Статья 556 гражданского кодекса российской федерации

Содержание

Ст 556 ГК РФ с комментариями и изменениями 2018-2019 года

1. Обязанность продавца по договору продажи недвижимости включает в себя обязанность передать недвижимость покупателю и перенести на него право собственности на отчуждаемое недвижимое имущество.

В то время как переход к покупателю права собственности на объект недвижимости связан с государственной регистрацией и регулируется ст. 551 ГК (см. коммент. к ней), коммент. ст. определяет порядок передачи недвижимости покупателю. Она предусматривает оформление такой передачи в письменной форме — с помощью передаточного акта или иного документа о передаче, подписываемого сторонами. Передаточный акт фиксирует фактическую передачу недвижимого имущества (ввод во владение) и имеет доказательственное значение. При этом передаточный акт не рассматривается судебно-арбитражной практикой в качестве единственно допустимого доказательства передачи имущества (см., например, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18 декабря 2007 г. N Ф03-А51/07-1/5143).

2. Передаточный акт не выступает в качестве составной (неотъемлемой) части договора продажи недвижимости. Его наличие или отсутствие не влияет на заключенность и действительность договора.

Передаточный акт не выступает также в качестве дополнения или уточнения договора. Подписание передаточного акта не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 коммент. ст.).

3. Согласно ст. 17 Закона о государственной регистрации для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость представление передаточного акта не является обязательным. Соответственно, передача недвижимости (подписание передаточного акта) может происходить как до, так и после такой регистрации.

4. В момент вручения недвижимого имущества (подписания передаточного акта) обязательство продавца по передаче недвижимого имущества считается исполненным (абз. 2 п. 1 коммент. ст.). Данное правило является общим и может быть изменено законом или договором.

Использование законодателем в рамках абз. 2 п. 1 коммент. ст. фикции исполнения («считается») позволяет придать вручению (подписанию передаточного акта) правовые последствия. Прежде всего они связаны с переходом рисков. В соответствии с п. 1 ст. 459 ГК, если иное не предусмотрено договором, с момента, когда продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче имущества, на покупателя переходит риск случайной гибели этого имущества. Поскольку § 7 гл. 30 не содержит специальных правил относительно момента перехода риска, положения п. 1 ст. 459 ГК подлежат применению и к договору продажи недвижимости.

5. Логическим продолжением указанного выше правила являются нормы абз. 3 п. 1 коммент. ст. Ведь если подписание передаточного акта считается исполнением, то уклонение от его подписания следует рассматривать как уклонение от исполнения. Соответственно, уклонение продавца от подписания передаточного акта считается отказом продавца от исполнения обязанности передать имущество и дает покупателю возможность предъявить требования, указанные в п. 1 ст. 405 и ст. 463 ГК. Уклонение покупателя от подписания передаточного акта считается отказом от принятия недвижимости, вследствие чего продавец вправе воспользоваться способами защиты, предусмотренными п. 2 ст. 406 и п. 3 ст. 484 ГК.

gk-kodeks.ru

последние изменения и поправки, судебная практика

СТ 556 ГК РФ

1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Бесплатная юридическая консультация по телефонам:

Комментарий к Ст. 556 Гражданского кодекса РФ

1. Основанием для передачи недвижимости покупателю является передаточный акт или иной документ, подтверждающий факт такой передачи. Под передаточным актом или иным подобным документом следует понимать составленный на материальном носителе документ, являющийся, как правило, приложением (неотъемлемой частью) к договору продажи недвижимости, содержащий сведения о передаваемом недвижимом имуществе, сведения о субъектах договора продажи недвижимости и указание на факт такой передачи. Передаточный акт или иной подобный документ подписывается обеими сторонами, и с момента подписания этого акта и непосредственного вручения продавцом недвижимого имущества покупателю взаимные обязанности продавца и покупателя по передаче и приемке недвижимого имущества считаются исполненными.

В случае если одна из сторон уклоняется от подписания передаточного акта, такое уклонение считается уклонением от исполнения обязательств по договору.

