Ст 273 гк: ГК РФ Статья 273. Переход права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений КонсультантПлюс

Содержание

Статья 273 ГК РФ. Переход права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений

Статья 273 ГК РФ. Переход права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений. Актуально в 2021 и 2022. Последняя редакция

Ссылка откроется в вашей учетной записи. Если у вас еще нет доступа в систему, вы сможете бесплатно оформить его на 2 дня

Проверить в КонсультантПлюс Проверить в КонсультантПлюс

Распечатать текст статьи

При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

Часть вторая утратила силу. — Федеральный закон от 26.06.2007 N 118-ФЗ.

Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая (Гришаев С.П., Богачева Т.В., Свит Ю.П.) (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2019)

Сделки, представительство, исковая давность: Постатейный комментарий к статьям 153 — 208 Гражданского кодекса Российской Федерации (отв. ред. А.Г. Карапетов) («М-Логос», 2018)

Общие положения об обязательствах: Учебное пособие (Хохлов В.А.) («Статут», 2015)

Гражданский кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий к разделу III «Общая часть обязательного права (под ред. Л.В. Санниковой) («Статут», 2016)

Путеводитель. Что нужно знать об обязательствах (КонсультантПлюс, 2020)

Путеводитель. Договоры и сделки (КонсультантПлюс, 2020)

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

Калькуляторы

Зарплата по окладу
НДФЛ
Трудового стажа

Компенсация за неиспользованный отпуск при увольнении
Расчет патента ИП
Среднедневной заработок

Весь список Услуги

КонсультантПлюс
Бухгалтерский аутсорсинг
Онлайн-бухгалтерия
Электронная отчетность
Консультации экспертов по бухгалтерии и кадрам
Консультации юристов
Заказ рекламы

Все услуги Семинары

3 апреля 2023 – 4 апреля 2023 Семинар Контроль отражения в учете новых норм ФСБУ: что важно учесть главбуху Подробнее
3 апреля 2023 – 4 апреля 2023 Семинар Заработная плата в 2023 году. ЕНП, новые правила расчета и уплаты НДФЛ и страховых взносов Подробнее
5 апреля 2023 – 6 апреля 2023 Семинар Отчетность за 1 квартал 2023 года. Актуальные вопросы бухгалтерского и налогового учета Подробнее
7 апреля 2023 Семинар Затраты и себестоимость в бухгалтерском и налоговом учете: сложные вопросы Подробнее

Все семинары

ВС напомнил о запрете раздельного оборота объекта недвижимости и земельного участка под ним

По мнению одного из экспертов «АГ», в рассматриваемом случае раздельный оборот двух объектов привел к негативным последствиям – нарушениям прав собственника помещения. Другой отметил, что суды до сих пор зачастую считают, что земельный участок под зданием или доля в праве в нем могут переходить покупателю здания (помещения) только в случае прямого указания об этом в ДКП. Третий подчеркнул, что подобные правовые конфликты часто возникают на основе документов прошлых лет, что дает основание полагать о повышении качества работы органов Росреестра, которые при проведении правовой экспертизы обнаруживают нарушения указанного принципа.

Верховный Суд опубликовал Определение № 304-ЭС22-2566 по делу № А46-23123/2020 об отчуждении нежилого помещения в здании, находящемся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам.

Ольга Фалелеева на основании брачного договора от 15 марта 2016 г. являлась собственником нежилого помещения, находящегося в здании, которое расположено на земельном участке. В отношении этого участка было зарегистрировано право долевой собственности за Ольгой Фалелеевой в размере 163/439 и за Дмитрием Дубровиным (также являющимся собственником нежилого помещения в указанном здании) в размере 276/439.

24 октября 2016 г. Ольга Фалелеева продала Наталье Кудашевой нежилое помещение без указания на то, что оно продается вместе с долей в праве на земельный участок. Росреестр осуществил регистрацию перехода к покупателю права собственности на данное помещение. В дальнейшем Наталья Кудашева осуществила раздел помещения на 11 самостоятельных помещений, поставила их на кадастровый учет и продала по ДКП от 6 марта 2018 г. Сергею Щербакову и Виктору Сорокину.

