Согласие органов опеки на покупку квартиры в ипотеку: Согласие органов опеки ипотека в силу закона

Содержание

Согласие органов опеки ипотека в силу закона

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Согласие органов опеки ипотека в силу закона (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Согласие органов опеки ипотека в силу закона

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Согласие органов опеки ипотека в силу закона Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: К некоторым вопросам, возникающим в банковской и нотариальной практике
(Алланина Л.М.)
(«Нотариус», 2021, N 4)Во-первых, при предоставлении согласия на выдел доли несовершеннолетнему лицу в недвижимом имуществе, находящемся в залоге у банка, к примеру, будь то договор об ипотеке с его правоустанавливающим характером регистрации или ипотека в силу закона, упомянутая выше, необходимо до предоставления согласия на выдел доли представить в банк предварительное письменное согласие органов опеки и попечительства на приобретение доли несовершеннолетним с обременением в виде залога.

Данное требование банков вытекает из взаимосвязи норм об обращении взыскания на предмет залога с нормами п. 1 ст. 28 (к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные п. 2 и 3 ст. 37 Гражданского кодекса Российской Федерации) и ст. 37 данного Кодекса о невозможности распоряжения имуществом подопечного (несовершеннолетнего) без предварительного согласия органов опеки и попечительства . Здесь особое внимание следует обратить на то, что на жилое помещение возможно обращение взыскания даже в случае, если это единственное пригодное для проживания залогодателя помещение (п. 1 ст. 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Нормативные акты: Согласие органов опеки ипотека в силу закона

Верховный суд разъяснил, на что обращать внимание при покупке вторички — Российская газета

Очень полезное разъяснение сделала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ, когда разбирала спорную ситуацию, связанную с покупкой квартиры у собственников, среди которых были несовершеннолетние дети.

Известно, что жилье на так называемом вторичном рынке чаще всего дешевле новостроек. Но и рисков потерять только что приобретенную квартиру, и деньги при такой покупке — больше. Особенно если продавец — семья с маленькими детьми.

Нельзя признать недействительной сделку, основываясь только на ст. 167 Гражданского кодекса

Мало кто знает, что положенное при таких сделках согласие органов опеки еще ни о чем не говорит. Точнее, не страхует от возможных проблем.

Правовые аспекты сделок с жильем эксперты «РГ» разбирают в рубрике «Юрконсультация»

Дело в том, что опека лишь разрешает сделку при условии, что маленьким собственникам будет куплено равноценное продаваемому жилье. А если это условие не выполнят, то уже проведенную сделку купли-продажи легко признают незаконной.

Наша история началась в Челябинской области. Там некая гражданка решила продать квартиру, в которой были прописаны двое ее несовершеннолетних детей. Каждому из них принадлежало по 1/3 доли.

На продажу мама получила письменное согласие органов опеки. Давая согласие, опека выдвинула условие — квартиру продать можно, если одновременно будет приобретено другое жилье, в котором дети получат по 1/3 доли. Сообщить о покупке госорганам надо было в течение месяца после продажи жилья.

А дальше события развивались следующим образом. Сделка состоялась. Новая хозяйка квартиры полностью рассчиталась за покупку и справила новоселье. Но пожить спокойно в новой квартире ей не удалось.

Причина оказалась в том, что прежняя владелица, вопреки договоренности, не приобрела на детей новую квартиру, которая упоминалась в согласии органа опеки. То есть гражданка нарушила прописанное в разрешении условие. Отдел опеки потребовал признать сделку недействительной по статье 168 Гражданского кодекса РФ. Эта статья говорит о сделке, противоречащей закону.

Расстроенная новая хозяйка попыталась защищаться и обратилась в суд. Она утверждала, что разрешение опеки на сделку вообще незаконно, поскольку в нем не сказано, как рассчитываться с несовершеннолетними продавцами, и не уточняется, на какой счет переводить деньги на имя несовершеннолетних после продажи их долей.

А еще она нашла такой аргумент — при выдаче разрешения не выяснили мнение отца детей, а ее, как покупательницу, не проинформировали, что продавец должен был одновременно купить жилье несовершеннолетним.

Местный городской суд с доводами опеки согласился целиком и полностью. И он удовлетворил иск отдела опеки, признав недействительным договор купли-продажи квартиры. Жилье вернули в собственность прежней владелицы и ее детей. Ну а истице, так и не ставшей полноправной собственницей новой квартиры, присудили компенсацию в сумме стоимости жилья.

В своем решении городской суд сослался на статью 167 Гражданского кодекса, которая говорит о последствиях недействительной сделки. Но Челябинский областной суд отменил решение городских коллег и принял новое решение, отказав опеке, а заодно и истице.

По мнению апелляции, то, что прежняя хозяйка не купила своим детям жилье и нарушила договоренности с опекой, не делает договор купли-продажи квартиры незаконным. По мнению апелляции, сделку совершили с соблюдением всех процедур, фактически она исполнена и оснований для недействительности нет. При этом позицию в суде объяснили нормами статьи 168 Гражданского кодекса, на которую первая инстанция не ссылалась.

Опека с таким отказом не согласилась и дошла до Верховного суда РФ. Там материалы спора изучили и с выводами областного суда не согласились. При этом Верховный суд сослался сразу на две статьи Гражданского кодекса — статью 168 «Сделка, противоречащая закону» и статью 173.1 «Сделка без необходимого в силу закона согласия госоргана».

Верховный суд РФ указал, что суд первой инстанции не мог признать недействительной сделку, основываясь только на статье 167 Гражданского кодекса. В этой статье не установлены основания, по которым признается недействительность. Но эти основания предусмотрены в других статьях того же кодекса — 168 «Сделка, противоречащая закону» и статье 173.1 «Сделка без необходимого в силу закона согласия госоргана».

Опека разрешает сделку с квартирой, если детям купят равноценное жилье. Иначе сделку отменят

Верховный суд подчеркнул — в первой инстанции не сослались ни на одну из этих статей, а апелляция не только не исправила эту ошибку, но и неправильно истолковала нормы, на которые сослалась. Вот на что обратили внимание в Верховном суде — суд основал свое решение на утратившем силу варианте статьи 168 Гражданского кодекса РФ.

Апелляция должна была уточнить, по каким основаниям истец оспаривает сделку, и в зависимости от этого определить, какие обстоятельства значимы для спора и влияют на действительность сделки или свидетельствуют о ее ничтожности, указала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда.

А еще облсуд не принял во внимание, что согласно статье 173.1 Гражданского кодекса, установлены специальные основания для признания недействительными сделок, совершенных без необходимого согласия третьего лица, органа юрлица или госоргана либо органа местного самоуправления. По мнению истца, не было оснований для вывода, что сделку совершили с согласия опеки, ведь ответчик не получил согласия на отчуждение недвижимости без обеспечения детей другим жильем, и этот довод в Верховном суде РФ сочли важным. Высокий суд также отметил, что нет доказательств соблюдения прав детей, — того, что средства от продажи квартиры попали на их счет в банке или были израсходованы в их интересах. Поэтому велел спор пересмотреть.

ОПЕКА И ПОПЕЧИТЕЛЬСТВО

Продажа квартир через опеку представляют собой сложные сделки, требующие особого контроля. В течение последних лет для совершения любой сделки, где так или иначе затрагивались интересы несовершеннолетних, требовалось разрешение органов опеки. В настоящее время, в связи с изменением законодательства, разрешение требуется лишь тогда, когда квартира приватизирована и ребенок входит в число собственников (исключением являются случаи, когда при приватизации квартиры были нарушены права несовершеннолетних).

Таким образом, прежде чем продать или купить квартиру, в которой собственником является несовершеннолетний, сначала необходимо согласовать этот вопрос с органами опеки и попечительства.

Продажа квартиры.

Покупателю нужно получить согласие органов опеки и попечительства. В первую очередь они должны понять, соблюдены ли права несовершеннолетнего на жилище при совершении той или иной операции с недвижимостью.

