Срок договора аренды заключение договора на новый срок: ГК РФ Статья 610. Срок договора аренды КонсультантПлюс

Содержание

ВС разобрался, когда отказ арендодателя в перезаключении договора аренды на новый срок является ненадлежащим

В комментарии «АГ» одна из представителей арендатора в ВС РФ отметила, что Суд тщательно изучил все обстоятельства дела, дал им надлежащую правовую оценку и вынес справедливое решение, имеющее большое значение для дальнейшего рассмотрения дел по аналогичным спорам. Другая подчеркнула, что ВС наконец-то определил Департамент городского имущества г. Москвы как субъект, занимающий доминирующее положение на товарном рынке, и, следовательно, применение Закона о защите конкуренции является специальным к такому субъекту права. Эксперты «АГ» позитивно оценили определение ВС, отметив, что оно однозначно положительно отразится на правоприменительной практике по спорам, вытекающим из договора аренды государственного и муниципального имущества.

18 октября Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС22-10237 по делу № А40-40060/2021, в котором рассмотрел вопрос о том, является ли уведомление Департамента городского имущества об отказе в заключении допсоглашения к договору аренды надлежащей формой отказа.

Обращение арендатора о продлении договора

22 февраля 2012 г. МОО «Международное содружество общественных объединений – обществ дружбы с народами зарубежных стран» арендовало у Департамента городского имущества г. Москвы помещения для использования под офис на срок до 11 мая 2021 г. В договоре указывалось, что он прекращает свое действие по окончании срока, указанного в нем, при наличии возражений со стороны арендодателя на продолжение использования арендатором объекта после истечения этого срока или при расторжении договора по основаниям, предусмотренным действующим законодательством.

29 октября 2018 г. арендатор принял решение о реорганизации путем выделения Региональной общественной организации развития туристических связей с регионами и зарубежными странами «Вокруг Света» с передачей части прав и обязанностей от реорганизуемого юридического лица к вновь созданному. Согласно передаточному акту все права и обязанности, в том числе по уплате штрафов, пеней и неустойки по договору аренды, переданы от международной организации к региональной.

В связи с реорганизаций 3 декабря 2020 г. было заключено дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствии с которым региональная организация «Вокруг Света» стала арендатором помещений.

В феврале 2021 г. арендатор обратился к арендодателю с заявлением о продлении договора аренды на новый срок. Уведомлением от 12 февраля 2021 г. Департамент отказал региональной организации в заключении допсоглашения, указав, что 24 сентября 2020 г. он направил международной организации уведомление о прекращении действия договора по истечении его срока

Ссылаясь на незаконность указанного уведомления, региональная организация «Вокруг Света» обратилась в арбитражный суд с заявлением к Департаменту городского имущества г. Москвы о признании незаконным отказа, оформленного уведомлением; об обязании направить допсоглашение о продлении на новый срок договора аренды.

Суды по-разному оценили уведомление об отказе перезаключать договор

Первая инстанция отказала в удовлетворении требований со ссылкой на ст. 421, 431, 450.1, 610, 621 ГК РФ и исходила из того, что арендодатель отказался от договора аренды надлежащим образом в установленный срок.

Апелляционный суд отменил решение первой инстанции и удовлетворил заявление. Руководствуясь ст. 10, 450.1 ГК РФ, разъяснениями, изложенными в п. 1 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25, он пришел к выводу о том, что Департамент не уведомил региональную организацию о прекращении действия спорного договора надлежащим образом.

Апелляция разъяснила, что Департамент направил 24 сентября 2020 г. в адрес международной организации уведомление об отказе от договора аренды по истечении срока его действия (12 мая 2021 г.), в то время как прежний арендатор в лице международной организации выбыл из спорных правоотношений и стороной договора не является. Отказ Департамента от договора совершен без учета преимущественного права региональной организации на заключение договора на новый срок, предусмотренного ч. 9, 10 ст.

17.1 Закона о защите конкуренции, а также спорным договором, за реализацией которого обратился истец, отметил апелляционный суд.

Вместе с тем суд округа отменил апелляционное постановление, оставив в силе решение первой инстанции. Кассация согласилась с выводами о том, что Департамент до окончания срока действия договора аренды направил истцу уведомление о прекращении договорных отношений; при наличии возражений арендодателя договор прекратил свое действие.

ВС признал отсутствие оснований для отказа в продлении договора

Не согласившись с решениями судов первой и кассационной инстанций, региональная организация «Вокруг Света» обратилась в Верховный Суд РФ с кассационной жалобой (есть у «АГ»), в которой ссылалась на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам спора, а также на существенное нарушение норм материального и процессуального права.

