Как избежать налога на прирост капитала при продаже дома
Если вы продаете свой дом, вы можете исключить из налога до 250 000 долларов прироста капитала или до 500 000 долларов для супружеских пар; но есть много мелкого шрифта, который может помочь или навредить вам.
Вы, наверное, знаете, что, если вы продаете свой дом, вы можете исключить из налогообложения до 250 000 долларов вашего прироста капитала. Для супружеских пар, подающих совместную заявку, исключение составляет 500 000 долларов США. Кроме того, неженатые люди, которые совместно владеют домом и по отдельности соответствуют требованиям, описанным ниже, могут каждый исключить до 250 000 долларов США.
Чтобы претендовать на полное исключение, вы должны были владеть и проживать в своем доме в качестве основного места жительства в течение как минимум двух из пяти лет до продажи (это называется «проверкой владения и использования»). Заявить об исключении можно один раз в два года.
Но даже если вы не соответствуете этому критерию, при определенных обстоятельствах вы все равно можете иметь право на полную или частичную налоговую льготу.
Здесь мы дадим обзор наиболее важных возможностей либо воспользоваться исключением, либо вообще претендовать на него.
Достаточно ли мала ваша прибыль от продажи, чтобы ее можно было покрыть за счет налоговых вычетов?
Многие люди ошибочно полагают, что их прибыль — это просто прибыль от продажи: «Мы купили это за 100 000 долларов и продали за 650 000 долларов, так что это прибыль в 550 000 долларов, и мы на 50 000 долларов больше, чем исключение, верно?». Это не так просто; что хорошо, так как мелкий шрифт действительно может работать в вашу пользу.
Ваша прибыль рассчитывается путем вычета продажной цены вашего дома:
- вычитаемые расходы на закрытие
- расходы на продажу и
- ваша налоговая база в собственности.
Вычитаемые расходы на закрытие включают баллы или предварительно уплаченные проценты по ипотечному кредиту и вашу долю пропорциональных налогов на имущество.
Затраты на продажу включают, например, комиссионные брокера по недвижимости, страхование титула, судебные издержки, расходы на рекламу, административные расходы, сборы за условное депонирование и сборы за осмотр.
Ваш Основой в собственности является его первоначальная покупная цена, плюс расходы на покупку, плюс стоимость капитальных улучшений, за вычетом любой амортизации и убытков от несчастных случаев или страховых выплат. (См. раздел Налоговые причины для ведения надлежащего учета улучшений дома.)
Допустим, вы и ваш супруг купили дом за 100 000 долларов и продали за 650 000 долларов. Вы добавили 20 000 долларов на ремонт дома, потратили 5 000 долларов на ремонт дома для продажи и заплатили риэлторам не менее 25 000 долларов комиссионных. Исключение налога на прирост капитала плюс эти расходы означают, что вы вообще не должны платить налог на прирост капитала.
Для получения дополнительной информации см. публикацию IRS 551, База активов и раздел о недвижимости.
Соответствуете ли вы критериям владения и пользования для освобождения от налога на прирост капитала или соответствуете требованиям для исключения из него?
Теперь предположим, что вы не жили в своем доме в общей сложности два года из последних пяти.
Однако вы все еще можете иметь право на частичное исключение прироста капитала, если:- вы продали в связи со сменой места работы
- ваш врач порекомендовал переезд для вашего здоровья, или
- вы продаете его при разводе или в связи с другими непредвиденными обстоятельствами, такими как смерть в семье или многоплодие. («Я передумал жить здесь» не годится.)
В любом таком случае вы получите часть исключения, основанную на части двухлетнего периода, в течение которого вы прожили там. Чтобы рассчитать его, возьмите количество месяцев, в течение которых вы прожили там до продажи, и разделите его на 24.
Например, если не состоящая в браке налогоплательщица живет в своем доме в течение 12 месяцев, а затем продает его с прибылью в размере 100 000 долларов США из-за непредвиденных обстоятельств, вся сумма может быть исключена. Поскольку она прожила в доме половину двухлетнего периода, она могла потребовать половину исключения, или 125 000 долларов.
Пребывание в доме престарелых и проверка права собственности и пользования
Для людей, переехавших в дом престарелых, проверка владения и пользования снижается до одного из пяти лет проживания в собственном доме перед поступлением в учреждение. И время, проведенное в доме престарелых, по-прежнему засчитывается в счет времени владения и использования резиденции. Например, если вы прожили в доме в течение года, а затем провели следующие пять лет в доме престарелых, прежде чем продать дом, будет доступно полное исключение в размере 250 000 долларов США.
Брак и развод и проверка права собственности и пользования
Супружеские пары, подающие совместную заявку, могут исключить до 500 000 долларов дохода при условии, что:
- любой из супругов владеет жильем
- оба супруга проходят тест на использование, а
- ни один из супругов не продавал жилье в течение последних двух лет.
Отдельные жилые дома. Если каждый член супружеской пары владеет и занимает отдельное место жительства и ведет совместную регистрацию, каждый из них может исключить прибыль в размере до 250 000 долларов США при продаже. Кроме того, если это новый брак, и один из супругов продал жилье в течение двух лет до брака (таким образом лишая себя права на исключение), другой супруг все еще может исключить до 250 000 долларов США в качестве прибыли от проживания, принадлежавшего до брака.
Двойные налоговые льготы? В некоторых случаях новый брак также может удвоить налоговую льготу. Предположим, что 1 октября одинокий мужчина продал свое основное жилище и получил прибыль в размере 500 000 долларов. Предположим также, что он и его девушка жили в этом доме два года (но ее имени не было в названии), поэтому они оба удовлетворяют тесту на использование. Если они поженятся до полуночи 31 декабря того же года, они могут подать совместную декларацию за этот год и исключить все 500 000 долларов.
Развод и налоговые льготы. Разведенные налогоплательщики могут заявить о праве собственности и использовании своего жилья их бывшим супругом. Например, скажите, что при разводе жене разрешается жить в доме мужа, пока она его не продаст. Он владел резиденцией 18 месяцев. После продажи пара разделит прибыль 50 на 50.
Если жена продаст дом через девять месяцев, она может присвоить право собственности бывшего мужа, чтобы пройти двухлетний тест владения. Кроме того, муж может указать на то, что его бывшая жена продолжает пользоваться домом, чтобы пройти двухлетний тест на использование. Каждый имеет право исключить из продажи 250 000 долларов прибыли. Овдовевшие налогоплательщики также могут заявить о праве собственности и использовании своего умершего супруга.
Частичное исключение для второго дома, который также используется в качестве основного жилья
Если вы продаете дом, который вы иногда использовали для отдыха или сдачи в аренду, а иногда в качестве основного места жительства, вы имеете право только на эту часть исключения прироста капитала это соответствует количеству времени, которое вы фактически прожили там в качестве основного места жительства.
(Остальное время называется «неквалифицированное использование»).(когда был принят соответствующий закон). Более того, если в течение пяти лет до продажи вы ни разу не сделали дом своим основным местом жительства, вы, вероятно, не имеете права на использование исключения. (Вы не удивитесь, узнав, что это правило предназначалось для получения дополнительных налоговых поступлений, чтобы компенсировать некоторые другие сокращения налогов.)
Домашние офисы и амортизация: возврат налога
Исключение налога на прирост капитала не распространяется на допустимую амортизацию по резиденциям после 6 мая 19 г.97. Если вы находитесь в высокой налоговой категории и планируете жить в своем доме в течение длительного времени, получение амортизационных отчислений для домашнего офиса сейчас весьма ценно. Но если нет, вы, возможно, захотите пересмотреть использование части вашего дома в качестве офиса, потому что все амортизационные отчисления, которые вы делаете, будут облагаться налогом по ставке 25% при продаже дома.
Пример: Супружеская пара продает дом со скорректированной базой (покупная цена плюс капитальные улучшения) в размере 100 000 долларов США за 600 000 долларов США. За эти годы они взяли 50 000 долларов амортизационных отчислений для домашнего офиса.
Цена продажи: 600 000 долларов США
Скорректированная база – 100 000 долларов США
Налогооблагаемая прибыль = 500 000 долларов США
Из этой прибыли 450 000 долларов не облагаются налогом; 50 000 долларов США, взятые в качестве амортизационных отчислений, облагаются налогом на прирост капитала по ставке 25%.
Можете ли вы разделить большую прибыль с совладельцем, чтобы вас исключили?
Если вы ожидаете огромных доходов от продажи дома — больше, чем можно исключить из налога, — вам следует подумать о том, как разделить право собственности на дом.
Например, пара владеет домом вместе со своим взрослым сыном (возможно, потому, что они передали ему долю). Если он соответствует критериям владения и использования в отношении одной трети собственности, сын может продать свою долю за прибыль в размере 250 000 долларов без уплаты налога.
Его родители могли одновременно продать свою долю за 500 000 долларов без налогов, скрыв при этом всю прибыль в размере 750 000 долларов.
Какую сумму налога на прирост капитала вы должны будете заплатить с налогооблагаемой прибыли?
Если часть или вся ваша прибыль от продажи вашего жилья подлежит налогообложению, вы будете платить налог на прибыль по ставкам налога на прирост капитала. Эти ставки ниже, чем ставки налога на доходы физических лиц, при условии, что вы владели домом более одного года. Если вы владели домом менее одного года, вам нужно будет заплатить налог на прибыль по обычной ставке подоходного налога.
Существует три ставки налога на долгосрочный прирост капитала: 0%, 15% и 20%. Ставка, по которой вы будете платить, зависит от вашего налогового статуса и вашего общего налогооблагаемого дохода. Ставка налога на прирост капитала составляет 15% для большинства налогоплательщиков. Но если ваш доход достаточно низок, ставка налога на прирост капитала равна нулю.
Согласно правилу, если ваш общий налогооблагаемый доход, включая налогооблагаемый прирост капитала, помещает вас в категорию обычного подоходного налога с физических лиц в размере 10% или 12%, вы платите нулевой налог на прирост капитала. Если ваш общий налогооблагаемый доход соответствует 22%, 24%, 32% или 35% налогу на доходы физических лиц, вы платите 15% налог на прирост капитала. Если по вашему доходу вы входите в верхнюю группу 37%, вы платите налог в размере 20% на долгосрочный прирост капитала.
Налог на доходы физических лиц ежегодно корректируется с учетом инфляции. На следующей диаграмме показана применимая ставка налога на прирост капитала на основе налогооблагаемого дохода в 2022 году.
Долгосрочная ставка прироста капитала | 2022 Доход, если не женат | Доход в 2022 году, если вы состоите в браке, подающем совместную декларацию | 2022 Доход главы семьи |
0% | от 0 до 41 675 долларов | от 0 до 83 350 долларов США | от 0 до 55 800 долларов США |
15% | От 41 676 до 459 750 долларов США | От 83 351 до 517 200 долларов США | от 55 801 до 488 500 долларов США |
20% | Всего более 459 750 долларов США | Всего более 517 200 долларов США | Всего более 488 500 долларов США |
Пример 1: Джон и Джилл женаты и заработали 25 000 долларов налогооблагаемой прибыли от продажи своего дома, которым они владели в течение пяти лет.
У них было 50 000 долларов другого дохода. Таким образом, их общий доход на 2022 год составляет 75 000 долларов. При этом уровне дохода они платят налог на прирост капитала по ставке 0%. Другими словами, им не нужно платить налог на прибыль.
Пример 2: Бартон, одинокий мужчина, продал свой дом, которым он владел в течение семи лет, за налогооблагаемую прибыль в размере 100 000 долларов. У него было 100 000 долларов другого налогооблагаемого дохода за год. Его общий налогооблагаемый доход составляет 200 000 долларов. При этом уровне дохода он платит налог на прирост капитала в размере 15% со своей прибыли в размере 100 000 долларов США, что составляет налог в размере 15 000 долларов США.
Пример 3: Лекси и Элмор, супружеская пара, продали свой дом, получив прибыль в размере 300 000 долларов. Они владели домом 20 лет. У них было 250 000 долларов другого дохода за год. Их общий налогооблагаемый доход составил 550 000 долларов. При этом уровне дохода они платят налог на прирост капитала в размере 20% от прироста в размере 300 000 долларов США, что составляет налог в размере 60 000 долларов США.
Обратитесь к бухгалтеру, бухгалтеру или налоговому юристу, если у вас есть вопросы или опасения по поводу ваших налоговых обязательств по налогу на прирост капитала.
Налоговые вопросы при продаже дома
Налоговые правила для продавцов жилья могут быть очень сложными. Они кратко изложены ниже, но вам также следует загрузить публикацию IRA 523 «Продажа вашего дома» с веб-сайта IRS: www.IRS.gov.
Если вы продаете свое основное место жительства с прибылью, вы можете исключить эту прибыль из своего налогооблагаемого дохода. К сожалению, вы не можете вычесть убыток от продажи вашего основного дома. Хуже того, если вы подумываете о том, чтобы бросить свой дом или он, вероятно, будет лишен права выкупа, вам нужно проконсультироваться с налоговым специалистом, чтобы узнать, не будете ли вы в результате платить налоги.
Кратко о правилах.
Исключение в размере 250 000 или 500 000 долларов США при продаже основного места жительства.
Физические лица могут исключить прибыль в размере до 250 000 долларов США от продажи основного дома (или 500 000 долларов США для супружеской пары), если вы владеете домом и проживаете в нем не менее двух лет.
Эти два года не обязательно должны быть последовательными. В течение 5 лет, предшествующих продаже дома, вы должны прожить в этом доме в качестве основного места жительства не менее 24 месяцев в течение этого 5-летнего периода.
Вы можете использовать это правило 2 из 5 лет, чтобы исключать прибыль каждый раз, когда вы продаете или обмениваете свой основной дом. Как правило, вы можете требовать исключения только один раз в два года. Применяются некоторые исключения.
Исключения из правила 2 из 5 лет. Если вы прожили в своем доме менее 24 месяцев, вы можете исключить часть дохода. Исключения допускаются, если вы продали свой дом из-за смены места работы, из-за проблем со здоровьем или по другим непредвиденным обстоятельствам, таким как развод или смерть.
Частичное исключение. Вы можете исключить часть своей прибыли, если вы продаете свой дом и прожили в нем менее 2 лет, и вы соответствуете одному из вышеуказанных исключений. Вы рассчитываете свое частичное исключение на основе количества времени, которое вы фактически прожили в своем доме.
Вот как рассчитывается исключение: Подсчитайте количество месяцев, которое вы фактически прожили в своем доме. Затем разделите это число на 24. Затем умножьте это соотношение на 250 000 долларов (если не состоите в браке) или на 500 000 долларов (если женат). Результатом является сумма прибыли, которую вы можете исключить из налогооблагаемого дохода.
Расчет базовой стоимости и прироста капитала. Формула для расчета стоимости вашего основного дома выглядит следующим образом:
Цена покупки
Затраты на покупку (сборы за право собственности и условное депонирование, комиссионные агента по недвижимости и т. д.)
+ Улучшения (замена крыши, новая печь и т. д.)
+ Коммерческие расходы (плата за право собственности и условное депонирование, комиссия агента по недвижимости и т. д.)
= Основа затрат
Прибыль или убыток
Цена продажи — Основа затрат = Прибыль или убыток
Если полученное число положительное, вы получили прибыль, продав свой дом.