Совместная и общая долевая собственность: ГК РФ Статья 244. Понятие и основания возникновения общей собственности 

В подавляющем большинстве случаев общая собственность является долевой, поэтому про субъектов права говорят, как об участниках. Но есть и варианты, когда долевая собственность невозможна, а подразумевается лишь коллективное владение имуществом, тогда субъекты являются совладельцами.

См. все связанные документы >>>

1. Гражданский кодекс допускает возможность возникновения права собственности нескольких лиц в отношении одного объекта. Наличие такой возможности продиктовано объективной необходимостью, поскольку иногда в собственности нескольких лиц оказывается неделимое имущество или делимое имущество, в отношении которого требуется установить порядок реализации прав до момента определения дальнейшей судьбы данного имущества (например, при наследовании). Однако это не означает отказ от начала исключительности, которое характеризует право собственности, не допускает совместного существования нескольких прав собственности на одно и то же имущество, а также «расщепление» права собственности, т.е. признание собственниками обладателей отдельных правомочий. Общая собственность предполагает не разделение правомочий собственника между несколькими субъектами, а совместное осуществление ими правомочий, предусмотренных ч. 1 ст. 209 ГК. Сособственники, вырабатывая единую волю в вопросах владения, пользования и распоряжения общей вещью, выступают в отношениях с другими лицами как единый собственник. Отношения между сособственниками носят обязательственный характер.

2. Законодательство предусматривает два вида общей собственности — долевая и совместная. Если имущество находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности — это долевая собственность. Если доли в праве общей собственности изначально не определяются — собственность совместная. При этом долевая собственность предусматривает установление доли в праве собственности, а не выделение сособственнику реальной части имущества. Доли имеют идеальный характер и могут определяться в виде дроби либо в процентном выражении. Режим долевой собственности позволяет выделить в качестве объекта гражданского оборота, помимо самого имущества, находящегося в общей собственности, еще один оборотоспособный объект — долю в праве собственности. И если осуществление правомочий в отношении общей вещи возможно, по общему правилу, только на основании волеизъявления всех сособственников, то своей долей каждый распоряжается самостоятельно, с учетом ограничений, установленных законодательством.

3. Пункт 3 комментируемой статьи устанавливает презумпцию общей долевой собственности, т.е. при поступлении имущества в собственность нескольких лиц предполагается, что это имущество принадлежит им на праве общей долевой собственности, если иное (режим совместной собственности) не установлено законом. Режим долевой собственности более соответствует потребностям гражданского оборота, ибо позволяет изначально определить долю каждого сособственника и в соответствии с этим распределять доходы от общего имущества, а также расходы на его содержание. Кроме того, как указывалось выше, долевая собственность позволяет субъекту распорядиться своей долей. Общая совместная собственность возникает только в случаях, прямо предусмотренных законом. Так, ч. 1 ст. 256 Кодекса, ст. 33 СК устанавливают, что законным режимом имущества супругов является режим общей совместной собственности. Согласно п. 1 ст. 257 Кодекса, ч. 3 ст. 6 ФЗ от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» имущество фермерского хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если соглашением между ними не установлено иное. Причем, режим совместной собственности по соглашению сособственников может быть изменен на режим общей долевой собственности.

4. Пункт 4 комментируемой статьи устанавливает, что по общему правилу режим общей собственности возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона (например, для земельных участков минимальные размеры устанавливаются в зависимости от их целевого назначения и разрешенного использования).

5. Общая собственность может устанавливаться также в отношении делимого имущества, поступающего в собственность нескольких лиц. Право общей долевой собственности на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом (например, в отношении наследственного имущества) или договором. В случаях, когда закон предусматривает возникновение режима общей совместной собственности, данный режим распространяется как на неделимые, так и на делимые вещи.

Общая долевая собственность возникает при смешении однородных вещей (например, при иррегулярном хранении), принадлежащих двум и более лицам, если иное не предусмотрено законом или договором. В этом случае размеры долей в праве общей собственности определяются пропорционально количеству вещей, принадлежавших каждому из сособственников до смешения.

6. Режим общей совместной собственности может быть изменен на режим общей долевой собственности. Данное положение императивно и не может быть изменено по соглашению сторон. Соглашение об отказе от права на изменение режима общей совместной собственности ничтожно. Изменение режима общей совместной собственности возможно по взаимному согласию и в таких случаях изменение режима оформляется договором (соглашением) между сособственниками. При недостижении согласия долевая собственность на общее имущество может быть установлена по решению суда.

ВС разъяснил правила раздела долевой собственности супругов после развода — Российская газета

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ сделала интересное, а главное — полезное разъяснение, которое касается раздела долевой собственности супругов в случае развода.

Сегодня подобные ситуации с разделом долей недвижимости, к сожалению, встречаются часто. Поэтому толкование Верховным судом норм закона может оказаться нужным не только судьям, для которых и даны эти толкования, но и гражданам, столкнувшимся с чем-то подобным.

Итак, в Рязани молодая семья приняла решение купить квартиру в строящемся доме. Все положенные документы оформили. А спустя год супруги развелись. Они заключили с застройщиком дополнительное соглашение, чтобы перевести недвижимость из совместной собственности в общедолевую. Но у них ничего не вышло. Местный Росреестр регистрировать документ отказался. По мнению Росреестра, дополнительное соглашение «содержит элементы брачного договора, и его нужно удостоверить у нотариуса». Местные суды с мнением рязанского Росреестра согласились. Но Верховный суд поправил коллег.

А теперь рассмотрим ситуацию по правовым деталям. Молодая семья с застройщиком заключили договор участия в долевом строительстве. Такой договор означает, что когда строительство будет завершено, квартира переходит в совместную собственность. Но через год брак распался, а будущая квартира еще не была построена. После развода молодые люди заключили соглашение о равенстве долей в строящейся квартире. Прошло два года, и у строящегося дома, сменился застройщик. Им стал местный фонд.

Тогда экс-супруги заключили с компанией дополнительное соглашение к договору. Они заменили «совместную собственность» на «общую долевую по 1/2» и передали бумагу для госрегистрации. Но Росреестр потребовало его нотариально удостоверить. Чиновники объяснили, что соглашение содержит элементы брачного договора, так как экс-супруги меняют совместную собственность на общедолевую. В Росреестре сослались на статью 38 Семейного кодекса. Эта статья говорит о разделе общего имущества супругов.

Тогда бывшая супруга направила в адрес ведомства соглашение о равенстве долей, которое они с мужем заключили еще в 2015 году. Но регистратор посчитал, что и его бывшим супругам следовало заверить у нотариуса. Не согласившись с этим решением, экс-супруги пошли с иском к Росреестру в местный районный суд.

В суде бывшие заявили, что соглашение они заключили 24 августа 2015 года, тогда редакция статьи 38 Семейного кодекса о разделе общего имущества супругов разрешала удостоверять у нотариуса соглашение по разделу по желанию. Через полгода в эту норму внесли изменения. По новым изменениям обращение к нотариусу стало обязательным. Сделку наши герои заключили раньше, чем изменилось законодательство. Но Росреестр продолжил настаивать, что оба документа надо удостоверить у нотариуса.

Райсуд согласился с бывшими супругами, что регистратор неверно истолковал норму, поэтому соглашение от 2015 года не нужно удостоверять у нотариуса. Но вот дополнительное соглашение с фондом по той же части 2 статьи 38 Семейного кодекса нужно заверить, решила первая инстанция. Поскольку супруги этого не сделали, Росреестр отказал правомерно. В общем, райсуд бывшим супругам отказал. И сделал правильно, сказали следующие местные судебные инстанции.

Росреестр обязан руководствоваться нормами о регистрации прав, а не о семейных отношениях

Дело изучила Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда и с рязанскими решениями не согласилась. Верховный суд заявил следующее. По статье 26 Закона «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для приостановления госрегистрации прав являются отсутствие необходимых документов, несоответствие по форме или содержанию документов. Судя по материалам дела, дополнительное соглашение стороны удостоверили своими подписями и документом, подтверждающим полномочия фонда. А ответчик не представил доказательств того, что требования к оформлению дополнительного соглашения кем-то из сторон не соблюдены. Значит, Росреестр отказал бывшим супругам незаконно.

По мнению Верховного суда, все доводы о том, что документ содержит элементы брачного договора, — ошибочны. Росреестр должен был руководствоваться нормами, которые регулируют порядок регистрации прав, а не семейные отношения.

Верховный суд сказал, что закон не запрещает регистрацию вновь созданного объекта недвижимости в долевую собственность участников строительства. То есть в дополнительном соглашении можно указать, какая часть квартиры достанется каждому из бывших супругов. В итоге Верховный суд удовлетворил кассационную жалобу бывшей супруги и обязал местное управление Росреестра повторно рассмотреть вопрос о регистрации дополнительного соглашения между экс-супругами и застройщиком.

Вопросы общей собственности — Администрация Пушкинского сельского поселения Омского муниципального района Омской области

Вопросы общей собственности

Общая собственность – явление весьма частое и представляет значительные трудности для уяснения ее юридической природы. Вместе с тем, несмотря на сложность для понимания, общая собственность наиболее распространена именно применительно к объектам недвижимого имущества, и именно с применением ее к недвижимости возникают наибольшие трудности.

В соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. При этом имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Специфика порядка регистрации права общей долевой собственности определяется, прежде всего, установленными законом правилами распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности (ст.ст. 246, 250 ГК РФ).

Согласно статье 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.

В соответствии же со статьей 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. При этом продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых ее продает. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Установленный законом порядок регистрации перехода права на долю в общем недвижимом имуществе должен обеспечивать соблюдение вышеуказанных норм ГК РФ.

Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество определены статьей 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации).

Так, согласно пункту 1 статьи 42 Закона о регистрации сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей.

Таким образом, если гражданин является собственником доли в праве на объект недвижимости (то есть он не единственный собственник данного объекта недвижимости), то, намереваясь совершить сделку со своей долей в праве собственности на такую недвижимость, он должен в обязательном порядке обратиться к нотариусу для удостоверения данной сделки.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 4 статьи 42 Закона о регистрации при продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся сособственником, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых ее продает. К заявлению о государственной регистрации прав могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в соответствии с законодательством Российской Федерации. В этом случае государственная регистрация перехода права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

В случае, если количество участников долевой собственности на недвижимое имущество превышает число «двадцать», вместо извещения в письменной форме остальных участников долевой собственности продавцом доли в праве общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу может быть размещено извещение об этом на официальном сайте. Данное правило не распространяется на извещения о продаже доли в праве общей собственности на жилые помещения (пункт 4.1 статьи 42 Закона о регистрации).

Кроме того, статья 42 Закона о регистрации содержит следующие требования: государственная регистрация распределения долей в праве общей собственности проводится по заявлению всех участников долевой собственности, чьи доли в праве общей собственности распределяются (изменяются) на основании документа, содержащего сведения о размере долей, за исключением случая, если изменение размера доли устанавливается судебным актом. В случае обращения одного из участников долевой собственности с заявлением о государственной регистрации изменения размера долей в праве общей долевой собственности необходимым условием такой государственной регистрации прав является наличие в письменной форме согласия остальных участников долевой собственности, чьи доли в праве общей собственности распределяются, если иное не предусмотрено законом или договором, между указанными участниками долевой собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 244 ГК РФ совместная собственность представляет собой общую собственность без определения долей.

Согласно пункту 3 данной статьи совместная собственность является исключением из правила, причем случаи возникновения совместной, а не долевой собственности, должны быть прямо предусмотрены законом.

Действующее гражданское законодательство устанавливает только два случая возникновения общей совместной собственности – общая собственность супругов (статья 256 ГК РФ) и общая собственность крестьянского (фермерского) хозяйства (статья 257 ГК РФ). Остановимся более подробно на общей совместной собственности применительно к имуществу супругов.

В соответствии с гражданским и семейным законодательством действует презумпция совместной собственности на имущество супругов, приобретенное в период брака.

Согласно статье 33 Семейного кодекса РФ (далее – СК РФ) законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.

Статья 34 СК РФ устанавливает, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

Из содержания данной нормы следует, что собственность становится совместной при соблюдении указанных условий независимо от того, кто из супругов является формальным приобретателем имущества.

Применительно к государственной регистрации прав на недвижимость это означает, что совместная собственность существует независимо от того, кто из супругов зарегистрирован в качестве собственника имущества, и отражен ли факт наличия совместной собственности в реестре.

Семейное законодательство содержит исключение из общего правила распоряжения имуществом, находящимся в совместной собственности.

Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 35 СК РФ при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

Согласно пункту 3 статьи 35 СК РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Несколько по-иному выглядит ситуация с отчуждением одним из супругов недвижимого имущества. Основанием для решения о признании сделки недействительной в этом случае служит нарушение прав второго супруга на участие в распоряжении общим имуществом.

Таким образом, при отчуждении недвижимости лицом, состоящим в браке, нотариально удостоверенное согласие супруга должно быть представлено во всех случаях, за исключением тех, когда период и основания приобретения этого имущества исключают возникновение совместной собственности.

