Статья 35 ЗК РФ. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение
Комментируемая статья содержит нормы, обеспечивающие реализацию принципа единства судьбы земельного участка и недвижимости, на нем расположенной, установленного ст. 1 ЗК РФ. В то же время в сравнении с указанным принципом, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами, права на земельный участок в данном случае, наоборот, как бы следуют за правами на недвижимость.
В том, что касается реализации настоящей статьи, целесообразно обратиться к судебной практике. Так, п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъясняется, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.
Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
В данном случае собственнику строения или сооружения переходит то право на земельный участок, на основании которого земельный участок принадлежал прежнему собственнику недвижимости.
В отношении определения порядка приобретения права на земельный участок под недвижимостью, находящейся в общей долевой собственности, прямого указания закона нет, однако можно сделать вывод о том, что все собственники здания при известных условиях имеют право на приобретение прав на земельный участок, на котором здание расположено. Реализовать это право можно либо приобретением участка в общую собственность, либо заключением договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.
Сложнее дело может обстоять, если одновременно с правом, которое переходит собственникам недвижимости, переходит земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования, которое в принципе не предусматривает более одного правообладателя.
Согласно ст. 244 ГК РФ общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. То есть при праве общей долевой собственности на недвижимость собственникам переходит на основании закона право общей долевой собственности, если соглашением между ними не будет определено, что они используют земельный участок на праве общей совместной собственности.
При реализации норм настоящей статьи, равно как и ст. 36 ЗК РФ, следует иметь в виду положения ст. 222 ГК РФ о самовольной постройке.
Согласно данной статье самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданные на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданные без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 ст. 222. А именно право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Статья 35 ЗК РФ. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение
Земельный кодекс Российской Федерации» N 136-ФЗ в последней редакции:
Статья 35 ЗК РФ. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение
1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
2. Утратил силу с 1 марта 2015 года. — Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ.
3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;
3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута.
Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.
Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.
5. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица — собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 настоящего Кодекса. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, сооружений, на которые это правило не распространяется.
Вернуться к оглавлению документа: Земельный кодекс РФ в последней редакции
Комментарии к статье 35 ЗК РФ, судебная практика применения
В п.
25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» содержатся следующие разъяснения:
При продаже недвижимости к покупателю переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу
По смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.
В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.
В пп. 11, 13, 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» содержатся следующие разъяснения:
Сделки по отчуждению здания без земельного участка или земельного участка без здания являются ничтожными
Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.
Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.
Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (статьи 242, 243, 237 ГК РФ).
Покупатель здания вправе требовать оформления прав на земельный участок на прежних условиях
Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.
При этом согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.
Покупатель здания приобретает право пользования земельным участком независимо от оформления договора аренды с собственником земельного участка
При рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.
Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
В п. 15 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018)», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 28.
03.2018 года приведена следующая правовая позиция (извлечение):
Если при отчуждении части здания невозможен выдел земельного участка, участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя
Норма, предусмотренная подп. 1 п. 4 ст. 35 ЗК РФ не может быть истолкована в качестве исключения из принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества, поскольку этим пунктом урегулированы иные случаи — возникновения права собственности на отдельный самостоятельный земельный участок у покупателя и прекращения соответствующего права у продавца. При этом в случаях, когда часть здания может быть выделена вместе с частью земельного участка и выделенная часть участка становится самостоятельным объектом гражданских прав, такие объекты подлежат продаже совместно. Если же при отчуждении помещений в здании выдел земельного участка, влекущий создание нового объекта гражданских прав, осуществить нельзя, совместно с помещениями в здании индивидуально определенный земельный участок продан быть не может в связи с невозможностью его образования, и в таких случаях в силу п.
В п. 7 «Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2016)», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016 года содержатся следующие разъяснения:
Переход права собственности на земельный участок вместе с переходом права на нежилое помещение к участнику долевого строительства
«Если застройщик по договору долевого участия в строительстве здания, состоящего из нежилых помещений, одновременно является собственником земельного участка, на котором осуществлялось строительство, с переходом права собственности на нежилое помещение к участнику долевого строительства переходит также право долевой собственности на земельный участок.
Предприниматель (участник долевого строительства) и общество (застройщик) заключили договор долевого участия в строительстве здания административно-торгового назначения. Общество одновременно являлось собственником земельного участка, на котором осуществлялось строительство. В соответствии с условиями договора к общему имуществу здания стороны отнесли земельный участок, подлежащий передаче в общую долевую собственность дольщикам — собственникам помещений, расположенных в здании, наряду с другими объектами общего имущества.
Во исполнение условий договора и на основании акта приема-передачи общество передало предпринимателю в собственность нежилое помещение и долю в праве собственности на общее имущество. Право собственности предпринимателя на помещение было зарегистрировано в установленном порядке.
Предприниматель обратился в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права долевой собственности на спорный земельный участок.
Регистрирующий орган, отказывая в государственной регистрации, указал на то, что законом не предусмотрен переход земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в нежилом здании.
Предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением о признании этого отказа незаконным.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, заявление предпринимателя было удовлетворено. Суды применили по аналогии положения ст. 36 ЖК РФ и исходили из того, что право долевой собственности предпринимателя на земельный участок возникло в силу закона, поскольку он является собственником помещения в здании, расположенном на этом участке.
Отменяя решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и отказывая в удовлетворении заявления, арбитражный суд округа указал на то, что договор на участие в долевом строительстве и акт приема-передачи не являются основанием для регистрации права общей долевой собственности на земельный участок. Суд также отметил, что положения ст. 36 ЖК РФ не подлежат применению к спорным правоотношениям.
Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила постановление арбитражного суда округа, а решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставила без изменения в силу следующего.
В соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
В развитие данного принципа п. 4 ст. 35 ЗК РФ запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.
Таким образом, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, сделка по отчуждению объекта не может быть совершена без отчуждения земельного участка, на котором он находится.
Исходя из условий договора, являющегося договором купли-продажи недвижимости, созданной в будущем, при разрешении спора подлежали применению также положения ст. 552 ГК РФ о переходе права собственности на земельный участок вместе с отчуждением находящейся на нем недвижимости.
Условия заключенного сторонами договора на участие в долевом строительстве об одновременной передаче вместе с помещениями, приобретаемыми по договору, земельного участка, на котором расположено здание, соответствуют положениям п.
2 ст. 552 ГК РФ.
Подписанным по результатам реализации договора актом приема-передачи стороны подтвердили также фактическую передачу земельного участка дольщикам в соответствии с условиями указанного договора.
При таких обстоятельствах вывод суда кассационной инстанции о том, что договор на участие в долевом строительстве и акт приема-передачи не являются основаниями возникновения права собственности предпринимателей, нельзя признать обоснованным и соответствующим закону.
Применение судами первой и апелляционной инстанций при разрешении спора ст. 36 ЖК РФ является ошибочным, поскольку основанием возникновения права собственности предпринимателей на долю в праве собственности на земельный участок является договор на участие в долевом строительстве, а не ст. 36 ЖК РФ, применяемая к возникновению прав на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом. Определение сторонами договора долевого участия земельного участка как объекта общего имущества также не дает оснований применять к спорным отношениям указанную норму права.
Вместе с тем, поскольку судами спор разрешен, в том числе на основании иных норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, ссылка судов на эту норму не привела к неправильным выводам по существу спора».
В пункте 11 «Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2016)», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19 октября 2016г. содержатся следующие разъяснения:
Земельный участок и объект недвижимости на нем не могут выступать в обороте раздельно
«Поскольку принадлежащие одному собственнику объекты недвижимости и земельный участок, на котором они расположены, не могут выступать в обороте раздельно, не имеется оснований для государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объекты недвижимости без государственной регистрации перехода к нему права собственности на земельный участок.
Если арендодатель по договору аренды с правом выкупа недвижимых объектов является собственником земельного участка, на котором расположены такие объекты, или стал им на момент внесения всех арендных (выкупных) платежей, к арендатору переходит право собственности не только на объекты недвижимости, но и на соответствующий земельный участок.
При этом презюмируется, что в размер арендных (выкупных) платежей включена стоимость земельного участка, если договором прямо не предусмотрено иное.
Компания (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды с правом выкупа пяти нежилых объектов недвижимости, в соответствии с которым арендодатель передал принадлежащие ему на праве собственности нежилые объекты, расположенные на земельном участке, находящемся у арендодателя на праве постоянного (бессрочного) пользования. Кроме того, договором были предусмотрены обязательства арендодателя в течение срока аренды оформить на себя право собственности на указанный земельный участок, передать его арендатору в порядке, предусмотренном ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ, и после внесения арендатором полной выкупной стоимости за объекты недвижимости передать в регистрирующий орган необходимую документацию для оформления права собственности арендатора в установленном законом порядке.
Впоследствии компания приобретала в собственность данный земельный участок и предложила обществу изменить условия договора аренды путем включения в предмет договора земельного участка и его стоимости.
Ссылаясь на то, что после внесения полной выкупной стоимости компания не направила документы в регистрирующий орган и уклоняется от исполнения обязанностей по договору аренды, общество обратилось в арбитражный суд с иском о государственной регистрации перехода к нему права собственности на арендуемые объекты и земельный участок, на котором они расположены. Общество также указывало на то, что при заключении договора стороны исходили из того, что выкупная стоимость, указанная в договоре, включает стоимость земельного участка, поскольку арендованные объекты недвижимости на момент заключения договора находились в аварийном состоянии, не имели коммуникаций, их стоимость была значительно ниже договорной.
В свою очередь компания предъявила обществу встречный иск о взыскании платы за фактическое пользование земельным участком, обосновывая свои требования тем, что общество отказалось от предложения внести изменения в договор аренды в части выкупа земельного участка и его цены и не платит за пользование спорным земельным участком.
Отказывая в удовлетворении первоначального иска, суд первой инстанции исходил из того, что общество нарушило свои обязанности по внесению арендной платы, в связи с чем договор аренды прекращен. Суд также отказал в удовлетворении встречного иска, указывая на то, что объекты недвижимости переданы обществу вместе с земельным участком, на котором они расположены, и плата за пользование земельным участком включена в размер арендной платы по договору.
Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требования общества о регистрации перехода к нему права собственности на спорные объекты недвижимости и удовлетворил иск в этой части, отказав при этом в удовлетворении требования о регистрации перехода к обществу права собственности на земельный участок.
..Судебная коллегия Верховного Суда РФ отменила решение суда первой инстанции, постановления суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.
Согласно закрепленному в подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии со ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание строение или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.
В силу п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.
В п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.
По смыслу приведенных норм и разъяснений, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.
Поскольку на момент внесения последнего выкупного платежа компания стала собственником земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, и она приобрела соответствующие полномочия по распоряжению этим участком, у арендатора появилось право требовать от арендодателя осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество.
В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, строения и сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 552 ГК РФ).
Для применения указанных норм не имеет значения то обстоятельство, что на момент заключения договора аренды с правом выкупа арендодатель еще не был собственником земельного участка, поскольку на дату выкупа (внесения полной выкупной цены) он стал собственником этого участка.
Суд апелляционной инстанции и арбитражный суд округа приняли неверное, противоречащее требованиям приведенных норм права решение о государственной регистрации перехода к обществу только права собственности на объекты недвижимости без земельного участка.
Кроме того, возлагая договором на арендодателя обязанность обеспечить приобретение права собственности на земельный участок, стороны преследовали цель обеспечить возможность распоряжения арендодателем земельным участком, расположенным под объектами недвижимости, и возможность перехода прав на него к арендатору.
Согласно п. 2 ст. 555 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
Суды, сделав вывод о том, что установленная договором выкупная стоимость не включает цену подлежащего передаче арендатору земельного участка, в нарушение требований ст. 71 АПК РФ, не исследовали, предусмотрено ли договором условие о необходимости после приобретения арендодателем права собственности на земельный участок внести изменения в договор и определить отдельно от объектов недвижимости выкупную стоимость земельного участка, не установили действительную волю сторон, касающуюся выкупной цены спорных объектов».
В п. 79 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 «О судебной практике по делам о наследовании» содержатся следующие разъяснения:
Завещание здания не допускается отдельно от части земельного участка, занятой таким зданием
Земельные участки и расположенные на них здания, строения, сооружения выступают в качестве самостоятельных объектов гражданского оборота (статья 130 ГК РФ), поэтому завещатель вправе сделать в отношении их отдельные распоряжения, в том числе распорядиться только принадлежащим ему строением или только земельным участком (правом пожизненного наследуемого владения земельным участком). Однако при этом, по смыслу подпункта 5 пункта 1 статьи 1, а также пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ, не могут быть завещаны отдельно часть земельного участка, занятая зданием, строением, сооружением и необходимая для их использования, и само здание, строение, сооружение. Наличие в завещании таких распоряжений влечет в этой части недействительность завещания.
Статья 35 ЗК РФ. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение
1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута.Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.
Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.
5. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица — собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 настоящего Кодекса. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, сооружений, на которые это правило не распространяется.Ст 35 Земельного кодекса РФ Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, бесплатная консультация
Вам необходима помощь юриста?
Статья 35 ЗК РФ «Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение» определяет права других лиц при появлении у них права на земельный участок. В ней сказано, что в случаях перехода права собственности на определенное здание или сооружение, которое находится на соседнем земельном участке к другим лицам, у них появляется право на пользование той частью земельного участка, который занят зданием, на условиях прежнего собственника. Если право собственности переходит к нескольким собственникам, то в таком случае порядок пользования земельным наделом определяется с учетом долей каждого конкретного собственника или сложившимся порядком пользования.
