Срок договора аренды нежилого помещения: Срок договора аренды нежилого помещения: образец 2023 года

Длительность срока аренды не жилых помещений. Возможны ли расторжение или и — Пегас недвижимость

Российские арендаторы при заключении договора аренды нежилых помещений стараются заключить долгосрочный договор аренды вместо краткосрочного договора, считая что получат более выгодные условия аренды на длительный срок. Насколько данное мировоззрение относится к российской действительности.

При заключении договора аренды нежилых помещений собственники в основном используются два вида договора — краткосрочный сроком на 11 месяцев и долгосрочный договор аренды сроком от 3 до 5 лет. Все остальные варианты договорных отношений между сторонами встречаются довольно редко и их использование собственником подразумевает, что юридически он не может использовать стандартные договора аренды.
В данном случае арендатору необходимо просчитать экономическую выгоду и учесть риск при заключении данного договора.

Краткосрочный договор аренды заключается между собственником и арендатором сроком на 11 месяцем и не требует регистрации в регистрационной палате. В краткосрочном договоре аренды прописываются стандартные условия использования помещения, права и обязанности сторон. В данном виде договора прописывается, что арендатор имеет преимущественное право аренды перед другими арендаторами после окончания срока договора аренды.

В течении всего срока аренды собственник не имеет права повышать арендную ставку если иное не предусмотрено договором, исключение составляет размер оплаты коммунальных платежей в том случае если город повысил тарифы, собственник пере выставляет арендатору счета по новым тарифам. Досрочное расторжение краткосрочного договора возможно без уплаты штрафных санкций, в случает досрочного оповещение одной из стороны за указанный в договоре срок

обычно он составляет от 1 до 3 месяцев.

Некоторые собственники имеют принципиальную позицию по данному вопросу и по условиям договора аренды арендатор будет обязан в случае досрочного расторжения договора оплатить неустойку в размере от одной до двух месячных арендных платежей. Обычно собственник удерживает у себя депозит в случае досрочного расторжении договора по инициативе арендатора.
Арендатор в случае досрочного расторжения договора по инициативе собственника тоже может потребовать оплатить ему неустойка, но сделать это будет возможно по взаимному согласию сторон или через суд, если данный пункт не был прописан в договоре аренды.

Долгосрочный договор аренды заключается между собственником и арендатором

сроком от 3 до 5 лет, возможно и на более длительный срок, если собственник готов пойти на данные уступки. Отличие долгосрочного договора от краткосрочного, что данный договор подлежит регистрации в регистрационной палате и не подлежит изменениям в течении всего срока аренды в одностороннем порядке, исключение может составлять взаимное согласие сторон или разрыв договора.
Долгосрочный договор выгодно использовать крупным компания или арендаторам, которые вкладывают свои денежные средства в ремонт помещения. Арендная ставка в данном договоре прописывается с учетом ежегодной индексации в среднем она составляет 10% в год, но может колебаться от 5% до 15% в год.
Если все же одно из сторон намерена разорвать долгосрочный договора аренды, то она обязана оплатить неустойку в размере 3-6 месяцев арендной ставки.

Если арендатор считает, что долгосрочный договор аренды может защитить его от несанкционированных действий собственника, то он глубоко заблуждается, так как российское законодательство еще очень далеко от европейского уровня. Несмотря на то, что суды принимают сторону арендаторов, собственник сможет заблокировать доступ в арендуемое помещение или отключить коммуникации и рабочий процесс «встанет» и арендатор будет терпеть убытки так как не сможет вести рабочую деятельность, а российские суды не взыскивают огромные штрафы за моральный ущерб или упущенную выгоду.
Единственным выходом из данной ситуации лично знакомится с собственником помещения и прописать все спорные вопросы до подписания договора аренды и быть готовым в любой момент найти

лучшее предложение по аренде.

