Споры по границам земельных участков судебная практика: 2.9. Споры об определении границ земельных участков / КонсультантПлюс

Верховный суд разъяснил, как соседям решать дела о земельных спорах — Российская газета

Верховный суд определил подход к одному из самых изматывающих и скандальных судебных споров — искам соседей друг к другу, когда люди не могут договориться о границе своих участков земли. Если верить статистике, подобные дела — наиболее часто встречаются в судебной практике, когда речь идет о разрешении споров соседей.

Вряд ли можно найти на просторах страны районный суд, который бы не рассматривал иски соседей, не поделивших сотки. Кто-то недоволен тем, что сосед захватил буквально сантиметры чужого участка, а кому-то приходится возмущаться перенесенным на метры вглубь собственной территории забором соседа. В любом случае миром договориться почти ни у кого из сторон такого спора не получается и граждане идут в суды. Но и там не всегда находят правильные статьи для решения земельных конфликтов. Поэтому определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ, пересмотревшей такой спор, может оказаться очень полезным гражданам, попавшим в похожую ситуацию.

Итак, один гражданин обратился в суд с иском к своему соседу по дачному участку. Его возмутило, что «захватчик» перенес свой забор в глубь его участка, отхватив 4,8 метра его территории. Еще истец попросил суд обязать соседа разобрать свой забор и перенести назад.

Районный суд, рассматривая этот спор, исходил из того, что истец и ответчик — собственники соседних участков земли, а граница между их участками определена заключением кадастрового инженера.

Так что никаких нарушений нет.

А еще суд отказался обязывать соседа разобрать и перенести забор, потому как стоит этот забор правильно — на границе, указанной кадастровым инженером. Апелляция с решением коллег из райсуда полностью согласилась. Так дело дошло до Верховного суда. Там вердикт местных судов изучили и сказали, что решение неверное — нарушены нормы законодательства. Вот какие нормы закона по разъяснению Верховного суда надо применять в таких спорах.

По кадастровому закону заинтересованное лицо не имеет права высказывать возражения по поводу границ участка соседа, если это не общие границы

Есть Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» (N 221 от 24 июля 2007 года). В этом законе сказано, что «местоположение» границ земельных участков надо обязательно согласовывать с так называемыми заинтересованными лицами. Это делается в тех случаях, когда «в результате кадастровых работ уточняется местоположение границ земельного участка или уточняются границы смежных участков, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости».

Верховный суд подчеркивает — предметом согласования по закону о кадастре является определение границ одного участка, которые одновременно являются границами соседних соток и принадлежат тому, кого закон называет заинтересованным лицом. При этом, напоминает Верховный суд, по тому же кадастровому закону это заинтересованное лицо не имеет права высказывать свои возражения по поводу границ участка соседа, если это не их общие границы.

Статья 39 Закона о кадастре гласит, что согласование границ проводится с гражданами, обладающими смежными участками на праве собственности. Из этого правила есть исключения — не требуют согласования границы смежных участков, если сотки находятся в государственной или муниципальной собственности и предоставлены гражданам в пожизненное, наследуемое владение или постоянное (бессрочное) пользование. Не согласовывают с соседями и земли, предоставленные юридическим лицам, которые не являются ни государственными, ни муниципальными организациями. Также не требуется согласования, если государственная или муниципальная земля предоставлена в бессрочное пользование казенному предприятию.

В нашем случае райсуд установил факт, что спор идет о смежных участках собственников. Закон «О государственном кадастре» говорит, что согласование границ по выбору кадастрового инженера можно проводить, пригласив на собрание заинтересованных граждан или согласовывать границы с каждым по отдельности.

Верховный суд напомнил — обычно согласовывают места, по которым пройдут границы, на собрании заинтересованных граждан, если речь идет о территории населенного пункта и его границах. Но в этом случае внутри самой деревни или поселка границы не рисуются.

В нашей же ситуации межевание проводил кадастровый инженер, а заказчиком работ был один из соседей. Они оба прекрасно знали о том, что есть еще один — смежный собственник. Но с ним границу не согласовывали. И еще один важный момент — кадастровый инженер установил границу заказчика по фактической границе, то есть нарисовал землю там, где уже стоял забор соседа. Верховный суд подчеркнул — кадастровый инженер, проведя границу между участками по забору, то есть по фактическому землепользованию, не мог не знать, что эта граница не совпадает с границей в документах.

Из этого Верховный суд делает вывод — отсутствие согласования границ участка может свидетельствовать о недействительности межевания. И добавляет, что в подобных спорах об установлении границ местный суд вправе сам дать оценку действиям кадастрового инженера даже без просьбы одной из сторон. Заявленные соседом требования к захватчику подпадают под статью 60 Земельного кодекса.

В этой статье Земельного кодекса говорится о таком способе защиты своих интересов, как восстановление положения, которое было до того, как были нарушены права гражданина на земельный участок.

В итоге Верховный суд отменил все решения и велел пересмотреть дело, но с учетом своих разъяснений.

Кстати

Суд из-за земли может кончиться большими проблемами. Так, в Липецке спор соседей из-за захваченных соток завершился уголовным делом на сына истца, так как стороной в этом споре оказался заместитель председателя областного суда. Дело получилось крайне скандальное. После возмущения президента страны с ним сейчас разбираются в Генеральной прокуратуре.

Судебная практика по наложению границ земельных участков: порядок решения споров

Решение споров между собственниками земельных участков может длиться годами, при этом иногда суд высшей инстанции отменяет решение нижестоящего. Такие споры возникают относительно часто, наложение границ земельного участка случается по нескольким причинам.

Причины наложения границ

Появления проблем с границами земельных участков объясняются объективными и субъективными обстоятельствами.

1.    Объективные. Общая система координат в РФ начала действовать лишь в 2011 году после принятия Правительством РФ Постановления №1463 от 28.12.2012. Нормативный документ утвердил единую геодезическую систему, а до этого момента кадровые инженеры пользовались условными системами координат. При уточнении положения часто случаются накладки границ из-за различной точности.
2.    Субъективные. Появляются из-за негативного влияния так называемого человеческого фактора. Могут быть чисто техническими (опечатками) и сложными кадастровыми (неправильными расчетами).

Технические ошибки исправляются без больших проблем после обращения с соответствующим заявлением в орган кадастрового учета. Кроме того, во многих случаях исправления вносятся без обращений во время периодической проверки документации. Такие ошибки почти не влияют на возможные юридические действия собственников со своими участками. Намного сложнее обстоят дела в случае кадастровых ошибок. Решение может приниматься только двумя путями: в досудебном и судебном порядке.

Досудебный порядок

Наиболее простой и быстрый. Изменения вносятся после подачи заявления владельца на переоформление участка по новому постановлению правительства. Кадастровый инженер выполняет действия с учетом существующего законодательства, согласует границы со смежниками в добровольном порядке и после получения подписей заинтересованных физических или юридических лиц готовит новые документы.

Судебный порядок

Сложный путь, на решение споров оказывает влияние дата осуществления кадастрового учета. Если данные в ГКН поступили после введения в действие Закона о кадастре, то выявленные ошибки исправляются согласно пунктам 1 и 2 данного нормативного акта.

Если учет участка выполнялся до опубликования нового закона, то ошибка может исправляться только при изготовлении нового кадастрового плана с указанием точного места наложения границ. Если при изготовлении новых документов со смежниками никаких споров не возникает, то исправление ошибки выполняется автоматически на основании поданного заявления собственника. Во всех остальных случаях подача искового заявления в суд обязательна.

Постановление Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № ВАС-11629/11 по делу № А66-235/2010 указывает, что при выявлении наложения границ смежных участков и невозможности решить спор в досудебном порядке, в орган кадастрового надзора направляется специальное решение. Оно обязывает немедленно принять меры по временной приостановке учета участка, являющего спорным между несколькими физическими или юридическими лицами.

Судебная практика решений

На основании многочисленных споров, Верховный Суд Российской Федерации постановлением № 58-КГ15-14 рекомендовал всем нижестоящим судебным инстанциям во время рассмотрения исков по наложению границ принимать во внимание следующие рекомендации.

Фактическая площадь земельного участка больше указанной в документе

Суд должен внимательно следовать источники появления излишков земли, был ли сделан официальный перенос границ для увеличения его площади. Как дополнение необходимо исследовать, имеет ли отношение прирост участка именно к местам наложения границ и предмету спора между смежниками.

Суд должен руководствоваться письмом ЖКХ РСФСР N 20-15-1-4/Е9808р за 1987 г., в котором указано: при отсутствии документов на отвод земли надо принимать во внимание данные первичной инвентаризации. Именно по ним определяется сегодняшняя площадь земельного участка, обнаруженные излишки в обязательном порядке изымаются. Дальнейшее их оформление выполняется в установленном законом порядке.

Ошибки кадастрового инженера

Все действия должны выполняться только после согласования границ между смежниками. Если при межевании участков и определении их границ согласование не делалось, то это признается нарушением законных прав истцов, а кадастровый инженер должен нести ответственность вплоть до аннулирования аттестата. Должно приниматься решение об исключении из сведений ГКН о координатах земли. К уточнению привлекаются эксперты, они определяют положение с учетом существующих границ и после анализа всей имеющейся официальной документации. Во время принятия решения суд должен учитывать время пользования каждым участком, факты нарушения законодательства одним из истцов и настоящее положение границ. Решение принимается в пользу наиболее законопослушного истца.

Наложение имеют только границы нового участка

Инцидент появляется в случае формирования нового участка рядом с уже существующим. Если их граница накладывается, то в этом случае предпочтение отдаются старому. Границы нового должны изменяться с учетом фактических реалий на местности. Процедура добровольного согласования расположения границ между правообладателями является обязательным действием. При его отказе необходимо обращаться в суд, при этом досудебная защита может выдвигать такие требования:

•    оспаривать отказ в изготовлении кадастровых документов;
•    обязывать внести имеющиеся сведения в ГКН или снять участок с учета;
•    обязать исправлять обнаруженные ошибки в имеющихся документах.

Конкретное встречное заявление зависит от условий рассматриваемого случая судебного спора. Единой практики решения не существует, по похожим обстоятельствам дела судами могут приниматься различные решения.

Влияние землеустроительной экспертизы

Если кадастровый инженер в добровольном порядке сообщил о допущенной кадастровой ошибке, то решение о наложении границ принимается на основании новых данных. Во всех остальных случаях необходимо обращаться за помощью землеустроительной экспертизы. С учетом ее выводов суды могут вынести исполнимые и правильные решения. Только она дает возможность максимально объективно определять все обстоятельства дела:

•    имеется ли факт наложения границ;
•    какая площадь оспаривается и в чью сторону;
•    причины появления наложения;
•    приемлемые способы решения проблемы.

Подтвержденный экспертизой факт наложения границ используется в принятии судебных решений. Очень важным фактором считается время изготовления кадастровых документов на каждый участок. Преимущество всегда отдается более старым, новые регистрации должны принимать во внимание фактическое положение границ по их координатным точкам.

Отличия споров об ошибках и границах

О кадастровой ошибке свидетельствует несоответствие данных о границах в ГКН и фактически на местности. Суды принимают во внимание объективность и убедительность доказывания истцом соответствия документации и натуры. Предмет доказывания – возникший факт нарушения прав истца.

Отдельно рассматриваются случаи наложения частных границ с участками государственного лесного фонда. Такие споры появляются чаще всего по причине недобросовестного исполнения кадастровыми инженерами своих служебных обязанностей. Участки лесного фонда имеют большие размеры, работы могут занимать очень много времени, определение границ делается приблизительно с учетом ранее сделанных камеральных работ.

В этом случае суды должны принимать решения на основании ФЗ «О землеустройстве» и пунктов 2 и 3 правил принятого Правительством РФ специального постановления №688. Суд назначает экспертизу и на основании ее решений признает границы участков спорными из-за недостаточной нормативной точности размещения характерных поворотных точек. Как следствие, не устанавливалось фактическое расположение земельного участка, не принимались во внимание фактурные природные объекты и очертания местности.

Требования истцов об изменении имеющихся границ и их корректировки с учетом последних нормативных постановлений правомочными и подлежащими обязательному удовлетворению.

Заключение

Как показывает судебная практика по решению проблем с наложением границ, подобные ситуации намного проще решать в досудебном порядке решения споров. Если он невозможен, то для принятия положительного решения важное внимание следует уделять выбору надлежащего способа защиты прав истца.

Дополнительная информация по теме

Как оформить землю под гаражом в собственность

Как многодетной семье получить бесплатный земельный участок

Получаем налоговый вычет и уменьшаем налог на недвижимость

Устранение ошибки в ЕГРН о границах земельных участков служит основанием для пересмотра дела

По словам одного из экспертов «АГ», на практике суды крайне неохотно удовлетворяют заявления о пересмотре судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам. Другая обратила внимание на то, что формальный подход в таких спорах недопустим, так как открывает широкие возможности для злоупотреблений, в том числе опасность пересмотра решений посредством установления новых фактов в других судебных процессах при наличии возможности заявить все возражения в одном судебном процессе.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда вынесла Определение № 4-КГ20-37-К1 от 6 октября по пересмотру спора об определении границ земельных участков между соседями в связи с устранением реестровой ошибки в ЕГРН.

27 октября 2016 г. Солнечногорский городской суд Московской области удовлетворил иск Анны Байрак к Владимиру и Елене Алтуховым о возложении обязанности освободить часть земельного участка и демонтировать возведенный на нем забор.