Статья 35 ЗК РФ «Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение» утверждает, что площадь, занятая зданием и необходимая площадь использования должна определяться по нормам, описанным в статье 33 данного Кодекса. Собственник здания имеет преимущественное право на аренду или покупку земельного надела, которое может осуществляться в соответствии с нормами гражданского законодательства. Если участок земли принадлежит государственному или муниципальному органу, применяют правила, закрепленные статьей 36 данного Кодекса. Отчуждение зданий, находящихся на земельном участке, производится вместе с земельным участком, кроме случаев:
— отчуждение какой-либо части здания, если невозможно выделить ее в натуре вместе с частью участка;
— отчуждение зданий, находящихся на участке, изъятом из оборота.
Иностранные граждане в данном вопросе имеют равные с другими жителями страны права. Комментируемой статьей не разрешается отчуждение земельных участков, которые не имеют на территории зданий, при условии единого собственника на них.
Хотите задать вопрос по статье 35 ЗК РФ? Обращайтесь к нашим специалистам. Они часто работают с подобными вопросами и смогут качественно и своевременно помочь и в решении ваших проблем.
К вопросу о толковании п.1 ст. 35 Земельного Кодекса РФ
18.12.2007
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении 24 марта 2005 г. N11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» достаточно подробно и обстоятельно разъяснил практически все вопросы, касающиеся применения п. 1 ст. 35 ЗК РФ.Так, в п. 13 данного постановления указано: «Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ, при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на Использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать, оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Если недвижимость находятся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю, согласно статье 20 ЗК РФ, земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользованием земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п.2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.
При этом, согласно п. 2 СТ. 35 ЗК РФ, предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации».
Вместе с тем в вышеуказанном постановлении не была рассмотрена ситуация, когда земельный участок вообще никаким образом не оформлен собственником объекта недвижимого имущества, расположенного на нем (а право собственности на объект у лица возникло, например, на основании вступившего в законную силу решения суда).
В рассматриваемом случае возникает вопрос о том, на каких условиях и в каком объеме передаются права на использование земельного участка новому собственнику, если у прежнего правообладателя вообще не было никаких прав на данный участок, и вправе ли такой собственник объекта недвижимого имущества распорядиться объектом до оформления права на земельный участок в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ.
Данная ситуация представляет собой большой интерес еще и с точки зрения высказываемого некоторыми юристами тезиса о едином сложном объекте, состоящем из земельного участка и находящегося на нем объекта недвижимого имущества (Применительно к П. 4 ст. 35 ЗК РФ). Подобная позиция, кстати, в некотором плане находит свое подтверждение в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, принятой Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 15 декабря 2003 Г. (протокол №18). В Концепции отмечается, что действующее российское законодательство в той части, в какой оно призвано регулировать отношения собственности на земельные участки и расположенные на них здания, сооружения или иные объекты недвижимого имущества и оборот этих участков и зданий, внутренне противоречиво, так как рассматривает подобные объекты, с одной стороны, как самостоятельно участвующие в обороте, вполне независимые друг от друга, для которых могут быть установлены различные правовые режимы, а с другой — как физически и юридически связанные друг с другом виды недвижимого имущества.
В данной связи, как представляется, заслуживает особого внимания точка зрения О.М. Козырь и А.А. Маковской, которые отмечают, что для тех случаев, когда земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества находятся в собственности одного лица, важно установить правило, согласно которому земельный участок и расположенные на нем объекты хотя и не рассматриваются в качестве единого объекта гражданских прав, но в гражданском обороте в случаях, когда речь идет о возможном отчуждении здания или земельного участка, должны выступать вместе. В этой части идея «единого объекта» является обоснованной, с тем лишь уточнением, что следует отказаться от попытки решить вопрос о том, что является главной вещью, а что ее принадлежностью или улучшением). Не должно иметь значения, какой объект первоначально предполагается к отчуждению — здание или земельный участок. Правило о невозможности отчуждения одного объекта без другого должно распространяться на оба случая, т.е. важно установить, что такие объекты могут отчуждаться только вместе. Смысл правового режима «единого объекта» в данном случае состоит не в том, что принадлежность следует за главной вещью, а в том, что не может быть разорвана юридическая связь земельного участка и расположенного на нем здания и они должны переходить от одного лица к другому вместе и одновременно!
В настоящее время могут быть выделены два основных направления толкования п. 1 СТ. 35 ЗК РФ. Точки зрения сторонников данных подходов в общем виде сводятся к нижеследующему:
1. При переходе права на здание, строение, сооружение, расположенное на земельном участке, соответствующие права на земельный участок передаются автоматически. При этом оформлять право на земельный участок в соответствии со СТ. 36 ЗК РФ для распоряжения объектом недвижимого имущества, когда зарегистрировано право на данный объект, не требуется.
2. Права на земельные участки передаваться автоматически не могут, поскольку это противоречит принципу единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов, а также нормам ст. 25 и 26 Земельного кодекса РФ, в соответствии с которыми права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».N2 122-ФЗ от 21 июля 1997 г.
Учитывая то обстоятельство, что в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе обращается внимание на необходимость последовательного проведения на практике принципа единой судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов (когда собственник объекта недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, должен иметь право пользования земельным участком, на котором расположен данный объект, в рамках какого-либо вещного или обязательственного института), представляется, что более детальный анализ вышеизложенных точек зрения является крайне необходимым для дальнейшего формирования единой судебной практики по такой категории дел, а также для упорядочения гражданского оборота в соответствии с нормами действующего законодательства.
Итак, давайте подробнее остановимся на аргументах сторонников первой точки зрения, которые полагают, что при переходе права на здание, строение, сооружение, расположенное на земельном участке, соответствующие права на земельный участок передаются автоматически.
Сторонники данной точки зрения обращают внимание на следующие обстоятельства.
Любые нормы права должны толковаться буквально, исходя из смысла и содержания составляющих их слов.
В связи с этим следует учитывать, что норма п. 1 ст. 35 ЭК РФ не содержит запрета на распоряжение объектом недвижимого имущества титульному владельцу объекта, равно как и не содержит ссылку на норму, обязывающую для распоряжения объектом недвижимого имущества в обязательном порядке оформить права на земельный участок для распоряжения принадлежащим ему имуществом.
В анализируемой норме лишь указывается, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Таким образом, исходя из смысла данной статьи, законодатель в рассматриваемом случае делает акцент прежде всего на защиту прав и законных интересов нового собственника объекта недвижимого имущества правоприобретателя по договору, а норма п. 1 ст. 35 лишь закрепляет субъективное право данного лица, к которому перешло право на объект недвижимости, расположенный на земельном участке, требовать оформления данного земельного участка в соответствии с требованиями действующего законодательства на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.
В связи с этим важно отметить, что Высший Арбитражный Суд РФ в данной ситуации указал в п. 13 вышеуказанного постановления, что новый собственник вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, именно с момента государственной регистрации nерехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Таким образом, можно сделать вывод, что высшие судебные органы не требуют обязательного одновременного перехода права на объект недвижимого имущества и земельный участок.
Более того, в данном случае прямо указывается на последовательность действий: сначала регистрация перехода права на объект, а потом уже возникновение права требования оформления земельного участка.
Причем право требования оформления земельного участка в данном случае возникает на основании закона, а именно п. 2 ст. 271 ГК РФ, П. 1 СТ. 552 ГК РФ, с момента приобретения права собственности на объект недвижимого имущества.
Кроме того, в данном случае необходимо принимать во внимание, что в соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении при надлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Исходя из вышеизложенного, сторонники данного подхода считают неправомерным отказ регистрирующего органа в регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества без представления правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположены данные объекты, поскольку это нарушает их права и законные интересы.
Сторонники же иной точки зрения обращают внимание на следующие обстоятельства.
Подпунктом 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ установлсн один из основных принципов земельного законодательства — единство судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Одновременно в п. 3 ст. 3 Земельного Кодекса РФ подчеркивается, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством.
При этом следует учитывать, что в силу п. 2 ст. 35 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ.
Пунктом 3 ст. 33 ЗК РФ утверждено, что предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соотвстствии справилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Приведенные нормы ЗК РФ свидетельствуют о том, что у приобретателя объекта недвижимости права на земельный участок не возникают автоматически.
Более того, статьей 25 ЗК РФ прямо предусмотрено, что права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
В соответствии со ст. 26 ЗК РФ права на земельные участки удостоверяются документами, как это предусмотрено Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» NQ 122-ФЗ от 21 июля 1997 Г.
Помимо этого следует учитывать положения п. 2 ст. 8 ГК РФ, в соответствии с которыми права на имущество возникают с момента соответствующей регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности (возникновение, переход, ограничение, прекращение) подлежит регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии со ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 Г. №122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Таким образом, анализ вышеизложенных норм действующего законодательства позволяет сделать вывод о том, что права на земельный участок автоматически передаваться не могут, поскольку действующее законодательство обязывает лиц, пользующихся земельными участками, удостоверить их права в соответствии с требованиями ст. 25, 26 ЗК РФ ист. 8, 131 ГК РФ, и только после проведенной в соответствии с данными нормами государственной регистрации такие права могут считаться возникшими. Следовательно, передаваться собственником объекта они могут только с этого момента.
В подтверждение данной позиции сторонниками второго подхода в числе прочего указываются следующие аргументы:
— в подобных ситуациях невозможно определить объем прав и обязанностей, которые передаются новому собственнику земельного участка вместе с переходом права собственности на объект недвижимого имущества, а также условия, на которых новый собственник вправе требовать предоставления ему земельного участка;
— собственнику, отчуждающему объект недвижимого имущества, ничто не мешает в подобных случаях оформить надлежащим образом земельный участок в соответствии со ст. 36 ЗК РФ;
— подобный оборот объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках, не принадлежащих на праве собственности отчуждателю, будет способствовать систематическому нарушению принципа платности использования земли, предусмотренного подпунктом 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Вышеизложенные обстоятельства позволяют говорить о необходимости изменения редакции п. 1 ст. 35 ЗК РФ, поскольку ныне действующая редакция данного пункта, с одной стороны, при буквальном ее прочтении позволяет сделать вывод о том, что соответствующее право на земельный участок, которым обладал предыдущий собственник, переходит к приобретателю объекта недвижимости автоматически, а с другой — совокупность нормативных актов (ст.8, 131 ГК РФ, ст. 2, 4,25,26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г.) требует, чтобы при отчуждении объекта недвижимого имущества в обязательном порядке соблюдался принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
Приватизация земельного участка после приобретения жилого дома
Право пожизненного наследуемого владения и право постоянного (бессрочного) пользования отнесены к иным вещным правам (статья 265, 268 Гражданского кодекса Российской Федерации). Принадлежность земельного участка на указанных титулах исключает нахождение их в гражданском обороте, так как статья 20 Земельного кодекса Российской Федерации введен запрет на любое распоряжение такими участками.
Выделяемые под строительство домов и дач земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования традиционно самостоятельным объектом гражданского права не являлись — они выполняли служебную роль при возведенном здании. При отчуждении строения они следовали его судьбе, то есть переходили к новому собственнику строения. Земельный участок можно было рассматривать как вещь и принадлежность, где вещь — строение, а земельный участок — принадлежность. Это означало, что при утрате права на вещь не только при отчуждении, но и во всех иных случаях (при сносе строения, в случае исключения из числа сособственников по решению суда и пр.) автоматически прекращалось и право на земельный участок. Зависимая роль земельного участка по отношению к возведенному на нем строению содержалась не только в прежнем Земельном кодексе, но и еще ранее. Положением о земельных распорядках в городах, утвержденным Постановлением Всероссийского центрального исполнительного комитета совета народных комиссаров Российской Советской Федеративной Социалистической Республики от 13 апреля 1925 года, предусматривалось, что при переходе в законном порядке от одних лиц к другим права собственности на строения частновладельческие все права и обязанности по земельным участкам, обслуживающим эти строения, тем самым переходят к новым владельцам (примечание 2 к пункту 15).
Земельный участок неразрывно связан с домом
Единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов новым Земельного кодекса Российской Федерации провозглашено в качестве одного из принципов земельного законодательства (подпункт 5 пункт 1 статья 1). Развивать этот принцип призвана статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой при переходе права собственности на здания, строения, сооружения, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение и сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.Однако нечеткая, даже противоречивая и недостаточно выверенная с технико-юридической стороны данная норма вызвала много вопросов в юридической литературе и различное ее применение на практике.
Пример 1 из судебной практики
Так, администрация города Королева со ссылкой на статью 35 Земельного кодекса Российской Федерации отказала в приватизации земельного участка Гражданину А, который приобрел в 1995 году построенный на этом участке дом. По мнению администрации, Гражданин А имеет право только на использование части земельного участка, занятой домом и необходимой для его обслуживания. Поскольку статья 20 содержит запрет на предоставление земель на праве постоянного (бессрочного) пользования, он может быть передан ему за плату. С этими доводами администрации Королевский городской суд согласился и в жалобе Гражданину А отказал.
Пример 2 из судебной практики
В примерно аналогичной ситуации по тем же самым мотивам было отказано в приватизации земельного участка Гражданину Б администрацией поселка Кратово, Раменского района. Рассмотрев жалобу Гражданина Б, Раменский городской суд принял прямо противоположное решение — жалобу удовлетворил и обязал местную администрацию передать ему в собственность земельный участок бесплатно.
