных дорог, которые оставляют место для приема клиентов перед магазинами или легкого возврата автомобилей для аренды. Муниципалитеты тоже заботятся об этих вещах, и в любом случае могут потребовать такие детали как часть процесса получения разрешений и одобрения на застройку.

Критерии знаков. Муниципалитеты часто проявляют инициативу в отношении требований к внешним знакам.Поскольку требования к знакам быстро устаревают (помните те правила, касающиеся знаков, требующие, чтобы буквы не превышали трех дюймов в высоту и имели покрытие золотого цвета?), Требования к знакам следует перенести на неучтенные правила и нормы развития. В качестве альтернативы REA может просто полагаться на требования муниципалитета в отношении указателей.

Запрещенное использование. Старые REA часто включают списки ограниченного использования, которые выходят за рамки обычного списка вредных видов использования, которые уже были бы запрещены обычными правилами зонирования.Эти ограничения — примеры включают ограничения на использование в развлекательных целях и в спа-салонах — оказались устаревшими задолго до истечения срока действия REA. Соответственно, возможно, список запрещенных видов использования может быть исключен из современного REA.

Пример плана участка. Пример «современного» плана площадки для торгового центра приведен ниже. План участка сосредоточен на вопросах, наиболее важных для повседневных операций, таких как пути доступа по всему центру, при этом критически важные приводы доступа показаны темно-серым цветом и обозначены средства защиты пешеходов.Изображены существующие и строящиеся здания, а также подъезды для грузовиков и доки, места для мусора и площадки для трейлеров. Вопросы, которые требуются по закону во время застройки, такие как парковочные места для инвалидов и пешеходные дорожки, четко обозначены.

Проблемы правоприменения

Ключевым моментом при составлении REA является определение того, кто будет обеспечивать соблюдение REA в течение его длительного срока. Обычно все стороны REA имеют право принудительного исполнения в отношении других сторон REA, но не всегда.

Исполнение декларантом

Составитель декларации может принять решение о предоставлении прав принудительного исполнения одной стороне, декларанту и его правопреемникам. Ключевой вопрос заключается в том, существует ли четкая преемственность будущих владельцев, которые готовы взять на себя правоприменительную роль. Например, первоначальный заявитель может продать части разработки и уйти от управления разработкой. Декларация должна предусматривать принудительное исполнение со стороны логического преемника декларанта, такого как крупнейший владелец собственности.Другой вариант — предоставить стороннее профессиональное руководство, выбранное определенным количеством владельцев в процессе разработки, с проведением затрат на принудительное исполнение в качестве операционных расходов. В декларации может даже быть указано, что правопреемники будут иметь пропорциональные права голоса на основе их владения земельными участками, рассчитанными на основе площади в квадратных футах.

Исполнение несколькими сторонами

Подобные проблемы принуждения возникают, если нескольким сторонам REA предоставлены права принуждения.Будет ли каждый покупатель собственности стороны REA автоматически встать на место этой стороны и получить право принудительного исполнения при приобретении? Возможно, правопреемник должен согласиться взять на себя обязательства стороны REA, прежде чем получит право принудительного исполнения. Если собственность стороны REA разделена на несколько участков, составитель REA должен определить, кто из этих владельцев наследует права стороны REA. Возможно, владельцы этой собственности должны назначить единственного владельца, который станет участником REA для всего участка, вместо того, чтобы предоставлять права принудительного исполнения для всех владельцев.

Иногда последующие владельцы не хотят, чтобы их беспокоило исполнение REA. В этом случае последующий владелец намеренно решает не преуспевать в роли предыдущего владельца в качестве стороны REA и вместо этого просто становится субъектом REA, не становясь стороной REA. Это оставляет другие стороны REA выполнять обязанности по обеспечению соблюдения.

Принуждение к исполнению со стороны сторон, не являющихся участниками REA, или для них Владельцы или арендаторы, не являющиеся сторонами REA, могут потребовать принудительного исполнения REA, даже если у них нет на это права.Например, договоры аренды с арендаторами, обладающими рыночной властью, часто требуют, чтобы сторона арендодателя-REA использовала средства правовой защиты против нарушившей свои обязательства стороны REA после уведомления арендатора о том, что арендодатель не выполняет обязательства по договору аренды. Реже владелец стороны, не являющейся участником REA, имеет право требовать от стороны REA принуждения к исполнению REA от своего имени, но о дополнительных двухсторонних соглашениях можно не слышать. Как правило, должны быть особые обстоятельства, побуждающие сторону REA взять на себя это бремя.

Арендаторы редко имеют отдельное право на принудительное исполнение REA.Иногда домовладельцы пытаются передать свои права на исполнение REA арендаторам, но опытный арендатор, скорее всего, откажется на том основании, что способность арендодателя обеспечить выполнение REA от имени арендатора является частью побуждения арендатора к заключению договора аренды. Ковенанты ссуды могут требовать от заемщика и стороны REA принудительного исполнения REA, и кредитор может в конечном итоге стать прямым исполнителем, если заемщик объявил дефолт и кредитор берет на себя обязательство.

