Срок ввода дома и срок получения ключей — в чём разница? / Меридиан
Договор участия в долевом строительстве — это главный документ для дольщика, который ожидает завершение строительства своего дома. И одним из наиболее значимых его пунктов является пункт, который определяет срок получения дольщиком ключей от своей квартиры. Важный момент: часто дольщики путают два срока — срок ввода дома в эксплуатацию и срок передачи ключей. О том, когда застройщик обязан передать ключи от квартиры дольщику — в интервью с директором «Тюменской коллегии юристов» Ильей Коршуновым.
— Илья Владимирович, разъясните, пожалуйста, в какой срок согласно договора участия в долевом строительстве застройщик обязан передать ключи дольщикам?
— Это срок, который в договоре так и обозначен — срок передачи квартир дольщикам. Хочу отметить, что его часто путают с другим сроком — сроком ввода дома в эксплуатацию. И часто дольщики именно на него ориентируются при планировании своего переезда и новоселья.
И это неправильно. Застройщик имеет право передавать квартиры дольщикам в течение какого-то определенного периода после ввода дома в эксплуатацию. И это может быть один, два, три, четыре и даже больше месяцев с даты ввода дома в эксплуатацию.
— Это законно?
— Это абсолютно законно. Согласно п.1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» «застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства».
— Приведите, пожалуйста, пример.
— Например, в договоре указано, что дом согласно проектной декларации вводится в срок не позднее 30 сентября 2019 года, а срок передачи квартир дольщикам — не позднее 3-х месяцев с даты получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. То есть застройщик имеет право передавать квартиры покупателям до 31 декабря 2019 года.
— В каком случае дольщик может посчитать, что застройщик ему не передал квартиру в срок и его права нарушены?
— Только в случае, если застройщик передал квартиру позже срока, который определен договором.
В нашем примере это любая дата после 31 декабря 2019 года. Например, если дольщик принял квартиру 15 января 2020 года, то он имеет право подать в суд на застройщика и получить неустойку.
— А если застройщик ввел дом не 30 сентября 2019 года, а 31 октября 2019 года? Права дольщиков будут нарушены?
— Нет. Этот срок никак не влияет на правоотношения «застройщик-дольщик». Например, дом введен в эксплуатацию позже указанного в договоре срока, но квартиры застройщик передает в срок, указанный договором — до 31 декабря 2019 года. Права дольщика не нарушены. И даже если он подаст в суд на застройщика относительно переноса срока ввода дома, то суд откажет ему в удовлетворении требований. Главный срок для дольщика — срок передачи квартир участникам долевого строительства, указанный в договоре.
— Для чего застройщику необходим определенный запас времени для передачи квартир?
— Во-первых, застройщику необходимо достаточно времени, чтобы организовать передачу квартир.
Каждый дольщик должен осмотреть свою квартиру вместе с представителем застройщика, подписать акт приема-передачи. Во-вторых, если есть недостатки строительства, которые дольщики отметили при приемке квартиры, то застройщик обязан их устранить. В-третьих, всегда есть определенный пул дольщиков, которые не торопятся получать квартиру. В основном, это жители северных городов.
В общем, я советую всем участникам долевого строительства внимательно читать свой договор и ориентироваться на получение ключей в срок передачи квартир, а не в срок ввода дома в эксплуатацию.
в чем разница между сроками сдачи в эксплуатацию и сроками получения ключей
В рекламных буклетах ЖК всегда прописаны сроки завершения строительства.
Однако надо понимать, что буклет — это мини-презентация объекта.
То есть, основные тезисы задвинуты в чёткие рамки, а подача информации заточена под наиболее выигрышную подачу для покупателя.
Для ознакомления с «полной версией» всегда стоит ориентироваться на договор и внимательно его изучать.
Например, в договоре «Срок ввода объекта в эксплуатацию» и «Срок передачи объекта долевого строительства» — это совсем полярные сроки.
Во избежание путаницы в голове, мы вместе с экспертами решили рассказать о том, почему эти даты отличаются между собой и какую разницу по срокам они могут иметь.
По понятиям: в чем разница этих дат?«Срок сдачи дома в эксплуатацию – это фактически срок завершения строительства, то есть это крайняя дата, на которую выдано разрешение на строительство на конкретный дом.
