Статья 617 Гражданского кодекса РФ в новой редакции с Комментариями и последними поправками на 2023 год
Новая редакция Ст. 617 ГК РФ
1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
Комментарий к Ст. 617 ГК РФ
1. Права арендатора обременяют имущество и сохраняются в силе при смене собственника этого имущества (п. 1 комментируемой статьи). Следовательно, правам арендатора присуще свойство следования за арендуемой вещью.
Право следования наряду с наделением арендатора возможностью использовать вещно-правовые средства защиты объясняется наличием вещных элементов в арендном обязательстве.
Судебная практика.
При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
2. В п. 2 комментируемой статьи рассматривается частный случай смены арендатора, когда: 1) арендатор является гражданином и одновременно 2) предметом аренды является нежилое недвижимое имущество (жилое помещение предоставляется гражданину не по договору аренды, а по договору найма жилого помещения — см. ст. 671 ГК, в котором есть свои особенности перехода прав и обязанностей нанимателя в случае его смерти — см. п. 2 ст. 672, п. 2 ст. 686 ГК РФ).
Смысл нормы о переходе к наследникам арендатора прав и обязанностей по договору заключается не в том, чтобы констатировать, что обязательство, как правило, не прекращается со смертью гражданина, — это положение закреплено в общих нормах ст.
418 ГК. Напротив, в ч. 1 п. 2 комментируемой статьи основной акцент делается на том, что стороны при заключении договора могут оговорить условие, по которому договор прекращается в связи со смертью гражданина-арендатора.
Более того, в соответствии с ч. 2 п. 2 комментируемой статьи права и обязанности могут не перейти на наследника, даже если прямого запрета на это в договоре нет. Данная норма является еще одним исключением из правил ст. 418 ГК, согласно которым обязательство прекращается смертью гражданина, если оно было неразрывно связано с его личностью. В рассматриваемом случае арендодатель наделен правом отказать наследнику во вступлении в обязательство, если арендные отношения были обусловлены всего лишь личными качествами арендатора.
Что касается арендатора — юридического лица, то его ликвидация однозначно прекращает договор аренды (см. ст. 419 ГК РФ). С другой стороны, из норм комментируемой статьи следует, что реорганизация юридического лица не дает оснований арендодателю ставить вопрос о прекращении договора — аналогия здесь неуместна.
3. Ограничений по переходу прав и обязанностей арендатора-гражданина к его наследникам при аренде движимого имущества комментируемая статья не содержит. Тем более не может быть ограничений при реорганизации юридического лица.
Другой комментарий к Ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации
1. В правилах комментируемой статьи отражена судьба договора аренды при перемене лиц в обязательстве на стороне арендодателя либо арендатора.
В силу п. 1 комментируемой статьи при перемене лиц на стороне арендодателя, вызванной переходом права собственности или иного вещного права на сданное в аренду имущество от арендодателя к другому лицу (независимо от оснований перехода), действует правило о следовании права аренды за вещью (см. комментарий к ст. 613 ГК РФ). К другому лицу в полном объеме переходят все права и на него возлагаются все обязанности его предшественника по аренде, независимо от того, был ли он предупрежден об обязанностях, вытекающих из договора аренды приобретенного им имущества.
И новый собственник или иной титульный владелец не вправе истребовать сданное в аренду имущество до окончания срока действия договора либо изменить условия договора, ссылаясь на изменение состава участников.
2. Аналогичный подход сохранен в ГК и при перемене в лице арендатора-гражданина, арендующего недвижимое имущество, если такая перемена вызвана смертью гражданина. Согласно ч. 1 п. 2 комментируемой статьи договор аренды сохраняет силу для наследника и последний вступает в договор на оставшийся срок аренды. Данное положение представляет собой частный случай перехода прав арендатора к другому лицу в силу закона в результате универсального правопреемства в правах кредитора (ст. 387 ГК РФ).
Правило о переходе к наследнику прав и обязанностей арендатора недвижимого имущества диспозитивное. Исключения из него могут быть предусмотрены законом и договором. Примером исключения, предусмотренного законом, является ч. 2 п. 2 комментируемой статьи, согласно которой арендодатель вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор в случае, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
Указанное правило — частный случай прекращения смертью гражданина обязательства, которое носило личный характер и не может быть исполнено без личного участия арендатора (см. ст. 418 ГК РФ). Личный характер обязательства должен определяться с учетом конкретных обстоятельств. К примеру, если арендатором нежилого помещения в здании спортивной школы выступал предприниматель — олимпийский чемпион (известный тренер) и условием сдачи имущества в аренду являлось проведение им занятий в этой школе, то в случае его смерти права и обязанности по подобному договору не переходят к его наследникам.
3. В комментируемой статье не определены последствия, вызванные наступлением смерти арендатора имущества, не относящегося к недвижимости. В подобных случаях надлежит соответственно применять правила ст. 418 ГК о прекращении обязательства смертью гражданина.
Ст. 617 ГК РФ с Комментариями 2022-2023 года (действующая редакция с последними изменениями)
1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
Комментируемая статья регламентирует отношения сторон при перемене лиц в обязательстве по договору аренды.
