Разъяснение правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами
Согласно ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
В соответствии с ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работу по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В силу требований ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации крыши относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.
Пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 года № 491, предусмотрено, что общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
Надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией — в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (п.16 Правил).
Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором (п.42 Правил).
Ст. 65 Жилищного кодекса Российской Федерации указывает, что наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение и обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.
Согласно ст. 154 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, плату за коммунальные услуги.
Ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
В соответствии с п. 4 Постановления правительства РФ «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» № 146 от 15.05.2013, управление многоквартирным домом обеспечивается выполнением следующих стандартов:
-организация оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, утвержденным решением собрания, в том числе:
определение способа оказания услуг и выполнения работ; подготовка заданий для исполнителей услуг и работ; выбор, в том числе на конкурсной основе, исполнителей услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на условиях, наиболее выгодных для собственников помещений в многоквартирном доме заключение договоров оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; осуществление контроля за оказанием услуг и выполнением работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме исполнителями этих услуг и работ, в том числе документальное оформление приемки таких услуг и работ, а также фактов выполнения услуг и работ ненадлежащего качества;
Одновременно, Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 (далее Постановление № 170), определяют требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности, обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда.
Согласно п. 1.8 Правил, техническая эксплуатация жилого фонда включает в себя:
а) техническое обслуживание (содержание), включая диспетчерское и аварийное;
б) осмотры;
в) подготовка к сезонной эксплуатации;
г) текущий ремонт;
д) капитальный ремонт.
Санитарное содержание:
а) уборка мест общего пользования;
б) уборка мест придомовой территории;
в) уход за зелеными насаждениями.
Техническое обслуживание здания включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем, заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и технических устройств.
Техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем и т.д.
Контроль за техническим состоянием следует осуществлять путем проведения плановых и внеплановых осмотров.
«Разъяснение правил предоставление коммунальных услуг со стороны уполномоченных организаций»
В соответствии с требованиями п. 103 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (утв. постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 года № 354) если исполнителем является ресурсоснабжающая организация, которая в соответствии с договором, содержащим положения о предоставлении коммунальных услуг, не осуществляет обслуживание внутридомовых инженерных систем, то такая организация производит изменение размера платы за коммунальную услугу в том случае, если нарушение качества коммунальной услуги и (или) перерывы в предоставлении коммунальной услуги возникли до границы раздела элементов внутридомовых инженерных систем и централизованных сетей инженерно-технического обеспечения.
В указанном случае, если нарушение качества коммунальной услуги и (или) перерывы в предоставлении коммунальных услуг, превышающие их установленную продолжительность, возникли во внутридомовых инженерных системах, то изменение размера платы за коммунальную услугу не производится, а потребители вправе требовать возмещения причиненных им убытков, в том числе вызванных внесением платы за не предоставленную коммунальную услугу или коммунальную услугу ненадлежащего качества с лиц, привлеченных собственниками помещений в многоквартирном доме или собственниками жилых домов (домовладений) для обслуживания внутридомовых инженерных систем.
Таким образом, если посреди отопительного сезона в вашем подъезде в связи с неисправностью инженерных систем дома на протяжении нескольких дней нет тепла, Вы вправе оплатив услугу требовать с управляющей компании возмещения убытков вызванных внесением платы в ресурсоснабжающую организацию.
Информацию подготовил:
Старший помощник прокурора Багратионовского района
Сагий Е.Р.
Правовые консультации. Официальный портал Администрации города Омска
Омичи могут получить бесплатные юридические консультации
14 января 2021 года, 11:00
Совместительство как вид трудовой деятельности
15 июня 2020 года, 16:19
Ведение электронных трудовых книжек
11 июня 2020 года, 20:25
Компенсация морального вреда
09 июня 2020 года, 17:37
Оформление трудовых отношений в период простоя
06 июня 2020 года, 14:15
Гарантии для многодетных матерей при сокращении штата сотрудников
06 июня 2020 года, 13:52
Порядок сноса, обрезки и восстановления зеленых насаждений
06 июня 2020 года, 12:37
Способы замены временно отсутствующего сотрудника
06 июня 2020 года, 12:17
Меры административного воздействия на владельцев собак
06 июня 2020 года, 11:48
Порядок заключения брачного договора во время брака
06 июня 2020 года, 11:15
Оплата труда за период нерабочих дней
09 апреля 2020 года, 13:16
О курении в общественных местах
11 марта 2020 года, 11:50
О порядке расчета платы за ОДН
20 февраля 2020 года, 17:39
Об ответственности управляющей компании за непредоставление информации о деятельности
12 февраля 2020 года, 9:00
О порядке расчетов за вывоз мусора
10 апреля 2019 года, 10:17
Правовая помощь жителям оказывается во всех администрациях округов города
Расчет компенсации при увольнении
10 декабря 2018 года, 14:49
Вступление в наследство
10 декабря 2018 года, 14:45
Плата провайдеров за общедомовое имущество
10 декабря 2018 года, 14:43
Договор дарения и правовые последствия его заключения
07 декабря 2018 года, 14:48
СледующийЧасто задаваемые вопросы — Обращения граждан — Главная — Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области Официальный сайт
Часто задаваемые вопросы
1. Вопрос о содержании и ремонте общего имущества в МКД.
Письмо Минстроя России от 11.04.2016 № 10686-АТ/04
Департамент жилищно-коммунального хозяйства Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел обращения от 14 марта 2016 г. N 0125/01-02 и N 0126/01-02 и в рамках своей компетенции сообщает следующее.
Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.
В соответствии с частью 3 статьи 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирными жилыми домами должны быть предусмотрены состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня.
Согласно части 3 статьи 39 ЖК РФ правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее — Правила), согласно пункту 2 которых в состав общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, в частности, включаются: межквартирные лестничные площадки; лестницы; коридоры; технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование.
Домофон, как оборудование, находящееся в многоквартирном доме, и обслуживающее более одного помещения, отвечает признакам общего имущества в многоквартирном доме, в связи с чем принадлежит на праве собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.
Согласно пункту 1 Правил состав общего имущества определяется в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества собственниками помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, в случае, если техническое обслуживание запирающих устройств (домофона) предусмотрено договором управления многоквартирным домом, то оплата данного вида работ производится из состава платы за содержание и ремонт жилого помещения, которая устанавливается в порядке, предусмотренном статьей 157 ЖК РФ.
В случае же если договором управления многоквартирным домом в составе работ по содержанию и ремонту общего имущества не предусмотрено техническое обслуживание запирающего устройства (домофона), то для начисления такой платы необходимо решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и заключение соответствующего договора с управляющей организацией или с организацией, осуществляющей обслуживание домофона.
Такое решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в зависимости от конструкции взаимоотношений принимается в порядке, предусмотренном статьями 44 — 48 ЖК РФ или в порядке, предусмотренном главой 9.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда ЖК РФ не предусматривает возможности принятия таких решений.
В указанном случае тариф на обслуживание домофона, в том числе порядок его изменения, а также порядок внесения платы за такое обслуживание устанавливается в договоре между организацией, осуществляющей соответствующий вид деятельности, и собственниками помещений в многоквартирном доме или по их поручению с управляющей организацией.
2. Вопрос о законности размещения оборудования интернет-провайдеров.
Услуги связи оказываются операторами связи пользователям услугами связи на основании договора об оказании услуг связи, заключаемого в соответствии с гражданским законодательством и правилами оказания услуг связи (п. 1 ст. 44 Федерального закона от 07 июля 2003 года № 126-ФЗ «О связи»). Договор об оказании услуг связи, заключаемый с гражданами, является публичным договором, то есть заключаемым коммерческой организацией и устанавливающим ее обязанности по оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится, а отказ от его заключения при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие услуги не допускается (п. 1 ст. 45 Закона о связи и п. 1 ст. 426 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом обеспечение предоставления абоненту и (или) пользователю доступа к сети связи обязательно при предоставлении телематических услуг, услуг местной телефонной связи, услуг связи для целей телевещания.
В свою очередь, собственники вправе в соответствии со ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общим собранием собственников помещений в многоквартирном жилом доме принять решение об определении порядка пользования организацией связи общим имуществом дома, либо изменении сложившегося в результате заключения собственниками квартир договоров на оказание возмездных услуг по предоставлению доступа к сети Интернет порядка пользования имуществом, либо о запрете конкретному оператору связи (или всем операторам связи) размещать принадлежащее ему (им) оборудование в доме.
Поскольку в данной ситуации жилищные права граждан – собственников помещений в многоквартирном доме конкурируют с их конституционными правами на получение информации предлагаем собственникам ознакомиться с Информационным письмом ФАС России от 27.05.2015 № ИА/26126/15 «Об оценке обстоятельств, связанных с доступом операторов связи в многоквартирные дома» и в случае необходимости осуществить защиту нарушенных прав в судебном порядке.
3. Вопрос о законности размещения автопарковки на придомовой территории
В соответствии с подп. «е» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества, в том числе включается земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.
