Статья 558 ГК РФ, действующая редакция гражданского кодекса на 2023 год с комментариями
1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
3. Утратил силу. — Федеральный закон от 18.04.2018 N 67-ФЗ.
1. Согласно ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
В связи с этим в п. 1 комментируемой статьи установлено, что существенным условием договора продажи жилого помещения, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Несоблюдение этой нормы приводит к тому, что договор считается незаключенным.
Речь, в частности, может идти о членах семьи собственника, которые временно отсутствуют (например, служат в армии или находятся в местах лишения свободы). На практике было немало случаев, когда собственник продавал жилое помещение, не предупредив покупателя о наличии таких лиц, в результате чего возникали конфликты, поскольку новый собственник не ожидал этого. Чтобы избежать подобных ситуаций, законодательно была установлена необходимость информирования покупателя о таких лицах с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
2. В п. 2 комментируемой статьи речь идет о том, что не только переход права, но и сам договор купли-продажи жилого помещения требует государственной регистрации.
Однако следует учитывать, что согласно п. 8 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ (ред. от 04.03.2013) «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» Правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст.
ст. 558, 560, 574, 584 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона. Таким образом, договор купли-продажи жилого помещения, заключенный после даты вступления в силу указанного Закона — 01.03.2013, не требует государственной регистрации как сделка, но переход права собственности должен быть зарегистрирован.
3. Пункт 3 комментируемой статьи введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 224-ФЗ. В нем впервые в ГК упоминается жилье экономического класса.
Согласно п. 1 Приказа Минстроя России от 14.11.2016 N 800/пр «Об утверждении условий отнесения жилых помещений к жилью экономического класса» к жилью экономического класса могут быть отнесены следующие жилые помещения:
1) отдельно стоящий жилой дом площадью не более 200 квадратных метров с количеством этажей не более чем три, расположенный на земельном участке площадью не более 1 500 квадратных метров, предназначенный для проживания одной семьи;
2) блок площадью не более 200 квадратных метров, входящий в состав нескольких блоков жилого дома блокированной застройки с количеством этажей не более чем три, который предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке площадью не более 400 квадратных метров и имеет выход на территорию общего пользования;
3) квартира в деревянном, кирпичном, крупнопанельном или крупноблочном многоквартирном доме площадью не менее 20 и не более 150 квадратных метров, которая обеспечена инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение).
По мнению законодателя, существуют определенные особенности совершения сделок купли и продажи таких жилых помещений, установленные уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, которые должны быть отражены в специальном законе, однако до настоящего времени такой закон не был принят.
Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter
Подпишитесь на соцсети
Публикуем обзор статьи, как только она выходит. Отдельно информируем о важных изменениях закона.
Получайте статьи почтой
Присылаем статьи пару раз в месяц. Подписываясь, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности.
Поделиться с друзьями
Ссылки по теме:
Что такое акт передачи квартиры, и зачем он нужен? Часть 1
24.05.2021
Получить бесплатный билет на выставку «Недвижимость от лидеров»
Давным-давно, ещё в прошлом веке и прошлом тысячелетии, в России стало можно приватизировать, продавать и покупать квартиры.
Старт легальным операциям на рынке жилой недвижимости был дан теперь уже почти забытым «Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04.07.1991 N 1541-1».
Граждане стали активно продавать и покупать квартиры. Дело было новое, дров наломали много! Были и сломанные судьбы, и предательства, и преступления; люди на многое оказались способны ради больших или даже огромных денег. Как и любая свобода, новое право распоряжения своим имуществом оказалось диалектически неотделимо от ответственности за свои ошибки.
Сказалось и несовершенство законодательной базы. Весь оборот недвижимости совершался на основании положений Гражданского кодекса РСФСР от 1964 года. Этот «старый» гражданский кодекс, созданный во времена, когда экономическую деятельность имели право вести только государство и организации, мало подходил для новой реальности, для регулирования частных сделок между гражданами.
В первое же время стало ясно, что для новых рыночных условий нужны новые законы.
Их стали создавать, и к концу 1994 года была готова первая часть нового Гражданского кодекса РФ. В начале 1996 года вышла вторая часть Гражданского кодекса, содержащая параграф 7, статьи с 549 по 558. Параграф так и назывался – «Продажа недвижимости».
Самое главное, что дал этот новый Гражданский кодекс в сделках с недвижимостью – ввёл понятие «обязательной государственной регистрации» всех сделок с недвижимостью (ст.551 ГК РФ), но об этом мы поговорим в другой раз.