С какой даты исчисляется срок действия договора аренды, если он распространяется на отношения, возникшие с 01.01.2016, а подписан он только 01.03.2016? Подлежит ли такой договор государственной регистрации?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу: в целях решения вопроса о необходимости государственной регистрации договора аренды период времени до его заключения, на который стороны распространили его действие (до 1 марта 2016 г.), не включается в срок действия договора аренды. Указанный в вопросе договор не подлежит государственной регистрации.

Обоснование вывода

Поскольку помещение, являющееся недвижимым имуществом, неразрывно связано со зданием, в котором оно находится, к договорам аренды помещений применяются нормы о государственной регистрации, установленные п. 2 ст. 651 ГК РФ в отношении договоров аренды зданий и сооружений (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»). Согласно этому пункту договор аренды недвижимости, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Таким образом, договоры аренды нежилых помещений, заключаемые на год и более, подлежат государственной регистрации. Это касается и тех случаев, когда срок в договоре аренды недвижимости определен с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года (п. 3 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66)). Например, договор аренды, заключенный с 1 января 2016 г. до 31 декабря 2016 г, по общему правилу, подлежит государственной ­регистрации.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п. 1 ст. 425 ГК РФ). Договор аренды здания, ­сооружения, нежилого помещения вступает в силу с момента его подписания сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ) либо с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Договор аренды является консенсуальным (ст. 433 и 606 ГК РФ), для его заключения не требуется передачи имущества. Поэтому срок действия договора аренды не зависит от времени пользования (владения и пользования) имуществом. Эти периоды могут и не совпадать (п. 8 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59), далее – Обзор). Иными словами, законодательство не связывает момент, с которого начинается течение срока договора аренды, с датой передачи соответствующего объекта арендатору (см., например, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2010 № 08АП-8195/2010).

Условия договора, в силу п. 4 ст. 421 ГК РФ, определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений. В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются сторонами договора аренды. Следовательно, стороны вправе установить в договоре условия об арендной плате и в соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ распространить действие этих условий на отношения, возникшие ранее. Такой вывод также подтверждается судебной практикой, например постановлениями ФАС Московского округа от 05.05.2009 № КГ-А40/3448-09, ФАС Западно-Сибирского округа от 17.05.2007 № Ф04-2693/2007(33872-A46-21)(33997-A46-21), ФАС Северо-Западного округа от 07.03.2007 по делу № А56-9107/2006.

Применительно к сложившейся ситуации получается, что договор считается заключенным с момента его подписания сторонами – с 1 марта 2016 г. , а обязательства по договору у сторон возникают (иными словами, «договор действует», «вступает в силу») с 1 января 2016 г.

Как указал Президиум ВАС РФ в п. 8 Обзора, если стороны распространили действие договора на отношения, возникшие до его заключения согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ, то при исчислении срока действия договора для целей государственной регистрации период аренды до момента заключения договора в него не включается. Соответственно, если срок договора аренды без учета периода, на который стороны распространили его действие, составляет менее года, такой договор не подлежит государственной регистрации. Данный вывод подтверждается обширной судебной практикой (см., например, постановления ФАС Поволжского округа от 17.12.2013 № Ф06-173/13 по делу № А55-9247/2012, ФАС Уральского округа от 24.06.2013 № Ф09-5294/13 по делу № А60-43927/2012, ФАС Северо-Кавказского округа от 17.04.2013 № Ф08-1369/13 по делу № ­А63-1116/2012).

Таким образом, в данной ситуации срок договора аренды без учета периода, на который стороны распространили его действие, составляет менее года – 10 месяцев. Поэтому государственная регистрация для такого договора не является обязательной.

8 Условия аренды, которые необходимо знать

Условия аренды жизненно важны для понимания и переговоров с будущими арендаторами. Предложение неправильных типов аренды или условий аренды может обязывать вас выполнять обязанности, которые вы изначально не собирались выполнять. Правильные условия аренды также могут защитить ваши законные права и способствовать установлению позитивных отношений между вами и арендаторами.

В этой статье , мы охватываем все, что коммерческий арендодатель хотел бы знать об условиях аренды и о том, как они влияют на ваше договоры коммерческой аренды :

Что такое условия аренды?