В жалобе отмечалось, что кассационный суд безосновательно посчитал письмо от 12 февраля 2021 г. уведомлением организации об отказе от договора, тогда как данное письмо не являлось таковым, а представляет собой отказ в оказании государственной услуги по продлению договора аренды на новый срок. Заявитель утверждал, что следует признать несостоятельным заявление ответчика о том, что он отправил уведомление о прекращении действия договора аренды 24 сентября 2020 г. в международную организацию, а истец якобы является правопреемником ее прав и обязанностей по договору аренды, переданных по разделительному балансу при реорганизации в форме выделения, действующему по настоящее время. Департаментом не был соблюден обязательный порядок условий договора в части отказа от договора, который должен быть направлен надлежащей стороне договора, уточнялось в жалобе.

Подчеркивалось, что судом допущено неправильное толкование норм, применены нормы, не подлежащие применению (ст. 421, 422 и 431 ГК РФ), и не применены нормы, подлежащие применению (ст. 17.1 Закона о защите конкуренции), а именно судом применены положения общих норм ГК РФ для договоров при наличии специальных норм, регулирующих порядок продления договоров аренды муниципального имущества. Также, по мнению заявителя, судом не применены нормы, подлежащие применению (ст. 31.1 Закона об НКО), которыми установлены особые условия предоставления государственного и муниципального имущества социально ориентированным НКО.

Рассмотрев дело, ВС напомнил, что в силу п. 4 ст. 450.1 ГК РФ сторона, которой указанным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно.

Комментарии представителей заявителя

Одна из представителей арендатора, адвокат Московской арбитражной и налоговой коллегии адвокатов «ЛЮДИ ДЕЛА» Анна Чукина рассказала «АГ», что при рассмотрении кассационной жалобы Судебная коллегия ВС РФ тщательно изучила все обстоятельства дела, дала им надлежащую правовую оценку и вынесла справедливое решение, имеющее большое значение для дальнейшего рассмотрения дел по аналогичным спорам.

Адвокат отметила, что ВС учел все доводы кассационной жалобы, в частности то, что на ответчика – Департамент городского имущества г. Москвы распространяются ограничения, установленные антимонопольным законодательством, как на занимающий доминирующее положение хозяйствующий субъект. Согласно положениям ст. 17.1 Закона о защите конкуренции продление договора аренды в период его действия происходит по обращению арендатора и не позволяет собственнику муниципального имущества отказаться от продления договора аренды, кроме как в случае задолженности по договору или принятия иного решения в отношении объекта, и именно объекта, а не договора аренды. Таким образом, намерение арендатора, не нарушающего условия договора об арендной плате, путем подачи заявления о продлении договора порождает не право, а обязанность Департамента как лица, представляющего собственника, продлить договор аренды, пояснила Анна Чукина.

Адвокат подчеркнула, что ключевым доводом являлось также указание, что по смыслу п. 1 ч. 10 ст. 17.1 названого закона для надлежащего обоснования отказа в перезаключении договора на новый срок арендодателем должно быть в установленном порядке принято решение об ином порядке распоряжения имуществом.

Второй представитель арендатора – юрист Мария Ивануха подчеркнула, что Верховный Суд вынес по делу два определения, одинаково важных для защиты интересов некоммерческих организаций – арендаторов Департамента городского имущества г. Москвы при продлении ими договоров аренды. «Определением № 305-ЭС22-10237 от 18 августа 2022 г. о передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии ВС наконец-то определил Департамент городского имущества г. Москвы как субъект, занимающий доминирующее положение на товарном рынке, о чем мы до этого неоднократно говорили, и, следовательно, применение Закона о защите конкуренции является специальным к такому субъекту права и превалирует над ГК РФ и его положениями о договорах аренды», – пояснила она.

Юрист также отметила, что ВС, принимая к рассмотрению кассационную жалобу некоммерческой организации, пояснил, что в обязанности исполнительного органа входит оказание преференций некоммерческим организациям, а действия по расторжению договора осуществлены Департаментом исключительно с целью воспрепятствовать региональной организации в реализации права на продление соглашения. По итогам рассмотрения жалобы по существу ВС ее удовлетворил, признав действия Департамента незаконными, а право некоммерческой организации на продление договора аренды законным, заключила Мария Ивануха.

Эксперты «АГ» прокомментировали позицию ВС

Адвокат АП г. Москвы, МГКА «Горбачёв и партнеры» Анастасия Иванова подчеркнула, что в арендных правоотношениях с Департаментом городского имущества г. Москвы похожие «сюрпризы» – не редкость. «Очень часто на практике мы встречаемся с различного рода ситуациями, при которых Департамент действует недобросовестно, стремится получить выгоду, например от расторжения договора аренды: предпринимая попытки подловить арендатора на малейших нарушениях и, того хуже, сымитировать такие нарушения. Порой такие ситуации кажутся абсурдными, как, например, в деле, рассмотренном ВС РФ. Благо суды Москвы при явно грубых нарушениях со стороны Департамента зачастую встают на сторону арендатора, однако в рассмотренном случае они не могли прийти к единому мнению, хотя, казалось бы, ответ на поверхности», – поделилась эксперт.