Если на основании передаточного акта покупатель принял недвижимое имущество, не соответствующее условиям договора (например, договор продажи жилого помещения предусматривал, что жилое помещение передается с поведенным в нем капитальным ремонтом, а на самом деле было передано покупателю жилое помещение без такового ремонта), то продавец несет перед ним за такую передачу ответственность, то есть он обязан возместить ему причиненные убытки.

2. Судебная практика по статье 556 Гражданского кодекса РФ:

— Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.10.2014 N Ф08-7770/14 по делу N А01-2371/2013;

— Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 13.10.2014 N 02АП-6100/14;

— Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2014 N 01АП-5905/14;

— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2014 N 15АП-14123/2013;

— Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 08.10.2014 N Ф10-4438/12 по делу N А54-1342/2010;

— Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 07.10.2014 N Ф06-15586/13 по делу N А55-10763/2010;

— Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 06.10.2014 N Ф04-10351/14 по делу N А67-7710/2013;

— Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2014 N 11АП-12160/14;

— Постановление Арбитражного суда Московского округа от 25.09.2014 N Ф05-9731/14 по делу N А40-146434/2013;

— Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 22.09.2014 N Ф09-5765/14 по делу N А50-17142/2013;

— Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2014 N 12АП-4763/14;

— Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2013 N 04АП-5743/12;

— Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2012 N 05АП-4163/12;

— Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2012 N 17АП-14026/2011-ГК;

— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2009 N 15АП-1309/2009;

— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2008 N 15АП-4895/2008;

— Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.09.2012 N Ф03-3469/12 по делу N А51-18431/2011.

grazhkod.ru

Комментарий к Ст. 556 ГК РФ

Статья 556. Передача недвижимости

Комментарий к Ст. 556 ГК РФ:

Бесплатная юридическая консультация по телефонам:

Использование законодателем в рамках абз. 2 п. 1 коммент. ст. фикции исполнения («считается») позволяет придать вручению (подписанию передаточного акта) правовые последствия. Прежде всего они связаны с переходом рисков. В соответствии с п. 1 ст. 459 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, с момента, когда продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче имущества, на покупателя переходит риск случайной гибели этого имущества. Поскольку § 7 гл. 30 не содержит специальных правил относительно момента перехода риска, положения п. 1 ст. 459 ГК подлежат применению и к договору продажи недвижимости.

5. Логическим продолжением указанного выше правила являются нормы абз. 3 п. 1 коммент. ст. Ведь если подписание передаточного акта считается исполнением, то уклонение от его подписания следует рассматривать как уклонение от исполнения. Соответственно, уклонение продавца от подписания передаточного акта считается отказом продавца от исполнения обязанности передать имущество и дает покупателю возможность предъявить требования, указанные в п. 1 ст. 405 и ст. 463 ГК РФ. Уклонение покупателя от подписания передаточного акта считается отказом от принятия недвижимости, вследствие чего продавец вправе воспользоваться способами защиты, предусмотренными п. 2 ст. 406 и п. 3 ст. 484 ГК РФ.

grazhkod.ru

Статья 556 ГК РФ

Статья 556 ГК РФ определяет условия передачи недвижимого имущества по договору купли-продажи и оговаривает возможные нарушения обязательств по нему продавцом и покупателем.

Было ваше – стало наше

Описывая порядок перехода недвижимости от прежнего владельца новому, статья 556 ГК РФ называет два условия, при которых обязательства продавца и покупателя по договору купли-продажи считаются выполненными. Первое – это собственно передача недвижимости, второе – подписание сторонами, заключившими названный договор, документа об этой передаче.

Уважаемые читатели! Наши статьи рассказывают о способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (800) 555-93-50. Это быстро и бесплатно!

Однако при этом статья 556 ГК РФ допускает, что в законодательстве или договоре купли-продажи может быть предусмотрен другой порядок перехода недвижимого имущества от продавца покупателю. Например, если помещение к моменту заключения договора уже было передано во владение или пользование потенциальному покупателю, исполнение обязательств остается только подтвердить документально.

Таким образом, из статьи 556 ГК РФ следует, что подписание документа о передаче недвижимости является юридическим подтверждением перехода имущества от одного владельца другому вместе с соответствующими правами и обязанностями.

Подписывать ли документ о передаче?

Признавая подписание документа о передаче недвижимого имущества свидетельством исполнения сторонами своих обязательств по договору купли-продажи, статья 556 ГК РФ справедливо считает отказ подписать передаточный акт нарушением этих обязательств, что ведет к неисполнению уже заключенного договора. Ведь не желая подписывать документ о переходе недвижимого имущества, утверждает статья 556 ГК РФ, продавец фактически отказывается его передать, а покупатель – вступать во владение недвижимостью. А неисполнение договора, в свою очередь, ведет к встречным требованиям другой стороны компенсировать убытки, причиненные ей нарушением обязательств.

Несоответствие условиям договора

Еще одним нарушением обязательств по договору продажи недвижимости статья 556 ГК РФ считает передачу покупателю имущества, характеристики которого не соответствуют указанным в договоре купли-продажи. Даже если названное несоответствие упомянуто продавцом в передаточном акте, статья 556 ГК РФ не признает подтверждаемый им договор выполненным надлежащим образом. Ведь никакой документ о передаче недвижимого имущества не может изменить условий ранее заключенного договора о его продаже.

Следовательно, наличие в передаточном акте свидетельства о несоответствии передаваемого имущества указанному в договоре, даже если он подписан не только продавцом, но и покупателем, не освобождает первого от ответственности за неисполнение договора должным образом, каковым статья 556 ГК РФ называет описанное нарушение.

Чтобы избежать проблем, связанных с переходом недвижимости, и соблюсти при этом все правила передачи, лучше поручить сопровождение сделки квалифицированному специалисту, который предотвратит возможные осложнения и сбережет вам время и нервы.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (800) 555-93-50 (Регионы РФ)
+7 (495) 317-12-91 (Москва)
+7 (812) 429-74-51 (Санкт-Петербург)
Это быстро и бесплатно!

Автор статьи: Анна Левшина

Редактор: Игорь Решетов

www.cherlock.ru

Статья 556 ГК РФ с комментариями

Полный текст ст. 556 ГК РФ с комментариями. Новая действующая редакция с дополнениями на 2019 год. Консультации юристов по статье 556 ГК РФ.

Комментарий к статье 556 ГК РФ

В случае если одна из сторон уклоняется от подписания передаточного акта, то такое уклонение считается уклонением от исполнения обязательств по договору.

Если на основании передаточного акта покупатель принял недвижимое имущество, не соответствующее условиям договора (например, договор продажи жилого помещения предусматривал, что жилое помещение передается с поведенным в нем капитальным ремонтом, а на самом деле было передано покупателю жилое помещение без такового ремонта), то продавец несет перед ним за такую передачу ответственность, то есть, он обязан возместить ему причиненные убытки.

2. Судебная практика:
— постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.10.2014 N Ф08-7770/14 по делу N А01-2371/2013;
— постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 13.10.2014 N 02АП-6100/14;
— постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2014 N 01АП-5905/14;
— постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2014 N 15АП-14123/13;
— постановление Арбитражного суда Центрального округа от 08.10.2014 N Ф10-4438/12 по делу N А54-1342/2010;
— постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 07.10.2014 N Ф06-15586/13 по делу N А55-10763/2010;
— постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 06.10.2014 N Ф04-10351/14 по делу N А67-7710/2013;
— постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2014 N 11АП-12160/14;
— постановление Арбитражного суда Московского округа от 25.09.2014 N Ф05-9731/14 по делу N А40-146434/2013;
— постановление Арбитражного суда Уральского округа от 22.09.2014 N Ф09-5765/14 по делу N А50-17142/2013;
— постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2014 N 12АП-4763/14;
— постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2013 N 04АП-5743/12;
— постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2012 N 05АП-4163/12;
— постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2012 N 17АП-14026/11;
— постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2009 N 15АП-1309/2009;
— постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2008 N 15АП-4895/2008;
— постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.09.2012 N Ф03-3469/12 по делу N А51-18431/2011.

Консультации и комментарии юристов по ст 556 ГК РФ

Если у вас остались вопросы по статье 556 ГК РФ и вы хотите быть уверены в актуальности представленной информации, вы можете проконсультироваться у юристов нашего сайта.

Задать вопрос можно по телефону или на сайте. Первичные консультации проводятся бесплатно с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.

ogkrf.ru

Статья 556. Передача недвижимости « Гражданский кодекс Российской Федерации

Опубликовано 24-12-2010

1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.
2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Комментарий к статье 556

1. Комментируемая статья вводит важное правило, связанное с исполнением договора продажи недвижимости, — передачу ее продавцом покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче. При этом законом или договором может быть предусмотрена возможность исполнения договора путем вручения имущества без подписания соответствующего передаточного документа, а также без фактического вручения продаваемого имущества покупателю в момент подписания передаточного акта. Хотя данная статья не указывает сведений, которые должен содержать указанный акт, по логике в него следует включить качественную и количественную характеристику продаваемого объекта, поскольку несоответствие объекта этой характеристике, указанной в договоре, может повлечь ответственность продавца за ненадлежащее исполнение договора.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости означает неисполнение ею договора. Если продавец не подписывает документ, то это означает его отказ от передачи имущества. В этом случае у покупателя есть право потребовать передачи ему вещи (п. 2 ст. 463, ст. 398 ГК) либо возмещения причиненных ему убытков. Уклонение от подписи документа покупателем свидетельствует о его отказе от принятия имущества. Стороны могут также применить нормы ГК об ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора (гл. 25 ГК). В частности, при неисполнении своей обязанности покупателем — уплаты цены за продаваемую недвижимость продавец имеет право требовать неуплаченную сумму, а также уплаты процентов и убытков на основании ст. 395 ГК.
2. Покупатель может принять не соответствующую условиям договора продаваемую недвижимость, когда такое несоответствие оговорено в передаточном акте. Однако это обстоятельство не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

grazhdanskiy-kodeks-rf.com

556 ГК РФ: судебная практика :: SYL.ru

Ст. 556 ГК РФ (в новой редакции) закрепляет правила реализации условий соглашения о купле-продаже недвижимого объекта. В ее положениях устанавливается специальный порядок передачи такого имущества приобретателю. Рассмотрим его подробно.

Норма 556 ГК РФ: содержание

Передача недвижимого объекта продавцом и принятие его приобретателем производится по оформляемому участниками сделки передаточному акту либо другому подобному документу. Соответствующее правило закрепляет первый пункт нормы 556 ГК РФ. Если иное не устанавливается соглашением или законодательством, обязанность продавца по передаче объекта приобретателю считается исполненной после вручения его покупателю и подписания соответствующего документа сторонами. Уклонение от его оформления на условиях, закрепленных договором, признается отказом от предоставления или принятия недвижимости.

Нюанс

В пункте 2 нормы 556 ГК РФ предусмотрена важная оговорка. Она заключается в том, что в случае принятия приобретателем объекта, не соответствующего условиям сделки, не выступает как основание для снятия с продающего лица ответственности за ненадлежащее выполнение договора. Данное правило распространяется и на случаи, когда несоответствие оговаривается соглашением.

Норма 556 ГК РФ с комментариями

В пункте первом говорится о том, что передача объекта приобретателю осуществляется по специальному документу. Им является передаточный или иной аналогичный акт. Статья 556 ГК РФ закрепляет диспозитивное правило, по которому обязательство собственника (продавца) по передаче объекта покупателю признается выполненным после вручения соответствующего имущества и подписания указанного документа сторонами. При рассмотрении этого положения следует обратиться к абзацу 2 пункта 1 ст. 224 Кодекса. Согласно ему, вещь будет считаться врученной в момент фактического поступления ее во владение покупателя или лица, указанного им. Между тем, соглашение или закон могут устанавливать и иной порядок. Так, если при оформлении договора по отчуждению объекта он уже находится у приобретателя, то он будет считаться переданным с этого момента.

Соглашение сторон

Норма 556 ГК РФ предусматривает возможность участников сделки установить иной порядок, по которому будет передаваться вещь. К примеру, арбитражные суды признают исполнение надлежащим в случае, когда объект фактически был передан раньше в рамках существовавших арендных отношений между субъектами. При этом в договоре о купле-продаже присутствовало условие о том, что он имеет ту же силу, что и передаточный акт. Данная норма считается специальной. Общее правило, закрепленное ст. 224 Кодекса, не предусматривает необходимости подтверждать вручение вещи особым документом.

Условия

Согласно норме 556 ГК РФ, обязательство будет считаться исполненным при наличии двух юридических фактов. К ним относят:

Вручение объекта приобретателю.
Подписание участниками сделки соответствующего документа.

Введение этого требования по отношению к недвижимости, по мнению многих экспертов, вполне обосновано. Дело в том, что для оборота такого имущества законодательство предусматривает особый режим.

Пояснения

Как указано в 131 статье ГК (в п. 1), право собственности, а также иные вещные права на недвижимость, их ограничение, прекращение, возникновение, переход должны регистрироваться в установленном порядке. При этом действует правило ст. 223. Согласно п. 1 этой нормы, если отчуждение подлежит регистрации, то право собственности у покупателя на объект появляется в момент внесения соответствующей записи в реестр. Принимая во внимание специальный режим, предусмотренный для недвижимости, представляется, что именно передаточный акт (или другой аналогичный документ) удостоверяет состоявшееся вручение объекта приобретателю. Другими словами, обязательство не будет считаться выполненным надлежащим образом, если продавец отдаст покупателю только ключи от квартиры. Ввиду установления необходимости подтверждения существующего права именно (и только) передаточный документ свидетельствует о том, что вручение недвижимого объекта приобретателю с индивидуально-определенными характеристиками, оговоренными соглашением.

Отказ от оформления акта

Уклонение от подписания указанного в ст. 556 документа может повлечь разные неблагоприятные последствия. Так, покупатель имеет возможность потребовать от продавца компенсации убытков, причиненных таким отказом. Владелец имущества также имеет определенные права. В частности, он может требовать от покупателя принять вещь или сам отказаться от реализации условий сделки. Кроме того, участники отношений могут применить санкции за невыполнение либо ненадлежащее исполнение соглашения. В качестве одной из таких мер ответственности выступает неустойка.

Нюансы

Оформление передаточного акта только подтверждает факт выполнения ими условий договора. Подписание этого документа не влияет на переход прав собственности на недвижимость. Это обуславливается тем, что законодательство связывает данный факт исключительно с госрегистрацией, а не с фактическим вручением вещи. Передача объекта сама по себе не может являться основанием для внесения записи в госреестр. Соответственно, она может производиться и до, и после госрегистрации. Основаниями же для постановки на учет недвижимости и внесения записей в реестр выступают, согласно положениям ФЗ №218, договоры и прочие сделки, совершенные с таким имуществом по правилам, установленным и действующим в месте его расположения на момент оформления соглашения.

Качество имущества

Как выше уже отмечалось, передаточный акт только удостоверяет исполнение обязательств участников сделки по передаче объекта. Соответственно, он не может считаться документом, которым стороны вносят дополнения/изменения в основной договор, в том числе и в части, устанавливающей требования к качеству имущества. Соответственно, если при оформлении акта стороны оговаривают в нем несоответствие недвижимости условиям сделки, это обстоятельство не считается основанием для снятия с продавца ответственности за ненадлежащее выполнения обязательства.

Дополнительно

Оформление акта, согласно общим правилам, не имеет значения при определении момента, в который риски случайного повреждения либо гибели недвижимости переходят к приобретателю. При рассмотрении этого вопроса следует обратиться к 211 статье Кодекса. По ее положениям, риск гибели/повреждения вещи несет собственник, если другое не устанавливается соглашением или законодательством. Соответственно, они переходят к приобретателю в момент госрегистрации сделки. Между тем, участники правоотношений могут согласовать и другое условие. В частности, они вправе предусмотреть, что риски переходят при непосредственной передаче объекта. А она, в свою очередь, может произойти и до, и после госрегистрации.

Статья 556 гражданского кодекса российской федерации – 556. /