Как правильно расторгать договор аренды
Иллюстрация: Ирина Григорьева / Клерк.руКак компаниям правильно составить соглашение о расторжении договора аренды? Какие нюансы могут возникнуть, на что компании следует обратить особое внимание?
Одна из главных задач соглашения о расторжении договора аренды — максимально детально урегулировать все вопросы, которые могут возникнуть у сторон в связи c прекращением арендных отношений.
Так, в соглашении о расторжении сторонам необходимо четко согласовать, в какие сроки и в каком состоянии имущество должно быть возвращено арендодателю.
По общему правилу, арендатор должен вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа. Факт возврата арендованного имущества необходимо зафиксировать в соответствующем передаточном документе (акте возврата).
При просрочке возврата имущества на арендатора может быть возложена обязанность по внесению арендной платы за время такой просрочки, а также с него может быть взыскана неустойка, если она предусмотрена договором аренды.
Соглашение о расторжении договора аренды должно предусматривать сроки возврата арендодателем арендатору платежей по договору аренды, которые не были учтены в счет оплаты фактического срока аренды (например, излишне уплаченная авансом арендная плата), а также внесенного арендатором обеспечительного платежа (депозита), защищавшего арендодателя от возможного ущерба арендуемому имуществу, который мог быть причинен арендатором. Сторонам рекомендуется приложить к соглашению о расторжении акт сверки взаиморасчетов по договору аренды, чтобы в будущем у них не возникало споров о возможной задолженности.
Стороны также должны заблаговременно решить вопрос о судьбе произведенных улучшений. Если иное не оговаривается сторонами, отделимые улучшения, произведенные арендатором в отношении арендуемого имущества, являются собственностью арендатора и подлежат удалению арендатором по окончании аренды.
Если же улучшения носят неотделимый характер (то есть не могут быть удалены без нанесения вреда арендуемому имуществу), то арендатор имеет право после прекращения договора аренды получить стоимость таких улучшений, если он произвел за свой счет и с согласия арендодателя, при условии, однако, что иное не предусмотрено договором аренды.
Наконец, сторонам необходимо иметь в виду, что соглашение о расторжении зарегистрированного договора аренды (то есть договора аренды, заключенного на срок год и более) также подлежит государственной регистрации в Росреестре.
При соблюдении указанных выше условий и соответствующих положений договора аренды у сторон не должно возникнуть трудностей при составлении и последующем исполнении соглашения о расторжении.
Были ли в вашей практике случаи, когда компании неверно составляли соглашение о расторжении аренды и после этого столкнулись с негативными последствиями?
Впрочем, на практике встречаются ситуации, когда стороны допускают ошибки или упущения при составлении соглашения о расторжении, что зачастую ведет к неблагоприятным последствиям.
В качестве одного из таких примеров можно рассматривать Определение Верховного Суда РФ от 21.12.2018 г. № 308-ЭС18-20710 по делу № А32-48213/2017. Согласно обстоятельствам дела между истцом и ответчиком было заключено соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения.
При этом стороны подписали акт приема-передачи арендованного имущества без каких-либо возражений и замечаний. Впоследствии возникла спорная ситуация: арендодатель воспрепятствовал вывозу из помещения имущества истца (отделимых улучшений), в результате чего арендатор обратился с требованием о взыскании с арендодателя стоимости таких улучшений. Арбитражные суды установили, что условия соглашения о расторжении не содержали расшифровки отделимых улучшений, о взыскании стоимости которых было заявлено истцом и в результате пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска. С ними согласился и Верховный Суд РФ, рассмотревший кассационную жалобу истца и не нашедший существенных нарушений норм материального и процессуального права.
Рассмотренное дело иллюстрирует необходимость детального раскрытия всех условий возврата имущества при составлении соглашения о расторжении аренды.
Негативными последствиями может также обернуться заключение соглашения о расторжении договора аренды без детального анализа текущего состояния и правового положения арендуемого имущества.
Так, например, Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 27.11.2018 № Ф01-5347/2018 по делу № А29-1631/2018 был рассмотрен следующий спор. Между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования и хозяйственным обществом был заключен договор об аренде земельного участка. Впоследствии данный участок был снят с кадастрового учета и из него было образовано два новых земельных участка. При этом никаких изменений в оригинальный договор аренды не вносилось. Спустя несколько лет стороны заключили соглашение о расторжении договора аренды, ссылаясь на уже несуществующий земельный участок. Данное обстоятельство было впоследствии использовано арендатором в качестве основания для заявления требования о признании датой расторжения договора аренды не даты заключения соглашения о расторжении, а даты снятия ранее существовавшего земельного участка с кадастрового учета.
