Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе: Статья 37 ЖК РФ. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме

Статья 37 ЖК РФ. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме

Новая редакция Ст. 37 ЖК РФ

1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

3. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Комментарий к Статье 37 ЖК РФ

1. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме осуществляется по правилам ст. 37 Кодекса с учетом положений ГК РФ. ГК РФ различает два вида общей собственности — долевую и совместную (ст. 244). Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

В ч. 1 ст. 37 Кодекса установлено правило, согласно которому доля в праве общей собственности пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения (жилого или нежилого) в многоквартирном доме. Напомним, что общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площади мест вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с проживанием в нем, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (ст.

15 Кодекса).

Несмотря на то что ч. 1 ст. 37 Кодекса сформулирована в императивной норме, установленный в ней принцип определения размеров долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует рассматривать в качестве общего правила, из которого в соответствии со ст. 15 Вводного закона возможны исключения. Принятым до вступления в силу Вводного закона решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме могли быть установлены иные правила определения размеров долей, которые обладают приоритетом по отношению к рассматриваемой норме ч. 1 ст. 37 Кодекса.

Высший Арбитражный Суд РФ указал на то, что при рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании.

Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается (см. п. п. 4 и 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» <1>).

———————————
<1> Вестник ВАС РФ. 2009. N 9.

2 — 3. В ч. 2 ст. 37 Кодекса закреплено императивное правило о следовании доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме судьбе права собственности на помещение, принадлежащее собственнику. Например, если собственник продает свою квартиру, то к покупателю (новому собственнику) переходит не только право собственности на эту квартиру, но и право собственности на принадлежавшую продавцу долю в праве общей собственности на имущество дома. В таком случае доля нового собственника в праве общей собственности признается равной доле прежнего собственника.

4. Доли в праве общей собственности на имущество в многоквартирном доме ни при каких обстоятельствах не могут быть: а) выделены в натуре, б) отчуждены (проданы, подарены, обменены и т.п.) отдельно от отчуждения жилых или нежилых помещений, находящихся в индивидуальной собственности соответствующего субъекта.

Другой комментарий к Ст. 37 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Доля каждого собственника помещения в многоквартирном доме в праве общей собственности на общее имущество дома пропорциональна размеру общей площади помещения. Такое определение важно по ряду причин.

Во-первых, от этого зависит, в соответствии с ч. 2 ст. 39 ЖК РФ, размер обязательных расходов на содержание общего имущества (например, ремонт лифта, лестничных пролетов, уборка территории).

Во-вторых, количество голосов на общем собрании собственников пропорционально доле каждого из них в праве общей собственности на общее имущество дома (ст. 48 ЖК РФ).

2. Согласно ч. 2 комментируемой статьи доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома следует судьбе права собственности на помещение в многоквартирном доме.

Согласно ст. 290 ГК РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Данное положение отражено в п. 2 ч. 4 комментируемой статьи. Пунктом 1 ч. 4 статьи предусмотрено, что собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел своей доли в натуре.

3. Решение о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме принимается общим собранием собственников помещений (ст. 44 ЖК РФ).

4. Напомним, что юридическая судьба доли в праве на общее имущество дома связана с юридической судьбой права собственности на конкретное помещение. Это обусловлено назначением общего имущества дома. Оно представляет собой комплекс недвижимого имущества. Часть его (лестницы, крыша, лифт и проч.) нельзя признать самостоятельными объектами права собственности, их предназначение — обслуживание основных помещений, доступ к ним.

Часто задаваемые вопросы — Обращения граждан — Главная — Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области Официальный сайт

 Часто задаваемые вопросы

 

1. Вопрос о содержании и ремонте общего имущества в МКД.

Письмо Минстроя России от 11.04.2016 № 10686-АТ/04

Департамент жилищно-коммунального хозяйства Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел обращения от 14 марта 2016 г. N 0125/01-02 и N 0126/01-02 и в рамках своей компетенции сообщает следующее.

Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.

В соответствии с частью 3 статьи 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирными жилыми домами должны быть предусмотрены состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня.

Согласно части 3 статьи 39 ЖК РФ правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее — Правила), согласно пункту 2 которых в состав общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, в частности, включаются: межквартирные лестничные площадки; лестницы; коридоры; технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование.

Домофон, как оборудование, находящееся в многоквартирном доме, и обслуживающее более одного помещения, отвечает признакам общего имущества в многоквартирном доме, в связи с чем принадлежит на праве собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Согласно пункту 1 Правил состав общего имущества определяется в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества собственниками помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, в случае, если техническое обслуживание запирающих устройств (домофона) предусмотрено договором управления многоквартирным домом, то оплата данного вида работ производится из состава платы за содержание и ремонт жилого помещения, которая устанавливается в порядке, предусмотренном статьей 157 ЖК РФ.

В случае же если договором управления многоквартирным домом в составе работ по содержанию и ремонту общего имущества не предусмотрено техническое обслуживание запирающего устройства (домофона), то для начисления такой платы необходимо решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и заключение соответствующего договора с управляющей организацией или с организацией, осуществляющей обслуживание домофона.

Такое решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в зависимости от конструкции взаимоотношений принимается в порядке, предусмотренном статьями 44 — 48 ЖК РФ или в порядке, предусмотренном главой 9.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда ЖК РФ не предусматривает возможности принятия таких решений.

В указанном случае тариф на обслуживание домофона, в том числе порядок его изменения, а также порядок внесения платы за такое обслуживание устанавливается в договоре между организацией, осуществляющей соответствующий вид деятельности, и собственниками помещений в многоквартирном доме или по их поручению с управляющей организацией.

 2. Вопрос о законности размещения оборудования интернет-провайдеров.

Услуги связи оказываются операторами связи пользователям услугами связи на основании договора об оказании услуг связи, заключаемого в соответствии с гражданским законодательством и правилами оказания услуг связи (п. 1 ст. 44 Федерального закона от 07 июля 2003 года № 126-ФЗ «О связи»). Договор об оказании услуг связи, заключаемый с гражданами, является публичным договором, то есть заключаемым коммерческой организацией и устанавливающим ее обязанности по оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится, а отказ от его заключения при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие услуги не допускается (п.  1 ст. 45 Закона о связи и п. 1 ст. 426 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом обеспечение предоставления абоненту и (или) пользователю доступа к сети связи обязательно при предоставлении телематических услуг, услуг местной телефонной связи, услуг связи для целей телевещания.

В свою очередь, собственники вправе в соответствии со ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общим собранием собственников помещений в многоквартирном жилом доме принять решение об определении порядка пользования организацией связи общим имуществом дома, либо изменении сложившегося в результате заключения собственниками квартир договоров на оказание возмездных услуг по предоставлению доступа к сети Интернет порядка пользования имуществом, либо о запрете конкретному оператору связи (или всем операторам связи) размещать принадлежащее ему (им) оборудование в доме.

Поскольку в данной ситуации жилищные права граждан – собственников помещений в многоквартирном доме конкурируют с их конституционными правами на получение информации предлагаем собственникам ознакомиться с Информационным письмом ФАС России от 27. 05.2015 № ИА/26126/15 «Об оценке обстоятельств, связанных с доступом операторов связи в многоквартирные дома» и в случае необходимости осуществить защиту нарушенных прав в судебном порядке.

3. Вопрос о законности размещения автопарковки на придомовой территории

В соответствии с подп. «е» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества, в том числе включается земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.

При этом необходимо знать, что согласно пунктам 1, 2, 3, 5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно пункту 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Вопрос о формировании и постановке на кадастровый учет земельного участка принципиально важен при его фактическом использовании, в том числе в целях организации парковки. Так, если земельный участок сформирован, то порядок его использования определяется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о пределах использования земельного участка. Данное решение в силу ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Если же участок не сформирован, то решение вопроса об организации парковки не относится к компетенции общего собрания собственников помещений.

Таким образом, разрешение вопроса о пределах использования земельного участка не относится к компетенции Департамента, в связи с чем защиту нарушенных прав собственников рекомендуем осуществлять в судебном порядке.

4. Вопрос об использовании общего имущества собственников многоквартирного дома третьими лицами.

В части вопросов пользования общим имуществом, в том числе частей мест общего пользования, поясняем следующее.

В силу ст. 210, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество.

Состав общего имущества оговорен в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и п. 2 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491.

Согласно ч. 4 ст. 36 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В силу подп. 1, 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ допускается использование общего имущества собственников помещений, а также решение о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, исключительно на основании решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу пользования общим имуществом, принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Согласно ч. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном ЖК РФ порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

В соответствии со ст. 11 ЖК РФ допускается защита нарушенных жилищных прав в судебном порядке.

Кроме того, в соответствии с ч. 7 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

 

5. Вопрос о расходовании управляющей организации денежных средств, получаемых от третьих лиц в результате использования общего имущества многоквартирного дома.

Целевое использование денежных средств можно подтвердить только в ходе проверки финансово-хозяйственной деятельности организации.

Следует отметить, что финансово-хозяйственная деятельность юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление многоквартирными домами, действующими нормами жилищного законодательства не регламентируется. Действующим законодательством Департамент не наделен полномочиями по решению данных вопросов. При этом контроль за поступившими и израсходованными денежными средствами, направленными на обеспечение работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома, выполнение ремонтных работ общего имущества многоквартирного дома и т. д. осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме.

Кроме того, для проведения проверки целевого расходования денежных средств, направленных на выполнение каких-либо работ, собственники помещений многоквартирного дома вправе обратиться в специализированную аудиторскую организацию с последующим обращением (при необходимости) в суд за защитой своих нарушенных прав и законных интересов в соответствии со ст. 11 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Разрешение финансовых споров, возникающих между собственниками помещений многоквартирного дома и управляющей организацией, осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством с предварительным соблюдением претензионного (досудебного) порядка разрешения спора.

В случае, если имеются факты нецелевого расходования денежных средств собственников помещений многоквартирного дома управляющей организацией, факты мошенничества, собственники вправе обратиться в органы внутренних дел.  

 

6. Кто уполномочен от имени собственников подписывать акты приемки оказанных услуг или выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме? 

 В соответствии с Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном дом, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения», сведения об оказании услуг и выполнении работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, отражаются в актах. 26.10.2015 Приказом Минстроя России № 761/пр утверждена форма такого акта приемки выполненных работ.

В акте отражается, в том числе, перечень оказанных услуг и выполненных работ в соответствии с Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 03. 04.2013 № 290, стоимость за единицу выполненной работы (оказанной услуги) по договору управления МКД или договору оказания услуг по содержанию и/или выполнению работ по ремонту общего имущества в МКД, сметная стоимость за единицу выполненной работы по договору подряда по выполнению работ по ремонту общего имущества в МКД.

Кто же уполномочен от имени собственников подписывать такие акты? В данной ситуации возможно два варианта.

Первый вариант – акт приемки выполненных работ подписывает председатель совета многоквартирного дома. Так, в соответствии с пунктом 4 части 8 статьи 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации председатель совета многоквартирного дома осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Таким образом, для подписания акта приемки выполненных работ председатель должен быть выбран в качестве такового на основании решения общего собрания собственников, а также иметь доверенность от собственников на подписание акта приемки выполненных работ.

Второй вариант – акт приемки выполненных работ подписывает один из собственников помещений в многоквартирном доме. При этом такой собственник также должен быть уполномочен решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме на подписание акта выполненных работ, и должен иметь доверенность от собственников помещений в этом многоквартирном доме.

Также предлагаем собственникам примерную форму доверенности для наделения председателя многоквартирного дома / другого собственника помещения в многоквартирном доме правом подписания акта приемки выполненных работ.

7. Вопрос о правилах оформления протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах

 

8.  Письмо Минстроя РФ о вопросах порядка включения в платежный документ для внесения платы за содержание жилого помещения и предоставление коммунальных услуг платы за техническое обслуживание и ремонт систем коллективного приема телевидения

9. Об изменении порядка оплаты коммунальной услуги «отопление»

 

10. О вопросах применения части 2 статьи 136 ЖК РФ (письмо Минстроя РФ от 01.08.2016 № 24192-ОД/04)    

 

11. О реконструкции и перепланировке

 

12. Вопрос о порядке эксплуатации систем коллективного приема телепередач в многоквартирном доме

В настоящее время на территории Российской Федерации реализуется федеральная целевая программа «Развитие телерадиовещания в Российской Федерации на 2009-2018 годы», направленная на развитие сети эфирного наземного телевизионного вещания.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) и подпунктом «д» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13. 08.2006 № 491 (далее – Правила № 491), в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включается механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения. При этом в пункте 8 Правил № 491 системы коллективного приема телепередач, включая сети кабельного телевидения, оптоволоконную сеть, поименованы как информационно-телекоммуникационные сети, внешней границей которых является внешняя граница стены многоквартирного дома (далее – МКД).

Из совокупности указанных норм жилищного законодательства следует, что система коллективного приема телепередач (далее – СКПТ) в многоквартирном доме, обслуживающая более одного жилого и (или) нежилого помещения, входит в состав общего имущества в таком доме.

В связи с изложенным Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области направил разъяснения в адрес управляющих организаций о необходимости принятия мер по обеспечению надлежащей работоспособности систем коллективного приема эфирного телевидения в многоквартирных жилых домах.

 

Разъяснения прокуратуры. Официальный портал Администрации города Омска

О труде

18 мая 2021 года, 12:46

Об образовании

18 мая 2021 года, 12:42

О защите прав несовершеннолетних и штрафах

18 мая 2021 года, 12:37

О дополнительных гарантиях по защите трудовых прав дистанционного работника

13 мая 2021 года, 11:01

Об охране труда

29 апреля 2021 года, 16:38

О возможных схемах мошенничества

28 апреля 2021 года, 14:13

О дополнительных гарантиях по защите трудовых прав дистанционного работника

26 апреля 2021 года, 17:52

Гарантии трудовых прав беременных женщин

26 апреля 2021 года, 17:46

Трудовые права инвалидов

26 апреля 2021 года, 17:29

Ответственность за просрочку в оплате товаров и услуг, закупаемых у субъекта МСП

14 апреля 2021 года, 17:43

Об ответственности за неповиновение сотрудникам правоохранительных органов

08 апреля 2021 года, 12:14

Об антитеррористической защищенности

08 апреля 2021 года, 12:01

Об изменениях в Порядке приема на обучение по образовательным программам высшего образования

08 апреля 2021 года, 11:52

Об административной ответственности юридического лица за коррупционные правонарушения

29 марта 2021 года, 18:22

Как не стать жертвой мошенников при использовании банковских карт

29 марта 2021 года, 18:11

О трудовых правах сотрудников при введении в отношении организации процедуры банкротства

29 марта 2021 года, 17:49

О гарантиях при сокращении численности или штата работников

29 марта 2021 года, 17:27

О продлении срока действия диагностических карт транспортных средств

29 марта 2021 года, 11:35

Об особенностях приема на работу несовершеннолетних

26 марта 2021 года, 15:59

Ответственность за вымогательство взятки

26 марта 2021 года, 15:51

Следующий

Как считается доля собственника в общем имуществе в многоквартирном доме? Какая есть по этому вопросу судебная практика?

Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Жилищным кодексом РФ установлено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ч.1 ст. 37 ЖК РФ).

До принятия Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме имели возможность определять доли в праве общей собственности решением общего собрания или иным законным соглашением участников долевой собственности на общее имущество в соответствии со ст. 9 Федерального закона от 15.06.1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья». Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», отменив упомянутый закон о товариществах собственников жилья, установил, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если принятым до вступления в силу настоящего Федерального закона решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное. То есть, если собственниками были выбран иной способ определения этих долей до 1 марта 2005 года, то их решения не утрачивают свою силу и после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно ч. 1 ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты (ч. 1 ст. 42 ЖК РФ). Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире (ч. 2 ст. 42 ЖК РФ).

Сведения о размерах принадлежащих собственникам помещений в данном многоквартирном доме долей в праве общей собственности на общее имущество содержаться в реестрах собственников помещений в многоквартирном доме, которые обязаны вести управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива (ч. 3.1 ст.45 ЖК РФ).

Некоторые примеры из судебных решений по вопросам определения доли собственника в общем имуществе в многоквартирном доме.

1. Собственники помещений в многоквартирном доме имеют право требования признания общей долевой собственности на общее имущество, зарегистрированное в реестре за одним лицом.  

«Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ)» – Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»

2. Реконструкция объекта, изменяющая общую площадь помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме, меняет размер долей в праве общей собственности на общее имущество других собственников жилых и нежилых помещений данного дома.

«В соответствии со статьями 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации реконструкция объекта, в результате которой изменилась общая площадь помещения, принадлежащего истцу помещения, расположенного в многоквартирном жилом доме, влечет изменение размера долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме других собственников жилых и нежилых помещений данного дома» –Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 4 июня 2009 г. №  А06-5228/2008

3. Жилищный кодекс РФ определяет доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а не реальная доля в материальном объекте.

«С учетом положений ст. 37 ЖК РФ, ст. 290 ГК РФ в установленном законом порядке подлежит определению доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, но не реальная доля в материальном объекте» – Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 15 июля 2015 г. по делу N 33-17061/2015

4. При определении доли каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество не учитываются площади помещений, не являющиеся индивидуализированной собственностью, и площади помещений, входящих в состав общего имущества.

«При определении доли каждого собственника не учитываются площади помещений, не являющиеся индивидуализированной собственностью, и площади помещений, входящих в состав общего имущества; таким образом, при определении доли собственника следует исходить из площади помещения, принадлежащего собственнику, и совокупной площади всех жилых и нежилых помещений данного многоквартирного дома, зарегистрированных на праве собственности, с учетом данных реестра собственников помещений в доме» – Определение Московского городского суда от 17 мая 2017 г. N 4г-5145/17

5. Определение доли в праве общей собственности в коммунальной квартире осуществляется исходя из размеров комнаты, без учета иных помещений, которые находятся в индивидуальной собственности лица.

