Ст 1102 гражданский кодекс: ГК РФ Статья 1102. Обязанность возвратить неосновательное обогащение \ КонсультантПлюс

Суд разъясняет закон о передаче информации о собственности смешанного назначения Саймон Оффорд, эсквайр.

Недавнее апелляционное решение по делу Ричман против Хартли имеет решающее значение для агентов по недвижимости и продавцов в Калифорнии, поскольку оно разъясняет обязательные требования к раскрытию информации при продаже недвижимости.

Ричман против Хартли касалось продажи многофункционального имущества в Вентуре, Калифорния. Имущество было улучшено с жилым дуплексом и коммерческое здание. Истец-продавец и ответчик-покупатель заключили стандартное соглашение о покупке AIR (которое обычно используется в коммерческих сделках) с двухлетним депонированием. В течение срока условного депонирования покупатель сдавал имущество в аренду. По истечении двухлетнего периода покупатель отказался закрыть условное депонирование, поскольку продавец не предоставил ему Заявление о раскрытии информации о передаче (TDS). Затем продавец подал в суд на покупателя за нарушение договора.

Контракт AIR включал следующее положение: «Продавец должен предоставить Покупателю через условное депонирование все применимые раскрытия информации, требуемые законом… в отношении имущества…». Этот пункт является ссылкой на Cal. Гражданский Кодекс § 1102.3, который предусматривает в соответствующей части: «Отступник любого недвижимого имущества, подпадающего под действие настоящей статьи, должен предоставить предполагаемому получателю письменное заявление, требуемое настоящей статьей, следующего содержания: (a) в случае продажи, как только насколько это возможно до передачи права собственности». Под Кал. Гражданский § 1102(a) Кодекса, требование о раскрытии информации применяется к «недвижимому имуществу или жилищному кооперативу, улучшенному или состоящему из не менее чем одной и не более чем из четырех жилых единиц».

Суд подтвердил решение суда первой инстанции о вынесении решения в порядке упрощенного производства в пользу покупателя. Суд постановил, что обязанность продавца предоставить TDS распространяется на

ЛЮБУЮ передачу недвижимого имущества с улучшениями, состоящими из одной-четырех жилых единиц, даже если имущество ТАКЖЕ имеет коммерческие улучшения. Продавец утверждал, что, поскольку на рассматриваемой недвижимости находились как жилые, так и коммерческие здания, Кодекс не применялся. Продавец также утверждал, что в законодательные органы не входило намерение защитить покупателя путем предоставления TDS в том, что продавец считал коммерческой сделкой.

Апелляционный суд не согласился с позицией продавца, найдя формулировку в Cal. Гражданский Кодекс § 1102 (a), в котором говорится, что TDS требуется для собственности «, улучшенной с помощью или , состоящей из [жилой недвижимости]». (курсив добавлен) был четким и недвусмысленным, и, таким образом, требование о раскрытии информации применялось к имуществу смешанного назначения, если оно включало «одну или более четырех жилых единиц». Суд пришел к выводу, что если бы законодательный орган хотел исключить недвижимость смешанного использования, он бы включил прямое исключение в статут.

Кроме того, суд постановил, что положение в договоре купли-продажи о том, что имущество продается в состоянии «как есть со всеми его недостатками», не освобождает продавца от обязательства предоставить покупателю TDS. Суд отметил, что это положение не приравнивается к отказу продавца от установленной законом обязанности, поскольку в законе о раскрытии информации о передаче говорится, что любой такой предполагаемый отказ является недействительным по сравнению с общественным порядком. Кал. Гражданский Кодекс §1102(с).

Хотя все продавцы недвижимого имущества должны сообщать о существенных дефектах имущества, известных продавцу, этот случай разъясняет, что строгое соблюдение Калифорнийского законодательства. Гражданский Код §1102 требуется каждый раз, когда в продажу включается недвижимость с одной-четырьмя жилыми единицами. Однако в этом деле не рассматривался вопрос о том, нужно ли TDS решать вопросы, связанные с коммерческой недвижимостью в дополнение к жилой недвижимости, поэтому только время покажет, как суды интерпретируют этот вопрос.

КОММЕНТАРИЙ АВТОРА. Потенциальный покупатель, скорее всего, решил не закрываться из-за изменения экономики и цен на недвижимость. Однако из-за упущения продавца покупатель смог выйти из сделки, которую он, вероятно, считал невыгодной из-за непредоставления обязательного раскрытия информации.