Проверка законности вынесенных решений
Оба дела в дальнейшем были проверены в порядке надзора Московским областным судом. Решение Королевского городского суда было отменено в связи с неправильным применением норм материального закона, а в пересмотре решения Раменского городского суда отказано.
При этом Президиум Московского областного суда по делу Б. указал, что ссылка администрации на статью 35 Земельного кодекса Российской Федерации ошибочна, так как она неприменима к правоотношениям, возникшим до принятия нового Земельного кодекса Российской Федерации. Как установлено Судом, речь шла об участке, который первоначально выделялся с соблюдением установленного порядка, а затем перешел в порядке правопреемства к другому лицу. Эти отношения подпадали под действие других норм права, в частности на момент совершения сделки купли-продажи в 1995 году — статья 37 Земельного кодекса Российской Советской Федеративной Социалистической Республики 1991 года, которая никаких ограничений по переходу тех же прав на земельный участок от прежнего собственника строения к новому не содержала. Это означало, что к новому собственнику строения перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, следовательно и право на их однократную бесплатную приватизацию.
Документы на земельный участок
В своих возражениях администрация в ходе рассмотрения жалобы Гражданина А дополнительно ссылалась на то, что гражданин не представил документы (титулы) в подтверждение прав на спорные земельные участки. Действительно, статья 37 Земельного кодекса Российской Советской Федеративной Социалистической Республики 1991 года предусматривала выдачу новых документов о правах на земельный участок при переходе права собственности на строение. Таким документом являлся государственный акт, выдаваемый по форме, утвержденной Постановлением Совета Министров Российской Советской Федеративной Социалистической Республики от 17 сентября 1991 года N 493 «Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей». Между тем, как правильно отметил суд надзорной инстанции, указанный документ не является правообразующим, его можно рассматривать в качестве правоудостоверяющего, правозакрепляющего документа. Правообразующими оставались решение компетентного органа о первоначальном отводе земельного участка в пользование конкретному лицу и последующие договоры купли-продажи, дарения и иные сделки по отчуждению строения. Поэтому сам по себе факт отсутствия у нового собственника строения правоудостоверяющего документа (государственного акта) не может служить достаточным основанием для отказа в приватизации приусадебного земельного участка.
Выводы
Позиция Президиума Московского областного суда по изложенному выше делу не вызывает сомнений, но она содержит решение только части общей проблемы — перехода прав на земельный участок при смене собственника строения. Ограниченный рамками конкретной фабулы дела суд надзорной инстанции не высказался по другому вопросу: какое решение следовало бы принять при условии совершения сделки купли-продажи строения в период действия нового Земельного коедкса. Представляется, что и в этом случае статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации не отменяет и не ограничивает переход к новому собственнику всех прав на земельный участок прежнего пользователя, включая и право на бесплатную приватизацию участка, перешедшего к нему на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Переход права на дом и земельный участок
Анализ статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации позволяет прийти к выводу о том, что при переходе права на строение к новому собственнику строения переходит право на одну часть земельного участка, занятую строением, и другую, которая необходима для обслуживания строения, здания, сооружения и сохранения их целевого назначения. Именно об их использовании на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника, говорится в пункте 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации. Данное положение не может иметь отношения к строению, зданию, сооружению, как это может показаться на первый взгляд, так как регулировать эти отношения Земельного кодекса Российской Федерации не может — определение объема полномочий нового собственника строения относится к предмету гражданского права.
Площадь земельного участка при покупке дома
К тому же в пункте 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации прямо говорится об определении площади земельного участка, который необходим для нормальной эксплуатации расположенного на нем строения. Совершенно очевидно, что это не тот участок, который находится под строением. Поэтому по логике статьи 35 пункты 1 и 2 следовало бы изложить иначе, указав, что к новому собственнику переходит право на часть земельного участка, занятую строением, и часть земельного участка, необходимую для использования строения по его назначению.
Пункт 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации, к которому отсылает пункт 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, для определения площади части земельного участка, занятой строением и необходимой для его использования, содержит решение в самом общем виде, предлагая исходить из установленных норм отвода земель для конкретных видов деятельности или норм землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации. Между тем данный пункт относится скорее к административным и другим нежилым зданиям, так как он содержит специальную оговорку о неприменении его к земельным участкам, предназначенным для строительства дач, индивидуальных домов, садоводства и т.п. Поскольку ничего другого нет, положения этого пункта имеют чрезвычайно важное значение. Состоит оно в том, что пункт 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации ориентирует при определении размера части земельного участка, переходящего к новому собственнику, на нормы отвода и учета правил застройки и проектной документации.
Это тем более важно для жилых домов, которые отличаются тем, что помимо основного капитального строения, предназначенного для проживания, на земельном участке, как правило, располагаются многочисленные служебные постройки: хозблоки, сараи, гаражи, навесы, бани, летние кухни, туалеты, теплицы, помещения для содержания домашних животных, птицы и др. Кроме того, на участке могут находиться такие дворовые сооружения, как заборы, ворота, колодцы, выгребные ямы, подъездные площадки, дорожки, многочисленные коммуникации — газовые, канализационные и т.п. Жилой дом предназначен не только для проживания — он необходим для отдыха, ведения различного хозяйства, садоводства и огородничества.
Размеры предоставления земельных участков
Нормы предоставления земельных участков под строительство домов либо дач всегда учитывают эту особенность, исходя из того, что предоставляемый для строительства земельный участок необходим в целом для дома как сложного инженерно-строительного комплекса. Иное вело бы не только к отрицанию многолетней практики по этой проблеме, но и с неизбежностью вступало бы в противоречие с принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, являющимся одним из основных принципов земельного законодательства.
Более четко данная проблема ранее была регламентирована указанным выше Положением о земельных распорядках в городах от 13 апреля 1925 года — селитебные застроенные земельные участки состояли из земель под самими постройками и земель, предназначенных для их обслуживания, закрепляемых в пределах их фактических границ (подпункт «а» пункт 9).
Переход соответствующих прав на земельный участок
Отдельного рассмотрения заслуживает определение природы права на земельный участок, которое переходит к новому собственнику строения на основании статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, где говорится о переходе права на использование, а не права пользования земельным участком. Земельный участок на любом вещном праве (собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования и т.п.) предполагает нахождение его в пользовании одного или нескольких лиц. В этом смысле следует относиться и к понятию «использования земельного участка», поскольку ничего иного, кроме пользования, за этим термином не стоит. В той же статье (абзац 2 пункт 1), когда речь идет о переходе земельного участка к нескольким лицам, приводится общепринятая терминология — «право пользования земельным участком». Нельзя же всерьез утверждать, что вид права на земельный участок определяется числом новых собственников строения: при переходе строения к одному лицу — «право на использование земельного участка», а к нескольким — «право пользования земельным участком». И в том и в другом случае право постоянного (бессрочного) пользования либо пожизненного наследуемого владения на земельный участок, как это прямо предусмотрено тем же пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, переходит к новому собственнику строения на тех же условиях и в том же объеме, какими обладал прежний собственник. Это касается сохранения размеров, целевого назначения, установленных сервитутов и ограничений в пользовании, а также вида права пользования земельным участком. Можно отметить, что в пользу изложенной выше позиции высказался Верховный Суд РФ в ответе на запросы судов, указав, что при переходе права собственности на строение к новому собственнику переходят и все права прежнего собственника строения на земельный участок. В частности, если прежний собственник строения имел земельный участок на праве постоянного бессрочного пользования, к покупателю переходит и право на однократную бесплатную приватизацию его без каких-либо ограничений.
При осуществлении всевозможных сделок по отчуждению или приобретению земли, граждане выбирают одну из двух зол, и тут уж кому как повезет. Заплатить за относительно недешевые услуги Адвоката (юриста) по Земельным делам или рискнуть, и без затрат приобрести в собственность «Кота в мешке».Так или иначе подавляющее число данных граждан, тем кому не повезет выиграть в такой рулетке, в последствии обращаются за разрешением возникших спорных правоотношений к Земельному Адвокату.
Зачастую специалистам компаний «Статус» приходится исправлять положение в которое попадают наши клиенты по своей вине или вине некомпетентных посредников, но следует учитывать что в некоторых случаях исправить можно не все. Например, запользованную землю, то есть, если участок превышает размер указанный в правообазующих документах, по основаниям приведенным выше, оформить можно бесплатно и только в судебном порядке. Данная возможность существует если подойти к процедуре оформления очень скрупулезно, конечно же с необходимым багажом знаний и наработанной практики.
Профессиональный подход к оформлению (Приватизации) земельного участка позволит не только сэкономить ваши деньги, но и существенно сократить данную процедуру во времени.
В ряде случаев, юристы компаний «Статус» осуществляли «Приватизацию» земельных участков всех участников долевой собственности на домовладения за два месяца.
Задать вопрос Земельному Юристу БЕСПЛАТНО ОНЛАЙН!
Вы можете не отходя от компьютера:
- Воспользовавшись одним из мессенджеров;
- Заполнить форму обратного звонка имеющуюся в конце читаемого текста;
- Заполнить форму письменного вопроса перейдя по этой ссылке >>>
Сколько стоят услуги Юриста (Адвоката) по Земельным делам
Юридическая компания «Статус» предлагает своим клиентам два варианта оплаты услуг:
Предварительный
Данный способ оплаты является довольно распространенным в сфере оказания адвокатских услуг, так как предполагает комплексный подход к ведению судебного дела.
Фактический
Данный способ является объективно более справедливым для обеих сторон Адвокатского соглашения, так как предполагает оплату за каждое фактическое действие Юриста и легко контролируется клиентом. Здесь исключена переплата или недоплата конечного объема юридических действий.
С вариантами оплаты Юридических услуг Вы можете ознакомиться перейдя по этой ссылке >>>
Адрес и Телефон Земельного Юриста
Офис Юридической компании «Статус» находится непосредственно возле станций метро Измайлово (МЦК) или Партизанская, через дорогу от выхода. Великолепная транспортная доступность сэкономит ваше время и деньги на дорогу городским транспортом.
Также до нас легко добраться на автомобиле, так как офис находится вдоль Северо-Восточной хорды —новой магистрали, которая связывает три округа столицы: север, восток и юго-восток.
Часы приема Юриста (Адвоката) по Земельным вопросам
Прием и консультации ведутся
- В рабочие дни с 09:00 до 23:00
- В выходные и праздничные — по предварительной договоренности
Разрешение Земельных споров рекомендуем доверить профильному Земельному Юристу (Адвокату), во избежание наступления неблагоприятных последствий, влекущих существенные финансовые и имущественные потери!
Многолетний практический опыт судебных разбирательств в Земельных делах, является безусловным основанием нашей уверенности в том, что
Мы поможем Вам!
Комментарий к ст 35 зк РФ: земельный кодекс статья 35
1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
2. Утратил силу с 1 марта 2015 г.
3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;
3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута.
Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.
Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.
5. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица — собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 настоящего Кодекса. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, сооружений, на которые это правило не распространяется.
Комментарий к Ст. 35 ЗК РФ
1. Комментируемая статья имеет непосредственное отношение к реализации принципа единства судьбы земельного участка и недвижимости, на нем расположенной, установленного ст. 1 ЗК РФ. В то же время, в сравнении с указанным принципом, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами, права на земельный участок в данном случае «следуют» за правами на недвижимость.
В п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 разъясняется, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 ГК и п. 1 ст. 35 ЗК, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
В данном случае к собственнику строения или сооружения переходит то право на земельный участок, на основании которого земельный участок принадлежал прежнему собственнику недвижимости. Если это было право собственности, оно переходит к приобретателю недвижимости.
Как определяется право собственности на земельный участок под недвижимостью, находящейся в общей долевой собственности, можно определить следующим образом. Несмотря на то что прямого указания на это в законодательстве нет, очевидным является вывод о том, что все собственники здания при известных условиях имеют право на приобретение права собственности на земельный участок, на котором здание расположено. Реализовать это право можно и путем приобретения участка в общую собственность. При этом согласно ст. 244 ГК общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. То есть при праве общей долевой собственности на недвижимость собственникам переходит на основании закона право общей долевой собственности, если соглашением между ними не будет определено, что они используют земельный участок на праве общей совместной собственности.
В целом при реализации норм комментируемой статьи, равно как и статьи 36 ЗК РФ, следует иметь в виду положения ст. 222 Гражданского кодекса РФ о самовольной постройке. Согласно данной статье ГК самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ, в соответствии с которым право собственности на самовольную постройку может быть признано судом (а в предусмотренных законом случаях — в ином установленном законом порядке) за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
2. Исходя из толкования п. п. 1, 2 комментируемой статьи 35 Земельного кодекса РФ, в случае если недвижимость расположена на земельном участке, площадь которого превышает нормы, определяемые ст. 33 ЗК, для окончательного закрепления за новым собственником права на землю надлежит сформировать новый участок. Размер такого участка определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК. Оставшаяся часть земельного участка в самом общем случае должна быть также сформирована в новый земельный участок, права на который сохраняются за продавцом недвижимости.
В отношении реализации п. п. 1, 2 комментируемой статьи Постановлением Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 разъясняется следующее. Согласно п. 1 ст. 35 ЗК, п. 3 ст. 552 ГК при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю, согласно ст. 20 ЗК России, земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 ФЗ о введении в действие ЗК.
При этом согласно п. 2 ст. 35 ЗК предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.
При рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 ГК и п. 1 ст. 35 ЗК, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.
Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
3. Гражданским кодексом также урегулирована часть отношений по поводу перехода прав на земельный участок при переходе прав на строение или сооружение на нем.
Согласно статье 273 ГК России при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон.
Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования. Таким образом, ГК устанавливает, что размер участка, переходящего приобретателю недвижимости, может быть определен по соглашению с собственником как недвижимости, так и земельного участка (т.е. если продавцом здания является собственник земли).
При этом ГК устанавливает правила перехода права собственности на земельный участок при продаже недвижимого имущества, т.е. при заключении договора купли-продажи. Так, согласно ст. 552 ГК по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Порядок продажи доли в праве общей собственности иному лицу определен ст. 250 ГК. Согласно этой статье при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество — в течение 10 дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
Правила ст. 250 ГК применяются также при отчуждении доли по договору мены.
О реализации п. 1 ст. 36 ЗК см. комментарий к данной статье.
4. При реализации п. 4 комментируемой статьи так же, как и при реализации иных ее пунктов, надлежит иметь в виду разъяснения Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11. Согласно этим разъяснениям в соответствии с п. 4 ст. 35 ЗК отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.
Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.
Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (ст. ст. 242, 243, 237 ГК).
Реализация подп. 1, 2 п. 4 комментируемой статьи 35 ЗК РФ, как представляется, может быть соотнесена отчасти с положениями ст. 553 ГК. Согласно этой статье в случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи. Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением .
———————————
Реализация ст. 553 ГК ограничена в связи с запретом отчуждения земельного участка без одновременного отчуждения недвижимости, установленного комментируемой статьей.
Статья 35 Земельного Кодекса РФ
Переход права
Статья 35 Земельного кодекса РФ имеет непосредственное отношение к реализации принципа единства судьбы земельного участка и недвижимости, на нем расположенной. В то же время, в сравнении с указанным принципом, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами, права на земельный участок в данном случае «следуют» за правами на недвижимость.
Согласно п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 — при рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее:
— Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
В указанном случае к собственнику строения либо сооружения переходит то право на земельный участок, на основании которого участок принадлежал прежнему собственнику недвижимости. Если это было право собственности, тогда оно переходит к приобретателю недвижимости.
Комментарий к Статье 35 Земельного кодекса РФ
1. Пункт 1 комментируемой статьи 35 ЗК РФ корреспондирует с положениями ст. ст. 271 и 552 ГК РФ.
Согласно Постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (Вестник ВАС РФ. 2005. N 5) в силу указанных норм покупатель здания, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, сооружение.
Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, сооружения (п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.
Покупатель здания, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Такой подход получил дальнейшее развитие в судебной практике. Так, из смысла комментируемых положений следует, что продавец недвижимого имущества, расположенного на арендованном земельном участке, выбывает из правоотношений на земельный участок с момента государственной регистрации перехода права собственности на такую недвижимость. Поэтому с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости договор аренды продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости. Переход к другому лицу прав по договору аренды влечет переход встречных обязательств, которые имелись у прежнего собственника <2>.
———————————
<2> См.: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 октября 2009 г. N 8611/09, Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 4 сентября 2013 г. по делу N А75-9436/2012 .
Конституционность п. 1 комментируемой статьи 35 Земельного кодекса РФ, в том числе и его положений, устанавливающих порядок пользования земельным участком в случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам, неоднократно пытались оспорить. В связи с этим важно отметить позицию Конституционного Суда РФ, согласно которой указанные положения направлены на определение юридической судьбы земельного участка под объектом недвижимого имущества при его продаже в случаях, когда продавец не являлся его собственником, развивают принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, направлены на защиту прав собственника здания, сооружения, а также связаны с требованием стабильности и преемственности ранее сложившихся отношений и не регулируют отношения, связанные с приобретением земельного участка в собственность, а потому сами по себе не могут расцениваться как нарушающие конституционные права. При этом возможность выбора в конкретной ситуации одного из предусмотренных способов определения порядка пользования земельным участком с учетом заслуживающих внимание обстоятельств конкретного дела позволяет учесть многообразие жизненных ситуаций, с тем чтобы обеспечить справедливую защиту прав и баланс интересов всех участников общей собственности <1>.
———————————
<1> См.: Определения Конституционного Суда РФ от 22 марта 2012 г. N 511-О-О, от 22 марта 2012 г. N 512-О-О, от 11 мая 2012 г. N 749-О, от 11 мая 2012 г. N 750-О, от 29 мая 2012 г. N 903-О, от 17 июля 2012 г. N 1372-О, от 24 сентября 2012 г. N 1585-О, от 24 сентября 2012 г. N 1756-О, от 22 ноября 2012 г. N 2099-О, от 17 июня 2013 г. N 993-О .
Одной из проблем реализации комментируемой статьи на практике является вопрос о площади земельного участка, право пользования которым переходит к новому собственнику здания, сооружения, поскольку в ЗК РФ достаточно расплывчато установлено, что переходит «право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования». При этом п. 2 комментируемой статьи 35 ЗК России, устанавливающий правила определения предельных размеров площади такой части земельного участка в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ, с 1 марта 2015 г. признан утратившим силу. Это связано с тем, что предельные размеры земельных участков должны определяться в соответствии с градостроительным регламентом, принимаемым в составе правил землепользования и застройки.
На практике также зачастую возникает вопрос о невозможности оформления прав на земельный участок под объектом недвижимости в силу сохранения прав прежних собственников такой недвижимости на земельный участок. В связи с этим необходимо отметить, что из п. 1 ст. 39.20 (ранее ст. 36) ЗК РФ следует, что собственники зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение их в аренду у публичного собственника, а не у обладателя права постоянного (бессрочного) пользования ими.
При наличии у собственника объекта недвижимости исключительного права на приобретение соответствующего земельного участка в собственность или в аренду, прекращение права постоянного (бессрочного) пользования не требуется (см., например, Постановление Президиума ВАС РФ от 3 апреля 2012 г. N 12955/11 ).
Пункт 3 комментируемой статьи предусматривает преимущественное право собственника здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, на покупку или аренду земельного участка. Порядок реализации преимущественного права покупки регулируется ст. 250 ГК РФ.
По смыслу п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение 3 месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.
Положения комментируемого пункта о преимущественном праве не распространяются на случаи продажи земельного участка с публичных торгов, а также случаи продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении, поскольку в данном случае отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение (п. 4 комментируемой статьи).
Кроме того, указанное положение не применяется в случае, если здание, сооружение расположено на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, поскольку в данном случае собственник таких зданий, сооружений в силу ст. 39.20 ЗК РФ имеет исключительное право приобрести такой участок на соответствующем виде права.
Пункт 4 комментируемой статьи направлен на реализацию принципа земельного законодательства — единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, а также устанавливает исчерпывающий перечень случаев, когда допускается отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, без одновременного отчуждения земельного участка.
Складывавшаяся ранее судебная практика рассматривала сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, как нарушение установленного законом запрета, что в силу ст. 168 ГК РФ влекло за собой ничтожность заключенной сделки <1>.
———————————
<1> Постановление Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», Определение Верховного Суда РФ от 30 июля 2013 г. N 4-КГ13-24 ; Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29 мая 2012 г. N 9 «О судебной практике по делам о наследовании» (п. 79) // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2012. N 7.
Вместе с тем Федеральным законом от 7 мая 2013 г. N 100-ФЗ были внесены изменения в ст. 168 в части отнесения сделок, совершенных с нарушением закона, к оспоримым (подробнее см. комментарий к ст. 26 ЗК РФ).
Положения п. 5 комментируемой статьи 35 ЗК РФ, регулирующей особенности приобретения прав на земельный участок иностранными гражданами, лицами без гражданства и иностранными юридическими лицами — собственниками зданий, сооружений, признаны Постановлением Конституционного Суда РФ от 23 апреля 2004 г. N 8-П не противоречащими Конституции РФ (Бюллетень Верховного Суда РФ. 2014. N 6).
Так, согласно ст. 62 (ч. 3) Конституции РФ иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором Российской Федерации. Тем самым Конституция РФ в качестве общего принципа российского законодательства устанавливает «национальный режим» для иностранных лиц и лиц без гражданства, т.е. в отношении прав и обязанностей приравнивает их к российским гражданам.
Сама по себе возможность предоставления иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам права на определенных условиях приобретать в собственность и в определенных пределах владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участками — постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (п. 1 ст. 260 ГК РФ), — не противоречит конституционно-правовому статусу земли как публичного достояния многонационального народа России и вытекает из ст. 9 (ч. 2) и 35 (ч. ч. 1 и 2) Конституции РФ во взаимосвязи с ее ст. 62 (ч. 3).
Осуществляя соответствующее регулирование, федеральный законодатель в силу ст. 55 (ч. 3) Конституции РФ обязан обеспечивать защиту конституционно значимых ценностей и соблюдать баланс конституционных прав, закрепленных, с одной стороны, в указанных статьях Конституции РФ, а с другой — в ст. 9 (ч. 1), согласно которой земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, и в ст. 36 (ч. 1), согласно которой право иметь в частной собственности землю принадлежит гражданам и их объединениям. При этом, однако, он должен исходить из вытекающего из ст. ст. 9 и 36 Конституции России приоритета права российских граждан иметь в собственности землю, обеспечивая рациональное и эффективное использование земли и ее охрану, защиту экономического суверенитета Российской Федерации, целостность и неприкосновенность ее территории (ч. ч. 1 и 3 ст. 4 Конституции РФ).
Реализуя свою конституционную обязанность, федеральный законодатель ввел некоторые ограничения для иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц в осуществлении права землепользования, тем самым установив изъятия из национального режима регулирования права частной собственности на землю.
К вопросу о толковании п.1 ст. 35 Земельного Кодекса РФ
18.12.2007 Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении 24 марта 2005 г. N11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» достаточно подробно и обстоятельно разъяснил практически все вопросы, касающиеся применения п. 1 ст. 35 ЗК РФ.
Так, в п. 13 данного постановления указано: «Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ, при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на Использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать, оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Если недвижимость находятся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю, согласно статье 20 ЗК РФ, земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользованием земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п.2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.
При этом, согласно п. 2 СТ. 35 ЗК РФ, предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации».
Вместе с тем в вышеуказанном постановлении не была рассмотрена ситуация, когда земельный участок вообще никаким образом не оформлен собственником объекта недвижимого имущества, расположенного на нем (а право собственности на объект у лица возникло, например, на основании вступившего в законную силу решения суда).
В рассматриваемом случае возникает вопрос о том, на каких условиях и в каком объеме передаются права на использование земельного участка новому собственнику, если у прежнего правообладателя вообще не было никаких прав на данный участок, и вправе ли такой собственник объекта недвижимого имущества распорядиться объектом до оформления права на земельный участок в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ.
Данная ситуация представляет собой большой интерес еще и с точки зрения высказываемого некоторыми юристами тезиса о едином сложном объекте, состоящем из земельного участка и находящегося на нем объекта недвижимого имущества (Применительно к П. 4 ст. 35 ЗК РФ). Подобная позиция, кстати, в некотором плане находит свое подтверждение в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, принятой Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 15 декабря 2003 Г. (протокол №18). В Концепции отмечается, что действующее российское законодательство в той части, в какой оно призвано регулировать отношения собственности на земельные участки и расположенные на них здания, сооружения или иные объекты недвижимого имущества и оборот этих участков и зданий, внутренне противоречиво, так как рассматривает подобные объекты, с одной стороны, как самостоятельно участвующие в обороте, вполне независимые друг от друга, для которых могут быть установлены различные правовые режимы, а с другой — как физически и юридически связанные друг с другом виды недвижимого имущества.
В данной связи, как представляется, заслуживает особого внимания точка зрения О.М. Козырь и А.А. Маковской, которые отмечают, что для тех случаев, когда земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества находятся в собственности одного лица, важно установить правило, согласно которому земельный участок и расположенные на нем объекты хотя и не рассматриваются в качестве единого объекта гражданских прав, но в гражданском обороте в случаях, когда речь идет о возможном отчуждении здания или земельного участка, должны выступать вместе. В этой части идея «единого объекта» является обоснованной, с тем лишь уточнением, что следует отказаться от попытки решить вопрос о том, что является главной вещью, а что ее принадлежностью или улучшением). Не должно иметь значения, какой объект первоначально предполагается к отчуждению — здание или земельный участок. Правило о невозможности отчуждения одного объекта без другого должно распространяться на оба случая, т.е. важно установить, что такие объекты могут отчуждаться только вместе. Смысл правового режима «единого объекта» в данном случае состоит не в том, что принадлежность следует за главной вещью, а в том, что не может быть разорвана юридическая связь земельного участка и расположенного на нем здания и они должны переходить от одного лица к другому вместе и одновременно!
В настоящее время могут быть выделены два основных направления толкования п. 1 СТ. 35 ЗК РФ. Точки зрения сторонников данных подходов в общем виде сводятся к нижеследующему:
1. При переходе права на здание, строение, сооружение, расположенное на земельном участке, соответствующие права на земельный участок передаются автоматически. При этом оформлять право на земельный участок в соответствии со СТ. 36 ЗК РФ для распоряжения объектом недвижимого имущества, когда зарегистрировано право на данный объект, не требуется.
2. Права на земельные участки передаваться автоматически не могут, поскольку это противоречит принципу единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов, а также нормам ст. 25 и 26 Земельного кодекса РФ, в соответствии с которыми права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».N2 122-ФЗ от 21 июля 1997 г.