Срок передачи ключей – это юридическая дата, до которой застройщик обязан передать покупателю квартиру по акту приема-передачи. То есть все прекрасно понимают, что за 1 день все это сделать невозможно.
Как только застройщик получил разрешение на ввод, наивно полагать, что на следующий день у всех дольщиков будет на руках акт приема-передачи: ведь всем дольщикам необходимо подъехать, осмотреть, принять квартиру, подписать все необходимые документы, получить физически ключи, принять счетчики, пообщаться с управляющей компанией и т.
д, а это не быстрый процесс, все это занимает время.
А вот дата передачи ключей — это именно тот срок, до которого застройщик согласно договору долевого участия обязуется подписать акты приема-передачи квартиры со всеми дольщиками», — объясняет Александр Козлов, коммерческий директор «Концерн РУСИЧ».
Какая разница между сроком сдачи ЖК в эксплуатацию и получением ключей?Мы разобрались, что та дата, которую потенциальный покупатель видит в рекламных роликах и буклетах ЖК, и та дата, когда покупатель получит заветные ключи — разные даты, которые уж точно не происходят в одном месяце, и даже могут не произойти в один год.
«От ввода объекта в эксплуатацию до передачи ключей может пройти от 2 до 9 месяцев, сроки могут отличаться в зависимости от застройщика и параметров конкретного проекта.
Такая разница закладывается для того, чтобы у застройщика после ввода было время устранить все замечания, например, в оформлении технической документации.
Кроме того, в ходе визита комиссии по приемке на объект, могут обнаружиться мелкие недочеты. Также, если новостройку вводят в эксплуатацию зимой, а у застройщика есть определённые обязательства по благоустройству территории, закладывается дополнительное время на выполнение этих работ весной, чтобы будущие жители, приезжая за ключами попадали в красивый двор.
Период между вводом и передачей ключей может зависеть от того, сколько квартир с отделкой продается в комплексе. Так, на приемку квартир с отделкой уходит значительно больше времени, чем на приемку квартир без нее. Если к отделке есть замечания, то процесс их устранения может быть довольно длительным, так как он включает в себя не только непосредственные работы, но и повторный визит владельца на осмотр. Такие визиты происходят совместно с представителем обслуживающей организации, которая занимается приемкой.
Чтобы сдать все в идеальном виде, требуется время, поэтому застройщики оставляют себе такой временной люфт между вводом и передачей ключей
Если в комплексе нет квартир с отделкой, разница между вводом и ключами, может быть минимальной и составлять не более двух месяцев», — поясняет Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест».
Кстати! Что касается отслеживания сроков строительства на законодательном уровне — за ними никто, к сожалению, не следит. «На законодательном уровне промежуток времени между вводом в эксплуатацию и получением ключей не регулируется, поэтому застройщики руководствуются внутренними положениями и бизнес-процессами, однако слишком большая разница во времени между этими двумя этапами может насторожить банки и существует вероятность отказа в проектном финансировании и аккредитации проекта по ипотечным программам», — добавляет Александр Козлов.
О «лимитах» застройщика: на сколько можно подвинуть сроки сдачи в эксплуатацию и выдачи ключей, чтобы не пошла «просрочка»?«Для девелопера важно завершить строительство в отведённое время. Несмотря на отсутствие серьезной ответственности застройщика за смещение даты ввода объекта в эксплуатацию, для государственных служб это факт является основанием для более пристального внимания за работой компании.
Стройка может быть остановлена органами государственного строительного контроля и надзора.
Ответственность перед дольщиками наступает только в случае несоблюдения срока передачи ключей даже на незначительный срок. Клиенты могут потребовать от застройщика выплату неустойки (1\300 ставки рефинансирования — если участник юрлицо, 1\150 — если участник физлицо от цены договора) за каждый день просрочки. Однако стоит отметить, что стороны всегда могут в согласительном порядке перенести срок передачи объекта долевого строительства путем подписания сторонами Дополнительного соглашения к ДДУ», — рассказывает Руслан Соловьёв, руководитель проектов ГК «Инград».
