Ст 621 рф гражданского кодекса: Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

Содержание

Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Комментарий к ст. 621 ГК РФ

1. Пункт 1 коммент. ст. содержит общие условия осуществления преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок. По истечении срока договора арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено законом или договором аренды (примерами иного регулирования законом являются п. 2 ст. 627, ст. 632, 642 ГК). Причем уведомление арендатора до истечения срока действия договора аренды о его прекращении и об отказе арендодателя от возобновления арендных отношений само по себе не лишает арендатора возможности воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок (п.

33 письма ВАС N 66).

Коммент. ст. устанавливает ряд специальных требований к арендатору, намеренному воспользоваться преимущественным правом.

Во-первых, он должен надлежащим образом исполнять свои обязанности по договору. Во-вторых, он должен быть готов заключить новый договор аренды при прочих равных условиях, т.е. на условиях, в любом случае не худших для арендодателя по сравнению с теми, которые готовы предложить последнему третьи лица. В-третьих, арендатор должен письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан - в разумный срок до окончания действия договора.

2. Преимущественное право не означает, что договор должен быть заключен непременно на прежних условиях. Юридически заключается новый договор, содержание которого может существенно отличаться от прежнего договора (пп. 31 - 32 письма ВАС N 66). Правилен и более общий вывод: преимущественное право арендатора вообще не обязывает арендодателя во что бы то ни стало вновь сдавать имущество в аренду.

Однако если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в нарушение коммент. ст. в течение года со дня истечения срока прежнего договора аренды заключил новый договор аренды с третьим лицом, то арендатор вправе в судебном порядке требовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо потребовать только возмещения убытков. Перевод прав и обязанностей - это принудительное вступление бывшего арендатора в новый договор аренды в качестве арендатора, производимое по решению суда. Если иное не предусмотрено законом или договором субаренды, субарендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, также по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора субаренды на новый срок (абз. 3 п. 2 ст. 615 ГК).

3. В литературе можно встретить точку зрения, согласно которой по аналогии с порядком осуществления преимущественного права покупки (ст.

250 ГК) арендодатель обязан уведомить арендатора об условиях, на которых он готов заключить договор с третьим лицом, и предложить ему реализовать принадлежащее ему преимущественное право. Целесообразность этого правила очевидна, однако в связи с отсутствием его нормативного закрепления говорить об указанной обязанности арендодателя, даже по аналогии, не приходится. Бремя доказывания, подчас невозможного без "детективной" слежки за поведением арендодателя (не заключил ли он новый договор), в течение года по прекращении прежнего договора целиком лежит на бывшем арендаторе.

4. В результате нормального развития событий договор аренды прекращается истечением его срока без какого-либо предупреждения со стороны арендодателя или арендатора. Однако на практике часто бывает так, что по истечении срока действия договора арендатор продолжает пользоваться взятым внаем имуществом без заключения нового договора, а арендодатель против этого не возражает. В таком случае договор считается возобновленным на прежних условиях, за исключением условия о сроке: последний становится неопределенным (п.

2 ст. 610, п. 2 коммент. ст.).

Возобновление происходит без специального (положительного) соглашения сторон, т.е. посредством их конклюдентных действий. Основанием возобновления договора является отвечающая интересам обеих сторон презумпция того, что стороны, не выражая своей воли на прекращение договора, тем самым молчаливо соглашаются на продолжение договора на прежних условиях. Возобновление договора на неопределенный срок не означает придания ему свойства бессрочности: каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Данные сроки предупреждения (с разницей лишь в их продолжительности) вызваны понятной "предосторожностью" законодателя в целях уравнения интересов сторон по договору.

Нормы коммент. ст. о возобновлении договора аренды на неопределенный срок не применяются к некоторым договорам, для которых законом установлены исключения: например, к договору проката (см. коммент. к ст. 627 ГК), аренды транспортного средства (см. коммент. к ст. 632, 642 ГК).

Судебная практика по статье 621 ГК РФ

Определение Верховного Суда РФ от 09.01.2019 N 305-ЭС18-21949 по делу N А41-1664/2018

Поскольку после истечения срока действия договора, ответчик - ООО "КОМБИ" (арендатор) продолжал пользоваться арендованным имуществом, при отсутствии возражении со стороны истца - КУИ города Лыткарино (арендодателя), договор был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с положениями статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.


Определение Верховного Суда РФ от 12.03.2019 N 302-ЭС18-22715 по делу N А19-17524/2017

Учитывая, что 18. 03.2016 земельный участок сельскохозяйственного назначения предоставлялся ему не впервые, заявитель полагает, что суды необоснованно применили к спорным правоотношениям нормы пунктов 1, 3, 4, подпунктов 12 и 15 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, пункта 5.1 статьи 10 Федерального закона N 101-ФЗ и не применили подлежащие применению нормы права о преимущественном праве добросовестного арендатора земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов, в том числе статью 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.


Определение Верховного Суда РФ от 22.04.2019 N 303-ЭС19-4327 по делу N А51-8633/2018

Разрешая требование об обязании предпринимателя возвратить объект аренды, суды, руководствуясь статьей 606, пунктом 1 и абзацем 2 пункта 2 статьи 610, пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), установив, что договор аренды заключен со множественностью лиц на стороне арендодателя, является возобновленным на неопределенный срок, при этом министерство как арендодатель не отказывалось от договора аренды, пришли к выводу о том, что правовых оснований для его прекращения по правилам статьи 610 ГК РФ не имеется, в связи с чем отказали в удовлетворении указанного требования.



Определение Верховного Суда РФ от 10.06.2019 N 308-ЭС19-7784 по делу N А32-6925/2018

Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 12, 15, 16, 610, 621, 1064, 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 39.33, 39.36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 10 Федерального закона от 28.12.2009 N 381-ФЗ "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации", статьей 117 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", разъяснениями, содержащимися в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, пришли к выводу, что истцом не доказано наличие совокупности условий, необходимых для наступления гражданско-правовой ответственности в виде взыскания убытков, составляющих стоимость демонтированного, самовольно размещенного нестационарного торгового объекта (далее - НТО), принадлежавшего истцу.



Определение Верховного Суда РФ от 26.06.2019 N 310-ЭС19-6352 по делу N А14-297/2018

Суды первой и апелляционной инстанций, сославшись на статьи 198, 200, 201 АПК РФ, статьи 165.1, 296, 299, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 3, 9 Закона N 159-ФЗ, статью 17.1 Закона N 135-ФЗ, статью 4 Закона N 209-ФЗ, разъяснения, приведенные в пункте 4.2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", пункте 1 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", пришли к выводу о том, что оспариваемый отказ Управления имущества не соответствует положениям Закона N 159-ФЗ и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, и обязали Управление имущества устранить нарушение прав и законных интересов предпринимателя путем совершения действий, установленных частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ; в отношении требований, заявленных к Казенному предприятию, отказали.



Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 18.06.2019 N 19-КГ19-4

Вместе с тем в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.


Определение Верховного Суда РФ от 11.10.2019 N 310-ЭС19-17153 по делу N А23-1084/2018

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 301 - 305, 450, 606, 610, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 39. 33, 39.36, 60, 62, 76 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 10 Федерального закона от 28.12.2009 N 381-ФЗ "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон о торговой деятельности), Положением о порядке размещения нестационарных торговых объектов и объектов по оказанию бытовых услуг на территории города Калуги, утвержденным постановлением Городской Управы города Калуги от 17.06.2015 N 176-п (далее - Положение о порядке размещения НТО), разъяснениями, приведенными в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", приняв во внимание правовую позицию Верховного Суда Российской Федерации, приведенную в определении от 27. 06.2017 N 305-ЭС17-2608, вступившее в законную силу определение Калужского областного суда от 28.11.2017 по делу N 33а-3555/2017, пришли к выводу об обоснованности требований Управы.


Определение Верховного Суда РФ от 11.10.2019 N 310-ЭС19-17163 по делу N А23-2420/2018

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 301 - 305, 450, 606, 610, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 39.33, 39.36, 60, 62, 76 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 10 Федерального закона от 28.12.2009 N 381-ФЗ "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон о торговой деятельности), Положением о порядке размещения нестационарных торговых объектов и объектов по оказанию бытовых услуг на территории города Калуги, утвержденным постановлением Городской Управы города Калуги от 17. 06.2015 N 176-п (далее - Положение о порядке размещения НТО), разъяснениями, приведенными в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", приняв во внимание вступившее в законную силу определение Калужского областного суда от 28.11.2017 по делу N 33а-3555/2017, пришли к выводу об обоснованности требований Управы.


Определение Верховного Суда РФ от 11.10.2019 N 310-ЭС19-17304 по делу N А23-2618/2018

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 301 - 305, 450, 606, 610, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 39. 33, 39.36, 60, 62, 76 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 10 Федерального закона от 28.12.2009 N 381-ФЗ "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон о торговой деятельности), Положением о порядке размещения нестационарных торговых объектов и объектов по оказанию бытовых услуг на территории города Калуги, утвержденным постановлением Городской Управы города Калуги от 17.06.2015 N 176-п (далее - Положение о порядке размещения НТО), разъяснениями, приведенными в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", приняв во внимание правовую позицию Верховного Суда Российской Федерации, приведенную в определении от 27. 06.2017 N 305-ЭС17-2608, вступившее в законную силу определение Калужского областного суда от 28.11.2017 по делу N 33а-3555/2017, пришли к выводу об обоснованности требований Управы.


Определение Верховного Суда РФ от 11.10.2019 N 310-ЭС19-17161 по делу N А23-973/2018

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 301 - 305, 450, 606, 610, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 39.33, 39.36, 60, 62, 76 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 10 Федерального закона от 28.12.2009 N 381-ФЗ "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон о торговой деятельности), Положением о порядке размещения нестационарных торговых объектов и объектов по оказанию бытовых услуг на территории города Калуги, утвержденным постановлением Городской Управы города Калуги от 17. 06.2015 N 176-п (далее - Положение о порядке размещения НТО), разъяснениями, приведенными в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", приняв во внимание правовую позицию Верховного Суда Российской Федерации, приведенную в определении от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608, вступившее в законную силу определение Калужского областного суда от 28.11.2017 по делу N 33а-3555/2017, пришли к выводу об обоснованности требований Управы.


Определение Верховного Суда РФ от 11.10.2019 N 310-ЭС19-17151 по делу N А23-1296/2018

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 301 - 305, 450, 606, 610, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 39. 33, 39.36, 60, 62, 76 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 10 Федерального закона от 28.12.2009 N 381-ФЗ "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон о торговой деятельности), Положением о порядке размещения нестационарных торговых объектов и объектов по оказанию бытовых услуг на территории города Калуги, утвержденным постановлением Городской Управы города Калуги от 17.06.2015 N 176-п (далее - Положение о порядке размещения НТО), разъяснениями, приведенными в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", приняв во внимание правовую позицию Верховного Суда Российской Федерации, приведенную в определении от 27. 06.2017 N 305-ЭС17-2608, вступившее в законную силу определение Калужского областного суда от 28.11.2017 по делу N 33а-3555/2017, пришли к выводу об обоснованности требований Управы.


Положения п. 2 ст. 621 ГК РФ о возобновлении договора аренды на неопределенный срок применяются в том числе к договорам аренды земельных участков

Положения п. 2 ст. 621 ГК РФ о возобновлении договора аренды на неопределенный срок применяются в том числе к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, для заключения которых до 1 марта 2015 г. не требовалось проведения торгов.

В 2004 году уполномоченный орган (арендодатель) и агрокомлекс (арендатор) в порядке переоформления права постоянного бесрочного пользования заключили договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в публичной собственности, на срок до 2014 года.

Ссылаясь на то, что крестьянское (фермерское) хозяйство (далее – хозяйство) без оснований использовало спорный земельный участок в течение 2017 года, агрокомплекс обратился в арбитражный суд с иском к хозяйству о взыскании сумм, равных стоимости выращенной продукции.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, в удовлетворении иска отказано. Суды указали на отсутствие у агрокомплекса прав на земельный участок в связи с истечением срока договора аренды.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила названные судебные акты и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Пунктом 2 ст. 10 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ) в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды, было предусмотрено, что передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном ст. 34 ЗК РФ, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации.

Вместе с тем в случае, когда юридические лица владеют земельными участками, в том числе сельскохозяйственного назначения, на праве постоянного (бессрочного) пользования, подлежат применению правила, предусмотренные п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ). Согласно данному пункту в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора аренды, юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, до 1 января 2006 г. в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ, то есть без проведения торгов.

Федеральным законом от 18 июля 2005 г. № 87-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и Федеральный закон «О землеустройстве» ст. 10 Закона № 101-ФЗ дополнена п. 7, в котором указано, что приобретение сельскохозяйственными организациями для осуществления их деятельности права собственности на земельные участки или права аренды земельных участков, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования осуществляется в соответствии с Законом № 137-ФЗ.

В п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что лица, которым земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования предоставлены до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, вправе по своему выбору оформить их в аренду или приобрести в собственность в соответствии с порядком, установленным правилами ст. 36 ЗК РФ, независимо от того, для какой цели были предоставлены эти участки.