Подобная неосмотрительность арендодателя привела к дополнительным временным и материальным издержкам, потраченным на долгие судебные тяжбы.
Наконец, следует отметить проблему, связанную с неправильным представлением сторон о соглашении о расторжении аренды как об универсальном документе, прекращающем все обязательства по аренде, в том числе неисполненные.
Для примера можно сослаться на Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 31.08.2018 № Ф09-4628/18 по делу № А76-32790/2017. Согласно условиям дела заключенный между сторонами договор аренды предусматривал обязанность арендатора по возмещению эксплуатационных затрат. При этом арендатор был обязан заключить соответствующие договоры с арендодателем или же с коммунальными службами. Однако в период аренды им этого сделано не было. Через некоторое время стороны заключили соглашение о расторжении договора аренды, в тексте которого ничего не было сказано о наличии на стороне арендатора задолженности по коммунальным платежам.
Однако, по мнению суда, вынесшего решение по делу, данное обстоятельство не свидетельствовало о прекращении обязанностиарендатора по компенсации таких расходов, поскольку рассматриваемая обязанность подразумевала заключение отдельных договоров, которые так и не были подписаны арендатором.
В этой связи суд обязал арендатора возместить коммунальные расходы, понесенные арендодателем.
Соглашение о расторжении договора аренды оборудования
- Указатель
И поиск - Новые формы (Учет|Налоги|КНД
ОКУД|КФД|КБК|СФР|Кадры) - Нотариусы
Москвы - Регионы
Города - ГОСТы
И СНиПы - Статьи
- О проекте
- Друзья и партнеры
- Наша новинка (ГОСТы)
- Наш поиск
- Яндекс поиск
- Гугл поиск
- Гороскоп
- Игра для умников
Добавили несколько тысяч ГОСТов
ГОСТы по-новому, с постраничной удобной навигацией для ознакомления
Соглашение о расторжении договора аренды — основная группа документов в которую входит документ, другие группы в которые входит документ, похожие документы
Соглашения, Договоры, Договоры по алфавиту, Договоры аренды, Договоры купли-продажи, Расторжение договора — разделы в которые входит документ, все разделы документов
или поделиться
Ячейка бибилиотеки документов
3950 — ячейка
Редактировать документ
Гороскоп (бизнес/феншуй) ГОСТы Бланки новых документов, актуальных с 2023 года и производственный календарь 2023 Новые категории на нашем портале Трудовой кодекс ( ТК ) бланки документов
Читайте статьиКрипта #прожиточныйминимум#производственныйкалендарь#пособие#социальноевидео
Категории документа5 документовСоглашение о расторжении договора аренды70 документовСоглашение о расторжении договора829 документовРасторжение договора1793 документовСоглашение
Рекомендуем документы
Соглашение о расторжении договора
(приложение к договору доверительного управления имуществом)Соглашение о расторжении договора арендыСоглашение о расторжении договора аренды (общая форма)Соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещенияСоглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения в многоквартирном домеСоглашение о расторжении договора аренды оборудованияСоглашение о расторжении договора в связи с невыполнением обязательств одной из сторонСоглашение о расторжении договора в связи с невыполнением обязательств одной из сторон (с условием о возмещении убытков в твердой сумме)Соглашение о расторжении договора гражданско-правового характера в пенсионном фонде российской федерацииСоглашение о расторжении договора даренияСоглашение о расторжении договора дарения (общая форма)
Акты Банкротство физлиц Библиотека Ведомости Врачи и пациенты ГИБДД, жалобы ГОСТы и СНиПы Доверенности Договоры Договоры аренды Договоры залога Договоры купли-продажи Договоры по алфавиту Жалобы ЖКХ Журналы Заключения Запросы Защита бизнеса Защита прав потребителя Заявки Заявления Инвестиции Иски, претензии к договорам
Исковые заявления ИТ.
