Советы при покупке квартиры на вторичном рынке: Как купить квартиру на вторичке: советы, риски

Содержание

На что важно обратить внимание, покупая квартиру на вторичном рынке

Исходя из своих пожеланий и возможностей, каждый покупатель сам определяет, приобрести жилье в новостройке или на «вторичке». В обоих случаях присутствуют свои риски. Для новостройки это вероятность пополнить ряды обманутых дольщиков, не говоря уже о потерянном времени и потраченных нервах. Покупая «вторичку», человек получает возможность пользоваться квартирой сразу, не дожидаясь окончания строительства. Но и здесь есть свои нюансы, о которых мы расскажем в этой статье.

Задолженность за «коммуналку»

В процессе общения продавец квартиры может открыто сообщать о наличии долгов по ЖКУ, демонстрировать справки из управляющей компании (УК) с суммой долга, и даже давать вам средства на то, чтобы этот долг погасить. Но все это не отменяет того, что в будущем «всплывут» и другие долги.

Как вариант, УК может неожиданно «вспомнить», что теперь уже прежний собственник в свое время не прошел поверку счетчиков, в результате чего сейчас надо делать перерасчет согласно нормативам — это существенно увеличивает сумму задолженности.

Здесь решающее значение имеет период, за который насчитали долги.

Если этот период попадает на время владения предыдущего собственника, то такая задолженность не касается нового хозяина жилья. Коммунальные долги имеют привязку не к квартире, а к конкретному лицу. Таким образом, если купив квартиру вы столкнулись с долгами по ЖКУ от предыдущего владельца, разбираться с этим обязан он, а не вы.

Но может быть и так, что «всплывший» впоследствии долг был рассчитан с того момента, как квартиру уже купил новый собственник, а о необходимости сделать поверку счетчиков продавец не предупреждал. Здесь возможны два сценария. Первый: если в ходе поверки становится понятно, что приборы в исправном состоянии, то есть основание требовать от УК квалифицировать переданные ранее показания счетчиков, как верные. Следовательно, делать пересчет по нормативам необходимости нет. Но если счетчики окажутся неисправными по итогам поверки, то расчет по нормативам будет резонным.

Как получить полную информацию обо всех возможных долгах продавца за ЖКУ

Прежде всего попросите квитанцию за прошлый месяц и сфотографируйте ее. Отсутствие в ней задолженности не дает никаких гарантий, она вам пригодится для того, чтобы провести проверку и использования номера счета и фамилии получателя коммунальных услуг.

Обратившись в МФЦ или УК с этими данными на руках можно понять, имеются ли у собственника долги за «коммуналку». Для более конструктивного диалога в указанных организациях можно сообщить, что планируете приобрести данную квартиру и погасить задолженность.

Также полезно пообщаться с соседями или представителями УК на предмет наличия дополнительных услуг, оплачиваемых собственником — парковка, охрана, видеонаблюдение и т.д. По всем этим услугам тоже могут быть задолженности. Поставщиков соответствующих услуг можно обзвонить и попытаться узнать информацию, но надо быть готовым к тому, что не всегда вам пойдут навстречу в этом вопросе.

Дополнительно можно провести проверку на сайте ФССП России на предмет наличия исполнительных производств по долгам за «коммуналку» в отношении собственника квартиры.

Задолженность по капремонту

Ситуация с капитальным ремонтом имеет принципиальное отличие — по закону (пункт 3 статьи 158 ЖК РФ) взносы за капремонт привязаны к конкретной квартире, а не к тому или иному лицу. Это означает, что все долги по капремонту переходят к новому собственнику квартиры. Если продавец умолчал о наличии такого долга, платить придется вам.

Для того, чтобы избежать подобных неприятных ситуаций, надо запросить у продавца подтверждающую отсутствие задолженности справку из УК или фонда капитального ремонта. Некоторые продавцы такие справки подделывают, и если уже после сделки вскроется обман, то возвращать деньги придется через суд.

Перепланировка

Купив квартиру с неузаконенной перепланировкой, можно столкнуться со штрафом и предписанием вернуть все в первоначальный вид, что гораздо неприятнее и затратнее. Поэтому важно изучить техпаспорт квартиры и убедиться, что расположение помещений в квартире строго соответствует плану жилья.

Обратите внимание: в документах вы можете встретить формулировку «Разрешение на произведенное переоборудование/перепланировку в БТИ не предъявлено» — это означает фиксацию перепланировки БТИ, но не подтверждает, что она была выполнена законно. Продавец может говорить, что узаконил перепланировку через суд, не стесняйтесь просить предъявить решение суда.