А вот в статье 556 этого параграфа было другое важнейшее нововведение – теперь все сделки с недвижимостью должны были завершаться Актом передачи.
Почему этот «Акт передачи» так важен, что ему посвящают отдельную статью Гражданского кодекса, и даже прямо указывают, что его подписание обязательно для сторон договора купли-продажи недвижимости?
Что такое акт передачи квартиры, и зачем он нужен?
Зачем нужен Акт передачи квартиры?
Сделка купли-продажи квартиры – многоступенчатое мероприятие.
Стороны при подготовке к сделке поочерёдно или совместно производят определённые действия. И, в общей сложности, за всё время сделки этих действий накапливается немало. Поэтому разумно, что в самом конце сделки, перед окончательным расставанием, стороны ещё раз встречаются, и подводят итоги. Проверяют последовательно, по шагам, всё ли сделано, убеждаются, что все расчёты завершены, что все документы переданы соответствующей стороне. Само собой, тут же проводится и собственно передача недвижимости от продавца к покупателю.
То есть, Акт передачи фиксирует не только сам факт передачи недвижимости от продавца к покупателю, хотя и это очень важно. Акт передачи подтверждает полное взаимное исполнение всех обязательств по сделке. Все всё сделали, всем спасибо, сделка благополучно окончена, о чём и ставятся подписи сторон.
Всегда ли нужен Акт?
Бывает ли такое, что можно обойтись без Акта? Да, в отдельных случаях это возможно. Но «совсем без Акта» нельзя, это требование закона.
Можно Акт внести в договор купли – продажи, сделать их единым документом. Прямо в ДКП указывают, что передача недвижимости происходит одновременно с подписанием ДКП, без составления дополнительного Акта. В таких случаях Акт как отдельный документ не нужен. Но тут есть свои тонкости, о них ниже.
А бывает и по-другому. Иногда местные регистрирующие государственные органы требуют, что бы Акт передачи был приложен к договору купли-продажи при подаче документов на государственную регистрацию. Логика такая – если Акт является неотъемлемой часть договора купли-продажи, то и на регистрацию его подавать так же обязательно.
Утверждение это спорное. Как я уже сказал, Акт подтверждает полное исполнение обязательств сторон друг перед другом, почему и подписывается именно в конце сделки.
А в момент подачи договора купли-продажи на государственную регистрацию сделка находится примерно посередине своего течения. Как же можно уже сейчас подтвердить и подписать, что стороны свои обязательства исполнили? Исходя из понятной всем логики – нельзя подписывать!
Получить бесплатный билет на выставку «Недвижимость от лидеров»
Что такое акт передачи квартиры, и зачем он нужен?
Ну, хорошо, деваться некуда, без Акта документы просто не примут на государственную регистрацию.
Поэтому Акт подписали и отдали на государственную регистрацию вместе с договором. В таком случае у сторон появляются дополнительные риски, а именно:
- если после подписания Акта что-то случится с квартирой (например, пожар), то юридически за это отвечает тот, кто принял квартиру по Акту передачи, то есть покупатель, хотя у него ещё и ключей-то может не быть,
- если сумма оплаты ещё у покупателя, то продавец не может быть уверен, что расчёт после государственной регистрации будет произведён вовремя и полностью,
- если сумма оплаты уже у продавца, то покупатель не может быть уверен, что переход права по ДКП (государственная регистрация) на его имя будет произведён, ведь возможна и приостановка, и отказ в государственной регистрации.
Есть и другие риски, я назвал самые распространённые и важные. Риэлторы научились снижать эти риски специальными формулировками и способами организации расчётов сторон. Текст Акта готовится таким, что бы ни у одной стороны не возникало лишних рисков раньше времени.
Но лучше всего, когда Акт подписывается сторонами тогда, когда и должен подписываться по своему юридическому смыслу, то есть в момент окончания сделки, после взаимного исполнения сторонами всех своих обязательств.
Правда, есть и польза от подачи Акта на государственную регистрацию. В таком случае экземпляр Акта хранится в регистрирующем органе вместе с договором купли-продажи. И, в случае утери, можно заказать копию Акта, и тем самым восстановить этот важный документ.
По моему опыту, из всех документов на квартиру чаще всего граждане теряют как раз Акт передачи. О том, почему так происходит и чем это опасно, а также о том, как правильно составлять и подписывать Акт, поговорим во второй части статьи.