Земельным кодексом Российской Федерации и Законом № 101-ФЗ в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 г., не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

В соответствии с разъяснениям, приведенными в п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ).

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 1 марта 2015 г. , прямо не исключено применение положений п. 2 ст. 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Согласно подп. 11 п. 2 ст. 396 ЗК РФ без проведения торгов заключается договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае предоставления земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, этим землепользователям.

Следовательно, если после 1 марта 2015 г. арендатор продолжил пользование таким земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

При этом суды не исследовали доводы агрокомплекса о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и неправомерно отказали в иске со ссылкой на прекращение договора аренды по истечении установленного в нем срока.

Определение № 308-ЭС19-19368

ПУНКТ 23 ОБЗОРА СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ № 2 (2020)

Арбитражный юрист Екатеринбург

Юридические услуги Екатеринбург

Арендатор земли имеет право на автоматическое продление договора, заключенного до 1 марта 2015 г.

По мнению одного из экспертов «АГ», определение ВС содержит очень важные выводы, которые должны существенно повлиять на правоприменительную практику. Другая в целом поддержала правовую позицию Суда, но отметила, что строго формально правила о заключении договора аренды на новый срок применяются к срочным договорам аренды.

14 мая Верховный Суд вынес Определение № 310-ЭС19-25907 по спору о заключении договора аренды публичных земельных участков на новый срок в пользу арендатора, ранее использовавшего их по целевому назначению.

Нижестоящие суды разошлись во мнениях по поводу права арендатора на заключение договора аренды на новый срок

В декабре 2010 г. ООО «Тамбовмясопром» арендовало 14 земельных участков сельскохозяйственного назначения у Комитета по управлению имуществом Тамбовской области сроком на пять лет. По условиям договора арендатор обладал преимущественным правом на его продление на новый срок в отсутствие отказа собственника земли за месяц до окончания срока аренды. При продолжении использования арендатором участков земли договор аренды считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, при этом каждая из сторон могла отказаться от договора, предупредив об этом другую за три месяца. Согласно п. 6.4 договора, если арендатор по истечении срока аренды желал заключить договор аренды на новый срок, ему следовало письменно уведомить об этом арендодателя не позднее чем за два месяца до истечения срока договора.

В августе 2012 г. стороны заключили дополнительное соглашение к арендному договору, исключив из его предмета 9 участков земли. В следующем году общество было реорганизовано путем присоединения к ООО «Черкизово-свиноводство», к которому перешли права и обязанности арендатора по договору. После истечения срока аренды арендатор продолжил использование участков в отсутствие возражений со стороны арендодателя.

В апреле 2018 г. арендатор обратился в Комитет с заявлением о предоставлении земельных участков в аренду на новый срок на основании подп. 31 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса, полагая, что действие арендного договора возобновилось на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса. Тем не менее арендодатель отказался заключить договор аренды на новый срок под предлогом того, что общество обратилось с заявлением о заключении договора аренды земельных участков уже после прекращения действия договора от декабря 2010 г.

В дальнейшем ООО «Черкизово-свиноводство» обжаловало отказ Комитета в арбитражном суде, который удовлетворил заявление общества и обязал арендодателя заключить договор аренды с животноводческой компанией на новый срок. Решение устояло в апелляции. Обе судебные инстанции сочли, что по истечении пятилетнего срока аренды ни одна из сторон не заявила о расторжении договора и арендатор продолжил использование участков без возражений арендодателя. Соответственно, действие арендного договора возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ. Кроме того, суды отметили, что арендодатель не представил доказательств, подтверждающих направление обществу уведомления о прекращении договора аренды. В свою очередь, подп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ предусматривает возможность предоставления в аренду без торгов земельного участка сельскохозяйственного назначения его арендатору, который использовал участок надлежащим образом.

В дальнейшем окружной суд отменил эти судебные акты и отказал в удовлетворении требования общества. В частности, кассационный суд отметил, что из буквального толкования положений ст. 39.6 ЗК РФ, введенной в действие с 1 марта 2015 г., следует, что земельное законодательство не предусматривает автоматической пролонгации договора аренды земельного участка. Поскольку земельное законодательство имеет приоритет над гражданским, с вышеуказанной даты положения ст. 621 ГК РФ не применяются к отношениям, регламентируемым земельным законодательством. Поскольку общество обратилось с заявлением о заключении договора аренды земельных участков в апреле 2018 г. (то есть после прекращения действия ранее заключенного договора аренды), Комитет правомерно отказал в заключении договора аренды на новый срок без проведения торгов.

В кассационной жалобе в Верховный Суд общество сослалось на нарушение судом округа норм материального и процессуального права.

ВС РФ встал на защиту арендатора

После изучения материалов дела № А64-6041/2018 Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ отметила, что земельное законодательство не запрещает возможность возобновления на неопределенный срок договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ. Исходя из п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 от 17 ноября 2011 г., договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном вышеуказанной нормой ГК РФ, если последний был заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ).

«Положениями Земельного кодекса РФ в редакции, действующей с 1 марта 2015 г., прямо не исключено применение положений п. 2 ст. 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов», – отмечено в определении Суда. В связи с этим ВС пояснил, что, если после 1 марта 2015 г. арендатор продолжил пользование земельным участком, предоставленным в аренду до вышеуказанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Верховный Суд добавил, что к продлению таких договоров не применяется общее правило, предусмотренное в п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ. Поскольку по истечении пятилетнего срока договора аренды от декабря 2010 г. ни одна из сторон не заявила о его расторжении и общество продолжило использование участков без возражений со стороны арендодателя, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно сочли, что действие данного договора возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ. Таким образом, общество, обратившись в период действия вышеуказанного договора к арендодателю с заявлением о заключении договора аренды участков на новый срок, вправе требовать предоставления ему в аренду спорных земельных участков на новый срок как надлежащему арендатору по правилам подп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ. В связи с этим Верховный Суд отменил постановление окружного суда и оставил в силе судебные акты первой и второй инстанций.

Эксперты «АГ» поддержали выводы Суда

Ведущий юрист Содружества земельных юристов Павел Лобачев полагает, что определение содержит очень важные выводы, которые должны существенно повлиять на правоприменительную практику. «Как следует из фактических обстоятельств дела, истец выполнил все условия, дающие ему право на заключение договора аренды земельных участков без торгов. Единственным спорным моментом оказалась дата обращения арендатора за предоставлением ему участков. По норме закона, оно должно быть сделано в период действия ранее заключенного договора аренды, истец же обратился в Комитет уже после истечения срока аренды, который был прописан в договоре – но, по его мнению, договор аренды является действующим, так как он был продлен на неопределенный срок на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ», – отметил он.

По словам эксперта, окружной суд ограничительно истолковал положения ст. 39.6 Земельного кодекса: после вступления в силу данной нормы договор аренды участков мог быть заключен только в рамках торгов. «Верховный Суд же применил телеологическое толкование нормы. По сути, его позиция сводится к тому, что если лицо имеет право на заключение договора аренды без торгов по ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, то он может быть продлен и по п. 2 ст. 621 ГК РФ», – пояснил он.

Юрист убежден, что такой подход является взвешенным и справедливым – поскольку оборот земли регулируется во многом гражданским законодательством, а при отсутствии прямых запретов нет оснований для ограничения его применения, в том числе и в данном случае. «Высказанная Верховным Судом позиция не противоречит цели положений Земельного кодекса, регулирующих случаи предоставления участков без торгов. С точки зрения необходимости соблюдения принципов баланса частных и публичных интересов, наиболее эффективного использования земельных участков не должно иметь значения, в какой форме (по заявлению лица или же без такового – по п. 2 ст. 621 ГК РФ) лицо выразило волю на предоставление ему в аренду земельного участка без торгов. В связи с этим остается надеяться, что изложенная ВС РФ в настоящем деле позиция найдет отклик в правоприменительной практике», – подытожил Павел Лобачев.

Юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» Людмила Степанова полагает, что в рассматриваемом определении ВС РФ затронуты две основные проблемы. «Первая из них – это возможность возобновления на неопределенный срок договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ. Данный вопрос имеет определенную историю развития», – отметила она.

По словам эксперта, в п. 1 Постановления Пленума ВАС № 73 подтверждена возможность возобновления договора аренды на неопределенный срок, если он был заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды. «Позднее в ЗК РФ были внесены изменения (вступили в силу 1 марта 2015 г.), которыми было прямо закреплено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды участка. Одновременно было предусмотрено, что арендатор имеет право на заключение нового договора аренды участков без проведения торгов при одновременном соблюдении ряда условий (участок был предоставлен в аренду без проведения торгов, на момент заключения нового договора аренды имеются основания для предоставления участка без торгов, подача заявления о заключении нового договора до дня истечения срока действия ранее заключенного договора и т.д.). На основании вышеуказанных изменений в некоторых случаях суды стали делать вывод о том, что ЗК РФ не предусматривает возможность возобновления на неопределенный срок договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ», – пояснила Людмила Степанова.

ВС, как отметила эксперт, пришел к обратному выводу о том, что положения ЗК РФ с 1 марта 2015 г. не исключают применение положений п. 2 ст. 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

«В том случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов (т.е. соблюдены все предусмотренные для этого ЗК РФ условия и речь не идет об обходе процедуры торгов), какие-либо основания для ограничения возможности возобновления на неопределенный срок договоров аренды отсутствуют. Если же по новым правилам договор аренды может быть заключен только на торгах, то его возобновление на неопределенный срок, заключение на новый срок без торгов, исходя из действующего регулирования ЗК РФ, будет невозможным», – отметила Людмила Степанова.

По словам юриста, второй рассмотренной проблемой является возможность предъявления публичному субъекту требования о заключении договора аренды участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, на новый срок по льготным правилам ЗК РФ (без торгов) в условиях, когда ранее заключенный договор был возобновлен на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ. «В анализируемом определении ВС РФ дан положительный ответ на данный вопрос. Такая позиция позволяет арендатору “вернуться” к срочному договору аренды, исключив риски немотивированного отказа арендодателя от договора за 3 месяца. Вместе с тем указанный вывод является дискуссионным, поскольку строго формально правила о заключении договора аренды на новый срок применяются к срочным договорам аренды, а не к заключенным на неопределенный срок», – убеждена Людмила Степанова.

Статья 621 ГК РФ. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

Гражданский кодекс Российской Федерации:

Статья 621 ГК РФ. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).


Вернуться к оглавлению документа: Гражданский кодекс РФ Часть 2 в действующей редакции

Комментарии к статье 621 ГК РФ, судебная практика применения

В п. 1, 2, 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" содержатся следующие разъяснения:

Условия заключения и возобновления договора аренды государственного или муниципального имущества

В случаях, предусмотренных законом (например, пп. 1 и 3 ст. 17.1 ФЗ "О защите конкуренции", ст.ст. 30 - 30.2 ЗК РФ, ст. 74 Лесного кодекса РФ), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

..В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ) (п. 1 Постановления).

Преимущественное право на заключение договора аренды имеет также арендатор по прекращенному в течении года договору аренды

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды (п. 2 Постановления).

Если договор аренды с победителем торгов не заключен в связи с реализацией арендатором преимущественного права, правила пункта 5 статьи 448 ГК РФ о последствиях уклонения от заключения договора не применяются. Уплаченный победителем торгов задаток подлежит возврату (пункт 1 статьи 1102 ГК РФ).

В этом случае, а также в случае удовлетворения судом требований арендатора о переводе прав и обязанностей по заключенному на торгах договору победитель торгов вправе требовать возмещения убытков, связанных с участием в торгах, если информация о наличии лица, обладающего преимущественным правом на заключение договора аренды, не была включена в извещение об их проведении. При этом судам следует учитывать, что отсутствие в извещении о проведении торгов такой информации не является основанием для признания торгов недействительными (п. 4 Постановления).


В пп. 20, 31-35 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" содержатся следующее разъяснения:

Положения пункта 2 статья 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются к договору субаренды с учетом правил абзаца второго пункта 2 статьи 615 Кодекса, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды.

..Согласно абзацу второму пункта 2 статьи 615 Кодекса договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Договор, по которому истцу было предоставлено в аренду помещение, прекратил свое действие в связи с истечением его срока.

Следовательно, договор субаренды, имеющий производный характер от договора аренды, несмотря на возобновление его на неопределенный срок, также прекратил свое действие.

При таких обстоятельствах направлять предупреждение об отказе от договора субаренды в порядке статьи 610 Кодекса не требовалось (см. подробнее п. 20 информационного письма ВАС РФ № 66).

Договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды.

..Арендодатель известил арендатора об истечении срока действия договора аренды и о необходимости в случае намерения ответчика в дальнейшем использовать имущество заключить договор аренды на новый срок, что свидетельствует о прекращении ранее действовавшего договора аренды в связи с истечением его срока.

По смыслу статьи 621 ГК РФ заключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора.

Иск предъявлен в связи с отказом ответчика подписать договор аренды на новый срок из-за внесенных арендодателем изменений в части размера арендной платы.

Таким образом, между сторонами возник преддоговорный спор (см. подробнее п. 31 информационного письма ВАС РФ № 66).

При заключении в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора.