При этом необходимо знать, что согласно пунктам 1, 2, 3, 5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно пункту 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Вопрос о формировании и постановке на кадастровый учет земельного участка принципиально важен при его фактическом использовании, в том числе в целях организации парковки. Так, если земельный участок сформирован, то порядок его использования определяется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о пределах использования земельного участка. Данное решение в силу ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Если же участок не сформирован, то решение вопроса об организации парковки не относится к компетенции общего собрания собственников помещений.
Таким образом, разрешение вопроса о пределах использования земельного участка не относится к компетенции Департамента, в связи с чем защиту нарушенных прав собственников рекомендуем осуществлять в судебном порядке.
4. Вопрос об использовании общего имущества собственников многоквартирного дома третьими лицами.
В части вопросов пользования общим имуществом, в том числе частей мест общего пользования, поясняем следующее.
В силу ст. 210, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество.
Состав общего имущества оговорен в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и п. 2 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491.
Согласно ч. 4 ст. 36 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
В силу подп. 1, 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ допускается использование общего имущества собственников помещений, а также решение о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, исключительно на основании решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу пользования общим имуществом, принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
Согласно ч. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном ЖК РФ порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
В соответствии со ст. 11 ЖК РФ допускается защита нарушенных жилищных прав в судебном порядке.
Кроме того, в соответствии с ч. 7 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
5. Вопрос о расходовании управляющей организации денежных средств, получаемых от третьих лиц в результате использования общего имущества многоквартирного дома.
Целевое использование денежных средств можно подтвердить только в ходе проверки финансово-хозяйственной деятельности организации.
Следует отметить, что финансово-хозяйственная деятельность юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление многоквартирными домами, действующими нормами жилищного законодательства не регламентируется. Действующим законодательством Департамент не наделен полномочиями по решению данных вопросов. При этом контроль за поступившими и израсходованными денежными средствами, направленными на обеспечение работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома, выполнение ремонтных работ общего имущества многоквартирного дома и т.д. осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме.
Кроме того, для проведения проверки целевого расходования денежных средств, направленных на выполнение каких-либо работ, собственники помещений многоквартирного дома вправе обратиться в специализированную аудиторскую организацию с последующим обращением (при необходимости) в суд за защитой своих нарушенных прав и законных интересов в соответствии со ст. 11 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Разрешение финансовых споров, возникающих между собственниками помещений многоквартирного дома и управляющей организацией, осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством с предварительным соблюдением претензионного (досудебного) порядка разрешения спора.
В случае, если имеются факты нецелевого расходования денежных средств собственников помещений многоквартирного дома управляющей организацией, факты мошенничества, собственники вправе обратиться в органы внутренних дел.
6. Кто уполномочен от имени собственников подписывать акты приемки оказанных услуг или выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме?
В соответствии с Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном дом, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения», сведения об оказании услуг и выполнении работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, отражаются в актах. 26.10.2015 Приказом Минстроя России № 761/пр утверждена форма такого акта приемки выполненных работ.
В акте отражается, в том числе, перечень оказанных услуг и выполненных работ в соответствии с Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290, стоимость за единицу выполненной работы (оказанной услуги) по договору управления МКД или договору оказания услуг по содержанию и/или выполнению работ по ремонту общего имущества в МКД, сметная стоимость за единицу выполненной работы по договору подряда по выполнению работ по ремонту общего имущества в МКД.
Кто же уполномочен от имени собственников подписывать такие акты? В данной ситуации возможно два варианта.
Первый вариант – акт приемки выполненных работ подписывает председатель совета многоквартирного дома. Так, в соответствии с пунктом 4 части 8 статьи 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации председатель совета многоквартирного дома осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Таким образом, для подписания акта приемки выполненных работ председатель должен быть выбран в качестве такового на основании решения общего собрания собственников, а также иметь доверенность от собственников на подписание акта приемки выполненных работ.
Второй вариант – акт приемки выполненных работ подписывает один из собственников помещений в многоквартирном доме. При этом такой собственник также должен быть уполномочен решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме на подписание акта выполненных работ, и должен иметь доверенность от собственников помещений в этом многоквартирном доме.
Также предлагаем собственникам примерную форму доверенности для наделения председателя многоквартирного дома / другого собственника помещения в многоквартирном доме правом подписания акта приемки выполненных работ.
7. Вопрос о правилах оформления протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах
8. Письмо Минстроя РФ о вопросах порядка включения в платежный документ для внесения платы за содержание жилого помещения и предоставление коммунальных услуг платы за техническое обслуживание и ремонт систем коллективного приема телевидения
9. Об изменении порядка оплаты коммунальной услуги «отопление»
10. О вопросах применения части 2 статьи 136 ЖК РФ (письмо Минстроя РФ от 01.08.2016 № 24192-ОД/04)
11. О реконструкции и перепланировке
12. Вопрос о порядке эксплуатации систем коллективного приема телепередач в многоквартирном доме
В настоящее время на территории Российской Федерации реализуется федеральная целевая программа «Развитие телерадиовещания в Российской Федерации на 2009-2018 годы», направленная на развитие сети эфирного наземного телевизионного вещания.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) и подпунктом «д» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491), в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включается механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения. При этом в пункте 8 Правил № 491 системы коллективного приема телепередач, включая сети кабельного телевидения, оптоволоконную сеть, поименованы как информационно-телекоммуникационные сети, внешней границей которых является внешняя граница стены многоквартирного дома (далее – МКД).
Из совокупности указанных норм жилищного законодательства следует, что система коллективного приема телепередач (далее – СКПТ) в многоквартирном доме, обслуживающая более одного жилого и (или) нежилого помещения, входит в состав общего имущества в таком доме.
В связи с изложенным Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области направил разъяснения в адрес управляющих организаций о необходимости принятия мер по обеспечению надлежащей работоспособности систем коллективного приема эфирного телевидения в многоквартирных жилых домах.
Полезно знать | Комитет по строительному и жилищному надзору Псковской области
1. Правомерность начисления платы за жилищные услуги (вывоз бытовых отходов, уборки прилежащих к многоквартирному дому территорий) с квадратного метра, а не с человека.
Статьей 154 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс) определена структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Согласно части 2 статьи 154 Жилищного кодекса плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
взнос на капитальный ремонт;
плату за коммунальные услуги.
В соответствии с частью 4 указанной статьи плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления). В указанный перечень не входит плата за сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, уборку прилежащих к многоквартирному дому территорий.
Сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, уборка и санитарно-гигиеническая очистка помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества в соответствии с подпунктом «д» пункта 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, является составной частью деятельности по содержанию общего имущества, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном доме.
Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (часть 2 статьи 39 Жилищного кодекса), которая пропорциональна размеру общей площади помещения собственника (часть 1 статьи 37 Жилищного кодекса).
В связи с вышеизложенным, изменение схемы расчета за вывоз твердых бытовых отходов и уборку прилежащих к многоквартирному дому территорий исходя из количества проживающих человек действующим законодательством не предусмотрено.
2. Размер платы за водоснабжение, предоставленное на общедомовые нужды при наличии общедомовых приборов учета.
В соответствии с Постановления Правительства РФ от 06.05.2011г. № 354
«О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» при расчете платы за коммунальные услуги водоснабжения и водоотведения: в многоквартирных домах, оборудованных общедомовыми приборами учета всем потребителям (и в помещениях с индивидуальными приборами учета (ИПУ) и в помещениях без ИПУ) подлежит начислению плата за коммунальные услуги на общедомовые нужды (ОДН), в соответствии с п. 44, 45, 46, 47 вышеуказанных Правил пропорционально площади жилого (нежилого) помещения.
При наличии общедомовых приборов учета в многоквартирном доме из общего объема воды вычитается расход холодной (горячей) воды, определенный по квартирным приборам учета, затем вычитается объем холодной (горячей) воды по нормативам потребления для граждан, чьи квартиры не оборудованы приборами учета. Далее, согласно Правилам предоставления коммунальных услуг, оставшийся объем воды (на общие нужды дома) распределяется пропорционально доле каждой квартиры в общей площади многоквартирного дома.
Ежемесячно управляющая компания снимает показания общедомовых счётчиков, считает сумму всех поквартирных счётчиков, в квартирах, где счётчиков нет – подсчитывают объём воды по количеству прописанных граждан по нормативу. Разница и считается показателем общедомовых нужд по воде, который делится между жильцами пропорционально занимаемой площади.
3. Установление размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив.
В силу части 1 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Частью 7 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 — 48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.
Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.
Собственники помещений в многоквартирном доме, по истечении одного года после принятия решения органами местного самоуправления по установлению размера платы за услуги по содержанию и ремонту жилого помещения выступить инициатором собрания собственников по вопросу расчета и установления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме согласно п.7 ст.156 ЖК РФ.
4. Перерасчет размера платы потребителю за предоставленную в жилом помещении, не оборудованном индивидуальным или общим (квартирным) прибором учета, коммунальную услугу.
В соответствие с ч.2 ст.153 Жилищного кодекса РФ собственник обязан вносить плату за коммунальные услуги с момента приобретения права собственности. В соответствие с ч.11 ст.155 Жилищного кодекса РФ неиспользование помещения не является основанием для невнесения платы за коммунальные услуги.
В соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг
собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 « О предоставлении коммунальных услуг с собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах» (далее – Правила), при временном, то есть более 5 полных календарных дней подряд, отсутствии потребителя в жилом помещении, не оборудованном индивидуальным или общим (квартирным) прибором учета, осуществляется перерасчет размера платы за предоставленную потребителю в таком жилом помещении коммунальную услугу, за исключением коммунальной услуги по отоплению и газоснабжению на цели отопления жилых помещений.
Не подлежит перерасчету в связи с временным отсутствием потребителя в жилом помещении размер платы за коммунальные услуги на общедомовые нужды.
Если потребитель, подавший заявление о перерасчете до начала периода временного отсутствия, не представил документы, подтверждающие продолжительность его отсутствия, или представленные документы не подтверждают временное отсутствие потребителя в течение всего или части периода, указанного в заявлении о перерасчете, исполнитель начисляет плату за коммунальные услуги за период неподтвержденного отсутствия в полном размере в соответствии с настоящими Правилами и вправе применить предусмотренные частью 14 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации последствия несвоевременного и (или) неполного внесения платы за коммунальные услуги.
Кроме того, с принятием Федерального закона от 23 ноября 2009 года N 261-ФЗ (в ред. от 02 июля 2013 года) «Об энергосбережении и повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», до 1 июля 2012 года собственники помещений в многоквартирных домах обязаны обеспечить оснащение таких домов индивидуальными приборами учета используемой воды.
Ростовчанам разъяснили различия текущего и капитального ремонта многоквартирного дома
Как разъяснили в Департаменте ЖКХ и энергетики города, взносы на капитальный ремонт и плата за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме являются разными видами платежей, входящих в структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме.
Основное отличие капитального ремонта от текущего заключается в виде и характере выполняемых работ. Понятия капитального и текущего ремонта разграничены в письме Минстроя России от 03.07.2017г. №29521-ОГ/04
Что входит в перечень работ по капремонту?
Согласно ст. 166 Жилищного кодекса Российской Федерации, это:
1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
3) ремонт крыши;
4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
5) ремонт фасада;
6) ремонт фундамента многоквартирного дома.
Что такое текущий ремонт и что он в себя включает?
Текущий ремонт общего имущества жилого дома – это ремонт, выполняемый в плановом порядке с целью восстановления исправности или работоспособности жилого дома, частичного восстановления его ресурса с заменой или восстановлением его составных частей ограниченной номенклатуры, установленной нормативной и технической документацией.
Согласно статье 1354 Жилищного кодекса, содержание жилищного фонда включает в себя комплекс работ и услуг по:
– содержанию общего имущества жилого дома и техническому обслуживанию общих коммуникаций, технических устройств и технических коммуникаций жилого дома, выполняемых в течение всего жизненного цикла здания постоянно или с установленной нормативными документами периодичностью с целью поддержания его сохранности и надлежащего санитарно-гигиенического состояния, а именно:
– технический надзор за состоянием общего имущества жилого дома, путем проведения плановых общих и частичных осмотров, технического обследования, приборной диагностики и испытаний;
– выполнение мероприятий по подготовке к сезонной эксплуатации общего имущества жилого дома с учетом требований нормативно-технических документов, замечаний и предложений органов государственной жилищной инспекции, службы по экологическому и технологическому надзору, государственной противопожарной службы, государственной санитарно-эпидемиологической службы;
– незамедлительное устранение аварий и неисправностей в общем имуществе жилого дома, восстановление условий жизнеобеспечения и безопасности потребителей;
– выполнение работ по санитарной уборке и очистке общего имущества жилого дома (подъездов, чердаков, подвалов) и придомовых территорий, в том числе по уходу за зелеными насаждениями.
Таким образом, при осуществлении текущего ремонта не затрагиваются строительные конструкции и инженерные сети, а проводятся только мелкие работы по предупреждению износа.
Юридические и дополнительные обязанности арендатора по обслуживанию
Чтобы поддерживать недвижимость в отличном состоянии, требуется регулярное обслуживание. Арендуемая недвижимость часто требует более постоянного обслуживания, чем дома для одной семьи, из-за размера и количества жителей. Узнайте об обязанностях арендодателей и арендаторов в соответствии с законодательством об арендодателях, а также о дополнительных задачах, которые арендатор может взять на себя, чтобы поддерживать аренду в хорошем состоянии.
Каковы обязанности арендодателя по содержанию имущества?
Арендодатели обязаны поддерживать свою арендуемую собственность в определенном состоянии в соответствии с законодательством об арендодателях.Требования могут незначительно отличаться в зависимости от законов каждого штата, но в целом домовладельцы обязаны:
Поставьте подходящие емкости для мусора:
Арендодатель несет ответственность за то, чтобы жильцам было куда складывать мусор. Размер и количество мусорных баков должны соответствовать количеству арендаторов в собственности и количеству вывоза мусора в неделю.
Многие города также потребуют, чтобы домовладельцы построили что-то вроде ограды вокруг этих урн для мусора.Обратитесь в местный город, чтобы узнать об этих требованиях.
Обеспечить водопровод:
Каждый арендатор должен иметь доступ к водопроводу в арендуемой квартире. Сюда входит доступ к работающему туалету, душевой кабине и раковине. Также должен быть установлен рабочий водонагреватель, чтобы у жильца была возможность получить горячую воду.
Следуйте всем строительным кодам:
Арендодатели должны обеспечивать своим арендаторам безопасную и здоровую окружающую среду.Существуют требования к количеству арендаторов, которые могут проживать в собственности, размещению детекторов дыма и угарного газа, сантехническим и электромонтажным работам, структурной целостности собственности, проблемам с плесенью, свинцовым краскам, асбесту и заражению вредителями.
Содержание мест общего пользования в собственности:
Арендодатели должны содержать в чистоте места общего пользования с рабочим и соответствующим освещением. Они также должны быть в безопасности. Любая лестница должна иметь устойчивые перила. Любые полы, которые могут вызвать опасность споткнуться, должны быть закреплены.
Выполнить ремонт:
Арендодатели должны произвести разумный ремонт, чтобы сохранить недвижимость в пригодном для жилья состоянии. Если ремонт необходим из-за халатного отношения или злоупотреблений со стороны арендатора, арендодатель может взимать с арендатора плату за ремонт.
Убедитесь, что все жизненно важные службы работают:
Арендодатель должен убедиться, что все водопроводные, отопительные, электрические, газовые и поставленные приборы находятся в рабочем состоянии. Если арендатор несет ответственность за оплату своих собственных счетов за коммунальные услуги, то он должен оплатить свои счета, чтобы его услуги, такие как электричество и тепло, не были отключены.
Правовые способы оказания помощи арендаторам в обслуживании недвижимости
Арендаторы знают, что арендодатели должны поддерживать арендуемую недвижимость в соответствии с определенными стандартами, но могут не знать, что они сами несут юридические обязанности по содержанию в соответствии с законодательством арендодателя. Опять же, они могут отличаться в зависимости от штата, но общие требования могут включать:
Не допускайте опасностей, связанных с санитарией:
Жильцы обязаны правильно вывозить мусор и не позволять ему скапливаться в квартире.Чрезмерное количество мусора может вызвать проблемы со здоровьем. Арендатор должен содержать квартиру в относительно чистом и санитарном состоянии, чтобы предотвратить заражение вредителями и проблемы с дыханием.
Берегите свое устройство от опасностей:
Арендаторы должны убедиться, что все аварийные выходы доступны. Ничто не может блокировать аварийные выходы из блока. Арендатор не должен извлекать батареи из детекторов дыма или угарного газа или иным образом вмешиваться в их работу.
Следуйте строительным и жилищным кодам:
Арендаторы также должны соблюдать соответствующие строительные и жилищные законы.Если арендатор подписал договор аренды на двух человек, он не может тайком привлечь дополнительных людей для проживания в собственности. Это не только проблема пожарной безопасности и безопасности, но также приводит к большему износу собственности и, вероятно, к увеличению счетов за коммунальные услуги, что может стать дополнительной проблемой, если арендодатель платит за коммунальные услуги.
Предотвращение роста плесени:
Арендаторы несут ответственность за предотвращение накопления избыточной влаги в своих квартирах, которая может привести к росту плесени.Это может включать постоянное включение вентилятора в ванной или открытие окна во время принятия душа, чтобы предотвратить рост плесени. Если арендатор замечает, что на участке в течение длительного времени начинают появляться участки с повышенной влажностью или плесенью, он должен немедленно сообщить об этом арендодателю.
Не беспокоить — потенциальная опасность для свинцовой краски:
В отношении собственности, построенной до 1978 года, арендодатели могут потребовать от арендаторов связаться с ними для получения разрешения, прежде чем арендатор сделает что-либо, что может нарушить потенциальную свинцовую краску.Это может включать перекраску собственности или даже сверление в стене, чтобы повесить телевизор.
Уважительное отношение к собственности:
Арендаторы несут ответственность за бережное обращение с недвижимостью, поддержание разумного уровня чистоты и не допускают злоупотреблений или халатности. Это включает:
- Сантехническое оборудование: Арендаторы должны содержать все сантехнические устройства в разумной чистоте, чтобы предотвратить образование ржавчины, мыльного налета, плесени или чрезмерного загрязнения. Все эти приспособления также должны использоваться только по прямому назначению.Например, мусор нельзя смывать в унитаз, а жир для готовки нельзя сбрасывать в канализацию душа.
- Бытовая техника, поставляемая арендодателем: Арендаторы должны содержать всю бытовую технику, поставляемую арендодателем, в достаточно чистом состоянии. Они не должны допускать скопления излишка жира на плитах и вокруг них или гниения пролитой пищи, чтобы повредить холодильник. Эти приборы разрешается использовать только по прямому назначению. Например, арендатор не должен пользоваться посудомоечной машиной для мытья теннисной обуви.
- Не повредить имущество: Это включает в себя квартиру арендатора, а также все общие части собственности. Ожидается нормальный износ устройства, но не таких повреждений, как треснувшая столешница.
Дополнительные способы помощи арендаторам в обслуживании недвижимости
В дополнение к юридическим обязанностям арендаторов, есть дополнительные способы, которыми ваши арендаторы могут помочь в обслуживании собственности. Эти задачи могут быть согласованы отдельно между вами и вашим арендатором.В обмен на дополнительную ответственность за обслуживание домовладелец часто предлагает арендатору снижение арендной платы.
Техническое обслуживание в обмен на сниженную арендную плату:
В зависимости от объема дополнительной ответственности, которую берет на себя арендатор, вы можете договориться о снижении арендной платы арендатора на определенную сумму. Поскольку арендная плата обычно выплачивается в начале месяца, вместо того, чтобы позволить арендатору платить меньше до того, как в течение месяца будут выполнены какие-либо работы, вы можете вместо этого предложить кредит на арендную плату за следующий месяц после того, как арендатор продемонстрирует, что он выполнил согласовал обязанности.
Сумма, на которую вы уменьшите арендную плату, — это число, с которым должны согласиться и вы, и арендатор. Например, если арендатор вывозит мусор для собственности, вы можете подумать, что снижение арендной платы где-то между 20 и 50 долларами в месяц является справедливым.
Возможности дополнительного обслуживания:
1. Сезонное обслуживание: Вы можете договориться со своими арендаторами о выполнении сезонных работ по обслуживанию. Обычно это связано с внешним видом собственности.
Вы должны знать, что как владелец собственности, вы все равно несете ответственность за любые поскользнувшиеся и упавшие на имущество. Если арендатор плохо справляется с лопатой снега и кто-то поскользнулся на льду, именно вам, арендодателю, придется иметь дело с потенциальным иском.
Задачи сезонного обслуживания включают:
- Для стрижки травы
- Лопатой снег
- Соль для льда
- Сгребание листьев / Подбор веток
- Очистка желобов
2.Вынести мусор: Вы можете договориться о том, что арендатор вывозит мусор и приносит обратно ведра, когда мусор будет собран. Это особенно полезно, если вы не живете рядом с арендуемой недвижимостью. Во многих городах вас могут оштрафовать, если вы выбросите мусор слишком рано, и вы не хотите оставаться до семи вечера, чтобы вытащить мусорное ведро на обочину.
3. Поддерживайте в чистоте места общего пользования: Арендатор может взять на себя ответственность за поддержание чистоты всех мест общего пользования.Это может включать подметание, уборку пылесосом, мытье полов и очистку территории от мусора или мусора.
4. Немедленно сообщайте о проблемах: Один из лучших способов, которым арендаторы могут помочь с обслуживанием собственности, — это немедленно сообщать вам обо всем, что кажется вам проблемой. Поскольку именно они проживают в доме изо дня в день, они могут быстрее выявить потенциальные проблемы. Лучше проверить ситуацию и убедиться, что это ложная тревога, чем обнаруживать проблему через год, когда она стала серьезной проблемой.
5. Выполните ремонт: Вы и ваш арендатор можете договориться о том, что арендатор несет ответственность за мелкий или даже капитальный ремонт, если вы чувствуете себя комфортно с их уровнем квалификации. Это может быть рискованно, поэтому вы можете чувствовать себя комфортно только в том случае, если арендатор имеет действительную лицензию на выполнение таких работ, например, арендатор, который является лицензированным водопроводчиком, ремонтирующим протекающую раковину, или лицензированный электрик, ремонтирующий неисправный свет.
Незаконные требования к техническому обслуживанию
Арендодатель несет ответственность за ремонт арендуемой собственности или за выполнение этих ремонтов.Вы не можете включить в договор аренды пункт, обязывающий арендатора нести ответственность за все техническое обслуживание и ремонт в собственности. Другое дело, если вы и арендатор соглашаетесь, что арендатор несет ответственность за выполнение определенного технического обслуживания и ремонта.
Если ремонт необходим из-за повреждения или небрежности со стороны арендатора, то да, арендатор несет ответственность за устранение проблемы. Арендодатель может решить проблему, а затем взимать плату с арендатора, или арендатор может нанять кого-нибудь, чтобы решить проблему самостоятельно.
Обслуживание Недвижимости | Что такое обслуживание недвижимости?
Что такое обслуживание недвижимости?
Обслуживание собственности — это очистка, проверка безопасности и ремонт жилых домов. Их применение повышает удовлетворенность арендаторов и гостей и тем самым улучшает репутацию компании. Эта лучшая репутация приводит к более высокому удержанию арендаторов и повторению деловых контактов с посетителями.
Некоторые формы подпрограмм используются для поддержания свойств, но по большей части они являются реактивными.Регулярное обслуживание включает в себя осмотр здания, регулярную чистку и замену фильтров HVAC. Реактивное обслуживание включает ремонт дренажных засоров, отказов бытовой техники и затопления.
Типы работников по обслуживанию собственности
Есть три основных типа работников по обслуживанию собственности: управляющий имуществом, техник по обслуживанию и дворник.
Управляющий недвижимостью отвечает за поддержание среды, в которой люди хотят жить или посещать. Это означает, что нужно следить за тем, чтобы в доме всегда была чистота, а бытовая техника была в хорошем рабочем состоянии.Чтобы обеспечить чистоту, управляющий поручает регулярную уборку одному или нескольким дворникам. Чтобы удовлетворить потребности клиентов, менеджер передает запросы на работу от арендаторов и гостей технику по обслуживанию. Чем быстрее техник выполнит работу, тем лучше.
Техник — важная часть эффективной собственности, потому что они также управляют внешними подрядчиками, которые обслуживают лифты, блоки HVAC и другие системы, требующие специальной подготовки для ремонта.
Пример обслуживания собственности
В многоквартирном комплексе арендатор замечает утечку, идущую с потолка, поэтому он отправляет запрос на обслуживание через портал сообщества. Об этом запросе уведомляется управляющий недвижимостью, и он передает его технику. После того, как технический специалист находит временное решение, он связывается с сантехническим подрядчиком, который устраняет проблему навсегда.
Этот процесс может занять часы или дни, но настоящие профессионалы устраняют утечку как можно скорее, используя навыки штатных технических специалистов и отношения с местными сантехниками.
Здания, в которых используется обслуживание собственности
Компании, которые владеют жилыми комплексами, гостиницами и общественными жилыми домами, такими как дома престарелых, извлекают наибольшую выгоду из этого. В этих зданиях часто есть бойлер, несколько блоков HVAC и один или несколько лифтов, которые нуждаются в обслуживании. У них также есть большие пространства, такие как коридоры, места общего пользования и парковки, которые необходимо убрать.
С помощью надежных техников-уборщиков и местных подрядчиков это может быть успешно применено к любому из этих типов зданий.
Сертификаты и обучение по обслуживанию недвижимости
Существует сертификат обслуживания недвижимости, аккредитованный Американским национальным институтом стандартов (ANSI), который называется Сертификатом для специалистов по обслуживанию квартир (CAMT). Перед тестированием для получения сертификата технические специалисты узнают, как быстро обрабатывать заказы на работу, ремонтировать HVAC, выполнять механические услуги и многое другое.
Новости и ресурсы по обслуживанию недвижимости
Ремонт квартир | Что нужно знать
Что такое обслуживание квартиры?
Ремонт квартир связан с содержанием многоквартирных домов.Он охватывает широкий спектр ремонтных работ, включая сантехнику, HVAC, ремонт бытовой техники, безопасность, уборку, уход за территорией и борьбу с вредителями.
Конечная цель — сделать так, чтобы здания оставались пригодными для проживания, безопасными и удобными для арендаторов и других лиц, находящихся в помещении.
Типы рабочих по обслуживанию квартир
Комплексы с небольшими квартирами нуждаются в очень небольшом количестве рабочих по обслуживанию, часто ограничивая свой персонал одним человеком. На более обширных объектах с сотнями жилых единиц будет задействовано несколько технических специалистов для выполнения более высоких нагрузок.
Техники по обслуживанию
Техники по обслуживанию квартир берут на себя большую часть работ по ремонту и содержанию, и им обычно требуется очень разный набор навыков. Техники выполняют как плановое обслуживание, так и аварийный ремонт.
Менеджеры по техническому обслуживанию
Комплексы с менее чем 100 единицами обычно не нуждаются в более чем одном менеджере по техническому обслуживанию в штате с небольшим количеством других работников (если таковые имеются). В этих небольших настройках менеджер часто обрабатывает все аспекты обслуживания квартиры, включая планирование, составление графиков, составление бюджета и выполнение задач обслуживания.
Для более крупных объектов с более чем 200 квартирами этот персонал уделяет больше внимания своей управленческой роли, в то время как другие работники, занятые неполный или полный рабочий день, занимаются ремонтом и обслуживанием.
Руководители по техническому обслуживанию
В многоквартирных комплексах, достаточно больших, чтобы потребовалось несколько технических специалистов, могут работать руководители по техническому обслуживанию. Супервайзеры организуют повседневные задачи, обеспечивают соблюдение стандартов безопасности и наблюдают за техническими специалистами при выполнении ими различных задач по техническому обслуживанию.
Пример обслуживания квартиры
Предположим, что в большом жилом комплексе в городке колледжа есть 800 квартир, во многих из которых проживают студенты.Обслуживающий персонал отеля состоит из менеджера по техническому обслуживанию, начальника и четырех техников по техническому обслуживанию.
Большинство запросов на работу, отправляемых руководству, представляют собой довольно быстрые исправления, такие как утечки из крана, мерцающие лампочки, отсутствие теплой воды и незначительные проблемы с бытовой техникой. Каждый из них может быть решен за час или меньше. Некоторые проблемы требуют больше времени, но по-прежнему находятся в компетенции технических специалистов.
Для проблем, которые выходят за рамки возможностей обслуживающей бригады, таких как серьезные неисправности бытовой техники или проблемы с электричеством, руководство нанимает внешних подрядчиков.Иногда они получают запросы на работу по вопросам, выходящим за пределы их жилых домов, таких как вестибюли, лифты и зоны отдыха.
Комбинации запросов на работу и текущего обслуживания достаточно, чтобы команда была довольно занята, и многие заказы на работу в конечном итоге ждут пару дней, прежде чем они будут выполнены. Из-за этого менеджер квартиры решает нанять пятого штатного техника, чтобы убедиться, что все заказы выполняются в течение 24 часов.
Кроме того, нагрузка резко возрастает после весеннего семестра, когда большинство студентов отправляются домой на лето.Поскольку многие из их студентов-арендаторов не подают заявки на работу во время учебы в школе, эти проблемы часто остаются нерешенными, и управляющий имуществом нанимает несколько временных рабочих по обслуживанию, чтобы все наладить, прежде чем снова сдавать эти квартиры в аренду.
Здания, в которых проводится обслуживание квартир
Квартиры бывают разных форм, каждая из которых имеет свои собственные потребности в обслуживании. Некоторые из этих типов многоквартирных домов включают:
- Студии: Квартиры-студии небольшие, однокомнатные квартиры с кухней, ванной и совмещенной гостиной / столовой.
- Подъемная квартира: Подземная квартира — это любая квартира в доме без лифта.
- Высотные: некоторые жилые комплексы простираются выше двенадцати этажей, поэтому лифт является абсолютной необходимостью.
- Лофты: Лофты известны своей просторностью, часто с высокими потолками и открытыми стропилами.
- Дуплексы: пара полных жилых домов, которые либо разделяют стену, либо расположены на разных этажах.
- Триплексы: Трехэтажная квартира с отдельным блоком на каждом этаже.
- Апартаменты с садом: Апартаменты на первом этаже с выходом в сад или лужайку.
Сертификаты и обучение по обслуживанию квартир
Среди программ сертификации и обучения, доступных для ремонтников квартир, следующие:
- Сертификация CAMT: Национальная квартирная ассоциация (NAA) выдает Сертификат для техников по обслуживанию квартир (CAMT) тем, кто которые прошли программу обучения, имеют 12-месячный опыт работы в сфере обслуживания квартир и сдали выпускной экзамен.
- Сертификаты NAHMT или NAHMS: эти два сертификата, предлагаемые Национальной ассоциацией управления доступным жильем (NAHMA), предлагаются техническим специалистам и руководителям соответственно. Кандидаты должны выполнить ряд строгих требований к обучению и опыту, прежде чем подавать заявку на получение любого из этих полномочий.
- Обучение в Институте обслуживания квартир: Институт предлагает обучение и курсы для тех, кто ищет работу в области обслуживания квартир или желает расширить свои навыки.
Новости и ресурсы по обслуживанию квартир
- Multifamily Insiders: Multifamily Insiders публикует многочисленные блоги, относящиеся к обслуживанию квартир.
- NAA: Национальная квартирная ассоциация публикует множество материалов, включая собственное онлайн-издание UNITS Magazine.
Общая зона | FindHOALaw
Общая сфера деятельности ассоциации определяется в соответствии с разделом 4095 (а) Гражданского кодекса как «все развитие общих интересов, за исключением отдельных интересов в нем.«Поскольку структура отдельных интересов (недвижимость, находящаяся в отдельной собственности отдельных домовладельцев) зависит от формы развития общих интересов (CID), разные формы CID будут иметь разные масштабы и типы общей территории. В таблице ниже показаны типичные общие области в проекте кондоминиума по сравнению с общими частями в рамках запланированного развития:
| Проект кондоминиума | Планируемое развитие |
В проектах кондоминиумов каждый компонент CID является общей областью, за исключением улучшений, расположенных внутри, незавершенных поверхностей периметра стен, полов и потолков кондоминиума.( См. «Кондоминиумы Airspace». ) Общие зоны ассоциации часто включают:
| В запланированных застройках (или «PUD») владельцы обычно владеют своими домами, а также земельными участками или участками, на которых расположены их дома.Общие зоны ассоциации часто включают:
|
Влияние на обязанности по техническому обслуживанию
То, является ли конкретная зона или компонент «общей зоной», влияет на объем обязанностей ассоциации по обслуживанию, ремонту и замене этой зоны или компонента.( См. «Обязанности по техническому обслуживанию (в целом)» и «Техническое обслуживание общей зоны». )
Общая зона исключительного использования
Подмножество общей зоны — это «общая зона исключительного использования» — часть общей зоны, обозначенная в соответствии с CC&R ассоциации для исключительного использования определенным владельцем. ( Гражданский кодекс § 4145; см. Также «Общая зона исключительного использования». ) Общие зоны исключительного использования более распространены в проектах кондоминиума, где владельцу кондоминиума воздушного пространства предоставляется исключительное право на использование патио, балкона, террасы и т. Д. и т.п.который расположен за пределами жилого помещения владельца. Классификация территории или компонента как зона исключительного пользования общего пользования также влияет на объем ответственности ассоциации по обслуживанию, ремонту и замене этой зоны или компонента. ( См. «Эксклюзивное обслуживание зоны общего пользования». )
Предоставление исключительного права на использование общей территории
За некоторыми ограниченными исключениями совет директоров ассоциации не может на законных основаниях предоставлять собственнику исключительное использование любой части общей территории без одобрения членов ассоциации.( См. «Предоставление исключительного права пользования общей площадью». )
Связанные темы
Соответствующие законодательные акты
Общая собственность и ограниченная общая собственность в стратах
Узнайте больше на этой странице:
План слоев и участки
Общая собственность
Ограниченная общая собственность (LCP)
Способы обозначения и удаления LCP
Устав, правила и общая собственность
Сборы с пользователей
Пример плана слоев
План и участки
План слоев — важный документ для собственников.Он обозначает расположение и границы различных категорий собственности.
Земельный участок находится в индивидуальной собственности владельца (ов) и часто называется стратовым участком. В кондоминиумах и таунхаусах многоуровневый участок обычно заканчивается в центре стен, пола и потолка, но может иметь другие границы, если они показаны на плане слоев.
План голых слоев земли («подразделение слоев») отличается. План слоев голой земли обычно не показывает очертания домов, хотя он показывает очертания зданий, которые являются общей собственностью, например, клубного дома.
План слоев будет содержать легенду, объясняющую, как участки отмечены на плане слоев; легенда на примере плана пластов ниже показывает, что пластовые участки обозначены как «SL» с номером пластового участка после него.
Общая собственность
Любая часть земли и построек, показанная на многослойном плане, не являющаяся частью многослойного участка, является общей собственностью. Например, в кондоминиуме общая собственность обычно включает коридоры, лифты, места для отдыха и экстерьеры здания, такие как крыша.
В корпорациях с голыми землями («территориальные подразделения») общие дороги и наземные услуги, такие как водоснабжение и канализация, часто являются общей собственностью. Кроме того, трубы, провода, кабели, желоба, каналы и другие средства для прохождения или обеспечения водоснабжения, канализации, газа, нефти или других подобных услуг также могут быть общей собственностью.
Общая собственность находится в коллективной собственности землевладельцев как общих арендаторов. Индивидуальное владение пропорционально праву на паи в страте-лоте, как указано в «Форме V : График прав на паи». «Корпорация Strata исключительно контролирует общую собственность. Владельцы могут использовать общую собственность, за исключением случаев, предусмотренных Законом Strata о собственности , постановлениями, подзаконными актами или правилами, ограничивающими использование общей собственности.
Чтобы понять области, обозначенные как общая собственность, просмотрите план слоев и общий указатель корпорации слоев в Управлении земельных прав на любые эскизные планы и решения, изменяющие общую собственность.
План слоев будет содержать легенду, обозначающую общую собственность.В приведенном ниже примере плана слоев легенда показывает, что общее свойство обозначено как «C».
Общая собственность может быть преобразована в ограниченную общую собственность (LCP) или предназначена для краткосрочного исключительного использования одним или несколькими отдельными земельными участками. Узнайте больше об исключительном использовании общей собственности.
Шкафчики для парковки и хранения: Изучение плана застройки и общего указателя в Управлении земельного права для эскизных планов и разрешения предоставит информацию о том, обозначены ли парковочные места и складские площади как отдельные участки или как часть многоуровневого участка. , ограниченная общая собственность или общая собственность.Узнайте больше о различных способах распределения парковочных мест и складских площадей.
Общественная собственность с ограниченной ответственностью (ЛКП)
Ограниченная общая собственность (LCP) — это общая собственность, которая была обозначена на плане слоев или на эскизном плане, поданном в Управление земельного права для исключительного использования одного или нескольких участков. Например, балконы и парковочные места могут быть обозначены как ограниченная общая собственность.
В стратовой корпорации с секциями LCP может быть назначено для исключительного использования всех страт-лотов в этой секции.В этом случае обслуживание и ремонт ЛКП являются общими расходами секции. Узнайте больше о разделе в страте-корпорации.
Общественная собственность с ограниченной ответственностью часто обозначается на многослойном плане как «LCP» с номером участка после него. Легенда на плане пластов объясняет, как отмечается ограниченная общая собственность. Например, легенда на примере плана слоев ниже показывает, что ограниченное общее свойство обозначено как:
- «П» с порядковым номером после него для патио
- «ПР» с порядковым номером после него для подъездов
- «W» с порядковым номером после него для эркеров
Способы обозначения и удаления LCP
Общая собственность может быть определена как Ограниченная общая собственность (LCP) несколькими способами.
Когда план слоев изначально депонируется в Земельном управлении, Застройщик-собственник может обозначить участки как LCP. Собственник-застройщик может обозначить парковочные места на поэтапном плане как LCP в любое время до первого годового общего собрания, или, если развитие страты является поэтапным, в поэтапном поэтапном плане в любое время до первого годового общего собрания на этом этапе. Для этого Застройщику-собственнику не нужно получать разрешение корпорации strata. Чтобы удалить обозначение LCP, созданное таким образом, страта-корпорация должна получить единогласное решение.
Корпорация страт может внести поправки в план страты, чтобы назначить LCP, приняв единогласное решение на годовом или специальном общем собрании. Поправка к плану слоев должна быть заполнена в Земельном управлении со ссылкой или пояснительным планом, который показывает поправку. Кроме того, необходимо подать « Form E: Certificate of Strata Corporation », в которой будет указано, что решение принято и что справочный или пояснительный план соответствует решению. Обозначение LCP в плане слоев, созданном путем внесения поправки в план, может быть удалено только единогласным решением и путем подачи новой поправки к плану, которая показывает удаление LCP.
Заполнив эскизный план в Земельном управлении, корпорация strata может обозначить участок как LCP. Этот метод требует, чтобы страта-корпорация приняла решение, одобренное 3/4 голосов на годовом или специальном общем собрании.
Постановление должно быть подано в Управление земельного права с эскизным планом, который устраивает регистратора и показывает все участки, обозначенные как LCP; и какой участок будет иметь право на использование вновь назначенной LCP.LCP, обозначенная таким образом, может быть удалена путем подачи резолюции, принятой 3/4 голосов, которая одобряет удаление LCP в Управлении земельного права. Последующий эскизный план подавать не нужно.
Устав, правила и общая собственность
Все страта-корпорации должны иметь устав и могут иметь правила. Постановления могут регулировать управление, техническое обслуживание, использование и контроль и пользование общим имуществом (включая ограниченное общее имущество) и общими активами в пределах страты корпорации.Например, Стандартные постановления (в которые могут быть внесены поправки) гласят, что владелец должен получить одобрение государственной корпорации, прежде чем вносить изменения в общую собственность, включая ограниченную общую собственность или общие активы. Правила могут регулировать только использование, безопасность и состояние общих активов, общего имущества и LCP. Узнайте больше о внесении изменений в устав и правила.
Изменения
В соответствии со Стандартным Уставом (в который могут быть внесены поправки) изменения владельцем общей собственности, LCP или общей собственности с краткосрочным соглашением об исключительном использовании:
- требует письменного разрешения от strata corporation
- может потребовать в качестве условия утверждения изменения, чтобы владелец согласился в письменной форме взять на себя ответственность за любые расходы, связанные с изменением.
В соответствии с Законом о собственности Strata , решение, принятое 3/4 голосов на годовом или специальном общем собрании, должно быть получено, если изменение приведет к значительным изменениям в использовании или внешнем виде общего имущества или общего актива. .
Доступ
Согласно Закону о собственности Strata владелец или арендатор должен предоставить корпорации Strata разумный доступ к LCP или к общему имуществу или общему активу, на которые распространяется краткосрочное соглашение об исключительном использовании.
Комиссия за пользование
Корпорация strata может взимать плату за пользование общим имуществом. Корпорация страта, которая желает сделать это, должна гарантировать, что размер вознаграждения является разумным, а размер вознаграждения установлен либо в уставе, либо в правиле, которое было ратифицировано на первом ежегодном общем собрании после создания правила.Примеры включают плату за дополнительную парковку, привилегии в клубе и дополнительные шкафчики для хранения вещей.
Примерный план пластов
Эта часть страт-плана показывает, как обозначаются различные типы собственности.
Обозначение плана слоев:
| SL: слоев | A: площадь |
| PR: крыльцо (ограниченная общая собственность) | P: патио (ограниченная общая собственность) |
| W: эркер (ограниченная общая собственность) | C: общая собственность |
Информация о многослойном жилье предоставляется для удобства пользователя в качестве основной отправной точки; это не заменяет получение юридической консультации.Узнайте больше о целях и ограничениях сайта. Контент на этом веб-сайте периодически проверяется и обновляется провинцией Британская Колумбия в соответствии с датой, указанной на каждой странице: 9 декабря 2020 г.
Ссылки:
Strata Property Act: разделы 71, 73, 110, 119, 125, 257
Положения: разделы 6.9
Стандартные постановления (если они применяются в качестве поправок к постановлениям): 2,3 (2), 6, 8
(PDF) Финансирование расходов на общую собственность в схемах совместного жилья
(по количеству лотов), стоимость одного лота общей собственности, находящейся в собственности и управлении
по схеме, технологическая сложность общей собственности, находящейся в собственности , легкость с
, с которой физическое состояние общей собственности может быть оценено владельцами лотов, и относительное богатство
владельцев лотов.
Примечания
1. Подробнее о том, что составляет «капитальные затраты», см. Schuetze (1993).
2. Комплексы кондоминиумов обычно называются комплексами «титульного слоя» в
Австралии.
3. Например, австралийский штат Виктория требует, чтобы фонд погашения создавался только в
тех схемах Минздрава, которые имеют более 100 единиц или годовой операционный бюджет превышает
200 000 долларов.
4. Отдельные комментарии, предоставленные менеджерами, имеющими опыт работы в секторе недвижимости Минздрава
, предполагают, что покупатели лотов не склонны адекватно учитывать накопленную стоимость амортизационных фондов
при определении покупной стоимости лота.
Ссылки
Блэнди, С., Диксон, Дж. И Дюпюи, А. (2006), «Теоретические исследования властных отношений в многоквартирном жилом комплексе
: распаковка совокупности прав», Urban Studies, Vol. 43 No. 13,
pp. 2365-2383.
Бланди, С., Диксон, Дж. И Дюпюи, А. (2010), Многостороннее жилье: закон, власть и практика,
Ашгейт, Фарнхэм.
Кэссиди, К. и Гилдинг, К. (2011), «Модели управления и проблемы дифференцированного агентства
, возникающие в австралийских многоквартирных домах для туристов», Туризм
Менеджмент, Том.32 No. 6, pp. 1271-1281.
Кристудасон, А. (2004), «Общая собственность в многоуровневых застройках в Сингапуре: распространенные заблуждения
», Управление собственностью, Том. 22 No. 1, pp. 14-28.
Истхоуп, Х. и Рэндольф, Б. (2009), «Управление компактным городом: проблемы квартиры
, живущей в Сиднее, Австралия», Жилищные исследования, Том. 24 No. 2, pp. 243-259.
Истхоуп, Х., Рэндольф, Б. и Джадд, С. (2012), Управление компактным городом: роль и
Эффективность управления стратами, Городское будущее, Факультет искусственной среды,
Университет Нового Юга Уэльс, Кенсингтон.
