Ст 39 жилищного кодекса: Статья 39 Жилищного кодекса РФ в новой редакции с Комментариями и последними поправками на 2022 год

Содержание

Ст. 39 ЖК РФ с Комментариями 2022-2023 года (новая редакция с последними изменениями)

1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

3. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

4. В соответствии с принципами, установленными Правительством Российской Федерации, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации устанавливаются перечни мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, подлежащих проведению единовременно и (или) регулярно.

1. Собственники жилых помещений в многоквартирных домах как участники общей долевой собственности на общее имущество дома имеют не только права на это имущество, но и несут обязанности по его содержанию и эксплуатации.

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (статья 210 ГК Рф). Обслуживание и ремонт помещений в многоквартирном доме осуществляются за счет средств их собственников. Кроме того, собственники помещений в многоквартирном доме участвуют в расходах, связанных с обслуживанием, ремонтом общего имущества многоквартирного дома и содержанием придомовой территории, соразмерно занимаемой ими площади в этом доме.

Бесплатная юридическая консультация по телефонам:

8 (499) 938-53-89 (Москва и МО)
8 (812) 467-95-35 (Санкт-Петербург и ЛО)
8 (800) 302-76-91 (Регионы РФ)

2. Утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме регулируют отношения по содержанию, эксплуатации и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения:

а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме — в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений;

б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с ч. 6 ст. 155 ЖК РФ.

Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства РФ, включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, включая истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг.

Обязанность оплаты собственниками помещений в многоквартирном доме услуг по содержанию общего имущества выражается во внесении ими соответствующих платежей. Общие размеры обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества устанавливаются на основе учета единых правил и норм и обеспечивают возмещение издержек на обслуживание, текущий и профилактический ремонты, а также на капитальный ремонт общего имущества. Размер обязательных платежей каждого собственника помещения в многоквартирном доме на содержание и ремонт общего имущества пропорционален его доле в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Собственник помещения в многоквартирном доме должен своевременно вносить плату за содержание, техническое обслуживание, ремонт общего имущества и коммунальные услуги. Срок внесения названных платежей устанавливается договором управления или товариществом собственников жилья, а также жилищным кооперативом.

3. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и в том случае, если они не используют принадлежащие им помещения (не проживают в жилых помещениях, не сдают внаем, в аренду).

Фактическое неиспользование общего имущества собственником помещений (например, лифтов) также не является основанием для освобождения его от участия в таких расходах. Судебная практика исходит из того, что действующее законодательство не устанавливает взаимосвязь личного пользования собственником общего имущества многоквартирного дома отдельно взятыми объектами общего имущества и обязанности несения бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома (Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 21 января 2011 г. по делу N А38-37/2010).

Отсутствие между сторонами договорных отношений не является основанием для освобождения собственника от установленной законом обязанности нести расходы на содержание общего имущества и не должно служить препятствием для реализации управляющей компанией права на получение соответствующих платежей (Определение ВАС РФ от 29 октября 2010 г. N ВАС-14046/10 по делу N А46-23660/2009).

4. Кроме того, собственники помещений в многоквартирном доме несут конституционную обязанность по уплате установленных налогов и сборов (ст. 57 Конституции РФ). Граждане, являющиеся собственниками жилых помещений в многоквартирном доме, уплачивают налог на имущество физических лиц. Собственники помещений, сдающие принадлежащие им помещения внаем или в аренду для извлечения прибыли, должны уплачивать подоходный налог. Юридические лица — собственники помещений в многоквартирном доме уплачивают налог на имущество предприятий. Приведенный перечень налогов, подлежащих уплате собственниками помещений в многоквартирном доме, не является исчерпывающим, и собственники помещений несут обязанность по уплате иных налогов, установленных законодательством.

ст. 39 Жилищного Кодекса РФ в текущей редакции и комментарии к ней

3. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
4. В соответствии с принципами, установленными Правительством Российской Федерации, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации устанавливаются перечни мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, подлежащих проведению единовременно и (или) регулярно.

Комментарий к статье 39 ЖК РФ

1. Бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме несут собственники и жилых, и нежилых помещений.

2. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей уплачивать налоги, сборы и иные платежи по общему имуществу, а также издержки по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ). Доля обязательных расходов каждого собственника на содержание общего имущества в многоквартирном доме определяется его долей в праве общей собственности на это имущество.

3. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме утверждены Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.

Другой комментарий к статье 39 ЖК РФ

1. Норма ч. 1 коммент. ст. возлагает на собственников помещений в многоквартирном доме бремя расходов на содержание общего имущества. Обязанность по несению расходов касается всех собственников помещений вне зависимости от их членства в товариществе собственников жилья или жилищном кооперативе, принадлежности к различным категориям лиц (физических, юридических, публичных образований), избранного способа управления многоквартирным домом. Между тем особенности пользования жилыми и нежилыми помещениями, а также специфика содержания общего имущества предполагают, что расходы по его содержанию и ремонту могут быть полностью или частично возложены собственником на других лиц (см. коммент. к ч. 1 ст. 154).

2. Легализация понятия доли обязательных расходов на содержание и ремонт общего имущества обусловлена правовым режимом общего имущества и необходимостью несения собственниками помещений бремени его содержания и ремонта. Величина доли обязательных расходов, которая по ранее действовавшему законодательству именовалась долей участия (ст. 1 ФЗ «О товариществах собственников жилья»), поставлена в зависимость от размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество. Обязательные расходы носят характер целевых и должны использоваться для поддержания надлежащего состояния общего имущества.

3. Часть 3 коммент. ст. содержит отсылочную норму, определяющую компетентный орган, который уполномочен устанавливать правила содержания общего имущества в многоквартирном доме. В настоящее время отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственника помещений в многоквартирном доме, урегулированы Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 (СЗ РФ. 2006. N 34. Ст. 3680). В соответствии с указанными Правилами содержание общего имущества обеспечивается:

— собственниками помещений — за счет собственных средств;

— собственниками жилых помещений — гражданами, имеющими право на субсидии на оплату жилых помещений и коммунальных услуг, — за счет собственных средств с использованием предоставленных им субсидий;

— собственниками жилых помещений — физическими лицами, получившими (получающими) в соответствии с федеральными законами, законами субъектов РФ и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления компенсацию расходов (части расходов) на оплату жилых помещений и коммунальных услуг или на денежные выплаты, предоставляемые в качестве мер социальной поддержки граждан по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, предоставляемых из соответствующих бюджетов, — за счет собственных средств с использованием компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг или соответствующих денежных выплат;

— собственниками жилых помещений — гражданами, получившими (получающими) льготы по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, до внесения изменений в федеральные законы и иные нормативные правовые акты в части замены порядка предоставления гражданам льгот по оплате жилых помещений и коммунальных услуг.

4. Часть 4 коммент. ст. содержит норму, обязывающую органы исполнительной власти субъектов РФ устанавливать перечень мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Указанная норма перекликается с правилом, закрепленным в ч. 4 ст. 12 Федерального закона «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (СЗ РФ. 2009. N 48. Ст. 5711), согласно которой в целях повышения уровня энергосбережения в жилищном фонде и его энергетической эффективности в перечень требований к содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включаются требования о проведении мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности многоквартирного дома. В соответствии с принципами, установленными Правительством РФ, органы исполнительной власти субъектов РФ утверждают перечень мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, подлежащих проведению единовременно и (или) регулярно. Лицо, ответственное за содержание многоквартирного дома, или при непосредственном управлении многоквартирным домом собственники помещений в многоквартирном доме обязаны проводить мероприятия по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, включенные в утвержденный перечень мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев проведения указанных мероприятий ранее и сохранения результатов их проведения.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на проведение указанных мероприятий. В целях снижения расходов на проведение указанных мероприятий собственники помещений в многоквартирном доме вправе требовать от лица, ответственного за содержание многоквартирного дома, осуществления действий, направленных на снижение объема используемых в многоквартирном доме энергетических ресурсов, и (или) заключения этим лицом энергосервисного договора (контракта), обеспечивающего снижение объема используемых в многоквартирном доме энергетических ресурсов. При этом перечень мероприятий должен быть доведен организацией, осуществляющей поставки, продажу энергетических ресурсов, до сведения собственников помещений в многоквартирном доме, лица, ответственного за содержание многоквартирного дома, путем размещения информации в подъездах многоквартирного дома и (или) других помещениях, относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, а также иными способами по усмотрению этой организации. Примерная форма перечня таких мероприятий утверждается уполномоченным федеральным органом исполнительной власти.