..Норма пункта 3 статьи 614 ГК РФ регулирует порядок пересмотра арендной платы в период действия договора аренды, в связи с чем не подлежит применению при заключении договора на новый срок.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 621 ГК РФ при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Предложенный арендодателем проект договора аренды на новый срок, предусматривающий повышенный размер арендной платы, был подписан арендатором без каких-либо замечаний.

Учитывая изложенное, суд признал требование истца о взыскании задолженности, рассчитанной исходя из размера арендной платы, определенного в новом договоре аренды, правомерным (см. подробнее п. 32 информационного письма ВАС РФ № 66).

Уведомление арендатора до истечения срока действия договора аренды о его прекращении и об отказе арендодателя от возобновления арендных отношений само по себе не лишает арендатора возможности воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок.

..В договоре аренды между комитетом по управлению имуществом и акционерным обществом было установлено, что арендатор о намерении заключить договор аренды на новый срок должен уведомить арендодателя не менее чем за один месяц до окончания срока аренды.

Поскольку доказательства соблюдения истцом требований статьи 621 Кодекса и договора о письменном уведомлении арендодателя о намерении заключить договор аренды на новый срок не представлены, суд пришел к выводу об утрате истцом преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, в связи с чем признал заявленное требование о переводе прав и обязанностей по заключенному ответчиками договору аренды не подлежащим удовлетворению.

Обжалуя в апелляционную инстанцию принятое по существу спора решение, истец сослался на то, что он был лишен возможности уведомить арендодателя о намерении заключить договор на новый срок, поскольку последним до истечения срока действия договора было сообщено об отказе от возобновления договора аренды.

Суд апелляционной инстанции признал данный довод заявителя необоснованным, указав, что направленное арендодателем уведомление свидетельствует только о намерении прекратить прежний договор аренды в связи с окончанием установленного в нем срока. Данное обстоятельство не препятствовало реализации истцом права на заключение договора аренды на новый срок в соответствии со статьей 621 ГК РФ (см. подробнее п. 33 информационного письма ВАС РФ № 66).

Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок принадлежит только арендатору по договору.

Арбитражный суд установил, что комитет намеревался заключить договор аренды с предпринимателем и подготовил проект договора и расчет арендной платы, однако существенные условия договора не были согласованы сторонами.

Поскольку предприниматель стороной по договору аренды не являлся, доводы о наличии у него преимущественного права на возобновление договора аренды необоснованны (см. подробнее п. 34 информационного письма ВАС РФ № 66).

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.

 в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Согласно представленным по делу доказательствам спорное нежилое помещение подлежит передаче ответчиком третьему лицу в безвозмездное пользование в связи с осуществлением ими совместной деятельности (см. подробнее п. 35 информационного письма ВАС РФ № 66).


В "Обзоре судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020) определена следующая правовая позиция:

Если после 01.03.2015 года арендатор продолжил пользование земельным участком для сельхозпроизводства, то договор считается возобновленным на неопределенный срок

Если арендатор продолжает пользоваться земельным участком, предоставленным в установленном порядке без торгов для ведения сельскохозяйственного производства до 1 марта 2015 года, после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ. В этом случае арендатор имеет право на обращение с заявлением о заключении нового договора аренды. См. подробнее п. 3 Обзора.

Верховный суд рассмотрел спорные вопросы арендных правоотношений

Верховный Суд РФ опубликовал Обзор судебной практики за первое полугодие 2020 года № 2 (утв. Президиумом ВС РФ от 22.07.2020), в котором рассмотрел спорные вопросы, касающиеся в том числе и арендных правоотношений. Рассказываем о том, как поменялась практика разрешения арендных споров.

Продление договора аренды

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.

Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:

  • при установлении в тексте договора срока его действия;
  • при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
  • при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.

Теперь же Верховный Суд РФ признал подобные судебные решения необоснованными и нарушающими права арендаторов (определение ВС РФ № 305-ЭС19-15922).

ВС РФ пояснил, что согласие арендодателя на продолжение арендных отношений в случае отсутствия своевременных возражений с его стороны всегда предполагается.

Соответственно, если никаких возражений от арендодателя не поступает, арендатор является стороной действующего договора. Поэтому к нему не могут быть применены установленные договором меры ответственности за нарушение обязанности по возврату имущества в связи с окончанием срока договора.

От договора, возобновившегося на неопределенный срок, арендодатель может отказаться в порядке, предусмотренном ст. 699 ГК РФ. Само же по себе установление срока договора и условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании этого срока не означает, что договор не может быть продлен на неопределенный срок.

Не означает это и того, что арендатор обязан уплачивать арендодателю какую-либо неустойку и штраф за несвоевременный возврат имущества.

Если по истечении срока договора имущество продолжает использоваться арендатором и арендодатель прямо не требует его возврата, то арендатор обязан уплачивать только саму арендную плату. Причем в изначально оговоренном размере.

Прекращение арендных правоотношений

Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.

Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.

Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.

По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.

Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.

ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).

Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.

Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.

Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.

Аренда муниципальных участков

Много споров в последнее время возникает и по поводу продления договоров аренды государственных и муниципальных земельных участков.

Это объясняется тем, что в соответствии с п. 1 ст. 396 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должен заключаться исключительно на торгах.

Данное правило действует с 1 марта 2015 года, и многие суды сейчас отказывают арендаторам в автоматическом продлении договоров аренды, заключенных до указанной даты, по правилам ст. 621 ГК РФ.

Это приводит к тому, что добросовестные арендаторы, вынужденные участвовать в торгах в целях перезаключения арендных договоров, могут лишиться земельных участков, которые они арендуют уже много лет.

ВС РФ решил поддержать таких арендаторов и признал данную практику разрешения споров незаконной (определение ВС РФ № 308-ЭС19-19368).

Суд указал, что до 1 марта 2015 года законодательством не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

Договоры могут быть возобновлены на неопределенный срок, если были заключены до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов (ст. 422 ГК РФ).

Поэтому если арендатор продолжает пользоваться муниципальным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Насколько правомерны действия арендодателя? | Консультант Плюс – справочно-правовая система Консультант Плюс в Москве

Вопрос:
Арендодатель и арендатор заключили договор аренды помещения в торговом центре сроком на 1,5 года. По окончании срока аренды арендодатель отказал в заключении договора аренды на новый срок, несмотря на то что арендатор исполнял договор без нарушений. Насколько правомерны действия арендодателя?
Ответ:
В случае если по условиям договора аренды арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок, а также в случае отсутствия регистрации договора аренды отказ арендодателя от заключения договора на новый срок является правомерным.
Если договором аренды не предусмотрено условие об отсутствии у арендатора преимущественного права на заключение договора и договор зарегистрирован в порядке, предусмотренном законодательством, то отказ арендодателя от заключения договора на новый срок является неправомерным.
Обоснование:
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). В данном пункте содержится диспозитивная норма, позволяющая арендатору заключать договор на новый срок в преимущественном порядке. Исключения из этого правила предусмотрены п. 2 ст. 627, ч. 2 ст. 632, ч. 2 ст. 642 ГК РФ либо могут быть предусмотрены непосредственно самим договором.
В рассматриваемой ситуации вышеуказанные нормы ГК РФ к договору аренды помещения не применяются, а следовательно, если договором не установлено иное, то арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
Поскольку договор аренды нежилого помещения заключен на 1,5 года, в силу п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК РФ данный договор подлежит государственной регистрации. В п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъясняется, что по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ).
При этом здесь следует учитывать, что договор аренды, не прошедший государственную регистрацию, связывает стороны такого договора условиями об арендной плате и неустойке за нарушение условий пользования имуществом, если согласованы существенные и иные условия, соблюдена форма договора, если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний и договор исполнялся сторонами.
Таким образом, в случае если по условиям договора аренды арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок, а также в случае отсутствия регистрации договора действия арендодателя, выраженные в отказе от заключения договора на новый срок, являются правомерными.
Если договором аренды не предусмотрено условие об отсутствии у арендатора преимущественного права на заключение договора, отказ арендодателя от заключения договора на новый срок является неправомерным.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (абз. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Статья 621 ГК РФ 2016-2019. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок . ЮрИнспекция

Читаем ГК и всё понимаем. Вперед Статья 632 По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации. Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок (статья 621) к договору аренды транспортного средства с . Договор аренды транспортного средства с экипажем экипажем не применяются. Статья 633. Форма договора аренды транспортного средства с экипажем Договор аренды транспортного средства с экипажем должен быть заключен в письменной форме независимо от его срока. К такому договору не применяются правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные пунктом 2 статьи 609 настоящего Кодекса. Статья 634. Обязанность арендодателя по содержанию транспортного средства Арендодатель в течение всего срока договора аренды транспортного средства с экипажем обязан поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей. Статья 635. Обязанности арендодателя по управлению и технической эксплуатации транспортного средства 1. Предоставляемые арендатору арендодателем услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства должны обеспечивать его нормальную и безопасную эксплуатацию в соответствии с целями аренды, указанными в договоре. Договором аренды транспортного средства с экипажем может быть предусмотрен более широкий круг услуг, предоставляемых арендатору. 2. Состав экипажа транспортного средства и его квалификация должны отвечать обязательным для сторон правилам и условиям договора, а если обязательными для сторон правилами такие требования не установлены, требованиям обычной практики эксплуатации транспортного средства данного вида и условиям договора. Члены экипажа являются работниками арендодателя. Они подчиняются распоряжениям арендодателя, относящимся к управлению и технической эксплуатации, и распоряжениям арендатора, касающимся коммерческой эксплуатации транспортного средства. Если договором аренды не предусмотрено иное, расходы по оплате услуг членов экипажа, а также расходы на их содержание несет арендодатель. Статья 636. Обязанность арендатора по оплате расходов, связанных с коммерческой эксплуатацией транспортного средства Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства с экипажем, арендатор несет расходы, возникающие в связи с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, в том числе расходы на оплату топлива и других расходуемых в процессе эксплуатации материалов и на оплату сборов. Статья 637. Страхование транспортного средства Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства с экипажем, обязанность страховать транспортное средство и (или) страховать ответственность за ущерб, который может быть причинен им или в связи с его эксплуатацией, возлагается на арендодателя в тех случаях, когда такое страхование является обязательным в силу закона или договора. Статья 638. Договоры с третьими лицами об использовании транспортного средства 1. Если договором аренды транспортного средства с экипажем не предусмотрено иное, арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду. 2. Арендатор в рамках осуществления коммерческой эксплуатации арендованного транспортного средства вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в договоре аренды, а если такие цели не установлены, назначению транспортного средства Статья 639. Ответственность за вред, причиненный транспортному средству В случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства арендатор обязан возместить

изменений в законодательстве о недвижимости - 3 квартал 2017 г. | Dentons

Поправки к федеральным законам

Федеральный закон от 1 июля 2017 г. № 135-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации о совершенствовании порядка образования и использования территории, прилегающей к аэродрому и санитарно-защитной зоне»

Федеральный закон вносит изменения в регулирование территории, прилегающей к аэродрому.

На территории, прилегающей к аэродрому, выделено семь подзон, каждая из которых имеет определенные ограничения на деятельность 1 .

Теперь территория, прилегающая к аэродрому, будет создана по решению компетентного федерального органа в установленном порядке (а Правительство РФ еще не определило компетентный орган и порядок).

Прилегающая к аэродрому территория для существующих аэродромов должна быть создана по проекту, разработанному эксплуатантом аэродрома.

Важные изменения вносятся и в Градостроительный кодекс РФ, которые предусматривают, во-первых, что ограничения, установленные на территории, прилегающей к аэродрому, имеют приоритет над правилами землепользования и застройки и, во-вторых, правилом, уполномоченным органом. Правительство РФ обязано рассматривать все разрешения на строительство, выданные в пределах территории, прилегающей к аэродрому, и, если они не соответствуют установленным ограничениям, выдавать предписания об аннулировании разрешений на строительство.

Федеральный закон № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав физических лиц, являющихся участниками совместного строительства в случае несостоятельности (банкротства) застройщиков и
».
Внесение изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации от 29 июля 2017 г.

Закон вносит последние существенные изменения в законодательство о совместном строительстве и вступил в силу 30 июля 2017 года, за исключением отдельных положений, вступающих в силу с 1 января 2018 года.

Закон предусматривает создание Фонда публично-правовой компании для защиты прав лиц, являющихся участниками совместного строительства («Фонд»), который сформирует компенсационный фонд, который будет создан за счет взносов застройщиков для защиты прав совместного строительства. участников строительства и будут управлять компенсационным фондом.

Ставка обязательных взносов застройщика в компенсационный фонд составляет 1,2% от стоимости каждого договора о совместном строительстве.

Деньги компенсационного фонда могут быть использованы, в частности, для выплаты компенсации участникам совместного строительства или для финансирования завершения строительства.

Закон также вносит серьезные изменения в требования к застройщикам: например, застройщик должен иметь опыт участия в строительстве многоквартирных домов, застройщик должен иметь собственные средства и установленный минимальный остаток средств на своем банковском счете (однако требование к размеру уставного капитала отменено).Кроме того, застройщик не должен иметь никаких обязательств по кредитным линиям и займам, кроме целевых кредитов для строительства, и имеет право привлекать средства от физических лиц только по одному разрешению на строительство и т. Д. Следует отметить, что большинство новых требований будут подавать заявление, если разрешение на строительство получено после 1 июля 2018 года.