Анастасия Иванова полагает, что суды первой и кассационной инстанций подошли к разрешению спора формально. Она отметила, что в основу отказных судебных актов лег факт получения истцом отказа в предоставлении госуслуги по переоформлению договора аренды на новой срок, без учета того что единственным основанием такого отказа как раз и стало то обстоятельство, что арендатор уже ранее был уведомлен Департаментом о прекращении договора за истечением срока и отказе арендодателя от его пролонгации. Досадно, что такую явную ошибку смог исправить только ВС РФ, считает эксперт.

По мнению Анастасии Ивановой, определение ВС РФ однозначно положительно отразится на правоприменительной практике по спорам, вытекающим из договора аренды государственного и муниципального имущества, в том числе и в той части, где ВС РФ делает акцент на применении норм о защите конкуренции, содержащих условия перезаключения договора аренды на новый срок. В этой части на практике также нередко происходит игнорирование специальных положений Закона о защите конкуренции, где приоритет отдается только положениям ст. 621 ГК РФ, например в спорах о взыскании задолженности по арендной плате.

Старший консультант общей практики Alliance Legal CG Юнона Сизых убеждена, что ВС справедливо обратил внимание на особый порядок заключения, изменения и прекращения договоров аренды в отношении нежилых помещений, которые являются государственной или муниципальной собственностью. Суд напомнил, что к таким правоотношениям подлежит применению Закон о защите конкуренции, отметила эксперт.

Юнона Сизых считает, что Верховный Суд обоснованно пришел к выводу о том, что арендодатель, с учетом преимущественного права арендатора и при соблюдении им всех установленных законом критериев, не вправе был отказать последнему в заключении договора аренды на новый срок. Она также обратила внимание, что данный вывод согласуется с позицией, ранее изложенной в п. 4.2 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73.

Юрист практики банкротства АБ г. Москвы «Инфралекс» Дарья Соломатина указала, что вопрос реализации арендаторами преимущественного права во взаимоотношениях по аренде государственного/муниципального имущества с течением времени не теряет своей актуальности. «Несмотря на закрепленные законодателем гарантии, зачастую разрешить разногласия с арендодателем в лице органа исполнительной власти представляется возможным лишь посредством вовлечения в спор судебного органа. Однако статистика свидетельствует о том, что в большинстве случаев принимаются доводы стороны, обладающей властными полномочиями», – прокомментировала эксперт.

Дарья Соломатина отметила, что в настоящем деле, вопреки явному нежеланию пролонгации арендных отношений со стороны ответчика, Верховный Суд фактически обязал Департамент к продлению и установил право аренды добросовестной организации. «Указанные правомерные и обоснованные выводы высшей судебной инстанции, защитившей, по сути, слабую сторону, осуществившую заблаговременное уведомление и своевременную оплату, будут безусловно полезны для аналогичных рассматриваемых споров», – резюмировала эксперт.

Значительное увеличение арендной платы при заключении договора на новый срок.

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу: действия арендодателя правомерны.

Обоснование вывода

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ). При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).

Однако если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Необходимым условием наличия преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок является письменное уведомление арендатора о желании заключить такой договор, совершенное в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан – в разумный срок до окончания действия договора.

После заключения договора аренды на новый срок права и обязанности сторон договора регулируются новым договором аренды. Поэтому стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора аренды. Норма п. 3 ст. 614 ГК РФ, устанавливающая, что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором, регулирует порядок пересмотра арендной платы в период действия договора аренды, в связи с чем не подлежит применению при заключении договора на новый срок (см., например, п. 32 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Арендодатель при заключении договора аренды на новый срок вправе самостоятельно определить конкретные условия, на которых он готов передать имущество в аренду, в том числе размер арендной платы (ст. 1, 209, 421 ГК РФ). Приведенная норма ст. 621 ГК РФ данное право не ограничивает, а лишь дает арендатору возможность заключить договор аренды, в случае намерения арендодателя продолжить предоставлять свое имущество в аренду, преимущественно перед другими лицами при прочих равных условиях (смотрите, например, постановления ФАС Московского округа от 14. 08.2008 № КГ-А40/6960-08, ФАС СевероКавказского округа от 24.06.2011 № Ф08-3296/11 по делу № А53-21556/2010).

Таким образом, арендодатель не обязан заключать новый договор на условиях, аналогичных предыдущему договору аренды, и не связан при определении условий нового договора положениями ранее действовавшего договора аренды.

Если арендодатель предложит арендатору одни условия договора аренды на новый срок, а в течение года заключит договор аренды на других, более выгодных условиях с иным лицом, прежний арендатор в силу п. 1 ст. 621 ГК РФ будет вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды на таких условиях, либо только возмещения убытков. Как уже отмечено, ст. 621 ГК РФ указывает на то, что преимущественное право на заключение договора аренды предоставляется арендатору при прочих равных условиях. Из этого следует, что прежний арендатор имеет право на заключение с ним договора на тех же условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором (смотрите, например, постановление ФАС СевероКавказского округа от 30. 05.2011 № Ф08-2786/11). Предложение арендодателя заключить договор на иных, менее выгодных условиях можно рассматривать как отказ арендодателя от возобновления договора аренды на тех условиях, на которых действительно предполагается заключение договора. Таким образом, в случае заключения арендодателем в течение года договора аренды на тех условиях, которые не были предложены прежнему арендатору, последний, на наш взгляд, вправе требовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору аренды.