6 февраля 2019 г. Екатерина Лодина на основании ДКП приобрела у Сергея Щербакова и Виктора Сорокина указанные 11 нежилых помещений. Переход к Екатерине Лодиной права собственности на данные помещения был зарегистрирован в установленном порядке.

13 мая 2019 г. Ольга Фалелеева по договору дарения передала Владиславу Пермякову долю в размере 163/439 в праве общей долевой собственности на земельный участок. В сентябре 2019 г. Владислав Пермяков и второй собственник участка, Дмитрий Дубровин, направили Екатерине Лодиной претензию с требованием внести плату за пользование участком в связи с наличием у нее в собственности нежилых помещений в здании, расположенном на нем.

В свою очередь, Екатерина Лодина обратилась в суд с иском к Владиславу Пермякову и Ольге Фалелеевой, в котором просила признать недействительным договор дарения от 13 мая 2019 г., исключить из ЕГРН сведения о праве собственности Владислава Пермякова на участок и признать за ней право собственности на долю в размере 163/439 в праве общей долевой собственности на него. Она указывала, что земельный участок, сформированный под зданием, помещения в котором принадлежат на праве собственности только ей и Дмитрию Дубровину, должен находиться в их долевой собственности и не мог после продажи помещения оставаться в собственности Ольги Фалелеевой, а затем перейти в собственность Владислава Пермякова. Екатерина Лодина отмечала, что законом запрещен раздельный оборот объекта недвижимости и земельного участка, на котором он расположен.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований. Ссылаясь на ст. 166, 167, 168, 273, 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ, он указал, что право собственности на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок переходит к покупателю недвижимости только в случае, если у продавца имелось право собственности на соответствующий земельный участок. Суд пояснил, что на момент заключения Екатериной Лодиной в 2019 г. ДКП нежилых помещений и государственной регистрации перехода к ней права собственности на помещения земельный участок под зданием не находился в собственности продавцов – Сергея Щербакова и Виктора Сорокина, а принадлежал Ольге Фалелеевой и Дмитрию Дубровину. Данное обстоятельство должно было быть известно ей при совершении сделок и могло быть установлено путем получения выписки из ЕГРН, отметил суд.

Суд подчеркнул, что ДКП не содержат указаний на передачу земельного участка и на то, что продавцы являются его собственниками, таким образом, отсутствуют основания для признания за истцом права собственности на долю в размере 163/439 в праве общей долевой собственности на спорный участок. Доказательств, подтверждающих, что оспариваемая сделка дарения доли в праве общей долевой собственности на земельный участок совершена исключительно с целью причинить ущерб истцу, не представлено, разъяснено в решении. Апелляция и кассация поддержали эти выводы.

Впоследствии Екатерина Лодина обратилась с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ. Изучив материалы дела, Экономколлегия ВС напомнила, что подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса называет среди основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

ВС отметил, что в соответствии со ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом. В силу п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме, разъяснено в определении.

Обращаясь к п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11, Верховный Суд указал, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

ВС подчеркнул, что отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

Судебная коллегия ВС обратила внимание, что п. 1 ст. 552 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 26 июня 2007 г. № 118-ФЗ) предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

При этом Суд отметил, что до принятия Закона № 118-ФЗ положениями ст. 273 и 552 ГК РФ допускалась возможность указания в договоре условия о принадлежности покупателю недвижимости не права собственности, а иного права на соответствующую часть земельного участка. Однако в соответствии с нормами названных статей, действующих в настоящее время в редакции указанного Закона, при продаже объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю объекта земельный участок может перейти только на праве собственности. Иное может быть установлено исключительно законом, например при отчуждении здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота (под. 2 п. 4 ст. 35 ЗК РФ).