Федеральный закон от 29 июля 2017 г. № 274-ФЗ «О внесении изменений в статью 24.18 Федерального закона« Об оценочной деятельности в Российской Федерации »и отдельные законодательные акты Российской Федерации
».

По состоянию на 10 августа 2017 года органы местного самоуправления и органы государственной власти Москвы, г.В Петербурге и Севастополе предоставлена ​​возможность обжаловать результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, находящихся на соответствующей территории, но не являющихся государственной собственностью.

Согласно Закону, если по решению комиссии, рассматривающей споры по результатам кадастровой оценки, кадастровая стоимость земельного участка была значительно снижена на 2 на основании определения рыночной стоимости, что повлекло за собой соблюдение прав и законных интересов общества. затронутые субъекты, в том числе связанные с получением налоговых доходов в соответствующий бюджет, государственные органы могут обжаловать решение комиссии в суде.

Федеральный закон от 29.07.2017 № 280-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации об устранении неточностей в сведениях государственных реестров и установлении отнесения земельного участка к определенной категории земель»

Поправки в действующее законодательство, неофициально именуемые «Лесной амнистией», вступили в силу 11 августа 2017 года.

В частности, Законом вносятся изменения в положения о отнесении земельных участков к определенной категории. 3 Например, если права на земельный участок возникли до 1 января 2016 года, при наличии несоответствия между данными лесного реестра и ЕГРН о том, отнесен ли земельный участок к лесным землям, информация в РОГН или правоустанавливающих и / или титульных удостоверяющих документах (при отсутствии информации в РОГН).

Однако в случае несоответствия информации в ЕГРЮЛ и правоустанавливающих документов, полученных до 11 августа 2017 года (дата вступления Закона в силу), земля переводится в ту или иную категорию на основании правоустанавливающих документов.И это не в тех случаях, когда принят акт о переводе земельного участка из одной категории в другую.

В Закон также внесены изменения 4 , устанавливающие обязательность согласования планировки земельного участка в лесном управлении субъекта РФ при выделении земельных участков из земель, находящихся в государственной собственности. 5

В формировании земельного участка может быть отказано только в том случае, если границы формируемого земельного участка пересекают границы лесного участка и / или лесного участка или лесопарка, либо если формируемый земельный участок находится в границах такого участка. лесной массив или лесопарк.Однако отказ невозможен, если в указанной ситуации на формируемом земельном участке находится недвижимое имущество, права на которое возникли до 1 января 2016 года и зарегистрированы в ЕГРН, и использование (назначение) которого. не имеет отношения к лесопользованию.

Есть список исключений, когда согласование не требуется, например, если есть планы по формированию земельного участка из земель в границах населенного пункта; в границах территориальной зоны, информация о которой вносится в ЕГРЮЛ; в границах села, городского округа или межпоселкового района, в котором отсутствуют лесные массивы или лесопарки.

Положения об амнистии лесов не распространяются на отдельные категории земельных участков, в частности на участки, расположенные в границах особо охраняемых природных территорий, территорий объектов культурного наследия, на земельные участки, отнесенные к категории земель промышленности, транспорта, связи, телевидения. и т. д., если нет недвижимого имущества, на которое зарегистрировано право собственности.

Федеральный закон от 26 июля 2017 г. № 212-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Основные изменения внесены в части 1 и 2 Гражданского кодекса РФ, прежде всего, касающиеся финансовых отношений, в частности, договоров займа, кредитной линии и факторинга; практически полностью изменены положения договора банковского счета и т. д.; данные изменения вступают в силу 1 июля 2018 года.

Общие положения кредитного договора меняются: он становится консенсуальным и осязаемым только в тех случаях, когда кредитором является физическое лицо.

Теперь существует исключение из общего правила, согласно которому невозможно уступить место из договоров, заключенных только на торгах: теперь допустимо уступать требования по денежному обязательству, например, по государственным контрактам, другим лицам.

Вводится понятие договора публичного депозитного счета. Такой договор заключается в размещении денежных средств в случаях, установленных законом (с нотариусом, службой судебных приставов и другими лицами, которые могут принимать денежные вклады в соответствии с законом).

В соглашение об условном депонировании вводится глава, в соответствии с которой вкладчик обязуется передать имущество на хранение эскроу-агенту для выполнения обязательства вкладчика по передаче его другому лицу, в пользу которого передается имущество (бенефициару), в то время как депозитный агент обязуется сохранить это имущество и передать его бенефициару при возникновении оснований, указанных в соглашении.
Постановление Правительства РФ от 26 июля 2017 г. № 884 «Об утверждении Правил оформления проектной документации на землю на основании решений уполномоченных федеральных органов исполнительной власти… для размещения объектов федеральной собственности»

Утверждены и вступили в силу с 5 августа 2017 г. новые правила оформления проектно-планировочной документации для размещения объектов федерального значения и иных капитальных строений на территориях двух и более субъектов РФ. региональные исторические поселения.

Установлено, что по общему правилу полномочия по принятию решений по составлению проектной документации участка и обеспечению ее разработки осуществляет Минстрой России.

Решение о разработке проектной документации по планировке участка принимается по инициативе Минстроя, государственных органов, физических и юридических лиц, заинтересованных в строительстве данного объекта. Однако в решении может быть отказано.

В случае положительного решения разработанная и утвержденная проектная документация передается на согласование в Минстрой.

Приказ Минстроя России от 12 мая 2017 года № 783 / пр «Об утверждении требований к формату электронных документов, представляемых на государственную экспертизу проектной документации и / или результатов инженерных изысканий» (вступил в силу 26 сентября). , 2017)

Напоминаем, что документы экспертизы могут быть поданы в электронном виде с 1 октября 2017 года на государственную экспертизу проектной документации и с 2018 года на негосударственную экспертизу проектной документации.

В связи с этим рекомендуем сослаться на рассматриваемое постановление, утверждающее новые требования к формату электронных документов, представляемых на государственную экспертизу. Список допустимых форматов подачи документов также сокращен.

Постановление Правительства РФ от 04.07.2017 № 788 «Об отправке документов для выдачи разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию в электронном виде»

По состоянию на 1 сентября 2017 года, если проектная документация и / или результаты инженерных изысканий, а также другие документы, необходимые для проведения государственной экспертизы, представлены в электронном виде, документы, необходимые для выдачи разрешения на строительство / разрешения на ввод в эксплуатацию, представляются в электронном виде. формы в соответствующие федеральные органы, Росатом и Роскосмос.

Кроме того, субъектам РФ рекомендуется до 1 октября 2017 г. установить аналогичную норму, предусматривающую случаи, когда документация, необходимая для оформления разрешения на строительство / ввод в эксплуатацию, подается только в электронном виде.

Постановление Правительства РФ от 29.06.2017 № 778 «О внесении изменений в отдельные акты Правительства РФ по оптимизации порядка подключения капитальных сооружений к системам горячего, холодного водоснабжения и водоотведения»

14 июля 2017 г. внесены изменения в нормативные акты по подключению к системам горячего и холодного водоснабжения и водоотведения; Поправки обычно предназначены для упрощения этих процедур.

Например, при подключении к системам горячего водоснабжения стороны не обязаны подписывать акт о подключении объекта, акты разграничения эксплуатационной ответственности и балансовой принадлежности. Подключение будет выполнено сторонами, подписавшими акт о подключении объекта.

Также внесены изменения в типовые договоры на организацию горячего / холодного водоснабжения.

Постановление Правительства РФ №955 Об установлении особенностей оказания услуг по подключению (подключению) капитальных сооружений к инженерным сетям в электронном виде в Московской области, Москве и Санкт-Петербурге в 2017-2018 годах от 9 августа 2017 года

Постановление определяет особенности оказания услуг по подключению капитальных сооружений к системам отопления, газа, электроэнергии, водоснабжения и водоотведения в Московской области, Москве и Санкт-Петербурге.

В частности, для получения технических условий и заключения договоров на подключение капитальных сооружений к инженерным сетям заявитель сможет подать единую заявку через региональные порталы государственных и муниципальных услуг.Весь документооборот (заключение договоров, выдача технических условий, выписок и т. Д.) Осуществляется в электронном виде.

Кроме того, оптимизирован перечень информации и документов, которые заявитель предоставляет операторам.

Экспертиза результатов оказания услуг должна быть проведена до 1 марта 2019 года. Если результаты оправдают ожидания, практика может быть внедрена и в других субъектах Российской Федерации.

Постановление вступило в силу 23 августа 2017 года.

Постановление Правительства РФ от 02.08.2017 № 924 «О внесении изменений в Правила подключения (подключения) капитальных сооружений к газораспределительным системам»

Правила подключения капитальных сооружений к газораспределительным системам приведены в соответствие с правилами подключения к другим инженерным сетям.

Постановление вступило в силу 7 октября 2017 года.

Постановление Правительства РФ от 7 августа 2017 г. № 943 «О внесении изменений в отдельные акты Правительства РФ по совершенствованию государственного надзора за землей»

Этим постановлением внесены изменения в Положение о государственном земельном надзоре. 6 Согласно принятым поправкам, Росреестр будет проводить проверки соблюдения требований земельного законодательства с использованием риск-ориентированного подхода.

Предусматривается отнесение земельных участков в частную собственность к одной из категорий риска на основании решения Росреестра. Установлены критерии и порядок отнесения участков к определенной категории риска, а также порядок изменения присвоенной категории.

Информация из ЕГРЮЛ о категориях земель и видах разрешенного использования земельных участков в том числе используется при отнесении участков к категориям риска.Например, земельные участки, предназначенные для жилищного строительства, относятся к категории средней степени риска.

Плановые проверки участков, отнесенных к категории среднего риска, проводятся не чаще одного раза в три года, а участки, отнесенные к категории умеренного риска, - не чаще одного раза в пять лет (плановые проверки не проводятся для участков с низким уровнем риска). категория).

Постановление вступило в силу 22 августа 2017 года.

Приказ Минэкономразвития России №166 Об утверждении Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом по предоставлению государственной услуги по предоставлению права собственности, аренды, постоянного (неограниченного) пользования и / или бесплатного пользования земельными участками, находящимися в федеральной собственности, без проведения конкурса от 4 апреля 2017 г.

Положение утверждено с целью гармонизации регулирования порядка предоставления земельных участков в федеральной собственности и заменяет ранее действовавшие правила.

Это положение, среди прочего, содержит информацию о сроках оказания соответствующей государственной услуги, исчерпывающий перечень необходимых документов и оснований для приостановления или отказа в предоставлении государственной услуги и т. Д.

Приказ Минюста РФ № 156 «Об утверждении Положения о совершении нотариальных действий нотариальных действий», устанавливающий объем сведений, необходимых нотариусу для совершения нотариальных действий, и порядок их учета от 30 августа 2017 г.

Объем информации, устанавливаемой нотариусом о заявителях и их представителях, а также объем информации, необходимой нотариусу для совершения конкретных нотариальных действий, включая удостоверение сделок, регистрацию сообщений о залоге движимого имущества и т. Д., был определен.

Теперь не разрешается требовать от заявителя предоставления информации, которую нотариус может получить самостоятельно в электронном виде, например, из государственных реестров.

Постановление вступает в силу с 1 января 2018 года.

Разъяснения федерального законодательства
Приказ Минэкономразвития России № 2 «Об утверждении Типовых условий договоров аренды нежилых помещений, зданий, строений и сооружений, находящихся в федеральной собственности, закрепленных за федеральным государственным учреждением и / или федеральным государственным унитарным предприятием и в казначействе Российской Федерации». Федерация от 11 января 2017 г.

Утверждены типовые условия договоров аренды нежилых помещений, зданий, строений и сооружений федерального значения, закрепленных за учреждениями и / или унитарными предприятиями либо в государственной казне РФ.Например, одним стандартным условием является обязательство арендатора застраховать имущественные интересы, связанные с риском ответственности за причинение вреда жизни, здоровью или имуществу третьих лиц и риск утраты или повреждения имущества в пользу арендодателя на все срок действия договора.

Письмо ФНС России № БС-4-21 / 16988 @ О применении коэффициентов, предусмотренных статьей 396 (15) Налогового кодекса Российской Федерации от 28 августа 2017 г.

Для земельных участков, переданных (переданных) в собственность при условии строительства на них жилья, размер земельного налога рассчитывается с использованием коэффициентов 2 и 4 (в зависимости от периода строительства).

В ФНС отметили, что наличие государственной регистрации права собственности на один объект недвижимости является поводом для неприменения данных коэффициентов, даже если на одном земельном участке будет построено несколько домов.

Однако напомним, что в Госдуму внесен законопроект 7 о внесении изменений в Налоговый кодекс РФ, согласно которому при строительстве нескольких домов на одном земельном участке срок прекращения применения коэффициентов связан с государственная регистрация права собственности на последний построенный дом или при получении разрешения на ввод в эксплуатацию последнего многоквартирного дома, оба из которых предусмотрены проектной документацией.