Brewer Offord & Pedersen LLP регулярно оказывает помощь в покупке и продаже недвижимости и готова помочь. Если у вас есть какие-либо вопросы по этому вопросу или какие-либо юридические вопросы, связанные с недвижимостью, свяжитесь с нами по телефону (650) 327-29.00 или в Интернете по адресу www.brewerfirm.com.

Последние сообщения

Контракты и сделки с недвижимостью

Вне контракта? Не так быстро…

Адам Педерсен, эсквайр 28 августа 2018 г.

На высококонкурентном рынке недвижимости в Калифорнии агенты более агрессивно добиваются соблюдения условий контракта. Поэтому, прежде чем сказать своему клиенту, что у вас «расторгнут контракт», вы можете убедиться, что контракт действительно расторгнут! [Подробнее]

Закон о арендодателе и арендаторе

Что на самом деле означает трехдневное уведомление об уплате арендной платы или увольнении

от команды пивоваренной фирмы 20 сентября 2018 г.

Это выходные после Дня труда, а это означает школьные принадлежности, счета за летние каникулы по кредитной карте и подготовку к праздникам. Со всеми этими дополнительными расходами у арендатора может не хватить денег для оплаты аренды, и арендодатель обслуживает [Подробнее]

Контракты и сделки с недвижимостью

Может ли покупатель отказаться от безусловного предложения?

Саймон Оффорд, эсквайр. 2 октября 2018 г.

В моей прошлой статье мы обсуждали неустойку в контексте договора купли-продажи жилой недвижимости. В этой статье будет рассмотрено, может ли покупатель иметь право отказаться от договора и получить свой полный депозит [Подробнее]

WRITTEN BY

Categories

CategoriesSelect CategoryBoundary, Fence, & Tree DisputesBreach of ContractCivil Litigation DefenseCommercial Real Estate LawConstruction & Contractor DisputesCoronavirus/COVID-19Court & AppearancesCreditor-Side BankruptcyDebt CollectionDeed Reconveyance & Title IssuesEasementsFirst Time Home BuyerForeclosure LitigationHomeowners Association (HOA) LawLandlord & Закон об арендатореОтветственность землевладельцаЮридическое обновлениеМарихуана и недвижимостьЗаконодательство об ипотеке и кредитованииСпоры о соседях и неприятностяхСпоры о неразглашении информацииАгент по недвижимости и брокерское представительствоКонтракты и сделки с недвижимостьюПартнерства и сделки с недвижимостьюЗаконы о недвижимостиПраво на недвижимость

Фильтр по автору

  • Выберите автораPeter N.
    Brewer, Esq.Simon Offord, Esq.Adam Pedersen, Esq.Ashlee D. Gonzales, Esq.Kelly P. Sorensen, Esq.David E. Tchack, Esq.David A. Harvey, Esq.

Архив

Выберите месяц Сентябрь 2022 (2) Январь 2022 (1) Сентябрь 2020 (1) Июнь 2020 (1) Апрель 2020 (9) Март 2020 (2) Октябрь 2019 (1) Август 2019 (4) Июнь 2019 (3) Май 2019 ( 1) март 2019 г. (1) январь 2019 г. (2) декабрь 2018 г. (1) октябрь 2018 г. (2) сентябрь 2018 г. (1) август 2018 г. (4) июнь 2018 г. (1) апрель 2018 г. (11) ноябрь 2017 г. (4) июль 2017 г. ( 1) июнь 2017 г. (2) апрель 2017 г. (2) март 2017 г. (2) февраль 2017 г. (1) январь 2017 г. (1) декабрь 2016 г. (2) ноябрь 2016 г. (3) октябрь 2016 г. (1) сентябрь 2016 г. (4) август 2016 г. ( 3) июль 2016 г. (2) май 2016 г. (3) апрель 2016 г. (3) март 2016 г. (1) февраль 2016 г. (3) декабрь 2015 г. (1) ноябрь 2015 г. (2) октябрь 2015 г. (3) август 2015 г. (1) июль 2015 г. ( 3) июнь 2015 г. (3) май 2015 г. (2) апрель 2015 г. (1) март 2015 г. (1) январь 2015 г. (2) октябрь 2014 г.
(1) сентябрь 2014 г. (3) август 2014 г. (3) июль 2014 г. (4) июнь 2014 г. ( 4) май 2014 г. (4) апрель 2014 г. (5) март 2014 г. (4) февраль 2014 г. (4) январь 2014 г. (4) декабрь 2013 г. (4) ноябрь 2013 г. (4) октябрь 2013 г. (4) сентябрь 2013 г. (6) август 2013 г. (4) июль 2013 г. (5) июнь 2013 г. (4) май 2013 г. (4) апрель 2013 г. (5) март 2013 г. (4) февраль 2013 г. (4) январь 2013 г. (4) декабрь 2012 г. (4) ноябрь 2012 г. (4) октябрь 2012 г. (5) сентябрь 2012 г. (4) август 2012 г. (4) июль 2012 г. (5) июнь 2012 г. (4) май 2012 г. (4) апрель 2012 г. (4) март 2012 г. (4) февраль 2012 г. (3) январь 2012 г. (5) декабрь 2011 г. (3) ноябрь 2011 г. (5) октябрь 2011 г. (4) сентябрь 2011 г. (4) август 2011 г. (5) июль 2011 г. (3) июнь 2011 г. (5) май 2011 г. (3) март 2011 г. (4) февраль 2011 г. (1) январь 2011 г. (1) декабрь 2010 г. (2) ноябрь 2010 г. (4) октябрь 2010 г. (8) сентябрь 2010 г. (6) август 2010 г. (5)