Верховный Суд подчеркнул, что при отчуждении нежилого помещения в здании, находящемся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, также должна быть отчуждена и принадлежащая собственнику помещения доля в праве собственности на земельный участок. Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещения в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещение в здании, а право собственности продавца на эту долю в праве на земельный участок прекращается. Данная правовая позиция изложена в определениях ВС РФ от 31 марта 2016 г. № 303-ЭС15-13807, от 23 ноября 2017 г. № 307-ЭС17-5707, от 10 сентября 2018 г. № 305-ЭС18-5945.

Коронавирус: форс-мажорное событие в соответствии с законодательством ОАЭ?

Новости / 03-05-2020

Ранее мы рассмотрели юридические вопросы и влияние COVID-19 на международную торговлю и перевозки, взаимосвязь между форс-мажорными обстоятельствами COVID-19 в контексте английского права, китайского права и некоторых стандартов заключать контракты и могут ли порты в Великобритании отказывать в заходе судам на том основании, что пассажиры или члены экипажа заразились или подозреваются в заражении COVID-19..

COVID-19 распространяется по всему миру, и, поскольку на Ближнем Востоке подтверждено больше случаев, ниже мы рассмотрим, как доктрина форс-мажора может рассматриваться в договорах, регулируемых законодательством ОАЭ.

Форс-мажор — гражданско-правовое понятие, буквально означающее «большая сила». Как распределяется риск и каковы средства правовой защиты в случае возникновения такого события, обычно рассматривается в конкретных положениях о форс-мажоре в коммерческих контрактах.

Если договор регулируется общим правом, таким как английское право, чтобы иметь возможность ссылаться на положение о форс-мажоре, стороны должны соблюдать четкую формулировку положения. В отсутствие явного положения о форс-мажоре суды не могли бы просто включить его в договор, и единственным вариантом для сторон было бы рассмотреть, могут ли они полагаться на узкую доктрину фрустрации.

Юрисдикции гражданского права, такие как Китайская Народная Республика и ОАЭ, с другой стороны, по-разному относятся к понятию форс-мажора. Хотя многие коммерческие контракты содержат положение о форс-мажоре, в котором указывается, какие события подпадают под его действие и каково их влияние на контракт, кроме того, если контракт регулируется законодательством ОАЭ, доктрина форс-мажора также признается законом, и стороны на него можно положиться, если в самом договоре об этом ничего не говорится.

В ОАЭ доктрина форс-мажора обычно рассматривается в Законе о гражданских сделках (Федеральный закон № 5 от 1985 г.) («Гражданский кодекс ОАЭ»). Статья 273 Гражданского кодекса ОАЭ предусматривает: —

В договорах, обязательных для обеих сторон, если наступают форс-мажорные обстоятельства, делающие выполнение договора невозможным, соответствующее обязательство прекращается, и договор автоматически расторгается.
В случае частичной невозможности та часть договора, которая невозможна, аннулируется, и то же самое относится к временной невозможности продолжающихся договоров, и в этих двух случаях должнику разрешается расторгнуть договор при условии что кредитор так осведомлен.

Хотя Гражданский кодекс ОАЭ не содержит определения того, что представляет собой «форс-мажор», общепринято, что они ограничены «непредвиденными событиями», в частности стихийными бедствиями, а иногда также распространяются на войну, гражданские беспорядки и политические волнения. Будет ли вспышка COVID-19 считаться «форс-мажорным событием» или нет, еще неизвестно, и это будет зависеть от конкретных обстоятельств дела, но определенно есть возможность утверждать, что при определенных обстоятельствах вспышка может считаться форс-мажором. мажорное событие.

Можно видеть, что законодательство ОАЭ допускает как полное, так и частичное аннулирование обязательств в зависимости от обстоятельств и, кроме того, позволяет судье или арбитру изменять договорные обязательства до «разумного уровня» в исключительных обстоятельствах в силу статьи 249. Гражданского кодекса ОАЭ, который предусматривает:-

Если возникают исключительные обстоятельства публичного характера, которые нельзя было предвидеть, в результате которых исполнение договорного обязательства, даже если оно не невозможно, становится для должника угнетающим, так как угрожать ему серьезными потерями, судье разрешается, в соответствии с обстоятельствами и после взвешивания интересов каждой стороны, уменьшить репрессивное обязательство до разумного уровня, если этого требует правосудие, и любое соглашение об обратном будет недействительным.