В случае нарушения прав ребенка органы опеки могут не дать своего согласия. Но надо иметь в виду, что оно еще не гарантирует законности и правильности оформления сделки. При продаже квартиры с последующей покупкой другого жилья органы опеки требуют от продавца обеспечить несовершеннолетнему регистрацию до момента покупки новой квартиры, а так же они следят, чтобы условия проживания во временном жилье были не хуже, чем в ранее занимаемой квартире. Также органы опеки должны обязать продавца оформить новую квартиру или часть квартиры на несовершеннолетнего (если старая квартира полностью или частично принадлежала ему).

В случае если квартира была приватизирована, но ребенок не принимал участия в приватизации, а потом выписался из квартиры, продавец также должен получить согласование органов опеки на продажу такой квартиры. Довольно часто встречаются случаи, когда несовершеннолетних при приватизации «забывают». То есть проживающий в квартире ребенок фактически остается лишь жильцом, в то время как остальные члены семьи стали собственниками.

В таких ситуациях прокуратура может оспорить итоги приватизации

Ипотека.

При оформлении залога недвижимости (ипотеки) залогодатель обязан согласовать залог квартиры, где зарегистрирован ребенок, с органами опеки. Нотариус при оформлении договора должен направить в местные органы опеки запрос о согласовании договора ипотеки. Таким образом, органы опеки имеют почти полную информацию о сделке. Для соблюдения интересов ребенка они также могут потребовать от заявителя и нотариуса дополнительные сведения по договору. Чтобы сократить сроки рассмотрения заявления, заявителю стоит как можно быстрее собрать все документы и подать в органы опеки. Но как убедить потенциального покупателя подождать? Необходимо объяснить ему, что подобное ожидание в его интересах. Ведь изначально правильное оформление документов является гарантией того, что в будущем ему не придется терять жилье.

Обмен.

При обмене помещений органы опеки и попечительства рассматривают документы и разрешают (если осуществляется равноценный обмен, то его условия подразумевают, что никаких нарушений прав несовершеннолетних нет) либо запрещают сделку. При рассмотрении заявления органы опеки и попечительства фактически исходят только из количественных показателей. Если квартира имеет примерно одинаковую общую площадь, но разную жилую площадь и разную планировку, то главной задачей органов опеки является обеспечение несовершеннолетнему возможности проживания в комнате с лучшими условиями.

Какие документы необходимы для получения разрешения органов опеки и попечительства на сделку купли-продажи (же для дарения, мены, ренты, определения долей,где несовершеннолетние дети являются собственниками)?

1) Запрос от нотариуса (может не требоваться специалистами органов опеки).

2) Заявление родителей несовершеннолетнего, а в случае их отсутствия – документ, подтверждающий данный факт (свидетельство о смерти, решение суда о лишении родительских прав, решение суда о признании родителя безвестно отсутствующим и пр.).

Личное присутствие обоих родителей в отделе опеки и попечительства Обязательно! Расторжение брака между родителями несовершеннолетнего и раздельное проживание в течение длительного времени, а также регистрация одного из родителей по другому адресу не является основанием для отказа в написании заявления.

3) Заявление несовершеннолетнего, участвующего в сделке, достигшего 14 — летнего возраста.

4) Заявление всех совершеннолетних лиц со всех площадей, участвующих в сделке. ОБЯЗАТЕЛЬНО ЛИЧНОЕ ПРИСУТСТВИЕ каждого участвующего в сделке с паспортами, в случае невозможности присутствия лица, участвующего в сделке по уважительным причинам в отделе опеки и попечительства, необходимо присутствие доверенного лица с правильно оформленной доверенностью для подачи заявления, заверенного нотариально от имени доверителя. ( Обязательно присутствие собственников квартиры, в которой есть несовершеннолетние дети).

5) Свидетельство о рождении ребенка.

6) Документы, подтверждающие права собственности на все жилые помещения, участвующие в сделке (свидетельство о собственности на жилище, договор мены, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство по закону или что-то иное).

7) Справки БТИ о стоимости на все жилые помещения, участвующие в сделке.

8) Экспликация и поэтажный план (кадастровый план) на все жилые помещения, участвующие в сделке.

9) Выписки из домовых книг на все жилые помещения, участвующие в сделке (только подлинники).

10) Копии финансовых лицевых счетов на все жилые помещения, участвующие в сделке (только подлинники).

11) Справки о задолженности из ЕИРЦ на все жилые помещения, участвующие в сделке (не обязательно).

Дата и подписи на заявлениях обязательно ставятся в присутствии специалиста отдела опеки и попечительства.

ПРИМЕЧАНИЯ:

— в отдел опеки и попечительства принимаются заявления от граждан только при предоставлении полного пакета документов по всем жилым площадям, участвующим в сделке;

— в отдел опеки и попечительства представляются подлинники всех документов вместе с их копиями;

— срок подготовки распорядительных документов – месяц с момента написания заявлений, при этом в качестве уважительных причин для ускорения подготовки распоряжений в расчет не принимаются:

а) истекающие сроки представляемых к рассмотрению документов,

б) истекающие сроки внесения задатков, залогов за квартиры,

с) какие-либо устные или письменные договоренности между сторонами, нотариусами, фирмами и др.

Все документы, поступающие на рассмотрение в отдел опеки и попечительства, не должны иметь просроченные даты выдачи.

В указанный перечень документов могут вноситься изменения и дополнения в зависимости от характера сделки.

Образец заявления родителей

Руководителю

муниципалитета ______________________

___________________________

от гр._________________________ ,

проживающего (ей) по адресу:

ул._________________ д.___ , кв.___

паспорт_________________________

телефон ____________________

Заявление

Прошу Вас разрешить совершение сделки купли – продажи (обмена) _____ комнатной квартиры по вышеуказанному адресу общей площадью — ______ кв.м., жилой площадью _______ кв.м., принадлежащей на праве собственности мне, моему несовершеннолетнему сыну (дочери) Ф.И.О.__ _____ года рождения (свидетельство собственности на жилище №____ от ____ г. ) с одновременной покупкой (меной) ______ комнатной квартиры по адресу: _______, общей площадью ______ кв.м., жилой площадью _______ кв.м., принадлежащей на праве собственности гр. _________________ в собственность ____________________ (указываются члены семьи, в чью собственность приобретается квартира с указанием долей).

Согласие всех заинтересованных лиц имеется, имущественные и жилищные права и интересы несовершеннолетнего ущемлены не будут. Обязуюсь в соответствии с установленным законодательством РФ срок (один месяц) с момента выдачи разрешения на совершение сделки представить в отдел опеки и попечительства муниципалитета ****************** копии договоров купли-продажи (мены).

Претензий к органу опеки и попечительства не имею.

Дата_______ Подпись__________

Это важно:

— Если у ребенка один родитель. Второго нет по причине смерти, либо вы мать, воспитывающая ребенка одна и получаете пособие как мать -одиночка, то в этом случае роль второго родителя будет выполнять инспектор отдела опеки и попечительства.

– опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не могут совершать сделки со своим подопечным. Нельзя, например, родителям продать квартиру своему несовершеннолетнему ребенку, так же как и нельзя выкупить квартиру у ребенка. Но родители или другие законные представители вправе подарить квартиру несовершеннолетнему или передать недвижимое и иное имущество в безвозмездное пользование;

– сделки, совершенные несовершеннолетними, не достигшими четырнадцати лет, ничтожны, но в интересах малолетнего совершенная им сделка может быть по требованию его родителей, усыновителей или опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего;

– если родители сдают в аренду жилое помещение ребенка, то для этого необходимо согласие органа опеки и попечительства. Также не следует забывать, что с дохода, полученного от сдачи имущества в аренду, необходимо будет уплачивать НДФЛ в размере 13%, а обязанность подачи налоговой декларации лежит полностью на плечах законного представителя ребенка.

– сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях когда такое согласие требуется, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя;

– в Семейном кодексе РФ закреплено важное правило, в соответствии с которым ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, а родители не имеют права собственности на имущество ребенка. К примеру, если родители разводятся, ребенок остается с матерью. В суде делят совместно нажитое имущество, среди которого квартира – она будет делиться лишь между отцом и матерью, так только эти два лица являются собственниками жилого помещения. По общему правилу, доли каждого из супругов признаются равными, но суд вправе и отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей.

Ипотека с опекой – отзыв о СберБанке от «Viktoria_Dan»

Здравствуйте! Хочу поделиться своей историей по взаимодействию с нашим «доблестным» Сбербанком! Чтобы люди знали, какие «подставы» можно ожидать от Сбера и как вы «кидаете» людей!

Дело было прошлой весной, когда мы решили купить квартиру в Подольске. Но сложность ситуации заключается в том, что для покупки квартиры нужно продать квартиру в Омске, где собственниками являются двое несовершеннолетних детей. Естественно цены на квартиры отличаются в разы. И для полного счастья нам нужно было 3 миллиона. Скажу сразу, что там у нас квартира была 72 метра и по закону, чтобы не ухудшать условия жизни детей, мы имеем право продать нашу и купить другую квартиру исключительно большей площадью. А то наша заботливая опека не даст разрешение на продажу жилья! Для начала мы подали все документы и справки в Сбер и попросили 3 заветных миллиона. Сразу получили одобрение, и даже сумму Сбер посулил в разы больше необходимой. Стали подбирать подходящий вариант, благо покупатели на омскую квартиру у нас уже были. И вот подходящий вариант в Подольске найден, наши продавцы соглашаются нас ждать в течение месяца (а именно столько по времени опека дает разрешение), когда мы урегулируем вопросы в Омске с опекой.

Едем ВСЕЙ (!!!) семьей в Омск брать разрешение в опеке на продажу жилья (потому что и папа и мама должны писать заявление). Для этого мы предоставляем кучу документов на квартиру, которую мы намерены купить, со всеми заключениями местной подольской опеки, что она пригодна для проживания несовершеннолетних детей. Опека какое-то время брыкается, потому что нужно уладить кучу нюансов, я их опущу и писать подробности не буду. Наконец-то разрешение получено. И в самый ответственный момент агент, который занимается нашим вопросом здесь на месте (мы то все в Омске) сообщает, что Сбер нам отказывает в ипотеке, так как собственниками предполагаемой квартиры будут двое несовершеннолетних детей (у нас и справочка эта смешная имеется). Банк мотивирует это тем, что есть ЗАКОННОЕ основание отказывать в ипотеке, где собственником квартиры является несовершеннолетний ребенок… И как объяснили в банке, что сейчас много случаев неуплаты ипотечного кредита, и банк никак воздействовать на должника не может, так как не может выселить несовершеннолетних на улицу. Банк, заботясь и волнуясь о своих клиентах, предложил нам единственный вариант решения нашей проблемы, чтоб опека в своем «разрешении», которое мы ждали месяц, прописала, что в случае нашей неуплаты ипотечного кредита попечительские органы не против, если детей выселят на улицу. .. Чувствуете абсурд ситуации?

Сказать, что у меня был нервный срыв, это ничего не сказать… Естественно опека это писать не будет никогда, поэтому Сбер отказал нам в ипотеке. Поэтому, дорогие россияне!!!! хочу чтоб все знали, да наверное и так все знают… ну или чтоб лишний раз убедились, в каком мы живем государстве, где творится такой беспредел!!! И написав отзыв на этом сайте хотелось бы услышать мнение компетентных людей по сложившейся ситуации.

Администратор: Уточните, в момент подачи заявки вы уточняли, что вам принадлежит 1/2 квартиры в Омске, и 1/2 принадлежит несовершенно летним детям? А также уточняли ли вы, что первоначальный взнос будет сделан средствами от продажи квартиры, долевыми собственниками которой являются несовершеннолетние? Где и когда производилась подобная консультация?

Материнская переплата – Газета Коммерсантъ № 117 (6355) от 06.07.2018

Использование материнского капитала для погашения части ипотеки обернулось неожиданными проблемами для заемщиков при попытке рефинансировать кредиты. Традиционно новый банк устанавливает повышенную процентную ставку до передачи квартиры в залог. Однако обременение имущества, часть которого принадлежит несовершеннолетним, возможно только с разрешения органов опеки, которые его зачастую не дают. В результате вместо снижения финансовой нагрузки семьи вынуждены переплачивать за кредит.

Ассоциация российских банков (АРБ) направила письмо мэру Москвы Сергею Собянину с просьбой разрешить проблему рефинансирования ипотеки, взятой с использованием средств материнского капитала. На фоне снижения ЦБ ключевой ставки банки уменьшают проценты по ипотеке, что позволяет заемщикам рефинансировать действующие кредиты на более привлекательных условиях. Однако на практике сократить расходы удается далеко не всем.

Дело в том, что при оформлении ипотеки приобретенное жилье всегда передается банку в залог. Если на обслуживание долга направляются средства материнского капитала, у заемщика возникает обязанность после погашения кредита, в том числе за счет его рефинансирования, наделить супруга и детей долями в квартире. После этого начинается оформление ипотеки по новому кредиту. Однако залог квартиры, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему, может быть оформлен только с согласия органа опеки и попечительства.

«На практике отдельные органы опеки и попечительства указанного разрешения не дают, так как формально ипотека ухудшает имущественное положение несовершеннолетних,— отмечается в письме АРБ.— Взаимосвязанность первоначального и второго кредитных договоров, а также улучшение положения заемщика по новому кредитному договору органами опеки и попечительства не учитываются».

При этом, поскольку банк, выдавший новый кредит, остается без обеспечения, он вынужден увеличивать процентную ставку, которая в итоге превышает ставку по первоначальному кредиту. В связи с этим ассоциация просит дать поручение выработать единые критерии, рекомендованные при рассмотрении органами опеки обращения заемщиков за получением разрешения на заключение договора ипотеки при рефинансировании кредита с использованным материнским капиталом.

Банкиры подтверждают наличие подобной проблемы. По словам предправления Абсолют-банка Татьяны Ушковой, кредитная организация запрашивает «письменное подтверждение заемщика об использовании или неиспользовании средств материнского капитала при погашении по первоначальному кредитному договору». В случае если материнский капитал использовался, банк всегда просит «предоставить согласие органа опеки на передачу квартиры в залог, поскольку в отсутствие такого согласия сделка может быть признана недействительной как не соответствующая требованиям закона», пояснила госпожа Ушкова. «Когда к нам приходят заемщики, использовавшие материнский капитал для погашения части ипотеки, мы предупреждаем их о риске отказа органов опеки на передачу квартиры в залог и, соответственно, невозможности снижения ставки,— говорит и зампред правления Фора-банка Дмитрий Орлов.— Часть заемщиков не готова брать на себя такие риски и вынуждена отказаться от рефинансирования». В ВТБ и Сбербанке отказались от комментариев.

Впрочем, в неофициальных беседах банкиры признают, что подтверждение использования материнского капитала и разрешение органов опеки на залог квартиры запрашиваются не всеми кредитными организациями.

«На практике Пенсионный фонд не успевает отслеживать исполнение всех обязательств, принятых на себя владельцами сертификата на материнский капитал, таким образом, становится возможно получение вторичного кредита без оформления долей права собственности на детей»,— указывает руководитель департамента контроля качества НЮС «Амулекс» Нурида Ибрагимова. Однако, по ее словам, такое поведение со стороны лиц, получивших материнский капитал, может служить поводом для оспаривания второй сделки по залогу имущества.

Решить проблему могут законодательные изменения либо определение критериев, при наличии которых органы опеки должны будут давать разрешения на залог недвижимости. По словам партнера юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрия Шевченко, центральные органы опеки города Москвы «могут четко обозначить, что, если при использовании материнского капитала на покупку жилья произошло досрочное погашение кредита с последующим его рефинансированием по более низкой ставке, это является улучшением имущественного положения детей, и на такие сделки нужно давать согласие». «В действующем законодательстве можно предусмотреть, что в случае, если предполагается рефинансирование такой ипотеки, возможно оформление последующего залога»,— считает партнер МКА «Ионцев, Ляховский и партнеры» Игорь Дубов.

В мэрии сообщили, что письмо АРБ находится на рассмотрении в аппарате мэра.

Светлана Самусева

Разрешение органов опеки: как, где, когда?

Среди собственников объектов жилой недвижимости можно встретить несовершеннолетних. Для продажи такого жилья необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства. Это задача их законных представителей.