«Подписание этого документа лишает дольщика права требовать с застройщика неустойку за неисполнение первоначальных обязательств. Однако покупатель может и не подписывать дополнительное соглашение. По закону дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в том случае, если застройщик превысил срок по передаче квартиры на 2 месяца.
Нарушение сроков ввода в эксплуатацию или сроков передачи ключей дольщикам более чем на 6 месяцев грозит девелоперу тем, что новостройка попадет в реестр проблемных объектов.
Отдельно отмечу, что в период с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 действует мораторий на включение объектов в реестр проблемных и на выплату неустоек за неисполнение застройщиком своих обязательств. По сути, речь идет об отсрочке, которая позволяет девелоперам аккумулировать средства и направить их на завершение строительства», — добавляет Надежда Коркка управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).
В сухом остатке мы имеем следующее:- — Дата ввода в эксплуатацию никогда не равняется передаче ключей;
- — Можно не обладать дипломом маркетолога, но однозначно стоит иметь ввиду, что та информация, которая указана в рекламных буклетах — это наиболее выигрышные выжимки, на которые легче ориентироваться, однако главный правдивый ориентир — подписанный договор и все даты, указанные в нем.
Определение периода строительства и ввода в эксплуатацию
означает в отношении каждого Подпроекта период, начинающийся с момента первой поставки сырьевого газа для Подпроекта в соответствии с Разделами 4.8 и 11.1 Соглашения, продолжающийся до достижения РФСУ, ввода в эксплуатацию, Старта Up, тестирование производительности и достижение существенного завершения для такого подпроекта.
означает процесс определения потребности и получения медицинских и сопутствующих услуг Доверительным фондом в рамках имеющихся ресурсов.
означает испытания, проверки и другие требования, указанные в Требованиях Закупающей организации, которые должны быть выполнены Подрядчиком при подготовке к вводу в эксплуатацию, как предусмотрено в Пункте 24 ОУК (Завершение) настоящего документа.
означает координацию, реализацию и выполнение Работ, требуемых настоящим Соглашением, которые дополнительно определены в Статье 8.
означает документ, содержащий подробную информацию о предлагаемом выводе из эксплуатации и охватывающий следующее: выбранную стратегию вывода из эксплуатации ; график, вид и последовательность работ по выводу из эксплуатации; применяемая стратегия обращения с отходами, включая расчистку; предлагаемое конечное состояние; хранение и захоронение отходов вывода из эксплуатации; сроки вывода из эксплуатации; сметы расходов на завершение вывода из эксплуатации; и цели, ожидаемые результаты, основные этапы, контрольные даты, а также соответствующие ключевые показатели эффективности, включая, при необходимости, показатели, основанные на освоенном объеме. План подготавливается владельцем лицензии на объект использования атомной энергии и отражается в многолетних рабочих программах Программы;
означает участие, документирование и выполнение работ Подрядчика на этапе подготовки к строительству в соответствии с требованиями настоящего Соглашения и далее определены в статье 5.
означает испытания, проведенные (включая любое их повторение) на этапе ввода в эксплуатацию, те, которые изложены в Разделе 3 настоящего Приложения S, чтобы продемонстрировать, что применимое Оборудование или система готовы к использованию для получения Природного газа и производства СПГ для эксплуатационных испытаний.
означает испытание, примененное заявителем к объекту распределенной генерации после завершения строительства, чтобы убедиться, что объект не оказывает неблагоприятного воздействия на систему и соответствует представленным спецификациям. Как минимум, объем проводимых пусконаладочных испытаний должен включать пуско-наладочные испытания, указанные в Стандарте 1547 Института инженеров по электротехнике и радиоэлектронике, Inc. (IEEE), раздел 5.4 «Ввод в эксплуатацию».
означает период, начинающийся с даты начала и заканчивающийся датой практического завершения. Пункт 1.1 Добавлено определение «Коррупционной практики»:
означает пять (5) лет с даты настоящего Соглашения, если иное не указано в письменной форме Менеджером городского развития;
означает дату, установленную Отделом после консультации с Получателем, когда реализация Проекта начата или может быть начата, в зависимости от того, что наступит раньше.
означает дату завершения строительства предполагаемого Проекта и начала Срока технического обслуживания;
означает меры, принимаемые в конце срока эксплуатации объекта для обеспечения постоянной защиты населения от любой остаточной радиоактивности или других потенциальных опасностей, присутствующих на объекте.
означает все шаги, которые Грантополучатель предпринимает для реализации Проекта, финансируемого за счет средств, предоставленных в рамках настоящего Грант-контракта.
означает период времени, начинающийся с даты исполнения настоящего Распоряжения о внесении изменений и заканчивающийся датой передачи Объекта Владельцу.
означает дату выдачи Временного сертификата, а в случае, если Временный сертификат не выдан, дату выдачи Акта о завершении работ;
означает завершение строительства со всеми вспомогательными средствами для бесперебойного функционирования Проекта и Объектов Проекта.
означает либо технико-экономическое обоснование присоединения генерации, либо технико-экономическое обоснование присоединения передачи.
означает рабочий план и бюджет, упомянутые в Разделе I.D Приложения 2 к настоящему Соглашению. в форме, указанной в Тарифе, Приложение P, в отношении строительства Объектов подключения, Модернизации сети и/или Модернизации на местном уровне, а также координации строительства и присоединения соответствующего Объекта Заказчика. Отдельное Соглашение об оказании услуг по строительству присоединения будет заключено с каждым Владельцем линии передачи, который несет ответственность за строительство любых объектов присоединения, модернизации сети или локальной модернизации, связанных с присоединением объекта заказчика. Межсетевой клиент:
означает нарушение почвы, связанное с расчисткой, планировкой, земляными работами или другой деятельностью, связанной со строительством.
означает ту фазу проекта, которая должна начаться после того, как уполномоченный орган предоставит торговому подрядчику письменное уведомление о начале фазы строительства.
Что такое ввод в эксплуатацию? — Ввод в эксплуатацию и запуск
Что такое ввод в эксплуатацию?
Последним этапом строительного проекта является этап ввода в эксплуатацию, когда подсистемы объединяются вместе для формирования желаемого производственного процесса и тестируются как система для проверки соответствия требованиям спецификации проекта. Термин «ввод в эксплуатацию» относится к действиям с момента завершения строительства (или установки оборудования) в проекте до ввода оборудования в эксплуатацию и передачи его эксплуатационной группе Владельца для продолжения эксплуатации и технического обслуживания.
В этой статье объясняется этап ввода в эксплуатацию проекта и подробности действий по вводу в эксплуатацию нового или модернизированного промышленного предприятия.
Планирование на этапах проектирования и строительства
Существует несколько видов деятельности, которые выполняются за пределами объекта до того, как команда по вводу в эксплуатацию прибудет на объект на этапах проектирования и строительства проекта. Во время проектирования и строительства график и последовательность действий при вводе в эксплуатацию используются для определения необходимых этапов строительства, чтобы планировать график проекта. Затем этапы строительства определяют необходимые этапы проектирования. Из этой последовательности этапов проектная группа затем узнает, какие действия должны быть конкурентоспособными и к какому сроку обеспечить объединение всех компонентов проекта в окончательную систему для тестирования.
Группа ввода в эксплуатацию определяется на этапе проектирования/строительства, чтобы определить основных членов группы ввода в эксплуатацию, а также вспомогательные ресурсы, необходимые из других частей проекта. Важная группа, которая должна быть частью команды по вводу в эксплуатацию, — это эксплуатационная группа владельца, поскольку действия по вводу в эксплуатацию — лучшая возможность для группы эксплуатации узнать о системах и ознакомиться с новыми эксплуатационными требованиями до передачи систем. Другими членами группы ввода в эксплуатацию являются ведущие специалисты по электротехнике/механике/автоматизации, эксперты-консультанты в данной области (SME), подрядчики, представители поставщиков и представители владельцев, роли и обязанности членов пуско-наладочных работ является одним из уроков в моем углубленном обучении, вы можете ознакомиться с ним здесь Учебный курс по пуско-наладке механических устройств и Учебный курс по пуско-наладке электрооборудования
Документация по пуско-наладке определяется и подготавливается до начала этап ввода в эксплуатацию. Это включает в себя планы испытаний и процедуры испытаний, которые должны быть выполнены во время ввода в эксплуатацию, а также необходимые контрольные списки, а также чертежи. Крайне важно, чтобы строительная бригада предоставила группе по вводу в эксплуатацию точный набор контрольных чертежей, чтобы точно задокументировать правильную конфигурацию установленного оборудования в полевых условиях.
После завершения строительства и установки оборудования бригады строителей и пуско-наладчиков проведут пошаговую проверку для выявления любых отклонений или недостатков в контракте и перечислят все элементы в списке отслеживания недостатков. Затем недостатки классифицируются как тип A, тип B или тип B с указанием того, когда каждый из них должен быть устранен. Тип-A является демонстрационным и должен быть завершен, прежде чем переходить к следующему действию. Тип-B не требует немедленного устранения и не влияет на последующие действия, но должен быть устранен до передачи владельцу. Недостатки типа C являются незначительными дефектами и подлежат устранению владельцем после передачи владельцу.
Определены документы подрядчика, такие как руководства по эксплуатации и техническому обслуживанию и планы обучения, которые должны быть предоставлены на этапе ввода в эксплуатацию.
Любое специализированное испытательное оборудование или специальные инструменты определяются и закупаются до ввода в эксплуатацию. Если от строителя требуется предоставить какое-либо специализированное оборудование, это также определяется.
Необходимо определить методы сбора результатов испытаний, будь то системы регистрации данных или запись вручную. Часто во время ввода в эксплуатацию создается значительный объем информации, и необходимо определить план сбора, анализа и отчета о результатах испытаний.
Заинтересованные стороны проекта должны быть проинформированы о ходе ввода в эксплуатацию, о том, что идет хорошо, и о любых возникших проблемах. Какая информация должна быть передана и кому должны быть согласованы все заинтересованные стороны до начала ввода в эксплуатацию.
И последнее, но не менее важное: системы управления безопасностью должны быть созданы до начала любых пуско-наладочных работ. Для получения дополнительной информации о безопасности вы должны прочитать эту статью, посмотреть видеообсуждение и узнать из части вопросов и ответов Безопасность при пуско-наладке . Необходимо установить процедуры энергоизоляции, также известные как процесс блокировки и отключения (LOTO), и определить точки контакта, ответственные за этот процесс.
Закупки — заводские приемочные испытания
На этапе проектирования и закупок важным этапом перед доставкой оборудования на объект является заводское приемочное испытание (FAT),
, чтобы узнать больше о заводских приемочных испытаниях, см. эту статью Ввод в эксплуатацию Процесс: пошаговое руководство. FAT проверяет, что оборудование разработано в соответствии со спецификацией, прежде чем покинуть завод, где любые обнаруженные проблемы гораздо проще и дешевле устранить, чем откладывать тестирование до тех пор, пока оборудование не будет установлено на месте. FAT может состоять из проверки оборудования, например, проверки диэлектрической прочности основного оборудования или проводки панелей любых шкафов управления. FAT также может состоять из комплексного тестирования, когда логика автоматизации или защиты/управления загружается в аппаратное обеспечение и проверяется на правильность конструкции и функциональности. Если это указано в договоре, то это необходимо сделать до того, как оборудование покинет завод. Поскольку при заводских стендовых испытаниях полевые устройства и проводка отсутствуют, необходимо смоделировать интерфейсы. Интегрированная FAT является наиболее тщательной проверкой и снижает риск расписания, позволяя обнаруживать любые ошибки до тестирования на месте. Но для этого требуется, чтобы проект автоматизации был выполнен заранее. Во время закупок важно планировать графики, чтобы было достаточно времени для этого, так как часто проектирование проводки панели и полевых устройств не завершено, а логику трудно завершить без полного проектирования аппаратного обеспечения. Тем не менее, тщательная FAT всегда значительно улучшит ввод в эксплуатацию на месте, если заранее известно, что аппаратное обеспечение, доставленное на место, уже работает с логической схемой.
Завершение механических работ
Завершение механических работ происходит в конце строительства после установки оборудования, для получения подробной информации о завершении механических работ, пожалуйста, не стесняйтесь проверить здесь Завершение механических работ, основное завершение, окончательное завершение. Часто существует формальный процесс передачи, требующий подписания форм, подтверждающих, что оборудование установлено в соответствии с проектом. Строительная бригада и группа по вводу в эксплуатацию проведут осмотр установки и подтвердят отсутствие недостатков.