Наполнение квартиры

Нередко квартиры на «вторичке» выставляются на продажу как есть, то есть мебель, техника и пр. остаются новому собственнику. Однако все это фигурирует только на словах и никак не фиксируется в договоре, согласно которому покупатель получает только жилплощадь. А через некоторое время появляется, например, супруга бывшего владельца с требованием отдать технику или дополнительно заплатить за нее.

Решение здесь простое, оно заключается во внимательном составлении договора. Если жилье покупается с учетом движимого имущества, детально пропишите его. Можно оформить отдельный договор купли-продажи или указать это имущество в акте приема-передачи.

Заниженная цена в договоре

Из-за того, что продавцы часто хотят снизить налогооблагаемую базу при продаже квартиры, можно столкнуться с предложением отразить в договоре цену меньшую, чем фактическая стоимость жилья. Это рискованная схема и повод быть особенно внимательным. Особенность такой схемы заключается в риске покупателя получить назад лишь те деньги, которые фигурируют в договоре (если что-то пойдет не так и сделку придется расторгнуть). Есть и еще один важный момент: при покупке квартиры в ипотеку банку может стать известно о расхождении между реальной ценой квартиры и указанной в договоре, что может послужить причиной отказа в одобрении заявки на кредит.

На что обратить внимание при покупке квартиры

Рассказываем, на что нужно обратить внимание при покупке квартиры в новостройке, на вторичном рынке, в ипотеку и по ДДУ.

Содержание:

На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?
На что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке?
На что обратить внимание при покупке квартиры в ипотеку?

На что обратить внимание при покупке квартиры по ДДУ?
Дайджест Квартблога

Приобретение новой квартиры или жилья на вторичном рынке может быть связано с реальными проблемами. Это зависит не только от вида покупаемой недвижимости, но и от особенностей проводимой сделки. Вы можете нарваться на настоящих мошенников, у которых уже отработаны схемы обмана. А можете иметь дело просто с неосведомлёнными в тонкостях проводимых продаж собственниками жилья. В каждом конкретном случае необходимо выработать свою тактику действий.

Рекомендуем при выборе жилья воспользоваться услугами профессионалов – риэлтеров, юристов или представителей девелоперских компаний.

На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?

Как показывает практика, до 80% приобретателей жилья в первую очередь обращаются к возможностям вторичного рынка. Считается, что здесь можно купить квартиру дешевле, к тому же избежать массу трудностей, которые возникают с новостройками. Однако и в этом случае, в случае ошибок по заключению сделки, покупка может обернуться печальными последствиями. Вплоть до выселения по судебному решению. Поэтому перед тем, как совершать приобретение жилья на вторичном рынке, необходимо согласовать все документы в надлежащих инстанциях. И уточнить историю квартиры, которую можно определить по нескольким моментам:

Выяснить, является ли продавец собственником жилья;
Уточнить прописку и отсутствие других собственников;
Убедиться в отсутствии задолженностей по коммунальным услугам;
Ознакомиться с историей предыдущих сделок по этой квартире;
Определить, не находится ли жильё в залоге.

В России существует Единый государственный реестр прав на недвижимость, сокращённо ЕГРП. В него вносятся все собственники жилья – информацию о них можно узнать на официальном сайте «Росреестра».

Там же содержатся сведения о том, кто ещё прописан на интересующей вас жилплощади и имеют ли они право собственности. Так, в квартире могут быть прописаны дети, не являющиеся собственниками. Но даже в этом случае необходимо их согласие на продажу жилья. Для этого получается справка в органах опеки.

Часто достаточно серьёзным препятствием к заключению договора купли-продажи может быть задолженность по услугам ЖКХ. Поэтому так же надо потребовать собственника предоставить справку о подобных задолженностях. Особое место среди перечня жилищно-коммунальных услуг занимает взимание платы за капитальный ремонт здания. Выплаты за него считаются новыми, а потому часто не принимаются во внимание.

Так же важно ознакомиться с историей по всем предыдущим сделкам по квартире. В 7 из 10 случаев мошенники используют схемы, по которым последняя продажа оформляется по всем правилам, и вроде претензий к сделке нет. Но в момент, когда вы уже передали деньги, в судебном порядке может быть установлено, что предыдущие продажи были совершены с нарушением законодательства.

В этом случае вы останетесь и без квартиры, и без денег.

Так же важным моментом считается получение справки о том, что недвижимость не находится в залоге. И не проводится ли в отношении собственников процедура банкротства.

На что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке?

Приобретая жильё в новостройке, вы так же можете столкнуться с серьёзными проблемами. Хорошо, если дом уже построен и прошёл государственную регистрацию. В этом случае вы можете быть уверены, что пусть с недоделками, но квартира достанется вам.

Другое дело, когда сделка оформляется на стадии строительства. В этом случае есть большой шанс столкнуться с «недостроем» или «долгостроем»

. По этой причине рекомендуется узнать следующую информацию:

Обладает ли застройщик положительной репутацией;
На какой стадии находится строительство;
Лично ознакомиться с расположением дома;
Какие варианты оформления договора предлагает девелопер.

Хорошие отзывы о строительной компании играют большое значение. Застройщики, обладающие положительной репутацией, как правило, заканчивают строительные работы в срок и с большой долей вероятности проходят государственную регистрацию.

Далее следует узнать, на какой стадии находится возведение дома. Если присутствует не только котлован под фундамент, а уже возведены стены, можно начинать оформление покупки.

Важное значение имеет и расположение строящегося дома. Если он планируется к постройке в благоустроенной части города и имеет доступ к основным элементам инфраструктуры – приглашайте агента по недвижимости. Его услуги пригодятся вам для оперативного сбора необходимых документов. Он же может подсказать вам наилучший вариант договора. После этого можно приступать к подписанию предварительного соглашения со строительной компанией. И не забудьте зарегистрировать выбранный вами вариант договора в «Росреестре».

На что обратить внимание при покупке квартиры в ипотеку?

Изначально ипотечное кредитование ставило своей целью повышение покупательской способности граждан. Ведь далеко не каждая семья имеет возможность внести сразу всю сумму за покупку квартиры. Однако, по причине появления различных махинаторов и слабости законодательства ипотека превратилась в настоящий бич нашего времени. 27 лет ждать, пока вы станете собственником жилья, – морально тяжело. Поэтому россияне обычно выбирают вариант выплаты за 8-10 лет. Но и в этом случае вам грозит такая опасность, как невозврат внесённого задатка. Это может произойти даже при банкротстве застройщика или при неодобрении кредита банком. Поэтому необходимо в предварительном соглашении со строительной компанией или банком внести пункт о гарантированном возврате задатка.

Могут встретиться и другие «подводные камни», при которых вы останетесь без первоначального взноса. Это может быть:

Неодобрение супруга или других прописанных родственников сделки;
Если отсутствует справка от органов опеки о согласии проживающих детей;
Если жильё получено в наследство и на него претендуют другие наследники.

Для того, чтобы избежать подобных неприятностей, необходимо внимательно изучить договор и получить все справки о квартире. Особенно это касается недвижимости, покупаемой на вторичном рынке. Квалифицированные юристы подскажут вам, на какие пункты договора купли-продажи стоит обратить внимание. А также согласуют с застройщиком или банком внесение соответствующих поправок. Что же касается сбора необходимого справочного материала, то об этом мы уже писали выше, в разделе вторичного жилья.

На что обратить внимание при покупке квартиры по ДДУ?

Одной из наиболее простых и эффективных форм приобретения во всём мире считается заключение договора долевого участия (ДДУ). Но только не в России, ведь у нас строительная отрасль считается одной из самых криминальных. Не случайно армия обманутых дольщиков в нашей стране насчитывает уже сотни тысяч человек. Однако потеря вложенных денежных средств и прав на квартиры происходит не только по причине существования мошеннических схем. Часто сами дольщики в силу слабых знаний правовой базы ставят себя в затруднительное положение. Существует две основные формы заключения ДДУ: основной договор и предварительное соглашение.

Основной договор долевого участия заключается, когда дом уже построен, прошёл государственную экспертизу и внесён в «Росреестр». В этом случае риски приобретателей жилья сводятся к минимуму.

Другое дело, что далеко не всегда застройщики обладают собственными капиталами, позволяющими проводить строительные работы до самого конца. В этом случае они вынуждены обращаться за кредитом в банк или заключать предварительное соглашение с будущими собственниками жилья. Однако далеко не все знают, что предварительное соглашение на долевое участие даёт право лишь на заключение основного договора ДДУ в будущем. При этом такое соглашение не проходит процедуру государственной регистрации. А значит в случае отказа от строительства или банкротства компании покупатель просто теряет свои деньги. Лучшим способом избежать подобной неприятности станет заключения ДДУ с застройщиками, давно работающими на рынке недвижимости. Как правило, они имеют хорошую репутацию и в большинстве случаев доводят строительство до конца.

Стоит еще обратить внимание и на то, аккредитован ли дом в банке и в каком именно, – в этом случае ваши риски становятся минимальными. И, разумеется, следите за грамотным составлением договора долевого участия.

Только учитывая всё вышеперечисленное, вы можете быть уверены, что в скором времени станете счастливым обладателем собственного жилья. И не будете испытывать никаких проблем после приобретения квартиры.

Дайджест Квартблога

Квартира в новостройке: с отделкой или без? — Квартира с отделкой или без, что лучше? Разбираемся, какие плюсы и минусы есть в покупке квартиры с дизайнерской отделкой.

Типы домов: условия жизни в сталинках, хрущевках и брежневках — Плюсы и минусы серий домов старой застройки. Расскажем не только о сталинках и хрущёвках, но ещё и о брежневках.

На чем можно сэкономить во время ремонта — Хитрости от дизайнеров: где можно немного ужаться с бюджетом ремонта без потери качества? Как сэкономить на ремонте квартиры? Расскажем в нашей статье!

Как и зачем покупать дизайнерскую мебель — В эту мебель сложно не влюбиться! Дизайнерская мебель в квартиру: делимся полезными фактами и советами, которые помогут спланировать покупку и не переживать из-за ее цены.

Настоящий экодизайн: все правила «зеленого» дома — Как жить в гармонии с природой? Шесть простых идей, которые помогут спасти мир.

Добавить в избранное1

Теги
Покупка
квартира

Покупка, квартира

✓ Алгоритм покупки квартиры на вторичном рынке

Если вы хотите купить квартиру для собственного проживания, лучшим решением будет выбор вторичного рынка.

Основным преимуществом является возможность заехать в квартиру сразу после заключения сделки купли-продажи. Однако многие покупатели недвижимости неоднозначно относятся к вторичному фонду. В сознании наших соотечественников такое жилье ассоциируется с полуразрушенными панелями на окраинах с прогнившими трубами, протекающей крышей, грязными подъездами, сломанными лифтами и изношенными коммуникациями. Кстати, если вы решили быстро купить квартиру в Киеве, рекомендуем обратиться в лучшее агентство элитной недвижимости THE Capital.

Не будем отрицать, что на вторичном рынке недвижимости часто можно найти нечто подобное. Но в эту категорию входит огромное количество квартир, в том числе из сегмента элитного жилья, с разными характеристиками. В зависимости от ваших пожеланий и финансовых возможностей, на вторичном рынке вы можете купить как дорогую квартиру в элитном жилом комплексе, так и типовое жилье в типовых многоэтажках в спальных районах.

Подробнее: : Налоги при покупке квартиры.

Критерии выбора квартиры на вторичном рынке

К покупке квартиры нужно подходить со всей ответственностью. Еще на этапе выбора жилья необходимо учитывать, помимо стоимости, площади и площади еще массу критериев:

тип дома — кирпичный, панельный, монолитный;
расположение квартиры — нижние этажи до 3-4, средние этажи с 4 по 10, верхние этажи выше 10;
вид внутренней отделки — без отделки, черновая отделка, предчистовая и чистовая отделка.

Сформулируйте свои пожелания и требования к жилью. Подумайте, какие условия для вас обязательны, а также какими моментами можно пренебречь. Это поможет выбрать наиболее подходящую квартиру из множества предложений на рынке вторичного жилья. А значит, вы потратите гораздо меньше времени.

Подробнее: : Доверенность на продажу квартиры.

Когда лучше покупать квартиру на вторичном рынке?

Сезонность есть во всех сферах, недвижимость не исключение. Поэтому иногда стоит подождать пару месяцев, чтобы совершить действительно выгодную сделку. При этом фактор сезонности по-разному влияет на первичный и вторичный рынки.

Осенью рынок недвижимости просто завален предложениями о продаже, но люди покупают жилье в это время активнее, чем в другие сезоны. Покупать квартиру на первичном рынке лучше в ноябре, когда застройщики готовятся к зимнему периоду бездействия и предлагают большие скидки. А вот стоимость квартир на вторичном рынке, как ни странно, в это время несколько возрастает, поэтому лучше дождаться более подходящего сезона.
Если вы хотите купить квартиру с приличной скидкой, февраль — лучшее время. Застройщики пытаются распродать то, что не удалось продать осенью, поэтому снизят цену. Но выбор будет невелик и выбирать придется из квартир на первом и последнем этажах, в опасных зонах и т.д.
Традиционно весной цены на рынке недвижимости растут, поэтому в этот период купить жилье со скидкой не представляется возможным. Но именно в этот сезон на рынке появляется много интересных предложений.
Лето – лучшее время для покупки жилья, как на вторичном рынке, так и в новостройке. Цены начинают немного снижаться в июне-июле.

Когда бы Вы ни решили купить квартиру, тщательная подготовка, исключительное внимание к мельчайшим деталям и разумный подход помогут Вам заключить сделку на самых выгодных условиях. Подпишитесь на обновления нашего блога о недвижимости и получайте последние публикации от агентства недвижимости THE Capital.

Что это такое и как в нем участвовать

Перепродажа старых домов и существующей недвижимости называется вторичным рынком недвижимости. В этой статье мы дадим определение вторичному рынку недвижимости и обозначим преимущества участия в нем.

Перепродажа старых домов и существующей собственности называется вторичным рынком недвижимости. В этой статье мы дадим определение вторичному рынку недвижимости и обозначим преимущества участия в нем.

Что означает вторичный рынок недвижимости?

Вторичный рынок недвижимости — это место, где частные лица или компании могут покупать или продавать дома, которые больше не являются частью первичного потока продаж, включая перепродажу или перепродажу домов. Включены как жилые, так и коммерческие объекты. Сделки с недвижимостью могут быть дорогими, трудоемкими и опасными.

Имущество, которое уже было рекламировано и продано на первичном рынке, может быть куплено или продано на вторичном рынке. Вы можете найти их в Интернете, на аукционах или работая со специализированными агентами, которые упрощают сделки с недвижимостью.

Несмотря на то, что продавцы могут предоставлять варианты финансирования, покупатели должны знать о любых сборах, связанных с досрочной оплатой.

Что делает инвестиции во вторичный рынок недвижимости лучшим выбором?

В прошлом основной рынок был единственным выбором для тех, кто хотел купить или продать дом. Тем не менее, в последние годы наблюдается рост спроса на второе место, где люди могут купить недвижимость в качестве актива, а не жилого помещения.

Ниже перечислены некоторые элементы, которые могут повлиять на решение покупателя приобрести недвижимость для долгосрочных инвестиций на вторичном рынке недвижимости.

1. Меньше конкуренции

Поскольку мнение общественности благоприятствует первичным рынкам, значительное большинство покупателей всегда выбирает недвижимость на этом рынке.

В связи с низким уровнем конкуренции вторичный рынок становится более выгодным для нового инвестора.

2. Доступность

Одним из ключевых элементов, влияющих на ваше решение инвестировать в ту или иную нишу, является доступность. В большинстве случаев вторичное имущество оказывается более разумным выбором при инвестировании в недвижимость.

В отличие от первичного рынка, здесь можно купить дом с первоначальным взносом всего 5% и меньше.

3. Прозрачность

Минимальная конкуренция Несмотря на широко распространенное мнение, что первичные рынки предпочтительнее, значительная часть покупателей всегда выбирает недвижимость на вторичных рынках. Отсутствие конкуренции сделало рынок подержанных вещей более практичным вариантом для начинающего инвестора.

Это результат справедливой стоимости атрибутов, которые помогают получать значительную прибыль.

4. Аналогичная стабильность на протяжении всего кризиса

Поскольку было замечено, что вторичные рынки недвижимости часто более стабильны во время рецессии, эти сектора привлекают долгосрочных инвесторов.

По сути, эти особенности делают покупку на вторичном рынке выгодной, особенно если вы только начинаете и не имеете значительного бюджета на новый дом.

Плюсы и минусы вторичного рынка недвижимости

Преимущества вторичного рынка недвижимости:

Стоимость ниже, чем предлагает застройщик, что является основным преимуществом покупки подержанной недвижимости. Например, дом стоимостью 1 миллион долларов можно купить на вторичном рынке за 600 000 долларов.
Возможность торговаться с продавцом легче, чем с застройщиком, — еще одно возможное преимущество покупки на вторичном рынке.
Вы можете потратить меньше денег, купив жилье на вторичном рынке. Одним из преимуществ является то, что вы можете приобрести недвижимость с высоким потенциалом роста по разумной цене, а не платить большую сумму денег за стартовый дом.
Лучшее в этом виде приобретения недвижимости заключается в том, что это может произойти почти мгновенно, без ожидания контрактов или проверок.

Недостатки недвижимости Вторичный рынок:

Переусердствовавшие агенты и их клиенты, желающие воспользоваться потенциальными инвесторами, создают значительный риск мошенничества.
Эти свойства не будут иметь гарантии устранения каких-либо недостатков; они будут продаваться «как есть».
Поскольку банки, владеющие этой недвижимостью, часто пренебрегают ее обслуживанием, качество жилья в этой категории вряд ли удовлетворит вашим критериям.
Дома на вторичном рынке могут потребовать значительного ремонта или реконструкции.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В заключение, новичок может начать инвестировать во вторичный рынок недвижимости с большим успехом.