Подпишитесь на наш информационный бюллетень

Следите за новостями в сфере законодательства о недвижимости, подписавшись на нашу ежемесячную рассылку по электронной почте.


Имя *

Фамилия *

Адрес электронной почты *

Номер телефона *

Краткое описание кейса

California Real Estate Отказ от раскрытия информации о законах

Покупка дома или другого объекта недвижимости — сложный процесс. Это включает, среди прочего; предложения, встречные предложения, контракты, условное депонирование и ряд различных раскрытий информации. Последний пункт, раскрытие информации, является областью, где может возникнуть ряд проблем.

Если есть проблема с имуществом, например, конструктивный дефект, продавец обязан честно сообщить об этом дефекте любому потенциальному покупателю. Как вы можете себе представить, у продавца есть стимул скрывать любые структурные дефекты или другие проблемы с недвижимостью, потому что такие вещи имеют тенденцию снижать стоимость собственности. По этой причине закон Калифорнии требует, чтобы продавец официально раскрывал все, что отрицательно влияет на стоимость или привлекательность собственности.

Если продавец не раскрывает или активно скрывает проблемы, влияющие на стоимость имущества; они нарушают закон и могут быть предметом судебного иска о возмещении убытков на основании заявлений о мошенничестве и обмане, искажении фактов и/или нарушении контракта.

В случае домов или «жилых помещений» до четырех квартир закон Калифорнии также требует от продавца предоставления так называемого «Заявление о раскрытии информации о передаче». Это довольно длинное заявление, требуемое разделом 1102 Гражданского кодекса Калифорнии, которое должно полностью раскрывать длинный список вещей, которые могут негативно повлиять на стоимость имущества.

Конечно, чтобы продавец был обязан раскрыть проблему с недвижимостью, он должен знать об этом. Калифорнийский закон требует либо фактического, либо практического знания этого вопроса. Первое, «фактическое знание», — это именно то, на что это похоже; продавец действительно знает о проблеме. Последнее, «конструктивное знание», по сути означает, что продавец должен был знать о проблеме и знал бы о ней, если бы провел достаточно разумный осмотр имущества.

Конструктивное знание, однако, является чем-то вроде обоюдоострого меча, поскольку покупатель не сможет предъявить иск продавцу, если покупатель также имел конструктивное знание проблемы с недвижимостью. Таким образом, во многих случаях любая проблема с легко наблюдаемой собственностью не может привести к иску о сокрытии информации, за исключением случаев, когда имеется какое-либо сокрытие или ненормальные обстоятельства, которые позволяют продавцу знать об этой проблеме, но не покупатель.

Если вы окажетесь в ситуации, когда вы купили или арендовали недвижимость и обнаружите нераскрытую проблему или дефект; вероятно, в ваших интересах проконсультироваться с опытным адвокатом, который сможет оценить ситуацию и определить, есть ли у вас потенциальное дело против продавца.

Требование общего права к раскрытию информации:

В то время как закон Калифорнии теперь требует «Заявление о раскрытии информации о передаче» для продажи домов или квартир с 1-4 квартирами; общее право Калифорнии также требует, чтобы продавец раскрывал все, что влияет на желательность или стоимость собственности; при условии, что они знают или должны знать об этом, и это не очевидно для покупателя. Это может быть важно, особенно для объектов, для которых не требуется Заявление о передаче информации.