Нужно учитывать, что если из обстоятельств рассматриваемой ситуации следует, что арендатор после истечения срока договора аренды продолжал пользоваться имуществом, а арендодатель не возражал против этого, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ), а его условия, в том числе о размере арендной платы, продолжают действовать. Условия этого договора (в том числе об арендной плате) могут быть изменены только по соглашению сторон или по иным основаниям, предусмотренным ГК РФ. Однако в этом случае каждая из сторон договора аренды вправе в любое время отказаться от него, предупредив другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Заключение договора аренды Образец статей

На условиях, изложенных в настоящем Договоре аренды, Арендодатель сдает в аренду Помещения Арендатору, а Арендатор арендует Помещения у Арендодателя на Срок, начинающийся с Даты начала и заканчивающийся Датой прекращения, если только продлен или досрочно прекращен в соответствии с настоящим Договором аренды.
При расторжении Аренды ГСГ и Арендатор должны соблюдать следующие процедуры:
Если Резидент заключает с Арендодателем Договор аренды Помещения, срок которого начинается не более чем на тридцать (30) дней после окончания Срока аренды настоящего Соглашения об аренде, то Срок аренды настоящего Соглашения об аренде продлевается до начала Срока аренды последующего Соглашения об аренде, и все положения и условия настоящего Соглашения об аренде продлеваются соответственно.
Арендатор подтверждает получение и передачу Арендованного имущества. Арендатор изучил и иным образом узнал о состоянии арендованного имущества и нашел его удовлетворительным для своих целей по настоящему Соглашению. Арендатор сдает Арендуемое имущество «как есть» в его нынешнем состоянии. Арендатор отказывается от любых претензий или действий против Арендодателя в отношении состояния Арендованного имущества. АРЕНДОДАТЕЛЬ НЕ ПРЕДОСТАВЛЯЕТ НИКАКИХ ГАРАНТИЙ ИЛИ ЗАЯВЛЕНИЙ, ЯВНЫХ ИЛИ ПОДРАЗУМЕВАЕМЫХ, В ОТНОШЕНИИ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА ИЛИ ЛЮБОЙ ЧАСТИ ЕЕ, ОТНОСИТЕЛЬНО ЕЕ ПРИГОДНОСТИ ДЛЯ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ, КОНСТРУКЦИИ ИЛИ СОСТОЯНИЯ ДЛЯ ЛЮБОГО КОНКРЕТНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ИЛИ ЦЕЛИ, ИЛИ ИНЫМ ОБРАЗОМ, В ОТНОШЕНИИ КАЧЕСТВА МАТЕРИАЛА ИЛИ ПРОИЗВОДИТЕЛЬНОСТЬ, СКРЫТУЮ ИЛИ ПАТЕНТНУЮ, СОГЛАШАЕТСЯ, ЧТО ВСЕ ТАКИЕ РИСКИ ДОЛЖНЫ НЕСТЬ АРЕНДАТОР. АРЕНДАТОР ПОДТВЕРЖДАЕТ, ЧТО АРЕНДУЕМОЕ ИМУЩЕСТВО БЫЛО ОСМОТРЕНО АРЕНДАТОРОМ И СООТВЕТСТВУЕТ ЕМУ. Однако при условии, что это разрешено законом, Арендодатель настоящим уступает Арендатору все права Арендодателя на предъявление иска против любого предшественника по праву собственности (кроме любого Аффилированного лица Арендатора, передавшего Имущество Арендодателю) за нарушение гарантий или заявлений или за скрытые дефекты арендованного имущества. Арендодатель обязуется в полной мере сотрудничать с Арендатором в рассмотрении любого такого требования от имени Арендодателя или Арендатора, и все это исключительно за счет Арендатора. Настоящим Арендатор соглашается возмещать ущерб, защищать и ограждать Арендодателя от любых претензий, обязательств и ответственности против или понесенных Арендодателем в связи с таким сотрудничеством.
(1) Настоящее Соглашение вступает в силу в первый день календарного месяца, следующего за датой наступления более позднего из следующих событий:
отказ или изменение каких-либо положений и условий или соглашений в настоящем документе должны быть сделаны любым сотрудником или группой сотрудников с Советом, если они не оформлены в письменной форме между сторонами и не были ратифицированы Союзом и Советом.
Представление этого документа для ознакомления или подписания Арендатором не является оговоркой, опционом или опционом на аренду, и он не имеет силы как договор аренды или иным образом до подписания и вручения как Арендодателем, так и Арендатором.
Если не указано иное, все ссылки здесь на «количество дней» означают и относятся к календарным дням. Если какой-либо пункт, требующий согласования, своевременно отклонен Арендодателем, процедура подготовки документа и его согласования повторяется до тех пор, пока документ не будет утвержден Арендодателем.
Настоящая Первая поправка к договору аренды («Поправка»), сделанная 16 марта 2006 г. между ARE-MA REGION NO. 28, LLC, компания с ограниченной ответственностью из Делавэра («Арендодатель») и ALNYLAM PHARMACEUTICALS, INC., корпорация из Делавэра («Арендатор»).
40 7.1 ЗАВЕРШЕНИЕ………………………………………….. ……..40 7.2

