Содержание многоквартирного дома: 13.08.2006 N 491 (. 29.06.2020) » /

Содержание

Как распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома

Статьей 290 ГК РФ установлено, что общее имущество многоквартирного дома, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений, расположенных в этом доме.

Когда вы покупаете квартиру в МКД, вы становитесь собственником не только самой квартиры, но и определенной части общего имущества. Доля в общем имуществе рассчитывается по количеству квадратных метров квартиры: чем больше площадь жилья, тем большая часть общего имущества будет вам принадлежать. Но у большой доли есть и обратная сторона – сумма в квитанции на оплату жилищно-коммунальных услуг тоже будет больше.

Перечень общего имущества, которым владеют все жильцы многоквартирного дома, установлен пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Что входит в общее имущество многоквартирного дома по ЖК РФ:

Части дома, которыми пользуются владельцы всех помещений – например, межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки и технические подвалы.

Помещения, которые не принадлежат отдельным собственникам и предназначены для удовлетворения социально-бытовых потребностей всех жильцов – например, колясочная или тренажерный зал, или библиотека, или игровая комната, где дети могут поиграть в настолки, а взрослые в шахматы.

Крыша и оборудование – например, бойлер или генератор и другое механическое, электрическое и санитарно-техническое оборудование, в том числе то, которое помогает перемещаться по дому инвалидам.

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, со всеми деревьями, кустами, клумбами, скамейками и детскими площадками.

Этот перечень дополняет список, установленный пунктом 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491. Вот, что входит в общее имущество дома, согласно Правилам:

Технические этажи и оборудование

– например, встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, мусоропроводы, котельные, бойлерные, и другое инженерное оборудование, если это оборудование обслуживает не одну конкретную квартиру, а хотя бы пару.

Приборы учета и связанное с ними обрудование, если они установлены за счет собственников помещений в многоквартирном доме.

Другие объекты для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома – например, трансформаторные подстанции, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки и прочее.

Статьи по теме Содержание МКД — cтраница 3

Условия, сроки, порядок осуществления содержания МКД

2664

140

Подписаться на тему

Часто, когда в подъезде многоквартирного дома идёт ремонт, рабочие не убирают за собой вовремя, и жители жалуются в управляющую компанию. Кто же должен наводить чистоту: сотрудники УО или подрядная организация, если…

Ксения Терлецкая

В конце июня 2020 года на онлайн-семинаре Елена Шерешовец рассказала о нюансах утверждения размера платы за жилое помещение. Отвечаем на несколько самых интересных вопросов с мероприятия: о праве УО выставить собств…

Ольга Шевлягина

Доступно только подписчикам

Чтобы зимой не пришлось в экстренном порядке устранять протечки или бороться с наледью и сосульками, нужно правильно подготовить крышу к зиме. Вместе с Юрием Семёновым, руководителем направления ЖКХ «Битумные матери…

Ю

Юрий Семенов

Начисление управляющей организацией платы за содержание и ремонт общего телекоммуникационного оборудования, установленного в доме, и за дополнительные услуги у многих вызывает вопросы. Сегодня на основе письма Минст…

Ольга Шевлягина

Управляющая компания получила от органа пожарного надзора предписание об устранении ряда нарушений требований пожарной безопасности и попыталась оспорить его в суде. Дефекты были допущены ещё при строительстве дома,…

Ксения Терлецкая

Доступно только подписчикам

Собственники помещений в МКД иногда закрывают доступ управляющей компании к общему имуществу. Особенно неприятной ситуация становится, когда специалисты не могут добраться до стояков водоснабжения в квартирах. А вед…

Александр Ушаков

Супер-статья

Продолжаем цикл статей об осмотрах отдельных элементов, инженерных систем и конструкций, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах. Рассказываем о том, какие дефекты могут бы…

Ольга Шевлягина

Доступно только подписчикам

Двор многоквартирного дома сегодня сложно представить без детской или спортивной площадки. В новостройках они устанавливаются изначально, а во дворах старого жилфонда это делают муниципалитеты или собственники вмест…

Ольга Шевлягина

Доступно только подписчикам

Собственники потребовали от управляющей компании сделать перерасчёт за содержание и ремонт жилых помещений. Дело в том, что УО не освоила собранные за предыдущие годы деньги. Суды трёх инстанций оказались единодушны…

Ксения Терлецкая

Вопрос перепланировки, переустройства и реконструкции регламентирован ЖК РФ и Правилами № 170, однако, споры жителей МКД с надзорными органами по поводу разных видов работ возникают постоянно. Рассказываем о том, мо…

Ольга Шевлягина

Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal.ru

Содержание общего имущества в многоквартирном доме

Юридическая энциклопедия МИП онлайн — задать вопрос юристу » Жилищное право » Жилищный фонд » Содержание общего имущества в многоквартирном доме

Бремя расходов на поддержание состояния и эксплуатацию общедомового имущества возложено на собственников.

Граждане, проживающие в одном жилом многоквартирном доме, кроме индивидуальных прав и обязательств относительно своей личной собственности имеют круг правомочий, относящихся к общему имуществу. Каждый из собственников имеет права на общедомовое имущество и в то же время обязан совершать ряд действий, направленных на повышение параметров сохранения и поддержания этого имущества в нормальном состоянии. За ненадлежащее содержание общего имущества нарушители несут ответственность.

Бремя расходов на содержание и эксплуатацию общего имущества

Российским жилищным законом бремя расходов на поддержание исправного состояния и эксплуатацию общедомового имущества возложено на собственников жилых помещений, имеющих жилье в одном многоквартирном доме. Все собственники, независимо от их юридического и правового статуса обязаны участвовать в несении необходимых расходов, законодатель не делает исключений в несении бремени расходов для отдельных субъектов в этом вопросе (см. ст. 39 ЖК РФ). При передаче права пользования жилищем другим лицам, собственник не освобождается от несения расходов.

Например, если квартира передана физическому лицу для проживания по договору найма, обязанность на надлежащее содержание общего имущества и несение расходов, связанных с этим содержанием, с наймодателя не снимается, хотя фактически пользуется квартирой и общедомовым имуществом наниматель. В обычной практике суммы, необходимые на оплаты счетов по нормативам, выделяет наниматель, тем самым исполняя обязанность собственника по содержанию общего имущества. Но это условие должно быть установлено договором между лицами, в противном случае несение расходов входит в прямую обязанность собственника помещения.

Платежи на содержание общего имущества носят исключительно целевой характер, должны быть потрачены по прямому назначению, с максимальной эффективностью. Суммы платежей повышаются только по четкому обоснованию.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме

Правила регламентированы нормативным актом Правительства РФ и обязательны к исполнению для всех граждан РФ (см. Постановление Правительства N 491 от 13.08.2006). При утверждении правил содержания общего имущества были конкретизированы требования к содержанию этого имущества, определен его состав, освещены вопросы контроля за расходами и меры повышения эффективности содержания имущества. Из анализа правового акта становится понятно, что общее имущество должно отвечать следующим требованиям:

  • безопасность и надежность дома, как архитектурного объекта;
  • безопасность для жителей дома и лиц, пользующихся помещениями дома и общедомовым имуществом;
  • нахождение в исправном состоянии, гарантирующем использование имущества по назначению в любой момент и эффективную подачу коммунальных услуг; 
  • доступность для граждан.

Большинство перечисленных показателей оцениваются по установленным нормативам. Содержание имущества – один из аспектов управления этим имуществом, доступный для собственников. Центральные вопросы, относящиеся к процессу содержания, обговариваются собственниками и регулируются соглашениями, принятыми на общем собрании собственников жилья (см. ст. 44 ЖК РФ). Содержанием общего имущества уполномочены заниматься Управляющие организации, ТСЖ или сами собственники эффективным личным участием, указанные организации не вправе повышать тарифы на услуги самовольно, без обсуждения такого повышения на общем собрании собственников.

Плата за содержание и ремонт многоквартирного дома и ее размер

Оплата за содержание помещения состоит из сумм по счетам за горячее и холодное водоснабжение, электрическую энергию, работы и услуги, связанные с содержанием дома и т.д. Суммы, вносимые за содержание и ремонт дома должны быть достаточными для проведения необходимых мероприятий по эффективному содержанию и ремонту в полном объеме. Суммы расходов на указанные мероприятия не могут устанавливаться и повышаться своевольно и безосновательно, они высчитываются на основании нормативных актов, регулирующих рассматриваемые вопросы.

Размер платы за содержание и ремонт общего имущества дома устанавливается на основании нормативов, признанных стандартов обслуживания домов.

При определении нормативов для ремонта и содержания обязательно учитывается состояние здания и внутренних помещений, его соответствие санитарным, противопожарным нормам и требованиям, предъявляемым законом к безопасности проживающих в доме людей. При определении размера оплаты, его изменения и повышения, учитываются и такие факторы, как расположение дома, качество и доступность необходимой для нормальной жизни людей инфраструктуры.

Капитальный ремонт

Капитальный ремонт включает в себя перечень мероприятий и работ, которые в значительной степени улучшают состояние здания, его внутренних помещений и внешнего фасада, замену и переустановку изношенных деталей и объектов, что приводит к значительному повышению функциональности приборов и оборудования. От текущего ремонта капитальный ремонт отличает масштабность. Кроме того, текущий ремонт обычно обходится дешевле капитального. Производится капитальный ремонт по плану, в соответствии с нормативами, и в установленные сроки. Ежемесячная уплата взносов на капитальный ремонт входит в обязанность собственников жилых помещений.

Минимальную границу размера взносов собственников на капитальный ремонт дома определяет субъект РФ, к территории которого относится дом. Определяется сумма взноса на основании расчетов общей площади, которую занимает собственник и на основании федеральных нормативов и методических рекомендаций. При назначении размера взноса учитывается состояние жилья, количество этажей в доме, степень изношенности его элементов.

По решению собственников жилья сумма взноса на капитальный ремонт может быть изменена в сторону повышения, для улучшения эффективности принимаемых мер. Если дом признан в установленном порядке аварийным, либо участок земли, на котором он расположен, изымается для нужд государства или МО, собственники помещений такого дома освобождаются от уплаты взносов за капитальный ремонт.

Обязательные платежи и взносы

Жилищный закон определяет перечень обязательных платежей, которые должны вносить собственники и наниматели жилых помещений. Закон не обозначил такие платежи одним термином, и привычная в обиходе формулировка «квартплата» емко описывает назначение этих платежей. Указанные лица должны платить за содержание, ремонт жилища, и оплачивать коммунальные услуги по определенным тарифам и нормативам, иными словами, собственники и наниматели платят за свою квартиру.

Группа обязательных платежей включает в себя такие направления:

  • плата за коммунальные услуги; 
  • плата за содержание и ремонт;
  • плата за наем. 

Собственникам жилья, нанимателям, должен быть обеспечен бесперебойный доступ к коммунальным услугам в соответствии с нормативами потребления услуг. Тарифы на коммунальные услуги высчитываются исходя из финансовых затрат, произведенных на реализацию эффективного обеспечения этих услуг гражданам. Тарифы могут индексироваться. В состав платы за указанные услуги входит оплата за горячую воду, холодную воду, электроснабжение, отопительные системы, водоотведение, снабжение газом.

Плату за содержание и ремонт вносят и собственники жилых помещений и наниматели. К этой группе относится оплата за содержание и ремонт общего имущества в доме, а также оплата управления многоквартирным домом. Работы по управлению осуществляют уполномоченные обслуживающие организации. Они занимаются уборкой территории около дома, проверкой, контролем над техническим состоянием объектов и элементов общего имущества, мероприятиями по энергосбережению, вывозом мусора, принимают эффективные меры к обслуживанию лифтового оборудования и другими мероприятиями, которые обеспечивают соответствие состояния дома и придомовых территорий нормативам по технической эксплуатации дома.

Обязательства относительно ремонта, платежи на его проведение определяются исходя из характера прав на жилье. Граждане, у которых жилье находится в собственности, оплачивают не только капительный, но и текущий ремонт.