Учитывая то обстоятельство, что в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе обращается внимание на необходимость последовательного проведения на практике принципа единой судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов (когда собственник объекта недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, должен иметь право пользования земельным участком, на котором расположен данный объект, в рамках какого-либо вещного или обязательственного института), представляется, что более детальный анализ вышеизложенных точек зрения является крайне необходимым для дальнейшего формирования единой судебной практики по такой категории дел, а также для упорядочения гражданского оборота в соответствии с нормами действующего законодательства.
Итак, давайте подробнее остановимся на аргументах сторонников первой точки зрения, которые полагают, что при переходе права на здание, строение, сооружение, расположенное на земельном участке, соответствующие права на земельный участок передаются автоматически.
Сторонники данной точки зрения обращают внимание на следующие обстоятельства.
Любые нормы права должны толковаться буквально, исходя из смысла и содержания составляющих их слов.
В связи с этим следует учитывать, что норма п. 1 ст. 35 ЭК РФ не содержит запрета на распоряжение объектом недвижимого имущества титульному владельцу объекта, равно как и не содержит ссылку на норму, обязывающую для распоряжения объектом недвижимого имущества в обязательном порядке оформить права на земельный участок для распоряжения принадлежащим ему имуществом.
В анализируемой норме лишь указывается, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Таким образом, исходя из смысла данной статьи, законодатель в рассматриваемом случае делает акцент прежде всего на защиту прав и законных интересов нового собственника объекта недвижимого имущества правоприобретателя по договору, а норма п. 1 ст. 35 лишь закрепляет субъективное право данного лица, к которому перешло право на объект недвижимости, расположенный на земельном участке, требовать оформления данного земельного участка в соответствии с требованиями действующего законодательства на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.
В связи с этим важно отметить, что Высший Арбитражный Суд РФ в данной ситуации указал в п. 13 вышеуказанного постановления, что новый собственник вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, именно с момента государственной регистрации nерехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Таким образом, можно сделать вывод, что высшие судебные органы не требуют обязательного одновременного перехода права на объект недвижимого имущества и земельный участок.
Более того, в данном случае прямо указывается на последовательность действий: сначала регистрация перехода права на объект, а потом уже возникновение права требования оформления земельного участка.
Причем право требования оформления земельного участка в данном случае возникает на основании закона, а именно п. 2 ст. 271 ГК РФ, П. 1 СТ. 552 ГК РФ, с момента приобретения права собственности на объект недвижимого имущества.
Кроме того, в данном случае необходимо принимать во внимание, что в соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении при надлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Исходя из вышеизложенного, сторонники данного подхода считают неправомерным отказ регистрирующего органа в регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества без представления правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположены данные объекты, поскольку это нарушает их права и законные интересы.
Сторонники же иной точки зрения обращают внимание на следующие обстоятельства.
Подпунктом 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ установлсн один из основных принципов земельного законодательства — единство судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Одновременно в п. 3 ст. 3 Земельного Кодекса РФ подчеркивается, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством.
При этом следует учитывать, что в силу п. 2 ст. 35 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ.
Пунктом 3 ст. 33 ЗК РФ утверждено, что предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соотвстствии справилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Приведенные нормы ЗК РФ свидетельствуют о том, что у приобретателя объекта недвижимости права на земельный участок не возникают автоматически.
Более того, статьей 25 ЗК РФ прямо предусмотрено, что права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
В соответствии со ст. 26 ЗК РФ права на земельные участки удостоверяются документами, как это предусмотрено Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» NQ 122-ФЗ от 21 июля 1997 Г.
Помимо этого следует учитывать положения п. 2 ст. 8 ГК РФ, в соответствии с которыми права на имущество возникают с момента соответствующей регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности (возникновение, переход, ограничение, прекращение) подлежит регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии со ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 Г. №122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Таким образом, анализ вышеизложенных норм действующего законодательства позволяет сделать вывод о том, что права на земельный участок автоматически передаваться не могут, поскольку действующее законодательство обязывает лиц, пользующихся земельными участками, удостоверить их права в соответствии с требованиями ст. 25, 26 ЗК РФ ист. 8, 131 ГК РФ, и только после проведенной в соответствии с данными нормами государственной регистрации такие права могут считаться возникшими. Следовательно, передаваться собственником объекта они могут только с этого момента.
В подтверждение данной позиции сторонниками второго подхода в числе прочего указываются следующие аргументы:
— в подобных ситуациях невозможно определить объем прав и обязанностей, которые передаются новому собственнику земельного участка вместе с переходом права собственности на объект недвижимого имущества, а также условия, на которых новый собственник вправе требовать предоставления ему земельного участка;
— собственнику, отчуждающему объект недвижимого имущества, ничто не мешает в подобных случаях оформить надлежащим образом земельный участок в соответствии со ст. 36 ЗК РФ;
— подобный оборот объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках, не принадлежащих на праве собственности отчуждателю, будет способствовать систематическому нарушению принципа платности использования земли, предусмотренного подпунктом 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Вышеизложенные обстоятельства позволяют говорить о необходимости изменения редакции п. 1 ст. 35 ЗК РФ, поскольку ныне действующая редакция данного пункта, с одной стороны, при буквальном ее прочтении позволяет сделать вывод о том, что соответствующее право на земельный участок, которым обладал предыдущий собственник, переходит к приобретателю объекта недвижимости автоматически, а с другой — совокупность нормативных актов (ст.8, 131 ГК РФ, ст. 2, 4,25,26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г.) требует, чтобы при отчуждении объекта недвижимого имущества в обязательном порядке соблюдался принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
Джамму и Кашмир: Правительство рассматривает земельные законы, чтобы разбавить статью 35A
В то время как Центр держал карту Кашмира близко к груди, несмотря на волну действий за последние несколько дней, высшие должностные лица правительства штата изучали варианты изменения статьи 35A, которая предоставляет особые права постоянным жителям Джамму и Кашмира.
Варианты включают создание категорий земли и разрешение сторонним лицам покупать землю в определенных случаях, а также наложение ограничений на количество земли в зависимости от ее использования.По их словам, чтобы сократить злоупотребления, статья 35A может заимствовать средства из земельных законов в холмистых штатах, таких как Химачал-Прадеш и Уттаракханд.
Следите за обновлениями в прямом эфире на новостях Джамму и Кашмира
Источник в правительстве сообщил: «Есть проблемы с продажей сельскохозяйственных земель во многих холмистых штатах. Таким образом, это может быть запрещено. Но земля может быть продана для бизнеса и других видов деятельности в зависимости от занятости местного населения, которое они создадут ».
От редакции | Нью-Дели, старая линия
Лидеры J&K на всепартийной встрече в воскресенье.(Фото: Twitter @JKNC)«Эти варианты изучаются», — сказал The Indian Express источник в правительстве штата, который не пожелал называть его имени, добавив, что они встретились с несколькими лидерами в Долине, включая гражданские лица и службы безопасности.
Согласно источникам, эти идеи «не следует предпринимать немедленно», но могут быть реализованы без отмены статьи 370 Конституции, которая признает особый статус Джамму и Кашмира после того, как он стал частью Индии.
Разъяснено | Почему Air India ограничила тарифы на рейсы Сринагар-Дели до уровня менее 7000 рупий
Для жителей штата и политических партий любое ослабление статьи 35A будет нападением на автономию штата и будет рассматриваться как попытка изменить демографию Долины.
За последний год новая администрация при губернаторе жестко обрушилась на сепаратистов, арестовав многих из них, сняв с должности председателя банка J&K за предполагаемые правонарушения и одновременно пытаясь наладить управление на низовом уровне, проведя выборы в панчаят.
J&K находится в напряжении после того, как правительство штата, ссылаясь на соображения безопасности, приказало туристам и паломникам Амарнатх Ятры немедленно покинуть город. (Фото: Twitter @JKNC)Высокопоставленный правительственный чиновник сказал, что одна из причин, по которой правительство продолжает оставаться крупнейшим работодателем в штате, заключается в том, что компании и посторонние лица не могут покупать землю. Фактически, это привело к обратным результатам: многие правила правительства штата нарушаются и нарушаются только для того, чтобы предоставить постоянную работу жителям во всех учреждениях и учреждениях, финансируемых государством, — сказал один из официальных лиц.
Статья 35A, которая в настоящее время оспаривается и рассматривается в Верховном суде, была «большим сдерживающим фактором в привлечении частных инвестиций и создании большего количества рабочих мест для местных жителей, возлагая все бремя создания рабочих мест на государство», — сказал другой чиновник. Но лидер Национальной конференции Омар Абдулла сказал, что «отсутствие частных инвестиций» — это уловка. «Раньше земля сдавалась в долгосрочную аренду частным компаниям с возможностью автоматического продления», — отметил он.
Лидеры партии J&K на всепартийном собрании, воскресенье. (Фото: Twitter @JKNC)Источники сообщили, что правительство будет заинтересовано в привлечении политических партий в штате, чтобы представить убедительные аргументы в пользу изменений в статье 35A. «Будут предприняты попытки поговорить с политическими партиями. Мы должны обсудить, какую пользу это принесет народу штата », — сказал источник The Indian Express.
Читать | Стороны J&K решили бороться с попыткой аннулирования особого статуса государства
Ссылаясь на пример штата Химачал-Прадеш, чиновник сказал, что раздел 118 Закона HP об аренде и земельной реформе 1972 года ограничивает передачу земли лицам, которые не являются агрономами штата.Согласно Правилу 38-A Правил HP по аренде и земельной реформе, существуют различные ограничения на размер площади для строительства жилого дома, строительства магазина, промышленных объектов, общественно полезной деятельности и объектов общественного пользования.
ОГРАНИЧЕНИЯ НА ПРОДАЖУ ЗЕМЛИ ИНОСТРАНЦАМ В ТУРЦИИ
от 15 августа 2005 г. Перевод с турецкого — Тим Дрейтон .Конституционный суд наложил ограничения на продажу земли иностранцам.
Предыдущие выпуски журнала YOL- (Турецкий союз дорожных, строительных и строительных рабочих) выражали дискомфорт, испытываемый иностранцами, покупающими землю в нашей стране.Решение Конституционного суда, опубликованное в «Официальном вестнике» 26 апреля 2005 г. и вступившее в силу 26 июля 2005 г., отменило правовые изменения, на которых основывалась продажа земли. Конституционный суд в очередной раз принял важное решение, отвечающее интересам нашей страны.Приобретение земли в нашей стране иностранцами было запрещено статьей 87 Закона о деревнях № 442, принятого в 1924 году, и статьями 35 и 36 Закона о земельной книге № 2644, принятого в 1934 году.
Статья 87 Закона о деревнях № 442 от 1924 года гласит: «Как физическим лицам, так и ассоциациям или компаниям, находящимся под контролем физических лиц, не имеющих гражданства Турецкой Республики, запрещено покупать землю и недвижимость в деревнях».
Это положение закона запрещало иностранным физическим и юридическим лицам приобретать землю в деревнях.
Статья 35 Закона о земельном кадастре № 2644 от 1934 года гласит: «Иностранные физические лица могут приобретать и наследовать недвижимость в Турции без ущерба для положений, ограничивающих применение, и на условиях взаимности.”
Статья 35 предоставила иностранным физическим лицам право приобретать землю в Турции в соответствии с правовыми нормами, вводящими ограничения и запреты.
Затем, согласно статье 36 Закона о земельном кадастре № 2644, «иностранные физические лица могут владеть отдельными фермами, не относящимися к деревне, и 30 гектарами земли; однако они должны получить одобрение Совета министров для участков, превышающих 30 гектаров ».
Положения этого закона действовали до 1984 года.
Закон № 3029, принятый правительством ANAP (Партия Родины) в 1984 году, путем добавления подпункта как в статью 35 Закона о земельной книге № 2644, так и в статью 87 Закона о деревнях № 442, разрешает «приобретение иностранными физическими лицами, компании и общества, в соответствии с решением Совета министров, земли повсюду, включая деревни, приостанавливая действие принципа взаимности ».
Однако Конституционный суд отменил этот закон 13 июня 1984 года своим Решением № 1984/14 Esas , 1985/7.
Несмотря на пространное мотивированное решение Конституционного суда, правительство ANAP приняло Закон № 3278 от 22 апреля 1986 года и во второй раз внесло изменения в закон, добавив те же подпункты в статью 35 Закона о земельном кадастре и статью 87 Закона о деревне. Закон.
Конституционный суд снова отменил данный закон в Постановлении № 986/18 Esas , 986/24 от 9.10.1986, сославшись на аналогичные основания.
При этом вопрос был забыт на долгое время.Так продолжалось до тех пор, пока он не вернулся в новости с законом № 4916, который был принят благодаря усилиям правительства Партии справедливости и развития.
В статье 19 Закона о внесении поправок в различные законы и Постановлении об организации и обязанностях Министерства финансов № 4916 от 19 июля 2003 г. статья 35 Закона о земельном кадастре № 2644 от 22.12.1934 г. физическим и юридическим лицам приобретать землю в нашей стране, в том числе в деревнях, и отменить статью 87 Закона о селе № 442, принятого в 1924 году вместе со статьей 36 Закона о земельном кадастре.
Согласно новой формулировке, «при условии взаимности и соблюдения правовых ограничений иностранным физическим лицам наряду с иностранными зарегистрированными коммерческими компаниями предоставляется право приобретать недвижимое имущество; кроме того, действие условия взаимности приостанавливается в отношении иностранных физических лиц, которые приобретают движимое имущество по наследству; было введено положение для граждан стран, в которых нет взаимности с Турецкой Республикой, которые наследуют недвижимое имущество, чтобы приобрести такое имущество, а затем ликвидируют его путем отчуждения.”