Понятие квартира и опека встречаются, когда речь заходит о продаже жилой недвижимости, одному из собственников которой еще не исполнилось 18 лет. Такие ситуации раньше были результатом массовой приватизации жилья, сегодня многие дети становятся собственниками благодаря программе материнского капитала. Как правильно продавать и покупать квартиры, оплаченные средствами материнского капитала читайте в статье «Внимание! Покупаем у молодой семьи…».

Разрешение опеки требуется когда несовершеннолетний гражданин является собственником квартиры, т.е. владеет ею целиком либо ее долей на праве собственности. Если ребенок просто прописан в жилье, то разрешение опеки на продажу не требуется.

В соответствии с законодательством Российской Федерации разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры необходимо оформлять для того, чтобы не было допущено ухудшение жилищных условий несовершеннолетнего. При этом, чтобы получить разрешение опеки на продажу законный представитель ребенка (родители либо опекун) обязан купить и оформить в его собственность жилье, которое не уступает по площади, качеству и удобствам продаваемому. Если несовершеннолетний владеет долей в квартире, то взамен он должен получить долю не меньше по площади в квартире не хуже по другим параметрам.

Разрешение опеки оформляется в отделе опеки и попечительства администрации по месту прописки ребенка. Чтобы получить разрешение органов опеки на продажу, необходимо подать заявление по стандартной форме, приложив к нему документы для разрешения опеки:

1. копии паспортов и свидетельства о браке родителей (опекунов),

2. копии свидетельств о рождении детей ,

3. два пакета документов по продаваемому и покупаемому жилью. В состав этих пакетов должны войти:

— Правоподтверждающие документы (свидетельства о государственной регистрации права, выписки из ЕГРП/ЕГРН),

— Правоустанавливающие документы (на основании чего возникло право собственнсти),

— Документы БТИ: справка о технических характеристиках объекта, экспликация, поэтажный план,

— Выписка из лицевого счета,

— Выписка из домовой книги,

— Выписка из ЕГРН не старше 30 календарных дней.

Если собран весь пакет документов, то через 15 календарных дней органы опеки и попечительства выносят свое решение. Если приобретаемое жилье не хуже продаваемого, то Вы получите разрешение на продажу квартиры.

Есть ситуации, когда жилье ребенка хотят просто продать, не покупая ничего далее. В этом случае органы опеки дадут разрешение на продажу только, если у несовершеннолетнего в собственности есть другое жилье, при этом денежные средства от продажи доли ребенка будут перечислены на его специальный счет до момента приобретения дополнительного жилья либо наступления 18тилетия.

В случае, когда приобретаемое жилье покупается в ипотеку, разрешение опеки на продажу должно отражать это обстоятельство, подтверждая согласие на передачу долей несовершеннолетних в залог банка до момента выплаты ипотечного кредита. Для этого необходимо, подавая пакет документов для разрешения опеки, указать в заявлении, что покупка осуществляется в ипотеку, и приложить к основному пакету документов:

— письмо от банка для органов опеки о предоставлении ипотечного кредита с согласием выделения долей несовершеннолетним,

— график платежей по кредиту.

В таких случаях многие отделы опеки и попечительства требуют подтвердить родителя-заемщика свою платежеспособность по ипотеке и запрашивают у него справку о доходах и копию трудовой книжки.

Только получив разрешение опеки, Вы можете осуществлять сделку по продаже и дальнейшей покупке. При этом после покупки нового жилья Вы обязаны предоставить в отдел опеки документы, подтверждающие покупку квартиры на имя несовершеннолетних в соответствии с разрешением органов опеки на продажу квартиры: договор купли-продажи и выписку из ЕГРН.

Если Вы получили разрешение опеки на продажу при условии дальнейшей покупки, то покупать новое жилье обязательно. В противном случае не получив документов, подтверждающих покупку, по истечении срока отчета о приобретении нового жилья, органы опеки и попечительства начнут проверку по ситуации. Если родители либо иные законные представители отказываются приобретать жилье несовершеннолетним, то сделка по продаже квартиры будет оспорена и признана недействительной. Кроме неприятностей это ничего никому не принесет.

Все тонкости опеки и попечительства

Предполагается, что каждый взрослый способен принимать собственные решения, если только суд не примет иного решения. Если взрослый становится неспособным принимать ответственные решения, суд назначит заменяющее лицо, принимающее решение, обычно называемое «опекуном», но называемое «опекуном» или другим термином в некоторых штатах.

Опека — это правовые отношения между дееспособным совершеннолетним («опекуном») и лицом, которое в силу недееспособности больше не может заниматься своими делами («опекаемый»). Опекун может быть уполномочен принимать юридические, финансовые и медицинские решения в отношении подопечного. В зависимости от условий опеки и государственной практики опекун может или не должен добиваться одобрения суда для различных решений. Во многих штатах лицо, назначенное только для управления финансами, называется «консерватором».

Некоторые недееспособные люди могут принимать ответственные решения в одних областях своей жизни, но не в других. В таких случаях суд может предоставить опекуну право принимать решения только в тех областях, в которых недееспособное лицо не может принимать ответственные решения (так называемая «ограниченная опека»).Иными словами, опекун может осуществлять только те права, которые изъяты у подопечного и делегированы опекуну.

Недееспособность

Стандарт, в соответствии с которым человеку требуется опекун, различается от штата к штату. В некоторых штатах стандарты различаются в зависимости от того, требуется ли полная опекунство или опекунство только над финансами. Как правило, человек считается нуждающимся в опеке, когда он или она демонстрирует отсутствие способности принимать ответственные решения.Человек не может быть объявлен некомпетентным просто потому, что он или она принимает безответственные или глупые решения, а только в том случае, если ему не хватает способности принимать разумные решения. Например, человека нельзя признать недееспособным только потому, что он тратит деньги способами, которые кому-то другому кажутся странными. Кроме того, порок развития или психическое заболевание сами по себе недостаточны для признания человека недееспособным.

Процесс

В большинстве штатов любой, кто заинтересован в благополучии предлагаемого подопечного, может запросить опекунство.Адвоката обычно нанимают для подачи ходатайства о слушании дела в суде по наследственным делам в предполагаемом округе проживания подопечного. Защита предлагаемого подопечного сильно различается от штата к штату: в некоторых просто требуется уведомление о судебном разбирательстве, а в других требуется присутствие предлагаемого подопечного на слушании. Предлагаемый подопечный обычно имеет право на юридическое представительство на слушании, и суд назначит адвоката, если предположительно недееспособное лицо не может позволить себе адвоката.

На слушании суд пытается определить, является ли предлагаемый подопечный недееспособным, и если да, то в какой степени человеку требуется помощь. Если суд определяет, что предложенный подопечный действительно недееспособен, суд решает, будет ли лицо, претендующее на роль опекуна, ответственным опекуном.

Опекуном может быть любой дееспособный взрослый — супруг подопечного, другой член семьи, друг, сосед или профессиональный опекун (неродственное лицо, прошедшее специальную подготовку).Компетентное лицо может назначить предполагаемого опекуна посредством долговременной доверенности на случай, если ему когда-либо понадобится опекун.

Опекун вовсе не обязательно должен быть человеком — это может быть некоммерческое агентство, государственная или частная корпорация. Если лицо признано недееспособным и подходящего опекуна найти не удается, суды во многих штатах могут назначить государственного опекуна — государственное учреждение, которое служит для этой цели. При назначении кого-либо в качестве опекуна суды в первую очередь обращают внимание на тех, кто играет значительную роль в жизни подопечного, т. е. на людей, которые осведомлены о потребностях и предпочтениях подопечного и чувствительны к ним.Если два человека желают разделить обязанности по опеке, суды могут назначить соопекунов.

Требования к отчетности

Суды часто наделяют опекунов широкими полномочиями по управлению делами подопечных. В дополнение к тому, что подопечные не имеют права решать, как тратить или распоряжаться деньгами, где жить и какое медицинское обслуживание он или она должны получать, подопечные также могут не иметь права голоса, вступления в брак или развода или наличия водительских прав. Ожидается, что опекуны будут действовать в интересах подопечного, но, учитывая часто широкие полномочия опекуна, существует вероятность злоупотреблений.По этой причине суды привлекают опекунов к ответственности за свои действия, чтобы они не злоупотребляли подопечным и не пренебрегали им.

Опекун имущества проводит инвентаризацию имущества подопечного, инвестирует средства подопечного, чтобы их можно было использовать для поддержки подопечного, и подает регулярные подробные отчеты в суд. Опекун имущества также должен получить одобрение суда для определенных финансовых операций. Опекуны должны подавать ежегодный отчет о том, как они распоряжаются финансами подопечного.В некоторых штатах опекуны также должны предоставлять ежегодный отчет о статусе подопечного. Опекуны должны представить доказательства того, что они обеспечили надлежащие условия проживания для подопечного, что они предоставили достаточные медицинские и лечебные услуги, а также, что они предоставили образовательные и обучающие программы по мере необходимости. Опекуны, которые не могут доказать, что они должным образом заботились о подопечном, могут быть удалены и заменены другим опекуном.

Альтернативы опеке

Поскольку опека влечет за собой глубокую потерю свободы и достоинства, законы штата требуют, чтобы опекунство назначалось только в том случае, если менее ограничительные альтернативы были опробованы и доказали свою неэффективность. Менее ограничительные альтернативы, которые следует рассмотреть перед оформлением опекунства, включают:

Доверенность . Доверенность – это передача юридических прав и полномочий одним лицом (доверителем) другому лицу (представителю или доверенному лицу). Поверенный, по сути, стоит на месте доверителя и действует от его имени по финансовым, деловым или другим вопросам. В большинстве случаев, даже когда доверенность вступает в силу немедленно, доверитель не намеревается использовать ее до тех пор, пока он или она не станет недееспособным.
Представитель или защитный получатель платежей . Это лицо, назначенное для управления социальным обеспечением, администрацией по делам ветеранов, пенсионным обеспечением железнодорожников, социальным обеспечением или другими государственными или федеральными пособиями или выплатами по программам от имени физического лица.
Опекунство . В некоторых штатах это разбирательство может быть добровольным, когда лицо, нуждающееся в финансовой помощи, обращается в суд по наследственным делам с ходатайством о назначении конкретного лица (консерватора) для управления его или ее финансовыми делами.Суд должен определить, что опекун не в состоянии управлять своими собственными финансовыми делами, но, тем не менее, имеет право принять решение о назначении опекунского органа для ведения его или ее дел.
Отзывной траст . Отзывной или «живой» траст может быть создан для хранения активов пожилого человека с родственником, другом или финансовым учреждением, выступающим в качестве доверительного управляющего. В качестве альтернативы пожилой человек может быть содоверителем траста вместе с другим лицом, которое возьмет на себя обязанности доверительного управляющего, если пожилой человек станет недееспособным.

Свяжитесь со своим адвокатом, чтобы обсудить способы защиты от опекунства. Чтобы найти адвоката рядом с вами, перейдите сюда: https://www.elderlawanswers.com/elder-law-attorneys.

Последнее изменение: 20.07.2021
РЕКЛАМА

Опека над взрослыми | Vermont Judiciary

Чтобы начать процесс, вы должны подать форму ходатайства о недобровольной опеке в отдел завещания.

В петиции содержится просьба к суду назначить опекуна лицу, которое именуется «ответчиком». Вы должны указать конкретные причины и подтверждающие факты о том, почему опекунство уместно, и какие альтернативы опеке были рассмотрены, а также перечислить, какие полномочия вы запрашиваете у опекуна. Вы также должны подать Заявление об имуществе и доходах ответчика и Список заинтересованных лиц для опекунства, а также уплатить регистрационный сбор.

После того, как вы подадите ходатайство о принудительной опеке, суд назначит адвоката, который будет представлять ответчика.Вы можете нанять адвоката, но не обязаны это делать. Затем суд назначает слушание и назначает конфиденциальную оценку квалифицированным специалистом в области психического здоровья. Вы можете предложить имя того, кто может провести оценку. Оценка должна быть проведена в течение 30 дней с момента подачи петиции. Он описывает характер и степень любой инвалидности, которая есть у человека. Он также определяет области личного ухода и финансовые вопросы, которые человек:

Может управлять без присмотра или помощи
Может справиться с наблюдением или помощью службы поддержки и льгот
Не может обходиться без присмотра опекуна

Если у респондента есть активы, они оплачивают стоимость оценки.Если ответчик имеет ограниченные активы, суд направит распоряжение об оценке в Министерство здравоохранения, и оно организует оплату штата Вермонт.

Если лицо, являющееся предметом петиции, не может понять суть разбирательства или не может общаться со своим адвокатом, суд может назначить опекуна ad litem (GAL). GAL призван помочь суду в определении наилучших интересов ответчика. GAL не имеет фактических опекунских полномочий и назначается только на время процедуры опекунства.

После сбора доказательств в судебном заседании и рассмотрения оценки суд решает, нуждается ли лицо в опеке. Если суд утверждает ходатайство об установлении опеки, он определяет полномочия и обязанности опекуна для удовлетворения конкретных потребностей ответчика. Это включает в себя услуги поддержки и льготы, которые опекун должен получить для респондента.

Что такое лицензия на продажу?

Вопрос- У меня есть доверенность от матери, и я пытаюсь продать ее дом.Мне только что сказали, что мне нужна «Лицензия на продажу». Что это значит и что мне делать?

Лицензия на продажу недвижимости часто требуется Кредитору Покупателя, чтобы убедиться, что имущество, для которого они предоставляют кредит, передается «вверх и вверх» и что не будет неожиданностей, таких как залоговое удержание на имущество от старого должника или акт предыдущей продажи/передачи, который может содержать ошибку или упущение. Лицензия на продажу делает это, гарантируя, что лицо, подписавшее договор купли-продажи, имеет законные полномочия для подписания акта и что передается четкое право собственности.Это значительно снижает вероятность любого последующего судебного иска из-за слишком низкой покупной цены или отсутствия полномочий для передачи права собственности.

Процесс получения лицензии на продажу начинается с подачи петиции в суд по делам о наследстве и семейным делам. Все заинтересованные стороны будут уведомлены о судебном разбирательстве и получат возможность возражать против продажи и быть заслушанными судом. Если в дело вовлечено недееспособное лицо, суд также назначает опекуна ad Litem (GAL) для представления интересов этого лица, поскольку существует предположение, что оно не в состоянии представлять интересы самого себя.В этом случае мы можем предположить, что Мать недееспособна, поэтому Дочь действует на основании Долговременной доверенности, и тогда будет назначен GAL для представления интересов Матери.

The Guardian ad Litem обычно является опытным адвокатом, хорошо разбирающимся в области завещания и права в сфере недвижимости. Часто его роль заключается в расследовании, оценке и письменном отчете в суд, согласен ли он с продажей или возражает против нее и отвечает ли она наилучшим интересам матери. Для этого GAL обычно совещается и разговаривает со всеми заинтересованными сторонами, в число которых в данном примере входят мать, дочь, листинговый агент, оценщик (если таковые имеются).Он также рассмотрит все предложения, подписанный договор купли-продажи, листинг MLS и отчет об оценке (если таковой имеется). Вы также можете ожидать, что GAL наймет своего собственного независимого оценщика, чтобы определить справедливую рыночную стоимость имущества, используя сопоставимые продажи, с поправкой на местоположение, квадратные метры, состояние имущества, дату продажи и другие переменные. GAL также должен определить, отвечает ли продажа интересам Матери и будут ли вырученные от продажи средства использоваться для ее постоянного ухода и комфорта.

После того, как расследование будет завершено, GAL напишет и подаст письменный отчет в Суд по наследственным делам с его мнением о том, отвечает ли продажа собственности интересам Матери и согласен ли он с ходатайством о продаже недвижимости. В зависимости от суда и лица, назначенного опекуном ad Litem, весь этот процесс может занять от 1 до 3 месяцев. Хотя следует отметить, что этот процесс может быть ускорен в экстренной ситуации, такой как блокировка ставки по ипотеке или если сделка сорвется по какой-либо другой причине.

Если вы оказались в похожей ситуации и нуждаетесь в лицензии на продажу, мы рекомендуем проконсультироваться с поверенным, чтобы убедиться, что ходатайство о лицензии на продажу недвижимости подано правильно, согласие GAL ускорено, и в противном случае помочь убедиться, что Ваша сделка с недвижимостью прошла успешно.

Фрэнк Гримальди занимается юриспруденцией в области недвижимости в течение двадцати двух лет после окончания Северо-Восточной школы права в 1994 году.

Свяжитесь с Фрэнком, чтобы получить помощь.

Администрация | NY CourtHelp

Если у умершего лица (Умершего) не было завещания, в суде суррогатной матери может быть возбуждено дело, называемое администрацией, для сбора и распределения его имущества.Если У умершего было менее 50 000 долларов личного имущества и он умер либо с завещанием , либо без завещания , то может быть подано небольшое наследство, также называемое процедурой добровольного управления. Если умерший имел менее 50 000 долларов личного имущества и умер с завещанием , вместо этого может быть возбуждено дело о завещании.

Администрация — это процесс, при котором Суррогатный суд официально выдает Административные письма квалифицированному дистрибьютору (наследнику) умершего.Административное письмо назначает распределителя (наследника) умершего и дает ему право собирать и раздавать имущество умершего в соответствии с законом.

Если единственным активом Умершего является недвижимое имущество (недвижимость), возможно, нет необходимости в возбуждении административного производства в зависимости от того, кто переживет Умершего. По закону недвижимое имущество передается наследникам (наследникам) наследодателя в момент смерти, что делает наследников собственниками имущества.Было бы неплохо связаться с адвокатом по недвижимости и налоговой инспекцией, чтобы получить больше информации об этом.

Подача документов в администрацию

В Нью-Йорке существует правило, определяющее, кто может подать иск в администрацию. Как правило, человек, который является ближайшим распространителем (членом семьи) к умершему, подает на администрирование. См. порядок приоритета членов семьи, которые могут подать заявление в администрацию в случае отсутствия завещания.

Ближайший распространитель подает копию оплаченного счета за похороны, заверенное свидетельство о смерти вместе с Ходатайством о выдаче административных писем и другими подтверждающими документами в суд суррогатной матери в округе, где умерший имел свое основное место жительства. Если вам известны долги умершего (например, медицинские счета, счета по кредитным картам и т. д.), вам следует составить их список. Вы также должны составить список того, чем владел умерший на момент смерти (например, банковские счета, дом, акции и т. д.).). Вы можете подать документы через Интернет, используя NYSCEF, электронную систему подачи документов в суды штата Нью-Йорк. Проверьте, можете ли вы сделать это в электронном списке округа для суррогатного суда в вашем округе.

В петиции также должны быть перечислены доли умершего. Распространителям должно быть вручено (официально вручено) уведомление, называемое цитатой. Цитата наделяет их юрисдикцией Суррогатного суда. Это означает, что суррогатный суд имеет право определять права вовлеченных людей.Цитата сообщает распространителю, что кто-то запрашивает административные письма для управления имуществом умершего. Распределитель может подписать отказ (отказ от своих прав) и дать согласие на назначение Администратора или обратиться в суд, чтобы не согласиться с назначением. Также может быть включен отказ от залога.

Плата за подачу заявления зависит от долларовой стоимости недвижимости.

Продажа дома ваших пожилых родителей, страдающих слабоумием

Многие взрослые дети оказываются в затруднительном положении, поскольку им приходится продавать дома своих родителей, чтобы оплачивать уход за ними.Это может быть дом вашего любимого детства или дом, который ваши родители купили спустя годы после того, как вы переехали, чтобы уменьшить его размер. В любом случае, если один из ваших родителей недееспособен из-за болезни Альцгеймера или другого типа слабоумия, в какой-то момент вам или вашему брату или сестре может потребоваться продать дом, чтобы покрыть расходы на долгосрочный уход.

Адвокаты по делам пожилых людей говорят, что вопросы о продаже родительского дома — это проблема, по которой они ежедневно получают запросы. Вот что нужно знать опекунам, прежде чем вешать табличку «Продается» во дворе дома своих родителей.

Вопросы и ответы о продаже родительского дома для оплаты ухода

Может ли человек с деменцией продать свой дом?

Суть в том, что только человек, которому принадлежит дом, может передать дом покупателю, говорит Генри А. Карпентер II, эсквайр, сертифицированный поверенный по делам пожилых людей (CELA) в Законе о старейшинах округа Бакс в Пенсильвании и член Национальной академии адвокатов по делам пожилых людей (NAELA). Если родитель стал недееспособным, он или она (известный как принципал) должен определить — посредством долгосрочной финансовой доверенности (POA) — кого-то, кто может действовать от его имени (известного как агент) для совершения продажи. место.

«Даже если они являются членами семьи, если опекун не имеет законных полномочий [POA], то опекун не имеет абсолютно никакого права продавать дом. Точка», — объясняет Уэсли Э. Райт, сертифицированный старший юрист из техасского адвокатского бюро Wright Abshire Attorneys.

Как продать родительский дом, если есть доверенность?

Точные юридические полномочия, изложенные в доверенности, определяют, что агент может и не может делать от имени принципала.Например, общая доверенность в отношении финансов дает агенту широкие юридические полномочия действовать от имени принципала, обычно включая продажу недвижимости.

К сожалению, даже если человек тщательно спланировал возможность потери дееспособности из-за слабоумия и принял все рекомендуемые юридические меры предосторожности, его агент все равно может столкнуться с проблемами при использовании доверенности.

Например, титульная компания может не принять доверенность. В некоторых случаях титульная компания будет сомневаться в том, был ли руководитель компетентен подписать документ о доверенности, когда они это сделали.(Вот почему составление письма о полномочиях вместе с доверенностью является отличной практикой.) Они могут даже сказать, что доверенность устарела, отмечает Райт, который также является членом Национальной академии адвокатов по делам пожилых людей.

Если доверенность была оформлена недавно, титульная компания все равно может потребовать подпись доверителя или запросить встречу с ним или поговорить с ним, чтобы подтвердить, что лицо, осуществляющее уход (агент), имеет полномочия на осуществление продажи.

Райт говорит, что этот разочаровывающий сценарий произошел с ним, когда он пытался продать дом своей матери. «Вы говорите: «О чем мы говорим? У нас есть доверенность, и мы сделали все, что требует закон. Теперь вы говорите нам, что мы даже не можем использовать эту доверенность?», — вспоминает он.

Наличие на вашей стороне старшего адвоката, особенно того, кто составил доверенность, может быть особенно полезным в подобных ситуациях. Банки и титульные компании известны своей нерешительностью работать с агентами и принимать доверенности, даже если они действительны.

Прочтите: Что делать, если банк отказывает в финансовой доверенности

Как продать родительский дом, если у вас нет доверенности?

Если нет долгосрочной доверенности на финансы, а родитель недееспособен и, следовательно, не может оформить доверенность, то опекун должен подать заявление на опекунство для продажи дома.Ходатайство об опеке включает в себя подтверждение того, что лицо (известное как подопечный) недееспособно и выиграет от назначения законного опекуна для управления его личными и имущественными интересами.

В зависимости от условий опекунства это часто включает законное разрешение на продажу недвижимого имущества подопечного. Однако опекунство может быть длительным, дорогостоящим и эмоциональным процессом и является жизнеспособным вариантом только в тех случаях, когда старейшине не хватает умственных способностей для самостоятельного принятия обоснованных решений.

Прочтите: Как получить опекунство над пожилым человеком

Просмотрите наши бесплатные руководства по уходу за пожилыми

В большинстве случаев, когда опекун (иногда называемый опекуном) хочет продать дом своего подопечного, суд должен утвердить каждый шаг процесс. Конкретные ограничения и инструкции по продаже недвижимого имущества подопечного должны быть подробно изложены в судебном решении или постановлении, устанавливающем опекунство.

Опекун не может ходатайствовать перед судом об одобрении продажи дома, пока не подписан договор купли-продажи.Этот контракт с покупателем должен включать своего рода заявление о том, что он подлежит утверждению судом. После подписания контракт должен быть подан в суд вместе с соответствующей информацией о финансах подопечного и ожидаемых изменениях в его плане ухода и основном месте жительства. (Опекуны обязаны вести очень подробный отчет о финансовых операциях своих подопечных, который необходимо ежегодно подавать в суд, чтобы гарантировать, что их уход, активы и доходы не используются ненадлежащим образом.)

Суд решит, являются ли условия продажи разумными и отвечают интересам подопечного, и одобрит или откажет в продаже. Карпентер говорит, что эти решения могут занять от одного до двух месяцев, что может привести к задержке продажи.

«Настоящая проблема в том, куда ушли покупатели: «Знаете что? На другом конце города есть еще один дом; Я не хочу иметь дело со всем этим», — говорит он. «Что происходит.»

Карпентер вспоминает, что однажды получил разрешение суда на продажу собственности, но покупатель отказался за два дня до закрытия сделки.Другой покупатель, инвестор, готовый заплатить наличными, быстро сделал предложение, но хотел закрыть сделку через две недели. Карпентер отправился в здание суда и лично провел петицию через процесс, рассмотрев ее с администратором суда и доставив ее в кабинеты судей. В течение часа у него был подписан приказ, но это не норма. По его словам, этот процесс обычно занимает от двух недель до месяца.

Обратитесь к юрисконсульту при попытке продать родительский дом

Суть в том, что, когда придет время подумать о продаже дома пожилого родителя, члены семьи, осуществляющие уход, вероятно, столкнутся с некоторыми трудными юридическими проблемами, даже если они и их родители все правильно.Это может быть тернистый путь, так что не идите по нему в одиночку. Обратитесь за советом к уважаемому пожилому адвокату, который знаком с юридическими трудностями, с которыми сталкиваются семьи, имеющие дело с болезнью Альцгеймера и деменцией. Процесс все еще может быть сложным и дорогостоящим, но правильное руководство с самого начала поможет избежать ненужной головной боли в будущем.

Статут | Законодательное собрание штата Канзас

59-3075. Обязанности, ответственность, права и полномочия опекуна. (a) (1) Физическое или юридическое лицо, назначенное судом в качестве опекуна, должно добросовестно и добросовестно выполнять общие обязанности и ответственность и должно иметь общие полномочия и полномочия, предусмотренные в этом разделе, а также как любые конкретные обязанности, ответственность, полномочия и полномочия, возложенные на опекуна судом.При этом опекун всегда должен находиться под контролем и руководством суда и действовать в соответствии с положениями любого плана опекунства, поданного в суд в соответствии с K.S.A. 59-3076 и поправки к нему. Суд имеет право назначать адвоката опекуна, и гонорары такого адвоката могут быть оценены как расходы в соответствии с K.S.A. 59-3094 и поправки к нему.

(2) Опекун должен быть и оставаться лично знакомым с подопечным, супругой подопечного и с другими заинтересованными лицами, связанными с подопечным и знающими о подопечном, его потребностях и обязанностях подопечного. Опекун должен осуществлять свои полномочия только в той мере, в какой это необходимо в связи с ограничениями подопечного. Опекун должен поощрять подопечного к участию в принятии решений, касающихся подопечного. Опекун должен поощрять подопечного действовать от своего имени в той мере, в какой подопечный в состоянии это сделать. Опекун должен поощрять подопечного развивать или восстанавливать навыки и способности, необходимые для удовлетворения собственных насущных потребностей подопечного, а также для управления собственными делами подопечного. Принимая решения от имени подопечного, опекун должен учитывать высказанные желания и личные ценности подопечного в той мере, в какой он известен опекуну.Опекун должен стремиться обеспечить защиту личных, гражданских прав и прав человека подопечного. Опекун должен всегда действовать в наилучших интересах подопечного и должен проявлять разумную осторожность, усердие и благоразумие.

(b) Опекун должен иметь следующие общие обязанности, ответственность, полномочия и полномочия:

(1) Если подопечный является несовершеннолетним, осуществлять опеку и контроль над несовершеннолетним, а также обеспечивать уход за несовершеннолетним, лечение, абилитация, образование, поддержка и сопровождение;

(2) если подопечный взрослый, брать на себя заботу о подопечном и обеспечивать уход, лечение, абилитацию, образование, поддержку и содержание подопечного;

(3) рассматривать и либо давать от имени подопечного необходимые или требуемые согласия, либо отказывать в них;

(4) для обеспечения того, чтобы подопечный проживал в условиях с наименьшими ограничениями, соответствующих потребностям подопечного и доступных в разумных пределах;

(5) для обеспечения того, чтобы подопечный получал любую необходимую и разумно доступную медицинскую помощь в соответствии с положениями К. S.A. 59-3077 и поправки к нему, когда это применимо, а также любую разумно доступную немедицинскую помощь или другие услуги, которые могут потребоваться для сохранения здоровья подопечного или для помощи подопечному в развитии или сохранении навыков и способностей;

(6) для обеспечения и защиты комфорта, безопасности, здоровья и благополучия подопечных;

(7) принять необходимые решения и принять меры, а также дать необходимые согласия в отношении организации похорон подопечного, захоронения или кремации, проведения вскрытия тела подопечного и анатомических даров подопечного , с учетом положений и ограничений, предусмотренных в К.SA 2012 Доп. 65-3228, К.С.А. 65-2893 и 65-1734 и поправки к ним; и

(8) использовать все полномочия и выполнять все обязанности, необходимые или надлежащие для выполнения положений настоящего раздела.

(c) Опека не обязана в силу назначения опекуна использовать собственные финансовые средства опекуна для содержания подопечного.

(d) Опекун не несет ответственности перед третьим лицом за действия подопечного исключительно в силу назначения опекуна, и опекун, проявляющий разумную осмотрительность при выборе третьего лица для оказания какой-либо медицинской или иной помощи, не может, лечение или обслуживание подопечного, несет ответственность за любой ущерб подопечному в результате неправомерного поведения этого третьего лица.

(e) Опекун не имеет права:

(1) Запрещать брак или развод подопечного;

(2) согласие от имени подопечного на лишение подопечного родительских прав;

(3) согласие на усыновление подопечного, если оно не одобрено судом;

(4) давать согласие от имени подопечного на любую психохирургическую операцию, удаление любого органа или ампутацию любой конечности, если такая операция, удаление или ампутация не были предварительно одобрены судом, за исключением экстренных случаев. и когда это необходимо для сохранения жизни подопечного или предотвращения серьезного и непоправимого ухудшения физического здоровья подопечного;

(5) дать согласие от имени подопечного на стерилизацию подопечного, если только оно не будет одобрено судом после слушания с соблюдением надлежащей правовой процедуры, проводимого с целью определения того, одобрять ли это, и в ходе которого представлено подопечное адвокатом, назначенным судом;

(6) давать согласие от имени подопечного на проведение любой экспериментальной биомедицинской или поведенческой процедуры в отделении или на участие подопечного в любом биомедицинском или поведенческом эксперименте без предварительного рассмотрения и одобрения со стороны либо институциональным наблюдательным советом, как это предусмотрено в разделе 45, части 46 свода федеральных правил, или, если такие правила не применяются, то наблюдательным комитетом, созданным агентством, учреждением или лечебным учреждением, в котором проводится процедура или предлагается провести эксперимент, состоящий из членов, выбранных для целей определения того, является ли предлагаемая процедура или эксперимент: стимуляторы и предназначены для сохранения жизни или здоровья подопечного или оказания помощи подопечному в развитии или восстановлении навыков или способностей; или

(B) предполагает значительный риск причинения вреда физическому или психическому здоровью подопечного, либо использование аверсивного стимулятора, но что проведение предлагаемой процедуры или эксперимента направлено либо на сохранение жизни подопечного , или значительно улучшить качество жизни подопечного, или помочь подопечному развить или восстановить важные навыки или способности, и что опекун был полностью информирован о потенциальных рисках и преимуществах предлагаемой процедуры или эксперимента или любого другого аверсивный стимулятор, предложенный для использования, а также то, как и при каких обстоятельствах можно использовать аверсивный стимулятор, и дал конкретное согласие на это;

(7) согласие от имени подопечного на отказ или отмену жизненно важной или поддерживающей жизнь медицинской помощи, лечения, услуг или процедур, за исключением:

(A) в соответствии с положениями любой декларации палаты, произведенной в соответствии с положениями К. S.A. с 65-28,101 по 65-28,109 и поправки к ним; или

(B) , если подопечный до назначения судом опекуна в соответствии с K.S.A. 59-3067 и поправки к нему, должны оформить доверенность на длительное время для принятия решений в области здравоохранения в соответствии с K.S.A. 58-629, и поправки к нему, и они не должны быть отозваны подопечным до этого, и в них включены любые положения, относящиеся к отказу или отмене жизненно важной или поддерживающей жизнь медицинской помощи, лечения, услуг или процедур. , то опекун имеет право действовать, как это предусмотрено в нем, даже если опекун отозвал или иным образом изменил эту доверенность в соответствии с полномочиями К.S.A. 58-627 и поправки к нему, или опекун может разрешить агенту, назначенному подопечным, действовать от его имени, если опекун не отозвал или иным образом не изменил эту доверенность; или

(C) при обстоятельствах, когда лечащий врач подопечного должен письменно подтвердить опекуну, что подопечный находится в устойчивом вегетативном состоянии или страдает от болезни или другого заболевания, требующего дальнейшего лечения, кроме облегчения боли, вряд ли продлит жизнь подопечного, кроме как искусственными средствами, и вряд ли восстановит у подопечного какую-либо значительную степень способностей, помимо тех, которыми обладает подопечный в настоящее время, и с мнением которого согласен второй врач или любым комитетом по медицинской этике или аналогичным комитетом, к которому имеет доступ поставщик медицинских услуг, созданным для целей рассмотрения таких обстоятельств и уместности любого вида врачебного распоряжения, которое может привести к отказу или отмене жизненно необходимой или поддерживающей жизнь медицинской помощи. , лечение, услуги или процедуры.Такое письменное подтверждение утверждается постановлением суда;

(8) для осуществления любого контроля или полномочий в отношении имущества подопечного, за исключением случаев, когда это специально разрешено судом. Суд может передать такие полномочия опекуну, в том числе полномочия по созданию определенных трастов, как это предусмотрено в K.S.A. 59-3080 и поправки к нему, и может отказаться от требования внесения залога только в том случае, если: другое физическое или юридическое лицо, но которым подопечный имеет право владеть, составляет 10 000 долларов или меньше; и

(B) либо суд требует от опекуна сообщить суду о начале осуществления таких полномочий, либо требует, чтобы опекун специально запрашивал у суда полномочия для начала осуществления таких полномочий, как суд должен уточнить; и

(C) суд также требует от опекуна, когда совокупная стоимость таких средств и имущества превышает 10 000 долларов США, чтобы:

(i) Подать план опекунства, как это предусмотрено в K. S.A. 59-3076 и поправки к нему, который содержит элементы, аналогичные тем, которые будут содержаться в плане опекунства, как это предусмотрено в K.S.A. 59-3078 и поправки к ним;

(ii) ходатайствовать перед судом о назначении опекуна, как это предусмотрено в K.S.A. 59-3058, 59-3059 или 59-3060 и поправки к ним; или

(iii) уведомить суд, поскольку суд должен указать, что стоимость имущества опекунского лица равна или превышает 10 000 долларов США, если суд ранее назначил опекун, но не выдал письма об опекунстве в ожидании такого уведомления; и

(9) для помещения подопечного в лечебное учреждение, как это определено в К.S.A. 59-3077 и поправки к нему, за исключением случаев, когда это санкционировано судом, как это предусмотрено в нем.

(f) Опекун подает в суд отчеты о статусе подопечного и действиях опекуна в соответствии с указаниями суда в соответствии с K.S.A. 59-3083 и поправки к нему.

Управление опекунством и юридические обязанности

В зависимости от решения суда служба общественного опекуна может быть назначена в качестве временного опекуна, опекуна имущества, опекуна личности или опекуна личности и имущества.

При назначении опекуна Государственный опекун идентифицирует и проводит инвентаризацию всех активов человека и обязан документировать все доходы и расходы, понесенные от имени этого лица, включая продажу или ликвидацию имущества и инвестиций.

Закон штата требует, чтобы Общественный опекун распоряжался этими ресурсами, чтобы помочь заботиться о человеке. Управление общественной опеки имеет право в соответствии с законодательством штата требовать разумную компенсацию за услуги, оказанные лицу, если у имущества есть финансовые ресурсы, однако примерно восемьдесят процентов всех дел, которые рассматриваются на безвозмездной основе.Агентство представляет сборы на утверждение в суд в рамках ежегодной отчетности по делу. Годовой график оплаты Public Guardian ежегодно представляется на утверждение в Комиссию округа Кларк.

При общей опеке ежегодные письменные отчеты должны предоставляться в суд, если стоимость активов лица превышает 10 000 долларов США. Отчетность должна быть представлена в суд при подаче заявления о прекращении или передаче опекунства.

При краткосрочной опеке суд может отказаться от ежегодной отчетности, если стоимость опекунства не превышает 10 000 долларов США.Отчетность должна быть представлена в суд при подаче заявления о прекращении или передаче опекунства.

Федеральная корпорация страхования депозитов (FDIC) или Федеральная корпорация страхования ссуд и сбережений (FSLIC) застраховали сберегательные счета в любом банке или сберегательно-кредитном учреждении.
Процентные обязательства или полностью гарантированные Соединенными Штатами.
Процентные обязательства Почтовых служб США.
Процентные обязательства любого округа, города или школьного округа этого штата.

Продажа, сдача в аренду, передача в доверительное управление или передача любого имущества физического лица.
Для инвестирования имущества физического лица.
Для продолжения бизнеса физлица.
Чтобы занять деньги для физического лица.
Для заключения договоров от имени физических лиц.
Делать подарки из имущества физических лиц или производить расходы на родственников физических лиц.
Для обмена или раздела имущества физических лиц.
Для оплаты услуг адвоката.

В суд должна быть представлена письменная опись активов/имущества физических лиц. Опись должна быть изменена, если дополнительные активы будут обнаружены после подачи первоначальной инвентаризации. Этот отчет должен быть подан в течение 30 дней с момента обнаружения дополнительных активов.
Должны вестись полные и точные финансовые записи, включая квитанции о расходах, источнике поступлений и назначении выплат.
Ежегодная письменная отчетность должна быть предоставлена в суд в течение 60 дней после годовщины назначения опекуна, если не применяется сводное администрирование.
Отчеты могут быть затребованы судом через разные промежутки времени или в любое время по разным причинам (проверка статуса, упрощенное производство и т. д.)
Копии всех отчетов должны быть переданы соопекунам, вовлеченным поверенным, физическому лицу и лицам, имеющим право на уведомление в соответствии с законодательством штата.

Подготовьте план для удовлетворения всех медицинских, социальных и финансовых потребностей и пересмотрите его по мере необходимости.
Бюджеты должны максимизировать выгоды для человека. Опекуны должны хранить свои личные средства полностью отдельно от частных лиц.
Обеспечить или организовать снабжение человека предметами первой необходимости: едой, одеждой, жильем, непредвиденными расходами. (От опекуна не требуется нести расходы в интересах лица, кроме как в той мере, в какой это позволяет имущество лица.)
Проверка и проверка правильности всех запросов на платежи от имени физических лиц.
Убедитесь, что человеку предоставляется возможность пройти обучение, получить образование и освоить ремесло, если это применимо.
Содержательные свидания с физическим лицом должны быть не реже одного раза в месяц.
Защита от имени человека, обеспечение защиты гражданских прав человека, когда это возможно, и использование альтернативного суждения при принятии решений, что требует / поощряет опекунов пытаться принимать решения, которые человек принял бы для себя, если бы они были компетентны для этого.
Разрешить/дать согласие на медицинские и стоматологические процедуры, когда это уместно. Опекун должен использовать контрольный список решений, чтобы помочь в принятии рутинных решений. Опекун может обратиться за вторым медицинским заключением в отношении инвазивных методов лечения или операций.Разрешение суда требуется для некоторых процедур, включая экспериментальное лечение, стерилизацию, ампутацию и другие инвазивные хирургические процедуры, но не ограничиваясь ими.
Для изменения страны проживания необходимо получить разрешение суда.

Защита, сохранение и управление всеми активами, принадлежащими человеку. План должен быть подготовлен для удовлетворения потребностей человека.