Справочник недвижимости онлайн: Сведения из ЕГРН Росреестра об объектах недвижимости

АФОС Справочник

АВТОМАТИЗИРОВАННАЯ ФИНАНСОВАЯ
ОЦЕНОЧНАЯ СИСТЕМА

Оценка недвижимости

Оценка бизнеса

Финансовый анализ

АФОС Справочник

В рамках аналитической деятельности Экономического научного журнала «Оценка инвестиций» и онлайн-сервиса АФОС подготовлен к открытой публикации справочник, необходимый специалистам в сферах: оценка недвижимости, оценка бизнеса, оценка инвестиционных проектов и оценка иных видов собственности: «АФОС Справочник: оценка и экспертиза, разработанный на базе Экономического научного журнала «Оценка инвестиций». Автор Барамзин Н.К., под редакцией к.э.н. Лекаркиной Н.К.»

На сегодняшний день «АФОС Справочник: оценка и экспертиза», разработанный для оценщиков, судебных экпертов и других специалистов экономического профиля, включает в себя следующие разделы:

• Справочник: классификация коммерческой недвижимости;
• Справочник типовых рыночных корректировок для рынка недвижимости г. Москвы и Московской области — 2015;
• Справочник типовых рыночных корректировок для рынка недвижимости г. Москвы и Московской области — 2016;
• Справочник типовых рыночных корректировок для рынка недвижимости г. Москвы и Московской области — 2017;
• Справочник типовых рыночных корректировок для рынка недвижимости г. Москвы и Московской области — 2018;
• Справочник типовых рыночных корректировок для рынка недвижимости г. Москвы и Московской области — 2019;
• Справочник типовых рыночных корректировок для рынка недвижимости г. Москвы и Московской области — 2020;
• Справочник типовых рыночных корректировок для рынка недвижимости г. Москвы и Московской области — 2021;
• Справочник типовых рыночных корректировок для рынка недвижимости г. Москвы и Московской области — 2022;
• Справочник типовых рыночных корректировок для рынка жилой недвижимости России — 2021 г. ;
• Справочник: финансовый анализ и оценка бизнеса.

«АФОС Справочник: оценка и экспертиза» подготовлен на основании обработки значительного объема рыночных данных, анализа сделок и анализа деятельности предприятий.

В тоже время, следует отметить, что применение специалистом корректировок, представленных в данном справочнике, не снимает с него ответственности в части анализа рынка недвижимости и выявления особенностей объектов недвижимости, при которых применение тех или иных корректировок приводит к получению аномальных результатов. Перед любым специалистом при определении рыночной или справедливой стоимости стоит задача получения наиболее вероятных рыночных показателей, и, кроме того, специалист обязан применять свои профессиональные навыки в сочетании со здравым смыслом, которым, к сожалению, все чаще многие специалисты пренебрегают.

Важно! Использование справочника, корректировок или фрагментов опубликованных материалов допускается только при указании ссылки, приведенной ниже:

«АФОС Справочник: оценка и экспертиза», разработанный на базе Экономического научного журнала «Оценка инвестиций». Автор Барамзин Н.К., под редакцией к.э.н. Лекаркиной Н.К.» Режим доступа — URL: https://cepes-invest.com/manual»

АФОС Справочник: оценка и экспертиза

1. Справочник: классификация коммерческой недвижимости
2. Коммерческая недвижимость — 2015 г.
3. Коммерческая недвижимость — 2016 г.
4. Коммерческая недвижимость — 2017 г.
5. Коммерческая недвижимость — 2018 г.
6. Коммерческая недвижимость — 2019 г.
7. Коммерческая недвижимость — 2020 г.
8. Коммерческая недвижимость — 2021 г.
9. Коммерческая недвижимость — 2022 г.
10. Жилая недвижимость России — 2021 г.
11. Справочник: финансовый анализ и оценка бизнеса

Отчеты по недвижимости по данным ЕГРН из РосРеестра и отчеты Оценка рисков

Оглавление / Отраслевые версии / Агентства недвижимости

В CRM INTRUM Вы можете найти любой объект недвижимости по кадастровому номеру или структурированному адресу объекта и заказать отчеты:

• Об объекте недвижимости и правах.
• О переходе прав.

Вы получите  отчет в срок от 10 минут до 3 дней в формате pdf. Отчеты об объектах недвижимости создаются на базе актуальной информации из ФГИС ЕГРН с применением автоматических алгоритмов анализа данных.

В отчете INTRUM CRM соберет все актуальные сведения о квартире, доме или земельном участке. В том числе там будут данные из выписки ЕГРН из РосРеестра. Однако в документе не будет электронной подписи Росреестра. 

Вы можете заказать отчет перед сделкой с недвижимостью, чтобы проверить нужную информацию. Однако использовать отчет как доказательство в суде не получится.

Срок получения выписки обычно составляет до 12 часов, но в некоторых случаях может доходить до 2-3 суток. Срок зависит только от сервиса РосРеестра, ускорить с нашей стороны мы это не можем.

Для того, чтобы начать использовать данный функционал, первоначально Вашему администратору его нужно активировать.

Для этого откройте карточку любого Объекта и перейдите во вкладку «Отчеты по объектам недвижимости по данным ЕГРН»

Нажмите кнопку «Настройки активации»

Выберите необходимые настройки «Статуса функционала» активности приложения — кто из сотрудников сможет отправлять запросы на выписку. При значении «деактивировано» вкладка «Отчеты по объектам недвижимости по данным ЕГРН» в карточке объекта показываться для всех сотрудников, кроме администраторов, перестанет.

Заказать отчет смогут, все сотрудники, для кого Вы разрешили это в настройках приложения.

1 — статусы запроса отчета

2 — кнопка ручного обновления статуса (Статусы также обновляются автоматически. При его смене сотрудник, заказавший выписку, получит онлайн всплывающее уведомление прямо в CRM)

3 — поле для запроса нового отчета

Для запроса отчета заполните адрес, выберите в результатах нужный объект  и нажмите кнопку «Поиск кадастрового номера и заказ отчета по данным из ЕГРН»

Отправка выписки на email и в мессенджеры

Для того, чтобы отправить выписку из РосРеестра своему клиенту или коллеге, Вам необходимо кликнуть по ссылке «Отправить»

Далее появится окно для выбора канала, по которому будет отправлена выписка.

Обращаем ваше внимание, что для отправки в мессенджеры должны быть установлены у вас на рабочем компьютере (программа скаченная с официального сайта мессенджера) или на мобильном устройстве (мобильное приложение мессенджера)

Поиск кадастрового номера объекта по его адресу

Если Вы не знаете кадастровый номер того или иного объекта, мы можете найти его по адресу.

Сделать это можно в разделе Приложения — «Поиск объекта по базе РосРеестра»

Либо во вкладке «Отчеты по объектам недвижимости по данным ЕГРН» в карточке объекта

Нажмите на кнопку «Поиск кадастрового номера по адресу», откроется окно поиска.

Адрес будет подставлен автоматически из карточки объекта, но Вы можете заменить его на другой или внести корректировку

Обратите внимание, если какой-то объект Вы не можете найти в базе, то исправить ситуацию мы не сможем, т. к. получаем данные напрямую из единой базы РосРеестра, не храним/не управляем этими данными со своей стороны.

Режим мониторинга изменений в выписке ЕГРН

Вы можете для любого полученного отчете включить режим мониторинга изменений в ЕГРН.

С включенным режимом при изменении даты последнего обновления информации по объекту в РосРеестре Вы получите уведомление.  Это удобно для контроля прохождения сделок по Вашим объектам. Периодичность запросов проверки — 24 часа.

Система проверяет поле «Дата последнего обновления информации в ИР-ЕГРН«. Если оно изменилось, автор выписки получит соответствующее уведомление. 

Включить режим Мониторинга Вы можете из списка отчетов.