Это требование общего права взято из очень длинного списка судебных дел, рассмотренных десятилетиями. В каждом случае есть разные обстоятельства и нюансы, но общее правило, которое вытекает из них, заключается в том, что если продавец обязан раскрыть информацию и не делает этого, он совершает мошенничество, и покупатель может подать на него в суд о возмещении убытков или, в некоторых случаях дополнительные средства правовой защиты, такие как нарушение или расторжение договора или неосновательное обогащение.

Заявление о раскрытии информации о передаче:

В случае продажи дома или «жилого помещения», состоящего из одной-четырех квартир, закон штата Калифорния, а именно раздел 1102 Гражданского кодекса, требует от продавца предоставления Заявления о передаче информации. Это сложный и, как правило, длинный документ, в котором подробно описывается очень длинный список вопросов, которые могут повлиять на стоимость или желательность собственности.

Вот лишь некоторые из этих вопросов:

  • Сервитуты на недвижимость;
  • Стихийные бедствия, такие как загрязнение или оседание почвы;
  • Вопросы по налогу на имущество;
  • Структурное повреждение;
  • Зональные ограничения; и
  • Опасные условия, например, заколоченный колодец на участке.

На вопрос о том, нужно ли включать статью в Заявление о раскрытии информации о передаче, не всегда легко ответить. По этой причине продавец часто консультируется с юристом по недвижимости при его подготовке. Однако то, что продавец привлекает адвоката при подготовке заявления, не означает, что покупатель не может подать на него в суд, если существенные факты были опущены.

Ответственность продавца сообщать о проблемах в Заявлении о раскрытии информации о передаче обусловлена ​​так называемыми конструктивными знаниями или фактическими знаниями. Последнее означает, что продавец действительно знал о проблеме и, следовательно, должен сообщить о ней. Первое, конструктивное знание, означает, что независимо от того, знал ли продавец о проблеме, он должен был знать об этом. Как правило, это означает, что проблема очевидна при осмотре. Хотя покупатель также будет считаться обладающим конструктивными знаниями по большинству физических проблем, таких как трещины в фундаменте или физические опасности; для таких вещей, как вопросы налога на имущество или сервитуты, обычно только продавец будет иметь конструктивное знание этих типов вопросов, если у него нет соответствующей документации, доступной для проверки.

Если продавец не раскрывает какие-либо вопросы, требуемые Заявлением о раскрытии информации о передаче, и покупатель узнает о проблеме после завершения продажи (при условии, что у него нет конструктивных знаний;), у него могут быть обоснованные претензии для подачи иска против продавца в соответствии с различными теориями возмещения ущерба, включая, помимо прочего, мошенничество и обман, небрежное или преднамеренное введение в заблуждение и/или нарушение договора. Если вы окажетесь в такой ситуации, как правило, рекомендуется проконсультироваться с адвокатом, чтобы определить, стоит ли подавать иски.

Обязанности покупателя по осмотру имущества:

Тот факт, что продавец обязан сообщать о проблемах с имуществом, не означает, что покупателю не нужно проявлять разумную осмотрительность и рассудительность при покупке имущества. Покупатель обязан провести разумную проверку любого имущества, которое он намеревается приобрести. Таким образом, даже если дефект не был им сообщен, покупатель не может возлагать на продавца ответственность, если этот дефект был очевиден, если бы покупатель провел достаточно тщательный осмотр. Тем не менее, могут быть случаи, когда продавец намеренно скрывает дефект, который в противном случае был бы заметен, или лишь частично раскрывает дефект, преуменьшая его серьезность. В этих случаях продавец все еще может быть привлечен к ответственности.

Продажа имущества как есть:

Как упоминалось ранее, продавец обязан сообщать о любых проблемах с имуществом, которые могут отрицательно сказаться на желательности или стоимости имущества, при условии, что он имеет фактическое или косвенное представление об этих проблемах. и предоставить покупателю Заявление о передаче информации. Это должно быть сделано независимо от того, продается ли недвижимость «как есть» или нет.

Если имущество продается «как есть», продавец, по сути, делает так, что покупатель должен забрать имущество со всеми его наблюдаемыми и выявленными недостатками. Однако, если имущество продается «как есть», а покупатель позже обнаруживает проблему с имуществом, которая не была раскрыта или легко наблюдаема, то эта проблема не подпадает под действие положения о продаже «как есть». В таком случае продавец может нести ответственность за потерю стоимости или желанности при условии, что продавец знал или должен был знать о проблеме во время продажи.

Чем мы можем помочь:

Непредоставление информации – это когда продавец(-и) и агент(ы) по недвижимости не сообщают покупателю дома или другого недвижимого имущества о каких-либо проблемах с собственностью или правом собственности. В Калифорнии существует много средств защиты для покупателей недвижимости.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *