Содержание общедомового имущества многоквартирного дома: что входит в состав общего имущества многоквартирного дома по закону, перечень

правила содержания общего имущества МКД

Многие подзаконные акты в РФ не менее важны, чем кодексы, федеральные и местные законы. Поэтому темой настоящей статьи стало Постановление 491 — «Правила содержания общего имущества» в действующей редакции 2020 года. Сфера ЖКХ в России постоянно находится в процессе реформирования, потому что многие вопросы ее регулирования на практике сложны.

Чтобы грамотно встраивать отношения с соседями и управляющими компаниями, знакомство с этим документом обязательно для всех. В сфере использования общего имущества многоквартирных домов (далее — МКД) постановление № 491 на данный момент является основным. В статье обсудим цели принятия, структуру и основные нормы этого основополагающего, узконаправленного нормативного акта.

Сфера регулирования

Документ утверждает «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме». В 2020 году Постановление правительства РФ № 491 свою роль не утрачивает, оно действует в полную силу, внесение серьезных изменений и поправок пока не предвидится. На момент публикации статьи последние изменения в него были внесены постановлением № 1498 от 23.11.2019.

Как видно из названия, документ регулирует совместное использование общего имущества МКД, которые в России по-прежнему составляют подавляющую часть жилого фонда. Специфика их определяется тесным сосуществованием большого количества жильцов, наличием общей инфраструктуры, коммуникаций, сетей, которые необходимо поддерживать в рабочем состоянии. Для этого создаются управляющие компании, товарищества собственников жилья.

Собственники помещений в МКД участвуют в содержании общего имущества за счет внесения денежных средств, эта обязанность закреплена в ЖК РФ (ст. 30).

Постановление 491 с последними изменениями на 2020 год о коммунальных услугах доступно на всех основных ресурсах правовой информации, в системах «Гарант» и «Консультант» с комментариями и обзором судебной практики.

Правила ЖКХ: Постановление Правительства РФ 354 от 06.05.2011 с изменениями на 2019-2020 год

Структура

Постановление Правительства 491 от 13. 08.2006 действующей редакции 2020 года состоит из трех основных частей:

1. Собственно постановление, утверждающее «Правила содержания имущества…» и «Правила определения платы…»;
2. «Правила содержания общего имущества в МКД» с примерным перечнем этого имущества, требований по формированию такого перечня, а также требований к содержанию общего имущества, нормами по обеспечению контроля в данной сфере;
3. «Правила изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в МКД ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», регулирующие оплату за услуги по содержанию. Они состоят из 16 пунктов, устанавливающих порядок и формулу уменьшения платы, в том числе при оказании некачественных услуг.

Как собственники управляют общим имуществом МКД

В соответствии с жилищным законодательством РФ (ст. 36 ЖК РФ), это имущество находится в общей долевой собственности владельцев жилых и нежилых помещений в нем.

Они не только несут обязанности по содержанию таких объектов, но и имеют права по их использование, вправе управлять имуществом. Последние правомочия передаются специализированным организациям или избранным лицам (УК, ТСЖ), но это не лишает собственников права контроля, осуществляемого самостоятельно или путем созыва общего собрания (проводятся на практике крайне редко).

Содержание: общая характеристика

Постановление 491 от 13.08.2006 с последними изменениями конкретизирует и разъясняет указанные выше нормы, устанавливая:

• порядок проведения общих собраний, установления их полномочий в сфере управления общим имуществом;
• состав такого имущества, правила определения его перечня и границ;
• порядок определения периодичности и процедуры проведения осмотров, проверок состояния и содержания определенных объектов;
• порядок утверждения списка необходимых работ по обслуживанию и ремонту;
• меры ответственности за невыполнение необходимых и предусмотренных нормативными актами и решениями общего собраниями работ;
• порядок утверждения графика ремонта и замены коммуникаций и т. д.;
• порядок определения затрат на содержание конкретных объектов.

Кроме того, вводятся нормы, непосредственно касающиеся:

• полномочий владельцев, собственников по осуществлению контроля;
• состава и содержания технических документов;
• порядка изменения платы за услуги УК;
• порядка определения ненадлежащего качества произведенных работ в целях определения сумм компенсационных выплат;
• установления средних значений потребления.

По сути, «Правила» развернуто разъясняют все вопросы по управлению МКД, контролю за его состоянием и т. д.

Состав общего имущества

Примерный перечень объектов включает:

• земельный участок;
• помещения общего использования;
• крыши;
• общие коммуникации и сети;
• ограждающие несущие конструкции;
• оборудование, если оно находится за пределами или внутри помещений и обслуживает более одного объекта — жилого помещения;
• иные элементы инфраструктуры и благоустройства.

Будет ли списание долгов по ЖКХ в 2019 году – последние новости

Последние изменения

Наиболее значимые за последнее время изменения были внесены Постановлением № 331 от 27.03.2018. Тогда были введены:

• п. 13.1, предусматривающий виды осмотров: текущие, внеочередные, сезонные;
• необходимость фиксации их результатов в журналах;
• акты осмотра, включаемые в состав техдокументации (изменены п. 14 и п.п. «в» п. 24).

Самое важное изменение — установление в п. 31 обязанности УК по информированию собственников о цене услуг и порядке ее утверждения.

Норма температуры горячей воды в многоквартирном доме в 2019-2020 годах – сколько градусов?

Общее имущество многоквартирного дома в 2021.

Согласно Жилищному кодексу РФ (статья 36) общее имущество многоквартирного дома с точки зрения перепланировки- это:

1) помещения, которые не относятся к квартирам и обслуживают более одной квартиры, в том числе лестничные площадки на этаже, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки и подвалы;
2) крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции, электрические, сантехнические и иные коммуникации, располагающиеся за пределами или внутри квартир и обслуживающие более одной квартиры
3) земельный участок, на котором стоит дом;
На поэтажном плане БТИ ниже мы красным цветом выделили общее имущество многоквартирного дома: лифтовые шахты и лифтовый холл, этажные и внутриквартирные вентшахты и сантехкабины, помещение мусоропровода, этажная лестница и её площадки, межквартирный холл и наружные ограждающие стены:

Общее имущество мкд жк рф.

Общедомовая собственность в многоквартирном доме и всё, что с ней связано, описывается в Главе №6 Жилищного кодекса РФ.

В подпункте 1 статьи 37 ЖК РФ говорится, что доля в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме собственника квартиры или нежилого помещения в указанном здании пропорциональна размеру площади рассматриваемой квартиры или нежилого помещения.
В подпункте 4 статьи 36 ЖК РФ по решению собственников помещений в здании, принятому на общем собрании этих собственников, объекты общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме- перепланировка.

Как уже было написано выше, при затрагивании общедомового имущества при перепланировке необходимо провести общедомовое собрание собственников, на котором они дадут свое согласие на такую перепланировку.
Общее собрание собственников помещений описано в статьях 44-48 ЖК РФ.

При затрагивании при перепланировке общего имущества необходимо на собрании собственников получить согласно пункту 2.5.1.1.1.8 Приложения 2 к ППМ № 508 100% положительных голосов от числа всех собственников общего имущества дома. 
Согласно пункту 2.5.1.1.3.8 Приложения 2 к Постановлению Правительства Москвы № 508 при производстве работ, проведение которых связано с передачей в пользование части общего имущества дополнительно к основным документам предоставляются решение общего собрания:
1. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о передаче в пользование части общего имущества, содержащее описание части общего имущества, передаваемого в пользование, оформленное протоколом (и его копия).
2. Одновременно с протоколом представляются документы (и их копии), являющиеся обязательным приложением к протоколу общего собрания:
2.1. Реестр собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий сведения обо всех собственниках помещений в многоквартирном доме с указанием фамилии, имени, отчества (при наличии) собственников — физических лиц, полного наименования и ОГРН юридических лиц, номеров принадлежащих им помещений, и реквизитов документов, подтверждающих права собственности на помещения, количества голосов, которым владеет каждый собственник помещения в многоквартирном доме.
2.2. Сообщение о проведении общего собрания, оформленное в соответствии с пунктом 5 статьи 45, пунктом 4 статьи 47.1 Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании которого проводится общее собрание.
2.3. Реестр вручения собственникам помещений в многоквартирном доме сообщений о проведении общего собрания, содержащий сведения о собственниках помещений в многоквартирном доме (представителях собственников), которым направлены сообщения, и способе направления сообщений, дате их получения собственниками помещений в многоквартирном доме (представителями собственников), за исключением случая, при котором решением общего собрания предусмотрено, что сообщение о проведении общего собрания размещается в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
2.4. Список собственников помещений в многоквартирном доме, присутствовавших на общем собрании, содержащий сведения о собственниках помещений в многоквартирном доме (представителях собственников).
2.5. Доверенности (или их копии) или иные документы (их копии), удостоверяющие полномочия представителей собственников помещений в многоквартирном доме, присутствовавших на общем собрании.
2.6. Решения собственников помещений в многоквартирном доме в случае проведения общего собрания в форме очно-заочного или заочного голосования.
Часто люди хотят передвинуть дверь и присоединить часть лестничной клетки. Для этого необходимо проводить общее собрание собственников. Также оно требуется при затрагивании внешнего облика фасадов, при уменьшении вентиляционной и сантехнической шахт (даже без затрагивания вентканалов и стояков). Также отметим, что пока Жилищная инспекция не требует проводить общее собрание при демонтаже подоконного блока при выходе на лоджию или балкон, а также при расширении самого выхода на балкон или лоджию, если оно не нарушает никаких норм.
Проведение общедомового собрания очень сложное мероприятие, а часто и вовсе невыполнимое. Во-первых, в нашей стране очень трудно заставить кого-либо что-либо подписать. Во-вторых, многие собственники квартир часто сдают свои квартиры, и найти их составляет большую трудность.
Напоследок отметим, что правила содержания общедомовой собственности в многоквартирном доме определены Постановлением Правительства РФ №491 от 13.08.2006.
Также рекомендуем Вам прочесть статью о том, что можно и нельзя делать при перепланировке.

Ликбез по общедомовому имуществу. Содержание общего имущества многоквартирного жилого дома

Рассмотрим каждую категорию общего имущества по отдельности, прежде всего его структурные элементы: фундамент, крыша, ограждающие несущие и не несущие конструкции объекта кондоминиума, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции; окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие не несущие конструкции.

Фундаментом является строительная несущая конструкция, часть здания, сооружения, которая воспринимает все нагрузки от вышележащих конструкций и распределяет их по основанию.

Крыша – это верхняя ограждающая конструкция здания, выполняющая несущие, гидроизолирующие и теплоизолирующие функции.

Ограждающие конструкции – строительные конструкции (стены, перекрытия, перегородки и т.п.), которые образуют наружную оболочку дома, защищающую его от воздействия тепла, холода, влаги, ветра, а также разделяют объект кондоминиума на отдельные помещения (квартиры, офисы и т.п.).

Ограждающие конструкции можно разделить на:

• — ограждающие несущие конструкции;
• — ограждающие не несущие конструкции.

Ограждающие несущие конструкции являются конструкциями, воспринимающими основные нагрузки и обеспечивающими прочность, жесткость и устойчивость дома.

Кроме собственной массы они несут нагрузку от других частей здания (крыш, перекрытий) и опираются на фундамент.

Ограждающие не несущие конструкции являются ограждениями, которые опираются на другие перекрытия и несут нагрузку собственной массы в пределах одного этажа.

Нарушение несущей способности данных конструкций в процессе эксплуатации не вызывает каких-либо серьезных последствий. В обиходе их называют перегородками.

Например, межкомнатные стены в квартире не являются ограждающими конструкциями, так как разделяют только комнаты в квартире, не ограждая ее от других квартир, и обслуживают только эту квартиру.

Следовательно, они не являются общим имуществом, и поэтому при перепланировке квартиры или переносе такой стены согласия других собственников помещений на это не требуется.  

Исключение составляют случаи, когда внутриквартирные стены отделяют квартиры собственников в коммунальной квартире.

Общим имуществом дома могут быть признаны так называемые «общие» балконы, лоджии, веранды, используемые двумя, тремя и более собственниками различных помещений и рассматриваемые как несущие и не несущие конструкции дома.

Также к помещениям, являющимся общим имуществом, относятся:

Подъезд – пространство объекта кондоминиума, которое используется всеми жильцами дома для свободного проникновения в свои квартиры.

Самый нижний этаж имеет особый статус: именно через этот этаж осуществляется поток жильцов в дом и из дома на улицу.

Как правило, в жилом доме на первом или втором этаже располагаются почтовые ящики жильцов, которые проживают в доме, развешиваются объявления и располагается выход из дома.

Каждый этаж в подъезде объекта кондоминиума имеет свою лестничную площадку.

Этажи связаны между собой лестничными маршами, по бокам которых, как правило, имеются перила, предназначенные для безопасности пешеходов.

Подъезды в объектах кондоминиума оснащают лифтами.

Тамбур – проходное пространство между дверями, служащее для защиты от проникания холодного воздуха, дыма и запахов при входе в здание, лестничную клетку или другие помещения. Створки дверей не являются обязательным элементом тамбура, существуют «открытые тамбуры».

Вестибюль – помещение перед входом во внутренние части здания, предназначенное для приема и распределения потоков посетителей.

Вестибюль служит для приема и кратковременного размещения значительного числа людей в период загрузки и разгрузки здания. Эвакуационные пути в вестибюлях представляют только часть площади помещения. Ширина путей равна ширине потока людей. Ограждающие конструкции помещения не оказывают влияние на формирование потока. Регулирование потока зависит от следующих факторов: плотность потока и ширина занимаемой им зоны движения; распределение людей по имеющимся для продолжения эвакуации выходам, тип этих выходов.

Коридор – помещение, связывающее между собой несколько помещений с входом и не имеющее других функций.

Лестницы – конструктивный элемент, соединяющий этажи объекта кондоминиума, снабженный ступенями.

Любая лестница состоит из наклонных маршей и горизонтальных лестничных площадок (этажных и промежуточных).

Ступени одного марша могут опираться на наклонные плиты (плитный марш) или на наклонные балки — ребра (ребристый марш).

Лифт – разновидность грузоподъемной машины, предназначенной для вертикального или наклонного перемещения пассажиров и грузов в объектах кондоминиума на специальных платформах, передвигающихся по жестким направляющим.

При должном обслуживании и проведении своевременных ремонтных работ лифт является самым безопасным видомтранспорта. Благодаря строгому техническому контролю и практически безотказной системе безопасности (специальные «ловители» вывешивают кабину на направляющих при превышении скорости), возможность несчастного случая практически исключена.

Технические этажи – вспомогательные помещения, предназначенные для размещения на них инженерного оборудования и прокладки коммуникаций в зданиях. Данные помещения должны быть доступны собственникам помещений, органу для производства технического осмотра и аварийного ремонта. Они могут располагаться под зданием, над верхним этажом, на одном или нескольких средних этажах.

Чердак – нежилое верхнее помещение в домах под крышей, образуемое верхним (чердачным) перекрытием и крышей, обычно не отапливаемое.

Земельный участок – в соответствии с подпунктом 9) статьи 2 Закона — это земельная территория, закрепленная за жилым домом (жилым зданием) в порядке, установленном законодательством Республики Казахстан. Согласно пункту 2 статьи 31 Закона земельный участок при объекте кондоминиума принадлежит собственникам помещений (квартир) на праве общей долевой собственности, или на праве общего землепользования.

Инженерные коммуникации, оборудование признаются общей собственностью объекта кондоминиума при наличии единственного, но очень важного признака — они должны обслуживать более одного помещения в многоквартирном доме.

К данной категории общего имущества можно отнести:

• — систему отопления;
• — внутреннюю сеть водопровода;
• — сеть газопровода;
• — сеть канализации;
• — внутреннюю сеть силовой и осветительной электропроводки;
• — внутренние телефонные и сигнализационные сети;
• — вентиляционные устройства общесанитарного назначения;
• — подъемники.

Водо-, газо- и теплопроводные устройства, а также устройства канализации включают в состав общего имущества объекта кондоминиума, начиная от вводного вентиля или тройника у зданий, или от ближайшего смотрового колодца, в зависимости от места присоединения подводящего трубопровода.

Проводку электрического освещения и внутренние телефонные и сигнализационные сети включают в состав общего имущества объекта кондоминиума, начиная от вводного ящика или кабельных концевых муфт (включая ящик и муфты), или проходных втулок (включая сами втулки).

Алия Богаева

Использованы материалы Турдышева Даулета Шайхуддинулы, главный менеджер Департамента пропаганды и распространения знаний АО «Казахстанский центр модернизации и развития жилищно-коммунального хозяйства».

Общее имущество многоквартирного дома — что это по ЖК РФ

Понятие общее имущество в многоквартирном доме подразумевают все элементы здания, предназначенные для обслуживания нескольких помещений. Границы и составляющие определяются на основании постановления правительства РФ №491. Каждый собственник недвижимости (или ее доли) является также и владельцем общедомового имущества

Право владения налагает и ряд обязанностей, в частности, ответственность за состояние. Со всех жильцов ежемесячно взимаются вместе с оплатой коммунальных услуг сборы на содержание и ремонт дома. Их размер определяется, исходя из площади помещения, которым владеет человек. Количество проживающих (их может и вовсе не быть среди собственников) значения не имеет.

Составляющие общего имущества многоквартирного дома

Перечень элементов, входящих в список общего имущества многоквартирного дома, строго регулируется ЖК РФ. К нему относят:

• Все помещения, не относящиеся к квартирам и предназначенные для обслуживания двух и более помещений (жилых и нежилых) указанного здания. Сюда относят: лестницы, лестничные площадки, лифты и их шахты, чердаки, колясочные площади, встроенные или подземные гаражи (в том числе и те, что построены на средства жильцов), мастерские, технические подвалы, места размещения коммуникаций (бойлерные, элеваторные узлы и т. д.).
• Земельные участки, расположенные возле дома вместе с зелеными насаждениями. Их пределы прописаны в государственном кадастровом учете.
• Несущие и ограждающие конструкции: фундамент, несущие стены, междуэтажные перекрытия, балки, колонны и т.д.
• Кровля и элементы, расположенные на крыше.
• Конструкции, предназначенные для ограждения нескольких помещений: парапеты, перила и т.д.
• Дверные и оконные конструкции, расположенные в местах общего пользования (подъезд, подвал и т.д.).
• Оборудование всех типов (санитарно-техническое, электрическое, механическое и т.д.), расположенное в пределах здания, и которое предназначено для обслуживания помещений внутри него.
• Все коммуникационные системы общего пользования: электропроводка (вне квартир), канализация, системы водоснабжения, газопровод.
• Дополнительные элементы и оборудование, размещенное на коммуникационных линиях (стояки, запорные краны, отводы, развязки и т.д.).
• Отопительная система, в том числе: арматура запорного типа, приборы учета (только коллективные) и другое вспомогательное оборудование.
• Системы обеспечения пожарной безопасности (лестницы, огнетушители, ящики с песком и т.д.).

Особое внимание уделяется установлению границ для коммуникационных линий: где заканчивается общедомовая часть и начинается собственность владельца квартиры. Они должны быть четко прописаны в план-проекте здания.

В качестве «контрольной точки» обычно используют разводки, щитки и т.д. Иными словами, те места, где происходит ввод коллективных коммуникаций в каждую отдельную квартиру. При первичной сдаче здания в эксплуатацию проводится определение границ эксплуатационной ответственности для каждой такой «контрольной точки».

Кто несет ответственность за состояние

Регулирование общего имущества многоквартирного дома осуществляется с учетом постановления правительства РФ №491 от 13.08.2006. Согласно ему, ответственность несут три стороны:

1. Владельцы помещений (как жилых, так и нежилых). На их плечи возлагается ответственность за поддержание надлежащего состояния имущества, причисленного к общему.
2. Органы государственной власти. В их обязанности входит обеспечение контроля за содержанием имущества.
3. Органы местного самоуправления. Согласно ст.161 ч.4 ЖК РФ они проводят конкурсные мероприятия с целью определения управляющих организаций.

Интересно: согласно ЖК РФ, если многоквартирный дом рухнет в связи с ненадлежащим уровнем его обслуживания, ответственность за это понесут жильцы, а не управляющие компании. Средства на утилизацию будут направлены из их средств.

В идеале собственники жилья должны самостоятельно следить за уровнем выполнения управляющими компаниями своих обязанностей. В случае неисполнения данного пункта, они должны произвести смену подрядчика, либо осуществить переизбрание председателя товарищества. На практике такая сознательность граждан проявляется крайне редко.

Затраты на содержание общедомового имущества несут все жильцы. Размер платежей определяется, исходя из площади жилья, принадлежащего человеку. Эти обязанности остаются и в том случае, если человек не живет по данному адресу. Жители первых этажей, как и все остальные, платят за пользование лифтом.

Необходимость в проведении ремонтных работ определяется на собраниях собственников жилья. Они должны проводиться регулярно, дабы своевременно предупреждать быстрый износ инфраструктуры. На собрании составляется общее решение, в котором представлен утвержденный список необходимых мероприятий.

Перечень мероприятий по содержанию общедомового имущества

По мере необходимости проводятся мероприятия, входящие в содержание общего домового имущества. Их перечень зависит от характеристик дома, климатических условий и других факторов.

В общем виде он выглядит так:

• Поддержание электросетей в надлежащем состоянии. Сюда входит: замена проводки, оценка состояния приборов (выключатели, освещение и т.д.) и при необходимости их замена.
• Плановый осмотр состояния имущества. Он производится жильцами либо другими ответственными лицами (выбранными на собраниях или назначенными УК). По результатам осмотра выявляются проблемные участки и недоработки в инфраструктуре.
• Своевременный вывоз мусора и различных отходов, получающихся от деятельности организаций, расположенных в здании.
• Обеспечение уборки и проведения санитарно-гигиенических процедур, в том числе и на земельном участке вблизи дома.
• Контроль за соблюдением правил (предусмотренных законодательством РФ) пожарной безопасности.
• Уход за насаждениями, растущими на придомовом земельном участке.
• Ремонт (по необходимости) и подготовка здания к эксплуатации к новому сезону (актуально перед началом зимы).
• Проведение процедур, направленных на увеличение энергоэффективности здания.

Важно! Итоговый перечень работ должен быть указан в договоре по управлению многоквартирным домом.

В представленный выше список не входят:

• обеспечение функциональности окон и дверей;
• утепление балконов и лоджий;
• замена стекол;
• поддержание земельных участков, не относящихся к дому.

Эти мероприятия осуществляются собственниками жилья самостоятельно.

Особенности проведения акта осмотра

Осмотр любого многоквартирного дома должен производиться регулярно, с целью выявления чрезмерного износа конструкций и элементов инфраструктуры. В некоторых случаях проводятся и внеплановые мероприятия.

Комиссия должна состоять из ответственных собственников (выбираются на собрании) и представителя управляющей компании. Практикуется также приглашение специалистов (инженеров, электриков, монтажников и т.д.) для получения экспертного мнения о состоянии здания.

По результатам осмотра составляется акт, в котором прописываются все данные о состоянии здания и прилегающей территории. При обнаружении изъянов, их подробно прописывают и определяют комплекс необходимых мер для их устранения. Также анализируются причины проявления дефектов. Это нужно для выявления некачественной работы обслуживающих структур.

На основе всех полученных сведений определяется план работ на ближайшее будущее и долгосрочную перспективу. Сроки проведения ремонтных работ устанавливаются, исходя из государственных норм.

Перед утверждением акта его должны одобрить собственники (или ответственное лицо). При необходимости они имеют право вносить корректировки касательно мер, сроков и финансовой составляющей.

На видео об общедомовом имуществе

Заключение

У данной системы эксплуатационной ответственности есть немало противников (в связи с повышением ежемесячных коммунальных платежей). Однако она несет в себе ощутимую пользу – значительное повышение качество обслуживания многоквартирных домов.

( Пока оценок нет )

Каковы стандартные эксплуатационные расходы многоквартирного дома?

, Тереза ​​Брэдли-Банта

Это наиболее часто задаваемый вопрос, который я получаю: Как мне узнать, удачная сделка или нет?

На этот вопрос практически невозможно точно ответить без:

• Подробное описание операционных доходов и расходов на недвижимость.
• Комплексный прогноз капитальных затрат.

Сегодня поговорим о расходах.

Расходы, перечисленные в меморандуме о предложении многоквартирного дома (брошюре)

Меморандумы о многоквартирном доме, предлагающем меморандумы (рекламные брошюры), обычно включают в себя эксплуатационные расходы на недвижимость в целом, общие категории почти всегда выглядят следующим образом:

Управление недвижимостью.

Налог на имущество.

Утилиты.

Ремонт и обслуживание.

Административный.

Как я уже сказал, категории достаточно широкие.Пока вы не получите операционные данные продавца об исторической собственности, получить точное представление о ней практически невозможно.

И это ваша работа , чтобы получить эту информацию.

Ваш банк или кредитор захотят увидеть исторические данные о движении денежных средств по собственности за период , по крайней мере, за один год, предпочтительно за два. Вы тоже должны.

Как их получить? Просто. Спросите их. Не принимайте «нет» в качестве ответа. Когда я анализирую сделки, я прошу сразу увидеть эти цифры.Прежде, чем я соглашаюсь на показ и прежде чем подумаю о том, чтобы сделать предложение на многоквартирный дом или любую многоквартирную недвижимость.

Скрытые номера расходов

Проблема с широко категоризированными расходами на недвижимость заключается в том, что вы не можете развернуть конкретные затраты. Без постатейных позиций вы можете пропустить красные флажки. Расходы можно не учитывать.

Например, простая категория «Коммунальные услуги» будет включать:

• Газ,
• Электроэнергия,
• Вода,
• Канализация и
• Мусор (иногда включается в коммунальные услуги).

Без линейных расходов практически невозможно грамотно проанализировать сделку. И точно оценить потенциальные проблемы и возможности.

Действуйте исходя из хорошей базы

Когда я смотрю на недвижимость на любом рынке, я анализирую по крайней мере пяти сделок, аналогичных тем, в покупке которых я заинтересован. Это дает мне хорошую основу для типичных расходов на недвижимость.

Например, если я вижу нетипично высокую стоимость «Воды», я знаю, что мне нужно провести дальнейшее расследование.Это может быть красным флажком для серьезных проблем с водопроводом.

Но без базовых показателей я мог бы полностью пропустить, что счет за воду высок по сравнению с аналогичной недвижимостью.

Вот еще пример. Цена на борьбу с вредителями часто включается в категорию «Ремонт и обслуживание». Борьба с вредителями — обычное дело в эксплуатационных расходах, но их обычно довольно мало. Необычно высокое число может быть признаком серьезной проблемы, такой как постельные клопы, которые могут заразить все имущество.Постельные клопы становятся все более распространенными. Даже пятизвездочные отели и новые многоквартирные дома класса А могут — и действительно — заражаются.

Опять же, без исторических цифр и базовых показателей для сравнения расходов вы можете не заметить аномально высокий показатель для борьбы с вредителями.

Всегда получать исторические операционные данные собственности

Как я уже сказал, всегда всегда используйте исторические операционные данные собственности при анализе собственности. Я не могу это особо подчеркнуть.

Недостаточно полагаться на широко классифицированные расходы, представленные продавцом или коммерческим брокером.

Типичные эксплуатационные расходы многоквартирного дома

Следующая таблица даст вам хорошее представление о количестве и разнообразии расходов, которые вы понесете как владелец многоквартирного дома. Эта таблица включает в себя два объекта общей стоимостью 45 единиц.

Неожиданные расходы на эксплуатацию и ремонт многоквартирного дома

Как владелец нового многоквартирного дома вы понесете непредвиденные расходы.Это обещание.

Почти невозможно предвидеть все события. Вы можете просто упустить из виду расходы. Что происходит. Но если попрактиковаться в анализе сделок — столько, сколько сможете, — вы станете более образованными и с меньшей вероятностью что-то упустите.

До тех пор, пока вы не станете специалистом в области анализа недвижимости, поработайте с наставником из нескольких семей или владельцем многоквартирного дома, чтобы проанализировать любую сделку, которую вы планируете сделать.

В дополнение к программам наставничества я предлагаю индивидуальные консультации по конкретным сделкам и анализу собственности.Посетите мою страницу услуг по наставничеству и консультированию в сфере недвижимости для получения дополнительной информации. Или зачем ждать? Свяжитесь со мной напрямую, если у вас возникнут вопросы.

Статьи по теме

5 ошибок анализа крупных многосемейных сделок, которых следует избегать

Создание годового операционного бюджета для многосемейной собственности

Контрольный список для многоквартирных домов: руководство для владельцев многоквартирных домов

***

Следующие две вкладки меняются содержание ниже.

Тереза ​​Брэдли-Банта пишет об инвестировании в недвижимость, избегая ловушек, с которыми сталкиваются многие новые инвесторы. Она вошла в список 100 лидеров мнений PropTech 2017 года и получила 14 американских и международных наград в области недвижимости за свой веб-сайт и программы инвестирования в недвижимость. Как показано на: The Equifax Finance Blog, AOL’s Daily Finance, Scotsman Guide, The Best Real Estate Investing Advice Ever Show, Stevie Awards Blog, Rental Housing Journal и Investors Beat среди других.

Владение многоквартирным домом: один день из жизни

2 апреля 2019 г.,

Существуют два основных образа жизни владельцев многоквартирных домов, в зависимости от того, как они относятся к своей собственности:

1. Владение бизнесом: Считаете ли вы владение своим многоквартирным домом бизнесом? То есть вы получаете прибыль и работаете над ней систематически, регулярно и непрерывно? Если да, то это ваше дело, даже с помощью наемного управляющего.Владение многоквартирным домом в качестве бизнеса может быть напряженным образом жизни. По сути, этому посвящена данная статья.
2. Владение инвестициями: Возможно, вы занимаетесь более пассивной ролью и считаете свои владения инвестициями. То есть вы не работаете над этим систематически, регулярно и постоянно. Фактически, вы выписываете чеки фирме по управлению недвижимостью, получаете доход от аренды и ведете некоторые записи. Иногда вы можете выполнить минимальный ремонт собственности.Мы не будем обсуждать этот инвестиционный образ жизни более подробно, но он, безусловно, чрезвычайно привлекателен, когда приносит прибыль.

В этой статье мы рассмотрим «день из жизни» для практического владения многоквартирным домом. Затем мы рассмотрим ваши обязанности, а также все плюсы и минусы бизнеса. В заключение мы поговорим о финансировании многоквартирных домов.

Один день из жизни домовладельца

Каждый день уникален. Это может быть один уникальный день в вашей жизни, когда вы владеете многоквартирным домом.Но на самом деле это совокупность того, что происходит в течение многих дней.

Утренние занятия

Вы работаете в офисе на цокольном этаже многоквартирного дома. Это может быть современный жилой дом, но, допустим, старый жилой дом. Итак, вы начинаете свой день с короткой поездки на работу. Когда вы приедете, вы включаете компьютер и проверяете почту и календарь.

Сначала вы собираете электронные письма с заказами на обслуживание от арендаторов и назначаете их своей группе обслуживания.Затем вы размещаете заказ на замену холодильника для одного арендатора и посудомоечную машину для другого арендатора. Иногда вам поступают телефонные звонки или электронные письма арендаторов с новыми вопросами или жалобами. Ваш ум занимают несколько вещей. Например, сегодня днем ​​вы встречаетесь с новым кандидатом в арендатор. Также вы хотите проверить перекраску гаража и осмотр крыши. Примерно в 10:30 арендатор сообщает об утечке воды, и вы отправляете своего сантехника. К счастью, это небольшая проблема, которую легко исправить.Остаток утра вы проводите в обходах.

Дневные мероприятия

Ваш новый заявитель опаздывает на полчаса, но ему нравится квартира и он подписывает договор аренды. Вы благодарны за то, что, наконец, достигли 95% -ной загрузки. Вы считаете, что здание стабилизировалось, и думаете, рефинансировать его или продать. Ваши мечты прекращаются, когда появляется грузовик с заказанной техникой. Вы внимательно следите за их установкой и удалением старых устройств.Позже заходит арендатор с чеком на аренду. Однако она также подает жалобу на лай соседской собаки. Сразу же вы оставляете сообщение владельцу собаки о назначении встречи для обсуждения проблемы. Вы спокойно прорабатываете оставшиеся вопросы дня.

Вечерние мероприятия

Вы решили обменять свой старый многоквартирный дом на новый. Соответственно, вы обратитесь к своим старым друзьям из Assets America ^® и обсудите свои цели коммерческого финансирования.Ожидается, что вы назначите встречу на следующую неделю, чтобы изложить предварительные шаги. В частности, вы планируете продажу своего старого здания и покупку нового за 10 миллионов долларов. Позже вам позвонят из дилерского центра и сообщат, что ваш новый Porsche прибыл на стоянку. Вы вспоминаете свое первоначальное решение о покупке многоквартирного дома, чувствуете себя вполне довольным и улыбаетесь.

Обязанности собственника многоквартирного дома

Как владелец многоквартирного дома у вас есть определенные обязанности.Вы можете выполнять эти обязанности лично или делегировать различные суммы одному или нескольким агентам. Но в конечном итоге деньги останутся на вас.

Обязанности перед арендаторами

Когда вы и арендатор договариваетесь об аренде, вы предоставляете подразумеваемую гарантию пригодности для чистого и безопасного места. В ваши обязанности входит:

• Обеспечение достаточного количества горячей воды и тепла.
• Обеспечение структурно прочных помещений безопасными местами общего пользования, оконными решетками по запросу и вывозом мусора и снега.
• Соблюдение обязательных норм, например, касающихся устранения плесени, свинцовой краски, достаточного пространства и распознавания.
• Поставка и тестирование детекторов угарного газа и дыма.

Обязанности перед собственностью

Вы являетесь владельцем бизнеса, и многоквартирный дом является вашим активом. Вы несете ответственность за защиту стоимости актива:

• Содержание собственности в надлежащем состоянии в соответствии с законодательными и рыночными стандартами.Это означает, что вы не позволяете скапливаться мусору, не допускаете незаконную парковку, обеспечиваете надлежащий уход за газоном и ухаживаете за уличной мебелью.

• Выполнение ремонтных работ, устранение неисправностей устройств и конструкций, прочистка водостоков и водостоков, предотвращение скопления воды.
• Своевременная оплата ипотеки, коммунальных услуг и всех остальных счетов. Избегайте просроченных платежей и любых действий, которые могут повредить вашему кредитному рейтингу. Создание счетов за коммунальные услуги домовладельца.
• Обеспечение вашей страховки имущества и требование подтверждения наличия страховки арендатора от арендатора.Получение полиса общей ответственности через ваше ООО или партнерство.
• Установка и регулировка арендной платы.
• Поиск и проверка арендаторов. Обработка договоров аренды, включая настройку языка.
• Рассмотрение выселения и выселения.
• Управление бюджетом собственности и надлежащее ведение документации. Важно отметить, что вы должны вести список всех проверок, запросов на техническое обслуживание, подписанных договоров аренды, жалоб, затрат на ремонт и техническое обслуживание, а также страховых взносов.
• Уплата всех применимых налогов.

Обязанности перед законом

Вы должны быть знакомы с Законом о справедливой кредитной отчетности (FCRA), Законом о справедливом жилищном обеспечении (FHA) и другими применимыми законами. Ваши действия должны включать:

• Соблюдение FCRA при работе с конфиденциальными данными заявителя. Хранение данных в безопасности и конфиденциальности. Вам необходимо согласие на проверку биографических данных, поэтому убедитесь, что это разрешено в вашей заявке на аренду.
• Соблюдение FHA и недопущение запрещенной дискриминации.В частности, избегайте рекламы, в которой говорится, что «не представители меньшинств» или «предпочтение отдается арендаторам-одиночкам». Кроме того, выдача формы о неблагоприятных действиях отказанным клиентам.
• Обеспечение того, чтобы соседи не беспокоили жильцов незаконно. Продумано, включая соответствующий язык в аренде.
• Не злоупотреблять своим правом входа. Вы можете войти в него в экстренных случаях, для ремонта или для демонстрации объекта новым арендаторам. Важно отметить, что вы должны уведомить арендатора заранее, в соответствии с законодательством штата.
• Обработка залога надлежащим образом на отдельном счете. Вы не можете смешивать средства с другими. Кроме того, вы должны сообщить арендатору, где храните депозит. Кроме того, вы должны соблюдать действующие законы штата в отношении гарантийных депозитов. Эти законы могут включать максимальные депозиты, обработку процентов и крайние сроки возврата депозитов.
• Соблюдение закона штата при сборе других авансовых платежей. Сюда могут входить арендная плата за первый и последний месяц, залог за животное и сборы за подачу заявления.
• Надлежащее уведомление арендаторов до продления договора аренды или намерения не продлевать договор аренды. Обычно вы в любом случае уведомляете об этом за два месяца.
• В соответствии с государственными правилами о выселении, повышении арендной платы, проверках выселения и суде мелких тяжб.

Обязанности после пожара

Ужасная мысль, но ежегодно в многоквартирных домах случаются пожары. В некоторых случаях огонь разрушает всю конструкцию. Вам необходимо отреагировать, если произойдет худшее, в том числе предпринять следующие шаги:

• Связь с вашим страховым агентом и начало процесса претензии. Вам необходимо сделать комплексные снимки всех поврежденных конструкций.
• Обратиться в компанию по восстановлению повреждений, рекомендованную вашим страховщиком.
• Передача властям любых комментариев, действий или признаний арендатора, проливающих свет на обстоятельства.
• Обратитесь в Американский Красный Крест, чтобы помочь вашим арендаторам.
• Предоставление страховщику письменной описи поврежденного или уничтоженного имущества, включая бытовую технику, конструктивные элементы и другие предметы.
• Получить копию официального отчета о пожаре и указать причину пожара.
• Подготовка к предъявлению иска лицу или лицам, виновным в пожаре. Естественно, для этого вам понадобится опытный адвокат. Или ваша страховая компания может контролировать это от вашего (и ее) имени.
• Планирует восстановить имущество или списать его в полную утрату.
• Объяснение арендаторам, что вы не несете юридической ответственности за их гостиничные счета, если пожар вынудит их покинуть свои квартиры. Вы должны вернуть незаработанную арендную плату и гарантийный депозит арендаторов, переехавших в другое место.

Плюсы и минусы владения многоквартирным домом

Для некоторых владение своим многоквартирным домом — мечта. Более того, это может стать началом империи недвижимости и приносимых ею богатств. Однако это также может быть тяжелая работа, а если вы не справляетесь с финансами должным образом, это потенциальная денежная яма. Вот некоторые из наиболее важных плюсов и минусов, которые следует учитывать, прежде чем приобретать многоквартирный дом.

Плюсы владения многоквартирным домом

Финансовая безопасность и гордость за достижения возглавляют список профессионалов:

• Финансовая безопасность: Хороший многоквартирный дом может приносить владельцу десятилетия стабильного ежемесячного дохода.Вы также можете продать здание, чтобы получить значительный прирост капитала.
• Получение налоговых льгот: Налоговое законодательство очень благосклонно относится к владельцам собственности. Владение многоквартирным домом позволяет вам брать на себя все обычные деловые расходы, а также получать значительные амортизационные отчисления. Кроме того, действующее налоговое законодательство предусматривает вычет 20% квалифицированного бизнеса правильно структурированным объектам недвижимости. Кроме того, вы можете воспользоваться разделом 1031 «Обмен», чтобы отложить прирост капитала от инвестиционной собственности.
• Контроль: Вы называете выстрелы. Это означает, что вы можете решить, сколько личных усилий вы приложите для управления зданием. Если вам нравится работа, ее много каждый день, и все это приносит вам прибыль. В качестве альтернативы вы можете заняться чем-нибудь другим со своим временем. В таком случае можно нанять управляющую компанию и просто получать доход. И если вы настроите его как пассивное вложение, вы можете купить здание через свою IRA. К счастью, это позволяет отложить уплату налогов до достижения возраста 70 ½ лет.
• Диверсификация: Владение арендуемой недвижимостью — отличный способ диверсифицировать свой портфель акций, облигаций, скаковых лошадей или всего, что у вас есть. Помните, что диверсификация снижает риск.

Минусы владения многоквартирным домом

Риск — самый главный недостаток владения многоквартирным домом.

• Риск: Даже самые лучшие планы могут пойти не так. К сожалению, не исключено, что события сговорятся против вас и приведут к финансовому ущербу.Однако помните, что экономические спады превращают многих домовладельцев в арендаторов. Снижение рисков включает адекватное страхование, надлежащее финансирование и реалистичный бизнес-план.
• Неликвидность: Рынок может быть не готов купить ваш многоквартирный дом, когда вы будете готовы его продать. Однако у вас есть альтернативы, например, генеральный договор аренды.
• Смена района: Ваш многоквартирный дом может пострадать, если район будет запущен.С другой стороны, вы можете выиграть от джентрификации.

Финансирование права собственности на многоквартирные дома

Обычно вы запрашиваете ссуду на приобретение многоквартирного дома. Вам необходимо знать требования к соотношению суммы кредита и стоимости и коэффициенту покрытия долга. Вам также потребуется точная максимальная ставка, чтобы правильно назначить цену. Если недвижимость новая, вы можете искать краткосрочное финансирование, пока арендная плата не стабилизируется, скажем, на уровне 95%. Затем вы можете рефинансировать с помощью мини-пермской ссуды на срок от трех до пяти лет.Наконец, вы можете снова рефинансировать ссуду на вынос.

Если у вас уже есть многоквартирный дом, вы можете использовать краткосрочную промежуточную ссуду для сделки купли-продажи. Вы используете некоторую выручку от продажи своего здания в качестве капитала нового, более дорогого объекта недвижимости. По правде говоря, промежуточный заем работает хорошо, потому что иногда бывает трудно определить время закрытия.

Помните, Assets America ^® предлагает варианты финансирования многоквартирных домов (также называемые многоквартирными кредитами) от 5 миллионов долларов без верхнего предела.Мы являемся опытной коммерческой брокерской фирмой с более чем тридцатилетним опытом и надежной сетью банков, институциональных кредиторов, частных кредиторов и альтернативных источников финансирования. Поэтому мы можем найти для вас лучшие предложения из наших источников кредитования и доставить их вам. Свяжитесь с нами сегодня по телефону 206-622-3000 для получения дополнительной информации.

Статьи по теме

Домов для студентов — Арендаторы

Студенты по обмену Переключить навигацию

Меню

Корпус

Претенденты

• Подать заявку на жилье
• Претенденты
• • Дома для студентов
  • Кто может подать заявку на получение квартиры Hoas?
  • Столица и близлежащие муниципалитеты
  • Кто является студентом базовой степени?
  • Несовершеннолетние кандидаты
  • Проверка кредитной информации
  • У меня есть руководитель по интересам
  • Типы квартир
  • Комната в совместной квартире
  • Квартира-студия
  • Двухкомнатная квартира
  • Семейная квартира
  • Студия с общей кухней
  • Студия с мини кухней
  • Меблированная студия с общей кухней
  • Беспрепятственные квартиры
  • Подача заявки на получение квартиры Hoas
  • Когда и как я могу подать заявку?
  • Как долго моя заявка будет действительна?
  • Как я могу изменить информацию, которую я указал в заявке?
  • Подача заявления на получение другой квартиры Hoas
  • Передача права на заселение
  • Супруг переезжает из совместной квартиры
  • Принятие квартиры
  • Когда я получу предложение квартиры?
  • Как мне принять полученное предложение квартиры?
  • Можно ли перенести срок сдачи?
  • Свидетельства об обучении
  • Оплата депозита
  • Как отказаться от полученного предложения квартиры?
  • Могу ли я получить еще одну квартиру?
• Закрыть меню

Арендаторы

• Бронирование сауны и прачечной Отчет о неисправности
• Арендаторы
• • Дополнительные услуги для арендаторов
  • Интернет
  • Кабельное ТВ
  • Парковочные места
  • Сауны
  • Прачечная
  • Места для хранения
  • Сертификаты и формы доступны от Hoas
  • Ключи
  • Открытие дверей
  • Теряю свой ключ
  • Дополнительные ключи
  • Отчет о неисправности
  • Отчет о неисправности
  • Интернет и кабельное телевидение
  • Перебои с теплой водой и электричеством
  • 24-часовой сервисный номер
  • Жизнь в Hoas
  • Критерии права на размещение
  • Регулярная проверка права на заселение
  • Правила и положения
  • Оплата аренды
  • Ответственность за свой дом
  • График ответственности арендатора
  • Плата арендатора
  • Поддержка арендаторов Hoas
  • Жалоба на беспокойство
  • Договор аренды и субаренды
  • Общие условия договора аренды
  • Ограниченное время проживания
  • Срочный договор аренды
  • Субаренда
  • Забота о вашем доме
  • Вода и канализация
  • Кухонная техника и оборудование
  • Электричество и свет
  • Прочие устройства и оборудование
  • Борьба с вредителями
  • Температура квартиры
  • Вентиляция и проветривание
  • Обслуживание недвижимости
  • Вывоз и сортировка отходов
  • Обслуживание общих помещений и открытых площадок
  • Уход за дворами и садами
  • План долгосрочного обслуживания недвижимости
  • Ремонт
  • Ремонт бытовой техники
  • Пожарная безопасность дома
  • Пожарная сигнализация
  • Пожарная нагрузка в местах общего пользования
  • Что делать при пожаре
  • План спасения вашей собственности
  • Арендаторская деятельность
  • Коротко о деятельности арендатора
  • Контактные данные комитетов арендаторов
  • Собрание арендаторов
  • Формы
  • Заседания арендного комитета
  • Общение
  • Формы заявлений о выплате пособий и расходов
  • События и объекты общего пользования
• Закрыть меню

Переезд

Связаться с нами

Hoas

• Корпус Корпус
  • Претенденты Претенденты
    • Подать заявку на жилье
    • Дома для студентов
    • Типы квартир

  Управляющие компании | Услуги по управлению недвижимостью в аренде Обслуживание Лизинговая компания

  Арендодатели из Великобритании, Австралии и США чаще ищут компаний, предоставляющих услуги по управлению недвижимостью .

  Это связано с тем, что рынок аренды более сложный, регулируемый, спорный, а портфели недвижимости увеличиваются в размерах. Маржа будет снижаться.

  Если это вы, то перед поиском по нашему списку компаний по управлению недвижимостью, приведенному ниже, вам нужно потратить некоторое время на то, чтобы составить список и определить приоритетность необходимых вам услуг по управлению и обслуживанию. Это позволяет вам сосредоточиться на действительно необходимых услугах и опыте.

  Стоимость, которую приносят компании по управлению недвижимостью, выходит за рамки задач по ее обслуживанию.Повышение рентабельности инвестиций, более эффективное привлечение арендаторов, сокращение убытков, увеличение сбора арендной платы, хорошо организованные выселения, повышение заполняемости, улучшенное финансовое управление и опыт ведения учета имущества — это только начало.

  Выберите лучшего поставщика услуг

  Арендодатели ищут решения. И когда любой владелец арендуемой недвижимости вводит в браузере: управляющая компания рядом со мной , он, скорее всего, ищет техника по ремонту поблизости.

  И когда они ищут услуг по управлению недвижимостью Hawaii , скорее всего, это инвестиционная компания, которая ищет более крупного поставщика полного спектра услуг для обслуживания собственности на нескольких островах и в городах Гавайев.

  В случае штата Гавайи, например, профессионально квалифицированная фирма, предоставляющая услуги по управлению недвижимостью, обладает опытом работы на островах, уникальной арендуемой недвижимостью, знанием гавайских законов и постановлений о собственности, а также опытом маркетинга, имеющего отношение к Гавайям.Эти управляющие хорошо разбираются в гавайском рынке недвижимости.

  Но лучший поставщик услуг — это не только квалификация и опыт. Давайте посмотрим, что вам нужно знать.

  Наш список компаний по управлению недвижимостью

  В наш постоянно растущий список компаний по управлению недвижимостью, приведенных ниже, входят провайдеры в Калифорнии, Аризоне, Неваде, Южной Каролине, Гавайях, Флориде, Колорадо, Вашингтоне, Иллинойсе и Массачусетсе

  Мы перечисляем лучшие 10 дополнительных преимуществ от фирм по управлению недвижимостью также ниже.

  Несмотря на то, что в Интернете можно быстро найти нескольких поставщиков, было бы разумно точно знать, что вам нужно, а затем систематически проверять эти компании. Некоторым может не хватать технологических систем для управления расходами, правильного ведения бухгалтерского учета или возможности масштабирования для управления большим количеством арендных плат.

  Учитывая сложность физического и финансового управления недвижимостью, компания по управлению недвижимостью может значительно повысить ценность. От покупки и продажи до управления арендаторами и бухгалтерского учета недвижимости — они могут стать вашим спасителем.Но кого из многих выбрать?

  Готовы сделать ManageCasa своим новым домом для управления недвижимостью?

  Без обязательств, зарегистрируйтесь бесплатно.

  Присоединяйтесь к ManageCasa

  Наслаждайтесь нашими публикациями о рынке арендного жилья, ценах на аренду квартир, прогнозами рынка жилья Калифорнии и лучшими приложениями для управления недвижимостью.

  Программное обеспечение для управления недвижимостью

  Крупные или малые фирмы по управлению недвижимостью используют специализированное программное обеспечение для управления недвижимостью. А без этого они не могут быть эффективными сегодня.Хорошее программное обеспечение абсолютно необходимо, и решение, которое они используют, определяет их сервисную ориентацию для вас.

  Программное обеспечение по аренде недвижимости позволяет управленческой группе собирать важную информацию от арендаторов и подрядчиков, выслушивать арендаторов, упростить оплату аренды и вести отдельный учет недвижимости. Меньшее количество ошибок, более быстрое реагирование, лучшее общение и точные книги позволяют избежать дорогостоящих чрезвычайных ситуаций и проблем.

  Когда у вас много объектов недвижимости

  Если у вас есть от 25 до 50 объектов недвижимости, вам может потребоваться помощь профессионального поставщика услуг по управлению недвижимостью.На уровне 50 объектов недвижимости вам будет трудно справляться с требованиями арендаторов, договоров аренды и адаптации, обработки квитанций, счетов и платежей, а также управления содержанием и ремонтом.

  Обладая таким количеством свойств, вы, вероятно, будете на своем пути к успеху.

  Если вы сейчас обдумываете это мучительное решение, мы хотели бы поделиться своими мыслями о том, что искать в лучшей компании по управлению недвижимостью . В Техасе, Калифорнии, Иллинойсе, Массачусетсе или Флориде управление недвижимостью одинаково.

  Компании по управлению недвижимостью могут снять ответственность, повысить качество обслуживания арендаторов и улучшить финансовое управление.

  На ура, посмотрите наш список управляющих компаний.

  Опыт, профессионализм и трудолюбие

  Местные законы и строительные нормы, местные и государственные права арендаторов и обязанности домовладельцев, а также строительные конструкции уникальны для каждого штата или региона. Компания по управлению недвижимостью в Калифорнии будет обладать уникальными знаниями и опытом по сравнению с компанией по управлению недвижимостью во Флориде или в Иллинойсе.

  Помимо знаний, специфичных для местных рынков жилья, типов собственности и торговли услугами, они нужны вам для выполнения работы, причем эффективно, без необходимости настаивать на этом и проверять каждый день.

  На что обращать внимание в хорошей компании по управлению недвижимостью

  Что делает лучших менеджеров по управлению имуществом ценными в деньгах от аренды? Вот 10 областей, на которые стоит обратить внимание.

  1. Маркетинг недвижимости и арендаторов: Как указано в сообщении о рекламе арендаторов, ваш специалист по управлению недвижимостью может иметь возможность нацеливать и сдавать в аренду высококлассных арендаторов, которые вовремя платят и уважают ваши арендные активы.Спросите потенциального менеджера, как они управляют арендаторами от начала до конца, включая связь, установление правильной арендной платы, обработку задержек арендной платы, и попросите их проверить свои показатели удержания арендаторов.

  Где они рекламируют, какие сайты аренды они используют, как выглядит их сайт и используют ли они MLS? Какова их текущая доля вакансий? Какова их стоимость за лид? Если они в этом разбираются, они могут быть компетентным управляющим недвижимостью.

  2.Проверка арендаторов: Задача проверки арендаторов жизненно важна, поскольку кошмарные арендаторы могут разрушить ваш бизнес и денежный поток. Задайте им три основных вопроса, которые они обычно задают арендаторам: , кто ваши предыдущие два арендодателя, почему вы отказались от предыдущей аренды и почему эта аренда так важна для вас ? Да, используйте проверку кредитоспособности и проверку биографических данных арендаторов, но спросите их, что они делают, чтобы уменьшить ограничения или ошибки в этих отчетах.

  3. Регистрация арендатора : Приветствие арендаторов, показ апартаментов, составление договоров аренды, внесение в них поправок и подписание, информирование их об их обязательствах в доме, помощь в урегулировании и организация арендной платы.Да, уважительное отношение к арендаторам и их обучение требуют времени и важны.

  4. Связь и отношения с арендаторами: Проверьте качество и частоту их общения с арендаторами. Попросите их подробно рассказать о стратегии удержания арендаторов. Прочтите их отчеты и спросите о конкретных арендаторах, чтобы убедиться, что они действительно поддерживают связь и обеспечивают эффективное рассмотрение проблем и запросов. Если у них есть клиентское программное обеспечение, вы можете проверить, просмотрев эти записи. Попросите поговорить как минимум с тремя жильцами из разных домов или зданий.Вы верите, что они пойдут на пользу вашим арендаторам? Говорят ли они уважительно и профессионально? Они дружелюбны?

  5. Они технически подкованы? Управление недвижимостью и домовладельцы претерпевают большие изменения из-за инструментов цифровых технологий, таких как приложения для арендодателей, приложения для управления недвижимостью, функции бухгалтерского учета и онлайн-сервисы.

  Все больше владельцев недвижимости, арендодателей и менеджеров используют программное обеспечение. Узнайте, как они обрабатывают билеты на техническое обслуживание от арендаторов. Достаточно ли просты программные приложения, чтобы владельцы, арендаторы и подрядчики чувствовали себя комфортно при их использовании? Проверьте программную платформу, которую они используют, и отчеты, которые они готовят.Вам они комфортны или вас смущают детали?

  6. Осмотр, техническое обслуживание и ремонт имущества: Знают ли они свое жилье и механические системы? Попросите их описать свою программу обслуживания и ремонта собственности. Все это звучит слишком хорошо, чтобы быть правдой? Проверьте их графики обслуживания и оцените, что было сделано. Спросите их о конкретных проблемах с оборудованием повышенного риска и о том, как их предотвратить. Попросите просмотреть их управляемую недвижимость и проверить качество работы.Спросите, что было сделано, исправлено или заменено и почему.

  7. Сбор арендной платы и просроченные платежи: Как они принимают арендную плату от арендаторов: чеки, электронный перевод, банковский перевод, PayPal или другие электронные платежные системы ? Просмотрите записи о платежах и отметьте, насколько просрочены платежи. Спросите их, как они справлялись с конкретными случаями невыплаты арендной платы. Если они управляют бюджетом и крупными фондами, можно ли их удерживать?

  8. Управление подрядчиками: Подрядчики могут украсть ваши деньги, произвести некачественный ремонт, не обслуживать собственность и создавать катастрофы.Спросите, кто из самых надежных профессиональных подрядчиков, которых они используют, и почему они выбрали именно их. Спросите о проблемах подрядчика, спросите имена и названия компаний, а также о том, как проблема была решена или действительно ли она когда-либо решалась. Изучите этих подрядчиков самостоятельно, чтобы понять, комфортно ли вам их профессионализм и цены.

  9. Сборы за управление недвижимостью: Каковы их годовые сборы и какие риски для вас существуют, если что-то пойдет не так? Как они структурируют свои сборы? Берут ли они плату от собственности? Будут ли они нести ответственность за просроченных плательщиков или неисполнение обязательств? Сколько они будут взимать, если вы добавите от 3 до 10 дополнительных объектов?

  • Имеют ли они страховку управляющего недвижимостью и подали ли они претензию? Предоставляют ли они подробные отчеты владельцев и отчеты о доходах?
  • Разделяют ли они плату за управление недвижимостью по типу собственности и процентной ставке от арендной платы? Обычно это от 4 до 12% от ежемесячной арендной платы, но может доходить до 20% для небольших портфелей.Вы можете ввести штраф / бонус за производительность, чтобы проверить, уверены ли они в своих навыках. Спросите их, выставляются ли им счета или вычитаются ли они непосредственно со счетов владельцев.
  • Нужен ли им резервный фонд или плата за обслуживание заранее? Уведомляют ли вас заранее о работах по техническому обслуживанию / ремонту на сумму более 500 долларов США. Как они защищают вас от мошенничества со стороны подрядчиков? Есть ли у них собственная бригада подрядчиков и как они взимают плату за эту услугу?
  • Взимают ли они плату за вручение уведомлений, работу с адвокатами, явки в суд, выселение и т. Д.
  • Какова их лизинговая плата? От 30% до 100% арендной платы за первый месяц — это нормально, но могут ли они гарантировать качественные результаты для арендаторов? Согласятся ли они на штраф, если они приведут арендатора, который уезжает в течение 12 или 24 месяцев? Если вы сами найдете хорошего арендатора, вы все равно будете платить арендную плату?
  • Каков срок вашего договора и как его можно расторгнуть? Какая комиссия взимается за досрочную отмену?

  Они могут взимать с вас множество сборов, поэтому лучше заранее знать, сколько это может сложиться, прежде чем подписывать договор на управление недвижимостью.

  10. Опыт управления недвижимостью: Какой недвижимостью они управляли: дома, квартиры, большие многоквартирные дома? Как долго они в бизнесе? Какова квалификация и опыт их нынешних сотрудников и подрядчиков? Посетите некоторые объекты, которыми они управляют в настоящее время. Задавайте им вопросы о некоторых из обнаруженных вами проблем и хвалите их за положительные моменты.

  Кто их полный штат? Каким опытом и квалификацией они обладают?

  Как выбрать следующего поставщика услуг

  Итак, у вас есть 10 проблемных областей, которые нужно изучить.Кто-то назвал бы это здравым смыслом, но здесь достаточно сложностей, чтобы вы могли оказаться на крючке и понести существенные финансовые потери. Спросите себя, что самое худшее может случиться.

  В конечном итоге вам необходимо точно оценить , сколько они стоят в долларов и будут ли они заботиться об имуществе и ваших арендаторах. Они должны быть в состоянии представить вам отчет о своем успехе, поддающийся количественной оценке, а не что-то похожее на пресс-релиз или краткую сводку счетов.

  Сложите все сборы, которые будут применяться к вашим текущим и предполагаемым будущим арендаторам в течение 5 лет. Сколько вам нужно будет повысить арендную плату, чтобы покрыть эти сборы и защитить рентабельность инвестиций в недвижимость? Будет ли расти ваша рентабельность инвестиций?

  Надежные, заслуживающие доверия менеджеры по управлению недвижимостью

  Надежные и заслуживающие доверия компании по управлению недвижимостью будут максимально прозрачны с вами. Во время собеседований хорошо подходит обычная стратегия, заключающаяся в том, чтобы они были предельно честными и откровенными.

  И бизнес-рекомендации тоже допустимы, но имейте в виду, что у каждого есть несколько подготовленных / проинструктированных рекомендаций, которые будут хорошо о них говорить. Это тебе не поможет. Вместо этого через разговоры, запросы и множество вопросов вы узнаете больше о том, почему бывшие владельцы собственности справились или не сработали.

  Проблемы с точной финансовой отчетностью, высокие расходы, постоянные проблемы с арендаторами и текучесть арендаторов, текучесть кадров и неспособность внедрить новые технологии, возможно, являются одними из главных красных флажков.

  Если у них были клиенты-владельцы недвижимости, которые не работали, это могло только означать, что они взяли не тех клиентов из-за финансового давления. Так они делают то же самое с вами? Их философия «клиент прежде всего» имеет решающее значение, потому что арендаторов являются вашей финансовой кровью . Небольшая надбавка не важна, если о вашей большой картине заботятся.

  Объявления о фирме по управлению недвижимостью

  
  Вам нужна ближайшая к вам фирма по управлению недвижимостью? Начните поиск с:

  Калифорнийских компаний по управлению недвижимостью

  Аризонских управляющих компаний

  Южной Каролины Управляющих компаний

  Гавайских компаний по управлению недвижимостью

  Флоридских управляющих компаний

  Колорадских управляющих компаний

  Иллинойских управляющих компаний

  Boston Property Management Companies

  Washington Property Management Companies

  Пенсильвания Property Management Companies

  Управление недвижимостью в Австралии

  * Правила управления недвижимостью отличаются в Великобритании, США, Канаде, Германии, Испании, Италии и Австралии.И каждый штат, включая Калифорнию, Юту, Аризону, Техас, Флориду, Массачусетс, Нью-Йорк, Нью-Джерси, Вашингтон, Монтану, Южную Дакоту, Северную Дакоту, Луизиану, Теннесси, Алабаму, Нью-Мексико, Неваду, Мичиган, Иллинойс, Огайо, Индиану. , Северная Дакота, Аляска, Гавайи, Орегон и другие страны имеют уникальные нормативные требования.

  Лучшие советы по управлению недвижимостью

  См. Также: Выбор компании по управлению недвижимостью | Нужен ли мне менеджер по недвижимости? | Найти фирму по управлению недвижимостью | Контрольный список обслуживания недвижимости | Транспортные компании | Программное обеспечение для аренды недвижимости | Новости отрасли управления недвижимостью | Коммутатор Софтверные компании | Управление расходами на недвижимость | Рынок управления недвижимостью | Звонки в службу безопасного обслуживания | Менеджеры мобильной недвижимости | Ландшафтная компания | Как повысить рентабельность управления недвижимостью | Программное обеспечение для управления ТСЖ | Компании по управлению недвижимостью Лос-Анджелес | Установите лучшую цену аренды | Лучшие города для сдачи в аренду

  Какой тип сдачи в аренду лучше?

  Доход от сдачи в аренду Недвижимость по-прежнему остается одним из лучших инвестиционных инструментов, даже в период пандемии.

  В преддверии лета 2021 года ситуация с рабочими местами и доходами арендаторов должна стабилизироваться. Это улучшит финансовую отчетность большинства арендодателей, сделав аренду недвижимости более прибыльным предприятием.

  Большой вопрос для инвесторов в недвижимость, связанных с Covid 19, заключается в том, какие города являются лучшими, а какие типы арендуемой собственности будут хорошо работать в будущем.

  Как оценить возможность

  Тип собственности можно оценить разными способами, например, квартир по сравнению с домами , а также количество спален, квадратные метры, сдаваемые в аренду единицы и двор.Это важные оценки, добавленные к дополнительным инвестиционным критериям: лучшие города, цены на жилье, близость к розничной торговле и общественному транспорту, качественные районы, налоговые районы и в каких районах могут быть проблемы с законами об аренде.

  Пока что во время этой пандемии арендаторы домов хорошо платили за квартиру. В некоторых районах с низким доходом, а также в некоторых городах и штатах есть проблемы, однако с квартирами возникли проблемы с денежным потоком. Рассматривать квартиры и многоквартирные дома кажется нелепым, но с учетом контроля Covid 19 эти вакансии снова будут заполнены.

  Будь то дом, таунхаус, двухквартирный дом, таунхаус, многоэтажная или малоэтажная квартира, вам нужен дом с востребованными характеристиками.

  Недвижимость сейчас переживает тяжелые времена, что может означать, что этой весной на рынке появится большое количество объектов недвижимости, таких как небольшие многоквартирные дома, сдаваемые в аренду дома, квартиры, кондоминиумы и небольшие многоквартирные дома.

  Снять дом или квартиру?

  Квартиры и дома — очевидное начало для амбициозных инвесторов и арендодателей в аренду.Однако было создано множество новых креативных типов арендных единиц. Если инфекционные заболевания постоянно присутствуют в многоквартирных домах, сдаваемая в аренду недвижимость будет претерпевать серьезные изменения в конструкции, предусмотренные законом.

  Это может быть возможностью привлечь арендаторов, которые будут платить оправданно более высокую арендную плату. Изменения в правилах могут стать вашим шансом финансировать и списывать ценные обновления.

  Рассмотрев свои финансы, устойчивость к риску, навыки управления недвижимостью и текущий рынок арендного жилья, вы можете принять решение, отличное от того, которое вы планировали изначально.

  Двухкомнатные дома и большие малоэтажные кондоминиумы пользуются спросом.

  У вас есть из чего выбрать, например, квартиры, кондоминиумы, таунхаусы, двухквартирные дома, отдельные дома, квартиры для студентов и многое другое.

  Среди этих вариантов у вас есть различия в количестве спален, ванных комнат и парковочных мест. Эта диаграмма, любезно предоставленная компанией simplebusiness в Великобритании, показывает, что арендная плата является наилучшей для квартир или домов с 2 спальнями. Вот где спрос самый высокий.

  Готовы сделать ManageCasa своим новым домом для управления недвижимостью?

  Без обязательств, зарегистрируйтесь бесплатно.

  Присоединяйтесь к ManageCasa

  Тем не менее, показывает ли эта статистика фактические причины, по которым арендаторы арендовали квартиру с 2 спальнями? Реальной проблемой может быть 1 парковочное место, 1 ванная комната и отсутствие подвала для хранения, от которых страдают другие квартиры. Вам нужно будет подумать, можно ли модернизировать планируемое устройство, чтобы получить эти преимущества.

  В связи с бурным развитием рынка многоквартирного строительства в США у вас будет хорошая возможность покупать многоэтажные дома. Однако в Австралии ситуация на рынке меняется, и вы можете купить квартиру по очень хорошей цене.В Канаде цены на кондоминиумы продолжают расти, а в Торонто и Ванкувере это преимущественно многоэтажные дома.

  Статистика доходности сдачи в аренду в Великобритании — снимок экрана с сайта simplebusiness.co.uk

  Если вам нужно жить в арендуемом доме / здании, которое вы покупаете, вам необходимо подумать о том, как здание разделено и сколько единиц в нем можно разделен на. Есть большие старые дома, которые разделены на целых 6 единиц. А в современном дуплексе могут быть построены квартиры на цокольном этаже.Подберите цифры для каждого, и это может вас удивить.

  Что покупают институциональные инвесторы?

  Специалисты по инвестициям в недвижимость часто больше заинтересованы в кондоминиумах и многоквартирных домах, потому что они могут покупать больше квартир, получать больший доход от аренды и ими обычно легче управлять.

  Для них денежный поток имеет большое значение, поэтому они предпочитают квартиры и кондоминиумы в районах проживания рабочего класса.

  Индивидуальные инвесторы могут предпочесть покупать квартиры и дома в доступных районах, где они могут сами управлять недвижимостью и экономить на расходах.

  Преимущества и недостатки

  Тип аренды, который вы покупаете, имеет большое значение для прибыльности. Давайте посмотрим на преимущества и недостатки каждого из них:

  • Многосемейные апартаменты
  • Односемейные дома
  • Студенческое общежитие
  • Высокий рост против малоэтажного

  Многосемейные апартаменты / кондоминиумы — владение несколькими квартирами в одном здании может помочь вам купить больше недвижимости и снизить расходы на управление. Однако в некоторых случаях сборы ТСЖ могут быть отрицательными.

  Поскольку спрос на квартиры очень высок, вы все равно можете получить хорошую арендную плату за квартиру в доме класса B .

  Если вы инвестируете в недвижимость, выбор многоквартирных домов дает вам денежный поток, более высокую рентабельность, и вы можете купить 2 квартиры по цене одного дома. Квартиры по более низкой цене представляют интерес для большего числа арендаторов, поэтому вакансии меньше риска.

  Многоквартирный дом включает в себя намного больше арендаторов и, следовательно, больше проблем и проблем, с которыми вам, возможно, придется столкнуться.

  Дома на одну семью — особняки сильно подорожали по всей стране, а в некоторых городах рост цен не прекращается. Есть ненасытный спрос. Дома на одну семью обычно покупают по завышенной цене, потому что их соотношение цены и арендной платы велико.

  Обычно вы управляете одним арендатором. Дома — более ликвидное вложение, чем многоквартирные, и их легче продать. Однако более рискованно иметь одну недвижимость с меньшим кругом потенциальных арендаторов (из-за более высокой арендной платы).

  Сложно получить рентабельность инвестиций в дорогой дом в Калифорнии. Однако в таких быстрорастущих городах, как Филадельфия, Омаха или Шарлотта, цена может быть подходящей.

  Студенческое общежитие — этот рынок демонстрирует феноменальный рост. Тем не менее, учитывая позицию правительства США в отношении иммиграции и свободной торговли, оно может сильно разочароваться, поскольку иностранные студенты решат не учиться здесь. Как и другие формы жилья, студенческое жилье пользуется большим спросом и, вероятно, сохранится из-за плохого предложения студенческого жилья (колледжи и университеты больше не предоставляют жилье), и эти единицы могут позволить больше коек на квартиру, тем самым максимизируя ваш доход от аренды.

  Высокоэтажные и малоэтажные квартиры — На рынке с низким предложением стоит обратить внимание на квартиры в зданиях более 4 этажей. «Ящиков для обуви в небе», как некоторые их называют, становится все больше из-за нехватки земли.

  Цены в таких городах, как Торонто, росли очень быстро. Высотное здание обычно является наиболее доступным типом квартиры или кондоминиума. Они часто расположены рядом с центральными деловыми районами, транзитом, работой и обращаются к миллениалам, зарплаты которых быстро растут.

  Малоэтажная недвижимость в аренду

  Малоэтажная недвижимость с большим спросом

  Малоэтажка, 4 этажа или меньше, таунхаусы или кондоминиумы на пляже или в городе, пользуются большим спросом и могут иметь значительный рост арендной платы.Многие покупатели имеют детей или не любят высоту, и их легче поддерживать и ремонтировать, чем кондоминиумы высотой от 25 до 60 этажей.

  Чем больше у вас квартир, тем меньше будет взиматься компания по управлению недвижимостью, и тем лучше будет финансирование, которое вы можете получить от банков.

  Надеюсь, мы поняли, что сравнение дома и квартиры для инвесторов в недвижимость, вероятно, упускает из виду хорошие инвестиционные результаты.

  На рынках жилья в Сан-Хосе, Торонто, Лос-Анджелесе, Майами или Сан-Франциско вы, скорее всего, будете инвестировать в многоэтажные дома.Используя хорошее облачное программное обеспечение для управления недвижимостью, вы, возможно, сможете управлять им самостоятельно.

  Снижайте ежемесячные расходы и разумно управляйте, пока у вас не будет достаточно объектов для найма компании по управлению недвижимостью.

  Попробуйте ManageCasa бесплатно сегодня и убедитесь в его полных коммуникационных возможностях. Вы будете впечатлены и на пути к повышению рентабельности инвестиций.

  См. Также: Управление недвижимостью | Программное обеспечение для управления ТСЖ | Бухгалтерский учет для управляющих недвижимостью | Работа в управлении недвижимостью | Калифорнийский рынок жилья | Дома в аренду | Рынок жилья Великобритании | Цены на жилье в Австралии | Рынок жилья Торонто | Цены на кондоминиумы в Торонто | Программное обеспечение Cloud Property | Многосемейное жилье | Цены на аренду в Лос-Анджелесе | Оплата аренды онлайн | Как увеличить доход от аренды | Цены на аренду квартир | Лучшие города для покупки недвижимости в аренду | Увеличивайте доходность от аренды | Калифорния Услуги по управлению недвижимостью

  .