1- меню включения режима Мониторинга

2- данный значок указывает, что для данной выписки включен режим мониторинга

3 — просмотр истории изменений данных в ЕГРН

Отчет «Оценка рисков по объекту недвижимости»

Отчет о рисках представляет собой расширенный отчет об объекте недвижимости, а также о его собственниках. Пример отчета

Строится этот отчет на основе отчета по объекту по данным из ЕГРН по объекту и по переходу прав

Далее на основе паспортных данных всех текущих собственников делаются запросы в официальные государственные службы и сервисы на предмет:

• Действительности паспорта

• Нахождение в розыске

• Банкротства

• Налоговых задолженностей

• Долгов (исполнительных производств у судебных приставов)

• Нахождение в реестре самозанятых

• Наличия зарегистрированных ИП или юрлиц у данного собственника

• Нахождении в перечне причастности к экстремистской деятельности или терроризму

По полученным данным делается отчет о рисках сделок с данным объектом недвижимости. При этом учитываются многочисленные вариации возможных обременении и запрещений, которые могут присутствовать в выписках ЕГРН.

Дополнительно к этому делается запрос в базу данных всех объектов недвижимости РФ, находящихся в продаже (по данным досок объявлений). Это как активные продаваемые сейчас объекты, так и архивные за 12 месяцев.

В результате Вы можете увидеть похожие квартиры, которые продаются/продавались в данном доме. Это полезно для оценки стоимости.

Все данные получаются из источник сразу после заказа отчета напрямую, срок обработки запроса от нескольких часов до 1-2 дней (в среднем 5-6 часов).

Источники данных:

1. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) — Единый государственный реестр недвижимости URL: https://rosreestr.ru

2. Публичная кадастровая карта России URL: https://pkk5.rosreestr.ru

3. Федеральная налоговая служба (ФНС России) URL: https://www.nalog.ru

4. Федеральная служба судебных приставов (ФССП России) URL: https://fssprus. ru/

5. Официальный сайт Министерства внутренних дел Российской Федерации URL: https://мвд.рф

6. Единый федеральный реестр сведений о банкротстве URL: https://bankrot.fedresurs.ru

7. Государственная автоматизированная система Российской Федерации «Правосудие» URL: https://sudrf.ru

8. Картотека арбитражных дел URL: https://kad.arbitr.ru

9. Федеральная служба по финансовому мониторингу URL: http://www.fedsfm.ru

10. База данных недвижимости URL: https://bazacenter.ru

Как заказать отчет о рискаХ?

Чтобы использовать Отчеты о рисках, должна быть активирована возможность использовать приложение «Отчеты по объектам недвижимости по данным ЕГРН» (как активировать). Вы можете заказать отчет о рисках как первично (1), так и в дополнение к изначально полученному отчету по объекту по данным из ЕГРН РосРеестра (2)

Закажите отчет

Далее в разделе «Отчеты о рисках» внесите паспортные данные собственников для проверки.

На основе этих данных система отправит запрос в государственные службы и сервисы. Ориентировочно в течение 1-2 часов на основе результатов данных запросов будет сформирован отчет. Уведомление об этом заказавший отчет сотрудник получит в виде всплывающего окна.

Во вкладке «Отчеты по рискам» можно увидеть готовые отчеты.

При скачивании Вы можете выбрать какие данные будут публиковаться в отчете.

Кроме того, Вы можете заменить в отчете базовый логотип INTRUM CRM на логотип Вашей компании.

или

 

---

База собственников недвижимости

Оценка рыночной стоимости объектов

Возможно вам также будет интересно: Приватные поля

Вернуться к оглавлению

Полный путеводитель по недвижимости

Недвижимость — ключевая отрасль в нашем обществе. Людям нужно покупать и продавать недвижимость, и им нужны эксперты, которые помогут им понять и управлять транзакциями.

За последнее десятилетие или около того программное обеспечение и веб-сайты изменили традиционный процесс недвижимости. Но независимо от того, насколько далеко продвинулись технологии, они никогда не заменят посредника в сфере недвижимости — агента.

Почему? Поскольку недвижимость важна для нашего общества, она остается загадкой для большинства потребителей. Между различными законами, документами и лучшими практиками есть много всего, что нужно для покупки и продажи недвижимости.

Вот почему мы составили это руководство, и у нас есть две причины: помочь потребителям лучше понять процесс недвижимости и предоставить агентам по недвижимости возможность лучше продвигать свой бизнес. Если вы хотите узнать об определенной теме, не стесняйтесь использовать ссылки на главы ниже, чтобы перейти вперед. В противном случае продолжайте читать, чтобы узнать больше о недвижимости.

1. Что такое недвижимость?

2. Четыре типа недвижимости

3. Кто есть кто в сфере недвижимости

4. Процесс недвижимости

5. Стратегии маркетинга недвижимости

6. Ресурсы недвижимости

Что такое недвижимость?

Недвижимость определяется как собственность и здания на определенном участке земли. Он также включает в себя права на воздух и под землей над землей и под землей соответственно. Термин «недвижимость» означает недвижимое или физическое имущество.

Четыре типа недвижимости

Недвижимость как физическое лицо включает четыре различных категории собственности: жилая, коммерческая, промышленная и земельная.

1. Жилая

Жилая включает новостройки и перепродажу домов. Вы, наверное, знаете жилую недвижимость как дома на одну семью. В эту категорию также входят кондоминиумы, таунхаусы, дуплексы и дома для отдыха.

2. Коммерческая

Коммерческая недвижимость в основном включает в себя коммерческие помещения. В эту категорию входят торговые центры, торговые центры, больницы, колледжи, гостиницы и офисы. Многоквартирные дома часто считаются коммерческими (хотя технически они являются жилыми), потому что они приносят доход своим владельцам.

3. Промышленные

Промышленные включают производственные здания и склады, используемые для исследований, производства, хранения и распределения продукции.

4. Земля

Земля включает действующие фермы и ранчо. Это также относится к свободной земле, такой как неосвоенная земля и земля, на которой строятся дома или здания.

Важно понимать различные типы недвижимости, потому что продажа и покупка недвижимости различаются в зависимости от ее типа. Другие процессы, такие как зонирование, строительство и оценка, также выполняются независимо.

Поскольку эти категории и их правила и нормы очень разные, агенты по недвижимости обычно специализируются на одном конкретном типе. Далее мы поговорим подробнее об агентствах недвижимости ниже.

Кто есть кто в сфере недвижимости

Индустрия недвижимости сложна, и каждая сделка требует многого. По этой причине в процесс вовлечено множество людей. Если вы когда-либо покупали или продавали недвижимость, вы, вероятно, работали с некоторыми или со всеми этими специалистами.

Различные типы агентов по недвижимости

Существует несколько различных типов агентов по недвижимости, которые участвуют в покупке или продаже жилой недвижимости. Мы сломаем каждый ниже.

Агент по недвижимости

Агент по недвижимости действует как связующее звено между покупателями или продавцами и самой отраслью. Они несут ответственность за поиск потенциальной недвижимости, выставление на продажу недвижимости, согласование цен и многое другое. Хотя некоторые агенты работают как с покупателями, так и с продавцами, большинство специализируется на одном или другом. Это потому, что обязанности каждого очень различны.

Агент продавца (листинг)

Агент продавца работает исключительно с людьми, продающими недвижимость, такую ​​как дом или офисное здание. Их также называют «листинговыми» агентами, потому что они перечисляют недвижимость под своим именем и брокерскими услугами, чтобы другие могли их найти. (Мы поговорим о процессе листинга ниже.)

Агенты по листингу несут ответственность за множество вещей:

• Помощь в определении цены продажи недвижимости
• Листинг и маркетинг имущества
• Организация дней открытых дверей и показов
• Ответы на вопросы потенциальных покупателей
• Сопровождение переговоров о цене продажи
• Координация процесса продажи и закрытия

При продаже жилья агенты по продаже обычно получают 3% от валовой продажной цены, которую платит продавец (продавцы), которые платят еще один процент агенту покупателя.

