Согласие органов опеки на покупку квартиры в ипотеку: ОПЕКА И ПОПЕЧИТЕЛЬСТВО

ОПЕКА И ПОПЕЧИТЕЛЬСТВО

Продажа квартир через опеку представляют собой сложные сделки, требующие особого контроля. В течение последних лет для совершения любой сделки, где так или иначе затрагивались интересы несовершеннолетних, требовалось разрешение органов опеки. В настоящее время, в связи с изменением законодательства, разрешение требуется лишь тогда, когда квартира приватизирована и ребенок входит в число собственников (исключением являются случаи, когда при приватизации квартиры были нарушены права несовершеннолетних).

Таким образом, прежде чем продать или купить квартиру, в которой собственником является несовершеннолетний, сначала необходимо согласовать этот вопрос с органами опеки и попечительства.

Продажа квартиры.

Покупателю нужно получить согласие органов опеки и попечительства. В первую очередь они должны понять, соблюдены ли права несовершеннолетнего на жилище при совершении той или иной операции с недвижимостью.

В случае нарушения прав ребенка органы опеки могут не дать своего согласия. Но надо иметь в виду, что оно еще не гарантирует законности и правильности оформления сделки. При продаже квартиры с последующей покупкой другого жилья органы опеки требуют от продавца обеспечить несовершеннолетнему регистрацию до момента покупки новой квартиры, а так же они следят, чтобы условия проживания во временном жилье были не хуже, чем в ранее занимаемой квартире. Также органы опеки должны обязать продавца оформить новую квартиру или часть квартиры на несовершеннолетнего (если старая квартира полностью или частично принадлежала ему).

В случае если квартира была приватизирована, но ребенок не принимал участия в приватизации, а потом выписался из квартиры, продавец также должен получить согласование органов опеки на продажу такой квартиры. Довольно часто встречаются случаи, когда несовершеннолетних при приватизации «забывают». То есть проживающий в квартире ребенок фактически остается лишь жильцом, в то время как остальные члены семьи стали собственниками.

В таких ситуациях прокуратура может оспорить итоги приватизации

Ипотека.

При оформлении залога недвижимости (ипотеки) залогодатель обязан согласовать залог квартиры, где зарегистрирован ребенок, с органами опеки. Нотариус при оформлении договора должен направить в местные органы опеки запрос о согласовании договора ипотеки. Таким образом, органы опеки имеют почти полную информацию о сделке. Для соблюдения интересов ребенка они также могут потребовать от заявителя и нотариуса дополнительные сведения по договору. Чтобы сократить сроки рассмотрения заявления, заявителю стоит как можно быстрее собрать все документы и подать в органы опеки. Но как убедить потенциального покупателя подождать? Необходимо объяснить ему, что подобное ожидание в его интересах. Ведь изначально правильное оформление документов является гарантией того, что в будущем ему не придется терять жилье.

 Обмен.

При обмене помещений органы опеки и попечительства рассматривают документы и разрешают (если осуществляется равноценный обмен, то его условия подразумевают, что никаких нарушений прав несовершеннолетних нет) либо запрещают сделку. При рассмотрении заявления органы опеки и попечительства фактически исходят только из количественных показателей. Если квартира имеет примерно одинаковую общую площадь, но разную жилую площадь и разную планировку, то главной задачей органов опеки является обеспечение несовершеннолетнему возможности проживания в комнате с лучшими условиями.

 

Какие документы необходимы для получения разрешения органов опеки и попечительства на сделку купли-продажи (же для дарения, мены, ренты, определения долей,где несовершеннолетние дети являются собственниками)?

1) Запрос от нотариуса (может не требоваться специалистами органов опеки).

2) Заявление родителей несовершеннолетнего, а в случае их отсутствия – документ, подтверждающий данный факт (свидетельство о смерти, решение суда о лишении родительских прав, решение суда о признании родителя безвестно отсутствующим и пр.).

Личное присутствие обоих родителей в отделе опеки и попечительства Обязательно! Расторжение брака между родителями несовершеннолетнего и раздельное проживание в течение длительного времени, а также регистрация одного из родителей по другому адресу не является основанием для отказа в написании заявления.

3) Заявление несовершеннолетнего, участвующего в сделке, достигшего 14 — летнего возраста.

4) Заявление всех совершеннолетних лиц со всех площадей, участвующих в сделке.  ОБЯЗАТЕЛЬНО ЛИЧНОЕ ПРИСУТСТВИЕ каждого участвующего в сделке с паспортами, в случае невозможности присутствия лица, участвующего в сделке по уважительным причинам в отделе опеки и попечительства, необходимо присутствие доверенного лица с правильно оформленной доверенностью для подачи заявления, заверенного нотариально от имени доверителя. ( Обязательно присутствие собственников квартиры, в которой есть несовершеннолетние дети).

 

5) Свидетельство о рождении ребенка.

6) Документы, подтверждающие права собственности на все жилые помещения, участвующие в сделке (свидетельство о собственности на жилище, договор мены, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство по закону или что-то иное).

7) Справки БТИ о стоимости на все жилые помещения, участвующие в сделке.

8) Экспликация и поэтажный план (кадастровый план) на все жилые помещения, участвующие в сделке.

9) Выписки из домовых книг на все жилые помещения, участвующие в сделке (только подлинники).

10) Копии финансовых лицевых счетов на все жилые помещения, участвующие в сделке (только подлинники).

11) Справки о задолженности из ЕИРЦ на все жилые помещения, участвующие в сделке (не обязательно).

Дата и подписи на заявлениях обязательно ставятся в присутствии специалиста отдела опеки и попечительства.

ПРИМЕЧАНИЯ:

— в отдел опеки и попечительства принимаются заявления от граждан только при предоставлении полного пакета документов по всем жилым площадям, участвующим в сделке;

— в отдел опеки и попечительства представляются подлинники всех документов вместе с их копиями;

— срок подготовки распорядительных документов – месяц с момента написания заявлений, при этом в качестве уважительных причин для ускорения подготовки распоряжений в расчет не принимаются:

а) истекающие сроки представляемых к рассмотрению документов,

б) истекающие сроки внесения задатков, залогов за квартиры,

с) какие-либо устные или письменные договоренности между сторонами, нотариусами, фирмами и др.

Все документы, поступающие на рассмотрение в отдел опеки и попечительства, не должны иметь просроченные даты выдачи.

В указанный перечень документов могут вноситься изменения и дополнения в зависимости от характера сделки.

 

Образец заявления родителей

Руководителю

муниципалитета ______________________

___________________________

от гр._________________________ ,

проживающего (ей) по адресу:

ул._________________ д.___ , кв.___

паспорт_________________________

телефон ____________________

Заявление

Прошу Вас разрешить совершение сделки купли – продажи (обмена) _____ комнатной квартиры по вышеуказанному адресу общей площадью — ______ кв.м., жилой площадью  _______ кв.м., принадлежащей на праве собственности мне, моему несовершеннолетнему сыну (дочери) Ф.И.О.__ _____ года рождения (свидетельство собственности на жилище №____ от ____ г. ) с одновременной покупкой (меной) ______ комнатной квартиры по адресу: _______, общей площадью ______ кв.м., жилой площадью _______ кв.м., принадлежащей на праве  собственности  гр. _________________ в собственность ____________________ (указываются члены семьи, в чью собственность приобретается квартира с указанием долей).

Согласие всех заинтересованных лиц имеется, имущественные и жилищные права и интересы несовершеннолетнего ущемлены не будут. Обязуюсь в соответствии с установленным законодательством РФ срок (один месяц) с момента выдачи разрешения на совершение сделки представить в отдел опеки и попечительства муниципалитета ****************** копии договоров купли-продажи (мены).

Претензий к органу опеки и попечительства не имею.

Дата_______                                                               Подпись__________

 

Это важно:

— Если у ребенка один родитель. Второго нет по причине смерти, либо вы мать, воспитывающая ребенка одна и получаете пособие как мать -одиночка, то в этом случае роль второго родителя будет выполнять инспектор отдела опеки и попечительства.

– опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не могут совершать сделки со своим подопечным. Нельзя, например, родителям продать квартиру своему несовершеннолетнему ребенку, так же как и нельзя выкупить квартиру у ребенка. Но родители или другие законные представители вправе подарить квартиру несовершеннолетнему или передать недвижимое и иное имущество в безвозмездное пользование;

– сделки, совершенные несовершеннолетними, не достигшими четырнадцати лет, ничтожны, но в интересах малолетнего совершенная им сделка может быть по требованию его родителей, усыновителей или опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего;

– если родители сдают в аренду жилое помещение ребенка, то для этого необходимо согласие органа опеки и попечительства. Также не следует забывать, что с дохода, полученного от сдачи имущества в аренду, необходимо будет уплачивать НДФЛ в размере 13%, а обязанность подачи налоговой декларации лежит полностью на плечах законного представителя ребенка.

– сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях когда такое согласие требуется, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя;

– в Семейном кодексе РФ закреплено важное правило, в соответствии с которым ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, а родители не имеют права собственности на имущество ребенка. К примеру, если родители разводятся, ребенок остается с матерью. В суде делят совместно нажитое имущество, среди которого квартира – она будет делиться лишь между отцом и матерью, так только эти два лица являются собственниками жилого помещения. По общему правилу, доли каждого из супругов признаются равными, но суд вправе и отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей.

Верховный суд разъяснил, на что обращать внимание при покупке вторички

Известно, что жилье на так называемом вторичном рынке чаще всего дешевле новостроек. Но и рисков потерять только что приобретенную квартиру, и деньги при такой покупке — больше. Особенно если продавец — семья с маленькими детьми.

Нельзя признать недействительной сделку, основы­ваясь только на ст. 167 Граждан­ского кодекса

Мало кто знает, что положенное при таких сделках согласие органов опеки еще ни о чем не говорит. Точнее, не страхует от возможных проблем.

Правовые аспекты сделок с жильем эксперты «РГ» разбирают в рубрике «Юрконсультация»

Дело в том, что опека лишь разрешает сделку при условии, что маленьким собственникам будет куплено равноценное продаваемому жилье. А если это условие не выполнят, то уже проведенную сделку купли-продажи легко признают незаконной.

Наша история началась в Челябинской области. Там некая гражданка решила продать квартиру, в которой были прописаны двое ее несовершеннолетних детей. Каждому из них принадлежало по 1/3 доли.

На продажу мама получила письменное согласие органов опеки. Давая согласие, опека выдвинула условие — квартиру продать можно, если одновременно будет приобретено другое жилье, в котором дети получат по 1/3 доли. Сообщить о покупке госорганам надо было в течение месяца после продажи жилья.

А дальше события развивались следующим образом. Сделка состоялась. Новая хозяйка квартиры полностью рассчиталась за покупку и справила новоселье. Но пожить спокойно в новой квартире ей не удалось.

Причина оказалась в том, что прежняя владелица, вопреки договоренности, не приобрела на детей новую квартиру, которая упоминалась в согласии органа опеки. То есть гражданка нарушила прописанное в разрешении условие. Отдел опеки потребовал признать сделку недействительной по статье 168 Гражданского кодекса РФ. Эта статья говорит о сделке, противоречащей закону.

Расстроенная новая хозяйка попыталась защищаться и обратилась в суд. Она утверждала, что разрешение опеки на сделку вообще незаконно, поскольку в нем не сказано, как рассчитываться с несовершеннолетними продавцами, и не уточняется, на какой счет переводить деньги на имя несовершеннолетних после продажи их долей.

А еще она нашла такой аргумент — при выдаче разрешения не выяснили мнение отца детей, а ее, как покупательницу, не проинформировали, что продавец должен был одновременно купить жилье несовершеннолетним.

Местный городской суд с доводами опеки согласился целиком и полностью. И он удовлетворил иск отдела опеки, признав недействительным договор купли-продажи квартиры. Жилье вернули в собственность прежней владелицы и ее детей. Ну а истице, так и не ставшей полноправной собственницей новой квартиры, присудили компенсацию в сумме стоимости жилья.

В своем решении городской суд сослался на статью 167 Гражданского кодекса, которая говорит о последствиях недействительной сделки. Но Челябинский областной суд отменил решение городских коллег и принял новое решение, отказав опеке, а заодно и истице.

По мнению апелляции, то, что прежняя хозяйка не купила своим детям жилье и нарушила договоренности с опекой, не делает договор купли-продажи квартиры незаконным. По мнению апелляции, сделку совершили с соблюдением всех процедур, фактически она исполнена и оснований для недействительности нет. При этом позицию в суде объяснили нормами статьи 168 Гражданского кодекса, на которую первая инстанция не ссылалась.

Опека с таким отказом не согласилась и дошла до Верховного суда РФ. Там материалы спора изучили и с выводами областного суда не согласились. При этом Верховный суд сослался сразу на две статьи Гражданского кодекса — статью 168 «Сделка, противоречащая закону» и статью 173.1 «Сделка без необходимого в силу закона согласия госоргана».

Верховный суд РФ указал, что суд первой инстанции не мог признать недействительной сделку, основываясь только на статье 167 Гражданского кодекса. В этой статье не установлены основания, по которым признается недействительность. Но эти основания предусмотрены в других статьях того же кодекса — 168 «Сделка, противоречащая закону» и статье 173.1 «Сделка без необходимого в силу закона согласия госоргана».

Опека разрешает сделку с квартирой, если детям купят равноценное жилье. Иначе сделку отменят

Верховный суд подчеркнул — в первой инстанции не сослались ни на одну из этих статей, а апелляция не только не исправила эту ошибку, но и неправильно истолковала нормы, на которые сослалась. Вот на что обратили внимание в Верховном суде — суд основал свое решение на утратившем силу варианте статьи 168 Гражданского кодекса РФ.

Апелляция должна была уточнить, по каким основаниям истец оспаривает сделку, и в зависимости от этого определить, какие обстоятельства значимы для спора и влияют на действительность сделки или свидетельствуют о ее ничтожности, указала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда.

А еще облсуд не принял во внимание, что согласно статье 173.1 Гражданского кодекса, установлены специальные основания для признания недействительными сделок, совершенных без необходимого согласия третьего лица, органа юрлица или госоргана либо органа местного самоуправления. По мнению истца, не было оснований для вывода, что сделку совершили с согласия опеки, ведь ответчик не получил согласия на отчуждение недвижимости без обеспечения детей другим жильем, и этот довод в Верховном суде РФ сочли важным. Высокий суд также отметил, что нет доказательств соблюдения прав детей, — того, что средства от продажи квартиры попали на их счет в банке или были израсходованы в их интересах. Поэтому велел спор пересмотреть.

сек. 524.5-418 MN Statutes

Этот раздел применим только к опеке, но не к поместью потомков. Как используется в этом разделе, слово «ипотека» включает продление существующей ипотеки с учетом положений этого раздела, а слово «аренда» означает аренду на один или несколько лет, если в контексте не указано иное. Консерватор должен иметь следующие полномочия и обязанности в отношении недвижимого имущества, находящегося под опекой.

(a) Суд может распорядиться о продаже, закладной или сдаче в аренду любого недвижимого имущества лица, находящегося под опекой, когда личного имущества недостаточно для оплаты долгов и других сборов с имущества или для обеспечения поддержки, обслуживания , а также образование лица, находящегося под опекой, супруга и детей-иждивенцев, или когда оно определяет продажу, ипотеку или аренду в наилучших интересах лица, находящегося под опекой. Усадьба лица, находящегося под опекой, не может быть продана, заложена или сдана в аренду без письменного согласия супруга.

(b) Консерватор может подать ходатайство о продаже, закладе или аренде, кратко указав факты, лежащие в основе ходатайства, и описав задействованное в нем недвижимое имущество. Ходатайство может включать все недвижимое имущество лица, находящегося под опекой, или любую его часть или части. Он может применяться для различных полномочий в отношении отдельных посылок. В качестве альтернативы он может применяться для разрешения на продажу, ипотеку или аренду.

(1) При подаче заявления суд назначает время и место его рассмотрения. Уведомление о слушании доводится до сведения заинтересованных лиц и кратко излагает суть заявления, содержащегося в петиции. Если публикация уведомления требуется судом, опубликованное уведомление должно быть опубликовано один раз в неделю в течение двух недель подряд в официальной газете, указанной заявителем в округе, в котором находится разбирательство, или, если такое указание не было сделано, в любой официальной газете округа или, если город проживания лица, подлежащего опекунству, расположен более чем в одном округе, в любой официальной газете города. Первая публикация должна быть осуществлена ​​в двухнедельный срок со дня принятия постановления об определении времени и места судебного заседания. Доказательство публикации и рассылки должно быть подано до слушания. Никакие дефекты в каком-либо уведомлении, его публикации или обслуживании не делают недействительными какие-либо разбирательства.

(2) После слушания суд имеет полное право распоряжаться продажей, ипотекой или арендой всей недвижимости, описанной в ходатайстве, или распоряжаться продажей, ипотекой или арендой любого одного или нескольких участков. из них, при условии, что любое такое указание должно быть в пределах условий заявления, сделанного петицией. В приказе описывается недвижимость, которая будет продана, заложена или сдана в аренду, и может быть указана последовательность, в которой несколько участков должны быть проданы, заложены или сданы в аренду. Если приказ предназначен для продажи, он должен указать, будет ли недвижимость продаваться на частной продаже или на публичных торгах. Постановление об ипотеке должно устанавливать максимальную сумму основного долга и максимальную процентную ставку, а также указывать цель, для которой будут использоваться доходы. Приказ о продаже, ипотеке или аренде остается в силе до тех пор, пока он не будет расторгнут судом, но никакая частная продажа не может быть произведена по истечении одного года с даты приказа, если недвижимость не была переоценена по решению суда в течение шести лет. месяцев, предшествующих продаже.

(3) Суд может распорядиться о продаже недвижимого имущества за наличные деньги, частично наличные деньги и ипотечный кредит на сумму не более 50 процентов от покупной цены или по договору купли-продажи. Первоначальный платеж по договору купли-продажи должен составлять не менее десяти процентов от общей покупной цены, а на неуплаченную покупную цену начисляются проценты в размере не менее четырех процентов годовых, которые подлежат уплате в разумные сроки ежемесячно, ежеквартально, полугодовые или ежегодные платежи, а последний взнос подлежит уплате не позднее чем через десять лет с даты заключения контракта. Такой договор должен предусматривать передачу по акту консерватора или акту об отказе от права собственности, который оформляется и вручается при полном исполнении контракта без дальнейшего распоряжения суда. В случае прекращения заинтересованности покупателя и правопреемников в таком договоре недвижимое имущество может быть перепродано по первоначальному заказу и с переоценкой в ​​течение шести месяцев, предшествующих продаже. Продажа доли продавца в недвижимости, проданной консерватором по контракту, может быть произведена по распоряжению суда с уведомлением или без него после оценки такой доли в течение шести месяцев, предшествующих продаже; такая продажа не может быть произведена по цене ниже ее стоимости, установленной такой оценкой.

(4) В случае распоряжения о продаже на публичных торгах должно быть опубликовано уведомление о времени и месте продажи за две недели. Доказательство публикации должно быть подано до подтверждения продажи. Такая публикация и продажа могут осуществляться в округе, где находится недвижимость, или в округе, в котором ведется разбирательство. Если участки, подлежащие продаже, являются смежными и находятся более чем в одном округе, может быть направлено уведомление, и продажа может быть произведена либо в одном из таких округов, либо в округе, в котором ведется разбирательство. Консерватор может время от времени откладывать продажу, если это отвечает наилучшим интересам имущества и заинтересованных лиц, но в целом не более чем на шесть месяцев. О каждой отсрочке объявляется публично во время и в месте, установленных для продажи, и, если она продлится более одного дня, об этом должно быть дано дополнительное уведомление по решению суда.

(5) В случае заказа частной продажи недвижимое имущество должно быть переоценено двумя или более незаинтересованными лицами по решению суда, если предварительная оценка недвижимого имущества не была произведена двумя или более незаинтересованными лицами не более чем шестью за несколько месяцев до продажи, при этом переоценка должна быть подана до подтверждения продажи. Недвижимое имущество не может быть продано на частной продаже ниже его стоимости, установленной такой оценкой.

(6) Если залог недостаточен, до подтверждения продажи или аренды или до оформления ипотеки консерватор должен внести дополнительный залог в такой сумме, которую может потребовать суд.

(7) При продаже или аренде консерватор составляет отчет об этом. После доказательства соблюдения условий приказа суд может подтвердить продажу или аренду и приказать консерватору оформить и доставить надлежащий документ.

(c) Когда лицо, находящееся под опекой, имеет право по договору купли-продажи на какую-либо долю в недвижимом имуществе, такая доля может быть продана по тем же причинам и таким же образом, как и другая недвижимость лица, находящегося под опекой. Перед подтверждением суд может потребовать подачи залога с условием сохранения имущества в неприкосновенности. После подтверждения консерватор переуступает контракт и передает акт консерватора или акт об отказе от прав.

(d) Когда имущество лица, находящегося под опекой, несет ответственность за какие-либо сборы, ипотеку, залоговое удержание или другое обременение в отношении находящегося в нем недвижимого имущества, суд может отказать в подтверждении продажи или аренды до подачи залога. в такой сумме, какую суд может определить при условии сохранения имущества в неприкосновенности.

(e) Если какое-либо недвижимое имущество лица, находящегося под опекой, требуется какому-либо лицу, фирме, ассоциации, корпорации или государственному учреждению, обладающему правом выдающегося владения, опекун может в письменной форме согласиться на компенсацию, которая будет сделанные для изъятия, повреждения, повреждения или уничтожения, при условии одобрения суда. После заключения соглашения консерватор подает ходатайство, частью которого является соглашение, в котором излагаются факты, относящиеся к сделке.

(1) Суд с уведомлением заинтересованных лиц должен заслушать, определить и принять решение по заявлению. Если публикация уведомления требуется судом, опубликованное уведомление должно быть опубликовано один раз в неделю в течение двух недель подряд в официальной газете, указанной заявителем в округе, в котором находится разбирательство, или, если такое указание не было сделано, в любой официальной газете округа или, если город проживания лица, подлежащего опекунству, расположен более чем в одном округе, в любой официальной газете города. Первая публикация осуществляется в двухнедельный срок со дня принятия постановления об определении времени и места судебного заседания. Доказательство публикации и рассылки должно быть подано до слушания. Никакие дефекты в каком-либо уведомлении, его публикации или обслуживании не делают недействительными какие-либо разбирательства.

(2) Если суд одобряет соглашение, консерватор, после выплаты согласованной компенсации, передает недвижимость, которую хотят приобрести, и оформляет любое освобождение, которое может быть санкционировано.

(f) Когда это отвечает наилучшим интересам имущества лица, находящегося под опекой, недвижимое имущество может быть передано опекуном на таких условиях и с таким уведомлением, которые может распорядиться суд.

(g) Когда какое-либо лицо, находящееся под опекой, юридически обязано передать имущество или сдать его в аренду, суд без дополнительного уведомления может распорядиться о том, чтобы опекун передал имущество или сдал его в аренду лицу, имеющему на это право. Ходатайство может быть подано любым лицом, претендующим на право передачи или аренды, или консерватором, или любым заинтересованным лицом или лицом, претендующим на долю в недвижимом имуществе или контракте, и должно содержать описание земли и факты, на которых основано требование о передаче или аренде. После доказательства ходатайства суд может приказать консерватору оформить и доставить документ о передаче или аренде при исполнении контракта.

(h) Консерватор без распоряжения суда может продлить существующую ипотеку на срок до пяти лет, если соглашение о продлении содержит такие же привилегии досрочного погашения и процентная ставка не превышает самую низкую ставку в продлили ипотеку.

(i) Консерватор не несет личной ответственности по любому ипотечному векселю или по причине условий, содержащихся в любом документе или передаче, заключенной в качестве консерватора.

(j) Никакая продажа, ипотека, аренда или передача консерватором не могут быть предметом побочной атаки из-за любого нарушения в судебном разбирательстве, если суд, вынесший такое решение, имел юрисдикцию в отношении имущества.

(k) Никакое производство по делу о признании недействительными продажи, ипотеки, аренды или передачи опекуном не может быть поддержано любым лицом, претендующим под или через лицо, на которое распространяется опекунство, если такое производство не будет начато в течение пяти лет, следующих непосредственно за датой такой продажи, ипотеки, аренды или передачи; при условии, однако, что в случае продажи недвижимого имущества опекуном никакие иски о его взыскании не могут быть поданы лицом, находящимся под опекой, если только оно не будет начато в течение пяти лет после прекращения охранного производства, и что в случаях мошенников, несовершеннолетних и других лиц, не достигших юридической инвалидности, подать в суд, когда впервые возникает право на иск, может начать такой иск в любое время в течение пяти лет после снятия инвалидности.

(l) После подачи петиции сертификат окружного суда, подтверждающий этот факт, может быть подан для записи в офис окружного регистратора абстрактной собственности или в регистратор прав собственности на зарегистрированную собственность любого округ, в котором находится любое недвижимое имущество, принадлежащее лицу, которому предложено передать опеку, и, если лицо, подлежащее опеке, является резидентом этого штата, в округе проживания. В справке должно быть указано, что петиция находится на рассмотрении, а также имя и адрес лица, для которого разыскивается опекун. Если опекун назначается по заявлению и если постановление об опекунстве отменяет или ограничивает право лица, подлежащего опекунству, на передачу имущества или на заключение договора, то все договоры и все передачи недвижимого имущества, совершенные лицом, подлежащим опекунству, после регистрации и до прекращения опекунства недействительны.

Руководство — Хранитель по управлению имуществом

Если вы являетесь Хранителем по управлению имуществом, вы должны теперь начать управлять доходами и активами вашего близкого человека. Получение контроля над имуществом вашего подопечного называется «упорядочением активов». В целом правило управления чужими активами заключается в том, чтобы быть очень осторожным в том, как вы тратите или инвестируете деньги своего подопечного.

Недавно назначенные опекуны по управлению имуществом имеют определенные обязанности, которые отличаются от обязанностей опекунов для личных нужд. Прежде чем вы начнете работать над различными задачами, вы можете просмотреть Приказ и Решение. Этот документ является вашим руководством.

ПРИМЕЧАНИЕ.  Всякий раз, когда вы ведете дела для своего подопечного, вы должны иметь при себе заверенную копию своего Приказа, Постановления и поручения, чтобы доказать, что вы уполномочены судом действовать от имени своего подопечного.

• Вещи, которые не должны делать опекуны по управлению имуществом
• Стражи должны разумно тратить деньги своих подопечных
• Подробные задания опекунов по управлению имуществом

---

Вещи, которые не должны делать опекуны по управлению имуществом
Опекуны по управлению имуществом ограничены в том, что им разрешено делать в соответствии с Приказом и решением. Ниже приведены примеры того, что опекуны не могут делать без разрешения суда:

• Лишить вашего подопечного любых полномочий или прав, которые судья не одобрил заранее
• Продать недвижимость своего подопечного или оставить недвижимость своего подопечного на свое имя, а не на имя своего подопечного
• Объедините свои деньги с деньгами подопечного, даже если у вас был совместный банковский счет с подопечным до опекунства
• Используйте средства своего подопечного в своих целях или одолжите у своего подопечного
• Делайте рискованные инвестиции
• Нанять профессионалов или специальных экспертов, например бухгалтера, для подачи налоговых деклараций, если только судья не дал вам на это разрешение
• Отменить завещание, доверенность или другой контракт, который ваш подопечный составил до вашего назначения

ПРИМЕЧАНИЕ:  Если вы считаете, что у вас есть веская причина сделать что-то, что не указано в Постановлении и решении, например, если вы должны управлять значительными активами, вы можете попросить суд о разрешение нанять инвестиционного брокера или другого финансового менеджера, чтобы помочь вам. Вам следует связаться со своим адвокатом, если он у вас есть, и попросить совета или обратиться к судебному секретарю судьи за советом, объяснив, почему вы считаете, что приказ должен быть изменен.

---

Стражи должны разумно расходовать деньги своих подопечных
Стражи должны разумно тратить деньги своих подопечных и обеспечивать их существование как можно дольше. Без предварительного одобрения судьи вы должны быть осторожны с покупкой очень дорогих вещей для своего подопечного, даже если вы считаете, что у вашего подопечного достаточно денег, чтобы заплатить за них, или он этого заслуживает.

Примеры таких крупных расходов:

• Перестройка дома вашего подопечного, чтобы сделать его доступным для инвалидных колясок
• Покупка специального фургона для перевозки вашего подопечного
• Попытка альтернативного лечения для вашего подопечного, которое вряд ли покрывается медицинской страховкой вашего подопечного
• Дорогой отпуск со своим подопечным

ПРИМЕЧАНИЕ:  Если вы думаете о покупке чего-то очень дорогого, в чем нуждается ваш подопечный или что может принести ему пользу, вы должны заранее получить одобрение судьи. Если вы не получите предварительного одобрения, судебный эксперт, который рассматривает все отчеты, может не одобрить покупку предмета и потребовать оплатить эти расходы из собственных средств.

---

Подробные задачи опекунов по управлению имуществом  
Авторы признательны Леоне Бин, эсквайру. который разработал список задач, описанных в этом разделе, и дал разрешение на адаптацию списка для данного руководства.

Открытие расчетного счета опеки
Укажите все банковские счета, принадлежащие вашему подопечному (чековые, сберегательные, денежного рынка и т. д.). Разделите любые совместные счета и отделите от них долю вашего подопечного. Закройте учетные записи вашего подопечного и откройте расчетный счет опеки с номером социального страхования вашего подопечного и с вашим именем в качестве опекуна в названии.

Пример:   Опекунский счет

Джо Смит стал опекуном своей жены Джейн, у которой болезнь Альцгеймера. Хотя у пары всегда был совместный банковский счет, теперь, когда Джо стал опекуном Джейн, он должен открыть отдельный банковский счет для своей жены. На этой новой учетной записи указан номер социального страхования Джейн, но учетная запись открыта на имя Джо как опекуна недееспособного человека. Вот как называется учетная запись:  » Джо Смит в роли опекуна Джейн Смит, недееспособного человека».

Примечание:  Если ваше подопечное учреждение организовало прямой депозит чеков о доходах (социальное обеспечение, SSI, чеки по программе VA и пенсии), вам необходимо сначала открыть счет опекунства , а затем запросить чеки о доходах должны быть перенаправлены со старого счета на счет опеки. Как только чеки будут зачислены на новый счет, вы можете закрыть старый.

Определение источников дохода
Укажите все источники дохода вашего подопечного: пенсионные пособия; арендный доход от арендаторов; процентный доход от инвестиций; Доход от социального обеспечения; Дополнительный доход безопасности; льготы ветерана. Составьте список, описав каждый источник и ежемесячную сумму, которую получает ваш подопечный, и организуйте перевод всех доходов на опекунский счет.

Если отсутствуют какие-либо чеки на общественные нужды, организовать повторную выдачу чеков.

Определение права вашего подопечного на получение государственных пособий
Если ваш подопечный в настоящее время не получает государственных пособий, но может иметь на них право, вы должны подать заявление на их получение от имени своего подопечного.

Организация предварительных расходов на похороны
Если ваш подопечный получает Дополнительный социальный доход или Medicaid, или если вы подаете заявление на получение этих льгот или участвуете в «планировании Medicaid», вам разрешается открыть отдельный сберегательный счет для опекунства в не более 1500 долларов в качестве специального погребального счета. Эта учетная запись может вызывать интерес и расти со временем, но вы можете никогда не использовать ее в течение жизни вашего подопечного — это резерв для будущих расходов на похороны вашего подопечного. Помимо отдельного сберегательного счета на погребение, вы также можете получить безотзывное доверительное управление на погребение, договориться о предоплаченных похоронах в похоронном бюро или приобрести участок на кладбище. Вы можете обсудить это с секретарем судьи, прежде чем принять решение и потратить средства своего подопечного.

ПРИМЕЧАНИЕ. Планирование Medicaid — это процесс подготовки к подаче заявления на участие в программе Medicaid с помощью адвоката, который является специалистом в области права Medicaid. См. раздел «Расходование активов вашего подопечного» ниже.

Стать представителем-получателем государственных чеков о доходах
Если ваше подопечное получает пособия по социальному обеспечению или дополнительный доход, вы должны подать заявление о назначении представителя-получателя (для пособий по программе VA представитель-получатель называется «доверенным лицом»), и чеки будут автоматически депонированы в опекунский счет. Если ваш подопечный проживает в учреждении для престарелых или в общежитии для людей с ограниченными возможностями, вы можете предпочесть, чтобы это учреждение или общежитие стали получателем платежей для представителей. Таким образом, дом престарелых получит деньги, и вам не придется управлять ими и платить дому престарелых каждый месяц.

Пример: Дом престарелых в качестве представителя получателя платежа

Мэри Элкинс и ее брат-инвалид Джон живут вместе уже много лет. С тех пор, как ей исполнилось 65 лет, Мэри поручила Администрации социального обеспечения перевести ее чек социального обеспечения и чек Джона на пособие по социальному обеспечению на общий банковский счет. Теперь, когда Джона поместили в дом престарелых, а Мэри стала опекуном Джона, либо Мэри, либо дом престарелых могут подать заявление в Администрацию социального обеспечения, чтобы стать представителем Джона. Если дом престарелых становится представителем-получателем платежей, дом престарелых будет использовать деньги для ежемесячных расходов Джона на дом престарелых, а затем подаст заявку на дополнительное покрытие Medicaid. Мэри получит доступ только к одобренному Medicaid личному пособию Джона, которое будет использоваться для личных нужд Джона. Такая договоренность облегчит Мэри управление средствами Джона.

Оплата счетов
Вы должны оценить ежемесячные расходы вашего подопечного и организовать их покрытие. Включите платежи за аренду, питание, одежду, уход за домашними животными, ведение домашнего хозяйства и услуги по уходу за собой, социальную деятельность, образовательные программы, медицинские расходы и уход за иждивенцами (если это предписано судьей). Попросите, чтобы все повторяющиеся счета (например, за коммунальные услуги и аренду) перенаправлялись вам, чтобы их можно было оплачивать своевременно. Определите неповторяющиеся счета и организуйте оплату. Примерами единовременных счетов являются счета за услуги врача, налоги на заработную плату и связанные с ними расходы на домашних работников. Вы можете создать местную учетную запись в продуктовом магазине или договориться о мелкой наличности для работников по уходу на дому, чтобы немного облегчить себе жизнь. Если ваш подопечный может распоряжаться небольшой суммой денег, вы можете организовать еженедельные расходы, чтобы у него или нее оставалась некоторая независимость.

ПРИМЕЧАНИЕ:  Вы всегда должны платить чеком, а не наличными, так как крайне сложно учитывать платежи наличными, когда вы пишете свои отчеты судье. Если вам необходимо оплатить денежным переводом, напишите в квитанции, за что была произведена оплата. И, если вы должны заплатить наличными, попросите получателя подписать квитанцию ​​​​для вас.

Выплата просроченной задолженности
Определите все текущие долги и договоритесь о выплате. Включите судебные решения о выплатах различным специалистам, участвовавшим в процессе опекунства. Проверьте свой Приказ и Решение, чтобы узнать имена людей, которым должны быть выплачены деньги, и сумму их гонораров.

Если ваш подопечный получает пособие по социальному обеспечению или Дополнительный доход по социальному обеспечению и не имеет финансовых активов, ваша первая обязанность — обеспечить покрытие ежемесячных расходов вашего подопечного, таких как жилье, питание и одежда. Опекуны должны уведомить всех кредиторов о том, что их подопечные не в состоянии погасить свой непогашенный долг, отправив кредитору письмо с объяснением ситуации подопечного и того факта, что теперь вы являетесь опекуном и представителем, получающим платежи от своего подопечного. Посмотреть образец письма кредиторам.

ПРИМЕЧАНИЕ.   Кредиторы обычно могут получить доступ к доходам вашего подопечного раньше, чем вы. Однако кредиторы не могут получить доступ к государственным чекам о доходах вашего подопечного. Кроме того, если ваш подопечный получил «переплату» от Службы социального обеспечения или SSI и должен вернуть переплаченную сумму Администрации социального обеспечения, вам следует договориться о минимальном ежемесячном платеже, чтобы вы могли оплачивать обычный ежемесячный платеж вашего подопечного. расходы без особых затруднений.

Организация перенаправления почты вашего подопечного вам
Личная почта может быть просто перенаправлена ​​вам, но официальная почта, такая как счета и другие заявления, должна быть адресована вам «как опекуну [имя вашего подопечного]», аналогично титулу в опекунском аккаунте.

Поиск банковских счетов с помощью IRS

Пример : Поиск банковских счетов

  Неделю назад Руди Джонсон получил поручение стать опекуном своего дяди Джейкоба. Поскольку его дядя всегда скрывал свои финансы, Руди понятия не имеет, сколько денег у его дяди и где находятся его банковские счета, но он хочет быть уверен, что средства его дяди в безопасности от людей, которые оскорбляли дядю Джейкоба в прошлом. Первое, что должен сделать Руди, это найти банковские счета дяди Джейкоба и закрыть их, чтобы дядя Джейкоб и люди, которые им воспользовались, больше не имели доступа к деньгам.

Одной из самых сложных задач, с которыми обычно сталкиваются опекуны, является поиск всех активов и источников дохода своего подопечного. Хорошим источником помощи для опекунов является Служба внутренних доходов , которая регулярно получает информацию обо всех налогоплательщиках, которые владеют банковскими счетами или имеют доход от заработной платы, пенсий или инвестиций. Если вы считаете, что у вашего подопечного могут быть банковские счета, которые вы не можете найти, вы можете заполнить форму IRS 4506T (запрос выписки из налоговой декларации). Отметьте пункт № 8 в форме. Примерно через два месяца IRS отправит вам отчет обо всех банках и других финансовых учреждениях, которые предоставили IRS финансовую информацию о счетах, принадлежащих вашему подопечному. Также есть частные агентства, которые сделают это быстрее за определенную плату.

ПРИМЕЧАНИЕ. Формы IRS доступны на веб-сайте: www.irs.gov или по телефону 1-800-829-3676. Всякий раз, когда вы отправляете письмо или форму в IRS, вы должны приложить копию заверенной комиссии по опекунству и подписать свое письмо или форму как «опекун».

Поиск другого невостребованного имущества
В дополнение к поиску активных банковских счетов вашего подопечного вы можете найти другое невостребованное имущество, принадлежащее вашему подопечному, такое как невостребованные налоговые возмещения, страховые возмещения и заброшенные банковские счета . В штате Нью-Йорк вы можете посетить сайт www.osc.state.ny.us. В отношении собственности в других штатах вы можете посетить веб-сайт Национальной ассоциации управляющих невостребованной собственностью www.naupa.org.

Поиск сейфовых ячеек
Узнайте в банке, есть ли в вашем подопечном сейфовая ячейка, и договоритесь с банком о проведении инвентаризации ее содержимого. Если сейф находится в совместном владении с кем-то другим, отделите ценности вашего подопечного от ценностей другого лица и арендуйте для своего подопечного отдельную ячейку.

ПРИМЕЧАНИЕ: Вы должны проверить свой Приказ и Решение, чтобы узнать, приказал ли вам судья проверить содержимое банковской ячейки. Если этого нет в первоначальном Приказе, вам может потребоваться специальное постановление суда, чтобы получить доступ к сейфу.

Поиск страховых полисов
Определите все страховые полисы; составьте список и включите название компании и номер полиса. Полисы могут включать домашнее хозяйство, ценные вещи, ответственность, жизнь, пожар, автомобиль, долгосрочный уход и медицинское страхование. Сообщите компаниям о назначении опеки и попросите, чтобы вся корреспонденция была перенаправлена ​​вам.

Идентификация всех инвестиций
Укажите все акции, облигации, взаимные фонды и инвестиционные счета, которые ваш подопечный мог открыть в прошлом. Составьте список каждого с именем ценной бумаги, номером политики и текущим значением. Сообщите всем компаниям о вашем назначении опекунства (отправьте им копию вашего Сертифицированного поручения) и попросите, чтобы вся корреспонденция была перенаправлена ​​вам. Если активы вашего подопечного сложны, запросите у судьи разрешение нанять инвестиционного брокера или бухгалтера для управления активами вашего подопечного.

Если сертификаты на акции не могут быть найдены, договоритесь о залоге возмещения убытков.

Идентификация ценных личных вещей
Определите все ценное имущество в доме вашего подопечного: включая драгоценности, предметы искусства, прекрасные ковры, монеты, коллекции марок, столовое серебро и наличные деньги. Вы должны оценить предметы по их оценочной стоимости, и если они не застрахованы, вы должны их застраховать. Убедитесь, что вы составили список всех предметов.

Поиск ценных документов
Найдите важные документы среди бумаг вашего подопечного. Ищите завещание, доверенность на медицинское обслуживание, завещание о жизни, доверенность и все остальное, что, по вашему мнению, может быть важным. Положите эти документы в надежное место.

Определение местонахождения недвижимого имущества
Укажите любое недвижимое имущество, принадлежащее вашему подопечному, и подайте «Заявление об установлении недвижимого имущества» в отдел регистрации имущества округа, где находится имущество.   Эти документы должны быть подписаны вами у нотариуса. Недвижимое имущество должно храниться на имя вашего подопечного. Если ваш подопечный владеет кооперативной квартирой, вы должны уведомить Совет кооператива о своем назначении и попросить, чтобы вся почта перенаправлялась вам. (Щелкните здесь, чтобы увидеть образец Заявления об идентификации недвижимого имущества.)

ПРИМЕЧАНИЕ: Если вы хотите продать недвижимость, вы должны сначала получить разрешение от судьи. Перед тем, как вы продаете имущество, судья может потребовать, чтобы оно было оценено оценщиком, который указан в утвержденном судом списке, и судья установит гонорар для оценщика.

Подача налоговых деклараций
Подача федеральных, государственных и местных налоговых деклараций до 15 апреля каждого года. Если вы не можете вовремя подать налоговую декларацию своего подопечного, вы можете подать заявление на продление срока на шесть месяцев, используя форму IRS 4868, которая называется «Заявка на автоматическое продление срока». Налоговые декларации должны быть поданы на имя и номер социального страхования вашего подопечного, но они должны быть подписаны вами как «Опекун [имя вашего подопечного], недееспособное лицо».  Вы должны приложить копию заверенной комиссии к налоговым декларациям, которые вы подаете для своего подопечного. Если ваш подопечный пропустил подачу налоговых деклараций в предыдущие годы, IRS уведомит вас и потребует, чтобы они были поданы как можно скорее. Попросите Налоговое управление США отменить штрафы за несвоевременную подачу налоговой декларации и направьте в Налоговое управление копию вашей Сертифицированной комиссии, чтобы показать, что ваш подопечный является недееспособным лицом и ранее не имел права подавать налоги.

ПРИМЕЧАНИЕ:   Если вам нужна помощь с налогами вашего подопечного, вам следует попросить разрешения у судьи нанять бухгалтера. Если судья удовлетворит ваш запрос, судья установит гонорар бухгалтера, который затем может быть выплачен из активов вашего подопечного.

Расходование активов вашего подопечного
Поскольку вы тратите активы вашего подопечного на уход за ним, вы должны составить план будущих финансовых потребностей вашего подопечного.