Согласно статье 36 СК РФ не является совместной собственностью имущество:

– принадлежавшее одному из супругов до вступления в брак;

– унаследованное им в период брака;

– подаренное ему в период брака;

–полученное по иным безвозмездным сделкам, в том числе по договору безвозмездной передачи жилья (приватизации).

В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации режим совместной собственности может быть изменен: брачным договором между супругами (пункт 1 статьи 33 СК РФ), соглашением о разделе общего имущества (статья 38 СК РФ), судебным решением.

Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, как и брачный договор, заключенный между супругами, подлежат нотариальному удостоверению (пункт 2 статьи 38 СК РФ, пункт 2 статьи 41 СК РФ).

Следует отметить, что режим совместной собственности сохраняется и после расторжения брака, если раздел общего имущества не произведен. Требования о разделе могут быть заявлены в течение 3-х лет после расторжения брака (пункт 7 статьи 38 СК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 42 Закона о регистрации государственная регистрация права общей совместной собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления одного из участников совместной собственности, если законодательством Российской Федерации либо соглашением между участниками совместной собственности не предусмотрено иное.

Кроме того, документы, представленные для государственной регистрации права общей совместной собственности, должны соответствовать требованиям, установленным статьей 21 Закона о регистрации.

Вера Игуминова,

главный специалист-эксперт

отдела государственной регистрации недвижимости

Управления Росреестра

по Омской области,

государственный регистратор.

Юридическая клиника ЮИ ИГУ

Н.Ю. Милова
председатель Комиссии по вопросам наследования
Нотариальной палаты Иркутской области,
член Правления Нотариальной палаты Иркутской области

ОБЗОР

особенностей оформления наследства

на приватизированную квартиру

Оформление наследства на квартиры, приватизированные в совместную собственность граждан, имеет свои особенности. До выдачи свидетельства о наследстве  определяются доли участников, в том числе умершего, а также разрешается вопрос о наличии либо отсутствии права совместной собственности пережившего супруга на такую квартиру.  Комиссия по вопросам наследования при Нотариальной палате Иркутской области, обобщив нотариальную практику, подготовила заключение по вопросам, вызывающим сложность при оформлении наследственных прав.

Нередко на практике возникает вопрос, какой вид общей собственности возникает по договору приватизации жилого помещения, если вид собственности в договоре не указан. Кроме того, проблемным является вопрос, в каких случаях у участников договора приватизации возникает совместная собственность на жилое помещение. Общая собственность является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на имущество. Норма-исключение, допускающая возникновение совместной собственности, устанавливается законом РФ. В частности, совместная собственность возникает на имущество супругов (ст. 256 Гражданского кодекса  РФ, ст. 34 Семейного кодекса РФ). При этом  существует презумпция совместной собственности супругов. Имущество исключается из совместной собственности по статье 36 Семейного кодекса РФ (далее – СК РФ) или брачным договором.  Вопрос о возможности возникновения на приватизированную квартиру совместной собственности супругов будет рассмотрен ниже.

Совместная собственность возникает также на жилое помещение участников договора приватизации, заключенного в период с  11.07.1991 г. по 31.05.2001 г. (когда закон допускал возникновение совместной собственности при приватизации жилых помещений), при условии, что стороны предусмотрели в договоре, что квартира передается в их совместную собственность. Таким образом, по договору приватизации, в котором не указан вид  собственности (совместная или долевая), общая собственность будет долевой. При этом доли в праве общей долевой собственности, если их размер не был установлен соглашением участников, считаются равными.

По договору  приватизации, в котором  указан вид собственности как совместная, при условии, что договор заключен в период с 11.07.1991 г. по 31.05.2001 г., общая собственность является совместной. Если такой договор заключен вне указанного периода, то общая собственность будет долевой, поскольку закон не допускал возникновение права совместной собственности на приватизированное жилое помещение в иные периоды. Предусмотренное сторонами условие о совместном виде собственности в иные периоды будет недействительным и применяться не должно. В то же время обращение в суд за признанием этого условия недействительным не требуется, так как условие, противоречащее закону (а именно статье 244 ГК и статье 2 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»), являлось до 1.09.2013 г. ничтожным и не влекло правовых последствий с момента заключения договора. При применении вышеуказанных правил отнесения к виду общей собственности не имеет значения, являются ли участники собственности супругами.

Проблемным является и вопрос, является ли совместной собственностью супругов (статья 34 СК РФ) доля в приватизированном жилом помещении, приобретенная на имя одного супруга? При рассмотрении первого вопроса мы указали на два разных правовых основания возникновения права совместной собственности: супружеская собственность и собственность участников договора приватизации жилого помещения. Эти основания предполагают самостоятельное правовое регулирование, свои  условия и  основания возникновения. Для возникновения права общей собственности участников приватизации достаточно иметь право на приватизацию (проживать в жилом помещении, ранее не участвовать в приватизации жилья, получить согласие совместно проживающих жильцов) и реализовать это право,  заключив договор приватизации. При этом все участники приватизации равны в правах. Если среди участников приватизации есть супруги, то они приобретают приватизированное жилье на тех же основаниях и с теми же правами, как и другие участники. Регулирование отношений, вытекающих из права собственности на приватизированное жилье между  участниками не зависимо от того, являются ли кто-то из них супругами, осуществляется нормами ГК об общей собственности на имущество.

Если оба супруга – участники приватизации, то каждый из них обладал самостоятельным правом на приватизацию в том же объеме, как и другие участники. Если каждый из них самостоятельно реализовал свое право на приватизацию и оба они стали участниками долевой собственности, то доля каждого определена договором приватизации и является его «личной» собственностью (собственностью каждого супруга). Если в приватизации участвовал только один супруг, а второй отказался от приватизации или изначально не имел на нее права, то у нотариусов возникает вопрос, является ли приобретенная в период брака одним супругом по договору приватизации квартира (доля квартиры) совместной собственностью супругов по общим правилам о совместной собственности супругов? Для ответа на этот вопрос необходимо обратиться к основному условию, с которым закон связывает возникновение совместной супружеской собственности: имущество должно быть нажито супругами в браке. Этому условию не соответствует имущество, полученное по безвозмездным сделкам.  Оно исключено из совместной собственности статьей 36 СК РФ. Таким образом, вопрос о признании приватизированного жилого помещения совместной собственностью супругов будет зависеть от того, была ли приватизация жилого помещения безвозмездной. Если приватизация безвозмездна, жилое помещение или доля в нем, приобретенная одним супругом, будет его собственностью. В том случае, когда приватизация была возмездной (выкуп), квартира (доля квартиры) является совместной собственностью супругов.

Обращаем внимание на то, что одновременно существовали два порядка приватизации жилых помещений. Первый порядок приватизации квартир появился после принятия Постановления СМ РСФСР и ВЦСПС от 21 апреля 1989 г. № 134 «Об утверждении Положения о продаже гражданам квартир в собственность и оплате расходов на их содержание и ремонт» (далее – Постановление), которое продолжало действовать до 27.12.2010 г. Оно предусматривало только выкуп квартир. Постановление сначала распространялось на все квартиры, в том числе занимаемые гражданами в домах государственного и общественного жилищного фонда. Но с 11.07.1991 г.  Постановление продолжало действовать только в отношении незаселенных квартир в домах, подлежащих реконструкции и капитальному ремонту, все квартиры в которых предназначены для продажи, кроме квартир в домах закрытых военных городков. Их могли приобрести граждане, состоящие на учете для приобретения квартир в порядке установленной очередности по категориям. В этой части до его отмены в 2010 году Постановление действовало полностью. На практике нотариус редко встречается с договорами о выкупе незаселенных квартир, приватизированных по Постановлению. Следовательно, если квартира была приобретена на имя одного из супругов по указанному Постановлению (что нотариус может определить из текста договора) в порядке выкупа, она является совместной собственностью супругов. Второй порядок приватизации по Закону РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» был введен в действие  с 11.07.1991 г. и применяется до настоящего времени. Таким  способом приватизированы практически все квартиры, встречающиеся в практике нотариусов. Первоначальная редакция статьи 1 этого закона устанавливала как бесплатную, так и платную передачу жилых помещений в собственность граждан: «ст. 1. Приватизация жилья – бесплатная передача или продажа в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.» Эта редакция действовала до 20.01.1993 г., когда из статьи 1 были исключены слова «или продажа».

В обзоре судебной практики Верховного Суда РФ дано разъяснение: «Закон Российской Федерации о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации (в редакции от 4 июля 1991 г.) предусматривал бесплатную передачу в собственность граждан жилых помещений в размере не менее 18 кв. м. общей площади на одного человека и дополнительно 9 кв. м. на семью. Площадь квартиры, превышающей нормы бесплатно передаваемого жилья, подлежала оплате гражданами. После внесения 23 декабря 1992 г. в этот Закон изменений и дополнений передача в собственность занимаемого гражданами жилья производится бесплатно, независимо от его размера. Суммы, ранее выплаченные гражданами за часть общей площади, превышающей по размеру названные выше нормы, подлежат возврату. Воспользовались ли граждане фактически правом вернуть деньги, правового значения не имеет, факт отказа от реализации права на возврат денег не порождает супружеской собственности из сделки, которая законом признается безвозмездной. Следовательно, если квартира была приобретена на имя одного из супругов по закону о приватизации  (что нотариус может определить из текста договора), она является «личной» собственностью супруга (собственностью каждого из супругов).

Проблемным является и вопрос, может ли нотариус сам (своим решением или актом) установить долевую собственность и определить размер доли умершего собственника в жилом помещении, приватизированном в совместную собственность. Проблема оформления прав на наследство после смерти одного из участников приватизации в совместную собственность возникла почти сразу,  и для определения долей в совместной собственности наследники вынуждены были обращаться в суд. Нотариальная практика изменилась с  1.07.2004 г. после дополнения Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» статьей 3.1 в следующей редакции: «ст. 3.1. В случае смерти одного из участников совместной собственности на жилое помещение, приватизированное до 31 мая 2001 года, определяются доли участников общей собственности на данное жилое помещение, в том числе доля умершего. При этом указанные доли в праве общей собственности на данное жилое помещение признаются равными. Правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности федеральными законами не установлено иное». Из содержания вышеуказанной статьи следует, что в случае смерти одного участника могут быть определены доли участников в совместной собственности, в том числе доля умершего. Кто может определить эти доли? Может ли сделать это нотариус? В отношении участников общей совместной собственности на приватизированную квартиру нотариус сам (своим решением или актом), без соглашения участников собственности, не уполномочен определять доли в совместной собственности и устанавливать их размер. Если участники обращаются к нотариусу с такой просьбой, нотариус обязан отказать,  поскольку совершение такого действия противоречит статье 35 Основ законодательства РФ о нотариате (далее – Основы). Изменится ли ситуация, если участники совместной собственности являются супругами, может ли нотариус выдать пережившему супругу свидетельство о праве на долю в собственности? Если участниками приватизации квартиры являются супруги, нотариус также не имеет права сам определять доли в совместной собственности. Не стоит применять по аналогии норму Основ законодательства РФ о нотариате о выдаче свидетельства на супружескую долю, которое выдается на долю в общем имуществе супругов, нажитом за время брака,  по заявлению пережившего супруга. Такие свидетельства выдаются только в отношении совместного имущества супругов, приобретенного согласно статье 34 СК РФ, то есть имущества, нажитого в браке.  При возникновении права совместной собственности на приватизированную квартиру у супругов право супружеской совместной собственности не возникает (кроме случая выкупа квартиры по Постановлению, как указано выше). Следовательно, невозможно определение долей и их размера в приватизированной в совместную собственность квартире на основании ст. 34 СК РФ и ст. 74,75 Основ, даже если участниками договора являются супруги. Правовое положение супругов как участников совместной собственности на приватизированную квартиру  не будет отличаться от правового положения других участников приватизации.

Сложным является и вопрос, могут ли стороны договора о приватизации жилого помещения установить долевую собственность и определить размер доли умершего собственника в жилом помещении, приватизированном в совместную собственность, изменится ли порядок оформления, если участники приватизации являются супругами? По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность. В случае смерти одного из участников совместной собственности на жилое помещение, приватизированное до 31 мая 2001 года, определяются доли участников общей собственности на данное жилое помещение, в том числе доля умершего. При этом указанные доли в праве общей собственности на данное жилое помещение признаются равными. Таким образом, участники совместной собственности на приватизированную квартиру могут сами определить доли в порядке, предусмотренном ГК РФ, в том числе долю умершего, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 3.1 Закона «О приватизации жилых помещений». Возможность определить долю умершего участника приватизации предусмотрена законом, но право участников ограничено требованием определить доли равными. Отступление от равенства долей недопустимо, о чем разъяснено в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 мая 2012 г. № 9 «О судебной практике по делам о наследовании». «…Наследники участника общей собственности на жилое помещение, приобретенное в соответствии с Законом Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-I “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”, вправе наследовать его долю по общим правилам наследственного правопреемства. При этом доля умершего участника совместной собственности на жилое помещение определяется исходя из равенства долей всех участников общей собственности на данное жилое помещение.» Определение доли умершего производится для целей оформления наследства и является сделкой по распоряжению правом собственности. На момент заключения соглашения субъектом права «собственности умершего» будет не наследодатель, но наследник. Имущество признается принадлежащим наследнику независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество. Сделка совершается между всеми собственниками, а именно наследниками и остальными участниками права собственности. Правовым результатом сделки будет прекращение совместной и возникновение долевой собственности с определенным размером долей каждого участника, включая наследника. Если наследник и сам являлся участником приватизации, то ему во-первых, определяется доля, соответствующая его личному праву на приватизированную квартиру, которая именуется его долей, а, во-вторых, принадлежавшая ранее умершему доля, именуемая долей умершего. Различие наименований не означает, что у этих долей разные правообладатели, правообладатель в обоих случаях один – наследник. Разграничение всей принадлежащей наследнику собственности на две категории, условно именуемые «его доля» и «доля умершего», произведено специально. В отношении первой доли право собственности будет подтверждаться договором приватизации и этим соглашением, а в отношении «доли умершего» наследник должен получить свидетельство о праве на наследство, наличие которого подтверждает юридический факт, что он является наследником. Без получения свидетельства соглашение не может подтверждать право наследника на долю умершего. Таким образом, «определение доли умершего» является де-факто сделкой с имуществом наследника, а именно определением доли в имуществе наследника, на которую он, уже являясь правообладателем, имеет право получить свидетельство о праве на наследство. В отношении самого умершего никаких прав не возникает, поскольку правоспособность его прекращена смертью.

Следует обратить внимание на то, что соглашение об определении долей между участниками совместной собственности не является соглашением между участниками договора приватизации. Наследники не становятся сторонами договора приватизации, поскольку договор приватизации уже исполнен, имущество передано в собственность участникам приватизации и договор прекращен. К наследникам перешло вещное право на квартиру – право общей совместной собственности, но не обязательственные права по договору. Понимание природы этого унаследованного права имеет важное значение. Если наследник сам был участником договора приватизации (имел свое не зависимо от наследства право на квартиру), а теперь стал еще и наследником, это не значит, что он «сам с собой» совершает сделку, определяя долю и за себя, и за умершего. Он не  унаследовал имущественные права по договору приватизации и не «встал» на место умершего в договор приватизации, и он не действует «за умершего», как бывает при наследовании имущественных прав по договору. Он – наследник вещного права и уже как самостоятельный субъект права собственности и участник совместной собственности на квартиру имеет право заключить договор. Объем прав его больше, чем у других участников собственности, поскольку он вправе претендовать на свою, причитающую ему долю квартиры и  на то, что причиталось умершему. В том случае, если у наследника не было «своей» доли, соглашением ему определяется только «доля умершего», а если наследник имел до открытия наследства «свою долю», то ему определяется также и его доля. В остальном порядок заключения соглашения в обоих этих случаях одинаков. Порядок заключения соглашения об определении долей не зависит также от того, являются ли стороны супругами. В том случае, когда квартира была приватизирована на двоих, наследника и наследодателя, и для оформления наследства требуется определить долю умершего, соглашение не может быть заключено, поскольку единственным субъектом права собственности на квартиру с даты смерти является сам наследник. Он вправе сам определить долю умершего своим заявлением, поданным нотариусу. При этом на договоре приватизации нотариус делает отметку о том, что по заявлению наследника его доля и доля умершего определены равными. В этом случае единственный собственник квартиры, наследник, не умаляется в правах, предоставленных участникам собственности на приватизированную квартиру статьей 3.1 Закона о приватизации жилищного фонда в РФ.

Вопросы на практике возникают и по поводу того, возможна ли выдача свидетельства о праве на наследство без обращения в суд, по  договору на передачу и продажу квартир (домов) в совместную собственность граждан (часть из которых является супругами) и нотариально удостоверенному соглашению о распределении долей, право собственности по которому не было зарегистрировано в установленном законом порядке? Для оформления наследства и заключения соглашения об определении долей нотариус должен проверить, что право собственности возникло при жизни умершего в установленном законом порядке. Момент приобретения права собственности на приватизированное жилое помещение определялся законом. Так, с 14.08.1994 г. право собственности на приобретенное жилье возникает c момента регистрации договора в исполнительном органе местного Совета народных депутатов. С 21.05.2001 г. право собственности на приобретенное жилье возникает с момента государственной регистрации права в едином государственном реестре учреждениями юстиции. С 1.07.2004 г. право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП). Заключение наследником и остальными участниками договора приватизации соглашения не прекращает права собственности на квартиру и не порождает нового права собственности. Объект недвижимого имущества как принадлежал участникам общей долевой собственности с момента приватизации, так и принадлежит. Стороны лишь изменяют вид общей собственности. Государственной регистрации подлежат возникновение, переход и прекращение права собственности, ограничения этих прав. Законодательство не требует обязательной государственной регистрации изменения вида общей собственности. Изменение вида собственности с совместной на долевую приобретает юридическое значение не зависимо от регистрации его в ЕГРП. После оформления наследства государственная регистрация права собственности в ЕГРП за наследником будет произведена с внесением изменений в вид общей собственности. Соглашение и свидетельство о праве на наследство предоставляются на регистрацию одновременно, при этом наследником подается заявление о регистрации его права. Порядок выполнения регистраторами действий при внесении в ЕГРП сведений об изменении режима общей долевой собственности предусматривает внесение записей в подраздел II-1 без прекращения самого права собственности и без регистрации возникновения права собственности, что также подтверждает отсутствие правопорождающего значения регистрации изменения вида общей собственности. Таким образом, заключение сторонами нотариального соглашения (или простого письменного соглашения) об определении долей является достаточным для того, чтобы считать доли определенными даже в том случае, если право собственности на доли не зарегистрировано в Управлении Росреестра.

 Выводы комиссии: 

1. По договору приватизации, в котором не указан вид собственности (совместная или долевая), общая собственность будет долевой.  При этом доли в праве общей долевой собственности, если их размер не был установлен соглашением участников, считаются равными. Наличие среди собственников супругов значения не имеет. Наследство оформляется в общем порядке как на квартиру, находящуюся в общей долевой собственности с указанием, что согласно  статье 244 ГК РФ общая собственность на квартиру является долевой, по статье 245 ГК РФ доли в праве общей собственности участников считаются равными. По договору  приватизации, в котором  указан вид собственности как совместная, при условии, что договор заключен в период с 11.07.1991 г. по 31.05.2001 г., общая собственность  является совместной. Не имеет значения, являются ли участники собственности супругами.

2. Совместной собственностью супругов является доля в приватизированном жилом помещении, приобретенная на имя одного супруга (статья 34 СК РФ), если квартира была приобретена по Постановлению СМ РСФСР и ВЦСПС от 21 апреля 1989 г. № 134 «Об утверждении Положения о продаже гражданам квартир в собственность и оплате расходов на их содержание и ремонт», которое с 11.07.1991 г. по 2010 год действовало только в отношении незаселенных квартир в домах, подлежащих реконструкции и капитальному ремонту. На практике нотариус редко встречается с договорами о выкупе незаселенных квартир, приватизированных по указанному постановлению. Не является совместной собственностью супругов доля в приватизированном жилом помещении, приобретенная на имя одного супруга (статья 34 СК РФ), если квартира была приобретена по Закону РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

3. В отношении участников общей совместной собственности на приватизированную квартиру нотариус сам (своим решением или свидетельством), без соглашения участников собственности, не уполномочен определять доли в совместной собственности и устанавливать их размер. Если участники обращаются к нотариусу с  подобной просьбой, нотариус обязан отказать, поскольку совершение такого действия противоречит статье 35 Основ. Если участниками приватизации квартиры являются супруги, нотариус также не имеет права сам определять доли в совместной собственности.

4. Участники совместной собственности на приватизированную квартиру могут сами определить доли, в том числе долю умершего, определив доли равными согласно статье 3.1 Закона «О приватизации жилого фонда в РФ». Сделка совершается между всеми собственниками квартиры, а именно наследниками и остальными участниками права собственности. Нотариус имеет право удостоверить указанное соглашение. Если наследник – единственный собственник квартиры, имевший свою долю и принявший наследство, его доля определяется по его заявлению. При  этом  на договоре приватизации нотариус делает отметку о том, что по заявлению наследника его доля и доля умершего определены равными.

5. Заключение сторонами нотариального соглашения (или простого письменного соглашения) об определении долей является достаточным для того, чтобы считать доли определенными даже в том случае, если право собственности на доли не зарегистрировано в Управлении Росреестра.

null

Владение собственностью с другим лицом или партнером может создать сложные отношения. Из-за сложности ситуации способ получения титула или собственности должен быть определен заранее. Консультации со своим юристом могут помочь вам определить форму собственности, которая будет выгодна вам и вашим будущим наследникам. Четыре формы совместного владения, одна из которых, вероятно, лучше всего подходит для ваших обстоятельств, заключаются в следующем:

Общая аренда. Это форма совместного владения, часто используемая не связанными между собой лицами. Совместные арендаторы могут владеть неравными долями собственности. Например, один человек может владеть одной четвертой долей, а другой может владеть тремя четвертями доли в качестве общих арендаторов. Если доли совладельцев конкретно не обозначены, они считаются равными или соразмерными.

Сообщается, что общие арендаторы имеют «неразделенные» интересы с другими совладельцами. Это означает, что каждый совладелец владеет пропорциональной долей во всей собственности.Таким образом, если два человека являются равными арендаторами на общем участке земли, неточно определять, что один владеет западной половиной, а другой владеет восточной половиной. Скорее, оба совладельца владеют половиной доли во всем участке.

Совместная собственность. Этот вид совместной собственности имеет уникальные правовые характеристики. В отличие от совместной аренды, при которой совладельцы могут иметь неравные интересы, законный интерес каждого совместного собственника равен интересам любого другого совместного собственника.Если есть три совладельца, каждый владеет равной, неделимой, одной третью доли во всем имуществе. Однако эта пропорциональность не обязательно применяется к налоговым последствиям совместной собственности.

Наиболее важным юридическим компонентом совместной собственности является право на наследство, , что означает, что, когда совладелец умирает, оставшиеся совладельцы автоматически переходят во владение долей умершего совладельца в собственности. Например, если есть два совладельца и один из них умирает, оставшийся совладелец автоматически становится владельцем всей собственности.Если есть три совладельца и один из них умирает, каждый из двух оставшихся совладельцев автоматически становится половинным владельцем всей собственности. Право на наследство совладельца имеет преимущественную силу над требованиями кредиторов умершего совладельца. Эта форма собственности может быть распространена среди супружеских пар.

Сдача в аренду в целом. Эта форма совместной собственности признана многими штатами как разновидность совместной собственности, которая применяется только к супругам.Аренда в целом обычно имеет те же юридические характеристики, что и совместная собственность, с некоторыми дополнительными характеристиками. Обычно защита от требований кредиторов, которая применяется к совместной аренде в случае смерти совместного арендатора, также доступна в отношении пожизненных кредиторов арендатора в целом.

Общинная собственность применяется к супружеским парам, которые владеют собственностью в любом из следующих девяти штатов, которые иногда называют штатами общинной собственности: Аризона, Калифорния, Айдахо, Луизиана, Невада, Нью-Мексико, Техас, Вашингтон и Висконсин.Независимо от того, чье имя указано в документах о праве собственности, например в документе, все имущество, накопленное во время брака, «принадлежит» обеим сторонам. Сюда входят наличные деньги, недвижимость и любые другие приобретенные активы.

Помните, разделение собственности по любой причине может оказаться сложной задачей. Поэтому решение о покупке недвижимости у другого лица требует внимательного рассмотрения. Проконсультируйтесь со своими юристами и налоговыми специалистами, чтобы выбрать наиболее подходящий способ действий.

Авторские права © 2020 Liberty Publishing, Inc.Беверли, Массачусетс. Все права защищены. — REGOWN-SQ

Договоры о совместном использовании | Информационный бюллетень о долевой собственности

Этот информационный бюллетень предназначен для информирования и оказания помощи лицам, желающим совместно владеть (долевым владением) домом или квартирой с одним или несколькими другими людьми, чтобы договор работал законно, справедливо и беспрепятственно.

Навигация

Часто люди владеют собственностью совместно.Большинство супружеских пар будут совместно владеть своей собственностью, как и многие пары, не состоящие в браке.

Также все чаще люди покупают недвижимость вместе с другом или родственником, чтобы иметь возможность владеть домом или квартирой, а не сдавать ее в аренду. Владельцы могут быть не в состоянии позволить себе купить собственность в одиночку или они могут предпочесть купить более крупную собственность с родственником или другом, чем та, которую они могли бы купить в одиночку.

Хотя совместная покупка позволяет многим людям стать собственниками дома, которые в противном случае не смогли бы сделать это, к таким отношениям с другом или родственником следует вступать осторожно.Совладельцы будут вместе нести финансовое бремя, и необходимо принять важные решения, поэтому важно, чтобы люди, которые намереваются совершить совместную покупку, заранее всесторонне и откровенно обсудили свой бюджет, доход и ожидания.

В этом информационном бюллетене объясняется ситуация, когда два или более человека совместно владеют недвижимостью, чтобы все они могли жить вместе, или в качестве дома для отдыха.

Существует два способа совместного владения недвижимостью — совместная аренда и общая аренда.

Совместная аренда

Этот метод долевого владения наиболее подходит для супружеских пар, поскольку два совладельца владеют всем имуществом вместе в интересах обоих, а не каждый владеет определенными долями в собственности для своей выгоды. Если один из владельцев умирает, то другой автоматически становится единственным владельцем собственности, и у умершего совладельца нет возможности оставить « долю » в собственности кому-либо еще, например как ребенок.

Общая аренда

Этот метод долевого владения более распространен для не состоящих в браке пар или тех, кто хотел бы иметь возможность завещать свою долю в собственности другому лицу в случае их смерти, а не все имущество, принадлежащее оставшемуся владельцу. Совладельцы владеют определенными долями в собственности, которые могут отражать сумму депозита и ипотечных взносов, подлежащих уплате каждым владельцем, и могут быть в виде любой процентной доли.

Совместное использование — это концепция, которая веками была широко признана в законе.Посредством правового механизма совместной аренды и аренды простые люди могут совместно владеть как движимым имуществом, так и землей.

Совершенно необходимо, чтобы совладельцы подписали документ, называемый Доверительным актом. В нем фиксируются процентные доли, которыми каждый владелец будет владеть в собственности, а также устанавливается метод и процедура продажи собственности, учитывая возможность того, что один владелец захочет продать, а другой — нет.

В дополнение к формальному договору доверительного управления желательно иметь письменное соглашение для регулирования финансов и управления домохозяйством с долевой собственностью.В законе нет ничего, что препятствовало бы устному согласованию неформальной договоренности по этим вопросам, но вопросы оплаты ипотеки и счетов настолько важны, что это очень желательно. Трудности с устным соглашением возникают, когда одна сторона хочет доказать содержание соглашения, а другие не согласны с тем, что было сказано. Настоятельно рекомендуется заключить письменное соглашение по вопросам:

• Разделение расходов на владение недвижимостью (ипотека, векселя, ремонт)
• Правила дома, касающиеся использования собственности и распределения работ и задач, которые необходимо выполнить

До четырех совладельцев могут быть названы собственниками имущества на документах.В большинстве ситуаций этого, вероятно, будет более чем достаточно, поскольку люди обычно покупают недвижимость только с одним или, возможно, с двумя другими. Однако, если вы хотите купить недвижимость с более чем четырьмя владельцами, это возможно, но необходимо поговорить с солиситором, поскольку юридический механизм, известный как траст, должен быть создан таким образом, чтобы четыре законных владельца владели недвижимостью » на доверии »для себя и любых других владельцев, известных как бенефициарные или равноправные владельцы.

Совместное владение недвижимостью в Калифорнии

СОБСТВЕННОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ В КАЛИФОРНИИ

Нас часто просят дать определение и объяснить различные «формы» или «способы», в которых недвижимое имущество может принадлежать двум или более лицам.

Эта статья предназначена для того, чтобы дать базовое объяснение различных форм совместного владения недвижимым имуществом; и не предназначен для того, чтобы дать читателю юридический совет о том, как совладельцы должны владеть правом собственности на недвижимость, находящуюся в совместной собственности. Многие факторы, включая, помимо прочего: (а) налоговое планирование; (б) имущественное планирование; и (c) то, принадлежит ли собственность индивидуально, партнерству, ООО или юридическому лицу, будет иметь существенное влияние на способ, которым совладельцы решают владеть титулом.Следовательно, эта статья не предназначена для замены совета юриста по конкретной проблеме или сделке. Если у вас есть конкретный юридический вопрос или вам нужна юридическая консультация, вам следует обратиться к адвокату.

ВИДЫ СОБСТВЕННОСТИ

Владение недвижимым имуществом двумя или более лицами обычно называется «совместное владение», «совместное владение» или «совместное владение». В Калифорнии существует четыре традиционных формы совместного владения: (а) общая аренда, (б) совместная аренда, (в) партнерство и (г) общественная собственность.

В дополнение к четырем «традиционным» формам совместной собственности, вопросы совместной собственности могут возникать в «застройках с общими интересами», таких как кондоминиумы и таунхаусы.

При отсутствии письменного соглашения между собственниками, предусматривающего иное, совладельцы имеют определенные права на недвижимое имущество, которым они владеют. Эти права включают:

— Равное и неограниченное право пользования и владения всей собственностью;
— Право продавать или обременять свою долю в собственности без ведома, одобрения или согласия их сожителей;
— Право на долю в любой прибыли, полученной от собственности;
— Право взносов других совладельцев на общие эксплуатационные и эксплуатационные расходы, связанные с недвижимостью; и,
— Право на подачу иска о разделе, который представляет собой процедуру разделения и прекращения всех совместно находящихся в собственности долей в недвижимом имуществе.

Важно отметить, что права и обязанности совладельцев могут быть изменены по письменному соглашению. Правила, обсуждаемые в этой статье, являются просто правилами по умолчанию, т.е. правила, которые применяются при отсутствии письменного соглашения, предусматривающего иное.

ОБЩАЯ АРЕНДА

Общая аренда является стандартной формой совместной аренды, что означает, что, за исключением супружеских пар или зарегистрированных домашних партнеров (которые, как предполагается, приобретают все имущество в качестве общей собственности), лица, которые совместно приобретают недвижимость, владеют имуществом в качестве общих арендаторов, за исключением случаев передачи права собственности на недвижимость. инструмент предусматривает иное.Таким образом, все совместные отношения между не состоящими в браке людьми, которые прямо не заключаются в совместную аренду или партнерство, являются общей арендой. Ниже приведены некоторые из основных общих черт аренды.

Право собственности и передача . В отличие от совместных арендаторов, общие арендаторы могут владеть равными или неравными долями в приобретаемой недвижимости, и могут приобретать свои доли из разных источников в разное время. В результате каждый общий арендатор имеет право продавать или обременять свою долю без ведома, одобрения или согласия своих сожителей.Однако общий арендатор не имеет права выражать интерес какого-либо арендатора, и любая такая попытка передачи права собственности является недействительной.

Равное право занимать все имущество . Хотя общие арендаторы могут иметь неравные интересы, если иное не согласовано в письменной форме, все арендаторы имеют равные права владеть и пользоваться всей совместной собственностью . Таким образом, ни один соарендатор не может исключать любого другого соарендатора из какой-либо части совместно находящейся в собственности собственности.В более широком смысле, поскольку все владельцы имеют равное право занимать и использовать всю собственность, ни один из общих арендаторов не имеет права взимать арендную плату с другого арендатора.

Отсутствие права дожития . Ключевой особенностью, отличающей общую аренду от совместной аренды или совместного владения недвижимостью, является то, что арендаторы, имеющие общие интересы, не имеют права наследования. Это означает, что после смерти сожителя доля умершего сожителя в совместно находящемся в собственности имуществе переходит к их наследникам или завещаниям через их имущество.Это не похоже на совместное владение недвижимостью или имущественный интерес сообщества, оба из которых предусматривают право на наследство, а это означает, что в случае смерти сожителя права умершего сожителя переходят к их оставшемуся (-ым) со-арендатору (-ам) в силу закона.

Право на участие в прибыли . Поскольку общие арендаторы имеют равные права на использование и владение всей совместной собственностью, любая арендная плата, полученная от третьих лиц, принадлежит всем сожителям в соответствии с их пропорциональной долей в собственности.Точно так же все арендаторы совместно несут ответственность за эксплуатационные и эксплуатационные расходы, связанные с недвижимостью. Однако общий арендатор не может требовать от своих сожителей внести или возместить им улучшений собственности.

Право на раздел . При отсутствии особых обстоятельств каждый совместно арендатор имеет абсолютное право разделить всю совместно находящуюся в собственности недвижимость. Раздел — это процедура прекращения и разделения всего недвижимого имущества, находящегося в совместной собственности, на отдельные и исключительные индивидуальные интересы.Раздел может происходить одним из трех способов: (1) продажа, при которой имущество по решению суда продается, а выручка делится в соответствии с процентной долей каждого собственника в собственности; (2) физическое разделение, при котором каждый участник приобретает исключительную долю в части ранее находившейся в совместной собственности собственности; или (3) оценка, при которой один участник приобретает интересы других участников на основании оценки, назначенной судом.

СОВМЕСТНАЯ АРЕНДА

Совместная аренда определяется как совместное владение недвижимым имуществом двумя или более лицами, созданное в результате одной передачи, объявляющей совместную аренду.Чтобы создать совместную аренду, передача должна одновременно передавать одинаковый титул, одинаковый интерес в собственности, с одинаковым правом равного владения. Передача, которая не может передать все четыре «единства» (время, титул, интерес и владение), создает общую аренду, стандартную форму совместной собственности. В более широком смысле, совместная аренда длится только до тех пор, пока существуют четыре единицы. Таким образом, передача одним совместным арендатором своих интересов, даже если они сами себе, разрушает совместную аренду в отношении этого совместного арендатора.Это приводит к тому, что переходящий (отделяющий) владелец становится общим арендатором со всеми оставшимися (неразделенными) совместными арендаторами, каждый из которых остается совместными арендаторами между собой.

Другой ключевой особенностью, отличающей совместную аренду от общей аренды, является право наследования. Совместная аренда влечет за собой право наследования. Это означает, что после смерти совместного арендатора доля умершего совместного арендатора в собственности, находящейся в совместном владении, принадлежит его или ее оставшемуся совместному арендатору (-ам) автоматически в силу закона .Это потенциальное преимущество и недостаток — хотя это позволяет заинтересованности умершего в собственности избежать завещания, это не позволяет умершему завещать свою долю в собственности после их смерти; их интерес переходит в оставшиеся совместные арендаторы.

ПАРТНЕРСТВО

Третий метод приобретения недвижимости — это «партнерство». Партнерство определяется как «объединение двух или более лиц, которые в качестве совладельцев ведут бизнес с целью получения прибыли.«Имущество считается собственностью товарищества, если оно приобретено от имени товарищества или одним или несколькими партнерами, с указанием в акте передачи правоспособности лица как партнера или наличия товарищества. Примечательно, что поскольку товарищество является юридическим лицом, отличным от его партнеров, собственность товарищества принадлежит товариществу, а не какому-либо из партнеров по отдельности . Таким образом, индивидуальные собственники не являются «совладельцами» собственности и не имеют индивидуальной заинтересованности в ней, а скорее являются партнерами в товариществе, владеющими титулом на собственность.

ОБЩЕСТВЕННАЯ СОБСТВЕННОСТЬ

Общинная собственность определяется как вся собственность, включая недвижимость, приобретенная лицами, состоящими в браке или зарегистрированными домашними партнерами, находясь в Калифорнии, за исключением случаев, когда собственность явно приобретена как «совместные арендаторы» или «общие арендаторы».

Как и совместные арендаторы, супруги или зарегистрированные домашние партнеры имеют равные интересы во всей общественной собственности. Таким образом, каждый супруг или зарегистрированный домашний партнер имеет равные права владеть, управлять и контролировать собственность.Однако, в отличие от совместных арендаторов и общих арендаторов, супруги и зарегистрированные домашние партнеры являются фидуциарами и, следовательно, обязаны друг перед другом «наивысшей добросовестности и честности». Это включает в себя обязанность проявлять осторожность и лояльность во всех вопросах, касающихся данной общественной собственности.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Как мы рекомендуем нашим существующим и потенциальным клиентам, юридические консультации должны проводиться заранее, в идеале до завершения сделки, чтобы избежать проблем в будущем.

Очень важно, чтобы люди понимали свои потенциальные обязанности и обязательства. ДО принятия решения о совместном приобретении недвижимости. Однако, хотя вышеприведенная статья была предназначена для того, чтобы выделить некоторые характеристики некоторых из наиболее распространенных форм совместной собственности, в ней не рассматриваются все вопросы, которые необходимо учитывать перед совместной покупкой собственности, в частности налоги, имущественное планирование и т.д. и вопросы ответственности. Наконец, для потенциальных совладельцев важно понимать, что обсуждавшиеся выше «стандартные правила» могут быть и часто изменяются по письменному соглашению между всеми арендаторами; то есть они применяются только при отсутствии письменного соглашения между сторонами.

Совместная покупка дома: плюсы и минусы

Необязательно быть женатым, чтобы осуществить американскую мечту о собственном доме.

Совместная покупка — это способ для не состоящих в браке лиц выйти из цикла сдачи в аренду и начать создание собственного капитала за счет долевого владения.

За последние несколько лет он стал набирать популярность: со-покупатели приобрели 16,3% домов на одну семью в 2017 году по сравнению с 13,7% в 2015 году.

«Люди вместе покупают и владеют домами с тех пор, как появились деньги и финансы», — сказал Мэтт Холмс, основавший компанию CoBuy в 2015 году.«Но я думаю, что тенденция явно сдвигается в сторону долевой собственности по мере изменения культурных норм и роста цен на недвижимость по сравнению с реальной заработной платой».

Подводя итоги современной экономики: Заработная плата не меняется. Аренда очень дорогая. Ставки по ипотеке относительно низкие. Пары женятся позже в жизни. Акционерная экономика переживает бум.

Совместная покупка кажется логическим продолжением.

Что такое совместная покупка?

Совместная покупка — это когда два или более человека покупают недвижимость и соглашаются разделить собственность.Это может быть партнерство пары, родственников, близких друзей или даже компании.

Чтобы разделить собственность, вам нужно решить, как вы будете получать и удерживать право собственности на дом. Для со-покупателей есть два варианта:

1. Общая аренда (TIC)

Самым популярным титулом для совместной покупки является «общая аренда» из-за гибкости владения. Доли собственности не обязательно делятся поровну. Соотношение собственности может быть пропорционально тому, сколько денег вкладывает каждый человек.Каждый совладелец может указать, кому он хотел бы унаследовать свои доли в случае смерти.

2. Совместная аренда с правом наследования (JTWROS)

Право собственности делится между собственниками поровну независимо от вложенной суммы. Право на наследство означает, что в случае смерти выживший владелец (и) автоматически принимает на себя оставшиеся акции, даже если в завещании указано иное. Этот процесс позволяет избежать завещания, которое представляет собой длительный дорогостоящий юридический процесс подтверждения завещания и распределения имущества умершего.JTWROS чаще встречается в супружеских парах.

Плюсы и минусы совместной покупки дома

Плюсы

• Разделение первоначального взноса и платежей по ипотеке делает владение домом более доступным
• Вы сможете начать укреплять собственный дом в более раннем возрасте.
• Экономия на коммунальных и других расходах на содержание дома
• Актив делится определенным образом в случае разделения

Минусы

• Покупатель с наименьшим кредитным рейтингом определяет процентную ставку
• Если один со-покупатель не может внести свою долю платежей, бремя ложится на другого со-покупателя (ов)
• При совместной аренде одному совладельцу не требуется одобрение другого совладельца для продажи или аренды своей части собственности

Occupant vs.Совместная покупка без жильцов

Совладельцу необязательно проживать в доме, чтобы быть совладельцем. Со-покупатели, не являющиеся жильцами, — это люди, которые покупают недвижимость в качестве инвестиции или для помощи близкому родственнику или другу.

Потенциальный покупатель дома может иметь стабильный доход для ежемесячной выплаты ипотеки, но, возможно, у него недостаточно сбережений для первоначального взноса. Совместное владение — это один из способов, с помощью которого родственник или близкий друг может предоставить деньги в долг до тех пор, пока покупатель жилья не сможет позволить себе выкупить его / ее.

Совместными покупателями, не являющимися жителями, также могут быть два или более физических лица, которые приобретают недвижимость в качестве инвестиций. Они разделяют стоимость и прибыль либо от сдачи в аренду, либо от ремонта и перепродажи собственности.

Советы, как сделать совместную закупку успешной

Планируете ли вы быть со-покупателями-жильцами, со-покупателями, не являющимися жильцами, или их комбинацией, важно иметь письменное соглашение, детализирующее обязанности и ответственность каждого собственника.

Эти соглашения должны быть подготовлены поверенным по недвижимости и включать следующую информацию:

• Тип права собственности на дом, который вы хотите
• Как будут распределены акции
• Кто отвечает за какой процент первоначального взноса и выплаты по ипотеке
• Как вы поступите в ситуации, когда один совладелец больше не может позволить себе выплаты
• Как будут переданы акции в случае смерти
• Что делать, если кто-то хочет выйти из совместной собственности

Объяснение тенденции совместных покупок

Сначала любовь, потом брак.Раньше владение домом приходило куда-то после детской коляски.

В настоящее время некоторые пары предпочитают вообще не вступать в брак. Уровень брачности упал с 72% в 1960 году до 50% в 2016 году. Те, кто связывает себя узами брака, делают это семь лет спустя в жизни. Средний возраст мужчин достиг 29,5 лет, а женщин — 27,4 года. Для сравнения, в 1960 году средний показатель составлял 22,8 и 20,3.

Независимо от семейного положения, 82% миллениалов считают, что покупка дома является приоритетом, но почти две трети называют отсутствие средств препятствием для покупки.

Это во многом связано с тем, что заработная плата американцев в возрасте 25-34 лет не повышалась с 2000 года. Средний доход в 2016 году составил 42 868 долларов, что меньше, чем в 2000 году, когда средняя заработная плата составляла 43 373 доллара. За тот же период арендная плата выросла более чем на 67%.

Ставки по ипотеке в 2018 году относительно низкие, в среднем около 4,3%. Средняя стоимость ипотеки в 2000 году составляла 8,64% годовых.

Когда дело доходит до расходов на проживание, вы предпочитаете покупать, а не арендовать, а разделение стоимости ипотеки делает владение домом гораздо более доступным.Совместная покупка имеет смысл для не состоящих в браке пар, которые хотят стать покупателями жилья впервые и рано начать наращивать капитал. У них нет такой же правовой защиты, как у супружеских пар, поэтому совместная покупка значительно упрощает раздел активов после разделения.

Источники

Atom Data Solutions (август 2017 г.) Новости жилищного строительства. Получено с https://www.realtytrac.com/dashboard/NewsReportPdf/133/HNRR/115838168

Паркер и Степлер (14 сентября 2017 г.) Как У.S. Уровень брачности колеблется на уровне 50%, разрыв в уровне образования в семейном положении увеличивается. Получено с http://www.pewresearch.org/fact-tank/2017/09/14/as-u-s-marriage-rate-hovers-at-50-education-gap-in-marital-status-widens/

MacKenzie, M (26 марта 2018 г.) Это средний возраст вступления в брак на данный момент. Получено с https://www.womenshealthmag.com/relationships/a19567270/average-age-of-marriage/

Renter, E (2018) Отчет покупателя жилья за 2018 год. Получено с https://www.nerdwallet.com/blog/2018-home-buyer-report/

Freddie Mac (2017 г., 14 сентября) Ставки по ипотечным кредитам удерживаются на минимальном уровне 2017 г.Получено с http://www.freddiemac.com/pmms/

Value Penguin (март 2018 г.) Средние ипотечные ставки в США за 2018 г. Получено с https://www.valuepenguin.com/mortgages/average-mortgage-rates

соображений относительно совместного владения семейным имуществом

Июль 2017 г.

Джон Дженнингс, президент и главный стратег

ПРОБЛЕМА

Оглядываясь назад, можно сказать, что детство Сэма, Джейн и Ника казалось почти идеальным. Они выросли в любящей большой семье, круглый год занимались спортом и путешествовали.Самым ярким событием для троих братьев и сестер стало лето, проведенное в Manor Grove, их семейном поместье на Внешних берегах, купленном их бабушкой и дедушкой в ​​начале 1900-х годов. Когда их дедушка и бабушка умерли, поместье перешло к их отцу Джеймсу и его сестре Кларе. Шли годы, и Мэнор-Гроув оставался важным для семьи, поскольку Джеймс, Клара и их дети проводили там недели вместе. Когда Сэм, Джейн, Ник и их двоюродные братья поженились и родили детей, совместное владение имуществом стало еще большей проблемой.Семейные споры между Джеймсом и Кларой по поводу использования и содержания Manor Grove стали обычным явлением. Споры перекинулись на остальных членов семьи, поскольку Сэм, Джейн и Ник стали реже видеться со своими кузенами. Несколько лет назад, после особенно неприятного спора о необходимости и финансировании различных капитальных улучшений, Джеймс выкупил Клару и ее семью из Manor Grove, и они прекратили всякое общение.

Когда Джеймс умер в прошлом году, владение Manor Grove перешло к Сэму, Джейн и Нику.В то время как братья и сестры остаются близкими и жонглируют долевым владением и удовольствием от Manor Grove, они чувствуют, как собственность наносит ущерб их отношениям. Например, Джейн заказала и установила в доме новые шторы, но ее братья отказались разделить расходы в размере 40 000 долларов. Кроме того, Сэм и его семья живут на западном побережье, поэтому меньше всего времени проводят в Усадьбе Гроув. Из-за этого его раздражает необходимость оплачивать треть всех расходов. Но, прежде всего, трое братьев и сестер хотят сохранить свои отношения и не хотят, чтобы это особое свойство создавало проблемы у следующего поколения.Вышеупомянутый шаблон фактов является распространенным. Совместное семейное владение может улучшить семейные отношения, но со временем, по мере роста семей, те же самые свойства, которые порождали близость, могут вызвать споры и разногласия.

В этом документе рассматриваются вопросы, возникающие в связи с долевым владением недвижимостью. ^* Он начнется с (1) краткого руководства по формам собственности на недвижимость, перейдет к (2) учебнику по структуре ООО, обсудит (3) различные вопросы управления и возможные способы их решения, предоставит (4) ) контрольный список пунктов, которые необходимо решить при создании ООО, и в заключение (5) обсуждение сложностей, характерных для семейного владения недвижимостью.В этой статье не будут затронуты вопросы имущественного планирования и налоговые проблемы, связанные с передачей собственности из поколения в поколение. Хотя это очень важная тема для ценной совместной собственности, планирование недвижимости — сложная тема, выходящая за рамки данной статьи.

1. ФОРМА СОБСТВЕННОСТИ

Недвижимость может находиться в собственности в нескольких формах:

Единоличное владение — Первое и самое простое — это прямое владение одним человеком. Это называется единоличной собственностью.Примером может служить владение Джеймсом Manor Grove после того, как он выкупил долю Клары в этой собственности. Проблемы с единоличным владением возникают в случае смерти владельца. Во-первых, собственность в единоличном владении обычно проходит через завещание, что может занять много времени и дорого. Во-вторых, если собственность не передается только одному лицу, последующая собственность будет совместной собственностью; вопросы совместной собственности обсуждаются далее.

Совместная собственность — Совместная собственность — это прямая собственность одного или нескольких лиц (или организаций).Существует два основных типа: (1) совместно арендаторы и (2) совместная собственность с правом наследования. В случае общих арендаторов каждый владелец владеет неделимой долей владения во всем имуществе. Например: после смерти Джеймса Сэм, Джейн и Ник владеют усадьбой в качестве общих арендаторов. Каждому из них разрешено передавать, дарить или завещать свои соответствующие 1/3 доли по своему усмотрению. Таким образом, Сэм мог подарить свою долю своим детям, а Джейн и Ник вместе со своей племянницей и племянником стали владеть имуществом.

Общие арендаторы требуют, чтобы все решения по собственности принимались единогласно. Требование единогласия применяется как к небольшим решениям, таким как наем ландшафтных дизайнеров, так и к крупным решениям, например, о том, будут ли произведены капитальные улучшения или недвижимость будет продана. По мере увеличения числа соарендаторов возрастает и сложность принятия решений. Для устранения разногласий с арендаторами один или несколько арендаторов могут подать иск о разделе — судебное разбирательство с целью принудительного раздела собственности между владельцами.Поскольку большая часть собственности не может быть физически разделена, раздел обычно означает продажу собственности. В этом случае один или несколько членов семьи могут приобрести недвижимость на открытом аукционе. Этот вариант обычно приводит к натянутым семейным отношениям.

Совместная аренда с правом наследования очень похожа на общую аренду, за исключением того, что в случае смерти соарендатора права умершего на имущество исчезают. Эта форма собственности обычно закрепляется за собственностью между супругами, а иногда и между родителем и ребенком.

Доверительное владение — Доверительное владение имуществом может решить многие проблемы, возникающие при единоличном владении и совместном владении имуществом. Использование траста может помочь избежать завещания, а использование профессионального или независимого доверительного управляющего может смягчить некоторые разногласия, возникающие в связи с разделением собственности. Однако использование траста не решает полностью проблемы единоличного или совместного владения, поскольку трасты обычно в какой-то момент разделяются между бенефициарами, и возникающие трасты принимают на себя право собственности в качестве общих арендаторов.Кроме того, трастовый документ не способствует обеспечению меняющихся положений об управлении.

Право собственности на юридическое лицо — Обычно лучшим решением является передача совместно используемой собственности юридическому лицу, такому как общество с ограниченной ответственностью (LLC), корпорация или товарищество. LLC часто является лучшим субъектом для владения недвижимостью. Поэтому в данной статье основное внимание будет уделено этой форме юридической собственности.

LLC похожи на партнерства в том, что они являются сквозными организациями для целей налогообложения, что означает, что LLC не платят налоги на уровне организации.Ключевым аспектом LLC является разделение владения и повседневного управления. Операционное соглашение LLC может содержать подробные положения, касающиеся принятия решений.

2. LLCS: СТРУКТУРА И ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ

ООО — это юридическое лицо, аналогичное корпорации. В то время как основным регулирующим документом корпорации является ее устав, регулирующий документ LLC называется операционным соглашением. Владельцы ООО называются «участниками» — аналогично акционерам корпорации.«В то время как корпорациями управляют« должностные лица », такие как президент, вице-президент, казначей и т. Д., ООО управляются« менеджерами ». Корпорации должны иметь совет директоров, в то время как у большинства LLC просто есть члены и менеджеры, но нет совета директоров. Таким образом, члены стремятся действовать и как акционеры, и как правление.

Доля участия участника обычно выражается в виде доли, основанной на его / ее / ее вкладе в капитал LLC, как часть общей стоимости LLC.Интерес участника будет расти или падать, если непропорциональные взносы или выплаты делаются в пользу LLC. Например, если Тим владеет 25% LLC стоимостью 1 миллион долларов, а другой участник вносит 250 000 долларов в LLC, а Тим также не вносит взнос, теперь ему будет принадлежать около 20% LLC. Долларовая стоимость его доли будет такой же (250 000 долларов), но он будет владеть меньшим процентом более ценной LLC.

Как упоминалось выше, обычно одному или нескольким «менеджерам» дается власть над различными аспектами повседневной деятельности LLC, в то время как «участники» — которые являются владельцами — имеют право влиять на различные решения.Общие различия между менеджерами и членами перечислены ниже:

Операционное соглашение назначает одного или нескольких менеджеров для управления повседневными делами собственности, принадлежащей LLC. Обычно менеджеры имеют право:

• Оплата счетов в ходе обычной деятельности (часто до определенной суммы в долларах)
• Подрядчики по найму и увольнению, например ландшафтные дизайнеры, разнорабочие, горничные и т. П.
• Организовать нормальное техническое обслуживание и ремонт (часто до определенной суммы в долларах)
• Управлять расписанием и использованием собственности членами и другими членами семьи в соответствии с процедурами / правилами, утвержденными членами

Участника являются собственниками ООО.Члены сохраняют окончательную власть над LLC, включая право снимать и заменять менеджера (ов) и назначать менеджеров-преемников. Операционное соглашение определяет, какие решения требуют простого большинства, подавляющего большинства или единогласия. Решения, требующие одобрения членов, обычно включают:

• Изменение операционного соглашения
• Избрание нового менеджера или назначение его преемника
• Удаление менеджера
• Продажа собственности или активов на сумму, превышающую определенную долларовую стоимость
• Покупка собственности или активов на сумму, превышающую определенную долларовую стоимость
• Утверждение годового бюджета
• Утверждение капитальных затрат сверх определенной долларовой стоимости
• Утверждение расходов на содержание и содержание или любых других расходов сверх определенной долларовой стоимости
• Деньги в долг
• Требуются дополнительные членские взносы
• Утверждение новых членов и одобрение передачи долей (кроме тех, которые прямо разрешены в Операционном соглашении)
• Роспуск и прекращение ООО
• Утверждение порядка использования имущества и правил пользования имуществом
• Утверждение договоров аренды или других деловых соглашений, связанных с недвижимостью

Важнейшие положения Операционного соглашения касаются передачи и погашения членских прав.Как правило, соглашения предусматривают (а) допустимые передачи, которые не требуют одобрения и не приводят к возникновению прав на покупку у других участников или LLC, и (б) все другие передачи, которые приводят к возникновению различных прав покупки у других участников или LLC.

Разрешенные переводы — Операционные соглашения обычно позволяют участнику осуществлять переводы для целей имущественного планирования без необходимости получения одобрения от других участников. Например, перевод в траст в пользу супруга и потомков участника может быть разрешенным переводом, который не дает право покупки другим участникам или LLC.

Прочие переводы — Передачи, отличные от разрешенных, обычно дают остальным участникам или ООО возможность приобрести передаваемую долю. Это право покупки часто структурируется как преимущественное право отказа или право преимущественной покупки.

Например, предположим, что Сэм, Джейн и Ник владеют Manor Grove как 1/3 владельцев LLC. Сэм решает продать свою 1/3 доли третьему лицу. Если LLC предоставляет право преимущественной покупки, Джейн или Ник (или, возможно, сама LLC) могут купить долю Сэма по цене и на условиях, эквивалентных условиям, согласованным между Сэмом и третьей стороной.Право первой оферты аналогично, но прежде чем рассматривать продажу третьей стороне, Сэм должен сначала предложить продать свою долю Джейн, Нику и LLC. Если они отказываются воспользоваться своим правом, Сэм может продать долю на сумму, равную или превышающую предложение участникам / ООО.

Операционное соглашение часто предусматривает разные значения прав на покупку в зависимости от различных обстоятельств. Например, право покупки при передаче в результате развода или банкротства может предоставляться со скидкой по отношению к рыночной стоимости процента.

Если имеется четное число участников с равными долями владения, может возникнуть тупик. Лучше всего заранее планировать выход из тупика, поскольку судебным решением часто является роспуск LLC. Возможные решения включают:

• Требовать квалифицированного большинства для принятия важных решений (например, требование 75% голосов позволит избежать тупиковой ситуации при наличии четырех равных партнеров). Назначить нейтральную сторону в качестве
.
• Назначьте нейтральную сторону в качестве решения для разрешения споров или передайте небольшую долю капитала пятому лицу.Лучше всего заранее назвать этого человека
• Назначить одного участника участником с правом разрешения конфликтов
• Включить требование о посредничестве / арбитраже в Операционное соглашение в случае тупика
• Включить в Операционное соглашение положения, позволяющие выкупить несогласного партнера на условиях, приемлемых для обеих сторон; лучше всего включить эти положения в соглашение до начала любого спора

3. СООБРАЖЕНИЯ УПРАВЛЕНИЯ

Управление — важная тема для совместной собственности независимо от формы юридической собственности.Многие вопросы корпоративного управления рассматриваются в Операционном соглашении. Наличие процесса принятия решений (часть менеджеров, часть членов), а также процессов и процедур, связанных с передачей интересов и тупиковых ситуаций, облегчит многие проблемы, общие для совместного владения собственностью.

Существуют и другие вопросы корпоративного управления, которые также должны решаться семьей и которые рассматриваются вне операционного соглашения. Эти проблемы управления включают:

• Кто открывает и закрывает дом в начале и конце сезона (если есть сезон)?
• Будет ли выплачиваться компенсация членам семьи, выполняющим работы на объекте (открытие / закрытие, оплата счетов и т. Д.))?
• Кто наблюдает за техническим обслуживанием и несет ответственность за завершение ремонта?
• Кто будет получать почту за недвижимость и кто будет оплачивать счета (из менеджеров)?
• Кто выберет новую краску / обои / предметы интерьера при ремонте? Каким будет процесс получения поддержки от других членов семьи?

• Как будут финансироваться расходы на имущество? Пропорционально по владению? Будет ли иметь значение сумма использования (должны ли члены семьи платить арендную плату за использование собственности)?
• Какой менеджер будет отслеживать расходы и управлять бюджетом?
• Следует ли разрешить сдачу в аренду третьим лицам?

• Когда и как следующее поколение получит голосование? Что произойдет, если член старшего поколения умрет или иным образом передаст право голоса более низкому поколению — будут ли права голоса более низкого поколения равны правам голоса его тети и дяди?
• Имеют ли родственники права голоса / голоса по любым вопросам управления? Что происходит, когда член семьи умирает, оставив оставшегося в живых супруга / супруга? Будет ли у него или у нее голос?

• Как будет определяться использование собственности? Будут ли «временные интервалы» стандартной продолжительности? Будут ли некоторые слоты в пиковые периоды года стоить больше, чем слоты в другое время? Как будут распределяться основные слоты? Кто отвечает за расписание?
• В какой момент времени следующему поколению разрешены временные интервалы?
• Какие правила будут для домашних животных?
• Каковы правила относительно того, в каком состоянии дом будет оставлен для следующего пользователя? Следует ли использовать бригаду уборщиков между пользователями временных интервалов?
• Какие будут штрафы, если таковые будут, за несоблюдение политик, правил и положений?
• Какая будет процедура рассмотрения жалоб? ¹

КЛЮЧЕВОЙ МОМЕНТ : Несмотря на то, что каждый из этих пунктов управления важен и о многих следует подумать заранее, не все должны быть (или должны быть рассмотрены) в Операционном соглашении.Вместо этого многие из этих вопросов могут быть решены в семье и приняты менеджерами или членами в виде резолюций и задокументированы в справочнике домашних процедур и правил.

4. КОНТРОЛЬНЫЙ СПИСОК УСЛОВИЙ ООО

• Название ООО: __________________________________________________________
• Зарегистрированный агент и адрес: _______________________________________________
• Имущество, передаваемое в ООО:
  1. Недвижимость ________________________________________________________
  2. Денежные средства на расходы ___________________________________________________

• Кто будет менеджером (ами)? _________________________________________________
• Если менеджеров более одного, решения менеджеров принимаются большинством голосов или единодушным согласием? ______________________________________________________________
• Для некоторых решений может потребоваться согласие участников в дополнение к согласию менеджера (ов).Какое согласие участников (исходя из доли владения) необходимо для следующих действий:
  1. Изменить договор эксплуатации: ________
  2. Избрать нового руководителя (ов): ________
  3. Удалить менеджера (ов): ________
  4. Продать недвижимость / активы стоимостью более $ ________: ________
  5. Приобрести недвижимость / активы стоимостью более $ ________: ________
  6. Расходы на капитальное улучшение: ________
  7. Прочие расходы сверх $ ________: ________
  8. Деньги в долг сверх $ ________: ________
  9. Требуются дополнительные членские взносы в основной капитал: ________
  10. Добавить новых членов (кроме разрешенных получателей): _______
  11. Передача доли ООО (кроме разрешенных получателей): ________
  12. Распустить ООО: ________
• Имеет ли кто-либо право, кроме менеджера (ов), выписывать чеки и вносить депозиты на счет LLC? ________
  1. Если да, то кто? ________________________________________________________

• Если член не может внести требуемый вклад в капитал, какие варианты?
  1. Развести свою долю владения: ______
  2. LLC или другой участник (участники) ссужают деньги участнику, не участвующему в взносе, получают залог в отношении владения LLC участника, не вносящего взносы, и получают проценты по ссуде из расчета ________% в год: ________
  3. Считайте это событием по умолчанию, которое дает LLC и другим участникам право выкупить собственность LLC участника, не вносящего взносы.(Если 3 — да, обычно 1 и 2 будут отрицательными): ________

• Должны ли быть какие-либо ограничения на переносимость?
  1. Право первого отказа: ________
  2. Только разрешенным получателям: ________
  3. Право первой оферты: ________
  4. Для лиц, которым не разрешен перевод, одобрение ________% членов: ________
• Кто может быть получен? ____________________________________________
• Когда участник умирает или выходит из LLC, имеют ли другие участники или LLC право (но не обязанность) выкупить долю умершего / выходящего лица? ________
  1. Если да, то по какой цене? ________
• Если участник передает свою долю в нарушение Операционного соглашения, имеют ли другие участники право выкупить переданную долю? ________
  1. Если да, то по какой цене? ________
• Получат ли получатели:
  1. Полное право голоса? ________
  2. Меньшее право голоса? ________
  3. Должны ли члены голосовать по вопросу о предоставлении им права голоса? ________

5.КОМПЛЕКСЫ ОБЩЕЙ СЕМЕЙНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Все семьи, владеющие семейным бизнесом, знают, что взаимоотношения между семьей и бизнесом очень сложны. Основная цель состоит в том, чтобы (по крайней мере, некоторые) члены семьи вкладывали свое время и капитал, чтобы получить финансовую прибыль для более широкой семьи. Совместное владение семейной собственностью для отдыха также является сложной задачей, особенно потому, что основная финансовая структура противоположна — члены семьи вносят свои деньги, чтобы проводить время на отдыхе в этой собственности.Эта динамика усиливает потребность в долгосрочном плане для нескольких поколений финансовой поддержки, управления и использования собственности, который учитывает неизбежные изменения в семейном составе. Семейная недвижимость может быть большим источником радости, воспоминаний и единения, но также может быть причиной стресса в семье.

Ниже приводится неполный список тем / вопросов, которые следует учитывать, поскольку семья рассматривает совместное владение рекреационной собственностью:

Отправная точка обычно проста: мама и папа владеют недвижимостью.Они устанавливают все правила и оплачивают все счета.

Если собственность переходит к трем взрослым детям, ситуация усложняется, потому что трем людям (и, возможно, их супругам) нужно обо всем договориться. Если взрослые дети спустя годы передают имущество своим детям, то шесть, девять, двенадцать и более человек (с супругами) должны обо всем договориться.

По мере увеличения пула собственников личные интересы и финансовые возможности владельцев имеют тенденцию к диверсификации. Принятие решений обычно становится более трудным и требует много времени по мере роста числа лиц, принимающих решения.

По этим причинам широкая семейная собственность на рекреационную собственность редко переживает второе поколение.

Если родители построят пляжный домик, и их дети будут проводить там лето со своими родителями, эти дети, вероятно, будут иметь сильную эмоциональную привязанность к собственности, будучи взрослыми. Напротив, если бы прадед построил этот пляжный домик, и те же дети проводили там два выходных в году, росли, у них, вероятно, не было бы такой сильной эмоциональной привязанности к дому.Эмоциональная привязанность или ее отсутствие обычно стимулируют готовность оказать финансовую поддержку общей собственности.

Люди все разные, независимо от того, связаны они друг с другом или нет. У них разные предпочтения, потребности, способности, личности, уровни терпимости и так далее. Кому-то нравится фантазия, кому-то — кэжуал. Некоторые люди аккуратные, некоторые неаккуратные. У одних доход больше, чем нужно, у других есть бюджет. Кто-то любит играть в гольф, кто-то предпочитает кататься на лошадях.Некоторые любят солнце, другие не могут находиться под прямыми солнечными лучами. Некоторые предпочитают иметь много детей и любят быть с ними, некоторые предпочитают не иметь ни одного. Одни любят рок-н-ролл, другие ненавидят громкую музыку. Кто-то всегда чистит холодильник, кто-то — никогда. Кто-то любит что-то исправлять, кто-то не умеет. И так далее. Проблемы приведения в соответствие различных вкусов, желаний, графиков, ресурсов и т. Д. Членов семьи геометрически возрастают с добавлением каждого поколения, равно как и расстояние в отношениях.Становится труднее.

Мама и папа купили ранчо и сделали его «идеальным» для семьи, вложив в него свое время и сокровища. Процесс принятия решения был простым и эффективным. Они все решили; когда, как и сколько. Принимать решения группой братьев и сестер намного сложнее. С появлением двоюродных братьев становится еще труднее. Формальная структура управления становится необходимостью. Это может стать деловым.

Некоторые семьи решают, что сохранение части семейного наследия в виде объекта недвижимости стоит затраченных усилий, и выделяют время и ресурсы, необходимые для того, чтобы сделать это выгодным вложением для всех членов семьи.У некоторых также есть временные рамки в их планировании, выраженные годами или поколениями, по истечении которых они осознают, что ослабление эмоциональной связи с собственностью приводит к тому, что требуемые усилия становятся непропорциональными стоимости и полученному удовольствию. Они разрабатывают план по передаче собственности постороннему физическому или юридическому лицу или одному члену семьи, который начинает процесс заново.

* Этот документ был написан в информационных и образовательных целях, а не в целях предоставления юридических консультаций.The St. Louis Trust Company не является юридической фирмой. Вам следует связаться со своим юристом, чтобы получить совет по любому конкретному вопросу или проблеме, имеющей юридический характер.

1 Многие из этих вопросов управления были рассмотрены в следующей статье: Хаггинс, Кен (2003) «Эссе — Передача: Наследование, владение и использование летних домиков», Советник Маркетт Элдерс: Vol. 5: Вып. 1, статья 7.

Совместное владение недвижимостью Совместное владение недвижимостью — преимущества и недостатки

Совместное владение недвижимостью в Калифорнии может осуществляться многими методами, начиная от общественной собственности (для супружеских пар) через общую аренду, и заканчивая владением корпорациями, компаниями с ограниченной ответственностью, товариществами и трасты.После общественной собственности СОВМЕСТНАЯ АРЕНДА , вероятно, является наиболее часто используемым методом … и наиболее часто злоупотребляемым. Хотя владение имуществом в качестве совместных арендаторов легко осуществить и, действительно, часто автоматически для клиентов юридическими лицами, агентами по недвижимости и неопытными CPA и юристами, в действительности это имеет серьезные проблемы и редко является лучшим способом совместного владения имуществом. Проще говоря, как юридические, так и налоговые вопросы часто вызывают шок, а порой и разочарование тех, кто «пошел по легкому пути» и решил сохранить совместную собственность в качестве совместных арендаторов.

В этой статье обсуждается основной закон совместной аренды и анализируются как преимущества, так и недостатки владения имуществом таким образом. Он также должен предложить различные альтернативные методы владения титулом, которые решают многие проблемы совместной аренды.

Определения и основы:

Читателю предлагается сначала ознакомиться со статьей Владение недвижимостью и транзакции в Соединенных Штатах , в которой в целом обсуждаются методы владения, покупки и продажи недвижимости в этой стране.В этой статье предполагается, что читатель уже прочитал эту более основную статью.

Совместное владение собственностью означает просто два или более лиц или организаций, владеющих титулом на собственность.

Совместное владение может осуществляться разными способами. Муж и жена в Калифорнии обычно владеют недвижимостью как общинной собственностью , в документе о праве собственности указано: «X и Y, муж и жена как общественная собственность», и этот метод имеет значительные преимущества, описанные ниже. Только муж и жена могут совместно владеть собственностью в качестве общей собственности.

Самыми распространенными способами совместного владения собственностью помимо общей собственности являются общая аренда, и совместная аренда. Общая аренда — это владение правом собственности двумя или более физическими или юридическими лицами в любой процентной сумме. Это «неделимая» собственность, что означает, что каждому человеку принадлежит определенный процент от всей собственности. Таким образом, если вы владеете 40% собственности в общей аренде, вы не владеете какими-либо конкретными 40% лота, а 40% неразделенной всей собственности.(Сравните это с кондоминиумами, в которых вам дается определенное право собственности на определенное пространство на более крупном участке.) Читателю следует ознакомиться со статьей об аренде в совместном владении недвижимостью в сообществах Сан-Франциско и Залива.

Совместная аренда эквивалентна совместной аренде с двумя существенными различиями. Во-первых, совместное владение должно быть равным, например каждому совместному арендатору принадлежит одинаковый процентный доход. Во-вторых, в отличие от совместной аренды, когда кто-то умирает, владея собственностью в качестве совместного арендатора, его часть немедленно и автоматически передается другим совместным арендаторам в соответствии с законом.Это называется право выживания . Это право на наследство заменяет противоположные положения завещания или траста, поскольку оно автоматически переходит в силу в момент смерти … прежде, чем завещание сможет повлиять на распоряжение имуществом. Это вызывает серьезные проблемы в судебном процессе, о чем будет сказано ниже. Если кто-то владеет имуществом в качестве совместного арендатора, но совершает некоторую ошибку или предпринимает определенные действия в владении имуществом, обсуждаемым ниже, он автоматически преобразует имущество в общую аренду, даже если это непреднамеренно, и владелец права собственности и другие совместные арендаторы не знаю акта — другая проблема обсуждается ниже.

Титульные компании любят совместную аренду, так как они с ней знакомы. У него есть некоторые преимущества, но эти преимущества, обсуждаемые ниже, часто перевешиваются серьезными трудностями, которые часто возникают из-за относительного незнания как владельцев, так и компаний, владеющих титулом, в отношении юридических последствий и опасностей владения недвижимостью в совместном владении.

Преимущества совместной аренды:

1. Ease . Титульные компании, риэлторы и многие поверенные «привыкли» использовать совместную аренду как способ владения недвижимостью для любых двух или более физических или юридических лиц.Все, что необходимо сделать, — это указать в документе, подтверждающем право собственности, «X и Y, как совместные арендаторы», и собственность будет фактически находиться в совместной собственности. После сотен лет создания таких титульных документов профессионалы в этой области чувствуют себя комфортно с этим методом. Адвокаты не нужны для создания необходимого титула, в отличие от трастов, товариществ или корпораций, поэтому деньги, очевидно, были сэкономлены.

2. Немедленный и автоматический перевод в случае смерти. Нет необходимости в завещании наследства или проведении других судебных слушаний, чтобы добиться перехода к другим совместным арендаторам в случае смерти.Просто зарегистрировав уведомление о смерти совместного арендатора, оставшиеся в живых увеличивают свои владения на величину процентной доли умершего равным образом. (Если я умру и буду владеть собственностью в качестве совместного арендатора наравне с двумя другими совместными арендаторами, каждая из их одной трети доли автоматически увеличится на половину моей одной трети, таким образом, каждый после этого будет владеть пятидесяти процентами в качестве совместного арендатора.)

3. Не взимаются гонорары адвоката за испытание имущества . До появления отзывных живых трастов (см. Нашу статью о Wills and Trusts ) совместная аренда казалась отличным способом избежать того, что часто исчислялось тысячами долларов в виде гонорара за наследство, выплачиваемого исполнителям и поверенным.Действительно, это было обычное оправдание собственникам со стороны риэлторов, титульных компаний и банков. Поскольку многие супружеские пары теперь владеют собственностью как общественной собственностью или используют отзывные трасты, и то и другое исключает все или большую часть гонораров адвокатам, это оправдание в значительной степени устранено, но очень немногие люди осознают это. Тем не менее, очевидно, что стоимость создания совместного договора аренды и стоимость передачи правового титула оставшимся в живых минимальны по сравнению с затратами на завещание или стоимостью создания траста, корпорации или партнерства.

4. Предсказуемо. Совместная аренда — один из старейших методов владения собственностью, и судебная практика, касающаяся его, насчитывает сотни лет. Можно легко предсказать, что произойдет в будущем, если возникнут судебные споры.

5. Кажущаяся простота. Поскольку все, что нужно сделать для создания совместной аренды, — это зарегистрировать документ о праве собственности, подписанный всеми совместными арендаторами, в котором указано «X и Y (и другие) как совместные арендаторы», и поскольку титульные компании и риэлторы привыкли к такому владению правом собственности, это Кажется, легко и просто создать эту форму собственности, и это можно сделать всего за день или два.

Недостатки совместной аренды:

1. Ограниченное владение . Некоторые учреждения, которые не «умирают», могут оказаться не в состоянии владеть имуществом в совместной аренде. Это ограничивает многие из структур, столь полезных при планировании семьи и недвижимости.

2. Неожиданная жесткость владения. Условия совместной аренды не могут быть изменены завещанием или договором. Правовой документ аннулирует все последующие договоренности сторон, если они каким-либо образом не расторгнут договор совместного арендатора на законных основаниях.Таким образом, это один из наиболее частых случаев в суде, когда кто-то либо забывает, что имущество находится в совместной аренде, либо дезинформирован и пишет завещание в надежде защитить семью, которая, к своему ужасу, обнаруживает, что завещание или договор недействительны в отношении имущество после смерти. Типичный пример: кто-то владеет совместной арендой с бывшим супругом, не меняет документ, умирает, а новый супруг или дети «уничтожаются» старым договором совместной аренды.

3. Правило единства правового титула : Это сложное правило требует, чтобы каждый совместный арендатор должен владеть одним и тем же точным титулом, поскольку каждый владеет безраздельной долей.Если это единство нарушается, то имущество переходит в общую аренду, даже если лицо, нарушающее единство, и другие совместные арендаторы не знают. Таким образом, если я беру взаймы и использую совместно арендуемую собственность в качестве залога, даже не сообщая об этом другим совместным арендаторам, и у меня есть договор доверительного управления, зарегистрированный на «мои проценты», это может считаться аннулированием совместной аренды, даже если я верну ее . Представьте себе хаос, который это может вызвать, поскольку другие совместные арендаторы, думая, что они автоматически получат мою долю, если я умру, строили свои собственные планы соответственно.Вместо этого собственность теперь является «секретной» общей арендой и может в конечном итоге перейти к моей семье или другим лицам по моей воле. Существует множество случаев, связанных с этой проблемой, причем каждая юрисдикция имеет разные решения и возможности, но достаточно сказать, что она может привести к очень несправедливым результатам, которые часто непреднамерены со стороны сторон.

4. Налоговые недостатки Есть несколько налоговых проблем с совместной арендой, особенно по сравнению с общинным владением собственностью, но одного примера должно быть достаточно, чтобы указать на сложности и затраты, которые может создать этот «простой» способ владения.

Подоходный налог (прирост капитала) уплачивается с прироста стоимости имущества. Первоначальная стоимость является «основой» собственности, и каждый платит налоги с разницы между продажной ценой и базисной ценой. Однако в случае смерти есть повышенное основание для значения даты смерти. Пример: я покупаю недвижимость за сто тысяч долларов и продаю ее за триста тысяч. Прирост капитала составляет двести тысяч долларов, а налоги — около 30 тысяч. Однако, если я умру, и мой сын унаследует собственность, база будет изменена на стоимость на дату моей смерти (300 000 долларов США), и если мой сын продаст собственность на следующий день, налог на прирост капитала не взимается.

Предположим, я владею недвижимостью в совместном владении с вами. Ты умрешь. Получу ли я усиленную основу по собственности? Да, но только на половину, так как половину я уже владел как совместный арендатор.

Это означает, что налоги в приведенном выше примере составят пятнадцать тысяч долларов.

Так вот, если бы я владел этой собственностью как общественной собственностью, и моя жена умерла бы. Я получаю увеличенную основу для всей стоимости, хотя я владел половиной собственности. Специальное исключение из закона для общественной собственности допускает полную усиленную основу в общественной собственности… но только половину расширенной основы в совместной аренде. Если бы вы владели недвижимостью вместе со своим супругом в качестве совместной аренды, а не общей собственности, вы просто зря потратили пятнадцать тысяч долларов.

Но на самом деле большая часть собственности в этом районе стоит намного, намного больше трехсот тысяч, а потери обычно исчисляются сотнями тысяч из-за этой распространенной ошибки.

5. Отсутствие льгот. За счет использования отзывных трастов, корпоративной структуры, семейных партнерств и других легко составляемых документов почти все преимущества избежания завещания могут быть достигнуты в отношении одного и того же имущества без перечисленных выше недостатков совместной аренды.Проще говоря, за последние пятьсот лет закон изменился, и совместная аренда, которая была полезна в 1850 году, теперь является опасным и не очень полезным способом совместного владения собственностью.

6. Отсутствие контроля . Совместное владение может быть аннулировано, если какой-либо из совместных арендаторов решит сделать это. В соответствии с разделом 683.2 Гражданского кодекса (a) совместный арендатор без согласия других совместных арендаторов может разделить свой интерес в совместной аренде путем оформления и вручения акта, передающего этот интерес третьей стороне; путем составления письменного документа, подтверждающего намерение разорвать совместную аренду, или подписания письменного заявления о разрыве совместной аренды.Документ необходимо записать. Но это означает, что ваши планы могут быть внезапно разрушены по воле (или прихоти) других совместных арендаторов в любое время.

Этот офис столкнулся с этой проблемой, когда умирающий клиент внезапно случайно обнаружил, что его брат (и совладелец в совместной аренде) уже разорвал совместную аренду (не сообщая нашему клиенту) и что весь план недвижимости нашего клиента был искажен. Он не знал, что половина стоимости собственности, которой он владел как совместный арендатор, стоимость которой превышала один миллион долларов, внезапно не перешла к его брату, а в конечном итоге попадет в остатки этого поместья способами, которые он не хотел.Тот вечер, когда клиент входит в сознание и выходит из него, отчаянно пытаясь переписать свое завещание, его семья надолго запомнит его. Как позже сказала его жена писателю: «Что бы случилось, если бы нам не посчастливилось узнать об этом в ту ночь?»

«Просто, — сказал я ей, — ты бы без всякой причины заплатил бы дополнительно двести тысяч долларов налогов».

Почему люди до сих пор его используют?

Потому что банки, титульные компании, риелторы и неопытные профессионалы использовали его на протяжении десятилетий и даже не удосужились подумать об этом.Потому что его легко создать, и не нужно обращаться к юристу, чтобы создать корпорацию или партнерство, или узнать, как можно добиться того же более эффективно и без опасности. Короче, потому что это «легко».

Альтернативы:

В зависимости от обстоятельств трасты, товарищества, корпорации, компании с ограниченной ответственностью и общественная собственность могут использоваться для более эффективного достижения одних и тех же целей, а также для лучшего налогового планирования, контроля над вашей собственностью и разрешения споров.Например, в соглашении о семейном партнерстве, если есть спор, можно предусмотреть частный арбитраж споров, который позволяет выносить решение столь же эффективно, как и суд общей юрисдикции, но избегает расходов и гласности публичного судебного разбирательства. Вместо многолетнего спора, который стоит сотни тысяч долларов, спор разрешается за месяцы и стоит втрое меньше.

Бывают случаи, когда совместная аренда может быть полезной. Если у кого-то нет времени на создание быстрого плана выживания, а стоимость собственности невелика, это может быть простым и быстрым способом добиться выживания.Но в подавляющем большинстве случаев семейные и налоговые требования делают совместную аренду менее предпочтительной по сравнению с более современными методами.

Заключение:

Возможно, это иронично, что метод владения собственностью, который был новаторским и полезным в Англии в 1805 году, не только все еще широко использовался в Калифорнии в 2003 году, но использовался без понимания его преимуществ и недостатков. Это больше похоже на езду на лошади и багги по современной автостраде. Это можно сделать, и это действительно возможно, но без многих преимуществ, которые появились в результате более поздних разработок.Закон подобен любой другой сфере деятельности. Он меняется и во многих случаях улучшается с течением веков. Совместную аренду, возможно, легко создать, но сложно управлять и очень опасно контролировать по сравнению с более поздними разработками, доступными для разумного владельца собственности.

Мудрый потребитель делает покупки на рынке перед покупкой продукта. Мудрый владелец собственности должен изучить другие доступные способы владения недвижимостью, прежде чем «покупать» совместную аренду.

Как купить дом нескольким владельцам

Когда вы думаете о нескольких именах в заявлении на ипотеку, вы, вероятно, предполагаете, что это супружеская пара.Однако есть много других людей, которые покупают дом вместе — братья и сестры, родители и их дети, расширенные семьи, пары, не состоящие в браке, и даже друзья. Это известно в отрасли как совместная ипотека.

С положительной стороны, разделение бремени ипотечного кредита может сделать домовладение доступным для тех, с кем это невозможно сделать самостоятельно. Однако принятие такого сложного обязательства, как совместное использование дома и ипотека, означает, что у вас есть давние финансовые обязательства друг перед другом, поэтому вы должны быть уверены, что полностью подготовлены, прежде чем оформлять совместную ипотеку.

Мы связались с Майком Венейблом, главой отдела андеррайтинга в TD Bank, и он поделился своими мыслями о совместном использовании жилья, чтобы помочь вам решить, стоит ли изучать этот вариант.

Плюсы совместного владения домом

Venable быстро пришел к выводу, что большее количество заемщиков упрощает квалификацию ссуды.

«С более жесткими стандартами кредиторов, когда речь идет о кредитном рейтинге, соотношении долга к доходу и т. Д., Легче получить квалификацию, если вы приносите больший доход для погашения долга», — объясняет он.

Если все новые заемщики будут проживать в новом доме вместе, вы также должны разделить расходы, такие как разделение коммунальных услуг. Совместное владение помогает компенсировать некоторые большие расходы, связанные с владением домом, — говорит Венейбл.

Есть также преимущество получить проценты по ипотеке по налогам, но имейте в виду, что вам придется разделить общую сумму с вашими со-покупателями.

Минусы совместного владения домом

Хотя совместное владение домом — отличная идея в теории, она работает только в том случае, если все стороны согласны и готовы выполнять финансовые обязательства.В противном случае это вызовет головную боль и разногласия в будущем, которые, возможно, потребуется устранить с помощью юристов или через суд.

«Гораздо сложнее отказаться от ипотеки, когда у вас более одного заемщика», — говорит Венейбл. Один человек может попробовать выкупить другого, а затем попытаться рефинансировать, но любой из них может не иметь возможности самостоятельно пройти квалификацию.

Большая проблема заключается в том, что один из домовладельцев внезапно не может или не хочет выплатить свою долю ипотечного платежа.Это в конечном итоге затронет все стороны и может привести к повреждению вашего кредитного рейтинга или даже потере права выкупа. «Вы можете нести ответственность только за часть ипотеки, но если ваш партнер не заплатит, это может нанести вам кредитный ущерб. В конце концов, любые правонарушения коснутся вас обоих, а не только одного », — говорит Венейбл.

Короче говоря, получение совместной ипотечной ссуды для покупки дома с вашими родителями, друзьями или другими членами семьи может быть отличной идеей, если все участвующие стороны будут одинаково ответственны и финансово подготовлены.

Как взять титул

Также подумайте, что произойдет в маловероятном случае смерти одного владельца. Это может окутать выжившего владельца легальной паутиной.

Как объясняет Realtor.com, когда каждый совладелец имеет равную долю дома, официальный статус известен как «совместные арендаторы с правом наследования» (JTWROS). Это еще один способ сказать, что титул принадлежит всем совладельцам. Если совладелец умирает, его доля переходит к другим владельцам. В соглашении «общие арендаторы» (TIC) каждый совладелец может передать свое право собственности через завещание, а это означает, что оставшиеся арендаторы могут в конечном итоге поделиться домом с кем-то, кому они никогда не собирались.Это та область, в которой вам следует рассмотреть возможность получения юридической консультации у поверенного по недвижимости.

Примеры совместной собственности

Нет правил кредитования, запрещающих приобретение дома у кого-то, кто не является вашим супругом или семьей. Вот некоторые общие отношения, которые позволяют совместно владеть домом.

• Взрослый ребенок покупает вместе со своим отцом, матерью или приемным родителем.
• Совместное владение с женихом, невестой, парнем, девушкой или партнером.
• Два человека, совместно владеющие инвестиционной недвижимостью.
• Две супружеские пары покупают недвижимость в аренду.
• Две или более семьи покупают большой дом для совместного проживания.

Эти ситуации — это лишь некоторые из них. Все это и многое другое разрешено действующими правилами кредитования.

Право на получение долевой ипотечной ссуды

Что касается права на получение жилищной ссуды с другим подписанным лицом, то процесс во многом такой же, как и в противном случае, говорит Венейбл.«Мы смотрим на каждое приложение одинаково, основываясь на наших рекомендациях по продуктам, и смотрим на общую картину. Мы учитываем кредитный рейтинг; мы смотрим на двухлетнюю историю доходов как по заработной плате, так и по самозанятым заемщикам; и мы смотрим на соотношение долга к доходу », — поясняет он.

Договор собственности для совладельцев

Хотя Венейбл не занимается предоставлением юридических консультаций, он видел, как те, кто попадает в ситуации совместного проживания дома, имеют соглашения, составленные юристом, поэтому в нем конкретно указано, кто за что отвечает.Например, могут быть разные проценты владения, и, следовательно, это может повлиять на то, как будет выплачиваться ссуда. Как это сработает в случае разрыва не состоящей в браке пары? Другими словами, это хорошая идея, чтобы действительно иметь план, изложенный в письменной форме, прежде чем вы приступите к такой транзакции.

Рассмотрите возможность найма адвоката, который поможет вам заложить основы правил, касающихся совместной ипотеки.

Программы совместного владения ипотечным кредитованием

По словам Венейбл, в случае совместного проживания дома большинство заемщиков ищут ссуды с фиксированной процентной ставкой.«Большинству людей нравится долгосрочная стабильность с течением времени, особенно сейчас, потому что ставки так низки», — говорит он. В некоторых ситуациях, когда стороны знают, что не планируют оставаться в доме надолго, они могут выбрать ипотеку с регулируемой процентной ставкой на пять, семь или 10 лет.

Специальные ссуды, такие как программа VA Loan, не будут работать, поскольку они предназначены для активных военных и / или ветеранов и их супругов. А FHA в основном используется супружескими парами, а не неженатыми заемщиками, говорит Венейбл.

В целом, совместное использование жилья дает многим людям возможность перестать платить арендную плату и стать совладельцем дома. «Просто убедитесь, что есть фактор доверия и понимание ожиданий», — говорит Венейбл. Если вам комфортно с совладельцами, покупка дома вместе с родителями, друзьями или супругом (-ой) вполне может привести вас в дом своей мечты намного раньше, чем если бы вы были одни.

FAQ

Могу ли я получить совместную ипотеку с родителями?

Да.Фактически, люди, покупающие дом вместе со своими родителями, — одна из самых распространенных пар ипотечных кредитов, находящихся в совместном владении. Имейте в виду, что это может потребовать корректировок в общении относительно финансовых обязательств и даже образа жизни, если вы решите жить вместе в доме.

Можно ли вместе с мамой купить дом?

Совершенно верно. Вы можете софинансировать дом через кредитора с одним или обоими родителями. Согласно действующим правилам кредитования, вы даже можете совместно купить дом при поддержке кого-то, кто не является ни членом семьи, ни супругом.

Как купить дом двум хозяевам?

Покупка дома двумя владельцами начинается с получения права на получение совместной жилищной ссуды. Процесс аналогичен подаче заявки на получение индивидуального кредита. Одно фундаментальное отличие состоит в том, что в совместной заявке на ипотеку доходы и активы обоих заявителей рассматриваются в сочетании друг с другом. Это может быть выгодно, если ни один из доходов не соответствует предварительным требованиям для получения ипотечной ссуды. Однако, если у вашего партнера плохая кредитная история или много долгов, это может негативно повлиять на ваше личное положение.

Могут ли две семьи купить дом вместе?

Да. Многие кредиторы позволяют двум семьям объединить свои доходы для совместной покупки дома. Оба домохозяйства должны будут соответствовать минимальным квалификационным требованиям по кредиту, которые могут варьироваться от кредитора к кредитору. Кредиторы могут также потребовать, чтобы обе семьи имели равные права собственности на дом. Такие вопросы, как использование собственности, расходы и титул, лучше всего согласовывать заранее при посредничестве адвокатов.

Могу ли я занять деньги у родителей, чтобы купить дом?

Многие покупатели жилья впервые занимают деньги у родителей. Это то, что обычно известно как частный жилищный кредит, частная ипотека или внутрисемейная ипотека. Выбор займа у родителей может дать определенные преимущества, такие как отсутствие предварительной квалификации, низкие процентные ставки, гибкость платежей и даже налоговые вычеты. Тем не менее, прежде чем просить ссуду, будет разумно подготовиться, по крайней мере, с точными суммами, ориентировочными графиками платежей и спецификой выбранной вами собственности.