Например, подписанные листинговые контракты рассчитаны на X%, при этом X% предлагается сотрудничающему агенту.

Агент покупателя

С другой стороны, агент покупателя работает с людьми, желающими купить недвижимость. Они несут ответственность за поиск потенциальной недвижимости, организацию показов и обходов, ведение переговоров от имени своих клиентов и помощь в процессе покупки и закрытия.

Клиенты-покупатели обычно не платят за работу с агентом покупателя. В случае успешной организации сделки с недвижимостью агенты покупателя получают 3% от валовой цены продажи, которую также оплачивает продавец.

Лицензия на недвижимость

Для того чтобы представитель общественности мог оказывать помощь физическим лицам в аренде, покупке или продаже недвижимости, он должен иметь лицензию на недвижимость, выданную штатом, в котором существует недвижимость. В каждом штате существуют индивидуальные требования для получения лицензии на недвижимость, включая количество часов обучения, предварительные условия тестирования и лицензионные сборы.

Брокер

Брокер по недвижимости считается на одну ступень выше агента. (Подобно аналогии с квадратом и прямоугольником, брокер является агентом, но агент не является брокером.) Хотя правила варьируются от штата к штату, у брокеров обычно больше образования и лицензий, чем у агентов. Из-за этого брокеры могут создавать свои собственные брокерские компании по недвижимости и нанимать агентов в качестве продавцов.

Ипотечный кредитор

Ипотечный кредитор — это финансовое учреждение, которое предоставляет вам деньги для финансирования вашего ипотечного кредита. При покупке недвижимости рекомендуется предварительно получить одобрение на получение кредита, прежде чем совершать поездку и делать ставки на недвижимость. Покупатели недвижимости, скорее всего, будут тесно сотрудничать с ипотечным кредитором, прежде чем искать дома или недвижимость.

Оценщик

Оценщик работает независимо от покупателя и продавца, чтобы определить стоимость имущества. Оценщика обычно выбирает ипотечный кредитор, поскольку в его интересах получить справедливую и точную стоимость дома или здания. Имущество должно быть оценено по согласованной договорной цене продажи, чтобы кредитор мог предоставить кредит.

От осмотра каждой комнаты до проверки внешнего и внутреннего состояния оценщик выполняет большую часть своей работы на месте и отчитывается перед кредитором.

Инспектор

В то время как кредиторы нанимают оценщиков для определения денежной стоимости имущества, инспекторы нанимаются потенциальными покупателями для определения структуры, безопасности и возможных дефектов или повреждений в доме. Это длительный процесс; инспекторы несут ответственность за проверку сотен предметов при осмотре здания.

Заключительный адвокат

Заключительный или транзакционный адвокат по недвижимости — это просто адвокат, специализирующийся на праве в сфере недвижимости. Его или ее иногда называют «заключительным» адвокатом, потому что именно тогда большинство покупателей или продавцов сталкиваются с ними — при заключении сделки. (Мы рассмотрим процесс закрытия сделки в следующем разделе.)

Адвокаты по недвижимости помогают покупателям или продавцам разобраться в юридических документах, которые им предоставляются на протяжении всего процесса недвижимости.

Каждый из этих людей является жизненно важной частью процесса недвижимости. Далее мы увидим этот процесс в действии шаг за шагом.

Процесс с недвижимостью

В зависимости от типа собственности и вовлеченных людей конкретные этапы каждой сделки с недвижимостью могут немного отличаться. Но по большей части большинство транзакций выглядят одинаково.

Ради непрерывности и простоты мы собираемся использовать транзакцию с недвижимостью, чтобы описать процесс с недвижимостью. Коммерческие и промышленные транзакции следуют аналогичному процессу, но процесс жилищного строительства, вероятно, наиболее близок потребителям.

Ниже мы рассмотрим точки зрения продавца и покупателя.

1. Наймите агента.

Когда кто-то решает продать свой дом, первое, что он или она может сделать, это нанять агента по недвижимости (если только он сам не решит продать его в качестве «Продажи от собственника», что мы объясним позже).

Исторически сложилось так, что клиенты находили своих агентов по листингу через личные рекомендации или местную рекламу в газете или листовке. В настоящее время некоторые продавцы находят своих агентов с помощью онлайн-средств, таких как социальные сети, онлайн-реклама или сайты, такие как Zillow или Trulia. Подробнее о некоторых из этих методов мы поговорим в следующем разделе.

Агенты по листингу обычно проводят презентацию листинга. На этом шаге также будет показано, как они будут оценивать и продавать ваш дом, какова структура их комиссионных и другие конкурентные преимущества. Это помогает клиентам решить, какой агент лучше всего подходит.

Когда кто-то решает купить дом, он или она может сделать одну из двух вещей: найти агента покупателя, который может помочь им найти и купить недвижимость, или начать покупать недвижимость самостоятельно, решив нанять агента после того, как они нашли недвижимость, которая им нравится.

Нет правильного или неправильного способа нанять агента покупателя, хотя агент может познакомить вас с потенциальными объектами недвижимости, которые вы иначе не смогли бы найти самостоятельно. Собеседование и обеспечение безопасности агента покупателя в начале процесса покупки недвижимости может быть гораздо более полезным, чем просто позволить агенту по листингу позаботиться об обеих сторонах. Покупатели также могут извлечь выгоду из представительства.

2. Список/просмотр свойств.

Следующим шагом продавца будет выставление вашей собственности на продажу, чтобы ее могли найти потенциальные покупатели. Вот шаги для перечисления и просмотра собственности.

Определите цену вашего дома. Ваш агент по недвижимости может помочь вам рассчитать это, используя местоположение вашего дома, его состояние, удобства и улучшения, а также цену аналогичной недвижимости. Агенты проведут сравнительный анализ рынка (CMA), чтобы помочь вам понять, как и почему стоимость вашего дома такая, какая она есть.

Введите свой дом в Internet Data Exchange (IDX). IDX — это платформа, к которой имеет доступ ваш агент по недвижимости. Он объединяет списки недвижимости со всей страны. Это позволяет членам службы множественного листинга (MLS) делиться и продавать свою недвижимость другим агентам и потенциальным покупателям.

Продайте свой дом. Независимо от того, инвестируют ли они в традиционные методы или размещают ваш дом на других веб-сайтах по недвижимости, эти маркетинговые тактики повысят доступность вашей собственности для других агентов и покупателей.

Проведение дней открытых дверей и показов с покупателями. Дни открытых дверей и показы дают потенциальным покупателям возможность увидеть ваш дом из первых рук. Этот личный опыт также позволяет покупателям задавать вопросы и выражать опасения, что в долгосрочной перспективе экономит время и энергию обеих сторон. Некоторые агенты также могут создавать видеоролики о недвижимости и возможности виртуальной постановки для вашего дома.

Некоторые продавцы предпочитают продавать свои дома самостоятельно, что называется «Продажа собственником» (FSBO). FSBO теоретически экономят комиссионные деньги продавцов (поскольку клиенты продавцов платят как за листинг, так и за агентов покупателя), но, в свою очередь, они не получают доступа к CMA, IDX или каким-либо агентским знаниям или маркетингу. В некоторых случаях продавцы FSBO могут платить комиссию за сотрудничество агенту покупателя, работающему с тем, кто покупает их дом.

Как покупатель, этот шаг будет включать в себя исследование и просмотр недвижимости. Некоторые люди используют такие сайты, как Zillow или Trulia, чтобы найти потенциальные дома в пределах их ценового диапазона, в то время как другие полагаются на своего агента, чтобы найти недвижимость и запланировать показы.

Как правило, покупатели посещают дни открытых дверей, чтобы получить представление о собственности, ее расположении, состоянии и удобствах. Затем они планируют специальные показы со своим агентом (или агентом по листингу), на которых они будут ходить по собственности и задавать более конкретные вопросы.