Интернет Карточки КБК 2023 Контроль, проверки и экспертизы Листы Миграционное право Недвижимость Органы государственной власти Отчеты Охота, рыболовство и спорт Положения Пособия и пенсии Постановления Претензии Приказы Протоколы Профессиональные стандарты Расторжение договора Расчеты Решения (не судебные) Сведения Сельское хозяйство Семейное право. Алименты, наследство, дарение Соглашения Справки Страхование Строительство Таможня Транспорт Трудовое право. ТК РФ, отдел кадров Трудовые договоры и должностные инструкции ТЭК Уведомления и Извещения Унифицированные формы Формы Формы банковских документовАлфавитный указатель
С — группы документов на букву ‘С’Р — группы документов на букву ‘Р’Д — группы документов на букву ‘Д’А — группы документов на букву ‘А’
youtube.com/embed/hwpdk9v-NaY» frameborder=»0″ allow=»accelerometer; autoplay; encrypted-media; gyroscope; picture-in-picture» allowfullscreen=»»> <перейти в начало документа>
<скачать бесплатно документ 2023>
Все, что вам нужно знать о досрочном расторжении договора коммерческой аренды
Существует ряд причин, по которым арендатор может захотеть расторгнуть договор коммерческой аренды. Возможно, организационные операции расширяются, и предпочтение отдается большей производственной площади, или изменения в штатном расписании сигнализируют о том, что пришло время для меньшего офисного пространства.
Независимо от рассуждений, как арендатор может ориентироваться в коммерческой аренде, которая не истекает в ближайшее время и больше не удовлетворяет их потребности?
Хотя юридический характер договора коммерческой аренды может показаться обязывающим, многие арендаторы не знают, что они могут договориться о досрочном расторжении договора коммерческой аренды, если такой возможности в договоре не существует .
Любой вариант расторжения часто сопровождается штрафами и сборами, хотя бывают и исключения. Иногда эти дополнительные расходы оговариваются в пункте о досрочном расторжении договора аренды, но при отсутствии ранее существовавших прав на досрочное расторжение арендаторы могут попытаться договориться о «выкупе аренды».
Читайте дальше, чтобы решить, является ли досрочное расторжение договора аренды лучшим решением для вас.
Можно ли досрочно расторгнуть договор коммерческой аренды?Если в договоре аренды есть пункт о праве досрочного расторжения, как правило, за досрочное расторжение договора взимается штраф и плата. Хотя сборы могут быть не идеальными, этот пункт обеспечивает гибкость для ряда случаев, в которых вы можете рассмотреть возможность досрочного расторжения:
- Ваш бизнес расширяется, и ему требуется больше места . Если ваш бизнес быстро растет и текущее пространство больше не соответствует вашим потребностям, возможно, пришло время изучить варианты досрочного расторжения.
- Вам нужно меньше места из-за сокращения . Вместо того, чтобы платить за дополнительное пространство, услуги и удобства, которые вам больше не нужны или которые вы не можете себе позволить, вам, возможно, придется отказаться от аренды.
- Вы консолидируете свой портфель посредством слияния или поглощения. В каждом из этих сценариев досрочное прекращение может иметь смысл.
Многие договоры коммерческой аренды не имеют предварительно оговоренных прав на досрочное расторжение. Однако, когда обсуждаются положения о прекращении аренды, арендодатель обычно требует, чтобы арендатор выплатил арендную плату за три-шесть месяцев, а также неамортизированные расходы по аренде.
Когда арендатор подписывает договор о долгосрочной аренде, арендодатель рассчитывает возместить свои транзакционные издержки (вспомните: улучшения арендатора, бесплатную уступку в аренде, брокерские комиссии) плюс проценты в течение всего срока аренды. Если арендатор решает досрочно выйти из договора аренды (как указано в пункте), арендатор обычно соглашается оплатить оставшуюся часть этих расходов после расторжения.
Советы по согласованию пункта о досрочном расторжении договораМногие договоры коммерческой аренды не включают заранее оговоренные права досрочного расторжения в качестве «стратегии выхода». Но пункт о досрочном расторжении важно учитывать арендатору, заключающему долгосрочную коммерческую аренду.
Вот несколько советов, если вы решите обсудить пункт о досрочном прекращении аренды во время первоначальных переговоров об аренде:
- Включите свой запрос на конкретные права досрочного прекращения аренды в первоначальный запрос предложения и письмо о намерениях.
- Определите минимальное уведомление, которое арендатор должен направить своему арендодателю перед расторжением договора аренды (обычно за 90–180 дней).
- Укажите неамортизированные расходы арендодателя, связанные с досрочным расторжением договора.
Некоторые договоры коммерческой аренды, как правило, в торговых центрах, включают пункты (согласованные в рамках сделки аренды), которые позволяют арендаторам законно расторгнуть договор досрочно без штрафных санкций. Эти пункты включают:
- Оговорка о спасении. Разрешить розничным арендаторам отказываться от аренды, если ваши продажи низкие.