Местные власти могут увеличивать своим решением перечни услуг и работ, они зависят от климатических условий региона, градостроительных, географических особенностей и состояния жилого фонда.

Граждане, проживающие в государственных и муниципальных домах, как наниматели, должны вносить еще и плату за наем, другими словами, за пользование помещением.

Уплата установленных налогов

Гражданским законодательством России на гражданина — собственника – возложена обязанность по несению бремени содержания имущества, находящегося в его собственности. Иными словами, нести бремя содержания – так относиться к своему имуществу, чтобы оно находилось в исправном состоянии, регулярно обслуживалось, и было пригодным к использованию по своему назначению. Собственник обязан соблюдать правовые акты, которыми закон регулирует правоотношения в жилищной сфере. К одной из обязанностей собственника относится своевременная уплата налогов, связанных с реализацией собственником его прав на жилье.

Граждане–собственники жилых помещений платят налог на имущество физических лиц, собственники, сдающие жилье ради получения выгоды, должны платить подоходный налог. Закон предусматривает и перечень иных налогов и сборов. Налогообложение регулируется налоговым законодательством РФ, в частности Налоговым кодексом РФ, актами субъектов и муниципальных образований. К объектам налогообложения относится имущество, принадлежащее гражданину на праве собственности, применительно к жилым помещениям таким имуществом признается квартира, дом, комната, также в эту категорию входят дачи и придомовые земельные участки, предназначенные для ведения хозяйственной деятельности их собственником. Общее имущество собственников не является объектом для налогообложения.

Мероприятия по энергосбережению и повышению энергетической эффективности

Данные мероприятия предназначены для экономии энергетических и топливных ресурсов и, соответственно, снижения трат граждан на их оплату. Лица, отвечающие за содержание и ремонт общего имущества жилого дома, разрабатывают перечень мер для повышения энергетической эффективности и представляют его собственникам помещений. Осуществляют мероприятия управляющие и энергосервисные организации. О проведении мер энергосбережения и улучшения энергетической эффективности собственники должны быть предупреждены объявлениями в местах общего пользования, или другими методами.

Обязательно мероприятия должны проводиться в отношении систем электроснабжения, энергоснабжения, отопления, водоснабжения и в отношении проемов дверей и окон, являющихся общим имуществом собственников. Расходы по энергосберегающим мероприятиям несут собственники помещений. Перечень работ устанавливается в каждом случае исходя из состояния дома, включает в себя промывку и очищение трубопроводов, замену ламп накаливания, установку и настройку автоматического закрывания дверей, уплотнение оконных блоков, утепление кровли, чердачных помещений и другие работы.

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

СТандарт управления многоквартирным домом, перечень коммунальных услуг

Обязательства управляющей компании перед владельцами жилья постоянно расширяются, последние правки были внесены Постановлением Правительства 27.03.2018 No 331. Целью изменений становится повышение комфорта жильцов, обеспечение прозрачного формирования тарифов. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать высокое качество работ, выполняемых управляющей компанией.

Законы об управляющих компаниях в сфере ЖКХ

Управляющие компании могут быть организованы различным образом, они могут быть представлены в виде ООО или ПАО. Между собой в каждом конкретном случае они различаются по форме организованного общества, размеру и составу участников.

Как бы ни было организовано управление многоквартирным домом, оно регулируется существующими нормами законодательства. Основными законами в этой правовой области являются Постановление Правительства РФ от 15 мая 2013 г. N 416 (в нём прописан порядок выполнения работ по реализации управленческих функций) и Постановление Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. N 290 (в котором определён минимальный набор работ, необходимые для обеспечения обслуживания общей собственности).

Законы периодически подвергаются правкам, доработкам и изменениям. Это делается для усовершенствования нормативных актов, а поводом становится тот или иной опыт применения статей. В Постановление Правительства N 416 часто вносятся изменения. Правки расширяют права собственников и дают новые обязательства управляющей компании в плане обслуживания многоквартирных домов (МКД).

Какие услуги предоставляет управляющая компания ЖКХ

Управляющая компания оказывает три блока услуг: коммунальные, жилищные (содержание жилья), управление. Коммунальные и жилищные услуги имеют между собой определённую разницу. Регулировка тарифов за коммунальное обслуживание является функцией государства. Это обеспечивает отсутствие больших наценок, доступность для широких слоёв населения. Государство также решает, как они должны исполняться.

Определением тарифов на жилищные услуги занимаются сами собственники жилья. Все условия их предоставления прописываются в договоре с управляющей компанией, этот документ обеспечивает контроль со стороны жильцов за качеством обслуживания. Собственники могут сменить управляющую компанию, если желают снижения тарифов, увеличения числа работ или повышения их качества. Государство жестко не регулирует данную область, в ней преобладает рыночная конкуренция.

Коммунальные услуги

Исполнителями коммунальных услуг могут быть управляющая компания, товарищество собственников жилья или непосредственно организация, занимающаяся снабжением ресурсами. Жилец может без лишних сложностей понять, кто является исполнителем конкретной услуги, для этого достаточно посмотреть в квитанции, какая организация занимается начислением и выставляет счета по конкретной услуге.

Если форма управления домом выбрана как «самостоятельное управление», предоставлять услуги и отвечать за их качество должна ресурсоснабжающая компания. Товарищество (ТСЖ) или кооператив становятся исполнителем с даты их государственной регистрации. Управляющая компания приобретает статус поставщика с даты подписания договора или проведения общего собрания, где принято данное решение. Закон регулирует данные переходы, чтобы не возникала необходимость двойных переплат.

Что включает в себя перечень коммунальных услуг

Коммунально-бытовые услуги включают в себя работы и получение ресурсов из перечня, который регулируется государством. К перечню коммунальных услуг относится::

  • снабжение холодной водой 
  • снабжение горячей водой 
  • газоснабжение 
  • отопление 
  • поставка твёрдого топлива (если используется печное отопление) 
  • вывоз твёрдых отходов 
  • водоотведение и канализование 

Данный список прописан в пункте 4 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06 мая 2011 N 354. Собственник при возникновении споров с управляющей компанией относительно качества и стоимости предоставляемых услуг должен ссылаться на положения данного закона.

Услуги содержания жилья

Государство не вмешивается в формирование тарифов, касающихся жилищных услуг по содержанию жилья. В то же время действующее законодательство в сфере ЖКХ устанавливает минимальный перечень работ и услуг выполняемых УК на МКД, несоответствие работ управляющей компании становится поводом для споров и судебных разбирательств.

Данные обязательства прописаны в Постановлении Правительства N 290. Документ предписывает исполнение действий, которые можно объединить в укрупненные блоки:

  • работы по содержанию конструктивных элементов здания, обеспечению их сохранности и долгого срока эксплуатации (фундаменты, подвалы, стены и фасады, крыши, перекрытия, опорные колонны, окна, двери и т.д.)  
  • эксплуатация оборудования и различных инженерных систем (мусоропроводы, системы вентиляции и дымоудаления, тепловые пункты, бойлеры, общедомовые приборы учета, системы теплоснабжения водоснабжения и водоотведения, лифты, электрооборудование) 
  • работы по санитарному содержанию придомовой территории и мест общего пользования (мытье окон, лестничных клеток, уборка мусорокамер, уборка придомовой территории, стрижка газонов, вывоз и сдвигание снега, антигололедные работы, дератизация и дезинсекция, вывоз мусора и жидких бытовых отходов) 
  • Проведение ремонтных работ

В законодательном акте присутствуют правила оказания услуг, которые строго должны соблюдаться управляющей компанией или другой организацией, выполняющей услуги управления.

Текущие и капитальные ремонты

По окончании каждого сезона (осенью и весной) управляющая компания проводит осмотр и оценку состояния общего имущества. Во время этого процесса выявляются дефекты и неисправности, а на базе полученных данных определяется перечень работ по их устранению. Действует принцип необходимости: если без данных работ появляется риск значительного ухудшения состояния объекта, они обязательно выполняются.

Управляющая компания с согласия собственников жилья может принять решение о проведении текущего или капитального ремонта. По текущим ремонтом подразумеваются действия по исправлению мелких проблем, что помогает предотвратить износ и выход из строя важных конструктивных элементов здания. Под капитальным ремонтом понимаются действия по восстановлению первоначальных характеристик конструкций, которые утрачены во время эксплуатации.

Список необходимых работ при капитальном ремонте прописан в статье 166 Жилищного кодекса РФ и ФЗ No185. В документах обозначено, что выполнение капитального ремонта не освобождает от исправления мелких неисправностей, которое выполняется при текущем ремонте. Оба вида ремонтных не являются взаимоисключающими.

Обслуживание МКД

Управляющая компания должна выполнять не только текущий и капитальный ремонт для поддержания состояния многоквартирного дома. В её обязанности входят работы по обслуживанию, которые обеспечивают комфортную жизнь собственников жилья. Особого внимания заслуживают виды работ в зимний период. В это время появляется необходимость в уборке территории от снега, периодической очистке крыш. Сотрудники обслуживающей компании должны очищать желоба и свесы на кровлях со скатом и наружным водостокам, снежные навесы на всех разновидностях кровельного покрытия.

Летом УК должна обеспечить ежедневное подметание и полив придомовой территории при температуре свыше 30 градусов. Также в обязанности обслуживающей организации сходят сбор мусора с площадок, уход за клумбами и газонами, обеспечение песком детских игровых площадок, покраска ограждений и других сооружений, побелка деревьев и бордюров, очистка мусоросборников.

Исполнителем услуг для жильцов многоквартирного дома считается управляющая компания, но он исполняет свои обязанности силами подрядных организаций, жилищно-эксплуатационных контор (ЖЭУ).

Обязанность ЖЭУ перед жильцами заключается в надлежащем качестве работ. Собственники жилья могут обращаться напрямую к представителям ЖЭУ, чтобы получить необходимые услуги. Если по каким бы ни было причинам жилищно-эксплуатационная контора не может выполнить требуемые работы, следует жаловаться в управляющую компанию, именно она становится ответственным лицом.

Что входит в услугу управления многоквартирным домом

Услуги управления многоквартирным домом предоставляются в соответствии с положениями Постановление Правительства N 416. Стандарты управления многоквартирным домом имеют большую важность в плане организации управленческой системы, которая будет приносить пользу жильцам.

Порядок управления многоквартирным домом включает в себя следующие положения:

  1. прием, хранение и передача технической документации, ключей от помещений, что считаются общим имуществом, и других технических средств регулируется правилами 
  2. управляющая компания должна вести реестр собственников 
  3. подготовка предложений касательно обслуживания общего имущества производится с ознакомлением владельцев квартир и по их согласию 
  4. организация собственниками органов управления товарищества или кооператива закрепляются документально с участием всех владельцев недвижимости 
  5. организация предоставления услуг соответствует подписанным договорам 
  6. управляющая компания обеспечивает совместную работу с представителями государства и органами самоуправления 
  7. организация и произведение расчетов выполняются в соответствии с законодательными актами
     

Управление включает в себя строгое выполнение все обозначенных функций. Соблюдать стандарт управления многоквартирным домом нужно в полном объёме без исключений, иначе компания считается не способной исполнять возложенные на неё обязанности и могут подвергаться штрафам со стороны ГЖИ.

 

Все обязанности УК по управлению МКД прописываются в договоре между собственниками и самой компанией. Все положения соглашения должны соответствовать действующему законодательству. При наличии спорных моментов сначала рассматриваются положения законов и нормативных актов, регулирующих данную отрасль права. Собственники жилья имеют право менять управляющую компании и сам тип управления на общих собраниях.

Руководство по расчету платы за обслуживание квартиры

Каждое жилищное общество или ассоциация собственников квартир на этапе своего становления должны принять решение о структуре платы за обслуживание квартир, которую они будут собирать. через приложение для обслуживания квартир.