Полезные советы по заключению договора аренды

Арендные отношения регулируются Обязательственно-правовым актом. И арендодатель, и арендатор должны ознакомиться со своими законными правами и обязанностями. Такие договорные условия, которые наносят арендатору больший вред, чем предусмотренные законом, являются недействительными в соответствии с Законом об обязательственном праве.

В данных советах и разъяснениях по заключению договоров аренды также отражены вступившие в силу 14.01.2021 поправки к Обязательственно-правовому закону.

Тщательно обдумайте решение

Прежде чем заключать договор, продумайте, какой именно договор вы хотите заключить и на каких условиях.

Внимательно прочитайте договор! Внимательно прочтите условия договора и убедитесь, что все права и обязанности по договору понятны. При необходимости обсудить неясные вопросы со стороной, составившей договор, и уточнить содержание договора.

Ознакомиться с арендуемыми помещениями

Перед заключением договора арендатор должен изучить состояние арендуемых помещений. Также стоит поинтересоваться окрестностями и соседями (молодые или пожилые люди, семьи с детьми и т. д.)

Если стороны договорятся, что арендатор несет не только арендную плату, но и сопутствующие расходы (например, за электричество , вода, тепло), определить примерный размер этих платежей.

Расследовать предысторию другой стороны контракта

Прежде чем заключить договор аренды, арендодателю и арендатору стоит выяснить биографию друг друга. Информацию, на которую следует обратить внимание, можно получить бесплатно или за разумную плату из нескольких баз данных.

Кредитный регистр Creditinfo – позволяет узнать о прошлых задолженностях арендатора и платежном поведении;
Публичные извещения – в том числе извещения судебного пристава, о наложении ареста на имущество, о производстве по делу о банкротстве, из Налогово-таможенного департамента и из арендной комиссии;
Электронный файл – содержит данные об осужденном и вынесенном ему приговоре на основании вступивших в законную силу судебных решений и решений внесудебных органов;
Riigi Teataja – позволяет ознакомиться с вступившими в законную силу судебными решениями;
Социальные сети (Facebook и др.) – там можно найти общих знакомых с арендатором, оценить образ жизни арендатора по фотографиям и т. д.

Во избежание путаницы и проблем заключайте письменный договор аренды. Если договор найма жилого помещения не заключен в письменной форме, но срок договора превышает один год, договор считается заключенным на неопределенный срок.

Договаривающиеся стороны должны сообщать друг другу о своих правах и обязанностях как до заключения договора, так и в течение срока действия договора по переписке (например, по электронной почте), чтобы впоследствии можно было доказать факты, если возникнут разногласия.

Положения закона не обязательно включать в договор. При этом и арендодателю, и арендатору полезно указать в договоре важные для него условия.

электронная земельная книга, где арендатор может найти информацию, связанную с сдаваемым в аренду недвижимым имуществом: собственник недвижимого имущества, любые ограничения, наложенные на недвижимое имущество, и ипотечные кредиты, обременяющие его;
Электронный коммерческий регистр – если арендодатель является юридическим лицом, можно получить доступ к связанной с ним информации, включая задолженность по налогам, запреты на ведение бизнеса и т. д.