Бесплатная юридическая консультация по телефонам:
8 (499) 286-86-41 (Москва и МО)
8 (812) 409-46-57 (Санкт-Петербург и ЛО)
8 (800) 707-48-36 (Регионы РФ)
При перемене лица на стороне арендодателя действует правило следования права аренды за вещью. Это означает, что если право собственности или другое вещное право (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на объект аренды переходит от прежнего арендодателя к другому лицу, то арендатор не утрачивает своего права пользования арендованным имуществом.
Все права и обязанности арендодателя по договору аренды в полном объеме переходят к новому лицу. В частности, право на получение доходов от сдачи арендуемого имущества переходит к новому арендодателю независимо от факта переоформления договора. Изменения в договоре аренды при перемене арендодателя могут быть связаны только с изменением сведений об арендодателе. Новый собственник или другой титульный владелец имущества не вправе расторгнуть договор аренды или изменить его условия на основании перемены сторон. Это установление императивно, договор остается в силе всегда.
Иначе регулируются отношения аренды при перемене лица на стороне арендатора. Согласно п. 2 комментируемой статьи наследник имеет право пользования арендованным недвижимым имуществом после смерти арендатора (или объявления его умершим в судебном порядке) до окончания срока договора. Это правило носит более частный характер.
Во-первых, оно направлено на защиту прав граждан-наследников (физических лиц) и не распространяется на отношения, в которых арендатором выступает юридическое лицо.
Во-вторых, п. 2 комментируемой статьи регулирует отношения, связанные только с нежилым недвижимым имуществом. Если объектом аренды выступает имущество, не относящееся к недвижимости, то после смерти арендатора следует применять нормы ст. 418 ГК РФ о прекращении обязательства смертью должника.
Данное установление диспозитивно: договором или законом может быть предусмотрено прекращение договора аренды после смерти арендатора. Новый арендодатель имеет право отказать арендатору-наследнику, если заключение договора аренды с прежним арендатором было обусловлено личными качествами арендатора.
Как платить квартплату в условиях военного положения?
Военная агрессия Российской Федерации против Украины негативно повлияла на платежеспособность арендаторов.
Однако выясним, освобождает ли введение военного положения и наступление обстоятельств непреодолимой силы арендатора от обязанности по уплате арендной платы.
24 февраля 2022 года Указом Президента на всей территории Украины введено военное положение с продлением до 24 апреля 2022 года включительно.
В письме от 28.02.2022 Торгово-промышленная палата Украины признала военную агрессию Российской Федерации против Украины, приведшую к введению военного положения, , обстоятельствами непреодолимой силы . В связи с этим ТПП Украины подтвердила, что данные обстоятельства с 24 февраля 2022 года до момента их официального прекращения являются чрезвычайными, неустранимыми и объективными обстоятельствами для субъектов хозяйствования и/или физических лиц для целей договоров .
Юридическая сила настоящего письма распространяется, в том числе, на все договоры аренды, заключенные между юридическими и/или физическими лицами, по которым арендатор уплачивает арендную плату.
Однако следует отметить, что введение военного положения и наступление обстоятельств непреодолимой силы не являются безусловными основаниями для освобождения арендатора от обязанности по уплате арендной платы.
По общему правилу наступление обстоятельств непреодолимой силы освобождает юридическое/физическое лицо от ответственности за нарушение договора (ст.
617 Гражданского кодекса Украины).
Другими словами, арендатор все равно будет обязан платить арендную плату в будущем, но если он нарушит срок платежа в связи с обстоятельствами непреодолимой силы, он не может быть привлечен к ответственности, предусмотренной положениями договора или закона. Таким образом, к арендатору не могут быть применены:
- любые пени, в том числе штрафы;
- оперативно-хозяйственные санкции, в частности, в виде одностороннего отказа арендодателя от договора или ограничения доступа к пользованию арендованным имуществом;
- возмещение убытков;
- иные меры и последствия, которые могут быть определены договором аренды.
Кроме того, в самом договоре аренды может быть прямо указано не только, что наступление обстоятельств непреодолимой силы освобождает стороны от ответственности, но и то, что выполнение обязательств по договору (например, уплата арендной платы) откладывается на период форс-мажор.
Другая ситуация, когда в силу форс-мажорных обстоятельств арендатор не может использовать арендованное имущество , например, из-за ограничений или запретов, введенных во время военного положения, или когда использование арендованного имущества было фактически невозможно.
В соответствии с законодательством арендатор освобождается от уплаты арендной платы за весь период, в течение которого имущество не могло быть им использовано по обстоятельствам, за которые он не несет ответственности (ч. 6 ст. 762 ГК Украины). Аналогичные или дополнительные условия могут быть установлены и договором аренды.
Однако в этом случае арендатору следует помнить, что в случае возникновения спора с арендодателем о возможности использования арендованного имущества в период военного положения арендатор должен доказать, что такой возможности у него не было.