Письмо Минэкономразвития России № 22270-VA / D23i «О представлении после 1 июля 2017 г. технических схем, подготовленных в соответствии с правилами, действовавшими до 1 января 2017 г., от 9 августа 2017 г.
»

В письме уточняется, что с 1 июля 2017 года технические макеты, подготовленные для кадастровой инвентаризации в соответствии с требованиями, действовавшими до 2017 года, принимаются только в определенных случаях:

  • если заявка на кадастровую инвентаризацию или регистрацию права собственности на недвижимое имущество и технический план, подготовленные до 1 января 2017 года, были поданы в орган регистрации прав собственности до 1 июля 2017 года и кадастровая инвентаризация была приостановлена ​​по решению регистратора правового титула или заявление заявителя;
  • если технический макет не был представлен в орган регистрации прав собственности до 1 июля 2017 года в связи с отказом в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию по причинам, не связанным с подготовкой технического макета.
Письмо Минстроя РФ от 13 сентября 2017 г. № 32812-ТБ / 02 «О порядке разработки сметной документации на строительство проектной документации»

Отмечается, что если застройщик или технический заказчик должен быть членом саморегулируемой организации в области архитектуры и строительного проектирования в силу закона, проектная документация или определенный раздел должны быть утверждены только специалистом по обустройству архитектурных сооружений. строительный проект, информация о котором внесена в соответствующий национальный реестр специалистов.

Законопроекты

О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации, направленных на совершенствование гражданского оборота недвижимого имущества и создание режима единого недвижимого имущества

Данный законопроект, в котором предлагается коренная реформа положений Гражданского кодекса РФ о недвижимости, находится на стадии общественного обсуждения текста проекта.

Было предложено исключить критерий неразрывной связи с землей, чтобы рассматривать объект как здание, в то время как этот критерий сохраняется для строений.Для структур были введены две новые функции: отдельная бизнес-цель и возможность быть субъектом транзакций независимо от других вещей. Предложено утвердить перечень видов строений, не являющихся недвижимостью.

Правительством РФ утверждены критерии, согласно которым незавершенное строительство может считаться недвижимым имуществом.

Также изменился подход к определению понятий «единый недвижимый комплекс», «предприятие» и др.

Законодатели предусматривают, что единый недвижимый комплекс будет «земельным участком вместе со всеми зданиями и незавершенным строительством, а также сооружениями, обладающими характеристиками недвижимого имущества, находящимися на нем, которые принадлежат одному лицу». Собственник земельного участка вправе создать единый недвижимый комплекс из принадлежащего ему недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, и самого земельного участка.

Здание, отвечающее критериям недвижимой вещи, строения или незавершенного строительства, считается неотъемлемым улучшением земельного участка до момента регистрации права собственности на помещения или парковочных мест в здании.

В ГК РФ планируется добавить новую главу, касающуюся права собственности и других имущественных прав на здания и сооружения.

Улучшения недвижимости, созданные в результате строительства или реконструкции, будут считаться неотделимыми улучшениями, в то время как другие улучшения являются отделимыми.

Неразделимые улучшения недвижимости проявляются в сделках с недвижимостью как единое целое. Недвижимость с отделимыми улучшениями считается участвующей в гражданско-правовых сделках без таких улучшений, если иное не предусмотрено договором.

Изменения в законодательстве Санкт-Петербурга и Ленинградской области

Закон Санкт-Петербурга № 442-85 «О внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга« О Генеральном плане Санкт-Петербурга »от 6 июля 2017 г.

Изменения в Генплан Санкт-Петербурга (далее - Генплан ) в основном отражают запланированные транспортные проекты: строительство пассажирской железнодорожной линии между вокзалом Витебск и аэропортом Пулково, Западный скоростной диаметр, обход Красного Села. , путепровод на пересечении Пулковского шоссе и Дунайского проспекта для удобного подъезда к аэропорту Пулково и другие.

Расчетный срок действия Генерального плана остался прежним и истекает в 2018 году.

Изменения в Генеральный план вступили в силу 21 июля 2017 года.

Постановление Правительства Санкт-Петербурга № 550 «О внесении изменений в постановление Правительства Санкт-Петербурга от 21 июня 2016 г. от 4 июля 2017 г. № 524
»

Постановлением № 550 правила землепользования и застройки приведены в соответствие с Законом Санкт-Петербурга № 820-7 8 в части отражения границ совмещенных зон охраны объектов культурного наследия в Санкт-Петербурге.В Санкт-Петербурге градостроительные нормы для этих зон включены в правила землепользования и застройки, а также правила землепользования и требования к градостроительным правилам в границах этих зон.

Утверждены новые варианты границ, в которых утверждены предельные параметры разрешенного строительства на максимальную высоту зданий, а также границы зон с особыми условиями использования площадки.

Утверждены границы участка, на котором предполагается деятельность по комплексному и устойчивому развитию.

Также внесены изменения в градостроительный регламент территориальных зон Санкт-Петербурга.Петербург.

Однако застройщиков может ожидать очередной виток изменений в правилах землепользования и застройки: 24 августа 2017 года Правительство Санкт-Петербурга приняло такое Постановление. 9 Изменения вызваны в основном необходимостью приведения правил землепользования и застройки в соответствие с последними изменениями Генплана.

Постановление Правительства Санкт-Петербурга № 598 «О внесении изменений в постановление Правительства Санкт-Петербурга от 21 июля 2015 г. от 7 июля 2017 г. № 656
»

С 7 июля 2017 года регламентирован порядок аренды земельных участков, на которых ведется строительство, без проведения единовременного конкурса на завершение строительства объекта.

Решение о предоставлении земельного участка Правительство Санкт-Петербурга принимает после рассмотрения заявления в Комитет по инвестициям Санкт-Петербурга.

Приказ Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 11.07.2017 № 63-п «О порядке принятия решения Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга о предоставлении отсрочки погашения задолженности по договорам аренды»

С 11 июля 2017 года Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - КИО) установил порядок принятия решений о предоставлении отсрочки погашения долга по договорам аренды имущества.Однако этот порядок не распространяется на договоры аренды земли на инвестиционных условиях.

Комиссия по работе с дебиторами решает, предоставлять ли продление. При этом срок продления не может превышать трех лет, и должна быть предоставлена ​​банковская гарантия для обеспечения обязательства по ее оплате.

Постановлением также утверждена форма заявления о продлении и форма дополнительного соглашения о продлении срока выплаты долга.

Постановление Комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской области №39 Об утверждении Положения о порядке оформления градостроительных планов земельных участков от 30.06.2017

Процедура регистрации ЛПУДП, подготовленная органами местного самоуправления Ленинградской области, вступила в силу с 1 июля 2017 года. Всего в регистрации ЛПУДП:

  • обзор материалов ЛПУДП;
  • регистрация ЛПУДП;
  • отправка зарегистрированного LPUDP в муниципалитет, подавший LPUDP на регистрацию.

Комитет по архитектуре и градостроительству Ленинградской области рассматривает и регистрирует ЛПУДП и может принять решение о регистрации ЛПУДП или возврате его на доработку, например, если он не соответствует документации по планировке территории.

Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 10 августа 2017 г. № 667 «О порядке заключения специального инвестиционного контракта Санкт-Петербурга»

Настоящее Постановление устанавливает порядок заключения специального инвестиционного контракта Санкт-Петербурга.Петербург (НИЦ). В частности, он содержит перечень документов, которые инвестор должен приложить к заявке. Например, инвестор должен предоставить документы, подтверждающие вложение в инвестиционный проект не менее 750 млн руб., А также предлагаемый перечень отраслевых льгот из числа мер, предусмотренных Законом Санкт-Петербурга о налоговых льготах, или мер поддержки промышленных предприятий. субъекты, учрежденные иными законами Санкт-Петербурга, которые инвестор предлагает включить в СПИК.

Отметим, что процедура заключения СВК сама по себе довольно длительная и сложная. По этой причине часто не стоит беспокоиться, если инвестор не планирует участвовать в государственных закупках (тогда он может получить статус единственного поставщика в государственных закупках) или если инвестор не является иностранной компанией (тогда продукция в рамках НИЦ получает статус «Сделано в России»).

Постановление Правительства Санкт-Петербурга № 668 «Об установлении критериев выполнения требований подпунктов 1 и 2 статьи 3 (1) Санкт-Петербурга».Закон Санкт-Петербурга № 742-136 «О стратегических инвестиционных проектах, стратегических инвесторах и стратегических партнерах Санкт-Петербурга» от 19 ноября 2008 г., 10 августа 2017 г.

Данное Постановление, вступившее в силу 10 августа 2017 года, устанавливает критерии соответствия требованиям к стратегическим инвестиционным проектам. Например, критерии соответствия требованию эффективной реализации инвестиционного проекта определяются по установленным формулам.

Приказ Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП) №392-р Об утверждении Административного регламента КГИОП по осуществлению государственной функции регионального государственного надзора за состоянием, содержанием, сохранностью, использованием, популяризацией и государственной охраной объектов культурного наследия регионального, местного (муниципального) значения и выявленных Памятников культурного наследия от 21 августа 2017 г.

Приказ утверждает новый административный регламент КГИОП по осуществлению государственной функции регионального государственного надзора.

Приказ вступил в силу 24 августа 2017 года.

Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 10 августа 2017 г. № 658 «Об установлении обстоятельств направления документов для получения разрешения на строительство и ввода в эксплуатацию только в электронном виде»

В целях реализации Постановления Правительства РФ № 788 от 4 июля 2017 г. (см. Данный Обзор выше) с 1 октября 2017 г. заявки и документы на получение разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию поданы в Государственную службу строительного надзора и инспекции. КГИОП только в электронном виде, если была проведена государственная экспертиза проектной документации на структуру капитала и вынесено заключение государственной экспертизы в электронном виде.

Новости государственно-частного партнерства (ГЧП) и других форм государственно-частного сотрудничества (ГЧП)

Постановление Правительства РФ № 905 «О внесении изменений в Постановление Правительства РФ № 1188 от 19 декабря 2013 г.« Об утверждении требований к банковской гарантии, предоставляемой, если объектом концессии являются объекты теплоснабжения, централизованные системы горячего, холодного водоснабжения и водоснабжения ». / или Удаление сточных вод и отдельных элементов таких систем от 31 июля 2017 г.

Обновлены требования к содержанию банковской гарантии, предоставляемой при заключении концессионного соглашения на объекты ресурсного обеспечения.

Банковская гарантия должна содержать, среди прочего:

Таким образом, банковская гарантия дублирует информацию, содержащуюся в концессионном соглашении, для обеспечения выполнения которого выдается банковская гарантия.

Постановление вступило в силу 3 сентября 2017 года.

Судебные прецеденты

Постановление Верховного Суда РФ от 30 июня 2017 г. № 305-КГ17-2739 по делу № А40-771121 / 2017
Постановление Верховного Суда РФ от 23 декабря 2011 г.306-КГ17-4881 от 12 сентября 2017 года по делу № А65-4660 / 2016

В обоих случаях Верховный суд РФ отметил, что заключение договора аренды на новый срок с предыдущим арендатором без проведения конкурса (если первоначальный договор аренды был заключен без конкурса) противоречит Закону о конкуренции. 10

Напоминаем, что с 1 июля 2013 года стало возможным заключать договоры аренды государственного имущества только по результатам конкурса или аукциона на новый срок либо путем предоставления преференции.В соответствии со статьей 168 ГК РФ договор аренды государственного имущества, заключенный на новый срок без проведения конкурса, и договор о продлении этого договора ничтожны.

Таким образом, арендаторов не спасет даже статья 621 ГК РФ об автоматическом продлении договора на неопределенный срок, если не будет возражений государственного арендодателя.

Определение Верховного Суда РФ от 14 августа 2017 г. по делу № 306-ЕС17-3016 (2), А12-12549 / 2015

Во избежание неблагоприятных последствий пропуска кредитором срока подачи требования и получения статуса обеспеченного кредитора суд может объявить требование кредитора, обеспеченное залогом на незарегистрированное имущество, при условии представления достаточных доказательств того, что возведенное имущество соответствует требованиям. критерии недвижимого имущества.

Определение Верховного Суда РФ от 31 августа 2017 г. по делу № 305-ЕС17-6839, А40-14774 / 2016

При рассмотрении спора о взыскании неустойки за несвоевременное исполнение обязательства хозяйственная коллегия судей Верховного Суда РФ установила, что продление срока исполнения обязательства по соглашению сторон после нарушения первоначально согласованного срока не освобождает от ответственности. ответчик от обязанности уплатить неустойку за период с даты нарушения до даты заключения дополнительного соглашения о новом сроке исполнения.Иначе поступить можно только в том случае, если это предусмотрено соглашением сторон.

Верховный Суд РФ также признал ошибочной точку зрения нижестоящих судов, которые исходили из того, что в случае договоренности сторон о новом сроке исполнения обязательства нет оснований для взыскания штрафа за несоблюдение ответчиком первоначального срока. .

Определение Верховного Суда РФ от 25 сентября 2017 г. по делу № 305-ЕС17-5424, А40-231248 / 2015

Согласно позиции Верховного суда РФ, в выкупе арендуемого муниципального имущества может быть отказано, если заявление о выкупе подано после отказа арендодателя от договора (но до истечения срока действия договора).