Поскольку иностранцам ранее запрещалось приобретать сельскохозяйственные земли в деревнях, в новой формулировке это важное изменение разрешает «иностранным физическим и юридическим лицам приобретать сельскохозяйственные земли в деревнях».
Конституционный суд в своем решении № 2003/70 Esas и 2005/14 от 14.03.2005 отменил эту формулировку. Это решение было опубликовано в «Официальном вестнике» 26 апреля 2005 г. и вступило в силу 26 июля 2005 г. Некоторые разделы решения Конституционного суда воспроизводятся ниже:
- Если мы посмотрим на историческое развитие прав на приобретение земли иностранными физическими лицами и юридические лица и принципы, лежащие в их основе:
Мы видим, что в Османской империи иностранным юридическим лицам не предоставлялось право приобретать собственность, соответствующее право иностранным физическим лицам было предоставлено Законом о владении имуществом иностранными гражданами от 7 сэфера 1284 года (16 июня 1868 года).
Однако в период Турецкой Республики в соответствии с Лозаннским мирным договором система представительства иностранных граждан, утвержденная Законом от 7 сентября 1284 года, была заменена системой законодательной взаимности, что наложило частичные ограничения на возможность иностранцев приобретать собственность. Турецкая Республика, принявшая систему законодательной взаимности в соответствии с вышеупомянутым договором, через семь месяцев после подписания этого договора приняла Закон о деревнях, согласно которому иностранным физическим и юридическим лицам запрещалось приобретать недвижимость в деревнях.Нет сомнений в том, что такое ограничение было введено с целью защиты национального единства и солидарности недавно созданного государства, а также из-за обеспокоенности по поводу различных недостатков, которые могли возникнуть в результате введения иностранного компонента в регионы, которые были особенно в социальном плане. а также неразвитые культурные условия и государственный надзор еще не достиг желаемой эффективности. Нельзя утверждать, что такие цели и причины сегодня утратили свою важность и ценность.
За этим ограничением, введенным в Законе о деревнях, последовало ограничение в статьях 35 и 36 Закона о земельном кадастре.
До вступления в силу Закона № 4916 не существовало общей правовой нормы, предоставляющей иностранным юридическим лицам право приобретать недвижимость в нашей стране. (Как указано в причинах решения Конституционного суда № E.1984 / 14, K.1985 / 7 от 13.06.1985), сформировался консенсус во мнениях против приобретения недвижимости иностранными компаниями в Турции в качестве принципиального вопроса. .
Общая юриспруденция также не способствует разрешению приобретения иностранными юридическими лицами публичного права, особенно государствами, недвижимости в другом государстве; учитывая, что приобретение государством недвижимости в другом государстве нарушит принцип политического единства последнего государства и приведет к политическому конфликту, даже принцип взаимности в таких вопросах, за некоторыми исключениями, считается допустимым. быть недействительным
Некоторые государства принимают во внимание тип земли при введении ограничений; например, они не разрешают иностранцам приобретать землю сельскохозяйственного назначения
Причина такого ограничения заключается в том, что приобретение иностранцами земли и собственности в стране не может рассматриваться как простой вопрос собственности.Земля — это неотъемлемая основа, материальная стихия — государства, символ суверенитета и независимости. Не может быть государства без страны. Страна олицетворяет сферу действия государственной власти. Государство, основанное на закрепленной в нем высшей власти, обеспечивает и наблюдает за безопасностью и интересами человеческого сообщества, которое проживает в стране и составляет другой материальный элемент государства; именно благодаря этой основной обязанности он обладает высшей властью, основанной на его суверенитете над страной.В вопросах, касающихся земли, справедливое и соразмерное ограничение, уважающее права человека, по сути является защитной мерой для государства. Со стороны государства отказаться от такой меры вообще немыслимо. Вероятность того, что иностранцы, покупающие землю в определенном регионе, станут большинством в этом регионе и окажут влияние таким образом, что они начнут процесс, который заканчивается в положении, когда земля нашей страны, которая была приобретена иностранцами, рискует быть отделенной от страны, должна быть Имел в виду, и примеры этого существуют в новейшей истории.
Статья 35 Закона о земельном кадастре содержит положение, разрешающее иностранным физическим лицам приобретать недвижимость в Турции без ущерба для положений, касающихся ограничений, и на основе взаимности.
В статье 36 Закона о земельном кадастре говорится, что иностранным физическим лицам требуется разрешение правительства на владение самостоятельными фермами, не привязанными к какой-либо деревне, или более 30 гектаров земли за пределами деревни. Законное наследование исключено из этого положения; владение вышеупомянутыми фермами и землей площадью более 30 га иностранными физическими лицами на основании завещания или в качестве наследника также требует разрешения правительства; в случае отказа в выдаче разрешения предусматривается ликвидация излишка суммы путем выбытия.
Статья 87 Закона о деревнях, с другой стороны, запрещает иностранным обществам физических лиц или компаниям, находящимся под их контролем, приобретать землю или собственность в деревнях
В соответствии с этой правовой ситуацией в соответствии с нашими законами и конституцией, касающейся приобретения собственности иностранцами в Турции, статьей 9 Закона № 4916, внесением поправок в статью 35 Закона о земельном реестре и отменой статей 36 Закона о земельном реестре и 87 Закона о деревне Закон создал новые материально-правовые и процессуальные правила для приобретения иностранцами недвижимости в Турции.Новая формулировка, введенная с этой целью, также предоставила некоторым иностранным коммерческим компаниям право приобретать недвижимое имущество в нашей стране
Ясно, что такая формулировка, сводящая принцип взаимности к простой риторике, несовместима с пунктом 2 Преамбулы Конституции
Также представляется, что рассматриваемая формулировка в первом предложении параграфа 1 статьи 35 противоречит принципу «неделимого единства возвышенного турецкого государства», включенному в параграф один Преамбулы Конституции.Для предоставления права иностранным коммерческим компаниям приобретать недвижимое имущество в Турции, где структура, предоставляющая такое право, создает возможности для обхода условия взаимности, представляет собой ситуацию, которая угрожает неделимому единству государства с точки зрения страны земли. составная часть.
Более того, хотя почти все члены Европейского Союза не разрешают иностранцам приобретать недвижимость на сельскохозяйственных землях, открытие возможности для иностранцев приобретать землю страны в целом в формулировке первого предложения показывает, что принцип взаимности в первое предложение было сведено к риторике и лишено всякого содержания.
Принцип взаимности с точки зрения собственности не только означает, что страны взаимно разрешают физическим и юридическим лицам приобретать собственность в другой стране; между странами также должны проводиться параллели в отношении способов применения ограничений на пользование такими правами.
Предоставление иностранцам прав на приобретение недвижимости внутри страны в целом, как правило, без установления или требования таких параллелей между странами, не только противоречит принципу взаимности, но и ставит под угрозу неделимое единство страны, поскольку иностранцы могут таким образом легко получить контроль над землей страны посредством покупки.
Если коммерческая компания, которой одновременно должно быть предоставлено право на приобретение недвижимого имущества, имеет статус юридического лица публичного права, такая ситуация еще больше увеличивает масштабы этой опасности.
В конечном итоге, предоставление права иностранным коммерческим компаниям приобретать недвижимое имущество в стране без каких-либо условий, которые приносят пользу нашему народу и стране, например, необходимость приобретения недвижимого имущества в определенной степени в качестве инвестиции или рабочая область, несовместима с общим благом.
Невозможно представить, чтобы открытие земли в стране для приобретения недвижимости иностранными физическими лицами и иностранными коммерческими компаниями без исключения таких сегментов, как стратегические районы и сельскохозяйственные районы, в рамках, в которых принцип взаимности обречен на то, чтобы оставаться простой риторикой. и там, где нет общего блага, может считаться совместимым с принципом неделимого единства страны, включенным в параграф один Преамбулы Конституции.
Ясно, что формулировка в первом предложении параграфа 1 статьи 35, с этой точки зрения, противоречит принципу «неделимости существования Турции с ее государством и территорией», изложенному в параграфе 5 Преамбулы. к Конституции.
По тем же причинам необходимо заявить, что формулировка в первом предложении параграфа 1 статьи 35 противоречит принципу «Турецкое государство со своей территорией и нацией является неделимым образованием», изложенным в статье 3 Конституции.
: Статья 35 — Налог на имущество, с 7-35-1 по 7-35-10. :: Глава 7 — Налогообложение. :: Статуты Нью-Мексико 2006 года :: Статуты Нью-Мексико :: Кодексы и статуты США :: Законодательство США :: Justia
7-35-2. Определения.
Используется в Кодексе о налоге на имущество [Статьи с 35 по 38 из Глава 7 NMSA 1978]:
А.«департамент» или «подразделение» означает налоговый и налоговый департамент, секретаря по налогам и сборам или любого сотрудника департамента, осуществляющего полномочия, законно делегированные этому сотруднику секретарем;
B. «директор» означает секретаря;
C. «домашний скот» означает крупный рогатый скот, буйволов, лошадей, мулов, овец, коз, свиней, ратитов и других домашних животных, полезных для человека;
D. «Промышленный дом» означает искусственный дом, как этот термин определен в Раздел 66-1-4.11 NMSA 1978;
E. «Чистая налогооблагаемая стоимость» означает стоимость имущества, на которое облагается налог, и определяется путем вычета из налогооблагаемой стоимости суммы любого освобождения, разрешенного Налоговым кодексом на имущество;
F. «нежилое имущество» означает имущество, не являющееся жилым;
G. «собственник» означает лицо, которому принадлежат какие-либо права собственности;
H. «лицо» означает физическое или любое другое юридическое лицо;
И.«собственность» означает материальное имущество, недвижимое или личное;
J. «Жилая недвижимость» означает собственность, состоящую из одного или нескольких жилых домов вместе с прилегающими постройками, земли, лежащей под обоими жилищами и прилегающими постройками, и некоторого количества земли, разумно необходимого для парковки и других видов использования, которые облегчают использование жилищ. и сопутствующие конструкции; в данном подразделе «жилища» включают как искусственно изготовленные дома, так и другие постройки, когда они используются в основном для постоянного проживания людей, но этот термин не включает сооружения, когда они используются в основном для временного или временного проживания людей, такие как отели, мотели и аналогичные сооружения;
К.«секретарь» означает секретаря по налогам и сборам и, за исключением целей Раздел 7-35-6 NMSA 1978 и параграфы (1) и (2) Подраздела B Раздела 7-38-90 NMSA 1978, также включает заместителя секретаря или директора подразделения или заместителя директора подразделения, назначенных секретарем;
L. «налог» означает налог на имущество, взимаемый в соответствии с Кодексом о налоге на имущество. [Глава 7, Статьи с 35 по 38 NMSA 1978];
M. «налогооблагаемая стоимость» означает стоимость имущества, определенную путем применения коэффициента налогообложения к стоимости имущества, определенной для целей налогообложения имущества;
Н.«налоговая ставка» означает ставку налога, выраженную в долларах за тысячу долларов чистой налогооблагаемой стоимости собственности;
O. «коэффициент налогообложения» означает процент, установленный в соответствии с Кодексом о налоге на имущество, который применяется к стоимости имущества, определяемой для целей налогообложения имущества, для получения налогооблагаемой стоимости; а также
P. «налоговый год» означает календарный год.
Заявление об отказе от ответственности: Эти коды могут быть не самой последней версией.Нью-Мексико может располагать более свежей или точной информацией. Мы не даем никаких гарантий относительно точности, полноты или адекватности информации, содержащейся на этом сайте, или информации, на которую есть ссылки на государственном сайте. Пожалуйста, проверьте официальные источники.
новых земельных законов J&K: правительство уведомляет о новых правилах, позволяющих любому гражданину Индии покупать землю в Джамму и Кашмире.
Нью-Дели: Центр предоставил возможность любому гражданину Индии купить землю и недвижимость в Джамму и Кашмире, срок которой составляет один год. быть объявленным союзной территорией 31 октября.Министерство внутренних дел Союза сообщило, что Закон о недвижимости (регулирование и развитие) 2016 года был уведомлен в UT, а 12 законов бывшего штата были отменены.Закон обязывает каждый штат и UT создавать свой собственный регулирующий орган в сфере недвижимости и устанавливать правила, регулирующие функционирование регулирующего органа. В уведомлении в официальном бюллетене Центр опустил фразу «постоянный житель штата» из раздела 17 Закона о развитии штата Джамму и Кашмир, который касается распоряжения землей в Юта.
«Акты, упомянутые в приложении к настоящему приказу, вступят в силу немедленно до их отмены или поправок компетентным законодательным органом или другим компетентным органом власти, при условии внесения изменений и дополнений в указанное приложение, или если оно постановлено таким образом, будет отменено », — говорится в приказе.
5 августа прошлого года Центр отменил статью 370 Конституции, которая предоставила особый статус бывшему штату, разделив его на ЮТК и Ладакх.Ранее статья 35А запрещала гражданам из других частей Индии покупать землю в J&K. Это позволило законодательному органу J&K определять постоянных жителей штата, и только те, кто имел на это право, могли покупать землю или недвижимость.
В соответствии с разделом 96 Закона о реорганизации J&K, 2019, Центр имеет право отменять или изменять законы для применения любого закона, принятого до назначенной даты, до истечения одного года с назначенной даты в отношении союзных территорий. .