- Пункт о совместной аренде. Позволяет на законных основаниях расторгать договор аренды торгового помещения, когда уезжает якорный арендатор или когда заполняемость падает ниже заданного уровня.
Вот еще несколько случаев, когда арендатор может расторгнуть договор коммерческой аренды без штрафных санкций:
- Если ваше помещение находится в популярном районе, арендодатель может согласиться на досрочное расторжение. Возможно, есть возможность снова быстро сдать помещение в аренду по более высокой ставке.
- Ваш арендодатель нарушил важное условие аренды.
- Ваша компания заявила о банкротстве.
- Вы и ваш арендодатель соглашаетесь на акт о передаче, который прямо освобождает вас от всех обязательств по аренде.
- Вы переуступаете аренду связанному объекту с разрешенной передачей.
Если вы решите досрочно расторгнуть договор аренды, вы должны уведомить своего арендодателя письмом о досрочном расторжении в соответствии с условиями Варианта расторжения в вашем договоре аренды .
Письмо о прекращении коммерческой аренды обычно включает следующую информацию:
- Дата планируемого освобождения недвижимости.
- Дата передачи ключа.
- Запрос на проверку.
- Новый служебный адрес.
- Контактная информация представителя бизнеса.
- Причина досрочного прекращения.
Хотя договор коммерческой аренды является юридически обязывающим договором, знайте, что досрочное расторжение возможно. Прежде чем заключать следующий долгосрочный договор аренды, на всякий случай обязательно обсудите свои права на досрочное расторжение.
Хотите узнать больше о коммерческой недвижимости? В нашем блоге часто появляются материалы, написанные нашими экспертами по коммерческой недвижимости. Подпишитесь, чтобы получать еженедельные материалы прямо в свой почтовый ящик по таким темам, как советы и мнения о состоянии отрасли, отчеты о рынке и новости о команде Allegro.
Примечание редактора: этот пост был первоначально опубликован в 2021 году, а затем обновлен и переиздан.
Все, что вам нужно знать
Письмо о прекращении коммерческой аренды в Калифорнии — это письменное уведомление, отправленное арендодателем или арендатором о расторжении договора коммерческой аренды. Коммерческая аренда — это юридически обязывающий договор между арендодателем и арендатором об аренде коммерческой недвижимости, такой как офисные помещения, магазины розничной торговли или промышленные склады. Прекращение коммерческой аренды может быть сложным процессом и требует тщательного соблюдения условий, изложенных в договоре аренды.
В Калифорнии расторжение коммерческой аренды регулируется особыми правилами и положениями, и несоблюдение их может привести к юридическим и финансовым последствиям. В этой статье рассматриваются важные аспекты составления и отправки письма о прекращении коммерческой аренды в Калифорнии.
Основы письма о прекращении коммерческой аренды При составлении письма о расторжении коммерческой аренды в Калифорнии есть несколько важных моментов, которые должны учитывать как арендодатели, так и арендаторы, чтобы обеспечить плавный и законный процесс расторжения.
Эти предметы первой необходимости включают в себя:
- Надлежащий период уведомления
Период уведомления, необходимый для прекращения коммерческой аренды в Калифорнии, обычно указывается в договоре аренды. Если период уведомления не указан, Гражданский кодекс Калифорнии требует, чтобы любая из сторон уведомила об этом не менее чем за 30 дней до даты расторжения. Предоставление соответствующего периода уведомления имеет решающее значение для избежания каких-либо юридических или финансовых последствий.
- Ясный и лаконичный язык
Письмо о расторжении должно быть написано лаконично, чтобы избежать недоразумений. В нем должно быть четко указано, что договор аренды и фактическая дата расторжения прекращаются.
- Причина прекращения
Хотя это и не требуется, указание причины прекращения может помочь избежать споров и потенциальных судебных исков.
Например, если расторжение связано с нарушением договора аренды, это должно быть четко указано в письме. - Возврат залогового депозита
Если арендатор предоставил залог, в письме должно быть указано на возврат залога. В письме должна быть указана сумма залога и дата, до которой он будет возвращен.
- Последующие действия
В письме должны быть изложены любые необходимые последующие действия, такие как осмотр имущества или возврат ключей или карт доступа.
- Правильная доставка
Письмо о расторжении должно быть доставлено в соответствии с условиями договора аренды. В большинстве случаев оно должно быть доставлено в письменной форме заказным письмом или лично с подтверждением получения.
- Юридический обзор
Прежде чем отправить письмо о расторжении договора, как арендодатели, так и арендаторы должны просмотреть его у юриста, чтобы убедиться в соблюдении всех соответствующих законов и правил.
Например, если расторжение связано с нарушением договора аренды, это должно быть четко указано в письме.
Есть несколько причин, по которым коммерческая аренда может быть расторгнута в Калифорнии. Ниже приведены некоторые из наиболее распространенных причин и объяснение каждого пункта:
- Истечение срока аренды
Это самая распространенная причина расторжения договора аренды. Когда срок аренды заканчивается, договор аренды считается исполненным, и арендатор должен освободить помещение. Если стороны желают продолжить аренду, они должны провести переговоры и подписать новый договор аренды.
- Нарушение арендатором условий аренды
Если арендатор нарушает условия договора аренды, арендодатель может иметь право расторгнуть договор аренды. Общие примеры нарушений условий аренды включают неуплату арендной платы, субаренду без разрешения и повреждение имущества.
- Нарушение арендодателем условий аренды
Если арендодатель нарушает какое-либо из условий договора аренды, арендатор может иметь право расторгнуть договор аренды.
Типичные примеры нарушений арендодателем включают невыполнение необходимого ремонта или технического обслуживания и непредоставление основных услуг, таких как отопление, вода или электричество. - Взаимное соглашение между Арендодателем и Арендатором
Если арендодатель и арендатор соглашаются расторгнуть договор аренды до истечения срока аренды, они могут сделать это, подписав письменное соглашение. Это может произойти по разным причинам, например, при переезде арендатора на новое место или при необходимости арендодателю продать недвижимость.
- Принудительное отчуждение
Правительство может конфисковать собственность через выдающееся владение для общественного пользования. Договор аренды может быть расторгнут, если имущество подлежит выдающемуся домену.
- Уничтожение имущества
Договор аренды может быть расторгнут, если имущество уничтожено пожаром или стихийным бедствием.
В некоторых случаях договор аренды может предусматривать расторжение, если имущество повреждено и не подлежит ремонту. - Отказ арендатора
Если арендатор отказывается от имущества, арендодатель может расторгнуть договор аренды. Оставление происходит, когда арендатор освобождает помещение без намерения вернуться или должным образом уведомить арендодателя.
Типичные примеры нарушений арендодателем включают невыполнение необходимого ремонта или технического обслуживания и непредоставление основных услуг, таких как отопление, вода или электричество.
В некоторых случаях договор аренды может предусматривать расторжение, если имущество повреждено и не подлежит ремонту.Важно отметить, что прекращение коммерческой аренды может иметь юридические последствия, такие как потенциальный ущерб за нарушение договора. Поэтому перед расторжением договора коммерческой аренды в Калифорнии рекомендуется обратиться за юридической консультацией.
Познакомьтесь с юристами на нашей платформе
Сара К.23 проекта на СС
Просмотр профиля
Daniel R.26 проектов на СС
Просмотр профиля
Рене Х.
2 проекта на СС
Просмотр профиля
Фарьял А.4 проекта на СС
Просмотр профиля
Ключевые термины- Коммерческая аренда: Юридическое соглашение между арендодателем и арендатором, в котором излагаются условия аренды коммерческой недвижимости.
- Пункт о прекращении действия: Положение в договоре аренды определяет обстоятельства, при которых договор аренды может быть расторгнут.
- Срок уведомления: Количество времени, которое арендатор должен предоставить арендодателю перед расторжением договора аренды.
- Раннее прекращение: Расторжение договора аренды до истечения срока его действия.
- Нарушение договора: Нарушение условий договора аренды любой из сторон, что может привести к расторжению договора аренды.
- Одностороннее прекращение: Расторжение договора аренды одной стороной без согласия другой стороны.
- Взаимное прекращение: Расторжение договора аренды по обоюдному согласию сторон.
- Отказ от аренды: Акт добровольного возврата арендованного имущества во владение арендодателю до истечения срока действия договора аренды.
- Условие выхода: Условия, которые арендатор должен выполнить перед расторжением договора аренды.
- Гарантийный депозит: Денежная сумма, выплачиваемая арендатором арендодателю в качестве гарантии от любого ущерба или неуплаты арендной платы.
Прекращение коммерческой аренды в Калифорнии может быть сложным процессом с юридическими последствиями, поэтому крайне важно следовать надлежащим процедурам и при необходимости обращаться за юридической консультацией.