Дополнительные расходы. Если оплата дополнительных расходов не оговорена в договоре, их оплачивает наймодатель в соответствии с законом. Однако стороны могут договориться о том, что дополнительные расходы несет арендатор. Законом предусмотрено формальное требование к договору о дополнительных расходах, который может быть воспроизведен в письменной форме, т.е. договор должен быть заключен в форме, допускающей непрерывное письменное воспроизведение, и содержать имена лиц, совершивших сделку, но не не обязательно подписывать от руки (например, по электронной почте).
Расходы на техническое обслуживание и улучшение зданий. Помимо дополнительных расходов, в случае договора найма жилого помещения стороны могут также договориться о том, что арендатор несет расходы, необходимые для поддержания всего здания в его договорном состоянии и его улучшения (расходы на содержание и улучшение здания) . Соответствующее соглашение может быть заключено при первоначальном заключении договора и должно быть в письменно воспроизводимой форме. Поэтому, если стороны хотят договориться об оплате арендатором так называемого ремонтного фонда, соответствующее соглашение должно быть отражено в договоре в соответствии с требованиями.
Соглашение об обязательстве ремонта при возврате вещи. В случае найма жилого помещения стороны могут также договориться о том, что арендатор должен вернуть жилое помещение в таком состоянии, чтобы нормальный износ или ухудшение состояния, возникшие при нормальном использовании его в соответствии с договором, были устранены или покрывали разумные и необходимые расходы, связанные с этим. Стороны могут заключить такое соглашение только при первоначальном заключении договора, и оно должно быть в форме, воспроизводимой в письменной форме.
Таким образом, при заключении договора арендодатель должен рассмотреть вопрос о целесообразности и целесообразности заключения такого договора в рамках конкретного договора, а также как можно точнее определить обстоятельства, связанные с договором, во избежание последующих споров.
Пользователи жилого помещения. В договоре стоит определить, кто будет пользоваться жилым помещением. По закону наниматель имеет право поселить членов своей или семьи в наемном жилом помещении, но в договоре может быть предусмотрено, что это может быть сделано только с согласия наймодателя. Также целесообразно указать в договоре, имеет ли арендатор право приводить в арендуемое помещение домашних животных.
Состояние помещения. В договоре должны быть максимально точно описаны условия, которым должно соответствовать нанимаемое помещение в течение срока аренды, а также зафиксировано состояние жилого помещения (в том числе показания счетчиков коммунальных услуг). Чтобы иметь возможность доказать это позже, стороны могли составить акт приема-передачи и приложить к нему фотографии состояния жилого помещения и его обстановки. Если состояние жилого помещения и имущества точно не описано, арендодателю труднее требовать возмещения ущерба от арендатора за поврежденное или уничтоженное имущество. Также важно указать в договоре аренды количество комплектов ключей и порядок их распределения.
Контракт заключен на определенный или неопределенный срок? Арендодатель должен тщательно продумать, на какой срок он хочет сдать жилье в аренду. Арендодателю, вероятно, будет выгоднее иметь договор с неопределенным сроком, поскольку он может быть расторгнут как в чрезвычайном, так и в обычном порядке, в последнем случае с уведомлением не менее чем за три месяца. Кроме того, в случае заключения договора на неопределенный срок арендодатель имеет больше прав по закону на увеличение арендной платы.
Соглашения о договорных неустойках и процентах за просрочку. В случае существенного нарушения неденежного обязательства в договоре найма жилого помещения может быть предусмотрена неустойка, которая может составлять до 10 процентов месячной арендной платы за одно нарушение, а в случае различные нарушения, в сумме не более 20% от арендной платы за один месяц. В случае договоров аренды жилья стороны могут договориться о процентной ставке, превышающей ставку, установленную законом (ставка, указанная в разделе 94 Обязательственно-правового закона + 8% годовых), но не более чем в три раза больше установленной законом ставки (в настоящее время 3×8% = 24% годовых). Соответствующие договоры заключаются в письменно воспроизводимой форме.

Дополнительные расходы . Если по договору наниматель должен нести дополнительные расходы, то он должен уклониться от общего соглашения, согласно которому он должен исполнить все обязанности, которые в противном случае ложились бы на собственника вещи в результате владение. Наймодатель может отнести к дополнительным расходам только те расходы, которые непосредственно связаны с использованием жилого помещения. В договоре должно быть точно указано, какие расходы несет арендатор.
Расходы на техническое обслуживание и улучшение зданий. Если стороны договорились о том, что арендатор несет расходы по содержанию и улучшению здания, они могут быть переданы арендатору только в разумных, пропорциональных и предсказуемых пределах. Также важно подчеркнуть, что такое соглашение может быть заключено только при первоначальном заключении договора, чтобы арендатор мог договориться о сумме арендной платы, которая должна быть согласована соответствующим образом.
Соглашение об обязательстве ремонта при возврате вещи. Важно подчеркнуть, что это всего лишь предусмотренная законом возможность. Если арендатор не желает выполнять соответствующие работы или нести расходы, закон предполагает, что расходы, которые могут возникнуть в результате естественного износа, покрываются за счет арендной платы. Арендатор должен тщательно взвесить, достаточно ли у него навыков и возможностей, чтобы взять на себя такое обязательство. К ремонтным работам, необходимым для устранения износа или порчи жилища, можно отнести, например, покраску потолков и стен, смену обоев, штукатурку следов на стенах, глубокую очистку полов или другие подобные работы, которые обычно может выполнять арендатор. без специальных навыков.
После принятия соответствующего обязательства его следует учитывать при согласовании размера арендной платы, поскольку в этом случае размер арендной платы также должен быть меньше. Также важно подчеркнуть, что нельзя возлагать на арендатора общее обязательство арендодателя по содержанию (например, устранение аварий и т. д.) или обязательство по улучшению жилища с помощью соответствующего договора.
Залог. В договоре найма жилого помещения может быть предусмотрена уплата нанимателем арендодателю залога в размере до трехмесячной арендной платы. Стороны могут договориться о меньшей сумме, но большего обеспечительного платежа с арендатора требовать нельзя, и арендатор вправе отказаться от его уплаты.
Контракт заключен на определенный или неопределенный срок? Арендатор должен тщательно обдумать, хочет ли он заключить договор на определенный или неопределенный срок. Договор, заключенный на определенный срок, может быть более выгодным для арендатора, так как он может быть расторгнут арендодателем только в исключительном случае (например, в случае нарушения договора арендатором). Также в случае договора с оговоренным сроком арендодателю будет сложнее увеличить арендную плату.
Недостаток в том, что если арендодатель не захочет продолжать договор после истечения срока, арендатору придется искать новое жилье. При этом, однако, следует учитывать, что если арендатор продолжает пользоваться арендованной площадью после истечения срока договора с определенным сроком, то если ни арендодатель, ни арендатор не заявят друг другу иного намерения в течение двух недель, договор становится договором, заключенным на неопределенный срок. Это также означает, что наймодатель вправе требовать плату за пользование жилым помещением после истечения срока договора.