В любом случае, когда это возможно, важно должным образом сообщить арендодателю об отсрочке арендной платы или временной невозможности использования имущества. Ведь хотя необходимость направления соответствующих уведомлений может быть установлена договором, обычно обе стороны заинтересованы в сохранении дружественных договорных отношений в будущем.
Война как форс-мажор
- UA
- RU
- RU
Юридическая фирма «Адалет»
Блог
Блог Просмотров: 63
Военное положение (война) как обстоятельство непреодолимой силы для освобождения от ответственности по договору.
Согласно части 1 статьи 617 Гражданского кодекса Украины лицо, нарушившее обязательства, освобождается от ответственности за нарушение обязательства, если докажет, что это нарушение произошло в результате несчастного случая или действия непреодолимой силы.
Вышеуказанные положения действующего законодательства следует понимать так, что при наступлении события или действия непреодолимой силы стороны любых договорных обязательств освобождаются от ответственности при условии, что именно это событие или обстоятельство непреодолимой силы лишает предприятие юридическое лицо возможность выполнить свои обязательства в соответствии с договорным обязательством.
То есть имеются объективные обстоятельства, которые произошли независимо от воли стороны или сторон и в силу таких объективных обстоятельств сторона (или стороны) лишается(ют) возможности надлежащим образом исполнять свои обязательства по договору .
Следует отметить, что не рассматривается случай, в частности, неисполнение своих обязательств одной из сторон, отсутствие на рынке товаров, необходимых для исполнения обязательства, отсутствие необходимых денежных средств стороной.
Обычно в договорах стороны определяются отдельным разделом договора или отдельным положением о наступлении обстоятельств непреодолимой силы, порядке их подтверждения и последствиях их наступления для сторон.
В то же время действующее законодательство Украины регламентирует порядок установления и подтверждения наступления обстоятельств непреодолимой силы. Таким образом, к полномочиям Торгово-промышленной палаты Украины относятся справки о форс-мажоре (обстоятельствах непреодолимой силы) и предоставление подтверждающих документов.
Закон Украины «О торгово-промышленных палатах в Украине» определяет, что обстоятельствами непреодолимой силы (форс-мажорными обстоятельствами) являются чрезвычайные и неизбежные обстоятельства, которые объективно исключают выполнение обязательств, предусмотренных условиями договора (контракта, соглашения и др.), в соответствии с законодательными и иными нормами, а именно: угроза войны, вооруженного конфликта или серьезная угроза такого конфликта, включая, но не ограничиваясь, враждебными нападениями, блокадами, военными эмбарго, действиями иностранного противника, всеобщая военная мобилизация, военные действия, объявленная и нераскрытая война, действия врага народа, возмущение, террористические акты, саботаж, пиратство, беспорядки, вторжение, блокада, революция, мятеж, восстание, беспорядки, комендантский час, карантин, установленные Кабинетом Министров Министры Украины, экспроприация, принудительный захват, выемка, массовая демонстрация, блокада, забастовка, авария, противоправные действия третьих лиц, пожар, взрыв, длительные перерывы в работе транспорта, регламентированные условиями соответствующих решений и актов государства властями, закрытие морских проливов, эмбарго, запрет (ограничение) вывоза/ввоза и др.
д.Торгово-промышленная палата Украины (ТПП Украины) и уполномоченные ею региональные торгово-промышленные палаты удостоверяют обстоятельства непреодолимой силы (обстоятельства непреодолимой силы) и выдают справку о таких обстоятельствах в семидневный срок со дня совершения организация подала заявку на себестоимость. Справка о форс-мажоре (форс-мажоре) для субъектов малого предпринимательства выдается бесплатно.
28 февраля 2022 года Торгово-промышленная палата Украины, принимая во внимание объявленную 24 февраля 2022 года Российской Федерацией широкомасштабную войну против Украины, приняла решение упростить порядок удостоверения обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажора). обстоятельства непреодолимой силы).
В целях лишения обязательного обращения в Торгово-промышленную палату Украины и уполномоченных ею региональных торгово-промышленных палат и подготовки пакета документов в период действия военного положения, на сайте Торгово-промышленной палаты Промышленность Украины разместила 28 февраля 2022 года общее официальное письмо Торгово-промышленной палаты Украины о подтверждении силы обстоятельств непреодолимой силы).
Учитывая изложенное, предоставление копии соответствующего письма Торгово-промышленной палаты Украины от 28.02.2022 № 2024/02.0-7.1 является достаточным доказательством наступления обстоятельств непреодолимой силы (обстоятельств непреодолимой силы) для хозяйствующий субъект. При этом следует иметь в виду, что такие обстоятельства непреодолимой силы (обстоятельства непреодолимой силы) должны лишить предприятие надлежащего выполнения своих обязанностей.
За дополнительной информацией и правильным оформлением обстоятельств непреодолимой силы как основания для освобождения от ответственности по договору обращайтесь по контактам, указанным на сайте.
Находиться под правовой защитой Юридической фирмы «Адалет».
- Пред.
- Следующий
Обязательно прочитать
Соглашение о неразглашении конфиденциальной информации
«Адалет»
Война как форс-мажор
«Адалет»
Трудовое право.