Ранее законы, принятые парламентом, применялись к государству только после того, как правительство штата давало свое согласие в связи с его особым статусом и отдельной Конституцией. Закон о реорганизации J&K от 2019 года распространил 113 центральных законов, включая Закон о защите прав мусульманских женщин 1986 года, Закон о праве на информацию, Закон о защите прав женщин, Закон Aadhaar, Закон о собственности врагов, Закон о доказательствах, Специальный закон о браке, Закон о делимитации и Закон о расторжении мусульманских браков, на J&K. Было отменено в общей сложности 165 законов, предназначенных исключительно для штата Джамму и Кашмир.
В другом постановлении, изданном во вторник, министерство внутренних дел Союза отменило и внесло поправки в 25 других центральных законов, включая Закон о гербовых марках 1977 года, Закон о децентрализации и найме государственных служб штата Джамму и Кашмир.
Ваш ключ Турция
КАКИЕ ОГРАНИЧЕНИЯ ДЕЙСТВУЮТ НА ПРИОБРЕТЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ ИНОСТРАНЦАМИ?
Прежде всего, иностранное лицо, желающее приобрести недвижимость, должно быть из страны, граждане которой имеют право приобретать недвижимость в нашей стране в соответствии со статьей 35..
Согласно статье 35 Закона о земельной книге № 2644, приобретение иностранными физическими лицами возможно только в рамках установленных законом ограничений.
В соответствии с Законом № 2565 о военных запретных зонах и зонах безопасности иностранцам не разрешается приобретать недвижимость в военных запретных зонах.
Иностранное физическое лицо может приобретать недвижимость и ограниченные имущественные права до 30 гектаров по всей стране. Президент уполномочен увеличить этот размер вдвое.
Общая площадь недвижимого имущества и независимых и непрерывных ограниченных имущественных прав, приобретенных физическими лицами иностранного происхождения, не может превышать десяти процентов (10%) площади, на которой разрешена частная собственность, в районе.
Приобретение иностранцами недвижимости не допускается в стратегических зонах, которые определены как зоны, в которых иностранные физические и юридические лица не могут приобретать недвижимость Президентом, и специальные зоны безопасности.
ТРЕБУЕТСЯ ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ДЛЯ ПРИОБРЕТЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ ИНОСТРАННЫМИ ЛИЦАМИ?
Статья 35 Закона № 2644 о земельном кадастре с поправками, внесенными Законом № 6302, гласит, что «Физические лица иностранного происхождения, которые являются гражданами стран, определенных Президентом, могут приобретать недвижимость и ограниченные вещные права в случаях где это необходимо для пользы страны и в соответствии с международными двусторонними отношениями при соблюдении правовых ограничений ».Физическим лицам, которые являются гражданами стран, указанных в списке указанных стран, не требуется дополнительно иметь вид на жительство, чтобы иметь возможность приобретать недвижимость и ограниченные вещные права.
ПРИМЕНЯЕТСЯ ЛИ ЗАПРОС НА ЗАПРЕЩЕННЫЕ ВОЕННЫЕ ЗОНЫ?
Согласно нашему Циркуляру под номером 2017/4, запрос на наличие военных запретных зон отменен для 81 города (за исключением некоторых районов).
Таким образом, гарантируется, что процесс приобретения недвижимости иностранными физическими лицами идентичен процессу приобретения турецкими гражданами.
МОЖНО ЛИ ИСПОЛЬЗОВАТЬ СИНЮЮ КАРТУ ДЛЯ ЛИЧНОГО ДОКУМЕНТА?
Поскольку практика использования синей карты была начата Главным управлением регистрации актов гражданского состояния и гражданства с 12.04.2013, синие карты, выданные после этой даты, могут использоваться только в качестве документа, удостоверяющего личность.
Документы, выданные до 12.04.2013 для осуществления прав, закрепленных в Законе № 4112/5203 (Синие / Розовые карты), с другой стороны, будут по-прежнему учитываться вместе с документом, удостоверяющим личность, или паспортом страны, если только они обновлены.
Для людей, которые имеют права, предоставленные Законом № 5901, и которые подают заявление по своему паспорту или удостоверению личности своей страны гражданства без предъявления своих голубых карт, процедуры будут выполнены, если у них будет подтверждено наличие голубых карт в качестве в результате запроса в реестре синих карт в среде MERNİS (Центральная система управления регистрацией актов гражданского состояния) или после представления выписки из записи актов гражданского состояния, которую для этой цели необходимо получить от Управления регистрации актов гражданского состояния.
ПРИМЕНЯЕТСЯ ЛЮБАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ К ИНОСТРАННЫМ ЛИЦАМ, ПРИОБРЕГАЮЩИМ НЕДВИЖИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ?
Иностранец, который покупает незастроенную недвижимость, должен разработать проект для приобретаемой недвижимости в течение двух лет, начиная с даты приобретения, и представить его в соответствующее министерство, в зависимости от предмета проекта, для утверждения. . Соответствующее министерство определит срок завершения проекта.
ЗАНИМАЮТСЯ ЛИ КОМПАНИИ РАЗРАБОТКА ПРОЕКТОВ ПРИ ПРИОБРЕТЕНИИ НЕДВИЖИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ?
Зарегистрированные торговые компании, учрежденные в соответствии с законодательством своих стран, могут приобретать недвижимость в нашей стране в соответствии с особыми положениями применимого законодательства. Нет необходимости разрабатывать проект для недвижимости, приобретенной таким образом, поскольку она будет использоваться в соответствии с целями, изложенными в нормативных положениях.
Компании с иностранным капиталом регулируются статьей 36 Закона о гражданском реестре № 2644, а процедура приобретения недвижимости также изложена в нашем циркуляре под номером 2012/13. Требование о разработке проекта, изложенное в статье 35 Закона о земельной книге № 2644, не распространяется на компании с иностранным капиталом.
ЕСЛИ АКЦИОНЕР КОМПАНИИ, УЧРЕЖДЕННОЙ В ТУРЦИИ, НЕ ВКЛЮЧЕН В СПИСОК, ОПРЕДЕЛЕННЫЙ СТАТЬЕЙ 35, ПРЕДОСТАВЛЯЕТ ЛИ ЭТО ПРЕДОТВРАЩЕНИЕ КОМПАНИИ ПРИОБРЕТЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ?
Компании с иностранным капиталом — это юридические лица, учрежденные в Турции в соответствии с законодательством Турции, и их деятельность регулируется статьей 36 Закона о земельном кадастре.Если во время приобретения недвижимости акционеры компании не входят в список стран, упомянутых в статье 35, граждане которых имеют право приобретать недвижимость в нашей стране, это не препятствует приобретению недвижимости.
ДОЛЖНЫ ЛИ КОМПАНИИ С ИНОСТРАННЫМ КАПИТАЛОМ ОБРАЩАТЬСЯ В ГУБЕРНАТОР ДЛЯ ПРОЦЕДУР, СВЯЗАННЫХ С ПРИОБРЕТЕНИЕМ НЕДВИЖИМОСТИ?
Как указано в статье 36 Закона № 2644 о земельном кадастре и в нашем циркуляре о «приобретении недвижимого имущества и ограниченных имущественных прав компаниями с иностранным капиталом» под номером 2012/13, фразы «в рамках статьи 36» и «Исключено из сферы действия статьи 36», содержащееся в разрешительном письме, выданном Управлением торгового реестра, будет приниматься во внимание при приобретении недвижимости компаниями с иностранным капиталом.Приобретение компаниями, подпадающими под действие статьи 36, подлежит процедуре управления. Таким образом, компании, исключенные из сферы действия статьи 36, не обязаны подавать заявление на пост губернатора.
ЕСТЬ ЛИ РАЗНИЦА МЕЖДУ ИНОСТРАНЦАМИ И ГРАЖДАНАМИ ТУРЕЦКИ В УСЛОВИЯХ ФИНАНСОВОГО АСПЕКТА ПРОЦЕДУР ЗЕМЕЛЬНОГО РЕГИСТРАЦИИ?
Нет различий между иностранцами и гражданами Турции с точки зрения платы за регистрацию земли.Тем не менее, для процедур, приводящих к обязательству по передаче права собственности, выполненным в соответствии со статьей 35 Закона о земельном кадастре № 2644, плата за обслуживание (598,25 турецких лир за 2019 год) взимается Управлением земельного кадастра во время процедуры и дополнительно. к установленному для процедуры начислению на оборотный капитал.
МОЖНО ЛИ ПЕРЕДАТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ ИНОСТРАННЫМ ЛИЦАМ ПО НАСЛЕДОВАНИЮ?
Недвижимость может быть передана иностранным физическим лицам по наследству.Однако, если переданная недвижимость находится в регионе, где иностранное физическое лицо не может приобретать недвижимость, недвижимость должна быть реализована после передачи, в противном случае она должна быть национализирована. Более того, если недвижимость передается по наследству гражданину страны, которая не включена в список, определенный в рамках статьи 35, то есть страны, граждане которых не имеют права приобретать недвижимость в Турции, недвижимость в Вопрос должен быть решен после передачи, в противном случае он должен быть национализирован.
КАК Я МОГУ ДОСТУПИТЬ К СПИСКУ СТРАН, ГРАЖДАНЫ КОТОРЫХ МОГУТ ПРИОБРЕТИТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ В ТУРЦИИ?
Согласно статье 35 Закона о земельном кадастре № 2644, список стран, граждане которых имеют право на приобретение недвижимости в Турции, не является общедоступным, можно узнать о статусе приобретения в конкретной стране, о которой идет речь. из любого нашего управления.
НУЖНО ПЕРЕВОДИТЬ ПАСПОРТ?
Как предусмотрено в нашем циркуляре «Идентификация для процедур регистрации земель с участием иностранцев» под номером 2013/13, турецкий перевод паспортов и документов, удостоверяющих личность иностранных государств, выданных любым алфавитом, кроме латинского, может быть запрошен, если Управление земельного кадастра.
КАКИЕ ДОКУМЕНТЫ НЕОБХОДИМЫ ДЛЯ ПРИОБРЕТЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ?
- Титул на недвижимость или деревню / квартал, квартал, земельный участок, здание и информацию о независимом разделе,
- Документ, удостоверяющий личность, или паспорт (при необходимости должен быть представлен вместе с переводом и выдан таким образом, чтобы указывать гражданство лица),
- Отчет об оценке недвижимости, выпущенный одной из фирм, уполномоченных на оценку недвижимости CMB (Совет по рынку капитала) (http: // www.spk.gov.tr/SiteApps/SirketIletisim/List/gds),
- «Текущая рыночная стоимость недвижимости», выданный соответствующим муниципалитетом,
- Полис обязательного страхования от землетрясений зданий (дома, рабочего места и т. Д.),
- 1 фотография продавца и 2 фотографии покупателя (снято за последние 6 месяцев, размер 6 x 4),
- Присяжный переводчик, если есть сторона, не говорящая по-турецки,
- Если процедура происходит с использованием доверенности, выданной за границей, оригинал или заверенная копия доверенности вместе с ее переводом.
КАКИЕ ОГРАНИЧЕНИЯ ПРИМЕНЯЮТСЯ ПРИ ПРИОБРЕТЕНИИ НЕДВИЖИМОСТИ КОМПАНИЯМИ С ИНОСТРАННЫМ КАПИТАЛОМ?
Нет ограничений на приобретение недвижимости компаниями с иностранным капиталом; и они могут приобретать недвижимость в той степени, в которой они считают желательной, при условии, что недвижимость подходит для их деятельности.
МОГУ ЛИ Я ВЫПОЛНЯТЬ ПРОЦЕДУРЫ ЗЕМЕЛЬНОГО РЕГИСТРА С ДОВЕРЕННОСТЬЮ, ВЫДАННОЙ ЗА РУБЕЖОМ?
Можно выполнять процедуры земельного кадастра с использованием доверенности, выданной консульствами Турции за рубежом и органами, уполномоченными выдавать доверенности соответствующей страны.Однако доверенность должна соответствовать требуемым критериям.
МОГУ ЛИ Я ВЫПОЛНИТЬ ДОВЕРЕННОСТЬ, ИСПОЛЬЗУЯ ЛЮБУЮ ДОВЕРЕННУЮ доверенность, выданную нотариусом ИНОСТРАННОЙ СТРАНЫ?
Для того, чтобы любая доверенность, выданная нотариусом в иностранном государстве, была приемлемой для управления земельного кадастра, доверенность должна сначала:
- Выдавать на официальном языке страны выдачи, а
- Содержит фотографию человека, о котором идет речь, и фотография должна быть запечатана.
- Кроме того, в зависимости от того, является ли страна выдачи участником Гаагской конвенции об отмене требования легализации иностранных публичных документов (Гаагская конвенция) или нет, доверенность должна содержать либо «Апостиль», либо подпись и печать на доверенность должна быть заверена компетентным органом нотариуса, выдавшего ее; подпись и печать такого органа должны быть заверены консульством Турции в соответствующей стране;
- Он должен содержать полномочия относительно требуемой процедуры.
- Кроме того, нотариально заверенный перевод на турецкий язык также должен быть представлен в управление земельного кадастра.
Проект Закона о внесении изменений в Закон о земельном кадастре и Закон о кадастре — Недвижимость и строительство
Чтобы распечатать эту статью, вам нужно только зарегистрироваться или войти на сайт Mondaq.com.