Лицо, ответственное за содержание многоквартирного дома, регулярно (не реже чем один раз в год) обязано разрабатывать и доводить до сведения собственников помещений в многоквартирном доме предложения о мероприятиях по энергосбережению.

5. Принципы формирования органами исполнительной власти субъектов РФ перечня мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах утверждены Постановлением Правительства РФ от 23 августа 2010 г. N 646 (СЗ РФ. 2010. N 35. Ст. 4578). Согласно указанному Постановлению перечень мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме формируется органами исполнительной власти субъектов РФ исходя из принципов:

— формирования перечня мероприятий;

— определения состава мероприятий;

— обеспечения результата реализации мероприятий;

— учета региональных и иных особенностей реализации мероприятий.

В свою очередь, эти четыре базовых принципа включают частные принципы, а именно:

принципы формирования перечня мероприятий, включающие в себя:

— принцип доступности мероприятий, в соответствии с которым обязательные мероприятия должны устанавливаться с учетом возможности их оплаты собственниками помещений в многоквартирных домах наряду с оплатой других мероприятий, реализация которых необходима для содержания многоквартирного дома в соответствии с требованиями правил содержания общего имущества в многоквартирном доме,

— принцип минимизации неудобства граждан, в соответствии с которым обязательные мероприятия должны устанавливаться с учетом непричинения гражданам неудобств, связанных с выполнением мероприятий,

— принцип периодичности пересмотра обязательных мероприятий, в соответствии с которым обязательные мероприятия должны не реже чем один раз в три года пересматриваться, обновляться (в отношении мероприятий, выполняемых единовременно), дополняться и изменяться (в отношении мероприятий, выполняемых регулярно) в соответствии с современным уровнем развития науки и производственно-технологических условий выполнения мероприятий;

принципы определения состава мероприятий, включающие в себя:

— принцип реализуемости мероприятий, в соответствии с которым обязательные мероприятия должны устанавливаться с учетом технической возможности и экономической целесообразности их осуществления в многоквартирных домах, относящихся к определенной группе (имеющих, например, схожие конструктивные и технические параметры, уровень благоустройства, схемы теплоснабжения и водоснабжения),

— принцип своевременности выполнения мероприятий, в соответствии с которым обязательные мероприятия должны устанавливаться с указанием единовременности или периодичности,

— принцип окупаемости (полной или частичной) мероприятий, в соответствии с которым обязательные мероприятия должны устанавливаться с учетом приоритета мероприятий, для которых отношение стоимости сэкономленных энергетических ресурсов, получаемой в течение одного года после реализации мероприятия, к стоимости реализации мероприятия является наибольшим, а также мероприятий, стоимость реализации которых является минимальной;

принципы обеспечения результата реализации мероприятий, включающие в себя:

— принцип обеспечения комфорта граждан, в соответствии с которым обязательные мероприятия обеспечивают в помещениях самостоятельного использования и помещениях общего пользования в многоквартирном доме установленные законодательством РФ параметры качества коммунальных услуг и требования санитарных норм и правил,

— принцип эффективного и рационального использования электрической и тепловой энергии, газа, а также холодной и горячей воды при реализации мероприятий, в соответствии с которым мероприятия обеспечивают минимизацию потерь и нерационального использования энергетических ресурсов и воды в помещениях общего и самостоятельного использования в многоквартирном доме, а также в помещениях для общедомовых нужд;

принципы учета региональных и иных особенностей, включающие в себя:

— принцип учета климатических и экологических условий, в соответствии с которым обязательные мероприятия должны устанавливаться с учетом природно-климатических и экологических особенностей поселений, в которых расположены многоквартирные дома,

— принцип дифференциации мероприятий исходя из класса энергетической эффективности многоквартирных домов, в соответствии с которым обязательные мероприятия должны устанавливаться с учетом определенных для многоквартирных домов классов энергетической эффективности (применяется после определения для многоквартирных домов классов энергетической эффективности),

— принцип дифференциации мероприятий исходя из технических параметров многоквартирных домов, в соответствии с которым обязательные мероприятия должны устанавливаться общими для всех многоквартирных домов и отдельно для групп многоквартирных домов, имеющих схожие конструктивные и технические параметры, уровень благоустройства, схемы теплоснабжения, водоснабжения, электроснабжения, газоснабжения и другие признаки.