Условия аренды являются условиями контракта договор аренды между арендатором, обычно арендатором, и арендодателем, обычно арендодателем. Юридический договор включает условия аренды, чтобы установить период времени, в течение которого будет длиться аренда, договорные обязательства и многое другое.

Что входит в обычные условия аренды?

Очень важно подходить к переговорам по коммерческой аренде с твердым пониманием смысла ваших условий. Стандартные условия коммерческой аренды включают жизненно важные и ожидаемые условия. Их отсутствие может сигнализировать потенциальным арендаторам о том, что ваш офис или здание может им не подходить с юридической точки зрения.

Коммерческие арендодатели обычно включают следующие условия в обычную аренду: :

• Стороны . Правильно определите стороны, поскольку неправильная идентификация может привести к серьезным юридическим проблемам, если спор возникнет позже. Перечисление чьего-либо имени оказывает совершенно иное воздействие, чем использование его имени. ООО . Например, подписание договора аренды с человеком вместо его бизнеса означает, что в некоторых ситуациях может быть сложнее получить неуплаченную арендную плату.
• Помещение . В пункте о помещениях указывается имущество, которое арендатор будет арендовать. Если вы арендуете коммерческое здание целиком, вы можете указать адрес и название здания. С другой стороны, аренда офисных помещений требует от арендодателей более подробного описания того, что включает в себя арендная плата, например, количество апартаментов, доступ к удобствам и многое другое.
• Использовать . Пункт об использовании устанавливает параметры того, какие действия вы разрешаете в арендованном пространстве. Ограничения могут быть как широкими, так и конкретными, как вы предпочитаете. В целом, вам следует избегать жестких ограничений на использование арендованных помещений, поскольку это может отпугнуть высококвалифицированных арендаторов.
• Длина срока . В пункте «Продолжительность срока» указывается продолжительность аренды и даты прекращения. По данным Business News Daily, средний срок коммерческой аренды составляет от трех до пяти лет.
• Арендовать . Ежемесячная арендная плата имеет решающее значение для переговоров с потенциальными арендаторами до составления договора аренды. Тщательно составьте договор об аренде, чтобы определить, нужно ли учитывать страховые депозиты, коммунальные услуги, аренду офиса и многое другое.
• Модификации . Значительная часть вашего договора аренды должна затрагивать эту тему, если арендатору требуется модификация помещения. Вам и арендатору необходимо будет согласовать дизайнеров, выполнение работ, завершение проекта и обязательства.
• Удобства . Пункты об удобствах в договоре аренды, скорее всего, касаются практических договоренностей, которые у вас есть с вашими арендаторами, таких как парковка и деловые знаки. Обсуждая эти условия, вы и арендатор пытаетесь беспрепятственно интегрировать потребности вашего бизнеса. При правильном выполнении эти удобства будут способствовать успеху и удобству аренды для обеих сторон.
• Страхование . Страховые продукты доступны, чтобы помочь арендаторам оплатить риски, связанные с коммерческой арендой, включая страхование ответственности, если возникнет непредвиденная проблема. Вам нужно будет подумать, какие виды страхования подходят для вашей целевой аренды, чтобы у вас были правильные условия, подготовленные в вашем коммерческая аренда .

Познакомьтесь с некоторыми юристами на нашей платформе

Джейн С.

118 проектов на CC

Просмотр профиля

Kendall C.

5 проектов на СС

Просмотр профиля

Стейси Д.

14 проектов на СС

Просмотр профиля

Элберт Т.

4 проекта на СС

Просмотр профиля

Виды коммерческой аренды

Типы коммерческой аренды, которую вы предлагаете арендаторам, существенно влияют на ваши будущие обязанности. Существует несколько различных видов коммерческой аренды. Понимание того, как работает каждый из них, позволит вам принимать обоснованные решения о возможных договоренностях.