1 Например, в пятой подзоне запрещается размещение опасных производственных объектов, функционирование которых может повлиять на безопасность воздушного движения; в шестой подзоне запрещается размещать объекты, привлекающие птиц.
2 Отметим, что в Законе не указывается, какое снижение стоимости считается существенным.
3 В Федеральном законе № 172-ФЗ «О передаче земель…» от 21 декабря 2004 г.
4 К Федеральному закону от 21 декабря 2004 г.137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 года».
5 В Санкт-Петербурге это Комитет городского благоустройства Санкт-Петербурга.
6 Утверждено Постановлением Правительства Российской Федерации № 1 «Об утверждении Положения о государственном земельном кадастре» от 2 января 2015 года.
7 Проект Федерального закона № 27073-7 «О внесении изменений в статью 396 Российской Федерации». Налоговый кодекс.
8 Закон Санкт-Петербурга № 820-7 «О границах комбинированных охранных зон культурного наследия, расположенных в г. Санкт-Петербург».«Правила землепользования и требования к градостроительному регулированию в границах указанных зон» от 19 января 2009 г.
9 Постановление Правительства Санкт-Петербурга № 708 «О подготовке проекта изменений в землепользовании и землеустройстве Санкт-Петербурга». Правила разработки от 24 августа 2017 г.
10 Федеральный закон от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Статья 621 ГК РФ с комментариями. П. 2 ст.621 Гражданский кодекс: прецедентное право

Как известно, собственник недвижимости может распорядиться ею по своему усмотрению любым законным способом. Один из них - передача объекта в аренду. Оформляется договором.

Возобновление договора

В случае надлежащего исполнения обязательств по окончании срока, на который договор был заключен, арендатор при прочих равных обстоятельствах имеет преимущественное право продлить (продление, рассмотрение документ на новый срок) другим лицам.

Это правило закреплено в ч. 1 ст. 621 Гражданского кодекса (пункт 1). Однако обычно есть оговорка. Это право может быть реализовано арендатором, если иное не предусмотрено договором аренды или законодательством.

Дополнительные обязанности и права

Также в ст. 621 ГК РФ (п. 2) закреплена обязанность арендатора письменно уведомить собственника о своем намерении продлить договор в сроки, установленные договором. Если в документе нет соответствующего пункта, уведомление должно быть отправлено в разумные сроки до заключения договора.

Стороны вправе изменить условия сделки. Эта возможность также подтверждается ч. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В п. 2 норм, кроме того, предусмотрено, что если собственник отказался продлить договор арендатору, однако в течение года с даты расторжения договора он заключил договор с другим лицом, Арендатор может по своему усмотрению передать обязанности и права по вновь выданному документу и компенсировать убытки, понесенные в связи с отказом, или только компенсацию убытков.Для реализации такой возможности пострадавший подает иск в суд.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора и нет возражений со стороны собственника, договор, согласно ч. 2 ст. 621 ГК РФ, автоматически продлевается на тех же условиях. В этом случае срок его действия будет считаться неопределенным.

Арт. 621 ГК РФ с комментариями

Как следует из положений абзаца 1 части норм, преимущественное право, предоставляемое арендатору, носит диспозитивный характер, так как может быть устранено законом или условиями договора. .Это означает, что юридическая возможность, закрепленная в статье 621 ГК РФ, ограничена, по сравнению, например, с преимущественным правом покупки доли.

Право арендатора продлить / заключить договор распространяется на чужую вещь, являющуюся предметом договора, срок действия которого истекает, которую лицо намерено сдавать в дальнейшем. Соответственно, если объект перестал существовать на практике либо юридически (например, в связи с разделением площадки на два новых, упразднением торговых точек на рынке в установленном порядке и т. Д.)), преимущественное право 621 ст. ГК РФ также прекращается.

Обязательные условия

Для возникновения права закреплено ст. 621 ГК РФ необходимо, чтобы:

  • Срок действия договора истек.
  • Арендатор надлежащим образом выполнил обязательства по сделке.
  • Пользователь согласился с условиями, предложенными владельцем другому лицу.

Нюансы

Несвоевременное погашение задолженности по платежам, нарушение пользователем иных условий сделки свидетельствует о его несправедливости.Соответственно, арендатор в таких случаях лишается преимущественного права.

Существенность или незначительность нарушений, допущенных лицом в судебной практике по ст. 621 ГК РФ не принимается во внимание при принятии решения о признании его несправедливым.

Согласие с условиями

Регламент Ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются в случаях, когда арендодатель принимает условия, предложенные собственником другому лицу, в том числе размер и порядок выплаты сумм за пользование имуществом, гарантии безопасности объекта аренды.Это следует из положений о «прочих равных условиях».

Соответственно, заключение договора аренды на новый срок при использовании пользователем положений части первой ст. 621 ГК РФ, по сути, будет оформлением нового договора. Следовательно, стороны правоотношений будут считаться не связанными условиями предыдущего документа.

Извещение

Реализация права на ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Есть возможность удовлетворить требования об уведомлении собственника о желании оформить договор на новый срок.Срок, в течение которого лицо должно отправить уведомление, предусмотрен в самом соглашении. Если стороны не оговорили это ранее, срок должен быть разумным.

Следует учитывать, что пункт 2 пункта 314 статьи Кодекса о разумном сроке погашения обязательства к рассматриваемой ситуации не применяется. Это связано с тем, что извещение арендодателя нельзя считать обязанностью в прямом смысле слова. Он должен уведомить владельца, если он желает воспользоваться преимущественным правом.Уведомление, скорее, можно назвать условием реализации этой возможности.

Следовательно, продолжительность разумного периода должна определяться в каждом случае отдельно. При этом учитываются суть и условия сделки, характер отношения участников, правила деловой этики.

Если стороны зафиксировали в договоре порядок, арендатор должен его соблюдать. Если соответствующие правила не были согласованы, то желательно отправить извещение ценным письмом с распиской о доставке и списком приложений.

Нарушение права собственника

Если арендодатель отказывает пользователю в заключении договора на новый срок, но при этом оформляет договор с другим лицом, он будет признан нарушителем положений ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Обычно есть два варианта действий пользователя. Он может потребовать передать себе полномочия нового арендатора и возмещение убытков или только возмещение убытков.

Первый вариант не предполагает принуждения собственника к заключению договора на новый срок.Эта мера может быть реализована в крайних случаях, например, если арендодатель уклоняется от оформления основного договора в соответствии с предварительным соглашением.

Важный момент

Предпочтение пользователя заключить договор на новый период не возникает, если арендодатель только намеревается передать имущество сторонней организации, но договор между ними еще не заключен.

Передача мощности разрешена только по уже подписанному договору. Иные способы защиты нарушенного правообладателем преимущественного права в пункте 1 статьи 621 статьи не предусмотрены.

Императивный рецепт

Присутствует во второй части анализируемой статьи. Условие договора аренды, которое вводит запрет на его продление (продление) по окончании срока действия при отсутствии возражений со стороны собственника, когда арендатор фактически продолжает пользоваться переданным ему имуществом, считается недействительным и пустота.

Соответственно, наличие / отсутствие претензий со стороны собственника на продолжение эксплуатации объекта после истечения срока действия договора имеет юридическое значение при принятии решения о возобновлении / возобновлении правоотношений на первоначальных условиях на неопределенный срок.

Уведомление Владельца. Пользователь, отказывающийся продлевать договорные правоотношения на ранее согласованных условиях, получение этого уведомления пользователем, соответственно, будет означать прекращение сделки.

Таким образом, если арендатор уведомил собственника об отказе от продления договора, но не прекратил пользоваться имуществом, а арендодатель, в свою очередь, не возражает против этого, договор считается продленным на неопределенный срок.

Заключение

Как показывает практика, лизинговые правоотношения в сфере гражданского оборота достаточно распространены.Сделки такого характера регулируются различными нормами законодательства. Большинство из них носит общий характер. Однако ряд нормативных актов регулирует конкретные ситуации и устанавливает особые гарантии для сторон. 621 ГК РФ также следует включить в такие нормы.

Аренда Арендные отношения: текущие тенденции в разрешении споров - Недвижимость и строительство

Чтобы распечатать эту статью, вам нужно только зарегистрироваться или войти в систему на Mondaq.com.

В последнее время баланс интересов на рынке недвижимости в г. Россия значительно изменилась. Причина этого изменения что экономический спад вызвал снижение спроса на коммерческие нежилые помещения и снизили выручку многих рыночных игроков. Низкий спрос на офисные и торговые помещения влечет за собой снижение арендных ставок. В условиях финансового кризиса арендаторы пытаясь снизить свои арендные расходы и вынудить арендодателей снизить арендные ставки в связи с текущей рыночной ситуацией.В этом уважать наиболее важный вопрос - какие правовые возможности и механизмы доступны для сторон, чтобы изменить или прекратить действующий договор аренды.

Ниже обсуждаются некоторые недавние решения российских судов. о продлении договора аренды и / или изменении его условий.

ДЕЛО: Калинка Стокманн с. Смоленский Пассаж

Серьезные проблемы у арендодателя или арендатора могут возникнуть, если вступивший в силу долгосрочный договор аренды не дает оснований для изменить арендные ставки или расторгнуть договор в одностороннем порядке.В особенно актуально, когда внешние обстоятельства в сфере недвижимости рынок существенно изменился, и другая сторона неохотно пересмотреть условия аренды, чтобы отразить эти изменения.

Последний пример разногласий между арендодателем и арендатором коммерческие помещения - это нашумевшее дело ЗАО "Калинка". Stockmann »против ООО« Смоленский Пассаж »и ЗАО "Мосстройэкономбанк" окончательно разрешил Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ (далее называемый «HCA») всего несколько недель назад.

Далее вкратце рассмотрим существа и правовые вопросы этот спор и прокомментируйте основные выводы в арбитражное решение и решение суда.

Спор между арендатором (Калинка Стокманн) и арендодатель (Смоленский Пассаж) возникла обязанность продлить существующий договор аренды, заключенный в 1997 году в отношении помещения в ТЦ «Смоленский». Пассаж »в Москве еще на 10 лет. Договор аренды. содержал пункт, который давал право арендатору продлить договор (истекший в 2007 году) на другой десятилетний срок после уведомления арендодателю в течение 6 месяцев до даты истечения срока контракт.В пункте также оговаривалось, что условия и условия договора аренды должны были оставаться неизменными на следующий срок аренды. В 2007 году арендатор надлежащим образом уведомил арендодателя о его желание продлить контракт. Однако арендодатель не согласился. и потребовал освободить помещение, занимаемое арендатором. Возражение к пристройке Смоленский Пассаж сослался на убытки, которые возникнет, если договор аренды продолжится на прежнем заявленные условия. Согласно условиям контракта, ставка аренды была определена сторонами в начале отношения (т.е. десять лет назад) и рассчитывалась на основе годового оборота лизингополучателя. Оборот арендатора составил на самом деле очень низкий в последние годы, так что продолжение арендные отношения были бы невозможны и невыгодны для Смоленский Пассаж.

Обстоятельства этого дела позволяют сделать вывод, что арендодатель допустил очевидную ошибку во время переговоров по контракту и заключение договора аренды. В попытке заключить договор потенциальный иностранный арендатор, арендодатель подписал долгосрочную аренду договор (действительно, сроком на двадцать лет) без установления разработать механизм периодического пересмотра тарифов.В результате Арендодатель оказался в очень тяжелом положении после десяти годы.

В контракт включена арбитражная оговорка, предусматривающая, что все споры или претензии, возникающие из аренды или связанные с ней договор должен быть представлен в Международную коммерческую Арбитражный суд при Торгово-промышленной палате Российская Федерация (далее «МКАС»). Калинка Стокманн подала в МКАС иск о разрешении спор о продлении аренды.Арбитражный суд МКАС рассмотрел дело и вынес решение 29.04.2008 г. имея следующее: (1) признать право истца продлить договор аренды, заключенный с ответчиком; (2) приказать ответчику - Смоленский Пассаж - к продлить срок договора еще на десять лет посредством подписание и оформление соответствующего дополнения к договору. Таким образом, решение было вынесено в пользу арендатора; арбитраж суд поддержал иск и счел его соответствующим российское законодательство отклоняет доводы Смоленского Пассаж.

Однако это была лишь промежуточная победа Калинки Стокманн. Смоленский Пассаж подал заявление в надзорный государственный суд а именно Арбитражный суд Москвы об отмене МКАС решение (дело № А40-28757 / 08-25-228). Впоследствии это дело было рассмотрено в кассационной инстанции - Федеральный арбитражный суд Московской области (аббревиатура) - «ФАС МО»), и окончательный вердикт вынес Президиум Высшего Арбитражного Суда.Все состояние Арбитражные суды удовлетворили иск и постановили аннулировать арбитражное решение на основании статьи 34 Федерального закона «О международном коммерческом арбитраже».

В данном случае Смоленский Пассаж привел много аргументов в пользу признать решение недействительным в своих ходатайствах, поданных в суд. Среди основаниями заявителя были: нарушение процессуальных норм арбитрами при рассмотрении дела; назначение предвзятого арбитр; отказ от увольнения арбитра; неарбитрабильность предмет и противоречие решения общественности приказ РФ.Суды рассмотрели и оценили эти основания по-разному и поэтому пришли к своим выводам в разных способами. Некоторые основания первоначально были поддержаны нижестоящими судами, но затем перевернулся; другие причины изначально не принимались во внимание, а затем позже признан вышестоящими судами. Это несоответствие представляет дополнительные доказательства того, что российская судебная практика все еще остается неясным и непоследовательным в отношении применения принципы арбитрабильности и признания и исполнения решения международного коммерческого арбитража в России.