Разница между действием двух статей заключается в том, что применение статьи 273 приводит к прекращению обязательства, тогда как применение статьи 249 позволяет модифицировать договорные обязательства.

Гражданский кодекс ОАЭ в соответствии со статьей 287 также позволяет сторонам быть освобожденными от возмещения убытков, понесенных другой стороной, если эти убытки были вызваны форс-мажорными обстоятельствами, за исключением случаев, когда существует юридическое соглашение об обратном или какое-либо конкретное правовое положение предусматривает в противном случае.

Кроме того, в морском контексте существуют различные положения Морского законодательства ОАЭ (Федеральный закон № 26 от 1981 г.), которые довольно подробно определяют, как форс-мажорные обстоятельства влияют на морскую деятельность. В дополнение к положениям, рассмотренным выше, существуют другие положения, касающиеся форс-мажорных обстоятельств в конкретных контекстах, которые выходят за рамки настоящей статьи.

Отправной точкой для контрактов, регулируемых законодательством ОАЭ, и любого контракта в этом отношении будет тщательное рассмотрение положения о форс-мажоре в контракте. При отсутствии такового вышеуказанные положения могут применяться для регулирования распределения риска и последствий форс-мажорных обстоятельств.

Вышеупомянутое не является юридической консультацией по форс-мажорным обстоятельствам, а также не является полным списком вопросов, рассматриваемых различными положениями, касающимися форс-мажорных обстоятельств, в соответствии с законодательством ОАЭ. Если у вас есть какие-либо вопросы, пожалуйста, не стесняйтесь обращаться к авторам этой статьи или к вашему обычному контактному лицу в Ince.

COVID-19: юридическая консультация по форс-мажору в Объединенных Арабских Эмиратах

Понимание применения форс-мажора в деликте не менее важно, учитывая, что деликтная ответственность часто возникает во время выполнения строительного контракта. Критерий форс-мажора в соответствии с обоими положениями один и тот же, за исключением незначительных нюансов, которые не умаляют влияние такой защиты на выполнение договорных обязательств.

Учитывая, что правовые положения о форс-мажоре не носят императивного или публичного порядка, прежде чем принимать решение о каком-либо праве в результате форс-мажора, будет учитываться соглашение сторон. Другими словами, договор остается основным источником обязательств между сторонами в отношении того, что стороны намеревались сделать в случае форс-мажора. Применение закона вступает в силу только тогда, когда в договоре ничего не сказано или неясно.

В большинстве договоров на строительство стороны сами определяют события, которые они считают форс-мажорными, и их последствия для исполнения договора. В этом случае стороны могут решить принять более ограничительную или более широкую концепцию, чем та, которая обычно применяется судами. Несмотря на это, эти договорные положения остаются в силе, и суды в целом поддерживают соглашения сторон.

Таким образом, при применении обстоятельств непреодолимой силы суды могут учитывать наступление события на основании содержания любого положения договора. Критерии форс-мажора, изложенные в статьях 273 и 287, а также применяемые в судебной практике ОАЭ, следующие:

Как видно из вышеизложенного, по контрактам неизбежность события недостаточна для признания форс-мажора. Это также должно быть непредвиденным. Однако в соответствии с деликтом уклонение от события должно само по себе приравниваться к форс-мажору, освобождающему должника от любого обязательства, при условии, конечно, что должник принял все необходимые меры для предотвращения наступления события или сведения к минимуму его последствий. Те же законодательные критерии отражены в статье 19., FIDIC, которая широко используется среди строителей в ОАЭ.

Пункт 19.1 предусматривает, что форс-мажор означает исключительное событие или обстоятельство, удовлетворяющее следующим четырем критериям:

Не зависящее от стороны.
Которые такая сторона не могла разумно предусмотреть до заключения договора.
Которого, возникнув, такая сторона не могла разумно избежать или преодолеть.
Который существенно не относится к другой стороне.

Пункт 19.1 содержит неисчерпывающий список «исключительных событий» или обстоятельств, которые могут считаться форс-мажорными обстоятельствами с учетом вышеупомянутых критериев. Интересно, что в списке нет никаких требований о том, что форс-мажор носит публичный характер и имеет широкое и неизбирательное воздействие, как и COVID-19.

Тест, применяемый в соответствии с пунктом 19.1, является кумулятивным тестом и соответствует Гражданскому кодексу. Во втором издании Красной книги FIDIC, 2017 г., форс-мажор был заменен на «исключительные события», но подтверждает тот же критерий форс-мажора в 1999 издание. В новой версии отсутствует квалификатор «исключительный» в определении. Таким образом, сторонам остается внести изменения в пункт 19 (пункт 18 второй редакции) таким образом, который удобен в данных обстоятельствах, и суды обычно поддерживают соглашение сторон в этом отношении.

Поэтому подрядчики должны учитывать условия своих контрактов и учитывать любые непокрытые риски.

И наоборот, можно считать, что только потому, что событие прямо не указано в договоре как событие непреодолимой силы, суды все равно могут расследовать, является ли такое событие, по мнению суда, обстоятельством непреодолимой силы. . Это инквизиционная правовая система ОАЭ, применяемая на практике.

Теория рисков

В двусторонних договорах важно определить, является ли причиной освобождения от обязательства одной из договаривающихся сторон соответственно обязательство другой стороны, что приводит к его исчезновению. Например, если выполнение определенных работ будет остановлено, какова будет судьба Performance Security?

Теория рисков позволяет определить сторону, которая должна нести последствия невозможности их исполнения. Это гарантия договора, которую следует отличать от договорной ответственности, возникающей в результате неисполнения кем-либо своих обязательств. Гарантия договора лежит на стороне, которая несет риски в случае расторжения договора.

Теория возлагает бремя рисков на должника res perit debitori. Следовательно, когда исполнение обязательства становится невозможным в результате действия непреодолимой силы, должник больше не может требовать от своего контрагента по договору исполнения соответствующего обязательства.

Гражданский кодекс ОАЭ прямо излагает теорию рисков в статьях 273(2) и 894, согласно которым подрядчик имеет право только на компенсацию за фактически выполненные работы. В этом случае оплате подлежит стоимость поставленных работ и материалов или их стоимость, в зависимости от того, что меньше, полученная от работодателя.

Однако, если должник выполнил все основные обязательства, за исключением второстепенных обязательств, договор, скорее всего, останется в силе после невозможного исполнения, и должник получает право потребовать от кредитора исполнения соответствующего обязательства, учитывая, что риски, связанные с этим, вероятны считается перешедшим к кредитору в результате исполнения должником своих существенных обязательств.

Следует отметить, что то, что представляет собой существенное обязательство, будет рассматриваться в зависимости от каждого конкретного случая и условий договора.

Применение теории рисков отличается, когда речь идет о правонарушении. При отсутствии договора должник не имеет гарантии договора, если только событие не отнесено на счет самого должника, как иное установлено причинно-следственной связью.

Влияние форс-мажора на исполнение обязательства

Защита от форс-мажора приводит к освобождению должника от его обязанности по исполнению без какой-либо обязанности по возмещению убытков. Это относится к тем обязательствам, исполнение которых стало невозможным в силу обстоятельств непреодолимой силы. Если остальные обязательства остаются в силе и сами по себе оправдывают сохранение договора, они продолжают применяться к должнику.

В частности, когда невозможность носит временный характер. В этом случае должник уже не полностью освобождается от своей обязанности по исполнению, а исполнение соответствующего обязательства приостанавливается до момента прекращения существования невозможности при условии, что его прерывность может быть установлена в разумный срок.

В этом отношении пункт 19.6 FIDIC считает разумным сроком непрерывный период в 84 дня с даты уведомления по причине форс-мажора или несколько периодов, которые в сумме превышают 140 дней из-за одного и того же форс-мажора. .

В противном случае договор или обязательство, которое стало невозможным навсегда или исполнение которого стало невозможным на более длительный срок, автоматически прекращаются по смыслу статьи 273.

Как указано выше, в договорах воля сторон является важным показателем для определения того, предвидели ли (или могли ли) стороны, что должник должен принять на себя последствия невозможности исполнения договорного обязательства.

Фактически договаривающиеся стороны могут не принимать во внимание положения статей 273 и 287 и договориться о том, что должник должен принять на себя риск неисполнения им договорного обязательства в результате форс-мажорных обстоятельств. Следовательно, если положение о форс-мажоре не включает эпидемии или пандемии, при отсутствии каких-либо государственных постановлений COVID-19 не освобождает подрядчика от его обязанности выполнять свои обязательства. Также можно утверждать, что прошлые новые вирусы, такие как SARS, свиной грипп и MERS, являются достаточными индикаторами предсказуемости таких вирусов.

С другой стороны, не каждая пандемия может иметь такое же влияние на цепочку поставок, обеспечение ресурсами и материалами, как COVID-19. На самом деле в новейшей истории нет прецедента, сравнимого с влиянием COVID-19 на международную торговлю в том виде, в каком она действует в современном мире. Следовательно, можно утверждать, что положение об эпидемиях или пандемиях в оговорке о форс-мажоре можно интерпретировать только в свете их значения и предсказуемости их воздействия, как их понимал разумный человек до COVID-19..

Однако нет оснований требовать защиты от форс-мажора, когда должник в результате своих собственных действий/небрежности стал причиной невозможности возникновения или увеличения, даже если это не способствовало событию. В этом случае должник остается связанным данным обязательством. Например, если подрядчик в ОАЭ закупал оборудование и материалы в сильно пострадавших странах, таких как Китай, его неспособность в разумные сроки скорректировать цепочку поставок в другие страны, менее пострадавшие от COVID-19. , при условии, что это возможно, может рассматриваться как способствовавший рассматриваемой невозможности.

Корректировка любого соглашения о закупках, очевидно, зависит от наличия того же оборудования или материалов в других странах. Если контракт на строительство требует, чтобы подрядчик закупал материалы с определенных заводов, которые в настоящее время закрыты, подрядчик будет иметь право на изменение приказа, изданного инженером. При отсутствии такого приказа об изменении подрядчик будет считаться выполнившим свою обязанность по смягчению последствий.

В любом случае форс-мажор применяется только в той степени невозможности, о которой идет речь, объем которой является фактом.

Отличие форс-мажора от непредвиденных обстоятельств

Уроки финансового кризиса 2008 года подтверждают, что защита от форс-мажора сохраняется только тогда, когда исполнение становится невозможным, а не просто обременительным. Таким образом, Кассационный суд Абу-Даби подтвердил, что «и инфляция, и рецессия были нормальными рисками для бизнеса», и любая защита, доступная против выполнения обязательства, которое в противном случае стало бы обременительным, была бы защитой от непредвиденных обстоятельств. Это позволяет судам в соответствии с положениями статьи 249, скорректировать объем обязанности по исполнению в пользу должника.

Статья 249 предусматривает: В случае исключительных обстоятельств, которые являются публичными и были непредвиденными, что привело к исполнению договорного обязательства, если оно не стало невозможным , стало обременительным для должника в таком таким образом, чтобы угрожать ей тяжелыми потерями, судья может, , если этого требует правосудие , и в соответствии с обстоятельствами и путем баланса интересов обеих сторон, уменьшить обременительное обязательство до разумных пределов. Любое соглашение об обратном является недействительным.