Права и обязанности наймодателя

Основной обязанностью наймодателя является предоставление нанимателю жилого помещения в пользование в оговоренные сроки, а также обеспечение его пригодности для договорного использования.

Заключение договора найма не означает, что арендодатель больше не обязан поддерживать надлежащее состояние жилого помещения. Он обязан обеспечить пригодность жилого помещения и его соответствие условиям, предусмотренным в договоре найма, т. е. устранить за свой счет недостатки жилого помещения, за которые наниматель не несет ответственности. При этом наниматель обязан бережно владеть и содержать жилое помещение.

Следует иметь в виду, что наемное жилое помещение является жилищем нанимателя, а неприкосновенность жилища является конституционным правом. С другой стороны, наниматель обязан терпеть неудобства, если наймодатель выполняет работы, необходимые для содержания жилого помещения и устранения недостатков.

Наймодатель имеет право на получение от нанимателя арендной платы за пользование жилым помещением, а также на получение обратно от нанимателя жилого помещения после расторжения договора.

В случае договора, заключенного на определенный срок, наймодатель вправе увеличить наемную плату за жилое помещение по основаниям, предусмотренным законом, каждый год после заключения договора найма, предупредив об этом не менее чем за 30 дней. В уведомлении должны быть указаны новый размер арендной платы и срок ее вступления в силу, а также обоснование и расчет повышения арендной платы и порядок оспаривания повышения арендной платы.

В течение срока действия договора, заключенного на определенный срок, арендная плата может быть увеличена, если размер увеличения и основание для его исчисления указаны в договоре аренды в виде определенной суммы, процента или индекса, договор аренды заключается на срок не менее трех лет, а арендная плата не повышается чаще одного раза в год. Стороны могут также договориться о праве арендодателя в одностороннем порядке увеличить арендную плату по основаниям, согласованным в договоре. Основание для повышения арендной платы или иного одностороннего изменения договора должно быть подробно указано в договоре.

Если арендодатель потребовал от арендатора гарантийный депозит, депозит должен храниться арендодателем в кредитном учреждении отдельно от активов арендодателя и по крайней мере по средней местной процентной ставке. Проценты принадлежат арендатору и увеличивают депозит. Задаток и накопленные проценты не включаются в конкурсную массу арендодателя и не могут быть предъявлены к арендодателю требования об их уплате в исполнительном производстве. Арендатор вправе потребовать возврата задатка, если арендодатель не уведомил арендатора о каких-либо претензиях к арендатору в течение 2 (двух) месяцев после истечения срока действия договора аренды.

В целях защиты прав арендодателя законом предусмотрено залоговое право арендодателя. Это означает право арендодателя удовлетворить свое договорное требование (например, требование об аренде) в определенных случаях за счет движимого имущества, находящегося в арендованном помещении (оно может принадлежать арендатору или третьему лицу).

Права и обязанности нанимателя

Наниматель имеет право на получение от наймодателя жилого помещения, соответствующего условиям договора, и пользование им в течение срока действия договора. Он должен использоваться разумно и в соответствии с целевым назначением, согласованным во время аренды. Арендатор обязан учитывать интересы других жильцов и соседей по зданию.

Основной обязанностью арендатора является уплата согласованной арендной платы за пользование жилым помещением. Если он этого не сделает, арендодатель имеет право расторгнуть договор в определенных случаях (подробнее см. ниже).

Наниматель устраняет мелкие дефекты в жилом помещении, которые могут быть устранены путем проведения небольших работ по уборке или ремонту. Если арендатор желает внести существенные изменения, он или она должны получить разрешение от арендодателя (разрешение должно быть выражено, по крайней мере, в форме, воспроизводимой в письменной форме, например, по электронной почте).

Наниматель имеет право проживать в нанимаемом жилом помещении членов своей семьи. В договоре может быть предусмотрено, что это может быть сделано только с согласия арендодателя.