§ 42–3503.05. Утверждение и обслуживание арендных единиц; обязательства семей.

(a) Сдаваемые внаем квартиры, которые, по мнению Департамента, являются приличными, безопасными и гигиеничными в соответствии с требованиями жилищных правил, любым другим законом или положением, регулирующим состояние жилых помещений, а также требованиями настоящей главы, имеют право на помощь арендаторам.

(b) Следующие единицы жилья не имеют права на помощь арендаторам, как это предусмотрено в данном подразделе:

(1) Жилищные единицы, получающие помощь в аренде в рамках какой-либо федеральной жилищной программы, или государственное жилье, находящееся в ведении правительства округа;

(2) Дома престарелых, подразделения на территории пенитенциарных, исправительных, медицинских и аналогичных государственных или частных учреждений, а также учреждения, обеспечивающие постоянное психиатрическое, медицинское или сестринское обслуживание; или

(3) Квартиры, занятые поставщиком жилья.

(c) В соответствии с требованиями Департамента помещения должны быть проверены, чтобы определить, являются ли они приличными, безопасными и санитарными, как указано в § 42-3503.01(3). Независимо от количества спален, указанного в свидетельстве о соответствии требованиям, Департамент не запрещает семье арендовать приемлемую в других отношениях квартиру на том основании, что она слишком велика для семьи. Если Департамент определяет, что помещение, в котором оказывается помощь, занятое участвующей семьей, не соответствует требованиям по площади из-за увеличения размера семьи или изменения состава семьи, Департамент выдает участвующей семье новое свидетельство о соответствии требованиям. Если обнаруживается приемлемая квартира, доступная для проживания семьей, Департамент расторгает договор помощи квартиросъемщику для первоначальной квартиры в соответствии с его условиями.

(d) Применяются следующие требования по техническому обслуживанию, эксплуатации и проверке:

(1) Поставщик жилья должен предоставлять все услуги, техническое обслуживание и коммунальные услуги, которые поставщик жилья соглашается предоставлять в соответствии с договором, при условии снижения выплаты жилищной помощи или другие применимые средства правовой защиты, если поставщик жилья не выполняет эти обязательства.

(2) Предприниматель жилья может взимать с семьи залог в размере, не превышающем арендной платы за 1 месяц. Если семья определяет, что она не в состоянии внести залог, она может обратиться в Департамент за возмещаемым авансом для покрытия разницы между суммой, которую семья может себе позволить, как определено Департаментом, и залогом, запрошенным поставщиком жилья. . Когда Департамент решает предоставить аванс семье, семья должна заключить соглашение с Департаментом о погашении на условиях, установленных Департаментом. Департамент должен установить разумный график погашения, чтобы свести к минимуму трудности для семьи.

(3) В соответствии с законодательством округа, после того, как семья переезжает из квартиры, поставщик жилья может использовать гарантийный депозит в качестве возмещения любой невыплаченной арендной платы, подлежащей уплате семьей, или других сумм, которые семья должна заплатить по аренде. Поставщик жилья должен предоставить семье письменный список всех предметов, взимаемых в счет залога, и сумму каждого предмета. После вычета суммы, использованной для возмещения расходов поставщику жилья, поставщик жилья должен незамедлительно возместить семье всю сумму неиспользованного остатка.

(4) Департамент проводит повторную проверку доходов и состава семьи не реже одного раза в год. Департамент должен скорректировать сумму выплаты помощи арендатору каждой семьи во время ежегодной повторной проверки, чтобы отразить любые изменения в ежемесячном доходе семьи с использованием применимого стандарта выплаты или корректировки.

(e)(1) Семья должна:

(A) предоставить любые сертификаты, выпуски, информацию или документацию, которые Департамент сочтет необходимыми для администрирования программы;

(B) разрешить Департаменту инспектировать сдаваемое в аренду помещение в разумные сроки и после разумного уведомления;

(D) Использовать сдаваемое в аренду помещение исключительно для проживания семьи и в качестве основного места жительства семьи, и не имеет права сдавать в субаренду или переуступать аренду или передавать помещение.