Не вдаваясь в подробности обо всех особенности и разногласия судебных постановлений по данному делу, мы проиллюстрируем ниже наиболее важные выводы суды, которые потенциально могут повлиять на будущую юридическую практику.

Во-первых, ФАС МО подтвердила заключение Московского Арбитражный суд, что предмет спора не может быть переданным в арбитраж. Суды постановили, что спор касался вопроса государственной регистрации прав на недвижимое имущество (согласно ст.1 статьи 452 и статьи 651 ГК РФ (ГК РФ) соглашение о продление договора аренды требует государственной регистрации), следовательно, затрагивает общественные интересы и принадлежит исключительной Подведомственность государственных судов РФ 1 . Тем не менее коллегия судей HCA не согласилась с этим утверждением, когда пересматривая дело. В Постановлении от 03 марта 2009 г. № 17481/08 они утверждали, что предмет спора не был публичным от его характера или вовлеченных лиц, и, следовательно, такой спор может быть законным образом передан и разрешен международный арбитраж.Вопрос о государственной регистрации аренды права выходят за рамки иска о продлении срока договор аренды. Требование о государственной регистрации не превратить эти чисто коммерческие отношения в публичные интерес. Тем не менее, Президиум ХГА не выразил мнение по этому вопросу при рассмотрении решения, предпочитая хранить молчание по этой проблеме. Таким образом, проблема арбитрабельности по спорам, связанным с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество в нашей судебной системе все еще остается неопределенным.Хотя отрицательный подход государственных судов все еще преобладает в России, там несколько видимых шагов, демонстрирующих возможный сдвиг в сторону более благоприятное отношение к признанию юрисдикции международные коммерческие арбитражные суды в этом виде спор.

Во-вторых, обращаем ваше внимание на окончательное решение Президиум HCA по делу (№ 17481/08 от 19 мая 2009 г.). В своем решении суд остановился только на одной причине отмена решения МКАС; не считая других аргументов, что были рассмотрены судами низшей инстанции.Президиум признал право на продление положения, изложенного в теле договор аренды, но сказано, что "процедура формирование "такого продления договора аренды не привело к установлены сторонами. Далее, HCA сослался на общий порядок продления договора аренды путем заключения нового договора аренды договор на следующий срок согласно статье 620 Гражданского Кодекс Российской Федерации.

На основании этих заявлений суд пришел к выводу, что объем арбитражная оговорка не распространяется на заключение договора аренды договор на новый срок, так как сторонами не было предусмотрено это и ограничило действие арбитражной оговорки только споры, возникающие из первоначальной аренды или связанные с ней контракт истек 30.04.2008. Таким образом, HCA, наконец, постановил, что МКАС не уполномочен рассматривать этот вопрос в качестве арбитра.

На наш взгляд, есть фактическая и логическая ошибка в Рассуждения Президиума ХГА. Он неверно истолковал основные правовой вопрос в споре, разрешенном третейским судом, а именно вопрос о действительности материального права Арендатор потребовать продления договора аренды. Право на продление и условия продления были изложены в основном договора аренды, так что данное разногласие возникло из сам договор и подпадал под действие арбитражной оговорки.В истец обосновал свой иск условиями договора аренды, так как в отличие от статьи 621 ГК РФ, которая может применяться только в отсутствие соответствующих договорных положений. Отсутствие подробная процедура в контракте для конкретных способов документация и подписание расширения - это просто техническая проблема и не может быть решающим.

Применение статьи 451 ГК РФ к аренде контракты

В этом году ФАС МО приняла и другие важные решения. по спорам между арендодателями и арендаторами по изменение условий договора аренды и введение соответствующие поправки к контракту.Наиболее значимые юридические развитие из тех случаев было применение положений статья 451 Гражданского кодекса РФ, регулирующая материальные изменение обстоятельств договоров аренды в арбитражном порядке суды.

По делу ОАО «Компомаш» (истец, арендодатель) vs. ЗАО "Компомаш-ТЭК" (ответчик, арендатор) г. Москва Арбитражный суд удовлетворил иск арендодателя и обязал внесение изменений в договор аренды и увеличение годовая арендная ставка аренды согласно ст. 451 ГК РФ (дело № А40-80315 / 06-64-569).ФАС МО утвердила Правящая; ХГА, в свою очередь, также поддержал решения Москвы. суды. Суды посчитали, что внешние обстоятельства существенно изменилось с момента заключения договора сторонами. В Постановлении ВАС по данному делу суд заявлено: рыночная стоимость аренды нежилого помещения выросли до такой степени, что, если бы истец мог предполагалось, что договор будет заключен существенно разные сроки.Рыночная стоимость аренды составляла определяется на основании заключения оценщика назначается судом.

В другом аналогичном деле ФАС МО также пришла к выводу, что по существу спора выполнены все необходимые условия, указанные в п. 2 статьи 451 и присуждены соответствующие поправки к договору аренды. договор (дело № А40-44212 / 07-64-364). В Суд постановил, что значительный рост арендных ставок в рынок представляет собой существенное изменение обстоятельств в Смысл статьи 451.ФАС МО утверждала, что рост в результате изменения экономического положения страны из-за объективным причинам. «Стороны договора аренды могли не предвидел этого резкого изменения на рынке, и истец был не в состоянии контролировать или влиять на эти обстоятельства действует усердно и добросовестно », - говорится в законе HCA.

Таким образом, арбитражные суды высших инстанций в России взяли на вооружение новый подход в судебной практике позволяя сторонам договора аренды добиваться применения статья 451 в судебном порядке с целью изменения первоначального условия договора, в первую очередь арендная ставка (в случае описанная выше ставка была увеличена в пользу арендодателей).Мы считают, что эти судебные прецеденты потенциально могут стать эффективный метод пересмотра арендных ставок в пользу либо арендодатель, либо арендатор с учетом текущего финансовый кризис и турбулентность на рынке недвижимости. Этот подход особенно примечателен в свете общей тенденции в судебная практика, когда суды неохотно применяют статью 451 ГК РФ к иным видам гражданско-правовых отношений (особенно по кредитным договорам).

Сноска

1 Этот подход соответствует позиции, указанной в п. 27 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22 декабря 2005 г. 96.

Данная статья предназначена для ознакомления руководство по предмету. Следует обратиться за консультацией к специалисту. о ваших конкретных обстоятельствах.