Encon, Y.Y.H. (2005), «Ключевые факторы успеха управления зданиями в больших и плотных жилых комплексах
», Объекты, Vol. 23 № 1/2, стр. 47-62.
Эвертон-Мур, К., Ардилл, А., Гилдинг, К. и Уорнкен, Дж. (2006), «Закон о земельном титуле
в Австралии: юрисдикционная инвентаризация», Журнал австралийского права собственности, Vol. 13 № 1,
с. 1-35.
Груис В., Нибоэр Н. и Ценкова С. (ред.) (2009), Управление приватизированным социальным жильем:
Международные перспективы, Вили-Блэквелл, Оксфорд.
Гилдинг, К. и Уайток, Дж. (2008), «Изучение вопросов управления и корпоративного управления
, возникающих в жилых гольф-комплексах», Pacific Rim Property Research Journal, Vol. 14 № 1,
с. 44-65.
Гилдинг, К., Варнкен, Дж., Ардилл, А. и Фредлайн, Л. (2005), «Теория агентских отношений на
взаимоотношениях владельцев и менеджеров в туристических кондоминиумах», Управление по туризму,
Vol. 26 No. 3, pp. 409-420.
Луханен, М.(2010), «Правовые проблемы в обеспечении регулярного обслуживания и ремонта домовладельца —
жилых многоквартирных домов», Международный журнал права в искусственной среде, Vol. 2
№ 2, с. 178-197.
295
Обычное
имущество
расходы
Лучшее программное обеспечение для управления недвижимостью — 2021 обзоры и цены
Вот что мы рассмотрим:
Что такое программное обеспечение для управления недвижимостью?
Преимущества программного обеспечения для управления недвижимостью
Конкурентные преимущества использования программного обеспечения для управления недвижимостью
Руководство по функциям
Руководство по ценообразованию
Часто задаваемые вопросы
Советы и инструменты
Что такое программное обеспечение для управления недвижимостью?
Программное обеспечение
для управления недвижимостью помогает арендодателям и специалистам по недвижимости отслеживать аренду, жителей и задачи по обслуживанию, а также собирать арендную плату и управлять финансами для снижения затрат и оптимизации операций.
Преимущества программного обеспечения для управления недвижимостью
Программные приложениядля управления недвижимостью могут дать несколько ключевых преимуществ, в том числе:
- Арендатор и отслеживание аренды. Помогает арендодателям отслеживать детали арендатора, такие как платежи по арендной плате или контактная информация, а также даты аренды. Отслеживание аренды также может автоматизировать процесс аренды от перспективы до выселения.
- Управление техническим обслуживанием. Помогает управляющим недвижимостью поддерживать здания и инженерные сети в рабочем состоянии, чтобы арендаторы находили в своих домах ценность и комфорт.Жильцы могут отправлять заказы на работу, а арендодатель может назначать работы и отслеживать графики, чтобы важные задачи по обслуживанию собственности выполнялись своевременно.
- Бухгалтерский учет. Позволяет пользователям отслеживать арендные платежи, использовать главную книгу и создавать отчеты для визуализации финансового состояния собственности.
- Портал арендатора. Позволяет арендаторам платить арендную плату, делать запросы на техническое обслуживание и общаться с арендодателями в любое время.Этот портал также может отправлять жителям оповещения и уведомления о предстоящих датах аренды или важные сообщения от менеджеров.
Конкурентные преимущества использования ПО для управления недвижимостью
Независимо от того, управляет ли он одним многоквартирным комплексом или десятками коммерческих объектов, программное обеспечение для управления недвижимостью предоставляет функциональные возможности, необходимые для решения повседневных задач, позволяя арендодателю сосредоточиться на своем бизнесе другими способами:
- Развивайте свой бизнес. Автоматизация, такая как встроенный отбор арендаторов для поиска лучших жителей или арендаторов, позволяет управляющему недвижимостью тратить больше времени на маркетинг недвижимости и управление заявителями. Маркетинговые инструменты дают пользователям возможность размещать вакансии на различных сайтах, таких как Craigslist или Apartments.com, всего за несколько кликов.
- Повышенное удобство. С помощью онлайн-портала для арендаторов жители могут вносить арендную плату в любое время суток, что добавляет им удобства и упрощает сбор арендной платы для арендодателей.Кроме того, портал открывает линию связи между арендаторами, офисным и обслуживающим персоналом, так что каждый может быть быстро уведомлен о важных объявлениях.
- Получить финансовый контроль. Инструменты отчетности и аналитики помогают арендодателям собирать финансовые, арендные или маркетинговые данные для выявления тенденций, которые могут нанести ущерб их бизнесу, или возможностей для внесения улучшений.
Размеры бизнеса, использующие программное обеспечение для управления недвижимостью
Требования к управляющему недвижимостью зависят от размера и типа их портфеля.Программное обеспечение предлагает функциональные возможности, помогающие любому типу:
- Покупатели на одну и несколько семей. Пожалуй, самый распространенный тип управления недвижимостью, эти пользователи пользуются широким выбором систем, которые помогают управлять квартирами, кондоминиумами или домами, включая основные функции учета и отслеживания арендаторов, а также порталы и маркетинг вакансий.
- Покупатели нишевого сегмента. Хотя большинство систем управления недвижимостью имеют одни и те же основные функции, некоторые из них сосредоточены на определенных сегментах арендуемой недвижимости:
- Программное обеспечение для управления ТСЖ предлагает дополнительные функции для отслеживания протоколов собраний, устава и выборов, необходимых для работы ассоциации.
- Программное обеспечение доступного жилья включает в себя функции для управления программами финансирования, отслеживания соответствия и создания аудиторских отчетов.
- Программное обеспечение для аренды недвижимости на время отпуска ориентировано на управление онлайн-бронированием и маркетинговые функции, чтобы предоставить владельцам более широкий охват для потенциальных арендаторов.
- Покупатели уровня предприятия. Те, кто управляет несколькими объектами на коммерческом предприятии, могут выбрать систему, которая показывает обзор всего их портфеля.
Дополнительное программное обеспечение, которое может понадобиться управляющим недвижимостью
Современное программное обеспечение для управления недвижимостью помогает справиться практически с любой повседневной задачей, но в зависимости от ваших конкретных потребностей вы можете интегрировать свой инструмент с другими системами:
- Автоматизация маркетинга: Управляющему недвижимостью с большим портфелем может потребоваться дополнительная помощь в рекламе аренды. Программное обеспечение для маркетинга может помочь управлять электронной почтой, социальными сетями или текстовыми кампаниями, чтобы охватить широкий круг потенциальных арендаторов.Управляющие недвижимостью могут даже работать напрямую с агентами по недвижимости, чтобы помочь заполнить свободные арендные платы.
- Программное обеспечение для управления техническим обслуживанием: Жильцы заслуживают функциональной, чистой собственности, а управляющим имуществом могут потребоваться более надежные системы заказов на работу, чтобы справиться с объемом ежедневных запросов на техническое обслуживание.
- Программное обеспечение для бухгалтерского учета управления недвижимостью: Арендодатели могут отслеживать арендную плату, техническое обслуживание и затраты на инвентаризацию, а также создавать прогнозы и бюджеты, чтобы получить представление о финансовом состоянии и максимизировать прибыль.
- Программное обеспечение для управления арендуемой недвижимостью: Владельцы недвижимости могут автоматизировать повторяющиеся задачи, такие как сбор арендной платы и создание финансовых отчетов, а также удаленно обрабатывать запросы на обслуживание для управления портфелем недвижимости.
- Программное обеспечение для управления квартирами: Включает в себя основные функции бухгалтерского учета и отслеживания арендаторов и аренды с дополнительными онлайн-инструментами управления списками и порталом арендаторов для упрощения сбора арендной платы.
Руководство по функциям
Перечень общих функций управления недвижимостью
При сравнении программного обеспечения для управления недвижимостью важно понимать функциональные возможности, включенные в эти инструменты. Наиболее распространенные функции этих систем перечислены в таблице ниже:
| Бухгалтерский учет | Управляйте главной бухгалтерской книгой, кредиторской задолженностью и арендными платежами. Большинство систем помогают в выверке банковских счетов и составлении финансовых отчетов. |
| Отслеживание арендаторов и аренды | Помогает со всем процессом аренды, включая отбор потенциальных арендаторов, управление въездом и выездом, а также сборы арендной платы и коммунальных платежей. |
| Составление бюджета и прогнозирование | Разрабатывайте точные операционные бюджеты и отчеты и прогнозируйте будущие затраты и стоимость, а также учитывайте изменения индекса потребительских цен (ИПЦ), инфляцию и рыночные ставки. |
| Обслуживание зданий | Отправляйте и отслеживайте заказы на работу от сотрудников или арендаторов, а также назначайте задачи обслуживающему персоналу. |
| Портал арендатора | Позволяет арендаторам оплачивать аренду и сборы, а также отправлять запросы на техническое обслуживание, а также открывает канал связи между жильцами и персоналом. |
Детали и примеры функций
Бухгалтерский учет: Функции учета в решении для управления недвижимостью работают так же, как и финансовый учет в других системах: они помогают поддерживать точность и актуальность цифр с помощью главной книги, прогнозов и информационных панелей, предлагающих целостное представление о расходах и прибыли.Созданные отчеты можно использовать для представления заинтересованным сторонам и выявления тенденций или возможностей.
Сводка бухгалтерского учета в Buildium
Отслеживание арендаторов и аренды: Эта функция является ядром любой системы управления недвижимостью, поскольку помогает систематизировать и отслеживать всю важную информацию о жильцах и договорах аренды. Это может включать: просроченные платежи, важные даты аренды и контактную информацию. Большинство систем также предлагают инструменты проверки арендаторов как часть отслеживания арендаторов.
Профиль арендатора в Ярди Бриз
Составление бюджета и прогнозирование: Эти функции приносят пользу управляющему недвижимостью за счет централизации всей текущей финансовой информации и исторических данных об аренде для составления точных прогнозов и прогнозирования будущих затрат. Функции отчетности можно использовать для создания настраиваемых отчетов, чтобы легко обмениваться информацией с заинтересованными сторонами.
Различные типы отчетов в Rentec Direct
Техническое обслуживание здания: Управление техническим обслуживанием позволяет жителям и персоналу отправлять, отслеживать и назначать рабочие задания для любого типа запроса, от структурных проблем до проблем с вредителями, через онлайн-портал.Многие системы могут автоматически назначать задачи обслуживающему персоналу, чтобы обеспечить быстрое реагирование.
Календарь отслеживания технического обслуживания SimplifyEm Software
Портал арендатора: Интернет-портал предлагает жильцам различные способы общения с арендодателями или сотрудниками офиса, доступные в любое время суток. Арендаторы могут обновлять контактную информацию, оплачивать аренду и другие сборы, отправлять запросы на техническое обслуживание, просматривать документы об аренде и общаться с офисным персоналом.
Профиль резидента на портале арендатора из AppFolio
Функции программного обеспечения для управления недвижимостью, которые вам действительно нужны
Программное обеспечениедля управления недвижимостью часто бывает достаточно гибким, чтобы соответствовать конкретным потребностям владельца собственности и масштабам с ростом его бизнеса. Однако есть несколько важных приложений для определенных типов или этапов управления недвижимостью:
| Малогабаритный жилой комплекс или односемейные дома | Отслеживание арендаторов и аренды: Для управляющих арендной недвижимостью с меньшим портфелем арендные платежи и арендные документы могут быть централизованы для быстрого поиска важной информации, например, просроченная арендная плата. |
| Несколько комплексов, аренда или ТСЖ | Портал для арендаторов: Когда владельцы недвижимости нуждаются в обслуживании, позволяя арендаторам связываться с ними через онлайн-портал, они могут быть в курсе возникающих проблем, которые они могли бы упустить. |
| Корпоративный бизнес | Профессионалы корпоративной недвижимости нуждаются в более надежных инструментах бухгалтерского учета и отчетности для принятия стратегических решений с целью снижения затрат.Некоторые могут также рассмотреть возможность использования программного обеспечения для управления помещениями. |
Руководство по ценам
Стоимость и размещение программного обеспечения для управления недвижимостью
Как правило, цены на программное обеспечение для управления недвижимостью основаны на нескольких ключевых факторах:
- Сколько единиц вы управляете?
- Сколько приложений вам нужно?
- Как вы хотите развернуть систему?
Поставщики чаще всего взимают плату за единицу в месяц, но имейте в виду, что у многих есть минимальные ежемесячные расходы, независимо от размера вашего портфеля.Другие расходы могут включать в себя внедрение, плату за поддержку или расходы на оборудование.
Кроме того, стоимость может отличаться для локального или облачного развертывания; облачное программное обеспечение, как правило, требует меньших первоначальных вложений.
Скрытые затраты на программное обеспечение для управления недвижимостью
Программное обеспечение для управления недвижимостьюимеет относительно простую структуру ценообразования, но некоторые решения включают расходы, которые арендодатель может не предвидеть. Помимо ежемесячной платы за единицу, учитывайте и другие общие расходы:
- Дополнительные модули, которые не могут быть автоматически включены в план, выбранный арендодателем
- Услуги по внедрению или сборы для поставщика, помогающие установить программное обеспечение для успешной установки
- Варианты обучения, чтобы помочь команде владельца собственности эффективно использовать систему
- Доступ к API для дальнейшей настройки программного обеспечения в соответствии с потребностями арендодателя
Часто задаваемые вопросы
Каковы основные функции программного обеспечения для управления недвижимостью?
Как упоминалось выше, программное обеспечение для управления недвижимостью предлагает несколько преимуществ:
- Отслеживание арендаторов и аренды: Управляйте контактной информацией арендаторов, управляйте проверкой арендаторов, сведениями об аренде и важными уведомлениями, чтобы избежать просроченных платежей или дат выселения.
- Управление техническим обслуживанием: Отправляйте, назначайте и отслеживайте рабочие запросы от сотрудников или резидентов, а также закрывайте рабочие задания, чтобы гарантировать своевременное выполнение важных задач.
- Бухгалтерский учет: Отслеживайте все свои финансовые записи, от арендных платежей до расходов, и создавайте отчеты для обзора операций.
- Портал арендатора: Откройте канал онлайн-коммуникации между арендодателями, персоналом и жильцами, где пользователи могут отправлять запросы на работу или размещать сообщения на доске объявлений.Он часто включает в себя менеджера по аренде, где арендаторы могут вносить арендную плату.
Какие вопросы я должен задавать поставщикам при оценке продуктов для управления недвижимостью?
При поиске информации о программном обеспечении для управления недвижимостью владельцы собственности должны задать несколько вопросов, чтобы убедиться, что оно соответствует их потребностям. К ним относятся:
С какими частями программного обеспечения пользователи чаще всего сообщают о проблемах?
Владельцы собственности должны обращать внимание на то, чем поставщики охотно рассказывают о своей системе, но при этом обязательно спрашивают об общих проблемах клиентов и о том, освоение каких функций обычно занимает больше всего времени.
Какие дополнительные требуемые расходы на программное обеспечение?
Помимо ежемесячной стоимости подписки, арендодатель должен узнать о дополнительных расходах на другие услуги или оборудование. Обучение и внедрение являются общими, необходимо учитывать предварительные затраты.
Можете ли вы настроить систему в соответствии с моими потребностями?
Большинство поставщиков достаточно гибки, чтобы настраивать свое программное обеспечение, добавляя новые поля для информации об арендаторе или комбинируя определенный набор функций для арендодателя.
Как программное обеспечение для управления недвижимостью может помочь мне в маркетинге?
Маркетинг ваших вакансий и передача качественных фотографий и текста, которые вы публикуете, могут стать трудоемкой задачей для управляющих недвижимостью. Современные системы управления недвижимостью предлагают функции, помогающие в управлении веб-сайтами и вакансиями, с функциями брендинга, поисковой оптимизации, интеграции с социальными сетями и полного управления маркетинговыми кампаниями.
Посмотрите этот пример того, как программное обеспечение помогает вам продавать недвижимость и находить арендаторов в жаркие летние месяцы.
Может ли программное обеспечение для управления недвижимостью помочь мне найти качественных арендаторов?
Основной особенностью большинства современных решений по управлению недвижимостью является проверка арендаторов, которая позволяет арендодателю проверять кредитоспособность, выселение и судимость намного быстрее, чем ручные методы. Экран с точностью, чтобы избежать плохих арендаторов, чтобы вы могли больше времени хвастаться своими удобствами.
На какие недостатки следует обратить внимание?
Программное обеспечениедля управления недвижимостью не решит сразу ваши операционные задачи, но может значительно упростить выполнение более утомительных повседневных задач.
Как и при любых инвестициях в программное обеспечение, важно иметь четкую цель для системы — возможно, вам нужно автоматизировать сбор арендной платы или упростить для жителей возможность подачи запросов на обслуживание. Четкая цель поможет вашей компании определить точную функциональность, необходимую для ее достижения.
Советы и инструменты
Создайте бизнес-модель для программного обеспечения для управления недвижимостью
Иногда трудно заставить руководство подписаться на новые инвестиции, такие как программное обеспечение.Но есть несколько ключевых преимуществ программного обеспечения для управления недвижимостью, которые могут помочь вам получить поддержку от вашей команды:
- Более быстрое подписание договора аренды. Автоматические объявления о вакансиях и инструменты отбора упрощают процесс подачи заявок, чтобы вы находили лучших арендаторов и могли быстро подписать договоры аренды.
- Автоматизация облегчает общение. Программное обеспечение предоставляет портал для арендаторов, который позволяет жильцам и арендодателям удобно связываться друг с другом по поводу важной информации, чтобы менеджеры могли сосредоточиться на улучшении бизнеса.
- Финансовые инструменты справляются с утомительными задачами. Программное обеспечение для управления недвижимостью имеет отраслевые инструменты для расчета выверки общего обслуживания (CAM) или автоматизации штрафов за просрочку платежа.
Соответствующие статьи
Вот некоторые дополнительные сведения о программном обеспечении для управления недвижимостью, которое вам следует проверить:
Примечание. Информация, содержащаяся в этой статье, была получена из источников, которые считаются надежными.