Аннотация
Статьи 35 и 36 Закона о земельном реестре под номером 2644. («Закон о земельном кадастре») — две основные статьи, которые регулируют право иностранцев на приобретение недвижимости в Турция.Законопроект о внесении изменений в Закон о земельной книге и Закон о кадастре («Законопроект») вводит новое законодательство. что снижает ограничения, налагаемые на права иностранцев до приобретения недвижимости в Турции.
1. Действующее законодательство
а) Приобретение недвижимого имущества иностранными физическими лицами
Пронумерованы статьи 35 и 36 Закона о земельном реестре. 2644 1 («Закон о земельном кадастре») являются двумя основными статьи, регулирующие право иностранцев на приобретение недвижимость в Турции.Статья 35 (1) Закона о земельном кадастре гласит, что «с оговоркой о взаимности и соблюдение правовых ограничений, иностранные физические лица могут приобретать недвижимость в Турции с целью использования ее в качестве место жительства или бизнеса, при условии, что такая недвижимость выделяются и регистрируются в реализованных планах развития или локализованные планы развития для этих целей «. параграф далее предусматривает, что те же условия применяются к установление «ограниченного вещного права» 2 и что площадь этой недвижимости независима и непрерывное ограниченное вещное право, которое иностранное физическое лицо может приобретать по всей стране, не может превышать 2.5 га.
Последнее предложение этого абзаца, которое разрешает Совет министров увеличить вышеупомянутую площадь. до 30 га, аннулирована решением Верховного суда от 11 апреля -го , 2007 и пронумерованы 2006/35 E. и 2007/48 К. 3 . В отмененном приговоре первоначально говорилось, что « Совет министров уполномочен увеличить этот площадью до 30 га, в рамках тех же условий изложенного в данном пункте «.Это замечание было аннулировано Верховным судом через вышеупомянутый решение 4 , которое было опубликовано в Официальном вестнике от 16 января -го , 2008 г. вместе с его мотивировкой. Согласно аргументации Верховного суда, соответствующие приговор был отменен, поскольку он давал чрезмерные полномочия Совет министров увеличить лимит, который составляет 2,5 га до (2,5 х 12) 30 га. Верховный суд счел это дискреционное право опустошить цель ограничение, которое было сочтено необходимым законодательным органом.Следовательно, максимальная площадь недвижимости и самостоятельное и непрерывное ограниченное вещное право, которое иностранное физические лица могут приобретать, осталось только 2,5 га.
В заключение, согласно статье 35 (1) Закона о земельном кадастре, взаимность — одно из условий, наличие которого искал для приобретения недвижимого имущества и ограниченного недвижимого имущества право иностранных физических лиц в Турции. Статья 35 (6) Земли Закон о реестре гласит, что и юридические, и де-факто статус должен приниматься во внимание при определении того, взаимность по соответствующему вопросу существует между Турцией и рассматриваемая страна.Статья 35 (6) Закона о земельном кадастре далее оговаривается, что страны, в которых запрещены личные владение недвижимым имуществом, должно предоставлять такие же права граждане Турции, которым они предоставляют своих граждан, по приобретению недвижимого имущества.
б) Приобретение имущества иностранными юридическими лицами
Для иностранных юридических лиц; та же статья, т. е. статья 35, правила, что исключительно коммерческие компании, у которых есть законные личности и установлены в иностранном государстве в соответствии с в соответствии с местным законодательством этой иностранной страны, разрешено приобретать недвижимое имущество и ограниченные имущественные права в Турции, если они подпадают под действие определенного специального законодательства.Так должно быть отметил, что конкретное законодательство, разрешающее иностранным юридическим для приобретения недвижимого имущества и ограниченных прав на недвижимость в Турции довольно ограничен.
При этом статья 36 (1) Закона о земельной книге предусматривает что компании, обладающие правосубъектностью, которые созданы иностранными инвесторами в Турции или в которых иностранные инвесторы владеют акции, могут приобретать и использовать недвижимое имущество и ограниченное недвижимое право в Турции для осуществления деятельности, упомянутой в статьях ассоциации соответствующей компании.Таким образом, компании, имеющие правосубъектность, учрежденная иностранными инвесторами в Турция, или в которой иностранные инвесторы владеют акциями, вполне может приобрести и пользоваться недвижимым имуществом и ограниченными вещными правами в Турции, в той степени, в которой они это делают, для выполнения упомянутых действий в рамках их Устава. Фактически, статья 3 (d) Закон о прямых иностранных инвестициях 5 предусматривал, что юридические лица, учрежденные иностранные инвесторы в Турции или в которых иностранные инвесторы владеют акции, могли приобретать и использовать недвижимое имущество и ограничивать реальных прав в Турции, независимо от того, осуществлять деятельность, указанную в их статьях Ассоциация, или нет.Однако соответствующий подпункт был аннулирован решением Верховного суда от марта 11 th , 2008 и пронумерованы 2003/71 E. и 2008/79 К. 6 . Следовательно, статьи 35 и 36 Земельного реестра Закон по-прежнему является единственным правилом, регулирующим приобретение недвижимость иностранных юридических лиц.
Дополнительный ограничительный законодательный инструмент в отношении приобретение иностранцами недвижимости, реальной или юридической лиц, предусмотренных Законом о военно-запретных зонах и зоны безопасности 7 .Статья 9 соответствующего закона предусматривает, что иностранные физические или юридические лица не могут приобретать какие-либо недвижимое имущество в определенных военных запретных зонах. Кроме того, согласно той же статье, им не разрешается войти в эти зоны и купить или арендовать там недвижимость.
Кроме того, статья 28 Закона о военных запретных зонах и Зоны безопасности предусматривают, что Совет министров уполномочен определить дополнительные зоны, в которых иностранцы не могут сдавать в аренду реальные собственность, если не получено разрешение, или приобретение недвижимого имущества.В той же статье правила, что причина определения таких зон может быть либо из-за близости к военным запретным зонам, либо по другим причинам. Статья 29 Закона о военных запрещенных Зоны и Зоны безопасности дополнительно постановляет, что Совет Министры уполномочены решать, могут ли иностранцы, владеющие недвижимое имущество в зонах, подпадающих под действие статьи 28 Закон о военных запретных зонах и зонах безопасности должен выдают свое недвижимое имущество, находящееся в зонах предусмотренных статьей 28, или нет.
II. Законопроект о внесении изменений в Закон о земельной книге и Закон о кадастре («Законопроект»)
Первое отличие, которое бросается в глаза, заключается в том, что Законопроект № больше предусматривает, что для приобретения требуется взаимность недвижимого имущества и ограниченного вещного права иностранными естественными человек. Вместо этого Законопроект вводит квази список, который определяется совместно министерствами окружающей среды и Казначейства, и после получения заключения Министерства финансов Министерства иностранных дел, в случаях, когда этого требуют национальные льготы, и предусматривает, что граждане стран, находящихся в Вышеупомянутый список может приобретать недвижимое имущество и ограничивать реальные права.Этот список должен быть составлен совместно Министерствами Российской Федерации. Окружающая среда и казначейство, и после получения заключения Министерство иностранных дел, в случаях, когда национальная выгода так требуется 8 .
Другая поправка, внесенная Законопроектом, касается максимальная площадь недвижимости, а также независимые и непрерывное ограниченное вещное право, которое иностранные физические лица могут приобретать. В то время как действующее законодательство определяет его как 2.5 га, как объяснено выше, в соответствии с Разделом 1 (а) Законопроекта регламентирует, что соответствующая площадь поверхности не может превышать 30 га 9 . Кроме того, согласно статье 1 законопроекта, Министерства окружающей среды и казначейства имеют право удвоить соответствующую сумму в тех случаях, когда национальная выгода так требовать.
Законопроект не делает различий между основной обработкой приобретения недвижимого имущества и ограниченного вещного права юридическим иностранные лица.Законопроект, как и действующее законодательство, оговаривается, что только коммерческие компании, имеющие юридические личности и установлены в иностранном государстве в соответствии с в соответствии с местным законодательством этой иностранной страны, разрешено приобретать недвижимое имущество и ограниченные имущественные права в Турции, если они подпадают под действие определенного специального законодательства.
Одним из изменений, внесенных в Законопроект, является то, что иностранный физические лица, приобретающие недвижимость без построек, должны представить проект, который будут развивать на приобретенном недвижимое имущество, с одобрения соответствующего министерства.В соответствующее министерство после этого отправит указанный проект на землю реестр, в котором зарегистрировано приобретенное недвижимое имущество, для Указанный проект аннотировать к пояснениям часть земельного участка реестр. В таком случае соответствующее министерство обязано следить за тем, будет ли реализован обещанный проект. В случае на согласование не обращаются, или проект не реализуется на время, затем вывоз недвижимого имущества и ограниченный вещное право будет реализовано в соответствии со статьей 1 Законопроекта.
III. Обоснование законопроекта
Официальная аргументация Законопроекта 10 относится к законодательство, предшествующее действующему законодательству. Законодательство до действующего законодательства оговаривалось, что площадь поверхности недвижимого имущества и ограниченного вещного права, которое иностранное недвижимое человек может приобрести в масштабах всей страны, не может превышать 30 га. Это Кроме того, было оговорено, что приобретение недвижимости и ограниченные вещные права, превышающие вышеуказанную сумму, были возможно с разрешения Совета Министров.Таким образом прежний закон допускал, что реальное иностранное лицо могло приобретать недвижимое имущество и ограниченные вещные права с площадь поверхности неограниченного размера при условии, что разрешение правительства было получено, и такая взаимность существовала. Таким образом, поправка, внесенная действующим законодательством, т.е. уменьшение такой площади до 2,5 га было драматическим. природа. Законопроект гласит, что с предложенной поправкой, подход, аналогичный подходу законодательства до нынешнего Законодательство, действовавшее почти 70 лет, было принято относительно максимальной площади недвижимого имущества и ограниченного вещное право, которое может приобрести иностранное физическое лицо по всей стране.
Дело выше, поскольку Верховный суд отменил аналогичное постановление, которое разрешало Совету Министры увеличивают максимальную площадь недвижимого имущества и ограниченное вещное право, которое может приобрести иностранное физическое лицо по всей стране, до 30 га, за счет вышеупомянутого решение 11 , вполне вероятно, что Верховный суд также отменить соответствующее положение Законопроекта. На другом обратите внимание, впервые в истории принцип взаимности исключено из соответствующего законодательства
Общественность положительно откликнулась на законопроект, и он широко распространено мнение, что принятие законопроекта облегчит инвестиции, особенно из стран Персидского залива, России и тюркских государства.Таким образом, общее мнение общественности о законопроекте приветствует.
Сноски
1. Закон о земельной книге № 2644, опубликовано в «Официальном вестнике» под номером 2892.
2. Ограниченное вещное право согласно гражданскому праву — это закон, который предоставляет владельцу только один или два права usus, fructus, abusus ; в отличие от неограниченное вещное право собственности, которое дает собственнику все три из вышеупомянутых прав.
3. Решение Верховного суда, E: 2006/35, K: 2007/48, опубликовано в «Официальном вестнике» под номером 26758.
4. Id
5. Закон о прямых иностранных делах Инвестиции № 4875, опубликовано в «Официальном вестнике» под номером. 25141.
6. Решение Верховного суда, 2003/71 E. и 2008/79 K, опубликовано в «Официальном вестнике». номер 26849.
7.Закон о военных запретных зонах и зонах безопасности № 2565, опубликовано в «Официальном вестнике» под номером 17552.
8. Статья 1 Законопроекта.
9. Статья 1 Законопроекта.
10. Официальная аргументация Законопроекта имеется. на турецком языке на веб-сайте премьер-министра, www.basbakanlik.gov.tr/Handlers/FileHandler.ashx?FileId=12472
11. См. Сноску 6.
Данная статья предназначена для ознакомления руководство по предмету. Следует обратиться за консультацией к специалисту. о ваших конкретных обстоятельствах.
Раздел 35-15-21 — Определения, Кодекс штата Алабама, § 35-15-21
Действует в соответствии с законодательством регулярной сессии 2021 года, вступающей в силу с 30 апреля 2021 года.
Раздел 35-15-21 — ОпределенияЕсли контекст из этого ясно указывает на обратное, так как используемые в этой статье следующие термины имеют следующие значения:
(1) ВЛАДЕЛЕЦ.Любая государственная или частная организация любого характера, включая партнерство, корпорацию, ассоциацию, любое физическое лицо или любое федеральное, государственное или местное политическое подразделение или любое из вышеперечисленных агентств, имеющее законное право владения землей для отдыха на открытом воздухе. Для целей данной статьи, служащий или агент собственника, но не независимый подрядчик, осуществляющий деятельность на открытом участке для отдыха, считается собственником. (2) ОТДЫХ ДЛЯ ОТДЫХА.Земля и вода, а также здания, сооружения, машины и другие подобные приспособления, используемые для рекреационных целей или предназначенные для них. (3) ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ДЛЯ ОТДЫХА ИЛИ ДЛЯ ОТДЫХА. Участие или просмотр мероприятий, включая, помимо прочего, охоту, рыбалку, водные виды спорта, воздушные виды спорта, походы, кемпинг, пикники, зимние виды спорта, катание на животных или транспортных средствах, или посещение, просмотр или получение удовольствия от исторических, археологических, живописных или научные сайты и любую связанную с ними деятельность. (4) ЛИЦО. Любой человек, независимо от возраста, зрелости или опыта. (5) КОММЕРЧЕСКОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ДЛЯ ОТДЫХА. Любое использование земли с целью получения вознаграждения за открытие такой земли для рекреационного использования, если такое использование или деятельность мотивированы получением прибыли.