Типы договоров коммерческой аренды включают :

• Единая чистая (N) аренда . Единая чистая (N) аренда или чистая аренда требуют, чтобы арендаторы платили часть или все налоги на имущество, а арендодатель несет ответственность за страхование имущества и его обслуживание. Арендодатель может использовать это соглашение, чтобы сэкономить деньги на налогах на недвижимость или обеспечить своевременную уплату налогов на недвижимость. Помимо этого преимущества, арендодатель получает мало выгод и остается ответственным за большую часть эксплуатации здания.
• Двойная чистая (NN) аренда . Двойная чистая аренда (NNN) используется, когда арендатор несет ответственность за некоторые или все налоги на имущество и страхование. Арендодатель несет ответственность за все расходы на техническое обслуживание и ремонт, как и при аренде одной сети. Этот вариант является более распространенным типом коммерческой аренды в многоквартирных домах.
• Тройная чистая (NNN) аренда . Тройная чистая (NNN) аренда когда арендатор оплачивает все или некоторые налоги на имущество, страховку и техническое обслуживание. Этот тип аренды предлагает арендодателям несколько преимуществ, в том числе более «невмешательство», что дает больше свободы. Однако важно помнить, что базовая арендная плата будет намного ниже, чтобы компенсировать обязательства арендатора.
• Абсолютная аренда NNN . Абсолютная аренда NNN противоположна валовой аренде, которая включает все расходы. При абсолютной аренде NNN арендатор несет ответственность за все расходы на недвижимость и принимает на себя все возможные риски по этому соглашению. Этот тип коммерческой аренды является наименее распространенным, так как немногие арендаторы готовы взять на себя такой высокий уровень риска. Хотя эта аренда фактически позволяет им владеть зданием, не покупая его, они несут все риски и не получают выгоды от повышения стоимости имущества.

Изображение через Pexels от RODNAE Productions

Общая аренда против чистой аренды

Общая аренда представляет собой аренду с полным спектром услуг, поскольку арендаторы оплачивают долю расходов, пропорциональную зданию. Напротив, чистая аренда требует, чтобы арендатор оплачивал арендную плату и другие расходы, связанные с владением, эксплуатацией и содержанием имущества.

Давайте подробнее рассмотрим валовую аренду и чистую аренду по отдельности, чтобы лучше понять различия:

Что такое валовая аренда?

Общая аренда это те, в которых все непредвиденные расходы арендатора встроены в сумму арендной платы. Другие расходы, такие как налоги на имущество, страхование и коммунальные услуги, подпадают под условия валовой аренды. А валовая аренда отлично подходит для аренды коммерческих офисов.

Что такое чистая аренда?

Чистая аренда договоры аренды, по которым арендатор оплачивает часть или все налоги, страховку или эксплуатационные расходы в дополнение к базовой арендной плате. Они популярны в коммерческих договорах аренды для аренды всего офисного здания, поскольку они делают управление более автоматизированным, при этом сохраняя выгоду от права собственности.

Другие термины, которые необходимо знать при коммерческой аренде

Еще один важный термин для понимания — это идея аренда против аренды так как эти два термина очень разные. Основное различие заключается в сроке действия, который они охватывают. Договоры аренды, как правило, заключаются на 12-месячные периоды на срок до пяти или десяти лет. Договоры аренды намного короче и обычно длятся всего тридцать дней.

Также стоит отметить, что договоры аренды жилого помещения обычно используют термин рента. В такой ситуации вполне допустимо заключить договор аренды. Вы можете ссылаться на свой документ как на договор аренды для коммерческих арендаторов, независимо от предлагаемого периода.

Получите юридическую помощь по условиям аренды

Если вашему бизнесу нужна юридическая помощь по условиям аренды, обращайтесь юристы по коммерческой аренде предложить юридическую консультацию о том, как вести переговоры по коммерческой аренде и завершить надлежащие документы. Свяжитесь с профессиональным юристом для получения помощи в коммерческой аренде в вашем штате сегодня.

Опубликовать проект на торговой площадке ContractsCounsel, чтобы получить фиксированные ставки от юристов для просмотра и сравнения. Все юристы в нашей сети проверены нашей командой и проверены нашими клиентами, чтобы вы могли изучить их перед наймом.

