Сособственник несовершеннолетний – Подробности о сделках, когда есть несовершеннолетний собственник квартиры

Стоит ли это делать?

Если возраст ребёнка приближается к совершеннолетию, с приватизацией стоит повременить. Если же нет, то вопрос с отлагательством этой процедуры спорный, так как приватизацию в скором времени намерены отменить вовсе. Всё зависит от целей, преследуемых остальными участниками, которыми не всегда выступают только родители.

Исходя из того, что дети не признаются полностью дееспособными в плане принятия решений, действуют следующие правила:

• Несовершеннолетнее лицо вправе заключать сделки с недвижимостью начиная с четырнадцати лет, но только с письменного, заверенного нотариусом родительского согласия;
• Гражданин может быть признан полностью дееспособным, если ему исполнилось четырнадцать лет, и он официально трудоустроен по договору или же занимается частным предпринимательством;
• По закону несовершеннолетний имеет право на принятие самостоятельных решений после официального вступления в брак.

Говоря об оспаривании приватизации, если в квартиру прописаны несовершеннолетние дети, которых в договор не включили, на исковое заявление отводится десять лет. При этом истцом может выступать сам ребёнок, который на тот момент уже стал совершеннолетним.

Наследство и дарственная

Владельцем квартиры ребёнок может стать и в результате дарственной, завещания или становясь единственным законным наследником. Категория недвижимости и её целевое назначение не имеет никакого значения. При этом с помощью дарственной или завещания собственник может оставить жильё полностью ребенку, и никто не сможет претендовать на это имущество со стороны. Если же речь будет идти о наследовании по закону, здесь всё зависит от того, имеются ли иные наследники. То есть, несовершеннолетний гражданин может стать не единственным собственником, а владельцем доли, которая ему положена.

Договор дарения, оформленный на имя малолетнего лица, это наилучший вариант в плане защиты прав нового собственника. Подаренная квартира не может быть разделена ни при родительском разводе, ни даже после того, как ребенок, достигнув совершеннолетия, сам вступит в брак и расторгнет его.

Однако стоит учитывать и обратную сторону, поскольку в таком случае ребёнку вместе с квартирой переходят и все ей обременения с задолженностями.

Покупка недвижимости

Когда несовершеннолетние дети становятся собственниками квартиры в результате её покупки, здесь обычно имеется в виду приобретение такой недвижимости его родителями, но оформление прав на имя детей. Причин тому может быть множество, закон не препятствует подобным решениям. Наряду с этим, при покупке квартиры родители могут оформить её сразу в долевую собственность, распределив конкретную долю каждому, включая детей. При этом доли не обязательно должны быть равными. Обмен долями с несовершеннолетним невозможен до достижения им восемнадцати лет. В крайнем случае, в подобных сделках должны участвовать органы попечительского совета. Их задача – удостовериться в том, что в результате такого обмена ребёнок получит равноценное имущество или лучше, но ни в коем случае не меньше или хуже.

Независимо от того, в результате чего дети становятся собственниками или совладельцами квартиры, этот факт будет иметь одинаковые последствия – трудности при заключении сделок и обязанность привлекать к ним органы опеки. Даже когда ничего подобного не планируется, ситуация может измениться  в любой момент. Предсказать что-либо на несколько лет вперёд со стопроцентной уверенностью невозможно.

К кому обратиться?

Для оформления жилой недвижимости на несовершеннолетнего, необходимо посетить несколько государственных территориальных органов.

Кроме того, понадобиться подготовить такие документы, как личные паспорта всех, кто участвует в процессе оформления, свидетельство о рождении ребёнка, документы на квартиру, бумаги, подтверждающие основание перехода недвижимости в собственность или совладение иного лица, справки с лицевого счёта.

Затруднения с отчуждением

Если несовершеннолетний гражданин является собственником или совладельцем жилой квартиры и имеет там регистрацию, то при необходимости в отчуждении данного имущества или сдаче его в аренду понадобиться обращаться к органам опеки за разрешением. Если оно получено не будет – сделка будет незаконной и ответственность ляжет на родителей или опекунов.

Обращаться в попечительский совет имеет смысл уже с подготовленным пакетом документов, согласно которым несовершеннолетний ребенок после отчуждения квартиры будет сразу же поселён в другое жильё, с такими же условиями или лучше. Если приобретение такого не планируется, например, по причине переезда, то на имя малолетнего гражданина в банке должен быть открыт счёт, на который будет переведена сумма от продажи его недвижимости или доли в ней. Рассчитывать на успешный результат можно только при наличии подтверждающих фактов.

pravonedv.ru

Несовершеннолетний собственник: когда ребенок — хозяин недвижимости: газета Недвижимость

Несовершеннолетний ребенок тоже может быть собственником недвижимости — квартиры, дома, надела земли. Чаще всего жилье записывают на своего ребенка владельцы, второй по популярности случай — наследование или дарение.

О нюансах наследования недвижимости несовершеннолетними, а также о защите их прав можно прочитать здесь.

Органы опеки выдают разрешение на продажу квартиры

По закону несовершеннолетний владелец квартиры распоряжаться недвижимостью самостоятельно не может, у него нет правовой дееспособности. Операции производятся с помощью дееспособных взрослых — представителей (родителей). Если нет родителей, от имени ребенка может выступать бабушка, дедушка, старшие братья, сестры.

Закон «О жилищных отношениях» предусматривает, что все действия с недвижимостью, где есть владелец-несовершеннолетний, можно совершать только через разрешение органов опеки и попечительства.

Договор купли-продажи квартиры: соглашение о расторжении >>>

Орган опеки выдаст разрешение, опираясь на финансовые, моральные, психологические критерии. Например, с какой целью продается недвижимость, пострадает ли ребенок от ее продажи. Взамен несовершеннолетний собственник квартиры должен получить достойные условия проживания.

Кроме того, нужно согласие самого собственника на продажу — у него непременно спросят, хочет ли он переезжать с родителями, продавать жилье. Рассматривается благополучие «ячейки общества» — подозрительные семьи, семьи, где жилье адресовано в наследство именно ребенку, рассматриваются максимально пристально. Поэтому если супруги покупают жилье, а потом хотят оформить его на своего ребенка — это хорошо, однако необходимо учитывать подобные нюансы.

По закону несовершеннолетний владелец квартиры распоряжаться недвижимостью самостоятельно не может, у него нет правовой дееспособности.

Купля-продажа и прочие операции с недвижимостью, где владелец — несовершеннолетний, особенно тщательно рассматриваются Центром недвижимости,  нотариусами, органами опеки.

Законными основаниями отказа органов опеки поделился с порталом наш эксперт директор ТОО «Юридическая фирма «ГРАНД PREMIUM» Татьяна Сергеевна Лебедева: «Практически невозможно получить согласие органа опеки и попечительства на совершение таких сделок, как дарение, заем, отказ от наследства, передача в безвозмездное пользование и иные сделки, вследствие которых размер имущества ребенка изменится в меньшую сторону».

Несовершеннолетний собственник квартиры и его возраст

Как правильно оформить правоустанавливающие документы на квартиру с собственником-ребенком к порталу рассказала юрист Татьяна Сергеевна Лебедева: «От имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет сделки совершают их законные представители (родители, усыновители, опекуны). В договоре будет стоять подпись законного представителя, а также будет отмечено, что он действует от имени несовершеннолетнего ребенка. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с согласия родителей (усыновителей, попечителей). Форма такого согласия должна соответствовать форме, установленной законодательством для сделки. Договор подписывает ребенок, а рядом ставится подпись законного представителя с отметкой, что он согласен на совершение данной сделки. Не забывайте, при продаже квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, обязательно согласие органов опеки и попечительства. Также законодательство допускает признание несовершеннолетнего полностью дееспособным. Несовершеннолетний, достигший 16-ти лет, может быть объявлен полностью дееспособным, если он работает по трудовому договору или с согласия родителей, усыновителей или попечителя, занимается предпринимательской деятельностью. Объявление несовершеннолетнего полностью дееспособным (эмансипация) производится по решению органа опеки и попечительства с согласия обоих родителей, усыновителей или попечителя либо (при отсутствии такого согласия) по решению суда. Эмансипированный несовершеннолетний может совершить куплю-продажу без согласия родителей (усыновителей, попечителей)».

От имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет сделки совершают их законные представители (родители, усыновители, опекуны). В договоре будет стоять подпись законного представителя, а также будет отмечено, что он действует от имени несовершеннолетнего ребенка.

Без разрешения органов опеки и попечительства нельзя провести ни одну операцию — аренда, продажа, дарение, обмен и передача в залог без этого документа невозможны.

Также для разрешения нужно заявление от обоих родителей или доверенность отсутствующего родителя, что он не против отчуждения. Здесь бывают споры. Например, муж и жена разводятся, делят пополам квартиру. Супруга желает продать свою долю, а потом купить квартиру в другом месте — переехать в другой город вместе с ребенком. Бывший супруг манипулирует, пытаясь оставить сына рядом. Он намерен подарить свою долю в квартире несовершеннолетнему сыну. Бывшая супруга задается вопросом — сможет ли она потом, получив разрешение от органов опеки, продать уже обе доли — свою и сына — выручить деньги и уехать с ребенком?

Ответ однозначен — не сможет. Даже если ребенок собственник квартиры полностью, а не доли.

Без согласия на продажу от второго родителя — в данном случае отца — органы опеки разрешения не выдадут!

Поскольку в данном случае отец эмоционально не заинтересован в продаже, то вряд ли он подпишет свое согласие. Ниже подробнее распишем порядок получения разрешения — с информацией этой нужно ознакомиться внимательно.

Недвижимость в наследство: как завещать и получить квартиру >>>

Как получить разрешение на продажу?

Чтобы получить разрешение органов опеки, нужно обратиться в ЦОН, также услуга предоставляется через портал электронного правительства. Выдача документа по стандарту обходится по срокам — 5 рабочих дней, не включая день обращения (т.е. больше недели), но бесплатно. Список документов зависит от операции.

Разрешение действует 1 месяц со дня выдачи, поэтому заранее ее брать не нужно.

Какие ставятся условия:

• включить ребенка в собственники новой квартиры;
• поместить на банковский счет денежную долю несовершеннолетнего.

Не нужно получать разрешение, если ребенок просто живет в квартире — достаточно просто выписать из квартиры вместе с другими бывшими жильцами.

Расторжение брака: раздел имущества супругов >>>

Нюансы сделок, совершенных несовершеннолетними

В отношении несовершеннолетнего часто бывают нарушения прав, причем не намеренно, непредумышленно. Например, отдали жилье под залог, потом что-то случилось и не могут платить кредит. Или родители «намучались» с получением разрешения на продажу квартиры, что когда покупают новую, не записывают в собственники ребенка.

Учитывайте, что не получится «схитрить» при разводе с помощью ребенка. Например, как поделят квартиру муж с женой, если они ее купили в браке, но записали на своего ребенка. А тут решили развестись. Нам разъясняет эксперт Татьяна Сергеевна Лебедева: «Поделить можно имущество, нажитое супругами во время брака, принадлежащее по закону одному из супругов. Если имущество было зарегистрировано на имя несовершеннолетних детей супругов, оно не подлежит разделу. Это же правило действует и в отношении вкладов, внесенных супругами на имя их общих несовершеннолетних детей, которые считаются принадлежащими этим детям и не учитываются при разделе общего имущества супругов».

И даже банки с большими оговорками соглашаются брать под залог «детское жилье». Если будут признаны нарушения прав ребенка, то сделку суд признает недействительной — суды однозначно лояльны к детям.

Если вы являетесь покупателем такой квартиры, то можно дать только один совет — за получением разрешения органов опеки ходите лично с представителем собственника. Лучше один раз увидеть, что бумага получена законно, чем пустить на самотек и потом переживать за свою сделку.

Фото: bsn.ru

Информационная служба kn.kz

www.kn.kz

Несовершеннолетний собственник нежилого помещения – проблема решена за 300 ₽ – Правовед.ru

Здравствуйте, Дарь

1. договор заключается с ребенком, с отцом или ребенком в лице отца?
Дарья

Договора заключает с ребенком (как собственником), но договор подписывает его законный представитель (отец).

Но для заключения сделки необходимо получить согласие органов опеки.

Закон «Об опеке и попечительстве»

Статья 8. Полномочия органов опеки и попечительства

1. К полномочиям органов опеки и попечительства относятся:
1) выявление и учет граждан, нуждающихся в установлении над ними опеки или попечительства;
2) обращение в суд с заявлением о признании гражданина недееспособным или об ограничении его дееспособности, а также о признании подопечного дееспособным, если отпали основания, в силу которых гражданин был признан недееспособным или был ограничен в дееспособности;
3) установление опеки или попечительства;
4) осуществление надзора за деятельностью опекунов и попечителей, деятельностью организаций, в которые помещены недееспособные или не полностью дееспособные граждане;
5) освобождение и отстранение в соответствии с настоящим Федеральным законом опекунов и попечителей от исполнения ими своих обязанностей;
6) выдача в соответствии с настоящим Федеральным законом разрешений на совершение сделок с имуществом подопечных;

2. Может ли отец (будучи ИП) получать арендные платежи на свой расчетный счет или должен быть открыт специальный счет на ребенка?
Дарья

Деньги должны поступать именно на счет ребенка.

3. может ли теперь отец уменьшить арендные платежи в разы- не будет ли это считаться ущемлением прав ребенка, и необходимо ли согласие органов опеки (участвуют ли они вообще в данных правоотношениях)?
Дарья

Если платежи будут очень занижены, органы опеки могут не дать согласие на сделку.

Вообще в связи с тем, что не существует четкого определения в каких случаях могут отказать в дачи согласия на сделку, каждый случай очень субъективен и зависит от личности сотрудников органов опеки.

Но в случае отказа от дачи согласия, этот отказ можно обжаловать в суде.

pravoved.ru

Некоторые проблемы охраны и защиты имущественных интересов несовершеннолетних собственников и сособственников жилых помещений

(Ситдикова Л. Б.) («Семейное и жилищное право», 2012, N 6)

НЕКОТОРЫЕ ПРОБЛЕМЫ ОХРАНЫ И ЗАЩИТЫ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ИНТЕРЕСОВ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ СОБСТВЕННИКОВ И СОСОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ <*>

Л. Б. СИТДИКОВА

——————————— <*> Sitdikova L. B. Some issues of security and protection of property interests of minor owners and coowners of premises.

Ситдикова Любовь Борисовна, заведующая кафедрой гражданского права и процесса РГСУ, доктор юридических наук, профессор.

В статье на основании действующего законодательства автором исследуются некоторые проблемы охраны и защиты интересов несовершеннолетних собственников и сособственников жилых помещений.

Ключевые слова: охрана, защита, жилое помещение, несовершеннолетние, собственник, опека, попечительство.

On the basis of current legislation the authors examine some issues of security and protection of property interests of minor owners and co-owners of premises.

Key words: security, protection, premises, minors, owner, guardianship.

Логическое толкование Конституции РФ дает основания для вывода о том, что именно Конституция создает основу для признания за несовершеннолетними права собственности, в том числе на жилые помещения. Статья 35 Конституции РФ признает право частной собственности как естественное неотчуждаемое право человека, принадлежащее ему с рождения. При этом следует иметь в виду не только взрослого человека, но и несовершеннолетнего. Об этом Конституция РФ прямо не говорит, но этого и не требуется, поскольку это подразумевается. Косвенное подтверждение вывода о признании за несовершеннолетним права частной собственности мы получаем исходя из смысла ст. 60 Конституции, в которой сказано, что права и свободы осуществляются в полном объеме по достижении 18 лет. Это означает, что до достижения этого возраста права и свободы также можно осуществлять, хотя и не в полном объеме. Таким образом, можно утверждать, что право собственности несовершеннолетних на различные объекты, в том числе на жилые помещения, имеет прочную конституционную основу. Все законодательство, регулирующее отношения собственности на жилые помещения, возникающие у несовершеннолетних, можно разделить на общее и специальное. Однако приходится признать, что в условиях, когда, с одной стороны, права несовершеннолетних детей охраняются и защищаются на самом высоком — международно-правовом уровне, что предусмотрено Конвенцией ООН «О правах ребенка», а с другой стороны, в современной России зачастую грубо нарушаются, имеет место явный дефицит специального законодательства, с помощью которого была бы обеспечена надежная охрана и защита права собственности несовершеннолетних, особенно на жилые помещения. В этом смысле нельзя признать удачным ни Жилищный кодекс РФ с его явно рыночной направленностью, ни первоначальную редакцию Закона о приватизации жилищного фонда. Об этом свидетельствуют многочисленные факты нарушения права собственности несовершеннолетних на жилые помещения, не говоря уже о вопиющих нарушениях их жилищных прав. В настоящей работе предпринята попытка предложить более эффективные правовые средства охраны и защиты права собственности несовершеннолетних детей на жилые помещения, особенно в тех случаях, когда они являются не единоличными собственниками, а сособственниками жилых помещений. Основными способами приобретения несовершеннолетними права собственности на жилые помещения являются: приобретение этого права по договору дарения, заключаемому между родителями, если одаряемый не достиг возраста 14 лет, и между несовершеннолетним ребенком, достигшим возраста 14 лет, и одним из родителей с письменного согласия другого. Нередко предметом дарения является не все жилое помещение, а доля, принадлежащая одному из родителей, в связи с чем возникает право общей долевой собственности между одаряемым и другими сособственниками жилого помещения. Такая общность может возникнуть также при наследовании жилого помещения несколькими сонаследниками. В последнее время распространенным способом приобретения несовершеннолетними права собственности на жилое помещение является передача им жилого помещения либо его части в счет алиментов на основании соглашения об уплате алиментов (глава 16 СК РФ). Однако чаще всего право общей собственности на жилое помещение возникает в результате приватизации жилых помещений, предоставленных семье по договору найма, а с 1 марта 2005 г. — по договору социального найма. Именно Закон о приватизации явился причиной возникновения у несовершеннолетнего права не только общей долевой, но и общей совместной собственности на приватизированное жилое помещение, что для него крайне нежелательно по целому ряду причин, прежде всего ввиду возможности солидарного со взрослыми сособственниками несения расходов по поддержанию жилого помещения в надлежащем состоянии, по его ремонту и т. п. Режим общей совместной собственности, существовавший до недавнего времени, лишает возможности распоряжения долей несовершеннолетнего сособственника в жилом помещении со стороны другого родителя, опекуна или попечителя. И хотя в настоящее время режим общей совместной собственности на приватизируемые жилые помещения прекращен, остается довольно много жилых помещений, в отношении которых ранее был установлен такой режим. Наиболее эффективным способом его прекращения является преобразование общей совместной собственности в общую долевую собственность в соответствии со ст. 244 ГК РФ. Однако для этого необходимо волеизъявление родителей или иных законных представителей малолетнего сособственника жилого помещения либо их участие в совершении данной сделки на стороне несовершеннолетнего. Здесь может возникнуть коллизия интересов несовершеннолетнего сособственника и его родителей, которые по разным причинам могут не пожелать преобразования общей совместной собственности в долевую. В подобных случаях защита интересов несовершеннолетнего сособственника, в том числе путем обращения в суд, должна осуществляться органами опеки и попечительства, которые в соответствии со ст. 64 СК РФ при наличии противоречивых интересов между родителями и детьми могут назначить несовершеннолетним детям для участия в судебном заседании другого представителя. Основная трудность состоит в том, каким образом органы опеки могут быть информированы о неблагоприятной ситуации с жилым помещением, сособственником которого является несовершеннолетний. Трудно ожидать, что за разрешением возникших разногласий в органы опеки обратятся сам несовершеннолетний или его родители, которым, как уже отмечалось, может быть невыгодно прекращение режима общей совместной собственности на жилое помещение. Именно поэтому во многих случаях режим общей совместной собственности на жилое помещение родителей и несовершеннолетних детей продолжает существовать. Недобросовестные родители при этом получают полную свободу распоряжения жилыми помещениями, поскольку предполагается, что все остальные сособственники, по крайней мере несовершеннолетние, одобряют сделку с жилым помещением, совершенную одним сособственником от имени всех остальных. Ведь закон исходит из презумпции одобрения таких сделок, в связи с чем для признания их недействительными по мотивам отсутствия согласия на их совершение необходимо установить, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о том, что малолетний или несовершеннолетний сособственник не был на это согласен. Таким образом, интересы несовершеннолетних детей в данном случае игнорируются, поскольку юридически значимым является только согласие совершеннолетних членов семьи. Особую остроту данная проблема приобретает тогда, когда дети при живых родителях остаются без их попечения, т. е. являются социальными сиротами, поскольку их родители лишены родительских прав или ограничены в родительских правах. Через все законодательство об устройстве в семью детей, оставшихся без попечения родителей, что называется, красной нитью проходит принцип сохранения за ребенком, переданным в чужую семью на воспитание либо в организации для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, или в иные организации, права собственности на жилое помещение или права пользования им. Однако далеко не всегда в законе имеется четкий правовой механизм, реально обеспечивающий охрану и защиту интересов несовершеннолетних детей в подобных случаях. Соответствующие положения имеются в главе 4 ФЗ «Об опеке и попечительстве», которые распространяются на опекунов и попечителей, в том числе приемных родителей и патронатных воспитателей, а также на указанные выше организации, куда передается ребенок, не устроенный в семью. Однако эти положения не применяются при передаче ребенка на усыновление, поскольку в соответствующих Правилах, утвержденных Постановлением Правительства, отсутствует технология передачи имущества усыновляемого ребенка усыновителям; на него в отличие от опекуна или попечителя прямо не возлагается обязанность по его охране и по защите интересов ребенка, когда, к примеру, в жилом помещении сособственниками являются родители, лишенные родительских прав, а потому усыновление произведено без их согласия. Таким образом, усыновленный ребенок может навсегда потерять жилое помещение, особенно если в отношении его не прекращен режим общей совместной собственности, а усыновитель не всегда может быть в состоянии обеспечить его другим жилым помещением. Вряд ли стоит говорить о том, что, как правило, практически никто не заботится об имущественных правах ребенка при его усыновлении иностранным гражданином или лицом без гражданства и при выезде его за пределы РФ, поскольку в Правилах о постановке усыновленного ребенка на учет в консульские учреждения ничего об охране его имущества, включая жилое помещение, не говорится. Государство не задумывается о том, что ребенок по достижении совершеннолетия может пожелать вернуться на родину, где его отнюдь не ждет оставленное им родное жилище. Тот факт, что решать эти проблемы необходимо, не вызывает сомнений. Другое дело, как их решать. Представляется, что прежде всего необходимо в органах опеки создать банк данных о жилых помещениях, в которых проживают несовершеннолетние либо проживали до их устройства в другую семью или в детские учреждения. Только таким способом можно обеспечить контроль за совершением с этими помещениями жилищных сделок и сохранность жилых помещений, куда вернутся их сособственники. Представляется, что при выбытии ребенка из жилого помещения, в котором остаются в качестве сособственников родители, лишенные родительских прав или ограниченные в родительских правах, органы опеки и попечительства должны произвести в судебном порядке раздел жилого помещения, находящегося в общей совместной собственности, либо выдел доли несовершеннолетнего, разумеется, если такой раздел или выдел в натуре технически возможен. Способы и условия раздела жилого помещения, находящегося в общей совместной собственности, аналогичны тем, которые используются при общей долевой собственности (ст. 252 ГК РФ). Основной вопрос, разрешаемый судом при совместной собственности, заключается в установлении размеров долей в праве собственности на жилое помещение. При этом суды исходят из принципа равенства долей, если иное не предусмотрено договором о приватизации или иным договором, на основании которого несовершеннолетний стал сособственником жилого помещения. Как известно, раздел общей совместной собственности либо выдел или раздел общей долевой собственности прекращает право общей собственности; она становится индивидуальной. В связи с этим возникает проблема обеспечения сохранности и поддержания в надлежащем состоянии жилого помещения, где несовершеннолетний пока не проживает. При передаче ребенка под опеку или попечительство, в том числе в приемную или патронатную семью, сохранность имущества подопечного, прежде всего его жилища, осуществляется за счет его имущества либо за счет средств, выделяемых субъектами РФ на нужды подопечного. Если ребенок передан на усыновление, такая обязанность возлагается на усыновителей, которые также могут получить поддержку от органов исполнительной власти субъекта РФ. Если ребенок передан на усыновление в иностранное государство либо устроен в организацию для детей-сирот или детей, оставшихся без попечения родителей, либо в иную организацию, заботу о сохранности его жилища должны взять на себя субъекты РФ. Указанные выше и целый ряд других проблем, связанных с охраной и защитой прав и законных интересов несовершеннолетних сособственников жилых помещений, должны найти более детальное и четкое законодательное решение, чем это имеет место в настоящее время.

——————————————————————

center-bereg.ru

Покупка квартиры с несовершеннолетним собственником: что важно знать

Покупка квартиры, если есть собственник несовершеннолетний вполне заслужено относят к рисковым.  В такой ситуации, если даже сделка совершена с буквой закона найти, к чему подкопаться можно. Если дело дойдет до суда, органы фемиды почти наверняка станут на сторону несовершеннолетнего, ведь защита его прав в приоритете.

Закон на стороне детей

Именно так можно сказать, проанализировав количество законов, которые становятся в защиту несовершеннолетнего владельца. Среди них: конституция, гражданский, семейный, жилищный кодексы, закон об опеке и попечительстве, другие акты местного уровня.

Все эти документы утверждают, что несовершеннолетнее лицо – это полноценный член сообщества, который имеет те же права и свободы, что и любой дугой человек. Отличие только в том, что ребенок может отдельные свои права реализовывать только через родителей, законных представителей, органы опеки.

Важно! Любые сделки касающиеся собственности несовершеннолетних обязаны согласовываться с органом опеки. Это не зависит от того улучшаются или ухудшаются жилищные условия.  Если риелтор утверждает обратное, с ним лучше не связывается, он не ориентируется в законе.

Если сделка не имеет одобрения от органов опеки, ни один нотариус не удостоверит продажу, уж тем более такой договор не удастся зарегистрировать и стать полноправным владельцем. Если даже каким-то обходным путем сделка состоялась, жилье при судовом рассмотрении будет отобрано и передано в пользу несовершеннолетнего собственника.

При покупке квартиры, где собственник ребенок или он там прописан нужно соблюдать, такие требования:

• Соблюдение метража и качества жилья.
• Соблюдение санитарных норм.
• Размер доли должен быть такой же, как и у проданного жилья.
• Все другие параметры не должны быть хуже, нежели у проданной квартиры.

Несовершеннолетние делятся на 2 категории:

1. Малолетние – от 14 лет.
2. Несовершеннолетние – 14…18.

Независимо от того какой ребенок является совладельцем или прописан условия продажи одинаковые.

Когда не нужны разрешения

В отдельных ситуациях на продажу собственником, а значит и покупку недвижимости, где собственник несовершеннолетний разрешения от органов опеки не нужны. В таком случае куплю квартиры можно осуществлять на общих условиях. Для этого несовершеннолетнему нужно стать дееспособным, то есть способными осуществлять и приобретать свои права и обязанности. Есть 2 случая, когда это возможно:

• Если был заключен брак.
• Если подросток работает официально и на это есть разрешение родителей и органов опеки.
• Если несовершеннолетний открывает свой бизнес на законных засадах.

Что означает если собственник несовершеннолетний?

Для покупателя это как минимум лишняя головная боль, так как количество бумаг, которые придется собирать для покупки подобной квартиры просто огромно, получение их беспроблемными также назвать сложно. И даже это не гарантирует, что в будущем, подросток не возжелает доказать что его часть квартиры продана незаконно. И самое интересное, что ему это будет сделать реально.

Права человека до 18-ти летнего возраста защищают органы опеки, даже если у него есть родители и он живет в полной нормальной семье. Именно эта государственная структура разрешает или запрещает продажу. Особое внимание уделяется продажам, при которых реализуется доля ребенка в собственности. Ведется контроль, получил ли он достойную замену той части недвижимости, которая у него была.

Если будет обнаружено что предложенное жилье находится далеко от садика/школы, в нем некомфортные условия для жизни и т.д в продаже откажут.

Особые трудности с продажей доли в квартире, если совладелец ребенок. Это будет означать, что ему нужно жить с чужыми людьми под одной крышей. Высока вероятность, что такую сделку не одобрят.

По сути, любой результат и решение органов опеки можно оспаривать, но прежде чем это делать, стоит задуматься, нужны ли в будущем проблемы с подобной недвижимостью.

Некоторые особенности сделки

Знать правила покупки квартиры у ребенка нужно обязательно, ведь в таком случае потенциальный владелец не будет обманутым, недобросовестными родителями. Именно от них чаще всего приходится защищать органам опеки детей, как ни странно.

Практически в каждой семье есть малыш и он или является одним из собственников, семейного жилья или прописан в нем. Продавать такое жилье можно, но только не в ущерб ребенку и об это позаботилось государство. Поэтому если приглянулась квартира, в которой зарегистрированы дети первым шагом должно быть посещение органов опеки.

В этот орган подается заявление, в котором просят разрешить «опеку» продать недвижимость.

1. Если ребенку менее 14 лет, то заявление пишут родители.
2. Если это подросток и ему 14 или больше, то заявление пишет он лично.
3. Необходимо в госорган предоставить бумаг, которые подтверждают, что несовершеннолетнему есть, где жить и условия не хуже, чем у продаваемой квартиры.
4. Решение нужно ждать не менее 1 месяца.
5. Ребенка из квартиры выписать в никуда нельзя, важным условием его регистрации является прописка по указанному адресу хотя бы одного из родителей.

Документы для оформления

Для того чтобы договор купли-продажи квартиры мог быть официально оформлен и в будущем зарегистрирован необходим такой пакте документов:

• Заявление от родителей, ребенка.
• Паспорта родителей, ребенка, если он не достиг 14 лет, то свидетельство о рождении.
• Свидетельство о праве владения.
• Кадастровая и техническая документация на квартиру.
• Выписка из подомовой книги.
• Справка, которая подтверждает, что на квартире нет долгов.
• Разрешение органов опеки.
• Справка об аресте регистрации ребенка.
• Справка о том, что в квартире нет зарегистрированных лиц.

Договор подписывается с родителя если ребенку менее 14 лет, если же он старше этого возраста, то в договоре обязательно должна быть и его подпись. Если все указанные документы есть, то заключение договора происходит в стандартном порядке.

Когда не нужно подтверждать место жительства ребенка

В отдельных ситуациях не нужно подтверждают место жительства ребенка и даже его прописку, к этим ситуациям относят:

• Если семья переезжает на ПМЖ за границу.
• Если семья переезжает в другой город. При этом средства за квартиру, в той доле, которая принадлежит ребенку, должны быть перечислены на его личный счет.
• Если семья планирует покупку жилья в новостройке. При этом должны быть соблюдены такие условия: на время пока дом строится, ребенок должен быть где-то прописан, степень готовности новостройки должен быть высоким.

Возможные риски и сложности при оформлении

Для того чтобы исключить риски необходимо соблюдать такие рекомендации:

1. Важно знать, прежде чем заключать сделку ребенок совладелец или зарегистрирован.
2. В органы опеки лучше обратиться лично. Также стоит уточнить, не состоит ли семья на учете как неблагонадежная. Если есть проблемы, то договор может быть признан ничтожным.
3. На любые сделки с такой квартирой должны быть разрешения органов опеки.
4. Не стоит доверять заверениям родственников, что в будущем вопросы с опекой будут решены. Вероятнее всего сто последствия этого будут – признание договора недействительным, покупатель потеряет и деньг и жилье.
5. Если есть сомнения в подлинности документов от органов опеки, стоит посетить эти самые органы с разрешением и уточнить, действителен ли подобный документ.
6. У органов опеки нужно уточнить, не назначен ли случайно у ребенка опекун, такое возможно, если родителей лишили или в ближайшее время лишат родительских прав. Если такая ситуация есть, то родители неполномочны в совершении сделок с недвижимостью.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=”Несовершеннолетний собственник квартиры” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Разного подхода могут потребовать разные ситуации, которые бывают:

• Квартира приватизирована, и дети включены в круг пользователей.
• Недвижимость приватизирована, но дети/ребенок не включены в круг владельцев и не указаны собственниками.
• Дети собственник по договору купли продажи, мены, дарения.
• Несовершеннолетний – это наследник, что подтверждается документами.
• Ребенок не является собственником, но зарегистрирован (прописан).

Если несовершеннолетний владелец, то тут все более менее ясно – нужно получит разрешение от органов опеки на продажу. Подобные продажи практикуют, если родители стремятся улучшить жилищные условия семьи. В принципе проблем в этом не будет.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=”Покупка квартиры с несовершеннолетним собственником” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Другая ситуация, если ребенок прописан, его выписать в никуда нельзя, обязательно нужно место, куда его переписать. Причем с ним обязательно должен быть прописан один из родителей, так как сам ребенок до совершеннолетия жить не может.

Вывод

Сложностей с покупкой квартиры, в которой собственник несовершеннолетний масса. Прежде чем решиться на подобную покупку нужно очень хорошо подумать. Пакет документов, которые нужно собирать довольно большой. При этом все документы предоставляемые родителями нужно проверять, особенно из органов опеки.

prosobstvennost.ru