Непредвиденные обстоятельства, схожие с французским понятием imprévision, во многом отличаются от форс-мажора. Комментарий Министерства юстиции ОАЭ к статье 249 различает две концепции в двух основных областях:

Влияние события: Хотя форс-мажор делает исполнение договора невозможным, однако непредвиденные обстоятельства делают его только обременительным для должник. Иными словами, непредвиденные обстоятельства грозят должнику непомерными убытками, если он будет вынужден специально исполнить непомерные обязательства.
Средства правовой защиты в связи с событием: В Гражданском кодексе предусмотрена «объективная» характеристика (если этого требует правосудие), которая, по мнению судьи, должна быть удовлетворена до того, как суды смогут вмешаться в уменьшение обязательства, исполнение которого стать обременительным. Не существует такого объективного квалификатора, когда речь идет об объявлении средства правовой защиты, основанного на форс-мажоре. Как отмечалось выше, при оценке критерия предсказуемости суды будут смотреть на обстоятельства подрядчика и его готовность нести последствия форс-мажора на момент подписания контракта.

Распространенная ошибка — путать форс-мажор с непредвиденными обстоятельствами. Путаница, вероятно, станет преобладающей при рассмотрении пандемии COVID-19 и ее влияния на различные проекты в ОАЭ. Однако, в отличие от непредвиденных обстоятельств, на которые распространяется действие императивного законодательства, форс-мажор не является и стороны договора могут отступать от требований закона.

Таким образом, при отсутствии законодательства ОАЭ, рассматривающего пандемию как форс-мажор, многое будет зависеть от последствий COVID-19.по каждому отдельному договору и предусмотрели ли стороны последствия при заключении договора.

В связи с этим суды принимают решение о форс-мажоре в свете обстоятельств каждого дела, а не тогда, когда «так требует правосудие». Это особенно верно, учитывая, что влияние COVID-19 на торговлю и бизнес, по крайней мере, до даты написания этой статьи, отличается от одной страны к другой. Действительно, можно утверждать, что влияние на бизнес в ОАЭ не было таким значительным, как в других странах Европы или Азии.

Суды также могут иметь разные мнения в зависимости от того, является ли подрядчик местным или международным, или зависит ли подрядчик от международной цепочки поставок для завершения проекта. Они также могут отказаться поддерживать защиту от форс-мажора, если большая часть обязательств была выполнена, например, тестирование и ввод в эксплуатацию, а также (почти) истечение периода ответственности за дефекты.

В любом случае суды должны определить, соблюдены ли необходимые элементы форс-мажора, до освобождения должника от его обязательств. Теперь мы переходим к средствам правовой защиты, доступным в соответствии с законодательством ОАЭ в случае форс-мажорных обстоятельств.

Средства правовой защиты

Средства правовой защиты в случае форс-мажора зависят от объема и степени невозможности выполнения договора. Они варьируются от прекращения обязательства до приостановления исполнения в случае временной невозможности.

В соответствии со статьей 472:

«право аннулируется, если должник докажет, что его исполнение стало невозможным по причине, не зависящей от него».

Погашение невыполнимого обязательства также предусмотрено статьей 273(1) и решениями различных судов.

Однако подрядчики могут не захотеть немедленно расторгать свои контракты и, скорее всего, будут добиваться продления сроков и изменений со стороны владельца для снижения затрат. В этих обстоятельствах подрядчики могут даже захотеть рассмотреть оптимизацию стоимости, чтобы выявить и устранить нежелательные затраты, удовлетворяя любые требования к производительности с наименьшими затратами. Возможность такой альтернативы гашению будет зависеть от соглашения сторон и обстоятельств каждого дела. При использовании средства правовой защиты от расторжения предпочтительно, чтобы должник уведомил кредитора о неисполнении своих обязательств в результате форс-мажорных обстоятельств.

Обязанность уведомления предусмотрена в Статье 19.2 FIDIC, в соответствии с которой должник должен уведомить другую сторону в течение 14 дней с того момента, когда он узнал или должен был узнать о рассматриваемой невозможности.