Шаг 1: В качестве первого шага необходимо определить сумму, которая будет взиматься, и основу для сбора суммы обслуживания квартиры. Плата за обслуживание квартиры, которая взимается с жителей, рассчитывается как сумма, которая требуется для текущего общего обслуживания Общества, сумма, которая зарезервирована для капитального ремонта, который может произойти в будущем, и инвестиций, сделанных от имени сообщества. для финансовой устойчивости.

Шаг 2: После определения суммы, которая должна быть получена со всех квартир / вилл в месяц, ассоциация или общество должны принять решение о том, на каком основании общественные сборы будут распределяться между каждой квартирой.

Шаг 3: Последний шаг — решить, как часто взимать сумму обслуживания с жителей.

Мы подробно рассмотрим каждый из трех вышеуказанных шагов в этом блоге.

Шаг 1: Сколько нужно собрать и по каким направлениям?

В Индии единственным законодательным актом, который дает существенные рекомендации по этому вопросу, является Закон Махараштры, утвержденный Комиссаром по сотрудничеству и Регистратором кооперативных обществ.

В соответствии с этим законодательством сборы постоянного общества должны быть распределены по следующим статьям законопроекта:

1. Расходы на ремонт и содержание здания (зданий) : По ставке, устанавливаемой время от времени генеральным органом, при условии, что минимум 0,75 процента годовых от стоимости строительства каждой квартиры для покрытия расходов на обычный периодический ремонт. Это означает, что это может взиматься плата за квадратный фут. базис, что косвенно свидетельствует о стоимости строительства квартиры.

2. Плата за обслуживание (уборка, охрана, электричество в местах общего пользования, оборудование) : делится поровну на количество квартир. Это означает, что это может взиматься по фиксированной ставке, когда каждая квартира платит одинаковую сумму независимо от ее площади.

3. Расходы на ремонт и техническое обслуживание лифта, включая расходы на эксплуатацию лифта: Равно всеми участниками, независимо от того, пользуются ли они лифтом или нет. Очевидно, что это фиксированная плата.

4. Амортизационный фонд: По ставке, установленной Генеральным органом, при условии минимальной стоимости строительства каждой квартиры в размере 0,25 процента в год. Это снова означает, что кв. Фут. исходя из пошлины., как в пункте 1.

Помимо вышеуказанных сборов, многие общества, жилые комплексы и закрытые сообщества взимают следующие сборы в рамках своего регулярного счета:

5. Плата за неиспользование: Этот сбор взимается за сдаваемые в аренду квартиры, рассчитывается как 10% от платы за обслуживание

6.Плата за парковку: Эта плата рассчитывается исходя из количества парковочных мест каждого участника

7. Налог на недвижимость (не применяется за пределами Махараштры, так как собственники платят его непосредственно муниципалитету)

8. Плата за воду: В соответствии с фактическим потреблением каждой квартиры или количеством водозаборов

9. Проценты за просрочку платежа: Это штраф за просрочку платежа. Эта сумма определяется Общим органом. Чаще всего используется метод расчета несвоевременной выплаты простых процентов, не превышающих 21% годовых.Однако Генеральный орган может решить иначе, исходя из того, что для них лучше всего подходит.

10. Сборы за страхование: Расходы, потраченные на страхование здания и оборудования, могут быть оплачены жильцами и включены в счет за обслуживание. Возможно, есть квартиры / магазины, за которые вам, возможно, придется заплатить дополнительную премию, вы можете передать эту дополнительную сумму таким квартирам / магазинам.

11. Арендная плата: Взимается из расчета на квадратный фут застроенной площади.

12.Прочие сборы: Они время от времени принимаются ассоциацией / обществом в соответствии с их конкретными требованиями.

Вышеизложенное может помочь вам составить счет на содержание, который лучше всего подходит для вашего общества.

Шаг 2: Выбор метода расчета содержания квартиры

Большинство дебатов вращается вокруг решения взимать плату на основе квадратных футов. каждой квартиры или на единой основе, когда каждая квартира платит равные общественные сборы. Эта дискуссия становится более уместной в обществах с большим разбросом по площади квартир.

Существует несколько популярных методов расчета платы за обслуживание. Они следующие:

A. Сбор за квадратный фут:
Это метод, который чаще всего используется для расчета платы за содержание жилищных обществ. В рамках этого метода взимается фиксированная ставка за квадратный фут площади квартиры.

Скажем, плата за обслуживание жилого комплекса за квадратный фут составляет рупий. 3,0 за квадратный фут в месяц. Следовательно, если у человека есть квартира площадью 1000 кв.футов, то плата за обслуживание составляет 3000 рупий в месяц. И по тому же расчету, человек, владеющий квартирой площадью 2000 кв. Футов, будет платить за обслуживание в размере рупий. 6000 в месяц.

Плюсы: Этот метод легко рассчитать и поддерживать
Минусы: Этот метод считается несправедливым по отношению к владельцам больших квартир или вилл, поскольку есть много объектов, которыми пользуются все жители, независимо от размер квартиры, в которой они живут, например, клубные дома, лифты, сады и т. д.

B. Равная плата за обслуживание:
Это предпочтительный метод, когда размер квартир почти одинаков. Получается общая ежемесячная плата за обслуживание, которая затем делится на количество квартир. Итоговая сумма взимается за квартиру каждый месяц в качестве платы за обслуживание.
Плюсы : Легко рассчитать и реализовать в обществах с квартирами одинакового размера.
Минусы : Для жилищных обществ, где квартиры разного размера, это считается несправедливым и обычно не принимается членами.

C. Гибридный метод
В этом методе часть платы за обслуживание взимается между всеми владельцами квартир одинаково. Вторая часть включает сборы по площади.

Сочетание купюр в разные головки обычно выглядит следующим образом:

a) Сборы на основе кв.футов : Пункты 1 и 4 Главы общественных счетов, упомянутые в Шаге 1 этой статьи. Затраты на ремонт и содержание здания (зданий) И Амортизационный фонд.

b) Равные сборы: Пункты 2 и 3 Главы общественных счетов.Плата за обслуживание И расходы на ремонт и обслуживание лифта.

Плюсы: Считается справедливым методом расчета эксплуатационных расходов
Минусы: Это относительно сложно подсчитать, и обычно существует много разных мнений о том, как разделить расходы на общую категорию расходов. и по районной категории расходов

Шаг 3. Какой должна быть частота выставления счетов в приложении для обслуживания квартир?

Общество Частота выставления счетов в Индии варьируется от ежемесячной, ежеквартальной, полугодовой и годовой.Частота может быть определена на основе трех критериев: каждое жилищное общество или ассоциация владельцев квартир на этапе своего становления должно принять решение о структуре собираемых обществом сборов.

1. Частота счетов основных общественных расходов.

2. Готовность участников внести предоплату.

3. Минимальные административные усилия для управления выставлением счетов и сбором.

В то время как № 1 и № 2 выше чаще всего указывают ежемесячную периодичность, № 3 может быть склонен к ежегодному.Большинство обществ соглашаются на квартальную частоту, которая является золотой серединой.

После того, как вы перейдете к формуле для выставления счетов за обслуживание, вы можете автоматизировать то же самое в приложении для обслуживания квартиры, ADDA, с помощью модуля автоматического выставления счетов. Вы также можете активировать интегрированный платежный шлюз, чтобы жители могли легко оплачивать онлайн и получать мгновенные квитанции!

Какова структура и периодичность вашего законопроекта об обществе?

Обслуживание квартирных лифтов — все, что вам нужно знать

Лифт, широко известный как Лифт, стал важным элементом повседневной жизни в квартире.В этом обширном блоге мы подробно рассмотрим требования к обслуживанию квартирных лифтов:

  • Различное, что можно и чего нельзя делать с лифтами
  • Меры предосторожности, которые следует соблюдать во время муссонов
  • Обслуживание лифтов в квартирах и модернизация
  • Стандарты ISO и правила PWD для лифтов, квартирных лифтов
  • Принадлежности для подъемников

Прежде чем я подробно расскажу вам о различных аспектах использования квартирных лифтов и обслуживания квартирных лифтов, которые помогут улучшить эксплуатационные характеристики, проверить аспекты безопасности лифта и увеличить срок службы лифтов, позвольте кратко осветить общие термины и сокращения, используемые в отношение к лифтам, типам лифтов и системам безопасности в лифтах.

Общие условия лифта:

  • Вал : конструкция RCC, в которой лифт перемещается вверх и вниз
  • Кабина / Автомобиль: Стальной корпус лифта, в котором путешествуют пассажиры
  • COP : Панель управления кабиной, панель внутри кабины, которая используется для подачи команды лифту перейти к определенной панели
  • LOP / HOP: Панель управления на лестничной площадке или панель управления в холле, кнопка в вестибюле, которая предназначена для вызова лифта на конкретный этаж
  • Площадка : любой типовой этаж здания, на котором пассажиры входят в лифт и выходят из него
  • MPS : Метры в секунду, используемые для определения скорости лифта.

Типы контроллеров лифтов в ЖК:

В настоящее время большинство лифтов в квартирах бывают двух типов:

  • Группа вниз : В этом типе логики управления автомобиль движется вверх в зависимости от сигнала посадки, но при спуске он может останавливаться на нескольких этажах, чтобы забрать пассажира при нажатии кнопки посадки
  • Полный коллектив : Можно вызвать лифт, чтобы подняться или спуститься с любого этажа.В зависимости от направления нажатия кнопки лифт, движущийся вверх или вниз, будет принимать вызов.

Самый простой способ определить, какой тип контроллера лифта установлен в вашем жилищном кооперативе, — это нажать кнопку управления лифтом. Если на каждом этаже есть две кнопки со стрелками вверх и вниз, это означает, что контроллер полностью коллективный. Если на всех этажах есть одна кнопка, это означает, что лифт не работает.

Нажмите здесь, чтобы узнать больше о типах лифтов, системах безопасности и обслуживании квартирных лифтов

Системы безопасности в лифтах

В лифте первостепенное значение придается безопасности пассажиров — самой важной части обслуживания квартирных лифтов.В сертифицированном лифте есть несколько функций безопасности.

Регулятор превышения скорости: Чтобы защитить лифт от превышения номинальной скорости, на всех лифтах обязательно наличие устройства превышения скорости, называемого регулятором превышения скорости. Если лифт движется со скоростью, превышающей расчетную на 40%, это сработает и остановит лифт. Это устройство предназначено для работы с лифтовыми кабинами, движущимися вниз. В случае превышения скорости срабатывает предохранительный блок кабины лифта, что приводит к заклиниванию кабины рельсами.Именно этот предохранительный блок может удерживать кабину лифта на месте даже в очень редком и экстремальном случае обрыва магистральных тросов.

Защита от переезда : Электронный, а также несколько механических концевых выключателей предусмотрены на площадке терминала, то есть в вестибюле и на самом верхнем этаже, чтобы лифт не переместился и не ударился о потолок вверх или в яму вниз.

Дверь и дверной замок : Шахта, в которой движется лифт, пуста.Пассажиры, стоящие на любом этаже, защищены от этой пустоты посадочной дверью. Дверь подъезда имеет как механическую, так и электрическую безопасность.

Датчик перегрузки: Каждый лифт снабжен датчиками для контроля количества пассажиров внутри лифта, в случае, если нагрузка превышает номинальную вместимость, лифт подает сигнал тревоги и не принимает никаких команд

Световая завеса: Это электронное устройство на входе в дверь автомобиля, предназначенное для обнаружения движения пассажиров из автомобиля и выхода из него.Извещатель, обнаружив препятствие, откатывает двери при закрытии

Автоматическое спасательное устройство: Это устройство с батарейным питанием, которое помогает квартирным лифтам подъезжать к ближайшему этажу и останавливаться при отключении электричества. Это помогает при необходимости спасти пассажиров.