Срок аренды — Стратегический финансовый директор

См. также:
Соглашение об аренде капитала
Соглашения об аренде
Операционная аренда
Продажа с обратной арендой
Почему риск интеллектуальной собственности является общей проблемой?

Срок аренды Определение

Определяемый как период времени, в течение которого действует договор аренды, срок аренды устанавливает период времени как для арендатора, так и для арендодателя. Условия аренды обычно бывают трех видов: фиксированные, периодические и бессрочные. Кроме того, аренда может охватывать как материальное, так и нематериальное имущество. Примером этого может быть аренда недвижимости по сравнению с арендой программного обеспечения.

Срок аренды Объяснение

Срок аренды, объясняемый многими как период времени, в течение которого они имеют права на использование объекта собственности, представляет собой более глубокое понятие, чем это. Он является частью листа условий аренды , документа, в котором излагается весь договор аренды. Срок аренды, также известный как срок аренды, срок аренды и т. д., является лишь частью настоящего соглашения. Тем не менее, он служит основой и, возможно, наиболее важным аспектом любой аренды.
Срок аренды может длиться определенный период времени (фиксированный), может быть продлен по желанию обеих сторон (периодический) или может длиться неопределенный период времени (бессрочный). Кроме того, аренда может существовать как капитальная или операционная аренда. Здесь такие договоры аренды будут небрежно называться «аренда с правом собственности» или «аренда». Эти два договора аренды часто создают срок аренды, который различается в зависимости от потребностей обеих сторон. Капитальная аренда часто бывает не по желанию, периодической или бессрочной. Операционная аренда , с другой стороны, может быть менее строгой в отношении временных ожиданий и более конкретной в отношении прав арендатора. Естественно, будущий собственник начнет переговоры с более четко определенными правами, чем скоро увольняющийся арендатор. Гибкость аренды сводит на нет математические расчеты на калькуляторе срока аренды. Ведение переговоров об аренде — это не только наука, но и искусство.

Срок аренды Пример

Текс, предприниматель из Техаса, весьма преуспел в качестве «сухопутного человека». Имея зоркий глаз, хорошую команду и немного удачи, он получил права на добычу полезных ископаемых на нескольких участках, богатых нефтью. Поиск и использование природных ресурсов, которые предлагает земля, создали взаимовыгодную среду как для Текса, так и для владельцев недвижимости, у которых он арендует.
В рамках своего бизнеса Текс работает со всеми видами аренды. Основываясь на своих исследованиях, работе своей команды геологов, своего юрисконсульта и своей страсти к приключениям, Текс решает, какие вариантов срока аренды принять участие. Текс сейчас работает с двумя владельцами недвижимости.

Первый владелец недвижимости

У одного из них, Луи, есть небольшой колодец. К этому колодцу, расположенному близко к поверхности земли, можно легко добраться с помощью оборудования, которое использует Текс. Текс призвал Луи провести оценку его земли, чтобы двое мужчин могли заключить соглашение, выгодное обеим сторонам. Пришло время вести переговоры об аренде прав на недропользование земли. За столом Текс заявляет, что заинтересован в бессрочной операционной аренде земли Луи. Текс считает, что скважина будет вскрыта в течение пары лет, но хочет подстраховаться, сохраняя за собой права до тех пор, пока работа не будет завершена.
Двое мужчин соглашаются и начинают решать условия аренды. Они принимают решение о фиксированных платежах, правах пользования имуществом Луи и о том, что аренда будет осуществляться по желанию. Чтобы гарантировать, что он будет использовать его столько, сколько ему нужно, Текс включает комиссионный план, который дает Луи процент от дохода, полученного от нефти в этом листе условий коммерческой аренды . Как говорит Текс, «вы лучше поймаете корову на сладкий корм, чем на кислый виноград».

Второй владелец недвижимости

Затем Текс начинает переговоры с другим владельцем собственности, известным как Оки.