Основы физики: расширенное, 11-е издание

1 Измерение 1

1-1 Измерение объектов, включая длину 1

1-2 Время 5

1-3 Масса 6

Обзор и сводка 8 Проблемы 8

2 Движение по прямой 13

2-1 Положение, смещение и средняя скорость 13

2-2 Мгновенная скорость и скорость 18

2-3 Ускорение 20

2-4 Постоянное ускорение 23

2-5 Ускорение свободного падения 27

2-6 Графическая интеграция в анализе движения 29

Обзор и резюме 30

Вопросы 31

Проблемы 32

3 вектора 40

3-1 Векторы и их компоненты 40

3-2 Единичные векторы, добавление векторов По компонентам 46

3-3 Умножение векторов 50

Обзор и резюме 55 Вопросы 56 Проблемы 57

4 Движение в двух и трех измерениях 62

4-1 Положение и смещение 62

4-2 Средняя скорость и мгновенная скорость 64

4-3 Среднее ускорение и мгновенное ускорение 67

4-4 Движение снаряда 70

4-5 Равномерное круговое движение 76

4-6 Относительное движение в одном измерении 78

4-7 Относительное движение в двух измерениях 80

Обзор и резюме 81 Вопросы 82 Проблемы 84

5 Сила и движение - I 94

5-1 Первый и Второй законы Ньютона 94

5 -2 Некоторые особые силы 102

5-3 Применение законов Ньютона 106

Обзор и резюме 114 Вопросы 114 Проблемы 116

6 Сила и движение - II 124

6-1 Трение 124

6-2 Торможение Сила и конечная скорость 130

6-3 Равномерное круговое движение 133

Обзор и резюме 138

Вопросы 139

Проблемы 140

7 Кинет ic Энергия и работа 149

7-1 Кинетическая энергия 149

7-2 Работа и кинетическая энергия 151

7-3 Работа, совершаемая силой тяжести 155

7-4 Работа, совершаемая силой пружины 159

7-5 Работа, выполняемая с помощью общей переменной силы 162

7-6 Мощность 166

Обзор и резюме 168

Вопросы 169

Проблемы 170

8 Потенциальная энергия и сохранение энергии 177

8-1 Потенциал Энергия 177

8-2 Сохранение механической энергии 184

8-3 Считывание кривой потенциальной энергии 187

8-4 Работа, выполненная в системе под воздействием внешней силы 191

8-5 Сохранение энергии 195

Обзор & Резюме 199

Вопросы 200

Задачи 202

9 Центр масс и линейный импульс 214

9-1 Центр масс 214

9-2 Второй закон Ньютона для AS Система частиц 220

9-3 Линейный импульс 224

9-4 Столкновение и импульс 226

9-5 Сохранение линейного импульса 230

9-6 Импульс и кинетическая энергия при столкновениях 233

9-7 Упругие столкновения в одном измерении 237

9-8 столкновений в двух измерениях 240

9-9 систем с переменной массой: ракета 241

Обзор и резюме 243

вопросов 245

проблем 246

10 вращения 257

10-1 Вращательные переменные 257

10-2 Вращение с постоянным угловым ускорением 266

10-3 Связь линейных и угловых переменных 268

10-4 Кинетическая энергия вращения 271

10-5 Расчет инерции вращения 273

Крутящий момент 10-6 277

Второй закон Ньютона 10-7 для вращения 279

10-8 Работа и кинетическая энергия вращения 282

Обзор и сумма ry 285

Вопросы 286

Проблемы 287

11 Качение, крутящий момент и угловой момент 295

11-1 Качение как поступательное и вращение вместе 295

11-2 Силы и кинетическая энергия качения 298

11 -3 Yo-Yo 301

11-4 Повторение крутящего момента 302

11-5 Угловой момент 305

11-6 Второй закон Ньютона в угловой форме 307

11-7 Угловой момент твердого тела 310

11 -8 Сохранение углового момента 312

11-9 Прецессия гироскопа 317

Обзор и итоги 318

Вопросы 319

Задачи 320

12 Равновесие и эластичность 327

12-1 Равновесие

12000 327 9 -2 Некоторые примеры статического равновесия 332

12-3 Эластичность 338

Обзор и заключение 343

Вопросы 343

Проблемы 345

900 06 13 Гравитация 354

13-1 Закон тяготения Ньютона 354

13-2 Гравитация и принцип суперпозиции 357

13-3 Гравитация у поверхности Земли 359

13-4 Гравитация внутри Земли 362

13 -5 Гравитационная потенциальная энергия 364

13-6 Планеты и спутники: законы Кеплера 368

13-7 Спутники: орбиты и энергия 371

13-8 Эйнштейн и гравитация 374

Обзор и резюме 376

Вопросы 377

Проблемы 378

14 Жидкости 386

14-1 Жидкости, плотность и давление 386

14-2 Жидкости в состоянии покоя 388

14-3 Измерение давления 392

14-4 Принцип Паскаля 393

14- 5 Принцип Архимеда 394

14-6 Уравнение непрерывности 398

14-7 Уравнение Бернулли 401

Обзор и выводы 405

Questio нс 405

Проблемы 406

15 Колебаний 413

15-1 Простое гармоническое движение 413

15-2 Энергия в простом гармоническом движении 421

15-3 Угловой простой гармонический осциллятор 423

15-4 Маятник , Круговое движение 424

15-5 Демпфированное простое гармоническое движение 430

15-6 Вынужденные колебания и резонанс 432

Обзор и резюме 434

Вопросы 434

Проблемы 436

16 волн — I 444 160007 -1 Поперечные волны 444

16-2 Скорость волны на натянутой струне 452

16-3 Энергия и мощность волны, бегущей вдоль струны 454

16-4 Волновое уравнение 456

16-5 Интерференция волн 458

16-6 Фазоров 462

16-7 Стоячие волны и резонанс 465

Обзор и резюме 470

Вопросы 471

Проблемы 472

9 0006 17 Волны — II 479

17-1 Скорость звука 479

17-2 Бегущие звуковые волны 482

17-3 Помехи 485

17-4 Интенсивность и уровень звука 488

17-5 Источники Музыкальный звук 492

17-6 ударов 496

17-7 Эффект Доплера 498

17-8 Сверхзвуковые скорости, ударные волны 503

Обзор и резюме 504

Вопросы 505

Проблемы 506

18 Температура, Тепло и первый закон термодинамики 514

18-1 Температура 514

18-2 Шкалы Цельсия и Фаренгейта 518

18-3 Тепловое расширение 520

18-4 Поглощение тепла 522

18-5 Первый закон термодинамики 528

18-6 Механизмы теплопередачи 534

Обзор и выводы 538

Вопросы 540

Проблемы 541

19 Кинетическая теория газов 54 9

19-1 Число Авогадро 549

19-2 Идеальные газы 550

19-3 Давление, температура и среднеквадратичная скорость 554

19-4 Поступательная кинетическая энергия 557

19-5 Средний свободный пробег 558

19-6 Распределение молекулярных скоростей 560

19-7 Молярная удельная теплоемкость идеального газа 564

19-8 градусов свободы и молярная удельная теплоемкость 568

19-9 Адиабатическое расширение идеального газа 571

Обзор и резюме 575

Вопросы 576

Проблемы 577

20 Энтропия и второй закон термодинамики 583

20-1 Энтропия 583

20-2 Энтропия в реальном мире: двигатели 590

-3 Холодильники и настоящие двигатели 595

20-4 Статистическое представление энтропии 598

Обзор и резюме 602

Вопросы 603

Проблемы 604

21 Кулоновский Закон 609

21-1 Закон Кулона 609

21-2 Заряд квантуется 619

21-3 Заряд сохраняется 621

Обзор и резюме 622

Вопросы 623

Проблемы 624

22 Электрические поля 624

22 Электрические поля

22-1 Электрическое поле 630

22-2 Электрическое поле, создаваемое заряженной частицей 633

22-3 Электрическое поле, создаваемое диполем 635

22-4 Электрическое поле, создаваемое линией Заряд 638

22-5 Электрическое поле от заряженного диска 643

22-6 Точечный заряд в электрическом поле 645

22-7 Диполь в электрическом поле 647

Обзор и резюме 650

Вопросы 651

Проблемы 652

23 Закон Гаусса 659

23-1 Электрический поток 659

23-2 Закон Гаусса 664

Заряженный изолированный проводник 23-3 А 668

23-4 Применение Ga Закон США: цилиндрическая симметрия 671

23-5 Применение закона Гаусса: плоская симметрия 673

23-6 Применение закона Гаусса: сферическая симметрия 675

Обзор и резюме 677

Вопросы 677

Проблемы 679

90 24 Электрический потенциал 685

24-1 Электрический потенциал 685

24-2 Эквипотенциальные поверхности и электрическое поле 690

24-3 Потенциал, создаваемый заряженной частицей 694

24-4 Потенциал, создаваемый электрическим диполем 697

24-5 Потенциал из-за непрерывного распределения заряда 698

24-6 Расчет поля по потенциалу 701

24-7 Электрический потенциал энергии системы заряженных частиц 703

24-8 Потенциал заряженного изолированного проводника 706

Обзор и резюме 707

Вопросы 708

Проблемы 710

25 Емкость 717

25-1 Capacitanc e 717

25-2 Расчет емкости 719

25-3 Конденсаторы, подключенные параллельно и последовательно 723

25-4 Энергия, накопленная в электрическом поле 728

25-5 Конденсатор с диэлектриком 731

25-6 Диэлектрики и закон Гаусса 735

Обзор и резюме 738

Вопросы 738

Проблемы 739

26 Ток и сопротивление 745

26-1 Электрический ток 745

26-2 Плотность тока 748

26-3 Сопротивление и удельное сопротивление 752

Закон 26-4 Ома 756

26-5 Мощность, полупроводники, сверхпроводники 760

Обзор и резюме 763

Вопросы 764

Проблемы 765

27 цепей 771 27-10007 -Контурные схемы 771

27-2 Многоконтурные схемы 781

27-3 Амперметр и вольтметр 788

27-4 Rc Цепи 788

Обзор и резюме 793

Вопросы 793

Проблемы 795

28 Магнитные поля 803

28-1 Магнитные поля и определение B → 803

28-2 Скрещенные поля: открытие электрона 808

28-3 Перекрещенные поля: эффект Холла 810

28-4 Циркулирующая заряженная частица 814

28-5 Циклотроны и синхротроны 817

28-6 Магнитная сила на токопроводящей проволоке 820

28-7 Крутящий момент на токовой петле 822

28-8 Момент магнитного диполя 824

Обзор и резюме 827

Вопросы 827

Проблемы 829

29 Магнитные поля из-за токов 836

29-1 Магнитное поле из-за Ток 836

29-2 Сила между двумя параллельными токами 842

29-3 Закон Ампера 844

29-4 Соленоиды и тороиды 848

Ток 29-5 А -Катушка-носитель как магнитный диполь 851

Обзор и резюме 854

Вопросы 855

Проблемы 856

30 Индукция и индуктивность 864

30-1 Закон Фарадея и закон индукции Ленца 864

30-2 Передачи 871

30-3 Индуцированные электрические поля 874

30-4 Индукторы и индуктивность 879

30-5 Самоиндукция 881

30-6 Rl Цепи 882

30-7 Энергия, накопленная в магнитном поле 887

30-8 Плотность энергии магнитного поля 889

30-9 Взаимная индукция 890

Обзор и резюме 893

Вопросы 893

Проблемы 895

31 Электромагнитные колебания и переменный ток 903 31-0007

1 Lc Колебания 903

31-2 Затухающие колебания в цепи Rlc 910

31-3 Принудительные колебания Три простые схемы 912

31-4 Серия RLC Схема 921

31-5 Мощность в цепях переменного тока 927

Трансформаторы 31-6 930

Обзор и резюме 933 вопроса 934 проблемы 935

32 Максвелла Уравнения; Магнетизм вещества 941

32-1 Закон Гаусса для магнитных полей 941

32-2 Индуцированные магнитные поля 943

32-3 Ток смещения 946

32-4 Магниты 950

32-5 Магнетизм и электроны 952

32-6 Диамагнетизм 957

32-7 Парамагнетизм 959

32-8 Ферромагнетизм 961

Обзор и резюме 964

Вопросы 965

Проблемы 967

33 Электромагнитные волны 972

9000 Электромагнитные волны 972

33-2 Перенос энергии и вектор Пойнтинга 980

33-3 Радиационное давление 983

33-4 Поляризация 985

33-5 Отражение и преломление 990

33-6 Полное внутреннее отражение 996

33- 7 Поляризация по отражению 997

Обзор и резюме 999

Вопросы 1000

Проблемы 1001

34 Изображения 1010 90 498

34-1 Изображения и плоские зеркала 1010

34-2 Сферические зеркала 1014

34-3 Сферические преломляющие поверхности 1020

34-4 Тонкие линзы 1023

34-5 Оптические инструменты 1030

34-6 Три Доказательства 1033

Обзор и резюме 1036

Вопросы 1037

Проблемы 1038

35 Помехи 1047

35-1 Light as A Wave 1047

35-2 Interference Experiment 1053

35-3 Interference and Double -Интенсивность щелей 1059

35-4 Интерферометр от тонких пленок 1063

35-5 Интерферометр Майкельсона 1070

Обзор и резюме 1072

Вопросы 1072

Проблемы 1074

36 Дифракция 1081

36-1000 Одиночный Щелевая дифракция 1081

36-2 Интенсивность дифракции на одной щели 1086

36-3 Дифракция на круглой апертуре 10 90

36-4 Дифракция на двойной щели 1094

36-5 Дифракционные решетки 1098

Решетки 36-6: дисперсия и разрешающая способность 1101

36-7 Дифракция рентгеновских лучей 1104

Обзор и резюме 1107

Вопросы 1107

Задачи 1108

37 Относительность 1116

37-1 Одновременность и замедление времени 1116

37-2 Относительность длины 1125

37-3 Преобразование Лоренца 1129

37-4 Относительность Скорости 1133

37-5 Эффект Доплера для света 1134

37-6 Импульс и энергия 1137

Обзор и резюме 1143

Вопросы 1144

Проблемы 1145

38 Фотоны и волны материи 1153

38-1 Фотон, квант света 1153

38-2 Фотоэлектрический эффект 1155

38-3 Фотоны, импульс, комптоновское рассеяние, интерференция света erence 1158

38-4 Рождение квантовой физики 1164

38-5 Электроны и волны материи 1166

38-6 Уравнение Шредингера 1170

38-7 Принцип неопределенности Гейзенберга 1172

38-8 Отражение от потенциальной ступени 1174

38-9 Туннелирование через потенциальный барьер 1176

Обзор и резюме 1179

Вопросы 1180

Проблемы 1181

39 Подробнее о волнах материи 1186

39-1 Энергии захваченного электрона 1186

-2 Волновые функции захваченного электрона 1191

39-3 Электрон в конечной яме 1195

39-4 Двумерные и трехмерные ловушки электронов 1197

39-5 Атом водорода 1201

Обзор и резюме 1213

Вопросы 1213

Проблемы 1214

40 Все об атомах 1219

40-1 Свойства атомов 1219

40-2 Эксперимент Штерна-Герлаха 1226

40-3 Магнитный резонанс 1229

40-4 Принцип исключения и множественные электроны в ловушке 1230

40-5 Построение периодической таблицы 1234

40-6 рентгеновских лучей и порядок Элементы 1236

40-7 Лазеры 1240

Обзор и резюме 1245

Вопросы 1246

Проблемы 1247

41 Электропроводность в твердых телах 1252

41-1 Электрические свойства металлов 1252

41-2 Полупроводники и легирование 1261

41-3 Переход PN и транзистор 1265

Обзор и резюме 1271

Вопросы 1272

Проблемы 1272

42 Ядерная физика 1276

42-176

Обнаружение ядра

42-2 Некоторые ядерные свойства 1279

42-3 Радиоактивный распад 1286

42-4 Альфа-распад 1289

90 006 42-5 Бета-распад 1292

42-6 Радиоактивное датирование 1295

42-7 Измерение дозы излучения 1296

42-8 Ядерные модели 1297

Обзор и резюме 1300

Вопросы 1301

Проблемы 1302

43 Энергия ядра 1309

43-1 Ядерное деление 1309

43-2 Ядерный реактор 1316

43-3 Естественный ядерный реактор 1320

43-4 Термоядерный синтез: основной процесс 1322

43-5 Термоядерный синтез на Солнце и других звездах 1324

43-6 Управляемый термоядерный синтез 1326

Обзор и резюме 1329

Вопросы 1329

Проблемы 1330

44 Кварки, лептоны и Большой взрыв 1334 44-0007

1 Общие свойства элементарных частиц 1334

44-2 Лептоны, адроны и странность 1343

44-3 Кварки и частицы-мессенджеры 1349

44-4 Космология 1355

Обзор и резюме 1362

Вопросы 1362

Проблемы 1363

Приложения

A Международная система единиц (СИ) A-1

B Некоторые фундаментальные константы физики A- 3

C Некоторые астрономические данные A-4

D Коэффициенты пересчета A-5

E Математические формулы A-9

F Свойства элементов A-12

G Периодическая таблица элементов A-15

Ответы

На контрольно-пропускные пункты и вопросы с нечетными номерами и проблемы AN-1

Индекс I-1

COVID-19: Девятнадцать смертей за длинные выходные, поскольку количество случаев продолжает снижаться

Содержание статьи

Альберта сообщила о 19 новых случаях смерти Связанный с COVID-19 в течение длинных выходных, посвященных Дню Виктории, является мрачным напоминанием о последствиях пандемии среди других позитивных тенденций.

В понедельник Альберта сообщила о снижении числа новых случаев заболевания шестой день подряд. Главный врач здравоохранения доктор Дина Хиншоу сообщила о 452 новых случаях COVID-19 по сравнению с 563, 621, 732, 812 и 908 в каждый из предыдущих дней.

Это был первый раз, когда Альберта добавляла менее 500 случаев в день с 22 марта.

В понедельник в Альберте было 13 608 активных случаев, по сравнению с 19 957 неделей ранее. Уровень положительных результатов остается неизменно высоким - 8,8% по 5085 тестам - но был улучшением по сравнению с неделей ранее, когда было 10.4% тестов дали положительный результат.

В понедельник также было зарегистрировано семь дополнительных смертей, в результате чего общее количество смертей за длинные выходные составило 19.

Что касается больниц, то в больнице находились 569 инфицированных, в том числе 161 - в отделении интенсивной терапии. В воскресенье в больнице был 581 человек, а в реанимации - 162 человека. 17 мая было 678 госпитализаций по поводу COVID, из них 181 - в реанимации.

Содержание статьи

В своем твите Хиншоу сказал, что провинция продолжает добиваться «отличных» успехов в области вакцинации - 2.53 миллиона выстрелов получили 48,7 процента населения.

Обновление появилось после того, как премьер-министр Джейсон Кенни был возмущен тем, что написал в Твиттере о реакции правительства на COVID-19. В воскресном твите подчеркивается тот факт, что 40 процентов жителей Альберта, госпитализированных из-за COVID с 1 февраля, были моложе 40 лет.

«Люди, которые заболевают и госпитализируются сейчас, в целом моложе и без ущерба для состояния здоровья, потому что мы предприняли шаги. в первую очередь защитить уязвимых альбертанцев », - написал он.«Эта стратегия сработала. Теперь нам просто нужно сделать прививки всем остальным ».

Лидер оппозиции Рэйчел Нотли назвала это мнение «глухим и тревожным».

«Стратегия должна заключаться в том, чтобы как можно меньше альбертанцев заразились COVID-19», - написала она в Твиттере.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *