Нотариальное согласие от супруга на совершение сделки по недвижимости в Москве
Есть ли необходимость получать заверенное нотариусом разрешение супруга при оформлении сделки? Каждое соглашение индивидуально, в некоторых случаях это следует делать обязательно, а в определенных ситуациях вопрос решается без привлечения супруга.
При продаже недвижимости, когда имущество находится в совместной собственности, на основании статьи №35 Семейного Кодекса РФ, все действия должны быть согласованы между супругами. Если норму законодательства истолковать буквально (первый пункт данной статьи), то продавец, здесь априори, является добросовестным и не несет ответственность перед покупателем о предоставлении подобного согласия. Однако из второго пункта следует, что все сделки подкрепляются письменным согласием с нотариальным заверением. Если подобное решение не было предоставлено, сделку можно оспорить в суде.
Данная статья СК является противоречивой, в устоявшейся практике в реестр заносится не совершенный договор с недвижимостью, а право обладания ею.
Подобная казуистика способна сбить с толку не только участников договора, но и специалистов, проводящих регистрацию. В более ранней практике согласие супруга было не обязательным, затем нотариусы стали требовать письменное согласие супругов. Это условие распространялось на продавцов и покупателей. Разночтение вышеуказанной статьи кодекса приводит к возможности потенциального возникновения судебных споров. Следовательно, лучше не подвергать себя дополнительным рискам при оформлении сделки с недвижимостью и заручиться нотариально заверенным соответствующим документом от мужа (жены).
Нотариально заверенный документ от супруга, свидетельствующий о разрешении на совершение сделки, является обязательным элементом при оформлении соглашения на совместно приобретенную недвижимость при условии законного брака. Это требование актуально, если муж (жена) не присутствуют при оформлении документов либо такое условие было ранее оговорено брачным контрактом.
Также письменное согласие будет актуальным, если один из супругов оформляет документацию по отношению общего имущества (движимого или недвижимого), когда нотариальное заверение является обязательным элементом в законодательном порядке.
Например, это условие распространяется на пожизненное содержание иждивенцев, договор ренты.
Документально заверенное согласие фиксируется во всех случаях при оформлении, предполагающих занесения в государственный реестр, таких как:
Договор купли-продажи;
Наличие долевого процента в строительстве;
Аренда недвижимости на срок, превышающий один календарный год;
Оформление наследства;
Кредитные ипотечные соглашения.
Когда не требуется нотариально оформлять супружеское согласие?
Наибольшему риску, совершая сделки с недвижимостью, подвергается именно покупатель, ему следует быть максимально скрупулёзным к документации, не приобретать объект без соответствующего подтверждения. Однако есть ряд ситуаций, не требующих заверения супруга, и орган, проводящий регистрацию, может обойтись этого документа:
Продаваемое имущество, принадлежащее супругам на равных долевых условиях (приватизация оформлена с участием обоих супругов или объект недвижимости был приобретен после заключения брака), а на сделке присутствуют оба супруга;
Объект недвижимости был куплен до брака, является наследственным или дарственным имуществом либо совершалась безвозмездная сделка.
Владелец, по закону, считается единственным собственником, а вторая сторона не вправе претендовать на него;
Продаваемый объект, приобретенный во время брака на общие денежные средства, перешел к одному из супругов в результате раздела имущества — существует судебное решение или нотариальный договор, подтверждающий данный факт;
Имущество нажито при браке, но при отсутствии совместного проживания супругов, с подтверждением факта прекращения отношений в семье. При таком подходе супруг лишается прав на долевое владение и согласования с ним не потребуется. Однако данное положение будет актуальным при наличии судебного решения, признающего продаваемое имущество личной собственностью супруга;
Был заключен брачный договор, и в нем оговаривалось раздельное владение собственностью, включая объекты недвижимости, покупаемые во время совместной жизни.
Как происходит процедура согласования?
Заверение происходит нотариусом, его посещает один из супругов и подтверждает свое согласие, соответственно его присутствие будет обязательным условием.
Согласие выдается для конкретного объекта недвижимости, определенной квартиры, что обязательно указывается адрес. С собой следует взять паспорт и брачное свидетельство. Нотариус должен засвидетельствовать правильность подписи супруга.
Что делать, если получить согласие супруга невозможно?
Человек длительное время пребывает в местах заключения, его местопребывание неизвестно, с ним нет связи на протяжении продолжительного периода времени. Такие ситуации предусмотрены в статье №42 и №43 Гражданского Кодекса, и сделка совершается после признания супруга «безвестно отсутствующим». Для этой цели следует предоставить нотариусу копию судебного решения.
Как поступить, когда супруг не хочет давать своего согласия?
Покупателю следует задуматься о целесообразности совершения подобной сделки с недвижимостью, взвесив все возможные риски и последствия. Продавцу лучше решить вопрос в суде, проведя раздел спорного имущества, затем его можно смело продавать без согласования с супругом.
Какие права имеет супруг, не давший своего разрешение на сделку?
Он имеет право опротестовать прошедшую ранее сделку в суде, потребовать ее расторжения. Процедура предполагает обращение в течение одного года, начиная с дня, когда истец стал владеть соответствующей информацией. Суд аннулирует состоявшуюся сделку, если доказательство, что супруг, осуществляющий продажу объекта, недвижимости заранее знал о возможном несогласии своей второй стороны, и скрыл данный факт от нотариуса. Если на момент совершения продажи супруги еще пребывали в браке, а после он был, расторгнут, вторая сторона может потребовать расторжения сделки, при этом продавец должен будет компенсировать покупателю сумму ущерба.
Обязательно ли оформлять нотариальное согласие супруга на приобретение в собственность земельного участка — Юридическая Компания ЮСАКТУМ |
Ответ юриста по земельным вопросам о наличии или отсутствии необходимости оформления нотариального согласия супруга на покупку земельного участка.
По вашему вопросу ответ следующий. Приобретение земельного участка не является сделкой по распоряжению недвижимостью, а потому не требует обязательного нотариального согласия супруги. Также указанная вами сделка не является сделкой, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законодательством РФ порядке, для совершения которых требуется получение нотариально удостоверенного согласия другого супруга.
Семейное законодательство РФ предусматривает, что отношения по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов (п. 1 ст. 35 Семейного кодекса РФ).
Если один из супругов совершает сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга (п. 2 ст. 35 Семейного кодекса РФ).
Перечень случаев, при которых необходимо получать нотариальное удостоверение согласия супруга отражен в п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ: заключение одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации.
Указанные правовые нормы направлены на определение правового режима распоряжения именно имуществом, приобретенным супругами в период брака.
Между тем приобретение земельного участка не является сделкой по распоряжению недвижимостью.
Данная сделка не требует нотариального удостоверения, не требует обязательной нотариальной формы.
Гражданский кодекс РФ в ст. 550 и в п. 2 ст. 434 регулирует, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа (имеется ввиду одного содержания, а не одного экземпляра), подписанного сторонами.
Земельный кодекс РФ в п. 2 ст. 25 указывает, что государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах. Законом не установлена государственная регистрация указанной Вами сделки.
По правилам п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество при совершении сделки купли-продажи с ним, а не сам договор купли-продажи, за исключением договоров купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п.
2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ).
В отношении возможного наличия в административном регламенте предоставления государственной услуги по предоставлению в собственность за плату земельных участков положений о необходимости предоставления нотариального согласия супруга разъяснения следующие.
В случае наличия такой нормы, она вводит для вас дополнительную обязанность, которая не предусмотрена нормативными правовыми актами РФ, регулирующими оборот земель, а также правовой режим общего имущества супругов.
В вашем случае необходимо обжаловать полученный отказ в судебном порядке.
В этом случае суд, при рассмотрении судебного дела, должен будет руководствоваться положениями п.
Таким образом, суд не должен будет применять указанное выше положение административного регламента, как противоречащее нормативным правовым актам РФ, имеющим большую юридическую силу.
Приобретение земельного участка не является сделкой по распоряжению недвижимостью, а потому не требует обязательного нотариального согласия супруга. Также указанная вами сделка не является сделкой, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законодательством РФ порядке, для совершения которых требуется получение нотариально удостоверенного согласия другого супруга.
Нужно ли моему супругу присутствовать при заключении сделки с недвижимостью?
Красота современного закрытия недвижимости заключается в гибкости, то есть, если все в порядке. Точно так же, как дата закрытия не является жесткой и быстрой, не все, кто участвует в продаже, должны присутствовать, если соответствующие документы и планы уже на месте.
Из-за этих нюансов наших адвокатов по закрытию сделок в Rochford Law & Real Estate Title часто спрашивают: нужно ли моему супругу присутствовать при заключении сделок с недвижимостью?
Ответ и да, и нет. Ответ полностью зависит от вашей ситуации.
Вот несколько сценариев, которые помогут вам определить, нужно ли вашему супругу/супруге присутствовать при заключении сделки с недвижимостью, и как соответствующим образом спланировать все, чтобы все прошло гладко.
- Никто из вас не должен присутствовать
- случаев, когда вам необходимо согласие супруга
- Вы или ваш адвокат являетесь доверенностью вашего супруга
- Когда вы закрываете удаленно
Свяжитесь с нашей командой в Rochford Law & Real Estate Title, чтобы оформить сделку с недвижимостью в Нэшвилле или Среднем Теннесси!
Ни один из вас не должен присутствовать
Технически, независимо от того, покупаете вы или продаете, ни вы, ни ваш супруг не должны лично присутствовать при заключении сделки по продаже недвижимости.
* Независимо от причины – будь то здоровье или недоступность – продажа не зависит от вашей способности или способности вашего супруга физически присутствовать.
Это потому, что вы можете нанять адвоката по закрытию сделок, который будет заниматься всеми документами и финансовыми операциями. Особенно для продавцов это удобный вариант, так как обычно меньше бумажной работы (из-за отсутствия кредитов и ипотеки), и можно записаться на прием к мобильному нотариусу для проверки подписей.
Если вы нанимаете адвоката или титульного агента для оформления продажи, вам необходимо будет предоставить им информацию о вас и вашем супруге. В частности, вам нужно будет предоставить копии двух форм удостоверения личности государственного образца (водительские права, регистрация избирателя, паспорт, карточка социального обеспечения).
*Стоит отметить, что личное присутствие на закрытии сделки с недвижимостью может помочь избежать любых осложнений, которые могут возникнуть и которые могут задержать закрытие сделки.
Случаи, когда требуется согласие супруга(и)
Даже если вашему супругу не нужно физически присутствовать, если он или она имеет какие-либо юридические связи с недвижимостью, вам все равно потребуется их разрешение. Например, если вы покупаете недвижимость и хотите, чтобы ваш супруг был включен в список ипотечных кредитов, он или она должны дать свое согласие лично или виртуально. Другой пример: если вы продаете недвижимость, в которой ваш супруг указан в ипотеке, праве собственности или и том, и другом, то он или она также должны будут присутствовать или дать свое согласие.
Во многих случаях покупатель или продавец, участвующие в сделке, назначают по доверенности своего супруга, родственника или друга на замену во время заключения сделки. Это может сделать и ваш супруг.
Исключением является необходимость согласия вашего супруга, если вы покупаете дом, и ваш супруг не будет указан в ипотеке/ссуде (скажем, из-за его кредитного рейтинга). Однако вы всегда можете добавить его или ее имя к названию позже, чтобы они по-прежнему числились совладельцами дома.
Просто знайте, что когда придет время продавать, их совместное владение титулом даст им право предоставить или отказать в продаже, даже если их имя не указано в ипотеке.
Вы или ваш адвокат являетесь доверенностью вашего супруга(и)
Как упоминалось ранее, ваш супруг/супруга может назначить вас или вашего поверенного в качестве его или ее доверенности на представление их интересов во время закрытия дела. Доверенность — это нотариально заверенный документ, в котором ваш супруг дает кому-либо возможность подписывать документы от его и ее имени и связывать их с условиями этих документов.
В каждом штате разрешена доверенность на закрытие дома, но вам все равно необходимо убедиться, что и ваш кредитор, и ваш адвокат осведомлены о том, что вы или адвокат должны замещать вашего супруга. На самом деле, есть две конкретные причины, по которым вам необходимо как можно скорее связаться со своим кредитором, если ваш супруг не планирует присутствовать на закрытии сделки. Во-первых, некоторые кредиторы не одобряют использование доверенности для подписания своих кредитных пакетов; в некоторых случаях они могут этого не допустить.
Во-вторых, если кредитор одобряет доверенность, обработка запроса может занять несколько дней.
Также лучше, чтобы вы заранее предупредили, чтобы ваш поверенный по закрытию сделки мог убедиться, что кредитор правильно заполнил кредитные документы. Думая и планируя заранее, когда доверенность должна быть частью процесса закрытия, в конечном итоге предотвращает задержки!
Вы закрываете удаленно
Еще одна причина, по которой вашему супругу не нужно присутствовать на закрытии? Вы заключаете сделку с недвижимостью удаленно. Это может быть связано с тем, что вы переехали за пределы штата, или просто потому, что вы наняли квалифицированного юриста по недвижимости, чтобы справиться со всем, чтобы вам не пришлось!
В случае удаленного закрытия вы и ваш супруг можете согласовать с адвокатом титула, чтобы подписать документы. Кроме того, вы можете распечатать, подписать и заверить свои документы у мобильного нотариуса, прежде чем отправлять или сканировать документы обратно другой стороне.
Очевидно, что есть много способов удаленного закрытия! Свяжитесь с нами по адресу Rochford Law & Real Estate Title, чтобы убедиться, что все ваши основания защищены.
Почему мой супруг/супруга должен подписывать закрывающие документы, если их нет в договоре купли-продажи?
Этот запрос может показаться странным, если вы являетесь единственным владельцем имущества, участвующего в сделке с недвижимостью. Но не волнуйтесь, это неплохая попытка светской беседы!
В зависимости от штата, в котором вы живете, ваша титульная компания может запросить информацию о вашем семейном положении. В соответствии с различными законами или правовыми доктринами некоторые штаты распространяют права собственности на супругов, даже если они не указаны в документе, также называемом без титула. Если вы живете в одном из этих мест, ваш кредитор или покупатель потребует, чтобы ваш супруг без титула подписал юридические документы для завершения сделки с недвижимостью.
Супруги, не имеющие титула, могут приобрести долю в вашей собственности тремя основными способами…
1. Если владелец собственности умирает без завещанияВ некоторых штатах признаются права на приданое и реверанс, то есть в случае смерти владельца собственности без завещания их супруг без титула наследует долю в этом имуществе до конца своей жизни. В этих штатах супруг, которого нет в акте, должен подписать юридические документы, передающие их потенциальную долю в собственности, чтобы избежать будущих споров о праве собственности. Многие штаты отменили право на приданое и реверанс, но в некоторых местах, таких как Огайо и Арканзас, эта теория сохраняется.
2. Если имущество было приобретено во время бракаВ штатах с совместной собственностью супруг автоматически получает неделимую половину доли в любом имуществе, приобретенном во время брака, даже если оно не указано в документе.
Существуют некоторые исключения из законов о совместной собственности, в том числе:
- Недвижимость, полученная в дар или по наследству
- Имущество, приобретенное до даты вступления в брак.
Если ваша титульная компания запрашивает у вас информацию о том, когда вы вступили в брак, возможно, вы находитесь в состоянии общественной собственности. Из-за личных интересов супруга, не имеющего титула, вашей титульной компании необходимо выяснить, затрагивает ли сделка с недвижимостью совместное имущество, и если да, то покупатели и кредиторы потребуют подписи вашего супруга на юридических документах.
3. Если собственность используется в качестве основного места жительства семьиМногие штаты признают концепцию прав на усадьбу. В этих местах семейная усадьба, их основное место жительства, может быть обременена или продана только с согласия обоих супругов.
В некоторых штатах для объявления собственности в качестве усадьбы требуется зарегистрированное обозначение, в то время как в других допускается классификация, основанная только на использовании.
В этих случаях ваша титульная компания может спросить вас, живете ли вы в доме, участвующем в сделке с недвижимостью .
Это важное соображение, потому что вашему кредитору или покупателю потребуется подпись вашего супруга, не имеющего титула, для сделки, связанной с недвижимым имуществом.
В некоторых штатах предусмотрены исключения из закона о усадьбе в отношении ипотечного кредита или договора доверительного управления, который вы использовали для покупки недвижимости.
Например:
Вы, вероятно, находитесь в штате, который признает права на усадьбу, если вашему супругу, не имеющему титула, не нужно было подписывать ипотечный кредит, который финансировал вашу покупку недвижимости, но он должен был подписать рефинансировать.
Если у вас есть какие-либо вопросы о том, почему ваша титульная компания требует, чтобы ваш супруг подписал юридический документ в связи с закрытием сделки, вы должны без колебаний задать их. Здесь, в Spruce, мы приветствуем вопросы о процессе закрытия и будем рады объяснить требования к подписанию брака, поскольку они применимы к вашей транзакции.