Аварийная сигнализация: Каждый лифт снабжен аварийной сигнализацией с батарейным питанием, чтобы, если кто-то застрял внутри лифта, он / она мог нажать кнопку внутри лифта и привлечь внимание

Домофон: Домофон с батарейным питанием предназначен для того, чтобы человек внутри лифта мог подключиться к вестибюлю, если ему / ей потребуется помощь.

Аварийный свет: Один из всех источников света в кабине лифта должен поддерживаться батареей или ИБП, чтобы при отключении электроэнергии этот свет продолжал обеспечивать необходимое освещение.

Буферные пружины: Пружины расположены под автомобилем. Это действует как противовес, поэтому в редких случаях, когда автомобиль движется в любом направлении, поглощается некоторая механическая энергия, уменьшая воздействие на пассажиров внутри лифта

Что можно и чего нельзя делать с квартирными лифтами: Библия по обслуживанию квартирных лифтов

Большинство лифтовых компаний предоставляют наклейку с указанием того, что можно и что нельзя делать в отношении лифта.Я постараюсь осветить здесь более конкретные моменты, которые помогут улучшить эксплуатационные характеристики, проверить аспекты безопасности лифта и увеличить срок их службы.

  • Никогда не позволяйте детям играть в вестибюле, примыкающем к дверям лифта. В прошлом были зарегистрированы серьезные несчастные случаи, когда дети играли возле лифта
  • Во время уборки или мытья вестибюля никогда не заливайте лишнюю воду в шахту лифта. Вдоль стены шахты изнутри установлены контуры безопасности.Попадание воды может вызвать поломку и даже короткое замыкание, что может привести к работе лифта в небезопасных условиях
  • Будьте очень осторожны во время учений по пожарной безопасности или тестирования системы пожаротушения в здании. Удар воды в шахту и на крышу автомобиля может вызвать серьезные повреждения чувствительных компонентов лифтов, что повлияет на обслуживание квартирных лифтов.
  • Никогда не пытайтесь силой открыть посадочную дверь или вставлять какие-либо предметы при закрытии посадочной двери, чтобы силой открыть ее. Пока двери убираются при срабатывании световой завесы, это безопасно.
  • Если ваши лифты в холле не входят в группу, не нажимайте все кнопки в вестибюле, так как это вызовет реакцию всех лифтов, что приведет к задержке других вызовов и увеличению счета за электроэнергию в здании. Попробуйте управлять несколькими лифтами в группе управления
  • Если ваш лифт является полностью коллективным, с кнопками подъема и опускания на всех этажах, просим обучить жителей правильному использованию. Нажатие нескольких кнопок вызывает задержку реакции и увеличивает потребление электроэнергии, что затрудняет обслуживание квартирных лифтов.
  • Если кто-то застрял внутри лифта, обратитесь за профессиональной помощью. Небезопасное спасение намного опаснее, чем люди, оставшиеся внутри. Достаточно притока воздуха от естественной вентиляции. Страх больше психологический.
  • Если пассажиры внутри лифта нуждаются в спасении, убедитесь, что кто-то из членов общества или из службы по обслуживанию / охране здания прошел обучение в агентстве по обслуживанию лифтов.
  • Спросите у вашей компании по обслуживанию квартирных лифтов надлежащие и задокументированные правила спасения пассажиров.

(Во время небезопасной спасательной операции, проводимой жителями / персоналом общества, больше несчастных случаев и происшествий. Люди в лифте находятся в полной безопасности до прибытия профессиональной помощи.)

  • Членам жилищного общества рекомендуется регулярно проверять домофон, аварийный звонок и световую завесу, поскольку это устройства безопасности, которые очень часто используются во время чрезвычайных ситуаций. Эти вещи можно проверить даже при нормальном движении лифтов
  • Следить за ненормальным шумом во время движения или шумом выравнивания лифта на этаже
  • Время от времени проверяйте работу переключателя пожарного, так как эта функция очень важна в случае пожара в здании.Проверка этой операции занимает менее 10 минут
  • После каждого обслуживания в вашем сервисном агентстве настаивайте на отчете с подробным описанием того, какая часть лифта обслуживается и какие компоненты были заменены. Также попросите ваше агентство по техническому обслуживанию предоставить отчет о плановом осмотре, который должен включать:
    • Работа всех систем аварийного реагирования, таких как домофон, аварийное освещение, аварийный звонок, автоматическое спасательное устройство.
  • Каждый год настаивайте на составлении годового отчета о состоянии здоровья, в котором должно быть указано состояние канатов, шкива, механизма, меры безопасности, работа регулятора, установка ограничения хода, состояние подвижного кабеля и все цепи безопасности.Это гарантирует, что тщательная проверка будет проводиться один раз в год.
  • Раз в несколько месяцев посещайте машинный зал, это поможет вам получить снимок стандарта обслуживания.

Меры предосторожности в отношении дождей

Помимо обычных мер предосторожности, сезон дождей требует дополнительных мер по обслуживанию квартирных лифтов:

  • Важно обеспечить гидроизоляцию шахты лифта. Перед началом сезона дождей проверьте состояние ямы.
  • Надлежащая защита машинного отделения необходима для предотвращения попадания воды через двери, окна или любые другие открытые выемки
  • Убедитесь, что вода не попадает с террасы здания на лестницу, так как она будет попадать в шахту с площадки верхнего этажа

Если вода находится внутри лифтовой ямы, необходимо выключить квартирный лифт, так как вода может подниматься по ходовому тросу, что может привести к небезопасной работе.

Договор на обслуживание квартирных лифтов и порядок контроля качества обслуживания

Марка лифта, т.е. марка лифта, — не единственный фактор, определяющий производительность лифта. Регулярное обслуживание имеет первостепенное значение для безопасной и эффективной работы квартирного лифта.

Годовые контракты на техническое обслуживание: Обычно существует три типа контрактов:

  • Договор комплексного технического обслуживания,
  • Полукомплексный договор и
  • Контракт на смазку и смазку.

В зависимости от типа контракта принимается решение о бесплатной замене деталей. Важно прочитать включения и исключения, упомянутые в этом контрактном документе.

Ниже перечислены важные элементы квартирных лифтов, которые подвержены большему износу.

  • Машина (включая двигатель и редуктор в кожухе редуктора)
  • Главный шкив, дефлекторные шкивы, верхний шкив кабины в зависимости от системы
  • Основные тросы
  • Двери кабины и лестничные клетки
  • Электродвигатель двери
  • Колодки автомобильные
  • Губернатор

Чувствительные компоненты, которые также требуют внимания:

  • Главный контроллер
  • Контроллер мотора двери
  • Преобразователи частоты
  • Контроллер мотора двери
  • Кнопки посадочные и автомобильные
  • Посадочно-автомобильный дисплей
  • Контроллер ARD
  • Аккумулятор
  • Домофон

Как член общества или квартирной ассоциации необходимо проверить, какие из компонентов покрываются заменой AMC

Пункты, которые вам необходимо тщательно проверить в AMC для лифтов:

  • Частота посещения,
  • Время реакции на поломку и
  • Ежегодный осмотр.

Во всех договорах обычно указывается о регулярных посещениях. Однако очень немногие определяют, какая работа будет выполняться во время этих регулярных посещений. Важно четко понимать этот аспект и задокументировать его. В качестве члена Правления или члена RWA не забудьте попросить вашего провайдера AMC подробно объяснить, какая работа будет выполняться во время такого визита, а затем проконтролировать это соответствующим образом.

Качество обслуживания

Это жизненно важный, но не видимый аспект обслуживания квартирного лифта.Поскольку вся работа по техническому обслуживанию лифта выполняется либо в машинном отделении, либо сверху кабины, пользователи не подвергаются воздействию выполняемой работы. У каждой лифтовой компании своя методика обслуживания.

Техническое обслуживание разбито на следующие аспекты

Текущее обслуживание : охватывает все аспекты пользовательского интерфейса лифта, такие как кнопки вызова, дисплей, выравнивание лифта, домофон, ARD. Освещение, управление дверьми и т. Д.

Профилактическое обслуживание: В зависимости от заданной частоты некоторые компоненты лифта нуждаются в профилактическом обслуживании, например, машина, тросы, обрыв, направляющие башмаки, рельсы и т. Д.

Капитальный ремонт и замена: Некоторые механические компоненты требуют замены в связи с их жизненным циклом. То же самое делается либо на основе промежутков времени, либо на основе визуальных проверок. Замена электронных компонентов при визуальном осмотре невозможна. Они подвергаются регулярным испытаниям и заменяются в зависимости от определенного среднего времени между их запуском и расчетным временем отказа или фактического отказа компонентов.

Ремонт после поломки: Ремонт или замена отдельных компонентов для перезапуска лифта в случае поломки.

Как контролировать качество обслуживания

  • Самый простой способ контролировать качество обслуживания — отслеживать количество поломок.
    • Отслеживайте количество поломок на каждом лифте и причину каждой поломки. Если вы заметите, что количество аварий, которых можно избежать, больше, это означает, что качество обслуживания низкое.
  • Обратите внимание на ходовые качества.
    • Качество езды — это ощущение лифта при движении вверх и вниз. Во время езды на лифте выключите вентилятор и прислушайтесь к ненормальному шуму, рывкам при движении вверх и вниз.
  • Проверить, насколько плавно открываются и закрываются автоматические двери.

Другие способы оценки качества работы вашего поставщика услуг:

  • Время ответа вашего AMC-провайдера на аварийные звонки
  • Знание техника, ответственного за обслуживание.
    • Об этом можно судить, случайно пообщавшись с обслуживающим персоналом и задав ему вопросы относительно выполняемой услуги
  • Качество предоставленных данных при поломке и замене деталей.
  • Сертификат ежегодного осмотра для обеспечения безопасной эксплуатации лифтов.

Жизнь квартирного лифта

Департамент общественных работ Индии упомянул, что общий срок службы лифта составляет около 15 лет, который может быть продлен на 5 лет на основании сертификации агентства по техническому обслуживанию. Однако этот срок службы зависит от таких факторов, как марка лифта, его использование, обслуживание клиентов, профилактическое обслуживание и схема движения.

Модернизация квартирных лифтов

Возможно, вы захотите заменить несколько частей лифта вместо того, чтобы проводить полный капитальный ремонт или время от времени заменять лифт.Если кто-то хочет решить проблему устаревания технологий, то замены приспособлений контроллера и проводки будет достаточно, для механического срока службы замена двигателя вместе с приспособлением контроллера и проводкой будет служить цели. Для простого внешнего вида служат цели простая модификация кабины и замена посадочной двери.

Все лифтовые компании предлагают различные пакеты для удовлетворения потребностей клиентов. Для общества очень важно определить цель модернизации, а затем сделать правильный выбор.

Важнейшие аспекты модернизации

  • Определите четкую цель модернизации
  • Для некоторых модернизаций, таких как увеличение скорости, количества остановок, создание лифта VVVF, может потребоваться сертификация PWD, что потребует некоторого количества бумажной работы, поэтому убедитесь, что это учтено во время обсуждения с лифтовой компанией, с которой вы разговариваете
  • Модернизация также требует остановки работающего лифта, важно, чтобы этот период был четко определен при заключении контракта.
  • Лучше свести строительные работы к минимуму, чтобы меньше повлиять на останов.
  • Если вы выбираете лифтовую компанию, отличную от первоначальной компании-производителя / компании по техническому обслуживанию, убедитесь, что у компании есть необходимые запасные части для части, которая остается оригинальной. Уточните, кто будет нести ответственность за техническое обслуживание во время перехода, поскольку исходящая сторона может быть не заинтересована, а входящая сторона может не иметь необходимых запасных частей для обслуживания до завершения модернизации

Определить четкое ожидание пост модернизация

  • Модернизация может увеличить стоимость годового контракта на техническое обслуживание, уточните ее до назначения работ по модернизации, чтобы избежать неожиданности
  • При модернизации могут возникнуть небезопасные условия для жителей.Убедитесь, что лифтовые компании принимают адекватные меры предосторожности для защиты жителей, особенно детей и пожилых людей. Обсудите это с компанией, которая получает контракт на модернизацию лифтов в вашей квартире
  • Хранение и перемещение материалов могут стать проблемой во время модернизации, воспользуйтесь предложениями лифтовых компаний в этом отношении.
  • Избегайте сезона дождей для модернизации по очевидной причине водной опасности для хранимого материала.
  • Шум может быть проблемой во время модернизации, держать жителей в курсе и быть готовыми к некоторым неудобствам, в противном случае для лифтовой компании может быть трудно уложиться в график.
  • Хорошей практикой является уход за внутренней частью шахты и замена электрического кабеля для основного питания и освещения во время модернизации. Но принимайте решение исходя из реальных условий участка
  • Если вы привлекаете несколько агентств, может быть сложно выбрать подходящего игрока, поскольку агентства используют множество новых технологий и терминологии. Это может создать путаницу, можно рассмотреть вопрос о найме консультанта для вынесения независимого мнения.

Краткое описание стандарта IS и правил PWD для лифта

Лифт

, являющийся устройством для верховой езды, соответствует требованиям IS и правилам PWD.IS 14665 — это подробный кодекс, который лифтовые компании должны соблюдать. IS — это рекомендательный код, лифты определяются и получают лицензию от PWD (Департамент общественных работ) штата. В большинстве штатов есть инспектор лифта, который имеет полномочия давать разрешение на установку и эксплуатацию лифта. Этот отдел использует Закон о лифтах PWD для обеспечения соблюдения требований о лифтах. Среди прочего, Закон о лифте Мумбаи является самым старым и наиболее разработанным, и большинство других штатов придерживаются того же закона с некоторыми изменениями.

Каждой лифтовой компании требуется лицензия для работы (это имеет место в большинстве штатов, но не обязательно во всех штатах). В штатах, где у PWD есть инспектор лифта, обязательно иметь разрешение на работу лифта, выданное PWD. Лифты ежегодно проходят осмотр PWD, чтобы убедиться, что они безопасны в использовании. Убедитесь, что у вашего общества есть лицензия и она ежегодно продлевается. Все лифтовые компании должны иметь лицензию на установку и обслуживание квартирных лифтов, чтобы они были хорошо осведомлены о нормах PWD и стандартах безопасности.Пока ваше агентство по техническому обслуживанию одобрено ЛОВЗ, вашему обществу не нужно углубляться в нормы Закона, поскольку он сложен и сложен.

Принадлежности для подъемников

Подъемники претерпели кардинальные изменения за последние 6 десятилетий своего существования в Индии. Из простой необходимости он превратился в высокотехнологичное владение. Существуют аксессуары для лифта, которые могут принести пользу пользователям в зависимости от типа здания, в котором находится лифт.

Диктор Помогает людям с ослабленным зрением входить в лифт и выходить из него
Знаки Брайля на кнопках Очень полезен для людей с ослабленным зрением, чтобы управлять лифтом независимо от других
Домофон Важные средства связи для попавших в ловушку пассажиров, позволяющие выйти из машины в вестибюль / ворота безопасности для получения помощи
GSM домофон Надежный способ получить помощь попавшему в ловушку пассажиру в случае, если никто не ответит из вестибюля
Мультимедийный дисплей Полезное устройство для удержания пассажиров во время путешествия.Это также может быть использовано для скрытой рекламы, объявлений и связи
Система контроля доступа Это полезно для обеспечения безопасного доступа в здание. Это может помочь ограничить доступ в здание только авторизованным лицам
Видеонаблюдение в лифте Очень важно и полезно знать, кто на каком этаже входит в лифт и выходит из него. (Убедитесь в использовании подходящего кабеля для путешествий или беспроводных методов)
Кондиционер Для высотных многоквартирных домов движение на лифте может быть неудобным в жаркие и влажные дни.Кондиционер может помочь с этим справиться.

(Автором этого блога является г-н Шириш П. Талвалкар. Он имеет более чем 15-летний опыт работы в лифтовой промышленности и производстве комплектующих. Он занимался разнообразным портфелем по установке, обслуживанию, модернизации, продажам и производству в ведущих лифтах. компаний в Индии. С ним можно связаться по адресу [email protected])

Также ознакомьтесь с другими нашими блогами о безопасности лифтов для квартирных жителей и о системах безопасности лифтов в жилых квартирах и поделитесь ими с Руководящим комитетом вашего общества.

Программное обеспечение для управления квартирами, ADDA, также поставляется с Asset Tracker, помогающим обеспечить своевременное заполнение AMC по всем активам.

Планирование эксплуатации и технического обслуживания | WBDG

Введение

Общие затраты в течение жизненного цикла включают первоначальное проектирование, строительство, эксплуатацию, техническое обслуживание, реконструкцию и снос. Как показано на Рисунке 1, 80% затрат жизненного цикла объекта i связаны с эксплуатацией и техническим обслуживанием (O&M). Хорошо разработанный стратегический план O&M ii будет определять и распространять передовые методы управления (BMP) для организации.

Описание

Разработанный организацией стратегический план ЭиТО (далее именуемый Планом) содержит руководство по снижению затрат на ЭиТО в течение жизненного цикла, продлению срока службы систем объекта, сокращению времени реагирования на проблемы объекта, повышению уровня удовлетворенности персонала и т. Д. План — это не статичный инструмент, а живой документ, который регулярно обновляется и консультируется. Он служит основным инструментом для передачи информации о стратегиях эксплуатации и техобслуживания и желаемых результатах.

Рисунок 1. Блок-схема управления жизненным циклом

Рекомендации по планированию ЭиТО включают следующее:

  • Стратегия и цели
  • Составление бюджета и планирование капиталовложений
  • Методология LEAN
  • Множественные компетенции, бизнес-процессы и виды деятельности
  • Вспомогательные технологии и инструменты
  • Услуги по образованию, обучению и поддержке
  • Метрики / ключевые показатели эффективности (KPI)

Стратегия и цели

Стратегия

Создание, документирование, обмен информацией и улучшение общей стратегии O&M организации в значительной степени помогает заинтересованным сторонам (т.е. персонал управления объектами, высшее руководство, пользователи объектов, внешние поставщики услуг, группы надзора и т. д.), чтобы лучше понять и оценить важность надлежащего финансирования и поддержки.

Операции включают в себя все услуги, необходимые для обеспечения того, чтобы объекты выполняли то, для чего они предназначены, что критически важно на протяжении всего жизненного цикла объекта. Требования к обслуживанию, включая информацию о стоимости жизненного цикла, распространяются среди организаций и частных лиц, от первоначальной концепции до сноса.(См. Раздел «Множественные компетенции, бизнес-процессы и виды деятельности»).

Существует несколько типов обслуживания, которые можно сгруппировать в две категории высокого уровня: плановое обслуживание iii и корректирующее обслуживание iv (см. Таблицу 1).

Таблица 1. Границы планового и корректирующего обслуживания

Плановое техническое обслуживание Ремонтное обслуживание
Текущее / профилактическое обслуживание v Незапланированное обслуживание vi
Профилактическое обслуживание vii Аварийное обслуживание viii
Общее обслуживание ix Потребности, запрошенные пользователем

Определение распределения ограниченных ресурсов в пользу планового или корректирующего обслуживания является основной задачей любой организации.В среднем затраты на корректирующее обслуживание в три-пять раз или больше (в 3–5 раз больше), чем на плановое обслуживание, не считая связанных с этим сбоев в работе или оказании услуг на объектах (образование, здравоохранение, производство и т. Д.). Правильное распределение средств на плановое обслуживание может значительно снизить общее негативное финансовое и операционное воздействие на организацию, как показано в Индексе состояния дорожного покрытия (Рисунок 2).

Рис. 2. Индекс состояния дорожного покрытия x

Плановое техническое обслуживание способствует ограничению частоты и негативного воздействия корректирующего технического обслуживания, тем самым снижая общие затраты на эксплуатацию и техническое обслуживание.

Planning помогает организации лучше использовать опыт и ценность внутренних и внешних ресурсов на протяжении всего жизненного цикла объекта. Правильное планирование может количественно определить достаточное финансирование O&M и помочь создать и поддерживать необходимые возможности для успешного выполнения Плана, включая создание стимулов для оптимизации практики O&M.

Голы

Ниже приведены потенциальные цели ЭиТО и важные соображения:

  • Максимизировать стоимость активов
  • Увеличение стоимости активов
  • Включите перспективу расчета стоимости жизненного цикла
  • Снижение затрат на эксплуатацию и техническое обслуживание
  • Снижение рисков и незапланированных событий
  • Повысьте качество обслуживания пользователей и повысьте уровень удовлетворенности
  • Установление и обеспечение уровней финансирования ЭиТО
  • Постоянно расширять возможности внутреннего и внешнего персонала
  • Обеспечьте «ориентированную на клиента» операционную модель LEAN
  • Сообщайте о важности регулярного технического обслуживания
  • Обеспечить соответствующий уровень укомплектования персоналом и возможности
  • Рассмотреть затраты на вывод из эксплуатации
  • Определите все стороны, ответственные за O&M и связанные с ними
  • Ясность ролей и обязанностей
  • Инвентаризация активов
  • Стандартизированные и текущие оценки физического и функционального состояния
  • Инструменты поддержки принятия решений для помощи в определении приоритетов проектов
  • Процедуры запуска и нормальной эксплуатации
  • Технология поддержки, записи и система отчетности
  • Мониторинг, метрики и ключевые показатели эффективности (KPI)
  • Общественные уведомления и разрешения
  • Проблемы жизни / безопасности
  • Экологические проблемы
  • Порядок действий в чрезвычайных ситуациях
Составление бюджета и планирование капиталовложений

Поскольку 80% общего капитала, затрачиваемого в течение срока службы объекта, идет на O&M, деятельность по O&M почти всегда финансируется недостаточно.

Сбор и распространение информации среди ключевых лиц, принимающих решения, таких как старшее руководство объектами и главный финансовый директор, поможет получить финансирование, улучшить обслуживание объектов и сократить время простоя оборудования. Использование общих терминов в сравнении с техническим жаргоном, акцент на снижение рисков, четкое определение организационных преимуществ и четкое определение сроков могут помочь в информировании об этих потребностях.

Способность прогнозировать текущие и будущие требования, необходимые для поддержания заданного уровня обслуживания, помогает планированию.Соображения включают следующее:

  • Требования к персоналу / персонал (внутреннее и стороннее / контрактное обслуживание)
  • Текущее и желаемое состояние систем и оборудования зданий
  • Необходимая документация — например, O&M Manuals
  • Подробные (отдельные позиции) описания задач O&M (статьи расходов, материалов и оборудования, а также сопутствующие расходы) и контрольные списки
  • Расчетный срок службы физических активов
  • Затраты на техническое обслуживание, ремонт и замену
  • Операционные расходы

Доказано, что определение приоритета реинвестирования капитала в объекты на основе перспективы жизненного цикла обеспечивает наивысшую вероятность положительных общих результатов.Многие организации тратят значительную, а некоторые даже большую часть средств на ЭиТО на чрезвычайные, незапланированные проекты и / или проекты. Результат — неспособность максимизировать ценность для организации.

Методология бережливого производства
Методология

LEAN была впервые введена Генри Фордом, позже расширена Toyota, и впоследствии использовалась во многих секторах производства и обслуживания. Понимание основ LEAN xi и их применения к O&M и общему управлению объектами принесет пользу планированию.Вкратце, методология LEAN предполагает последовательное применение бизнес-процессов и рабочих процессов в поддержку следующего:

  • Раннее и постоянное сотрудничество между всеми участниками и заинтересованными сторонами
  • Ориентация на требования клиентов и достижение наилучших результатов
  • Четко определенные и задокументированные роли, обязанности, рабочие процессы
  • Общий риск / вознаграждение, основанное на результатах
  • Поддержка принятия решений на основе текущей и полезной информации
  • Общие термины, определения и форматы данных — Среда общих данных (CDE)
  • Взаимное доверие и уважение участников
  • Непрерывное совершенствование Плана ЭиТО и связанных процессов

Специфические для O&M методы LEAN помогают обеспечить основу для интеграции и максимизации возможностей имеющихся людей, процессов, информации и технологий для удовлетворения текущих требований к объектам, как показано на рисунках 3–5.Повышение осведомленности и обучение передовым методам управления LEAN O&M ведет к улучшению результатов.

Рисунок 3. Практики бережливого производства для оптимизированных производственных мощностей Обзор O&M

Рис. 4. Модель компетенции активов в практике бережливого производства

Рис. 5. Рекомендации по бережливому производству

Множественные компетенции, бизнес-процессы и виды деятельности

Управление эксплуатацией и техобслуживанием производственных объектов охватывает несколько областей компетенции (основные навыки), бизнес-процессы (практики / отрасли управления активами) и виды деятельности, например следующие (см. Также рисунок 6).

Компетенции / виды деятельности

  • Стратегическое планирование
  • Смета
  • Закупки / торги
  • Строительство
  • Планировка помещений
  • Операции
  • Техническое обслуживание
  • Программирование

Бизнес-процессы

  • Планирование и управление капиталом
  • Методология реализации строительного проекта
  • Управление пространством
  • Эксплуатация и техническое обслуживание
  • Управление запасами и техническим обслуживанием

Рисунок 6.Управление жизненным циклом

ПРИМЕЧАНИЕ: Термин «большие данные» в последнее время стал популярным для описания множества источников, форматов и способов использования данных, которые могут использоваться для мониторинга и повышения эффективности организации. Обмен информацией о зданиях строительных работ (COBie) стал одним из наиболее широко известных форматов данных. COBie — это спецификация обмена информацией для сбора и доставки информации в течение жизненного цикла, необходимой менеджерам предприятия. Его можно просматривать в программном обеспечении для проектирования, строительства и обслуживания, а также в простых таблицах.Другие форматы данных включают MasterFormat, Uniformat и Omniclass.

Вспомогательные технологии и инструменты

Технологии и инструменты, используемые для снижения затрат на внедрение передовых методов управления (BPM) LEAN O&M и управление ими, включают следующее:

Технологии

  • Прикладное программное обеспечение
  • Системы автоматизации зданий (BAS)
  • Информационное моделирование зданий (BIM) (модели и системы управления) Системы планирования и управления капиталом (CPMS)
  • Компьютерные системы управления помещениями (CAFM)
  • Компьютеризированные системы управления техническим обслуживанием (CMMS)
  • Системы оценки затрат, закупок и строительства, а также системы управления проектами
  • Географические информационные системы (ГИС)
  • Интегрированные системы управления рабочим местом (IWMS)

Инструменты

  • Базы данных строительных норм
  • База данных затрат на строительство
  • Отраслевые глоссарии
  • Отраслевые стандарты (ISO, NIST)
  • План O&M
  • Руководства по эксплуатации и техническому обслуживанию
  • Стандартизированные архитектуры данных (Cobie, Masterformat, Uniformat, Omniclass)
  • Технические условия строительства
Образование, обучение и вспомогательные услуги

Повышение потенциала внутренних и внешних команд по эксплуатации и техническому обслуживанию требует постоянной приверженности обучению и обучению.С точки зрения образования, как традиционные учебные заведения, так и непрерывное профессиональное образование все больше внимания уделяют управлению жизненным циклом и роли ЭиТО.

Необходимость и уровень требований к обучению, включая учебные пособия и руководства по эксплуатации и техническому обслуживанию, должны быть указаны в Плане. Тип обучения (вводный, продвинутый, сертификационный), формат (онлайн / виртуальный, аудиторный, самоучка) и частота зависят от требований каждой организации, типов систем и оборудования и объема работы, выполняемой штатным персоналом. по сравнению с тем, что нужно передать на аутсорсинг.Услуги поддержки могут включать аутсорсинг определенных требований к O&M, независимые и / или партнерские аудиты практик O&M и различные консультационные услуги.

Метрики / ключевые показатели эффективности (KPIS)

Непрерывное измерение производительности поддерживает информированное, основанное на информации принятие решений и помогает максимально использовать доступные ресурсы.

С общей точки зрения эффективная система измерения включает следующее:

  • Четко определенные, достижимые и измеримые цели
  • Ключевые показатели эффективности, которые контролируют общее администрирование программы O&M, а также отдельных проектов / заказов задач и всех связанных рабочих процессов, результатов и результатов
  • Установленные исходные данные, позволяющие измерять исторический и текущий прогресс
  • Основа для своевременной, точной, повторяемой и проверяемой информации, основанная на стандартизированных терминах, определениях и архитектурах данных
  • Применимые системы отчетности и обратной связи для поддержки постоянного улучшения процессов, практик и результатов
  • опережающие индикаторы (прогноз будущих тенденций внутри и вне организации), а также запаздывающие индикаторы
  • Объективная и беспристрастная информация (не подверженная манипуляциям), которая нормализована (может быть сопоставлена ​​с другими организациями, отделами, местами)
  • Статистически достоверно
  • Ненавязчивый (не мешающий работе или доверию)
  • Соответствующий (измеряет правильные вещи)
  • Поддается количественной оценке
  • Поддающийся проверке / аудиту

Невозможно недооценить важность измерения производительности.Это фундаментальный элемент любой успешной программы O&M.

Показатели эффективности O&M включают:

  • Общая годовая стоимость владения (TCO) на здание на общую площадь = ставка на квадратный фут
  • Годовая совокупная стоимость владения на здание / Текущая стоимость замещения = Процент текущей стоимости замещения (CRV)
  • Совокупная стоимость владения в годовом исчислении на здание / назначенные квадратные футы нетто = ставка затрат на назначаемые квадратные футы нетто на здание
  • Совокупная стоимость владения в годовом исчислении на здание / квадратные футы, не подлежащие назначению = ставка затрат на 1 квадратные футы без назначения на здание
  • Годовая совокупная стоимость владения на здание / Внутренние квадратные футы здания = Ставка затрат на внутренний квадратный фут на здание
  • Показатель оттока
  • Коэффициент использования
  • AI (индекс адаптации) или PI (программный индекс) = PR (требования программы) / CRV (текущее значение замены)
  • Время безотказной работы или время простоя = Определяется в процентах, поскольку количество времени, в течение которого актив подходит для обслуживаемых программ (программ)
  • Индекс общей площади производственной деятельности предприятия (GSF) (Показатель производительности SAM: APPA 2003)
  • Хранение на квадратный фут
  • Стоимость содержания земли за квадратный фут
  • Использование энергии выражается как отношение британских тепловых единиц (БТЕ) ​​к каждому брутто-квадратному футу (GSF) объекта, группы объектов, площадки или портфеля = BTU / валовая площадь GSF
  • Коммунальные расходы на квадратный фут
  • Затраты на удаление отходов на квадратный фут
  • Индекс текущей текущей восстановительной стоимости (CRV) = годовые эксплуатационные расходы на техническое обслуживание оборудования ($) / Текущая стоимость замещения ($) (Показатель SAM: APPA 2003)
  • Индекс GSF для эксплуатации оборудования = Годовые операционные расходы на техническое обслуживание оборудования ($) / Общая площадь (GSF)
  • Затраты на плановое / профилактическое обслуживание на квадратный фут
  • Затраты на аварийное обслуживание в процентах от годовых эксплуатационных расходов
  • Внеплановые / внеплановые затраты на техническое обслуживание в процентах от годовых эксплуатационных расходов
  • Затраты на ремонт (человеко-часы и материалы) как процент от годовых эксплуатационных расходов
  • FCI (индекс состояния оборудования) = DM (отсроченное техническое обслуживание) + CR (обновление капитала) / CRV (текущая стоимость замещения)
  • Коэффициент рекапитализации, коэффициент реинвестирования
  • Задержка отложенного обслуживания
  • Уровень износа объектов
  • AI (адаптивный индекс) или PI (программный индекс) = PR (требования программы) / CRV (текущее значение замены)
  • FQI (Индекс качества предприятия) или Индекс или индекс качества = FCI (Индекс состояния объекта) + AI (Индекс адаптации)
  • Индекс обновления капитала = Ежегодные затраты на обновление и ремонт / модернизацию капитала ($) / Текущая стоимость замещения ($). ВОЗНИКАЮЩИЕ ПРОБЛЕМЫ
Вызовы и препятствия

Хотя получение адекватного финансирования на эксплуатацию и техническое обслуживание остается для многих труднодостижимой целью, наиболее серьезной проблемой является управление изменениями.Услуги охватывают карьеру отдельных людей, а управление эксплуатацией и техобслуживанием выходит за рамки поколений. В результате известные будущие воздействия могут быть отложены до «чьего-то внимания». Кроме того, влияние новых стратегий и процессов может занять годы, чтобы показать ощутимые улучшения. В обществе, которое стремится к мгновенному вознаграждению, а периоды финансовой окупаемости иногда измеряются месяцами, а не годами, потребность в лидерстве и приверженности управлению собственностью имеет первостепенное значение.

Кроме того, важность производственных мощностей в сознании высшего руководства может быть не полностью оценена, что создает необходимость в более полном информировании их о связанных рисках и преимуществах различных стратегий эксплуатации и технического обслуживания.Здесь необходимо обратить внимание и изменить в некоторой степени повсеместное внимание к первым затратам по сравнению с затратами жизненного цикла. Постоянно необходимо сообщать о том, что аварийный ремонт будет стоить в десять (10 раз) дороже, чем соответствующая операция по техническому обслуживанию, а также обеспечить многолетнее влияние альтернативных стратегий ЭиТО на затраты.

Исторически обмен информацией был несколько проблематичным по ряду причин, особенно в областях, связанных с затратами и / или технологиями. Это препятствие может привести к увеличению затрат и ограничению возможностей, если не будет полностью устранено.Требуемый уровень сотрудничества и прозрачности — это изменение способов повседневной работы многих организаций.

Министерство обороны

Единые критерии обслуживания (UFC)

Министерство энергетики

Распоряжение

Международная организация по стандартизации (ISO)

Дополнительные ресурсы

WBDG

Публикации

Обучение

Сноски

i Термин «объект» используется для обозначения любой построенной конструкции, включая, помимо прочего, здания, дороги, плотины, мосты, аэропорты, общественный транспорт и т. Д.

ii План O&M также может называться Планом выполнения O&M.

iii Плановое обслуживание — это любое плановое обслуживание, выполняемое для обеспечения правильной работы оборудования и, следовательно, во избежание любых незапланированных поломок, которые могут потребовать корректирующего обслуживания.

iv Корректирующее обслуживание позволит выявить, изолировать и устранить неисправность для восстановления рабочего состояния оборудования в рамках установленных требований к эксплуатации.

v Циклические плановые рабочие мероприятия, финансируемые в рамках годового бюджетного цикла, выполняемые для продолжения или достижения либо первоначально ожидаемого срока службы основных средств (то есть зданий и основного оборудования), либо установленного подходящего уровня производительности. Нормальное / текущее обслуживание проводится для основных средств, таких как здания и основное оборудование, чтобы помочь им достичь первоначально ожидаемого срока службы. Устранение недостатков требует небольших затрат на исправление и обычно выполняется в рамках ежегодных фондов ЭиТО.Нормальное / текущее обслуживание не включает действия, которые увеличивают емкость актива или иным образом модернизируют актив для удовлетворения потребностей, превышающих или отличающихся от первоначально запланированных. Запланированное или запрограммированное обслуживание, подробная категория, включающая те задачи обслуживания, цикл которых превышает один год. Примерами планового или запрограммированного технического обслуживания являются покраска, заливка крыш, перекрытия и герметизация дорог и парковок, очистка суженных инженерных сетей и аналогичные функции.

vi Незапланированное / внеплановое техническое обслуживание и неэкстренные корректирующие работы, которые происходят в текущем бюджетном цикле или годовой программе. Мероприятия могут варьироваться от внепланового обслуживания, вызывающего неудобства, требующего низкого уровня навыков для исправления, до неэкстренных задач, включающих умеренный или капитальный ремонт или исправление, требующие квалифицированного персонала.

vii Испытания или осмотр, выполняемые для прогнозирования отказа с использованием определенных методов и оборудования, такого как анализ вибрации, термографы, рентгеновские или акустические системы, чтобы помочь в определении будущих потребностей в техническом обслуживании.Например, тесты для обнаружения утончающихся труб, трещин или чрезмерной вибрации, которые указывают на необходимость технического обслуживания.

viii Экстренное обслуживание — это внеплановая работа, которая требует немедленных действий для восстановления услуг, устранения проблем, которые привели к прерыванию работы, или для защиты жизни и имущества.

ix Общее техническое обслуживание: услуги по содержанию и уборке, борьба с вредителями, уборка снега, уход за территорией / озеленение, вывоз мусора из вторичного сырья.

x Количественная оценка качества: Индекс состояния дорожного покрытия, 14 июля 2016 г. Дикша Радхакришнан, стажер.

xi Наиболее широко известными методами бережливого производства, применяемыми при строительстве, эксплуатации и техническом обслуживании, являются подрядные работы (JOC) для работ по техническому обслуживанию, ремонту и реконструкции и комплексная реализация проекта (IPD) для крупного нового строительства.

RentSafeTO для арендаторов — город Торонто

Владельцы и операторы многоквартирных домов должны принять меры по охране здоровья и безопасности COVID-19.Если у вас есть проблемы со здоровьем и безопасностью, сначала поговорите со своим арендодателем или управляющим зданием и отправьте запрос на обслуживание. Если вы не получите никаких мер от арендодателя и проблемы не исчезнут, свяжитесь с 311 для команды RentSafeTO.

RentSafeTO: Стандарты многоквартирных домов — это программа обеспечения соблюдения законов, которая гарантирует, что владельцы многоквартирных домов соблюдают стандарты эксплуатации зданий. Программа распространяется на многоквартирные дома от трех и более этажей и 10 и более квартир.

Жильцам необходимо сначала связаться со своим домовладельцем и отправить запросы на обслуживание по таким вопросам, как вредители, низкое или полное отсутствие тепла, проблемы с водопроводом, протекающие потолки или проблемы в местах общего пользования в здании.

Арендодатель должен ответить на срочный запрос на обслуживание, например отказ от отопления или воды, в течение 24 часов. На несрочные запросы на обслуживание необходимо ответить в течение семи (7) дней. Если вы не получаете никаких действий от арендодателя и проблемы не решаются, вы можете связаться с 311 для команды RentSafeTO.

Владельцы сдаваемых в аренду многоквартирных домов должны зарегистрироваться и соблюдать программу RentSafeTO. Узнайте больше о том, что должны делать владельцы зданий, чтобы соблюдать требования.

Если арендодатели не соблюдают стандарты обслуживания, команда RentSafeTO может отдавать приказы и взимать с арендодателей плату, что может привести к значительным штрафам.Городские власти также могут нанять подрядчика для выполнения любых необходимых работ и возложить расходы на налог на недвижимость.

Кондо-дома, таунхаусы или квартиры в частном доме (квартира на цокольном или первом этаже) не являются частью программы RentSafeTO. Если вы снимаете квартиру в здании, которое не является частью программы RentSafeTO, и у вас возникла проблема, сначала поговорите со своим арендодателем и отправьте запрос на обслуживание. Если арендодатель не предпримет никаких действий и проблемы не исчезнут, вы можете связаться с 311, чтобы городские власти провели расследование.

Отправка запроса на обслуживание арендодателю

Формы запросов на обслуживание

Если у вас есть проблемы с состоянием квартиры, которую вы снимаете (например, проблемы с водопроводом, отсутствие отопления или слабое отопление, разбитое окно) или мест общего пользования в вашем доме, поговорите со своим домовладельцем или управляющим домом и отправьте запрос на обслуживание на письме. Используйте эту форму запроса на обслуживание в качестве руководства: английский французский

Ведение учета

Отправляйте запросы на обслуживание в письменной форме и сохраняйте копии запросов.Ваш домовладелец должен отслеживать эти запросы на обслуживание и хранить копии за последние два года. Вы можете запросить просмотр этих записей. Узнайте больше о требованиях к ведению учета арендодателя.

Ответ от арендодателя

Ваш арендодатель должен ответить на срочные запросы на обслуживание в течение 24 часов. Запросы на обслуживание являются срочными, если они связаны с жизненно важными услугами, например:

  • гидро (электричество)
  • газ
  • тепло
  • горячая или холодная вода
  • нарушение безопасности здания
  • проблемы с внешней стороной здания

Если запрос на обслуживание не является срочным, арендодатель должен ответить в течение семи (7) дней.Дайте арендодателю разумное время для ремонта.

Если вы не получаете никаких действий от арендодателя и проблемы не устраняются, свяжитесь с 311 для команды RentSafeTO. Вы можете позвонить по телефону 311 или по электронной почте [email protected], чтобы подать жалобу (запрос на обслуживание) в город.

Подача жалобы (запроса на обслуживание) в город

Отправить жалобу (Запрос на обслуживание)

Если вы не получаете никаких действий от арендодателя и проблемы не решаются, свяжитесь с 311 для команды RentSafeTO.Вы можете позвонить по телефону 311 или по электронной почте [email protected], чтобы подать жалобу (запрос на обслуживание) в город.

Чего ожидать после подачи жалобы (запроса на обслуживание)

После того, как вы отправите жалобу (запрос на обслуживание) по номеру 311, команда RentSafeTO свяжется с вами.

Если ваша жалоба является срочной и связана с жизненно важными услугами, команда RentSafeTO ответит в течение 24 часов. Если ваша жалоба касается несрочного вопроса, команда ответит в течение пяти (5) дней.

Команда RentSafeTO приедет и изучит вашу проблему. Если арендодатель не решит вашу проблему в разумные сроки, команда может отдать распоряжения и взимать с арендодателя счет, что может привести к значительным штрафам.

Городские власти могут также нанять подрядчика для выполнения любых необходимых работ и возложить расходы на налог на недвижимость.

Проверьте статус вашей жалобы (запрос на обслуживание)

Если вы подаете жалобу (запрос на обслуживание) в город по номеру 311, вы можете проверить статус, используя предоставленный вам ссылочный номер.Введите свой ссылочный номер в поле «Отслеживание статуса» внизу главной страницы toronto.ca и нажмите «GO».

Вы также можете проверить историю нарушений устава по адресу.

Подайте жалобу (запрос на обслуживание)

После того, как вы подали жалобу (запрос на обслуживание) в город, вы можете передать ее на более высокий уровень, если:

  • вы подали срочную жалобу и не получили ответа от команды RentSafeTO в течение 24 часов
  • вы подали несрочную жалобу и не получили ответа от команды RentSafeTO в течение пяти (5) дней

Вы можете подать жалобу на более высокий уровень, позвонив по номеру 311.Затем вам сообщат имя и контактный номер руководителя, отвечающего на вашу жалобу.

Основные услуги (например, электричество, тепло, вода)

Важнейшие услуги в вашем здании включают гидро (электричество), газ, тепло, горячую или холодную воду, нарушение безопасности здания или проблемы с внешней стороной здания.

  • Ваш арендодатель не может прекратить предоставление жизненно важных услуг по любой причине, даже если вы не заплатили арендную плату
  • Арендодатели должны отвечать на запросы о жизненно важных услугах в течение 24 часов с момента получения запросов на услуги
  • Если вы не получаете никаких мер от арендодателя и проблемы не исчезают, свяжитесь с 311 для команды RentSafeTO
  • Если ваша квартира находится в многоквартирном доме, где квартиры находятся в индивидуальной собственности, проблемы с жизненно важными услугами должен решать владелец квартиры
  • Арендодатели обязаны вести контактный список арендаторов, которые добровольно идентифицируют себя как нуждающиеся в помощи во время чрезвычайной ситуации или временного отключения жизненно важных служб

План нарушения жизненно важных услуг

Нарушение жизненно важных услуг — это событие, при котором нарушаются любые жизненно важные услуги.

Арендодатели обязаны разработать и поддерживать План жизненно важных нарушений в обслуживании.

Неспособность разработать, поддерживать и внедрять план нарушения жизненно важных услуг будет считаться правонарушением в соответствии с постановлением о многоквартирных домах.

Узнайте больше об обязанностях арендодателя во время перебоев в работе жизненно важных услуг.

Температура в помещении

  • С 15 сентября по 1 июня в квартирах должна быть минимальная температура воздуха 21 градус Цельсия.Узнать больше Закон о жаре
  • Тепло в общих помещениях здания, таких как вестибюль и коридоры, не регулируется командой RentSafeTO
  • Бывают периоды с 15 сентября по 15 октября и с 1 мая по 1 июня, когда погода может быть немного теплее. Это может привести к тому, что температура в помещении может быть выше 21 градуса по Цельсию, что создаст неудобные условия проживания для арендаторов
  • Если погода на улице означает, что температура в здании составляет 21 градус Цельсия без тепла, домовладельцы могут выключить или выключить обогреватель.

Кондиционер

Если в вашем доме есть кондиционер, предоставленный арендодателем, в соответствии с постановлением о стандартах недвижимости необходимо, чтобы кондиционер был включен в период со 2 июня по 14 сентября.Но если на улице жарко, арендодатель может включить его раньше, если температура в помещении не опускается ниже 21 по Цельсию.

Оконный кондиционер

Постановление города Торонто не запрещает оконные кондиционеры в многоквартирных домах.

Если городские власти определят, что оконный кондиционер может быть небезопасным, он может потребовать от вашего арендодателя доказать, что квалифицированный специалист установил или подтвердил правильную установку и техническое обслуживание оконного кондиционера.

Нет никаких положений городского устава, требующих этого доказательства от арендаторов или позволяющих арендодателям требовать это подтверждение от арендаторов. Однако условия договора аренды между домовладельцем (владельцем многоквартирного дома) и вами (арендатором) могут включать требования, касающиеся кондиционирования воздуха в арендуемой квартире. Как арендатор, вы можете получить юридическую консультацию и информацию о том, как применяется Закон об аренде жилых помещений.

Скачать часто задаваемые вопросы по оконному кондиционированию в многоквартирных домах.

Вредители

Все домовладельцы несут ответственность за содержание помещения и за то, чтобы в нем не было вредителей, таких как муравьи, тараканы, клопы, пауки, мыши и крысы.

Ответственность арендодателя в отношении вредителей

Как только арендодатель узнает о вредителях на территории, ему необходимо:

  • уничтожает вредителей и предотвращает их распространение на другие участки участка
  • проверять места общего пользования в собственности не реже одного раза в 30 дней, а любую часть собственности в течение 72 часов после получения любой информации о вредителях
  • при необходимости воспользоваться услугами профессиональной компании по борьбе с вредителями, имеющей лицензию Министерства окружающей среды
  • вести записи о борьбе с вредителями и размещать их на досках уведомлений арендаторов
  • прекратить сдавать квартиры с вредителями новым арендаторам

Арендодатели также должны размещать на доске объявлений арендатора следующие данные: планы борьбы с вредителями, включая документацию и график услуг по борьбе с вредителями, стандарты обслуживания и информацию о продукции, относящуюся к деятельности по борьбе с вредителями.

Арендодатели будут сотрудничать с отделом здравоохранения Торонто, чтобы реагировать на жалобы на заражение постельными клопами, если это может быть опасно для здоровья.

Если вас беспокоят вредители, поговорите со своим арендодателем или управляющим недвижимостью и отправьте запрос на обслуживание. Если вы не получаете никаких действий от арендодателя и проблемы не решаются, вы можете связаться с 311 для команды RentSafeTO.

Что арендаторы могут сделать с вредителями

Хотя ответственность за борьбу с вредителями лежит на домовладельце, следующие советы могут помочь предотвратить заражение вредителями в вашем помещении:

  • Избегайте беспорядка в вашем устройстве
  • регулярно убирают кухни и ванные комнаты
  • Следите за чистотой кухонных столешниц и без крошек
  • Регулярно пылесосьте под ковриками и под мебелью
  • промойте контейнеры перед тем, как выбросить их в мусор или в мусорные баки
  • часто пустые кухонные мусорные контейнеры
  • Избегайте собирать матрасы и другую мебель с тротуаров или мусора
  • Хранить продукты (зерновые, бобовые, сахар) в герметичных пластиковых или стеклянных контейнерах на кухнях
  • после путешествия внимательно проверьте багаж на предмет распространения вредителей
  • узнайте, как предотвращать, выявлять и лечить клопов у себя дома

Вы должны разрешить домовладельцу обработать ваше жилище от вредителей.Арендодатели должны заранее уведомить вас о том, что требуется для подготовки устройства к обработке, например, опорожнение шкафов, снятие мебели со стен и т. Д.

Доски объявлений арендаторов

Чтобы жильцы были в курсе последних событий, в центре здания должна быть вывешена доска объявлений. Электронные доски объявлений разрешены, если арендаторы могут легко отображать и читать всю необходимую информацию.Печатные копии необходимой информации должны быть доступны арендаторам и потенциальным арендаторам по запросу. Узнайте об информации, которую необходимо опубликовать на доске уведомлений арендатора.

Если вы не видите эту доску в своем здании или у вас нет доступа к электронной версии, свяжитесь с 311 для команды RentSafeTO.

Оконные устройства безопасности

Устройство оконной безопасности на окне квартиры.

Для вашей защиты в соответствии с уставом города требуются оконные защитные устройства на окнах съемных квартир, которые:

  • не выходить на балкон
  • находятся на высоте более двух метров над землей и менее 1.5 метров от этажа квартиры, и
  • — это обычное окно, нижний подоконник которого находится на высоте менее одного метра (3,28 фута) над полом (в этом случае ограждение должно соответствовать Строительным нормам Онтарио).

Оконные защитные устройства должны препятствовать открытию любой части окна более чем на 10 сантиметров, то есть пространство, через которое ребенок может пролезть.

Вы можете быть оштрафованы, если снимете оконные защитные устройства.

Общие элементы

Ваш арендодатель должен:

  • Ежедневно проверяйте чистоту всех мест общего пользования и ведите планы, в которых указано, как часто они будут убирать здание.Вы можете запросить просмотр этих планов в любое время
  • проверять места общего пользования на предмет вредителей не реже одного раза в 30 дней
  • размещать хотя бы в одной общей зоне многоквартирного дома информацию об отходах, в том числе о том, какие предметы подлежат переработке, зеленые урны и урны для мусора, а также расположение урн

Электрооборудование и обслуживание зданий

План капитального ремонта

Ваш арендодатель несет ответственность за поддержание плана капитального ремонта, который включает пяти (5)-летний прогноз капитального ремонта здания, в котором указывается, когда ожидается замена или обновление каждого элемента.Примеры основных элементов: крыша, лифты, окна, отделка полов и стен, поручни и механические системы.

Вы можете запросить просмотр этого плана в любое время. Ваш арендодатель должен предоставить это в течение 60 дней с момента вашего запроса.

Требования к электрическому обслуживанию

Владельцы и операторы многоквартирных домов обязаны:

  • разработать план технического обслуживания электрооборудования с Лицензированным подрядчиком по электрике и вести любую информацию и записи, чтобы показать, что они соблюдают план
  • ведет список арендаторов, которые добровольно идентифицируют себя как нуждающиеся в помощи во время эвакуации или временного отключения жизненно важных служб, таких как гидро (электричество), тепло или вода

Городские власти также проводят профилактические проверки зданий, которые могут быть подвержены повышенному риску сбоев в работе электросети.Узнайте больше об инспекциях, включая те, которые были определены для первого раунда инспекций.

Оценка и аудит

Оценка здания

Команда RentSafeTO будет проводить проверки в каждом многоквартирном доме не реже одного раза в три года на основе подсчета очков. Узнайте больше о различных областях, которые проверяет во время оценки здания .

Владельцу вашего здания будет предоставлена ​​копия результатов оценки здания, в которых будет указана оценка.

Ваш домовладелец должен разместить копии последних результатов оценки здания, полученных от городских властей, на доске объявлений арендатора.

Общая оценка здания определяет, требуется ли полный аудит здания.

Аудит

Если ваше здание не прошло оценку, набрав менее 50 процентов, команда RentSafeTO проведет аудит здания. Во время аудита проверяются все места общего пользования в здании. Это включает в себя подземный гараж, а также внешнюю территорию здания.

Ваш арендодатель должен разместить уведомление на доске объявлений арендатора, информирующее вас о предстоящей проверке, за 30 дней до запланированной даты.

Если возможно, во время аудита команда RentSafeTO будет находиться в вестибюле вашего здания, чтобы принимать жалобы (запросы на обслуживание) по проблемам в вашем помещении. Затем эти жалобы будут переданы вашему арендодателю, чтобы он мог ответить и исправить проблемы. Команда RentSafeTO рассмотрит ваши жалобы, поданные во время аудита, и при необходимости примет соответствующие меры.

Проверьте свое здание Оценка

Посмотрите оценку вашего здания. Набор данных содержит оценки для всех зданий, зарегистрированных в программе RentSafeTO.

В архиве: отчеты программы многоквартирных домов

Программа многоквартирных жилых домов (MRAB) — это программа проверки зданий, запущенная в 2008 году. В 2017 году программа RentSafeTO: стандарты для многоквартирных домов заменила программу MRAB.

Отчеты о многоквартирных домах по программе MRAB (2008-2017) заархивированы ниже.

Подпишитесь на обновления

Введите (не копируйте и не вставляйте) свой адрес электронной почты в поле ниже, установите флажок рядом с описанием электронного обновления и нажмите «Подписаться». Вы получите электронное письмо с инструкциями по подтверждению вашего запроса.


Подпишитесь, чтобы получать обновления, связанные с обзором города Торонто подзаконных актов, регулирующих жилищные и многоквартирные дома (RentSafeTO) и стандартов собственности.Вы можете отписаться в любое время.
Личная информация в этой форме собирается в соответствии с Законом о городе Торонто от 2006 года. Эта информация используется для того, чтобы городские власти могли отправить вам электронное письмо, чтобы подтвердить ваше желание подписаться на электронное уведомление города Торонто. Вопросы об этой коллекции можно направлять администратору ListServ, отдел стратегических коммуникаций, город Торонто, мэрия Торонто, 7-й этаж, Западная башня, Торонто M5H 2N2. Телефон: 416-397-5318. Подписываясь на одно из электронных обновлений города Торонто, вы даете прямое согласие, как определено Канадским законодательством о борьбе со спамом (CASL), на получение обновлений по электронной почте от города Торонто.

Как определить финансовое благополучие многоквартирного дома перед покупкой в ​​

Покупатели квартир обычно обращают внимание на местоположение, планировку, виды и внутреннюю отделку интересующей их собственности.

Что, пожалуй, важнее, так это финансовое здоровье корпорации владельцев и состояние самого здания.

Низкие сборы часто преподносятся как аргумент в пользу продажи, но во многих случаях они должны быть красным флагом для покупателей.

Если стратальная схема финансово здорова, текущее техническое обслуживание и капитальный ремонт могут проводиться без лишних затрат владельцев. Но если схема недофинансирована, здание находится в плохом состоянии или изобилует дефектами, покупатели могут рассчитывать на уплату специальных сборов в будущем, что потенциально может стоить тысячи долларов.

Как обследовать жилой комплекс

Страничный отчет может выявить как физические, так и финансовые проблемы многоквартирного дома, в том числе нехватку средств на содержание и дефекты здания.

Также известный как поиск по слоям, этот процесс предполагает, что следователь просматривает документы и корреспонденцию, относящиеся к схеме по слоям, и выявляет потенциальные проблемы для покупателей.

Отчеты

обычно обходятся покупателям в несколько сотен долларов, но могут быть дешевле, если отчет по схеме был подготовлен недавно.

Послойный отчет может выявить как физические, так и финансовые проблемы многоквартирного дома. Директор

Strata Reports Victoria Джейн Джакоббе говорит, что следователи в первую очередь сосредоточивают внимание на финансовом состоянии схемы слоев, а также на доказательствах дефектов здания, таких как утечки воды и несоответствующая облицовка.

«Мы просматриваем бюджеты, которые были предложены и приняты, на несколько лет назад», — говорит она. «Мы видим повседневные расходы. Были ли увеличены объемы работ по техническому обслуживанию? Что вызвало дефекты? Было ли занижение бюджета? »

Следователи также проверяют, соответствует ли страховая стоимость здания последней оценке, и есть ли у владельцев постоянная задолженность.

Без поэтапного отчета покупатели полагаются на поставщиков, которые могут не захотеть делиться важной информацией.Фото: Стивен Вудберн

Отказ от отчета по страте может быть рискованным, поскольку, по словам Джакоббе, продавцы могут не предоставить важную информацию.

«Поставщик может не сообщить вам, что имело место множество проблем с проникновением воды или проблем с основными услугами, которые они пытаются решить», — говорит она. «Основные услуги и проникновение воды здесь так же высоки, как и вопрос обшивки».

Объем информации, которую можно почерпнуть из отчета по стратам, может быть ограничен.Финансовые отчеты и протоколы ежегодных общих собраний легче получить, чем переписку по электронной почте между членами страт комитетов, которая может показать, решаются ли проблемы или игнорируются. «Если этого нет в этой информации, получить ее очень сложно», — говорит Джакоббе.

Риски стратных схем с недостаточным финансированием

Стоимость обслуживания и замены основных элементов может составить изрядную плату для владельцев. Фото: iStock

Схемы с недостаточным финансированием могут вызвать головную боль у будущих покупателей, которые унаследуют обязательства и расходы по содержанию здания.

«Когда люди покупают квартиру, им не приходит в голову, что они покупают пожарные спринклеры и пассажирские лифты, — говорит заместитель директора WT Partnership Адам Адкин, специализирующийся на управлении объектами.

Стоимость обслуживания и замены подобных элементов подробно описана в 10-летнем плане технического обслуживания — требование для всех корпораций владельцев NSW и викторианских схем с более чем 100 лотов или 200 000 долларов США в общей сумме ежегодных сборов.

Адкин говорит, что корпорации-собственники часто ограничивают объем планов технического обслуживания, чтобы удерживать квартальные сборы на низком уровне.

«Корпорации-владельцы смотрят на предметы вне времени, когда они заинтересованы в здании, и исключают это из плана», — говорит Адкин.

«Когда люди покупают квартиру, им не приходит в голову, что они покупают пожарные оросители и пассажирские лифты».

Адам Адкин

Неспособность спланировать будущие расходы должна стать серьезным тревожным сигналом для покупателей, по словам Джона Джексона, следователя по учетным записям в Jackson Strata. «Вы же не хотите видеть, что корпорация собственников намеренно не следует рекомендациям по бюджету из плана фонда капитальных работ», — говорит он.«Обычно это признак того, что может существовать дисфункциональный комитет.

«Они хотят верить, что каким-то образом избегают неизбежных затрат. В этом случае может взиматься большой специальный сбор за работы, которые не были должным образом заложены в бюджет ».

Баланс многослойной схемы будет становиться все более важным с возрастом здания. Фото: iStock

Ежеквартальные сборы различаются между зданиями, но Адкин говорит, что размер сборов от 4000 до 5000 долларов в год может указывать на то, что корпорация собственников адекватно планирует будущее.

«Если какие-либо корпоративные гонорары ниже этого, мы советуем, что они, вероятно, недофинансированы», — говорит он.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.