Поскольку форс-мажор затрагивает одну или обе стороны, требование об уведомлении в соответствии с пунктом 19. 2 заменяет требование, изложенное в подпункте 20.1, т. е. требования подрядчика, ограниченные только подрядчиком, и требования о продлении срока и /или оплата.

Хотя риски ненаправления уведомления не указаны, тем не менее, в отсутствие уведомления сторона, лишенная возможности исполнить свои обязательства, подвергается риску утраты права требования о форс-мажоре, если будет доказано, что не вручив уведомление, он действовал недобросовестно.

В то время как пункт 19.4 FIDIC разрешает подрядчику требовать продления срока и оплаты расходов, понесенных в результате форс-мажора [подпункт 20.1], на практике контракты на строительство обычно распределяют связанные с расходами риски форс-мажорных событий между подрядчики.

Следует отметить, что в рамках FIDIC может быть предоставлено продление срока в случае временной невозможности в результате форс-мажорных обстоятельств любого рода. Напротив, право на оплату стоимости возникает только в случае форс-мажорных обстоятельств, указанных в пункте 19. 1, за исключением стихийных бедствий. Это связано с исключительно неблагоприятными последствиями стихийных бедствий, таких как землетрясения и ураганы, или даже COVID-19, которые могут оказать на выполнение контракта.

Однако, если объекту нанесен ущерб в результате стихийного бедствия, подрядчик, тем не менее, может иметь право на возмещение расходов в соответствии с пунктом 17.4 [риски заказчика], при условии, что стихийное бедствие также определяется как действие сил природы по смыслу пункта 17.3(h).

Между работодателем и подрядчиком могут возникнуть разногласия относительно событий, которые в противном случае являются непредвиденным действием сил природы.

Опять же, несмотря на то, что такие пандемии, как COVID-19, случались в прошлом, поэтому их можно предвидеть, время, когда они могут произойти, и их влияние на международную торговлю, неизвестно.

Если вспышка COVID-19 будет считаться действием сил природы, подрядчик, скорее всего, будет иметь право требовать возмещения расходов. Для того, чтобы иметь право заявлять о форс-мажорных обстоятельствах, пункт 19.3 требует от должника уменьшить любую задержку, возникающую в результате форс-мажора, также в соответствии со статьями 292 и 389 Гражданского кодекса.

Комментарий Министерства юстиции ОАЭ ясно указывает, что:

«ущерб считается естественным результатом [форс-мажора], если должник не мог избежать его, приложив для этого разумные усилия».

Средства правовой защиты, вытекающие из защиты от форс-мажора в случае постоянной невозможности исполнения, были резюмированы Кассационным судом Абу-Даби:

«Расторжение в силу закона не применяется, за исключением случаев невозможности выполнения обязательств по договору, в частности, по причине форс-мажора или неизбежной аварии, которые делают выполнение обязательств абсолютно невозможным. (…) Причинно-следственная связь между внешней причиной неисполнения и невозможностью исполнения должна иметь место всякий раз, когда внешняя причина неисполнения имела место в течение срока исполнения договора».

Это также отражено в Пункте 19.6 FIDIC, предоставляя любой стороне возможность направить другой стороне уведомление о расторжении контракта. В этом случае расторжение вступает в силу через семь дней после направления уведомления. При таком прекращении инженер определяет стоимость выполненных работ и выдает акт об оплате.

В то время как обязанность работодателя вернуть Гарантию исполнения в соответствии с пунктом 4.2 вступает в силу после получения Сертификата исполнения, не существует такой обязанности, посредством которой подрядчик обеспечивает выпуск Гарантии исполнения в случае увольнения по форс-мажорным обстоятельствам .

Ограниченные обстоятельства, при которых работодатель имеет право требовать гарантии исполнения в соответствии с пунктом 4.2, снижают риски подрядчика в этом отношении.

Заключение

COVID-19 оказал беспрецедентное влияние на жизнь людей и международную торговлю. Он парализовал целые города и может иметь долгосрочные последствия для ведения бизнеса.

Ст 273 гк: ГК РФ Статья 273. Переход права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений \ КонсультантПлюс