Наниматель имеет право сдавать жилое помещение в субаренду, но для этого также необходимо согласие наймодателя. Наниматель должен понимать, что если он сдает жилое помещение в субаренду другому лицу, то он несет ответственность за действия этого лица, как если бы они были его собственными.

Если арендодатель хочет увеличить арендную плату, арендатор может оспорить это в течение 30 дней.

Арендатор обязан освободить жилое помещение по окончании договора и сдать его арендодателю. Все ключи также подлежат возврату. Жилье должно быть возвращено в состоянии, соответствующем договорному использованию. Если на момент заключения договора был составлен акт приема-передачи, жилое помещение передается в указанном в нем состоянии. Если стороны также договорились об обязанности арендатора вернуть вещь в таком состоянии, чтобы был устранен естественный износ или порча, возникшие при ее нормальном использовании в соответствии с договором, или покрыть связанные с этим разумные и необходимые расходы, соответствующие обязательства исполняется при расторжении договора.

Для расторжения договора другой стороне должно быть представлено заявление об аннулировании, которое должно быть в форме, воспроизводимой в письменной форме (например, по электронной почте). Декларация арендодателя должна содержать как минимум следующие сведения: предмет аренды, день расторжения договора, основания расторжения, порядок оспаривания расторжения, срок. Условия отмены также должны быть соблюдены.

Договор аренды, заключенный на определенный срок, прекращает свое действие по истечении срока, если договор не был расторгнут ранее в чрезвычайном порядке. Контракт, заключенный на определенный срок, не может быть расторгнут в обычном порядке.

Договор аренды, заключенный на неопределенный срок, может быть расторгнут как арендатором, так и арендодателем с уведомлением не менее чем за три месяца. То же самое применяется, если срок договора аренды превышает 30 лет, за исключением случаев, когда договор аренды заключается на весь срок жизни арендатора или арендодателя.

Как договор аренды, заключенный на определенный, так и на неопределенный срок, может быть расторгнут в чрезвычайном порядке по уважительной причине. Основание уважительно, если в случае его возникновения от договаривающейся стороны, требующей расторжения, нельзя ожидать продолжения исполнения договора с учетом всех обстоятельств и интересов обеих сторон.

Арендатор может расторгнуть договор в чрезвычайном порядке, прежде всего, если он или она не может использовать арендованное помещение по причинам, связанным с арендодателем.

Арендодатель может расторгнуть договор в чрезвычайном порядке прежде всего в следующих случаях:

наниматель нарушает обязательство использовать арендуемое помещение разумно и в соответствии с целевым назначением или пренебрегает интересами соседей или других жильцов дома;
арендатор не уплатил значительную часть причитающейся суммы (арендная плата, дополнительные расходы, расходы на содержание и улучшение здания) в течение двух последовательных сроков; задолженность по арендной плате или залоговому депозиту превышает двухмесячную арендную плату; задолженность по дополнительным расходам или по расходам на содержание и улучшение здания превышает сумму дополнительных расходов или расходов на содержание и улучшение здания, подлежащих оплате за два месяца соответственно.
В этом случае арендодатель предоставляет арендатору отсрочку не менее чем на 14 дней в письменно воспроизводимой форме, предупреждая, что в случае неуплаты долга к данному сроку он расторгает договор .
Отмена недействительна, если арендатор имел право на зачет требования арендной платы и сделал заявление о зачете сразу же после получения заявления об аннулировании;
объявлено о банкротстве арендатора, и арендатор не предоставляет арендодателю достаточный залог для покрытия будущих арендных и дополнительных расходов.

Обе стороны договора имеют право расторгнуть договор, если состояние жилого помещения может представлять угрозу для здоровья человека при его использовании.

Продажа арендованного недвижимого имущества не прекращает действия договора аренды. Права и обязанности арендодателя, вытекающие из договора аренды, переходят к новому собственнику. Новый владелец может расторгнуть договор аренды в течение трех месяцев, если помещение ему срочно нужно. В этом случае арендатор должен быть уведомлен об отказе не менее чем за три месяца.

Однако регулирование срочной необходимости использования помещения собственником не распространяется на передачу жилых и коммерческих помещений в исполнительном производстве или в конкурсном производстве. В этом случае новый арендодатель имеет возможность просто расторгнуть договор аренды, соблюдая срок расторжения. По указанным основаниям договор не может быть расторгнут, если в крепостной книге сделана отметка о договоре аренды.

Следует также учитывать, что расторжение договора аренды само по себе не влечет расторжение договора субаренды. Договор субаренды может оставаться в силе после прекращения договора пользования, если стороны договора не договорились о его прекращении по окончании срока аренды.

Если споры, вытекающие из договора найма, не могут быть разрешены соглашением сторон, стороны могут обратиться либо в уездный суд, либо в комиссию по аренде жилого помещения. Арендные комитеты разрешают споры только в том случае, если финансовые требования не превышают 3200 евро.

Срок договора аренды заключение договора на новый срок: ГК РФ Статья 610. Срок договора аренды \ КонсультантПлюс