Виды исполнительных прав

Что такое право принудительного исполнения и как оно происходит? Это хорошие вопросы, поскольку то, что звучит хорошо в теории, может не соответствовать действительности.В простом REA, например, обеспечивающем перекрестный доступ между двумя участками, права удержания могут быть эффективным механизмом принудительного исполнения, если сторона не платит за обслуживание общей подъездной дороги. Суммы, о которых идет речь, просто могут быть недостаточно большими, чтобы подать иск о взыскании. Однако сторона, нарушившая обязательства, в конечном итоге захочет рефинансировать или продать недвижимость и ей придется погасить долг, чтобы очистить правовой титул.

REA может предусматривать все права и средства правовой защиты по закону или по справедливости, тем самым позволяя стороне REA добиваться запретительного судебного приказа по перепланировке.Возможно, будет доступна форма самопомощи, например, способность стороны REA, не выполняющей своих обязательств, заблокировать подъездную дорогу к своей собственности, что в противном случае приносит пользу стороне REA, нарушившей обязательства.

Один из практических подходов для REA состоит в том, чтобы предусмотреть правила и положения, которые соблюдаются менеджером проекта, будь то третья сторона или владелец. Затем менеджер может наложить суточные или штрафы, если эти меры были согласованы. Использование незарегистрированных правил и положений обеспечивает гибкость в обеспечении соблюдения, позволяя при этом изменять операции с течением времени.Правила и положения должны быть разумными и ориентированными на основные проблемы сторон с самого начала, поскольку арендаторы в будущих договорах аренды будут настаивать на том, что правила не могут быть изменены с целью ограничения их прав или увеличения их обязательств по их договорам аренды. Эта концепция применима к будущим владельцам в застройке — пересмотр правил с целью неблагоприятного воздействия на права собственности (или кажущегося такового) создает противоречия и отвлекает внимание в процессе застройки, поскольку владельцы пытаются управлять своими участками.

Поправки и согласия

Для составителя REA критически важно ограничить как объем, так и количество людей с правами согласия. Как указано выше, это может быть достигнуто путем установления зон контроля и ограничения тем, на которые стороны REA имеют право давать или отказывать в согласии.

Если в REA необходимо внести поправки, кто имеет право одобрить поправку? Традиционно каждая сторона имела равные права, даже если поправка не имела для этой стороны никакого эффекта.Кредиторы также часто имеют право одобрить поправки к REA, особенно если несколько владельцев контролируют застройку, поскольку кредитор может утвердить обременения своего обеспечения. Возможно, лучшее решение в отношении поправок — это в первую очередь избегать необходимости вносить поправки, сохраняя поправки только для крупных изменений, которые влияют на ядро ​​разработки, например, доступ на протяжении всей разработки.

Если невозможно избежать письменных разрешений или поправок, как можно быстро и недорого получить утверждения или согласия? Если стороны REA затягивают предоставление согласия, одним из вариантов является заключение незарегистрированных двухсторонних соглашений, в которых определенные стороны REA соглашаются выполнить поправку к REA, которая содержит определенные параметры.Кредиторы регулярно принимают эти двухсторонние соглашения как доказательство согласия, по крайней мере, между определенным процентом сторон REA, даже если другие стороны REA не сотрудничают. Если сторона REA отказывается заключить поправку к REA или двухстороннее соглашение, а также не использует какие-либо доступные средства правовой защиты от нарушения REA, сторона, вероятно, будет лишена права заявлять о таком нарушении через некоторый период времени.

Интересы других лиц, затронутых REA Необходимо также учитывать интересы владельцев или жителей, не являющихся участниками REA.Например, должен ли арендатор, арендующий небольшую часть участка застройки, обремененный REA, проверять все REA перед подписанием договора аренды? Простой ответ — «нет». Вместо этого потенциальный арендатор, который не является участником REA, но размещение которого будет «зависеть» от REA, должен сосредоточиться на нескольких вопросах, которые могут повлиять на его повседневную работу.

Первый вопрос состоит в том, чтобы определить, есть ли в REA какие-либо ограничения на использование, которые либо препятствуют предполагаемому использованию жильцом помещения, либо налагают обременительные требования.Если это препятствие будет преодолено, следующий вопрос будет заключаться в том, существуют ли ограничения доступа или другие ограничения, которые негативно влияют на повседневные операции жильца. Наконец, потенциальный арендатор захочет выяснить, какие денежные обязательства налагает REA и как эти обязательства передаются арендатору. Предполагаемый арендатор захочет определить свою пропорциональную долю налогов и операционных расходов в соответствии с REA и текущую сумму этих расходов. Обладая этими знаниями, арендатор может сосредоточиться на переговорах о справедливой аренде, которая действительно признает и учитывает все обязательства REA.

Потенциальный арендатор может также попытаться договориться о некоторой защите от непреднамеренных нарушений в соответствии с REA, попросив арендодателя представить и гарантировать, что использование арендатором не нарушает REA. Сильные арендаторы могут также рассмотреть вопрос о том, чтобы потребовать от арендодателя использовать средства правовой защиты REA в случае нарушений со стороны арендатора.

Заключение

Составление REA для новой разработки всегда является сложной задачей, как и внесение поправок в существующий REA. Однако, продумывая и сохраняя то, что работало в прошлом, и отбрасывая положения, которые оказались чрезмерными или препятствовали адаптации разработки к новым нормам, например, замороженные планы участков, обременительные списки запрещенных видов использования и положения, которые дают полное одобрение и права согласия для сторон, которым они не нужны — составитель современного REA может сохранить гибкость, необходимую для развития документа в тандеме с развитием, которым он управляет.