Вспомните, как мы упоминали, что покупатели должны получить предварительное одобрение на получение кредита, прежде чем искать жилье. Почему? Потому что, если покупатель просматривает дом, который он хочет купить, он должен быть готов сразу же разместить предложение, особенно на высококонкурентном рынке жилья.

Если кто-то просматривает понравившуюся недвижимость, а затем требует предварительного одобрения кредита, процесс может занять несколько недель. Ни один продавец не стал бы ждать так долго, если бы у него были другие предложения.

3. Рядом с отелем.

Допустим, вы продаете свой дом, и кто-то хочет его купить. Что происходит тогда?

Ну, во-первых, потенциальный покупатель сделает предложение на ваш дом. Это предложение может быть точно по запрашиваемой цене, ниже или выше, в зависимости от того, насколько конкурентен рынок и как быстро вы и/или продавец хотите закрыть сделку. Затем вы обдумываете предложение, консультируетесь со своим агентом (если он у вас есть) и принимаете или отклоняете его. Могла быть небольшая возня, или обе стороны могли сразу договориться и сразу подписать договор купли-продажи.

(Если вы, продавец, заключили соглашение с пунктом о праве первого отказа, вы должны позволить этой потенциально заинтересованной стороне просмотреть и сделать предложение о вашей собственности раньше любых других сторон. Право- Оговорки о первом отказе обычно включаются в контракты между членами семьи, арендаторами, арендодателями, а в случае ассоциации домовладельцев.)

Как продавец, следующие несколько шагов не касаются вас напрямую. На этом этапе покупатель вносит свой задаток, заказывает осмотр вашего дома и работает со своим ипотечным кредитором, чтобы получить оценку и оформить ипотеку. Возможно, вам придется решить какие-либо проблемы или вопросы в течение этого периода, но по большей части вы сидите и ждете.

В следующий раз вы увидите покупателей на закрытии. Закрытие дома — это, по сути, причудливый термин, обозначающий, когда передается право собственности, вносится первоначальный взнос, а имена продавца и покупателя подписываются несколько раз. После закрытия вы сдали ключи и отправились в путь… хотя и стали богаче на тысячи долларов.

Давайте перевернем сценарий и скажем, что вы покупаете дом. (Поздравляем!)

Мы уже знаем, что вы сделали предложение, которое было принято, и вы подписали договор купли-продажи. Что происходит? Что ж, основная часть этого процесса заключается в том, чтобы вы убедились, что дом именно тот, который вы хотите купить, и вы должны сделать все это в сроки, указанные в вашем контракте.

Во-первых, вы должны внести свой задаток. Это говорит продавцу: «Эй, мы серьезно относимся к этой покупке». К вашему сведению, задаток — это не ваш первоначальный взнос — он идет вашему ипотечному кредитору. Он удерживается до закрытия и зачисляется покупателю. Затем вы заказываете осмотр, чтобы увидеть, есть ли какие-либо ремонтные работы, которые необходимо выполнить перед закрытием. (Сторона, ответственная за ремонт, должна быть согласована между продавцами и покупателями.) В то же время вы предупредите своего кредитора, что у вас есть контракт, и начнете оформление документов для обеспечения вашего кредита.

После завершения проверки вы и ваш кредитор заказываете оценку, чтобы убедиться, что стоимость дома соответствует вашему предложению и ипотеке. Вы изучите и закажете страхование жилья (часто требуется кредиторами), а также запланируете свои коммунальные услуги и закрытие. При закрытии вы должны принести подтверждение своей ипотеки, страховки дома и любую необходимую документацию, чтобы принять право собственности на дом и подписать все необходимые документы.

Вуаля! Дом твой!

Маркетинговые стратегии в сфере недвижимости

Итак, мы рассмотрели процесс покупки недвижимости с точки зрения как покупателя, так и продавца. А агент по недвижимости? Агенты и будущие агенты, мы вас не забыли. Этот раздел посвящен одной из самых важных частей вашей работы — маркетингу ваших домов и вас самих (и вашего бизнеса в сфере недвижимости).

Пауза. Что вы имеете в виду под «себя»?

Ну, быть агентом по недвижимости — это все равно, что быть самим собой. Вы можете представлять брокерскую или более крупную фирму, но по большей части вам приходится продавать себя как агента, обладателя базы знаний, переговорщика, маркетолога, финансового гуру и отраслевого всезнайки. Ваши клиенты будут полагаться на вас в одной из самых крупных транзакций (как в финансовом, так и в эмоциональном плане) в своей жизни. Вы должны быть в их глазах лучшими.

Более того, чем больше вы продаете себя, тем больше вы продаете дома и недвижимость, которую представляете. Это беспроигрышный вариант!

Недвижимость — уникальная отрасль с точки зрения построения маркетинговой стратегии. Некоторые отрасли и предприятия сосредоточены исключительно на методах цифрового маркетинга, в то время как другие инвестируют в традиционные тактики, такие как открытки и рекламные щиты.

В сфере недвижимости вы, скорее всего, сделаете все вышеперечисленное. По большей части большинство агентов не определяют целевую аудиторию для своей маркетинговой стратегии — им просто нужны клиенты и покупатели. Чем шире сеть, тем больше людей она привлечет, тем больше доходов принесет и продаст домов.

(Примечание. Эта стратегия работы с целевой аудиторией нетипична для большинства компаний. В большинстве случаев определение целевого покупателя для маркетинга — это путь.) Агент по недвижимости. Мы разделим его по типам маркетинга и обсудим входящие и исходящие методы.

1. Цифровой маркетинг

Мир цифрового маркетинга кажется бесконечным. Означает ли это, что вы должны инвестировать в каждую маркетинговую возможность? Не совсем, особенно если вы новый агент. Начните с нескольких из этих стратегий, а затем расширяйте их, если позволяет ваша комиссия.

Веб-сайт

Веб-сайт повышает узнаваемость вашего личного бренда как агента и продает дома, которые вы выставили на продажу. Больше покупателей и продавцов находятся в сети, чем когда-либо прежде, поэтому, если вы не в сети, вы теряете доход и клиентов.

Присутствие в Интернете в качестве агента по недвижимости также говорит о вашей легитимности и о том, насколько серьезно вы относитесь к своей работе. Как минимум, он должен содержать информацию о вас (включая звездную биографию), о том, как с вами связаться, и о любых домах, которые вы в настоящее время продаете.

Блог

Ведение блога — еще один способ привлечь клиентов, завоевать доверие посетителей и доказать свою компетентность в сфере недвижимости. Кроме того, загадочность и сложность отрасли могут сыграть вам на руку. У ваших посетителей и клиентов неизбежно будут вопросы, и ваш блог о недвижимости может содержать ответы.

Подумайте о том, чтобы сделать свой блог частью вашего веб-сайта. Это позволит удерживать посетителей на сайте и продвигать себя как агента. Когда вы начинаете свой блог, публикуйте сообщения так часто, как хотите, но как бы часто вы ни выбрали, убедитесь, что вы можете поддерживать постоянную частоту. Нужны идеи? Обратите внимание на вопросы, которые задают ваши клиенты, или, возможно, ведите блог о доме, который вы продаете.

Социальные сети

Знаете ли вы, что более 74% агентов используют Facebook и LinkedIn для продвижения своего бизнеса? Социальные сети практически не подлежат обсуждению в мире недвижимости, и существует множество способов использовать социальные сети для вашего маркетинга. Специальная страница на Facebook может помочь вам связаться с потенциальными клиентами, продавать свои дома и делиться контентом своего блога, а учетная запись Instagram дает вам возможность делиться этими высококачественными фотографиями недвижимости.

Социальные сети также являются отличным способом личного общения с клиентами. Как человеку, занимающемуся маркетингом, важно создавать личные, эмоциональные связи, чтобы получить бизнес. Когда дело доходит до покупки или продажи дома, клиентам нужно не только знать, что вы можете выполнять свою работу, но и то, что они могут вам доверять.

