Соглашение супругов об определении долей в общей совместной собственности: Особенности подготовки соглашения об определении долей на построенный объект

Особенности подготовки соглашения об определении долей на построенный объект

 

Разбираемся, нужно ли в такой ситуации обращаться к нотариусу 

Нередко земельный участок, на котором ведется строительство или реконструкция жилого дома либо садового домика, принадлежит двум и более гражданам на праве общей долевой собственности. Завершение строительства (реконструкции) должно ознаменоваться заключением соглашения между собственниками об определении их долей в праве общей долевой собственности на построенный или реконструированный объект.

 Данное требование о заключении соглашения предусмотрено градостроительным кодексом РФ. Эксперт Кадастровой палаты Тамбовской области Марина Герасимович рассказала, в какой форме готовится такое соглашение.

Действующим законодательством прямо предусмотрено нотариальное оформление сделок по отчуждению долей. Поскольку соглашение об определении долей в праве общей долевой собственности на построенный или реконструированный объект не направлено на отчуждение и законом прямо не предусмотрена нотариальная форма для таких соглашений, то делаем вывод, что заключать его можно в простой письменной форме.

Кроме того, существует такое понятие, как единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, если законом не предусмотрено иное. То есть по общему правилу дом, возведенный на земельном участке, находящемся в общей долевой собственности, поступает в общую долевую собственность всех ее участников.

Вместе с тем, если сторонами соглашения являются супруги, то необходимо также учитывать положения семейного кодекса РФ. В частности, положения о том, что законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Исходя из норм семейного кодекса РФ, режим совместной собственности может быть изменен только брачным договором, для которого прямо предусмотрена нотариальная форма.

Таким образом, если супруги – стороны соглашения, и они распределяют между собой доли в отношении объекта, построенного на земельном участке, находящемся в совместной собственности супругов, то такое соглашение уже содержит в себе элементы брачного договора и поэтому должно заключаться в нотариальной форме. В случае же, если режим совместной собственности супругов не нарушается, то при составлении соглашения об определении долей в праве общей долевой собственности на построенный или реконструированный объект к нотариусу обращаться не придется.

Соглашение об определении долей — образец 2021

Соглашение

об установлении общей долевой собственности и определении долей в общем имуществе

 ,   именуемый(ая) в дальнейшем «», 

 , именуемый(ая) в дальнейшем»», 

вместе именуемые «Стороны», а индивидуально – «Сторона»,

заключили настоящее соглашение об установлении общей долевой собственности и определении долей в общем имуществе (далее по тексту – «Соглашение») о нижеследующем:

Предмет соглашения

1.

  «Стороны» владеют на праве совместной собственности следующим имуществом (далее по тексту — «Имущество»), в отношении которого будут определены доли :  .

2.

 Настоящим  «Соглашением» «Стороны»  договорились установить в отношении «Имущества» режим общей долевой собственности и определить свои доли  в следующем размере:

  доли принадлежит ;

 доли принадлежит .

3.

Настоящее «Соглашение» является основанием для прекращения права общей совместной собственности на «Имущество», являющееся предметом данного «Соглашения».

4.

При продаже «Стороной» своей доли в общей долевой собственности третьему (-им) лицу (-ам), другая  «Сторона» имеет преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается.  

5.

 «Сторона»  имеет право требовать раздела  «Имущества» в соответствии с той долей, которая определена настоящим «Соглашением». Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, «Сторона», требующая раздела, имеет право на выплату стоимости ее доли другой «Стороной».  

6.

Во всем остальном, что не урегулировано настоящим соглашением, «Стороны» руководствуются положениями действующего законодательства Российской Федерации.

7.

Все изменения и дополнения к настоящему «Соглашению» действительны только в том случае, если они совершены в письменной форме и подписаны «Сторонами».

8.

Настоящее Соглашение вступает в силу с момента его нотариального удостоверения.

9.

Право собственности на долю в недвижимом имуществе возникает у каждой из «Сторон» с момента регистрации права собственности на долю в .

10.

Настоящее соглашение составлено в  — по экземпляру для каждой из «Сторон» и 1 экземпляр  для .

Адреса и реквизиты сторон

«»:  место регистрации — ; почтовый адрес — ; тел. — ; факс — ; e-mail — ; ИНН — ; паспорт:  выдан  , код подразделения .

«»:  место регистрации — ; почтовый адрес — ; тел. — ; факс — ; e-mail — ; ИНН — ; паспорт:  выдан  , код подразделения .

Подписи сторон

Соглашение об определении долей в праве долевой собственности

СОГЛАШЕНИЕ

об определении долей в праве долевой собственности

г.

«» 2021 г.

Гр. , именуемый в дальнейшем «Сторона 1», и гр. , именуемый в дальнейшем «Сторона 2», а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящее Соглашение о нижеследующем:

1.Сторонами определен режим долевой собственности на имущество, указанное в п.2 настоящего Соглашения.

В перечень имущества, принадлежащего Сторонам на праве долевой собственности, входит:

2.На момент заключения настоящего Соглашения Стороны определяют следующее распределение долей в имуществе, принадлежащем Сторонам на праве долевой собственности:

• lдоля в праве долевой собственности Стороны 1 составляет %;
• lдоля в праве долевой собственности Стороны 2 составляет %.

Размеры долей, установленные настоящим Соглашением, могут быть изменены при обоюдном согласии Сторон.

3.В период действия настоящего Соглашения Стороны вправе производить любые улучшения общего имущества.

4.Любые улучшения имущества (отделимые и неотделимые), произведенные Сторонами в рамках осуществления настоящего Соглашения, поступают в долевую собственность Сторон.

5.Сторона, осуществившая за свой счет значительные вложения в имущество, принадлежащее Сторонам на праве долевой собственности, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.

6.Доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, распределяются между Сторонами .

7.Сторона вправе осуществлять распоряжение имуществом, принадлежащим Сторонам на праве долевой собственности, только с согласия другой Стороны.

8.Каждая из Сторон имеет преимущественное право покупки при продаже другой Стороной своей доли. Преимущественное право покупки доли осуществляется в порядке, предусмотренном ГК РФ.

9.Настоящее Соглашение может быть расторгнуто каждой из Сторон в одностороннем порядке. При этом Сторона, выступающая с инициативой о расторжении настоящего Соглашения, обязана уведомить об этом другую Сторону за дней до даты расторжения настоящего Соглашения.

10.При расторжении настоящего Соглашения происходит выдел имущества в натуре в размере, соответствующем доле Стороны в праве долевой собственности.

11.Выдел имущества в натуре может быть заменен денежной компенсацией, соответствующей размеру доли в праве долевой собственности. Для определения размера доли в денежном выражении может быть привлечен независимый оценщик.

12.Настоящее Соглашение вступает в силу с момента его подписания и действует неограниченный срок.

АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Сторона 1Регистрация:Почтовый адрес:Паспорт серия:Номер:Выдан:Кем:Телефон: 

Сторона 2Регистрация:Почтовый адрес:Паспорт серия:Номер:Выдан:Кем:Телефон: 

ПОДПИСИ СТОРОН

Сторона 1 _________________

Сторона 2 _________________

5 пользователей добавили
этот документ в избранное

Соглашение об определении долей в общем имуществе супругов должно быть нотариально удостоверено

Согласно пункту 1 статьи 33 Семейного кодекса Российской Федерации законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности; законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.

Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности, установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов (пункт 1 статьи 42 Семейного кодекса Российской Федерации).

Кроме того, в соответствии со статьей 38 Семейного кодекса Российской Федерации:

– раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов;

– общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.
Как следует из сложившейся судебной практики (см., например, определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.11.2015 N 18-КГ15-203, Апелляционное определение Московского городского суда от 28.07.2015 по делу N 33-25275/2015):

– супруги вправе по своему усмотрению изменить режим общей совместной собственности имущества, нажитого в браке (или его части), как на основании брачного договора, так и на основании любого иного соглашения (договора), не противоречащего нормам действующего законодательства;

– соглашение о разделе имущества супругов является основанием для возникновения, изменения и прекращения прав и обязанностей супругов в отношении их совместной собственности;

– согласно пункту 2 статьи 38 Семейного кодекса Российской Федерации общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению; из содержания пункта 3 статьи 38 Семейного кодекса Российской Федерации следует, что супруги могут разделить имущество в натуре или определить доли супругов в этом имуществе. Девушка анально кончила, и вот ссылка глянуть на эту красоту

Учитывая изложенное, полагаем, что соглашение об определении долей в общем имуществе супругов является соглашением о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, которое, равно как и брачный договор, должно быть нотариально удостоверено (статьи 38 и 41 Семейного кодекса Российской Федерации).

Раздел общей собственности супругов :: Статьи

Раздел общей собственности супругов, как правило, деликатный, но порой и драматичный эпизод в жизни каждого из них, который чаще происходит при расторжении брака, однако может состояться по желанию супругов в любой период совместной жизни. 

Причины раздела общего имущества в период брака бы­вают различными: желание одного из супругов выделить свою долю в имуществе, чтобы распоряжаться ею само­стоятельно, расплатиться с личными долгами, а также фак­тическое прекращение семейных отношений и другие. 

Требование о разделе может быть также заявлено кре­диторами одного из супругов, желающими обратить взыс­кание на его долю в общем имуществе (ст. 45 СК). 

При отсутствии спора между супругами раздел имуще­ства может быть произведён добровольно. В этом случае супруги, заключив соглашение о разделе, могут по соб­ственному желанию нотариально удостоверить его, по­скольку нотариальная форма создаёт большую правовую определённость, особенно во взаимоотношениях с треть­ими лицами. При наличии соглашения имущество делится в соответствии с ним. Супруги могут поделить имущество как в равных долях, так и в иной пропорции. Однако отступ­ление от равенства долей не должно нарушать интересы третьих лиц. В частности, если раздел произведён с целью избежать взыскания имущества одного из супругов его кре­диторами, последние вправе оспорить такое соглашение о разделе. 

Договор о разделе касается имущества, нажитого ко дню раздела. Всё то, что супруги приобретут уже на следующий день после заключения договора и далее, будет иметь ре­жим их общей совместной собственности. 

В состав делимого имущества включается только совме­стно нажитое имущество и исключается всё то, что принад­лежит мужу или жене лично и имущество несовершенно­летних детей. 

Имущество необходимое для обеспечения нужд детей: одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности и т.п. разделу не подлежит и передаётся без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети. Вклады, внесённые супругами за счёт общего имущества на имя их несовершеннолетних детей, считаются принадлежащими детям в силу п. 5 ст. 38 Семейного кодекса РФ и не должны учитываться при разделе. 

При наличии спора между супругами раздел общего иму­щества производится в судебном порядке. После растор­жения брака бывшие супруги вправе заявить требование о разделе имущества только в пределах трёхгодичного сро­ка исковой давности, который начинается с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, а не с конкретного момента расторжения брака (по­становление пленума Верховного суда РФ от 5 ноября 1998 года). Не предъявление иска в течение трёх лет после уста­новления факта нарушения имущественных прав лишает бывших супругов права на удовлетворение иска о разделе имущества. 

Решая вопрос о том, какие предметы передаются каж­дому супругу, суд, прежде всего, исходит из пожеланий их самих. Если они не могут прийти к соглашению, спор разре­шается непосредственно судом. При этом суд старается определить, кто из супругов в большей мере нуждается в тех или иных вещах в связи с профессиональной деятель­ностью, состоянием здоровья, уходом за детьми. 

В тех случаях, когда распределить имущество в соот­ветствии с причитающимися супругам долями невозмож­но, суд может передать одному из них имущество, по сто­имости превышающее его долю. В этой ситуации другой имеет право на получение от своего супруга денежной или имущественной компенсации в соответствии с п. 3 ст. 38 С К. 

При разделе некоторых вещей возникают проблемы, свя­занные с тем, что не все виды имущества могут быть разде­лены в натуре. И если их натуральный раздел невозможен, производится раздел в идеальных долях, и каждый из суп­ругов имеет право на владение, пользование и распоря­жение домом или квартирой в соответствии с присуждён­ной ему долей. Например, жилой дом признаётся дели­мым в натуре объектом только в случае, если имеет два самостоятельных входа или может быть переоборудован таким образом. 

При разделе суд исходит из равенства долей обоих суп­ругов независимо от того, сколько каждый из них зараба­тывал и вкладывал в приобретение общего имущества. Однако суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе, исходя из интересов несо­вершеннолетних детей или в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расхо­довал общее имущество супругов в ущерб интересам се­мьи. Чаще всего такое расходование имущества имеет место, когда один из супругов не участвует в создании иму­щества семьи, а злоупотребляет спиртным или наркотика­ми, расходует имущество семьи на азартные игры, лоте­реи. 

Несправедливо не учитывать неполучение дохода без уважительных причин при определении долей супругов в их общем имуществе, например, в случае если муж сам настаивал на том, чтобы era жена оставила работу, а пото­му он не должен иметь права ссылаться впоследствии на это обстоятельство при разделе имущества. 

Безусловно, не является основанием для уменьшения доли неполучение дохода по причине невозможности най­ти работу из-за болезни (инвалидности), учёбы, ухода за детьми (постановление пленума Верховного суда РФ N 15 от 5 ноября 1998 г.). 

Помимо вещей разделу подлежат также права требова­ния, принадлежащие супругам (право на получение дивиден­дов, страхового возмещения и др.), и их общие долги, обязан­ности по исполнению (например, обязанность вернуть день­ги по договору займа, если договор заключался в интересах семьи; оплатить по договору ремонт квартиры и тд.). 

Общие долги супругов составляют пассив их имуще­ства и распределяются в соответствии установленным п. 3 ст. 39 СК пропорционально присуждённым супру­гам долям. Под общими долгами супругов следует по­нимать долги, возникшие в период их состояния в бра­ке, в связи с ведением общего хозяйства, совершени­ем сделок в интересах семьи, несением ответствен­ности за причинённый их несовершеннолетними деть­ми третьим лицам вред и т.п. В силу этого отвечать по таким долгам супруги должны тоже совместно. 

Имущественные отношения могут измениться не только по причине расторжения брака, но и в случае смерти одно­го из супругов. Тогда имущество умершего распределяется среди его наследников. Порядок наследования опреде­лён ч. 3 Гражданского кодекса РФ, и имущество может быть унаследовано по закону или по завещанию. 

Супруг наследодателя может быть призван к наследо­ванию наравне с другими наследниками первой очереди, если брак к моменту открытия наследства не был расторг­нут либо признан недействительным. 

Ст. 1150 Гражданского кодекса РФ уточняет вопрос об имуществе, нажитом в браке, и порядке его перехода по наследству. Принадлежащее пережившему супругу насле­додателя в силу завещания или закона право наследова­ния не умаляет его права на часть имущества, нажитого во время брака с наследодателем и являющегося их совмес­тной собственностью. Доля умершего супруга в этом иму­ществе, определяемая в соответствии со ст. 256 Граждан­ского кодекса РФ, входит в состав наследства и переходит к наследникам в соответствии с правилами, установленны­ми Гражданским кодексом РФ. 

В результате раздела у находящегося в живых супруга появляется право собственности на часть имущества, принадлежавшего супругам на праве общей совместной собственности. Разделу между наследниками подлежит часть общего имущества, приходящаяся на долю насле­додателя, включая долги, а также имущество, которое принадлежало на праве собственности супругу-наследо­дателю. Переживший супруг относится к первой очереди наследников по закону (ст 1142 ГК РФ), а при наличии условий, предусмотренных ст. 1149  Гражданского кодек­са РФ, может претендовать на обязательную долю.

Вера ДЕРМАНСКАЯ,

нотариус 

Определение долей в праве совместной собственности супругов (на квартиру)

Определение доли в праве совместной собственности, будь то общая квартира или какое-либо иное недвижимое имущество, осуществляется в соответствии с действующим гражданским законодательством (глава 16 ГК РФ).

Основным факторов, влияющим на успешность этого действия, является наличие согласия обеих сторон, с целью определения долей имущества между супругами или собственниками, что предполагает оформление на равные части недвижимости.

При достижении согласия между собственниками, процесс определения доли осуществляется с непосредственным участием нотариуса, посредством удостоверения соответствующего соглашения.

Таким образом, заключение «договора» об установлении права долевой собственности возможно лишь при достижении соответствующего согласия между всеми участниками совместной собственности.

Однако, юридическая практика отмечает множество вариантов развития событий, когда размер долей не может удовлетворить «потребности» одной из сторон, ввиду наличия существенных противоречий сторон по данному вопросу, поскольку сумма компенсаций за соответствующую долю (при решении продажи) довольно мала.

При таком конфликтном стечении обстоятельств определение долей в праве общей долевой (совместной) собственности происходит в суде, при этом подать иск может любой из собственников недвижимости, право которого нарушено.

Совместная собственность без определения долей указывается в соответствующем свидетельстве о праве собственности. Разрешение вопроса, как именно определить порядок пользования совместной собственностью достаточно легко – они являются равными, за исключением случаев, когда одна из сторон считает, что ей принадлежит большая часть доли.

При этом, можно договориться о заключении соглашения или же предложить участнику долевой собственности осуществить покупку (продажа) одной из долей, так чтобы имущество будет принадлежать одному собственнику.

Определение доли в праве общей собственности супругов может быть разрешена в досудебном порядке, если соответствующее согласие будет достигнуто или же в судебном порядке, своими силами или с привлечением и присутствием юриста.

Компания «Nobele» готова внести «вклад» в решение проблемы определения долей в совместной собственности и предложить квалифицированные услуги опытного юриста в Москве.

Все эти и многие другие возникающие трения относительно недвижимого имущества подлежат урегулированию, но когда именно, зависит от решения конкретного лица. Конечно, финансовые расходы, а равно время, необходимое для урегулирования спора – то максимальное неудобство подлежащее преодолению.

С нашей помощью определение долей в квартире между супругами, после расторжения брака, будет проведена с минимальными моральными и финансовыми потерями и позволит защитить собственные права на недвижимое имущество.

Стоимость приведенного спора по определению доли совместной собственности является приблизительной, может быть уменьшена или увеличена в зависимости от обстоятельств дела.
Более подробную информацию Вы можете узнать по телефону: +7 (495) 741-84-78 или email: [email protected].

---

* Все судебные издержки, включая расходы на юридические услуги подлежат возмещению стороне, в пользу которой состоялось решение суда (ст. 100 ГПК РФ).

Наследование земельных участков находящихся в общей совместной собственности

Общая собственность на имущество возникает из договора или закона и по общему правилу является долевой.

Общая совместная собственность

Образование общей собственности без определения долей (совместная собственность) допускается в случаях, прямо предусмотренных законом (пункт 3, статья 244 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Действующим Гражданским кодексом Российской Федерации режим общей совместной собственности предусмотрен только для двух категорий граждан — супругов и членов крестьянского (фермерского) хозяйства (статьи 256, 257 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Наследование общей долевой собственности

При наследовании доли в общей долевой собственности действует общий порядок, без каких-либо особенностей, в том числе и для земельных долей (паев) бывших работников преобразованных колхозов и совхозов.

Наследование общей совместной собственности

Несколько иная ситуация возникает, когда умирает участник общей совместной собственности. Наследник лишен возможности оформить свои наследственные права до определения доли умершего в общем имуществе, так как наследственное имущество переходит к наследникам по закону и по завещанию исключительно на праве долевой собственности. Это положение не может быть никем изменено в силу императивности закона, в том числе и по воле завещателя (статья 1122 Гражданского кодекса).

Определение долей в общей совместной собственности

В случае отсутствия спора доли в общей собственности определяются по соглашению между пережившим супругом либо членами крестьянского (фермерского) хозяйства с другими наследниками умершего участника общей совместной собственности на земельный участок. На основании достигнутого соглашения наследнику может быть выдано свидетельство о праве на наследство. Важно, чтобы указанному соглашению была придана письменная форма в виде документа, подписанного наследниками и участниками общей совместной собственности.

Определение долей в общей совместной собственности через суд

В тех случаях, когда вопрос о долях остается спорным, доля умершего сособственника определяется судом по иску любого заинтересованного лица.

Свидетельство о праве собственности на половину общего имущества супругов

Соглашения наследников об определении долей в общем имуществе не требуется, если пережившему супругу выдано свидетельство о праве на долю в совместно нажитом имуществе. В соответствии со статьей 75 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате пережившему супругу может быть выдано свидетельство о праве собственности на половину общего имущества супругов, но при обязательном извещении наследников, принявших наследство.

Как видно из содержания данной статьи, в указанном случае размеры долей как пережившего супруга, так и наследодателя предполагаются равными и не поставлены в зависимость от получения на это согласия наследников. Вместе с тем такие наследники не лишены права обратиться в суд и разрешить в исковом порядке спор о долях и правильности выдачи свидетельства пережившему супругу. Точно такая же возможность сохраняется и у последнего, несмотря на полученное им свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе. Обращение в суд пережившего супруга может быть вызвано тем, что при получении свидетельства на половину общего имущества он действовал под влиянием заблуждения либо не придавал значения этому акту, тогда как в действительности вправе рассчитывать на все имущество или большую его часть.

Неравенство долей на общее имущество супругов при наследовании

Правила определения долей супругов в общем имуществе отнесены к предмету Семейного кодекса Российской Федерации, которым допускаются отступления от равенства долей исходя из интересов несовершеннолетних детей либо по иным заслуживающим внимания причинам, в частности если один из супругов не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество в ущерб интересам семьи (статья 39 Семейного кодекса Российской Федерации).

Наследование Земельных участков крестьянского (фермерского) хозяйства

Доли при наследовании земли членов крестьянского (фермерского) хозяйства

В отличие от супружеского имущества доли членов крестьянского (фермерского) хозяйства в праве совместной собственности на имущество признаются равными, если соглашением между всеми ними не установлено иное (пункт 3 статья 258 Гражданского кодекса).

Условия наследовании земли членов крестьянского (фермерского) хозяйства

Наследование имущества члена крестьянского (фермерского) хозяйства обусловлено в законе рядом условий. Заключаются они в том, что доля в имуществе крестьянского (фермерского) хозяйства переходит на общих основаниях к наследникам умершего, если они также являются членами этого хозяйства. Причем наследование доли некоторыми из членов крестьянского (фермерского) хозяйства ведет к преобразованию общей совместной собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства в их общую долевую собственность.

Компенсация при наследовании земли членов крестьянского (фермерского) хозяйства

Наследник, который на момент открытия наследства не являлся членом крестьянского (фермерского) хозяйства, права на долю в имуществе не приобретает — он вправе претендовать на получение денежной компенсации соразмерно наследуемой доле, которая может определяться соглашением сторон либо судом (статья 1179 Гражданского кодекса). В этом случае доля умершего наследодателя в праве на земельный участок и другое имущество переходит к остальным членам крестьянского (фермерского) хозяйства. Допускается и другой вариант: наследник может быть принят в члены крестьянского (фермерского) хозяйства, и в этом случае указанная компенсация ему не выплачивается.

Смерть единственного члена крестьянского (фермерского) хозяйства ведет к наследованию на общих основаниях только тогда, когда никто из наследников не выразит желания продолжить ведение хозяйства. К наследнику, который выразит такое желание, переходит земельный участок и другое имущество крестьянского (фермерского) хозяйства, а другие наследники имеют право на получение денежной компенсации за долю в этом наследственном имуществе.

Преимущественное право наследования земли членов крестьянского (фермерского) хозяйства

Не исключено, что сразу несколько наследников будут претендовать на имущество в целом для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства. Ни Гражданский кодекс, ни Федеральный закон №74-ФЗ от 11.06.2003 «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» прямо не предусматривают преимущественного права того или иного наследника после смерти последнего члена такого хозяйства. Как представляется, спор между ними о преимущественном праве на получение имущества наследодателя должен решаться применительно к статье 1168 Гражданского кодекса. Речь в ней идет о том, что преимущественным правом на неделимую вещь обладает тот из наследников, кто пользовался этим имуществом при жизни наследодателя либо являлся вместе с наследодателем участником общей собственности на это имущество.

Задать вопрос Земельному Юристу (Адвокату) БЕСПЛАТНО ОНЛАЙН!

Вы можете не отходя от компьютера:

• Воспользовавшись одним из мессенджеров;
• Заполнить форму обратного звонка имеющуюся в конце читаемого текста;
• Заполнить форму письменного вопроса перейдя по этой ссылке >>>

Адрес и Телефон Земельного Юриста (Адвоката)

Офис Юридической компании «Статус» находится непосредственно возле станций метро Измайлово (МЦК) или Партизанская, через дорогу от выхода. Великолепная транспортная доступность сэкономит ваше время и деньги на дорогу городским транспортом.

Также до нас легко добраться на автомобиле, так как офис находится вдоль Северо-Восточной хорды —новой магистрали, которая связывает три округа столицы: север, восток и юго-восток.

Часы приема Юриста (Адвоката) по Земельным вопросам

Прием и консультации ведутся

• В рабочие дни с 09:00 до 23:00
• В выходные и праздничные — по предварительной договоренности

Разрешение Земельных споров рекомендуем доверить профильному Земельному Юристу, во избежание наступления неблагоприятных последствий, влекущих существенные финансовые и имущественные потери!
Многолетний практический опыт судебных разбирательств в Земельных делах, является безусловным основанием нашей уверенности в том, что 

Мы поможем Вам!

Общая аренда — определение TIC

Что такое общая аренда — TIC?

Совместная аренда — это договоренность, при которой два или более человека разделяют права собственности на собственность или земельный участок. Недвижимость может быть коммерческой или жилой. Когда общий арендатор умирает, имущество переходит в собственность этого арендатора. Каждый независимый владелец может контролировать равный или разный процент от общей собственности. Кроме того, общий партнер по аренде имеет право передать свою долю собственности любому бенефициару в качестве части своего имущества.Условия договора для общих арендаторов подробно описаны в акте, праве собственности или других юридически обязывающих документах о праве собственности.

Ключевые выводы

• Общая аренда — это договор, при котором два или более человека владеют недвижимостью.
• Общие арендаторы могут владеть разными долями собственности.
• Совместные арендаторы могут завещать свою долю собственности кому угодно после своей смерти.
• Общая аренда существенно отличается от совместной аренды, особенно с точки зрения прав наследования и степени собственности каждого арендатора.

Как работает TIC

Когда два или более человека владеют собственностью в качестве общих арендаторов, все участки собственности в равной степени принадлежат группе. Сарендаторы могут иметь разную долю владения. Например, Сара и Дебби могут владеть 25% собственности, а Летисия — 50%. Хотя процент владения варьируется, никто не может претендовать на владение какой-либо определенной частью собственности.

Аренда по общим договорам может быть создана в любое время.Таким образом, физическое лицо может проявить интерес к собственности через годы после того, как другие участники заключили договор об общей аренде. Возвращаясь к приведенному выше примеру, можно сказать, что Сара и Летисия изначально владели по 50% собственности. В какой-то момент Сара решила разделить свою 50% долю, а Дебби покинула группу с разделением 25/25/50.

Кроме того, участники соглашения могут независимо продавать или брать взаймы под свою долю собственности.

Утилизация ТИЦ

Один или несколько соарендаторов могут выкупить других членов, чтобы совместно расторгнуть договор аренды.Если соарендаторы должны разработать противоположные интересы или направления использования собственности, улучшения или хотят продать собственность, они должны прийти к совместному соглашению, чтобы двигаться дальше. В случаях, когда понимание не может быть достигнуто, может быть выполнено действие раздела. Действия по разделу могут быть добровольными или по решению суда, в зависимости от того, насколько хорошо сарендаторы работают вместе.

В процессе юридического раздела, суд разделит имущество между арендаторами общих членов, позволяя каждому члену двигаться вперед отдельно от других членов.Этот метод, известный как натуральное разделение, является наиболее прямым способом разделения собственности и обычно используется, когда соарендаторы не состязаются между собой.

Если соарендаторы отказываются работать вместе, они могут рассмотреть возможность раздела имущества путем продажи. Здесь холдинг продается, а выручка распределяется между соарендаторами в соответствии с их соответствующими долями в собственности.

Налог на недвижимость с TIC Properties

Договор аренды по совместному соглашению, регулируемый применимым законодательством, обычно описывает последствия долевой собственности для налогов на недвижимость.В контракте будет указано, как налоговые обязательства распределяются между каждым владельцем.

Поскольку договор аренды по общему соглашению не предусматривает юридического разделения земельного участка или собственности, большинство налоговых юрисдикций не назначают каждому собственнику по отдельности счет пропорционального налога на имущество на основе их доли владения. Чаще всего совместно арендаторам выплачивается единый счет по налогу на имущество.

Во многих юрисдикциях договор аренды по общему соглашению налагает солидарную ответственность на соарендаторов.Это положение означает, что каждый из независимых владельцев может нести ответственность по налогу на недвижимость в размере до полной суммы оценки. Ответственность распространяется на каждого владельца независимо от уровня или процента собственности.

Как только налог на имущество будет удовлетворен, соарендаторы вычтут этот платеж из своей налоговой декларации. Если налоговая юрисдикция придерживается солидарной ответственности, каждый соарендатор может вычесть сумму, которую они внесли, из деклараций по подоходному налогу с физических лиц. В округах, которые не соблюдают эту процедуру, они могут вычесть процент от общей суммы налога в соответствии с их уровнем собственности.Взаимодействие с другими людьми

Совместная аренда по сравнению с совместной арендой

Хотя они кажутся похожими, общая аренда во многом отличается от совместной аренды. При совместной аренде арендаторы одновременно получают равные доли собственности на одном и том же акте.

Одно из основных различий связано с добавлением или удалением любого участника из соглашения. В соглашениях TIC смена членов не нарушает соглашение. При совместной аренде договор нарушается, если кто-либо из участников желает продать свою долю.Взаимодействие с другими людьми

Например, если один или несколько соарендаторов хотят выкупить других, технически собственность должна быть продана, а выручка распределена между собственниками поровну. Участники совместной аренды могут также использовать действие юридического раздела для разделения собственности, если владение достаточно велико, чтобы разместить это разделение.

Смерть совместного арендатора

Еще одно существенное отличие возникает в случае смерти одного из арендаторов. Как упоминалось ранее, соглашения TIC разрешают передачу собственности как части имущества владельца.Однако в соглашении о совместной аренде право собственности переходит к оставшемуся владельцу.

Другими словами, общие арендаторы не имеют автоматического права на выживание. Если в последнем завещании умершего члена не указано, что его доля в собственности должна быть разделена между оставшимися в живых владельцами, умерший арендатор в общих интересах принадлежит к их собственности. И наоборот, в случае совместных арендаторов права умершего собственника автоматически переходят к оставшимся владельцам.Например, когда четыре совместных арендатора владеют домом и один арендатор умирает, каждый из трех оставшихся в живых получает дополнительную треть собственности.

Брак и владение недвижимостью

Некоторые штаты устанавливают совместную аренду как собственность по умолчанию для супружеских пар, в то время как другие используют модель общей собственности. Третья модель, используемая примерно в 25 штатах и ​​округе Колумбия, — это полная аренда (TbyE), в которой каждый супруг имеет равную и безраздельную заинтересованность в собственности.Взаимодействие с другими людьми

Плюсы и минусы общей аренды

Покупка дома с членом семьи, другом или деловым партнером в качестве общих арендаторов может помочь людям легче выйти на рынок недвижимости. Поскольку депозиты и платежи разделены, покупка и обслуживание недвижимости могут быть менее дорогостоящими, чем для физического лица. Кроме того, возможность заимствования может быть оптимизирована, если один владелец имеет больший доход или лучшее финансовое положение, чем другие члены.

Плюсы

• Облегчает покупку недвижимости

• Количество арендаторов может меняться

• Возможны разные формы собственности

Минусы

• Нет автоматического права выживания

• Все арендаторы несут равную ответственность по долгам, налогам

• Один арендатор может принудительно продать недвижимость

Однако при залоге имущества в качестве общих арендаторов документы обычно подписывают все заемщики.Поскольку все участники подписывают ипотечные документы, в случае дефолта кредитор может конфисковать активы у всех членов группы. Кроме того, даже если один или несколько заемщиков прекращают вносить взносы по ипотеке, другие заемщики все равно должны покрывать выплаты, чтобы избежать потери права выкупа.

Возможность использовать завещание для определения бенефициаров собственности позволяет соарендатору контролировать свою долю. Если соарендатор умирает без завещания, его интерес к собственности будет передан по завещанию — это дорогостоящее событие как с точки зрения времени, так и денег.

Кроме того, оставшиеся соарендаторы могут обнаружить, что теперь они владеют недвижимостью с кем-то, кого они не знают или с кем не согласны. Этот новый соарендатор может подать иск о разделе, вынуждая не желающих соарендаторов продать или разделить собственность.

Пример общей аренды (TIC)

Калифорния допускает четыре типа совместного владения, включая общественную собственность, партнерство, совместную аренду и общую аренду. Тем не менее, TIC является формой по умолчанию среди не состоящих в браке лиц или отдельных лиц, которые вместе приобретают недвижимость.В Калифорнии эти владельцы имеют статус общих арендаторов, если в их соглашении или контракте прямо не указано иное, создание партнерства или совместной аренды.

Согласно SirkinLaw, юридической фирмы по недвижимости из Сан-Франциско, специализирующейся на совместном владении.

Все больше и больше людей обращаются к общей аренде … как способ максимизировать свою покупательную и торговую способность. Эти договоренности снижают цены и расширяют выбор для покупателей, позволяя им объединять ресурсы и покупать больше недвижимости, чем они могли бы или хотели бы в противном случае.

В сообщении в блоге за август 2018 года они пишут, что преобразование TIC — изменение структуры собственности кондоминиумов на общую аренду — стало особенно популярным в мегаполисах Большого Лос-Анджелеса и Сан-Франциско / Окленда.

Часто задаваемые вопросы

Что означает общая аренда (TIC)?

Термин «Общая аренда» (TIC) относится к правовому соглашению, в котором две или более сторон совместно владеют частью недвижимого имущества, например зданием или земельным участком.Детали договоренности этих сторон будут отличаться от одного дела к другому, в зависимости от их индивидуальных договоров купли-продажи и юридических соглашений. Но ключевой особенностью TIC является то, что любая из сторон может продать свою долю собственности, сохраняя при этом право передать свою долю собственности своим наследникам.

В чем разница между совместной арендой и TIC?

TIC и совместная аренда — это схожие концепции, поскольку они оба относятся к ситуациям, в которых две или более стороны желают совместно владеть собственностью.Однако главное различие между ними заключается в том, как стороны справляются с ситуацией, когда одна из сторон должна продать свою долю собственности. В TIC любая из сторон может продать свою долю в любое время, тогда как в ситуации совместной аренды эта продажа обязательно приведет к расторжению соглашения.

Что происходит, когда один из общих арендаторов умирает?

Одним из преимуществ TIC является то, что он способен противостоять сценарию, в котором один из арендаторов умирает. В этой ситуации доля собственности ныне умершего арендатора будет передана в собственность этого арендатора.Затем он будет обработан в соответствии с волей умершего арендатора. Между тем, любые оставшиеся в живых арендаторы будут вправе продолжать владеть недвижимостью и занимать ее. Напротив, если бы это произошло в соглашении о совместной аренде, оставшийся в живых арендатор автоматически унаследовал бы долю владения умершего арендатора.

Общие сведения о совместном владении недвижимостью

Есть три основных способа владения собственностью: на свое имя, на совместное имя с другими и через договорные права.Потребуется ли испытание определенного актива, которым вы владеете на момент вашей смерти, полностью зависит от того, как он назван.

Совместное владение бывает трех форм: с правом выживания, как общественная собственность и как общие арендаторы. Иногда люди заключают соглашение о совместной собственности, чтобы позволить себе недвижимость, которую они иначе не смогли бы купить, но важно понимать, что это влияет на других и может затруднить получение права на собственность в случае смерти одного из владельцев.

Давайте посмотрим на различные формы собственности и последствия каждой из них.

Совместная аренда с правом наследования

Совместные арендаторы с правом наследования часто обозначаются сокращенно в выписках по счету как «JTWROS». JTWROS указывает, что если у актива два или более владельцев, и один владелец умирает, то оставшийся владелец или владельцы продолжат владеть активом. При такой форме собственности имущество и законные наследники умершего собственника не получат абсолютно ничего.Оставшимся в живых владельцам необходимо будет удалить имя умершего владельца из актива. Они могут сделать это, предъявив свидетельство о смерти, поскольку они регистрируют новый документ, в котором будет указано, что один из совместных арендаторов умер.

Аренда в полном объеме

Особый тип совместной аренды с правом наследования, признаваемый супружескими парами в некоторых штатах, называется арендаторами по совокупности (TBE). Помимо избежания завещания, этот тип собственности важен для планирования защиты активов в штатах, где он признан.Если один из супругов умирает, имущество автоматически переходит к оставшемуся в живых супругу. Это действительно только в том случае, если пара остается в браке. В случае развода право собственности переходит в общую аренду.

Каждый партнер в отношениях TBE является единственным, кому разрешено владеть недвижимостью. Это означает, что один из женатых партнеров не может передать свою «долю» кому-либо вне брака. По этой причине люди, состоящие во втором браке с наследниками от предыдущего брака, могут выбрать другую форму собственности, если они хотят завещать свою долю ребенку.

Общинная собственность

Общинная собственность — это третий вариант совместной собственности. Это право собственности признается супружескими парами в девяти штатах: Аризона, Калифорния, Айдахо, Луизиана, Невада, Нью-Мексико, Техас, Вашингтон и Висконсин. На Аляске супружеские пары могут выбрать, чтобы часть или вся их собственность рассматривалась как общественная собственность, заявив об этом в письменном контракте.

Что происходит с общественным имуществом в случае смерти одного из супругов? Это будет зависеть от того, составили ли пара план недвижимости.

Если нет имущественного плана, то законы о наследстве в их штате будут указывать, куда пойдет сообщество. Если есть план наследственного имущества, то его условия заменят закон штата, и общественная собственность будет находиться именно там, где супруги хотят, чтобы она находилась.

Общая аренда

Если два или более человека владеют недвижимостью в качестве общих арендаторов (TIC), то каждый владелец будет владеть определенной долей в собственности. Принадлежащие проценты не обязательно должны быть равными долями.Чаще всего этот процент владения определяется тем, сколько каждый собственник вносит в покупку недвижимости.

Например, если объект недвижимости стоит 100 000 долларов, а владелец A вносит 70 000 долларов, а владелец B вносит 30 000 долларов, то владелец A будет владеть 70% долей в качестве общего арендатора, а владелец B будет владеть 30% долей в качестве арендатора. в общем. В случае смерти владельца A его 70% -ная доля перейдет к тому, кто был заявленным бенефициаром в их Последней воле и Завещании или Отзывном Живом трасте.Без завещания наследник наследует имущество.

Если владелец B не указан в Последнем завещании A или Отзывном жилом фонде A или не является наследником A, он не будет иметь права на получение какой-либо части 70% -ной доли A. Кроме того, если 70% -ная доля А зарегистрирована от их имени как общего арендатора, а не от имени их Отзывного живого траста на момент их смерти, то 70% -ная доля А должна быть условно засвидетельствована.

Общинная собственность — Основы

Во многих штатах США собственность, приобретенная мужем или женой после брака, считается общественной собственностью, если они не согласны с обратным, или происходит от отдельной собственности, или является подарком или наследством. .Общинная собственность находится в совместной собственности и контролируется мужем и женой.

В Соединенных Штатах доктрина общественной собственности является чисто законодательной установкой. Согласно общему праву, муж несет основную ответственность за расходы семьи, а ответственность жены является второстепенной. Однако, согласно закону о совместной собственности, расходы семьи и образование детей, в том числе приемных детей, несут ответственность за собственность как мужа, так и жены или любого из них, и они могут быть привлечены к суду совместно или отдельно по обязательствам, связанным с такой собственностью. создает.

Закон о собственности Сообщества касается исключительно собственности и не имеет отношения к другим личным правам и обязанностям супругов. Теоретически это отражает неотъемлемое партнерство и разделение собственности и обязанностей в супружеских отношениях. Понятие общественной собственности состоит в том, что брак — это партнерство, в котором супруги направляют свои особые таланты, энергию и ресурсы для их взаимной выгоды. Приобретения и выгоды, полученные супругами за счет затрат труда и ресурсов сообщества, делятся между собой поровну.

То, что передается супругу в качестве отдельного имущества после брака в виде подарка или по наследству, остается отдельной собственностью супруга. Доход и активы, приобретенные от отдельного имущества, принадлежавшего супругу до брака, обычно остаются отдельной собственностью этого супруга. За исключением договоренности об обратном, отдельная собственность обычно остается отдельной, а сообщество остается сообществом. Однако, если происходит объединение активов, как обсуждается ниже, требуется отслеживание активов, чтобы определить, какой процент принадлежит сообществу или отдельным лицам.

Уставы и суды предусматривают, что собственность, приобретенная до брака, является отдельной, а собственность, приобретенная во время брака, считается общей собственностью. Точно так же «доход от отдельной собственности является отдельным, внутреннее увеличение отдельной собственности является отдельным, но плоды общественных затрат времени, таланта и труда являются общественной собственностью». В браке Деккера , 17 Cal. Приложение. 4-й 842, 850 (Cal. App. 4th Dist. 1993).

Как обсуждалось в нашей статье Добрачные соглашения , создание и сохранение общественной собственности может быть добровольно отменено или контролироваться супругами, заключившими соглашение до или после брака.В этой статье обсуждается основной закон об общественной собственности при условии, что супруги не заключали такого соглашения.

Общинная собственность — создание государства

Закон о собственности сообщества применяется только в тех штатах, которые называются штатами с «общественной собственностью». В Соединенных Штатах есть девять штатов, которые используют систему общинной собственности для разделения брачных активов : Аризона, Техас, Калифорния, Айдахо, Луизиана, Невада, Нью-Мексико, Вашингтон и Висконсин. На Аляске, если обе стороны соглашаются сделать собственность общественной собственностью через договор или доверительное управление общинной собственностью, то собственность становится общественной собственностью. Аляску можно рассматривать как добровольную общественную собственность.

Квазиобщинная собственность признана некоторыми штатами общинной собственности. Квазиобщинная собственность — это собственность, расположенная за пределами штата общинной собственности, которая будет считаться общественной собственностью, если она находится в этом штате. Однако в Калифорнии собственность, приобретенная в браке и проживании в штате, не принадлежащем общине, не становится общественной собственностью только потому, что стороны, состоящие в браке, переезжают в штат, принадлежащий общине.

В государстве общественной собственности любой актив, приобретенный во время брака, считается общественной собственностью, и, следовательно, все активы, приобретенные одним из супругов во время брака, принадлежат им обоим в равной степени. Но, тем не менее, согласно закону о совместной собственности, некоторые активы, приобретенные после брака, могут быть классифицированы как отдельная собственность, если не объединены.

Государства, являющиеся совместной собственностью, обычно относят к совместной собственности супружеской пары:

• Любой доход, полученный одним из супругов во время брака.
• Любое недвижимое или личное имущество, приобретенное на доход, полученный во время брака. Сюда входят автомобили, дома, мебель, бытовая техника и предметы роскоши.
• Любые долги, полученные во время брака.

Обособленное имущество в состоянии коммунальной собственности включает:

• Все имущество, принадлежащее супругу до брака.
• Любая собственность, полученная супругом после юридического раздельного проживания.
• Любая собственность, полученная в качестве подарка или наследства во время брака от третьей стороны, например совместные банковские счета.
• Любые долги до брака.

Обратите внимание, что отдельная собственность может быть преобразована в общественную собственность. Это может быть сделано добровольно одним или обоими супругами, либо принудительно, предприняв определенные действия. Например, если супруг владел собственностью до брака и добровольно добавляет в документ имя нового супруга, то это имущество становится общественной собственностью. В качестве другого примера, если ресурсы общественной собственности используются для обслуживания или улучшения дома, принадлежащего отдельно одному из супругов, то это имущество, по крайней мере частично, имеет имущественный интерес сообщества.

Существует также прецедентное право, согласно которому, если супруг посвящает достаточно «экспертного» времени обслуживанию или улучшению отдельного имущества, то возникает интерес в виде общественной собственности, поскольку «доходы» от его общей собственности были использованы для увеличения стоимости собственности. Таким образом, подрядчик, который тратит шесть месяцев на улучшение структуры, которой он владеет отдельно, может столкнуться с иском о том, что стоимость его услуг была общественной собственностью, которая теперь принадлежит этой собственности. Биржевой брокер, который тратит время на оценку и улучшение отдельного портфеля акций, может столкнуться с тем же требованием.

Однако важно отметить, что не существует двух штатов общинной собственности с одинаковыми законами по этому вопросу. Например, если доход от отдельного имущества является отдельным в одном штате, то в государстве с гражданским правом доход от такого отдельного имущества является совместной собственностью. Некоторые штаты создали новую форму общественной собственности, известную как общинная собственность с правом наследования. Местный юрист необходим для определения конкретных аспектов применимого законодательства штата.

Управление общественным имуществом:

Согласно системе общинной собственности, каждый супруг имеет неразделенную половину доли в общественной собственности. Интересы супругов равные, безраздельные, непосредственные и имущественные. Супруги не могут изменить свое постоянное место жительства, просто выбрав договор в другом форуме и дав согласие на применение законов этого форума по договору. От того, где они фактически проживают, будет зависеть применимый закон.

В отношении общего имущества супруги несут фидуциарные обязанности друг перед другом. Вывоз общественной собственности без уведомления или согласия супруга является нарушением такой обязанности. Если супруг передает или распоряжается общественным имуществом в нарушение прав другого супруга, потерпевший супруг имеет право регресса, сначала в отношении собственности или имущества распоряжающегося супруга, а если это окажется бесполезным, то потерпевший супруг (а) может добиваться получения доходов в пределах своих общественных интересов в руки стороны, которой были переданы средства.

Как правило, право супругов заключать договор друг с другом во время брака в отношении своих прав собственности зависит от закона и варьируется в зависимости от юрисдикции. Единообразный закон о собственности супругов отменил ограничения права супругов на заключение сделок с недвижимостью друг с другом. Супруги имеют конституционное право заключать соглашение, обменивающее между собой общественные интересы одного супруга в любом имуществе на общественные интересы другого супруга в другом общем имуществе.Сделка между супругами, чтобы быть действительной, должна быть справедливой и разумной, совершенной добровольно и с пониманием. Из-за фидуциарного характера отношений необходимо полное раскрытие информации и достаточно времени для рассмотрения разветвлений. Целесообразно, чтобы каждую сторону представлял независимый юрисконсульт.

Некоторые законодательные акты разрешают трансмутацию собственности, если это делается путем прямого заявления, содержащего формулировку, прямо указывающую, что характеристика или право собственности на собственность изменяются.Единообразный закон о семейной собственности предусматривает, что супруги могут реклассифицировать свою собственность путем дарения или по соглашению о семейной собственности. Калифорния разрешает такие соглашения о трансмутации при соблюдении строгих требований раскрытия информации и справедливости.

Во многих штатах, при отсутствии особых обстоятельств, муж имеет исключительное право представлять сообщество в судебных процессах, связанных с общественной собственностью. Однако жена иногда может продолжать действовать, чтобы избежать передачи общественной собственности мужем в нарушение установленных законом ограничений на его полномочия распоряжения.Кроме того, жена может подать иск о возвращении общественной собственности, когда по соображениям государственной политики муж не может поддержать иск и когда интересы супругов противоречат друг другу. Кроме того, судебное решение, вынесенное против мужа в отношении права собственности на общественную недвижимость, не является обязательным для жены, если судебное решение было вынесено в мошенничестве в ее интересах, и она не была названа в качестве стороны. См. In re Norton , 180 B.R. 168 (E.D. Tex. 1995).

В Калифорнии супруги совместно контролируют общественную собственность с одновременным правом управления.Тем не менее, большинство третьих сторон требуют письменного согласия обоих супругов на любую сделку, касающуюся общественной собственности, чтобы полностью избежать вопроса о том, имел ли конкретный супруг право налагать обязательства на общину. Отказ одного из супругов дать согласие обычно останавливает совершение сделки.

Место жительства

Общинные имущественные интересы супругов определяются по закону места жительства при их приобретении. Общинная собственность сохраняет свой характер как таковую, когда она переводится в состояние общего права. В браке Мура и Ферри , 14 Cal. Приложение. 4-й 1472 г. (Cal. App. 1-й округ 1993)

Закон штата, в который стороны перемещаются, будет регулировать их будущее поведение и приобретения. Однако удаление не изменит права на имущество, находившееся в то время в их владении, право собственности на которое было передано в соответствии с законом о общинной собственности. Закон о коллективной собственности перестанет действовать в отношении собственности, впоследствии приобретенной в государстве, отличном от того, в котором они изначально проживали, и смена места жительства не затрагивает существующие интересы сообщества.

Права собственности не теряются просто потому, что собственность перемещается в другой штат и обменивается там на другое имущество. Отдельная собственность мужа или жены-нерезидента, вложенная в государственную землю, остается отдельной собственностью; и наоборот, права супругов государства защищены, когда средства сообщества вкладываются в землю в другом государстве. Tomaier v. Tomaier , 23 Cal. 2d 754 (Cal.1944).

Наиболее часто повторяющейся проблемой в делах, связанных с изменением места жительства с состояния общинной собственности на состояние необщинной собственности, является ответственность собственности, накопленной в прежнем государстве во время проживания там, перед налогом на наследство в случае последующей смерти одного из них. супругов в общей юрисдикции.См. Нашу статью о Завещания и трасты .

смешанный

Когда отдельная собственность или средства одного из супругов смешиваются или смешиваются с общественной собственностью, так что отдельная собственность теряет свою идентичность и не может быть четко прослежена или отделена, она становится общественной собственностью. Это приводит к потере обособленности собственности. Однако, если общественный интерес несущественен в собственности, с которой он был смешан, община не будет привлекать к себе отдельное имущество. In re Estate of Cudworth , 133 Cal. 462 (Cal.1901). В большинстве состязаний при расторжении брака проблема такого смешения становится центральной борьбой между супругами: что разделено, что смешалось, кто на что имеет права.

Имущество, приобретенное мужем и женой во время брака, считается общественной собственностью. Это опровержимое предположение, и оно применимо ко всему имуществу, включая имущество, приобретенное на деньги, взятые в долг одним из супругов во время существования сообщества.Это также относится к деньгам, полученным по необеспеченному векселю, выписанному одним из супругов во время брака. Сторона, утверждающая обособленный имущественный характер собственности, несет бремя доказывания обособленности собственности с разумной определенностью и конкретностью. Имущество, приобретенное во время брака, может быть частично общиной и частично раздельным по своему характеру, если источником приобретенного имущества частично является община, а частично — отдельные.

Как правило, супруг (а) или лицо, подающее претензию через супруга, должен отслеживать и четко идентифицировать имущество, заявленное как отдельное имущество.Кроме того, хорошо известно, что бремя не снимается и превалирует установленная законом презумпция, когда доказательства показывают, что отдельная и общая собственность были смешаны таким образом, что не поддаются повторной сегрегации и идентификации.

Другими словами, если вы хотите сохранить отдельный характер своей собственности, необходимо вести достаточный учет, чтобы такой отдельный характер можно было ясно продемонстрировать в суде. Невыполнение этого требования приведет к отмене презумпции обособленности собственности.Следует отметить, что уничтожение документации в результате стихийных бедствий может, таким образом, привести к уничтожению отдельного имущественного характера заявленной собственности супруга.

Часто супруг создает отдельный фонд собственности, в который он или она помещает все отдельное имущество, чтобы установить четкую разницу и вести отдельные записи столько, сколько необходимо. См. Нашу статью о отзывных трастах Intervivos.

Управление общественной собственностью

Система общественной собственности обеспечивает каждому супругу равную долю во всех семейных активах.Супруги владеют имуществом в совместной собственности. В соответствии с Единым законом о семейном имуществе (UMPA) супруги могут управлять семейным имуществом, хранящимся на имена обоих супругов, и контролировать его, только если они действуют вместе.

Супруги имеют фидуциарные отношения между собой в отношении своего общественного имущества до тех пор, пока их брак не будет расторгнут. Если супруга не проинформирована о передаче общественного имущества, это является нарушением фидуциарной обязанности. Это нарушение можно назвать мошенничеством в отношении сообщества.Даже если супруг, который передает собственность, не имеет намерения совершить мошенничество в отношении другого супруга, действие может быть приравнено к мошенничеству по закону. Супруг, которого обидело это действие, может обратиться в собственность распоряжающегося супруга. Если отчуждающий супруг не имеет активов на свое имя, потерпевший супруг может принять меры против лица, которому имущество было передано без разрешения этого супруга. По этой причине большинство третьих лиц требуют, чтобы оба супруга подписались на крупные покупки или обязательства.

Без разрешения супруга отдельная собственность супруга не может быть преобразована в общественную собственность. In re Marriage of Lund, 174 Cal. Приложение. 4-й 40 (Cal. App. 4th Dist. 2009). Аналогичным образом, как обсуждалось в нашей статье Общинные имущественные долги , отдельные имущественные обязательства, созданные супругом, обычно не налагаются на отдельную собственность супруга или даже на сообщество, за некоторыми исключениями.

Хорошо информированный кредитор, покупатель или продавец будет настаивать на том, чтобы оба супруга выполнили всю необходимую документацию для заимствования, покупки или продажи любого значительного актива.Закон слишком сложен и содержит множество фактов, чтобы позволить третьей стороне определить, является ли долг коллективным или отдельным, и большинство соглашений (и все, что рекомендовано этим офисом) напрямую затрагивают проблему сообщества или отдельного характера обязательства или актива в документах.

Старая теория о том, что муж контролирует общину, в значительной степени заменена совместным контролем общины, и в наши дни, когда женщины так же часто находятся на рабочем месте и занимаются бизнесом, как и мужчины, старая система больше не имеет рациональности.Это обязательно требует, чтобы муж и жена совместно принимали решения, касающиеся общей собственности, и их несогласие может аннулировать любую предложенную сделку.

Более одного брака, известного автору, было разрушено, когда один из супругов отказался согласиться на сделку, которую другой супруг считал жизненно важной для инвестиций или бизнеса. Многие деловые люди, привыкшие рисковать ради возможной выгоды, которую любят предприниматели, сталкиваются с упорным супругом, который не привык рисковать и просто отказывается подписывать необходимые документы.Эмоции могут быстро нарастать, особенно когда мужчины смущаются перед своими коллегами-мужчинами, когда супруг просто отказывается согласиться с его решением.

Или, как один недовольный клиент сказал автору: «Когда я завязал узел, я не понимал, что она может обернуть им мою шею…» Конечно, с ее точки зрения, она просто пыталась защитить семейное гнездо и почувствовал, что он подстрекает ее пойти на рискованные вложения.

Суть дела заключается в том, что ни один из супругов не имеет исключительного контроля над общественной собственностью, и оба могут полностью прервать любую сделку, касающуюся общественной собственности.Чтобы избежать этой опасности, необходимо получить письменное добрачное соглашение , послеродовое соглашение или использовать только отдельное имущество для таких сделок.

Заключение:

С точки зрения имущественного планирования, планирования семейных активов и планирования разводов, важно понимать мощные права, заложенные в концепции общинной собственности каждого супруга. Это не академический характер и напрямую влияет на то, что каждый из супругов может делать и делать с активами.Кроме того, в определенных обстоятельствах даже непреднамеренные действия одного из супругов могут создать общественную собственность, которая передает эти полномочия другому супругу.

По иронии судьбы, именно в пьянящее время помолвки и планирования брака больше всего требуется рассматривать вопрос о контроле за автоматическим созданием общественной собственности. Даже те лица, которые не желают заключать полномасштабное добрачное соглашение, могут предпринять шаги для изоляции и защиты существующей отдельной собственности от опасности объединения с использованием трастов и отдельных счетов.

Такое мудрое мышление — исключение для типичной помолвленной пары, а это означает, что полное понимание природы общественной собственности становится жизненно важным для пары, когда они решают, что делать с общественной собственностью и обязательствами, возникающими у них в браке.

Совместное владение недвижимостью в Техасе

Введение

Для большинства сделок с инвесторами совместное владение обычно является «общей арендой», хотя существует несколько других режимов владения.Общая аренда означает, что интересы совладельца, если прямо не оговорено иное, переходит непосредственно к наследникам этого лица, которые могут быть или не быть другим совладельцем (-ами). И для целей этого обсуждения не обращайте внимания на общее значение понятий «арендатор» и «аренда». Традиционный юридический язык может вводить в заблуждение. В этом контексте эти термины относятся к владельцам, а не арендаторам.

Адвокаты часто сталкиваются с проблемами совместного владения при консультировании по вопросам наследования и уклонения от завещания. Наследование в таких случаях может быть определено явным образом в акте или последней воле и завещании, или, при отсутствии того и другого, положениями Закона о наследстве.В некоторых случаях совладелец может вообще не иметь прав на выживание, поэтому следует избегать предположений. «Зачем мне завещание?» многие мужья спрашивали свою жену. «Были женаты. Когда я умру, ты получишь все. Что же, может быть. См. Наше обсуждение ниже.

Еще один часто встречающийся вопрос в области совместного владения — как кого-то «добавить» к документу (то есть добавить другого человека к праву собственности на недвижимость), что не всегда может быть так просто, как кажется. Эта тема также обсуждается ниже.

Совладельцы, являющиеся супругами

Унаследует ли оставшийся в живых супруг (а) весь интерес к дому после смерти другого супруга? Не обязательно. Прежде всего необходимо определить, умер ли умерший супруг «по завещанию» (с завещанием) или «без завещания» (без завещания). Если супруг умирает без завещания, 100% собственности автоматически переходит к пережившему супругу только в том случае, если это имущество находится в общественной собственности и у умершего не было детей — или, если есть дети, все они являются результатом брака между этими двумя супругами. (я.е., нет детей от предыдущего брака, что становится все более редкостью). См. Раздел 201.003 Кодекса поместья для дальнейшего объяснения.

Совладельцы, не являющиеся супругами

Закон штата Техас предполагает, что если двое не состоящих в браке супругов названы совладельцами и больше ничего не сказано, то они являются общими арендаторами (Est. Code §101.002). Это означает, что каждый из них владеет неразделенной половиной доли в собственности, , но нет автоматического права на наследство .Когда один из совладельцев умирает, интересы умершего совладельца переходят непосредственно к наследнику или наследникам этого лица, либо по завещанию, либо по наследству. Линия наследования идет вертикально вниз к наследникам умершего, а не горизонтально к совладельцу.

Совместная аренда с правом наследования (JTWROS)

Совместная аренда с правом наследования получила название «завещание бедняков», поскольку оно устраняет необходимость в последней воле и завещании в отношении определенной части собственности (но не других, очевидно).Опять же, мы обсуждаем здесь собственность, а не аренду, но юридическая аббревиатура остается прежней. JTWROS возникает в двух контекстах: между супругами и лицами, не являющимися супругами.

Раздел 111.001 (a) Кодекса недвижимости

гласит следующее в отношении не состоящих в браке супругов: «Несмотря на раздел 101.002, два или более лиц, которые совместно владеют долей собственности, могут договориться в письменной форме о том, что интересы совладельца, который умирает, остаются в силе. совладелец или собственники ». Соответственно, деловые партнеры или, возможно, брат и сестра могут письменно согласиться на создание JTWROS.

Что касается совместной собственности супругов, применяется раздел 112.051: «В любое время супруги могут договориться между собой о том, что вся или часть их общей собственности, существующая на тот момент или подлежащая приобретению, становится собственностью оставшегося в живых супруга после смерти супруга. . » Раздел 112.052 также требует, чтобы такое соглашение «должно быть в письменной форме и подписано обоими супругами». Пока выполняются законодательные требования, никаких действий или вмешательств со стороны суда не требуется (Est. Code §112.053) — что, конечно же, является целью, которую большинство людей имеет в виду при создании JTWROS.

Самый простой способ выполнить JTWROS — это произнести текст в документе, в котором прямо декларируются права на выживание. Чтобы сделать намерение сторон ясным в самом деле, эта формулировка должна быть включена в то время, когда оба супруга получают свою долю в собственности. Примером положения о грантополучателе, которое создает совместную аренду, является «Джон Смит и жена Мэри Смит в качестве совладельцев с правом наследования в соответствии с разделом 112.051 Кодекса недвижимости, а не в качестве общих арендаторов.В документе должно быть указано, что совладельцы намерены и согласны заключить соглашение о праве супруга. Чтобы выполнить требование о том, чтобы соглашение подписывалось как мужем, так и женой, оба супруга (то есть оба получателя гранта) должны подписать и подтвердить документ. По нашему мнению, это удовлетворяет разделу 112.051.

Раздел 121.152 налагает оговорку: для того, чтобы совместный арендатор унаследовал, оставшийся в живых должен пережить умершего не менее 120 часов.Если этого не происходит, то «половина имущества должна быть распределена, как если бы один совладелец выжил, а другая половина должна быть распределена, как если бы другой совладелец остался в живых».

Обратите внимание, что если собственность в настоящее время находится во владении двух лиц в качестве общих арендаторов, они могут преобразовать ее в совместную аренду посредством соглашения о праве на наследство, как предусмотрено в Разделе 111.001 (a) Кодекса недвижимости или в разделе 112.051 (в зависимости от того, Собственность находится в общественной собственности). Однако этот метод физически не изменяет гарантийный акт, и многие люди ищут именно его — единый титульный документ, в котором указываются оба имени и ясно указывается, что выживший.

Роль последней воли и завещания

Даже если в акте не содержится языка, на котором говорится о праве на наследство, каждый совладелец может ясно выразить свои пожелания, исполнив действующее завещание, которое предусматривает наследование интересов умершего (Est. Code §101.001). Кодекс недвижимости — это запасной вариант, который вступает в силу по умолчанию при отсутствии завещания. Невозможность составить завещание равносильно тому, чтобы попросить штат Техас определить, как ваша собственность будет утилизирована. Стандартное восточное время. Кодекс §§ 201.001 et seq.

Акты, подготовленные титульной компанией

Титульные компании редко предлагают совладельцам возможность получить титул в качестве JTWROS. Когда покупатели прибывают в титульную компанию для закрытия, им часто вручают минималистский документ, не содержащий дополнительных выгодных или адаптированных для них условий — если, конечно, их собственный поверенный не договорился о включении таких положений заранее. Это прискорбно, поскольку гарантийный акт качественно отличается от обычных форм и раскрытий, которые также готовят титульные компании.Это единственный документ, подтверждающий право собственности на недвижимость, а также в нем могут быть изложены важные условия, на которых продавец продает, а покупатель покупает. Это гораздо важнее, чем, скажем, раскрытие MUD. И все же слишком многие инвесторы, покупатели и продавцы говорят: «Просто позвольте титульной компании подготовить документ» и отказываются от любой возможности внести свой вклад в его содержание. Упущенная возможность, мягко говоря.

Особенно для инвесторов стоит приложить усилия, чтобы адаптировать гарантийный акт так, чтобы он соответствовал своим целям.Как правило, не следует ожидать, что титульная компания поможет с такой настройкой, по крайней мере, без сварливости и, возможно, увеличения платы за подготовку документа. Титульными компаниями являются страховых компаний, . Они и их поверенные ищут то, что в их интересах, а не в ваших. Поразительно, сколько людей, даже инвесторов, наивно полагают, что титульная компания заботится об их интересах и будет составлять соответствующие документы. Это ложь.

Если покупатели хотят владеть титулом в качестве совладельцев с правом наследования, они должны специально до закрытия попросить, чтобы соответствующие формулировки и строки для подписи были включены в договор. В идеале это положение должно быть предметом прямых переговоров с продавцом и, следовательно, отраженным в контракте с задатком (или в специальном приложении к контракту).

Наследственная собственность

Что произойдет, если человек умрет как без завещания, так и без указания в его деянии о сохранении жизни? Такая собственность может быть «наследственной собственностью» и без лечебных мер может быть непродана, за исключением, возможно, частной собственности путем заключения сделки без гарантий или отказа от права требования.

Титульная компания не будет оформлять страхование титула до тех пор, пока вопросы наследства не будут сначала рассмотрены и решены (они сообщат вам о своих требованиях в Приложении C к обязательству о праве собственности). Для этой цели часто используется аффидевит о наследстве (Est. Code §203.001), за которым следует консолидирующий акт, подписанный наследниками. В письменных показаниях излагаются соответствующие факты, касающиеся семейной истории, указаны наследники и, как правило, они подписываются членом семьи, обладающим личными знаниями. Затем договор подписывается наследниками с целью передачи права собственности единственному наследнику или, возможно, стороннему покупателю.Затем оба документа должны быть внесены в надлежащий порядок в местные записи о недвижимом имуществе.

Добавление кого-либо в документ

Клиенты часто просят, чтобы их супруга или другое лицо было «добавлено к договору», чтобы у другого лица были права совместного владения и наследования. До принятия Кодекса недвижимости старый метод общего права заключался в том, что владелец передавал собственность третьей стороне (поверенному или другому доверенному лицу), которая затем передавала собственность обратно на два желаемых имени на языке JTWROS. .Почему этот обходной путь? Потому что общее право требует, чтобы JTWROS был создан при «возникновении права собственности», то есть в самом начале, когда титул был впервые получен от предыдущего владельца.

Теперь, в соответствии с разделом 112.051 Кодекса о поместьях, супруг-владелец может передать собственность непосредственно на свое имя вместе с именем принимающего супруга (т.е. оба супруга указаны как получатели гранта с правом наследования) и, если оба супруга декламируют условия и подписывают это «письменное соглашение», требования закона выполнены, и создается JTWROS, имена обоих супругов указаны в одном документе.При составлении этого документа необходимо проявлять осторожность, чтобы соблюдались все законодательные требования. В этом случае акт является одновременно и передачей, и соглашением между сторонами.

Если цель состоит в том, чтобы добавить еще одного человека к титулу, но не предоставить JTWROS, то всегда можно передать частичную или процентную долю (неделимую) в собственности (например, 50%) другой стороне, но это не в результате получится единый документ, отражающий оба имени.

Обязательства по ссуде

Независимо от того, является ли результатом общая аренда или JTWROS, совладелец, добавленный в договор, не становится автоматически ответственным за ссуду на недвижимость.Обязательство по ссуде возникает только тогда, когда вексель подписан. Никакой подписи на купюре, никакой ответственности перед банком. Как уже указывалось в другом месте, титул и долг являются разными понятиями и могут быть разделены.

Аналогичным образом, если оба совладельца подписали вексель, и один совладелец продает свою долю владения, продающий совладелец остается ответственным по векселю. Вот типичный запрос, который получают юристы по недвижимости: «Я купил дом со своей девушкой десять лет назад. Она внесла первоначальный взнос, но с тех пор я производил ежемесячные платежи, которые в сумме намного превышают первоначальный взнос.Могу ли я подать на нее в суд, чтобы вернуть мой лишний взнос? » Ответ, вероятно, нет, если стороны ранее не договорились стать деловыми партнерами в соответствии с разделом 152 Кодекса коммерческих организаций. Почему? Потому что обе стороны солидарно обязуются по примечанию, которое каждая из них подписала. Парень, производя платежи, просто выполнял свои юридические обязательства.

Доля владения

Давайте на минутку обсудим проценты.Например, если одному инвестору принадлежит 60%, другому — 20%, а третьему — 20%, то уместно указать эти проценты в акте, по которому приобретается недвижимость, что приводит к неделимому процентному владению. В качестве альтернативы, три владельца могут сформировать юридическое лицо (LLC или траст) для владения титулом, и записи LLC будут отражать различные интересы членов или, если используется траст, различные бенефициарные интересы. LLC будет предпочтительнее, если стороны обеспокоены потенциальной ответственностью, связанной с арендуемой недвижимостью, поскольку трасты не имеют барьера ответственности.

Процентное владение недоступно в случае JTWROS.

The Living Trust Alternative

Живой траст позволяет достичь целей совместной аренды и не только. Он предназначен для владения имуществом (в первую очередь недвижимостью) в течение жизни доверительного управляющего (лица, передающего имущество в доверительное управление), чтобы избежать завещания и потенциально снизить налоги на наследство / наследство в момент смерти доверительного управляющего.

ОТКАЗ ОТ ОТВЕТСТВЕННОСТИ

Информация в этой статье предназначена только для общеобразовательных целей и не предлагается в качестве конкретной юридической консультации, на которую можно положиться.Закон меняется. Прежде чем предпринимать какие-либо действия, имеющие правовые последствия, рекомендуется проконсультироваться с учетом ваших индивидуальных потребностей и обстоятельств. Проконсультируйтесь также со своим налоговым консультантом. Хотя мы уважаем вашу конфиденциальность, эта фирма не представляет вас до тех пор, пока она не будет сохранена и не даст явного письменного согласия на это.

Авторские права © 2019 Дэвид Дж. Уиллис. Все права защищены по всему миру. Дэвид Дж. Уиллис сертифицирован Техасским советом по юридической специализации в области права жилой и коммерческой недвижимости.Более подробная информация доступна на его веб-сайте www.LoneStarLandLaw.com.

Семейное имущество: кому что принадлежит?

Кто владеет какой собственностью в браке, после развода или после смерти супруга, зависит от того, проживает ли пара в государстве общей собственности или государстве общей собственности. Во время брака такая классификация может показаться тривиальной — и обычно не является решающим фактором — но в печальных случаях развода или смерти эти детали становятся очень важными.

Следующая информация поможет вам лучше понять, кому и чем принадлежит семейная собственность.

Семейная собственность и общая собственность государств

Большинство штатов являются штатами общего права собственности. Итак, что значит жить в государстве с общим правом собственности и кому что будет после развода? Термин «общее право» — это просто термин, используемый для определения права собственности на семейную собственность (собственность, приобретенную во время брака). Система общего права предусматривает, что собственность, приобретенная одним из членов супружеской пары, полностью и исключительно принадлежит этому лицу.

Конечно, если право собственности или документ на часть собственности записан на имена обоих супругов, то это имущество будет принадлежать обоим супругам.Если имена обоих супругов указаны в титуле, каждому принадлежит половина доли.

Пример : Если Джордж покупает машину и ставит ее только на свое имя, эта машина принадлежит только Джорджу. Если Джордж покупает машину и ставит ее на имя и себя, и своего мужа Боба, то машина принадлежит им обоим.

Распределение собственности после смерти или раздельного проживания супругов : Когда один из супругов умирает, их отдельное имущество распределяется согласно их воле или завещанию (при отсутствии завещания).Распределение супружеской собственности зависит от того, как супруги разделяют собственность. Если они владеют недвижимостью на условиях «совместной аренды с правом наследования» или «аренды в полном объеме», собственность переходит к пережившему супругу. Это право не зависит от того, что говорит завещание умершего супруга.

Однако, если собственность находилась в «общей аренде», то собственность может перейти к кому-либо, кроме оставшегося в живых супруга, по воле умершего супруга. Не вся собственность имеет титул или документ.В этом случае, как правило, тот, кто заплатил за недвижимость или получил ее в подарок, владеет ею.

Если пара разводится или получает законное раздельное проживание, суд решит, как будет разделено семейное имущество. Конечно, пара может заключить договор до брака, объясняя, как распределять семейное имущество при разводе.

Государственная собственность супругов и общинная собственность

Штатами, имеющими общественную собственность, являются Луизиана, Аризона, Калифорния, Техас, Вашингтон, Айдахо, Невада, Нью-Мексико и Висконсин.Государства общинной собственности следуют правилу, согласно которому все активы, приобретенные во время брака, считаются «общественной собственностью».

Семейная собственность в государствах общей собственности принадлежит обоим супругам в равной степени (50/50). Это семейное имущество включает заработок, все имущество, купленное на эти доходы, и все долги, накопленные во время брака. Общая собственность начинается с момента заключения брака и заканчивается, когда пара физически разводится с намерением не продолжать брак. Таким образом, любые доходы или долги, возникшие после этого времени, будут отдельной собственностью.

Любые активы, приобретенные до брака, считаются отдельной собственностью и принадлежат только первоначальному владельцу. Однако супруг может передать право собственности на любую свою отдельную собственность другому супругу (подарок) или в общую собственность (сделав супруга владельцем банковского счета). Супруги также могут объединить свою отдельную собственность с общественной собственностью, например, добавив средства, полученные до брака, в фонды общинной собственности.

Супруги не могут передавать, изменять или уничтожать какую-либо часть общей собственности без разрешения другого супруга, но могут управлять своей собственной половиной.Однако вся часть включает половину процентов другого супруга. Другими словами, этот супруг не может отчуждать ту половину, которая ему принадлежит.

В составе отдельного имущества:

• Имущество, принадлежащее только одному супругу до брака
• Имущество, переданное только одному супругу до или во время брака
• Имущество, унаследованное одним супругом

Общинная собственность включает:

• Деньги, заработанные супругами за время брака
• Вещи, купленные на деньги, заработанные супругами во время брака
• Отдельная собственность, настолько смешанная с общественной собственностью, что не может быть идентифицирована

Пример : Марта и Фред женаты 10 лет.Марта работает успешным врачом и на заработанные деньги покупает машину. Эта машина является общественной собственностью, и Фред и Марта владеют ею в равной степени.

Пример : Бернис владеет ценным предметом антикварной мебели, который она приобрела до замужества. Только ей одной принадлежит антиквариат как отдельная собственность. Антиквариат не является общественной собственностью, так как был приобретен до брака. Если она хочет дать своему супругу половину интереса к антиквариату, она может; тогда антиквариат станет частью общественной собственности.

Распределение собственности в случае смерти или раздельного проживания : Когда один из супругов умирает, его или ее половина общей собственности переходит к оставшемуся в живых супругу. Их отдельная собственность может быть передана кому угодно по своему желанию или по завещанию без завещания. Многие штаты общественной собственности предлагают интерес, называемый «общинной собственностью с правом наследования».

Согласно этой доктрине, если супружеская пара владеет правовым титулом или документом на часть собственности, обычно на дом, то после смерти супруга право собственности автоматически переходит к оставшемуся в живых супругу, избегая судебного разбирательства.

Если пара разводится или получает юридическое разделение, все общее имущество делится поровну (50/50). Раздельное имущество каждого супруга распределяется между супругом, которому оно принадлежит, и не делится по правилу 50/50.

Иногда экономические обстоятельства требуют передачи определенных активов целиком одному из супругов, но каждый из супругов по-прежнему получает 50 процентов всей общественной собственности с точки зрения общей экономической стоимости. Это наиболее часто встречается в семейных домах.Поскольку разделить дом пополам невозможно, часто суд присуждает дом одному из супругов, а другой супруг получает другие активы, стоимость которых равна половине стоимости дома.

До вступления в брак пара может заключить соглашение, определяющее порядок раздела семейного имущества при разводе.

Исключения из правила равного деления:

• Один из супругов незаконно присвоил общественную собственность до или во время развода.
• Один из супругов имеет долги по образованию. Это то же самое, что и отдельно взятый долг. При разводе супруг забирает ссуды GSL.
• Один из супругов понес деликтную ответственность, НЕ основанную на деятельности в интересах семейного сообщества.
• Возмещение за телесные повреждения является общественной собственностью во время брака, но при разводе присуждается пострадавшему супругу.
• «Отрицательное сообщество» относится к ситуации, когда обязательства и долги сообщества превышают доступные активы для оплаты обязательств и долгов.Здесь учитывается относительная способность супругов выплатить долг. Интерес здесь — защита кредиторов.

Кому что принадлежит? Получите помощь по вопросам, связанным с семейным имуществом

Раздел семейного имущества в случае развода или смерти вашего партнера никогда не бывает легкой темой для обсуждения. Хотя логистика раздела собственности будет зависеть от того, в каком штате вы живете, все это может сильно запутать. Однако вам не нужно самостоятельно выяснять закон. Подумайте о том, чтобы поговорить с опытным адвокатом по бракоразводным процессам рядом с вами и узнать о возможных вариантах.

Семейное и внебрачное имущество в Мэриленде

За некоторыми важными исключениями, все имущество, приобретенное во время брака, считается семейным имуществом. Семейная собственность обычно включает в себя такие вещи, как дома, автомобили, мебель, бытовую технику, акции, облигации, драгоценности, банковские счета, пенсии, пенсионные планы и ИРА. Семейная собственность обычно не включает стоимость профессиональных степеней / лицензий.

Семейное имущество

Все имущество, полученное во время брака, является семейным, независимо от того, кто за него заплатил.Исключением из этого общего правила является имущество, полученное одним из супругов в подарок, в наследство от третьего лица или исключенное действующим соглашением. Как указано выше, это имущество считается имуществом вне брака. Семейная собственность может включать недвижимость, банковские счета, акции, мебель, пенсии и пенсионные активы, автомобили и другое личное имущество.

Прочтите закон: Кодекс Мэриленда, Закон о семье, § 8-201

Имущество вне брака

Имущество вне брака — это любое имущество, полученное до брака.Он остается собственностью стороны, владевшей им до брака. Имущество вне брака остается внебрачным до тех пор, пока оно не передано в дар другому супругу.

Любая собственность, полученная супругом в качестве подарка или по наследству во время брака от третьей стороны, остается внебрачной собственностью этого супруга, если только она не передана или не передана другому супругу.

Имущество, приобретенное вами обоими в период, когда вы жили вместе до брака, не считается семейным имуществом.

Если брак расторгается, и один из супругов желает потребовать определенные предметы как свои собственные, это лицо должно иметь доказательство того, что данное имущество принадлежит только ему или ей. Пара может получить совместное владение имуществом, переданным их браку одним из супругов посредством соответствующих соглашений или передачи правового титула.

Имущество вне брака защищено от долгов другого супруга. Каждая сторона имеет право распоряжаться собственностью, принадлежащей только ему или ей, как если бы она не состояла в браке.

Женатое лицо может заниматься бизнесом, заключать контракты, подавать иски и предъявлять иск от своего имени. Ни один из супругов не несет ответственности по контрактам, заключенным другим супругом от его или ее имени, или по долгам, которые другой супруг мог получить до брака.

Имущество, частично состоящее в браке и частично вне брака

Некоторые активы могут быть как супружеской, так и внебрачной собственностью.

• Дом, купленный до брака, не является семейной собственностью.Однако, когда вы и / или ваш супруг (а) используете семейные средства для выплаты ипотеки, дом становится частично супружеским, а частично внебрачным.
• Недвижимость, находящаяся в собственности «арендаторов в полном объеме», считается семейной собственностью, если у вас нет действующего соглашения об ее исключении.

Прочтите закон: Кодекс штата Мэриленд, Закон о семье, § 8-201 (e) (2)

Заявление о разделе имущества

Если вы и ваш бывший супруг не можете договориться о разделе вашей собственности, суд решит, что такое семейное имущество и сколько стоит это имущество.

• Суд также рассмотрит любые семейные долги при определении стоимости семейной собственности.
• Затем суд определит долю собственности каждого супруга.
• Суд будет использовать множество факторов (см. Ниже) для определения относительной стоимости доли каждого супруга в семейном имуществе.
  • Согласно Закону Мэриленда о семейной собственности, суд может рассматривать как денежные, так и неденежные вклады каждого супруга в брак.
  • Неденежные взносы могут включать уход за детьми, приготовление еды, содержание дома и т. Д.
• Суд не может передать имущество, зарегистрированное на имя одного из супругов, другому. Вместо этого суд присудит супругу, не имеющему титула, денежное вознаграждение для покрытия их доли в имуществе.
• Если имущество не может быть разделено (например, дом), суд примет решение о стоимости.
  • Одно лицо может «выкупить» другого, если на это согласны обе стороны.
  • В противном случае актив может быть продан, а средства разделены.
  • В Мэриленде суд не решает, что делать с разделенным семейным имуществом.

Прочтите закон: Кодекс Мэриленда, Семейное право, раздел 8, подзаголовок 2

Ограничения на совместную собственность

Имущество, находящееся в совместной собственности мужа и жены, не может быть продано одним без согласия другого. Кредиторы одного из супругов не могут предъявлять к нему претензии.Однако кредитор обеих сторон может выступить против совместно находящейся в собственности собственности.

Права собственности в случае смерти супруга

После смерти одного из супругов оставшийся в живых становится единственным владельцем имущества, находящегося в совместном владении супругов. Это верно, даже если супруг умирает без завещания. Это в дополнение к правам собственности, обсуждаемым ниже.

Супруг, умерший без завещания — Когда супруг умирает без письменного завещания, раздел его собственности регулируется законом штата.В Мэриленде доля выжившего супруга, как правило, зависит от того, есть ли у умершего супруга выжившие дети или родители.

• Если есть выжившие дети, и кто-либо из этих детей младше 18 лет, оставшийся в живых супруг получает половину имущества после уплаты всех долгов, расходов на похороны и налогов.
• Если есть выжившие дети, но ни один из них не моложе 18 лет, выплачиваются долги, расходы на похороны и налоги, а затем оставшийся в живых супруг получает первые 40 000 долларов плюс половину того, что осталось.Остаток между детьми делят поровну.
• Если выживших детей нет, но есть оставшийся в живых родитель умершего человека, выплачиваются долги, расходы на похороны и налоги, а оставшийся в живых супруг получает 40 000 долларов плюс половина того, что осталось. Остаток переходит к оставшемуся в живых родителю или родителям.
• Если нет выживших детей и родителей, переживший супруг получает все имущество, оставшееся после уплаты долгов, похоронных расходов и налогов.
• Узнайте больше о законе Мэриленда о неприкосновенности частной жизни.

Ознакомьтесь с законом: Кодекс штата Мэриленд, имущество и трасты § 3-102

Супруг, который умер по завещанию — У оставшегося в живых супруга есть выбор. Выживший супруг может взять то, что ему осталось по завещанию, или может отказаться и «избрать против воли». Выбор против воли означает, что вместо того, чтобы получить то, что осталось пережившему супругу, если что-либо, по завещанию, переживший супруг получит установленную сумму.Эта сумма составляет одну треть «чистого имущества», если есть выжившие дети. Если нет выживших детей, эта сумма составляет половину «чистой собственности». Чистая недвижимость означает имущество, которое проходит через завещание после вычета определенных расходов. Расходы, которые снимаются до расчета чистой недвижимости, включают: (1) расходы на похороны, (2) семейные пособия и (3) подлежащие исполнению требования и долги против имущества. Налоги не взимаются до расчета чистой недвижимости.

Прочтите Закон: Md.Кодекс, имущество и трасты § 3-203

Раздел имущества

Соглашение сторон — Стороны могут договориться о разделе любого имущества, находящегося в их собственности, без помощи суда.

Справедливое распределение в суде — Если стороны не достигли соглашения, раздел имущества регулируется Законом Мэриленда о семейном имуществе. Согласно закону, все семейное имущество подлежит справедливому распределению.

• Когда суд устанавливает справедливое распределение собственности, суд сначала определяет, какая собственность, принадлежащая паре, является семейной. Затем он определяет стоимость этого свойства.
• Наконец, суд определяет, кто имеет право на какую долю оцененного семейного имущества, принимая во внимание следующие факторы:
  • Денежные и неденежные вклады каждой стороны в благосостояние семьи;
  • Стоимость всех имущественных интересов каждого супруга;
  • Экономическое положение каждого супруга на момент присуждения компенсации;
  • Обстоятельства и факты, способствовавшие разногласиям сторон;
  • Срок действия брака;
  • Возраст, физическое и психическое состояние сторон;
  • Как и когда было приобретено конкретное семейное имущество, включая усилия, затраченные каждой стороной на накопление семейного имущества;
  • Любое решение или иное положение, вынесенное судом в отношении семейного использования личного имущества или семейного дома, а также любого присуждения алиментов;
  • Такие другие факторы, которые суд сочтет необходимыми или целесообразными для рассмотрения для получения справедливого и равноправного денежного вознаграждения; и
  • Также учитывается вклад любой из сторон в приобретение собственности.

Суд не может передать право собственности на имущество, принадлежащее одному супругу, другому. В этих случаях суд присуждает денежную компенсацию одному из супругов в качестве компенсации прав и равноправия сторон в отношении семейной собственности. Тем не менее, стороны могут договориться и предпринять шаги по передаче этого имущества по собственному желанию в результате брачного договора.

Например, если муж владеет акциями на сумму 10 000 долларов, названными на его имя и купленными на его зарплату, полученную во время брака, эти акции являются семейной собственностью.Суд не имеет права передавать акции или любую их часть жене. Однако суд может принять во внимание перечисленные выше факторы и присудить жене денежное вознаграждение в зависимости от стоимости акций.

Суд не обязан присуждать 50% стоимости акций или какой-либо установленный процент. Размер вознаграждения и способ его выплаты определяются после рассмотрения каждого из перечисленных выше факторов справедливого распределения.

Эта область права очень сложна.Если есть имущественные интересы, необходима консультация юриста.

Прочтите закон: Кодекс Мэриленда, Закон о семье, § 8-205

Специальное примечание о пенсиях и пенсионных активах

Пенсии также могут быть частью «пула» семейного имущества. Суд вправе определить, следует ли включать пенсию в семейную собственность и, если да, то какова ее стоимость.

После того, как суд вынесет свое решение, он может передать право собственности на долю в пенсионном, пенсионном, прибыльном или отсроченном планах компенсации от одного супруга к другому (или обоим) и / или предоставить денежное вознаграждение для обеспечения справедливой распределение пенсии.

Эта область права очень сложна. Если есть пенсия, необходима консультация юриста.

Прочтите закон: Кодекс штата Мэриленд, Закон о семье, § 8-205

Личное имущество семейного пользования

Помимо понятия семейной собственности, существует также собственность, которая классифицируется как «личная собственность семейного пользования». Личная собственность семейного пользования включает в себя семейный дом, машину, мебель, бытовую технику и т. Д. Суд имеет право предоставить супругу право исключительного пользования и владения семейным домом и другим имуществом семейного пользования с опекой над несовершеннолетним ребенком или детьми.Цель такой награды — позволить детям продолжать жить в знакомой им среде и сообществе. Срок действия такой награды может составлять до трех лет со дня издания указа.

Суд должен принять во внимание следующие факторы при вынесении этого решения:

• Наилучшие интересы любого несовершеннолетнего ребенка;
• Соответствующая заинтересованность каждого из супругов в продолжении использования семейного личного имущества или занимать или использовать семейный дом или любую его часть в качестве жилища;
• Соответствующая заинтересованность каждого супруга в продолжении использования семейного дома или его части для получения дохода; и
• Любые трудности, возложенные на супруга, чей интерес к семейному дому или семейному использованию личного имущества нарушается приказом, изданным в соответствии с этим разделом.

Прочтите закон: Кодекс Мэриленда, Закон о семье, § 8-208

Имущество, приобретенное при раздельном проживании

Разлученные супруги все еще могут приобретать семейную собственность. Например, выигрыши в лотерею, полученные в результате выигрыша по билету, купленному через два года после того, как стороны расстались (но до развода), считаются семейной собственностью.

Прочтите дело: Campolattaro v. Campolattaro, 66 Md. App. 68 (Специальный апелляционный суд, 1986)

Часто задаваемые вопросы о семейном имуществе

Обручальное кольцо является семейной собственностью?
№Он был приобретен до брака.

---

Является ли семейная собственность с медицинским / юридическим образованием?
Нет. Хотя в некоторых штатах профессиональные дипломы являются семейной собственностью, суды Мэриленда постановили, что они не являются семейной собственностью. Однако профессиональная практика может иметь ценность отдельно от этой степени. Если речь идет о профессиональной практике, необходимо получить юридическую консультацию.

---

Потеряю ли я дом, если прелюбодействую?
Если дом находится в совместном праве, суд не может изменить название.Он не может отдать дом той или иной стороне. Суд может рассмотреть обстоятельства, которые способствовали распаду вашего брака. Однако это не означает, что права прелюбодея на собственность автоматически утрачиваются. Суд также может принять решение более серьезно взвесить один из многих других факторов в своем решении.

---

Моя супруга унаследовала собственность и добавила мое имя в заголовок. Получу ли я половину стоимости, когда мы разведемся?
Не обязательно.Суд должен сначала определить, намеревался ли ваш супруг дать вам половину доли в собственности, добавив ваше имя в заголовок. В противном случае суд должен определить, использовалось ли какое-либо семейное имущество или какое-либо ваше отдельное имущество для улучшения или оплаты имущества. Если это так, вы все равно можете иметь право на часть текущей стоимости дома.

---

Может ли мой (а) супруг (а) забрать из мебели все, что пожелает мой супруг (а), когда он / она уезжает (а)?
Лучше всего, если стороны договорятся о разделе имущества.Если возникнет спор и будет вызвана полиция, полиция разрешит только супругу забрать одежду. Во многих случаях супруг уходит и берет все, что хочет, в то время как другой отсутствует. Во время развода судья может решить, следует ли вернуть какие-либо предметы, имеет ли один из супругов право на супружеское вознаграждение (деньги) вместо взятого имущества, или же имущество должно быть продано, а доходы разделены. Однако большинство судей не хотят иметь дело с материальным личным имуществом.

---

Несу ли я ответственность по долгам супруга?
Что касается кредитора, то ответственность несут только лица, которые выступили в качестве поручителя.Суд не может распределять долги между сторонами в соответствии с законодательством Мэриленда.

---

Получу ли я кредит для выплат по ипотеке после разлуки?
До развода такие выплаты будут рассматриваться судом при принятии решения о соответствующем брачном вознаграждении. Если выплаты производятся после развода, когда одна из сторон пользуется и владеет домом, суд может скорректировать доли сторон в выручке от продажи дома, чтобы отразить кредит для платежей. Будет ли суд удовлетворять иск о взносе, будет зависеть от нескольких факторов, в том числе от того, были ли присуждены алименты и алименты в период использования и владения.

---

Моя супруга — алкоголик и попала в тяжелую аварию. Можно ли забрать мой дом для оплаты расходов жертвы?
Совместное имущество не может быть прикреплено, если только один из супругов несет ответственность по счету или долгу. Однако, если автомобиль находится в совместной собственности, ответственность могут нести как водитель, так и владелец, а совместное имущество, такое как дом, может быть присоединено.

---

Должен ли я совместно подписывать ссуду на покупку жилья или гарантировать ссуду на покупку автомобиля или ипотеку, если мы не ладим?
Учтите, что совместное подписание ссуды в этих обстоятельствах будет означать, что ваша ответственность по ссуде может перерасти в ваши отношения.Обратитесь к юристу.

---

Наш дом был куплен, когда мы были женаты, но только на имя моей супруги. Это супружеская собственность?
Если дом был оплачен из семейных фондов, это семейная собственность. Если все средства, использованные для оплаты, поступили от подарка вашему супругу или от его наследства, дом не может быть семейной собственностью.

Исследование прецедентного права

Первичные органы власти — это законы, обязательные для исполнения судами, правительством и отдельными лицами.Прецедентное право — один из примеров первичной власти. Прецедентное право содержится в заключениях судей, которые объясняют, почему судьи решили дело именно так, как они это сделали. Имейте в виду, что то, можете ли вы полагаться на случай, будет зависеть от вашей конкретной ситуации.

Чтобы лучше понять закон о супружеской собственности в Мэриленде, вы можете ознакомиться со следующими решениями прецедентного права.

• Подарки
• Семейная собственность — Партнерский интерес — Дозер против Дозера, 106 Md.Приложение. 329 (Особый апелляционный суд, 1995 г.)
• Семейная собственность — профессиональная практика — Hollander v. Hollander, 89 Md. App. 156 (Особый апелляционный суд, 1991)
• Семейное имущество — полисы страхования жизни — Mount v. Mount, 59 Md. App. 538 (Особый апелляционный суд, 1984)
• Семейное имущество — акции
• Имущество вне брака — Пособия по социальному обеспечению — Pleasant v. Pleasant, 97 Md. App. 711 (Особый апелляционный суд, 1993)
• Оценка семейного долга — Harper v.Харпер, 294 мкр. 54 (Апелляционный суд, 1982)
• Распределение совместно используемого имущества — Kline v. Kline, 93 Md. App. 696 (Особый апелляционный суд 1992 г.)

Общие арендаторы и совместные арендаторы

При покупке недвижимости с кем-то еще вас, вероятно, спросят, хотите ли вы быть совместными арендаторами или арендаторами совместно. Поскольку и то, и другое может повлиять на ваши права и обязанности как владельца собственности, важно понимать разницу между ними, чтобы вы могли выбрать вариант, который лучше всего подходит для вашей ситуации и ваших отношений с человеком, с которым вы покупаете недвижимость.

Мы рассмотрим различия между двумя типами аренды. в этом посте, чтобы вы могли принять осознанное решение при покупке следующего имущество.

Что такое совместные арендаторы?

Совместная аренда — это когда два или более человека владеют равными долями в собственность, и это обычно включает в себя право на наследство. Это означает что, когда один партнер по аренде умирает, другая сторона (или стороны) немедленно наследует долю умершего собственника в имуществе.

Совместная аренда наиболее распространена между супружескими парами, поскольку она помогает владельцам собственности избежать завещания в случае смерти одного из партнеров, поскольку она не зависит от последней воли и завещания умершего человека.

Например, если Тейлор и Кейси владеют домом вместе, поскольку совместных арендаторов, и Кейси скончался, Тейлор может унаследовать интересы Кейси в дом автоматически. Другими словами, поскольку они оба владеют собственностью в равной степени Тейлор будет владеть всей долей в собственности в случае Смерть Кейси.Если бы Тейлор и Кейси не были совместными арендаторами, Тейлору пришлось бы подождите, пока Последняя воля и Завещание Кейси будут рассмотрены и пройдены завещание, чтобы определить, как будет распределена доля Кейси в собственности, что может занять месяцы, а иногда и годы.

Имейте в виду, что совместная аренда также означает, что все собственники несут ответственность за имущество. Таким образом, если одна сторона накапливает задолженность по собственности, все партнеры обязаны производить платежи. Поочередно все стороны также имеют право на получение прибыли, полученной от собственности, за счет сдачи в аренду доход или продажа дома.

Что такое общие арендаторы?

В отличие от совместных арендаторов, общие арендаторы могут владеть неравные доли в собственности. Кроме того, если один владелец умирает, его интерес к имущество распределяется на основе их плана недвижимости и не передача другим собственникам имущества.

Например, Сэм, Билл и Мэри владеют собственностью. все вместе. Сэм владеет 50%, Билл — 30%, а Мэри — 20%. Если Сэм умрет, его интерес в собственности будет передан бенефициару по его выбору, поскольку определяется его Последней волей и Завещанием.Если он не назовет Билла или Мэри как бенефициар, ни одна из его долей в собственности не изменится.

Общая аренда может быть выгодна для людей, которые хотят контролировать процент интереса каждой стороны к собственности. Например, если Сэм, Билл и Мэри покупают дом вместе в качестве инвестиции собственности, и каждая сторона вносит разную сумму в первый взнос, они могут захотеть контролировать, кто имеет наибольший и наименьший интерес к собственности.

Это также полезно для людей, которые хотят оставить свои интересы в собственности кому-то другому, кроме другого владельца.Например, если Мэри хочет ее дочь унаследует свою 20% долю в собственности вместо того, чтобы иметь ее автоматически перейти к Биллу или Сэму.

Если вы владеете недвижимостью в качестве общего арендатора, обязательно создайте последнюю волю и завещание, чтобы передать ваши интересы бенефициару по вашему выбору.

Выбор правильного типа собственности

Тип собственности, которую вы выбираете для своей недвижимости покупка зависит от того, с кем вы совершаете покупку и какой у вас отношения с ними нравятся.