(2) Семья не может:

(A) владеть жилой единицей или иметь какую-либо долю в ней;

(B) Совершать любое мошенничество в связи с Программой помощи арендаторам; и

(C) Получать дублирующую помощь в рамках Программы помощи жильцам и любой другой федеральной или окружной программы помощи в жилищном вопросе.

Закон о жилье 1988 г.

39 Законные арендаторы: правопреемство.E+W

(1) В разделе 2(1)(b) Закона об аренде 1977 г. (который вводит положения Части I Приложения 1 к этому Закону, касающиеся законным нанимателям в порядке наследования) после слов «законным нанимателем жилого дома» дополнить словами «или, в зависимости от случая, имеет право на гарантированное владение жилым домом в порядке наследования».

(2) Если лицо, которое является первоначальным арендатором, в значении Части I Приложения 1 к Закону об аренде 1977 года, умирает после вступления в силу настоящего Закона, эта Часть вступает в силу с учетом поправок в Части I Приложение 4 к настоящему Закону.

(3) Если подраздел (2) выше не применяется, но лицо, которое является первым правопреемником в значении Части I Приложения 1 к Закону об аренде 1977 г., умирает после вступления в силу настоящего Закона, эта Часть имеет действие с учетом поправок в параграфах 5-9части I Приложения 4 к настоящему Закону.

(4) В любом случае, когда первоначальный арендатор в значении раздела 4 Закона об аренде (сельском хозяйстве) 1976 г. (законные арендаторы и арендаторы) умирает после вступления в силу настоящего Закона, этот раздел вступает в силу с учетом поправок. в Части II Приложения 4 к настоящему Закону.

(5) В любом случае, когда в силу любого положения —

(a) Часть I Приложения 1 к Закону об аренде 1977 г. с поправками, внесенными в соответствии с подразделом (2) или подразделом (3) выше, или

(b) раздел 4 Закона об аренде (сельское хозяйство) 1976 г. с поправками, внесенными в соответствии с подразделом (4) выше,

лицо (в следующих положениях настоящей статьи именуемое «преемником») получает право на гарантированную аренду жилого дома в порядке наследования, эта аренда является периодической арендой, возникающей в силу настоящей статьи.

(6) Если в силу пункта (5) выше преемник получает право на гарантированную периодическую аренду, такая аренда считается одной—

(a) вступление во владение сразу после смерти защищенного или законного арендатора или защищенного арендатора (в следующих положениях настоящего раздела именуемого «предшественник»), после смерти которого правопреемник получил такое право;

(b) считается переданным наследнику лицом, которое непосредственно перед смертью предшественника было арендодателем предшественника по его аренде;

(c) при котором помещения, которые сдаются в аренду, являются тем же жилым домом, который непосредственно перед его смертью занимал предшественник, сдаваемый в аренду;

(d) в соответствии с которым периоды аренды такие же, как и те, за которые последний раз выплачивалась арендная плата предшественником при его аренде;

(e) в соответствии с которым, в соответствии с разделами с 13 по 15 выше, другие условия такие же, как и те, на которых, при его аренде, предшественник занимал жилой дом непосредственно перед своей смертью; и

(f), который в целях раздела 13(2) выше рассматривается как установленная законом периодическая аренда;

и в параграфах (b)-(e) выше «в его аренде», по отношению к предшественнику, означает в его защищенной аренде или защищенном владении или в его качестве законного арендатора.

(7) Если непосредственно перед смертью предшественника арендодатель мог восстановить владение жилым домом в соответствии с Делом 19 Приложения 15 к Закону об аренде 1977 года, гарантированная периодическая аренда, на которую наследник получает право, должна быть гарантированная краткосрочная аренда (независимо от того [ в случае аренды, к которой применяется данное положение] она соответствует условиям, изложенным в разделе 20(1) выше).

(8) Если непосредственно перед смертью предшественник был защищенным арендатором или арендатором по закону в значении Закона об аренде (сельское хозяйство) 1976, гарантированная периодическая аренда, на которую правопреемник получает право, должна быть гарантированной сельскохозяйственной собственностью (независимо от того, соответствует ли она условиям, изложенным в разделе 24(1) выше).

(9) Если непосредственно перед смертью предшественник был арендатором на условиях срочной аренды, раздел 6 выше применяется в отношении гарантированной периодической аренды, на которую правопреемник получает право после смерти предшественника со следующими изменениями.