«Исходя из ч. 1 ст. 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности в коммунальной квартире определяется исходя из размеров собственно комнаты, без учета иных помещений, которые находятся в индивидуальной собственности лица» – Апелляционное определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 16 марта 2015 г. по делу N 33-2354/2015

Министерство экономического развития Российской Федерации

О порядке передачи земельных участков собственникам помещений в многоквартирном доме.

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 16 октября 2009 г. N Д23-3410

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел письмо о порядке передачи земельных участков собственникам помещений в многоквартирном доме и в пределах компетенции сообщает.

В соответствии с п. 2 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс) в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

В соответствии с п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс) земельный участок, на котором расположен дом, входит в состав общего имущества в многоквартирном доме. Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Пункт 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 189-ФЗ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав данного дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

С учетом изложенного у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены такие дома, возникает в силу прямого указания закона.

В соответствии с п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. При этом свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается. Согласно Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 14.02.2007 N 29, сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости включаются в свидетельство о государственной регистрации права, выдаваемое собственнику помещения в многоквартирном доме, посредством внесения в него описания объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на него.

Учитывая положения ст. 23 Закона N 122-ФЗ, ст. 16 Закона N 189-ФЗ, государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, носит правоподтверждающий характер.

Таким образом, у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены такие дома, в соответствии со ст. 16 Закона N 189-ФЗ, возникает с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. При этом государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок. Заключения каких-либо дополнительных договоров передачи общего имущества в многоквартирном доме в общую долевую собственность действующим законодательством не предусмотрено, в Законе N 189-ФЗ также отсутствуют требования об издании органами государственной власти или органами местного самоуправления решений о предоставлении земельных участков собственникам помещений в многоквартирных домах.

Исключение сведений о переданных в соответствии со ст. 16 Закона N 189-ФЗ земельных участках из реестра федерального имущества осуществляется в порядке, предусмотренном п. 16 Положения об учете федерального имущества, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2007 N 447 «О совершенствовании учета федерального имущества» (далее — Положение).

В соответствии с п. 16 Положения после прекращения права собственности Российской Федерации на имущество лицо, которому оно принадлежало на соответствующем вещном праве, в 2-недельный срок со дня получения сведений о прекращении указанного права представляет для исключения из реестра сведений об имуществе в соответствующий территориальный орган установленные п. 16 Положения документы.

Согласно п. 32 Положения после прекращения права собственности Российской Федерации на имущество, составляющее государственную казну Российской Федерации, Росимущество или территориальный орган в 3-недельный срок со дня получения документа, подтверждающего прекращение либо государственную регистрацию прекращения указанного права на имущество, если им является недвижимое имущество, после проведения экспертизы поступившего документа формирует запись о прекращении права собственности Российской Федерации на имущество, составляющее государственную казну Российской Федерации, и исключает все сведения из соответствующих карт сведений об объекте учета.

По мнению Департамента недвижимости, документами, подтверждающими государственную регистрацию прекращения указанного права на имущество, могут служить предоставленные Росреестром в установленном порядке документы, содержащие информацию о правообладателях на все жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме. При отсутствии Российской Федерации в списке правообладателей на жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме право Российской Федерации на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, прекращается. При наличии зарегистрированного права собственности Российской Федерации на помещение(я) в многоквартирном доме (и, соответственно, наличии неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) право собственности Российской Федерации на весь земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, преобразуется в соответствующую долю в праве собственности на данный земельный участок пропорционально площади помещений в многоквартирном доме.

На основании изложенного Департамент недвижимости считает, что издание органом государственной власти или органом местного самоуправления ненормативного правового акта о предоставлении земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома (решения о предоставлении земельных участков собственникам помещений в многоквартирных домах) не требуется.

Заместитель директора
Департамента недвижимости
М.В.БОЧАРОВ

Проект устава ТСЖ Никитина 8

Устав ТСЖ «Никитина 8»

г. Железногорск. «____» _________________ 2013 г.

1.Общие положения.

1.1 Товарищество собственников жилья «Никитина 8», образованное на базе дома (домов) № 8 по улице Никитина далее именуемое Товарищество, является объединением собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления, обеспечения эксплуатации комплекса движимого и недвижимого имущества, владения, пользования и распоряжения общим имуществом в соответствии с Гражданским кодексом РФ, Жилищным кодексом РФ и иными законодательными актами РФ, регулирующими гражданские и жилищные правоотношения.

1.2. Местонахождение (юридический адрес) Товарищества: г. Железногорск ул Никитина дом № 8

1.3. Товарищество является некоммерческой организацией. Товарищество вправе осуществлять хозяйственную деятельность в соответствии со ст. 152 Жилищного кодекса РФ.

1.4.Средства, полученные Товариществом в результате хозяйственной деятельности, по решению общего собрания используются для оплаты общих расходов в соответствии с бюджетом Товарищества или направляются в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные Уставом, и не подлежат распределению между членами Товарищества в виде дивидендов.

1.5.Товарищество является юридическим лицом с момента государственной регистрации, имеет самостоятельный баланс, расчётный и иные счета в банках, круглые и иные печати со своим наименованием, угловой штамп, бланки и другие реквизиты, необходимые для осуществления хозяйственной деятельности.

1.6.Товарищество может от своего имени совершать любые сделки, не противоречащие законодательству и настоящему Уставу, приобретать имущественные и неимущественные права, представлять общие интересы собственников помещений в государственных органах власти, органах местного самоуправления и других организациях.

1.7.Товарищество отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом и не отвечает по обязательствам членов Товарищества.

1.8.Товарищество создаётся без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено Уставом.

1.9.Товарищество руководствуется в своей деятельности настоящим Уставом, Жилищным кодексом РФ, областными законами, распоряжениями и постановлениями, а также решениями общего собрания членов Товарищества, если таковые не противоречат действующему законодательству.

1.10.Товарищество создаётся с целью совместного управления собственниками помещений комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.

2. Хозяйственная деятельность Товарищества собственников жилья.

2.1.Для достижения целей, предусмотренных Уставом, Товарищество собственников жилья вправе заниматься хозяйственной деятельностью.

2.2.Товарищество собственников жилья может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:

1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;

2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

3) сдача в аренду части общего имущества в многоквартирном доме;

2.3.На основании решения общего собрания членов Товарищества собственников жилья доход от хозяйственной деятельности Товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные Уставом Товарищества ( Необходимо дополнить устав указанными целями. Здесь и далее по тексту в устав могут быть внесены дополнительные условия). Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности товарищества собственников жилья, предусмотренные Уставом Товарищества.

3. Права товарищества собственников жилья.

3.1.Товарищество собственников жилья вправе:

1) заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов Товарищества;

2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные Уставом Товарищества цели;

3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год Товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством.

6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для Товарищества работы и предоставляющим Товариществу услуги;

7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее Товариществу;

8) создать объединение товариществ собственников жилья для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах.

3.2. В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе:

1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

2) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать , перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

3) получать в пользование либо приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных или иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

4) осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счёт собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

5) заключать сделки и иные отвечающие целям и задачам Товарищества действия.

3.3. В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.

3.4. Товарищество собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

4. Обязанности товарищества собственников жилья.

4.1. Товарищество собственников жилья обязано:

1) обеспечивать выполнение требований главы 13 Жилищного кодекса РФ, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также Устава Товарищества;

2) заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;

3) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;

4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;

5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

5. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

5.1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее — общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

5.2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме в установленных гражданским законодательством и Жилищным кодексом РФ пределах.

5.3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме, в том числе и не являющихся членами ТСЖ, путём его реконструкции или модернизации.

5.4. По решению, принятому на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в данном доме.

5.5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременён правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до введения в действие Жилищного кодекса РФ. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.

6. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

6.1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

6.2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения следует судьбе права собственности на указанное помещение.

6.3. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

6.4. Собственник помещения не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

7. Средства и имущество товарищества собственников жилья.

7.1. В собственности товарищества собственников жилья может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома.

7.2. Средства товарищества собственников жилья состоят из:

1) обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества и собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ;

2) доходов от хозяйственной деятельности Товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей Товарищества;

3) субсидий, на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;

4) прочих поступлений.

7.3. На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья в Товариществе могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные Уставом цели. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов товарищества.

7.4. Правление товарищества собственников жилья имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счёте в банке, в соответствии с финансовым планом Товарищества.

8. Содержание общего имущества в многоквартирном доме.

8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

8.2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несёт собственник помещения, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество указанного собственника.

9. Членство в товариществе собственников жилья.

9.1 Членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья.

9.2. Если в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами Товарищества после возникновения у них права собственности на помещения.

9.3. Членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена Товарищества на помещение в многоквартирном доме.

10. Органы управления товарищества собственников жилья. Органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества.

11. Общее собрание членов товарищества собственников жилья.

11.1 Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления Товарищества и созывается в порядке, установленном Жилищным кодексом РФ и Уставом Товарищества.

11.2. К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относится:

1) внесение изменений в устав Товарищества:

2) принятие решений о реорганизации и ликвидации Товарищества;

3) избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора ) Товарищества;

4) установление размера обязательных платежей и взносов для собственников помещений в многоквартирном доме;

5) образование специальных фондов Товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;

6) принятие решения о получении заёмных средств, в том числе банковских кредитов;

7) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности Товарищества;

8) утверждение годового плана о финансовой деятельности Товарищества и отчёта о выполнении такого плана;

9) рассмотрение жалоб на действия правления Товарищества, председателя правления Товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) Товарищества;

10) принятие и изменение по представлению председателя правления Товарищества правил внутреннего распорядка Товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда;

11) определение размера вознаграждения членов правления Товарищества;

12) принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме;

13) другие вопросы, предусмотренные Жилищным кодексом РФ или иными федеральными законами.

11.3 Уставом товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания членов Товарищества помимо указанных может быть отнесено решение иных вопросов.

11.4. Общее собрание членов товарищества собственников жилья имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.

12. Порядок проведения и организации общего собрания членов товарищества собственников жилья.

12.1. Уведомление о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья направляется в письменной форме лицом, по инициативе которого созывается общее собрание, и вручается каждому члену Товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом). Уведомление направляется не позднее, чем за десять дней до даты проведения общего собрания.

12.2. В уведомлении о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья указываются сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание, место и время проведения собрания, повестка дня общего собрания. Общее собрание членов товарищества собственников жилья не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня.

12.3. Общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нём присутствуют члены Товарищества или их представители, обладающие более 50% голосов.

12.4. Решения общего собрания членов товарищества собственников жилья по вопросам, отнесённым Жилищным кодексом РФ к компетенции общего собрания, принимаются не менее, чем 2/3 голосов от общего числа голосов членов товарищества:

1) внесение изменений в Устав Товарищества;

2) принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;

3) избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) Товарищества;

4) установление размера обязательных платежей и взносов членов Товарищества;

5) образование специальных фондов Товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;

6) принятие решения о получении заёмных средств, в том числе банковских кредитов;

7) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности Товарищества;

8) утверждение годового плана о финансовой деятельности Товарищества и отчёта о выполнении такого плана;

9) рассмотрение жалоб на действия правления Товарищества, председателя правления Товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) Товарищества;

10) принятие и изменение по представлению председателя правления Товарищества правил внутреннего распорядка Товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда;

11) определения размера вознаграждения членов правления Товарищества;

12) принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме;

13) другие вопросы, предусмотренные Жилищным кодексом РФ или иными федеральными законами. Решения по остальным вопросам принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов Товарищества или их представителей.

12.5. Решения общего собрания членов ТСЖ оформляются протоколами, которые подписываются председателем и секретарём собрания и хранятся _____________.

12.6. Общее собрание членов товарищества собственников жилья ведёт председатель правления Товарищества или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведёт один из членов правления Товарищества.

12.7. Голосование может проводиться путём опроса в письменной форме или голосование по группам членов Товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и решаемых вопросов.

13. Правление товарищества собственников жилья.

13.1. Руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением Товарищества. Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности Товарищества, за исключением вопросов, отнесённых к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.

13.2. Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов Товарищества общим собранием членов Товарищества на срок __________________.

13.3. Правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя Товарищества.

13.4. Правление товарищества собственников жилья является исполнительным органом Товарищества, подотчётным общему собранию членов товарищества.

13.5. Заседание правления товарищества собственников жилья созывается председателем в сроки _________________________________.

13.6. Заседание правления товарищества собственников жилья признаётся правомочным, если в таком заседании принимает участие большинство членов правления Товарищества. Решение правления товарищества собственников жилья оформляется протоколом.

14. Обязанности правления товарищества собственников жилья. В обязанности товарищества собственников жилья входят:

14.1. соблюдение Товариществом законодательства и требований Устава Товарищества;

14.2. составление смет доходов и расходов на соответствующий год Товарищества и отчётов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов Товарищества для утверждения;

14.3. управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;

14.4. заключение договоров на поставку коммунальных услуг;

14.5. заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

14.6. наём работников для обслуживания многоквартирного дома и их увольнение;

14.7. контроль за своевременным внесением членами Товарищества установленных обязательных платежей и взносов;

14.8. ведение списка членов Товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учёта и бухгалтерской отчётности;

14.9. созыв и проведение общего собрания членов Товарищества;

14.10. выполнение иных вытекающих из Устава товарищества собственников жилья обязанностей.

15. Председатель правления товарищества собственников жилья.

15.1. Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок ____________________. Председатель правления Товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам Товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.

15.2. Председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени Товарищества, подписывает платёжные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, Уставом Товарищества не требуют обязательного одобрения правлением Товарищества или общим собранием членов Товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов Товарищества правила внутреннего распорядка Товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда.

15.3. На основании решения правления ТСЖ подписывает договоры на оказание жилищно-коммунальных услуг.

16. Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья.

16.1. Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья избирается общим собранием членов Товарищества на срок ______________ . В состав ревизионной комиссии товарищества собственников жилья не могут входить члены правления товарищества.

16.2. Ревизионная комиссия товарищества собственников жилья из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии.

16.3. Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья:

1) проводит не реже, чем один раз в год ревизии финансовой деятельности Товарищества;

2) представляет общему собранию членов Товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год Товарищества и отчёт о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;

3) отчитывается перед общим собранием членов Товарищества о своей деятельности.

17. Права и обязанности собственника жилого помещения.

17.1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены Жилищным кодексом РФ.

17.2. Собственник жилого помещения вправе предоставить его владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учётом требований, установленных гражданским законодательством и Жилищным кодексом РФ.

17.3. Собственник жилого помещения несёт бремя содержания данного помещения и если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.

17.4. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

18. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме.

18.1. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путём внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

18.2. Решения общего собрания членов товарищества собственников жилья многоквартирном доме о проведении капитального или текущего ремонтов, их объёме, сроках исполнения и об оплате расходов по их проведению являются обязательными для всех собственников помещений многоквартирного дома.

18.3. Бремя ответственности по оплате обязательных платежей и расходов на содержание и ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме, независимо от того, являются ли они членами ТСЖ.

18.4. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на содержание и ремонт многоквартирного дома.

19. Реорганизация товарищества собственников жилья.

Реорганизация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.

20. Ликвидация товарищества собственников жилья.

20.1. Ликвидация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.

20.2. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья в случае, если члены товарищества не обладают более, чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

21. Заключительные положения.

21.1 Устав утверждается общим собранием членов Товарищества и вступает в силу с даты государственной регистрации товарищества в качестве юридического лица.

21.2 Поправки изменения и дополнения к Уставу товарищества собственников жилья принимаются на общем собрании членов Товарищества или их представителей большинством голосов собственников помещений, пропорционально долям участия, присутствующих на общем собрании. Изменения и дополнения к настоящему Уставу подлежат государственной регистрации и не могут противоречить действующему законодательству.

21.3. Настоящий Устав составлен в ______ экземплярах, имеющих равную силу.

Возможное противоречие Постановления Пленума ВС и ВАС норме гражданского законодательства

Уважаемые коллеги! Хочу обратить ваше внимание на следующую (возможную) проблему, возникшую в моей начинающейся юридической практике.

Согласно ст. 42 ФЗ о государственной регистрации недвижимости, государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества… То есть, по смыслу статьи право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома возникает автоматически с регистрацией права на первую квартиру в доме. Хорошо, если до этого времени был сформирован земельный участок под эксплуатацию МКД. А вот если нет… Тут и начинается самое интересное.

Если участок для эксплуатации МКД не сформирован, то закон (ст 16 Закона 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса») обязывает это сделать государственные органы власти или органы местного самоуправления. Статья 36 ЖК РФ определяет перечень объектов, входящих в общее имущество собственников помещений, включая земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Но если границы участка под эксплуатацию МКД не сформированы, то получается что с регистрацией прав на первую квартиру возникает право общей долевой собственности на объект, которого фактически не существует в качестве объекта права долевой собственности? Что вы думаете по этому поводу?

А вот какая позиция обозначена в п. 67 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ N 10/22,  от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015): «Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ». Исходя из смысла написанного:

1) Пленумы признают право собственности на несформированный земельный участок за публично-правовым образованием (что логично). Но при этом, если произошла госрегистрация прав на первую квартиру в доме, то право общей долевой собственности как бы существует, но не понятно, в отношении конкретно чего.

2) Собственники помещений все-таки собственниками несформированного участка не являются, но вправе владеть и пользоваться этим участком для удовлетворения своих нужд. Но при этом они фактически вынуждены тратить свои средства на содержание чужого имущества, платить взносы на содержание жилого помещения, куда входит также и содержание несформированного земельного участка.

В связи с этим вопрос: а не противоречит ли такая позиция Пленумов ст. 210 ГК РФ, согласно которой бремя содержания имущества, если иное не предусмотрено договором или законом, возлагается на собственника (в данном случае публично-правовое образование)? Договор между собственниками помещений и публично-правовым образованием на содержание имущества за счет собственников помещений в МКД не заключается (по крайней мере, в моем кейсе), закон тоже вроде как таких оснований не предусматривает. 

Буду признательна, если вы обстоятельно проанализируете мои вопросы и поможете начинающему специалисту:)

 

Ваш арендодатель несет ответственность за вашу безопасность

Как арендатор многоквартирного дома или дома в аренду, вы можете не осознавать, что договор аренды также гарантирует вам право рассчитывать на определенный уровень безопасности. Вы должны уметь спать по ночам, не беспокоясь о том, что неосторожный домовладелец подвергнет вас риску несчастного случая или травмы.

Если вы получили травму или подверглись нападению во время проживания в арендуемом доме, вы можете подать иск против арендодателя или жилого комплекса, чтобы помочь оплатить ваше выздоровление.

Например, если арендодатель не обслуживает лестницу должным образом и вы получили травму при падении, или если сотрудник комплекса нападет или украдет у вас, ваш арендодатель может быть признан небрежным.

Основы материальной ответственности

Ответственность арендодателя подпадает под действие ответственности за помещения. В определенной степени (и в зависимости от обстоятельств) лицо, владеющее недвижимостью, несет ответственность за травмы, полученные посетителями или арендаторами.

Для определения разумности, когда дело касается лицензиатов и приглашенных, учитывается ряд факторов:

• Почему человек находился в собственности?
• Как они использовали собственность?
• Была ли авария предсказуемой?
• Приложил ли владелец разумные усилия, чтобы предупредить о существующих опасностях?

Поскользнуться и упасть в доме и вокруг него

Небрежность со стороны собственников часто становится причиной несчастных случаев поскользнуться и упасть.Например, если арендодатель не смог установить надлежащее освещение или устранить препятствия на лестнице или коридоре, и вы получили травму при падении, это, по крайней мере, частично вина арендодателя.

Ежегодно тысячи людей получают травмы, начиная от незначительных царапин и кончая искалеченными в результате несчастных случаев поскользнуться и упасть. Национальный институт безопасности полов обнаружил, что 50% всех несчастных случаев в доме происходят из-за травм, полученных при падении . Травмы в результате падений составляют более восемь миллионов обращений в отделения неотложной помощи ежегодно.

Несчастные случаи поскользнуться и упасть могут привести к переломам костей, травмам позвоночника и головы, что приведет к дорогостоящим счетам за лечение. По данным Национального совета безопасности, падения дома чаще всего происходят в следующих местах:

• Дверные проемы
• Лестница
• Пандусы
• Лестницы
• Участки с неровной поверхностью
• Места массового скопления людей

Enjuris Совет: Пожилые жильцы больше подвержены риску несчастных случаев и травм в результате поскользнуться и упасть дома.См. Руководство GoodCall по обеспечению безопасности пожилых людей дома

Некоторые из наиболее часто леченных проблем, связанных с падением, включают:

• Сломаны бедра и кости таза, особенно у пожилых людей
• Сломанные руки и ноги
• Травмы спины и спинного мозга, которые относятся к числу наиболее болезненных и трудно поддающихся лечению после
• Травмы головы, вызывающие необратимое повреждение головного мозга, судороги, потерю памяти или нарушение когнитивных функций
• Травмы шеи
• Разрыв связок запястья, стопы или ноги

Доказательство неисправности при травме поскользнуться и упасть

Страхование вашего арендодателя может автоматически покрыть ваши травмы, или вам может потребоваться нанять адвоката по травмам, чтобы помочь с вашим требованием.

Закон определяет конкретные инциденты, когда собственник или арендодатель несет ответственность за падение, произошедшее с его или ее собственностью. Чтобы доказать, что владелец собственности несет ответственность за ваши травмы, вы должны предоставить доказательства, подтверждающие, что либо сотрудник, либо домовладелец / владелец здания:

• Было известно о потенциальной опасности, но не предпринял никаких действий;
• Должен был знать о потенциальной опасности, потому что территория представляла очевидный риск; или
• Несет прямую ответственность за вашу травму, создав опасную поверхность для ходьбы из-за проливания жидкостей, невыполнения ухода за изношенным или поврежденным напольным покрытием или другими способами.

Доказательство ответственности может быть сложной задачей. В конечном итоге ваш адвокат должен будет доказать ваше заявление о халатности.

Вы виноваты в своей травме?

Чтобы владелец собственности или домовладелец был признан виновным в вашем падении, вы должны доказать свою невиновность. Закон считает, что все совершеннолетние по закону несут ответственность за личную безопасность в большинстве ситуаций. Примером этого являются рассказы с указателями «Мокрый пол», потому что взрослые должны уметь читать такие предупреждения и следовать им.

В иске о возмещении вреда вам потребуется:

• Подтвердите, что вы двигались сознательно, а не прыгали, не прыгали и не проявляли иную небрежность.
• Обязательно внимательно следите за тем, где вы идете.
• Убедитесь, что вы не нарушили границу или не попали в запретную зону.

Если вы уверены, что не смогли избежать падения, вам необходимо доказать, что ваш домовладелец / собственник мог предотвратить падение.Доказательство этого может работать по-разному, в зависимости от того, была ли ваша травма поскользнулась и упала или споткнулась и упала.

В случае отключения спрашивать:

• Был ли предмет, за который я споткнулся, должен был быть там, и должен ли я знать об этом?
• Я споткнулся о пол, который был плохо уложен или содержался в плохом состоянии?
• Может ли предмет, о котором я споткнулся, разумно хранить в более безопасном месте?

Как для спуска, так и для скольжения спрашивайте:

• Следует ли размещать предупреждение о потенциальной опасности?
• Достаточно ли освещения в помещении, чтобы предотвратить такие несчастные случаи?

Личная охрана и безопасность

Владельцы многоквартирных домов также несут ответственность за людей, которых они нанимают для ухода за имуществом.Например, если сотрудник причиняет вред арендаторам или их имуществу, ответственность может быть привлечена к управлению арендодателем / многоквартирным комплексом. Кроме того, если в жилом комплексе не предусмотрены разумные меры безопасности для арендаторов, которые затем становятся жертвами преступления в своем доме, может быть основание для гражданского иска.

В большинстве штатов домовладельцы могут нести определенную ответственность за защиту своих арендаторов от преступной деятельности. Присяжные присудили значительные компенсации истцам, подавшим в суд на домовладельцев, особенно если в отношении собственности было совершено несколько преступлений или если домовладелец не принял надлежащих мер предосторожности.

Работники — ответственность арендодателя

Арендодатели должны тщательно проверять своих сотрудников и арендаторов. В противном случае они могут быть привлечены к ответственности в случае совершения преступления.

Коллин М. Куинн руководит юридическим центром по женским травмам при фирме Locke & Quinn в Ричмонде, штат Вирджиния, где она является партнером. Центр однажды оказывал услуги клиентке, которую изнасиловал, зарезал и бросил умирать рабочий в ее многоквартирном доме.

Коллин и ее клиент возбудили гражданское дело против временного агентства, которое наняло работника, которое не провело тщательную проверку его криминального прошлого, и жилого комплекса, который не позволял жильцам устанавливать засовы в своих квартирах.

Обе компании были признаны ответственными, и женщина получила компенсацию в размере 3 миллионов долларов, которые помогли покрыть ее лечение и другие потребности в восстановлении, включая ее переезд в дом в более безопасной части города с системой безопасности.

Жертвы, подвергшиеся изнасилованию или нападению в своих собственных домах, могут не осознавать, что есть потенциальное гражданское возмещение, которое они могут получить от своих домовладельцев.По словам Коллин, хотя в уголовном процессе может быть компенсация, она часто минимальна по сравнению с потенциальным исходом гражданского дела.

Она отмечает: «Гражданский адвокат может убедиться, что все камни перевернуты и что рассмотрены все средства правовой защиты».

Прочие обязанности арендодателя

Другие ситуации, когда домовладельцы могут нести ответственность за ущерб, включают плесень в доме, незаконное использование свинцовой краски или вред, который вы, как житель, наносите, когда другие арендаторы занимаются незаконной деятельностью, например, торговлей наркотиками.

Несмотря на то, что падение или преступная деятельность может произойти в вашем арендуемом доме всего за несколько минут, физическая боль, эмоциональные травмы и медицинские расходы могут длиться всю оставшуюся жизнь. Если ситуация была вызвана халатностью вашего арендодателя, намеренной или нет, вы можете иметь право на компенсацию, подав судебный иск о причинении личного вреда.

Вы подвергались каким-либо образом преследованиям, будучи арендатором арендуемой собственности? Подали ли вы судебный иск против арендодателя? Пожалуйста, поделитесь своей историей ниже.

Смена собственника — Ресурсный центр для арендаторов

Здравствуйте, дорогие друзья! Просматривая наш обширный журнал вызовов (помогите нам изменить это!), Я понял, что есть два звонка, которые мы получаем часто, и они дополняют друг друга:

1. «Мой домовладелец продает недвижимость! Что мне делать?»
2. «Я только что купил недвижимость с арендаторами! Что мне делать?»

Когда сдаваемая в аренду собственность продается, и в ней живут арендаторы, существуют довольно простые (и конкретные!) Правила о том, как каждый должен действовать в этой ситуации.Я понял, что на этом веб-сайте не так много информации о смене собственников, когда недвижимость просто продается, поэтому я меняю это прямо здесь, прямо сейчас.

Законы: В первую очередь мы смотрим на сами законы.

• ATCP 134.04 (1) говорит :

  (a) Арендодатель … сообщает арендатору в письменной форме, во время или до момента заключения договора аренды, имя и адрес:

  1. Лицо или лица, уполномоченные собирать или получать арендную плату, управлять помещениями и содержать их, и с которыми арендатор может легко связаться; и
  2.Владелец помещения или другое лицо, уполномоченное принимать услуги судебного процесса и другие уведомления и требования от имени владельца. Адрес, указанный в этом подразделе, должен быть адресом в пределах государства, по которому процесс может быть произведен лично.

  (b) Арендодатель должен информировать арендаторов об изменениях, если таковые имеются, в информации, требуемой в соответствии с п. (а). Арендодатель отправляет по почте или доставляет письменное уведомление о каждом изменении в течение 10 рабочих дней после того, как изменение произошло.

• Wis. Stat. 704.09 (3) гласит : «Все договоренности и положения в договоре аренды, которые прямо или косвенно не являются личными для первоначальных сторон, подлежат исполнению правопреемниками или против них в интересах любой стороны договора аренды. Однако правопреемник в проценты несут ответственность за убытки или имеют право на возмещение убытков только за нарушение, которое происходит в период, когда правопреемник владеет его или ее интересом, если правопреемник по контракту не принял на себя большую ответственность; личный представитель также может взыскать убытки за нарушение за которые умерший личного представителя мог получить взыскание.«

Что мы думаем о законах:

• ATCP 134.04 (1) : Арендаторы должны получить письменное уведомление в течение 10 дней после смены владельца или менеджера (или изменения контактной информации).
• Wis. Stat. 704.09 (3) : Старая аренда распространяется на новых владельцев. Новые владельцы могут нести ответственность за проблемы по договору аренды, но только за проблемы, которые возникают, когда они становятся собственниками. Иногда новые владельцы могут нести ответственность за прошлые проблемы, если что-то специально прописано в договоре аренды.
• Мы не адвокаты, поэтому это наша точка зрения на закон, но, возможно, она не самая правильная (хотя мы стараемся сделать это как можно точнее). Если то, что мы здесь написали, вам не кажется правильным, прочтите сами законы (ссылка) и поговорите об этом с кем-то, кому вы доверяете. Чтобы получить помощь в поиске адвоката, ознакомьтесь с нашим списком направлений адвокатов.

Исключения:

• Правило 10-дневного письменного уведомления не распространяется на комплексы, занимаемые владельцем, с четырьмя или менее квартирами. .Предполагается, что в такой ситуации арендаторы смогут связаться с арендодателем, поскольку владелец проживает в доме. ATCP 134.04 (1) (c)
• Эти законы не применяются к отчуждению права выкупа! Это совсем другая игра с мячом. Для получения дополнительной информации о потере права выкупа см. Мой недавний пост, доступный здесь. Выкупа — это не то же самое, что продажа собственности, с точки зрения отношений между арендатором и домовладельцем. При отчуждении права выкупа новые владельцы имеют больше возможностей попросить арендатора уйти без предварительного уведомления.

—-

Советы арендаторам:

• Если вы думаете, что ваша недвижимость продается, не прекращайте платить арендную плату! В этом процессе никогда не бывает момента, когда вы освобождаетесь от своих обязанностей арендатора.
• Если показывают ваш дом: Когда в дело вступают агенты по недвижимости, жильцам может быть трудно. Итак, да, агенты по недвижимости могут быть «агентами домовладельца» и, следовательно, могут сказать, что они хотят приехать.Они должны соблюдать законы о въезде домовладельцев (здесь). Они не могут заставить вас инсценировать вашу квартиру (у вас все еще «исключительное владение»), и они не могут заставить вас уйти, когда они приходят, чтобы показать дом. Теперь вы можете выполнить такие требования, особенно если у вас есть вещи, которые вы хотите — возможно, снижение арендной платы или освобождение от договора аренды. Используйте стратегии переговоров и получите все соглашения в письменной форме.
• Если у вас есть неписаные договоренности с арендодателем, самое время их записать. (Например, вы косите лужайку и получаете скидку в размере 10 долларов на аренду летом. Вам разрешается заводить собаку. Хозяин разделяет счет за воду между двумя дуплексами). Обязательно запишите вещи, которые относятся к тому, «как мы это делаем». Эти соглашения будут обязательными для нового владельца, но только если вы докажете, что они существуют.
• Если кто-то совершенно новый подходит к вам и говорит: «Я новый владелец! Пожалуйста, платите мне арендную плату!» , тогда вы можете отнестись к этому скептически, и на то есть веские причины.Некоторые шаги, которые необходимо предпринять:
  • Чтобы выяснить, кто является лицом (или компанией), владеющим недвижимостью, вы можете узнать у своего городского инспектора. У них есть официальное имя правообладателя, поэтому они могут обложить налогом владельцев. Найдите офис городского эксперта / онлайн-поиск. (Мэдисон здесь, Милуоки здесь, и вы можете поискать в Интернете другие).
  • Вы также можете просто отправить арендную плату владельцу с информацией, которая у вас есть в настоящее время. Сохраните ксерокопию платежа и предоставьте ее новому владельцу.Новый владелец и старый владелец могут решить это между собой — вам не нужно быть судьей. Однако убедитесь, что вы можете доказать, что заплатили арендную плату.

—-

Советы новым арендодателям:

• Действует старый договор аренды! Теперь вы являетесь арендодателем этих арендаторов, которые в настоящее время проживают в этом объекте.
  • Если бы вы не знали, что там проживает арендатор , это могло быть большой проблемой! Но это не подпадает под действие закона об арендодателях.Следите за своими расходами, поговорите с поверенным по недвижимости, и вы можете возложить на предыдущего владельца или вашего риэлтора ответственность за любые расходы, которые вы понесли из-за введения в заблуждение.
  • Вы всегда можете договориться с текущими арендаторами , чтобы либо изменить договор аренды, либо попросить их выселиться раньше срока. От них не требуется соглашаться на это, так что сделайте сделку настолько приятной, чтобы они не могли отказаться. Убедитесь, что вы получили все соглашения в письменной форме, и если вы все решите расторгнуть имеющийся у них контракт, вы можете заполнить эту форму.
• Вы должны быть домовладельцем! Если вы не знаете, что это значит, вы можете прийти на один из наших семинаров, чтобы узнать, нанять менеджера или пройти курс проб и ошибок. Вы должны сделать ремонт, чтобы дом был пригоден для проживания / соответствовал кодексу, уведомить вас при входе в собственность и действовать таким образом, чтобы не было ни ответных, ни дискриминационных действий. При выезде арендатора вы должны вернуть залог, поэтому убедитесь, что у вас есть средства / информация для этого.Если у вас есть ежемесячные арендаторы, проживающие в собственности, убедитесь, что вы правильно уведомили их в письменной форме с указанием времени, когда вы просите их уйти.
• Лучшая защита для вас — это документальный след . Первое, что вы должны сделать как владелец собственности, — это отправить письмо арендатору, в котором говориться, что вы новый владелец, и что вся арендная плата должна быть отправлена ​​вам, и как они должны связаться с вами в случае возникновения чрезвычайной ситуации или юридические документы, которые необходимо вручить. Советы по написанию письма здесь.Если вас смущают соглашения, которые у них есть со старым домовладельцем, обязательно найдите это и попросите копии письменных соглашений.

—-

* Привет! Вы знали, что здесь, в TRC, мы не адвокаты? И это тоже не юридическая консультация. Если то, что мы здесь написали, вам не подходит, поговорите об этом с кем-нибудь, кому вы доверяете. Чтобы получить помощь в поиске адвоката, ознакомьтесь с нашим списком направлений адвокатов.

Обязательства арендодателя в отношении жилых помещений — Основной закон Калифорнии

В Калифорнии арендодатель должен обеспечивать безопасные условия проживания для арендаторов, и закон был установлен в соответствии с Гражданским кодексом Калифорнии.Неспособность арендодателя обеспечить такие условия может привести к нарушению закона и повлечь за собой гражданскую, а иногда и уголовную ответственность. В этой статье излагаются предъявляемые требования.

Основной закон:

В соответствии с Гражданским кодексом Калифорнии домовладельцы должны обеспечить соблюдение определенных условий, которые делают жилое пространство пригодным для проживания и безопасным для потенциальных арендаторов. Эти условия включают обеспечение надлежащего подключения электричества, газа и водопровода, а также установку надлежащих замков и систем безопасности.Если арендодатель не выполняет эти требования, арендатор имеет возможность вычесть затраты на ремонт из своей арендной платы или освободить помещение без каких-либо ограничений. Арендодатель также может быть привлечен к ответственности за определенные нарушения безопасности, которые происходят в его собственности, если небезопасное состояние или действие можно было предвидеть или предотвратить.

Относительно известная серия дел об ответственности арендодателя за последствия преступных действий, от которых пострадали арендаторы, которые, как предполагалось, частично были вызваны отсутствием надлежащего освещения и систем замков.Решения судов выдвинули теорию о том, что арендодатель предлагает помещения в аренду с целью получения прибыли, и, оказывая эту услугу, арендодатель должен взять на себя ответственность за то, что предоставленное для получения прибыли пространство должно быть способно обеспечить базовую безопасность и предметы первой необходимости. Проще говоря, если вы хотите зарабатывать деньги на предоставлении жилого пространства, вы должны предоставить жилое пространство, которое было бы пригодным для жизни и безопасным. Арендатор, с другой стороны, также берет на себя определенную ответственность за состояние помещения, как описано ниже.

В частности, в коммерческой аренде многие средства правовой защиты, доступные арендатору, ограничены или отменены. От законов, защищающих жильцов, обычно труднее отказаться даже при аренде. Прежде чем прибегать к средствам правовой защиты, описанным ниже, рекомендуется изучить фактический договор аренды компетентным юрисконсультом.

Устав:

Что касается аренды жилья, то для того, чтобы арендодателю было разрешено размещать арендные единицы на рынке, арендодатель должен сначала обеспечить выполнение всех следующих условий, которые делают здание «пригодным для проживания людей»: [Civil Code Secs.1929, 1941]

1. Эффективная гидроизоляция и защита от атмосферных воздействий крыши и наружных стен
2. Сантехническое и газовое оборудование в хорошем состоянии в соответствии с законодательством, действующим на момент установки
3. Водоснабжение в соответствии с действующим законодательством, способное производить горячую и холодную проточную воду
4. Теплоснабжение в хорошем состоянии в соответствии с действующим законодательством на момент установки
5. Ухоженное электрическое освещение в соответствии с действующим законодательством на момент установки
6. Здание, территория и принадлежности содержатся в санитарном состоянии и свободны от мусора и паразитов во время аренды или аренды
7. Достаточное количество емкостей для мусора
8. Полы, лестницы и перила в хорошем состоянии
9. Замки, соответствующие коду [CA Civil Code Sec.1941.3]
   1. Запорный ригель на каждой главной распашной входной двери
   2. Устройства защиты окон или запирающие устройства для окон, которые можно открывать

Арендодатель несет ответственность не только за соблюдение вышеупомянутых условий во время аренды, но он также обязан наблюдать за всем необходимым ремонтом , за исключением случаев, когда арендатор нарушает любое из следующих обязательств :

[Гражданский кодекс штата Калифорния, разд.1941.2]

1. Поддерживать территорию, которую он занимает, в чистоте и санитарных условиях
2. Утилизировать весь мусор из своего помещения в чистом виде
3. Для правильного использования всех электрических, газовых и сантехнических приборов
4. Обеспечить, чтобы никто, входящий в помещение с его или ее разрешения, не причинил вред какой-либо части помещения или его помещений.
5. Занимать помещение в том виде, в каком оно было предназначено для использования, с отдельными частями для проживания, сна, приготовления пищи и т. Д.

Поскольку домовладелец обязан поддерживать помещение и проводить все необходимые ремонтные работы, он имеет разумное право войти в помещение, чтобы сделать это. [CA Civil Code Sec. 1954] .

Правовые средства правовой защиты, доступные для арендатора:

Если арендодатель не обслуживает недвижимость и не проводит ремонт по запросу арендатора (обычно арендодателю предоставляется 30-дневный льготный период), арендатор может выполнить ремонт самостоятельно и вычесть стоимость из причитающейся арендной платы, или он или она может освободить помещение и освободиться от любых невыполненных обязательств по его аренде [Гражданский кодекс штата Калифорния, гл.1942] .

Кроме того, арендодателям не разрешается взимать арендную плату за имущество, которое они не смогли поддерживать на существенном уровне. [CA Civil Code Sec. 1942.4] .

Обратите внимание, что арендатор должен разумно рассчитывать затраты и усилия арендатора на ремонт. Нельзя вставить кран за триста долларов вместо крана за сто долларов без уважительной причины. Обратите внимание, что договоры аренды часто ограничивают права арендатора в этой области, хотя закон обычно отменяет эти положения об аренде для ремонта жилья.

Ответственность арендодателя за небезопасные условия:

Калифорнийские домовладельцы юридически обязаны принять необходимые меры для обеспечения безопасности помещений, чтобы предотвратить предсказуемых преступных деяний в этом районе. Невыполнение этого требования может повлечь за собой значительную ответственность, и тот факт, что третья сторона, например, преступник, фактически совершила это действие, не обязательно устраняет основную ответственность арендодателя за неспособность защитить арендаторов в разумных пределах.В то же время арендодатели не являются гарантами безопасности своих арендаторов или сотрудников, и если арендодатель предпримет разумные меры для обеспечения безопасного места проживания, ответственность за ущерб арендаторам, причиненный третьими сторонами или непредвиденными обстоятельствами, не будет.

Некоторые примеры прецедентного права иллюстрируют этот закон.

В деле Энн М. против торгового центра Pacific Plaza (1993) служащая подала в суд на арендодателя торгового центра после изнасилования в магазине арендатора. Верховный суд постановил, что домовладелец , а не несет ответственность за халатность, и тем самым установил важность способности арендодателя предвидеть возможность совершения преступного деяния в помещении.Суд постановил, что домовладелец обязан нанимать охранников для торгового центра только в том случае, если он имеет разумное предвидение возможного совершения преступления на основании информации о предыдущих аналогичных преступлениях в помещении. Учитывая, что арендодатель записал все предыдущие уголовные события и не заметил никаких признаков аналогичных событий, имевших место в прошлом, суд постановил, что арендодатель не мог предвидеть «насильственное преступное нападение» и, следовательно, не был обязан нанимать охранников. .

IIn Medina v. Hillshore Partners (1995) , мать человека, убитого бандой возле жилого комплекса, подала в суд на арендодателя за халатность. Суд постановил, что домовладелец не несет никаких обязательств перед потерпевшим, поскольку акт произошел за пределами помещения. Несмотря на то, что истец утверждал, что комплекс арендодателя служил штаб-квартирой для членов банды, и арендодатель уже получил жалобы на банду, суд постановил, что ответственность за помещение может быть возложена на арендодателя только в случае совершения преступления в самом помещении. а не на прилегающей территории.

В деле Дебра С. Розенбаум против Security Bank Corporation (1996) на улице перед своей квартирой была ограблена жительница, которая получила несколько травм. Она подала в суд на домовладельца, утверждая, что он не установил достаточное количество осветительных приборов по всему комплексу и в гараже, что не оставило ей выбора, кроме как припарковать машину на улице, где ее ограбили. Суд постановил, что арендодатель не несет ответственности , а не , поскольку ограбление произошло на общественной улице, и поэтому он не несет ответственности за произошедшее ограбление.

В деле Alcaraz v. Vece (1997) истец наступил на ящик водомера со сломанной или отсутствующей крышкой, расположенный на лужайке перед арендуемым имуществом. Первоначально суд первой инстанции постановил, что домовладелец освобожден от ответственности, потому что водомерный ящик находился не на его территории, а на «прилегающей полосе земли, принадлежащей городу». Затем Верховный суд отменил это постановление, заявив, что необходимо учитывать, осуществлял ли домовладелец контроль над счетчиком, независимо от того, владел ли он землей или нет.Если на самом деле домовладелец имел некоторый контроль над соседним участком земли и получал экономическую выгоду от этой собственности, он мог быть привлечен к ответственности за то, что не уведомил истца об опасности.

Арендодатель также может быть привлечен к ответственности, когда собака арендатора кусает человека, если арендодатель заранее знал о злобе собаки и мог принять меры по удалению собаки, чтобы избежать травм. Если арендодатель владеет коммерческой недвижимостью, он обязан осмотреть недвижимость и устранить опасный фактор.Если домовладелец владеет жилой недвижимостью, ему не нужно ее осматривать, чтобы обнаружить какие-либо опасные факторы, но как только он узнает об угрозе, он обязан предпринять необходимые шаги [ Uccello v. Laudenslayer (1975). ] .

Обратите внимание, что арендодатель может даже быть привлечен к ответственности, если событие происходит вне его собственности, как в деле Donchin v. Guerrero (1995) , где суд постановил, что арендодатель может быть привлечен к ответственности за собаку арендатора. нападение на человека в четырех кварталах от собственности.Суд признал, что арендодатель, возможно, не смог помешать арендатору забрать собаку с участка, но если собака сбежала сама по себе из-за дефектов собственности, арендодатель мог быть привлечен к ответственности.

Заключение:

Тема закона несложная. Если вы намереваетесь получить прибыль от сдачи в аренду жилого помещения, вам необходимо будет предоставить жилое помещение, отвечающее определенным условиям пригодности для проживания, а если вы не сделаете этого, арендатор может произвести этот ремонт или прекратить аренду.Если вы допустили существование небезопасных условий на территории, находящейся под вашим контролем, что приведет к предсказуемому ущербу, вы можете понести ответственность. Если арендатор несет ответственность за состояние определенным образом, он несет ответственность.

На самом деле, большинству арендодателей нужны безопасные помещения в хорошем состоянии, и большинство арендаторов действительно заботятся о своем доме. Тем не менее, арендодатель — это активный вид бизнеса, требующий разумных обновлений, ремонта и проверок. Как сказал один клиент: «Если я хочу сидеть дома и считать свою прибыль, мне нужно инвестировать в акции.Если у меня есть здание, я должен его поддерживать ». Да.

К коммерческой аренде применяются разные критерии, поскольку суды не так склонны запрещать ограничения права на ремонт, которые предусматриваются в большинстве договоров аренды, и работодатель несет такую ​​же ответственность, как и домовладелец, за небезопасные условия труда. Однако обратите внимание, что домашние офисы обычно рассматриваются как аренда жилья. Во всех случаях ключ к домовладельцу — это знать, что происходит с его или ее собственностью, и принимать соответствующие меры для ремонта и обслуживания.Кроме того, мудрый домовладелец стремится ограничить личную ответственность за счет соответствующей страховки и юридических лиц с ограниченной ответственностью, владеющих зданием.

Руководство генерального прокурора по правам арендодателя и арендатора

Ваши права и обязанности как арендодателя или арендатора зависят от того, является ли аренда на основе договора аренды или аренды по желанию.

Аренда на основе договора аренды

Когда арендатор подписывает договор аренды с домовладельцем, арендатор соглашается, что аренда будет длиться определенный период времени, часто один год.В течение этого времени ежемесячная арендная плата должна оставаться неизменной, и арендодатель не может прекратить аренду (выселить арендатора), если арендатор не выполнит условия договора аренды. Арендатор обязуется платить арендную плату в течение срока аренды и может прекратить аренду только до окончания срока аренды, если арендодатель согласится на досрочное прекращение аренды.

Аренда — хороший вариант для арендаторов и домовладельцев, ищущих стабильности в аренде. Письменное соглашение между арендатором и арендодателем должно содержать все правила, которые будут применяться к аренде.

Аренда по желанию

При аренде по желанию договор действует до тех пор, пока обе стороны хотят вести дела друг с другом. Иногда при сдаче в аренду по желанию вообще нет письменного соглашения, но часто арендатора просят подписать форму с надписью «Договор аренды» или «Аренда по желанию» вверху. Эта форма должна включать размер ежемесячной арендной платы и основные правила.

Аренда по желанию не длится в течение определенного периода времени и не заканчивается в определенную дату, как это происходит при аренде.В случае аренды по желанию арендатор платит согласованную арендную плату каждый месяц в течение неопределенного периода времени. Либо домовладелец, либо арендатор могут принять решение о прекращении аренды, уведомив другую сторону за 30 дней или за месяц до даты платежа следующей арендной платы, в зависимости от того, какой из этих сроков окажется дольше. В соглашении этого типа арендная плата может измениться в течение тех же 30 дней или за один месяц до окончания аренды.

Обязанности арендодателя и арендатора

Будь то аренда или сдача в аренду по собственному желанию, арендатор должен платить арендную плату, соблюдать правила, согласованные с арендодателем, и брать на себя ответственность за любой ущерб квартире, который является чем-то большим, чем просто «нормальный износ».»Арендодатель должен предоставить квартиру, которая является безопасной, чистой и соответствующей Санитарному кодексу Массачусетса, и должен выполнять все обещания, содержащиеся в договоре аренды или аренды.

Независимо от типа аренды, арендатор имеет право занимать квартиру, а арендодатель может войти в нее только при определенных обстоятельствах. Арендодатель должен заранее договориться с арендатором о входе в квартиру для проведения ремонта, осмотра состояния квартиры или демонстрации квартиры потенциальным арендаторам, покупателям или агентам по недвижимости.Тем не менее, домовладелец может войти в квартиру без разрешения арендатора, если возникнет механическая / ремонтная авария, которая может повредить все здание, или если выясняется, что арендатор покинул квартиру.

Переговоры

Хотя это и не требуется законами или нормативными актами, для арендодателя и арендатора важно знать, что они могут вести переговоры друг с другом об условиях аренды. В общем, домовладелец не должен торопить арендатора с принятием решения, и обе стороны должны четко понимать условия, прежде чем они подпишут договор аренды.Любые изменения следует записывать ручкой в ​​договор аренды. Любые разделы, которые арендодатель и арендатор соглашаются изменить, должны быть вычеркнуты в договоре аренды.

Закон об арендодателях и арендаторах | Wex | Закон США

Обзор

Закон о арендодателях и арендаторах регулирует аренду коммерческой и жилой недвижимости. Он состоит в основном из статутов штатов и общего права. Ряд штатов основывают свое статутное право либо на Едином законе о домовладельцах и квартиросъемщиках (URLTA), либо на Типовом кодексе домовладельцев и арендаторов жилых помещений.Кроме того, федеральное статутное право может иметь значение во время национальных / региональных чрезвычайных ситуаций и для предотвращения форм дискриминации.

Четыре основных типа отношений арендодатель-арендатор

Правовые отношения между арендодателем и арендатором основываются как на договорном, так и на имущественном праве. Арендатор имеет имущественный интерес в земле (исторически не владение недвижимостью) в течение определенного периода времени, прежде чем имущественный интерес переходит обратно к домовладельцу. См. памятника государственной собственности. Хотя эти четыре типа отношений в целом верны, они регулируются законодательными актами штата, а также фактическим договором аренды, согласованным между домовладельцем и арендатором.

Срок аренды обычно классифицируется по 1 из 4 категорий:

1. Срок аренды
   1. Отношения длятся в течение фиксированного периода, который оговаривается заранее как арендодателем, так и арендатором. По истечении срока закончатся права собственности арендатора /
   2. В этих отношениях арендатор имеет право владеть землей, ограничивать доступ других (в том числе землевладельца, а также сдавать в субаренду или уступать собственность).
2. Периодическая аренда
   1. Отношения автоматически возобновляются, если домовладелец заранее не уведомляет о расторжении
   2. В этих отношениях арендатор имеет право владеть землей, ограничивать доступ других (в том числе землевладельца, а также сдавать в субаренду или уступать собственность).
3. Аренда по желанию
   1. Нет фиксированного конечного периода. Отношения продолжаются столько, сколько желает арендатор и арендодатель.
4. Аренда с правом терпения
   1. Арендатор продолжает проживать в собственности после истечения срока аренды.

Отношения арендодатель-арендатор основаны на обязанностях, запрещенных статутным правом, общим правом или индивидуальным договором аренды. В основе всех договоров аренды лежит подразумеваемое соглашение о спокойном наслаждении. Этот договор гарантирует арендатору, что его владение не будет нарушено кем-либо, имеющим более высокий законный титул на землю, включая домовладельца.

Передача доли арендатора

Переуступка и субаренда

С учетом ограничений, прямо указанных в договоре аренды, арендатор обычно может передать свои имущественные права третьей стороне. Этот перевод принимает форму двух разных действий:

1. Переуступка — Арендатор полностью передает свою долю в собственности третьей стороне. Третья сторона фактически становится новым арендатором.
2. Субаренда — арендатор передает свой интерес третьей стороне, но арендатор сохраняет ревизионный интерес.Арендатор становится субарендатором, а третье лицо — субарендатором.
   1. Под «ревизионным процентом» подразумевается то, что при определенных согласованных условиях проценты по собственности возвращаются субаренденту. Когда это произойдет, субарендатор потеряет интерес к собственности.

Привилегия

Всякий раз, когда стороны намереваются передать права собственности, они всегда должны учитывать право собственности на имущество и договоренность:

1. Право на наследство — это лица, фактически ответственные за наследство.
   1. В субаренду домовладелец, арендатор и субарендатор находятся в частной собственности.
   2. При переуступке только домовладелец и субарендатор находятся в праве собственности.
2. Приватность договора — это относится к сторонам по договору о недвижимости.
   1. В субаренду или переуступку сюда входят арендодатель, арендатор и субарендатор.

Ограничения на передачу

Как указано выше, возможность передачи процентов подлежит определенным ограничениям, установленным договором аренды между арендодателем и арендатором.Обычно существует 3 таких пункта, которые могут использоваться в договоре аренды:

1. Оговорка о единоличном усмотрении — Арендодатель может отказать в субаренде по любой причине или без причины, но не по плохой причине.
2. Оговорка о разумности — арендодатель может отказаться от субаренды на коммерчески разумной основе (подробно описано ниже).
3. В аренде нет стандарта — для аренды может требоваться согласие арендодателя, но договор аренды может не выражать стандарт, определяющий согласие.

Коммерческая целесообразность

Что касается «коммерчески обоснованного» стандарта, суды будут использовать критерий равновесия, в котором суд уравновесит коммерчески разумные и неразумные факторы, чтобы определить, отказался ли домовладелец от субаренды на основании коммерчески разумных или коммерчески необоснованных факторов.Если отказ был коммерчески необоснованным, суд прикажет домовладельцу разрешить субаренду.

1. Обоснованные факторы (неполный перечень):
   1. финансовая ответственность предполагаемого цессионария / субарендатора; пригодность предполагаемого использования цессионарием / субарендатором для конкретной собственности; законность предполагаемого использования цессионарием / субарендатором; необходимость изменения помещения в связи с предполагаемым использованием цессионарием / субарендатором; характер занятости (т. е. офис, фабрика, клиника и т. д.)
2. Необоснованные факторы (неполный список):
   1. отказать исключительно на основании личного вкуса, удобства или чувствительности; отказ с целью взимания более высокой арендной платы, чем было первоначально оговорено; отказ на основании религиозных возражений

Выселение относится к домовладельцу, который запрещает арендатору использовать собственность, обычно из-за того, что арендатор существенно нарушает договор аренды и / или не платит согласованную арендную плату.

Арендодатель, однако, не может выселить арендатора в отместку за то, что арендатор сообщил о жилищных нарушениях или других проблемах с состоянием собственности.Обычно это называют доктриной ответного выселения.

Обычно у арендодателя есть 1 из 2 методов, которые он может использовать для выселения арендатора:

1. Самостоятельное выселение
   1. Арендодатель физически входит в помещение и заставляет арендатора уйти. Арендодатель, однако, должен применять только разумную силу. В ограниченном количестве юрисдикций, где все еще разрешены выселения с целью самопомощи, суд определит, какое «разумное» количество силы будет.
2. Подать в суд на арендатора.
   1. Арендодатель может подать иск о выселении арендатора. Если суд выносит решение о выселении, домовладелец должен разрешить сотруднику правоохранительных органов привести решение в исполнение.

Однако в большинстве юрисдикций не допускается выселение с целью самопомощи. Следовательно, для того, чтобы домовладелец выселил арендатора, арендодатель обычно должен предъявить иск арендатору в суде и позволить суду привести в исполнение постановление о выселении.

Конструктивное выселение

Конструктивное выселение — это когда арендатор покидает арендованное имущество из-за поведения арендодателя, которое существенно мешает согласованной цели арендатора и препятствует тому, чтобы имущество было в пригодном для аренды состоянии.

Конструктивное выселение вызвано противоправным поведением домовладельца. Противоправное поведение может быть удовлетворено ошибочным бездействием, когда домовладелец выполняет одно из пяти действий:

1. не выполняет обязательства по аренде
2. не может надлежащим образом поддерживать и контролировать общую площадь
3. нарушает установленную законом обязанность арендатора
4. не выполняет обещанный ремонт
5. допускает неприятное поведение

Помимо существенного упущения домовладельцем одного из этих 5 элементов, арендатор также должен покинуть собственность в разумные сроки.В противном случае арендатор отказывается от права на конструктивное требование о выселении. Кроме того, если арендатор уезжает по истечении разумного периода времени, суд может установить, что арендатор отказался от жилья (обсуждается ниже).

В некоторых юрисдикциях допускается частичное конструктивное выселение. Это происходит, когда конкретная часть арендованного имущества становится непригодной для использования арендодателем. В результате суд вынесет решение о конструктивном выселении этой части арендуемого имущества. Для частичного конструктивного выселения обычно требуются те же элементы, что и для обычного конструктивного выселения.

Конструктивное выселение происходит, когда домовладелец делает помещение непригодным для проживания.

Оставление

Отказ происходит, когда арендатор соответствует всем 3 из следующих факторов:

1. Арендатор освобождает арендуемое имущество без обоснования
2. Арендатор не намерен возвращаться в собственность
3. Неуплата арендатором арендной платы

Чтобы получить компенсацию за брошенный дом, домовладелец может предпринять одно из трех действий:

1. Подать иск против арендатора за всю причитающуюся арендную плату
2. Расторгнуть договор аренды
3. Уменьшить ущерб, приобретя другого арендатора, а затем предъявив иск предыдущему арендатору о возмещении упущенной арендной платы
   1. Следует отметить, что если кто-то предлагает заплатить за собственность меньше рыночной стоимости, а владелец отказывается, это не является отказом от компенсации ущерба

Жилищные кодексы были установлены для обеспечения того, чтобы сдаваемые в аренду жилые единицы были пригодны для проживания во время аренды и во время аренды.В большинстве штатов есть подразумеваемая гарантия пригодности для проживания. Это требует от домовладельца строгого соблюдения строительных норм и правил жилищного строительства. Если в договоре аренды содержится пункт об отказе от подразумеваемой гарантии пригодности для проживания, суд, как правило, отказывает в исполнении этого пункта.

При нарушении гарантии пригодности для проживания суды обычно допускают одно из трех средств правовой защиты:

1. Арендатор сможет удерживать арендную плату до тех пор, пока арендодатель не отремонтирует недвижимость
2. Арендатор сможет удерживать арендную плату и вместо этого может использовать деньги для оплаты ремонта
3. Арендатор сможет предъявить иск о возмещении ущерба

Согласно третьему методу (предъявление иска о возмещении ущерба), обычно существует 3 метода взыскания:

1. Суд вычтет стоимость поврежденного имущества из неповрежденной стоимости имущества
2. Суд вычтет сумму поврежденной арендной платы из стоимости арендной платы при неповреждении
3. Уменьшение в процентах
   1. Это относится к процентной доле, на которую арендатор сократил возможности использования помещения из-за непригодных для проживания условий.Для этого суд рассмотрит существенность дефектов и продолжительность их существования.

Дискриминация

Федеральный закон запрещает дискриминацию на рынке жилья и аренды. См. Закон о гражданских правах 1866 года и 42 Кодекса США, глава 45, Федеральный закон о справедливом жилищном обеспечении.

Neithamer v Brenneman Property Services Inc (1999) — ведущее дело, касающееся дискриминации арендодателем потенциального арендатора.Суд в этом деле создал тест (показанный ниже) на случай, когда домовладелец допускает дискриминацию потенциального арендатора.

Если истец (потенциальный арендатор) не представит прямых доказательств дискриминации, то он должен доказать дело prima facie , которое состоит из 4 компонентов. Бремя доказывания всех четырех компонентов лежит на истце; если он это сделает, то суд сочтет, что домовладелец действовал в нарушение Закона о справедливом жилищном обеспечении, сделав вывод о незаконной дискриминации:

1. Истец принадлежит к защищенному классу, и домовладелец знал об этом или подозревал, что это правда
2. Истец подал заявку и имел право на аренду рассматриваемого имущества
3. Ответчик отклонил заявление истца
4. Имущество оставалось свободным и не сдавалось в дальнейшем

Суд по делу Fair Housing Council of San Francisco v.Roommate.com (2007), однако, установил ограничение на правило от Neithamer . Справедливое жилищное обеспечение суд постановил, что антидискриминационные положения Закона о справедливом жилищном обеспечении не применяются к выбору соседей по комнате.

Кроме того, есть еще 2 ситуации, в которых домовладелец освобождается от действия Закона о справедливом жилищном обеспечении. Когда физическое лицо является домовладельцем одноквартирного дома или когда физическое лицо является домовладельцем занимаемого владельцем жилища с 4 или менее квартирами, то домовладелец также будет освобожден от действия Закона о справедливом жилищном обеспечении.

Ваш онлайн-справочник по правовой информации и юридическим услугам в Пенсильвании

Когда вы снимаете квартиру или дом, ваш домовладелец гарантирует, что он / она произведет ремонт, необходимый для обеспечения безопасности и гигиены арендованных помещений. Эта гарантия называется Гарантией пригодности для жилья, и арендаторы не могут отказаться от нее. Если ремонт не был произведен в соответствии с запросом, вам нужно каким-то образом мотивировать арендодателя сделать ремонт быстро. Вам также могут потребоваться доказательства того, что ремонт был произведен не для защиты ваших прав.В случае серьезных проблем часто лучший способ заставить арендодателя произвести ремонт — это организовать проверку жилищного кодекса.

Если вы попросили арендодателя произвести ремонт, но ремонт не был произведен, вы можете позвонить сотруднику по обеспечению соблюдения Жилищного кодекса. Офицеры по обеспечению соблюдения Кодекса часто быстро реагируют на запросы арендаторов о проверках, и если проблемы очень серьезны, сотрудник по обеспечению соблюдения Кодекса может потребовать от домовладельца немедленно устранить проблему или столкнуться с большим штрафом.Штрафы часто бывают очень дорогими; так много домовладельцев сделают ремонт, а не заплатят штраф.

Как организовать проверку жилищного кодекса?

Не во всех местах есть жилищные кодексы или инспекторы жилищных кодексов, особенно в сельской местности. Посмотрите на синих страницах своей телефонной книги, есть ли в вашем районе Управление по обеспечению соблюдения Жилищного кодекса. Попробуйте позвонить в городской или городской офис.

Если в вашем местном правительстве нет Управления по обеспечению соблюдения Жилищного кодекса, вы можете позвонить в Департамент труда Пенсильвании по телефону (717) 787-6114.

Помните , вы всегда должны пытаться вести переговоры со своим арендодателем. Запросить в письменной форме, чтобы арендодатель произвел ремонт. Информация о том, как подавать заявку на ремонт и каковы ваши права, если ваш домовладелец не производит ремонт, доступна в брошюре MidPenn, озаглавленной «Ремонт и удержание: право арендатора на безопасное и достойное жилье». Дайте ему / ей разумное количество времени на ремонт. Если ясно, что ваш домовладелец не намерен производить ремонт, проверка кода — один из способов сделать это.

Какие арендаторы могут организовать проверку жилищного кодекса?

Местный кодекс Требования к исполнению различаются от района к району. Свяжитесь с вашим местным офисом, чтобы узнать, включена ли ваша ситуация в местный кодекс.

Государственный кодекс Сотрудники правоохранительных органов будут проверять только многоквартирные дома (закон определяет многоквартирные дома, многоквартирные дома, многоквартирные отели, клубные дома, общежития и общежития) как минимум двух единиц, которые расположены вертикально друг за другом (например, многоквартирный дом. ), а не бок о бок (таунхаусы или таунхаусы).Также исключаются хозяйственные постройки, в которых проживает менее десяти человек.

Какая мне польза от проверки жилищного кодекса, если мой домовладелец по-прежнему отказывается делать ремонт?

Если вы организовали проверку жилищного кодекса, а ваш домовладелец не произвел необходимый ремонт для приведения помещения в соответствие со стандартами Кодекса, вы можете использовать отчет проверки кодекса в качестве доказательства на последующем слушании.

Например, если ваш домовладелец подает жалобу в магистратский окружной суд с требованием выселить вас за неуплату арендной платы, вы можете использовать отчет о проверке, чтобы показать, что вы не должны были платить полную арендную плату в течение периода, когда проблемы с жильем существовал.Если проблемы угрожают вашему здоровью или безопасности, вы можете иметь право просто съехать без каких-либо дополнительных обязательств по оплате аренды. Или вы можете утвердительно подать иск против арендодателя в Окружной суд о возмещении ущерба и / или прошлой арендной платы, уплаченной в связи с проблемами проживания.

Во всех этих ситуациях отчет о проверке жилищного кодекса является отличным доказательством того, в чем заключаются проблемы, и что ваш домовладелец отказался их устранять. Для получения дополнительной информации о том, как запросить ремонт и каковы ваши права, если ваш домовладелец не производит ремонт, см. Брошюру MidPenn: Ремонт и удержание: право арендатора на безопасное и достойное жилье.

Чтобы представить отчет об инспекции кодекса в качестве доказательства на слушании, вам может потребоваться вызвать жилищного инспектора в качестве свидетеля и / или предоставить письменное подтверждение от инспектора кодекса того, что отчет является точным и является частью документации муниципалитета. Для получения дополнительной информации об использовании отчета о проверке жилищного кодекса в качестве доказательства обращайтесь в MidPenn Legal Services.

Что делать, если проблемы действительно очень серьезные и мой арендодатель не может их исправить сразу?

Предупреждение : Если проблемы, указанные в проверке жилищных норм, очень серьезны и не могут быть устранены быстро, сотрудник по обеспечению соблюдения кодекса может осудить блок.Осуждение требуется, когда проблемы с обитаемостью очень серьезны и представляют угрозу для здоровья и безопасности. В этой ситуации вам придется подыскивать другое жилье с минимальным предварительным уведомлением, поэтому вы должны рассмотреть эту возможность, прежде чем звонить сотруднику по обеспечению соблюдения Кодекса.

Что делать, если мой домовладелец узнает, что я звонил в Управление исполнения Кодекса?

Соблюдение Кодекса штата и многие местные службы соблюдения Кодекса хранят конфиденциальность отчетов арендаторов. Конфиденциальность за счет применения кодекса помогает гарантировать, что арендодатели не узнают, кто делает отчет, и не предпримут ответных мер в отношении этого арендатора.

Даже если ваш арендодатель узнает, что вы сообщили о ситуации в отдел соблюдения кодекса, арендодателям запрещается принимать ответные меры против арендаторов за отстаивание своих прав. Арендодателям не разрешается выселять арендаторов или повышать арендную плату только потому, что арендатор позвонил в Управление по обеспечению соблюдения Кодекса. Этот вид выселения называется ответным выселением.

Если у вас есть конкретные вопросы по жилищным вопросам, позвоните в MidPenn Legal Services или в местную программу юридических услуг.

---

MidPenn Legal Services обслуживает жителей Пенсильвании в округах Адамс, Бедфорд, Беркс, Блэр, Центр, Клирфилд, Камберленд, Дофин, Франклин, Фултон, Хантингдон, Джуниата, Ланкастер, Ливан, Перри, Миффлин, Шуйлкилл и Йорк.

---

MidPenn Legal Services (MPLS) предоставляет информацию, касающуюся жилищных кодексов. MPLS, предоставляя эту информацию, никоим образом не соглашается и не подразумевает, что он будет представлять лиц, которые используют прилагаемую информацию.Хотя эта информация считается точной на момент подготовки, MPLS не несет ответственности за точность этой информации. Индивидуальные ситуации требуют индивидуального анализа, и вам может потребоваться консультация юриста. Май 2010 г.

Помощь клиентам в делах с арендодателем и арендатором

Местные, государственные и федеральные законы

Закон о выселении Закон, 735 ILCS 5/9, 101 et seq.

Положительная защита , 735 ILCS 5 / 9-106.2
Арендодатель и Арендатор Закон, 765 ILCS 705/5 et seq.
Гарантийный депозит Закон о возврате, 765 ILCS 710/1
Закон о процентах на гарантийный депозит, 765 ILCS 715 / 1,2
Закон об оказании коммунальных услуг по аренде собственности, 765 ILCS 735/1 et seq.
Закон о справедливом жилищном обеспечении, 42 USC § 3601 et seq.
Закон Иллинойса о правах человека, 775 ILCS 5 / 1-101 et seq.
Закон о репрессивном выселении, 765 ILCS 720/1 et seq.
Закон Иллинойса о праве арендатора жилого дома на ремонт, 765 ILCS 742/5 et seq.
Закон о раскрытии информации о платежах за коммунальные услуги 765 ILCS 740/1 et seq.
Чикаго Арендодатель и арендатор жилого дома Постановление , Муниципальный кодекс Чикаго, раздел 5-12-080 могут применяться другие местные постановления, например, Постановление о домовладельце и арендаторе Эванстона.

Аренда

Аренда может быть устной или письменной. Письменные договоры аренды обычно представляют собой договоры аренды, представляемые арендатору арендодателем . Заявители-арендаторы всегда могут попытаться договориться с потенциальными арендодателями об условиях аренды, представленных им.Краткое изложение Постановления о домовладельцах и квартиросъемщиках (RLTO) должно быть приложено к договору аренды квартир, на который распространяется действие RLTO.

Раскрытие информации

Арендодатель должен уведомить о следующем до аренды или продления аренды:

• Любые нарушения муниципального кодекса за последние 12 месяцев;
• Любое намерение отключить воду, газ, электричество или другие коммунальные услуги в собственности;
• Арендатор может расторгнуть договор аренды с уведомлением за 14 дней, если есть нарушение, которое влияет на пригодность квартиры, не отремонтированной арендодателем в течение этих 14 дней;
• Арендатор может взыскать большую из них: арендная плата за один месяц или фактических убытков , плюс судебных издержек, и гонорары адвокатов.

Даже после аренды у домовладельца есть постоянная обязанность предоставлять такие уведомления.

Арендодатель или его агент должен уведомить арендатора в письменной форме, во время или до начала аренды, о следующем:

• Имя, адрес и номер телефона владельца или лица, уполномоченного управлять помещением
• Уполномоченное лицо для получения процессуального обслуживания от имени владельца
• Лицо, уполномоченное получать уведомления и требования

Если агент не раскрывается, агентство по умолчанию переходит к лицу, заключившему договор аренды с арендатором.Арендодатель постоянно обязан обновлять эту информацию. Если домовладелец не подчиняется, арендатор может запросить информацию в письменном виде.

Если арендодатель не предоставляет информацию после письменного запроса арендатора, арендатор может расторгнуть договор аренды. Арендатор также может подать в суд и взыскать большую сумму из арендной платы за один месяц или фактического ущерба, судебных издержек и гонораров адвоката.

Срок действия

Если срок аренды не указан в устном или письменном договоре аренды, суды подразумевают возобновляемые условия аренды на периоды, за которые выплачиваются арендные платежи, e.g., помесячная аренда, при которой арендная плата выплачивается каждый месяц, еженедельная аренда, при которой арендная плата выплачивается каждую неделю.

Многие формы аренды предусматривают возобновление аренды на периодической основе, например, ежемесячно после истечения первого срока аренды.

Строительство в аренду

Как правило, применяются правила строительства контрактов. Midland Management Co. против Хелгасона 158 Ill.2d 97, 630 N.E.2d 836 (1994). Неясности истолковываются против составителя. Роуз против Жилищного управления Чикаго 148 Ill декабрь 534, 560 N.E. 2d 1131 (1990), American Apartment Management Co. v. Phillips 210 Ill декабрь 639, 653 N.E. 2d 834 (1995).

Штрафные положения

Положения об аренде, которые разрешают штрафы, могут не иметь исковой силы. Примерами могут служить штрафы за просрочку, не связанные с фактическими затратами арендодателя на получение причитающейся арендной платы. Builder’s Concrete Co. против Фреда Фобеля и сыновей , 58 Ill. App.3d 100, 373 N.E.2d 863, 15 Ill.517 декабря (3-й округ, 1978). Чрезмерные штрафы за просрочку платежа запрещены Постановлением о арендодателях и арендаторах в Чикаго 5-12-140h, которое ограничивает штраф за просрочку платежа до 10 долларов за первые 500 долларов арендной платы и 5% от любой суммы, превышающей 500 долларов. Если домовладелец пытается добиться взыскания с чрезмерной платы за просрочку, арендатор имеет право на двухмесячную арендную плату.

Гарантия пригодности для жилья

Гарантия пригодности для проживания подразумевается в каждом договоре аренды жилья. Джек Спринг против Литтла , 50 Ill.2d 351, 280 н. Э. 2d 208 (1972); Glasoe v. Trinkle , 107 Ill.2d 1, 479 N.E.2d 915, 88 Ill Dec 895 (1985). Арендаторы могут требовать соблюдения этой гарантии в рамках судебных исков или защиты от действий по выселению на основании неуплаты арендной платы.

Завет тихого наслаждения

Каждый арендатор имеет право на завет тихого наслаждения. Арендодатель не может препятствовать спокойному отдыху арендатора, например, входя в помещение без разрешения арендатора или в соответствии с условиями договора аренды сторон. Чепмен против Брокоу, , 588 северо-восточная восточная широта, 2-й день 462, 167, штат Иллинойс, декабрь 821 (3-е место 1992 г.).

Гарантийный депозит

Закон о возврате гарантийного депозита, 765 ILCS 710 / 0,01

Если жилая недвижимость состоит из пяти или более единиц, арендодатель, получивший гарантийный залог от арендатора, должен предоставить арендатору письменное заявление о любых повреждение имущества до вычета затрат на ремонт из залога. Арендодатель не может удерживать какую-либо часть депозита в качестве компенсации за имущественный ущерб, если арендодатель в течение 30 дней с даты выселения арендатора не отправил арендатору письменное подробное изложение ущерба, предположительно причиненного арендатором помещению. а также фактическую или предполагаемую стоимость ремонта повреждений с приложением оплаченных квитанций или копий.Арендодатель может включить разумную стоимость своего труда, если выполнит ремонт самостоятельно. Если дана только оценка, арендодатель должен предоставить арендатору оплаченные квитанции, показывающие фактическую стоимость, в течение 30 дней с даты подробного отчета. Если арендодатель не предоставляет арендатору отчет и квитанции, арендодатель должен в течение 45 дней вернуть арендатору гарантийный депозит.

Закон о возврате залогового депозита не требует, чтобы арендодатель отправлял арендатору какое-либо заявление, если арендодатель удержал залог из-за невыплаты арендной платы, а не из-за повреждения имущества.Закон был задуман законодательным органом для применения только в тех случаях, когда часть или весь гарантийный депозит удерживается в связи с заявленным имущественным ущербом, и неприменим к ситуациям, когда существует добросовестный спор по поводу депозита по причинам, отличным от требования о повреждении имущества. Икари против Мэйсона, проп. , штат Иллинойс, приложение 3d 222, 731 северная широта 2 дня 975 (2 округ 2000).

Примечание. Начиная с 1 января 2018 г., правила Закона о возврате залогового депозита немного изменены. См. Государственный закон 100-0269.

Средство правовой защиты арендатора: Арендатор может подать иск в окружной суд , если арендодатель нарушает Закон о возврате гарантийного депозита.Если суд установит, что арендодатель отказался предоставить заявление в соответствии с требованиями или предоставил заявление недобросовестно и не вернул задаток своевременно, арендодатель несет ответственность за двойную сумму залога, судебные издержки и разумные гонорары адвоката в размере . Арендатор также должен потребовать возврата самого депозита в дополнение к штрафу в размере двойного депозита.

Постановление о домовладельцах и квартиросъемщиках в Чикаго (RLTO)

Постановление о домовладельцах и квартиросъемщиках в Чикаго, Муниципальный кодекс Чикаго, раздел 5-12-080 на хранение и возврат залога.

Применимость постановления Чикаго

Постановление Чикаго применяется к жилым единицам в Чикаго, за исключением следующего:

• Жилой дом, занимаемый владельцем, содержащий шесть или менее квартир
• Отель, мотель, гостиница, пансионат или пансион дом, если арендатор не проживал в квартире более 31 дня и не платит ежемесячную арендную плату
• Больница, монастырь, монастырь, учреждение длительного ухода, некоммерческий дом для престарелых, временный ночлег или временный приют или школа общежитие
• Жилая единица, которая занята покупателем по договору купли-продажи недвижимости до передачи права собственности покупателю или занята продавцом в соответствии с договором купли-продажи недвижимости после передачи права собственности продавцу
• A здание, принадлежащее работодателю арендатора, если арендатор имеет право жить в здании только в том случае, если арендатор работает в помещении или около него, o r
• Жилая единица в кооперативе, занятая держателем частной аренды

Требования к домовладельцу для удержания залога

Согласно постановлению Чикаго, следующие требования относятся к домовладельцу, имеющему гарантийный депозит:

• Арендодатель должен держать депозит на застрахованном на федеральном уровне процентном банковском счете;
• Арендодатель не должен смешивать залог с активами арендодателя ;
• Арендодатель должен предоставить арендатору уведомление о названии и адресе финансового учреждения, в котором хранится депозит;
• Арендодатель должен предоставить арендатору квитанцию, в которой указывается сумма такого гарантийного депозита, имя лица, получающего его, и, в случае агента, имя арендодателя, для которого получен такой гарантийный залог, и дату которое получено, и описание жилого помещения.Квитанция подписывается лицом, получающим залог. Несоблюдение этого подраздела дает арендатору право на немедленный возврат гарантийного депозита
• Для электронного перевода средств применяются определенные исключения;
• Арендодатель должен платить проценты по депозиту, хранящемуся более 6 месяцев, см. Ниже, в течение 30 дней после окончания каждого 12-месячного периода; и
• Преемник собственника или арендодатель становится ответственным за гарантийный депозит

Примечание: многие арендодатели больше не взимают гарантийный залог, чтобы избежать возможности нарушения требований RLTO по гарантийному депозиту.Вместо этого они взимают невозмещаемый «сбор за въезд». Хотя комиссия не такая высокая, как страховой депозит, она все же может составлять сотни долларов.

Средство правовой защиты арендатора : Если арендодатель или агент арендодателя не соблюдают положения Раздела 5-12-080 постановления, арендатору будет присуждено возмещение убытков в размере двойного гарантийного депозита плюс судебные издержки и разумные гонорары адвоката. В деле Krawczyk v. Livaditis апелляционный суд отказал в разрешении «суммирования» убытков за различные нарушения подразделов статьи 5-12-080.366 Ill.App.3d 375, 851 N.E.2d 862 (1-й округ, 2006 г.). В 2010 году в раздел 5-12-080 были внесены изменения. Среди прочего, теперь появляется следующая формулировка в отношении штрафа за нарушение Раздела 5-12-080:

(f) (1) В соответствии с подразделом (f) (2), если арендодатель не выполняет какое-либо положение Раздел 5-12-080 (a) — (e), арендатору присуждается компенсация убытков в размере, равном двукратному гарантийному депозиту плюс проценты по ставке, определенной в Разделе 5-12-081. Этот подраздел не препятствует арендатору взыскать другие убытки, на которые он может иметь право в соответствии с настоящей главой 5-12-081.Акцент добавлен.

Следует утверждать, что ссылка на Раздел 5-12-081 является типографской ошибкой, потому что:

• В предыдущем тексте говорится, что арендатор может взыскать другие убытки в соответствии с этой главой (предположительно 5-12-080) и
• Раздел 5-12-081 не разрешает возмещение убытков (это относится только к методу начисления процентов).

Согласно этому аргументу, арендатор должен требовать двойную сумму залога за каждое совершенное нарушение.

Требования к возврату депозита по распоряжению.

Согласно постановлению Чикаго, домовладелец должен вернуть залог в течение 45 дней после даты выселения квартиросъемщиком жилого помещения. Однако арендодатель может вычесть из гарантийного депозита любую невыплаченную арендную плату, которая не была удержана или вычтена на законных основаниях в соответствии с законодательством штата, федеральным законом или местным постановлением, а также разумную сумму, необходимую для устранения любого ущерба, причиненного помещению арендатором или любым лицом, находящимся под контроль арендатора. Арендодатель не имеет права вычитать ущерб только на основании разумного износа.

В случае повреждения, выходящего за рамки обычного износа, арендодатель должен доставить или отправить по почте на последний известный адрес арендатора в течение 30 дней подробный отчет о повреждениях и предполагаемую или фактическую стоимость ремонта или замены каждого элемента. Арендодатель должен приложить копии оплаченных квитанций о ремонте или замене акта. Если указана ориентировочная стоимость, домовладелец должен предоставить арендатору копии оплаченных квитанций в течение 30 дней с даты предоставления арендатору заявления о нанесении ущерба.

Средство правовой защиты арендатора : Если арендодатель или агент арендодателя не соблюдают положения раздела 5-12-080 постановления, арендатору будет присуждено возмещение убытков в размере двухкратного гарантийного депозита плюс проценты в дополнение к судебным издержкам и разумным гонорарам адвокатам. . Арендатор также должен потребовать возврата самого депозита в дополнение к штрафу в размере двойного депозита.

Проценты по залоговому депозиту

Закон о проценте по залоговому депозиту, 765 ILCS 715

Закон применяется к зданиям или комплексам с 25 или более жилыми единицами.Арендодатель должен удерживать гарантийный депозит более шести месяцев.

Арендодатель должен уплатить проценты по гарантийному залогу, начисленные с даты внесения арендатором залога арендодателю. Проценты должны выплачиваться по ставке, равной минимальной процентной ставке сберегательного счета , выплачиваемой крупнейшим коммерческим банком штата Иллинойс по состоянию на 31 декабря года, предшествующего началу аренды.

Средство правовой защиты арендатора: Если арендатор оспаривает сумму уплаченных процентов по гарантийному депозиту, арендатор должен письменно уведомить арендодателя о том, что выплаченные проценты были недостаточными.

У арендодателя есть 14 дней после получения письменного уведомления, чтобы выплатить правильную сумму плюс 50 долларов США или предоставить письменное объяснение того, как были рассчитаны уплаченные проценты.

Арендатор может подать иск против арендодателя, нарушившего Закон. Арендодатель, умышленно не выплачивающий или отказывающийся уплатить причитающиеся проценты, несет ответственность за весь гарантийный депозит, а также за судебные издержки и разумные гонорары адвоката.

Средство правовой защиты арендатора: В соответствии с поправкой 2010 года к RLTO, если арендодатель выплачивает своевременную, но недостаточную сумму процентов, арендатор должен принять меры в соответствии с Разделом 5-12-080 (f) (2), прежде чем подавать иск в корт.В остальном, если арендодатель или агент не соблюдают требования по процентам в соответствии с Разделом 5-12-080, арендатору будет присуждено возмещение убытков в размере двухкратного гарантийного депозита плюс проценты по нему в дополнение к судебным издержкам и разумным гонорарам адвоката.

Уведомление о прекращении действия

Все арендаторы имеют право на получение уведомления о прекращении действия аренды или требования арендной платы до того, как арендодатель сможет подать иск о выселении.

Исключения

Уведомление о прекращении аренды по истечении срока аренды не требуется.735 ILCS 5 / 9-213. Однако, если договор аренды регулируется постановлением Чикаго (CRLTO), домовладелец должен уведомить арендатора в письменной форме не менее чем за 30, 60 или 120 дней до даты прекращения аренды или намерения арендодателя не продлевать договор аренды. Требуемый объем уведомления зависит от того, как долго арендатор занимал недвижимость. Раздел 5-12-130 (j)
Некоторые суды постановили, что уведомление может не требоваться, если арендатор согласился в договоре аренды отказаться от него . Арендодатели могут отказаться от своего права заявить об отказе от требования об уведомлении в договоре аренды.См., Например, Avdich v. Kleinert , 69 Ill.2d 1, 370 N.E. 2d 504, 12 Ill. 700 декабря (1970). Положение об аренде, которое отказывается от права на уведомление о прекращении, не имеет исковой силы в соответствии с CRLTO. Раздел 5-12-140 (d).

Письменное уведомление

Уведомления о прекращении действия должны быть в письменной форме и содержать описание помещения с разумной достоверностью.

Сроки уведомления

Уведомления должны предоставлять арендатору полное количество дней, требуемое законом. Hoefler v. Erickson , 331 Ill.Приложение. 577, 73 н. Э. 2д 448 (1-й р-н 1947 г.). Дата обслуживания исключается, и если последний день приходится на субботу, воскресенье или праздничный день, он также исключается. 5 ILCS 70 / 1.11.

Удержание аренды: умышленное удержание более

735 ILCS 5 / 9-202

Арендатор, который намеренно остается после истечения срока аренды, должен заплатить двойную стоимость квартиры. Арендодатель должен в письменной форме потребовать владение помещением, прежде чем требовать двойную арендную плату.

Удержание после уведомления

735 ILCS 5 / 9-203

Арендатор, который направляет уведомление о намерении освободить квартиру и остается после указанной даты, должен уплатить двойную стоимость квартиры.

Пятидневное уведомление о требовании арендной платы

735 ILCS 5 / 9-209

Если арендная плата не выплачена в установленный срок, арендодатель может направить арендатору уведомление за пять дней, в котором говорится, что если арендная плата не выплачена в течение пяти дней после предоставления услуги аренда будет прекращена. Арендатор может избежать процедуры выселения, предложив арендодателю причитающуюся арендную плату.

В извещении должно быть указано:

• Размер причитающейся арендной платы;
• Арендатор имеет право уплатить заявленную арендную плату в течение пяти дней; и
• Если арендная плата не будет уплачена в течение пятидневного периода, аренда будет прекращена.Первый день — это день после уведомления арендатора.

Арендатор оспаривает заявленную причитающуюся арендную плату

Арендатор, получивший пятидневное уведомление, может оспорить требуемую сумму арендной платы. Если заявленная сумма превышает сумму, которую, по мнению арендатора, причитается, выясните, почему. Тендерное предложение на сумму, причитающуюся к оплате, должно отклонить требование арендодателя о владении имуществом. Elizondo v. Medina, 100 Ill., Приложение 3d 718, 427 N.E. 2д 381, 56 ил. Дек. 301 (1-й округ, 1981).

Требование об аренде не должно включать не связанные с арендой суммы

Пятидневное требование об аренде должно включать только арендную плату, а не другие претензии, такие как убытки, залог, гонорары адвокатов и т.735 ILCS 5 / 9-209. См., Payne v. Coates Miller , 52 Ill. App.3d 288, 367 N.E. 2д 406, 10 ил. Дек. 18 (1-й округ, 1977 г.), подтверждающий судебный запрет , предписывающий арендодателю не включать в пятидневную арендную плату требования о возмещении судебных издержек и гонораров. Арендатору следует посоветовать внести фактически причитающуюся арендную плату.

Тендер

Некоторые суды могут узко толковать тендер. Арендатор должен внести уплаченную арендную плату в порядке, указанном в пятидневном уведомлении. Если в уведомлении не указывается, арендатор должен предложить арендную плату в соответствии с прошлой практикой сторон.Внося сумму лично, арендатор должен взять свидетельство и показать арендодателю или его назначенному агенту деньги или другой способ оплаты.

Отказ от предложения

Если арендодатель отказывается от предложения о выплате причитающейся суммы, арендатор может подать ходатайство об отклонении любого действия о выселении на основании пятидневного требования арендной платы. Мэдисон против Россера, 3 Ill.App.3d 851, 279 N.E. 2д 375 (1-й р-н 1972 г.).

Тендер освобожден

Тендер может быть отклонен, если он будет бесполезен.Если арендодатель говорит арендатору не пытаться проводить тендер или если запрашиваемая сумма арендной платы является чрезмерно завышенной, тендер может быть бесполезным. Casciola v. Gardner , 101 Ill., Приложение 3d 852, 428 N.E. 2d 921, 57 ил. Дек. 241 (1-й округ, 1981). Этот аргумент может быть еще сильнее, если арендодатель включит формулировку «только полная оплата», включенную в 9-209. Этот язык:

Только полная оплата суммы арендной платы, требуемой в этом уведомлении, отказывает арендодателю от права расторгнуть договор аренды в соответствии с настоящим уведомлением, если арендодатель не согласится в письменной форме продлить аренду в обмен на получение частичной оплаты.

Десятидневное уведомление о выходе из договора

735 ILCS 5 / 9-210

Арендодатель может прекратить аренду, уведомив за десять дней о выходе, если арендатор нарушил срок или условие договора аренды.

В уведомлении о выходе должно быть указано:

• характер нарушения договора аренды и
• договор аренды прекращен. Goldblatt v. Pearl , 338 Ill.App.654, 88 N.E.2d 377 (1st Dist. 1949) abst.

Необходимо пересмотреть срок договора аренды, который, по утверждениям арендодателя, был нарушен.Неясности в любых условиях аренды истолковываются против составителя. Управление жилищного строительства Чикаго против Роуза, 203 Ill.App.3d 208, 560 N.E.2d 1131, 148 Ill.Dec. 534 (1-й округ, 1990 г.).

Невыплата арендной платы в уведомлении о выходе

Арендодатель может заявить о невыплате арендной платы как нарушение договора аренды в десятидневном уведомлении о выходе, но арендатор может избежать выселения, предъявив причитающуюся арендную плату в десятидневный период. Вестерман против Гилмора , 17 Ill.Приложение 2d 455, 150 N.E. 2d 660 (3-й округ 1958).

Постановление об арендодателях и арендаторах жилых помещений в Чикаго

Муниципальный кодекс Чикаго, раздел 5-12-130 (b)

Согласно постановлению Чикаго, домовладелец может уведомить арендатора за десять дней, если арендатор не имеет существенного значения. соблюдение договора аренды или обязанностей арендатора в соответствии с разделом 5-12-040 постановления. В отличие от закона штата, постановление требует, чтобы арендатору была предоставлена ​​возможность исправить нарушение в течение десятидневного периода.Десятидневное уведомление должно включать следующее:

• описание действий или бездействия, составляющих нарушение, и
• заявление арендатору о том, что договор аренды будет расторгнут через десять дней после получения уведомления, если нарушение не будет устранено арендатором. в течение этого периода времени.

Если арендатор создал неудобства для соседей, десятидневное уведомление должно дать арендатору возможность исправить нарушение. Однако, если арендатор создал новое нарушение порядка в течение 60 дней после получения уведомления, арендодатель может расторгнуть договор аренды, направив второе десятидневное уведомление.Второе уведомление не должно предоставлять арендатору право на устранение нарушения.

Уведомление за 30 дней

735 ILCS 5 / 9-207

Устный договор аренды из месяца в месяц может быть прекращен путем письменного уведомления за 30 дней. В уведомлении не обязательно указывать причину прекращения аренды. Уведомление должно быть подано не менее чем за 30 дней до даты расторжения и должно содержать последнюю дату периода аренды. Hoefler v. Erickson , 73 N.E.2d 448 (1-й р-н.1947).

Служба уведомления

735 ILCS 5 / 9-211

Любое уведомление о прекращении аренды, включая уведомление за пять или тридцать дней, должно быть доставлено одним из следующих способов:

• Персональное обслуживание на арендатор
• Услуги для лица 13 лет и старше, если он проживает в помещении или владеет им
• Сертифицированное или заказное письмо, с уведомлением о вручении или
• Отправка по почте, но только если в фактическом владении никого нет

В Prairie Mgmt.Corp. против Bell , 289 Ill. App. 3d 746, 752, 682 N.E. 2d 141, 145 (1-й округ, 1997 г.), суд постановил, что методы обслуживания, указанные в этом законодательном положении, не являются исчерпывающими. Кроме того, подтверждение получения уведомления арендатором устраняет любой дефект в способе обслуживания арендодателем. Идентификатор. Однако при толковании раздела устава о размещении помещений Апелляционный суд установил, что не было юрисдикции в отношении арендатора, который фактически владел помещением и которого арендодатель обслуживал путем отправки по почте. Фигероа против Дикона , 404 Иллинойс, приложение 3д 48, 935 северная широта 2 дня 1080 (1-й округ, 2010).

Выселения

735 ILCS 5 / 9-101 et seq
Правило 181 (b) (2) Верховного суда

Арендодатели должны выселить арендаторов в судебном порядке. Процедура судебного выселения называется действием о выселении. Требования к выселению содержатся в 735 ILCS 5 / 9-101 et seq.

Иск о выселении — это действие, направленное на определение права владения спорным помещением.735 ILCS 5 / 9-102.

Это упрощенное производство; вопросы, не относящиеся к владению, не могут быть объединены, но закон прямо разрешает объединение требований об аренде. 735 ILCS 5 / 9-106. Практикующие в округе Кук должны знать, что суды узко трактуют немецкость. В любом случае, если это вообще возможно, любые уместные встречные иски также должны быть заявлены как утвердительные возражения. Примеры соответствующих вопросов:

• Защита, основанная на плохих жилищных условиях, таких как нарушение гарантии пригодности для проживания и нарушение постановлений о признании вины в дополнение к Джеку Спрингу;
• Ответное выселение, например, когда домовладелец подает иск после того, как арендатор сообщил о плохих жилищных условиях или после того, как арендатор получил охранный ордер ;
• Справедливые жилищные нарушения, если они имеют отношение к вопросу владения;
• Защита в случае невыплаты арендной платы, когда арендатор считает, что арендная плата не причитается;
• Защита по иску о нарушении договора аренды, когда арендатор утверждает, что договор аренды не был нарушен; и
• Арендаторы, ставшие жертвами домашнего или сексуального насилия.

Жалоба

735 ILCS 5 / 9-106

В жалобе нужно только утверждать, что истец имеет право владеть помещением и что ответчик незаконно удерживает помещение во владении.

Служба

Вручение повестки должно производиться в соответствии с общими требованиями Гражданского процессуального кодекса . Должно быть строгое соблюдение установленных законом требований к обслуживанию.Chiaro v. Lemberis, 28 Ill. App. 2d 164, 171 н. Э. 2д 81 (1-й р-н 1960).

См. 735 ILCS 5 / 2-203, для обслуживания физических лиц. Предусмотрено, что вручение осуществляется:

• путем оставления копии повестки лично ответчику; и
• Оставив копию в обычном месте жительства ответчика у какого-либо члена семьи или проживающего там лица в возрасте 13 лет или старше, и проинформировав это лицо о содержании повестки, при условии, что офицер или другое лицо, оказывающее услугу, также должно отправить копию повестки в запечатанном конверте с полностью оплаченными почтовыми расходами, адресованную ответчику по его или ее обычному месту жительства.Свидетельство должностного лица или аффидевит лица, которому он или она отправил копию в соответствии с данным разделом, является свидетельством того, что он или она это сделал.

Конструктивная служба

735 ILCS 5 / 9-107 предусматривает, что конструктивная услуга может быть оказана путем отправки по почте и по почте или путем публикации и рассылки по 735 ILCS 5 / 2-206, но только в том случае, если офицер возвращает повестку с указанием эта услуга не может быть получена. Истец или его поверенный должен подать аффидевит, показывающий основание для использования конструктивных услуг, как указано в разделе 5 / 9-107. Решение № об аренде в таких случаях не может быть внесено. Арендодатель должен тщательно и тщательно изучить местонахождение арендатора, прежде чем полагаться на конструктивные услуги. Equity Residential Properties Management Corp. против Насоло , 364 Ill.App.3d 26, 32; Федеральная ссудно-сберегательная ассоциация Белла против Хортона , 59 Ill. App. 3д 923, 928 (5 р-н 1978). В зависимости от конкретных обстоятельств дела, запрос у соседей, запрос у известного адвоката , проверка судебных протоколов и изучение информации о занятости могут быть частью «должного расследования» и «тщательного расследования», которое требуется от истца, намеревающегося полагаться на конструктивное обслуживание. Nalaso 364 Ill. App. 3d at 32. Если эти предусмотренные законом должные и тщательные расследования не завершены истцом, суд не обладает юрисдикцией в отношении этого ответчика и вынесенное против него решение по умолчанию , или она является недействительным. Идентификатор. 364 Ill. App. 3d at 32.

Сроки обслуживания

Повестка должна быть подана как минимум за три дня до даты, когда ответчик должен явиться. Правило 102 (b) Верховного суда Иллинойса.

Возражения против обслуживания

Возражения против обслуживания могут быть сделаны путем подачи ходатайства об отмене обслуживания процесса согласно 735 ILCS 5 / 2-301.Ответчик больше не должен подавать с ходатайством специальный и ограниченный внешний вид . Если причины возражения не указаны в состязательных бумагах в деле, заявление под присягой должно поддержать ходатайство.

Ответ

Обвиняемый в деле о выселении должен явиться в место и время, указанные в повестке. Правило 181 (b) (2) Верховного суда. Ответчику не нужно давать ответ, если это не предписано судом. Если ответ не поступает, обвинения в жалобе считаются отклоненными, и любая защита может быть доказана так, как если бы она была конкретно заявлена.Идентификатор. Практикующие в округе Кук могут пожелать подать утвердительную защиту, чтобы избежать обвинений в неожиданности и исключении утвердительной защиты, в испытании .

735 ILCS 5 / 9-108

Обвиняемый в деле о выселении имеет право на суд присяжных. Требование должно быть предъявлено, когда ответчик впервые явится для защиты права. 735 ИЛКС 5 / 2-1105. Поскольку при выселении ответа не требуется, требование присяжных должно быть подано не позднее даты первой явки. First Bank of Oak Park v. Carswell , 111 Ill. App. 3d 71, 73, 443 с.ш., 2d 755, 757 (1-й округ, 1982 г.); но см. Pecoraro v. Kesner , 217 Ill. App. 3d 1039, 1045, 578 NE2d 53, 56 (1-й округ 1991 г.), отменив решение суда первой инстанции о забастовке Требование присяжных, поданное через одиннадцать дней после того, как арендатор впервые был привлечен к процессу выселения, и констатирует, что статуты, регулирующие право на участие в суде присяжных судебное разбирательство следует толковать в пользу предоставления этого права.

Бремя доказывания

Истец обязан доказать свое право на владение большинством доказательств. Connery v. Van Thournout , 303 Ill. App. 406, 25 северной широты, 2 день 397, 399 (2-й округ 1940). Истец также должен продемонстрировать строгое соблюдение процессуальных требований, включая требования об уведомлении, положений Гражданского процессуального кодекса о выселении.

Арендаторы, лишенные права выкупа

Федеральный закон

Закон о защите арендаторов в случае потери права выкупа от 2009 года (PTFA). Паб. Л. 111-22, разд. A. Раздел VII.

PTFA требует, чтобы арендаторам, проживающим в закрытой жилой собственности, было направлено уведомление об освобождении по крайней мере за 90 дней до даты, к которой непосредственный преемник, как правило, покупатель, добивается, чтобы арендаторы освободили недвижимость.

Кроме того, срок любой добросовестной аренды также остается в силе на протяжении всего срока аренды, и арендатор имеет право на уведомление за 90 дней до окончания срока аренды. Добросовестные арендаторы не могут быть удалены путем подачи дополнительного ходатайства о правопреемстве в первоначальном иске о потере права выкупа.

PTFA истечет 31 декабря 2014 года.

Закон штата

735 ILCS 5 / 15-1701

Закон штата Иллинойс гласит, что покупатель не может подавать иск о выселении против владельца заложенной недвижимости до 90 дней после того, как уведомление о намерении подать иск был должным образом вручен жителю.

Покупатель не может подавать дополнительное ходатайство о правопреемстве против добросовестного арендатора.

Покупатель не может подавать иск о выселении против добросовестного арендатора до 90 дней до окончания аренды, но не более одного года.

Аренда или сдача в аренду считаются добросовестными, если:

• Залогодатель или ребенок, супруг или родитель залогодателя по договору не являются арендатором;
• Аренда или сдача в аренду явились результатом коммерческой сделки; и
• Арендная плата не должна быть существенно меньше справедливой рыночной стоимости для собственности или единицы, если она не уменьшена за счет федеральной, государственной или местной субсидии.735 ILCS 5 / 9-121 (с).

Судебное дело, касающееся иска о выселении, возбужденного против арендатора, который на законных основаниях мог бы владеть помещением, если бы не взыскание права выкупа собственности, или добросовестного арендатора, должно быть опечатано в соответствии с разделом 15-1701.

Постановление Чикаго

Жителям Чикаго могут быть предоставлены дополнительные меры защиты в соответствии с Постановлением о домовладельцах и квартиросъемщиках (RLTO) и Постановлением об аренде жилья в Чикаго (KCRO).

Уведомления

RLTO 5-12-095

Арендодатель должен предоставить существующим арендаторам письменное уведомление о жалобе на потерю права выкупа в течение 7 дней с момента подачи.Уведомление должно быть отправлено любой третьей стороне, которая регулярно платит арендную плату от имени арендатора. Уведомление о существующих действиях по обращению взыскания должно быть направлено новым арендаторам. Если арендодатель не предоставит это уведомление, арендатор может расторгнуть договор аренды, направив арендодателю письменное уведомление за 30 дней. Арендатор может также взыскать в порядке гражданского судопроизводства 200 долларов в качестве компенсации за ущерб, а также судебные издержки и гонорары адвоката.

В течение 7 дней с момента вручения извещения о передаче права выкупа собственник или арендодатель помещений, на которые подана жалоба, должен сообщить в письменной форме всем арендаторам закрытых помещений, что был подан иск о выкупе.

Правопреемники домовладельца

RLTO 5-12-080 (e)

Правопреемник арендодателя несет ответственность за залог арендатора.

RLTO 5-12-030 (h)

Устанавливает определение «правопреемника домовладельца». Назначенный судом управляющий не является преемником домовладельца.

Владельцы отчужденной арендуемой собственности

KCRO 5-15-40

Не позднее, чем через 21 день после того, как лицо становится владельцем отчужденной арендуемой собственности, собственник должен приложить добросовестные усилия для установления личности и адреса всех арендаторов квартир в отчужденной собственности и письменно уведомить всех известных арендаторов таких квартир, что при определенных обстоятельствах арендатор может иметь право на помощь при переезде.Уведомление должно быть на английском, испанском, польском и китайском языках.

Плата за помощь при переезде

KCRO 5-14-050

Владелец отчужденной арендуемой собственности должен заплатить единовременный сбор за помощь при переезде в размере 10 600 долларов США, или владелец должен предложить возможность продлить или продлить текущий договор аренды. с ограниченной годовой арендной ставкой.

Квалифицированные арендаторы

KCRO 15-14-020

Арендатор отчужденной арендуемой собственности в день, когда лицо становится владельцем этой собственности; и является добросовестным арендатором, см. определение выше.

Защита от выселения

Отказ от права

Арендодатель, который каким-либо действием признает продолжение существования аренды после того, как арендодатель узнает о нарушении договора аренды, отказывается от права требовать конфискации договора аренды в связи с этим договором аренды нарушение. Midland Management Co. против Helgason , 158 Ill, 2d 97, 630 N.E. 2d 836 (1994). К таким действиям относятся:

• Принятие арендной платы, начисляемой после того, как арендодатель узнал о нарушении. Helgason , см. Выше; МакГилл против Wire Sales Co . 175 Ill.App. 3d 56, 529 N.E. 2d 682 124 Ill. Dec. 701 (1-й округ 1988); Жилищное управление LaSalle v. Little , 64 Ill. App. 3d 149, 380 N.E. 2d 1201, 21 ил. Дек. 25 (3-й р-н 1978 г.). Но см. Также Schivarelli v. Chicago Transit Auth. , 355 Ill. App. 3d 93, 823 N.E.2d 158 (Ill. App. Ct. 2005), постановив, что даже несмотря на то, что арендодатель, CTA, принял арендную плату от истцов, арендодатель не отказался от своего права на принудительное исполнение определенного раздела договора аренды.Суд постановил, что арендодатель не знал о нарушении. Для применения отказа арендодатель должен сознательно отказаться от соблюдения данного положения;
• Обслуживание пятидневной заявки в аренду. Avdich v. Kleinert , 69 Ill.2d 1, 370 N.E.2d 504 (1977). Пятидневное уведомление подтверждает, что аренда продолжает существовать и будет прекращена только в том случае, если арендатор не уплатит требуемую арендную плату в течение пятидневного периода. Эта логика может не применяться, если арендодатель направляет уведомление за десять дней, а затем еще одно за десять дней, хотя адвокатам все же удалось привести доводы. Shelby Hous. Авт. против Thornell , 144 Ill., приложение 3d 71, 493 N.E. 2d 1109 (5-й округ 1986 г.) рассылка последующих уведомлений не использовалась для отказа от предыдущих уведомлений; и
• Продление договора аренды.

Ремонт и удержание

Когда домовладелец обещал в договоре аренды произвести необходимый ремонт и не сделал этого после того, как арендатор уведомил арендодателя об условиях и разумном количестве времени для ремонта, у арендатора есть три варианта:

• покинуть помещение, если из-за неспособности арендодателя произвести ремонт помещение стало непригодным для использования;
• Оставить во владении и предъявить иск домовладельцу о возмещении затрат на ремонт; и
• Произвести ремонт и вычесть затраты на ремонт из причитающейся арендной платы.

Если домовладелец предъявляет иск арендатору о выселении за неуплату арендной платы после ремонта, арендатор может утверждать, что арендная плата не причитается из-за затрат на ремонт. Закон Иллинойса о праве арендатора жилого дома на ремонт, 765 ILCS 742/5, позволяет удерживать арендную плату для покрытия стоимости необходимого ремонта. Тем не менее, арендатор должен соответствовать следующим требованиям:

• Выполненный ремонт должен выполняться в соответствии с договором аренды или местным законодательством или постановлением;
• Разумная стоимость ремонта не должна превышать 500 долларов США или половину месячной арендной платы, в зависимости от того, что меньше;
• Арендатор должен уведомить арендодателя о намерении произвести ремонт за его счет заказным письмом ;
• У арендодателя есть 14 дней после получения уведомления для устранения проблемы до того, как ремонт будет произведен;
• Ремонт должен производиться квалифицированным мастером, не связанным с арендатором;
• После ремонта арендатор должен отправить копию оплаченного счета арендодателю вместе с именем, адресом и номером телефона продавца; и
• Ремонт не должен требоваться по вине арендатора.

Это не относится к государственному жилью, кондоминиумам, некоммерческим кооперативным домам или жилым домам, занимаемым владельцами, с шестью или менее квартирами. Также, если вы производите ремонт, вы должны знать, что вы несете ответственность за следующее:

• Что ремонт произведен квалифицированно;
• Ремонт производится квалифицированным мастером; и
• , что мастер застрахован от любых повреждений, возникших во время ремонта.

В дополнение к Закону Иллинойса Постановление Чикаго (CRLTO) прямо разрешает ограниченный ремонт и вычет средств правовой защиты.Раздел 5-12-110 (c) дает арендаторам право на ремонт и вычет при следующих обстоятельствах:

• Имеется существенное несоблюдение арендодателем договора аренды или раздела 5-12-070 в отношении ответственности арендодателя по содержанию помещения;
• Разумная стоимость соблюдения не превышает 500 долларов США или половину месячной арендной платы;
• Разумная стоимость комплаенса не превышает арендную плату за один месяц;
• Арендатор направляет арендодателю письменное уведомление о намерении исправить состояние за его счет;
• Если арендодатель не устранит дефект в течение 14 дней после направления письменного уведомления, арендатор может выполнить работу качественно и в соответствии с действующим законодательством;
• Арендатор должен представить арендодателю оплаченный счет от соответствующего подрядчика или поставщика; и
• Сумма, удерживаемая из арендной платы, не может превышать разумные цены, обычно взимаемые за такую ​​работу.

Гарантия пригодности для жилья

Иллинойс не признает право арендатора удерживать арендную плату как метод принуждения арендодателей к устранению дефектов. Следует предупредить арендаторов, что удерживать арендную плату рискованно. Однако каждая аренда жилья включает подразумеваемую гарантию пригодности для проживания. Джек Спринг против Литтла , 50 Ill.2d 351, 280 N.E.2d 208 (1972). Некоторые договоры аренды также содержат явные гарантии пригодности для проживания.

Нарушение явной или подразумеваемой гарантии пригодности для проживания является важным аргументом защиты при выселении.Арендатор имеет право на зачет арендной платы, соответствующий размеру нарушения арендодателем. Glasoe v. Trinkle , 107 Ill.2d 1, 479 N.E.2d 915, 88 Ill.Dec. 895 (1985). Иск может быть заявлен как положительной защитой, так и встречным иском .

Элементы претензии

К элементам претензии, основанной на нарушении гарантии пригодности для проживания, относятся:

• Дефекты в помещении могут проявляться в несоблюдении условий содержания в помещении в соответствии с муниципальными строительными нормами;
• Осведомленность арендодателя о дефектах;
• Неспособность арендодателя устранить дефекты; и
• Дефекты могут привести к тому, что разумный человек сочтет помещение непригодным, антисанитарным, нездоровым или небезопасным, но арендатору не нужно доказывать, что помещения непригодны для проживания. Pole Realty co. v. Sorrells , 84 Ill.App.2d 178, 417 N.E.2d 1297, 49.Ill.Dec. 283 (1981).

Размер повреждений

In Glasoe v. Trinkle , 107 Ill.2d 1, 479 N.E. 2d 915, 88 Ill. 895 декабря (1985 г.) Верховный суд Иллинойса одобрил два альтернативных метода оценки ущерба из-за нарушения гарантии пригодности для жилья:

• «процентное сокращение использования» метод. Сумма арендной платы, взимаемая арендодателем, засчитывается как процент уменьшения использования арендатором помещения за период, в течение которого существовал дефект; и
• «разница в стоимости» метод.Арендная плата, подлежащая уплате арендодателем, засчитывается разницей в справедливой стоимости помещений, если они соответствовали гарантийным требованиям, по сравнению с их стоимостью в их дефектном состоянии в течение периода, когда дефект существовал.

Суд может принять во внимание согласованную ежемесячную арендную плату как справедливую арендную стоимость. Арендодатель и / или арендатор могут засвидетельствовать свое мнение о стоимости помещений в их неисправном состоянии, но рекомендуется заключение экспертов. Суд должен рассмотреть серьезность нарушения, продолжительность нарушения и эффективность попыток арендодателя исправить недостатки при определении размера снижения арендной платы.

Если убытки арендатора превышают причитающуюся сумму арендной платы, арендатор имеет полную защиту и имеет право на судебное решение на сумму, превышающую причитающуюся арендную плату. Если арендная плата по-прежнему причитается арендодателю после соответствующего уменьшения из-за нарушения гарантии пригодности для проживания, арендатор имеет право на зачет, но арендодатель все еще может вступить во владение помещением.

Постановление Чикаго об арендной плате

удержание положение

Некоторые муниципальные кодексы, включая CRLTO, разрешают удержание арендной платы.В соответствии с разделом 5-12-110 (d) должны быть соблюдены следующие условия:

• Имеется существенное несоблюдение арендодателем договора аренды или раздела 5-12-070, касающегося ответственности арендодателя за содержание помещения;
• Арендатор письменно уведомляет арендодателя о намерении арендатора удержать из арендной платы сумму, которая разумно отражает уменьшенную стоимость помещений из-за существенного несоответствия;
• Арендодатель не может исправить состояние в течение 14 дней после получения уведомления; и
• Во время продолжающегося сбоя арендатор может вычесть из арендной платы сумму, указанную в уведомлении.

Нарушения закона об оказании коммунальных услуг в области арендуемого имущества

765 ILCS 735/1

Арендаторы могут вычесть из причитающейся арендной платы платежи за коммунальные услуги, которые арендодатель был обязан произвести, но не выполнил, чтобы избежать перерыва в предоставлении услуг.

Элементами этой защиты являются:

• Письменное или устное согласие арендодателя на оплату услуг водоснабжения, газа или электричества
• Отказ арендодателя произвести платежи за коммунальные услуги
• Невыплата ставит под угрозу продолжение оказания услуг арендатору , а также
• Плата арендатора за коммунальные услуги

Коммунальные услуги общего пользования

765 ILCS 735/1.2

Арендатор не обязан оплачивать коммунальные услуги для какой-либо общей площади или других единиц, если до заключения договора аренды или внесения залога арендодатель не предоставит конкретное письменное заявление о договоренности и счета за коммунальные услуги за 12 месяцев. Арендатор может отказаться от этого положения в письменной форме.

765 ILCS 735 / 1.3

Арендатор может взыскать фактический ущерб от нарушения арендодателем и может взыскать убытки в тройном размере, если действие арендодателя было сознательным или преднамеренным.Гонорары и расходы могут быть присуждены, если судебное решение превышает 3000 долларов.

Прекращение коммунальных услуг арендодателем

765 ILCS 735 / 1.4

Арендодатель не имеет права прерывать или прекращать коммунальные услуги арендаторам из-за неуплаты счетов за коммунальные услуги, за которые арендодатель несет ответственность, или из-за вмешательства в оборудование.

765 ILCS 735 / 2.1

Если арендодатель прекращает оказание услуг в нарушение раздела 1.4, арендатор может взыскать с арендодателя 100% снижение арендной платы за каждый месяц и косвенные убытки, хотя арендатор должен смягчить убытки.Если домовладелец проявлял безрассудное безразличие или умышленное пренебрежение, каждый пострадавший житель мог получить до 300 долларов или 5000 долларов, разделенных на количество таких жителей, в зависимости от того, что меньше.

Ответное выселение

765 ILCS 720/1

Арендодатель не может прекратить или отказать в продлении договора аренды или аренды, поскольку арендатор подал в государственный орган жалобу на добросовестное нарушение строительного кодекса, постановления о здоровье или аналогичного постановления. Любые положения об аренде об обратном недействительны.В деле Clore v. Fredman , 59 Ill.2d 20, 319 N.E.2d 18 (1974) Верховный суд штата Иллинойс постановил, что ответное выселение является важным аргументом защиты в отношении иска о выселении.

Элементами этой защиты являются:

• Арендатор добросовестно подал жалобу в государственный орган, а не в газету или другую организацию, на возможное нарушение строительных норм или правил здравоохранения;
• Арендодатель претензию знает; и
• Арендодатель прекращает аренду или отказывается продлевать договор аренды.

Арендодатель может опровергнуть аргумент prima facie о принудительном выселении, установив, что выселение на самом деле было мотивировано другими причинами. Простого существования другой независимой причины для выселения недостаточно. Clore v. Fredman, 319 н. Э. 2d at 867.

Постановление об арендодателях и арендаторах жилых помещений в Чикаго

Муниципальный кодекс Чикаго, раздел 5-12-150

CRLTO расширяет сферу защиты от ответного выселения, защищая любой из следующих типов поведения арендатора:

• Жалоба на нарушение кодекса в государственное учреждение, выборному представителю или государственному должностному лицу, которому поручено исполнение закона о строительстве или охране здоровья
• Жалоба на нарушение здания или аналогичного кодекса или незаконные действия арендодателя в общественную организацию или средства массовой информации
• помощь общественной организации или средств массовой информации в устранении нарушения кодекса или незаконной практики арендодателя
• Требование, чтобы арендодатель произвел ремонт помещения, требуемый строительными нормами или другими нормативными актами
• Членство в профсоюзе арендаторов
• Свидетельство в судебное или административное производство относительно состояния предварительного mises
• Осуществление любых прав или средств правовой защиты, предусмотренных законом

Арендодатель не может сознательно прекратить аренду или отказать в продлении аренды, потому что арендатор занимается одной из форм защищенной деятельности.В случае выселения, если арендатор представляет доказательства того, что арендатор вел защищенное поведение в течение одного года до предполагаемого акта возмездия, такие доказательства создают опровержимую презумпцию того, что поведение арендодателя было ответным.

Нарушения Закона о справедливом жилищном обеспечении

42 USC § 3601 et seq.

Закон о справедливых жилищных условиях запрещает различные формы дискриминации в самых разных сферах жилищного строительства и недвижимости. Он запрещает дискриминацию по признаку расы, цвета кожи, национального происхождения, инвалидности, религии, пола и семейного положения.42 U.S.C. § 3604. Согласно Закону поставщик жилья не может отказать в продаже или аренде физическому лицу на основании его / ее принадлежности к одному или нескольким из этих защищенных классов. Идентификатор. в § 3604 (a) и (f) (1). Кроме того, поставщик жилья не может дискриминировать условия или привилегии при продаже или аренде собственности, а также в предоставлении услуг или удобств. Идентификатор. в § 3604 (b) и (f) (2). Что касается лиц с ограниченными возможностями, поставщик жилья имеет прямую обязанность обеспечивать разумные приспособления к своим правилам, политике, практике или услугам, когда это необходимо, чтобы обеспечить равные возможности для использования и пользования жилищем и разрешить разумные модификации, такие как физические улучшения, которые гарантируют доступ к единицам и местам общего пользования.Идентификатор. в § 3604 (f) (3) (A) и (f) (3) (B). Закон также запрещает принуждение, запугивание, угрозы или вмешательство в действия человека, который осуществляет свои права в соответствии с Законом. Идентификатор. at § 3617.

Средство правовой защиты арендатора: Арендатор может иметь возможность использовать нарушение закона поставщиком жилья для защиты от иска о выселении.

Выселение на основании семейного статуса

Семейный статус определяется как одно или несколько лиц младше 18 лет, которые проживают с одним из родителей или другим лицом, назначенным родителем или другим лицом, имеющим опеку, с письменного разрешения такого родителя или другого лица.42 USC § 3602 (K). В семьи также входят беременные женщины, лица, находящиеся в процессе усыновления несовершеннолетних ребенка, и семьи с приемными детьми. Горски против Трои , 929 F. 2d 1183 (7-й округ 1991 г.). Арендодатель не может требовать большего гарантийного депозита от семей с детьми или выселять семью только потому, что в семье есть ребенок.

Разумные местные, государственные или федеральные постановления о максимальном количестве жильцов, которым разрешено занимать жилище, являются законными при условии, что они не дискриминируют класс, защищаемый Законом.42 USC § 3607 (b). В законе не рассматриваются нормы размещения, установленные частными домовладельцами. Нормативные акты HUD, применяющие Закон о справедливом жилищном обеспечении, указывают на то, что такие стандарты могут быть допустимыми, если они разумны, например, соответствуют местным строительным нормам. 24 C.F.R. §100.10.

Выселение, когда арендодатель не обеспечил разумное приспособление для лица с ограниченными возможностями.

42 USC § 3604 (f) (3) (b) конкретно требует, чтобы арендодатель сделал разумное приспособление в правилах, политике, практике или услугах, когда такие приспособления могут быть необходимы, чтобы предоставить инвалидам равные возможности для использования и наслаждаться жилищем.

«Инвалидность» определяется как:

• Физическое или умственное нарушение, которое существенно ограничивает одну или несколько основных жизненных функций такого человека;
• Запись о таком обесценении; и
• Считается имеющим такое нарушение, но этот термин не включает текущее, незаконное употребление или зависимость от контролируемого вещества, как это определено в разделе 102 Закона о контролируемых веществах 21 USC § 802.

Размещение не разумно, если это налагает чрезмерное финансовое или административное бремя. Se. Cmty. Coll. против Дэвиса , 442 U.S. 397 (1-й округ 1979 г.).

Примеры разумного приспособления включают:

• Разрешение лицам, не способным содержать свои дома, иметь домохозяек; и
• Создание механизма оплаты арендной платы через сторонних получателей, например, банков, социальных служб, для обеспечения ежемесячной арендной платы.

Местные постановления

Постановление о правах человека Чикаго, Муниципальный кодекс Чикаго, раздел 2, глава 160, запрещает определенные формы дискриминации, не предусмотренные федеральными законами.Постановление предусматривает возмещение в случае дискриминации в отношении жилья по признаку возраста, семейного положения, сексуальной ориентации, источника дохода и статуса при увольнении из армии. Указ о правах человека округа Кук № 93-0-13 также охватывает эти виды дискриминации.

Бытовое насилие

Закон о выселении: позитивная защита 735 ILCS 5 / 9-106.2

Арендатор имеет утвердительную защиту в случае выселения, если:

• Выселение основано на статусе жертвы как жертвы домашнего или сексуального насилия. насилие
• Выселение основано на факте фактического или угрозы домашнего или сексуального насилия в отношении арендатора
• Дело основано на преступной деятельности, связанной с домашним насилием, которое было совершено членом семьи или гостем против арендатора
• Дело на основании нарушения судебного приказа, и арендатор добровольно не позволил лицу, лишенному права доступа, находиться на участке

Арендодатель может опровергнуть указанную выше защиту, если он сможет показать, что присутствие арендатора может создать угрозу для других жителей, арендодателя , или их сотрудники.Даже если в муниципалитете действует закон о запрете на совершение преступлений или неудобств, домовладелец по-прежнему обязан соблюдать федеральные законы и законы штата о защите жертв домашнего насилия.

Незаконные постановления или постановления

65 ILCS 5 / 1-2-1,5

Ни один муниципалитет не может принять постановление или постановление, основанное на наказании домовладельцев или арендаторов на основании:

• Обращение в полицию по поводу домашнего насилия или инвалидности ;
• Инцидент, связанный с сексуальным или домашним насилием; или
• Преступная деятельность или нарушение постановлений, связанных с сексуальным или домашним насилием.

Исполнение судебного решения

Арендодатели должны привести в исполнение решение о владении недвижимостью в течение 120 дней, если суд не продлит срок. 735 ILCS 5 / 9-117

Суд должен предоставить продление, если ответчик не докажет:

• То, что аренда была восстановлена ​​
• Что нарушение, по которому было вынесено судебное решение, устранено или отменено
• Что истец и ответчик заключили соглашение после вынесения судебного решения, условия которого ответчик выполнил
• Существуют другие правовые или справедливые основания, препятствующие исполнению судебного решения

Арендатор должен уведомить офис шерифа в случае, если арендодатель не приводит в исполнение приказ в течение 120 дней, чтобы убедиться, что шериф откажется исполнить просроченный приказ.Арендатор должен обязательно дождаться истечения 120-дневного периода.

Отказ от прав после вынесения судебного решения

Арендодатели иногда принимают арендную плату, начисляемую после подачи постановления о выселении. Если такая аренда принимается, создается новый договор аренды. Арендатор может подать иск о признании новой аренды. Тем не менее, арендодатель может принять арендную плату, которая начисляется между вступлением судебного решения и истечением срока пребывания, если арендодатель получил одобрение суда.

Общие практические советы по выселению

Скажите клиенту, чтобы он явился вовремя в суд, и сообщите перед кем-либо еще, если у него есть возражения.Скажите «У меня есть защита!» и убедитесь, что судья слышит. Опоздавший на 10 минут клиент может быть выселен еще до прибытия. Судья может разрешить продление на 21 день. Если уведомление требует полной оплаты арендной платы, а арендодатель принимает частичную оплату, арендодатель не отказался от права выселения.