Электронная почта

Электронная почта — еще один отличный способ продавать клиентам, независимо от их демографических данных или стадии пути покупателя (или продавца). Независимо от того, активно ли они ищут новый дом или вы просто получили их адрес электронной почты из онлайн-формы, электронная почта может помочь вам оставаться на связи и быть в курсе событий.

Отличный способ сделать это — рассылка новостей по недвижимости по электронной почте. Информационные бюллетени — это простая, шаблонная тактика, которая также позволяет вам творчески подходить к своему контенту. В свой информационный бюллетень вы можете включить текущие дома для продажи, отзывы клиентов, забавные личные факты и местные события.

Платная реклама

Есть плюсы и минусы оплаты рекламы, будь то о вашем бизнесе в сфере недвижимости или вашей текущей собственности. Если вы решите платить за рекламу, такую ​​как реклама в социальных сетях, баннерная реклама или даже нативная реклама, убедитесь, что вы ориентируетесь на правильные географические местоположения (поскольку вы, скорее всего, не будете работать с клиентами за сотни миль). Подумайте о том, чтобы платить за рекламу на местных сайтах, посвященных дизайну интерьера, или в семейных блогах, или даже в своем личном блоге о недвижимости. Таким образом, вы можете знать, что вашу рекламу видит ценная аудитория.

2. Традиционный маркетинг

В мире недвижимости традиционные методы маркетинга вряд ли устарели. Это по нескольким причинам.

Во-первых, недвижимость сильно зависит от местоположения. Хотя для бизнеса электронной коммерции может не иметь смысла продавать в местных журналах или на автобусных остановках, это будет полезно для местных агентов по недвижимости, которые хотят работать с людьми в этом районе. Во-вторых, традиционные методы маркетинга могут быть более рентабельными и обеспечивать более высокую рентабельность инвестиций, особенно при локальном маркетинге.

Попробуйте несколько из этих стратегий и посмотрите, что лучше всего подходит для вас.

Визитные карточки и почтовые открытки

Визитные карточки также не подлежат обсуждению для агентов по недвижимости. Между днями открытых дверей, местными мероприятиями и просто встречей с людьми на улице вам, вероятно, всегда понадобится визитная карточка с вашим номером телефона и адресом электронной почты. Визитные карточки недвижимости также дают вам возможность проявить свою индивидуальность и оставаться в центре внимания потенциальных клиентов.

Открытки, с другой стороны, очень эффективны для продажи домов. Мало того, что здесь достаточно места для фотографий и текста, открытки с недвижимостью также легко раздаются, дешево отправляются по почте и быстро читаются.

Прямая почтовая рассылка

Прямая почтовая рассылка может показаться старой школой, но на самом деле она весьма эффективна в сфере недвижимости. На самом деле, в 2021 году доля открытий прямой почтовой рассылки достигает 90%.

Отправляете ли вы открытки, личные листовки, информационные бюллетени или другой контент, прямые почтовые рассылки — отличный способ ориентироваться на определенный район или район вашего города. Это проверенный метод, который может работать отдельно или в тандеме с другими стратегиями.

Местная реклама

Вы можете размещать местную рекламу несколькими способами. Во-первых, вы можете платить за местную рекламу в журналах, информационных бюллетенях, автобусных остановках и рекламных щитах. Во-вторых, вы можете оставить свои открытки и визитные карточки по всей целевой области или сотрудничать с компаниями, которые бесплатно рекламируют вас.

С другой (более творческой) стороны, рассмотрите возможность публикации в местных журналах или ведения собственной колонки. Это следует той же методологии входящего трафика, что и блоги и гостевые посты, за исключением того, что они нацелены на ваших соседей и местных клиентов. Это также дает вам возможность завоевать доверие читателей и потенциальных клиентов.

Наконец, стук в дверь — еще один способ повысить осведомленность и продать товар людям в вашем районе. Стук в дверь — еще один проверенный метод привлечения потенциальных клиентов и продвижения себя и своей недвижимости для продажи.

3. Маркетинг из уст в уста

Маркетинг из уст в уста (WOM) является наиболее эффективной тактикой для агентов по недвижимости. Вот почему мы сделали это отдельным разделом. Сбор отзывов от прошлых клиентов имеет решающее значение для вашего бизнеса и маркетинговой стратегии.

Отзывы и рекомендации

Независимо от того, работали ли вы с одним клиентом или со 100 клиентами, всегда запрашивайте рекомендации и рекомендации. Когда вы закончите с каждым клиентом, попросите рассказать несколько предложений о ваших услугах и работе в качестве агента, а также попросите их отправить свои отзывы на такие сайты, как Yelp, Zillow и Realtor.com. Вы также можете опубликовать эти отзывы на своем веб-сайте.

Как обеспечить хорошие отзывы? Станьте отличным агентом по недвижимости. Это так просто. Предоставляйте отличный сервис, делайте все возможное и производите отличное впечатление на клиентов. Подумайте о том, чтобы сделать все возможное с подарком на закрытии, чтобы ваши клиенты запомнили вас.

Недвижимость — яркий пример того, как нынешние и прошлые клиенты являются вашими лучшими маркетологами. Обращаясь с каждым клиентом с исключительным обслуживанием, вы можете обеспечить рекомендации на долгие годы.

Ресурсы по недвижимости

Хотите ли вы узнать больше о недвижимости, хотите ли вы стать агентом или хотите улучшить свой бизнес, мы обеспечим вас.

Если вы хотите подготовиться к экзамену по недвижимости, прочтите:

• Бесплатное учебное пособие по недвижимости
• Руководство по подготовке к экзамену U по недвижимости

Если вы хотите узнать больше о недвижимости, прочтите:

• Полный словарь терминов в сфере недвижимости, который вы должны знать

Если вы хотите заняться недвижимостью, прочтите:

• Руководство по работе с недвижимостью из 11 шагов
• Как начать бизнес в сфере недвижимости: 8 основных советов
• Хотите знать, сколько денег вы можете заработать в качестве риэлтора? Все ваши вопросы о доходах от недвижимости, ответы на

Если вы хотите улучшить свой бизнес в сфере недвижимости, прочтите:

• 34 мотивирующих, интересных и забавных цитат о недвижимости, которые должен прочитать каждый агент
• 21 слоган в сфере недвижимости, который вдохновит вас
• 17 лучших подкастов о недвижимости, которые должен слушать каждый агент и брокер

Приобретайте недвижимость вместе с Real Estate

Недвижимость — сложная и сложная отрасль, но, тем не менее, она имеет жизненно важное значение для нашей экономики и образа жизни. Независимо от того, заинтересованы ли вы в покупке своего первого дома или интересуетесь недвижимостью как карьерой, важно понимать процесс с недвижимостью и роли, которые потребители и агенты играют в каждой сделке.

Недвижимость — это отрасль, которая играет по своим правилам. По мере изменения технологий, доходов, покупательских привычек и образа жизни недвижимость будет становиться все более сложной и увлекательной. Ваша задача — оставаться на высоте.

Примечание редактора: этот пост был первоначально опубликован в январе 2019 года и обновлен для полноты.

 

Темы: Недвижимость

Не забудьте поделиться этим постом!

Как купить дом — Путеводители по недвижимости

Мишель Хиггинс и Дебра Камин

Иллюстрации Марка Конлана

Покупка дома может показаться пугающим процессом — это может быть самая дорогая и эмоциональная покупка в вашей жизни . Но даже во время пандемии, при тщательном изучении и решительности, ключи от дома вашей мечты могут быть вашими. Мы поможем вам на вашем пути к собственному дому.

Решение о покупке

Прежде чем окунуться в круг покупателей, важно подумать, подходит ли вам домовладение.

Аренда или покупка?

Когда вы ищете новое жилье, первый вопрос, который вы себе зададите, поможет вам принять решение. Арендовать или купить? Покупка может показаться привлекательной, потому что вы положите конец росту арендной платы и сможете увеличить капитал. Но реальность рутинного обслуживания и ремонта дома может быстро опустошить банковский счет.

В целом, что лучше для вас – аренда или покупка, во многом зависит от ваших конкретных обстоятельств.

Вот несколько основных вопросов, которые следует учитывать при покупке дома:

• Как долго вы планируете оставаться там? Если вы планируете переехать всего через пару лет, аренда, вероятно, будет лучшим вариантом.
• Сколько жилья вы можете себе позволить? Если вы не можете позволить себе дом, достаточно большой, чтобы вместить вашу семью через несколько лет, возможно, стоит арендовать его, пока вы сэкономите немного больше.
• Что есть на рынке? Если вы не можете найти дом, который вам нравится, скорее всего, не стоит привязывать себя к чему-то, чем вы недовольны.

Еще один фактор, который следует учитывать: нынешний рынок жилья является одним из самых конкурентных за последние десятилетия, с рекордно высокими ценами и рекордно низкими запасами.

Это означает, что покупатели должны быть готовы сделать несколько предложений и знать, что им, возможно, придется заплатить больше, чем указано в списке домов, иногда на тысячи долларов больше, чтобы их предложение было одобрено.

Все еще не можете решить, подходит ли вам покупка? Посмотрите калькулятор стоимости аренды и покупки в The Times, чтобы глубже понять разницу в расходах. Если и ваш образ жизни, и точные цифры указывают на покупку, следующим шагом будет определение того, сколько жилья вы можете себе позволить.

Сколько жилья я могу себе позволить?

Чтобы определить, сколько вы можете потратить на дом, внимательно изучите свой бюджет. Просмотрите свои банковские выписки и привычки к расходам за последние пару месяцев, чтобы выяснить, сколько вы тратите на все: от счетов за мобильный телефон до потоковых услуг и еженедельной еды на вынос в ресторане. Бюро финансовой защиты потребителей предлагает трекер расходов, который поможет вам выяснить, куда уходят ваши деньги каждый месяц.

Из-за пандемии домовладение стало доступнее, чем когда-либо. Процентные ставки по ипотечным кредитам, близкие к рекордно низкой территории, составляют около 3 процентов. Если вы можете претендовать на получение кредита, эти ставки позволяют значительно сэкономить в течение 30-летнего кредита.

Как только вы получите более четкое представление о своих привычках расходов, определите, сколько вы хотите выделить на ежемесячный платеж за жилье. Эта цифра включает в себя основную сумму, проценты, налоги и страховые платежи, которые в сумме составляют сумму вашей ежемесячной ипотеки.

Формула Федерального жилищного управления, используемая многими кредиторами, рекомендует выделять не более 31 процента вашего ежемесячного дохода на выплату жилья . Эта цифра будет меняться в зависимости от суммы вашего долга. Покупатели с нет другие долг может быть в состоянии бюджет до 40 процентов ежемесячного дохода на жилье. (Но помните, что остальная часть вашего бюджета пойдет на отопление, водоснабжение, электроэнергию, текущий уход за домом и питание.) не должен превышать 43%.

Так, например, если ваш годовой валовой доход составляет 50 000 долларов, ваш валовой доход в месяц составит 4 167 долларов. Это должно оставить вас с $ 1,292, или 31%, которые можно выделить на ежемесячную ипотеку, при условии, что ваш общий долг не превышает 1792 доллара в месяц. Наш ипотечный калькулятор может помочь вам определить, какой может быть ваша ежемесячная ипотека — не забудьте настроить ползунок в соответствии с текущими процентными ставками, которые можно проверить здесь.

Но помните, что помимо ипотеки, покупка дома включает в себя дополнительные разовые платежи, которые могут быстро накапливаться, включая расходы на закрытие, судебные издержки и другие расходы, связанные с покупкой, такие как осмотр дома. И не забывайте о плате за переезд или обустройстве дома.

Пандемия также повышает финансовые ставки на эти расходы для новых домовладельцев: поскольку рынок жилья настолько конкурентен, многие покупатели, пытаясь получить преимущество, теперь предпочитают отказываться от непредвиденных обстоятельств, чтобы их предложения были приняты. . Непредвиденные обстоятельства предлагают покупателям выход, если возникает что-то непредвиденное. Они позволяют вам отменить покупку, если инспектор обнаружит необходимость значительного ремонта дома, а также отменить или пересмотреть сделки, если независимый оценщик дома сочтет, что стоимость дома значительно меньше покупной цены. Ипотечный кредит дает покупателям возможность отказаться от сделки, если они не могут получить финансирование в течение разумного периода времени. И если вам нужно продать свой нынешний дом, чтобы позволить себе купить новый, вы должны обусловить свое предложение продажей собственного дома.

Отказавшись от них, покупатели могут получить преимущество на рынке, но также могут понести дополнительные расходы после завершения продажи. Так что действуйте с особой осторожностью.

Подробнее о принятии решения о покупке дома

Организуйте свои финансы

Пришло время оценить свои расходы, очистить свой кредит и выяснить, что вы можете себе позволить.

Считай копейки

Решили купить? Прежде чем вы окунетесь в мир прочесывания онлайн-списков домов, посещения дней открытых дверей и проверки агентов по недвижимости, найдите время, чтобы привести свои финансы в порядок. Это поможет вам, когда придет время подать заявку на ипотеку. Это также поможет вам получить некоторую финансовую перспективу, прежде чем вы влюбитесь в этот идеальный колониальный центральный зал или студию с видом на парк.

1. Проверьте свой кредитный рейтинг

Кредиторы используют кредитных рейтинга , также известный как балла FICO , чтобы оценить потенциальный риск кредитования для вас. Чем выше число, которое варьируется от 300 до 850, тем лучше ваш счет. По данным Бюро финансовой защиты потребителей , лучшие ставки по ипотечным кредитам предоставляются заемщикам с кредитным рейтингом от среднего до высокого уровня 700 или выше.

Чтобы узнать свое положение, перейдите на сайт Annualcreditreport.com , который предлагает бесплатный ежегодный отчет. Имейте в виду, что три основных кредитных бюро, Equifax , Experian и TransUnion генерируют свои собственные оценки FICO на основе собранных ими данных; вы сможете узнать все три здесь.

У вас низкий балл FICO? Вы можете улучшить свой счет, погасив большую задолженность по кредитной карте и исправив любые финансовые ошибки, такие как ошибки, возникшие в результате кражи личных данных или перепутанных файлов, принадлежащих другому лицу с таким же или похожим именем. Имейте в виду, что для того, чтобы эти изменения отразились в вашей кредитной истории, требуется время, от месяцев для неточного счета до лет, если у вас были налоговые удержания или банкротства. Но если вы можете очистить свой кредит, это может иметь большое значение в вашей ипотечной ставке.

2. Решите, хотите ли вы перейти на цифровой или аналоговый

Популярность цифровых кредитных платформ, таких как Better. com, Rocket Mortgage и LendingTree, быстро растет, и на то есть веская причина: они не только позволяют потенциальным покупателям подавать заявки на кредиты, не выходя из дома. и по собственному графику, но также могут устранить предубеждения в кредитной индустрии. Но соискатели с неоднозначной историей трудоустройства, проблемами с кредитами или те, кто рассчитывает на подарок в качестве первоначального взноса, могут столкнуться с проблемами в Интернете, где их заявления могут вызвать более тщательную проверку. В этих случаях работа с традиционным кредитором-человеком может обеспечить более плавную работу.

3. Получите предварительное одобрение ипотеки

Письмо с предварительным одобрением — это письменная оценка кредитором того, сколько вы, вероятно, сможете занять у них. Это письмо поможет вам определить, сколько вы можете себе позволить, и поможет продемонстрировать, что вы можете получить ипотечный кредит, когда будете готовы сделать предложение о покупке дома. Получение предварительного одобрения на получение ипотечного кредита отличается от получения предварительного одобрения на получение кредита, которое, по сути, представляет собой предварительный расчет того, на какую сумму кредита вы можете претендовать, на основе непроверенной информации. Заявка на предварительное одобрение ипотеки часто требует представления квитанций об оплате, банковских выписок, налоговых деклараций и других финансовых документов. Потратьте время, чтобы получить его сейчас, чтобы вы были готовы сделать предложение, как только найдете дом, который вам нравится.

4. Получение наличных

Чем больше наличных вы можете заплатить авансом за свой дом, тем меньше вам придется занимать. Больший первоначальный взнос означает, что ваши ежемесячные платежи будут ниже, и вы будете платить меньше процентов в течение срока действия ипотеки. Если вы можете позволить себе внести 20 или более процентов от общей стоимости дома, вам, как правило, не придется платить за ипотечное страхование — премию, которая защищает кредитора в случае невыплаты кредита. Но не тратьте все свои деньги на крупный первоначальный взнос. Кредиторы захотят убедиться, что у вас есть какие-то резервы в банке. Затраты на закрытие обычно составляют тысячи долларов, по данным Bankrate. com, который проводит исследование затрат на закрытие по всей стране и предлагает разбивку средних затрат по штатам. Вам также понадобятся наличные деньги для переезда, ремонта и других непредвиденных расходов.

Подробнее об организации ваших финансов

Поиск нового дома

Теперь, когда вы лучше понимаете свой бюджет, решите, где вы хотите жить.

1. Выберите район

Что делает район хорошим? Ответ на этот вопрос для каждого будет разным. Но вы можете быстро сузить свой выбор, сосредоточившись на некоторых ключевых факторах:

• Где вы можете позволить себе дом?
• Вы работаете из дома или ездите на работу?
• Хочешь быть рядом с хорошими школами?

Поговорите с друзьями и коллегами о том, где они живут. Затем проведите некоторое время в районах, которые вы рассматриваете, проверяя магазины, рестораны и общественные места, чтобы лучше почувствовать это место. Если вы все еще не уверены, подумайте о том, чтобы пройти один или два теста: доступны приложения и онлайн-инструменты, которые используют интеллектуальные алгоритмы, чтобы помочь вам выбрать район, который наилучшим образом соответствует вашим потребностям.

2. Сравнительный магазин

Скорее всего, даже до того, как вы официально начнете поиск жилья, вы потратите некоторое время на просмотр веб-сайтов, таких как nytimes.com/realestate, Realtor.com и Zillow, чтобы увидеть доступные дома в эта область. Теперь пришло время сосредоточиться на том, чего вы действительно хотите. Исключите районы выбранного вами города, в которых нет дома того стиля или размера, который вы хотите, по цене, которую вы можете себе позволить. Настройка предупреждений на этих сайтах на основе ваших критериев может помочь автоматизировать часть работы. Многие поисковые сайты показывают, как долго данный листинг был на рынке, была ли цена повышена или понижена, прошлые продажи и другие полезные данные, которые могут помочь определить, является ли листинг завышенным или томился на рынке. Оттуда выясните, какие дома вы хотите рассмотреть поближе.

3. Время в туре

Открытые дома помогут вам получить представление о жилом фонде в этом районе и о том, что подразумевается под «собачьей рысью» или «железнодорожной квартирой».

Но во время пандемии большинство дней открытых дверей было отменено и заменено частными показами, чтобы обеспечить безопасность покупателей и брокеров. И многие покупатели жилья предпочитают полностью отказаться от личных посещений, полагаясь вместо этого на недавно дополненные 3D-видео, которые сопровождают онлайн-списки, и отправляют агента или доверенное лицо в дом, чтобы совершить поездку по дому, пока они смотрят видеозвонок. Виртуальные туры, которые включают в себя все, от гладких, профессионально снятых видеороликов до трясущихся видеороликов с мобильных телефонов, иногда могут скрыть недостатки, такие как скрипучие полы или слабое освещение, поэтому обязательно запрашивайте измерения и не стесняйтесь задавать вопросы.

Частный показ с агентом по недвижимости, запланированный по предварительной записи, позволит вам поближе познакомиться с недвижимостью и раскрыть то, что видео просто не может.

Во время показа:

• Откройте шкафы, чтобы проверить место для хранения.
• Отодвиньте шторы, чтобы рассмотреть вид.
• Пройдитесь по заднему двору и подумайте, как поддерживать его в порядке.
• Задавайте много вопросов: Как далеко дом от поездов и автобусов? Если вы работаете из дома, каков уровень шума в дневное время? Почему продавцы хотят переехать? Когда были последние улучшения? Сколько стоят коммунальные услуги? Какие-то предложения уже были?

День открытых дверей также может быть хорошим способом познакомиться с агентами по недвижимости, с которыми вы могли бы подумать о сотрудничестве.

4. Найдите брокера по недвижимости

Вы можете найти дома для продажи самостоятельно, но хороший брокер может помочь вам принять правильное решение и провести вас через процесс покупки дома. Брокер также может помочь вам получить доступ к домам, как только они появятся на рынке, до того, как они будут выставлены на продажу в Интернете.

Чтобы найти подходящего брокера , поговорите с друзьями и членами семьи, которые недавно покупали или продавали в вашем районе. Ищите брокера, у которого есть опыт работы с покупателями в вашей ситуации, и который свяжется с вами в кратчайшие сроки. Имейте в виду, что комиссия вашего брокера, обычно от 5 до 6 процентов, разделенная с брокером продавца, в конечном итоге будет получена из выручки от продажи, хотя эта структура комиссий начинает оспариваться, и некоторые брокерские компании делят свою комиссию с покупателями или взимают меньше. . Таким образом, даже если вы не платите своему агенту напрямую, вы можете ожидать, что эта плата будет учтена в прейскурантной цене. И помните: Ваш брокер работает на вас , но не получает деньги, если вы не покупаете дом.

Подробнее о выборе места жительства

Создание предложения

Как только вы найдете дом, на который хотите сделать предложение, не откладывайте.

В поисках «The One»

Вы пришли на закрытый показ и у вас мурашки по коже? Вы погрузились в виртуальный трехмерный тур и поняли, что наконец-то нашли дом, в котором есть все, что вы ищете? Вы сели и взвесили все за и против трех домов? Как бы вы ни приняли решение о доме, который хотите купить, следующие шаги, которые вы предпримете, имеют решающее значение.

1. Проанализируйте свой рынок

Ищите сопоставимые дома аналогичного размера, которые недавно были проданы поблизости, чтобы помочь определить справедливое предложение. Хороший агент по недвижимости сделает для вас такие «компенсации», обсудит цены и динамику рынка и поработает с вами, чтобы разработать стратегию предложения с возможностью переговоров.

Если дом, в который вы влюбились, выставлен на продажу вашим агентом по недвижимости, он или она может предложить снизить комиссию и представлять обе стороны. Хотя такие двусторонние агентские договоренности могут работать нормально, существует вероятность конфликта интересов. Переговоры включают в себя множество компромиссов, и это может быть сложно, если ваш агент также представляет продавца. Для спокойствия все в порядке найти другого агента, который будет представлять вас.

2. Будьте готовы к переговорам

Поймите, что предложение дома иногда является началом психологической игры. Вы, вероятно, хотите получить дом как можно дешевле, не теряя его сразу. Продавец хочет максимизировать цену продажи дома, не отпугивая вас. С чего начать свое первое предложение? Здравый смысл подсказывает, что начинать нужно с 5 процентов ниже запрашиваемой цены, но рыночные условия в значительной степени определяют, насколько у вас есть пространство для маневра. 904:00 Чем выше конкуренция на рынке, тем выше вероятность того, что вы столкнетесь с несколькими участниками торгов. На слабом рынке, где листинги остаются непроданными, у вас будет больше переговорных возможностей. На растущем рынке первоклассные листинги будут иметь полную запрашиваемую цену или даже больше, и иногда предложение всего на несколько тысяч долларов выше цены листинга может помочь вашему предложению выделиться. В любом случае, помните о своем бюджете, когда делаете свое первое предложение, и установите предел того, насколько вы действительно готовы зайти.

3. Будьте готовы к войне торгов

На высококонкурентном рынке , где мало привлекательных предложений, о заключении сделки можно забыть. В то время как самое высокое предложение часто побеждает, тот, кто первым сделает солидное предложение, может дать вам преимущество в войне ставок .

Вещи, которые помогут вам выделиться в глазах продавца:

• Увеличьте первоначальный взнос.
• Будьте гибкими в отношении даты закрытия.
• Будьте готовы отказаться от непредвиденных обстоятельств.

4. Сделайте официальное предложение

После того, как вы и продавец согласуете цену, ваш агент подготовит для вас официальное предложение и отправит его на рассмотрение агенту продавца. Если предложение принимается, часто требуется внести залог наличными, также известный как «задаток», чтобы продемонстрировать добросовестность. (Эти деньги будут храниться на условном депонировании до закрытия и в конечном итоге пойдут на ваш авансовый платеж.)

Хотя конкретный процесс и юридические требования различаются в разных частях страны, в официальном предложении должны объясняться покупка, включая то, как вы планируете платить за место, а также любые непредвиденные обстоятельства (если от них не отказались).

5. Наймите юриста по недвижимости

Вам понадобится помощь юриста по недвижимости до закрытия сделки. Он или она поможет обсудить любые вопросы, возникающие в ходе осмотра дома или получения ипотечного кредита. Ищите юриста, имеющего опыт работы с покупателями в вашей ситуации, и который свяжется с вами в кратчайшие сроки. Если вы тяготеете к кооперативной квартире в Нью-Йорке, например, вам нужен юрист, который разбирается в методах бухгалтерского учета, используемых кооперативами, и может найти в протоколах заседаний совета директоров тревожные флажки.

6. Не влюбляйтесь

Возможно, это самый трудный шаг в процессе покупки дома. Будьте готовы к разочарованию. Встречные предложения распространены. Так и отказ. Имейте в виду, что даже если продавец устно принял ваше предложение, он или она все еще может принять другие предложения (это может зависеть от вашего штата). И даже после того, как у вас есть подписанный контракт, могут возникнуть проблемы. Например, если вы покупаете в кооперативе, правление кооператива может принять решение отклонить продажу.

Подробнее о том, как сделать предложение о покупке дома

Закрытие сделки

Переход от принятого предложения к закрытию требует терпения и организованности.

Дорога к финишу

После того, как ваша ставка на дом будет принята, вы начнете процесс, который приведет вас к тому, что вы, наконец, держите в руках связку ключей. Хотя вы можете захотеть переехать на новое место, в ваших интересах проявить должную осмотрительность, чтобы убедиться, что вы получаете дом, который находится в хорошем состоянии и по хорошей цене.

1. Подать заявку на получение ипотечного кредита

У вас есть несколько вариантов получения ипотечного кредита:

• Обратитесь напрямую в банки или ипотечные компании, чтобы узнать текущие ставки.
• Делайте покупки в Интернете через растущее число онлайн-кредиторов.
• Спросите знакомых, которые недавно купили дом, чтобы они порекомендовали.
• Попросите ипотечного брокера сделать всю работу за вас.

Поскольку ипотечные брокеры не привязаны к какому-либо одному кредитору, они могут сэкономить ваше время и нервы, выполняя всю работу за вас. ( Примечание: Брокеру выплачивается вознаграждение, установленное в процентах от суммы кредита, но оно может быть оплачено кредитором.) Банки могут предлагать долгосрочным заемщикам выгодные ставки. Какой бы способ вы ни выбрали, обязательно проконсультируйтесь с несколькими кредиторами, чтобы найти лучшее предложение.

2. Проведите инспекцию дома

Если вы не отказались от своего права на этот важный шаг, чтобы ваше предложение было принято на жестком рынке, запланируйте инспекцию дома как можно скорее. Домашние инспекции могут помочь вам узнать о любых проблемах, которые могут помешать вам совершить покупку. Стандартный отчет домашнего инспектора будет охватывать состояние дома от фундамента до крыши, включая отопление, кондиционирование воздуха и сантехнику, что даст вам возможность пересмотреть или пересмотреть условия в случае обнаружения структурных повреждений или необходимости ремонта. Попросите местных друзей, семью и вашего агента по недвижимости дать рекомендации, а затем попросите этих инспекторов дать рекомендации от предыдущих клиентов. Вы также можете найти инспектора в местном Better Business Bureau.

Планируйте участие в инспекции, если это безопасно и возможно . Это позволит вам увидеть, что инспектор выполняет тщательную работу, например, поднимается на крышу, а не смотрит на нее с земли, и включает отопление посреди лета, чтобы убедиться, что оно работает. Но вы также можете использовать это время, чтобы задать вопросы о состоянии дома и получить полезную информацию об обслуживании. Проверка обычно занимает два-три часа. По данным HomeAdvisor.com, средняя стоимость осмотра дома составляет около 300 долларов, при этом большинство домовладельцев тратят от 270 до 400 долларов. Тесты на радон и плесень применимы ко всем домам, а если вы покупаете старый дом, вы также можете проверить его на наличие асбеста и свинца. Эти тесты, очевидно, увеличивают стоимость инспекции.

3. Получите оценку

Прежде чем вы сможете оформить ипотечный кредит на покупку дома, кредитор захочет оценить стоимость имущества, чтобы убедиться, что она соответствует сумме, которую вы занимаете. При оценке учитывается все, от планировки дома и квадратных метров до того, по какой цене продаются аналогичные дома в этом районе, чтобы определить стоимость дома. В то время как оценщик выбирается кредитором, покупатель может убедиться, что его или ее оценщик имеет лицензию и знаком с районом, где находится недвижимость. Попросите показать полномочия оценщика и узнайте, сколько оценок он провел в этом районе. Если вы не удовлетворены, вы можете попросить кредитора прислать кого-то другого.

Плата за оценку, которую обычно оплачивает покупатель, сильно различается в зависимости от объема работ и размера дома. (По данным HomeAdvisor.com, в среднем оценка дома на одну семью стоит около 400 долларов, но некоторые могут стоить более 1000 долларов). 0015

Чтобы защитить свои инвестиции, вам понадобится хороший полис домовладельца, а также страхование титула. Ваш кредитор также обычно требует этого в качестве условия вашего кредита. Американская ассоциация прав на землю, торговая ассоциация, предлагает доступную для поиска базу данных компаний по страхованию титула по штатам.

Вы можете сравнить ставки страхования домовладельцев на таких сайтах, как Insure.com и NetQuote.com. Вы также можете снизить ставку, купив страховку домовладельца и автомобиля в одной и той же компании. Для получения дополнительной информации Consumer Reports предлагает онлайн-справочник по страхованию домовладельцев.

5. Проведите заключительный обход

Непосредственно перед тем, как закрыть свой новый дом, важно в последний момент провести обход, чтобы убедиться, что все осталось в состоянии, указанном в договоре купли-продажи — например, потолок светильники, которые продавцы согласились оставить или старые встроенные они согласились забрать с собой . Отправляйтесь в дневное время и тщательно — щелкайте выключателями, открывайте водопроводные краны, запускайте приборы и спускайте воду в туалетах — чтобы убедиться, что не возникло новых проблем. Если чердак не убрали или нашли разбитое окно, вы можете попросить кредит при закрытии, чтобы оплатить вывоз хлама или ремонт.

6. Закрытие сделки

В день закрытия все вовлеченные стороны — продавец, покупатель и их представители — подпишут документы, официально подтверждающие сделку. (Не всегда может потребоваться присутствие сторон на официальном закрытии — DocuSign, а также новые законы о дистанционном нотариальном заверении, набирающие популярность из-за пандемии, все больше оцифровывают процесс). Покупатели должны принести чек для покрытия расходов на закрытие, включая сборы за поиск титула, гонорары адвокатов, налоги на передачу и страховку домовладельца. Когда все документы будут подписаны, а все средства правильно распределены, право собственности будет передано вам.