Впоследствии ответчики обратились в суд с заявлением о пересмотре судебного решения по вновь открывшимся обстоятельствам, ссылаясь на то, что решением суда от 4 декабря 2017 г. по их иску (дело № 2-3081/17) была исправлена реестровая ошибка в сведениях о местоположении границ земельных участков сторон спора по результатам проведенной судебной экспертизы. В связи с этим из ЕГРН были исключены существующие сведения и внесены исправленные сведения с указанием новых координат спорных участков. Изложенные сведения, отметили Алтуховы, не были известны на момент вынесения решения суда от 27 октября 2016 г., хотя они существенны для рассмотрения дела.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований под предлогом того, что устранение реестровой ошибки в сведениях ЕГРН о местоположении границ земельных участков сторон не является тем обстоятельством, с которым ст. 392 ГПК РФ связывает возможность пересмотра вступившего в законную силу судебного постановления. Решение суда было поддержано апелляцией и кассацией.

В кассационной жалобе в Верховный Суд Владимир и Елена Алтуховы поставили вопрос об отмене вышеуказанных судебных актов как незаконных.

После изучения материалов дела Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ напомнила, что сущность пересмотра судебных решений, определений по вновь открывшимся или новым обстоятельствам заключается в проверке судебных постановлений вынесшим их судом в связи с открытием новых обстоятельств, ставящих под сомнение законность и обоснованность вынесения таких постановлений.

Верховный Суд отметил, что решение Солнечногорского городского суда Московской области от 27 октября 2016 г. было основано на том, что фактическая граница (забор) земельного участка истца не соответствует сведениям государственного кадастра недвижимости, следовательно, она должна быть приведена в соответствие со сведениями ГКН. При вынесении решения суда от 4 декабря 2017 г. выяснилось, что в сведениях ГКН в отношении спорных земельных участков имеется реестровая ошибка, о наличии которой не было известно на момент вынесения судебного решения от 27 октября 2016 г. Тогда суд исправил реестровую ошибку в сведениях о местоположении границ земельных участков Анны Байрак и Алтуховых.

Как пояснил ВС, суд не связан правовой квалификацией заявленных истцом требований (спорных правоотношений), а должен рассматривать иск исходя из предмета и оснований (фактических обстоятельств), определяя по своей инициативе круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решить, какие именно нормы права применяются в конкретном спорном правоотношении.

«Таким образом, решение Солнечногорского городского суда Московской области от 4 декабря 2017 г., устанавливающее факт наличия реестровой ошибки, предполагает собой отмену ранее вносимых сведений в ЕГРН путем внесения новой записи, тем самым являясь отменой акта государственного органа. При таких обстоятельствах вывод суда об отказе в удовлетворении заявления Владимира Алтухова неправомерен», – отметил Верховный Суд, отменив акты нижестоящих судов и вернув дело на новое рассмотрение.

Адвокат АП г. Москвы Алина Емельянова заметила, что в п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11 декабря 2012 г. № 31 раскрываются необходимые условия, при установлении которых возможно ссылаться на п. 1 ч. 3 ст. 392 ГПК РФ в качестве основания для пересмотра судебного постановления, вступившего в законную силу. «Применительно к рассматриваемому спору очевидно, что установление судом факта ошибки в сведениях о местоположении границ смежных земельных участков и последующее исправление этой ошибки в ЕГРН способны повлиять на решение суда по делу об обязании перенести самовольно возведенное ограждение (забор) и относятся к этому делу», – отметила она.

По мнению эксперта, с определенной степенью условности можно говорить о том, что на момент рассмотрения первого спора ошибка уже содержалась в сведениях ЕГРН. «Однако, поскольку эта ошибка не была известна суду по первому делу, суд не мог исследовать ее и учесть при рассмотрении дела. Вместе с тем могу предположить, что указанное обстоятельство (ошибка в ЕГРН) могло быть известно истцу, что подтверждается обращением в суд с заявлением об ее исправлении. К сожалению, суды (в том числе ВС РФ) не исследовали и не отразили в судебных актах такой важный факт, как время возникновения сведений у заявителя о возможной ошибке в ЕГРН. Необходимо было ответить на вопрос: мог ли заявитель в момент рассмотрения первого дела знать об ошибке и заявить о ней?» – подчеркнула Алина Емельянова.

Адвокат добавила, что возможное возражение о том, что об ошибке стало известно в момент вынесения судебного решения по второму делу, не может быть принято судом по той причине, что само предположение о возможности ее существования было сформулировано заявителем в иске об ее исправлении. «То есть такое допущение могло возникнуть у истца до вынесения судебного решения по второму делу. При этом, как установлено в решении суда первой инстанции по делу об обязании перенести забор, границы и площади земельных участков сторонами не оспаривались. Стороны были ознакомлены с результатами экспертизы, частью которой в числе прочего был чертеж границ, отображающий фактические и кадастровые границы земельных участков», – пояснила эксперт.

Алина Емельянова полагает, что исчерпывающий перечень оснований для обжалования судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам направлен на соблюдение принципа правовой определенности. «Институт обжалования по вновь открывшимся обстоятельствам является исключительным способом пересмотра вступивших в законную силу судебных актов. Именно поэтому необходим повышенный стандарт доказывания обстоятельств и условий возможности пересмотра судебного акта. Формальный подход здесь недопустим. Иное открывает широкие возможности для злоупотреблений, в том числе опасность пересмотра решений посредством установления новых фактов в других судебных процессах при наличии возможности заявить все возражения в одном судебном процессе», – заключила она.

Адвокат, партнер АБ «КРП» Виктор Глушаков отметил, что суды крайне неохотно удовлетворяют заявления о пересмотре судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам. «В описанном ВС РФ случае произошло именно то, что происходит в большинстве подобных споров, – в удовлетворении заявления о пересмотре судебного акта по вновь открывшимся обстоятельствам было отказано по формальным основаниям. Подход Верхового Суда я оцениваю положительно, но при этом не питаю иллюзий, что он будет положен в основу правоприменительного подхода. Скорее это единичный случай, который не будет иметь длительных последствий для практики», – полагает он.

О недостижимом единообразии практики на примере споров о границах земельных участков в Москве

Согласно пояснительной записке к проекту закона №352924-6 «О поправке к Конституции Российской Федерации «О Верховном Суде Российской Федерации и прокуратуре Российской Федерации» объединение Высшего Арбитражного суда и Верховного Суда было необходимо с целью формирования единого судебного органа. Наличие такого органа призвано обеспечить единство подходов при отправлении правосудия как в отношении граждан, так и в отношении юридических лиц, добиться единообразия в судебной практике.

 

Достигается ли Верховным судом единообразие в судебной практике в системе судов общей юрисдикции, которая уже давно должна ориентироваться на Верховный суд?

 

В соответствии со ст. 24 ГПК районным судом в качестве суда первой инстанции рассматриваются гражданские дела, за исключением дел, предусмотренных другими статьями ГПК. Апелляционные жалобы на решения районных судов рассматривают суды субъектов (ст. 320.1 ГПК). Кассационные жалобы на апелляционные определения судов субъектов подаются в президиум судов субъектов. Если в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции отказано, то дальнейшее обжалование возможно только на основании ст. 391.11 ГПК путем обращения к Председателю или заместителю Председателя ВС. По такой жалобе может быть внесено представление о пересмотре судебных постановлений в порядке надзора в Президиум ВС.

Получается, что по большинству дел участвующие в них лица могут обратиться в ВС только в экстраординарном порядке путем подачи жалобы Председателю или заместителю Председателя ВС и по очень узкому кругу оснований. Такое регулирование заведомо исключает возможность исправления ВС ошибок нижестоящих судов и контроль за соблюдением ими разъяснений ВС по вопросам судебной практики. Видимо, задумано, что нижестоящие суды будут сами учитывать разъяснения ВС, ВС не потребуется контролировать соблюдение данных им разъяснений.

 

Удается ли добиться этого на практике?

В качестве примера можно взять споры, возникающие при наложении (пересечении) границ земельных участков, и Московский городской суд, как суд, обращение в который фактически исчерпывает эффективные меры защиты.

 

Что по этой категории споров написано ВС?

 

В Определении ВС от 06 февраля 2017г. по делу №310-ЭС16-10203 сказано, что требование (исковое требование) об установлении (определении) границ земельного участка является самостоятельным способом защиты, направленным на устранение неопределенности в прохождении границы земельного участка при наличии возражений заинтересованного лица, выдвинутых, в частности, в рамках процедуры согласования границ.

 

В Определении ВС от 01 февраля 2017г. №310-ЭС16-20020 отмечено, что спор об установлении границ земельного участка является самостоятельным способом защиты, направленным на устранение неопределенности в прохождении границы земельного участка, ответчиком по таким искам является смежный землепользователь.

 

В Определении ВС от 27 июня 2016г. №310-КГ16-6437 обращено внимание, что в силу пункта 52 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12 октября 2006г. №54 «О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество» и пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010г. №22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при оспаривании зарегистрированного права на недвижимое имущество суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Таким образом, исходя из того, что в данном случае спор касается установления границ земельного участка сельскохозяйственного назначения и лесного участка, что не относится к категории споров об устранении кадастровой ошибки, суд округа пришел к выводу, что заявителем избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

 

В Определении ВС от 17 августа 2017г. №305-ЭС17-10648 содержится вывод, что спор связан с установлением пересечения границ земельных участков, иск о признании отсутствующим права является ненадлежащим способом защиты; надлежащим способом защиты права истца является иск об установлении границ земельных участков.

 

В Определении ВС от 08 апреля 2016г. №306-КГ16-2472 суды исходили из следующего: право собственности Российской Федерации на спорный земельный участок подтверждено материалами дела и не оспорено; фактически требование Учреждения направлено на понуждение Кадастровой палаты согласовать границы спорного земельного участка, однако законом не предусмотрен такой способ защиты, поскольку согласование границ земельного участка предполагает совершение его в добровольном порядке, в ином случае возникнет спор о праве на земельный участок соседствующих землепользователей; Учреждение не лишено возможности устранить неопределенность в прохождении границы земельного участка и принадлежности той или иной его части иным способом, в том числе путем заявления иска об установлении границ земельного участка. Аналогичные выводы содержатся в Определении ВС от 10 мая 2017г. №303-КГ17-4691

 

Вроде бы, сомнений, как защищать нарушенные в ситуации наложения(пересечения) границ земельных участков права, быть не должно. В то же время имеются свидетельства того, что не все идет гладко, до ВС доходят некоторые споры о границах земельных участков.

 

Определением ВС от 09 января 2018г. №77-КГ17-38 отменены ранее состоявшиеся по делу судебные постановления, указано что суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении исковых требований об установлении границ земельного участка, оставили возникший между сторонами спор фактически неразрешенным. В деле собственник смежного земельного участка отказалась от согласования смежной границы с земельным участком истцов, истцы обратились в суд с иском об установлении границ принадлежащего им земельного участка. Идентичный вывод сделан в Определении ВС от 20 июня 2017 г. №38-КГ17-5.

Эти определения перекликаются с п. 9 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» и абз. 3 п. 3 Постановления Пленума ВС РФ №10 и Пленума ВАС РФ №22 от 29 апреля 2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Судам было разъяснено, что в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты, при очевидности преследуемого им материально-правового интереса, суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы подлежат применению. Отказ в иске со ссылкой на неправильный выбор способа судебной защиты (при формальном подходе к квалификации заявленного требования) недопустим, поскольку не обеспечивает разрешение спора, определенность в отношениях сторон, баланс их интересов и стабильность гражданского оборота в результате рассмотрения одного дела в суде, что способствовало бы процессуальной экономии и максимально эффективной защите прав и интересов всех причастных к спору лиц.

 

На уровне Мосгорсуда есть примеры следования позициям ВС.

 

Определением Московского городского суда от 18 сентября 2013г. №4Г-9001/2014 отказано в передаче для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции жалобы на судебные постановления нижестоящих судов. Судами был рассмотрен иск Д.Н.К. к К.Н.Н. о снятии возражений в согласовании границ земельного участка, признании границ согласованными, встречный иск К.Н.Н. к Д.Н.К. о согласовании границ земельного участка. В ходе судебного разбирательства судом установлено, что согласно представленному акту согласования границ земельного участка Д.Н.К., согласование границ со смежным землепользователем К.Н.Н. отсутствует. При процедуре согласования границ земельного участка К.Н.Н. Д.Н.К. отказалась согласовывать общую границу и предъявила возражения в письменном виде. Устанавливая границы по варианту № 2 судебной экспертизы, суд первой инстанции обоснованно указал, что он является наиболее оптимальным, поскольку разработан с учетом границ смежных землепользователей, и принимая во внимание сложившиеся внешние границы земельных участков Д.Н.К. и К.Н.Н.

 

Апелляционным Определением Московского городского суда от 26 сентября 2016г. по делу №33-24963 разрешен спор между ****** М.И. и *********** В.А., ООО «Компания Кебъ». Истец требовал исключить из государственного кадастра недвижимости сведения о местоположении границ и площади земельного участка, установить границы земельных участков, признать отсутствующим права собственности на земельные участки, обязать разработать и утвердить проект санитарно-защитной зоны, прекратить рыночную деятельность, запретить распоряжаться земельными участками, возвести забор, произвести работы по очистке территории от мусора и стройматериалов, возместить понесенные судебные расходы. Истец указал, что он является собственником земельного участка с кадастровым номером ******* который граничит с другими земельными участками с кадастровыми номерами ******** и *******, границы которых накладываются на границы земельного участка истца. Эти участки были приобретены ответчиками при отсутствии сведений об их местоположении, их границы не были согласованы с истцом как с собственником соседнего земельного участка.

Установив, что причиной наложения границ земельного участка с кадастровым номером ************** и границы земельного участка с кадастровым номером *************** является кадастровая ошибка в определении координат земельного участка с кадастровым номером **************, положив в основу экспертное заключение ООО «Континент», суд пришел к правомерному выводу об устранении указанной выше кадастровой ошибки путем установления границ принадлежащего ********* В.А. земельного участка, об удовлетворении требований в части установления границ земельного участка ******** В.А. с кадастровым номером *******************.

Отказывая в удовлетворении исковых требований об исключении из ГКН сведений о границах и площади земельных участков ответчиков, снятии их с кадастрового учета, признании права собственности ********* В.А. на земельный участок отсутствующим, суд указал на то, что нарушений при проведении межевания земельных участков не выявлено.

Отказывая в удовлетворении требований об обязании ответчика ООО «Компания Кебъ» разработать и утвердить проект санитарно-защитной зоны вокруг рынка на земельных участках с кадастровыми номерами *********** и ***********, прекратить рыночную деятельность, запретить передавать помещения в аренду, возвести глухой забор, а также исковых требований к ответчику ********* В.А. о запрещении предоставлять земельный участок в аренду, обязании возвести глухой забор, произвести работы по очистке территории земельного участка от мусора и стройматериалов, взыскании понесенных судебных расходов, суд исходил из отсутствия доказательств, подтверждающих нарушение ответчиками санитарно-эпидемиологического законодательства или требований пожарной безопасности.

 

Апелляционным Определением Московского городского суда от 18 августа 2015г. по делу №33-30062/15 разрешен спор между Мамренко Л.И. и Бухаровой А.А. Требования заявлены об установлении границ земельного участка. Иск мотивирован тем, что с целью внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о границах земельного участка истцом был заключен договор на проведение межевания и изготовление межевого плана земельного участка. Кадастровыми инженерами была составлена схема расположения принадлежащего истцу и смежным землепользователям земельных участков, схематический чертеж земельного участка. Истцом Мамренко Л.И. были согласованы границы земельного участка с собственниками смежных участков. Собственник земельного участка ответчик Бухарова А.А., акт согласования местоположения границ земельного участка подписывать отказалась. Как следует из заключения кадастрового инженера с момента формирования землеустроительного дела до настоящего времени границы участка истца практически не изменились. Границы, установленные при геодезической съемке и границы согласно материалам землеустроительного дела совпадают. Суд первой инстанции требования удовлетворил, решение оставлено без изменения.

 

Апелляционным Определением Московского городского суда от 12 сентября 2016г. по делу №33-36344 обжалуемое решение оставлено без изменения. Решением удовлетворены исковые требования фио к фио, СНТ «Коммунарка-1», филиалу «ФКП Росреестра» по г.Москве об установлении границы земельного участка, признании кадастровой ошибки в ГКН при постановке на кадастровый учет земельного участка, об исключении из ГКН сведений о местоположении границ земельного участка.

 

Апелляционным Определением Московского городского суда от 08 декабря 2015г. по делу №33-46177 обжалуемое решение оставлено без изменения. Судом первой инстанции постановлено установить границы земельного участка №****, общей площадью 1476 кв.м., с кадастровым номером ****, расположенного по адресу: **** в соответствии с каталогом координат экспертного заключения

Исключить из государственного кадастра недвижимости сведения о границах земельного участка с кадастровым номером ****, расположенного по адресу: город Москва, поселение Воскресенское, деревня Расторопово, дом ****. Установить границы земельного участка №****, общей площадью 1476 кв.м., с кадастровым номером ****, расположенного по адресу: **** в соответствии с каталогом координат экспертного заключения. Исковые требования Павловой Т. В. к Тяжеву В.П. об обязании перенести ограждения (забор), — оставить без удовлетворения. Согласно доводам истца, в ходе осуществления кадастровых работ в отношении земельного участка с кадастровым номером **** Павлова Т.В. отказалась согласовать смежную границу между земельными участками.

 

Параллельно с указанной выше в Мосгорсуде существует и противоположная практика.

 

Апелляционным Определением Московского городского суда от 14 ноября 2016г. по делу №33-44990 обжалуемое решение оставлено без изменения. Решением исковые требования Челебаева А.К. к Асташиной З.В. об исправлении кадастровой ошибки и установлении границы земельного участка удовлетворены частично. Исключены из данных государственного кадастра недвижимости сведения о координатах поворотных точек границ земельного участка с кадастровым номером *, расположенного по адресу: *. В удовлетворении остальной части исковых требований Челебаева А.К. к Асташиной З.В. отказано. Согласно заключению кадастрового инженера Шершовой Е.А., между земельным участком, принадлежащим истцу, и земельным участком с кадастровым номером *, принадлежащим ответчику Асташиной З.В., имеется запользование с наложением границ около * м., что составляет площадь *  кв.м. Разрешая спор сторон, суд первой инстанции, дав надлежащую правовую оценку собранным по делу доказательствам в соответствии со ст. ст. 12, 56, 67 ГПК РФ и с учетом требований закона, пришел к выводу об удовлетворении требований истца в части исключения из ГКН сведений относительно местоположения границ принадлежащего ответчику Асташиной З.В. земельного участка с кадастровым номером *, поскольку при межевании земельного участка с кадастровым номером * была допущена кадастровая ошибка, так как данный земельный участок в границах по сведениям ГКН накладывается на земельный участок истца, исходя из фактического пользования земельным участком. Суд первой инстанции, удовлетворяя иск в названной части, исходил из того, что способом устранения наложения границ в рассматриваемом случае может быть только исключение сведений о границах земельного участка с кадастровым номером * из государственного кадастрового учета с целью последующего внесения изменений в сведения ГКН, соответствующих фактическому местоположению земельного участка с кадастровым номером *. Отказывая в удовлетворении требований истца в части установления внешних границ земельного участка истца Челебаева А.К. в указанных истцом координатах, суд первой инстанции не нашел законных оснований для удовлетворения иска, при этом исходил из того, что кадастровая ошибка при установленных обстоятельствах по данному делу подлежит исправлению при условии исключения сведений об уникальных характеристиках земельного участка с кадастровым номером * из ГКН, поскольку указанный земельный участок ответчика был ранее учтен, он не снимается с кадастрового учета, фактически приобретая статус земельного участка, границы которого не установлены на местности.

Суд первой инстанции отметил, что истец Челебаев А.К. не лишается права уточнить границы принадлежащего ему земельного участка в порядке, предусмотренном положениями ФЗ от 24.07.2007 N221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

 

Апелляционным Определением Московского городского суда от 30 августа 2016г. по делу №33-32673/2016 обжалуемое решение оставлено без изменения. Решением частично удовлетворены исковые требования Корнеева И.В., Корнеевой М.В. к ООО «Центавр», ТУ Росимущества по г.Москве, Управлению Росреестра по г.Москве, ФГБУ «ФКП Росреестра» по г.Москве об установлении границ земельного участка и признании права собственности на земельный участок. Удовлетворяя требование истцов об исключении сведений о границах земельного участка с кадастровым номером *** из государственного кадастрового учета, суд первой инстанции исходил из того, что истцами избран надлежащий способ защиты права, поскольку исключение таких сведений из государственного кадастрового учета приведет к устранению наложения земельных участков, что сделает возможным в последующем внесение изменений в сведения ГКН соответствующих фактическому местоположению земельного участка с кадастровым номером ***. Отказывая в удовлетворении исковых требований об установлении границ земельного участка общей площадью *** кв.м с кадастровым номером *** и признании права собственности на земельный участок, суд первой инстанции указал, что исключением из ГКН сведений о границах земельного участка с кадастровым номером *** будут устранены препятствия для установления местоположения границ земельного участка истцов в порядке, установленном Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

 

Отказ удовлетворить требования об установлении границ земельных участков, удовлетворение требования к собственнику смежного земельного участка об исключении из ЕГРН (ранее ГКН) сведений о границах земельного участка лично мне представляются не вполне верными. Закон выделяет техническую ошибку (искажение реестра относительно представленных документов), реестровую (ранее кадастровую) ошибку (искажение документов относительно фактических характеристик объекта). Если же собственник смежного земельного участка отказывается согласовать границу, то речь идет о несогласии не с цифрами в документе, а с определением фактической границы на местности, в этом случае не кажется уместным говорить об ошибке. Здесь возникает спор, который можно решить путем установления границ судом. Возможно, установление границ судом не является совершенным способом защиты, т.к. решение сложно исполнить, в ЕГРН подлежат включению сведения об участке до исправления сведений о смежном участке, за счет чего в реестре возникает противоречие. Тем не менее, путь исключения из ЕГРН сведений о границах участка соседа не вызывает симпатии. Если уж на то пошло, и мы говорим о реестровой ошибке, то нужно получить отказ в регистрации, в порядке, предусмотренном КАС, потребовать признать отказ незаконным/недействительным и устранить реестровую ошибку. В этом случае применим будет именно КАС, а не ГПК, иначе следует определить и подсудность.

 

Может быть, с единообразием все-таки происходит что-то не то?

 

Определение ВС РФ от 13.04.2020 N 309-ЭС20-3285 по делу N А50-27718/2016

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 13 апреля 2020 г. N 309-ЭС20-3285
Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив кассационную жалобу садоводческого товарищества «Орбита» на решение Арбитражного суда Пермского края от 06.05.2019, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2019 и постановление Арбитражного суда Уральского округа от 13.12.2019 по делу N А50-27718/2016,
установил:
Товарищество «Орбита» обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к садоводческому некоммерческому товариществу «Оверята» (далее — товарищество «Оверята») об установлении границы земельного участка с кадастровым номером 59:07:2370202:306, принадлежащего на праве собственности товариществу «Орбита» в части границы смежной с земельными участками с кадастровыми номерами 59:07:2370205:96, 59:07:2370205:93, 59:07:2370205:87, 59:07:2370205:88, 59:07:2370205:80, 59:07:2370205:56 по координатам характерных точек н1, н2, н3, н4, н5, н6, н7, н8, н9, н10, 6, 5, н15, н17, н18, н19, 4, н21, н22, н23, н24, н25, н26, н27, н28, н29, н30, н31, н32, н33, н34, н35, н36, н37, н38.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Сазонова Елена Борисовна, Костарев Анатолий Александрович, Юшков Андрей Иванович, Вяткина Татьяна Ивановна, Шутова Елена Сергеевна, Турицина Валентина Степановна, Смирнов Сергей Викторович, Мальцев Максим Сергеевич, Луценко Светлана Альфредовна, Зеленина Кристина Викторовна, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Мясников Александр Александрович, Администрация Оверятского городского поселения. Исключены из числа участвующих в деле лиц Морозова А.И., Черных М.О., Лобанова А.Н.
Определением суда от 01.02.2019 в порядке процессуального правопреемства произведена замена третьего лица Костарева Анатолия Александровича на Отинову Юлию Анатольевну.
До принятия решения по делу истец уточнил исковые требования в части исключения точек, составляющих смежные границы с земельным участком с кадастровым номером 59:07:2310205:56, принадлежащего Захарову Леонтию Григорьевичу.
Решением Арбитражного суда Пермского края от 06.05.2019, оставленным без изменения постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2019 и постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 13.12.2019, в удовлетворении требований отказано.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, заявитель просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты, удовлетворив требования, ссылаясь на существенное нарушение норм материального и процессуального права.
В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что порядок определения и согласования местоположения границ земельных участков в период границ принадлежащего ответчику земельного участка с кадастровым номером 59:07:2370205:96, регламентировался Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее Закон N 221-ФЗ).
Согласно части 9 статьи 38 Закона N 221-ФЗ при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающим право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определяющих местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные в настоящей части документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение земельного участка.
С 01.01.2017 действует Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ).
Согласно части 10 статьи 22 Закона N 218-ФЗ при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определяющих местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в документах сведений о мест положении границ земельного участка их местоположение определяется в соответствии с утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проекта межевания территории. При отсутствии в утвержденном проекте межевания территории сведений о таком земельном участке его границами являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного границ земельного участка.
Выводы судов о том, что отсутствуют достаточные основания определения границы между земельными участками по контуру заборов, не соответствуют имеющимся доказательствам.
Истец подтвердил, с момента образования садоводческих товариществ СТ «Орбита «1993 и СНТ «Оверята «1994 смежная граница проходит ос стороны ответчика непосредственно по земельным участкам садоводов и какая-либо часть дорог общего пользования ответчика отсутствовала. Данная граница была закреплена на местности забором, установленным совместно истцом и ответчиком более 15 лет назад.
Документально местоположение смежной границы по забору подтверждается планом коллективного сада истца от февраля 1988, который был составлено Бюро технической инвентаризации на все садоводческие товарищества Краснокамского района, согласно которому спорный участок (дорога общего пользования) относится к территории СНТ «Орбита».
Местоположение смежной границы по забору подтверждено заключениями двух землеустроительных экспертиз от 31.08.2017 и от 31.07.2018. Судами не опровергнуты выводы эксперта о невозможности определения границ земельного участка на основании правоустанавливающих документов.
Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.
При изучении доводов кассационной жалобы и принятых по делу судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.
Как следует из обжалуемых актов, Постановлением администрации г. Краснокамска от 10.11.1994 N 1395-р истцу предоставлен в собственность земельный участок общей площадью 31 916 кв. м (свидетельство о праве собственности от 26.12.1994 N 151818). Указанный земельный участок поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер 59:07:2370202:306, расположенный по адресу: Пермский край, г. Краснокамск, ст. Орбита в районе д. Кормилицы. При внесении земельного участка в государственный кадастр недвижимости границы земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства не были установлены.
Сведения о границах земельного участка с кадастровым номером 59:07:2370202:306 в ЕГРН отсутствуют.
Для установления и уточнения местоположения границ и (или) площади земельного участка с кадастровым номером 59:07:2370202:306 истец обратился к кадастровому инженеру Мальцеву Максиму Сергеевичу. В ходе кадастровых работ при подготовке межевого плана выявлено наложение предполагаемых границ земельного участка с кадастровым номером 59:07:2370202:306 на земельный участок с кадастровым номером 59:07:2370205:96.
По мнению истца, в месте наложения смежная граница земельного участка проходит по забору.
В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) имеются сведения о границах земельного участка с кадастровым номером 59:07:2370205:96, которые внесены в ЕГРН на основании материалов межевого плана от 16.10.2013, подготовленного кадастровым инженером Луценко С.А.
Земельный участок с кадастровым номером 59:07:2370205:96 сформирован под земли общего пользования, предоставленные ответчику — товариществу «Оверята».
Спорный забор проходит внутри границ земельного участка с кадастровым номером 59:07:2370205:96.
Истец, ссылаясь на то, что ответчик при межевании земельного участка 59:07:2370205:96 неверно определил его границы, без учета объекта, существовавшего более 15 лет, обратился в арбитражный суд с настоящим иском, отказывая в удовлетворении которого, суды обоснованно исходили из следующего.
В соответствии со статьей 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом, при этом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав или защиту законного интереса.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», иск об установлении границ земельного участка относится к искам о правах на недвижимое имущество.
Требование об установлении границ земельного участка направлено на устранение неопределенности в прохождении границы земельного участка и разрешение спора о принадлежности той или иной его части.
Порядок определения и согласования местоположения границ земельных участков в период уточнения границ принадлежащего ответчику земельного участка с кадастровым номером 59:07:2370205:96 регламентировался Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон N 221-ФЗ),
Согласно части 9 статьи 38 Закона N 221-ФЗ при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные в настоящей части документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
Местоположение границ земельных участков подлежит в установленном настоящим Федеральным законом порядке обязательному согласованию с заинтересованными лицами, указанными в части 3 названной статьи, в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости (часть 1 статьи 39 Закона N 221-ФЗ).
Согласование местоположения границ проводится с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве собственности; пожизненного наследуемого владения; постоянного (бессрочного) пользования; аренды (часть 3 статьи 39 Закона N 221-ФЗ).
В целях установления правильности определения границ спорного земельного участка судом первой инстанции по настоящему дела назначена судебная экспертиза.
По результатам проведенного исследования эксперт пришел, в том числе к выводу о том, что установить границы земельных участков с кадастровыми номерами 59:07:2370202:306, 59:07:2370205:96 в соответствии со сведениями, содержащимися в документах о предоставлении земельных участков (государственный акт на право пользование землей серии А-1 N 238848 от 07.08.1979, государственный акт на право пользование землей серии А-1 N 238846 от 15.10.1979) невозможно ввиду отсутствия в данных материалах координат поворотных точек границ.
Экспертом также установлено, что свободный проход, проезд вдоль части границы земельного участка с кадастровым номером 59:07:2370202:306, одновременно являющейся частями границ земельных участков с кадастровыми номерами 59:07:2370205:96, 59:07:2370205:93, 59:07:2370205:87, 59:07:2370205:88, 59:07:2370205:80, 59:07:2370205:69, 59:07:2370205:56, как со стороны товарищества «Оверята», так и со стороны товарищества «Орбита» в настоящее время отсутствует. Территория, где ранее располагалась дорога, полностью находится в границах товарищества «Орбита». В настоящее время данная территория активно используется членами товарищества «Орбита», земельные участки которых примыкают к данной территории. Вследствие чего территория частично перегорожена заборами, занята огородами, ягодными кустарниками, различными строениями и временными сооружениями (сараи, теплицы, автопарковки), в ЕГРН отсутствуют сведения о регистрации строений и сооружений, а также участков, используемых для выращивания овощей и ягод, и размещенных на данной территории. Регистрацию таких земельных участков, строений и сооружений осуществить невозможно, так как на данной территории, согласно сведениям ЕГРН размещается земельный участок с кадастровым номером 59:07:2370205:96. На основе материалов натурных геодезических измерений, выполненных 25.06.2018 определено положение опор линии электропередач 6 кВ. Опоры 1, 2 расположены на территории товарищества «Оверята», опоры 3, 4, 5, 6, 7, 8 расположены на территории товарищества «Орбита».
Земельный участок с кадастровым номером 59:07:2370202:306 представляет собой земли общего пользования (общее имущество) товарищества «Орбита», границы земельного участка фактически являются границами улиц и дорог, расположенных внутри территории товарищества «Орбита». Территория, где ранее располагалась дорога, является часть земельного участка с кадастровым номером 59:07:2370202:306.
Между тем, из писем Администрации Краснокамского муниципального района Пермского края от 18.04.2018 и Администрации Оверятского городского поселения от 18.04.2017 N 734 следует, что муниципальная автодорога между товариществом «Оверята» и товариществом «Орбита» отсутствует.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводам о наличии спорной дороги между земельными участками; наличие продолжения спорной дороги на границе с другими садоводческими товариществами отображены на схемах; в настоящее время дорога используется только членами товарищества «Орбита; об отсутствии достаточных оснований для определения границы между земельными участками по контуру забора, отметив, что границы дороги могут служить ориентиром для установления границ земельного участка.
Судами также принято во внимание, что решением Краснокамского городского суда Пермского края от 11.02.2015 по делу N 2-28/15 по иску Костарева А.А. к товариществу «Оверята» о признании недействительными межевых работ земельного участка с кадастровым номером 59:07:2370205:96, с учетом апелляционного определения Пермского краевого суда от 27.05.2015 по делу N 33-4944, в иске отказано. В рамках указанного дела также оспаривались результаты уточнения границ земельного участка ответчика. При вынесении определения по делу N 33-4944 суд пришел к выводу о недоказанности нарушения землепользования, поскольку размещение забора именно как граница между товариществами документально не подтверждено.
Суды критически оценили вывод эксперта о невозможности определения границ земельного участка на основании правоустанавливающих документов, учитывая, в кадастровом деле объекта недвижимости 59:07:2370205:96 на схеме отражено расположение искомого земельного участка относительно концов света и углов границ земельного участка.
Судами признаны обоснованными доводы ответчика о том, что сведения о местоположении садоводческих товариществ относительно внутренних дорог, отраженных в документации БТИ, не могут являться определяющими для рассмотрения настоящего спора, поскольку органы БТИ проводят учет объектов, а не порядка землепользования.
Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации
определил:
Отказать в передаче кассационной жалобы садоводческого товарищества «Орбита» для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Судья
Верховного Суда Российской Федерации
Н.С.ЧУЧУНОВА
——————————————————————
Эксперт Кадастровой палаты рассказала о причинах земельных споров
20 ноября Кадастровая палата по Новосибирской области провела горячую линию, посвященную разрешению земельных споров в суде. Начальник юридического отдела Татьяна Мороз рассказала о пересечении границ земельных участков и исправлении реестровых ошибок. Тема вызвала интерес у новосибирцев и жителей области.
Границы являются главным отличительным признаком земельного участка. Кадастровый инженер в ходе кадастровых работ определяет координаты характерных точек и устанавливает границы.
Земельные споры могут возникать по самым разным основаниям. Как показывает судебная практика, главной причиной конфликтов является несовпадение границ, указанных в документах, и существующих на самом деле. В этом случае возникает необходимость уточнения границ ранее учтенных земельных участков. К таким участкам относятся объекты, поставленные на кадастровый учет до 2008 года. Кадастровый инженер выезжает на место и определяет точные границы с учетом параметров смежных участков. По итогам проведения кадастровых работ специалист готовит межевой план и акт согласования границ с правообладателями смежных участков.
В ходе горячей линии эксперт пояснил ситуацию, когда земельный спор связан с пересечением участков, при этом сведения о границах одного внесены в ЕГРН, а другого – нет. В суд подает собственник, по мнению которого нарушены его законные права и интересы. Суд рассматривает требование заявителя как требование об установлении границ земельного участка. В рамках рассмотрения судебного дела проводится экспертиза, результатом которой является решение о том, что местоположение границ должно быть установлено. По решению суда  проводятся стандартные работы по установлению границ участка: кадастровый инженер проводит межевание, полученные данные вносятся в ЕГРН.
Часто в суде рассматривается спор о наличии реестровой ошибки в местоположении границ и площади участков. В этом случае в исковом заявлении необходимо указать, в чем именно заключается реестровая ошибка. Для разрешения спора пригодится не только подготовленный до суда межевой план, но и судебная землеустроительная экспертиза (при необходимости). Такая экспертиза может являться главным доказательством правоты той или иной стороны, проверку можно заказать в экспертной организации. В ходе экспертизы специалист ответит на вопросы о причинах наложения и предложит варианты, как его можно исправить.
Напоминаем, в Кадастровой палате проходят различные консультации для физических и юридических лиц по вопросам оформления недвижимости. Чтобы получить консультацию Татьяны Мороз, записывайтесь по телефону: 8(383)349-95-69, доб. 6.
Разрешение земельных споров о границах земельного участка в Киеве и по Украине

 Граница (межа) земельного участка определяется согласно земельно-кадастровым документам и отмечается с помощью ограждений, знаков из бетона или камня, зеленых насаждений. Правоотношения между землевладельцами/ землепользователями соседних участков регулируются нормами института добрососедства (глава 17 Земельного Кодекса Украины).

 Наиболее распространенные причины межевых споров (споров о границах участка):
Самовольный захват земли (перенесение линии размежевания) одним из соседей
Ошибки специалистов по землеустройству (кадастровых инженеров) в процессе межевания
Противоречия в старой документации

 Установление пределов земельного участка в судебном порядке – распространенная для нашей страны практика. Однако иногда даже судебное решение не ликвидирует проблему. В подобных обстоятельствах реальная возможность поставить точку в споре – это привлечение компетентного адвоката, который найдет необходимые аргументы и для суда, и для оппонента. Специалисты АК «Altexa» предлагают вам свой успешный практический опыт в решении подобных задач, а значит – обеспечивают максимальные шансы на достижение желаемого результата.
О чем обычно спрашивают у адвоката по спорам о границах земельного участка?

 Адвокаты компании «Altexa» предлагают вам ознакомиться с часто задаваемыми вопросами клиентов. Возможно, некоторые ответы окажутся для вас полезными.
Куда обращаться для урегулирования спора с соседом по поводу межи?

 Если устранить противоречия с соседом полюбовно не удалось, законодательством предусмотрены такие варианты разрешения проблемы:
Обращение в органы местного самоуправления
Привлечение представителей гос. органов, которые занимаются земельными ресурсами
Подача иска в судебную инстанцию
Как отстоять в суде свои интересы при нарушении границ участка соседом?

 Наиболее весомые аргументы при определении границ земельных участков в судебном порядке – это документы:
Правоустанавливающая документация (подтверждение права собственности, аренды, пользования)
Планы участков соседей (предоставляются как истцом, так и ответчиком)
Общий план участков согласно топогеодезическим данным
Заключения экспертов
Подтверждения полномочия лиц, проводивших межевание
Что такое вынос в натуру границ земельного участка?

 Это еще одна ситуация, когда стоит воспользоваться помощью адвоката по разрешению споров о границах земельного участка. Речь идет об определении его границ конкретно на местности с помощью разбивки колышков либо установки других межевых знаков. Подобная процедура производится в строгом соответствии с данными Государственного Земельного Кадастра.

 В идеале, точность переноса определения границ сегодня составляет ±1 сантиметр. При потребности, восстановление границ земельных участков в натуре осуществляется по решению суда. В подобных ситуациях поддержка адвоката способствует достижению желаемого итога.
Какие услуги оказывает юрист по разрешению земельных проблем, установлению границ земельного участка?

 В адвокатской компании «Altexa» клиентам предоставляется комплексное сопровождение юриста по разрешению споров о границах земельного участка. Также оказываются отдельные услуги в рамках данного направления практики:
Проводятся консультации по перспективам решения конкретного земельного спора в суде.
Осуществляется поддержка в коммуникациях с органами местного самоуправления при досудебном урегулировании.
Готовится доказательная база, аргументация для представления в суде.
Оформляются необходимые процессуальные документы.
Представляются интересы клиента в судебных инстанциях, в ходе исполнительного производства.

 Судебная практика и опыт юристов АК «Altexa» позволяют эффективно помочь вам в споре по границам земельного участка!
 
 В имущественном споре? Вот все, что вам нужно знать 
 У вас есть имущественный спор с соседом? Ты не единственный. Землевладельцы нередко вступают в споры с соседними соседями, даже если у них дружеские отношения.
 Иногда описание сделки неточно. В других случаях кто-то мог переоценить размер своей земли и построить забор за границей своей собственности. Могут быть даже несколько незарегистрированных документов о передаче собственности разным людям.
 Независимо от конкретной проблемы вам нужно будет принять меры для разрешения самых серьезных имущественных споров. Вот что вам нужно сделать.
 Разберитесь в имущественном споре 
 Прежде чем делать что-либо еще, убедитесь, что вы понимаете факты, касающиеся рассматриваемого имущества. Ничего не может быть решено до тех пор, пока не будут ясны все факты, ведущие к нынешней ситуации.
 В чьем-либо документе или договоренностях между предыдущими владельцами могут быть неточные описания границ, которые не были упомянуты при покупке дома.У вас и вашего соседа могут быть законные причины для вашей стороны в споре.
 Существует небольшая вероятность, что предыдущий владелец предоставил сервитут своему соседу или даже передал ему договор. Эта ситуация, скорее всего, возникла бы, если бы вы приобрели полис страхования титула, покрывающий вашу собственность. Однако возможно, что сервитут на вашу собственность существует без вашего ведома.
 Вам нужно будет получить анализ у лицензированного геодезиста или аналогичного эксперта, который сможет определить, вторгаетесь ли вы или ваш сосед на чужую землю.Эксперт также определит, на какой участок земли вторгаются, как долго это происходит и было ли дано разрешение.
 Возможно, вам потребуется завершить опрос, оценку и полный поиск по названию. В ходе обследования лицензированный геодезист физически определит границу вашей земли, чтобы определить, находятся ли ваши границы там, где вы думаете. Поиск по названию найдет все документы, относящиеся к вашей собственности, а оценка покажет вам рыночную стоимость собственности.
 Часть этого могла быть сделана при покупке собственности, и в этом случае вы можете использовать полученные документы. Однако, если вы перейдете к пробной версии, вам нужно будет повторить эти поиски.
 Поговорите со своим соседом 
 Если площадь и стоимость земли невелики, возможно, вам будет проще решить вопрос по взаимному согласию, чем в суде. Вы не хотите тратить на судебные тяжбы больше, чем стоит земля. Даже если вы уверены, что закон признает вашу правоту, возможно, будет лучше избавить вас от хлопот и судебных расходов.
 Это лучше всего работает, когда у вас и вашего соседа хорошие отношения. Если вы оба дружелюбны или хотя бы вежливы друг с другом, вы можете прийти к решению без обращения в суд. Возможно, вы обнаружите, что все это было простым недоразумением.
 Получите адвоката 
 К сожалению, не все споры о границах собственности могут быть разрешены без судебного иска. Если частные обсуждения с вашим соседом не привели к решению, с которым вы оба можете согласиться, пора обратиться к адвокату.
 Адвокаты Андерсона Хантера предоставляют профессиональные консультации по местным спорам, связанным с недвижимостью, и другим юридическим вопросам. Работая более 100 лет в округе Эверетт и Снохомиш, мы стремимся предоставить членам нашего сообщества наилучшее возможное юридическое представительство.
 Отправьте письмо с требованием 
 Письмо с требованием от вашего адвоката вашему соседу — это следующий шаг к обращению в суд. Это письмо будет объяснять ситуацию, требовать действий и / или содержать предложение урегулирования, например, компромисс по разделу спорной собственности.
 Скорее всего, ваш сосед отправит ваше письмо своему адвокату. Это не означает, что они не хотят вести переговоры, просто ваш сосед хочет знать все, что он может, о ситуации и своих вариантах.
 Подача жалобы 
 Если вы все еще не можете прийти к соглашению со своим соседом, подайте жалобу. Рассмотрим «скрытое дело», что означает, что вы просите суд рассмотреть все ваши доказательства и аргументы и решить, кому принадлежит земля.
 Подготовка к судебному разбирательству требует большого количества документов. Вам также может потребоваться дополнительное исследование, хотя ваш адвокат уже будет располагать большей частью информации, необходимой на данный момент. Затраты могут быстро увеличиваться.
 По возможности старайтесь поддерживать отношения вежливыми. Большинство споров можно урегулировать без судебного разбирательства, поэтому не забывайте об урегулировании, даже если вы готовы к возможному судебному разбирательству.
 Рассматривайте посредничество как способ достичь урегулирования. Если вы найдете посредника, имеющего опыт в вопросах, связанных с недвижимостью, он сможет направить обсуждение и дать представление о возможных результатах, если ваше дело будет передано в суд.
 Ищете адвоката? 
 Свяжитесь с нами
 Что мне делать, если у меня возник пограничный спор с соседом 
 Когда вы и ваш сосед не можете договориться о границах собственности, может возникнуть спор о границах. Важно разрешать пограничные споры как можно быстрее и эффективнее, чтобы избежать посягательств, неправомерного владения и посягательства. Вот что вам нужно знать.
 Насколько распространены пограничные споры? 
 Споры о границах довольно распространены в случаях, когда речь идет о больших участках земли, поскольку физические границы могут отсутствовать, чтобы указать, где начинается одна собственность и заканчивается другая.Споры о границах также распространены среди соседей, у которых нет существующих заборов или других структур, которые определяют границы владений.
 Как избежать пограничных споров? 
 Лучший метод разрешения пограничных споров — это сделать все возможное, чтобы их избежать. Пограничные споры могут быть дорогостоящими, неприятными и даже потребовать от вас обратиться в суд и оплатить судебные издержки. Чтобы избавить себя от головной боли, времени и денег, связанных с урегулированием пограничного спора, сделайте эти три вещи.
 1. Будьте хорошим соседом. 
 Дружелюбие и вежливость могут иметь большое значение с соседями, и ваши шансы разрешить пограничный спор во внесудебном порядке дружественным путем намного выше, если вы уже в хороших отношениях с ними. Будьте дружелюбны и приветливы к новым соседям и постарайтесь как можно больше ладить со своими нынешними соседями, чтобы создать теплую и вежливую атмосферу в вашем районе. Подумайте о том, чтобы устраивать пикники по соседству и другие мероприятия, чтобы укрепить дух товарищества и создать возможности для знакомства друг с другом.
 2. Соблюдайте этикет забора. 
 Установка заборов, создание живой изгороди или использование других физических границ для обозначения границ владений может указывать на разделение собственности, предотвращая непреднамеренное посягательство и вторжение. Если вы намереваетесь построить или заменить забор, сделайте все, что в ваших силах, чтобы убедиться, что вы делаете это на законных основаниях, получив соответствующие разрешения и документацию от городских властей.
 Что мне нужно сделать перед тем, как построить забор? 
 Перед тем, как построить забор, вам необходимо обследовать вашу собственность, чтобы определить законные границы.Вам также может потребоваться, чтобы геодезист или городское должностное лицо «нарисовали» или «раскрасили» линии вашей собственности, чтобы вы точно знали, где проходят границы.
 МНЕ НУЖНО ОБСЛЕДОВАНИЕ ИМУЩЕСТВА →
 Должен ли я сообщить своему соседу, прежде чем строить забор? 
 Если ваш забор будет делить забор с соседом, или если ваш забор будет находиться на расстоянии пешей прогулки или обзора от их дома или собственности, также рекомендуется сообщить им об этом до начала строительства. Если у вас есть домашние животные или дети, которые используют ваши открытые пространства и могут создавать неудобства для других, подумайте о строительстве забора, чтобы обеспечить конфиденциальность и границу между вами и ближайшими владельцами дома.
 3. Уважайте границы. 
 Ни при каких обстоятельствах нельзя сознательно нарушать границы, строя заборы или другие сооружения на соседней земле. Это не только невежливо, но и незаконно, и может привести к судебным издержкам, а также к потере средств, использованных для строительства забора или конструкции, если вам потребуется их переместить. Если вы намереваетесь построить новую структуру или возникла путаница относительно того, где проходят границы, всегда консультируйтесь с генеральным инспектором по недвижимости, который может предоставить документацию о юридических границах.
 МНЕ НУЖНО ОБСЛЕДОВАНИЕ ИМУЩЕСТВА →
 Можете ли вы продать недвижимость со спором о границах? 
 Хотя вы можете на законных основаниях продать недвижимость, в отношении которой имеется спор о границах, по закону вы обязаны раскрывать эту информацию любым потенциальным покупателям. В ваших интересах попытаться разрешить любые споры о границах, прежде чем пытаться продать свой дом. Если пограничный спор не будет разрешен, многие потенциальные покупатели и ипотечные кредиторы не захотят вкладывать средства в вашу собственность.
 ПОДРОБНЕЕ: Руководство для покупателей жилья по обследованиям недвижимости
 Что мне делать с пограничным спором? 
 Так что вы делаете, когда у вас с соседом спор о границах? Выполните следующие действия, чтобы убедиться, что вы проявили должную осмотрительность в пограничном споре.
 Шаг 1. Запрос на общее обследование имущества 
 Запрос на общее обследование собственности должно быть первым шагом в попытке разрешить спор о границах, поскольку обследование четко покажет, где проходят правовые границы.В случаях, когда строится новое строение, или в случаях, когда нечеткие границы между двумя большими объектами собственности, обследование собственности может помочь обеим сторонам понять, где расположены границы каждой собственности.
 КАК ПОЛУЧИТЬ ИССЛЕДОВАНИЕ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА? →
 Какая польза от проведения обследования собственности в пограничных спорах? 
 Поскольку общее обследование собственности четко указывает границы собственности, они более выгодны, чем документы о праве собственности, которые не указывают размеры собственности, а, скорее, декларируют право собственника владеть своей собственностью.Следовательно, если есть разногласия по поводу того, где находится недвижимость, документ о праве собственности не будет использоваться.
 1. Неоспоримые доказательства границ собственности 
 Обследование собственности предоставляет неоспоримые доказательства границ собственности, поэтому многие домовладельцы или землевладельцы, вовлеченные в пограничные споры, немедленно обращаются за помощью к геодезисту. После проведения обследования собственности вашим соседям не должно быть разрешено строить новые постройки на вашей территории, поскольку им необходимо будет получить соответствующие разрешения от местных властей, которые не предоставят эти разрешения, если есть доказательства или возможность для посягательство.
 2. Защитите ценность своей собственности 
 Одна ошибка, которую допускают владельцы недвижимости, — это пренебрежение разрешением имущественных споров. Если есть какие-либо свидетельства неразрешенных границ, не предполагайте, что они будут нарушены, иначе не возникнет юридических проблем. У вас может возникнуть соблазн игнорировать пограничные споры или посягательства на собственность, чтобы сохранить мир, но помните, что они могут повлиять на стоимость вашей собственности, а также на ваши шансы продать свой дом в будущем.
 3.Предотвращение нежелательной одержимости 
 Когда имущественные споры не решаются надлежащим образом, или в случаях, когда большие участки собственности затрудняют определение границ, может иметь место незаконное владение.
 Что такое враждебное владение? 
 Неблагоприятное владение происходит, когда кто-то, кроме собственника, использовал собственность в течение определенного периода времени. Этот период времени варьируется от штата к штату, но в большинстве случаев неправомерное владение не может произойти до истечения как минимум пяти лет.Если вы обнаружите, что на вашу собственность посягнули, в ваших интересах обработать ее как можно быстрее и эффективнее, чтобы избежать неправомерного владения. Важно отметить, что в случаях, когда неправомерное владение уже имело место, от сторон, не владеющих недвижимостью, использующих собственность, может потребоваться уплата налогов на собственность.
 Разрешение на использование имущества 
 Также важно отметить, что в случаях, когда разрешение на использование собственности было подписано бывшими или нынешними землевладельцами, неправомерное владение не может быть заявлено.Поэтому, если друзья, члены семьи или другие лица заинтересованы в использовании вашей земли, прудов, озер или других объектов и вы одобряете это, следует создать разрешительное использование собственности. Если вы не одобряете использование вашей собственности другими лицами, убедитесь, что по периметру вашей собственности нет знаков вторжения, и уведомите правоохранительные органы, если будут обнаружены нарушители.
 Шаг 2. Выберите физический объект, который будет служить границей 
 Если вы недавно приобрели дом или собственность, и строение уже вторгается на вашу землю, или если ваш сосед не желает признавать юридические границы, указанные в обзоре собственности, у вас все еще есть другие варианты, прежде чем вас заставят обратиться за помощью к юристу.
 Если он или она согласны обозначить определенный объект в качестве границы, например, изгородь или ряд деревьев, вы сможете избежать хлопот, связанных с судебными издержками и гонорарами адвоката, с юридическим документом, подтверждающим, что обе стороны согласны упомянутый физический объект, служащий границей. И вы, и ваш сосед должны будете подписать его. Если вы и ваш сосед готовы согласиться подписать юридический документ, устанавливающий определенные границы, вы можете рассмотреть вопрос о прекращении права собственности.
 ПОДРОБНЕЕ: Какой вид опроса мне нужен?
 Что такое акт о прекращении права требования? 
 Акт о прекращении права собственности — это юридический документ, который позволяет одной стороне передавать права собственности на собственность другой.Хотя акты о прекращении права требования чаще всего используются для передачи права собственности на недвижимость или ипотеку от одного члена семьи к другому, их также можно использовать для разрешения пограничных споров. Однако есть несколько вещей, которые следует иметь в виду, прежде чем соглашаться создать или подписать акт о прекращении трудовых отношений.
 Должен ли я использовать акт о прекращении права собственности для разрешения пограничного спора? 
 Важно отметить, что в акте о прекращении права собственности на определенном участке указывается, что вы отказываетесь от своих прав или сосед отказывается от своих прав.В результате могут быть финансовые последствия. Например, если вы соглашаетесь позволить своему соседу посягать на вашу землю, вы имеете право потребовать, чтобы он или она выкупили землю, указанную в контракте. Если ваш сосед разрешает вам использовать свою землю, вам, возможно, придется платить за нее по очереди.
 Могу ли я использовать акт о прекращении права требования, если у меня есть ипотечный кредит? 
 Если у вас есть ипотечный кредит на ваш дом или собственность, вы должны получить разрешение от своего кредитора, прежде чем создавать или подписывать акт о прекращении прав.Некоторые ипотечные кредиторы не разрешают владельцам собственности использовать документы о прекращении права требования, и если вы сделаете это в этом случае, вам может потребоваться немедленно выплатить всю ипотеку. Некоторые ипотечные кредиторы даже включают в свою ипотеку пункт о том, что вы должны будете оплатить разницу за любое имущество, переданное в течение определенного периода времени. Лучше всего проконсультироваться с вашим кредитором, прежде чем соглашаться на границу без обследования собственности.
 ПОДРОБНЕЕ: Когда мне нужно обследование собственности?
 Этап 3. При необходимости обратитесь за помощью к посреднику или к юрисконсульту 
 Если вы уже пытались разрешить пограничный спор с помощью юридического соглашения или получения обзора собственности, но еще не согласовали линию собственности, вам следует обратиться за помощью к посреднику или юрисконсульту, чтобы помочь вам с этим вопросом.
 Посредничество в разрешении пограничного спора 
 Чтобы предотвратить споры, споры и общие неприятности, посредничество может помочь разрешить пограничный спор. Поскольку посредник — это третья сторона, которая будет учитывать интересы обоих соседей, есть вероятность, что и вы, и ваш сосед предпочтете сэкономить деньги на судебных издержках и судебных издержках, чтобы посредник мог помочь создать решение, на которое обе стороны могут согласиться. . Однако, если вы и ваши соседи недовольны решением, представленным посредником, вы имеете право обратиться за помощью к юристу.
 Оценщики в качестве свидетелей 
 Если вы хотите подать в суд в связи с пограничным спором, в качестве свидетеля может быть вызван инспектор по недвижимости. Если вы уже прошли обследование собственности и чувствуете, что на вашу собственность вторгаются, или если вы чувствуете, что имеете право использовать землю, которую ваш сосед считает своей собственностью, помощь геодезиста может быть невероятно полезной, поскольку он может предоставить неопровержимые доказательства законных границ.
 ПОДРОБНЕЕ: Где я могу найти свидетеля-юриста или эксперта по делу о пограничном споре?
 Граничных споров | Адвокаты в Бостоне и Кембридже по вопросам недвижимости Грегг, Хант, Ахерн и Эмбри 
 Рост числа споров между соседями идет параллельно с ростом населения США.Потребность в более широком использовании земли подпитывает растущее развитие и разделение недвижимости, создавая все больше и больше границ, по которым можно не соглашаться.
 Существует множество коренных причин пограничных споров, включая естественные или антропогенные изменения в характеристиках или формациях земли, противоречивые юридические описания в документах на прилегающие участки, противоречивые или запутанные формулировки в одном и том же документе, несогласованные или неточные исследования, ошибки в официальных таблицах или другие человеческие ошибки или недоразумения.
 Люди склонны развивать эмоциональную привязанность к своей земле, поэтому пограничные споры могут быть особенно деликатными. Вдобавок финансовые ставки сейчас выше из-за неуклонно растущей стоимости земли.
 Пограничные споры в значительной степени регулируются законодательством штата о собственности, которое может сильно отличаться от штата к штату. Даже в пределах отдельного штата может быть несколько возможных средств урегулирования споров о границах, регулируемых статутом штата или законодательством, принятым судьей, или и тем, и другим. Кроме того, уникальные факты каждого пограничного спора имеют большое значение для его разрешения.В пограничных спорах важны многие типы доказательств:
 Юридические документы и официальные записи, содержащие юридические описания или карты
 Воспоминания и заявления нынешних и прошлых владельцев, а также соседей или других свидетелей
 Фотографии
 Физические признаки границ , например, заборы, сады и другие сельскохозяйственные постройки, дворы, проезды, дорожки, здания или ландшафтный дизайн
 Обогащение или нанесение ущерба собственникам
 Обследование земли
 Продолжительность существования вторгающихся строений или других объектов, или продолжительность времени оспариваемая земля использовалась любой из сторон
  Возможные средства правовой защиты 
  Соглашение о границах : Соседи соглашаются на их общую границу или находят другое безоговорочное решение, такое как лицензионное соглашение или соглашение о сервитуте.Возможно, потребуется участие государственных органов для решения вопросов изменения официальных площадей или зонирования.
  Неблагоприятное владение / предписывающий сервитут : Если соблюдаются определенные юридические требования, когда не владелец имеет дело с землей, как если бы она была его или ее собственностью, в течение длительного периода времени, установленного законодательством штата, могут возникнуть фактические права собственности.
  Граница по молчаливому согласию : Если соседи ошибочно считали конкретную границу истинной в течение определенного периода времени, установленного законодательством штата, эта доктрина может юридически признать эту границу, несмотря на взаимную ошибку.
  Граница по эстоппелю : Если покупатель полагается на свой ущерб границам, указанным продавцом, даже если описание продавца неверно или ложно, покупатель может иметь законное право в рамках описанных продавцом границ.
  Тихий титульный иск : Иск с просьбой к суду разрешить пограничный спор.
  Другие судебные процессы : Землевладелец может подать иск о выселении его или ее соседа из спорной части приграничной территории за нарушение владения, удаление вторгающейся конструкции, изменение договора купли-продажи или другое средство правовой защиты.
  Арбитраж или посредничество : Соседи могут согласиться на арбитраж или посредничество в своем пограничном споре.
  Страхование титула : Спор может подпадать под действие полиса страхования титула, который может предусматривать определенные средства правовой защиты.
  Сохраните свои права 
 Это лишь некоторые из возможных ответов на ваш пограничный вопрос. Если вы владеете недвижимостью с неопределенной или спорной границей, в ваших интересах как можно скорее проконсультироваться с опытным юристом по недвижимости, чтобы узнать, как защитить свои законные права с учетом конкретных аспектов вашего спора и законодательства вашей юрисдикции. .Посоветовавшись со своим юристом, вы сможете неформально разрешить свой пограничный спор с владельцем прилегающей собственности. Однако, если проблема границы с вашим соседом обострится, может потребоваться судебный иск.
  Ваша первая встреча с поверенным по недвижимости 
 Чтобы прочитать и распечатать копию контрольного списка, перейдите по ссылке ниже.
 Ваша первая встреча с поверенным по недвижимости
 Вы можете бесплатно скачать Adobe Acrobat Reader здесь.
 Авторские права © 2008 FindLaw, подразделение Thomson Reuters
 ОТКАЗ ОТ ОТВЕТСТВЕННОСТИ: Этот сайт и любая содержащаяся в нем информация предназначена только для информационных целей и не должна рассматриваться как юридическая консультация. Обратитесь за советом к компетентному советнику по любому юридическому вопросу.
 Определение «истинной» границы собственности в планируемой застройке: анализ Коузиана 
 Тем не менее, каким бы неопределенным он ни был, закон остается решением последней инстанции в пограничных спорах.С экономической точки зрения, есть три причины, по которым судебное рассмотрение споров является более предпочтительным. У каждого есть связь с городскими инновациями.
 Цена на землю как главный фактор. Методы разрешения земельных границ 
 Существует множество методов определения земельных границ и разрешения споров о земельных границах. Их результаты могут определяться потенциальным рассеянием ренты из-за нечеткости земельных границ и транзакционных издержек при определении и обеспечении соблюдения этих границ.Первый зависит от удельной стоимости земли, а также от общей стоимости задействованных участков.
 Сама по себе земля обычно непродуктивна; необходимы инвестиции и инновации (например, экспериментирование со способами удобрения и посева семян или построением на них строительных конструкций и т. д.).
 В  нечетких зонах с недостаточным использованием и недостаточными инвестициями  землевладельцев опасаются потерять свою продукцию или инвестиции. Это ситуация растраты ренты.Более высокие цены на землю ($ за единицу или общую площадь участка) означают большие потери в результате распыления ренты. Таким образом, подобные ситуации требуют более четкого (более точного) разграничения, а также формального метода разрешения пограничных споров.
 Существуют также транзакционные издержки при установлении границ и разрешении споров о границах. Расходы могут возрасти из-за конфликтного характера спора. Действительно, в районах с высокой ценой на землю будут использоваться более дорогие методы из-за более высокого потенциального рассеивания ренты.Тем не менее, они будут равны по размеру прибыли, о чем говорил Ченг (2014), который считает, что транзакционные издержки и распыление ренты — это две стороны одной медали.
 Приведенные выше аргументы не означают, что более высокая частота   формальных средств разрешения границ будет наблюдаться в урбанизированных районах с высокой ценой на землю по двум причинам. Во-первых, во избежание высоких затрат на разрешение споров о границах судами или другими официальными средствами, более четкое разграничение границ, такое как подробные исследования земли, земельные участки правильной формы (например, в соответствии с сеткой) и подробная документация владение и т. д., будет использоваться на участках с высокой ценой на землю, часто в городских районах. Во-вторых, районы с высокой ценой на землю — это, как правило, районы, которые ранее были урбанизированы. Любой пограничный спор, который нельзя было разрешить менее дорогостоящими неформальными средствами (Strahilevitz 2003), скорее всего, уже был разрешен в суде или другими официальными средствами. Поскольку судебные решения, как правило, являются окончательными и окончательными, обычно не требуется дальнейшего решения суда в отношении уже установленных границ.
 В сельской местности, где цены на землю ниже, используются менее дорогостоящие методы для определения границ земель и разрешения споров о границах земель.Например, в США Элликсон (1991) обнаружил, что некоторые неформальные нормы среди владельцев ранчо и землевладельцев исключают судебное разбирательство (Fischel 1993). Аналогичное прибегание к внесудебным мерам можно найти в Китае, где границы заключенных в сделку земельных участков в сельской или лесной местности обычно нечетко определены с нечеткими границами (размеченными метрами и границами, скажем, камнями, деревьями и т. Д.) И засвидетельствованы сельскими жителями. Споры по поводу таких нечетко определенных границ редко разрешаются судами, поскольку потенциальное распыление ренты из-за нечеткой границы недостаточно велико, чтобы оправдать высокие судебные издержки.
 Однако, поскольку сельские земли превращаются в городские районы в процессе урбанизации, стоимость земли возрастает. Это подразумевает увеличение потенциального рассеивания ренты.  Footnote 10  вдоль исходных нечетких границ земли. В результате требуется более высокая точность определения земельных границ, чтобы избежать распыления ренты по двум упомянутым типам. Необходимо учитывать динамику этого: спор может часто возникать, когда исходная нечеткая граница переопределяется с помощью более точных инструментов.По мере роста цен на землю больше споров, вероятно, будет требоваться урегулирования в судах или других официальных учреждениях. Следовательно, более высокий спрос на авторитетное разграничение со стороны судов или других официальных институтов, вероятно, будет положительно связан с увеличением стоимости земли (в результате урбанизации), а не с абсолютным уровнем стоимости земли.
 В целом, вероятность официального разрешения споров о земельных границах авторитетными учреждениями, такими как суды, является самой низкой для преимущественно сельских и сильно урбанизированных земель.Именно при переходе от сельского к городскому использованию разрешение споров о земельных границах в судах является наиболее вероятным средством правовой защиты.
 Концептуальное представление вышеупомянутого анализа показано на рис. 2. В начале перехода, когда процент урбанизированных земель невелик, вероятность официального разрешения любого спора о земельной границе в судах,  p  ( BD ), низкий. Но  p  ( BD ) начнет расти из-за увеличения цены на землю ( LP ) по мере того, как больше сельских земель становится урбанизированными.Поскольку количество споров о земельных границах, разрешаемых судами ( BD ), увеличивается из-за увеличения стоимости земли,  p  ( BD ) начнет сокращаться, поскольку пограничные споры обычно должны разрешаться судом только один раз. Это приведет к максимуму  p  ( BD ) в какой-то момент во время процесса урбанизации, как показано на Рис. 2.
  Рис. 2 
 Взаимосвязь между ценой на землю и пограничными спорами. Ось  x  не может быть прямо обозначена как цена земли, так как это не приведет к получению колоколообразной кривой в том виде, в каком она нарисована.Процент урбанизированной территории является показателем средней цены на землю. Предполагается, что средняя цена на землю увеличивается с увеличением процента урбанизированной земли
 Наша модель разумна и эмпирически опровергнута. Например, диссертация австралийской геодезической школы связывает рост цен на недвижимость с перспективой рынка для страхования землемера (Оливер, 2004). О’Брайен и Прендергаст (2013) задались вопросом, не приводит ли падение стоимости собственности к увеличению числа споров. В отношении Гонконга судья Круден (2009 г.) отметил:
 Быстрый рост стоимости земли и растущая осведомленность владельцев и других лиц, заинтересованных в земле, привели к тому, что стороны земельных сделок все чаще обращаются за юридической помощью.Теперь более вероятно обнаружение старых ошибок и принятие мер для их исправления. Трудности все еще могут возникать, и пришло время для крупного повторного исследования Новых территорий… (стр. 5–6)
 Новые территории — место стремительного роста стоимости земли. Однако поиск статистических данных для тщательной оценки этой дедуктивной модели выходит за рамки наших возможностей, что должно стать предметом другой статьи. Однако случай с листами DD в Гонконге, обсужденный Комиссией по реформе законодательства (2014 г.), проливает некоторый свет на обоснованность рис.2. Новые территории стремительно урбанизируются, и Комиссия сосредоточила внимание на частных земельных участках на этой территории Гонконга. Некоторое представление можно получить из рис. 3, на котором показаны места рассмотрения дел о пограничных спорах в судебных делах, упомянутых выше, а также тех, которые рассматривались четвертым автором в качестве свидетеля-эксперта. Все они находятся в пригородных сельских районах, вдали от городских центров новых городов на Новых территориях. Строгая проверка модели начнется с нанесения всех пограничных споров / случаев неправомерного владения на карту с градиентами арендной платы.
  Рис. 3 
 Местонахождение споров о границах земельных участков
 Yin et al. (2013), отслеживая право собственности на леса и институциональные реформы, предпринятые в Китае, которые предусматривали дальнейшую передачу прав коллективного пользования, утверждали, что «способность местных пользователей заключать, контролировать и обеспечивать выполнение условных контрактов, что позволяет отдельным лицам соглашаться соблюдать условия соглашение, если определенная часть их коллег будет делать то же самое — важно для успешного внедрения децентрализованного управления лесами ».(Инь и др. 2013, 831).
 Эти люди, согласно документу о лесном участке, исследованном авторами, являются сельскими жителями, которым предоставлено право определять границы в случае возникновения спора. Нет ссылки на определение суда. В терминологии Коуза «Фирма» в форме властей деревенской общины определяется как арбитр.
 Земля как основной актив или недвижимое имущество 
 Земля, закрепленная на месте, имеет большое преимущество по операционным затратам при защите прав собственности, если ее границы четко определены.Соответствующие претензии сторон в споре также легко оценить после разрешения пограничного спора органом власти (например, судом). Следовательно, землевладельцам выгодно разрешать пограничные споры дорогостоящими методами, так как решение снизит сопутствующие расходы, в частности, затраты на оценку и обеспечение компенсации и конкретных показателей. Стоимость ADR может быть ниже по сравнению с судебным разбирательством, но связанные с этим расходы после принятия решения могут быть намного выше. Это особая характеристика земли.
 Для мобильной / движимой / личной собственности, такой как интеллектуальная собственность (ИС), урегулирование вне суда может быть менее затратным, поскольку решение суда не может быть легко приведено в исполнение. (Eicher and García-Peñalosa 2008) Оценка убытков и компенсации в отношении личного имущества судом также является гораздо более дорогостоящей и неэффективной. Недвижимость имеет множество уникальных преимуществ, так как ее трудно «исчезнуть» или убежать, ее легче измерить, и, прежде всего, конкретные характеристики, помимо ущерба, доступны в качестве средства правовой защиты.Последний пункт подробно изложен в доктрине интересов и обязанности «управлять землей», как объясняется ниже.
 Доктрина интересов и обязательств, «связанных с землей» в праве собственности, безусловно, уважает и усиливает преимущества инноваций в отношении земельной собственности как основного актива, то есть недвижимости (пространственно ограниченного объекта), и пространственно релевантных институциональных механизмов. Эта доктрина общего права рассматривает материальные вещи, прикрепленные к земле, в противном случае свободную движимость, включая любые здания или предметы, прилегающие к первой, как  приспособления  и, следовательно, неотъемлемую часть земли, как определено ее границей.Он предоставляет частым пользователям и любому длительному (скажем, 12 лет) фактическому исключительному владельцу земли  равноправные права  против собственника де-юре. И он также делает любое соглашение между землевладельцами в отношении земли, часто в форме «ограничительных соглашений»,  обязательных для всех последующих сторон , которые имеют дело с землей. Успех «незонирования» или, точнее, «частного зонирования» в Хьюстоне (Lai and Davies 2017) был обусловлен такими частными соглашениями. В отличие от неформальных норм, установленных для сельского округа Шаста, эти заветы подлежат исполнению в суде.
 Влияние внешних факторов на густонаселенные районы 
 В густонаселенных городских районах внешние эффекты проявляются повсюду. Таким образом, спор о границах может повлиять не только на стоимость соседних участков земли, участвующих в споре, но и на участки в более удаленных местах. Права на земельный участок, являющийся предметом спора в связи с установлением границ, могут иметь большое значение для земельных участков, не являющихся предметом спора, а находящихся под прямым контролем вовлеченных сторон. Например, спор о границах небольшого участка земли может иметь серьезные последствия для доступа к гораздо большему участку земли, если доступ к нему — форма  инновации  путем соединения двух взаимодополняющих видов использования, объектов или рынков — должен быть полученный через этот небольшой участок земли.Следовательно, высокая относительная стоимость разрешения спора по очень маленькому и явно незначительному участку земли вполне может быть рациональной, если также будет принята во внимание стоимость других земельных участков.
 Фактически, правовая система иногда учитывает внешние эффекты. В деле English Lands Tribunal Case  Stokes v Cambridge Corporation  (1962) 13 P. & CR 77, которое касалось принудительной покупки земли, суд постановил, что цена подъездной земли, которая представляла собой кусок пустой земли и Первоначально стоимость земли практически отсутствовала, она составляла бы одну треть от прироста стоимости приобретенной земли, связанного с доступом.
 Это дело является примером признания судебной властью того, как стоимость участка земли и стоимость земли с потенциальным доступом могут быть взаимно затронуты, если последняя может служить доступом к первой, тем самым высвобождая ее потенциал развития.
 Споры о заборе и границе — Правовая колбаса 
 Легальная колбаса 
 Вы только что обнаружили, что забор между вашим домом и домом вашего соседа, который стоит здесь много лет, смещен от истинной границы владения.Ваши права собственности находятся под угрозой? Есть ли у соседа права на вашу собственность? Забор стоит там столько, сколько кто-нибудь помнит. Что вы делаете?
 Часто говорят, что две вещи, которые вы не хотите видеть, — это законы и сосиски. В этой статье мы рассмотрим легальную колбасу, «справедливый сервитут».
 Закон о спорах о заборе и границе представляет собой сочетание законодательного акта и прецедентного права. В следующих четырех параграфах мы рассмотрим два соответствующих закона в качестве основы для понимания прецедентного права, которое сложилось в отношении заборов и границ.
 Право собственности на имущество обычно передается на основании акта. В некоторых случаях право собственности на собственность или ее использование можно получить, просто занимая и используя собственность в течение длительного времени. В разговорной речи это можно назвать «правами скваттера».
 Неблагоприятное владение = Право собственности 
 Поселенец может получить право собственности на собственность посредством «неправомерного владения», что изложено в § 325 Гражданского процессуального кодекса. Первым элементом неправомерного владения является захват собственности «открытым и печально известным» способом. , то есть при обстоятельствах, которые дают разумное уведомление о занятии истинному владельцу.Владение и использование должны быть непрерывными в течение пяти лет или дольше. Владение должно быть под заявлением о праве собственности или праве; Другими словами, вопреки утверждениям истинного владельца. И, наконец, истец должен уплатить налоги на имущество. Сторона, которая может установить все эти элементы, может претендовать на право собственности на имущество.
 Prescriptive Easement = Право на использование 
 Самозванец, который не может установить все элементы неправомерного владения, такие как требование уплаты налогов с оккупированной земли, может получить постоянное право на продолжение исторического использования оккупированной земли путем приобретения предписывающего сервитута.Элементы предписывающего сервитута почти такие же, как и для неправомерного владения: открытое и заведомо известное использование собственности в течение непрерывного периода в пять или более лет в соответствии с требованием права пользования способом, противоречащим права истинного собственника. Предписывающий сервитут не требует уплаты налогов, за исключением тех редких случаев, когда оспариваемая собственность оценивается отдельно.
 Победивший заявитель предписывающего сервитута не приобретает титул, а, скорее, получает право продолжать конкретное историческое использование чьей-либо собственности.Это непосессорное и ограниченное право на конкретное использование или деятельность, например въезд и выезд через дорогу, чтобы добраться до соседнего участка. Но это право на конкретное использование является меньшим правом, чем прямое владение.
 1996 Дела о судебных преследованиях в спорах о заборе и приграничных спорах
 Силаччи против Абрамсона 
 В 1996 году развивающееся прецедентное право по заборным и пограничным спорам достигло определенного уровня ясности в результате принятия в том же году двух важных апелляционных решений.В мае 1996 года Шестой окружной апелляционный суд (Сан-Хосе) вынес решение по делу Силаччи против Абрамсона. В этом случае Силаччи подал иск против своего соседа Абрамсона, утверждая, что земля, огороженная забором и использовавшаяся Абрамсоном в качестве своего заднего двора, на самом деле была собственностью Силаччи. В течение многих лет Абрамсон использовал спорную часть собственности как «сад на заднем дворе». Суд первой инстанции постановил, что Абрамсон приобрел «исключительный предписывающий сервитут» на огороженную часть собственности Силаччи.
 Апелляционный суд отменил решение.Он пояснил, что понятие «исключительного предписывающего сервитута», которое не позволяет истинному владельцу использовать его или ее землю, не имеет применения в простом споре о заднем дворе. Сервитут — это просто право использовать чужую землю для определенной цели; это не собственность. Эксклюзивное использование слишком похоже на владение. Предписывающий сервитут — это сервитут, приобретенный в результате неправомерного использования в течение определенного периода времени. Но сервитут не является правом собственности, и поэтому «исключительный предписывающий сервитут» был изначально противоречивым, потому что он равнялся передаче части земли Силаччи Абрамсону без каких-либо прав, оставшихся у Силькаччи.Это исказило давно признанные различия в праве собственности между владением и использованием. По большей части сервитут по определению не может быть исключительным.   Это не может исключить истинного владельца.  
 Мехдизаде против Минсера 
 Затем, в июне 1996 года, Второй окружной апелляционный суд (Лос-Анджелес) рассмотрел этот вопрос в своем решении по делу Мехдизаде против Минсера. Бывший владелец собственности Минчера возвел забор с согласия своих тогдашних соседей, бывших владельцев собственности Мехдизаде.После того, как Минсер купил свою собственность, он провел обследование, которое показало, что разделительная линия между владениями была на десять футов дальше от существующего забора, и поэтому он построил новый забор на границе владений. Мехдизаде подал в суд, требуя предписывающего сервитута на десятифутовой полосе и добиваясь, чтобы Минсер восстановил первоначальный забор. В ужасающе плохом решении суд первой инстанции вынес решение в отношении Мехдизаде, постановив, что «доктрина согласованной границы» установила линию границы у первоначального забора и предоставил Мехдизаде десятифутовую полосу для ограниченных целей озеленения и отдыха, с сервитут для Mincer для света, воздуха и уединения.Суд первой инстанции также предоставил Мехдизаде предписывающий сервитут на тех же условиях, что и согласованная граница. К настоящему времени проницательные читатели этой статьи начнут понимать, почему Апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции.
 Доктрина согласованных границ — неприменимо 
 Во-первых, чтобы объяснить доктрину согласованной границы, она возникла как средство урегулирования пограничных споров в более ранние времена, когда геодезические исследования были менее точными, а памятники геодезии часто не могли быть обнаружены.Сегодняшние опросы более точны, и обычно регистрируемые границы поддаются проверке. Доктрина согласованной границы — исключение из общего правила, которым управляет записанное описание собственности. Поскольку доктрина согласованной границы является исключением, она применяется только при определенных обстоятельствах. Обязательными элементами являются (1) неопределенность в отношении истинной границы, (2) соглашение между соседними владельцами о фиксации линии собственности и (3) принятие и согласие с согласованной линией в течение пяти лет или другого периода в случае значительных убытков. будет вызвано изменением строки.Однако, если нет доказательств того, что нынешние или предыдущие владельцы имели спор о границах или согласились на конкретное решение этого вопроса, и если зарегистрированные записи обеспечивают разумную основу для установления границы, доктрина не применяется.
 Апелляционный суд в Мехдизаде подтвердил элементы доктрины согласованной границы и обнаружил, что не было никаких доказательств пограничного спора между сторонами или их предшественниками, а также не было доказательств неопределенности в отношении границы или соглашения об установлении границы. один.Суд постановил, что длительный период молчаливого согласия без доказательств неопределенности и согласия между первоначальными владельцами был недостаточен для установления согласованной границы, и ни о чем нельзя было говорить.
 Опираясь на дело  Bryant v. Blevins  в Верховном суде Калифорнии в 1994 г., суд заявил: «Если доказательства не удовлетворяют требованиям доктрины, закон не должен использовать доктрину согласованных границ», чтобы превзойти границу, установленную юридические записи «и» лишить владельца его земли, когда законные средства установления точной границы легко и удобно доступны ».»(Цитаты опущены)
 Prescriptive Easement — Не применимо 
 Таким образом, отказавшись от ненадлежащего применения судом доктрины согласованной границы, Апелляционный суд затем обратил внимание на вторую основу решения по делу  Mehdizadeh , предписывающий сервитут. Во-первых, Суд подтвердил элементы неправомерного владения и предписывающих сервитутов, а также то, что неправомерное владение приводит к владению, тогда как предписывающее сервитуты приводит только к праву использовать землю другого лица для определенной цели.Суд также повторил, что неправомерное владение требует уплаты налогов на оспариваемую собственность.
 Мехдизаде не смог установить незаконное владение, потому что он не уплатил налоги за полосу между первоначальным забором и новым забором. Апелляционный суд заявил, что суд первой инстанции ошибочно предоставил Мехдизаде проценты, которые равносильны незаконному владению под видом предписывающего сервитута, поскольку это лишало Мясников возможности проникать в их собственность или использовать ее.Поступая таким образом, суд первой инстанции объединил понятия неправомерного владения и предписывающего сервитута.
 Апелляционный суд признал, что концепция исключительного сервитута может существовать при определенных обстоятельствах. В нем описан случай, который также обсуждался в решении по делу Силаччи, когда муниципальный район водоснабжения по ошибке построил, огородил забором и в течение многих лет содержал часть своего водохранилища на чужой территории. Доказательства показали, что предполагаемое использование собственности владельцем помешает работе водохранилища и что район водоснабжения должен иметь исключительное использование для предотвращения потенциального загрязнения водоснабжения и для других целей, связанных со здоровьем и безопасностью.Апелляционный суд в Силаччи подчеркнул, что соображения охраны здоровья и безопасности являются отличительным элементом исключительного предписывающего сервитута в деле о водном округе, и подтвердил, что исключительный предписывающий сервитут — это «очень необычный интерес к земле». Далее в нем говорилось, что исключительный предписывающий сервитут должен быть ограничен обстоятельствами, связанными со здоровьем и безопасностью, и что в споре Минсера с Мехдизаде на заднем дворе не было никаких вопросов общественного здравоохранения или безопасности.
 Суд в заключение повторил, что, как правило, описание земли, содержащееся в документе, является определяющим, и что, если бы он оставил в силе решение суда первой инстанции по делу Мехдизаде, он ратифицировал бы новый «сервитут ограждения», который лишил бы права собственности на землю. несогласный землевладелец своей собственности, игнорируя легкодоступные и точные юридические описания.Таким образом, никакая передача такой комплексной доли, как исключительный предписывающий сервитут, не может быть вменена собственнику недвижимости без четкого указания на намерение такой передачи.
 Итак, с 1996 года юристы по недвижимости наслаждаются довольно четким правилом. Неуместный забор не создает предписывающего сервитута, потому что забор определяет исключительное использование за исключением истинного владельца. Элемент эксклюзивности является признаком собственности и несовместим с основной концепцией сервитута.
 Август 2001, Рождение Equitable Easement
 Хиршфилд против Шварца 
 Затем, в августе 2001 года, Второй окружной апелляционный суд (Лос-Анджелес) вынес решение по делу  Hirshfield v. Schwartz . Хиршфилды были двумя пожилыми сестрами, которые с 1940 года жили на большом участке земли почти в три четверти акра в Бель-Эйр. Семья Шварцев купила соседний участок площадью почти акр в 1979 году. В 1950-х годах предшественник Шварцев построил бассейн и возвел забор из цепных звеньев на участке, который, как предполагалось, был линией собственности.После покупки Шварцы расширили забор из цепей до предполагаемой границы владений и построили водопады, пруд с карпами кои, каменную террасу, лужайку для гольфа и песчаную ловушку, а также стену из блоков. По соседству у Хиршфилдов был сад, который стал «ботанической площадкой» с большим разнообразием экзотических растений и деревьев.
 В 1997 году Хиршфилды провели исследование, которое показало, что две части собственности, используемой Шварцами, принадлежали Хиршфилдам, а часть сада Хиршфилд фактически принадлежала Шварцу.Хиршфилды подали в суд о негласном праве собственности, нарушении права владения и декларативной защите. Шварцы защищали на нескольких основаниях, включая существование «сервитута по рецепту или иным образом».
 Доктрина относительных трудностей 
 Суд первой инстанции применил «доктрину относительных трудностей», обсуждавшуюся в некоторых более старых делах, включая  Christensen v. Tucker  (1952). Элементы этой справедливой доктрины «относительных трудностей» заключаются в том, что (1) вторгающийся ответчик должен быть невиновным, то есть не умышленным или небрежным, (2) истец не понесет непоправимого вреда, продолжая посягательство, независимо от ущерба, нанесенного виновному. ответчик, и (3) трудности для ответчика, если они потребуются для устранения посягательства, должны быть в значительной степени непропорциональны тем, которые понес бы истец землевладелец, если бы посягательство продолжалось.Этот анализ должен быть чем-то большим, чем просто уравновешивание удобства, потому что отстаивание прав нарушителя близко к тому, чтобы быть выдающимся упражнением на благо частной стороны, и поэтому должно быть доказательство непоправимого вреда нарушителю, а не только нарушителю. потеря существенной выгоды. Преступнику должно быть очень трудно устранить посягательство, чтобы доктрина применила и позволила посягательству остаться.
 Сопоставляя предполагаемое использование Хиршфилдс с затратами Шварца на демонтаж и перемещение улучшений, Суд постановил, что, хотя с каждой стороны были долевые инструменты, баланс склонялся в пользу Шварцев.Таким образом, суд первой инстанции предоставил Шварцам «сервитут», который прекратится, если Шварцы когда-либо переедут или продадут, и потребовал, чтобы Шварцы выплатили справедливую рыночную стоимость собственности Хиршфилдам, около 23 000 долларов.
 Апелляционный суд оставил в силе решение по делу  Hirschfield v. Schwartz . К настоящему времени проницательный читатель этой статьи должен задаться вопросом, как Апелляционный суд мог согласовать это с решениями, согласно которым вторжение на задний двор не может создать сервитут.Апелляционный суд поспешил заявить, что, хотя суд первой инстанции назвал свое решение в пользу Шварца «сервитутом», на самом деле оно не означало сервитута. В первых абзацах решения Апелляционный суд сказал: «… рассматриваемый здесь защитный интерес был создан на основе справедливости и не являлся предписывающим сервитутом. Таким образом, решения, запрещающие создание исключительных предписывающих сервитутов, не применяются ».
 Апелляционный суд выделил решения по делу Силаччи, Мехдизаде и других, заявив: «… интерес, который суд первой инстанции назвал сервитутом, возник исключительно из его справедливости.Таким образом, предписывающие решения об установлении сервитута, процитированные Хиршфилдами, не имеют отношения к делу ». Избегая в данном случае терминологии «сервитут», Апелляционный суд перефразировал использование судом первой инстанции слова «сервитут» и вместо этого назвал его «справедливым защитным интересом». Он также предположил, что решения в Силаччи и Мехдизаде могут быть «чрезмерно широкими».
 В этом благонамеренном, но ужасно ошибочном решении Апелляционный суд создал «справедливый сервитут», не называя его таковым.Решение оставляет больше вопросов, чем ответов. Например, денежная премия в размере 23 000 долларов, присужденная Хиршфилдам, является «справедливой рыночной стоимостью» чего? От Шварцев требуется отказаться от «сервитута», когда они продают или переезжают. В какой период времени предусмотрена выплата в размере 23 000 долларов США? Месяц, год, десять лет? Может ли обращение взыскания со стороны кредитора любого из землевладельцев уничтожить сервитут, учитывая, что кредиторы не были сторонами в судебном разбирательстве и, следовательно, не связаны решением? Каковы были бы последствия, если бы земельные участки были меньше, а соотношение площади строений к земельной площади зависело от захваченной территории?
 Вследствие двусмысленного решения по делу  Hirschfield  ваш адвокат не может с уверенностью сказать вам, какими могут быть последствия смещения забора.Судя по всему, суд сделал легальную колбасу, только эту тяжело проглотить.
  Эта статья написана и © Peter N. Brewer, Esq. 
 Brewer Offord & Pedersen LLP (www.BrewerFirm.com) обслуживает юридические потребности домовладельцев, брокеров по недвижимости и ипотеке, агентов, брокерских компаний, титульных компаний, разработчиков, инвесторов, других профессионалов в сфере недвижимости и их клиентов. Г-н Брюэр и его фирма также представляют клиентов при взыскании долгов, нарушении условий контракта и других судебных процессах и сделках.Среди клиентов фирмы — домовладельцы, брокеры и кредиторы из округа Санта-Клара, округа Сан-Матео, округа Сан-Франциско, а также из других округов Калифорнии.
 Сообщение навигации 
 Разрешение пограничных споров в Нью-Йорке | Shapiro Gettinger Waldinger & Monteleone, LLP 
 От имени Стивена Уолдингера
  Разногласия по поводу границ между прилегающими земельными участками часто имеют сложный юридический и фактический характер.
 Старый сарай выступает в соседнем участке. Землевладелец рубит деревья, которые, по его мнению, принадлежат ему, но сосед возражает, полагая, что они находятся на его территории. Семья думала, сколько кто-нибудь помнит, что дальняя сторона садового участка отмечает их границу, за исключением того, что соседка не согласна, утверждая, что ее мать сказала ей, что сад на самом деле находится на их территории.
 Фактические детали 
  
 разногласий по поводу граничных линий 
  бесконечны, но определенные закономерности и темы повторяются неоднократно.Применимое право собственности Нью-Йорка является сложным, но существуют средства правовой защиты для разрешения таких споров.
 При возникновении пограничного спора разумно проконсультироваться с опытным юристом по недвижимости, чтобы понять различные доступные варианты. Стороны часто могут заключить соглашение для разрешения спора, часто с помощью своих юристов. Затем юрисконсульт может составить или просмотреть любые юридические документы, необходимые для выполнения соглашения, а также проследить за тем, чтобы документы были надлежащим образом поданы.
 Заключенное соглашение почти всегда является более дешевым способом разрешения пограничного спора, чем обращение в суд. Однако доступны средства судебной защиты, например:
 Подача иска на тихий титул
 Обращение к суду с просьбой определить местонахождение линии собственности или установить права собственности
 Требование о возмещении ущерба в связи с нарушением права владения или повреждением земли соседом
 Утверждение правового титула путем неправомерного владения (переход правового титула путем открытого использования собственности в течение установленного времени даже без первоначального правового титула)
 Ходатайство о судебном запрете соседу на вторжение
 и более
 Поскольку Нью-Йорк был юрисдикцией в течение столь долгого времени, суды могут рассматривать документы, относящиеся, например, к 1700-м годам или даже написанные от руки.Границы, описываемые со ссылкой на памятники, прикрепленные к земле, или ориентиры (такие как заборы, валуны, деревья или дороги) или объекты суши (водоемы, гребни или другие топографические характеристики) могут быть трудными для определения того, когда такие объекты изменились или исчезли. со временем — даже через века.
 Доказательства в пограничном споре могут включать в себя акты и другие документы, подтверждающие право собственности или передачу права собственности; показания сторон, соседей или предыдущих владельцев; опросы и экспертные заключения геодезистов; и больше.Суды Нью-Йорка разработали правила взвешивания таких доказательств в пограничных спорах. Например:
 Дело является лучшим доказательством намерения передающей стороны и должно толковаться в соответствии с этими намерениями, но если дело неоднозначно, для определения намерения могут быть представлены сторонние доказательства.
 Рукописный или оригинальный документ является лучшим доказательством намерения праводателя, чем более поздняя транскрипция.
 Когда юридическое описание собственности содержит несоответствие (например, размер участка не соответствует описанной линии границы), правило построения для суда при анализе границ состоит в том, чтобы рассматривать элементы в следующем порядке: природные объекты, искусственные объекты, прилегающие границы, измеренные расстояния и, наконец, количество (например, количество акров в земельном участке).
 и более
 Любому жителю Нью-Йорка, который сталкивается с пограничным спором, следует обратиться за юридической помощью. Юридические вопросы являются сложными, и адвокат посоветует клиенту, как сохранить и отстоять права.
 Юристы Shapiro Gettinger Waldinger & Monteleone, LLP с офисами в Маунт-Киско представляют клиентов в округе Вестчестер и Нижней долине Гудзона в пограничных спорах и других вопросах, связанных с недвижимостью.
 Зачем нужен сюрвейер 
 ВАМ ИНТЕРЕСНО СВЯЗАТЬСЯ С СЮРВЕЙЕРОМ, когда 
 Готовы найти лицензированного геодезиста?  Используйте наш каталог, чтобы найти лицензированного геодезиста.
  
  
 Вы продаете недвижимость 
 Возможно, вам придется предоставить покупателю актуальную информацию о вашей собственности, чтобы:
 Придайте покупателю уверенность в покупке.
 Уточните размер и размер вашей собственности для покупателя.
 Избегайте последующих юридических споров, возникающих из-за неадекватного или неточного описания собственности.
 Вы покупаете недвижимость 
 Обычно ваш дом и земля представляют собой ваши самые большие активы.Вам нужно знать, что вы покупаете. Проведение опроса может быть самым важным действием, которое вы должны сделать перед тем, как закрыть сделку по любой покупке. Только карта, сделанная лицензированным геодезистом, может отобразить то, что вы покупаете. Ваш геодезист проведет исследование, осмотрит собственность и подготовит карту обзора, которая покажет:
 Если есть права других лиц использовать вашу собственность посредством сервитутов для коммунальных услуг или права отвода.
 Расположение улучшений, таких как здания, заборы, проезды, пешеходные дорожки и бассейны.
 Возможные посягательства, которые могут вызвать споры, например, забор или подъезд к соседней собственности.
 Правильно или нет юридическое описание описывает собственность.
 Очень важно знать границы своей земли, прежде чем покупать ее. Опрос объясняет вашу покупку, выявляя посягательства или другие нарушения, которые могут привести к будущим судебным спорам. Вы можете попросить своего геодезиста отметить углы вашего участка памятниками или подготовить сертификат высоты FEMA.
 Вы строите забор или приукрашиваете свой дом 
 Вам следует защитить свои вложения, убедившись, что вы строите собственное имущество. Неправильно расположенный забор, подъездная дорожка или навес для автомобиля могут вызвать юридические проблемы и вызвать дополнительные расходы на строительство.
 Перед тем, как начать строительство, обратитесь к лицензированному геодезисту для определения границ вашей собственности. Сюрвейер может работать с вами, подрядчиком и муниципалитетом, чтобы убедиться, что ваши улучшения построены в правильном месте, устраняя конфликты из-за неправильно размещенных улучшений.
 Вы разделяете 
 Лицензированный землемер:
 Проверить название записи, ограничения планирования, сервитуты и другие вопросы землеустройства
 Обзор сайта
 Взаимодействовать с другими консультантами для проведения предварительных исследований, проектирования, планирования и решения экологических проблем
 Подготовьте карту подразделения
 Отметить предлагаемые улучшения на местности для строительства
 Вы рефинансируете или получаете ипотеку 
 Кредитору обычно требуется текущее обследование, прежде чем он одобрит ссуду.Зачем это нужно?
 Кредитор может потребовать проведения обследования для защиты своих инвестиций. Они хотят быть уверены, что земля и здания, на которые они ссужают деньги, соответствуют титульным документам, сопровождающим сделку.
 ВАМ НУЖЕН СВИДЕТЕЛЬСТВО О ПОДЪЕМЕ 

 Если ваш дом или бизнес находится в зоне повышенного риска, вашему страховому агенту, вероятно, понадобится Свидетельство о высоте, чтобы определить размер вашей страховой премии от наводнения. Знание высоты вашего здания по сравнению с расчетной высотой, которую может достичь паводок во время сильного наводнения, помогает определить ваш риск наводнения и стоимость вашей страховки от риска наводнения.Щелкните здесь, чтобы просмотреть видео «Все, что вам нужно знать о сертификатах высоты» 
 Сколько стоит ОБСЛЕДОВАНИЕ? 
 Стоимость обследований определяется в индивидуальном порядке. Многое зависит от цели опроса, требуемого исследования и времени, необходимого для выполнения всех задач.