Что такое акт передачи квартиры, и зачем он нужен? Часть 2
Об авторе
Дмитрий Заславский
специалист по недвижимости, юрист
zaslavskiy-za.ru
Дмитрий Заславский
Получить бесплатный билет на выставку «Недвижимость от лидеров»
5 Кодекс США § 558 — Наложение санкций; определение заявок на лицензии; приостановка, отзыв и истечение срока действия лицензий | Кодекс США | Закон США
Быстрый поиск по цитате:
Заголовок
Секция- Код США
- Примечания
предыдущая | следующий
(а)
Этот раздел применяется, в соответствии с его положениями, к осуществлению полномочий или полномочий.
(б)
Санкция или материальное правило или приказ могут быть изданы только в рамках юрисдикции, делегированной агентству и разрешенной законом.
(c) При подаче заявления на получение лицензии, требуемой по закону, агентство, с должным учетом прав и привилегий всех заинтересованных сторон или лиц, пострадавших в результате неблагоприятного воздействия, и в разумные сроки должно установить и завершить процедуры, необходимые для проводится в соответствии со статьями 556 и 557 настоящего раздела или иными процедурами, предусмотренными законом, и выносит свое решение. За исключением случаев преднамеренности или случаев, когда общественное здоровье, интересы или безопасность требуют иного, отзыв, приостановление действия, аннулирование или аннулирование лицензии являются законными только в том случае, если до возбуждения по этому поводу агентского разбирательства лицензиату было предоставлено:
(1)
уведомление агентства в письменной форме о фактах или поведении, которые могут служить основанием для принятия мер; и
(2)
возможность продемонстрировать или добиться соблюдения всех законных требований.
Если лицензиат своевременно и в достаточной степени подал заявку на продление или новую лицензию в соответствии с правилами агентства, срок действия лицензии в отношении деятельности непрерывного характера не истекает до тех пор, пока агентство не примет окончательное решение по заявке.
(Пуб. L. 89–554, 6 сентября 1966 г., 80 Stat. 388.)
Исторические и редакционные примечания | ||
|---|---|---|
5 США 1008. | 11 июня 1946 г., гл. 324, §9, 60 Стат. 242. | |
В подразделе (b) запрет изложен в положительной форме.
В подразделе (с) слова «в разумные сроки» заменены словами «с разумной скоростью». Последние два предложения переформулированы для краткости и ясности, а также для повторения запрета в положительной форме.
Стандартные изменения внесены в соответствии с применимыми определениями и стилем этого заголовка, как указано в предисловии к отчету.
Редакционные примечания
Кодификация
Раздел 558 бывшего Раздела 5, Исполнительные департаменты, государственные служащие и служащие, был переведен в раздел 2209 Раздела 7, Сельское хозяйство.
Конгресс.гов | Библиотека Конгресса
перейти к основному содержанию
Предупреждение: для более удобной работы с Congress.gov включите JavaScript в ваш браузер.
Справка
- Как выбрать страницу поиска
- Знакомство с поиском
- Инструменты поиска
- Глоссарий
- Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Другие полезные инструменты
- Просмотр законодательства по номеру
- Просмотр отчетов комитета по номеру
- Спросите библиотекаря по юридическим вопросам
- Конгресс.гов Обучение
- Свяжитесь с нами
Или попробуйте поискать в Справочном центре
Контент сайта
- Законодательство
- Отчеты комитета
- Заседания комитета
- Публикации Комитета
- Протокол Конгресса
- Индекс записей Конгресса
- участников
- Номинации
- Договорные документы
- Домовые коммуникации
- Служба связи Сената
- Законодательный процесс
- О Конгресс.
гов
Справка
- Справка | Обратная связь | Свяжитесь с нами
- Глоссарий
- Инструменты поиска
- Спросите библиотекаря по юридическим вопросам
- Вебинары
Способы подключения
- Твиттер (внешняя ссылка)
- YouTube (внешняя ссылка)
- Видео
- Получать оповещения и обновления по электронной почте Блог
- — In Custodia Legis: Юридические библиотекари Конгресса
Ресурсы
- Веб-архив Конгресса
- Отчеты CRS
- Код США
- GPO govinfo
- Юридическая библиотека Конгресса
- Руководство по закону онлайн
- План урока учителя
- Веб-сайты законодательного собрания штата
- Массовые данные статуса счета
- Конгресс.